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Arctic housing : problems and prospects Buchanan, Enid Jane 1979

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ARCTIC HOUSING: P r o b l e m s a n d P r o s p e c t s by ENID JANE BUCHANAN H o n o u r s B . A . , Q u e e n s ' s U n i v e r s i t y , 1973 A T H E S I S SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF THE REQUIREMENTS FOR THE DEGREE OF MASTER OF ARTS i n THE FACULTY OF GRADUATE STUDIES ( S c h o o l o f C o m m u n i t y and R e g i o n a l P l a n n i n g ) We a c c e p t t h i s t h e s i s as c o n f o r m i n g t o t h e r e q u i r e d s t a n d a r d UNIVERSITY OF B R I T I S H COLUMBIA O c t o b e r 1979 © E n i d J a n e B u c h a n a n , 1979 In presenting th i s thes is in pa r t i a l fu l f i lment of the requirements for an advanced degree at the Univers i ty of B r i t i s h Columbia, I a g r e e t h a t the L ibrary sha l l make it f ree ly ava i l ab le for reference and study. I fur ther agree that permission for extensive copying of th is thesis for scho lar ly purposes may be granted by the Head of my Department o r by his representat ives. It is understood that copying o r p u b l i c a t i o n o f th is thes is fo r f inanc ia l gain sha l l not be allowed without my written permission. Department of The Univers i ty of B r i t i s h Columbia 2075 Wesbrook P l a c e V a n c o u v e r , Canada V6T 1W5 Date i i ABSTRACT T h i s t h e s i s e x a m i n e s t h e p r o b l e m s i n v o l v e d i n d e l i v e r i n g g o v e r n m e n t s p o n s o r e d h o u s i n g p r o g r a m s t o a r e m o t e r e g i o n o f t h e c o u n t r y , t h e a r e a n o r t h o f t h e t r e e l i n e i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s r e f e r r e d t o a s t h e A r c t i c . The d e v e l o p m e n t o f g o v e r n m e n t i n v o l v e m e n t i n A r c t i c h o u s i n g i s t r a c e d f r o m an h i s t o r i c a l p e r s p e c t i v e i n o r d e r t o g a i n some i n s i g h t i n t o how t h e A r c t i c h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s h a s e v o l v e d . The c u r r e n t h o u s i n g s i t u a t i o n i s e x a m i n e d a c c o r d i n g t o t h r e e c a t e g o r i e s : h o u s i n g s u p p l y , l i v e a b i l i t y a n d a f f o r d a b i 1 i t y . The a p p l i c a b i l i t y o f e x i s t i n g g o v e r n m e n t s p o n s o r e d h o u s i n g p r o g r a m s a s v e h i c l e s f o r A r c t i c h o u s i n g d e l i v e r y i s a s s e s s e d a c c o r d i n g t o c r i t e r i a d e v e l o p e d f r o m t h e a n a l y s i s o f e x i s t i n g h o u s i n g c o n d i t i o n s . I t i s f o u n d t h a t t h e c u r r e n t A r c t i c h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s a n d t h e h o u s i n g e n v i r o n m e n t p r o d u c e d i s a b a r r i e r t o c o m m u n i t y d e v e l o p -m e n t a n d a b u r d e n o n t h e e c o n o m y . P u b l i c h o u s i n g a p p e a r s t o be t h e o n l y p r o g r a m c a p a b l e o f f u n c t i o n i n g i n t h e r e g i o n . Y e t , t h e p u b l i c h o u s i n g p r o d u c e d i s f o u n d t o be u n s u i t e d t o t h e c l i m a t i c c o n d i t i o n s o f t h e r e g i o n a n d t h e l i f e s t y l e o f i t s i n d i g e n o u s i n h a b i t a n t s , t h e I n u i t . By e x a m i n i n g t h e e v o l u t i o n o f t h e A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t a n d t h e p e r f o r m a n c e o f t h e i n s t i t u t i o n s a n d a c t o r s r e s p o n s i b l e f o r t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s , an A r c t i c h o u s i n g p o l i c y f r a m e w o r k i s p r o p o s e d b a s e d u p o n c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t p r i n c i p l e s . The p r o p o s e d A r c t i c h o u s i n g s t r a t e g y p l a n recommends a r e s t r u c t u r i n g o f t h e i n s t i t u t i o n a l a r r a n g e m e n t s s u c h t h a t k e y r e s o u r c e s i n t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s ; m a n u a l a n d m a n a g e r i a l s k i l l s , m a t e r i a l s a n d e q u i p m e n t , r e s i d e n t i a l l a n d d e v e l o p m e n t , and o p e r a t i n g a n d c a p i t a l f u n d i n g be a c c e s s i b l e a t t h e l o c a l l e v e l . The s u c c e s s o f t h i s p r o p o s e d s c h e m e w i l l d e p e n d upon l o c a l i n i t i a t i v e a n d c a p a b i l i t i e s i n r e s p o n d i n g t o t h e i r own h o u s i n g n e e d s a n d a s w e l l u p o n t h e c o m m i t m e n t o f t h e c e n t r a l a u t h o r i t y t o a c t a s a f a c i l i t a t o r i n p r o v i d i n g an i n s t i t u t i o n a l e n v i r o n m e n t c o n d u c i v e t o t h e e f f e c t i v e d e l i v e r y o f h o u s i n g a t t h e l o c a l l e v e l . . The d e v o l u t i o n o f d e c i s i o n -m a k i n g i n t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s t o t h e l o c a l l e v e l p r e p a r e s f o r a s m o o t h t r a n s i t i o n o f h o u s i n g s e r v i c e s . F o r , i f a N u n a v u t T e r r i t o r y a s e n v i s i o n e d by t h e I n u i t i s e s t a b l i s h e d , t h e r e s p o n s i b i l i t y f o r h o u s i n g s e r v i c e s w o u l d f a l l w i t h i n i t s j u r i s d i c t i o n . i v -P a o e TABLE OF CONTENTS .1. INTRODUCTION 1 1.1 P u r p o s e o f t h e S t u d y 1 1 . 2 A p p r o a c h 2 1 . 3 L i m i t a t i o n s o f t h e S t u d y 3 1 . 4 An I n t r o d u c t i o n t o t h e A r c t i c E n v i r o n m e n t 4 2 . AN HISTORICAL PERSPECTIVE ON THE DEVELOPMENT OF ' IQ GOVERNMENT INVOLVEMENT IN ARCTIC HOUSING 2 . 1 T r a d i t i o n a l I n u i t H o u s i n g 1 0 2 . 2 H o u s i n g a n d H e a l t h 1 0 2 . 3 I n i t i a l G o v e r n m e n t H o u s i n g E f f o r t 12 2 . 4 A R e n t a l H o u s i n g P r o g r a m f o r I n u i t 15 2.5 E d u c a t i o n f o r H o u s e Management 16 2 . 6 T e r r i t o r i a l H o u s i n g A d m i n i s t r a t i o n 19 2 . 7 T r a n s f e r o f C o n t r o l t o t h e G o v e r n m e n t o f 2 0 t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s 2 . 8 L e s s o n s f r o m P a s t G o v e r n m e n t I n v o l v e m e n t 25 3 . THE CURRENT HOUSING SITUATION IN ARCTIC SETTLEMENTS OF 28 THE NORTHWEST TERRITORIES 3 . 1 I n t r o d u c t i o n 28 3 . 2 H o u s i n g Need A n a l y s i s 28 3 . 3 . 1 C o n d i t i o n o f t h e H o u s i n g S t o c k 30 3 . 3 . 2 C r o w d i n g 3 7 3 . 3 . 3 H o u s i n g R e q u i r e m e n t s i n 1976 a n d 1981 4 0 V 3 . 3 . 4 . 1 The L i v e a b i l i t y o f t h e A r c t i c H o u s i n g ( c o n t ' d ) E n v i r o n m e n t 3 . 4 . 2 I n t r o d u c t i o n 3 . 4 . 3 H o u s i n g C h o i c e s : A C a s e S t u d y o f an A r c t i c C o m m u n i t y , F r o b i s h e r B a y 3 . 4 . 4 A r c t i c H o u s i n g P e r f o r m a n c e i n R e l a t i o n t o C l i m a t i c a n d L i f e s t y l e C o n c e r n s - T o w a r d s an I n d i g e n o u s A r c t i c A r c h i t e c t u r e i ) S i t i n g i i ) F o u n d a t i o n s i i i ) C o n s t r u c t i o n a) I n s u l a t i o n b) V a p o u r B a r r i e r s c ) R o o f S p a c e d ) Windows e) E x t e r i o r D o o r s i v ) L i f e s t y l e C o n c e r n s v ) M a i n t e n a n c e 3 . 4 . 5 Summary: L i v e a b i l i t y o f t h e A r c t i c H o u s i n g E n v i r o n m e n t 3 . 5 . 1 H o u s i n g A f f o r d a b i l i t y 3 . 5 . 2 H o u s i n g C o s t s 3 . 5 . 3 The C a p i t a l i z a t i o n E f f e c t : H o u s i n g C o s t s a n d I n c o m e s 3 . 5 . 4 C o s t o f L i v i n g 3 . 5 . 5 H o u s e h o l d I n c o m e s 3 . 5 . 6 R e n t R e v e n u e s 3 . 5 . 7 A N o r t h e r n R e n t S c a l e 3 . 6 Summary: C u r r e n t H o u s i n g S i t u a t i o n i n A r c t i c C o m m u n i t i e s v i P a g e 4 . AN ASSESSMENT OF THE A P P L I C A B I L I T Y OF E X I S T I N G 79 HOUSING PROGRAMS TO THE ARCTIC ENVIRONMENT 4 . 1 D e f i n i t i o n s o f E v a l u a t i o n C r i t e r i a 79 4 . 2 C u r r e n t H o u s i n g P r o g r a m D e l i v e r y S y s t e m 80 4 . 3 H o u s i n g P r o g r a m A l t e r n a t i v e s 85 4 . 3 . 1 R u r a l and N a t i v e H o u s i n g P r o g r a m 85 4 . 3 . 2 A s s i s t e d Home O w n e r s h i p P r o g r a m 89 4 . 3 . 3 , S m a l l S e t t l e m e n t H o u s i n g A s s i s t a n c e P r o g r a m 90 4 . 3 . 4 , T e r r i t o r i a l R e n t a l P u r c h a s e P r o g r a m 91 4 . 3 . 5 C o - o p e r a t i v e H o u s i n g P r o g r a m 92 4 . 3 . 6 The N o n - P r o f i t H o u s i n g P r o g r a m 93 4 . 3 . 7 R u r a l R e h a b i l i t a t i o n A s s i s t a n c e P r o g r a m 94 4 . 4 , Summary 95 5 . TOWARDS AUTONOMY IN THE ARCTIC HOUSING ENVIRONMENT 5 . 1 I n t r o d u c t i o n 97 5 . 2 The N a t u r e o f t h e A r c t i c H o u s i n g E n v i r o n m e n t 97 5 . 3 The E s t a b l i s h m e n t o f O b j e c t i v e s 101 5 . 4 P l a n n i n g an E f f e c t i v e A r c t i c H o u s i n g S t r a t e g y 107 5 . 5 I d e n t i f y i n g P r a c t i c a l P o l i c y I n s t r u m e n t s 110 5 . 6 T e s t i n g t h e H o u s i n g S t r a t e g y 121 5 . 7 E p i l o g u e 123 BIBLIOGRAPHY 126 APPENDIX A P h o t o g r a p h s o f A r c t i c D w e l l i n g s o f t h e P a s t 1 3 2 APPENDIX B L o c a l H o u s i n g A s s o c i a t i o n s Terms o f 'Illy R e f e r e n c e A p p e n d i x C M a i n t e n a n c e P r o b l e m s A s s o c i a t e d w i t h 178 E x i s t i n g R e n t a l U n i t s i n t h e NWT. v i i L I S T OF TABLES P a g e 3 . 1 C o n d i t i o n o f H o u s i n g S t o c k i n A r c t i c S e t t l e m e n t s 31 o f t h e N W T . o f L e s s t h a n 1 , 0 0 0 P o p u l a t i o n 3 . 2 The. Age o f E x i s t i n g NWTHC H o u s i n g S t o c k i n A r c t i c 33 S e t t l e m e n t s o f t h e NWT o f L e s s t h a n - 1 , 0 0 0 P o p u l a t i o n 3 . 3 U t i l i t i e s S u p p l i e d t o N o r t h e r n T e r r i t o r i a l R e n t a l 36 H o u s i n g i n A r c t i c S e t t l e m e n t s o f t h e NWT o f L e s s t h a n 1 , 0 0 0 P o p u l a t i o n 3 . 4 Number o f P e r s o n s p e r H o u s e h o l d by H o u s i n g T y p e : 38 O v e r c r o w d e d a n d M u l t i p l e O c c u p a n c y U n i t s i n A r c t i c S e t t l e m e n t s o f t h e NWT o f L e s s t h a n 1 , 0 0 0 P o p u l a t i o n 3 . 5 H o u s i n g C o n s t r u c t i o n P r o g r a m 1 9 7 4 , 1975 a n d P r o p o s e d 41 1 9 7 6 ; H o u s i n g R e q u i r e m e n t a t End o f 1976 3 . 6 H o u s i n g Need by Community i n 1976 and 1981 44 3 . 7 H o u s i n g C o n s t r u c t i o n P r o g r a m 1 9 7 6 , 1 9 7 7 , 1978 and 46 P r o j e c t e d 1 9 7 9 ; S o c i a l H o u s i n g Need Y e a r End 1 9 7 6 ; and 1976 Y e a r End S o c i a l H o u s i n g B a c k l o g a t Y e a r End 1979 3 . 8 S o c i a l H o u s i n g N e e d , 1976 a n d 1 9 8 1 ; H o u s i n g P r o - 4 8 d u c t i o n 1 9 7 7 - 1 9 8 1 a n d F u r t h e r P r o d u c t i o n R e q u i r e d t o M e e t Need by Y e a r End 1981 3 . 9 C i t y A v e r a g e W e e k l y C o s t o f a N u t r i t i o u s D i e t 68 R e f e r e n c e F a m i l y o f 4 P e r s o n s 3 . 1 0 A v e r a g e T e n a n t Income i s T y p i c a l l y Much L e s s t h a n 69 Common D e f i n i t i o n s o f P o v e r t y 3 . 1 1 I n c o m e o f P u b l i c H o u s i n g T e n a n t s [% o f T o t a l 1976) 70 3 . 1 2 R e n t R e v e n u e s C o v e r O n l y a S m a l l P r o p o r t i o n o f t h e 71 H o u s i n g A s s o c i a t i o n O p e r a t i n g C o s t s ( 1 9 7 6 O p e r a t -i n g C o s t s ) 3 . 1 3 C o s t o f L i v i n g Zone C o r r e c t i o n s 74 3 . 1 4 A n n u a l B a s i c F u n c t i o n i n g A l l o w a n c e s 7 5 v i i i L I S T OF TABLES P a g e 4 . 1 D e s c r i p t i o n o f E x i s t i n g F e d e r a l and 81 T e r r i t o r i a l H o u s i n g P r o g r a m s 4 . 2 E v a l u a t i o n o f t h e A p p l i c a b i l i t y o f E x i s t i n g 84 F e d e r a l a n d T e r r i t o r i a l P r o g r a m s t o t h e A r c t i c E n v i r o n m e n t 4 . 3 Home H e a t i n g a n d E l e c t r i c i t y C o s t s i n A r c t i c 86 S e t t l e m e n t s 4 . 4 C o m p a r a t i v e C o s t s t o t h e G o v e r n m e n t 87 o f H o m e o w n e r s h i p v s . R e n t a l H o u s i n g N . H . A . S e c t i o n 40 5 . 1 An A r c t i c H o u s i n g S t r a t e g y : M a t c h i n g L e v e l o f 108 A u t h o r i t y a n d A c t i o n 5 . 2 The NWTHC C a p i t a l a n d o p e r a t i n g 111 B u d g e t s 1974 - 79 5 . 3 C e n t r a l M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n 112 i x ACKNOWLEDGEMENTS I w o u l d l i k e t o t h a n k t h o s e A r c t i c r e s i d e n t s - b o t h I n u i t a n d k a b l o o n a , who g a v e me t h e e n c o u r a g e m e n t and c o m m i t m e n t t o c o m -p l e t e t h i s w o r k . I n a d d i t i o n I w o u l d l i k e t o t h a n k my a d v i s o r s , B r a h m W i e s m a n a n d S t a n l e y H a m i l t o n f o r b e a r i n g w i t h me f o r t h e d u r a t i o n o f t h i s t h e s i s p r e p a r a t i o n . X I n t h e o l d e n d a y s , p e o p l e c o u l d move t h e i r ' h o u s e s . A l l t h a t was n e e d e d was j u s t t o w i s h w h e n e v e r o n e w a n t e d t o g o . T h e n t h e w h o l e h o u s e w e n t o f f t h r o u g h t h e a i r w i t h e v e r y t h i n g i n i t . B u t t h e n o n e d a y someone c o m p l a i n e d t h a t t h e n o i s e o f h o u s e s r u s h i n g t h r o u g h t h e a i r was p a i n f u l t o t h e e a r s and a f t e r t h a t h o u s e s l o s t t h e p o w e r o f t r a v e l l i n g t h r o u g h t h e a i r . T o l d by K i b k a r j u k From Knud R a s m u s s o n F i f t h T h u l e E x p e d i t i o n , V o l u m e 7 1. C h a p t e r 1. ' INTRODUCTION The A r c t i c e n v i r o n m e n t h a s b e e n t h e f o c u s o f n a t i o n a l a t t e n t i o n o f l a t e , due p r i m a r i l y t o t h e e n e r g y d e b a t e s . W i t h t h e a i d o f m o d e r n c o m m u n i c a t i o n s t e c h n o l o g y , t h e r e s o u r c e s a n d p h y s i c a l o b s t a c l e s o f t h e A r c t i c r e g i o n , t o g e t h e r w i t h t h e c u l t u r e a n d a s p i r a t i o n s o f i t s i n h a b i t a n t s h a v e become f a m i l i a r i m a g e s t o t h e C a n a d i a n p u b l i c . W i t h t h i s i n c r e a s e d e x p o s u r e h a s come t h e r e c o g n i t i o n t h a t t h e i n d i g e n o u s p e o p l e o f t h e A r c t i c , t h e I n u i t , " d o n o t l i v e i n snow h o u s e s a n y m o r e " . H o w e v e r e n l i g h t e n i n g t h i s r e a l i z a t i o n has b e e n f o r t h e C a n a d i a n v i e w e r s , t h e p i c t u r e o f t h e new A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t h a s b e e n j u s t as s t a r t l i n g . A r c t i c h o u s e s , b u i l t on w h a t a p p e a r t o be s t i l t s , seem c u r i o u s l y o u t o f p l a c e i n t h e v a s t b a r r e n l a n d s . The a r r a y o f s k i d o o s , c a r i b o o a n d s e a l s k i n s a n d c a r c a s s e s , and g a r b a g e s t r e w n s u r r o u n d i n g s t e s t i f y t o a c l a s h b e t w e e n a way o f l i f e and t h e b u i l t e n v i r o n m e n t . From t h e s e b r i e f g l i m p s e s o n e may c o n c l u d e t h a t s o m e t h i n g i s a m i s s i n t h e A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t . 1.1 P u r p o s e o f t h e S t u d y The p u r p o s e o f t h i s s t u d y i s t o e x a m i n e t h e d e v e l o p m e n t a n d c u r r e n t s t a t u s o f A r c t i c h o u s i n g w i t h a v i e w t o d e v e l o p i n g an A r c t i c h o u s i n g p o l i c y w h i c h i s . s u i t e d t o t h e p h y s i c a l e n v i r o n m e n t a n d t h e c u l t u r e a n d l i f e s t y l e o f i t s i n h a b i t a n t s . The p r e m i s e s upon w h i c h t h i s a n a l y s i s i s b a s e d a r e : 1) T h a t t h e h o u s i n g d e l i v e r y s y s t e m s h o u l d be p l a n n e d w i t h i n t h e c o n t e x t o f an e c o n o m i c d e v e l o p m e n t s t r a t e g y g e a r e d t o w a r d s l o c a l s e l f - s u f f i c i e n c y i n m e e t i n g a t l e a s t t h e b a s i c human n e e d s o f f e e d i n g , c l o t h i n g a n d h o u s i n g i t s p e o p l e ; 2) T h a t t h e A r c t i c r e g i o n i s u n i q u e a n d t h e r e f o r e h o u s i n g s t a n d a r d s a n d d e s i g n s h o u l d a d a p t t o t h e c l i m a t i c c o n d i t i o n s a n d c u s t o m s o f t h e r e g i o n r a t h e r t h a n e n f o r c i n g n a t i o n a l s t a n d a r d s upon t h e s i t u a t i o n ; 2 . 3) T h a t t h e r e be a v e n u e s f o r m e a n i n g f u l l o c a l p a r t i c i p a t i o n i n t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s . U n l e s s t h e p e o p l e t o be h o u s e d h a v e a s t a k e i n t h e h o u s i n g p r o d u c t i o n p r o c e s s , t h e h o u s i n g p r o v i d e d may n o t m e e t t h e i r n e e d s o r p r i o r i t i e s . C o l i n Ward i d e n t i f i e s t h i s v i e w p o i n t as J o h n T u r n e r ' s f i r s t l a w o f h o u s i n g : When d w e l l e r s c o n t r o l t h e m a j o r d e c i s i o n s a n d a r e f r e e t o make t h e i r own c o n t r i b u t i o n t o t h e d e s i g n , c o n s t r u c t i o n o r management o f t h e i r h o u s i n g , b o t h t h e p r o c e s s a n d t h e e n v i r o n m e n t p r o d u c e d s t i m u l a t e i n d i v i d u a l a n d s o c i a l w e l l -b e i n g . When p e o p l e h a v e no c o n t r o l o v e r , n o r r e s p o n s i b i l i t y f o r key d e c i s i o n s i n t h e h o u s i n g p r o c e s s , on t h e o t h e r h a n d , d w e l l i n g e n v i r o n m e n t s may i n s t e a d become a b a r r i e r t o p e r s o n a l f u T T -f i l l m e n t a n d a b u r d e n on t h e e c o n o m y . * 1 . 2 A p p r o a c h The f o l l o w i n g s t r a t e g y i s u s e d f o r t h e d e v e l o p m e n t o f an A r c t i c h o u s i n g p o l i c y . I n t h e n e x t c h a p t e r , t h e d e v e l o p m e n t o f g o v e r n m e n t i n v o l v e -ment i n A r c t i c h o u s i n g i s t r a c e d f r o m an h i s t o r i c a l p e r s p e c t i v e i n o r d e r t o g a i n some i n s i g h t i n t o how t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s h a s e v o l v e d . I n t h e t h i r d c h a p t e r , t h e c u r r e n t h o u s i n g s i t u a t i o n i s a s s e s s e d a c c o r d i n g t o t h r e e p r i n c i p l e f a c t o r s : h o u s i n g s u p p l y - i s t h e r e e n o u g h h o u s i n g a v a i l a b l e ; h o u s i n g q u a l i t y - i s t h e t y p e o f h o u s i n g p r o d u c e d a p p r o p r i a t e t o i t s e n v i r o n m e n t a n d t o t h e n e e d s o f i t s u s e r s ; and h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y -i s t h e h o u s i n g p r o d u c e d w i t h i n t h e u s e r ' s a b i l i t y t o p a y . The f o u r t h c h a p t e r e v a l u a t e s t h e a p p l i c a b i l i t y o f e x i s t i n g h o u s i n g p r o g r a m s as v e h i c l e s f o r A r c t i c h o u s i n g d e l i v e r y , a c c o r d i n g t o a s e t o f c r i t e r i a d e v e l o p e d f r o m t h e p r e c e d i n g a n a l s y i s o f e x i s t i n g h o u s i n g c o n d i t i o n s . I n t h e f i n a l c h a p t e r , an A r c t i c h o u s i n g s t r a t e g y i s p r o p o s e d b a s e d on t h e p r e m i s e s o u t l i n e d i n t h e i n t r o d u c t i o n a n d t h e f i n d i n g s f r o m t h e p r e c e d i n g a n a l y s i s . B y e x a m i n -i n g t h e e v o l u t i o n o f t h e A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t a n d t h e p e r f o r m a n c e o f J o h n F . C . T u r n e r a n d R o b e r t F i c h t e r , e d s . , F r e e d o m t o B u i l d , C o l l i e r M a c M i l l a n , New Y o r k , 1972 3. t h e i n s t i t u t i o n s and a c t o r s r e s p o n s i b l e f o r t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s , a new h o u s i n g s t r a t e g y i s p r e s e n t e d b a s e d on e c o n o m i c and c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t p r i n c i p l e s . I t i s h o p e d t h a t t h r o u g h an e f f e c t i v e a n d r e s p o n s i v e h o u s i n g s t r a t e g y t h a t t h e i n d i g e n o u s . p e o p l e o f t h e n o r t h may h a v e a c c e s s t o t h e r e s o u r c e s , a n d d e v e l o p t h e s k i l l s r e q u i r e d t o r e s o l v e t h e i r own h o u s i n g p r o b l e m s , j u s t a s t h e i r f o r e f a t h e r s d i d o n l y a s h o r t g e n e r a t i o n o r two a g o . 1.3 L i m i t a t i o n s o f t h e S t u d y T h i s s t u d y w i l l be l i m i t e d t o an e x a m i n a t i o n o f h o u s i n g c o n d i t i o n s w i t h i n t h e A r c t i c r e g i o n s o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s . The i n s t i t u t i o n a l f r a m e w o r k f o r h o u s i n g p r o d u c t i o n i n t h e A r c t i c r e g i o n s e l s e w h e r e i n C a n a d a ( N o u v e l l e Q u e b e c , L a b r a d o r a n d t h e Y u k o n ) d i f f e r f r o m t h e NWT a n d t h e r e f o r e f a l l b e y o n d t h e s c o p e o f t h i s t h e s i s . A l t h o u g h a c o m p a r a t i v e v i e w o f A r c t i c h o u s i n g d e l i v e r y i n o t h e r c o u n t r i e s i n c l u d i n g G r e e n l a n d , A l a s k a and S i b e r i a w o u l d be o f i n t e r e s t t o some r e a d e r s , i t i s t h e c o n t e n t i o n o f t h e a u t h o r t h a t t h e h i s t o r i c a l d e v e l o p m e n t o f h o u s i n g i n t h e s e o t h e r c o u n t r i e s i s s o v a s t l y d i f f e r e n t f r o m t h e C a n a d i a n c o n t e x t , t h a t i t i s u n l i k e l y t o h a v e a n y a p p l i c a b i l i t y h e r e . T h a t i s n o t t o s a y t h a t i n n o v a t i o n s s u c h as t h e S o v i e t New Town e x p e r i m e n t s a r e n o t o f i n t e r e s t t o A r c t i c h o u s i n g p l a n n e r s , b u t t h a t t h e f o c u s o f t h i s s t u d y i s on a c o m m u n i t y o r c l i e n t o r i e n t e d h o u s i n g m o d e l r a t h e r t h a n t e c h n o l o g i c a l a d v a n c e s e x p e r i e n c e d e l s e w h e r e . T h i r d l y , w h i l e m u n i c i p a l s e r v i c e s s u c h as w a t e r , s e w a g e a n d w a s t e d i s p o s a l a r e c r i t i c a l e l e m e n t s o f t h e A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t , t h e y w i l l n o t be e x a m i n e d a t d e p t h . A t t h e U . N . H a b i t a n t C o n f e r e n c e i n V a n c o u v e r , p a r t i c i p a t i n g n a t i o n s made a c o m m i t m e n t t o p r o v i d e p o t a b l e w a t e r i n a l l 4 ; w o r l d c o m m u n i t i e s by 1 9 9 0 . T h i s c o m m i t m e n t o b l i g a t e s t h e C a n a d i a n g o v e r n -ment t o make a c o n s i d e r a b l e i n v e s t m e n t i n d e v e l o p i n g a d e q u a t e w a t e r s u p p l i e s f o r r e m o t e c o m m u n i t i e s . A s t u d y o f t h e c o s t s a n d b e n e f i t s o f a l t e r n a t i v e w a t e r a n d s a n i t a t i o n s y s t e m s : p i p e s y s t e m s , v e h i c l e d e l i v e r y a n d s e l f -c o n t a i n e d s y s t e m s i s s u f f i c i e n t l y i m p o r t a n t t o w a r r a n t a s e p a r a t e e x a m i n a t i o n . F i n a l l y , t h i s s t u d y w i l l l i m i t i t s e x a m i n a t i o n t o e x i s t i n g i n s t i t u -t i o n a l s t r u c t u r e s and a r r a n g e m e n t , p r i o r t o a n y l a n d c l a i m s s e t t l e m e n t . I f a N u n a v u t T e r r i t o r y , as e n v i s i o n e d by t h e I n u i t i s e s t a b l i s h e d , t h e r e s p o n -s i b i l i t y f o r A r c t i c h o u s i n g d e l i v e r y w o u l d be w i t h i n i t s j u r i s d i c t i o n . 1 . 4 An I n t r o d u c t i o n t o t h e A r c t i c E n v i r o n m e n t . _ ( A b r i e f d e s c r i p t i o n o f w h a t i s m e a n t by t h e t e r m " t h e A r c t i c e n v i r o n m e n t " c a n n o t h o p e t o c o n v e y a c l e a r i m a g e o f t h e l a n d s c a p e , t h e c u l t u r e o f t h e p e o p l e w h i c h i n h a b i t t h e r e g i o n o r t h e v a r i e t y o f r e s o u r c e s 2 upon w h i c h t h e i r 1 i v e l i h o o d d e p e n d s . C o u n t l e s s s t u d i e s h a v e b e e n w r i t t e n on t h e A r c t i c e n v i r o n m e n t a n d i t s i n h a b i t a n t s w h i c h e x p l o r e t h e v a r i o u s a s p e c t s o f t h e r e g i o n and d e s c r i b e t h e c o m p l e x i t y o f i s s u e s c o n f r o n t i n g t h i s " n o r t h e r n f r o n t i e r - n o r t h e r n h o m e l a n d " . The f o l l o w i n g s y n o p s i s i s i n t e n d e d t o p r o v i d e g e n e r a l t e r m s o f r e f e r e n c e f o r t h e p u r p o s e s o f t h i s s t u d y o n l y : i ) The C l i m a t e : D u r i n g t h e l o n g w i n t e r m o n t h s , t h e r e i s i n t e n s e c o n t i n u o u s c o l d , l i t t l e s o l a r l i g h t o r h e a t a n d h i g h w i n d s . S t u d i e s w h i c h I h a v e f o u n d p r o v i d e p a r t i c u l a r i n s i g h t t o t h e l a n d a n d i t s i n h a b i t a n t s a n d a r e u s e f u l a s g e n e r a l r e f e r e n c e s i n c l u d e : M r . J u s t i c e T . R . B e r g e r ; N o r t h e r n F r o n t i e r N o r t h e r n H o m e l a n d , The R e p o r t  o f t h e M a c K e n z i e V a l l e y P i p e l i n e I n q u i r y , V o l . 1 & 1 1 , M i n i s t e r o f S u p p l y a n d S e r v i c e s C a n a d a , 1977 Hugh B r o d y , The P e o p l e ' s L a n d , E s k i m o s a n d W h i t e s i n t h e E a s t e r n A r c t i c , M i d d l e s e x , P e n q u i n B o o k s L t d . , 1975 D i a m o n d J e n n e s s , P e o p l e o f t h e T w i l i g h t , M a c M i l l a n C o . , New Y o r k , 1928 J e a n B r i g g s , N e v e r i n A n g e r ; P o r t r a i t o f an E s k i m o F a m i l y , C a m b r i d g e , H a r v a r d U n i v e r s i t y P r e s s , 1970 try' \ ^ The Northwest Territories "VLes Territoiresclu Mord-Ouesf / >\\ y X /°// BAFFIN REGION V REGION DE BAFFIN s- £ W S A C H S E N % INUVIK^ REGION 'REGION D N^UyiK^  V / SACHS HARBOUR "/ fTUKTOYUKTUK t »""'"" 4 0 C A P E P A R R Y - **e Tn". SMITH' REGION/ Me Lancaster f -SOMERSET ; A / \ ^REGION DE FT. SMITH ^COPPERM Ih C > R E A D ISLAND-V- CAMBR IDGE BA L WILLOW RIVER/. RAE LAKES 8 V*~~ iTUNGSTEN <f ' SNARE RIVER \,JU k F O R T SIMPsX'"AC L A MARTREU VH^MAR,E I T jROUGHTON ISLAND •5PELLY BAY 8 c„ REPULSE BA>| — ' > -is 0 •^.JSPFOR/SMITH JIHESTERFI NLET J R A N K I N INLET ^ W H A L E COVE I CORAL HARBOUR 5^ »"*A \ x 1 V T g A 1 T PORT BURWELL PENNADAI HALE COVE I ~V KEEWATIN REGION „, »<«,„ L CHURCHILL 7^ C 8 ^ ^ ^ H U D S O N REGION DU KEEWATIIVI ! 1 BELCHER I S L A N D S j M J S 6. D u r i n g t h e s h o r t summer s e a s o n , t h e r e i s i n t e n s e s o l a r -r a d i a t i o n a n d t h e t e m p e r a t u r e i s m o d e r a t e , i i ) The T e r r a i n : A t u n d r a a r e a , s o m e t i m e s d e s c r i b e d a s " l a n d f l o a t i n g on i c e " s i t u a t e d n o r t h o f t h e t r e e l i n e . A l a n d o f c o n t i n u o u s p e r m a f r o s t . T u n d r a s n o w , w h i c h i s c o n t o u r e d l i k e h i g h d e n s i t y s a n d d u n e s , i s f o r m e d f r o m t h e b r e a k i n g up o f snow f l a k e s w h i c h p e r m i t s t h e f l a k e s t o p a c k c l o s e l y t o g e t h e r . i i i ) The P e o p l e : The i n d i g e n o u s p e o p l e o f t h e C a n a d i a n A r c t i c a r e t h e I n u i t . A l t h o u g h i n d i g e n o u s p e o p l e o f t h e C a n a d i a n A r c t i c s p e a k c l o s e l y r e l a t e d d i a l e c t s o f t h e same l a n g u a g e , r e g i o n a l l y t h e r e a r e d i f f e r e n c e s i n t e c h n o l o g y a n d s o c i a l o r g a n i z a t i o n . The I n u v a l u i t o f t h e M a c K e n z i e D e l t a s e e t h e m s e l v e s a s d i s t i n c t f r o m t h e C o p p e r E s k i m o s who a r e t h e i r n e i g h b o u r s t o t h e e a s t ; a n d t h e C o p p e r E s k i m o s o r Q u r d l u r t u r m i u t e m p h a s i z e t h a t t h e y a r e u n l i k e t h e N e t s i l i k , t h e A i v i l i k o r t h e I g l o o l i k p e o p l e who l i v e s t i l l f u r t h e r e a s t , i v ) F a m i l y L i f e : C h a n g e s h a v e come r a p i d l y t o t h e I n u i t way o f l i f e -c h i l d r e n who w e r e b o r n i n t e n t s o r i g l o o s and w e r e r a i s e d on t h e b a r r e n s h a v e gone t o s c h o o l ; t h e y now l i v e i n s e t t l e m e n t s and h a v e e n t e r e d t h e wage economy - a l l w i t h i n a g e n e r a t i o n o r t w o . V i s i t i n g h a s s u b s t i t u t e d f o r a n o m a d i c l i f e and f o r m a l c o m p u l s o r y s c h o o l s h a v e l a r g e l y t a k e n t h e p l a c e o f t h e e l d e r ' s r o l e a s t e a c h e r s o f t h e p e o p l e . R i f t s i n I n u i t h o u s e h o l d s a r e e m e r g i n g . Abe Ruben o f P a u l a t u k t o l d t h e M a c K e n z i e V a l l e y P i p e -l i n e I n q u i r y : 7 . What t h e h o s t e l s ( a n d s c h o o l s ) w e r e p u t t h e r e f o r was t o make s t e r e o t y p e i m a g e s o f n a t i v e p e o p l e s e t t i n g them up t o f i t i n t o t h e m a i n -s t r e a m o f C a n a d i a n s o c i e t y A l o t o f t h e s e s t u d e n t s c o u l d n ' t c o p e w i t h b e i n g t h i s s o u t h e r n i m a g e o f a s e c o n d c l a s s w h i t e p e r s o n a n d g o i n g home i n t h e s u m m e r t i m e and t r y i n g t o c o p e w i t h g o i n g b a c k t o t h e i r p a r e n t s o r t h e i r v i l l a g e s . a n d t r y i n g t o l i v e as I n u i t T h e y w o u l d g e t home and c o u l d n ' t r e l a t e t o t h e i r p a r e n t s . T h e y c o u l d n ' t s p e a k t h e l a n g u a g e a n y m o r e a n d when t h e y g o t b a c k t o t h e l a r g e r t o w n , s a y i n I n u v i k , t h e y c o u l d n ' t f a r e a n y b e t t e r t h e r e . T h e y c o u l d n ' t c o p e j u s t b e i n g h a l f p e o p l e . v) S e t t l e m e n t H i s t o r y : I n t h e e a r l y 1 8 0 0 ' s I n u i t made c o n t a c t w i t h t h e E u r o p e a n s t h r o u g h t h e e x p l o r a t i o n o f t h e C a n a d i a n A r c t i c b y t h e B r i t i s h , N o r w e g i a n s and D a n e s , t h e n l a t e r w i t h t h e w h a l e r s , f u r t r a d e r s a n d m i s s i o n a r i e s . The t r a n s i t i o n f r o m l i v i n g e n t i r e l y o f f t h e l a n d t o an economy d e p e n d e n t upon t h e f u r t r a d e a n d wage e m p l o y m e n t b r o u g h t a b o u t a c h a n g e i n t h e s e t t l e m e n t p a t t e r n : I n u i t g a v e up t h e i r n o m a d i c e x i s t e n c e and s e t t l e d a r o u n d t r a d i n g p o s t s . H o w e v e r , s t a t i o n a r y d w e l l i n g s , u s u a l l y s h a c k s made o u t o f p a c k i n g c a s e s , made i t d i f f i c u l t t o r e a l i z e a l i v i n g o f f t h e l a n d a n d i l l h e a l t h p r e v a i l e d . W i t h t h e f o r m a t i o n o f t h e D e p a r t m e n t o f N o r t h e r n A f f a i r s a n d N a t u r a l R e s o u r c e s i n 1 9 5 3 , t h e g o v e r n m e n t i n i t i a t e d , e f f o r t s t o p r o m o t e b e t t e r h e a l t h a n d l a t e r e d u c a t i o n a n d h o u s i n g . W h i l e t h e o r i g i n s o f p r e s e n t d a y A r c t i c s e t t l e m e n t s a r e i n h u n t i n g a n d t r a p p i n g , o v e r t h e y e a r s t h e s e t t l e m e n t s h a v e g a i n e d many e l e m e n t s o f m o d e r n s o c i e t y i n c l u d i n g a i r s t r i p s , p o w e r s t a t i o n s , h e a l t h c a r e f a c i l i t i e s , h o u s e s , s c h o o l s a n d some f o r m o f w a t e r J u s t i c e Thomas B e r g e r , N o r t h e r n F r o n t i e r N o r t h e r n H o m e l a n d , The R e p o r t  o f t h e M a c K e n z i e P i p e l i n e I n q u i r y : V o l . O n e , M i n i s t e r o f S u p p l y a n d S e r v i c e s , C a n a d a , 1 9 7 7 , p . 9 2 d e l i v e r y and sewage d i s p o s a l . B u t w i t h t h e s e a m e n i t i e s came an o p e r a t o r t o man t h e p o w e r s t a t i o n , t e a c h e r s t o i n s t r u c t i n t h e c l a s s r o o m s , n u r s e s , t r a n s p o r t a t i o n w o r k e r s and g o v e r n -ment a d m i n i s t r a t o r s t o manage h o u s i n g , s o c i a l s e r v i c e s a n d l o c a l g o v e r n m e n t p r o j e c t s . W h i l e I n u i t s t i l l make up t h e m a j o r i t y o f t h e p o p u l a t i o n , t h e r e h a s b e e n an i n c r e a s i n g 4 i n f l u x o f new n o r t h e r n e r s o r K a b l o o n a t o manage many s e t t l e -m e n t f u n c t i o n s . T h e s e c h a n g e s w h i c h h a v e o c c u r r e d o v e r a t w e n t y y e a r t i m e s p a n , w h i l e i m p r o v i n g t h e s t a n d a r d o f l i v i n g i n A r c t i c s e t t l e m e n t s , h a v e a l s o c r e a t e d s o c i a l i z a t i o n p r o b l e m s f o r t h e I n u i t p o p u l a t i o n , v i ) The E c o n o m y : J u s t i c e Thomas B e r g e r i n t h e R e p o r t o f t h e M a c K e n z i e . V a l l e y P i p e l i n e I n q u i r y i d e n t i f i e d f o u r s e c t o r s i n t h e n o r t h e r n e c o n o m y : s u b s i s t e n c e , t r a d i n g o f r e n e w a b l e r e s o u r c e p r o d u c e , 5 l o c a l wage e m p l o y m e n t a n d i n d u s t r i a l wage e m p l o y m e n t . B e r g e r c o n t e n d s t h a t o v e r l a p p i n g o r m i x e d e c o n o m i c f o r m s a r e now i n t e g r a l t o t h e n a t i v e e c o n o m y . I n i s o l a t e d c o m m u n i t i e s , m o s t f a m i l i e s make t h e i r l i v i n g f r o m t h e l a n d . D r . P e t e r U s h e r a n a l y z e d t h e 1 9 7 3 - 7 4 s e a s o n ' s h a r v e s t f o r f i v e w e s t e r n A r c t i c c o m m u n i t i e s a n d e s t i m a t e d t h e v a l u e o f t h e h a r v e s t g as $ 8 0 0 , 0 0 0 . 0 0 f o r f u r s a n d $ 1 . 6 m i l l i o n f o r c o u n t r y f o o d s . K a b l o o n a r a t h e r t h a n w h i t e i s u s e d t o d e s i g n a t e n o n - E s k i m o p e o p l e r e s i d i n g o r v i s i t i n g t h e A r c t i c . T h e w o r d " w h i t e " h a s a b i o l o g i c a l c o n n o t a t i o n , w h e r e a s t h e m o s t s i g n i f i c a n t f a c t o r s d i f f e r e n t i a t i n g t h e I n u i t f r o m t h e n o n - I n u i t a r e s o c i a l a n d c u l t u r a l . The t e r m E u r o -C a n a d i a n was r e j e c t e d on a c c o u n t o f i t s a w k w a r d n e s s . D e f i n i t i o n : F . G . V a l l e , K a b l o o n a a n d E s k i m o i n t h e C e n t r a l A r c t i c , R e s e a r c h C e n t r e f o r A n t h r o p o l o g y , S t . P a u l U n i v e r s i t y , O t t a w a , 1 9 7 6 , p . 2 J u s t i c e T . B e r g e r , I b i d , p . 1 0 6 I b i d , p . 1 0 6 9. F o r a p o p u l a t i o n o f a b o u t 2 , 0 0 0 I n u i t c o m p r i s i n g some 300 f a m i l i e s , t h e s e f i g u r e s r e p r e s e n t an a v e r a g e i n c o m e o f a b o u t $ 8 , 0 0 0 . 0 0 p e r f a m i l y f r o m t h e l a n d . E v e n i n l a r g e r c e n t r e s s u c h a s I n u v i k a n d T u k t o y a t u k w h e r e u r b a n a n d i n d u s t r i a l i n f l u e n c e s a r e c o n s i d e r a b l e , p e o p l e t r a p a n d h u n t a s w e l l as e n g a g e i n wage e m p l o y m e n t . C o l i n A l l e n o f I n u v i k t o l d t h e B e r g e r I n q u i r y o f how he s t i l l u s e s many o f h i s o l d h u n t i n g a n d t r a p p i n g , a r e a s on a p a r t t i m e b a s i s : T o d a y I w o r k i n I n u v i k f o r a b o u t 15 y e a r s a l t o g e t h e r b u t s t i l l a l l t h e s e h u n t i n g g r o u n d s , g o o s e h u n t i n g a r e a , c a r i b o u h u n t i n g a r e a , w h a l e h u n t i n g a r e a , I s t i l l u s e t h e m e v e n t h o u g h I w o r k e d t h a t l o n g . The h u n t i n g h a s n e v e r c h a n g e d f o r . :me f r o m t h e t i m e I was d r i v i n g d o g t e a m a n d p a d d l i n g c a n o e . Now t o d a y I ' v e g o t no d o g t e a m ( s o I ) u s e s k i d o o a n d t o a d y I u s e o u t b o a r d m o t o r a n d s t i l l I go t o them p l a c e s t o d a y t h a t y I u s e d t o go t o when I was w a l k i n g and d o g t e a m . Wage e m p l o y m e n t made a v a i l a b l e by s e t t l e m e n t g r o w t h a n d t h e g o v e r n m e n t p r e s e n c e , a l o n g w i t h t r a n s f e r p a y m e n t s , h a v e s u b s t a n t i a l l y i n c r e a s e d t h e f l o w o f c a s h i n t o n a t i v e h a n d s , and h u n t e r s a n d t r a p p e r s h a v e u s e d t h i s c a s h t o i m p r o v e t h e i r e q u i p m e n t . As a r e s u l t , an i n t r i c a t e e c o n o m i c m i x has e v o l v e d : a t c e r t a i n t i m e s o f t h e y e a r , I n u i t h u n t a n d f i s h ; a t o t h e r t i m e s t h e y w o r k f o r w a g e s , s o m e t i m e s f o r t h e g o v e r n m e n t , s o m e t i m e s on r o a d c o n s t r u c t i o n a n d s o m e t i m e s f o r m i n i n g o r o i l a n d g a s c o m p a n i e s . 7 I b i d , p . 1 0 7 10. C h a p t e r 2 . ' • AN HISTORICAL PERSPECTIVE ON THE DEVELOPMENT OF GOVERNMENT INVOLVEMENT IN ARCTIC HOUSING 2 . 1 T r a d i t i o n a l I n u i t H o u s i n g T r a d i t i o n a l l y I n u i t w e r e a n o m a d i c p e o p l e l i v i n g i n " t e m p o r a r y " h o u s i n g l o c a t e d a t h u n t i n g camps o r t r a d i n g p o s t s . F a m i l i e s w e r e f r e e t o c h o o s e w h e r e t h e y w i s h e d t o camp a n d w i t h whom. T r a d i t i o n a l A r c t i c h o u s i n g t o o k a v a r i e t y o f f o r m s i n c l u d i n g snow h o u s e s , s k i n t e n t s and s o d h o u s e s . W h i l e t h e snow h o u s e o r i g l o o i s t h e m o s t r e n o w n e d t y p e o f A r c t i c d w e l l i n g , s k i n s w e r e u s e d i n t h e summer w i t h d r i f t w o o d i n c o r p o r a t e d i n t o w e s t e r n a r c t i c d w e l l i n g s a n d w h a l e b o n e u s e d by T h u l e E s k i m o s i n f r a m i n g t h e i r d w e l l i n g s . ^ - The p r i n c i p a l p r o b l e m w i t h t r a d i t i o n a l d w e l l i n g s was t h e i r s m a l l s i z e . The c r a m p e d q u a r t e r s w e r e a b r e e d i n g g r o u n d f o r d i s e a s e s i n t r o d u c e d by w h a l e r s , t r a d e r s and e x p l o r e r s a n d o f t e n t h e i n f e c t i o n s p r e a d t h r o u g h o u t t h e s e t t l e m e n t s . In 1 9 0 2 - 0 3 f o r e x a m p l e , t h e e n t i r e S a d l i r m i u t p o p u l a t i o n on S o u t h a m p t o n I s l a n d was d e s t r o y e d by d i s e a s e i n t r o d u c e d by w h a l e r s . ^ W i t h t h e e s t a b l i s h m e n t o f t h e F e d e r a l s c h o o l s y s t e m a n d wage e m p l o y m e n t a v a i l a b l e on t h e M i d - C a n a d a L i n e , D e w l i n e , d u r i n g t h e 1 9 5 0 ' s , t h e p e o p l e b e g a n t o s e t t l e h e a r e d u c a t i o n a n d e m p l o y m e n t c e n t r e s , m a k i n g s h e l t e r s f r o m a c o m b i n a -t i o n o f t e n t s , p a c k i n g c a s e s and s c r a p s o f l u m b e r . S o c i a l and p u b l i c h e a l t h p r o b l e m s r e s u l t e d f r o m o v e r - c r o w d i n g i n t h e s e i n a d e q u a t e h o u s e s u s e d as p e r m a n e n t r e s i d e n c e s . 2 . 2 H o u s i n g a n d H e a l t h I n t h e 1 9 5 0 ' s as C a n a d i a n a w a r e n e s s o f t h e n o r t h i n c r e a s e d , t h e h i g h i n c i d e n c e o f r e s p i r a t o r y d i s e a s e s and t h e h i g h i n f a n t m o r t a l i t y r a t e among 1 D . K . Thomas a n d C . T . T h o m p s o n , E s k i m o H o u s i n g a s P l a n n e d C u l t u r e C h a n g e , D e p a r t m e n t o f I n d i a n A f f a i r s and N o r t h e r n D e v e l o p m e n t , 1 9 / 2 , p . 9 2 i b i d , p . 9 11. n o r t h e r n i n d i g e n o u s p e o p l e became m a t t e r s o f n a t i o n a l c o n c e r n . H e a l t h o f f i c i a l s w i t h t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t h y p o t h e n i z e d t h a t t h e r e may be a l i n k a g e b e t w e e n t h e q u a l i t y o f h o u s i n g a n d t h e i n c e d e n c e o f t u b e r c u l o s i s . I f t h i s was t h e c a s e , o n l y t h r o u g h i m p r o v e d l i v i n g c o n d i t i o n s c o u l d t h e d i s e a s e be c h e c k e d , t h e r e b y l i m i t i n g t h e r a p i d l y r i s i n g a n d h i g h c o s t o f m e d i c a l t r e a t m e n t . To s u p p o r t t h i s h y p o t h e s i s t h e D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l H e a l t h a n d W e l f a r e p u b l i s h e d a r e p o r t i n 1960 e n t i t l e d " E s k i m o M o r t a l i t y a n d H o u s i n g " w h i c h i l l u s -t r a t e d i n p h o t o g r a p h i c f o r m t h e e x t e n t o f t h e two i n t e r r e l a t e d p r o b l e m s o f h o u s i n g a n d h e a l t h . The r e p o r t a s s o c i a t e d I n u i t m o r t a l i t y w i t h t h e t y p i c a l A r c t i c h o u s i n g o f t h e p e r i o d . From 1 9 5 3 - 5 8 d e a t h s o f I n u i t i n f a n t s up t o t h e age o f 1 y e a r a c c o u n t e d f o r a p p r o x i m a t e l y h a l f o f a l l I n u i t d e a t h s w i t h h a l f o f t h e s e i n f a n t d e a t h s o c c u r r i n g w i t h i n t h e f i r s t month o f l i f e . By c o m p a r i s o n , f o r C a n a d a as a w h o l e , d e a t h s o f i n f a n t s up t o t h e age o f 1 y e a r a c c o u n t e d f o r a p p r o x i m a t e l y 10% o f a l l d e a t h s . S e c o n d l y , 23% o f I n u i t i n f a n t s b o r n a l i v e d u r i n g t h e y e a r s 1 9 5 3 - 5 8 d i e d b e f o r e t h e y r e a c h e d t h e age o f one y e a r , w h i l e t h e f i g u r e f o r C a n a d a was 3 % . 3 0 On t h e d e a t h c e r t i f i c a t e s o f I n u i t i n f a n t s , 45% g a v e t h e c a u s e o f d e a t h a s " u n k n o w n " a n d a n o t h e r 45% g a v e c a u s e s r e l a t e d t o t h e r e s p i r a t o r y s y s t e m . 4 S i n c e f e w o f t h e s e d e a t h s o c c u r r e d w h e r e p r o f e s s i o n a l m e d i c a l a t t e n t i o n was a v a i l a b l e , t h e r e p o r t on " E s k i m o M o r t a l i t y and H o u s i n g " s u g g e s t e d f o u r p o s s i b l e c a u s e s : 1 . E x p o s u r e t o a w i d e r a n g e o f i n f e c t i o n . 2 . The l a c k o f warm s h e l t e r , a d e q u a t e n u t r i t i o n a n d a s a n i t a r y e n v i -r o n m e n t make i n f a n t s e s p e c i a l l y v u l n e r a b l e t o t h e s e i n f e c t i o n s . 3 . T h e s p r e a d o f i n f e c t i o n f r o m c h i l d r e n t o a d u l t s a g g r a v a t e s t h e s i t u a t i o n by d i m i n i s h i n g p a r e n t a l c a r e . 4 . L a c k o f i m m e d i a t e m e d i c a l c a r e a v a i l a b l e . ^ J E s k i m o M o r t a l i t y a n d H o u s i n g , D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l H e a l t h and V l e l f a r e , I 9 6 U , p . b 4 i b i d , p . 6 5 TbTd", p . 7 . 8 B a s e d upon t h i s s t u d y i t was a p p a r e n t t h a t b e t t e r h e a l t h was c l o s e l y l i n k e d t o b e t t e r h o u s i n g . 2 . 3 I n i t i a l G o v e r n m e n t H o u s i n g E f f o r t T h e f i r s t a t t e m p t a t d e v e l o p i n g i m p r o v e d h o u s i n g f o r t h e i n d i g e n o u s p e o p l e o f t h e A r c t i c r e g i o n was b a s e d on t h e p r i n c i p l e t h a t t h e c o s t o f t h e h o u s e s m u s t be k e p t l o w e n o u g h t o e n a b l e I n u i t w i t h r e l a t i v e l y l o w a v e r a g e a n n u a l i n c o m e t o a c h i e v e o w n e r s h i p w i t h i n a r e a s o n a b l e p e r i o d o f t i m e . The h o u s e s w e r e s m a l l by s o u t h e r n s t a n d a r d s i n o r d e r t h a t h e a t i n g c o s t s w o u l d r e m a i n w i t h i n t h e a v e r a g e I n u i t f a m i l y ' s a b i l i t y t o p a y . A t t h e t i m e i t was f e l t t h a t a g o v e r n m e n t s u b s i d y c o v e r i n g c a p i t a l i z a t i o n o f h e a t i n g o f t h e h o u s e s w o u l d be u n d e s i r a b l e s i n c e i t w o u l d i n c r e a s e I n u i t d e p e n d e n c e on t h e g o v e r n m e n t . As a r e s u l t , t h e o b j e c t i v e e s t a b l i s h e d was t o meet a minimum p r o v i s i o n o f 50 s q u a r e f e e t o f f l o o r s p a c e p e r p e r s o n a t a c a p i t a l c o s t o f n o t more t h a n 20 c e n t s p e r s q u a r e f o o t p e r y e a r d u r i n g t h e l i f e o f t h e b u i l d i n g . A s e c o n d o b j e c t i v e was t o h a v e h e a t i n g c o s t s r e l a t e d t o t h e c o n s u m p t i o n o f n o t more t h a n two g a l l o n s o f f u e l , p e r d a y . 6 T h e f i r s t a t t e m p t t o d e v e l o p t h i s s t a n d a r d o f A r c t i c h o u s i n g was i m p l e -m e n t e d a t C a p e D o r s e t i n 1 9 5 6 , w h e r e a 1 4 ' w i d e i g l o o - t y p e s t r u c t u r e w i t h wooden f l o o r s was b u i l t w i t h 6 " t h i c k w h i t e s t y r o f o a m w e i g h i n g l i b . p e r c u b i c f o o t . The s t y r o f o a m b l o c k s b e i n g t r a n s l u c e n t p e r m i t t e d t h e e n t r y o f a c e r t a i n a m o u n t o f l i g h t a n d h e a t i n g c o s t s w e r e e v e n l e s s t h a n 2 g a l l o n s p e r d a y . The b u i l d i n g h a d t h e a d d e d a d v a n t a g e o f c o n f o r m i n g t o a t y p e o f a r c h i t e c t u r e a n d c o n s t r u c t i o n m e t h o d i n d i g e n o u s t o I n u i t c u l t u r e . A f u r t h e r e x p e r i m e n t i n A r c t i c h o u s i n g was c a r r i e d o u t a t P o v u n g n i t u k , N o r t h e r n Quebec i n 1 9 5 8 . The b a s i c s t r u c t u r e was a ' " s h a n t y - t y p e " f r a m e , u s i n g e i t h e r p l y w o o d f o r i n s i d e a n d o u t s i d e s h e e t i n g o r p l y w o o d f o r o u t s i d e s h e e t i n g , a n d a l u m i n u m f o r i n s i d e s h e e t i n g o r p l y w o o d f o r i n s i d e s h e e t i n g and p e a t f o r 6 i b i d , p . 6 7 ' ' ' ' o u t s i d e c o v e r . Two s t r u c t u r e s w e r e a l s o d e v e l o p e d h a v i n g s t o n e w a l l s a n d s c r a p l u m b e r i n s i d e s h e e t i n g . The common f a c t o r o f t h e s e v e n e x p e r i m e n t a l P o v u n g n i t u k h o u s e s was t h a t " c o u n t r y i n s u l a t i o n " was u s e d t h r o u g h o u t . The e n s u i n g w i n t e r p r o v e d c o n c l u s i v e -l y t h a t m o s s , p e a t o r o t h e r c h e a p n a t u r a l i n s u l a t i o n p r o v i d e d c o m p l e t e l y f a l s e e c o n o m i e s . ^ W i t h o u t e x c e p t i o n , t h e r e was h i g h c o n d e n s a t i o n on t h e i n s i d e w a l l s . I n g e n e r a l , t h e h o u s e s w e r e d e f i c i e n t i n i n s u l a t i o n , p r o p e r h e a t i n g a n d v e n t i l a t i o n . The s t o n e w a l l h o u s e s w e r e more c o m f o r t a b l e b u t t h e e n g i n e e r s ' a x i o m s t i l l a p p l i e s , t h a t i f y o u b u i l d s t o n e w a l l s i n t h e A r c t i c y o u m u s t b u i l d a c o m p l e t e h o u s e i n s i d e them t o a c h i e v e w a r m t h . The n e x t t y p e o f h o u s e e v o l v e d was a 1 6 ' x 1 6 ' r i g i d f r a m e u n i t s h e e t e d i n s i d e a n d o u t w i t h p l y w o o d and i n s u l a t e d w i t h 3 - 4 " w o o l b a t t s . The c o s t o f m a t e r i a l s f o r t h e p r o t o t y p e f . o . b . O t t a w a was $ 4 2 0 o r 6 H p e r s q u a r e f o o t . S e v e r a l u n i t s w e r e t e s t e d i n F r o b i s h e r B a y i n 1 9 5 8 - 5 9 w i t h s a t i f a c t o r y r e s u l t s . I n v i e w o f t h i s t h e r i g i d f r a m e p l y w o o d h o u s e became t h e model f o r a m a j o r Tow-c o s t A r c t i c h o u s i n g p r o g r a m i n t r o d u c e d i n 1959 by t h e D e p a r t m e n t o f I n d i a n A f f a i r s a n d N o r t h e r n D e v e l o p m e n t . I n 1 9 5 9 - 6 5 w e l f a r e h o u s e s w e r e b u i l t f o r I n u i t f a m i l i e s . The homes w e r e v e r y s m a l l , 1 2 ' x 2 4 ' a n d w e r e u s u a l l y r e f e r r e d t o as m a t c h b o x e s . In a r e a s w h e r e p e o p l e w a n t e d t o buy h o m e s , t h e g o v e r n m e n t b u i l t h o u s e s r e f e r r e d t o as 5 1 2 ' s . They h a d 512 s q u a r e f e e t o f f l o o r s p a c e and w e r e o f a t w o - b e d r o o m d e s i g n . T h e s e homes w e r e s o l d t o I n u i t a t c o s t , r e p a y a b l e o v e r a p e r i o d o f up t o 20 y e a r s a t 4% i n t e r e s t . T h e r e was no c h a r g e f o r t h e w e l f a r e u n i t s b u t b o t h t e n a n t s o f w e l f a r e h o u s e s a n d h o m e - o w n e r s h a d t o pay f o r a l l s e r v i c e s . H o w e v e r , a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s s o o n became e v i d e n t . T e n a n t s o f w e l f a r e h o u s e s w e r e o f t e n u n a b l e t o a f f o r d t o h e a t t h e i r 280 s q u a r e f o o t h o m e s . Homeowners c o u l d i ' b i d , p . 6 9 s 1 4 . n o t a f f o r d t o p a y b o t h t h e h o u s e p a y m e n t a n d c o s t o f s e r v i c e s , so p a y m e n t s w e n t i n a r r e a r s . By 1 9 6 5 n i n e t y p e r c e n t o f t h e E s k i m o f a m i l i e s who had a g r e e d t o buy h o u s i n g h a d f a l l e n b e h i n d i n t h e i r p a y m e n t s a n d f i f t y p e r c e n t o f t h e f a m i l i e s h a d made o n l y one s m a l l p a y m e n t . 8 G i v e n t h e e c o n o m i c c i r c u m s t a n c e s o f E s k i m o 1 f a m i l i e s , t h e m o s t t h e y c o u l d a f f o r d was t h e s m a l l 280 s q u a r e f o o t h o u s e w h i c h was i n s u f f i c i e n t f o r t h e i r f a m i l y s i z e . A h o u s i n g s u r v e y u n d e r t a k e n i n 1965 showed t h a t i n t h e A r c t i c D i s t r i c t o n l y 81 o f t h e 817 o n e - r o o m h o u s e s had f e w e r t h a n t h r e e p e r s o n s l i v i n g i n e a c h - t h e m a j o r i t y had f i v e o r more p e r s o n s e a t i n g , s l e e p i n g a n d l i v i n g i n one r o o m . ? A l t h o u g h i t w o u l d a p p e a r t h a t t h e f i r s t g o v e r n m e n t A r c t i c h o u s i n g p r o g r a m met i t s minimum s t a n d a r d s p r o v i s i o n o f 50 s q u a r e f e e t p e r p e r s o n , t h i s s t a n d a r d i s w e l l b e l o w commonly a c c e p t e d d e f i n i t i o n s o f o v e r c r o w d i n g o f f r o m 1 . 0 1 t o 1 . 5 p e r s o n s p e r r o o m . 1 0 i n a d d i t i o n , t h e e x t e n t o f p a y m e n t a r r e a r s i s i n d i c a t i v e o f an a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m 1 1 a l t h o u g h s u b s t a n t i v e e v i d e n c e 0 D . K . Thomas a n d C . T . T h o m p s o n , i b i d , p . 1 0 9 H o u s i n g E d u c a t i o n P r o g r a m f o r C a n a d i a n E s k i m o s , J u n e 1 9 6 6 - J u n e 1 9 6 8 , D e p a r t m e n t o f I n d i a n A f f a i r s a n d N o r t h e r n D e v e l o p m e n t , 1 9 6 9 , p . / 1 ( ^ Two t e c h n i c a l s t u d i e s o f t h e P r e s i d e n t ' s C o m m i t t e e on U r b a n H o u s i n g m e a s u r e d o v e r c r o w d i n g as 1 . 0 1 p e r s o n s o r more p e r r o o m . G . E . T e m p o , " U n i t e d S t a t e s H o u s i n g N e e d s , 1 9 6 8 - 1 9 7 8 " , The R e p o r t o f t h e P r e s i d e n t ' s C o m m i t t e e on  U r b a n H o u s i n g , T e c h n i c a l S t u d i e s , V o l . 1 W a s h i n g t o n D . C . US G o v e r n m e n t P r i n t -i n g O f f i c e , 1 9 6 7 , p . 1 - 3 6 a n d R . G l a d s t o n e a n d A s s o c i a t e s , " T h e O u t l o o k f o r U n i t e d S t a t e s H o u s i n g N e e d s " I b i d , p . 3 7 - 1 0 2 . A t h i r d d e f i n i t i o n o f o v e r -c r o w d i n g h o u s e h o l d s c o n s i s t i n g o f a t l e a s t t h r e e p e r s o n s a n d h a v i n g 1 . 5 more p e r s o n s p e r r o o m , a t t e m p t s t o e x c l u d e h o u s e h o l d s w i t h more t h a n one p e r s o n p e r room w h i c h do n o t c o n s i d e r t h e m s e l v e s o v e r c r o w d e d , i . e . a y o u n g c o u p l e l i v i n g i n an e f f i c i e n c y ( o n e room) o r s t u d i o a p a r t m e n t , D. B i r c h e t a l , A m e r i c a ' s H o u s i n g N e e d s : 1970 t o 1 9 8 0 , J o i n t C e n t e r f o r U r b a n S t u d i e s , C a m b r i d g e , D e c e m b e r 1973 pp 4 - 6 t o 4 6 . 1 1 An a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m i s c u s t o m a r i l y m e a s u r e d by a l l o c a t i n g more t h a n a c e r t a i n p e r c e n t a g e o f i n c o m e on s h e l t e r . T h e Tempo s t u d y u s e d 20% o f i n c o m e a s i t s d e f i n i t i o n ; t h e G l a d s t o n e g r o u p u s e d 25% o f i n c o m e ; a n d t h e B i r c h s t u d y u s e d a more c o m p l i c a t e d f o r m u l a : H o u s e h o l d s w i t h an i n c o m e o f u n d e r $ 1 0 , 0 0 0 w h i c h c o m p r i z e : a ) two o r more p e r s o n s w i t h t h e h e a d s l e s s t h a n a g e 6 5 p a y i n g more t h a n 25% o f i n c o m e f o r r e n t b ) s i n g l e p e r s o n s p a y i n g more t h a n 35% o f i n c o m e f o r r e n t c ) two o r more p e r s o n s o v e r a g e 65 p a y i n g more t h a n 35% o f i n c o m e f o r r e n t o f t h e p e r c e n t a g e o f i n c o m e s p e n t on s h e l t e r i s n o t a v a i l a b l e . H o w e v e r , m o s t d e f i n i t i o n s o f o v e r c r o w d i n g a n d a f f o r d a b i l i t y a r e b a s e d on u r b a n s t a n d a r d s a n d may n o t be a p p l i c a b l e i n r u r a l o r r e m o t e s e t t i n g s s u c h as t h e A r c t i c r e g i o n . A more r e v e a l i n g t e s t o f t h e s u c c e s s o r f a i l u r e o f t h e f i r s t g o v e r n m e n t A r c t i c h o u s i n g e f f o r t may be t o e x a m i n e h e a l t h r e c o r d s t o d e t e r m i n e i f c o n d i -t i o n s had i m p r o v e d w i t h t h e i n t r o d u c t i o n o f g o v e r n m e n t s u p p l i e d s h e l t e r . I n 1966 d e a t h s o f I n u i t i n f a n t s s t i l l a c c o u n t e d f o r a l m o s t h a l f o f I n u i t d e a t h s w i t h a t h i r d o f t h e s e i n f a n t d e a t h s o c c u r r i n g w i t h i n t h e f i r s t month o f l i f e . 1 ^ T h e p e r c e n t a g e o f I n u i t i n f a n t s b o r n a l i v e who d i e d b e f o r e t h e y r e a c h e d t h e age o f one y e a r d r o p p e d f r o m 23% i n t h e 1 9 5 3 - 5 8 p e r i o d t o 11% i n 1966 b u t t h i s p e r c e n t a g e i s s t i l l w e l l a b o v e t h e C a n a d i a n r a t e . Of t h e d e a t h c e r t i f i c a t e s o f I n u i t i n f a n t s , 62% g a v e t h e c a u s e o f d e a t h a s p n e u m o n i a w h i c h may r e f l e c t upon p r e v a i l i n g h o u s i n g c o n d i t o n s as w e l l a s t h e h a r s h c l i m a t e o f t h e r e g i o n . W h i l e t h e s e h e a l t h r e c o r d s do n o t s u b s t a n t i a t e c l a i m s t h a t t h e s m a l l s i z e o f t h e h o u s e s c o n t r i b u t e d t o t h e p e r p e t u a t i o n o f h e a l t h p r o b l e m s , i t i s n o n e t h e l e s s a p p a r e n t t h a t h e a l t h p r o b l e m s w e r e n o t a l l e v i a t e d w i t h t h e i n t r o d u c t i o n o f g o v e r n m e n t s u p p l i e d h o u s i n g . 2 . 4 A R e n t a l P u r c h a s e H o u s i n g P r o g r a m f o r I n u i t I n O c t o b e r 1 9 6 5 , t h e D e p a r t m e n t o f I n d i a n A f f a i r s and N o r t h e r n D e v e l o p m e n t r e c e i v e d a T r e a s u r y B o a r d a p p r o v a l f o r t h e i n t r o d u c t i o n o f a s u b -s i d i z e d r e n t a l h o u s i n g p r o g r a m f o r I n u i t . 1560 t h r e e - b e d r o o m h o u s e s o f a p p r o x i m a t e l y 700 s q u a r e f e e t w e r e t o be b u i l t o v e r a f i v e y e a r p e r i o d a t a c a p i t a l c o s t o f 1 2 . 5 m i l l i o n d o l l a r s . A s u p p o r t i v e h o u s i n g e d u c a t i o n p r o g r a m was t o be i m p l e m e n t e d i n c o n j u n c t i o n w i t h t h e h o u s i n g c o n s t r u c t i o n i n t h e s e t t l e m e n t s . I n 1968 t h e p r o g r a m was amended t o i n c l u d e T r e a t y I n d i a n s and was r e n a m e d t h e N o r t h e r n R e n t a l H o u s i n g P r o g r a m . M o n t h l y r e n t a l c h a r g e s i n c l u d i n g 12 R e p o r t on H e a l t h C o n d i t i o n s i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , D e p t . o f N a t i o n a l H e a l t h a n d W e l f a r e i b i d , T a b l e IV p a y m e n t f o r some s e r v i c e s w e r e b a s e d on 20% o f t h e t o t a l f a m i l y i n c o m e w i t h a $2 minimum f o r t h o s e o n w e l f a r e o r p e n s i o n s t o a maximum o f $37 f o r a one room h o u s e ; $42 f o r a o n e - b e d r o o m h o u s e ; $62 f o r a t w o - b e d r o o m h o u s e a n d $67 f o r a t h r e e - b e d r o o m h o u s e . I n u i t who w e r e i n t h e p r o c e s s o f b u y i n g a h o u s e u n d e r t h e p r e v i o u s g o v e r n m e n t p l a n h a d t h e o p t i o n o f s e l l i n g i t b a c k t o t h e g o v e r n m e n t . T h o s e i n t e r e s t e d i n o w n i n g t h e i r home a t a l a t e r d a t e r e c e i v e d c r e d i t o f 33% o f a c t u a l r e n t p a i d a s w e l l a s an a l l o w a n c e o f up t o $100 p e r y e a r t o be u s e d a s p a r t p a y m e n t u n d e r t h e " N o r t h e r n P u r c h a s e H o u s i n g P r o g r a m " . H o w e v e r , h o m e o w n e r s h i p p r e s u p p o s e d t h e a b i l i t y t o pay f o r a l l s e r v i c e s w h i c h was b e y o n d t h e r e a c h o f m o s t I n u i t f a m i l i e s . 2 . 5 E d u c a t i o n f o r H o u s e Management The H o u s i n g E d u c a t i o n P r o g r a m w h i c h a c c o m p a n i e d t h e h o u s i n g c o n s t r u c -t i o n c o n s i s t e d o f t h r e e m a i n p h a s e s . The f i r s t p h a s e was t o e x p l a i n t h e r e n t c o n c e p t t o I n u i t . P h a s e t w o c o n s i s t e d o f t h e c a r e a n d management o f a r e n t e d h o u s e a n d c h a n g i n g p a t t e r n s o f l i v i n g . P h a s e t h r e e was t o o r g a n i z e l o c a l H o u s i n g A s s o c i a t i o n s t o c a r r y o u t t h e d a y t o d a y a d m i n i s t r a t i o n o f t h e r e n t a l h o u s e s . The H o u s i n g E d u c a t i o n P r o g r a m was c o n d u c t e d by t h e A d u l t E d u c a t i o n S e c t i o n o f D . I . A . N . D . f r o m 1 9 6 6 - 6 8 . From 1966 t o 1 9 6 8 , two o r more p h a s e s o f t h e H o u s i n g E d u c a t i o n P r o -gram w e r e g i v e n i n 20 s e t t l e m e n t s w i t h more t h a n 1000 I n u i t f a m i l i e s p a r t i -c i p a t i n g . The r e n t c o n c e p t seemed t o be a c c e p t a b l e as t h e 1 0 0 0 I n u i t f a m i l i e s e i t h e r s i g n e d t h e r e n t a l a g r e e m e n t o r i n d i c a t e d t h e i r d e s i r e t o become t e n a n t s when t h e r e n t a l p r o g r a m commenced i n t h e i r s e t t l e m e n t . F o r t h e f i s c a l y e a r 1 9 6 7 - 6 8 r e n t a r r e a r s a m o u n t e d t o 14% o f r e n t s r e c e i v a b l e i n F r o b i s h e r B a y ; 1% 15 i n P a n g n i r t u n g a n d 3 . 3 % i n A r c t i c B a y . The r e n t c o n c e p t a n d a r r e a r s a p p e a r e d t o be u n d e r s t o o d a n d a c c e p t e d when i n t r o d u c e d by t h e H o u s i n g E d u c a t i o n P r o g r a m . F u e l and m u n i c i p a l s e r v i c e s w e r e p r o v i d e d on a q u o t a b a s i s a n d w e r e 15 i n c l u d e d i n t h e r e n t a l p a c k a g e H o u s i n g E d u c a t i o n P r o g r a m f o r C a n a d i a n E s k i m o s J u n e 1 9 6 6 - J u n e 1 9 6 8 D . I . A . N . D . 1 9 6 9 , p . 2 8 IZ. P h a s e two on C a r e a n d M a n a g e m e n t o f t h e Home was p r e s e n t e d i n f o u r t e e n o f t h e t w e n t y s e t t l e m e n t s . A h i g h e r c o m f o r t - l e v e l and i n t e r e s t a p p e a r e d t o d e v e l o p when one o f t h e h o u s e s was u s e d as an a d u l t c e n t r e and p l a c e o f r e s i d e n c e f o r t h e h o u s i n g e d u c a t o r . 1 6 L i v i n g i n t h e same k i n d o f h o u s e , i n t h e m i d s t o f t h e I n u i t c o m m u n i t y made i t c o n v e n i e n t f o r them t o v i s i t a n d b r i n g t h e i r p r o b l e m s . T h e c o n s e n s u s on t h e h o u s i n g e d u c a t i o n a t an e v a l u a t i o n w o r k s h o p i n 1 9 6 8 was t h a t an o n - g o i n g p r o g r a m was n e c e s s a r y as i t was i m p o s s i b l e t o c o v e r a l l a s p e c t s o f home c a r e i n a s h o r t t i m e . A r e p o r t c a r r i e d o u t by t h e N o r t h e r n S c i e n c e R e s e a r c h G r o u p o f D . I . A . N . D . e n t i t l e d " P a t t e r n s o f H o u s e k e e p i n g i n Two E s k i m o S e t t l e m e n t s " p r o v i d e s an a l t e r n a t i v e v i e w p o i n t on t h e i m p l e m e n t a t i o n o f p h a s e 1 a n d 11 o f t h e Home E d u c a t i o n P r o g r a m . The a u t h o r f o u n d no s i g n i f i c a n t d i s p l e a s u r e among t h e I n u i t w i t h t h e r e n t a l scheme b a s e d on i n c o m e i n B a k e r L a k e e v e n t h o u g h some o f t h e g o v e r n m e n t a d m i n i s t r a t o r s i n B a k e r L a k e q u e s t i o n e d t h e m e r i t s o f t h e s c h e m e , s a y i n g t h a t t h e s t e a d y wage e a r n e r i s b e i n g p e n a l i z e d . Among t h e I n u i t commu-n i t y o f B a k e r L a k e t h e p r e d o m i n a n t a t t i t u d e was f o u n d t o be " A s l o n g a s I c a n t a k e c a r e o f m y s e l f and my f a m i l y , I d o n ' t c a r e w h a t t h e o t h e r f a m i l y i s p a y -i n g . 1 ' 7 The a u t h o r f o u n d t h a t t h e Home C a r e a n d Management c l a s s e s w e r e d i r e c t e d t o w a r d s c h a n g i n g t h e d a i l y p a t t e r n s o f h o u s e k e e p i n g and h o m e m a k i n g r a t h e r t h a n i n t r o d u c i n g new t r a i t s i n t o e x i s t i n g l i f e s t y l e p a t t e r n s . He r e c o m -mended t h a t l e s s o n s i n c o o k i n g and n u t r i t i o n be a d a p t e d t o t h e t r a d i t i o n a l p a t t e r n s o f e a t i n g w h i c h a r e p r i m a r i l y u n r e g u l a t e d a n d n o t s t r i c t l y r o u t i n e d . 1 8 A s w e l l , t h e a u t h o r r e c o g n i z e d t h a t t h e home e d u c a t o r s w e r e n o t u t i l i z i n g t h e i n f l u e n c e o f men on p u r c h a s i n g , c o o k i n g a n d h o m e c a r e by r e s t r i c t -i n g c l a s s e s t o women. 1 7 C . T . T h o m p s o n , P a t t e r n s o f H o u s e k e e p i n g i n Two E s k i m o S e t t l e m e n t s , D e p a r t m e n t o f I n d i a n A f f a i r s a n d N o r t h e r n D e v e l o p m e n t , 1969 p . 4 1 8 i b i d , p . 2 9 T r a d i t i o n a l l y , men w e r e r e s p o n s i b l e n o t o n l y f o r a c q u i r i n g l a n d f o o d s u c h as c a r i b o u a n d s e a l m e a t * b u t a l s o f o r b u y i n g p r o v i s i o n s a f t e r t r a d i n g p o s t s w e r e e s t a b l i s h e d . 1 9 A d d i t i o n a l l y , t h e a u t h o r f e l t t h a t t h e home e d u c a t o r s w e r e i g n o r i n g t h e i m p o r t a n c e o f t h e e l d e r d a u g h t e r s i n c a r r y i n g o u t h o u s e h o l d r o u t i n e s . 2 0 L e s s o n s c o u l d be t a u g h t e f f e c t i v e l y by t e a c h i n g t h e m o t h e r s how t o t e a c h t h e i r d a u g h t e r s . M o s t i m p o r t a n t l y t h e a u t h o r s t r e s s e d t h e s e n s i t i v e r o l e o f t h e home e d u c a t o r s a s c a r r i e r s o f new c u l t u r a l p a t t e r n s . He w a r n e d t h a t c h a n g e s i n e s t a b l i s h e d c u l t u r a l p a t t e r n s c a n be e f f e c t i v e o n l y i f t h o s e e x p e c t e d t o c h a n g e a r e a l l o w e d some d i v e r s i t y i n a d a p t i n g new p a t t e r n s t o t h e i r own s i t u a t i o n ; " f o r c e d c h a n g e s by o u t s i d e a g e n t s w i l l l e a d t o r e j e c t i o n a n d f r u s t r a t i o n f o r b o t h t h e a g e n t o f c h a n g e a n d t h e E s k i m o " . 2 1 P h a s e I I I , L o c a l Management by T e n a n t s , was i n t r o d u c e d t h r o u g h t h e f o r m -a t i o n o f H o u s i n g A s s o c i a t i o n s i n s i x t e e n o f t h e t w e n t y s e t t l e m e n t s . T h e s e a s s o c i a t i o n s o f t e n a n t s w e r e t o g r a d u a l l y t a k e o v e r t h e r e s p o n s i b i l i t y f o r r e n t i n g and m a i n t a i n i n g r e n t a l h o u s i n g i n t h e c o m m u n i t i e s on b e h a l f o f t h e D e p a r t m e n t o f I n d i a n A f f a i r s a n d N o r t h e r n D e v e l o p m e n t . The d e v e l o p m e n t o f L o c a l H o u s i n g A s s o c i a t i o n s c o n s i s t s o f t h r e e p h a s e s : P h a s e I : I n w h i c h t h e A r e a A d m i n i s t r a t o r f o r D . I . A N . D . o r someone a p p o i n t e d by h i m a c t s a s a p p o i n t e d c h a i r m a n . P h a s e I I : I n w h i c h t h e A r e a A d m i n i s t r a t o r o r someone n o m i n a t e d by h i m a c t s as s e c r e t a r y t o t h e A s s o c i a t i o n . P h a s e I I I : I n w h i c h a l l o f f i c e r s a r e e l e c t e d f r o m t h e m e m b e r s h i p o f t h e A s s o c i a t i o n a n d no a p p o i n t e d members s e r v e . H o w e v e r , i t i s n o t t h e H o u s i n g A s s o c i a t i o n w h i c h d e c i d e s when and e v e n i f t h e y w i l l t a k e o v e r t h e r e s p o n s i b i l i t i e s o f r e n t i n g a n d m a i n t a i n i n g t h e h o u s e s . R a t h e r , i t i s t h e a r e a a d m i n i s t r a t o r who d e c i d e s when t h e A s s o c i a t i o n w i l l t * f o o d o b t a i n e d f r o m t r a d i t i o n a l h u n t i n g a n d f i s h i n g p u r s u i t s I 9 i b i d , p . 3 0 2 1 i b i d , p . 3 0 c o m p l e t e c o n t r o l o f t h e l o c a l p r o g r a m a n d he may c h a n g e o r v e t o any d e c i s i o n t h a t t h e l o c a l a u t h o r i t y r e a c h e s . E v e n a f t e r t h e A s s o c i a t i o n h a s r e a c h e d P h a s e I I I a n d e l e c t s i t s o f f i c e r s f r o m among i t s m e m b e r s h i p , i t s f u n c t i o n s a r e l i m i t e d . C r u c i a l d e c i s i o n s r e g a r d i n g d e s i g n , f u r n i s h i n g s , m a t e r i a l s f o r c o n s t r u c t i o n , l o c a t i o n o f b u i l d i n g s a n d e m p l o y m e n t o f w o r k c r e w s a r e made o u t s i d e t h e c o m m u n i t y . The f u n c t i o n s o f t h e H o u s i n g A s s o c i a t i o n a r e p r i m a r i l y r e s t r i c t e d t o r e s p o n s i b i l i t y f o r c o l l e c t -i n g r e n t s , a s s i g n i n g t e n a n t s a n d p r o v i d i n g m a i n t e n a n c e w i t h s t r i c t g u i d e l i n e s l a i d down by t h e f e d e r a l a n d l a t e r t h e t e r r i t o r i a l g o v e r n m e n t h o u s i n g a d m i n -i s t r a t i o n r e g u l a t i n g t h e p r o c e d u r e s i n e a c h o f t h e s e a r e a s . S i n c e l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s a r e a c t i n g as l o c a l a g e n t s f o r t h e g o v e r n m e n t , r e n t s h a v e t o be a s s e s s e d a c c o r d i n g t o a p r e d e t e r m i n e d s c a l e a n d h o u s e s h a v e t o be a s s i g n e d , a c c o r d i n g t o t h e number o f d e p e n d e n t s . 2 2 j 0 o p e r a t e s u c c e s s f u l l y on a h o u s i n g a s s o c i a t i o n one c a n n o t l o o k t o o n e ' s own c u l t u r a l norms a n d b a c k g r o u n d , b u t r a t h e r m u s t a d a p t t o a s e t o f e x t e r n a l l y i m p o s e d r u l e s a n d p r o c e d u r e s . 2 . 6 T e r r i t o r i a l H o u s i n g A d m i n i s t r a t i o n On J a n u a r y 1 , 1969 t h e G o v e r n m e n t o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s t o o k o v e r o p e r a t i o n a l c o n t r o l o f t h e p r o g r a m f o r t h e M a c K e n z i e D i s t r i c t and f o r t h e D i s t r i c t s o f F r a n k l i n a n d K e e w a t i n on A p r i l 1 , 1 9 7 0 . S i n c e t h e p r o g r a m a p p l i e d t o T r e a t y I n d i a n s a n d I n u i t , f i n a l r e s p o n s i b i l i t y f o r d e t e r m i n i n g p o l i c y a n d d i r e c t i o n r e m a i n e d i n t h e h a n d s o f t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t . The t e r r i t o r i a l g o v e r n m e n t h a d l i t t l e i n p u t i n t o b u d g e t i n g r e q u i r e m e n t s w h i c h w e r e f u n d e d —i—v—' 22 w i l f B e a n i n a p a p e r e n t i t l e d " C o l o n i a l P o l i t i c a l I n s t i t u t i o n s i n t h e c o m m u n i t i e s o f t h e N . W . T . " p r e p a r e d f o r t h e I n d i a n B r o t h e r h o o d o f t h e N . W . T . , M a r c h 1 9 7 6 , p . 1 0 , r e c a l l e d t h a t i n 1972 a d e c i s i o n by t h e C o p p e r m i n e H o u s i n g A s s o c i a t i o n t o a s s i g n new h o u s e s on a b a s i s t h a t w o u l d a l l o w e x t e n d e d f a m i l y u n i t s t o l i v e i n t h e same a r e a o f t h e s e t t l e m e n t was d i s a l l o w e d by t h e N . W . T . G o v e r n m e n t H o u s i n g O f f i c e r b e c a u s e i t d i d n o t a d h e r e t o g o v e r n m e n t g u i d e l i n e s f o r a s s i g n i n g h o u s e s on t h e b a s i s o f number o f d e p e n d e n t s . o u t s i d e t h e F e d e r a l T e r r i t o r i a l F i n a n c i a l A g r e e m e n t . ' 1 ' 3 T h e T e r r i t o r i a l C o u n c i l , t h e l e g i s l a t i v e a s s e m b l y o f t h e NWT, had no o p p o r t u n i t y t o r e v i e w t h e b u d g e t a n d t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t made t h e f i n a l d e c i s i o n on t h e a l l o c a t i o n o f h o u s i n g u n i t s . The l a c k o f c o h e s i o n i n t h i s s y s t e m may be e x e m p l i f i e d by f i n a n c i a l a r r a n g e m e n t s f o r t h e c o n t i n u a t i o n o f t h e H o u s i n g E d u c a t i o n P r o g r a m . The f i n a n c i a l a g r e e m e n t f o r t h e t r a n s f e r o f a d m i n i s t r a t i o n o f t h e N o r t h e r n R e n t a l P r o g r a m i n c l u d e d t h e p r o v i s i o n o f f u n d s f o r an e d u c a t i o n p r o g r a m f o r a p e r i o d o f f o u r y e a r s . H o w e v e r , t h e f e d e r a l money d i d n o t become a v a i l a b l e and t h e p r o g r a m h a d t o p r o c e e d w i t h a t e r r i t o r i a l a l l o t t m e n t o f o n l y $ 1 5 , 0 0 0 f o r e a c h r e g i o n . F u r t h e r m o r e , s i n c e t h e t e r r i t o r i a l g o v e r n m e n t i n i t i a l l y o n l y a d m i n i s t e r e d t h e N o r t h e r n R e n t a l P r o g r a m i n t h e M a c K e n z i e D i s t r i c t , no money w a s a l l o t t e d f o r h o u s i n g e d u c a t i o n p u r p o s e s i n t h e F r a n k l i n a n d K e e w a t i n D i s t r i c t s . 1 I t i s a p p a r e n t f r o m t h i s e x a m p l e t h a t t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t was n o t f u l l y c o m m i t t e d t o p r o v i d i n g home management s u p p o r t s e r v i c e s i n o r d e r t h a t I n u i t c o u l d d e v e l o p an a b i l i t y t o r u n t h e h o u s i n g a n d e d u c a t i o n p r o g r a m s by t h e m s e l v e s 2 . 7 T r a n s f e r o f C o n t r o l t o t h e G o v e r n m e n t o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s I n J u n e 1 9 7 2 , t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s C o u n c i l T a s k F o r c e on H o u s i n g p r e s e n t e d a r e p o r t g e n e r a l l y r e f e r r e d t o a s t h e " B u t t e r ' s R e p o r t " named a f t e r t h e c h a i r m a n o f t h e T a s k F o r c e , Tom B u t t e r s , r e c o m m e n d i n g t h a t : 1) T h e r e s p o n s i b i l i t y f o r a l l h o u s i n g p r o g r a m s be p l a c e d u n d e r ; t h e c o n t r o l a n d p o l i c y d i r e c t i o n o f t h e G o v e r n m e n t o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s . 2 ) A N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s H o u s i n g C o r p o r a t i o n be e s t a b l i s h e d and h e a d q u a r t e r e d a t Y e l l o w k n i f e , t o c r e a t e , c o - o r d i n a t e and g i v e d i r e c t i o n t o h o u s i n g p r o g r a m s , b a s e d on n e e d , e n v i r o n m e n t , and r e s e a r c h , s o as t o make a v a i l a b l e an a d e q u a t e s t a n d a r d o f h o u s i n g t o a l l r e s i d e n t s o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s . 3 ) I n c e n t i v e p r o g r a m s be d e v e l o p e d t o e n c o u r a g e a n d f a c i l i t a t e home o w n e r s h i p . The f i n a n c i a l a g r e e m e n t f o r t h e t r a n s f e r o f o p e r a t i o n a l c o n t r o l o f f e d e r a l (DIAND) h o u s i n g p r o g r a m s t o T r e a t y I n d i a n s a n d I n u i t t o t h e t e r r i t o r i a l g o v e r n m e n t , A . G . G o r d o n , H o u s i n g a n d t h e S o c i a l E n v i r o n m e n t , N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s a n d G r e e n l a n d a C o m p a r i s o n , G o v e r n m e n t o f t h e NWT, Y e l l o w k n i f e i y / 1 , p . 4 ~ 4) The G o v e r n m e n t o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s s u b s i d i z e t o a b a s e r a t e t h e c o s t o f d o m e s t i c u t i l i t i e s i n a r e a s o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s w h e r e t h e s e r a t e s a r e e x c e s s i v e . 2 5 The f i r s t two r e c o m m e n d a t i o n s p r o p o s e d t h e c r e a t i o n o f a T e r r i t o r i a l C r o w n H o u s i n g C o r p o r a t i o n a s had a l r e a d y b e e n e s t a b l i s h e d i n O n t a r i o , M a n i t o b a , A l b e r t a , Q u e b e c , New B r u n s w i c k , P r i n c e E d w a r d I s l a n d , N e w f o u n d l a n d and t h e Y u k o n t o a d m i n i s t e r a l l h o u s i n g p r o j e c t s a n d p r o g r a m s . The c o r p o r a t e s t r u c t u r e i s p e r c e i v e d t o h a v e t h e a d v a n t a g e s o f g r e a t e r e f f i c i e n c y and f l e x i b i l i t y t h a n t h e d e p a r t m e n t a l m o d e l , w h i l e s t i l l r e m a i n i n g s u b j e c t t o g o v e r n m e n t p o l i c y . The t h i r d T a s k F o r c e r e c o m m e n d a t i o n , t o d e v e l o p home o w n e r s h i p i n c e n t i v e p r o g r a m s , i s t h e a n t i t h e s i s o f w h a t p a s t e x p e r i e n c e w i t h NWT h o u s i n g w o u l d s u g g e s t . T h e T a s k F o r c e ' s s t a t e d r a t i o n a l e f o r r e c o m m e n d i n g h o m e o w n e r s h i p p r o g r a m s i s t h a t n a t i v e p e o p l e a r e i n c r e a s i n g l y p a r t i c i p a t i n g i n wage e m p l o y m e n t a n d f i n d home o w n e r s h i p a d e s i r a b l e g o a l . H o w e v e r , i t i s more l i k e l y t h a t i t i s t h e T e r r i t o r i a l a d m i n i s t r a t o r s , w i t h t h e i r c u l t u r a l v a l u e s o f p r i d e i n o w n e r s h i p who w o u l d b e n e f i t f r o m a h o m e o w n e r s h i p i n c e n t i v e p r o g r a m s i n c e t h e p r o g r a m s w o u l d be u n i v e r s a l l y a p p l i e d 2 6 a n d n a t i v e p e o p l e , e s p e c i a l l y I n u i t , h a v e no t r a d i t i o n a l a t t a c h m e n t t o t h e h o m e o w n e r s h i p c o n c e p t . The f o u r t h T a s k F o r c e r e c o m m e n d a t i o n , t o s u b s i d i z e t o a b a s e r a t e ( t o 3 5 $ p e r g a l l o n o f f u e l and t o 4 . 5 $ p e r kwh) t h e c o s t o f d o m e s t i c u t i l i t i e s , t h e r e b y m a k i n g t e n a n t s o f g o v e r n m e n t r e n t a l h o u s i n g pay f o r a l l u t i l i t i e s i s a l s o c o n t r a r y t o p a s t e x p e r i e n c e . G i v e n t h e e x t r e m e l y h i g h c o s t o f l i v i n g i n A r c t i c s e t t l e m e n t s , i t i s u n l i k e l y t h a t I n u i t f a m i l i e s c o u l d a f f o r d t o p a y 20% o f t h e i r t o t a l i n c o m e on r e n t a s w e l l a s pay f o r a l l u t i l i t i e s . N o r t h e r n r e n t a l h o u s i n g was c o n s t r u c t e d w i t h a minimum o f i n s u l a t i o n ( 3 " - 4 " w o o l a n d l a t e r f i b r e g l a s s b a t t s ) a n d h e a t i n g c o s t s w o u l d be h i g h o v e r t h e l o n g w i n t e r m o n t h s 2 5 R e p o r t o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s C o u n c i l T a s k F o r c e on H o u s i n g , J u n e 1 9 7 2 , p . 8 4 2 6 W i t h t h e t r a n s f e r o f c o n t r o l t o t h e t e r r i t o r i a l g o v e r n m e n t DIAND p r o -g r a m s , w h i c h f o r m e r l y w e r e made a v a i l a b l e t o T r e a t y I n d i a n s a n d I n u i t , w e r e a l l o c a t e d on t h e b a s i s o f n e e d , r e g a r d l e s s o f r a c i a l o r i g i n s . T h i s w o u l d l i k e l y h a v e b e e n i n t e r p r e t e d by T r e a t y I n d i a n s a n d I n u i t as an i n f r i n g e m e n t o f t h e i r s p e c i a l s t a t u s u n d e r T h e I n d i a n A c t , b u t i n t h e c a s e o f t h e I n u i t t h e i r o r g a n i z a t i o n , t h e I n u i t T a p i r i s a t o f C a n a d a , was so y o u n g t h a t i t d i d n o t h a v e t h e r e s o u r c e s t o r e s p o n d t o t h i s r e p o r t . ( 1 0 m o n t h s o f y e a r ) e v e n i f t h e f u e l p r i c e s w e r e s u b s i d i z e d t o a b a s e r a t e . The g e n e r a l r e a c t i o n o f t h e I n d i a n B r o t h e r h o o d o f t h e NWT t o t h e " B u t t e r ' s R e p o r t " was t h a t t h e h o u s i n g b e n e f i t s o u t l i n e d i n t h e r e p o r t " w i l l 27 n o t be r e a l i z e d by t h e m a j o r i t y o f n a t i v e p e o p l e " . The p r i m a r y d a n g e r s o f t h e B u t t e r ' s R e p o r t a c c o r d i n g t o t h e I n d i a n B r o t h e r h o o d w e r e : 1) The T a s k F o r c e g r o u p t h a t p r o d u c e d t h i s r e p o r t had no o f f i c i a l n a t i v e r e p r e s e n t a t i o n n o r made a n y a t t e m p t t o i n v o l v e t h e n a t i v e m a j o r i t y p o p u l a t i o n o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s . 2) The p r o p o s e d H o u s i n g C o r p o r a t i o n B o a r d o f D i r e c t o r s w i l l c o n s i s t o f s e v e n p e o p l e a p p o i n t e d by t h e C o m m i s s i o n e r , w h i c h by d e s i g n e x c l u d e s n a t i v e p e r s o n n e l f r o m t h e d e c i s i o n - m a k i n g p o s i t i o n s , i . e . 2 p e o p l e f r o m t h e T e r r i t o r i a l C o u n c i l 2 p e o p l e f r o m t h e T e r r i t o r i a l A d m i n i s t r a t i o n 2 p e o p l e f r o m t h e p r i v a t e s e c t o r 1 g e n e r a l m a n a g e r . 3) I t a p p e a r s t h a t t h e m a i n p u r p o s e o f t h e p r o p o s e d H o u s i n g C o r p o r a -t i o n i s t o s a v e t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t money w i t h o u t a n y r e g a r d f o r t h e p r e s e n t n e e d , e c o n o m i c s t r u c t u r e a n d c u l t u r a l v a l u e s o f t h e n a t i v e p e o p l e o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s . 28 More s p e c i f i c a l l y , t h e B r o t h e r h o o d c r i t i c i z e d t h e p r o p o s e d h o m e o w n e r s h i p i n c e n t i v e p r o g r a m f o r i t s s h a l l o w s u b s i d y l e v e l s . W i t h an a v e r a g e 3 - b e d r o o m h o u s e c o s t i n g $ 1 8 , 0 0 0 i n t h e NWT, t h e r e w o u l d be a l o a n c o m p o n e n t o f $ 1 6 , 0 0 0 a n d t h e g r a n t o f $ 2 , 0 0 0 . The NWT p r o g r a m f a l l s s h o r t o f i t s t a r g e t when c o m p a r e d t o t h e $ 8 , 5 0 0 p e r u n i t D . I . A . N . D . I n d i a n H o u s i n g S u b s i d y i n t h e r e s t o f C a n a d a . And f i n a l l y , t h e B r o t h e r h o o d m a i n t a i n s i t s c o n s i s t e n t p o l i c y o f o p p o s i t i o n t o a n y p r o g r a m w h i c h m o r t g a g e s b o t h t h e h o u s e and l a n d t o a c r o w n c o r p o r a t i o n on t h e b a s i s t h a t i t t h r e a t e n s n a t i v e l a n d r i g h t s . R a t h e r t h a n a p p l y i n g s o u t h e r n C a n a d i a n m o d e l s f o r h o u s i n g a n d c o r p o r a t e s t r u c t u r e s , t h e B r o t h e r h o o d p r o p o s e d t h a t a c t i o n be t a k e n t o d e v e l o p h o u s i n g t h a t c o n t r i b u t e s 29 t o t h e t o a l c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t , s o c i a l l y , e c o n o m i c a l l y a n d c u l t u r a l y . I n d i a n B r o t h e r h o o d o f t h e NWT, " S t a t e m e n t o f t h e NWT C o u n c i l T a s k F o r c e on H o u s i n g " , A p r i l 5 , 1 9 7 3 , p . l I b i d , p . 2 I b i d , p . 5 2 3 . Gover nment of the Northwest Territories F ~ ~ ^ G o u v c r n e m e n t d o s Terrltoiros d u N o r d - O u c s t O r g a n i z a t i o n Chart \>$j/ Organlgramme Commissioner Commissalro r— • — N.W.T. Housing Cor potation Soclr5te d ' H a b i u i i n n d o s T.N.-O. Director of Executive Off. Dirocieur des bur eaux exdcuilfs Deputy Comm.ssioncr SOUS-COmmlS-SVtire Elected Member Membra ciu Elected Member MombrOeiU Elected Mcmbor M c m o r o f l u Ass'Mart Commissioner Com mi s w i r e Adjoin! Executive Committee Secretarial Secretariat du Ccmitdeiiecutif Ottawa Liaison Liaison avec Ottawa, Edmonton Liaison Ollice B U ' U J U do 1i.ti-.on d Edmonton Emergency Planning 6 Environment Protection Plnnincolion d'urijonco et prelection do 1'onvironnemcn.l j — , Oi.-eetor o l Natural end Cultural Alfairs Directeurdoj aftjircsnaturelios elcu.'turolics Fisn end W r i d l i * Scrvtco S e r v i t u d e ! * l o j n c ct da tg ;*5cha Cultural Dov.ilrjpmont Jvcloppemonl cultural Recreation Lolsira Museum and Historic Sitej Musce ct tifea riisionques Libraries •Diuliotheques 1 Director ot Public Works Directour des travaux publics Planning and Ad mm; strati on Pianit;cation ot administration Project Management • Administration d o * pro jo Is Operation and Maintenance Operations e l entre lien Higriwayi Voirie Director o l Education Dirccteur do I'cducation , Assistant Director Dirccteur adlolnl Vocational and Higher education forrfailon n/ola'.slonnulio ot ec'ueat'gn Bupenoure Finance, Research and Planning Finance, recherche et p'aniff caiion Education Program* and Evaluation Programmes " d'enscgnemcrtiet evaluation Recruiting, Personnel and Slaft Training B e t ' t i t c m c n i o t lor mot i on du per sonnet U ngui it Ic Programs Programme ling uiiti que Director ot Local Cover nmpnf Dirccteur du gouverncmont local . Assistant Director Diroc'Aj'-t . " j o i n ! Airport* Aoro ports Town Planning and Lands Planifieation urbalncot terras Municipal Affairs At Ini res m u n i c i p a l s Development Dcvetoppomonl P o l i c y o n d Planning _ Pollliouoet pfanrfi cation Administration Administration Director of Health and Social Services • • Dirocieur do la sante Qtdcimesufos sociates Assistant Dirc=tor ( Social Sorvicos DirecieitrodjOinldoi m e » u ' e s socla'es Alcohol and 0'wg Program Program mo nur rnicoolct la d'Ofjuo Assistant Director H c a l i n s o r v e o * Qi'cciour adjoint dos services deaanto Health Program* Programmes do •ante d Assurance hospitalicre Health Standards ana l e g a t i o n Standards do Same Ct prowls do 10' Director ot Economic Dev. and Tourism Directeurdu dcvclQppcmcnl i c o n o m i q u e c t d u tounsme 1 , , , Projects and Marketing Projctsel commoreiallsa-Ousrncsa Services and Tourism Services des tourism a Employment and Training • Emoloi el formation Planning and Development Ptanilication ot devoloppcmont Finance and Administration Finances ot adm mistral ion Director o! Finance Dirocieur des (trances F in,i/>ce and OHico Services Finance Ct services do bureau fiystemtand Comaulcr SoiViccS Service a tfinlormatiquo Supply Services Services do ('ayprovision-noment Forecast find OudgCt Pre* ision et budget Director of Personnel Directeurdu personnel Empfoyeo Relations Rotations des employes Stall Housing Logamonidu personnel Office of Native Employment Bureau d'emplo* dos ouloch tones Classification and Poy flcMa'cn Ctacsiticafionel recherche satarlale Manpower Planning and Stalling Plnmlication de la m.iin-d'oouviv el du porsonncl Director ol Public : Scrvicos -Oirectourdos services publics ' V 1 _ Group Chief C n c l do groupo Compensation Commls%!on dos accidents Uu travail Court Services Service de la cour Legal Registries. Cn regis Ire men I Motor Vehicto Rerjistry/Vilal Statistics Enregir.lremont dosvrihiculo*/ Wmogrophio Administration Administration Inspector of Legal InsrxictflU' des u'S (UK rde la >n ct de . on dos Director olTnsk Forco on Decentralization Dirccteur do 1'ciuipc de travail surla decentralisation Audit Verification dos corn pies Lnjuor System J rtuuie dos olcool* Ai'J^tantD'rrctnr D>iocleuredjrji"l N o t w i t h s t a n d i n g t h e s t r o n g o p p o s i t i o n o f t h e I n d i a n B r o t h e r h o o d t o t h e B u t t e r ' s R e p o r t , t h e NWT C o u n c i l a t i t s 4 7 t h s e s s i o n i n 1972 a c c e p t e d t h e T a s k F o r c e ' s r e c o m m e n d a t i o n s a n d p a s s e d l e g i s l a t i o n p r o v i d i n g f o r t h e c r e a t i n g o f t h e H o u s i n g C o r p o r a t i o n t o be o p e r a t i o n a l by J a n u a r y 1 , 1 9 7 4 . 3 0 j n a d d i t i o n , t h e M i n i s t e r o f D . I . A . N . D . a g r e e d on F e b r u a r y 8 , 1973 t h a t t h e r e m a i n i n g d e p a r t -m e n t a l r e s p o n s i b i l i t i e s u n d e r t h e N o r t h e r n R e n t a l H o u s i n g P r o g r a m w o u l d be t r a n s f e r r e d t o t h e a d m i n i s t r a t i o n o f t h e G o v e r n m e n t o f t h e NWT.31 S t a t u t o r y r e s p o n s i b i l i t y f o r t h e e x p e n d i t u r e o f f u n d s f o r t h e h o u s i n g p r o g r a m w o u l d be t r a n s f e r r e d f o r t h e f i s c a l y e a r 1 9 7 4 - 7 5 . H o w e v e r , t h e W o r k i n g C o m m i t t e e o f t h e T e r r i t o r i a l C o u n c i l f o u n d t h e h o m e o w n e r s h i p i n c e n t i v e r e c o m m e n d a t i o n s o f t h e T a s k F o r c e t o be c o m p a t i b l e w i t h e x i s t i n g F e d e r a l p o l i c y . The W o r k i n g G r o u p p r o p o s e d t h a t r a t h e r t h a n e s t a b l i s h i n g n o r t h e r n h o u s i n g p r o g r a m s t h a t t h e T e r r i t o r i a l G o v e r n m e n t p a r t i c i p a t e t o t h e f u l l e s t e x t e n t i n n a t i o n a l h o u s i n g p r o g r a m s u n d e r t h e N . H . A . 3 2 The W o r k i n g G r o u p made t h i s s u g g e s t i o n b e i n g f u l l y a w a r e t h a t t h e m a j o r o b s t a c l e t o h o m e o w n e r s h i p i n t h e n o r t h i s t h e h i g h c o s t o f u t i l i t i e s a n d o p e r a t i n g c o s t s o t h e r t h a n l o a n a m o r t i -z a t i o n a n d t a x e s 3 3 a n d t h a t t h e F e d e r a l A s s i s t e d Home O w n e r s h i p P r o g r a m d o e s n o t s p e c i f i c a l l y a d d r e s s t h i s i s s u e . I n p r o p o s i n g f u l l p a r t i c i p a t i o n i n NHA p r o g r a m s , t h e W o r k i n g G r o u p was c a s t i n g t h e NWT i n t h e u n e n v i a b l e p o s i t i o n o f a d m i n i s t e r i n g two r e n t a l p r o g r a m s , t h e N o r t h e r n R e n t a l H o u s i n g a n d NHA P u b l i c H o u s i n g P r o g r a m s , w i t h d i f f e r e n t r e n t a s s e s s m e n t s . When t h e F e d e r a l P u b l i c H o u s i n g P r o g r a m was i n t r o d u c e d , r e n t a s s e s s m e n t s w e r e b a s e d on an o p e n - e n d e d s l i d i n g s c a l e f r o m 1 6 - 2 5 % o f f a m i l y i n c o m e w h e r e a s N o r t h e r n H o u s i n g r e n t a l s w e r e b a s e d on 20% o f t h e m a j o r wage e a r n e r ' s i n c o m e t o a maximum o f $100 i n c l u d i n g a l l u t i l i t i e s . A s w e l l , 30 p r o g r e s s R e p o r t on t h e w o r k i n g c o m m i t t e e f o r m e d t o s t u d y t h e f e a s i b i l i t y o f t h e R e c o m m e n d a t i o n s o f t h e NWT C o u n c i l T a s k F o r c e on H o u s i n g , J u n e 1 1 , 1 9 7 3 , p . l & 2 31 i b i d , p . l & 2 32 T b T d ~ , p . 5 3 3 TFTd, p . 6 a c c o r d i n g t o P u b l i c H o u s i n g r e g u l a t i o n s , d o m e s t i c u t i l i t y c o s t s a r e t h e r e s p o n -s i b i l i t y o f t h e t e n a n t . T h i s d i s c r e p a n c y w o u l d a l m o s t c e r t a i n l y r e s u l t i n s e v e r e c o n f l i c t s a t t h e c o m m u n i t y l e v e l . N e v e r t h e l e s s , t h e t r a n s f e r o f h o u s i n g r e s p o n s i b i l i t i e s t o t h e n e w l y c r e a t e d N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s C o r p o r a t i o n (NWTHC) w e n t a h e a d as s c h e d u l e d on J a n u a r y 1 , 1 9 7 4 . The NWTHC i m p l e m e n t e d a p o l i c y o f u s i n g o n l y N a t i o n a l H o u s i n g A c t (NHA) p r o g r a m s a n d l o a n s f o r f u n d i n g n o r t h e r n h o u s i n g . T h e D . I . A . N . D . i n i t i a t e d p r o g r a m s , i n c l u d i n g t h e N o r t h e r n R e n t a l H o u s i n g P r o g r a m , w e r e t o c o n t i n u e , t o o p e r a t e u n d e r t e r m s a n d c o n d i t i o n s a p p l i c a b l e on a n a t i o n a l b a s i s . 2 . 8 t L e s s o n s f r o m P a s t G o v e r n m e n t I n v o l v e m e n t W h i l e t h e i n i t i a l g o v e r n m e n t h o u s i n g p o l i c y o f l i m i t i n g I n u i t d e p e n d e n c y upon t h e g o v e r n m e n t by k e e p i n g t h e c o s t o f h o u s e s l o w e n o u g h so t h a t t h e I n u i t c o u l d a c h i e v e o w n e r s h i p w i t h i n a r e a s o n a b l e t i m e p e r i o d was w e l l - m e a n i n g , i t f a i l e d t o s o l v e t h e p r o b l e m o f s u b s t a n d a r d h o u s i n g i n t h e A r c t i c . H e a t i n g c o s t s f o r e v e n t h e s m a l l e s t h o u s e s , w e r e b e y o n d t h e i n c o m e r e a c h o f many I n u i t f a m i -l i e s . G i v e n t h e s e c i r c u m s t a n c e s , t h e c S n c e p t o f h o m e o w n e r s h i p was l a r g e l y i r r e l e v a n t . On a more p r a c t i c a l v e i n , t h e i n i t i a l h o s u i n g e x p e r i m e n t s p r o v i d e d e v i d e n c e t h a t c o u n t r y m a t e r i a l s (moss a n d p e a t ) w e r e n o t v i a b l e s o u r c e s o f i n s u l a t i o n f o r h o u s e c o n s t r u c t i o n . T h e 1965 " c r a s h " g o v e r n m e n t h o u s i n g i n i t i a t i v e i n t h e N o r t h was i m p o s e d w i t h o u t p r i o r c o n s u l t a t i o n w i t h t h e p r o g r a m r e c i p i e n t s . E a c h h o u s e t y p e , f r o m t h e one room t o t h r e e b e d r o o m m o d e l , was p l a c e d i n t h e N o r t h i n l a r g e q u a n t i -t i e s , a t h i g h c o s t i w t h o u t f i r s t d e t e r m i n i n g t h e i r s u i t a b i l i t y , n o t o n l y f r o m a c l i m a t i c v i e w p o i n t , b u t f r o m t h e r e c i p i e n t ' s p e r s p e c t i v e . S h o r t t e r m g o a l s o f minimum c a p i t a l c o s t a n d e a s e o f t r a n s p o r t a t i o n w e r e g i v e n p r i o r i t y o v e r l o n g t e r m o p e r a t i n g c o s t s a n d a c c e p t a b i l i t y o f t h e s h e l t e r t o i t s r e c i p i e n t s . I n u i t l i f e s t y l e was g i v e n no r e c o g n i t i o n i n h o u s i n g d e s i n g , y e t t r a d i t i o n a l p a t t e r n s o f s p a c e u t i l i z a t i o n w e r e s t i l l e m p l o y e d much t o t h e d i s m a y o f t h e g o v e r n m e n t a d m i n i s t r a t o r s and home e c o n o m i s t s . F o r e x a m p l e , s i n c e t h e r e was no s p e c i a l a r e a f o r c u t t i n g a n d s t o r i n g meat o r f i x i n g v i t a l m a c h i n e r y s u c h as s k i - d o o s and b o a t m o t o r s , I n u i t n a t u r a l l y a d a p t e d t h e i r s h e l t e r t o t h e i r n e e d s . S e a l s w e r e s t o r e d i n b a t h t u b s w h i c h w e r e u n u s a b l e i n a n y c a s e s i n c e t h e r e was no r u n n i n g w a t e r and t h e s i n g l e pane w i n d o w a b o v e t h e b a t h made f o r p o o r h e a t r e t e n t i o n . S k i - d o o s w e r e r e p a i r e d i n t h e m a i n l i v i n g a r e a a n d d i n i n g t a b l e s w e r e o f t e n c o n v e r t e d t o work b e n c h e s . S p e c i f i c a r e a s f o r t h e s e e s s e n t i a l l i f e s t y l e j o b s c o u l d h a v e b e e n p r o v i d e d by r e d u c i n g t h e number o f s m a l l b e d r o o m s e s p e c i a l l y s i n c e t h e b e l i e f t h a t p e o p l e o f v a r y i n g a g e s and o f d i f f e r e n t s e x r e q u i r e s e p a r a t e s l e e p i n g a r e a s i s a E u r o - C a n a d i a n c u s t o m a n d n o t an I n u i t o n e . T h e Home E d u c a t i o n P r o g r a m was i m p e d e d by f a i l i n g t o t a k e a c c o u n t o f t r a d i t i o n a l p r a c t i c e s i n t h e a t t a i n m e n t o f i t s p o l i c y g o a l s . The u n d e r m i n i n g o f t h e w o m e n ' s t r a d i t i o n a l r e s p o n s i b i l i t y f o r t h e l o c a t i o n , c o n s t r u c t i o n a n d i n t e r i o r a r r a n g e m e n t s o f t h e i r h o m e s ; t h e e x c l u s i o n o f t h e m a l e r o l e i n t h e a c q u i s i t i o n o f f o o d ; a n d t h e e m p h a s i s i n " c o o k i n g c l a s s e s " on c h a n g i n g e a t i n g p a t t e r n s r a t h e r t h a n a d a p t i n g new f o o d s t o t r a d i t i o n a l p r a c t i c e s t h w a r t e d t h e p r o g r a m ' s e f f e c t i v e n e s s i n i n t r o d u c i n g new c u l t u r a l t r a i t s ( e . g . home c l e a n i n g a n d s c h e d u l e d e a t i n g ) a n d t r a n s m i t t i n g v a l u a b l e k n o w l e d g e t o I n u i t ( e . g . b e s t u s e o f new f o o d s a n d w h i c h f o o d s a r e b e s t n u t r i t i o n a l b u y s ) . The e s t a b l i s h m e n t o f l o c a l H o u s i n g A s s o c i a t i o n s , g i v i n g t h o s e m o s t f a m i l i a r w i t h l o c a l c o n d i t i o n s r e s p o n s i b i l i t y f o r m a n a g i n g c o m m u n i t y h o u s i n g i s c o n s i d e r e d d e s i r a b l e f r o m a c o m m u n i t y - d e v e l o p m e n t p e r s p e c t i v e . H o w e v e r , i n p r a c t i c e t h e H o u s i n g A s s o c i a t i o n s w e r e u s e d by t h e g o v e r n m e n t as a v e h i c l e f o r r e l i n q u i s h i n g t h e more d i s t a s t e f u l a s p e c t s o f b e i n g t h e l a n d l o r d o f a l m o s t e v e r y d w e l l i n g i n t h e A r c t i c , w h i l e a t t h e same t i m e e n a b l i n g t h e g o v e r n m e n t t o r e t a i n i t s c o n t r o l o v e r t h e p o l i c y , d i r e c t i o n a n d m a g n i t u d e o f t h e h o u s i n g p r o g r a m . T h e r e f o r e i t was i m p o r t a n t t h a t I n u i t l e a r n t o f u n c t i o n e f f e c t i v e l y as b o o k -k e e p e r s and m a i n t e n a n c e o p e r a t o r s w i t h i n t h e i r s p h e r e o f r e s p o n s i b i l i t y o f m a n a g i n g h o u s i n g on b e h a l f o f t h e g o v e r n m e n t , , b u t n o t go s o f a r as t o s t i m u l a t e I n u i t t o become s e l f r e l i a n t i n t h e i r new i m p o s e d c u l t u r a l e n v i r o n m e n t . T h i s d o m i n a n t - s u b o r d i n a t e r e l a t i o n s h i p was p e r p e t u a t e d by r e t a i n i n g c r u c i a l d e c i s i o n a r e a s s u c h a s h o u s i n g d e s i g n and c o n t r a c t i n g h o u s e c o n s t r u c t i o n w i t h i n t h e g o v e r n m e n t ' s d o m a i n . T h e t r a n s f e r o f c o n t r o l t o t h e T e r r i t o r i a l G o v e r n m e n t d i d n o t b r i n g t h e d e c i s i o n - m a k i n g p r o c e s s any c l o s e r t o t h e p e o p l e . F i v e o f t h e members o f t h e B o a r d o f D i r e c t o r s o f t h e NWTHC w e r e T e r r i t o r i a l G o v e r n m e n t r e p r e s e n t a t i v e s w h i l e o n l y two w e r e f r o m t h e p u b l i c a t l a r g e . The e s t a b l i s h m e n t o f a h o u s i n g a d m i n i s t r a t i o n i n Y e l l o w k n i f e s i m p l y r e p l a c e d one g o v e r n m e n t h o u s i n g b u r e a u -c r a c y w i t h a n o t h e r . F i n a l l y , t h e d e c i s i o n t o r e s t r i c t a l l f u r t h e r h o u s i n g a c t i v i t i e s t o t h o s e a p p l i c a b l e u n d e r n a t i o n a l h o u s i n g p r o g r a m s s t r a i t - j a c k e t e d t h e t e r r i t o r i a l a d m i n i s t r a t i o n i n t o r i g i d n a t i o n a l h o u s i n g s t a n d a r d s . G i v e n t h e h a r s h c l i m a t e , g e o g r a p h y a n d l i f e s t y l e and c u l t u r a l v a l u e s o f t h e i n h a b i t a n t s o f t h i s f a r N o r t h e r l y r e g i o n o f C a n a d a , i t i s h i g h l y i m p r o b a b l e t h a t n a t i o n a l h o u s i n g s t a n d a r d s a n d p r o g r a m s w o u l d be a p p l i c a b l e u n d e r t h e s e e x t r e m e c o n d i t i o n s . I n t h e n e x t c h a p t e r , an a n a l y s i s o f c u r r e n t I n u i t h o u s i n g c o n d i t i o n s w i l l be p r e s e n t e d i n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e e x t e n t o f t h e h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . E s t a b l i s h i n g h o u s i n g n e e d s i s a p r e r e q u i s i t e f o r a s s e s s i n g t h e a p p l i c a b i l i t y o f c u r r e n t h o u s i n g p r o g r a m s t o h o u s i n g c o n d i t i o n s i n I n u i t s e t t l e m e n t s . 28. C h a p t e r 3 . THE CURRENT HOUSING SITUATION IN ARCTIC SETTLEMENTS OF THE NORTHWEST TERRITORIES 3 . 1 I n t r o d u c t i o n 2 0 , 6 0 0 NWT r e s i d e n t s 1 l i v e i n 34 s c a t t e r e d s e t t l e m e n t s n o r t h o f t h e t r e e l i n e . O n l y I n u v i k a n d F r o b i s h e r Bay have p o p u l a t i o n s i n e x c e s s o f 1 , 5 0 0 . W h i l e t h e p o p u l a t i o n i s h i g h l y d i s p e r s e d , i t i s g r o w i n g r a p i d l y and i s p r o j e c t e d t o i n c r e a s e a t more t h a n d o u b l e t h e C a n a d i a n r a t e ( 2 . 7 % p e r y e a r c o m p a r e d t o 1.1% f o r C a n a d a f o r t h e 1 9 7 6 - 8 1 p e r i o d . ) 2 U n l i k e o t h e r a r e a s o f C a n a d a , t h e NWT h o u s i n g m a r k e t i s d o m i n a t e d by t h e p u b l i c s e c t o r w h i c h p r o v i d e s a l m o s t t w o - t h i r d s o f t h e h o u s i n g . I n m o s t A r c t i c s e t t l e m e n t s , g o v e r n m e n t owned h o u s i n g c o n s t i t u t e s a l m o s t t h e e n t i r e h o u s i n g s t o c k . T h i s h o u s i n g m a r k e t s i t u a t i o n , u n i q u e by C a n a d i a n s t a n d a r d s , c o m b i n e d w i t h t h e e x t r e m e l y h i g h c o s t o f l i v i n g a n d c h a r a c t e r i s t i c a l l y l o w i n c o m e o f I n u i t f a m i l i e s , makes t h e h o u s i n g s i t u a t i o n i n A r c t i c s e t t l e m e n t s much d i f f e r e n t f r o m s o u t h e r n C a n a d a . T h e p u r p o s e o f t h i s c h a p t e r i s t o e x p l o r e t h e c u r r e n t h o u s i n g s i t u a t i o n o f A r c t i c s e t t l e m e n t s w i t h p a r t i c u l a r a t t e n t i o n t o h o u s i n g n e e d s and s u p p l y ; t h e l i v e a b i l i t y o f t h e A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t ; a n d t h e a f f o r d a b i l i t y d i l e m m a -r e l a t i n g h o u s i n g c o s t s t o i n c o m e s . 3 . 2 H o u s i n g Need A n a l y s i s T h i s s e c t i o n p r e s e n t s an a n a l y s i s o f A r c t i c h o u s i n g c o n d i t i o n s f r o m a q u a n t i t a t i v e h o u s i n g n e e d s p e r s p e c t i v e . S i n c e a c o m p r e h e n s i v e c o m m u n i t y s u r v e y o f h o u s i n g n e e d s h a s n o t b e e n c o m p l e t e d , t h i s a n a l y s i s r e l i e s upon t h e 1 9 7 3 - 7 4 NWTHC N e e d a n d Demand S u r v e y 3 a s a b a s i s f o r d e t e r m i n i n g t h e c o n d i t i o n o f t h e e x i s t i n g s t o c k and t h e e x t e n t o f t h e h o u s i n g r e q u i r e m e n t on a c o m m u n i t y b a s i s . 1 N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s P o p u l a t i o n , D e c . 3 1 , 1978^ S t a t i s t i c s S e c t i o n D e p a r t m e n t o f P l a n n i n g & P r o g r a m E v a l u a t i o n , GNWT, F e b . 1 9 , 1 9 7 9 . 2 S t a t i s t i c s C a n a d a , P o p u l a t i o n P r o j e c t i o n s f o r C a n a d a a n d t h e P r o v i n c e s  1 9 7 1 - 2 0 0 1 , C a t a l o g u e 9 1 - 5 1 4 , p r o j e c t i o n D. ; : ! ! 3 NWTHC, NWT Need & Demand S u r v e y 1 9 7 3 - 1 9 7 4 , Y e l l o w k n i f e , 1975 The s u p p l y o f h o u s i n g i s e x a m i n e d i n r e l a t i o n t o h o u s i n g n e e d s i n o r d e r t o p r o j e c t h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . The r e a s o n f o r l o o k i n g a t n e e d r a t h e r t h a n demand i s b e c a u s e demand r e f e r s t o t h e q u a n t i t y o f an e c o n o m i c g o o d ( h o u s i n g ) t h a t w i l l b e b o u g h t a t a g i v e n p r i c e a t a p a r t i c u l a r t i m e . 4 T h i s d e f i n i t i o n i n f e r s t h e e x i s t e n c e o f a m a r k e t f o r t h e e c o n o m i c g o o d b u t , as w i l l be i l l u s t r a t e d l a t e r i n t h e s e c t i o n on h o u s i n g a f f o r a b i l i t y , t h e r e i s no A r c t i c h o u s i n g m a r k e t b e c a u s e t h e r e s i d e n t s do n o t h a v e t h e p u r c h a s i n g c a p a c i t y t o d e m o n s t r a t e e f f e c t i v e d e m a n d . The n o t i o n o f h o u s i n g n e e d i s e s s e n t i a l l y d e f i n e d by t h e number o f h o u s e h o l d s p r e s e n t l y " u n d e r h o u s e d " . 5 T r a d i t i o n a l l y , t h e c e n t r a l o p e r a t i o n a l m e a s u r e h a s b e e n t h e number o f o c c u p i e d s u b s t a n d a r d d w e l l i n g u n i t s w i t h t h e s u b s t a n d a r d c l a s s i f i c a t i o n r e f l e c t i n g s t r u c t u r a l d e f i c i e n c i e s ( d i l a p i d a t i o n ) a n d / o r l a c k o f c o m p l e t e p l u m b i n g f a c i l i t i e s . The v a l i d i t y o f t h i s s i n g l e m e a s u r e a s a s u r r o g a t e o f h o u s i n g n e e d o r d e p r i v a t i o n h a s b e e n q u e s t i o n e d . 6 M o r e r e c e n t l y , t h e a u t h o r s o f " A m e r i c a ' s H o u s i n g Needs 1970 t o 1 9 8 0 " d e l i n e a t e d t h r e e t y p e s o f s o c i a l n e e d - p h y s i c a l i n a d e q u a c y o f t h e h o u s i n g u n i t , o v e r c r o w d -i n g a n d e x c e s s i v e r e n t b u r d e n . 7 The p u r p o s e o f an o p e r a t i o n a l d e f i n i t i o n o f h o u s i n g d e p r i v a t i o n i s t o p r o v i d e an o b j e c t i v e gauge by w h i c h t o m e a s u r e h o u s i n g n e e d . H o w e v e r , d i f f i c u l t i e s a r i s e i n a t t e m p t i n g t o a p p l y s u c h p r e c i s e d e f i n i t i o n s i n t h e A r c t i c r e g i o n . A l l p r e 1975 A r c t i c h o u s i n g ( w i t h t h e e x c e p t i o n o f g o v e r n m e n t s t a f f u n i t s ) w o u l d be c l a s s i f i e d a s s u b s t a n d a r d a c c o r d -i n g t o t h e c r i t e r i a " u n i t s l a c k i n g c o m p l e t e i n d o o r p l u m b i n g f a c i l i t i e s " . . 4 H a r o l d S . S l o a n & A . J . Z u r c h e r , D i c t i o n a r y o f E c o n o m i c s , 5 t h e d i t i o n B a r n e s & N o b l e B o o k s , New Y o r k , 1 9 / 0 , p . l Z U 5 M e t h o d s o f _ H o u s i n g A n a l y s i s e d . J . W . H u g h e s , C e n t e r f o r U r b a n P o l i c y " R e s e a r c h , R u t g e r s U n i v e r s i t y , New J e r s e y 1 9 7 7 , p . 3 5 9 6 S t u d i e s s h o w e d t h a t i n f o r m a t i o n on s t r u c t u r a l c o n d i t i o n s c o l l e c t e d i n t h e US 1 9 5 0 a n d 1 9 6 0 c e n s u s e s was u n r e l i a b l e and c o n s e q u e n t l y , t h e 1970 c e n s u s d i d n o t a t t e m p t t o m e a s u r e t h e s t r u c t u r a l c o n d i t o n o f h o u s i n g . U . S . B u r e a u o f t h e C e n s u s , " M e a s u r i n g t h e Q u a l i t y o f H o u s i n g : An A p p r a i s a l o f C e n s u s S t a t i s t i c s a n d M e t h o d s " , W o r k i n g P a p e r N o . 2 5 W a s h i n g t o n D . C . , US G o v e r n m e n t P r i n t i n g O f f i c e , 1 9 6 7 . 7 D. B i r c h e t a l . A m e r i c a ' s H o u s i n g N e e d s : 1 9 7 0 - 1 9 8 0 . J o i n t C e n t r e f o r U r b a n S t u d i e s , C a m b r i d g e , D e c . 1 9 7 3 , p . 4 - 2 t o 4 - 6 E x p r e s s i n g s h e l t e r b u d g e t d e f i c i e n c i e s i n t e r m s o f ( t h e a l l o c a t i o n o f a c e r t a i n p e r c e n t a g e o f i n c o m e on s h e l t e r may be i n a p p r o p r i a t e i n t h e A r c t i c s e t t i n g w h e r e l i v i n g c o s t s i n g e n e r a l a r e h i g h , h o u s i n g c o s t s ( b o t h c a p i t a l a n d o p e r a t i o n a l ) a r e p a r t i c u l a r l y h i g h and s u b s i d i z a t i o n o f h o u s e h o l d s i n a l l i n c o m e g r o u p s i s common. T h e r e f o r e i n a s s e s s i n g c u r r e n t h o u s i n g n e e d i n t h e A r c t i c r e g i o n , b r o a d c a t e g o r i e s o f n e e d - h o u s i n g c o n d i t i o n ( s u b s t a n d a r d ) , c r o w d i n g , and f a m i l y d o u b l i n g w i l l be e x p l o r e d . H o w e v e r , t h e f o r m u l a t i o n o f a d e f i n i t i v e h o u s i n g n e e d s t a t e m e n t w i l l n o t be a t t e m p t e d due t o t h e u n a v a i l a b i l i t y and g e n e r a l p o o r q u a l i t y o f d a t a f o r t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s a n d t h e h a z a r d s o f a p p l y i n g a p r e c i s e o p e r a t i o n a l d e f i n i t i o n o f h o u s i n g d e p r i v a t i o n . 8 G i v e n e x i s t i n g h o u s i n g n e e d s i t i s a l s o n e c e s s a r y t o a n t i c i p a t e f u t u r e h o u s i n g r e q u i r e m e n t s , t h e gap b e t w e e n s u p p l y and n e e d a t some f u t u r e d a t e as a r e s u l t o f t h e i n c r e a s e i n h o u s e h o l d s and c o n c o m i t a n t c h a n g e s i n t h e h o u s i n g s t o c k . T h e s e two d i m e n s i o n s o f h o u s i n g n e e d p r o v i d e t h e b a s i s f o r a h o u s i n g a c t i o n p l a n i n t h e a b s e n c e o f m a r k e t i n d i c a t o r s . 3 . 3 . 1 C o n d i t i o n o f t h e H o u s i n g S t o c k T h e 1974 NWTHC s u r v e y i n d i c a t e d t h a t 236 o r 3 p e r c e n t o f t h e 7 , 5 2 6 s u r v e y e d u n i t s i n t h e NWT w e r e i n a condemned c o n d i t i o n . Of t h e s e , 8 2 o r 35 p e r c e n t w e r e i n A r c t i c s e t t l e m e n t s o f l e s s t h a n 1 , 0 0 0 p o p u l a t i o n ; 9 637 o r 8 . 5 p e r c e n t w e r e i n n e e d o f m a j o r r e p a i r o f w h i c h 317 o r 50 p e r c e n t w e r e i n A r c t i c s e t t l e m e n t s o f l e s s t h a n 1 , 0 0 0 p o p u l a t i o n ; a n d 2 , 9 0 5 o r 3 8 . 6 p e r c e n t o f t h e s u r v e y e d u n i t s i n t h e NWT r e q u i r e d m i n o r r e p a i r o f w h i c h 1 , 0 2 6 o r 35 p e r c e n t w e r e i n A r c t i c s e t t l e m e n t s o f l e s s t h a n 1 , 0 0 0 p o p u l a t i o n . T a b l e 3 . 1 p r o v i d e s a d e t a i l e d a c c o u n t o f t h e c o n d i t i o n o f t h e h o u s i n g s t o c k i n A r c t i c s e t t l e m e n t s . H o u s i n g c o n d i t i o n s i n A r c t i c s e t t l e m e n t s u n d e r 1 , 0 0 0 p o p u l a t i o n a r e p o o r e r t h a n i n t h e NWT a s a w h o l e . T w o - t h i r d s o f t h e 8 I n c o n s i d e r a t i o n o f f u t u r e h o u s i n g s t u d i e s , t h e d e l i n e a t i o n o f an o p e r a t i o n a l d e f i n i t i o n o f h o u s i n g d e p r i v a t i o n f o r r u r a l and r e m o t e a r e a s w o u l d p r o v i d e a w o r t h w h i l e c o n t r i b u t i o n t o t h e f i e l d o f h o u s i n g a n a l y s i s . 9 To a v o i d d i s t o r t i n g h o u s i n g c o n d i t i o n i n f o r m a t i o n t h e 2 o f t h e 34 s e t t l e -m e n t s w i t h p o p u l a t i o n s e x c e e d i n g 1 , 0 0 0 a r e e x c l u d e d f r o m t h e a n a l y s i s s i n c e t h e y a r e e a c h n e a r l y t h r e e t i m e s t h e s i z e o f t h e t h i r d l a r g e s t s e t t l e m e n t . TABLE 3 . 1 . C o n d i t i o n o f H o u s i n g S t o c k i n A r c t i c S e t t l e m e n t s o f t h e NWT o f L e s s Than 1 , 0 0 0 P o p u l a t i o n  NO COMMUNITY CONDEMNED MAJOR MINOR REPAIRS T 0 T A L WESTERN ARCTIC: A k l a v i k 12 22 63 25 122 P a u l a t u k 3 9 1 13 S a c h s H a r b o u r 4 16 4 24 T u k t o y a k t u k 6 10 38 29 83 R e g i o n a l T o t a l 18 39 126 59 242 KEEWATIN: B a k e r L a k e 31 75 7 113 C h e s t e r f i e l d I n l e t 1 12 26 2 41 C o r a l H a r b o u r 1 6 29 25 61 E s k i m o P o i n t 1 36 72 19 128 R a n k i n I n l e t 42 55 28 125 R e p u l s e Bay 6 1 21 18 46 S a n i k i l u a q 1 _ 33 9 43 Whale Cove 6 21 16 43 R e g i o n a l T o t a l 10 134 332 124 600 CENTRAL ARCTIC B a t h u r s t I n l e t 4 4 C a m b r i d g e Bay 2 21 72 15 110 C o p p e r m i n e 3 10 18 70 101 G j o a Haven 6 1 24 27 58 Holman I s l a n d 3 7 11 20 41 P e l l y Bay 34 1 35 S p e n c e Bay 16 51 8 75 R e g i o n a l T o t a l 30 73 177 144 424 EASTERN ARCTIC A r c t i c Bay 7 31 38 B r o u g h t o n I s l a n d • 40 13 53 Cape D o r s e t 2 38 31 71 Table 3.1 (Cont'd) COMMUNITY CONDEMNED MAJOR MINOR NO REPAIRS TOTAL Clyde River 2 21 30 53 Frobisher Bay 18 11 128 110 267 Grise Fiord 1 3 19 23 Hall Beach 1 17 9 21 48 I g l o o l i k 30 41 71 Lake Harbour 2 3 5 22 32 Pangni rtung 2 13 22 34 71 Pond I n l e t 1 16 54 17 88 Resolute Bay • 2 26 5 33 Regional Total 24 67 383 374 848 REGIONAL SUMMARY No. % No. % No. % No. % TOTAL Western A r c t i c 18 7 39 16 126 52 59 24 242 Keewatin 10 2 134 22 332 55 124 21 600 Central A r c t i c 30 7 73 17 177 42 144 34 424 Eastern A r c t i c 24 3 67 8 383 45 374 44 848 Tot a l : Inuit Settlements 82 4 313 15 1018 48 701 33 2114 TABLE 3.2 The Age of Ex i s t i n g NWTHC Housing Stock i n A r c t i c Settlements of the NWT of Less Than 1,000 Population  COMMUNITY 1 - 3 Yrs. 4 - 6 Yrs. 7 - •10 Yrs. Over 10 Yrs. TOT; No. % No. % No. % No. % WESTERN ARCTIC Aklavik 10 10 25 26 24 25 38 39 97 Paulatuk 5 31 - - 7 44 4 25 16 Sachs Harbour 4 26 10 67 1 7 15 Tuktoyaktuk 15 17 23 25 34 38 18 20 90 Regional Total 34 16 58 27 66 30 60 27 218 KEEWATIN Baker Lake 29 23 - - 79 64 16 13 124 Che s t e r f i e l d I n l e t 4 14 - - 25 86 - - 29 Coral Harbour 9 17 10 18 35 65 - - 54 Eskimo Point 28 20 18 12 61 43 36 25 143 Rankin I n l e t 20 19 21 20 54 53 7 7 102 Repulse Bay 13 28 5 11 20 43 8 17 46 Sanikiluaq 5 12 25 58 12 28 1 2 43 Whale Cove 3 9 - - 24 75 5 16 32 Regional Total 111 .19 79 14 310 54 73 13 573 CENTRAL ARCTIC ; Cambridge Bay 23 21 14 13 39 36 33 30 109 Coppermine 17 14 18 15 55 47 28 24 118 Gjoa Haven 16 27 7 12 30 51 6 10 59 Holman Island 5 12 - - 30 73 6 15 41 P e l l y Bay 12 31 - - 27 69 - - 39 Spence Bay 15 20 6 8 42 57 11 15 74 Regional Total 88 20 45 10 223 51 84 19 440 EASTERN ARCTIC A r c t i c Bay 5 9 5 9 38 69 7 13 55 Broughton Island 12 21 2 3 32 55 12 21 58 Cape Dorset 15 13 23 21 49 44 25 22 112 TABLE 3.2 (Cont d) COMMUNITY 1 - 3 Yrs. 4 - 6 Yrs. 7 - 10 Yrs. Over 10 Yrs. . TOT/ No. % No. % No. % No. % Clyde River 5. 9 15 28 24 45 9 17 53 Frobisher Bay 59 23 10 4 110* 43 75 30 254 Grise Fiord - - - - 15 94 1 6 16 Hall Beach 14 28 - - 21 42 15 30 50 Igloolik 19 19 16 16 42 42 22 22 99 Lake Harbour 4 12 - - 22 65 8 23 34 Pangnirtung 13 11 24 20 60 50 24 20 121 Pond Inlet 11 14 19 25 30 39 17 22 77 Resolute Bay 3 11 9 35 14 54 - - 26 Regional Total 160 17 123 13 442 46 230 24 955 REGIONAL SUMMARY Western Arctic 34 16 58 27 66 30 60 27 218 Keewatin 111 19 79 14 310 54 73 13 573 Central Arctic 88 20 45 10 223 51 84 19 440 Eastern Arcti c 160 17 123 13 442 46 230 24 995 TOTAL 393 18 305 14 1041 48 447 20 2186 Figures compiled from NWTHC Need and Demand Survey (1975 and Housing Program  Proposals for Home Operations and Home Acquisition Assistance, (Appendix 1, Northern Rental Housing Program, part 4) prepared by Strong, Lamb and Nelson, Ltd., May 1975. 40 of these units are leased. r e q u i r e r e p a i r s o r a r e i n condemned c o n d i t i o n w h e r e a s o n l y h a l f o f t h e NWT u n i t s as a w h o l e r e q u i r e r e p a i r s o r a r e i n condemned c o n d i t i o n . The a g e o f e x i s t i n g h o u s i n g i s a n o t h e r i n d i c a t o r o f h o u s i n g c o n d i t i o n s . T a b l e 3 . 2 i n d i c a t e s t h a t a p p r o x i m a t e l y 20 p e r c e n t o f t h e e x i s t i n g h o u s i n g i n A r c t i c s e t t l e m e n t s was b u i l t o v e r 10 y e a r s a g o . 1 0 H o u s i n g b u i l t p r i o r t o 1966 c o n s i s t s o f one room and o n e - b e d r o o m h o u s e s h e a t e d by o i l o r wood c o o k s t o v e s a n d s m a l l t w o - b e d r o o m h o u s e s h e a t e d by o i l o r wood c o o k s t o v e s and s m a l l t w o - b e d r o o m h o u s e s h e a t e d by an o i l s t o v e and s p a c e h e a t e r . A f u r t h e r 48 p e r -c e n t o f t h e e x i s t i n g s t o c k was b u i l t i n t h e l a t e s i x t i e s . T h i s h o u s i n g c o n s i s t s m o s t l y o f 3 - b e d r o o m r e n t a l h o u s e s h e a t e d w i t h o i l s t o v e s and s p a c e h e a t e r s . M o r e r e c e n t d e s i g n s a r e s u p p l i e d w i t h an o i l s t o v e a n d f u r n a c e s w i t h o v e r h e a d d u c t s . The m o s t r e c e n t t h r e e - b e d r o o m u n i t s a r e s u p p l i e d w i t h an o i l o r e l e c t r i c s t o v e a n d a f u r n a c e w i t h s u b - f l o o r d u c t s , b u t t h e s e make up o n l y a b o u t 18 p e r c e n t o f t h e e x i s t i n g s t o c k . Of a l l t h e h o u s e s c o n s t r u c t e d u n d e r t h e N o r t h e r n T e r r i t o r i a l H o u s i n g P r o g r a m , t h e s e l a t t e r u n i t s a r e t h e o n l y o n e s t h a t do n o t n e e d t o be r e n o v a t e d t o p r o v i d e b e t t e r h e a t i n g s y s t e m s . T a b l e 3 . 3 d e s c r i b e s t h e u t i l i t i e s s u p p l i e d t o homes c o n s t r u c t e d u n d e r t h e N o r t h e r n T e r r i t o r i a l H o u s i n g P r o g r a m i n A r c t i c s e t t l e m e n t s o f l e s s t h a n 1 , 0 0 0 p o p u l a t i o n . 63 p e r c e n t o f t h e u n i t s a r e s u p p l i e d w i t h e l e c t r i c i t y ; 40 p e r c e n t a r e h e a t e d by an o i l f u r n a c e a n d 94 p e r c e n t h a v e i n d o o r p l u m b i n g . H o w e v e r " i n d o o r p l u m b i n g " i s a g r o s s m i s r e p r e s e n t a t i o n o f t h e s i t u a t i o n s i n c e i n d o o r p l u m b i n g a m o u n t s t o a " h o n e y b a g " 1 1 i n m o s t c a s e s . O n l y 6 p e r c e n t h a v e a f l u s h t o i l e t a n d p r e s s u r e s y s t e m s and t h e number w i t h p i p e d w a t e r a n d s e w e r i s n e g l i g i b l e . ^ Age i s a p o o r i n d i c a t o r o f h o u s i n g c o n d i t i o n s i n s o u t h e r n C a n a d a b u t A r c t i c h o u s i n g i s l i k e an a u t o m o b i l e - y o u c a n t e l l i t s a g e f r o m t h e model ( t h e e a r l i e s t 280 s q . f t . 1 - r o o m u n i t t o t h e " 5 1 2 " model t o t h e l a t e s t 3 - b e d r o o m N o r t h e r n R e n t a l model o f a b o u t 8 0 0 s q . f t . ) . 1 1 The " h o n e y b a g " s y s t e m i s t h e means o f sewage c o l l e c t i o n w h i c h i s u s e d i n m o s t o f t h e s m a l l e r c o m m u n i t i e s o f t h e NWT. I t r e l i e s on t h e d i s p o s a l o f human w a s t e i n t o p l a s t i c b a g s p l a c e d i n b u c k e t s . The f u l l b a g s o f 36. TABLE 3 - 3 U t i l i t i e s S u p p l i e d t o N o r t h e r n T e r r i t o r i a l R e n t a l H o u s i n g i n A r c t i c S e t t l e m e n t s o f t h e NWT o f L e s s Than 1 , 0 0 0 P o p u l a t i o n ' COMMUNITY WESTERN ARCTIC A k l a v i k P a u l a t u k S a c h s H a r b o u r T u k t o y a k t u k R e g i o n a l T o t a l TOTAL # OF UNITS 87 13 11 73 E L E C T R I C I T Y 84 4 11 73 F U R N A C E 28 184 172 11 60 99 PLUMBING ( C h e m i c a l or F l u s h T o i l e t ) 87 12 11 73 183 KEEWATIN B a k e r L a k e 111 - 39 . 102 C h e s t e r f i e l d I n l e t 32 - 4 32 C o r a l H a r b o u r 48 - 45 47 E s k i m o P o i n t 120 45 107 R a n k i n I n l e t 87 87 6 87 R e p u l s e Pay 3 8 3 8 25 38 , S a n i k i l u a q 33 10 29 33 Whale Cove 31 30 10 31 R e g i o n a l T o t a l 500 165 203 477 CENTRAL ARCTIC B a t h u r s t I n l e t - - - -Cambr idge Bay 99 98 55 92 Coppermine 101 101 79 101 G j o a Haven 4 8 4 8 34 47 Holman I s l a n d 41 41 29 41 P e l l y Bay 35 . 3 5 30 35 Spence Bay 66 66 49 66 R e g i o n a l T o t a l 390 389 276 382 EASTERN ARCTIC A r c t i c Bay 3 8 3 8 17 38 B r o u g h t o n I s l a n d 51 46 4 45 Cape D o r s e t 103 22 17 96 C l y d e R i v e r 53 5 26 45 F r o b i s h e r Bay 269 269 63 268 G r i s e F i o r d 18 - - 15 H a l l Beach 42 10 ' - 32 I g l o o l i k 95 15 27 79 L a k e H a r b o u r 34 13 - 28 P a n g n i r t u n g 73 73 17 73 P o n d I n l e t 71 3 15 71 R e s o l i ' t e Bay 28 7 6 1 R e g i o n a l T o t a l 875 501 192 791 ' REGIONAL SUMMARY No. % N o . % N o . . % Ho. % "\ W e s t e r n A r c t i c 184 172 93 99 54 183 99 i j K e e w a t i n 500 165 33 203 4 1 477 95 :•• C e n t r a l A r c t i c 390 389 100 276 7 1 382 9 8 i E a s t e r n A r c t i c 875 501 57 192 2 2 791 90 | TOTAL 1949 1227 63 770 4 0 1833 94 ' s e w a g e a r e t h e n c a r r i e d t h r o u g h t h e l i v i n g q u a r t e r s a n d p l a c e d o u t s i d e i n much t h e same way a s g a r b a g e , t o be p i c k e d up by c o l l e c t i o n c r e w s . The w a s t e w a t e r f r o m t h e k i t c h e n i s a l l o w e d t o s p i l l o u t o n t o t h e g r o u n d • a d j a c e n t t o t h e d w e l l i n g u n i t w h e r e i t f r e e z e s o v e r i n t h e w i n t e r a n d m e l t s i n t o p o n d s i n t h e summer. T h e h o n e y b a g s y s t e m h a s many d r a w b a c k s n o t t h e l e a s t o f w h i c h i s t h e p r o b l e m o f b a g s b e i n g b r o k e n by a n i m a l s , c h i l d r e n o r c o l l e c t i o n c r e w s . I n w i n t e r , t h e sewage b a g s f r e e z e s o l i d t o t h e g r o u n d o r g a r b a g e b i n s m a k i n g c o l l e c t i o n e i t h e r d i f f i c u l t o r i m p o s s i b l e . W h i l e t h e honey b a g s y s t e m r e q u i r e s l i t t l e c a p i t a l i n v e s t m e n t , t h e u s e o f t h e s y s t e m c r e a t e s a g r a v e r i s k t o p u b l i c h e a l t h . 3 . 3 . 2 C r o w d i n g The h o u s i n g s u r v e y i n d i c a t e d t h a t 1 , 7 2 1 h o u s e h o l d s o r 26 p e r c e n t o f t h o s e s u r v e y e d t h r o u g h o u t t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s l i v e i n c r o w d e d c o n d i -t i o n s , 1 2 1 , 0 6 7 o r 62 p e r c e n t o f t h e s e h o u s e h o l d s w e r e l o c a t e d i n A r c t i c s e t t l e m e n t s o f l e s s t h a n 1 , 0 0 0 p o p u l a t i o n . The number o f p e r s o n p e r h o u s e h o l d d e c l i n e d i n C a n a d a f r o m 3 . 9 p e r c e n t i n 1961 t o 3 . 5 p e r c e n t i n 1971 w h i l e i n 1 9 7 3 - 7 4 t h e r e w e r e 4 . 6 3 p e r s o n s p e r h o u s e h o l d i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s . H o w e v e r , t h e a v e r a g e number o f p e r s o n s p e r h o u s e h o l d d o e s n o t a c c u r a t e l y p o r t r a y t h e e x t e n t o f o v e r c r o w d i n g i n t h e e x i s t i n g s t o c k as g o v e r n -m e n t s t a f f h o u s i n g , w h i c h makes up 26 p e r c e n t o f NWT h o u s i n g s t o c k , i s much l e s s c r o w d e d t h a n p u b l i c N o r t h e r n / T e r r i t o r i a l r e n t a l h o u s i n g . F o r t h e A r c t i c s e t t l e -m e n t s , t h e r e was on a v e r a g e 5 . 8 p e r s o n s p e r h o u s e h o l d , 6 . 2 p e r s o n s p e r h o u s e -h o l d i n N o r t h e r n R e n t a l H o u s i n g a n d 3 . 2 p e r s o n s p e r h o u s e h o l d i n g o v e r n m e n t s t a f f h o u s i n g . T h e c o m m u n i t y o f P o n d I n l e t e x e m p l i f i e s t h e d i v e r g e n c y b e t w e e n N o r t h e r n T e r r i t o r i a l h o u s i n g w i t h 6 . 4 6 p e r s o n s p e r h o u s e h o l d , f e d e r a l s t a f f h o u s i n g w i t h 2 . 0 p e r s o n s p e r h o u s e h o l d , and NWT s t a f f h o u s i n g w i t h 2 . 1 6 p e r u n i t ( s e e T a b l e 3 . 4 ) . O v e r c r o w d i n g i s d e f i n e d a s more t h a n two p e r s o n s p e r b e d r o o m ; t h e two p e r s o n s b e i n g a c o u p l e , o f t h e same s e x , o r o f o p p o s i t e s e x e s u n d e r 10 y e a r s o l d . TABLE 3 . 4 Number o f P e r s o n s ' p e r H o u s e h o l d by H o u s i n g T y p e ; O v e r c r o w d e d a n d M u l t i p l e . O c c u p a n c y WESTERN ARCTIC P e r s o n s / U n i t s P e r s o n s / N/TRHP P e r s o n s / F . G . S . P e r s o n s / N . W . T . O v e r -c r o w d e d M u l t i p l e O c c u p a n c y A k l a v i k 6 . 3 2 7 . 1 0 4 . 0 5 . 7 1 44 6 P a u l a t u k 7 . 1 1 7 . 1 1 n . a . n . a . 11 6 S a c h s H a r b o u r 5 . 2 6 5 . 4 5 2 . 6 7 3 . 5 12 -T u k t o y a k t u k 5 . 9 0 6 . 9 2 3 . 6 7 2 . 4 51 21 R e g i o n a l T o t a l 6 , 1 5 6 . 6 5 3 . 4 5 3 . 8 7 118 33 KEEWATIN B a k e r Lake 5 . 6 8 5 . 7 1 - 5 . 3 62 4 C h e s t e r f i e l d I n l e t 6 . 7 2 6 . 9 0 3 . 6 7 2 . 6 7 17 2 C o r a l H a r b o u r 6 . 0 6 7 . 0 5 4 . 0 2 . 7 8 29 10 E s k i m o P o i n t 4 . 7 3 4 . 8 5 3 . 0 2 . 0 69 11 R a n k i n I n l e t 4 . 8 7 5 . 6 3 3 . 0 3 . 3 6 41 9 R e p u l s e Bay 5 . 5 0 6 . 1 3 1 . 0 3 . 2 27 2 S a n i k i 1 u a q 5 . 9 8 6 . 9 7 1 . 0 3 . 0 22 9 Whale Cove 5 . 0 5 5 . 7 4 - 3 . 5 16 1 R e g i o n a l T o t a l 5 . 3 8 6 . 1 2 2 . 6 3 . 2 3 283 48 CENTRAL ARCTIC B a t h u r s t I n l e t n . . - - - n . a . n . a . C a m b r i d g e Bay 5 . 5 1 5 . 4 9 7 . 8 4 . 2 6 0 . 6 C o p p e r m i n e 5 . 7 0 5 . 7 0 n . a . n . a . 50 9 G j o a Haven 6 . 3 7 6 . 8 2 . 0 1 . 5 42 12 Holman I s l a n d 5 . 6 1 5.6.1 - - - -P e l l y Bay 5 . 8 6 5 . 8 6 - - 16 5 S p e n c e Bay 5 . 3 5 5 . 6 2 4 . 0 3 . 6 4 36 9 R e g i o n a l T o t a l 5 . 7 5 . 8 4 . 6 •3.11 204 41 TABLE 3.4; ( C o n t ' d ) P e r s o n s / P e r s o n s / P e r s o n s / P e r s o n s / O v e r - M u l t -U n i t s N/TRHP F . G . S . N . W . T . c r o w d e d 0 c c u | EASTERN ARCTIC A r c t i c Bay 6 . 3 6 . 3 - n . a . 21 10 B r o u g h t o n I s l a n d 7 . 1 8 n . a . n . a . n . a . 33 Cape D o r s e t 5 . 7 2 n . a . n . a . n . a . 55 12 C l y d e R i v e r 5 . 7 4 n . a . - n . a . 33 9 F r o b i s h e r Bay 4 . 2 4 6 . 8 7 2 . 9 7 n . a . 79 13 G r i s e F i o r d 4 . 9 5 5 . 5 6 n . a . 2 . 5 6 H a l l B e a c h 7 . 1 1 7 . 1 1 - n . a . 31 16 I g l o o l i k ' 6 . 5 1 6 . 5 1 n . a . n . a . 52 3 L a k e H a r b o u r 4 . 9 3 5 . 7 6 2 . 5 1 . 5 21 1 P a n g n i r t u n g 6 . 2 3 6 . 2 3 n . a . n . a . 64 13 Pond I n l e t 5 . 5 2 6 . 4 6 2 . 0 . 2 . 1 5 53 14 R e s o l u t e Bay 6 . 4 6 6 . 4 6 n . a . n . a . 14 1 R e g i o n a l T o t a l 5 . 9 1 6 . 3 6 2 . 5 • 2 . 0 5 462 92 REGIONAL SUMMARY W e s t e r n A r c t i c K e e w a t i n C e n t r a l A r c t i c E a s t e r n A r c t i c O v e r c r o w d e d No. % 118 283 204 462 49 46 48 53 M u l t i p l e Occupancy N o . % 33 48 41 92 14 8 10 11 T o t a l U n i t s S u r v e y e d 243 618 428 866 T o t a l - I n u i t S e t t l e m e n t s 1067 50 214 10 2155 1 Data o b t a i n e d f r o m NWTHC Need and Demand S u r v e y (1975) N/TRHP - N o r t h e r n T e r r i t o r i a l R e n t a l H o u s i n g P r o g r a m . F . G . S . - F e d e r a l Government S t a f f H o u s i n g N . W . T . N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s Government S t a f f H o u s i n g . The d e g r e e o f o v e r c r o w d i n g f l u c t u a t e s by c o m m u n i t y f r o m a l o w o f 30 p e r c e n t o f t h e u n i t s s u r v e y e d i n F r o b i s h e r Bay t o a h i g h o f 8 5 p e r c e n t i n P a n g n i r t u n g . T h e r e g i o n a l summary o f T a b l e 3 . 4 i n d i c a t e s h o w e v e r t h a t on a r e g i o n a l b a s i s t h e r a n g e o f o v e r c r o w d i n g i s l e s s v a r i e d w i t h a p p r o x i m a t e l y 50 p e r c e n t o f t h e s u r v e y e d u n i t s i n e a c h r e g i o n c l a s s i f i e d as o v e r c r o w d e d . M u l t i p l e o c c u p a n c y * 3 - j S a n o t h e r i n d i c a t o r o f i n t e n s i v e u t i l i z a t i o n o f t h e h o u s i n g s t o c k . 314 u n i t s o r 4 p e r c e n t o f t h e h o u s e h o l d s i n t h e N o r t h -w e s t T e r r i t o r i e s l i v e i n m u l t i p l e o c c u p a n c y s i t u a t i o n s . Of t h o s e , 214 o r 68 p e r c e n t a r e l o c a t e d i n A r c t i c s e t t l e m e n t s o f l e s s t h a t 1 , 0 0 0 p o p u l a t i o n . The i n c i d e n c e o f m u l t i p l e o c c u p a n c y h o u s e h o l d s i s h i g h e r i n A r c t i c s e t t l e m e n t s t h a n i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s i n g e n e r a l w i t h 10 p e r c e n t o f t h e h o u s e h o l d s s u r v e y e d i n A r c t i c s e t t l e m e n t s c l a s s i f i e d as m u l t i p l e o c c u p a n c i e s . H a l l B e a c h h a s t h e h i g h e s t p e r c e n t a g e o f m u l t i p l e o c c u p a n c i e s w i t h 16 o u t o f 37 u n i t s o r 43 p e r c e n t . 3 . 3 . 3 H o u s i n g R e q u i r e m e n t s i n 1976 a n d 1981 A more r e c e n t r e p o r t p r e p a r e d by t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s H o u s i n g C o r p o r a t i o n ( N W T H C ) 1 4 p r o v i d e s a d e t a i l e d a n a l y s i s o f t h e h o u s i n g r e q u i r e -m e n t s on a c o m m u n i t y b a s i s f o r 1976 and 1 9 8 1 . P r e s e n t and f u t u r e h o u s i n g r e q u i r e m e n t s a r e d e t e r m i n e d by a d d i n g t h e h o u s i n g n e e d r e s u l t i n g f r o m new f a m i l y f o r m a t i o n s a n d t h e r e p l a c e m e n t o f u n i n h a b i t a b l e h o u s e s and t h o s e d e s t r o y e d by f i r e t o t h e h o u s i n g n e e d c a l c u l a t e d f o r 1974 by t h e NWTHC Need a n d Demand S u r v e y . The r e p o r t i d e n t i f i e s a number o f f a c t o r s t h a t a r e e x e r t i n g p r e s s u r e on t h e h o u s i n g s t o c k : NWT p o p u l a t i o n h a s b e e n g r o w i n g a t 4 . 2 p e r c e n t a n n u a l l y b e t w e e n 1961 a n d 1971 w h i l e C a n a d a ' s p o p u l a t i o n h a s been g r o w i n g a t a r a t e o f 1 . 7 p e r c e n t a n n u a l l y o v e r t h e same t i m e p e r i o d . DIAND p r o j e c t s t h e a n n u a l r a t e o f p o p u l a t i o n g r o w t h t o 1976 t o be 3 . 7 p e r c e n t a n d t o 1981 t o be 3 . 0 p e r c e n t . Two o r more f a m i l i e s s h a r i n g t h e same d w e l l i n g u n i t An I n t e g r a t e d H o u s i n g P o l i c y f o r t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s a p p r o v e d A u g u s t 2 b , 1 9 / 6 by B o a r d o f D i r e c t o r s o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s H o u s i n g C o r p o r a t i o n . TABLE 3 . 5 H o u s i n g C o n s t r u c t i o n P r o g r a m 1 9 7 4 , 1975 a n d P r o p o s e d 1 9 7 6 ; H o u s i n g R e q u i r e m e n t a t End o f 1976 . P r o j e c t e d 1974 1975 P r o p o s e d H o u s i n g S o c i a l H s g . I n c r e a s e o f 1976 S t o c k Need » end S o c i a l S t o c k end o f o f 1976 R e q u i r e d t o 1976 Meet Need WESTERN ARCTIC A k l a v i k 5 5 5 109 5 5 P a u l a t u k 0 5 5 23 0 u S a c h s H a r b o u r 0 0 5 20 0 u T u k t o y a k t u k 0 10 10 96 21 22 R e g i o n a l T o t a l 5 20 25 248 26 10 KEEWATIN B a k e r L a k e 13 8 , 10 165 24 15 C h e s t e r f i e l d I n l e t 4 0 5 34 0 u C o r a l H a r b o u r 4 5 5 63 22 35 E s k i m o P o i n t 12 16 12 159 68 43 R a n k i n I n l e t 15 10 : 10 121 61 50 R e p u l s e Bay 0 0 10 50 12 24 S a n i k i l u a q 0 5 5 46 5 11 Whale Cove 3 0 0 33 0 R e g i o n a l T o t a l 51 44 57 671 192 29 CENTRAL ARCTIC B a t h u r s t I n l e t a u a a „ C a m b r i d g e Bay 5 12 10 127 12 9 C o p p e r m i ne 5 8 10 135 41 30 G j o a Haven 6 5 10 73 34 47 Holman I s l a n d 5 0 0 • 48 19 40 P e l l y I s l a n d 0 0 4 49 7 14 S p e n c e Bay 0 10 10 86 18 21 R e g i o n a l T o t a l 21 35 . 44 518 131 25 TABLE* 3 . 5 ( C o n t ' d ) H o u s i n g C o n s t r u c t i o n P r o g r a m 1 9 7 4 , 1975 and P r o p o s e d 1 9 7 6 ; H o u s i n g R e q u i r e m e n t a t End o f 1976  P r o j e c t e d 1974 1975 P r o p o s e d r l o L r s i n g S o c i a l H s g . I n c r e a s e o f 1976 S t o c k Need » end S o c i a l S t o c k e n d o f o f 1976 R e q u i r e d t o 1976 Meet Need EASTERN ARCTIC A r c t i c Bay 0 0 10 66 29 44 B r o u g h t o n I s l a n d 0 5 0 65 28 43 Cape D o r s e t 5 5 5 105 60 57 C l y d e R i v e r 0 6 10 63 26 41 F r o b i s h e r Bay 0 10 20 240 82 34 G r i s e F i o r d 0 0 3 21 0 H a l l B e a c h 0 7 5 53 44 83 I g l o o l . i k 5 8 10 110 29 26 L a k e H a r b o u r 0 0 55 ?.s 11 29 P a n g n i r t u n g 0 8 0 117 66 56 Pond I n l e t 0 8 15 98 36 37 R e s o l u t e Bay 0 0 20 47 0 R e g i o n a l T o t a l 10 57 103 1023 411 40 REGIONAL SUMMARY W e s t e r n A r c t i c 5 20 25 248 26 10 K e e w a t i n 51 44 57 671 192 29 C e n t r a l A r c t i c 21 35 44 518 131 25 E a s t e r n A r c t i c 10 57 103 1023 411 40 TOTAL 87 156 229 2460 760 31 The number o f p e o p l e l i v i n g i n camps and d i s o r g a n i z e d a r e a s has d e c r e a s e d d r a m a t i c a l l y f r o m 6 , 4 2 3 o r 2 8 p e r c e n t o f t h e t o t a l p o p u l a -t i o n i n 1961 t o 8 3 o r 2 p e r c e n t o f t h e p o p u l a t i o n i n 1 9 7 1 . T h i s s h i f t i n p o p u l a t i o n away f r o m s c a t t e r e d camps t o s e t t l e m e n t s has r e s u l t e d i n s u b s t a n t i a l o v e r c r o w d i n g . A l t h o u g h DIAND p r o j e c t s t h e a n n u a l r a t e o f p o p u l a t i o n g r o w t h t o d e c l i n e , t h e NWTHC r e p o r t p r o j e c t s an a n n u a l g r o w t h r a t e i n f a m i l y f o r m a t i o n o f 5 . 8 6 p e r c e n t t o 1976 a n d 4 . 2 4 p e r c e n t t o 1 9 8 1 . The v e r y y o u n g p o p u l a t i o n i n t h e NWT i n 1971 w i t h 4 2 . 9 p e r c e n t o f t h e p o p u l a t i o n u n d e r 15 y e a r s o f age c o m p a r e d t o 2 9 . 6 p e r c e n t i n C a n a d a a c c o u n t s f o r t h e p r o j e c t e d r a p i d r a t e o f f a m i l y f o r m a t i o n s b e t w e e n 1971 a n d 1981 a n d t h e s u b s e q u e n t e x p a n d e d r e q u i r e m e n t f o r h o u s i n g . ^ T a b l e 3 . 5 i n d i c a t e s t h a t i n 1974 new c o n s t r u c t i o n was e q u i v a l e n t t o 4 p e r c e n t o f t h e e x i s t i n g s t o c k ; and i n 1975 s t a r t s i n c r e a s e d t o 8 p e r c e n t o f e x i s t i n g h o u s i n g . By C a n a d i a n s t a n d a r d s , w h e r e a n n u a l p r o d u c t i o n a m o u n t s t o a p p r o x i m a t e l y 3 p e r c e n t o f t h e h o u s i n g s t o c k i n any g i v e n y e a r , t h i s h o u s i n g p r o d u c t i o n i n d i c a t e s an u n p r e c e d e n t e d l e v e l o f a c t i v i t y . B u t t h i s c o m p a r i s o n i s somewhat m i s l e a d i n g as g o v e r n m e n t i s t h e m a i n s u p p l i e r o f h o u s i n g i n t h e NWT. The f a c t t h a t a h i g h p e r c e n t a g e o f t h e h o u s i n g s t o c k h a s b e e n p r o d u c e d i n r e c e n t y e a r s i s more an i n d i c a t i o n o f l o w p r o d u c t i o n l e v e l s i n t h e p a s t t h a n o f a r e n e w e d c o m m i t m e n t t o p r o v i d i n g an a d e q u a t e s t a n d a r d o f h o u s i n g t o a l l NWT r e s i d e n t s ( t h e p r i m a r y o b j e c t i v e o f t h e NWTHC). T a b l e 3 . 6 i n d i c a t e s t h e h o u s i n g r e q u i r e m e n t s f o r 1976 a n d 1981 f o r a l l A r c t i c s e t t l e m e n t s a s p r o j e c t e d by t h e NWTHC r e p o r t " A n I n t e g r a t e d H o u s i n g P o l i c y f o r t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s " . The NWTHC p r o j e c t s s o c i a l h o u s i n g n e e d f o r A r c t i c s e t t l e m e n t s t o be 2 , 1 8 2 by 1981 f o r an a n n u a l c o n s t r u c t i o n r e q u i r e -m e n t o v e r t h e n e x t 5 y e a r s o f 420 h o u s e s . The a n n u a l r e q u i r e m e n t j u s t t o k e e p p a c e w i t h new f a m i l y f o r m a t i o n s i s 267 u n i t s . H o w e v e r , t h e s e p r o j e c t i o n s w e r e b a s e d on a 1976 p r o d u c t i o n p r o g r a m o f 229 u n i t s w h i l e o n l y 169 u n i t s w e r e a c t u a l l y d e l i v e r e d . F r o m 1977 t o t h e e n d o f 1 9 7 9 , 4 9 3 u n i t s a r e , o r a r e i n t h e p r o c e s s o f b e i n g c o n s t r u c t e d . T a b l e 3 . 7 shows t h e 1976 s o c i a l h o u s i n g n e e d w h i c h i s s t i l l o u t s t a n d i n g a t y e a r e n d , 1 9 7 9 . 329 o f t h e 8 2 0 s o c i a l h o u s i n g u n i t s r e q u i r e d 1 5 I b l ' d » P - 5 " 6 TABLE 3 . 6 • H o u s i n g Need by Community i n 1976 and 1981 LOCATION 1976 TOTAL NEED PROPOSED TOTAL BEFORE SOCIAL NEED CONSTRUCTION HOUSING AT YEAR CONSTRUCTION END WESTERN ARCTIC I n u v i k 12 P a u l a t u k 4 S a c h s H a r b o u r 5 T u k t o y a k t u k 33 S u b - T o t a l 54 5 5 5 10 25 7 0 0 23 30 SOCIAL HOUSING NEED AT YEAR END* 5 0 0 21 29 1981 TOTAL NEED AT YEAR END 28 16 9 47 100 SOCIAL HOUSING NEED AT YEAR END 23 14 7 43 87 KEEWATIN B a k e r Lake 35 C h e s t e r f i e l d 4 C o r a l H a r b o u r 33 E s k i m o P o i n t 82 R a n k i n I n l e t 87 R e p u l s e Bay 24 S a n i k i l u a q 11 Whale Cove 0 S u b - T o t a l 276 10 5 5 12 10 10 5 0 57 25 0 28 70 77 14 6 0 220 24 0 22 68 61 12 5 0 192 57 7 86 207 178 36 13 7 591 55 5 69 200 134 32 11 5 511 CENTRAL ARCTIC B a t h u r s t I n l e t 1 C a m b r i d g e Bay 23 C o p p e r m i n e 56 G j o a Haven 47 Holman I s l a n d 21 P e l l y Bay 12 S p e n c e Bay 29 S u b - T o t a l 189 0 10 10 10 0 4 10 44 1 13 46 37 21 8 19 145 0 12 41 34 19 7 18 131 2 42 133 89 52 21 40 379 2 40 120 82 47 19 38 348 TABLE 3 . 6 ( C o n t ' d ) . LOCATION TOTAL PROPOSED TOTAL NEED SOCIAL NEED BEFORE HOUSING AT YEAR CONSTRUCTION CONSTRUCTION END EASTERN ARCTIC A r c t i c Bay 42 10 32 B r o u g h t o n I s . 31 0 31 Cape D o r s e t 73 5 68 C l y d e R i v e r 39 10 29 F r o b i s h e r Bay 264 20 244 G r i s e F i o r d 3 3 0 H a l l B e a c h 53 5 4 8 I g l o o l i k 48 10 38 L a k e H a r b o u r 18 5 13 P a n g n i r t u n g 88 0 88 Pond I n l e t 60 15 45 P o r t B u r w e l l 3 0 3 R e s o l u t e Bay 5 20 0. S u b - T o t a l 727 103 639 TOTAL 1246 229 1034 SOCIAL TOTAL SOCIAL HOUSING NEED HOUSING NEED AT AT YEAR NEED AT YEAR END END ' YEAR END 29 88 79 28 75 67 60 182 159 26 77 68 82 709 259 0 4 3 44 111 100 29 129 104 11 27 23 66 209 176 36 135 110 3 9 8 0 0 0 414 1755 1156 766 2825 2182 S o c i a l H o u s i n g i s c o n s i d e r e d as t h e t o t a l n e e d , l e s s g o v e r n m e n t and s t a f f a c c o m m o d a t i o n . TABLE 3 . 7 H o u s i n g C o n s t r u c t i o n P r o g r a m 1 9 7 6 , 1 9 7 7 , 1978 and P r o j e c t e d 1 9 7 9 ; S o c i a l H o u s i n g Need y e a r end 1976jand 1976 y e a r end S o c i a l H o u s i n g B a c k l o g a t y e a r end- 1 9 7 9 . H o u s i n g S o c i a l Hsg H™ L ft+ n l t0ACK r 6 H * P m , r t B r i O u t s t a n d i n g A c t u a l End o f End o f P r o j e c t e d y , , g 7 s COMMUNITY 1976 1976 1976 1977 1978 1979 ;-eor e n u 1 3 / ^ WESTERN A R C T I C : A k l a v i k 4 108 6 5 6 10 +15 P a u l a t u k 5 23 0 0 0 5 + 5 S a c h s H a r b o u r 5 20 0 0 0 6 + 6 T u k t o y a k t u k 0 86 31 5 7 6 - 1 3 R e g i o n a l T o t a l 14 237 37 10 13 27 +13 KEEWATIN: B a k e r L a k e 12 167 22 10 0 12 0 C h e s t e r f i e l d I n l e t 5 34 0 0 0 0 0 C o r a l H a r b o u r 4 62 23 5 0 0 - 1 8 E s k i m o P o i n t 12 159 68 6 24 9 - 2 9 R a n k i n I n l e t 10 121 61 14 0 0 - 4 7 R e p u l s e Bay 10 50 12 6 0 0 - 6 S a n i k i l u a q 5 46 5 5 5 5 +10 Whale Cove 0 33 0 0 3 0 + 3 R e g i o n a l T o t a l 58 672 191 46 32 26 - 8 7 CENTRAL ARCTIC B a t h u r s t I n l e t 0 0 0 0 0 0 0 C a m b r i d g e Bay 10 127 12 10 12 26 +36 C o p p e r m i n e 9 134 42 21 0 12 - 9 G j o a Haven 0 63 44 6 6 13 - 1 9 Holman I s l a n d 0 48 19 10 0 0 - 9 P e l l y Bay 0 45 11 5 0 0 - 6 S p e n c e Bay 0 76 28 8 0 0 - 2 0 R e g i o n a l T o t a l 19 493 156 60 18 51 - 2 7 EASTERN ARCTIC A r c t i c Bay 10 66 29 5 5 5 - 1 4 B r o u g h t o n I s l a n d 0 65 . 28 2 0 8 - 2 0 TABLE 3.7 (Cont'd) 1976 Housing Social Hsg Back Log COMMUNITY Actual 1976 Stock End of 1976 Need End of • 1976 1977 1978 Projected 1979 Outstanding Year End 1979. Cape Dorset 10 110 55 '.'0 5 0 -50 ' Clyde River 10 63 26 9 0 0 -17 Frobisher Bay -0 220 102 0 13 12 -77 Grise Fiord 5 21 0 0 0 0 0 Hall Beach 3 53 44 13 0 8 -23 I g l o o l i k 10 110 29 23 8 12 +14 Lake Harbour 5 38 11 2 3 4 - 2 Pangnirtung 0 117 66 0 18 6 -42 Pond I n l e t 15 98 36 9 20 10 + 3 Resource Bay 10 37 10 10 0 0 0 Regional Total 78 998 436 73 72 65 -228 REGIONAL SUMMARY Western A r c t i c 14 237 37 10 13 27 +13 Keewatin 58 672 191 46 32 26 -87 Central A r c t i c 19 493 156 60 18 51 -27 Eastern A r c t i c 78 998 436 73 72 65 -228 TOTAL 169 2400 820 189 135 169 -329 TABLE 3.8 Social Housing Need, 1976 and 1981; Housing Production 1977-1981 and Further Production Required to Meet Need by Year End 1981. Housing 1980-81 Hsg Proji Production Housing Production Hous Social Hsg. Social Hsg. Requi red Production Required to Stocl Need Year Need Year To Meet 1977 to Yr. Meet Need Year COMMUNITY End 1976 End 1981 1981 Need End 1979 By 1981 1981 WESTERN ARCTIC Aklavik 6 24 30 21 9 129 Paulatuk 0 14 14 5 9 28 Sachs Harbour .0 7 7 6 1 26 Tuktoyaktuk 31 53 84 18 66 104 Regional Total 37 98 135 50 85 287 KEEWATIN Baker Lake 22 53 75 22 53 189 Ch e s t e r f i e l d I n l e t 0 5 5 0 5 34 Coral Harbour 23 70 93 5 88 67 Eskimo Point 68 200 268 39 229 198 Ranking I n l e t 61 134 195 14 181 135 Repulse Bay 12 32 44 6 38 56 Sankiluaq 5 11 16 15 1 61 Whale Cove 0 5 5 3 2 36 Regional Total 191 510 701 104 597 776 CENTRAL ARCTIC Bathurst I n l e t 0 2 2 0 2 0 Cambridge Bay 12 40 52 48 4 175 Coppermine 42 121 163 33 130 167 Gjoa Haven 44 92 136 25 111 88 Holman Island 19 47 66 10 56 58 P e l l y Bay 11 23 34 5 29 50 Spence Bay 28 48 76 8 68 84 Regional Total 156 373 529 129 400 622 TABLE 3.8 (Cont'd) COMMUNITY EASTERN ARCTIC A r c t i c Bay Broughton Island Cape Dorset Clyde River Frobisher Bay Grise Fiord Hall Beach I g l o o l i k Lake Harbour Pangnirtung Pond I n l e t Resolute Bay Regional Total REGIONAL SUMMARY Western A r c t i c Keewatin Central A r c t i c Eastern A r c t i c TOTAL Social Hsg. Social Hsg. Need Year Need Year End 1976 End 1981 Housing Production Housing Required Production To Meet 1977 to Yr. 1981 Need End 1979 i98P-81 Hsg: Projected Production' Housing Required to Stock Meet Need Year End by 1981 1981 29 79 108 28 67 95 55 154 209 26 68 94 102 279 381 0 3 3 44 100 144 29 104 133 11 23 34 66 176 242 36 110 146 10 10 20 436 1173 1609 15 93 81 . 10 85 75 5 204 115 9 85 72 25 356 245 0 3 21 21 123 74 43 90 153 9 . 2 5 47 24 218 141 39 107 137 10 10 47 210 1399 1208 37 98 135 191 510 701 156 373 529 436 1173 1609 820 2154 2974 50 85 287 104 597 776 129 400 622 210 1399 1208 493 2481 2893 by y e a r e n d 1976 a r e s t i l l u n d e l i v e r e d by y e a r e n d 1 9 7 9 . C o m b i n i n g t h e s o c i a l h o u s i n g n e e d o u t s t a n d i n g a t y e a r e n d 1976 w i t h t h e a d d i t i o n a l u n i t s r e q u i r e d due t o new f a m i l y f o r m a t i o n s by 1981 p r o v i d e s t h e h o u s i n g p r o d u c t i o n r e q u i r e d t o m e e t t h e s o c i a l h o u s i n g n e e d by y e a r e n d , 1 9 8 1 . T a b l e 3 . 8 shows t h a t 2 , 9 7 4 s o c i a l h o u s i n g u n i t s w i l l be r e q u i r e d by y e a r e n d , 1 9 8 1 . S i n c e t h e 1 9 7 7 - 7 9 p r o d u c t i o n h a s o n l y a m o u n t e d t o 4 9 3 u n i t s t h e r e i s an o u t s t a n d i n g r e q u i r e m e n t o v e r t h e 1 9 8 0 - 8 1 p e r i o d t o p r o d u c e 2 , 4 8 1 u n i t s . A s s u m -i n g t h a t t h e a v e r a g e a n n u a l p r o d u c t i o n o v e r t h e l a s t 3 y e a r p e r i o d o f 165 u n i t s p e r annum i s c o n t i n u e d t h e r e w i l l be an o u t s t a n d i n g s o c i a l h o u s i n g r e q u i r e m e n t o f 2 , 1 5 1 u n i t s by y e a r e n d , 1 9 8 1 . By 1981 i t i s p r o j e c t e d t h a t t h e s o c i a l h o u s i n g n e e d o r h o u s i n g d e f i c i t o f 2 , 1 5 1 u n i t s w i l l amount t o 8 5 p e r c e n t o f t h e p r o j e c t e d y e a r e n d 1981 h o u s i n g s t o c k o f 2 , 8 9 3 u n i t s . T h i s a n a l y s i s i n d i c a t e s t h a t t h e h o u s i n g s i t u a t i o n i n A r c t i c s e t t l e m e n t s i s w o r s e n i n g . H o u s i n g p r o d u c -t i o n h a s f a i l e d t o k e e p p a c e w i t h new f a m i l y f o r m a t i o n s . As a r e s u l t , t h e c u r r e n t h o u s i n g b a c k l o g w h i c h m a n i f e s t s i t s e l f i n o v e r c r o w d e d c o n d i t i o n s , m u l t i -p l e o c c u p a n c i e s a n d h a b i t a t i o n o f c o n d e m n e d h o u s i n g w i l l become e v e n more a c u t e . 3 . 4 . 1 THE L I V E A B I L I T Y OF THE ARCTIC HOUSING ENVIRONMENT 3 . 4 . 2 I n t r o d u c t i o n I n t h e p r e c e d i n g s e c t i o n , t h e A r c t i c h o u s i n g s i t u a t i o n was a n a l y z e d i n q u a n t i t a t i v e t e r m s . H o u s i n g r e q u i r e m e n t s w e r e r e g a r d e d as t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e number o f h o u s e h o l d s a n d t h e number o f a d e q u a t e u n i t s 1 6 o c c u p i e d a t a c c e p t a b l e d e n s i t i e s . ^ H o w e v e r , an e x a m i n a t i o n o f t h e q u a n t i t a t i v e a s p e c t s o f h o u s i n g c o n c e r n s i t s e l f o n l y w i t h t h e e n d p r o d u c t a n d n e g l e c t s t h e p r o c e s s by w h i c h t h e h o u s i n g s t o c k i s c r e a t e d a n d m a i n t a i n e d . The p e r f o r m a n c e o f h o u s i n g , w h a t i t d o e s f o r t h e p e o p l e who l i v e i n i t and how i t f i t s i n t o i t s s u r r o u n d i n g s d e t e r m i n e s t h e l i v e a b i l i t y o f t h e h o u s i n g e n v i r o n m e n t . 1 6 A d e q u a t e by d e f a u l t r e f e r s t o t h o s e u n i t s n o t i n c o n d e m n e d c o n d i t i o n ( t h e e a r l y 1 - r o o m a n d 1 - b e d r o o m u n i t s ) . 1 ' A c c e p t a b l e d e n s i t i e s r e f e r s t o t h o s e u n i t s w h i c h a r e n o t o v e r c r o w d e d o r a r e n o t m u l t i p l e o c c u p i e d as e a r l i e r d e f i n e d . 51 I n t h i s s e c t i o n , t h e q u a l i t a t i v e a s p e c t s o f A r c t i c h o u s i n g w i l l be e x a m i n e d . To o b t a i n a c l o s e r a n d more i n - d e p t h l o o k a t t h e A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t , a c a s e - s t u d y o f h o u s i n g i n one A r c t i c c o m m u n i t y w i l l be u n d e r -t a k e n . The c a s e - s t u d y r e l i e s upon i n f o r m a t i o n o b t a i n e d i n t h e G e n e r a l D e v e l o p m e n t P l a n o f F r o b i s h e r B a y . 1 8 T h i s a n a l y s i s , w i l l h o p e f u l l y p r o v i d e some i n s i g h t i n t o t h e r o l e o f h o u s i n g i n p r o m o t i n g a s e n s e o f c o m m u n i t y among t h e r e s i d e n t s o f an A r c t i c s e t t l e m e n t . A s e c o n d a p p r o a c h f o r e v a l u a t i n g t h e l i v e a b i l i t y o f t h e A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t i s by d e t e r m i n i n g t h e s u i t a b i l i t y o f e x i s t i n g h o u s i n g t o t h e c l i m a t e a n d g e o g r a p h y o f t h e A r c t i c r e g i o n a n d t h e l i f e s t y l e a n d c u l t u r a l v a l u e s o f i t s i n h a b i t a n t s . W i t h o u t t h e g u i d a n c e o f a u s e r s a t i s f a c t i o n s u r v e y , an a s s e s s m e n t o f t h e s u i t a b i l i t y o f h o u s i n g t o c l i e n t n e e d s i s by n e c e s s i t y a s y n t h e s i s o f p e r s o n a l o b s e r v a t i o n s , w r i t t e n a c c o u n t s a n d r a n d o m i n t e r v i e w s w i t h u s e r s and a d m i n i s t r a t o r s . H o w e v e r , t h e s u b j e c t i v e n a t u r e o f q u a l i t a t i v e a n a l y s i s s h o u l d n o t d o w n g r a d e i t s s i g n i f i c a n c e . M a t c h i n g s o c i a l h o u s i n g p e r f o r m a n c e t o c l i e n t f a m i l y n e e d s i s o f c r i t i c a l i m p o r t a n c e ; f o r i f t h e h o u s i n g f a i l s t o s u i t t h e o c c u p a n t s , one may e x p e c t i t t o be n e g l e c t e d a n d m i s u s e d a n d f a s t d e t e r i o r a t i o n o f t h e f a b r i c w i l l t a k e p l a c e , w h a t e v e r s t a n d a r d s h a v e been u s e d t o g u i d e i t s c o n s t r u c t i o n . 3 . 4 . 3 H o u s i n g C h o i c e s : . A C a s e S t u d y o f an A r c t i c C o m m u n i t y , F r o b i s h e r B a y D e s i g n i n g h o u s i n g t h a t i s a p p r o p r i a t e t o t h e u s e r i s a c h a l l e n g e t o a l l home d e s i g n e r s , b u t i t i s p a r t i c u l a r l y r e l e v a n t i n t h e c a s e s o f A r c t i c h o u s i n g . W h i l e u r b a n d w e l l e r s have an a l m o s t l i m i t l e s s c h o i c e a b o u t t h e k i n d o f h o u s i n g t h e y w i l l o c c u p y , i n h a b i t a n t s o f t h e A r c t i c r e g i o n who p r i m a r i l y r e l y upon t h e g o v e r n m e n t t o s u p p l y t h e i r h o u s i n g a r e s e v e r e l y r e s t r i c t e d i n t h e i r h o u s i n g c h o i c e s . To i l l u s t r a t e how t h e r a n g e o f h o u s i n g c h o i c e s a v a i l a b l e c o n t r i b u t e s t o a s e n s e o f c o m m u n i t y i d e n t i t y , a p i c t u r e o f e x i s t i n g F r o b i s h e r Bay h o u s i n g f a c i l i t i e s t o 1977 w i l l be p r e s e n t e d . 18 Moshe S a f d i e a n d A s s o c i a t e s , G e n e r a l . D e v e l o p m e n t P l a n , M u n i c i o a l i t v o f F r o b i s h e r B a y . NWT I n t e r i m R e p o r t , J u l y hi) w u m c i p a n ^ y 52. The p o p u l a t i o n o f F r o b i s h e r B a y as o f J a n u a r y 1977 was e s t i m a t e d a t 2 , 3 1 8 1 9 0 f w h i c h 60 p e r c e n t o r 1 , 3 8 0 p e o p l e a r e I n u i t and 9 3 8 a r e n o n - I n u i t . D w e l l i n g s i n F r o b i s h e r Bay f a l l i n t o one o f t w e l v e t y p e s b u i l t d u r i n g s p e c i f i c p e r i o d s o f t h e c o m m u n i t y ' s d e v e l o p m e n t . The e a r l i e s t s u r v i v i n g h o u s e s i n F r o b i s h e r Bay a r e t h e " m a t c h b o x " u n i t s ( 2 8 d w e l l i n g s ) , t h e " 5 1 2 " u n i t s ( 3 3 i n t o t a l ) a n d H u d s o n Bay P l a n b u i l d i n g s (9 s i n g l e s t o r e y , t w o - b e d r o o m r o w h o u s i n g u n i t s ) a l l o f w h i c h w e r e c o n s t r u c t e d d u r i n g t h e 1 9 5 0 ' s . The B u t l e r b u i l d i n g s (91 i n t o t a l ) w e r e b u i l t d u r i n g t h e 1 9 5 0 ' s and e a r l y 1 9 6 0 ' s t o h o u s e U n i t e d S t a t e s m i l i t a r y p e r s o n n e l s t a t i o n e d i n F r o b i s h e r B a y . The m a j o r i t y o f s i n g l e f a m i l y h o u s e s , 101 u n i t s , w e r e b u i l t b e t w e e n 1965 a n d 1967 u n d e r t h e E s k i m o ( r e n a m e d N o r t h e r n ) H o u s i n g P r o g r a m . 10 s u s p e n d e d b a s e m e n t h o u s e s w e r e c o m p l e t e d i n 1966 a n d 10 ATC0 p r e f a b r i c a t e d s i n g l e s t o r e y h o u s e s w e r e s h i p p e d t o F r o b i s h e r Bay i n 1 9 6 6 . An e i g h t s t o r e y " h i g h r i s e " b u i l d i n g was c o m p l e t e d i n 1970 c o n t a i n i n g 158 b a c h e l o r , one o r t w o - b e d r o o m a p a r t m e n t s . C o n n e c t e d t o t h e h i g h -r i s e by an u n h e a t e d p e d e s t r i a n t u n n e l a r e s i x r o w h o u s e b u i l d i n g s c o n t a i n i n g a t o t a l o f 91 t h r e e a n d f o u r - b e d r o o m u n i t s . 18 T e r r i t o r i a l s i n g l e f a m i l y h o u s e s w e r e c o m p l e t e d i n 1 9 7 3 . 50 s i n g l e s t o r e y t h r e e t o f i v e - b e d r o o m p u b l i c h o u s i n g u n i t s o f p r e f a b r i c a t e d p a n e l c o n s t r u c t i o n h a v e b e e n a s s e m b l e d i n F r o b i s h e r B a y s i n c e 1 9 7 4 . And f i n a l l y , t h e r e a r e a b o u t 60 s c a t t e r e d a t y p i c a l d w e l l i n g s b u i l t e i t h e r by p r i v a t e c o m p a n i e s o r i n d i v i d u a l s . 240 o r 35 p e r c e n t o f t h e t o t a l F r o b i s h e r Bay h o u s i n g s t o c k o f 6 9 0 u n i t s a r e a d m i n i s t e r e d by t h e F r o b i s h e r Bay H o u s i n g A s s o c i a t i o n a n d a l l o c a t e d on t h e b a s i s o f n e e d . 390 u n i t s o r 57 p e r c e n t a r e a d m i n i s t e r e d by t h e F e d e r a l o r T e r r i t o r i a l g o v e r n m e n t s as s t a f f h o u s i n g a n d t h e r e m a i n i n g 9 p e r c e n t a r e p r i v a t e s e c t o r h o u s i n g . S o u r c e : Moshe S a f d i e a n d A s s o c i a t e s , I b i d , p . 1 3 . F i g u r e s e s t a b l i s h e d f r o m H e a l t h a n d W e l f a r e C a n a d a C o m m u n i t y P r o f i l e H e a l t h D a t a I n f o r m a t i o n S y s t e m . 54 HUDSON'S BAY PLAN UNITS SUSPENDED BASEMENT HOUSES 5 5 . Of t h e 240 u n i t s a d m i n i s t e r e d by t h e F r o b i s h e r B a y H o u s i n g A s s o c i a t i o n , none h a v e p i p e d u t i l i t i e s . 70 h a v e f u l l t r u c k e d w a t e r and sewage s e r v i c e s and t h e r e m a i n i n g 170 u n i t s o r 71 p e r c e n t h a v e t r u c k e d w a t e r s u p p l y a n d " h o n e y b a g s " . I n c o m p a r i s o n , 107 u n i t s o f s t a f f h o u s i n g h a v e f u l l t r u c k e d s e r v i c e s and t h e r e m a i n i n g 283 o r 73 p e r c e n t a r e c o n n e c t e d t o p i p e d u t i l i t i e s . 2 0 The a v e r a g e f l o o r a r e a o f FBHA a d m i n i s t e r e d d w e l l i n g s i s 700 s q u a r e f e e t w h i l e t h e a v e r a g e o c c u p a n c y i s 4 . 8 p e r s o n s . T h u s , t h e r e a r e 145 s q u a r e f e e t p e r p e r s o n . The a v e r a g e s i z e o f G o v e r n m e n t s t a f f h o u s i n g i s 780 s q u a r e f e e t w h i l e t h e a v e r a g e o c c u p a n c y i s 2 .5 p e r s o n s , g i v i n g a s q u a r e f o o t p e r p e r s o n r a t i o o f 3 12 . 21 Q M^Q u s e s a g u i d e l i n e o f 225 s q u a r e f e e t p e r p e r s o n as an i n d i c a t o r o f c r o w d i n g and 150 s q u a r e f e e t p e r p e r s o n as e x t r e m e c r o w d i n g r a t h e r t h a n p e r s o n s p e r room as e a r l i e r c i t e d f r o m U . S . h o u s i n g s t u d i e s . 2 2 B a s e d on t h i s g u i d e l i n e , FBHA d w e l l i n g s a r e e x t r e m e l y o v e r c r o w d e d on a v e r a g e w h e r e a s s t a t i s t i c a l l y t h e r e i s no o v e r c r o w d i n g i n G o v e r n m e n t s t a f f h o u s i n g . T e n a n t s o f t h e FBHA a r e a l m o s t e x c l u s i v e l y I n u i t a l t h o u g h b o t h I n u i t a n d n o n - I n u i t may a p p l y f o r t h e s e u n i t s . H o u s i n g i s a l l o c a t e d a c c o r d i n g t o t h e l e n g t h o f r e s i d e n c e i n F r o b i s h e r B a y , s i z e o f f a m i l y , q u a l i t y a n d c a r e o f p r e s e n t h o u s e a n d p a s t r e n t p a y m e n t r e c o r d s . R e n t s a r e b a s e d on t e n a n t i n c o m e . The G e n e r a l D e v e l o p m e n t P l a n f o r F r o b i s h e r Bay c l a s s i f i e s F r o b i s h e r Bay h o u s i n g s t o c k i n t o f i v e q u a l i t y c a t e g o r i e s . E x c e l l e n t : R o o f , w a l l s , d o o r s , w i n d o w s a l l i n v e r y s o u n d c o n d i t i o n ; h a v e f u r n a c e s and c o m p l e t e p l u m b i n g f a c i l i t i e s , i n c l u d i n g " p u m p - o u t " sewage a n d w a s t e w a t e r t a n k s f o r u n i t s n o t c o n n e c t e d t o t h e u t i l i d o r . ^ I b i d , p . 3 2 21 TFTd", p . 3 6 22 The CMHC g u i d e l i n e i n d i c a t e s a much h i g h e r i n c i d e n c e o f o v e r c r o w d i n g t h a n t h e d e f i n i t i o n u s e d i n t h e NWTHC Need & Demand S u r v e y (more t h a n 2 p e r s o n s p e r b e d r o o m ) . F r o b i s h e r B a y h a d t h e l o w e s t p e r c e n t a g e o f o v e r -c r o w d i n g o f a l l A r c t i c s e t t l e m e n t s a t t h e t i m e o f the.NWTHC s u r v e y w h e r e a s t h e CMHC g u i d e l i n e s i n d i c a t e on a v e r a g e e x t r e m e o v e r c r o w d i n g t h r e e y e a r s l a t e r . The d i s c r e p a n c y may be p a r t i a l l y e x p l a i n e d by t h e i n f l u x o f p e o p l e f r o m o u t e r l y i n g B a f f i n s e t t l e m e n t s l o o k i n g f o r e m p l o y m e n t a n d p a r t i a l l y by t h e more g e n e r o u s CMHC o v e r c r o w d i n g g u i d e l i n e s . G o o d : G e n e r a l l y t h e same as e x c e l l e n t , e x c e p t r e q u i r e f i n i s h i n g o f c o n s t r u c t i o n work a n d r e p a i r s , p r i m a r i l y t o c o r r e c t s e t t l e m e n t damage due t o p o o r f o u n d a t i o n s . M e d i o c r e : M a j o r i m p r o v e m e n t s r e q u i r e d ; t h e s e i n c l u d e s t r u c t u r a l , w e a t h e r - p r o o f i n g , f i n i s h i n g , p l u m b i n g and h e a t i n g i m p r o v e m e n t s ; t h e s e u n i t s p r e s e n t l y h a v e " h o n e y b a g s " , no " p u m p - o u t " t a n k s , cook s t o v e s and s p a c e h e a t e r s ; a f i r e h a z a r d e x i s t s . P o o r : G e n e r a l l y as m e d i o c r e e x c e p t i m p r o v e m e n t s r e q u i r e d a r e more e x t e n s i v e . W i t h o u t t h e p o s s i b i l i t y o f m a j o r r e h a b i l i t a t i o n , t h e s e u n i t s w o u l d be r e c l a s s i f i e d a s v e r y p o o r ; r e h a b i l i t a t i o n c o n s i d e r e d e c o n o m i c . V e r y P o o r : B a s i c s h e l t e r s , u n f i t f o r r e h a b i l i t a t i o n ; u n e c o n o m i c t o r e h a b i l i t a t e . 2 3 122 o r 18 p e r c e n t o f t h e h o u s i n g s t o c k i s i n t h e condemned and v e r y p o o r c a t e g o r y a n d 139 o r 20 p e r c e n t i s i n t h e m e d i o c r e and p o o r c a t e g o r i e s . A l l h o u s i n g r e q u i r i n g r e h a b i l i t a t i o n i s a d m i n i s t e r e d by t h e F r o b i s h e r Bay H o u s i n g A s s o c i a t i o n . The n e e d f o r r e h a b i l i t a t i o n i s a t t r i b u t e d t o t h r e e f a c t o r s . F i r s t , t h e m e t h o d o f c o n s t r u c t i o n e m p l o y e d h a s n o t p r o v e n s u c c e s s f u l . T h i s i s p a r t i c u l a r l y t h e c a s e f o r t h o s e h o u s e s b u i l t w i t h p r e f a b r i c a t e d p l y w o o d p a n e l s on a f o u n d a t i o n b e a r i n g on g r a v e l p a d s . The p a d s i n e v i t a b l y s e t t l e , r e s u l t i n g i n f a i l u r e o f t h e j o i n t s b e t w e e n t h e p a n e l s and d e t e r i o r a t i o n o f t h e w e a t h e r p r o o f i n g . S e c o n d l y , t h e h e a t i n g e q u i p m e n t , s a n i t a r y f a c i l i t i e s , i n s u l a t i o n a n d v a p o u r b a r r i e r s a r e a l l i n a d e q u a t e . T h i r d l y , t h e h o u s e s a r e n o t w e l l m a i n t a i n e d . By c o n t r a s t , G o v e r n m e n t s t a f f h o u s e s b u i l t d u r i n g t h e same p e r i o d t o a h i g h e r o r i g i n a l s t a n d a r d a n d w e l l m a i n t a i n e d a r e i n t h e e x c e l l e n t c a t e g o r y . H o w e v e r , i t s h o u l d be n o t e d t h a t F r o b i s h e r Bay H o u s i n g A s s o c i a t i o n a d m i n i s t e r e d h o u s i n g i s more h e a v i l y u s e d t h a n s t a f f h o u s i n g a n d t h e a s s o c i a t i o n ' s p e r u n i t m a i n t e n a n c e b u d g e t i s s i g n i f i c a n t l y l e s s t h a n t h a t f o r s t a f f h o u s i n g . I t may be c o n c l u d e d t h a t n o t o n l y a r e h o u s i n g c h o i c e s i n F r o b i s h e r Bay s e v e r l y r e s t r i c t e d , b u t t h a t t h e r e i s d i s p a r i t y i n b o t h s t a n d a r d s and c o s t s f o r h o u s i n g d e p e n d i n g upon t h e a g e n c y a d m i n i s t e r i n g t h e d w e l l i n g s . FBHA r e n t g e a r e d t o i n c o m e h o u s i n g may be g e n e r a l l y c h a r a c t e r i z e d as p o o r l y c o n s t r u c t e d a n d m a i n t a i n e d , o v e r c r o w d e d a n d l a c k i n g a d e q u a t e 2 3 I b i d , p . 3 4 s a n i t a r y f a c i l i t i e s . S t a f f h o u s i n g , on t h e o t h e r h a n d , i s w e l l b u i l t a n d m a i n -t a i n e d , w i t h a d e q u a t e s a n i t a r y f a c i l i t i e s a n d no c r o w d i n g and w i t h r e n t s b a s e d on d w e l l i n g t y p e . T h e e x i s t e n c e o f t h i s d u a l s t a n d a r d i s p o t e n t i a l l y a d i v i s i v e f o r c e i n t h e c o m m u n i t y . R e s e n t m e n t i s a n a t u r a l o u t c o m e when i n e q u i t i e s b e t w e e n q u a l i t y o f G o v e r n m e n t s t a f f h o u s i n g a n d c o m m u n i t y h o u s i n g a r e n o t r e f l e c t e d i n t h e c o s t o f t h e u n i t s t o t h e r e s p e c t i v e t e n a n t s . One c y n i c a l o b s e r v e r o f n o r t h e r n h o u s i n g s u g g e s t s t h a t " t h e m a s s i v e s u b s i d i z a t i o n o f h o u s i n g i s n o t j u s t an a t t r a c t i v e f r i n g e b e n e f i t f o r p e r s o n n e l r e c r u i t e d f r o m t h e s o u t h . I t i s a l s o a d e m o n s t r a t i o n t o n o r t h e r n n a t i v e s t h a t j o i n i n g a n d s u p p o r t i n g t h e g o v e r n m e n t i s t h e q u i c k e s t r o a d t o b e t t e r l i v i n g . 2 4 F r o m w h a t e v e r p e r s p e c t i v e one v i e w s h o u s i n g i n t h e c o m m u n i t y o f F r o b i s h e r B a y , t h e e x i s t e n c e o f t h i s d u a l s t a n d a r d i s t h e m o s t p e r v a s i v e a n d d e m o n s t r a b l e a s p e c t o f t h e F r o b i s h e r B a y h o u s i n g e n v i r o n m e n t . 3 . 4 . 4 A r c t i c H o u s i n g P e r f o r m a n c e i n R e l a t i o n t o C l i m a t i c a n d L i f e s t y l e C o n c e r n s - T o w a r d s an I n d i g e n o u s A r c t i c A r c h i t e c t u r e . ' F o r t h e p u r p o s e s o f t h i s a n a l y s i s , i t i s a s s u m e d , t h a t t h e i d e a l h o u s i n g e n v i r o n m e n t i s one w h i c h i s i n c l o s e harmony w i t h t h e t e r r a i n a n d c l i m a t e and w h i c h a t t h e same t i m e r e s p o n d s t o t h e l i f e s t y l e n e e d s o f t h e r e s i d e n t s . To p r o v i d e s u c h a s t r u c t u r e s h o u l d l e a d t o an i n d i g e n o u s A r c t i c a r c h i t e c t u r e , a s t y l e w h i c h as y e t d o e s n o t e x i s t . A t t h i s s t a g e , w h a t c a n be p r o v i d e d i s an i n d i c a t i o n o f some o f t h e c h a r a c t e r i s t i c s t h a t may d i s t i n g u i s h t h e A r c t i c a r c h i t e c t u r e o f t h e f u t u r e and a s w e l l some c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e p a s t h o u s i n g w h i c h s h o u l d be c o r r e c t e d . Once t h e p r i n c i p l e s o f m a n a g i n g t h e A r c t i c e n v i r o n m e n t a r e a p p a r e n t , an A r c t i c a r c h i t e c t u r e w i l l h o p e f u l l y e v o l v e w h i c h i s i n k e e p i n g w i t h t h e c l i m a t e a n d c u l t u r e e l e m e n t s o f t h e r e g i o n . 2 4 L e s l i e Y o u n g , " N a t i v e H o u s i n g - Who R e a l l y C a r e s ? " B r i a r P a t c h 3 5 t h e d i t i o n , R e g i n a , J u l y , 1 9 7 6 . R e p r i n t e d i n H o u s i n g a n d P e o p l e V o l . 7 N o . 3 , F a l l 1 9 7 6 , p . 1 1 A b r i e f s y n o p s i s o f t h e s a l i e n t f e a t u r e o f an e v o l v i n g A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t f o l l o w s : i ) S i t i n g : maximum u s e o f t h e h o r i z o n t a l s o u t h e r n s u n s i n c e s u n l i g h t i s l i m i t e d : a v o i d p o o r l y d r a i n e d g r o u n d t h a t w i l l become a q u a g m i r e w i t h s u r f a c e t h a w : be c o n s c i o u s o f snow d r i f t i n g p a t t e r n s f r o m A r c t i c w i n d s i n t h e t r e e l e s s t u n d r a . L o c a t e r o a d s , e n t r y w a y s a n d s t o r a g e a r e a s away f r o m t h e d o w n w i n d s i d e o f any o b s t a c l e t h a t o b s t r u c t s t h e w i n d ' s f r e e f l o w : be a t t u n e d t o t r a d i t i o n a l s i t e s o f h a b i t a t i o n s u c h as p r o x i m i t y t o t h e b e a c h , e x t e n d e d f a m i l y c l u s t e r s , e t c . i i ) F o u n d a t i o n s : The m a j o r p h y s i c a l c o n s t r a i n t o f A r c t i c c o n s t r u c t i o n i s p e r m a f r o s t . The b a s i c b u i l d i n g p r e m i s e on i c e r i c h g r o u n d i s t h a t t o t a l s e p a - r a t i o n o f g r o u n d f r o m t h e h e a t s o u r c e i s v i t a l . P o s t and p a d f o o t i n g s a n d f o u n d a t i o n s a r e t h e norm i n t h e C a n a d i a n A r c t i c . The k e y t o s u c c e s s f u l u s e o f s u c h f o o t i n g i s : 1) S e l e c t i o n o f g o o d g r o u n d t h a t i s , c o u r s e g r a v e l o r c r u s h e d r o c k f r e e o f s u b t a n c e s w h i c h h o l d i c e o r w a t e r , f o r m e d a t l e a s t t h r e e f e e t deep and p r e p a r e d a y e a r i n a d v a n c e o f h o u s e c o n s t r u c t i o n t o a l l o w t i m e f o r s e t t l i n g . 2 ) P r o v i s i o n o f t h e p e r s o n n e l a n d means t o m o n i t o r t h e l e v e l o f t h e b u i l d i n g ' s f l o o r and a d j u s t i t as n e e d e d . I n h i g h w i n d a r e a s s u c h as P a n g n i r t u n g a n d B a k e r L a k e , h o u s e s s h o u l d be t i e d down t o t h e g r o u n d by means o f b u r i e d d e a d m e n . 2 5 P i l e s and s t e e l p o l e s a r e now g e n e r a l l y r e g a r d e d as p r o v i d i n g a more s t a b l e f o u n d a t i o n t h a n t h e t r a d i t i o n a l p o s t a n d p a d f o o t i n g . W h i l e p o l e s a r e more e x p e n s i v e t o i n s t a l l t h a n p a d s , t h e y a r e e x p e c t e d t o pay o f f i n t h e l o n g r u n by r e d u c i n g t h e amount o f s h i f t i n g a n d w a r p i n g o f t h e b u i l d i n g s t r u c t u r e . M . P i n e a n d G l o v e r , P r o v i s i o n o f A p p r o p r i a t e H o u s i n g f o r R u r a l a n d  Remote C I i e n t s : A r e v i e w o f t h e S t a n d a r d , CMHC, O c t o b e r , 1 9 / 8 , p . 4 9 59. "PUe. o-r\d S t e e l ~Po\e_ r o u i n d c v r i o n 6 0 . i i i ) C o n s t r u c t i o n : a ) I n s u l a t i o n : G o v e r n m e n t s p o n s o r e d h o u s i n g u n i t s a r e g e n e r a l l y an a s s e m b l y o f s t r e s s e d s k i n p l y w o o d p a n e l s made f r o m 2 x 4 ' s a n d p a c k e d w i t h i n s u l a t i n g m a t e r i a l s . The p a n e l j o i n t i n g s y s t e m i s f a i l i n g ; h o u s e s " l e a k " a t t h e s e a m s . To i m p r o v e t h e i n s u l a t i o n v a l u e o f t h e p a n e l s , t h e t h i c k n e s s o f t h e p a n e l s s h o u l d be i n -c r e a s e d . The o p t i m u m t h i c k n e s s f o r w a l l i n s u l a t i o n f o r n o r t h e r n b u i l d i n g i s a d i r e c t t r a d e - o f f b e t w e e n t h e c o s t o f t h e h e a t l o s s a n d t h e i n i t i a l c o n s t r u c t i o n c o s t . A c c o r d i n g t o a r e p o r t on " B u i l d i n g i n t h e N o r t h " , p r e p a r e d by an A l a s k a n e n g i n e e r , t h e o p t i m u m t h i c k n e s s f o r w a l l i n s u l a t i o n a t 1973 p r i c e s i s 6 - 8 i n c h e s , f o r c e i l i n g s , 1 2 - 1 5 i n c h e s a n d f o r f l o o r s , 6 - 1 0 i n c h e s o f f i b r e g l a s s i n s u l a t i o n . 2 6 H o w e v e r , i n c r e a s i n g t h e p a n e l t h i c k n e s s t o t h e s u g g e s t e d s i z e s i s n o t r e a d i l y f e a s -i b l e w i t h t h e p r e s e n t s y s t e m o f c o n s t r u c t i o n as t h e p a n e l s c a n n o t s u p p o r t t h i s t h i c k n e s s o f i n s u l a t i o n . b ) V a p o u r B a r r i e r s : W h i l e p o o r p a n e l f l o o r a n d r o o f j o i n t s a n d i n a d e q u a t e s e a l i n g a r o u n d d o o r and w i n d o w f r a m e s c a u s e l e a k a g e t h r o u g h t h e h o u s e " e n v e l o p e " , damaged o r p o o r l y i n s t a l l e d v a p o u r b a r r i e r s a r e a f a c t o r as w e l l . To c u r e t h e w a t e r i n t h e w a l l s y n d r o m e , i t i s s u g g e s t e d t h a t f i r s t , t h e b u i l d e r p r o v i d e s t h e b e s t v a p o u r b a r r i e r he c a n ( i . e . a l a r g e s h e e t o f p o l y e t h y l e n e f i l m ) a n d s e c o n d l y , t h a t t h e b u i l d e r r e c o g n i z e t h e i m p e r f e c t i o n i n t h e v a p o u r b a r r i e r a n d p r o v i d e f o r " v e n t i n g " o f s t u d s p a c e s t o t h e o u t s i d e o n l y , s o t h a t n o r m a l " b r e a t h i n g " o f t h e w a l l ( d u e t o a t m o s p h e r i c p r e s s u r e and t e r m p e r a t u r e c h a n g e s ) w i l l c a r r y away m o i s t u r e . 2 ? 2 6 D r . E . R i c e , B u i l d i n g i n t h e N o r t h , 1975 ( a c o l l e c t i o n o f a r t i c l e s f r o m t h e N o r t h e r n E n g i n e e r ) , p . 2 / 2 7 D r . E . R i c e , I B i d , p . 2 7 - 2 8 . 6 1 . c ) R o o f S p a c e : Snow i n f i l t r a t i o n o r f r o s t b u i l d - u p c r e a t e s c o n d e n -s a t i o n p r o b l e m s w h i c h p r e v a i l i n l a t e w i n t e r / e a r l y s p r i n g when t h e s u n comes b a c k t o h i g h e r e l e v a t i o n s . The 1979 NWTHC p u b l i c h o u s i n g d e s i g n p r o p o s e s t o a v o i d t h i s p r o b l e m by e l i m i n a t i n g t h e a t t i c a l t o g e t h e r , p r o d u c i n g an a i r i e r c a t h e d r a l c e i l i n g e f f e c t . d) W i n d o w s : The " b e s t number o f p a n e s " may be c a l c u l a t e d i n t h e same manner as t h e " b e s t t h i c k n e s s " o f i n s u l a t i o n . A c c o r d i n g t o t h e A l a s k a n R e p o r t , " t h r e e p a n e s a r e c h e a p e r t h a n t w o , and f o u r p a n e s c o s t a b o u t t h e same as two p a n e s on an a n n u a l b a s i s " . T o o v e r c o m e t h e p r o b l e m o f i c i n g on w i n d o w s , i t i s s u g g e s t e d t h a t t h e i n s i d e p a r t o f t h e w i n d o w s h o u l d be c o m p l e t e l y s e a l e d a n d t h a t o t h e r m e t h o d s o f p r o v i d i n g v e n t i l a -t i o n be s u p p l i e d . e ) E x t e r i o r D o o r s : D o o r s t e n d t o w a r p , s t i c k , i c e - u p , p r e v e n t i n g c l o s i n g a n d e v e n become w r e n c h e d f r o m t h e b u i l d i n g by s t r o n g w i n d s . The u s e o f s t o r m l o c k s o r " r e f r i g e r a t o r d o o r s " w i l l a v o i d t h e s e p r o b l e m s . The o u t s i d e d o o r o f t h e a i r l o c k s h o u l d be e i t h e r a l o o s e f i t t i n g d o o r o r a d o o r w h i c h c a n c l o s e o v e r , r a t h e r t h a n w i t h i n , t h e d o o r j a m b . 2 9 The i n s i d e d o o r c a n be o f c o n v e n t i o n a l c o n s t r u c t i o n as i t i s a l w a y s p r o t e c t e d . D o u b l e d o o r s r e d u c e h e a t l o s s a n d s h o u l d be a s t a n d a r d p r o v i s i o n i n t h e N o r t h . The a b o v e - m e n t i o n e d c o n s t r u c t i o n p r o b l e m s g e n e r a l l y i n d i c a t e i n a d -e q u a c i e s i n d e s i g n , q u a l i t y c o n t r o l a n d c o n s t r u c t i o n s u p e r v i s i o n . T h e s e f u n d a m e n t a l d e f i c i e n c i e s p o i n t t o a n e e d f o r v i a b l e y e t r e f i n e d d e s i g n g u i d e l i n e s , more f r e q u e n t i n s p e c t i o n s , 2 * j D r . E . R i c e , I b i d , p . 2 8 2 9 B u i l d i n g i n N o r t h e r n C o m m u n i t i e s : 1 9 7 4 , e d . M. G l o v e r , Man i n t h e N o r t h l e c h n i c a l P a p e r , A r c t i c I n s t i t u t e o f N o r t h A m e r i c a , J u n e 1 9 7 4 , p . 6 4 e s p e c i a l l y a t c r i t i c a l s t a g e s i n t h e b u i l d i n g p r o c e s s a n d t r a i n i n g a n d u p g r a d i n g l o c a l c o n s t r u c t i o n w o r k e r s i n b u i l d i n g s k i l l s , i v ) L i f e s t y l e C o n c e r n s : R e g i o n a l c u l t u r a l v a r i a t i o n s w i l l be r e c o g n i z e d b u t n o t a d d r e s s e d i n t h i s s y n o p s i s o f l i f e s t y l e r e l a t e d h o u s i n g f e a t u r e s , s i n c e we a r e c o n c e r n e d h e r e p r i m a r i l y w i t h t h e s t a n d a r d -i z e d h o u s i n g p a c k a g e p r o d u c e d f o r d e l i v e r y t h r o u g h o u t t h e A r c t i c . H e r e we w i l l e x a m i n e g e n e r a l l i f e s t y l e t h e m e s w h i c h a r e a p p l i c a b l e t h r o u g h o u t a n d w h i c h r e l a t e t o t h o s e i s s u e s i d e n t i f i e d u n d e r t h e " f a m i l y l i f e " a n d " e c o n o m y " s e c t i o n s i n c h a p t e r o n e . v ) Room a n d S p a c e D i m e n s i o n s : The f u n d a m e n t a l i s s u e a t h a n d w i t h r e s p e c t t o i n t e r i o r s p a c e s i s t h e r i g i d a d h e r e n c e t o t h e " N a t i o n a l B u i l d i n g Code 1977" and " T h e R e s i d e n t i a l S t a n d a r d s , 1 9 7 7 " , w h i c h may be e n t i r e l y i n a p p r o p r i a t e i n an A r c t i c s e t t i n g . S i n c e d e s i g n -e r s a r e s e v e r e l y r e s t r i c t e d by c o s t c o n s t r a i n t s , t h e r e i s l i t t l e room f o r i n n o v a t i v e h o u s i n g d e s i g n s , i f minimum r e q u i r e m e n t s o f t h e R e s i d e n t i a l S t a n d a r d s 1977 m u s t be m e t . 3 ^ The f o l l o w i n g s p a t i a l e l e m e n t s a r e c o n s i d e r e d t o be m o r e a p p r o p r i a t e f r o m a l i f e s t y l e p o i n t o f v i e w a n d a r e recommended i n p u t s o f a more f l e x i b l e A r c t i c h o u s i n g d e s i g n p r o c e s s . A c c e s s t o a l l h o u s e e n t r a n c e s s h o u l d be t h r o u g h a p o r c h w h i c h i s l a r g e e n o u g h t o p e r m i t p e o p l e t o remove o u t e r c l o t h i n g and w h i c h c u t s down t h e h e a t l o s s t h r o u g h o p e n d o o r s . 3 * P o r c h e s a r e t h e " b a s e m e n t s o f t h e n o r t h " and s h o u l d be l a r g e e n o u g h t o p r o v i d e w o r k i n g and s t o r a g e a r e a s f o r t h e f o l l o w i n g u s e s : - c o l d s t o r a g e o f m e a t a n d f i s h - u n h e a t e d s p a c e f o r s t o r i n g h u n t i n g e q u i p m e n t a n d o t h e r s u p p l i e s - e n c l o s e d , m o d e s t l y h e a t e d w o r k i n g s p a c e . 3 2 3 ^ P e r s o n a l I n t e r v i e w w i t h B i l l H a m i l t o n o f t h e W o o l f e n d e n G r o u p A r c h i t e c t s L t d . , d e s i g n e r o f t h e 1979 NWTHC h o u s i n g p a c k a g e , J u l y 5 , 1 9 7 9 3 * M . G l o v e r a n d M . P i n e , I b i d , p . 3 3 3 2 M . G l o v e r a n d M . P i n e , I b i d , p . 3 3 K i t c h e n s a r e t h e f o c a l p o i n t o f t h e A r c t i c home a n d s h o u l d be l a r g e e n o u g h t o a c c o m m o d a t e a l a r g e t a b l e and many p e o p l e f o r m e a l s . A s w e l l , t h e r e s h o u l d be a d e q u a t e s p a c e t o s t o r e g r o c e r i e s b o u g h t i n b u l k : ' w h e r e do y o u p u t a s a c k o f f l o u r ? ' 3 3 C o m b i n -i n g t h e l i v i n g / d i n i n g / k i t c h e n a r e a i s a u t i l i t a r i a n s o l u t i o n w h i c h w o u l d i n c r e a s e e f f i c i e n t y o f i n t e r i o r s p a c e . S i n c e f a m i l i e s t e n d t o be l a r g e and v i s i t i n g i s a p e r e n n i a l p a s t i m e i n t h e A r c t i c , s l e e p i n g a r r a n g e m e n t s may d i f f e r f r o m t h o s e e s t a b l i s h e d a c c o r d i n g t o minimum r e s i d e n t i a l s t a n d a r d s . B e d r o o m s s h o u l d be l a r g e e n o u g h t o a c c o m m o d a t e s e v e r a l b e d s . C o n s i d e r a t i o n s h o u l d be g i v e n t o t h e p r o v i s i o n o f b u i l t i n bunk b e d s w i t h d r e s s e r t y p e d r a w e r s u n d e r t h e b u n k . 3 4 T h e m o s t a p p r o p r i a t e i n t e r i o r s p a t i a l a r r a n g e m e n t s f r o m a l i f e s t y l e p o i n t o f v i e w w o u l d l i k e l y r e s u l t f r o m a d e s i g n p r o c e s s o r i e n t e d t o w a r d s i n c r e a s i n g f l e x i b i l i t y . No m a t t e r how c l o s l e y a k a b l o o n a 3 ^ d e s i g n e r i d e n t i f i e s w i t h A r c t i c l i f e s t y l e , i t i s s t i l l i n t h e r e a l m o f an o u t s i d e r ' s i n t e r p r e t a t i o n o f a n o t h e r p e o p l e ' s l i f e s t y l e . I f i n t e r i o r s p a t i a l a r r a n g e m e n t s w e r e l e f t e n t i r e l y t o t h e o c c u p a n t s t o e r e c t ( e . g . u s e o f v e r s a t i l e , s l i d i n g w a l l p a n e l s ) , f a m i l i e s c o u l d a d j u s t t h e i n t e r i o r s p a c e t o s u i t t h e i r c h a n g i n g n e e d s . v i ) M a i n t e n a n c e : To r e d u c e m a i n t e n a n c e c o s t s a n d i m p r o v e t h e a p p e a r a n c e o f h o u s e s , a l l f i n i s h e s s h o u l d be w a s h a b l e and d u r a b l e . V i n y l f l o o r t i l e s a r e f o u n d t o l o s e t h e i r a d h e s i o n . T h i c k s h e e t s o f l i n o l e u m f l o o r i n g o r w a s h a b l e c a r p e t s i n t h e b e d r o o m s ( a l s o m a k i n g t h e f l o o r f e e l l e s s c o l d ) , a r e r e c o m m e n d e d . C e i l i n g - t i l e s s h o u l d be a v o i d e d as t h e y s o a k up w a t e r and a r e u n w a s h a b l e . M . G l o v e r a n d P i n e , I b i d , p . 3 4 M . G l o v e r , a n d M . P i n e , I b i d , p . 3 5 The I n u i t t e r m f o r n o n - I n u i t p e o p l e P l y w o o d o r o t h e r t r e a t e d p a n e l w a l l s a n d c e i l i n g s a r e c o n s i d e r e d t o be more s u i t a b l e i n t e r i o r f i n i s h e s . Wood p a n e l s s h o u l d be h e a v y e n o u g h t o a v o i d i m p a c t d a m a g e . I t i s s u g g e s t e d t h a t t o o b t a i n t h e s a f e t y q u a l i t i e s o f gypsum b o a r d and t h e d u r a b i l i t y o f h e a v y wood p a n e l l i n g , t h a t p a n e l l i n g be a p p l i e d o v e r u n f i n i s h e d gypsum b o a r d . 3 6 A c a n d i d p i c t u r e o f p r o b l e m a r e a s i n A r c t i c h o u s e c o n s t r u c t i o n f r o m a m a i n t e n a n c e v i e w p o i n t i s p r o v i d e d i n A p p e n d i x C . I t p r o -v i d e s some i n s i g h t i n t o t h e r a t h e r cumbersome a n d c o s t l y p r o b l e m s w h i c h a r i s e i n t h e A r c t i c f r o m e v e n t h e m o s t r u d i m e n t a r y home c a r e c o n c e r n s , s u c h as l e a v i n g h o u s e s u n w a t c h e d when g o i n g h u n t i n g o r v i s i t i n g and h a v i n g t h e f u r n a c e s h u t o f f . I f one may b r i n g a t t e n t i o n t o t h e m o s t s a l i e n t m a i n t e n a n c e c o n c e r n s , i t w o u l d l i k e l y be " t o k e e p i t s i m p l e " . 3.4 . 5 Summary: L i v e a b i l i t y o f t h e A r c t i c H o u s i n g E n v i r o n m e n t I t may be s u r m i s e d f r o m t h e p r e c e d i n g a n a l y s i s t h a t h o u s i n g p e r f o r m -a n c e , w h a t i t d o e s f o r t h e p e o p l e who l i v e i n i t , and how i t f i t s i n t o i t s s u r r o u n d i n g s h a s n o t b e e n g i v e n a c t i v e a t t e n t i o n i n t h e A r c t i c r e g i o n . The c a s e s t u d y showed t h a t h o u s i n g c h o i c e s w e r e s e v e r e l y r e s t r i c t e d , t h e r e b y l i m i t i n g t h e u s e r s ' c a p a c i t y t o m a t c h h o u s i n g s e r v i c e s a v a i l a b l e w i t h h o u s i n g n e e d s . F u r t h e r m o r e , t h e i n e q u i t i e s b e t w e e n t h e q u a l i t y a n d c o s t o f h o u s i n g a p p e a r e d t o be a s o u r c e o f t e n s i o n w i t h i n t h e c o m m u n i t y , w h i c h may h a v e a d e t r i m e n t a l e f f e c t on l o n g - t e r m c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t g o a l s . I n t h e w o r d s o f t h e f o r m e r M i n i s t e r o f I n d i a n a n d N o r t h e r n A f f a i r s , W a r r e n A l l m a n d , F r o b i s h e r B a y h o u s i n g i s " s c a n d a l o u s i n i t s q u a l i t y , i n i t s c o s t s , and i n i t s i n e q u i t i e s " . ^ ^ 36 i b i d , p . 7 7 3 ' N u n a t s i a q N e w s , F r o b i s h e r B a y , Y e a r 5 , N o . 3 2 , S e p t e m b e r 1 5 , 1 9 7 7 , p . l F r o m t h e e x a m i n a t i o n o f l i v e a b i l i t y f a c t o r s o f t h e A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t , i t w o u l d a p p e a r t h a t as l o n g as A r c t i c h o u s i n g i s r e q u i r e d t o m e e t n a t i o n a l s t a n d a r d s r a t h e r t h a n a d a p t i n g t h e s t a n d a r d s t o meet l i v i n g c o n d i t i o n s , t h e r e w i l l c o n t i n u e t o be m i s m a t c h e s b e t w e e n h o u s i n g n e e d s and h o u s i n g s e r v i c e s p r o v i d e d . F l e x i b i l i t y o f d e s i g n , s i m p l i c i t y o f c o n c e p t and h o u s i n g c o m p o n e n t s and a w o r k i n g k n o w l e d g e o f t h e A r c t i c e n v i r o n m e n t and t h e n e e d s and c u s t o m s o f i t s i n h a b i t a n t s a r e a l l e s s e n t i a l i n g r e d i e n t s o f a l i v e a b l e A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t . I t i s up t o t h e i n s t i t u t i o n s and a c t o r s r e s p o n s i b l e f o r A r c t i c h o u s i n g d e l i v e r y t o r e c o g n i z e t h e s e c o n d i t o n s a n d t o w o r k t o w a r d s c h a n g i n g t h e i r p r o c e s s e s t o become more a d a p t i v e a n d r e s p o n s i v e t o t h e A r c t i c e n v i r o n m e n t . O n l y t h r o u g h an o p e n a d a p t i v e p r o c e s s may an i n d i g e n o u s a r c h i t e c t u r e e v o v l e . 3 . 5 . 1 H o u s i n g A f f o r d a b i l i t y 3 . 5 . 2 H o u s i n g C o s t s P e t e r B a r n a r d i n h i s r e p o r t t o t h e NWTHC e n t i t l e d "A New R e n t S c a l e " s u g g e s t s t h a t t h e d o m i n a n c e o f g o v e r n m e n t a g e n c i e s i n t h e h o u s i n g m a r k e t h a s p r o d u c e d t h e f o l l o w i n g e f f e c t : t h a t " c h a r a c t e r i s t i c a l l y i n t h e NWT t h e c o s t s o f p r o v i d i n g h o u s i n g a r e v e r y h i g h b u t t h e p r i c e o f h o u s i n g t o t e n a n t s h a s t r a d i -t i o n a l l y b e e n v e r y l o w . 3 8 I n 1 9 7 6 , t h e c o s t o f c o n s t r u c t i n g new s i n g l e d e t a c h e d p r e f a b r i c a t e d NETHC u n i t s r a n g e d f r o m $ 3 3 / s q . f t . i n R a n k i n I n l e t t o $ 3 9 / s q . f t . i n R e s o l u t e B a y . 3 9 T h e s e f i g u r e s a r e s u b s t a n t i a l l y a b o v e t h e 1976 a v e r a g e c o n s t r u c t i o n c o s t o f $27 i n s o u t h e r n C a n a d a . 4 0 I n a d d i t i o n t o t h e h i g h c a p i t a l c o s t s o f h o u s i n g , u t i l i t y c o s t s a r e a l s o s u b s t a n t i a l l y h i g h e r t h a n i n s o u t h e r n C a n a d a . H e a t i n g f u e l c o s t s i n 1976 r a n g e d f r o m $ . 5 5 t o $ 2 . 2 6 p e r g a l l o n c o m p a r e d t o $ . 4 5 t o $ . 5 0 i n O n t a r i o , w h i l e e l e c t r i c i t y i s e v e n c o s t l i e r , r a n g i n g f r o m $ . 0 6 t o $ . 1 7 5 p e r kwh c o m p a r e d 3 8 P e t e r B a r n a r d A s s o c i a t e s , A New R e n t S c a l e , A u g u s t 1 9 7 7 , p . l 3 9 P e t e r B a r n a r d , I b i d , p . 3 4 0 CMHC, C a n a d i a n TTmlsing S t a t i s t i c s , 1 9 7 6 , p . 7 6 t o $ . 0 3 kwh i n T o r o n t o . 4 * T h i s h i g h f u e l c o s t c o m b i n e d w i t h t h e h a r s h c l i m a t e a n d l i m i t e d n a t u r a l l i g h t f o r much o f t h e y e a r p r o d u c e s e x t r e m e l y h i g h f u e l a n d e l e c t r i c i t y b i l l s . The B a r n a r d s t u d y r e v i e w e d t h e mean a n n u a l c o s t s o f f u e l a n d e l e c t r i c i t y f o r NWTHC t e n a n t s f o r s i x c a s e s t u d y c o m m u n i t i e s i n 1976 a n d came up w i t h t h e f o l l o w i n g e s t i m a t e s : A r c t i c R e d R i v e r $ 2 , 2 0 0 . 0 0 F o r t M c P h e r s o n $ 1 , 7 0 0 . 0 0 F o r t S i m p s o n $ 7 5 0 . 0 0 B a k e r L a k e * $ 2 , 0 0 0 . 0 0 P e l l y B a y * $ 3 , 8 0 0 . 0 0 C a p e D o r s e t * $ 2 , 5 0 0 . 0 0 4 2 * w i t h i n t h e A r c t i c r e g i o n 3 . 5 . 3 The C a p i t a l i z a t i o n E f f e c t : H o u s i n g C o s t s a n d I n c o m e s To i l l u s t r a t e t h e a f f o r d a b i l i t y i m p a c t o f t h e c o m b i n a t i o n o f h i g h h o u s i n g o p e r a t i n g c o s t s a n d l o w a v e r a g e i n c o m e a s i m i l a r l y p r i c e d home i n s o u t h -e r n C a n a d a a n d t h e A r c t i c a r e c o m p a r e d . W h i l e t r a n s p o r t a t i o n c o s t s a d d t o t h e c a p i t a l c o s t o f n o r t h e r n h o u s i n g , l a n d c o s t s a r e m i n i m a l s i n c e A r c t i c h o u s i n g i s b u i l t on Crown l a n d . O n l y i n a f e w c o m m u n i t i e s , I n u v i k , R a n k i n I n l e t , C a m b r i d g e B a y a n d F r o b i s h e r B a y w h e r e u t i l i d o r s h a v e b e e n c o n s t r u c t e d do s e r v i c i n g c o s t s r a i s e t h e l a n d d e v e l o p m e n t c o s t s f o r A r c t i c h o u s i n g . 1) A $ 5 0 , 0 0 0 home a m o r t i z e d o v e r 25 y e a r s a t an 11% i n t e r e s t r a t e f o r a b l e n d e d m o n t h l y p a y m e n t o f $ 4 8 1 . 2 7 . 2 ) U t i l i t y c o s t s b a s e d on t h e c o n s u m p t i o n o f 1 3 5 0 g a l l o n s o f f u e l o i l a t $ . 5 0 p e r g a l l o n f o r a s o u t h e r n C a n a d i a n home and 1 8 9 0 g a l l o n s a t $ 1 . 0 3 p e r g a l l o n f o r an A r c t i c h o u s e ( t h e q u o t a d e v e l o p e d by t h e NWTHC b u t no f e a s i b l e m e t h o d f o r e n f o r c i n g a q u o t a s y s t e m was f o u n d ) . E l e c -t r i c i t y c o n s u m p t i o n b a s e d on 1 0 , 0 0 0 kwh p e r annum f o r b o t h h o u s e s ( a l s o a n NWTHC u n e n f o r c e d q u o t a ) a t a c o s t o f . 4 / k w h i n s o u t h e r n C a n a d a and . 2 8 / k w h i n A r c t i c C a n a d a ( a v e r a g e A r c t i c f u e l a n d e l e c t r i c t y c o s t s as i n T a b l e 4 . 3 ) . 3) M a i n t e n a n c e : $ 2 5 p e r month 4) T a x e s : b a s e d on $ 5 0 0 p e r annum f o r s o u t h e r n C a n a d a and $0 f o r an A r c t i c d w e l l i n g s i n c e m o s t c o m m u n i t i e s do n o t h a v e p r o p e r t y t a x e s . 4 * P e t e r B a r n a r d , I b i d , p . 4 . S u b s t a n t i a l l y d i f f e r e n t e l e c t r i c i t y c o s t s w e r e o b t a i n e d f r o m t h e a u t h o r ' s i n v e s t i g a t i o n s ( f r o m 11.3<t t o 3 9 . 6 ( f ) o b t a i n e d f r o m NWTHC, May 1 9 7 9 . 4 2 P e t e r B a r n a r d , I b i d , p . 4 . The a u t h o r ' s f i g u r e s i n d i c a t e s u b s t a n t i a l l y h i g h e r u t i l i t y r a T e s f r o m $ 4 3 4 8 i n B a k e r L a k e t o $ 7 5 6 6 i n P e l l y B a y . I n c o m e : r e q u i r e d t o s u p p o r t m o n t h l y h o u s e p a y m e n t s b a s e d on a 30% g r o s s d e b t s e r v i c e r a t i o . M o n t h l y H o u s i n g C o s t s and Income S o u t h e r n C a n a d a H o u s e A r c t i c H o u s e C a p i t a l C o s t F u e l $ 4 8 1 . 2 7 6 2 . 5 0 3 3 . 3 3 2 5 . 0 0 4 1 , 6 6 $643.76 $ 4 8 1 . 2 7 1 6 2 . 2 3 2 3 3 . 3 3 2 5 . 0 0 E l e c t r i c i t y M a i n t e n a n c e T a x e s 0 T o t a l $1501.83 I n c o m e : m o n t h l y a n n u a l l y $ 2 , 1 4 5 . 8 7 $ 2 5 , 7 5 0 . 4 4 $ 3 , 0 0 6 . 0 1 $ 3 6 , 0 7 3 . 2 0 O p e r a t i n g a h o u s e i n t h e A r c t i c c o s t s a p p r o x i m a t e l y 40% more t h a n o p e r a t i n g t h e same h o u s e i n s o u t h e r n C a n a d a . F o r t h i s a v e r a g e home t o be a f f o r d a b l e i n t h e A r c t i c i n c o m e s w o u l d s i m i l a r l y n e e d t o be p r o p o r t i o n a t e l y h i g h e r t h a n i n s o u t h e r n C a n a d a . I n t h e e x a m p l e , t h e a n n u a l i n c o m e r e q u i r e d t o s u p p o r t m o n t h l y h o u s e and o p e r a t i n g p a y m e n t s was $ 2 5 , 7 5 0 i n s o u t h e r n C a n a d a a n d $ 3 6 , 0 7 3 i n t h e A r c t i c , a p p r o x i m a t e l y $ 1 0 , 3 0 0 m o r e . S i n c e i n c o m e s i n t h e A r c t i c a r e c h a r a c t e r i s t i c a l l y l o w , i t i s a p p a r e n t t h a t f i n a n c i n g an a v e r a g e C a n a d i a n d w e l l i n g i s b e y o n d t h e i n c o m e r e a c h o f a l l b u t a h a n d f u l o f A r c t i c r e s i d e n t s . 3 . 5 . 4 C o s t o f L i v i n g A c c o r d i n g t o a s u r v e y by t h e A n t i - I n f l a t i o n B o a r d , i t c o s t a minimum o f $ 6 1 . 3 0 a week i n F e b r u a r y 1 9 7 7 , t o p r o v i d e a n u t r i t i o u s d i e t f o r a f a m i l y o f f o u r i n Y e l l o w k n i f e , w h i c h makes f o o d p r i c e s i n t h e T e r r i t o r i a l c a p i t a l t h e h i g h e s t o f a l l C a n a d i a n c i t i e s s u r v e y e d . The c o s t o f f o o d i n Y e l l o w k n i f e , w h i l e among t h e h i g h e s t i n C a n a d a i s among t h e l o w e s t i n t h e N . W . T . A s t u d y p r e p a r e d f o r t h e T e r r i t o r i a l D e p a r t m e n t o f S o c i a l D e v e l o p m e n t e n t i t l e d " F o o d C o s t s i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s : W i n t e r 1 9 7 5 - 7 6 " i n d i c a t e s t h a t f o o d c o s t s v a r y t o a h i g h o f 89% a b o v e Y e l l o w k n i f e p r i c e s i n P e l l y B a y . 4 3 T h i s s t u d y c o m p a r e s t h e c o s t o f 162 f o o d i t e m s i n e v e r y N . W . T . c e n t e r w i t h r e t a i l f a c i l i t i e s . 43 6 8 . U s i n g t h e A n t i - I n f l a t i o n B o a r d ' s f o o d c o s t s f o r Y e l l o w k n i f e as a b a s e , i t may be c a l c u l a t e d t h a t t o p r o v i d e a n u t r i t i o u s d i e t f o r a f a m i l y o f f o u r i n 1977 i n I n u v i k i t was $ 7 5 . 0 0 / w e e k ; i n F r o b i s h e r B a y , $ 8 3 . 0 0 ; i n R e s o l u t e B a y , $ 1 0 3 . 7 3 ; a n d i n P e l l y B a y , $ 1 1 5 . 7 0 TABLE 3 . 9 CITY AVERAGE WEEKLY COST OF A NUTRITIOUS DIET REFERENCE FAMILY OF 4 PERSONS C i t y F e b r u a r y , 1977 S t . J o h n ' s , N e w f o u n d l a n d $ 5 0 . 5 0 C h a r l o t t e t o w n 4 6 . 1 0 H a l i f a x 4 4 . 5 0 S a i n t J o h n , New B r u n s w i c k 4 7 . 6 0 Q u e b e c 4 3 . 7 0 M o n t r e a l 4 4 . 9 0 O t t a w a - H u l l 4 5 . 0 0 T o r o n t o 4 4 . 9 0 W i n n i p e g 4 6 . 0 0 R e g i n a 4 6 . 9 0 E d m o n t o n 4 7 . 1 0 V a n c o u v e r 4 8 . 8 0 1 2 - c i t y w e i g h t e d a v e r a g e 4 5 . 6 0 Y e l l o w k n i f e 6 1 . 3 0 W h i t e h o r s e 5 9 . 6 0 S o u r c e : A n t i - I n f l a t i o n B o a r d , 1977 Maximum f o o d a l l o w a n c e s u n d e r s o c i a l a s s i s t a n c e d u r i n g t h i s same p e r i o d f o r a f a m i l y o f f o u r i n I n u v i k was $ 4 6 . 0 0 / w e e k ; i n F r o b i s h e r Bay a n d R e s o l u t e B a y , $ 5 3 . 0 0 ; a n d i n P e l l y B a y , $ 5 8 . 0 0 . G i v e n t h e h i g h f o o d c o s t s and r e l a t i v e l y l o w l e v e l o f s u p p o r t , t r a d i t i o n a l h u n t i n g a n d f i s h i n g p u r s u i t s s h o u l d p e r h a p s n o t be r e g a r d e d a s c a s u a l p a s t t i m e s , b u t as v i t a l t o f a m i l y s u r v i v a l . The h i g h e r c o s t s o f l i v i n g i n o u t e r l y i n g s e t t l e m e n t s a r e i m p u t e d i n t h e T e r r i t o r i a l a n d F e d e r a l e m p l o y e e s e t t l e m e n t a l l o w a n c e s . The T e r r i t o r i a l a l l o w -a n c e s c o n s i s t o f an a d d i t i o n a l p a y m e n t b a s e d on l i v i n g c o s t s i n e a c h c o m m u n i t y ; t h e y a r e u n r e l a t e d t o s a l a r y . The F e d e r a l g o v e r n m e n t ' s a l l o w a n c e , on t h e o t h e r h a n d , i s r e l a t e d t o t h e e m p l o y e e ' s s a l a r y and i s b a s e d on t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e c o s t o f t h e c o n s u m e r p r i c e i n d e x b a s k e t a t t h e s u p p l y p o i n t and i n t h e s e t t l e m e n t . T h e s e a l l o w a n c e s r e a c h a maximum i n P e l l y Bay w h i c h i s c o n s i d e r e d t o be 1 9 0 - 1 9 9 a b o v e t h e s u p p l y p o i n t i n E d m o n t o n . 4 4 3 . 5 . 5 H o u s e h o l d I n c o m e s No c o m p r e h e n s i v e i n c o m e s t u d y f o r t h e NWT h a s b e e n c o m p l e t e d . H o w e v e r , c o m p a r a t i v e i n f o r m a t i o n on i n c o m e s o f NWTHC t e n a n t s a n d T e r r i t o r i a l e m p l o y e e s may be e x t r a p o l a t e d f r o m t h e s i x c o m m u n i t i e s s t u d i e d i n t h e B a r n a r d r e p o r t . The c a s e s t u d i e s showed t h a t : " I n t h e s e c o m m u n i t i e s , m o s t o f t h e NWTHC t e n a n t s h a v e e a r n e d i n c o m e s b u t a h i g h p r o p o r t i o n o f t h e s e f a l l b e l o w commonly a c c e p t e d p o v e r t y l i n e s . T e r r i t o r i a l s t a f f on t h e o t h e r h a n d , h a v e i n c o m e s s u b s t a n t i a l l y a b o v e t h o s e o f NWTHC t e n a n t s w h i c h , when c o m b i n e d w i t h t h e i r s m a l l h o u s e h o l d s i z e , p r o -v i d e s them w i t h a l i v i n g s t a n d a r d f a r i n e x c e s s o f NWTHC t e n a n t s " . 4 ^ TABLE 3 . 1 0 AVERAGE TENANT INCOME IS T Y P I C A L L Y MUCH LESS THAN COMMON DEFINITIONS OF POVERTY ( A d j u s t e d t o r e f l e c t e d l o c a l l i v i n g c o s t s ) C o m m u n i t y A v e r a g e S t a t i s t i c s C a n . C o u n c i l on M e t r o T o r o n t o - Income C a n a d a * S o c i a l D e v e l o p m e n t * G u i d e * * A r c t i c R e d R i v e r $ 1 2 , 4 0 0 $ 1 0 , 9 0 0 $ 1 3 , 9 0 0 $ 1 8 , 1 0 0 F o r t M c P h e r s o n $ 6 , 0 0 0 $ 1 0 , 9 0 0 $ 1 3 , 9 0 0 $ 1 8 , 1 0 0 F o r t S i m p s o n $ 6 , 6 0 0 $ 9 , 4 0 0 $ 1 1 , 9 0 0 $ 1 5 , 6 0 0 B a k e r L a k e $ 8 , 8 0 0 $ 1 2 , 6 0 0 $ 1 2 , 8 0 0 $ 2 1 , 0 0 0 P e l l y B a y $ 7 , 6 0 0 $ 1 4 , 4 0 0 $ 1 8 , 3 0 0 $ 2 3 , 0 0 0 C a p e D o r s e t $ 8 , 5 0 0 $ 1 0 , 9 0 0 $ 1 3 , 9 0 0 $ 1 8 , 1 0 0 * U p d a t e d f r o m t h e C a n a d i a n F a c t Book on P o v e r t y The C a n a d i a n C o u n c i l on S o c i a l D e v e l o p m e n t F e b r u a r y , 1975 * * S o c i a l P l a n n i n g C o u n c i l o f M e t r o p o l i t a n T o r o n t o G u i d e s f o r F a m i l y B u d g e t i n g , 1976 S o u r c e : P e t e r B a r n a r d , E x h i b i t 1 . 5 S o u r c e : I s o l a t e d P o s t s , P r i c e D i v i s i o n , S t a t i s t i c s C a n a d a , O t t a w a P e t e r B a r n a r d , I b i d , p . 8 7 0 . As a p o i n t o f i l l u s t r a t i o n , 80% o f NWTHC t e n a n t s s u r v e y e d f e l l w i t h i n t h e 0 - $ 1 0 , 0 0 0 . 0 0 i n c o m e r a n g e , w h e r e a s a l l T e r r i t o r i a l e m p l o y e e s a r e i n t h e $ 1 0 , 0 0 0 . 0 0 + i n c o m e r a n g e , w i t h 54% i n t h e $ 2 0 , 0 0 0 . 0 0 a n d o v e r c a t e g o r y . F u r t h e r m o r e , 86% o f NWTHC t e n a n t s a r e i n t h e 3 o r more p e r s o n h o u s e h o l d s i z e c a t e g o r i e s , w h e r e a s 78% o f T e r r i t o r i a l s t a f f a r e i n t h e 1 - 2 p e r s o n h o u s e h o l d s i z e c a t e g o r i e s . I t s h o u l d be n o t e d as w e l l t h a t T e r r i t o r i a l s t a f f a l s o l i v e i n h i g h l y s u b s i d i z e d r e n t a l h o u s i n g . The B a r n a r d r e p o r t c o m p a r e d NWTHC t e n a n t s p u r c h a s i n g p o w e r w i t h p u b l i c h o u s i n g t e n a n t s i n A l b e r t a a n d f o u n d t h e NWT t e n a n t p r o f i l e h a s many more h o u s e h o l d s i n t h e l o w e r r a n g e s . TABLE 3 . 1 1 INCOME OF P U B L I C HOUSING TENANTS (.% OF TOTAL 1 9 7 6 ) 4 6 ' A l b e r t a 1 NWT£ NWT ( a d j u s t e d ) 5 . 0 0 0 o r l e s s 20% 35% 51% 5 . 0 0 1 - 1 0 , 0 0 0 49% 37% 33% 1 0 , 0 0 1 - 1 1 , 0 0 0 4% 11% 7% 1 1 , 0 0 1 - 1 2 , 0 0 0 3% 7% 3% 1 2 , 0 0 0 + 3% 9% 6% A l b e r t a H o u s i n g & P u b l i c W o r k s , P o l i c y & P r o g r a m D e v e l o p m e n t B r a n c h . B a s e d on 6 c a s e s t u d y c o m m u n i t i e s . A d j u s t e d on t h e b a s i s o f t h e A I B c o s t o f f o o d i n E d m o n t o n t o Y e l l o w k n i f e a n d a d j u s t e d t o c o s t z o n e ( 1 ) . 3 . 5 . 6 R e n t R e v e n u e s ' ' . "~ ' : 7 ~ The B a r n a r d r e p o r t e s t i m a t e d t h a t r e n t r e v e n u e s f o r t h e s i x c a s e s t u d y c o m m u n i t i e s c o v e r s a b o u t 10% o f t h e o p e r a t i n g c o s t s . 4 7 I n no c o m m u n i t i e s a r e r e n t r e v e n u e s e v e n e s t i m a t e d t o c o v e r m a i n t e n a n c e a n d l o c a l a d m i n i s t r a t i o n c o s t s . 4 6 P e t e r B a r n a r d , I b i d , p . 9 . " 4 7 P e t e r B a r n a r d , I b i d , p . 1 0 . TABLE 3 . 1 2 RENT REVENUES COVER ONLY A SMALL PROPORTION OF THE HOUSING ASSOCIATION OPERATING COSTS 1976 OPERATING COSTS* U T I L I T I E S MAINTENANCE & TOTAL TOTAL REVENUES % ADMINISTRATION OPERATING REVENUES** OF OPERATING A r c t i c Red R i v e r $ 1 9 , 4 0 0 $ 4 , 6 0 0 $ 2 4 , 0 0 0 $ 1 , 4 0 0 6% F o r t M c P h e r s o n $ 9 7 , 0 0 0 $ 1 4 , 8 0 0 $ 1 1 1 , 8 0 0 $ 1 0 , 9 0 0 10% F o r t S i m p s o n $ ' 6 2 , 5 0 0 $ 1 5 , 0 0 0 $ 7 7 , 5 0 0 $ 6 , 6 0 0 9% B a k e r L a k e $ 1 7 4 , 4 0 0 $ 1 1 7 , 4 0 0 $ 2 9 1 , 8 0 0 $ 3 2 , 6 0 0 11% P e l l y Bay $ 2 2 6 , 1 0 0 $ 2 6 , 6 0 0 $ 2 5 2 , 7 0 0 $ 1 7 , 1 0 0 7% Cape D o r s e t $ 2 6 2 , 6 0 0 $ 2 4 , 7 0 0 $ 2 8 7 , 3 0 0 $ 1 4 , 0 0 0 5% * NWTHC D i s t r i c t O f f i c e m o n t h l y f i n a n c i a l r e p o r t s . * R e v e n u e s p r i o r t o t h e i n t r o d u c t i o n o f t h e n o r t h e r n r e n t s c a l e . S o u r c e : P e t e r B a r n a r d , I b i d , E x h i b i t 1 . 7 G i v e n t h e c i r c u m s t a n c e s t h a t r e n t a s s e s s m e n t s h i s t o r i c a l l y b e a r l i t t l e r e l a t i o n s h i p t o r e n t c o l l e c t i o n s 4 ^ t o g e t h e r ] ^ Tow i n c o m e p r o f i l e o f NWTHC t e n a n t s , t h e d e c i s i o n t o p u t i n t o e f f e c t t h e p u b l i c h o u s i n g r e n t a l s c a l e o f 25% o f i n c o m e on J a n u a r y 1 , 1977 may be s e r i o u s l y q u e s t i o n e d . 3 . 5 -7/. A N o r t h e r n R e n t S c a l e The. p u b l i c J ~ o u t c . r y " a g a i n s t t h e i ^ p o s e d r e n t s c a l e j p . e a k e d a t . . t h e B a f f i n R e g i o n I n u i t H o u s i n g A s s o c i a t i o n s ' W o r k s h o p (BRIHAW) i n M a r c h , 1977. The w o r k s h o p q u i c k l y t u r n e d i n t o a f o r u m t o v o i c e g r i e v a n c e s as 60 d e l e g a t e s f r o m 14 E a s t e r n A r c t i c c o m m u n i t i e s p r o t e s t e d t h e i n t r o d u c t i o n o f t h e 25% crent-toVncome 49 s c a l e , - the poor q u a 1 i t y o f n o r t h e r n h o u s i n g , i n a d e q u a t e m a i n t e n a n c e b u d g e t s , a n d t h e l a c k o f l o c a l c o n t r o l i n t h e p o l i c i e s and r e g u l a t i o n s t h e h o u s i n g a s s o c i a t i o n s a r e r e q u i r e d t o e n f o r c e . On t h e l a s t d a y o f t h e w o r k s h o p , t h e d e l e g a t e s p r e s e n t e d t h e f o l l o w i n g r e s o l u t i o n s t o t h e NWTHC, CMHC a n d t h e T e r r i t o r i a l G o v e r n m e n t : - The p u b l i c h o u s i n g r e n t a l s c a l e o f 25% o f f a m i l y i n c o m e m u s t be c h a n g e d s o t h a t t h e h i g h e s t r e n t f o r a n y h o u s e i s a maximum o f $ 2 7 5 . 0 0 p e r m o n t h . T h i s maximum r e n t s h o u l d be i n e f f e c t on A p r i l 1 , 1977. - T h a t t h e l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s i n t h e B a f f i n r e g i o n h a v e t h e f i n a l s a y on a n y p o l i c y t h a t w i l l c h a n g e t h e r u l e s o r r e g u l a t i o n s i n r u n n i n g a h o u s i n g a s s o c i a t i o n . - A h o u s i n g f e d e r a t i o n s h a l l be i n c o r p o r a t e d w h i c h w i l l make r e g u l a t i o n s a n d p o l i c i e s f o r a l l I n u i t h o u s i n g p r o g r a m s . As a r e s u l t o f t h e w i d e s p r e a d p r o t e s t , t h e NWTHC e s t a b l i s h e d a R e n t ' . ; , a n d Income R e v i e w C o m m i t t e e a n d h i r e d t h e B a r n a r d c o n s u l t a n t s t o p r o p o s e a new r e n t t o i n c o m e s c a l e w h i c h w o u l d be more a p p r o p r i a t e f o r n o r t h e r n l i v i n g c o n d i t i o n s . The s c a l e d e v i s e d was b a s e d o n r e n t t o i n c o m e p r i n c i p l e s b u t w i t h maximum r e n t s a n d d e d u c t i o n s t o a c c o u n t f o r l i v i n g c o s t v a r i a t i o n s . 4 8 P e t e r B a r n a r d , I b i d , p . 1 1 A l t h o u g h p u b l i c h o u s i n g was i n t r o d u c e d t o t h e NWT a s e a r l y as 1 9 7 5 , t h e NWTHC d i d n o t e n f o r c e t h e p u b l i c r e n t s c a l e u n t i l J a n . 1 , 1977 A " b a s i c l i v i n g a l l o w a n c e " i s d e t e r m i n e d f o r e a c h o f t h e f i v e c o s t z o n e s , w h i c h i s t h e amount o f money a f a m i l y c a n e x p e c t t o s p e n d o n f o o d , c l o t h i n g a n d p e r s o n a l c a r e . T h i s a l l o w a n c e i s d e d u c t e d f r o m a h o u s e h o l d ' s g r o s s i n c o m e 50 and r e n t i s a s s e s s e d a t 25% o f t h e b a l a n c e . N o m i n a l minimum r e n t s a r e l e v i e d a n d maximum r e n t s f o r P u b l i c H o u s i n g a r e t i e d t o T e r r i t o r i a l s t a f f h o u s i n g r a t e s . C o n c e p t u a l l y , t h e s c a l e l o o k s l i k e t h i s : RENT MINIMUM-? STAFF HOUSING MAX 25% o f R e s i d u a l Income Maximum f o r NRHP U n i t s INCOME The new r e n t s c a l e h a s g o n e a l o n g way t o w a r d s r e c o g n i z i n g and r e s p o n d i n g t o u n i q u e n o r t h e r n l i v i n g c o n d i t i o n s . R e g i o n a l l i v i n g c o s t v a r i a t i o n s , r e a l i s t i c r e n t a s s e s s m e n t s , a n d r e n t p a r i t y w i t h g o v e r n m e n t s t a f f h o u s i n g w e r e a l l a c c o u n t e d f o r u n d e r t h e new s c a l e . A d m i n i s t r a t i v e l y , t h e r e a r e some c o m p l e x i t i e s t o o v e r c o m e : t h e s c a l e r e q u i r e s u p d a t i n g on a r e g u l a r b a s i s and r e n t s a r e more d i f f i c u l t f o r l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s t o a s s e s s t h a n p r e v i o u s s c a l e s . B u t t h e s e p r o b l e m s a r e m i n i m a l . H o w e v e r , m o r e f u n d a m e n t a l i s s u e s o f n o r t h e r n h o u s i n g p e r f o r m a n c e w e r e n o t a d d r e s s e d by t h e R e n t a n d Income R e v i e w C o m m i t t e e : t h e r e was no a t t e m p t t o e n c o u r a g e h o u s i i n g r e c i p i e n t s t o become more s e l f - s u f f i c i e n t i n m e e t i n g F o r e x a m p l e , a f a m i l y o f f i v e w i t h a g r o s s a n n u a l i n c o m e o f $ 8 , 0 0 0 . 0 0 r e s i d i n g i n Pond I n l e t ( c o s t z o n e 5) w o u l d be a s s e s s e d a m o n t h l y r e n t o f $ 2 8 . 0 0 ( o r t h e m i n i m u m ) . I f t h e same f a m i l y ' s i n c o m e was t o i n c r e a s e t o $ 1 2 , 0 0 0 . 0 0 , t h e m o n t h l y r e n t w o u l d r i s e t o $ 1 0 8 . 0 0 . COST OF LIVING ZONE CORRECTIONS* TABLE 3.13 FORT SMITH INUVIK KEEWATIN BAFFIN Scale I ( - 5 to +4.9%) Detah Fort Rae For t Smith Hay R iver Pine Po in t Yel lowkni fe Fort Providence Fort Resolut ion Fort Simpson Fort Wrigley Kakisa Lake Rocher River Scale I I I (20 to 29.9%) Cambridge Bay (A) Jean Marie River Scale II (5 to 9.9%) Scale IV (30 to 39.9%) Coppermine (A) For t L i a r d Lac La Martre Rae Lakes Nahanni Butte Trout Lake Snowdr i f t Scale V (40 to 49.9%) Gjoa Haven (A) Spence Bay (A) Sca le VI (50 to 59.9%) Holman Is land (A) Scale VII (60 to 69.9%) P e l l y Bay (A) A k l a v i k A r c t i c Red River Fort F r a n k l i n Fort Good Hope Fort HcPherson Fort Norman Norman Wells Paulatuk (A) Inuvik (A) Tuktoyaktuk (A) Sachs Harbour (A) Eskimo Po in t (A) C o l v i l i e Lake Baker Lake (A) C h e s t e r f i e l d I n l e t (A) Whale Cove (A) Coral Harbour (A) Rankin I n l e t (A) Reuplse Bay (A) Broughton Is land (A) Cape Dorset (A) H a l l Beach (A) Ig . lool ik (A) S a n i k i l u n g (A) Clyde River (A) Frobisher Bay (A) Pangnirtung (A) Lake Harbour (A) Por t Burwell (A) A r c t i c Bay (A) Gr i se F iord (A) Resolute Bay (A) Strathcona Sound (A) Pond I n l e t (A) * Developed fo r Market Information Serv ices L t d . (A) S i g n i f i e s an a r c t i c set t lement of the NWT. Source: Peter Barnard , I b i d , E x h i b i t 2.1 'Food Costs i n the Northwest T e r r i t o r i e s , Winter 1975-/6" TABLE 3 . 1 4 ANNUAL B A S I C FUNCTIONING ALLOWANCES S i z e o f H o u s e h o l d C o s t Zone 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 1 , 2 3 6 2 , 2 3 3 3 , 2 3 1 4 , 1 4 8 4 , 9 8 6 5 , 7 4 4 6 , 7 0 1 7 , 6 5 8 8 , 6 1 6 9 , 5 7 3 1 0 , 5 3 0 1 1 , 4 8 8 2 1 , 3 1 1 2 , 3 6 4 3 , 4 1 9 4 , 3 8 7 5 , 2 7 0 6 , 0 6 7 7 , 0 7 8 8 , 0 8 8 9 , 1 0 0 1 0 , 1 1 1 1 1 , 1 2 2 1 2 , 1 3 4 3 1 , 4 8 5 2 , 6 7 1 3 , 8 6 9 4 , 9 4 5 5 , 9 3 3 6 , 8 2 0 7 , 9 5 6 9 , 0 9 3 1 0 , 2 3 0 1 1 , 3 6 6 1 2 , 5 0 3 1 3 , 6 4 0 4 1 , 5 8 5 2 , 8 4 7 4 , 1 1 0 5 , 2 6 4 6 , 3 1 1 7 , 2 5 0 8 , 4 5 8 9 , 6 6 6 1 0 , 8 7 6 1 2 , 0 8 4 1 3 , 2 9 2 1 4 , 5 0 1 5 1 , 6 8 4 3 , 0 2 2 4 , 3 6 1 5 , 5 8 3 6 , 7 9 0 7,-681 8 , 9 6 0 1 0 , 2 4 0 1 1 , 5 2 1 1 2 , 8 0 1 1 4 , 0 8 1 1 5 , 3 6 2 6 1 , 7 8 4 3 , 1 9 7 4 , 6 1 2 5 , 9 0 1 7 , 0 6 8 8 , 1 1 1 9 , 4 6 3 1 0 , 8 1 4 1 2 , 1 6 7 1 3 , 5 1 8 1 4 , 8 7 0 1 6 , 2 2 2 7 1 , 8 8 3 3 , 3 7 2 4 , 8 6 3 6 , 2 2 0 7 , 4 4 7 8 , 5 4 2 9 , 9 6 5 1 1 , 3 8 8 1 2 , 8 1 2 1 4 , 2 3 5 1 5 , 6 5 9 1 7 , 0 8 3 S o u r c e : P e t e r B a r n a r d , I b i d , A p p e n d i x B - 4 . t h e i r own h o u s i n g n e e d s ; g r e a t e r d e c i s i o n - m a k i n g r e s p o n s i b i l i t y was n o t g r a n t e d t o l o c a l h o u s i n g b o d i e s ; a n d t h e e s s e n t i a l l i n k s b e t w e e n h o u s i n g r e n t s , u t i l i t i e s , h o u s i n g q u a l i t y , a n d m a i n t e n a n c e w e r e n o t d e a l t w i t h . A v e n u e s w h i c h may h a v e b e e n e x p l o r e d w i t h r e s p e c t t o e n h a n c i n g s e l f - s u f f i c i e n c y i n c l u d e : a) t h e c r e a t i o n o f i n c e n t i v e s f o r h o m e o w n e r s h i p a n d p r i v a t e m a r k e t a c t i v i t y ; b) t h e f o s t e r i n g o f a s e n s e o f v a l u e f o r / M a k i n g m o n t h l y r e n t p a y m e n t s ; c ) t h e c r e a t i o n o f i n c e n t i v e s f o r t e n a n t s t o m e e t t h e i r own - \ h o u s i n g n e e d s , m a i n t a i n h o u s e s and c o n t r o l u t i l i t y c o s t s . ' 5 1 ' The r o l e o f l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s h a s n o t c h a n g e d s i g n i f i c a n t l y s i n c e t h e y w e r e f i r s t e s t a b l i s h e d by t h e D e p a r t m e n t o f I n d i a n and I n u i t A f f a i r s i n t h e s i x t i e s . ' Members o f l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s p r e s e n t a t BRIHAW i n d i c a t e d t h a t t h e y w e r e e l e c t e d t o manage and m a i n t a i n c o m m u n i t y h o u s i n g . Y e t , t h e r u l e s a n d r e g u l a t i o n s g o v e r n i n g t h e o p e r a t i o n s o f l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s a r e i n c r e a s i n g l y b e i n g e s t a b l i s h e d w i t h o u t a n y l o c a l i n p u t . The d e l e g a t e s e x p r e s s e d c o n c e r n t h a t t h e y c a n n o t c a r r y o u t t h e i r j o b s e f f e c t i v e l y i f t h e i r r e s p o n s i b i l i t i e s a r e c o n s t a n t l y b e i n g e n c r o a c h e d u p o n . 5 2 * ' And f i n a l l y , r e n t s a r e i n e r a d i c a b l y i n t e r t w i n e d w i t h h o u s i n g q u a l i t y . D e l e g a t e s a t BRIHAW c o m p l a i n e d t h a t i t was u n r e a l i s t i c t o e x p e c t I n u i t f a m i l i e s t o p a y 25% o f i n c o m e t o r e n t an u n r e l i a b l e h o u s e . One d e l e g a t e a d d e d t h a t w h i l e t h e g o v e r n m e n t i s s t r e s s i n g t h e n e e d f o r e n e r g y c o n s e r v a t i o n , t h e y a r e s t i l l s h i p p i n g p r e -f a b r i c a t e d h o u s i n g p a c k a g e s a s s e m b l e d t o minimum s t a n d a r d s . 5 3 ' W i t h o u t a c o o r d i n a t e d p r o p e r t y management a p p r o a c h , a n y s c a l e , r e g a r d l e s s o f i t s f a i r n e s s , w i l l n o t a c h i e v e i t s p o t e n t i a l r e v e n u e s . I n s u m m a r y , w h i l e g o v e r n m e n t s p o n s o r e d c o m m u n i t y h o u s i n g h a s become more a f f o r d a b l e g i v e n . t h e . new s c a l e b a s e d on n o r t h e r n i i v i ng c o n d i t i o n s , _ ; -) h o u s i n g c h o i c e s r e m a i n s e v e r e l y r e s t r i c t e d . . . . . P u b l i c H o u s i n g and N o r t h e r n ••.'•/ 51 P e t e r B a r n a r d , I b i d , p . i . 52 E n i d B u c h a n a n , " I n u i t H o u s i n g : p r o b l e m s and p r o s p e c t s " i n I n u i t T o d a y , V o l . 6 , N o . 5 , J u n e 1 9 7 7 , p . 59 - 6 0 . 5.3 E n i d B u c h a n a n , I b i d , p . 5 9 . R e n t a l H o u s i n g u n i t s a r e w i t h i n t h e i n c o m e r e a c h o f f a m i l i e s r e s i d i n g i n A r c t i c c o m m u n i t i e s , p r o v i d e d c o s t l y u t i l i t i e s a r e i n c l u d e d i n r e n t p a y m e n t s , b u t t h e r e d o e s n o t a p p e a r t o be any a f f o r d a b l e a l t e r n a t i v e . On t h e s u p p l y s i d e , a s i g n i f i c a n t p o r t i o n o f t h e h i g h c a p i t a l and o p e r a t i n g c o s t s o f n o r t h e r n h o u s i n g may be a t t r i b u t a b l e t o t h e c o s t o f t r a n s p o r t i n g m a t e r i a l s a n d s u p p l i e s t o i s o l a t e d A r c t i c s e t t l e m e n t s . On t h e demand s i d e , t h e a b s e n c e o f l o n g r a n g e t r a i n i n g a n d e m p l o y m e n t o p p o r t u n i t i e s l e a d s t o a l a c k o f i n c o m e g e n e r a t i o n . E v e n i f g e n e r a l i z e d f r e i g h t r a t e s u b s i d i e s w e r e t o be i n t r o d u c e d , w i t h o u t s t i m u l a t i n g l o c a l i n c o m e s , i t i s u n l i k e l y t h a t o t h e r h o u s i n g a l t e r n a t i v e s s u c h as c o o p e r a t i v e o r p r i v a t e o w n e r s h i p w o u l d become more r e a d i l y a c c e s s i b l e . I n s h o r t , i n c o m e s a r e t o o l o w t o s u p p o r t h o u s i n g a l t e r n a t i v e s . I t i s a p p a r e n t f r o m t h i s a n a l y s i s t h a t h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y g o a l s a r e c l o s e l y l i n k e d t o a v i a b l e e c o n o m i c d e v e l o p m e n t s t r a t e g y . 3.6 Summary: C u r r e n t H o u s i n g S i t u a t i o n i n A r c t i c C o m m u n i t i e s A b r i e f summary o f h o u s i n g c o n d i t i o n s i n A r c t i c s e t t l e m e n t s as t h e y e x i s t t o d a y a n d a s t h e y h a v e b e e n i d e n t i f i e d i n t h i s c h a p t e r f o l l o w s : 1 . S h o r t a g e s : C u r r e n t p r o d u c t i o n l e v e l s do n o t k e e p p a c e w i t h f a m i l y f o r m a t i o n s . As a r e s u l t , t h e c u r r e n t h o u s i n g b a c k l o g , w h i c h m a n i f e s t s i t s e l f i n o v e r c r o w d e d c o n d i t i o n s , m u l t i p l e o c c u p a n c i e s a n d h a b i t a t i o n o f condemned h o u s i n g , w i l l become e v e n more a c u t e . 2. I n e q u i t i e s : The p r o v i s i o n o f g o o d h o u s i n g s e r v i c e s h a s t h e p o t e n t i a l f o r b e i n g e i t h e r a d i v i s i v e o r u n i f y i n g f o r c e i n A r c t i c s e t t l e m e n t . As l o n g as g o v e r n m e n t s t a f f a r e p r o v i d e d s u p -e r i o r q u a l i t y h o u s i n g a n d t h e t e n s i o n b e t w e e n t h e s t a f f and p u b l i c h o u s i n g c o m m u n i t i e s r e m a i n s , t h e p r o v i s i o n o f h o u s i n g s e r v i c e s w i l l n o t a d d t o a p o s i t i v e s e n s e o f c o m m u n i t y by n o r t h e r n r e s i d e n t s . The NWTHC i s c u r r e n t l y i n v e s t i g a t i n g w a y s t o make p u b l i c h o u s i n g t e n a n t s r e s p o n s i b l e f o r t h e i r own d o m e s t i c e l e c t r i c i t y by i n c l u d i n g i t a s an i t e m i n a r e v i s e d l i v i n g a l l o w a n c e f o r e a c h c o s t o f l i v i n g z o n e . 3. L i v e a b i l i t y : P r e s e n t s t a n d a r d s f o r n o r t h e r n c o n s t r u c t i o n do n o t r e f l e c t t h e h i g h c o s t o f e n e r g y a n d h a r s h c l i m a t e c o n d i t i o n s o f t h e A r c t i c . H o u s i n g d e s i g n s and s p a t i a l a r r a n g e m e n t s a r e n o t a d a p t e d t o t h e l i f e s t y l e o f t h e p e o p l e o f t h e r e g i o n . T r a n s -p o s i n g s t a n d a r d s and d e s i g n s i n t e n d e d f o r a s o u t h e r n C a n a d i a n s e t t i n g i s n o t a s a t i s f a c t o r y s o l u t i o n . L o c a l i n p u t t o t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s i s l i m i t e d t o c o l l e c t i n g r e n t s , a l l o c a t i n g u n i t s and m a i n t e n a n c e w o r k . U n l e s s a v e n u e s f o r m e a n i n g f u l p a r t i c i p a t i o n i n t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s a r e o p e n e d , h o u s i n g w i l l c o n t i n u e t o be i n a p p r o p r i a t e t o t h e c l i m a t e o f t h e r e g i o n a n d t h e l i f e s t y l e o f i t s i n h a b i t a n t s a n d I n u i t s e l f - s u f f i c i e n c y i n m e e t i n g t h e i r own h o u s i n g n e e d s w i l l be f u r t h e r away f r o m r e a l i t y . I n c o m e s a r e t o o l o w t o s u p p o r t m a r k e t - o r i e n t e d h o u s i n g c o s t s . H o u s i n g m a r k e t d i v e r s i f i c a t i o n c a n n o t be r e a l i z e d u n l e s s h o u s i n g c o s t s and i n c o m e s a r e b r o u g h t c l o s e r i n t o l i n e . C o n s e q u e n t l y , i t w i l l be n e c e s s a r y t o work on b o t h t h e s u p p l y s i d e ( r e d u c i n g t r a n s p o r t a t i o n a n d u t i l i t y c o s t s ) a n d t h e demand s i d e ( s t i m u l a t i n g i n c o m e s ) i f h o u s i n g c h o i c e s a r e t o be a v a i l a b l e i n A r c t i c s e t t l e m e n t s . A v a r i e t y o f f e d e r a l h o u s i n g p r o g r a m s h a v e b e e n i m p l e m e n t e d t o g i v e l o w - i n c o m e p e o p l e some c h o i c e a b o u t t h e k i n d o f h o u s i n g t h e y w i l l o c c u p y a n d t h e f o r m o f t e n u r e - a s t e n a n t s , members o f a c o o p e r a t i v e o r a s h o m e o w n e r s . The n e x t c h a p t e r a s s e s s e s f e d e r a l a n d t e r r i t o r i a l h o u s i n g p r o g r a m s i n o r d e r t o d e t e r m i n e w h e t h e r A r c t i c r e s i d e n t s h a v e a c c e s s t o h o u s i n g c h o i c e s 4. P a r t i c i p a t i o n : 5. A f f o r d a b i l i t y : 6. S e c u r i t y o f T e n u r e : a v a i l a b l e t o C a n a d i a n s l i v i n g e l s e w h e r e . C h a p t e r 4 . w AN ASSESSMENT OF THE A P P L I C A B I L I T Y OF E X I S T I N G HOUSING PROGRAMS TO THE ARCTIC ENVIRONMENT 4 . 1 D e f i n i t i o n o f E v a l u a t i o n C r i t e r i a The p r i n c i p a l o b j e c t i v e s o f t h e NWTHC a r e : 1) To c r e a t e , c o o r d i n a t e a n d g i v e d i r e c t i o n t o h o u s i n g p r o g r a m s b a s e d on n e e d s , e n v i r o n m e n t a n d r e s e a r c h , s o a s t o make a v a i l a b l e an a d e q u a t e s t a n d a r d o f h o u s i n g t o a l l r e s i d e n t s o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , 2) To e n c o u r a g e , a n d f a c i l i t a t e h o m e o w n e r s h i p i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s . A d e s c r i p t i o n and e v a l u a t i o n o f e x i s t i n g p r o g r a m m e c h a n i s m s i s u n d e r t a k e n i n t h i s c h a p t e r i n o r d e r t o d e t e r m i n e i f t h e NWTHC o b j e c t i v e s a r e c a p a b l e o f b e i n g a c h i e v e d u n d e r e x i s t i n g p r o g r a m a r r a n g e m e n t s . T a b l e 4 . 1 p r o v i d e s a b r i e f d e s c r i p t i o n o f t h e p u r p o s e , t e r m s a n d e l i g i b i l i t y c r i t e r i a o f e x i s t i n g h o m e o w n e r s h i p , r e n t a l a n d r e h a b i l i t a t i o n h o u s i n g p r o g r a m s . T a b l e 4 . 2 p r o v i d e s an a s s e s s m e n t o f t h e s e h o u s i n g L-p r o g r a m s a c c o r d i n g t o p e r f o r m a n c e m e a s u r e s d e v e l o p e d f r o m t h e p r e c e d i n g a n a l y s i s o f t h e c u r r e n t h o u s i n g s i t u a t i o n i n A r c t i c s e t t l e m e n t s . The d e f i n i t i o n o f t h e s e p e r f o r m a n c e c r i t e r i a a r e : 1) H o u s i n g R e q u i r e m e n t s : A m e a s u r e o f t h e p r o g r a m ' s c a p a c i t y t o p r o v i d e s u f f i c i e n t h o u s i n g t o m e e t t h e r e q u i r e m e n t s p r e v i o u s l y i d e n t i f i e d w i t h i n a f i v e y e a r p e r i o d . 2) F a i r h o u s i n g p r a c t i c e s a n d e q u a l i z a t i o n o f s e r v i c e l e v e l s i n h o u s i n g and s u p p o r t s e r v i c e s : A m e a s u r e o f t h e p r o g r a m ' s c a p a c i t y t o t r e a t a l l r e s i d e n t s i n a f a i r and e q u i t a b l e m a n n e r . 3) L i v e a b i l i t y : A m e a s u r e o f t h e p r o g r a m ' s c a p a c i t y t o e n h a n c e t h e l i v e a b i l i t y o f t h e A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t and i t s a d a p t i v e q u a l i t i e s i n r e s p o n d i n g t o t h e c l i m a t i c a n d l i f e s t y l e f a c t o r s o f t h e r e g i o n . An I n t e g r a t e d H o u s i n g P o l i c y f o r t h e NWT. NWTHC, 1 9 7 6 , A p p e n d i x A , p . 3 3 4) L o c a l P a r t i c i p a t i o n : A m e a s u r e o f t h e p r o g r a m ' s c a p a c i t y t o p r o v i d e a v e n u e s f o r m e a n i n g f u l l o c a l i n p u t i n t o t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s . M e a n i n g f u l l o c a l i n p u t i s d e f i n e d a s l o c a l r e s p o n s i b l i t y f o r k e y o r m a j o r d e c i s i o n s i n t h e d e s i g n , c o n s t r u c t i o n o r management o f c o m m u n i t y h o u s i n g . 5) A f f o r d a b i l i t y : A m e a s u r e o f t h e p r o g r a m ' s c a p a c i t y o f b r i n g i n g h o u s i n g w i t h i n t h e i n c o m e r e a c h o f t h e m a j o r i t y o f A r c t i c r e s i d e n t s . A f f o r d a b i l i t y i s d e f i n e d a s s h e l t e r c o s t s ( r e n t o r m o r t g a g e l o a n a n d o n g o i n g m a i n t e n a n c e a n d u t i l i t i e s ) w i t h i n 30% o f i n c o m e . 6) F r e e d o m o f H o u s i n g C h o i c e f o r C o n s u m e r s : A m e a s u r e o f t h e p r o g r a m ' s c a p a c i t y t o e n h a n c e t h e c l i e n t ' s f r e e d o m o f c h o i c e i n h o u s i n g . 7) D e p e n d e n c y upon G o v e r n m e n t S u p p o r t : . A m e a s u r e o f t h e p r o g r a m ' s c a p a c i t y i n m i n i m i z i n g c l i e n t d e p e n d e n c y u p o n g o v e r n m e n t a s s i s t a n c e . 8) C o m m u n i t y and S e l f D e v e l o p m e n t : A m e a s u r e o f t h e p r o g r a m ' s c a p a c i t y t o e n c o u r a g e and a s s i s t t h e c o m m u n i t y a n d s e l f d e v e l o p m e n t p r o c e s s . By t h i s i s m e a n t t h e p r o c e s s o f d e v e l o p i n g l o c a l and s e l f s u f f i c i e n c y i n p l a n n i n g , c o n s t r u c t i n g a n d m a n a g i n g l o c a l h o u s i n g 9) D i v e r s i f i c a t i o n o f t h e A r c t i c H o u s i n g M a r k e t : A m e a s u r e o f t h e p r o g r a m ' s c a p a c i t y t o s t i m u l a t e h o u s i n g m a r k e t d i v e r s i f i c a t i o n . The p r o g r a m s t o be a n a l y z e d i n c l u d e : - P u b l i c H o u s i n g P r o g r a m - R u r a l & N a t i v e H o u s i n g P r o g r a m - A s s i s t e d Home O w n e r s h i p P r o g r a m - S m a l l S e t t l e m e n t H o u s i n g A s s i s t a n c e P r o g r a m - T e r r i t o r i a l ( N o r t h e r n ) R e n t a l P u r c h a s e P r o g r a m - C o - o p e r a t i v e H o u s i n g P r o g r a m - N o n - P r o f i t H o u s i n g P r o g r a m - R u r a l R e s i d e n t i a l R e h a b i l i t a t i o n A s s i s t a n c e P r o g r a m . 4 . 2 C u r r e n t H o u s i n g P r o g r a m D e l i v e r y S y s t e m From t h e a s s e s s m e n t o f e x i s t i n g h o u s i n g p r o g r a m s i t i s a p p a r e n t t h a t o n l y t h e P u b l i c H o u s i n g P r o g r a m i s c a p a b l e o f d e l i v e r i n g a l a r g e number o f a f f o r d a b l e h o u s i n g u n i t s t o m e e t t h e p r e s s i n g h o u s i n g n e e d s T a b l e 4 . 1 D e s c r i p t i o n o f E x i s t i n g F e d e r a l a n d T e r r i t o r i a l H o u s i n g P r o g r a m s . E L I G I B I L I T Y 1 HOMEOWNERSHIP PROGRAMS P U R P O S E R u r a l S N a t i v e H o u s i n g P r o a r a m ( R N H P ) A s s i s t e d Home O w n e r s h i o P r o g r a m ( A H O P ) F o r m o f A s s i s t a n c e t o O c c u p a n t s  F o r m o f A s s i s t a n c e t o H o u s i n g C o r p o r a t i o n s C o n d i t i o n s A s s i s t a n c e S n a i l S e t t l e m e n t s A s s i s t a n c e G r i n * v S S A G ) T o p r o v i d e b e t t e r h o u s i n g f o r f a m i l i e s i n r u r a l C a n a d a a t p r i c e s a n d m o n t h l y p a y m e n t s t h e y c a n a f f o r d ; T o g i v e e l i g i b l e f a m i l i e s a n d c o m m u n i t i e s t h e o p p o r t u n i t y t o b e c o m e i n v o l v e d i n t h e e n t i r e h o u s i n g p r o c e s s , a n d t o c r e a t e j o b o p p o r t u n i t i e s i n t h e c o m m u n i t y ; a n d t o e n c o u r a g e t h e d e v e l o p m e n t a n d u s e o f h o u s e d e s i g n s t h a t m e e t t h e n e e d s o f p e o p l e i n r u r a l C a n a d a a n d f i t t h e i r p a r t i c u l a r l i f e s t y l e s . T o p r o v i d e C a n a d i a n s a n o p p o r -t u n i t y t o p u r c h a s e m o d e r a t e l y p r i c e d h o m e s . T o s u p p l y " f i n i s h i n g " m a t e r i a l s t o c o m p l e t e t h e c o n s t r u c t i o n o f l o g h o u s i n g t o f a m i l i e s i n n e e d i n s m a l l c o m m u n i t i e s . F a m i l i e s r e s i d i n g i n c o m m u n i t i e s o f l e s s t h a n •5:500 p o p u l a t i o n w h o a r e i n n e e d o f h o u s i n g a c c o r d i n g t o c r i t e r i a s u c h a s , o v e r c r o w d i n g , a n d s u b s t a n -d a r d l i v i n g c o n d i t i o n s a n d w h o a r e w i l l i n g t o p a y 2 5 2 o f i n c o m e t o w a r d s h o u s e p a y m e n t s . No m i n i m u m h o u s e h o l d s i z e r e q u i r e d . H o u s i n g u n i t m u s t c o n f o r m t o m a x i m u m p r i c e l i m i t s . F a m i l i e s w i t h a d j u s t e d i . - . c o m e s o f 5 6 , 0 0 0 a y e a r o r l e s s a r e e l i g i b l e t o r e c e i v e a a r a n t m a x i m u m o f $10,0007 F a m i l i e s w i t h i n c o m e s o v e r o v e r $ 6 , 0 0 0 r e c e i v e a r e d u c e d g r a n t b a s e d o n n e e d . O c c u p a n t p a y s 25% o f f a m i l y i n c o m e t o w a r d s h o u s e p a y m e n t s f o r 2 5 y e a r s t o o w n t h e h o m e . F u e l & e l e c t r i c i t y c o s t s a r e t h e r e s p o n s i b i l i t y o f t h e o c c u p a n t . A P a y m e n t R e d u c t i o n L o a n i s a v a i l a b l e t o p u r c h a s e r s o f new d w e l l i n g s p r i c e d w i t h i n e s t a b l i s h e d A H 0 P l i m i t s ; a d v a n c e d i n a n a m o u n t $ 2 . 2 5 p e r m o n t h f o r e a c h $ 1 , 0 0 0 o f b o r r o w e r s f i r s t m o r t g a g e . A d v a n c e r e d u c e d a t a r a t e p r o d u c i n g a c o n s t a n t 5% i n -c r e a s e i n P&I p a y m e n t s n n u a l 1 y e a - R e p a y a b l e w i t h i n U p t o $ 1 0 , 0 0 0 t o p a y f o r b u i l d i n g m a t e r i a l s a n d t r a n s p o r t a t i o n n e c e s s a r y t o c o m p l e t e a h o m e . C o n s t r u c t i o n c o s t s & s u b s i d i e s a r e s h a r e d b y t h e f e d e r a l a n d p r o v i n c i a l g o v e r n m e n t on a 7 5 - 2 5 % b a s i s . P r o g r a m d i r e c t e d t o b u i l d e r s a n d h o m e o w n e r s . N / A P r o j e c t s m u s t c o n f o r m t o C f f l C m a x i m u m p r i c e l i m i t s . B u i l d i n g m u s t c o n f o r m t o s t a n d a r d s o f c o n -s t r u c t i o n . P r o j e c t s a r e s u b j e c t t o C H K C p r o j e c t r e v i e w a n d l o a n a p p r o v a l p r o c e s s . D w e l l i n n m u s t b e NHA i n s u r e d . I t m u s t b e a m o r t i z e d o v e r 2 5 - 3 5 y e a r s a n d m o r t -g a g e p a y m e n t s c a n n o t e x c e e d 3 0 " : of b o r r o w e r s i n c o m e P r o g r a m a v a i l a b l e o n c e i n a l i f e t i m e i n a r e a s w h e r e no p u o l i c h o u s i n g i s b u i l t . P u r c h a s i n g P r o g r a m T o s e l l N R H ? u n i t s t o t e n a n t s w i s h i n g t o p u r c h a s e t h e m . NRHP T e n a n t s S a l e - p r i c e i s t h e o r i g i n a l e r e c t i o n c o s t w i t h a r e d u c t i o n O f o n e - t h i r d o f a l l r e n t a l p a y m e n t s m a d e i n t o t h e p r o g r a m a n d a d j u s t e d f o r a p p r e c i a t i o n o r d e p r e c i a t i o n d e p e n d i n g u p o n c u a l i t y o f u n i t . L o a n m a y b e p i g g y b a c k e d w i t h R R A P g r a n t & l o a n f o r r e n o v a t i o n s . L o a n r e p a i d t o l o c a l h o u s i n g a s s o c i a -t i o n s t o u s e f o r t h e i r m a i n t e n a n c e p r o g r a m . T e r m o f l o a n v a r i e s a c c o r d i n g t o c o n d i t i o n o w e l u n g i . e . 5 y e a r s l e s s t h a n l i f e e x p e c t a n c y . C O O P E R A T I V E OWNERSHIP C o - o p e r a t i v e H o u s i n g P r o g r a m T o p r o v i d e l o w c o s t a c c o m o d a t i o n t o m e m b e r s o f a c o n t i n u i n g h o u s i n g c o - o p e r a -t i v e . A c o - o p e r a t i v e a s s o c i a t i o n i n c o r p o r a t e d u n d e r t h e l a w s o f C a n a d a o r a n y p r o v i n c e o r g a n i z e d f o r t h e c o l l e c t i v e o w n e r s h i p 4 m a n a g e m e n t o f s o m a f o r m o f h o u s i n g . M e m b e r s ' r e n t s w i l l n o t (1) e x c e e d l o c a l m a r k e t r e n t f o r s i m i l a r a c c o m o d a t i o n , o r e c o n o m i c r e n t i f l o w e r t h a n ( 2 ) m a r k e t r e n t . S t a r t up f u n d s - M u s t c o n f o r m t o m a x i m u m t o a m a x i m u m o f u n i t p r i c e s s i m i l a r t c $ 7 5 , 0 0 0 } A H 0 P P r o j e c t s s u b j e c t L o a n s : a 9 0 t o l O O x t o C H I C P r o j e c t r e v i e w NHA i n s u r e d o r C M H C a n d i n s p e c t i o n a n d l o a n d i r e c t l o a n w i t h a p p r o v a l p r o c e s s e s , a n n u a l i n t e r e s t r e - U n i t s i z e c a n n o t e x c e e d d u c e d t o 1 o r 2% CMHC m a x i m u m f o r t h e r e s p e c t i v e l y . m a r k e t a r e a . Table 4 . 1 continued D e s c r i p t i o n of E x i s t i n g Federal and T e r r i t o r i a l Housing Programs 2. RENTAL HOUSING PROGRAMS  PURPOSE ELIGIBILITY Form of A s s i s t a n c e to Occupant  Form of A s s i s t a n c e to Housing Corporations Conditions o f A s s i s t a n c e NORTHERN RENTAL To provide r e n t a l bousing HOUSING PROGRAM to northern r e s i d e n t s 1n need. (No c o n s t r u c t i o n under t h i s program s i n c e 1974) P'JSLIC To provide r e n t a l HOUSING housing t o low income' f a m i l i e s i n need on a rent to income b a s i s . P r i o r i t y to those i n g r e a t e s t need. Factors determining need i n c l u d e s i z e of household, con-d i t i o n o f present accomo-d a t i o n . P r i o r t y to those 1n g r e a t e s t need. Factors determining need i n c l u d e s i z e o f household, c o n d i t i o n of present accomodation. Tenants pay 25* of r e s i d u a l income once b a s i c l i v i n g allowance has been deducted l e s s S2.00 per c h i l d to a 'minimum o f $28.03 per month £0 a maximum o f : 1 room u n i t $50.00 1 bedroom 70.00 Plan 522 80.00 2 bedroom 100.00 3 bedroom 115.00 pre 1966 models 3 bedroom 130.00 post 1966 models Fuel S e l e c t r i c i t y costs are p a i d by NWTHC. Tenants pay 25* of r e s i d u a l income once b a s i c l i v i n g allowance i s deducted l e s s $2.CO per c h i l d to a minimum o f $28.00 per month and to a maximum t i e d to T e r r i t o r i a l S t a f f Housing r a t e s . Fuel & e l e c t r i c i t y costs are paid f o r by NWTHC. D . l I l . A sponsored t h i s program without a s s i s t a n c e from another l e v e l of govern-ment or a housing s o c i e t y . Northern r e s i d e n c y NVITHC uses s e c t i o n 43 of NHA whereby CMHC provides 90S loan I c o s t shares : o p e r a t i n g costs on a 50-50 b a s i s w i t h NWTHC -Need f o r the p r o j e c t because of conditions . of overcrowding of sub-standard housing. - R e n t a l s must be r e l a t e d to tenant income. - B u i l d i n g must meet CIMC standards of c c n s t r u c t -t i o r . . •In a c q u i r i n g e x i s t i n g b u i l d i n g s improvements must be s u f f i c i e n t to meet acceptable standi- . a r d s . Non P r o f i t Housing Program To provide r e n t a l housing to low income persons i n communities where p r e s s i n g housing needs e x i s t i n order to ensure a con-t i n u e d supply o f adequate housing at modest c o s t . HOME REPAIR PROGRAMS Rural R e h a b i l i t a t i o n A s s i s t a n c e Program To provide a s s i s t a n c e i n the improvement and r e p a i r o f substandard d w e l l i n g s . E l i g i b i l i t y c r i t e r i a s i m i l a r to that f o r p u b l i c housing except that persons r e s i d i n g i n the community who p a r t i c i p a t e d i n the housing d e l i v e r y process maybe given p r i o r i t y i n housing a l l o c a t i o n . Homeowners whose house needs r e p a i r s or a d d i -t i o n s to b r i n g i t up to h e a l t h and s a f e t y s t a n d a r d s . P u b l i c housing rent s c a l e a p p l i e s to s p e c i f i c non-p r o f i t housing u n i t s under NHA 441(b) agreement. May borrow upto $10,000. Depending on f a m i l y income and amount borrowed up to $3750 of loan may be f o r g i v e n . I n u i t Mon P r o f i t Housing Corporation (INPHC) u n t i l 1S76 used s e c t i o n 15.1 of NHA thereby CMHC provided 100% loan with a 10:; f o r g i v e n e s s . Operating expenses are c o s t shared under .','HA 411(b) between CMHC S NWTHC on a 50-50 b a s i s . Under NHA 1978 amendment, non p r o f i t housing corpor-a t i o n s may r e c e i v e a 902 to a 100% loan with annual i n t e r e s t reduced to IS o r 2i r e s p e c t i v e l y . No a d d i t i -t i o n a l operating l o s s a s s i s t a n c e i s p r o v i d e d . Program d i r e c t e d to homeowners. P r o j e c t s must conform to CHMC maximum p r i c e unit& P r o j e c t s are subject to CMHC p r o j e c t r e v i e w , i n s p e c t i o n and loan approval p r o c e s s . B u i l d i n g must meet CffiC standards of c o n s t r u c t i o n . Housing must be upgraded to CMHC s t a n d a r d . i d e n t i f i e d i n t h e p r e c e d i n g c h a p t e r . To d a t e 9 0 5 ^ p u b l i c h o u s i n g u n i t s h a v e b e e n c o n s t r u c t e d i n A r c t i c s e t t l e m e n t s . A l o n g w i t h an i n v e n t o r y o f 3 1988 N o r t h e r n R e n t a l H o u s i n g u n i t s t h e s e p u b l i c r e n t a l h o u s i n g p r o g r a m s p r o v i d e t h e m a j o r v e h i c l e s f o r h o u s i n g d e l i v e r y i n A r c t i c s e t t l e m e n t s . W h i l e t h e s e r e n t a l p r o g r a m s p e r f o r m r e l a t i v e l y b e t t e r than o t h e r p r o g r a m s a c c o r d i n g t o h o u s i n g q u a n t i t y a n d a f f o r d a b i l i t y c r i t e r i a , t h e y p e r f o r m p o o r l y a c c o r d i n g t o o t h e r c r i t e r i a . A c e n t r a l i z e d h o u s i n g c o r p o r a t i o n w h i c h d e l i v e r s a s t a n d a r d i z e d p r o d u c t t o r e m o t e A r c t i c s e t t l e m e n t s and l i m i t s a v e n u e s f o r l o c a l i n p u t t o r e n t c o l l e c t i o n s a n d m a i n t e n a n c e d o e s l i t t l e t o e n h a n c e l i v e a b i l i t y , l o c a l p a r t i c i p a t i o n o r c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t c r i t e r i a . I f a n y t h i n g , i t p r o v i d e s a d i s i n c e n t i v e f o r m a r k e t d i v e r s i f i c a -t i o n and f r e e d o m o f c o n s u m e r c h o i c e by e x t e n d i n g s u c h c o m p r e h e n s i v e c o v e r a g e t h a t h o u s i n g a l t e r n a t i v e s a r e e x t r e m e l y u n a t t r a c t i v e i n c o m p a r i s o n . No o t h e r e x i s t i n g h o u s i n g p r o g r a m s c a n come c l o s e t o o f f e r i n g t h e d e p t h and e x t e n t o f s u b s i d y as t h e p u b l i c h o u s i n g p r o g r a m . The d e p t h o f s u b s i d y i s f u r t h e r a u g m e n t e d by t h e f a c t t h a t l o c a l a s s o c i a t i o n s h a v e h i s t o r i c a l l y b e e n r e l u c t a n t t o e n f o r c e p a y m e n t s . P e t e r B a r n a r d d i s c o v e r e d t h a t , f o r t h e c a s e s t u d y c o m m u n i t i e s , a v e r a g e r e n t a s s e s s m e n t s w e r e s u b s t a n t i a l l y b e l o w t h o s e c a l c u l a t e d a c c o r d i n g t o i n c o m e f o r m s . A v e r a g e R e n t A s s e s s m e n t a s C a l c u l a t e d by H o u s i n g B a r n a r d A s s o c i a t i o n s -1976 1975 A r c t i c Red R i v e r * $ 78 $ 3 F t . M a c P h e r s o n * 56 12 F t . S i m p s o n * 75 25 B a k e r L a k e 89 20 P e l l y B a y 71 23 C a p e D o r s e t 78 12 C a l c u l a t e d by a d d i n g 1 9 7 4 , 1 9 7 5 , a c t u a l 1 9 7 6 , 1 9 7 7 , 1978 and p r o j e c t e d 1979 p u b l i c h o u s i n g a c t i v i t y D e t e r m i n e d by s u b t r a c t i n g t h e 1 9 7 4 , 1975 a n d p r o j e c t e d 1976 p u b l i c h o u s i n g c o n s t r u c t i o n p r o g r a m f r o m t h e NWTHC p r o j e c t e d h o u s i n g s t o c k y e a r end o f 1976 ( T a b l e 3 . 5 ) « 84. T a b l o 4 . 2 E V A L U A T I O N O F T H E A l ' P l I C A B I L I T Y O F F X I S T I N G F E D E R A L A M T E R R I T O R I A L H O U S I N G P K u G H A t i S 1 0 T H E ' A R C T I C E N V I R O N M E N T H 0 M E 0 W H E R S H I P P R O G R A M S R E N T A L I: 0 U _ S _ l ' _ N j > R E I' A 1 R S C R I T E R I A H o u s i n g R e q u i r e -m e n t s . R N H P A H O P S S H A G T e r r i t o r i a l R e n t a l P u r c h a s e C o - o p e r a t i v e H o u s l n a N o r t h e r n R e n t a l H o u s i n g O n l y 3 3 u n i t s h a v e b e e n c o n s t r u c t e d u n d e r t h i s p r o g r a m s i n c e i t s i n -c e p t i o n . L a c k o f p r i v a t e h o u s i n g m a r k e t t o s t i m u l a t e h o u s i n g a c t i v i t y . H o t a v a i l a b l e i n c o m m u n i t i e s w i t h p u b l i c h o u s i n g . H o n e w p r o d u c -t i o n u n d e r t h i s p r o g r a m s i n c e 1 9 7 4 . A c t i v i t y c o n t i n g e n t u p o n d e v e l o p i n g c o m m -u n i t y r e s o u r c e s ; s i g -n i f i c a n t l e a d t i m e r e -q u i r e d t o g e a r u p . f a i r a n 3 A c c o r d i n g t o e l i g i b i l - E l i g i b i l i t y R e s t r i c t e d t o E q u i t a b l e i t y c r i t e r i a , p r i o r i t y c r i t e r i a n o t p e r s o n s r e s i d -H o u s i n g i s g i v e n t o l o w i n c o m e r e s t r i c t i v e , i n g o u t s i d e P r a c t i c e s . f a m i l i e s i n n e e d . I n b u t o t h e r c o m m u n i t i e s r e a l i t y o n l y a s m a l l f a c t o r s ( u t i l i w i t h n u m b e r o f r e l a t i v e l y t y c o s t s ) P u b l i c h i g h i n c o m e f a m i l i e s s e v e r e l y r e - H o u s i n g , c a n a f f o r d miiz'.^t, s t r i c t i t s ^ i n d e ^ j ^ t h e p r o g r a m i n a p p l i c a t i o n . R e s t r i c t e d t o N R H P t e n a n t s . R e s t r i c t e d t o C o - o p m e m b e r s . f l o n e w p r o d u c -t i o n u n c L - r p r o -g r a m s i r t c e 1 9 7 4 ; n e w p o l i c y t o c o n v e r t t o h o m e o w n e r s h i p . R e s t r i c t e d t o N R H P t e n a n t s . P u b l i c H o u s i n g B u d g e t p e r m i t -t i n g , t h i s p r o -gr . i ir. i s c a p a b l e o f l a r g e s c a l e p r o d u c t i o n . ! | o n - P r o f i t H w s j n c j R R A P P r i o r i t y t o l o w i n -c o m e f a m i l i e s w i t h g r e a t e s t h o u s i n g n e e d . I n p r a c t i c e . ' h o u s i n g a s s o c i a t i o n s d o n o t a l w a y s u p h o l d t h i s p r i n c i p l e . A c t i v i t y c o n t i n g e n t u p o n o r g a n i z i n g n o n - p r o f i t g r o u p a n d d e v e l o p i n g r e s o u r c e s & s k i l l s i n h o u s i n g d e l i v e r y . D T g l F i T r t y ~ c r i t e r -i a s i m i l a r t o p u b -l i c h o u s i n g , e x c e p -t i o n t h a t p a r t i c i -p a t i o n m e m b e r s g i v e n p r i o r i t y . A t p r e s e n t , o n l y h o m e o w n e r s q u a l i f y f o r R R A P . N o R R A P g r a n t s & l o a n s h a v e b e e n i s s u e d i n a r c t i c s e t t l e m e n t s . " T n w V s f n g " a s Y o c ~ -i a t i o n s h a v e n o n -p r o f i t o r c o - o p -e r a t i v e s t a t u s t h e y c o u l d a p p l y f o r R R A P t o r e p a i r e x i s t i n g h o u s i n g . L i v e a b i l - W i t h i n t h e p a r a m e t e r s i t y o f N H A s t a n d a r d s , m a y a s s u m e h o m e o w n e r c h o o s e s d e s i g n a p p r o p r i a t e t o t h e s i t u a t i o n . S a m e a s f o r R N H P I n d i g e n o u s m a t e r i a l s 8 s e l f p l a n n e d d e s i g n e d & b u i l t e n h a n c e s l i v e a b i l i t y . E x a m i n a t i o n i n d i c a t e s h o u s i n g i n -a p p r o p r i a t e t o c l i r . i a t e & l i f e s t y l e . M e m b e r i r . p u t i n t o p l a n , d e s i g n o r c o n s t r u c t i o n e n h a n c e s l i v e a b i l i t y . S t a n d a r d i z e d . p a c k a g e d h o u s -i n g i n c o r . d i i c i v e t o l i v e a b i l i t y c r i t e r i a . . S a m e a s f o r ~ N R H P . ' t . T r c a i - i i i p u t i n t o — p l a n , d e s i g n a n d / o r c o n s t r u c t i o n e n h a n c e s p o t e n t i a l l i v e a b i l i t y . " R R A P p o t e n t i a l l y a v e h i c l e f o r r e -n o v a t i n g e x i s t i n g s t r u c t u r e s t o m o r e l i v e a b l e a r c t i c d w e l l i n g s . L o c a l P a r t i c i p a t i o n U s e r c l i e n t u s u a l l y i n v o l v e d i n d e s i g n s t a g e b u t ' n o t c o n -s t r u c t i o n - s w e a t e q u i t y p r o v i s i o n s o f R N H P h a v e r . r o v e n u n w o r k a b l e w i t h t h e e x c e p t i o n o f ' l a n d -s c a p i n g . . : G i v e n t h e l a c k o f a p r i v a t e . . h o u c i n g ' m a r k e t , l o c a l p a r t i c i -p a t i o n , . i s . n o n -e x i s t e n t . T h e s e l f h e l p a o o r o a c h b y d e f i n i t i o n p r o m o t e s l o c a l i n n u t . <to p u r c h a s e s o f N R H P u n i t s a s , o f J u l y 3 1 , 1 9 7 3 . -1 3 a p p l i c a t i o n s a r e p e n d i n g i n 1 9 7 9 . T h e c o - o p e r a t i v a a p p r o a c h b y d e f i n i -t i o n p r o m o t e s m e a n i n g f u l m e m b e r -s h i p i n v o l v e m e n t . L o c a l i n p u t l i m i t e d I d 1 c o l l e c t i n g r e i t s a l l o c a t i n g u n i t s a n d m a i n t e n a n c e u n d e r e s t a b l i s h -e d r e g u l a t i o n s 8 p r c c a d u r e s . ' S a m e a s f o r N R H P T L o c a l i n p u t i n p l a n , d e s i g n c o n s t r u c t i o n & m a n a g e m e n t o f c o m m u n i t y h o u s i n g . U p t o l o c a l i n i t i a t i v e t o a p p l y f o r 4 u n d e r -t a k e r e p a i r s u n d e r R R A P . A f f o r d a b i l i t y A l t h o u g h p a y m e n t s g e a r e d t o i n c o m e , u t i l i t i e s b r i n g t o t a l R N H P s h e l t e r c o s t s b e y o n d t h e i n c o m e r e a c h o f t h e v a s t m a j o r i t y o f NWT r e s i d e n t s . G r a d u a t e d p a y m e n t s i n f e r i n c o m e g r o w t h w h i c h i s n o t t h e c a s e f o r h o u s e h o l d s i n a r c t i c s e t t l e -m e n t s . A g r a n t t o h o m e b u i l d e r -e l i m i n a t e d c a p i t a l c o s t , o n - g o i n g o p e r a t i n g c o s t s u p t o r e c i p i e n t . L o a n r e p a y m e n t a t f a v o u r a b l e r a t e , b u t u t i l i t y c o s t s b e c o m e t h e r e s p o n s i b i l i t y o f o c c u p a n t . I n t e r e s t w r i t e d o w n r e d u c e s c a p i t a l c o s t b u t n o t o p e r a t i n g c o s t s . R e n t s c a l e a d a p t e d t o n o r t h e r n c o n -d i t i o n s . R e n t s c a l e a d a p t e d t o c o s t o f l i v i n g a n d i n -c o m e s . I n t e r e s t w r i t e -d o w n r e d u c e s c a p i t a l c o s t b u t n o t o p e r a t i n g c o s t s . F o r g i v e n e s s p o r t i o n o f l o a n l i m i t s c o s t o f r e p a i r s b u t n o t o n g o i n g o p e r a t i n g c o s t s . F r e e d o m o f C h o i c e f o r C o n s u m e r s . D e p c n d a n c y o n G o v e r n m e n t S u p p o r t . P o t e n t i a l l y i n -c r e a s e s c o n s u m e r c h o i c e b u t a t h i g h c o s t t o c l i e n t . ( 2 5 % o f Y + u t i l i t -i e s . ) S i z e o f s u p p o r t s i g n i f i c a n t a n d l o n g l a s t i n g ( 2 5 y e a r s ) . I n a p p l i c a b l e t o n o r t h e r n c o n -d i t i o n s t h e r e -f o r e d o e s n o t e n h a n c e c o n -s u m e r c h o i c e . P r o v i d e s a P r o v i d e s t e n u r e P o t e n t i a l l y m a y i n -v i a b l e a l t e r - c h o i c e b u t c r e a s e c o n s u m e r n a t i v e t o t i e d t o c h o i c e i n a r c t i c f a m i l i e s i n s p e c i f i c a r e a s o f l e a s t r e m o t e a r e a s . u n i t s u t i l i t y c o s t s . H o i s i n g a s s i s - H o u s i n g a s s i s -t a n c e a t t a c h e d t a n c e a t t a c h e d t o s p e c i f i c u n i t s t o s p e c i f i c u n i t s , t h e r e f o r e , r e s t r - t h e r e f o r e , r e s t r -i c t s c o n s u m e r i c t s c o n s u m e r c h o i c e . c h o i c e . P r o v i d e s a n a l t e r n a t i v e t o p u b l i c h o u s i n g , b u t a s s i s t a n c e t i e d t o s p e c i f i c u n i t s . P r o v i d e s a h o u s i n g r e n o v a t i o n a l t e r -n a t i v e t o p u b l i c h o u s i n g . U n v i a b l e -s u p p o r t u n s u i t e d t o a r c t i c c o n d i t i o n s . O n c e i n a 1 i f e -t i m e g r a n t l i m i t s d e p e n d a n c y . L o w i n t e r e s t , s h o r t t e r m l o a n l i m i t s t h e & s i z e o f s u p p o r t . D e p c n d a n c y e x t e n d s t o l i f e t i m e o f m o r t -g a g e ( e . g . 3 5 y r s ) . H a y b e a d e q u a t e i f a l l o w f o r i n n o v a t i v e e n e r g y s a v i n g d e s i g n s . C o n p r e h e n s i v e l o n g l a s t i n g s u p p o r t i n t e n s i -f i e s d e p e n d e n c y o n g o v e r n m e n t C o m p r e h e n s i v e l o n g l a s t i n g s u p p o r t i n t e n s i -f i e s c l i e n t d e p e n d e n c y o f g o v e r n m e n t . D e p e n d e n c y e x t e n d s t o l i f e t i m e o f m o r t g a g e . F o r g i v e n e s s p o r t i o n o f l o a n & s h o r t ' . . t e r m l o a n l i m i t s s i z e thd d u r a t i o n o f s u p p o r t C o m m u n i t y S S e l f -D e v e l o p m e n t . S e l f d e v e l o p m e n t e n h a n c e d t h r o u g h p r i d e o f o w n e r s h i p . S e l f d e v e l o p - S e l f d e v e l o p - S e l f d e v e l o p m e n t C o m m u n i t y & s e l f d e - C o n n i u n i f y d e -m e n t e n h a n c e d m e n t e n h a n c e d e n h a n c e d t h r o u g h v e l o p m e n t e n h a n c e d v e l o p u e n t l i m i -t h r o u g h p r i d e t h r o u g h s e l f o w n i n g a n d t h r o u g h c o l l e c t i v e t e d t o p r o p e r t y o f o w n e r s h i p . b u i l t & o w n e d r e p a i r i n g a i n v o l v e m e n t S o w n e r - a d m i n i s t r a t i o n b o r n e . h o m e . s h i p . a n o i n t e n a n c e . C o m m u n i t y d e v e l -o p m e n t l i m i t e d l o p r o p e r t y a d m i n i s t r a t i o n & m a i n t e n a n c e . D i v e r s i f i -c a t i o n o f H o u s i n g M a r k e t . P o t e n t i a l l y m a y s t i m u l a t e d i v e r s i -f i c a t i o n i n a r e a s o f r e l a t i v e l y l o w u t i l i t y c o s t s . U n a f f o r d a b l o o p t i o n , t h e r e -f o r e , w i l l n o t s t i m u l a t e m a r -k e t d i v e r s i f i -c a t i o n . U n a v a i l n b l e " i n c o m m u n i t i e s , t h e r e f o r e , w i l l n o t s t i m u l a t e m a r k e t d i v e r s i -f i c a t i o n . S t i m u l a t e s m a r -k e t d i v e r s i f i -c a t i o n b y t e n u r e o n l y . P o t e n t i a l l y m a y s t i m u l a t e m a r k e t d i v e r s i f i c a t i o n i n l e a s t c o s t u t i l i t y a r e a s . N o f u r t h e r p r o g r a m p r o d u c t i o n . P r i m a r y v e h i c l e f o r h o u s i n g p r o -d u c l . i o n ^ s t a n d a r d -i z a t i o n r e d u c e s m a r k e t d i v e r s i f i -c a t i o n . t b l S i i u m t y ~ u e V e T 6 p " -m e n t e n h a n c e d t h r o u g h l o c a l i n p u t i n p l a . i , d e s i g n , c o n s t r u c t i o n & _ m a n a g e m e n t . P d T e i i t i a 11 y " i i a y s t i m u l a t e m a r k e t d i v e r s i f i c a t i o n b y p r o v i d i n g a n a l t e r n a t e s o u r c e o f l o w r e n t a l h o u s i n g . ^ " o m n u h i T y ~'51>veTop-~ m e n t t h r o u g h i m p r o v i n g e x i s t i n g h o u s i n g s t o c k * P o t e n t i a l l y s t i m u -l a t e m a r k e t d i v e r s i -f i c a t i o n t h r o u g h r e v i t a l i z a t i o n o f e x i s t i n g s t o c k . P e t e r B a r n a r d & A s s o c . A New R e n t S c a l e r e p o r t p r e p a r e d f o r NWTHC, A u g u s t 1 9 7 7 , p . 1 1 * T h e s e c o m m u n i t i e s a r e s i t u a t e d s o u t h o f t h e t r e e l i n e . C o n s e q u e n t l y , t h e p r e d o m i n a n t u s e o f p u b l i c h o u s i n g h a s p r o v i d e d a s h e l t e r s o l u t i o n w h i c h e n t a i l s l o n g t e r m c l i e n t d e p e n d e n c y on government s u p p o r t . As one n o r t h e r n h o u s i n g c r i t i c p u t i t : " T h e n e t r e s u l t i s t h a t t h e w h o l e o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s h a s b e e n t u r n e d i n t o a g i a n t p u b l i c h o u s i n g e s t a t e . The n a t i v e p e o p l e a r e c o m p l e t e l y d e p e n d e n t on t h e g o v e r n m e n t f o r t h e i r 5 h o u s i n g " . 4 . 3 H o u s i n g P r o g r a m A l t e r n a t i v e s 4 . 3 . 1 R u r a l a n d N a t i v e H o u s i n g P r o g r a m (RNHP) T h i s i s a h o m e o w n e r s h i p p r o g r a m w i t h m o r t g a g e p a y m e n t s g e a r e d t o 25% o f f a m i l y i n c o m e a m o r t i z e d o v e r a 25 y e a r p e r i o d w i t h a $ 1 0 / m o n t h d e d u c t i o n t o o f f s e t u t i l i t y c o s t s . H o u s i n g p r o d u c t i o n t o J u l y 3 1 , 1979 i n t h e NWT u n d e r t h i s p r o g r a m i s d i s t r i b u t e d a s f o l l o w s : ^ F o r t M a c P h e r s o n * 10 I n u v i k 3 A k l a v i k * 5 F o r t S i m p s o n * 2 Hay R i v e r * 2 F o r t S m i t h * 11 T o t a l 33 The o n l y A r c t i c c o m m u n i t y o f t h e NWT i n w h i c h RNHP i s o p e r a t i v e i s I n u v i k . A c o s t a n a l y s i s o f NHA S e c t i o n 40 h o m e o w n e r s h i p (RNHP) a n d r e n t a l h o u s i n g , p r e p a r e d by CMHC P o l i c y D e v e l o p m e n t D i v i s i o n , i n d i c a t e s t h a t h o m e o w n e r s h i p 5 M. G l o v e r , " U t i l i t y S u b s i d i e s - The I m p a c t on N o r t h e r n S o c i e t y " , H o u s i n g a n d P e o p l e , V o l . 7 N o . 3 , F a l l 1 9 7 6 , p . 1 8 - 1 9 ^ S o u r c e : Ed B h a j a n , M a n a g e r , P r o g r a m D e v e l o p m e n t , NWTHC, J u l y 3 1 , 1979 * T h e s e c o m m u n i t i e s a r e s i t u a t e d s o u t h o f t h e t r e e l i n e . Table 4.3 COMMUNITY HOME HEATING AND ELECTRICITY COSTS IN ARCTIC SETTLEMENTS HEATING OIL Cost/ Gal Cost/Dwg based on 1890 Gal/.vr* ELECTRICITY Cost/ kwh3 Cost/Dwg based on 10,000. kwh/yr4 TOTAL AVERAGE U t i l i t y Costs WESTERN ARCTIC Inuvik N/A N/A $ .113 $ 1130 incompl Paulatuk S .9716 $ 1836 .396 3960 • $ 5795 Sachs Harbour .9290 1756 . .264 2640 4396 Tuk toyaktuk .8102 1531 .223 2230 3761 regional average .9036 1708 .294 2940 4648 CENTRAL ARCTIC Cambridge Bay 1.12* 2117 • .246 2460 4577 Coppermine 1.0696 2021 .247 2470 4491 • Gjoa Haven 1.2378 2339 .291 2910 5249 Hoi man Island .9518 1799 .391 3910 5709 Pe l l y Bay 1.9767* 3736 .383 3830 7566 Spence Bay 1.3225 2500 .246 2460 ' 4960 regional average 1.3640 2419 .301 3010 5429 KEEWATIM REGION Baker Lake .9565 1808 .254 2540 4348 Chesterfield Inle t .9384 1774 .392 3920 5694 Coral Harbour . 9289 1756 .195 1950 3706 Eskimo Point .9052 1710 .249 2490 4200 Rankin I n l e t .9179 1735 .240 2400 4135 Repulse Bay 1.2067 2281 .265 2650 4931 Whale Cove .9734 1840 .331 3310 5150 regional average .9752 1843 .275 . 2750 4593 EASTERN REGION A r c t i c Bay .9152 1730 .296 2960 4690 Broughton Is. .8851 1673 .340 3400 5073 Cape Dorset .9734 1840 .262 2620 4460 Clyde River .9103 1720 .235 2350 4070 Frobisher Bay .583* 1101 .148 1480 2581 firise Fiord .9107 1721 .285 2860 4581 Hall Beach .9010 1703 .394 3940 5643 I g l o o l i k .8952 1689 .249 2490 4179 Lake Harbour 1.1752* 2221 .353 3530 5751 Pond Inlet .8938 1689 .251 2510 4199 Pangnir tung .8971 1696 .195 1950 3646 Resolute Bay N/A .151 1510 incompl regional average .8179 1708 .263 2630 4338 TOTAL AVERAGE 1.035 1920 .283 2830 4750 *heating o i l prices obtained from Supply & Services D i v i s i o n , Dept. of Finance, GNWT October 29, 1976. (1) fuel o i l rates for 1978-79 obtained from Ed. Bhajan, Manager, Program Development, NWTHC, May 25, 1979. (2) fuel o i l consumption based on maximum quotas for a three bedroom home, defined but not enforced by the NWTHC (3) government domestic e l e c t r i c i t y power rates, N.C.P.C. eff e c t i v e A p r i l 1, 1979. (4) e l e c t r i c i t y consumption based on maximum quota for a three bedroom home, defined but not enforced by the NWTHC. 8 7 . T a b l e 4 . 4 C o m p a r a t i v e C o s t s t o t h e G o v e r n m e n t o f Home-o w n e r s h i p v s . R e n t a l H o u s i n g , NHA S e c t i o n 4 0 (RNHP) I n u v i k , NWT - F a m i l y H o m e o w n e r s h i p R e n t a l R e v e n u e - $10 m o n t h / 2 2 u s e r s * $ 1 1 , 0 0 0 2 , 6 4 0 $ 1 1 , 0 0 0 T o t a l 8 , 3 6 0 1 1 , 0 0 0 E x p e n s e s o p e r a o r d i n o t h e r : r a t i n g m a i n t e n a n c e - 3 7 „ , 5 2 0 n a r y m a i n t e n a n c e - 9 , 2 2 8 a d m i n i s t r a t i o n f e e - 3 , 5 2 8 f i r e & w i n d - -f i r e i n s u r a n c e m u n i c i p a l t a x 9 , 0 0 0 9 , 0 0 0 a m o r t , c a p i t a l 1 3 9 , 2 9 3 1 3 9 , 2 9 3 g r a n t s t o t e n a n t a s s o c i a t i o n T o t a l $ 1 4 8 , 2 9 3 $ 1 9 8 , 5 6 9 N e t o p e r a t i n g l o s s 1 3 9 , 9 3 3 1 8 7 , 5 6 9 - p e r u n i t 6 , 3 6 0 8 , 5 2 6 D i f f e r e n c e - H o m e o w n e r s h i p & R e n t a l $ 2 , 1 6 6 * $10 p e r month i s d e d u c t e d f r o m , t h e r e n t t o i n c o m e s c a l e t o h e l p o f f s e t h i g h u t i l i t y c o s t s S o u r c e : A n a l y s i s i s p r e p a r e d by CMHC, P o l i c y D e v e l o p m e n t D i v i s i o n , J u n e : 7 , 1979 8 8 . w o u l d p r o v i d e a p e r u n i t c o s t s a v i n g t o t h e g o v e r n m e n t o f $ 2 , 1 6 6 p e r annum o v e r S e c t i o n 40 r e n t a l h o u s i n g i n t h e c o m m u n i t y o f I n u v i k . . H o w e v e r , i t i s e s t i m a t e d t h a t t h e p e r u n i t c o s t i n c r e a s e t o t h e homeowner u n d e r t h e RNHP i s $ 2 , 0 0 5 p e r annum ( o p e r a t i n g a n d o r d i n a r y m a i n t e n a n c e - $10 p e r m o n t h ) . I t i s n o t s u p r i s i n g t h a t , g i v e n t h e r e l a t i v e e x p e n s e o f RNHP i n r e l a t i o n t o r e n t a l h o u s i n g , o n l y a few I n u v i k r e s i d e n t s h a v e t a k e n a d v a n t a g e o f t h e RNHP. I n t h e c a s e o f more r e m o t e A r c t i c s e t t l e m e n t s t h e RNHP i s r e l a t i v e l y l e s s a t t r a c t i v e . The u t i l i t y c o s t d a t a p r o v i d e d i n T a b l e 4 . 3 v i v i d l y i l l u s t r a t e s why t h e RNHP i s i n o p e r a t i v e i n o t h e r A r c t i c s e t t l e m e n t s . The o p e r a t i n g c o s t s a r e p r o h i b i t i v e l y h i g h . E x t r e m e l y h i g h o p e r a t i n g c o s t s t o g e t h e r w i t h t h e l o w i n c o m e o f r e s i d e n t s o f A r c t i c s e t t l e m e n t s , a s i n d i c a t e d f r o m t h e B a r n a r d c a s e s t u d i e s , r u l e s o u t t h e RNHP a s a v i a b l e h o u s i n g a l t e r n a t i v e t o p u b l i c h o u s i n g . The a v e r a g e a n n u a l i n c o m e f o r t h e t h r e e B a r n a r d c a s e s t u d y c o m m u n i t i e s was $ 8 , 3 0 0 i n d i c a t i n g a R&N m o r t g a g e p a y m e n t o f $ 1 , 9 5 5 / y e a r o r $ 1 6 3 / m o n t h on a v e r a g e . A v e r a g e a n n u a l u t i l i t y c o s t s r a n g e f r o m a h i g h o f $ 7 , 5 6 6 o r $ 6 3 0 / m o n t h i n P e l l y B a y t o $ 4 , 3 4 8 o r $ 3 6 2 / m o n t h i n B a k e r L a k e a n d $ 4 , 4 6 0 o r $ 3 7 2 / m o n t h i n Cape D o r s e t . C o n s e q u e n t l y , R&N h o u s e p a y m e n t s t o g e t h e r w i t h u t i l i t y e x p e n s e s w o u l d consume a l m o s t t h e e n t i r e f a m i l y i n c o m e , w i t h l i t t l e r e m a i n i n g f o r f o o d , c l o t h i n g , a n d n a t i v e l i f e s t y l e e q u i p m e n t n o t t o m e n t i o n home m a i n t e n a n c e e x p e n s e s . I t i s c o n c e i v a b l e t h a t t h e RNHP c o u l d p r o v i d e a m a r g i n a l l y v i a b l e h o u s i n g a l t e r n a t i v e i n r e l a t i v e l y l o w c o s t u t i l i t y z o n e s o f t h e NWT. H o w e v e r , i t i s h i g h l y d o u b t f u l t h a t t h e p r o g r a m w i l l h a v e a s i g n i f i c a n t i m p a c t i n t e r m s o f e i t h e r r e d u c i n g c l i e n t d e p e n d e n c y on g o v e r n m e n t s u p p o r t o r d i v e r s i f y i n g l o c a l h o u s i n g m a r k e t s . 8 9 . 4 . 3 . 2 A s s i s t e d Home O w n e r s h i p P r o g r a m (AHOP) A c c o r d i n g t o NWTHC s o u r c e s no AHOP u n i t s h a v e b e e n p r o d u c e d i n A r c t i c s e t t l e m e n t s o f t h e NWT. G i v e n t h e l a c k o f a p r i v a t e h o u s i n g m a r k e t t o s t i m u l a t e h o u s i n g a c t i v i t y a n d t h a t u t i l i t y c o s t s a r e t h e r e s p o n s i b i l i t y o f t h e p r o g r a m r e c i p i e n t , i t i s a p p a r e n t t h a t t h e p r o g r a m i s u n f e a s i b l e i n an A r c t i c s e t t i n g . 4 . 3 . 3 S m a l l S e t t l e m e n t H o u s i n g A s s i s t a n c e P r o g r a m (SSHAG) U n d e r t h i s T e r r i t o r i a l l y f u n d e d g r a n t p r o g r a m up t o $ 1 0 , 0 0 0 i s p r o v i d e d on a o n c e i n a l i f e t i m e b a s i s f o r t h e p u r c h a s e o f b u i l d i n g s u p p l i e s and t r a n s p o r t a t i o n n e c e s s a r y t o c o m p l e t e a f a m i l y home. SSI-AG i s a v a i l a b l e o n l y i n d e s i g n a t e d s e t t l e m e n t s w h e r e t h e r e i s no g o v e r n m e n t : s u b s i d i z e d h o u s i n g . A s s i s t a n c e h a s b e e n p r o v i d e d t o f a m i l i e s r e s i d i n g i n t h e f o l l o w i n g c o m m u n i t i e s : 7 C o m m u n i t y S m a l l S e t t l e m e n t Home A s s i s t a n c e G r a n t p r e p r o p o s e d 1976 1976 1977 1978 1979 . N a h a n n i B u t t e * 2 3 3 0 0 L a c La M a r t e * 10 4 1 0 . 0 T r o u t L a k e * 4 6 2 0 0 F o r t R e l i a n c e * 0 1 0 0 0 J e a n M a r i e R i v e r * 7 2 0 0 0 F o r t L a i r d 14 5 0 10 0 Ray L a k e * 9 4 0 2 0 F o r t W r i g l e y * 2 2 0 0 0 H a r R i v e r R e s e r v e * 0 0 10 0 5 S n a r e L a k e * 0 0 2 2 0 Snow D r i f t * 0 0 2 0 4 F o r t N o r m a n * 1 0 0 2 0 F o r t Good H o p e * 2 0 0 5 0 B a t h u r s t I n l e t 3 0 0 1 0 B a y Chimo 0 0 0 1 0 F o r t M a c p h e r s o n * 0 0 0 0 5 SSHAG TOTAL 54 27 20 23 14 S o u r c e : Ed B h a j a n , NWTHC, J u l y 3 1 , 1979 I n d i c a t e s t h a t t h e c o m m u n i t y i s s i t u a t e d s o u t h o f t h e t r e e l i n e . The NWTHC l i f t e d t h e r e s t r i c t i o n t h a t t h e p r o g r a m be o f f e r e d o n l y i n c o m m u n i t i e s w h i c h h a v e no s u b s i d i z e d r e n t a l h o u s i n g f o r c o m m u n i t i e s s o u t h o f t h e t r e e l i n e , b u t n o t f o r t h o s e n o r t h o f t h e t r e e l i n e . 90. O n l y t w o o f t h e s e c o m m u n i t i e s , B a t h u r s t I n l e t and B a y Cfiimo may be c l a s s i f i e d a s A r c t i c s e t t l e m e n t s ; t h e r e m a i n d e r a r e s i t u a t e d s o u t h o f t h e t r e e l i n e . The two A r c t i c s e t t l e m e n t s a r e a c t u a l l y o u t p o s t c a m p s , f o r t h e f e w I n u i t f a m i l i e s who h a v e r e t u r n e d t o t h e t r a d i t i o n a l way o f l i f e . I t i s u n l i k e l y t h a t t h e s e f a m i l i e s c o u l d h a v e a f f o r d e d t o move b a c k t o B a y C h i m o a n d B a t h u r s t I n l e t w i t h o u t a d d i t i o n a l a s s i s t a n c e u n d e r t h e O u t p o s t Camp P r o g r a m . The O u t p o s t Camp . P r o g r a m , a d m i n i s t e r e d by t h e D e p a r t m e n t o f F i s h a n d W i l d l i f e , p r o v i d e s f u n d s f o r b a s i c h e a t i n g f u e l , t r a n s p o r t a t i o n t o and f r o m t h e c a m p , f o o d and s u p p l i e s f o r t h e f i r s t y e a r o n l y . I n r e t u r n f o r t h i s a s s i s t a n c e , f a m i l i e s m u s t g i v e up t h e i r t e n u r e on r e n t a l h o u s i n g i n c o m m u n i t i e s p r i o r t o m o v i n g t o t h e c a m p , c h i l d r e n r e c e i v e no f o r m a l s c h o o l i n g i n t h e c a m p s . The l e v e l o f a s s i s t a n c e u n d e r t h e O u t p o s t Camp P r o g r a m i s 8 a s f o l l o w s : S h e l t e r : $ 8 0 0 - $ 2 0 0 0 f o r f i n i s h i n g m a t e r i a l s f o r a l o g c a b i n f o r t h o s e b e l o w t h e t r e e l i n e $ 3 5 0 0 f o r 1 room t r a p p e r c a b i n a b o v e t h e t r e e l i n e F o o d : $ 1 . 2 5 / p e r s o n / d a y - b e l o w t h e t r e e l i n e $ 2 . 5 0 / p e r s o n / d a y i n h i g h A r c t i c r e g i o n F u e l : 4 . 5 g a l / d a y f o r 289 d a y s p e r y e a r . I n 1 9 7 9 , 4 0 - 5 0 f a m i l i e s w i l l be a s s i s t e d t h r o u g h o u t t h e NWT u n d e r t h e p r o g r a m . The demand f o r t h e p r o g r a m e x c e e d s i t s b u d g e t , s i n c e f u r p r i c e s h a v e r i s e n t o r e c o r d h i g h l e v e l s . W h i l e S S H A G , a n d o n e c o u l d a d d t h e O u t p o s t Camp P r o g r a m , p e r f o r m w e l l a c c o r d i n g t o m o s t o f t h e c r i t e r i a i d e n t i f i e d i n T a b l e 4 . 2 t h e y a r e v i a b l e a l t e r n a t i v e s o n l y f o r a s e l e c t g r o u p who h a v e t h e w i l l and c a p a b i l i t i e s t o r e t u r n t o a t r a d i t i o n a l way o f l i f e . As l o n g as t h e SSHAG p r o g r a m i s Don W i l l i a m s , D e p a r t m e n t o f F i s h a n d W i l d l i f e , May 3 , 1979 91. e x c l u d e d f r o m c o m m u n i t i e s w i t h p u b l i c h o u s i n g , i t s i m p a c t on A r c t i c h o u s i n g s u p p l y w i l l be n e g l i g i b l e . 4 . 3 . 4 T e r r i t o r i a l R e n t a l P u r c h a s e P r o g r a m The p u r p o s e o f t h i s p r o g r a m i s t o p r o v i d e a home p u r c h a s e o p t i o n t o NRHP t e n a n t s . The s a l e s p r i c e i s e s t a b l i s h e d a s t h e o r i g i n a l c o s t o f c o n s t r u c t i o n w i t h a r e d u c t i o n e q u a l t o o n e - t h i r d o f a l l r e n t a l p a y m e n t s made i n t o t h e p r o g r a m w i t h an a d j u s t m e n t f o r a p p r e c i a t i o n a n d d e p r e c i a t i o n v a r y i n g w i t h t h e q u a l i t y o f t h e u n i t d e t e r m i n e d by NWTHC o f f i c i a l s . F o r t h o s e p u r c h a s i n g homes r e q u i r i n g , r e n o v a t i o n s , g r a n t s and l o a n s u n d e r t h e R u r a l R e s i d e n t i a l R e h a b i l i t a t i o n A s s i s t a n c e P r o g r a m may be a v a i l a b l e . 9 T h e r e h a v e b e e n no p u r c h a s e s o f N o r t h e r n T e r r i t o r i a l R e n t a l u n i t s . H o w e v e r , 11 e n q u i r i e s r e g a r d i n g t h e p u r c h a s e o p t i o n h a v e b e e n made t o t h e NWTHC i n 1 9 7 9 ; o n e f r o m F r o b i s h e r B a y ; e i g h t f r o m F o r t S m i t h , a n d two f r o m 10 T u k t o y a k t u k . As i d e n t i f i e d i n T a b l e 4 . 2 , one e x p l a n a t i o n f o r t h e l a c k o f t a k e - u p o f t h e p u r c h a s e o p t i o n i s t h e i n a p p r o p r i a t e n e s s o f t h e h o u s i n g u n i t s t o t h e h a r s h A r c t i c c l i m a t e . Once NRHP o c c u p a n t s o p t f o r h o m e o w n e r s h i p , o n - g o i n g o p e r a t i n g c o s t s become t h e i r own r e s p o n s i b i l i t y . I t w o u l d be a l m o s t i m p o s s i b l e f o r a n y NRHP o c c u p a n t t o b r i n g h e a t i n g c o s t s w i t h i n an a f f o r d a b l e l i m i t ^ g i v e n t h e p o o r i n s u l a t i n g q u a l i t y o f t h e u n i t s . P i g g y b a c k i n g r e p a i r a s s i s t -a n c e u n d e r RRAP w o u l d h e l p t o b r i n g t h e NRHP u n i t s up t o s t a n d a r d b u t i t w o u l d a l s o i n c r e a s e t h e home p u r c h a s e r ' s g r o s s d e b t s e r v i c e r a t i o . A l t h o u g h b o t h r e p a y m e n t p l a n s ( T e r r i t o r i a l P u r c h a s e & RRAP) h a v e f a v o u r a b l e t e r m s t o t h e i r c l i e n t e l e , t h e c o m b i n a t i o n o f t h e t w o , t o g e t h e r w i t h t h e home p u r c h a s e r ' s C o r r e s p o n d e n c e f r o m M r . G e r o g e F o r r e s t , M a n a g i n g D i r e c t o r , NWTHC, J u l y 2 9 , 1 9 7 9 E. B h a j a n , M a n a g e r , P r o g r a m D e v e l o p m e n t , J u l y 3 1 , 1 9 7 9 . ( F o r t S m i t h i s s o u t h o f t h e t r e e l i n e . ) The c o n v e n t i o n a l y a r d s t i c k o f h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y i s t h e e x p e n d i t u r e o f no more t h a n 30% o f g r o s s h o u s e h o l d i n c o m e on s h e l t e r . 9 2 . new r e s p o n s i b i l i t y f o r o n - g o i n g o p e r a t i n g c o s t s w o u l d c r e a t e s e v e r e a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s f o r m o s t A r c t i c r e s i d e n t s . F u r t h e r m o r e one may q u e s t i o n why t e n a n t s w o u l d be i n t e r e s t e d i n p u r c h a s i n g NRHP u n i t s . As t e n a n t s t h e y may c o n t i n u e t o o c c u p y t h e u n i t s a t a f f o r d a b l e r a t e s ; m a i n t e n a n c e w o r k i s c a r r i e d o u t by t h e i r l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s . As no p r i v a t e h o u s i n g m a r k e t e x i s t s i n A r c t i c s e t t l e m e n t s ; t h e r e i s l i t t l e a home p u r c h a s e r w o u l d g a i n f r o m an i n v e s t m e n t p e r s p e c t i v e . U n d e r t h e s e c o n d i t i o n s i t may be s u r m i s e d t h a t t h e h o m e o w n e r s h i p p l a n u n d e r t h e T e r r i t o r i a l R e n t a l P u r c h a s e P r o g r a m d o e s n o t p r o v i d e a v i a b l e h o u s i n g a l t e r n a t i v e t o NRHP t e n a n t s . 4 . 3 . 5 C o - o p e r a t i v e H o u s i n g P r o g r a m The p u r p o s e o f t h i s p r o g r a m i s t o p r o v i d e f i n a n c i n g w h e r e b y members o f a c o - o p e r a t i v e may j o i n t l y own a n d o p e r a t e a h o u s i n g p r o j e c t . No c o -o p e r a t i v e h o u s i n g p r o j e c t s h a v e b e e n f u n d e d u n d e r t h i s p r o g r a m i n A r c t i c s e t t l e m e n t s . The c o - o p e r a t i v e h o u s i n g p r o g r a m h a s t h e p o t e n t i a l t o p e r f o r m w e l l a c c o r d i n g t o t h e l i v e a b i l i t y , l o c a l p a r t i c i p a t i o n , f r e e d o m o f c h o i c e , c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t and m a r k e t d i v e r s i f i c a t i o n c r i t e r i a as o u t l i n e d i n T a b l e 4 . 2 . H o w e v e r , t h e new i n t e r e s t w r i t e - d o w n t e r m s o f t h e p r o g r a m r e d u c e s i t s a p p l i c a b i l i t y t o t h e A r c t i c e n v i r o n m e n t s i n c e o n - g o i n g o p e r a t i n g c o s t s w o u l d become t h e e x c l u s i v e r e s p o n s i b i l i t y o f t h e c o - o p e r a t i v e m e m b e r s . W h i l e t h e i n t e r e s t w r i t e - d o w n r e d u c e s c a p i t a l c o s t s t o a m i n i m u m ( e . g . $ 1 6 5 p e r month f o r a $ 5 0 , 0 . 0 0 l o a n a m o r t i z e d o v e r 3 5 y e a r s a t 2%) t h e r e i s no a s s i s t a n c e f o r o n - g o i n g o p e r a t i n g c o s t s f o r l o w i n c o m e c o - o p e r a t i v e members s u c h as was t h e c a s e f o r e x i s t i n g n o n - p r o f i t h o u s i n g p r o j e c t s r e c e i v i n g a d d i t i o n a l o p e r a t i n g s u b s i d i e s u n d e r NHA 4 4 1 ( b ) . 9 3 . S e c o n d l y , f o r a c o - o p e r a t i v e h o u s i n g v e n t u r e t o be s u c c e s s f u l i n A r c t i c s e t t l e m e n t s a g o o d d e a l o f p r e p a r a t o r y c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t w o r k w o u l d be r e q u i r e d . A t t h i s t i m e t h e r e d o e s n o t a p p e a r t o be a n y o r g a n i z a t i o n w i t h t h e n e c e s s a r y manpower w h i c h i s d o i n g f i e l d w o r k i n t h e c o m m u n i t i e s s p e c i f i -c a l l y r e l a t e d t o h o u s i n g . F u r t h e r m o r e , t h e T e r r i t o r i a l G o v e r n m e n t h a s n o t 12 g a i n e d a r e p u t a t i o n f o r p r o m o t i n g c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t w o r k . U n l e s s means t o a s s i s t n o n - p r o f i t a n d c o - o p e r a t i v e s o c i e t i e s w i t h o n g o i n g o p e r a t i n g c o s t s a r e d e v e l o p e d a n d t r a i n e d c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t f a c i l i t a t o r s a r e i n t r o d u c e d 13 t o a r e a s w h e r e c o - o p e r a t i v e h o u s i n g v e n t u r e s may f l o u r i s h , t h e c o - o p e r a t i v e h o u s i n g p r o g r a m w i l l r e m a i n i n o p e r a t i v e i n A r c t i c s e t t l e m e n t s . 4 . 3 . 6 The N o n - P r o f i t H o u s i n g P r o g r a m T h i s p r o g r a m o f f e r s n o n - p r o f i t c o r p o r a t i o n s f i n a n c i n g t o c o n s t r u c t r e n t a l h o u s i n g / P r o j e c t s i n i t i a t e d i n t h e NWT b e t w e e n 1 9 7 6 and 1978 w e r e . e l i g i b l e f o r o p e r a t i n g s u b s i d i e s , c o s t s h a r e d on a 5 0 / 5 0 b a s i s b e t w e e n CMHC a n d t h e NWTHC u n d e r NHA S e c t i o n 4 4 . 1 ( b ) . S i n c e 1978 a new i n t e r e s t w r i t e -down f o r m u l a h a s b e e n made a v a i l a b l e t o n o n - p r o f i t h o u s i n g c o r p o r a t i o n s w h i c h t a k e s t h e p l a c e o f t h e c a p i t a l c o s t p r o v i s i o n s u n d e r NHA 1 5 . 1 and t h e o p e r a t i n g c o s t p r o v i s i o n s u n d e r NHA 4 4 . 1 ( b ) . N i n e t e e n n o n - p r o f i t h o u s i n g u n i t s h a v e b e e n c o n s t r u c t e d by t h e I n u i t N o n - P r o f i t H o u s i n g C o r p o r a t i o n (INPHC) i n t h e f o l l o w i n g A r c t i c s e t t l e m e n t s s i n c e i t s i n c e p t i o n i n 1 9 7 5 . F r o b i s h e r B a y 1 E s k i m o P o i n t 3 R a n k i n I n l e t 8 C a m b r i d g e B a y 3 I n u v i k 4 T o t a l 19 12 13 A c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t w o r k s h o p t o be h e l d i n B a k e r L a k e i n S e p t e m b e r 1977 f o r l o c a l g o v e r n m e n t o f f i c e r s t h r o u g h o u t t h e A r c t i c was c a n c e l l e d i n m i d s t r e a m by C o m m i s s i o n e r d e c r e e . O b s e r v e r s commented t h a t t h e T e r r i t o r i a l G o v e r n m e n t v i e w e d t h e w o r k s h o p a s p r o m o t i n g n a t i v e u n r e s t . B a k e r L a k e w h i c h h a s r e c o g n i z e d i t s communal s t r e n g t h a s a r e s u l t o f i t s i n j u n c t i o n a g a i n s t t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t r e g a r d i n g a b o r i g i n a l l a n d r i g h t s ; Cape D o r s e t , w h i c h h a s a s u c c e s s f u l p r i n t - m a k e r ' s c o - o p e r a t i v e , a n d P o n d i n l e t w i t h p a s t s u c c e s s i n a c o m m u n i c a t i o n s p r o j e c t , t o m e n t i o n a f e w . The a v e r a g e r e n t s c o l l e c t e d f o r a f i v e u n i t INPHC i n R a n k i n I n l e t f o r 1 9 7 7 - 7 8 was $91 p e r h o u s e h o l d . W h i l e t h i s i s s u b s t a n t i a l l y a b o v e p u b l i c h o u s i n g r e n t p a y m e n t s a s i d e n t i f i e d i n t h e B a r n a r d r e p o r t , ( B a k e r L a k e $ 5 7 , P e l l y B a y $ 4 9 , a n d C a p e D o r s e t $ 5 1 ) ^ r e n t r e v e n u e s do n o t come c l o s e t o c o v e r i n g o n -g o i n g o p e r a t i n g e x p e n s e s . H o w e v e r , o p e r a t i n g c o s t s a r e e x c l u d e d f r o m t h e new i n t e r e s t w r i t e -down p r o v i s i o n s o f t h e N o n - P r o f i t H o u s i n g P r o g r a m . U n l e s s s p e c i a l p r o v i s i o n s a r e made f o r n o n - p r o f i t h o u s i n g s o c i e t i e s o p e r a t i n g i n t h e A r c t i c , no f u t u r e n o n - p r o f i t h o u s i n g p r o j e c t s w i l l be p o s s i b l e . I t s h o u l d be n o t e d t h a t i n s o u t h e r n C a n a d a , c o - o p e r a t i v e a n d n o n - p r o f i t s o c i e t i e s a r e r e g a r d e d a s t h i r d s e c t o r h o u s i n g ; i n t h e A r c t i c t h e y a r e t h e o n l y a l t e r n a t i v e s t o d i r e c t g o v e r n m e n t s u p p l y o f h o u s i n g . 4.3 .7 R u r a l R e h a b i l i t a t i o n A s s i s t a n c e P r o g r a m T h i s p r o g r a m o f f e r s g r a n t s a n d l o a n s t o m o d e r a t e a n d l o w i n c o m e f a m i l i e s who own t h e i r own home t o h e l p b r i n g s u b s t a n d a r d h o u s i n g up t o minimum h e a l t h a n d s a f e t y s t a n d a r d s . P u b l i c h o u s i n g c o r p o r a t i o n s s u c h a s t h e NWTHC a r e i n e l i g i b l e f o r RRAP f u n d i n g . G i v e n t h e d e a r t h o f l o w t o m o d e r a t e i n c o m e homeowners i n A r c t i c s e t t l e m e n t s i t comes as no s u r p r i s e t h a t no RRAP g r a n t s a n d / o r l o a n s h a v e b e e n i s s u e d t o r e s i d e n t s o f A r c t i c s e t t l e m e n t s . I t h a s b e e n s u g g e s t e d t h a t l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s , by o b t a i n i n g n o n - p r o f i t o r c o - o p e r a t i v e s t a t u s , w o u l d be e l i g i b l e t o p u r c h a s e T e r r i t o r i a l 15 R e n t a l P u r c h a s e u n i t s and r e h a b i l i t a t e t h e m u s i n g RRAP f u n d s . H o w e v e r , t h i s p r o p o s a l i s m o r e a d v a n t a g e o u s t o t h e NWTHC t h a n f o r t h e l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s a n d c o n s e q u e n t l y n o n e h a v e o p t e d f o r t h i s p r o p o s a l . From t h e p o i n t o f v i e w o f t h e NWTHC, t h e s e p r o v i s i o n s w o u l d e n a b l e i t t o u n l o a d o b s o l e t e h o u s i n g s t o c k ( h o u s i n g w h i c h i s t o o c o s t l y t o h e a t a n d m a i n t a i n 14 P e t e r B a r n a r d & A s s o c i a t e s , A New R e n t S c a l e A u g u s t 1 9 7 7 , p.12 15 P r o p o s e d i n An I n t e g r a t e d H o u s i n g P o l i c y f o r t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , NWTHC, A u g u s t . 1 9 7 6 , p.23 and t o o c o s t l y t o b r i n g up t o s t a n d a r d , b u t w h i c h c a n n o t be d e m o l i s h e d d u e t o s e v e r e h o u s i n g s h o r t a g e s ) . The l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s w o u l d be b u r d e n e d w i t h m o r t g a g e l o a n s a n d r e h a b i l i t a t i o n c o s t s , as w e l l a s o n - g o i n g o p e r a t i n g c o s t s . The p r e - 1 9 7 0 NRHP u n i t s s h o u l d l i k e l y be s c h e d u l e d f o r r e p l a c e m e n t r a t h e r t h a n f o r r e p a i r s s i n c e t h e p o o r q u a l i t y o f t h e s e u n i t s d o e s n o t w a r r a n t t h e i r r e h a b i l i t a t i o n . I t i s i r o n i c t h a t i n s u c h a: h i g h e n e r g y c o s t a r e a a s t h e A r c t i c t h a t e n e r g y i n e f f i c i e n t h o u s i n g s u c h a s t h e NRHP u n i t s c o n t i n u e t o b e u s e d s i n c e i t w o u l d be t o o c o s t l y t o b r i n g them up t o NHA s t a n d a r d s a n d y e t f u n d s a r e n o t a v a i l a b l e f o r t h e i r r e p l a c e m e n t . 4 . 4 Summary I t i s a p p a r e n t f r o m t h e p r e c e d i n g a n a l y s i s t h a t n o n e o f t h e h o u s i n g p r o g r a m s f u n c t i o n e f f i c i e n t l y a n d e f f e c t i v e l y i n t h e A r c t i c e n v i r o n m e n t . The p u b l i c h o u s i n g p r o g r a m , v i r t u a l l y t h e s o l e v e h i c l e f o r A r c t i c h o u s i n g e x c e p t i n g t h a t p r o d u c e d e x c l u s i v e l y f o r g o v e r n m e n t e m p l o y e e s , h a s f a i l e d t o m e e t m i n i m a l p r o d u c t i o n t a r g e t s o f k e e p i n g p a c e w i t h new f a m i l y f o r m a t i o n s . The o b v i o u s s o l u t i o n t o t h e p r o b l e m o f i n a d e q u a t e s u p p l y i s t o s t e p up t h e p r o d u c t i o n o f p u b l / i c h o u s i n g b u t t h i s w o u l d o n l y compound t h e p r o b l e m s a s s o c i a t e d w i t h h o u s i n g l i v e a b i l i t y , l o c a l p a r t i c i p a t i o n a n d d e p e n d e n c y on g o v e r n m e n t s u p p o r t t h e r e b y i m p e d i n g t h e p r o c e s s o f m a t u r a t i o n o f t h e A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t . B u t t h e p r o s p e c t s o f v i a b l e a l t e r n a t i v e s t o g o v e r n m e n t i n i t i a t e d ! a n d d i r e c t e d h o u s i n g a r e r e m o t e . W i t h o u t an a f f o r d a b l e u t i l i t y c o m p o n e n t , t h e R u r a l a n d N a t i v e H o u s i n g P r o g r a m i s p r o h i b i t i v e l y c o s t l y . W i t h i t s p r e s e n t o r i e n t a t i o n t o i s o l a t e d l o c a t i o n s w h e r e t h e r e i s no p u b l i c h o u s i n g , t h e SSHAG p r g r a m c a n o n l y h a v e a n e g l i g i b l e i m p a c t o n A r c t i c h o u s i n g c o n d i -t i o n s . As l o n g a s t h e c o s t s o f r e n t i n g a r e s o much l o w e r t h a n t h a t o f h o m e o w n e r s h i p t h e r e w i l l c o n t i n u e t o be no i n c e n t i v e f o r t e n a n t s t o t a k e a d v a n t a g e o f t h e p u r c h a s e o p t i o n u n d e r t h e T e r r i t o r i a l R e n t a l P u r c h a s e P r o g r a m . The N o n - P r o f i t and C o - o p e r a t i v e H o u s i n g Programs h a v e a c t u a l l y become l e s s a c c e s s i b l e s i n c e t h e r e t r a c t i o n o f o p e r a t i n g s u b s i d i e s f o r new u n i t s . G i v e n s u f f i c i e n t t i m e and r e s o u r c e s , c o - o p e r a t i v e and n o n - p r o f i t c o r p o r a t i o n s may h a v e d e v e l o p e d i n t o a v i a b l e s e c o n d s e c t o r b u t l e g i s l a t i v e :• c h a n g e s , r e p l a c i n g o p e r a t i n g s u b s i d i e s w i t h an i n t e r e s t w r i t e - d o w n on c a p i t a l e x p e n d i t u r e s , h a v e p r e m a t u r e l y c u t s h o r t t h e e v o l u t i o n o f c o -o p e r a t i v e a n d n o n - p r o f i t h o u s i n g a c t i v i t y i n t h e A r c t i c . W i t h o u t a c l i e n t e l e c o m p o s e d o f h o m e o w n e r s , n o n - p r o f i t a n d / o r c o - o p e r a t i v e g r o u p s , r e h a b i l i t a t i o n o f e x i s t i n g s t o c k u n d e r RRAP c a n n o t t a k e p l a c e . I t may be s u r m i s e d t h a t t h e o b j e c t i v e s o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s H o u s i n g C o r p o r a t i o n w i l l n o t be a t t a i n e d u s i n g e x i s t i n g p r o g r a m a r r a n g e m e n t s . I n t h e n e x t c h a p t e r a f r a m e w o r k f o r a v i a b l e A r c t i c h o u s i n g p o l i c y i s p r o p o s e d a s an a l t e r n a t i v e t o t h e g o v e r n m e n t ' s " g i a n t p u b l i c h o u s i n g e s t a t e " a p p r o a c h . 9 7 . C h a p t e r 5 . TOWARDS AUTONOMY IN THE ARCTIC HOUSING ENVIRONMENT 5 . 1 I n t r o d u c t i o n The p u r p o s e o f t h e c o n c l u d i n g c h a p t e r i s t o b r i n g t o g e t h e r t h e know-l e d g e g a i n e d a b o u t t h e e v o l u t i o n o f A r c t i c h o u s i n g , t h e c u r r e n t h o u s i n g s i t u a t i o n i n A r c t i c s e t t l e m e n t s , a n d t h e a p p l i c a b i l i t y o f e x i s t i n g h o u s i n g p r o g r a m s , i n o r d e r t o d e v e l o p a p o l i c y f r a m e w o r k f o r f u t u r e h o u s i n g a c t i v i t y i n t h e A r c t i c e n v i r o n m e n t . T h e r e a r e t h r e e m a j o r s t a t e s i n t h e d e v e l o p m e n t o f a v i a b l e h o u s i n g p o l i c y : e s t a b l i s h i n g r e a l i s t i c g o a l s ; p l a n n i n g e f f e c t i v e s t r a t e g i e s ( t h e w a y s ) ; a n d i d e n t i f y i n g p r a c t i c a l p o l i c y i n s t r u m e n t s . To e n s u r e t h a t t h e p r o p o s e d h o u s i n g p o l i c y i s b a s e d upon a r e a l i s t i c p o r t r a y a l o f t h e A r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t , t h e f i r s t t a s k i s t o s e l e c t t h e s a l i e n t f e a t u r e s o f t h e A r c t i c e n v i r o n m e n t f r o m t h e p r e c e d i n g d e s c r i p t i o n and a n a l y s i s w h i c h may h a v e a b e a r i n g on f u t u r e A r c t i c h o u s i n g p o l i c y a n d d e l i v e r y c a p a b i l i t y . 5 . 2 The N a t u r e o f t h e A r c t i c H o u s i n g E n v i r o n m e n t G o v e r n m e n t i n v o l v e m e n t i n A r c t i c h o u s i n g i s a r e l a t i v e l y r e c e n t phenomenon b u t i n t h e s h o r t t i m e s p a n b e t w e e n 1 9 6 0 a n d t h e p r e s e n t d a y i t h a s p e r m e a t e d t h e l i v e s o f v i r t u a l l y e v e r y A r c t i c r e s i d e n t . W i t h o u t a d o u b t g o v e r n m e n t s u p p l i e d h o u s i n g h a s i m p r o v e d s h e l t e r c o n d i t i o n s f o r t h e i n d i -g e n o u s p e o p l e o f t h e A r c t i c , b u t a t w h a t c o s t ? I n u i t no l o n g e r l o o k a f t e r t h e i r own s h e l t e r n e e d s b u t r a t h e r , a r e t o t a l l y d e p e n d e n t upon t h e g o v e r n m e n t t o p l a n , s u p p l y and f i n a n c e t h e i r h o u s i n g . I n u i t h a v e b e e n r e l e g a t e d t o t h e r o l e o f m a i n t a i n i n g and a d m i n i s t e r i n g t h e g o v e r n m e n t ' s s t o c k a c c o r d i n g t o t h e r u l e s a n d p r o c e d u r e s e s t a b l i s h e d by t h e h e a d o f f i c e s o f t h e F e d e r a l a n d T e r r i t o r i a l h o u s i n g a g e n c i e s . A d o m i n a n t - s u b o r d i n a t e r e l a t i o n s h i p h a s b e e n c r e a t e d i n w h i c h t h e c e n t r a l h o u s i n g a g e n c y c o n t r o l s t h e key d e c i s i o n s i n t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s i n c l u d i n g s i t i n g s f o r c o m m u n i t y h o u s i n g , h o u s e d e s i g n s , t e n d e r i n g f o r c o n s t r u c t i o n , i a n d f i n a n c i n g h o u s i n g a n d s u p p o r t s e r v i c e s . The l o c a l a d m i n i s t r a t i o n and t e n a n t body^ h a v e l i t t l e a l t e r n a t i v e b u t t o a c c e p t w h a t h a s b e e n d e c i d e d f o r them by t h e p o l i c y - m a k e r s i n Y e l l o w k n i f e . W h i l e t h e s e a r r a n g e m e n t s a r e s i m i l a r t o t h o s e b e t w e e n a p r o v i n c i a l h o u s i n g c o r p o r a t i o n and l o c a l h o u s i n g a u t h o r i t i e s t h e s o c i e t a l e f f e c t s a r e s u b s t a n t i a l l y l e s s s i n c e p u b l i c h o u s i n g p r o j e c t s i n s o u t h e r n C a n a d a a r e n o t a s a l l - p e r v a s i v e a s t h e y a r e i n t h e a r c t i c . W i t h g o v e r n m e n t t a k i n g t h e l e a d r o l e , h o u s i n g d e l i v e r y h a s come t o be r e g a r d e d a s a g o v e r n m e n t n o t a f a m i l y o r c o m m u n i t y r e s p o n s i b i l i t y . I t i s c o n s i d e r e d a f u n c t i o n o f g o v e r n m e n t t o e n s u r e a c o n t i n u o u s s u p p l y o f h o u s i n g , t o f i n a n c e home m a i n t e n a n c e w o r k a n d t o p a y a l l u t i l i t y c o s t s . C o n s e q u e n t l y o c c u p a n t s pay l i t t l e h e e d t o home c a r e a n d e n e r g y c o n s e r v a t i o n . The g o v e r n m e n t i s f a c e d w i t h r a p i d d e t e r i o r a t i o n o f t h e h o u s i n g s t o c k , a n d e x h o r b i t a n t u t i l i t y b i l l s r e s u l t i n g f r o m t h e c o m b i n a t i o n o f h i g h e n e r g y c o s t s a n d h i g h c o n s u m p t i o n l e v e l s . F u r t h e r m o r e r e n t r e v e n u e s g e n e r a t e d a r e m i n i m a l n o t o n l y b e c a u s e i n c o m e s a r e c h a r a c t e r i s t i c a l l y 2 l o w b u t b e c a u s e many t e n a n t s h a v e a c c u m u l a t e d s u b s t a n t i a l r e n t a r r e a r s a n d l o c a l a s s o c i a t i o n s h a v e b e e n r e l u c t a n t t o e n f o r c e p a y m e n t . A n o t h e r m a j o r a s p e c t o f t h e a r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t , t h e d o u b l e s t a n d a r d b e t w e e n g o v e r n m e n t s t a f f a n d c o m m u n i t y h o u s i n g h a s a l s o h a d t h e e f f e c t o f h e i g h t e n i n g t h e d e p e n d e n c y on g o v e r n m e n t and i n c r e a s i n g c o n s u m p t i o n . T h e r e h a s b e e n a r e c e n t t r e n d t o w a r d s b u i l d i n g l a r g e r L o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s h a v e d u a l a n d c o n f l i c t i n g f u n c t i o n s i n a c t i n g a s a t e n a n t a n d management b o d y a t t h e same t i m e . On. r e v i e w i n g t h e t e n a n t r e c o r d s o f R a n k i n I n l e t h o u s i n g a s s o c i a t i o n f o r t h e p u r p o s e s o f a l l o c a t i n g I n u i t Non P r o f i t H o u s i n g C o r p o r a t i o n u n i t s I f o u n d t h a t 9 o f t h e 4 3 a p p l i c a n t s h a d a r r e a r s i n e x c e s s o f $ 1 0 0 0 ; 11 w e r e f r o m $ 5 0 0 t o $ 1 0 0 0 i n a r r e a r s , 14 w e r e f r o m $ 1 0 0 t o $ 1 0 0 0 i n a r r e a r s . Of t h e r e m a i n i n g 10 a p p l i c a n t s 6 h a d no r e n t r e c o r d w i t h t h e a s s o c i a t i o n ( s h a r i n g a c c o m m o d a t i o n ) , 3 h a d a r r e a r s o f l e s s t h a n $ 1 0 0 , o n l y 1 a p p l i c a n t had no o u t s t a n d i n g b a l a n c e w i t h t h e a s s o c i a t i o n . 4 - 5 b e d r o o m h o u s e s . R a t h e r t h a n down g r a d i n g o r i n t e g r a t i n g a c c o m o d a t i o n f o r g o v e r n m e n t e m p l o y e e s w i t h o t h e r c o m m u n i t y h o u s i n g , t h e r e has b e e n a t r e n d t o w a r d s u p g r a d i n g a l l new a c c o m o d a t i o n t o s o u t h e r n s t a n d a r d s o f c o m f o r t . Thus t h e p e r u n i t c a p i t a l a n d o p e r a t i n g c o s t s h a v e r i s e n s u c h t h a t t h e a n n u a l p r o d u c t i o n o f h o u s i n g c a n n o t k e e p p a c e w i t h t h e g r o w i n g n e e d s . I n t h e s h i p m e n t o f s t a n d a r d i z e d , p r e f a b r i c a t e d h o u s i n g t o a r c t i c s e t t l e m e n t s t h e r e h a s b e e n i n s u f f i c i e n t c o n s i d e r a t i o n t o t h e c l i m a t e o f t h e r e g i o n , t h e m i x e d t r a d i t i o n a l / w a g e e c o n o m y , and t h e c u l t u r e a n d l i f e s t y l e o f t h e h o u s i n g r e c i p i e n t s . H o u s i n g d e s i g n e d a n d e n g i n e e r e d f o r t h e u r b a n i z e d , t e m p e r a t e z o n e i s ' a r c t i c i z e d ' a t b e s t by t h e a d d i t i o n o f a c o u p l e o f i n c h e s o f i n s u l a t i o n . P r i m a r y c o n s i d e r a t i o n i s g i v e n t o i n i t i a l c a p i t a l c o s t s r a t h e r 3 t h a n l i f e c y c l e c o s t s . As a r e s u l t o p e r a t i n g c o s t s a r e c o n s u m i n g an i n c r e a s i n g l y l a r g e r p o r t i o n o f t h e h o u s i n g b u d g e t . The c a p i t a l a n d o p e r a t i n g p o r t i o n s o f t h e NWTHC b u d g e t i s i n d i c a t e d i n T a b l e 5 . 1 . I n 1974 c a p i t a l e x p e n d i t u r e s w e r e a l m o s t d o u b l e t h e o p e r a t i n g a n d m a i n t e n a n c e c o s t s . By 1979 o p e r a t i n g a n d m a i n t e n a n c e c o s t s had i n c r e a s e d f i v e f o l d i n a b s o l u t e d o l l a r t e r m s and w e r e a l m o s t e q u a l t o t h e c a p i t a l b u d g e t . G i v e n t h e s e v e r i t y o f t h e g r o w i n g h o u s i n g s h o r t a g e w h i c h i s p r o j e c t e d t o r e a c h 2 , 1 5 1 u n i t s by 1981 b a s e d on p r e s e n t p r o d u c t i o n l e v e l s , i t i s a p p a r e n t t h a t a new d i r e c t i o n i n h o u s i n g p o l i c y i s n e e d e d . I n t h e d e v e l o p m e n t o f a new h o u s i n g p o l i c y f r a m e w o r k we s h o u l d be c o g n i z a n t o f t h e f o l l o w i n g c o n d i t i o n s : i ) H a r s h c l i m a t e a n d t e r r a i n The c o s t o f o p e r a t i n g a u n i t o v e r i t s e x p e c t e d l i f e s p a n e g . 25 y e a r s . i i ) M i x e d economy c o m p o s e d o f e l e m e n t s o f s u b s i s t e n c e l i v i n g , wage e m p l o y m e n t a n d t r a d i n g o f r e n e w a b l e r e s o u r c e p r o d u c e . i i i ) H i g h l y d i s p e r s e d b u t r a p i d l y g r o w i n g p o p u l a t i o n . i v ) R a p i d l y r i s i n g h o u s i n g n e e d p r o j e c t e d t o r e a c h 2 , 1 5 1 u n i t s by 1 9 8 1 . v ) H i g h c o s t f o r t h e p r o v i s i o n a n d o p e r a t i o n o f h o u s i n g . - t r a n s p o r t a t i o n c o s t s - i n 1977 i t c o s t 111 p e r l b . t o s h i p s u p p l i e s f r o m C h u r c h i l l t o R a n k i n I n l e t , a r e l a t i v e l y 4 s h o r t d i s t a n c e by a r c t i c s t a n d a r d s . - u t i l i t y c o s t s - r a n g e f r o m 11.3<t p e r KWH i n I n u v i k t o 39.6<t p e r KWH i n P a u l a t u k f o r e l e c t r i c i t y a n d f r o m 81</: p e r g a l l o n i n T u k t o y a k t u k t o o v e r $ 1 . 9 8 p e r g a l l o n i n P e l l y Bay f o r home h e a t i n g f u e l . v i ) Low i n c o m e p r o f i l e o f p e r m a n e n t a r c t i c r e s i d e n t s ; r e s i d e n t s do n o t h a v e s u f f i c i e n t i n c o m e t o p u r c h a s e m a r k e t o r i e n t e d h o u s i n g a n d c o n s e q u e n t l y no p r i v a t e h o u s i n g m a r k e t e x i s t s . v i i ) D u a l h o u s i n g s t a n d a r d s p r e v a i l i n g i n a r c t i c s e t t l e m e n t s v i s a v i s s t a f f - p u b l i c h o u s i n g . v i i i ) G o v e r n m e n t p r o d u c e s t h e m a j o r i t y o f t h e h o u s i n g ; r e s i d e n t s h a v e come t o be d e p e n d e n t upon t h e g o v e r n m e n t t o p r o v i d e h o u s i n g . i x ) L a c k o f r e s o u r c e s a t t h e l o c a l l e v e l i n p l a n n i n g , d e s i g n i n g , m a n a g i n g t h e c o n s t r u c t i o n a n d f i n a n c i n g b o t h t h e c a p i t a l a n d o p e r a t i n g e x p e n d i t u r e s o f a h o u s i n g p r o j e c t . F i g u r e s o b t a i n e d f r o m C h u r c h i l l o f f i c e , N o r t h e r n T r a n s p o r t a t i o n C o . L t d . , M a r c h 1 9 7 7 . The P e l l y Bay c o s t o f $ 1 . 9 8 was e f f e c t i v e O c t . 1976 a n d h a s l i k e l y i n c r e a s e d . 5 . 3 The E s t a b l i s h m e n t o f O b j e c t i v e s The p r o g r a m e v a l u a t i o n c r i t e r i a e s t a b l i s h e d i n C h a p t e r f o u r a r e m e a s u r e s o f p r o g r a m p e r f o r m a n c e . As p e r f o r m a n c e s t a n d a r d s , t h e y p r o v i d e a f r a m e w o r k f o r s e t t i n g o b j e c t i v e s . From t h e a n a l y s i s o f c u r r e n t h o u s i n g c o n d i t i o n s a n d p r o g r a m e v a l u a t i o n s , i t i s a p p a r e n t t h a t c e r t a i n p e r f o r m a n c e s t a n d a r d s p l a y a more c r i t i c a l r o l e i n t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s t h a n o t h e r s . F o r i n s t a n c e , f u l f i l l i n g h o u s i n g r e q u i r e m e n t s may be c o n s i d e r e d more i m p o r t a n t t h a n m a r k e t d i v e r s i f i c a t i o n g i v e n t h e e x t e n t o f t h e h o u s i n g n e e d . S i n c e o b j e c t i v e s e t t i n g i s e s s e n t i a l l y a v a l u e l a d e n e x e r c i s e , t h e c r i t e r i a w i l l be p r i o r i t i z e d a c c o r d i n g t o t h e a u t h o r ' s a s s e s s m e n t o f t h e i r r e l a t i v e i m p o r t a n c e . O b j e c t i v e 1. To e n s u r e an a d e q u a t e s u p p l y o f h o u s i n g t o m e e t t h e b a s i c r e q u i r m e n t o f s a f e , s a n i t a r y , u n c r o w d e d s h e l t e r . A t m i n i m u m , h o u s i n g s u p p l y s h o u l d k e e p p a c e w i t h h o u s e h o l d f o r m a t i o n . O b j e c t i v e 2 . To d e v e l o p l o c a l r e s p o n s i b i l i t y f o r k e y d e c i s i o n s i n t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s i n c l u d i n g t h e p l a n n i n g , c o n s t r u c t i o n , f i n a n c i a l m a n a g e m e n t , a n d a d m i n i s t r a t i o n o f l o c a l h o u s i n g . O b j e c t i v e 3 . To e n h a n c e t h e l i v e a b i l i t y o f t h e a r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t a n d i t s a d a p t i v e q u a l i t i e s i n r e s p o n d i n g t o t h e c l i m a t i c a n d l i f e s t y l e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e r e g i o n . O b j e c t i v e 4 . O b j e c t i v e 5 . O b j e c t i v e 6. To e n s u r e t h e a v a i l a b i l i t y o f a f f o r d a b l e h o u s i n g . To i n c o r p o r a t e e n e r g y c o n s e r v a t i o n m e a s u r e s b o t h i n t h e c o n s t r u c t i o n o f new h o u s i n g a n d i n t h e o p e r a t i o n e x i s t i n g h o u s i n g . To t r e a t a l l r e s i d e n t s i n a f a i r a n d e q u i t a b l e m a n n e r . B e f o r e a n y o t h e r o b j e c t i v e s may be c o n s i d e r e d , t h e b a s i c human n e e d f o r s a f e , s a n i t a r y , u n c r o w d e d s h e l t e r m u s t be r e a c h e d . Once t h i s p r e c o n d i t i o n i s m e t , ( e v i d e n c e d b y , f o r e x a m p l e , t h e n e c e s s a r y b u d g e t a r y c o m m i t t m e n t ) t h e n e x t o r d e r o f o b j e c t i v e s may be c o n s i d e r e d . W h i l e some o b s e r v e r s w o u l d c o n t e s t t h e r a n k i n g o f d e v e l o p i n g l o c a l r e s p o n s i b i l i t y f o r h o u s i n g s e c o n d , f r o m t h e a u t h o r ' s e x p e r i e n c e c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t i s a p r e t e x t t o r e s t o r i n g l o c a l s e l f - s u f f i c i e n c y i n m e e t i n g t h e i r own h o u s i n g n e e d s . F o r , a s J o h n T u r n e r ' s h o u s i n g a x i o m s t a t e s "When p e o p l e h a v e no c o n t r o l o v e r , n o r r e s p o n s i b i l i t y f o r k e y d e c i s i o n s i n t h e h o u s i n g p r o c e s s , . . . h o u s i n g e n v i r o n m e n t s . . . b e c o m e a b a r r i e r t o p e r s o n a l f u l f i l l m e n t a n d a b u r d e n on t h e e c o n o m y " . The a r c t i c ' p u b l i c h o u s i n g e s t a t e ' i s a v i v i d i l l u s t r a t i o n o f t h i s t h e o r y . From t h e NWT H o u s i n g C o r p o r a t i o n ' s p e r s p e c t i v e , v e r y l i t t l e r e n t r e v e n u e i s g e n e r a t e d f r o m t h e h o u s i n g p r o d u c e d , o p e r a t i n g c o s t s a r e e s c a l a t i n g a t an a l a r m i n g r a t e a n d y e t e n e r g y c o n s e r v a t i o n m e a s u r e s a r e n o t b e i n g p r a c t i s e s . From t h e r e c e p i e n t s ' p e r s p e c t i v e t h e h o u s i n g p r o d u c e d i s u n s a t i s -f a c t o r y b e c a u s e i t i s n o t a d a p t e d t o a r c t i c c o n d i t i o n s . J o h n T u r n e r d e s c r i b e s t h i s c l i e n t r e a c t i o n a s t h e ' g i f t - h o r s e s y n d r o m e . ' . . . Even i f i t w e r e p o s s i b l e f o r a c e n t r a l i z e d d e c i s i o n a n d c o n t r o l s y s t e m t o s u p p l y t h e g r e a t m a j o r i t y o f h o u s e h o l d s w i t h w e l l - m a t c h e d h o u s i n g s e r v i c e s , t h e i r t o l e r a n c e w o u l d s h r i n k ( t h a n k s t o t h e g i f t h o r s e s y n d r o m e ) g e n e r a t i n g e v e n more e x a c t i n g demands w h i l e f a i l i n g t o p r o v i d e t h a t s a t i s f a c t i o n w h i c h one g e t s f r o m h a v i n g made a d e c i s i o n o r h a v i n g done s o m e t h i n g f o r o n e s e l f , h o w e v e r i m p e r f e c t i t may b e . J o h n F . C . T u r n e r a n d R o b e r t F i c h t e r . F r e e d o m t o B u i l d , C o l l i e r M a c M i l l a n , New Y o r k , 1 9 7 2 . J o h n F . C . T u r n e r , H o u s i n g By P e o p l e . T o w a r d s A u t o n o m y i n B u i l d i n g E n v i r o n m e n t s , M a r i o n B o y a r s , L o n d o n , 1 9 7 6 , p . 1 0 0 . I t i s a p s y c h o l o g i c a l t r u t h t h a t u s e r d i s s a t i s f a c t i o n w i l l be p e r p e t u a t e d as l o n g as A r c t i c h o u s i n g i s p e r c e i v e d a s b e l o n g i n g t o a d i s t a n t g o v e r n m e n t . T h i s v i e w p o i n t i s e x p r e s s e d i n a n o t h e r T u r n e r a x i o m " t h a t d e f i c i e n c i e s and i m p e r f e c t i o n s i n y o u r h o u s i n g a r e i n f i n i t l e y more t o l e r a b l e i f t h e y a r e y o u r r e s p o n s i b i l i t y t h a n i f t h e y a r e somebody e l s e ' s " . ^ T h u s , t h e l o c a l r e s p o n s i b i l i t y o b j e c t i v e e m b o d i e s e l e m e n t s o f o t h e r p e r f o r m a n c e c r i t e r i a . The l o c a l p a r t i c i p a t i o n and c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t c r i t e r i a a r e p a r t o f t h e p r o c e s s o f d e v e l o p i n g l o c a l r e s p o n -s i b i l i t y . The c o n s u m e r c h o i c e and m a r k e t d i v e r s i f i c a t i o n c r i t e r i a a r e a l s o i m p l i c i t l y i n c o r p o r a t e d i n t o t h i s o b j e c t i v e s i n c e t h e l o c a l b o d y w o u l d d e c i d e upon t h e p a r a m e t e r s o f t h e l o c a l h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s . The d e g r e e o f c h o i c e c o u l d v a r y by l o c a l i t y d e p e n d i n g upon t h e ' h o u s i n g : s t r a t e g y c h o s e n . E v e n t - d f a c o m m u n i t y d e c i d e d upon o n l y o n e c o u r s e o f a c t i o n , o u t s i d e r s n e e d n o t r e a c t n e g a t i v e l y f o r i t i s t r a d i t i o n a l I n u i t c u s t o m t o d e b a t e i s s u e s u n t i l a u n a n i m o u s d e c i s i o n i s r e a c h e d . D e c i s i o n -m a k i n g by c o n s e n s u s i s c o n s i d e r e d t i m e c o n s u m i n g a n d i n e f f i c i e n t f r o m a E u r o - C a n a d i a n s t a n d p o i n t . H o w e v e r i n t e r m s o f e n s u r i n g g r o u p a d h e r e n c e t o t h e d e c i s i o n o n c e a g r e e m e n t i s r e a c h e d , t h e c o n s e n s u s model i s v e r y e f f e c t i v e . G i v e n t h i s o r i e n t a t i o n , m a r k e t d i v e r s i f i c a t i o n a n d c o n s u m e r c h o i c e may n o t be an e s s e n t i a l c o m p o n e n t o f an A r c t i c h o u s i n g s t r a t e g y . F i n a l l y , m i n i m i z i n g d e p e n d e n c y upon g o v e r n m e n t s u p p o r t may a l s o be c o n s t r u e d a s p a r t o f t h e l o c a l r e s p o n s i b i l i t y o b j e c t i v e . T h e r e a r e J o h n F . C . T u r n e r , I b i d , p.6 two a s p e c t s t o g o v e r n m e n t s u p p o r t w h i c h n e e d t o be d i s t i n g u i s h e d : 9 - p s y c h o l o g i c a l d e p e n d e n c y ' - f i n a n c i a l d e p e n d e n c y P s y c h o l o g i c a l d e p e n d e n c y s i g n i f i e s when a r e c i p i e n t p e r c e i v e s h i m s e l f a s r e l y i n g upon a p r o v i d e r o f a s e r v i c e o r p r o d u c t . F i n a n c i a l d e p e n d e n c y o f c o u r s e r e f e r s t o a r e c i p i e n t ' s m o n e t a r y r e l i a n c e upon a p r o v i d e r . I t may be a s s u m e d f o r t h e p u r p o s e s o f t h i s r e p o r t t h a t g o v e r n m e n t s u b s i d i e s t o w a r d s t h e c a p i t a l a n d o p e r a t i n g c o s t s o f a r c t i c h o u s i n g w i l l c o n t i n u e t o be r e q u i r e d . T h i s f i n a n c i a l d e p e n d e n c y may o r may n o t h a v e a s i g n i f i c a n t b e a r i n g upon t h e p s y c h o l o g i c a l d e p e n d e n c y o f t h e r e c i p i e n t s . I t i s t h e a u t h o r ' s c o n t e n t i o n t h a t i f f i n a n c i a l s u p p o r t was t r e a t e d on a c o n t r a c t u a l b a s i s t h e p s y c h o l o g i c a l d e p e n d e n c y e f f e c t w o u l d be m i n i m i z e d . F o r e x a m p l e , i f t h e g o v e r n m e n t e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t w i t h a l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n w h e r e b y g r a n t f u n d i n g w o u l d be p r o v i d e d t o t h e l o c a l b o d y t o p r o d u c e a number o f ' s e l f - h e l p ' h o u s i n g u n i t s on t h e p r o v i s i o n t h a t c e r t a i n c o n d i t i o n s w e r e met s u c h a s : The a n x i e t y a n d f e a r a r i s i n g f r o m t h i s f e e l i n g o f d e p e n d e n c y i s e x e m p l i f i e d by a l e t t e r f r o m t h e A r c t i c Bay c o m m u n i t y c o u n c i l t o g o v e r n m e n t a g e n c i e s a g r e e i n g t o l e t t h e N a n i s i v i k m i n e s e t up i t s o p e r a t i o n n e a r t h e c o m m u n i t y : T h e p e o p l e o f A r c t i c Bay do n o t w a n t t o l i v e t h e o l d way o f l i f e , w i t h o u t a g u n , b o a t o r e v e n a s t i c k . . . i n t h e p r e s e n t p l a n I n i u t h a v e n o t h i n g . S i n c e we h a v e n o t h i n g t h e G o v e r n m e n t c o u l d s t a r t g o i n g a g a i n s t u s . I f .we t r i e d t o s t o p t h e m o r t h e y c a n f o r g e t a b o u t u s . The G o v e r n m e n t may e v e n s t a r t t h i n k i n g a b o u t d e a t h o r t h e y m i g h t s p l i t us u p . Q u o t a t i o n f r o m Hugh B r o d y , The P e o p l e ' s L a n d , E s k i m o s a n d W h i t e s  i n t h e E a s t e r n A r c t i c , P e n g u i n B o o k s , 1 9 7 5 , p . 2 2 9 . A n o t h e r e l d e r l y man e x p l a i n e d , h i s s i l e n t a c q u i e s c e n c e w i t h g o v e r n m e n t o f f i c i a l s i n t h i s way "I f e e l t h a t i f we s a y t h i n g s t h a t t h e s o u t h e r n e r s do n o t l i k e , t h e n t h e y w i l l s e n d i n s o l d i e r s . We w o u l d q u i c k l y be b e a t e n i n s u c h a f i g h t " . I b i d . , p . 2 2 8 . " s w e a t e q u i t y " as p a r t : o f t h e h o u s i n g p a c k a g e ; s p e c i f i e d : p e r f o r m a n c e s t a n d a r d s a r e m e t ; a n d p l a n n i n g , d e s i g n , c o n s t r u c t i o n a n d f i n a n c i a l m o n i t o r i n g b e i n g t h e r e s p o n s i b i l i t y o f t h e l o c a l b o d y ; i t i s l i k e l y t h a t b o t h t h e l o c a l b o d y a n d h o u s i n g r e c i p i e n t w i l l r e g a r d . t h e h o u s i n g p r o d u c e d a s b e l o n g i n g t o t h e m s e l v e s . The d e g r e e o f g o v e r n m e n t f i n a n c i a l s u p p o r t may n o t h a v e d i m i n i s h e d , b u t t h r o u g h l o c a l e n d e a v o r s t h e r e s i d e n t s p e r c e i v e t h a t t h e h o u s i n g b e l o n g s t o t h e m , t h a t t h e y h a v e e a r n e d i t . T h r o u g h r e c i p r o c a l a r r a n g e m e n t s s u c h a s t h a t i l l u s t r a t e d a b o v e , one a s p e c t o f d e p e n d e n c y on g o v e r n m e n t s u p p o r t , t h e p s y c h o l o g i c a l e l e m e n t , o r t h e f e e l i n g o f c o m m u n i t y and s e l f w o r t h may h a v e b e e n p o s i t i v e l y e f f e c t e d . I n t h i s r e s p e c t i t may be r e g a r d e d t h a t t h e d e p e n d e n c y on g o v e r n m e n t s u p p o r t c r i t e r i a i s i n c o r p o r a t e d i n t o t h e l o c a l r e s p o n s i b i l i t y o b j e c t i v e . The t h i r d o b j e c t i v e , t o e n h a n c e a r c t i c h o u s i n g l i v e a b i l i t y , i s c l o s e l y l i n k e d t o t h e s e c o n d . The r e a s o n f o r d i s t i n g u i s h i n g t h e l i v e -a b i l i t y a s p e c t as a s e p a r a t e o b j e c t i v e i s t o d r a w . p l a n n e r s a t t e n t i o n t o t h e n e c e s s i t y o f r e v i s i n g h o u s i n g s t a n d a r d s a s t h e y p e r t a i n t o t h e a r c t i c e n v i r o n m e n t . S p e c i f i c a t i o n s t a n d a r d s , s u c h a s t h e N a t i o n a l B u i l d i n g Code a n d NHA P r o g r a m r e g u l a t i o n s l a y down l i n e s w h i c h p r a c t i t i o n e r s m u s t f o l l o w . P e r f o r m a n c e s t a n d a r d s on t h e o t h e r h a n d s e t l i m i t s t o w h a t p r a c t i t i o n e r s may d o . I n t h e f o r m e r c a s e , a c t i o n s a r e c o n t r o l l e d by o b l i g i n g p r a c t i t i o n e r s t o f o l l o w l i n e s f o r p r o c e d u r e s w h e r e a s i n t h e l a t t e r e a s e , a c t i o n a r e c o n t r o l l e d by s e t t i n g l i m i t s t o w h a t p r a c t i t i o n e r s may do on t h e i r own i n i t i a t i v e a n d i n t h e i r own w a y s . I t i s t h e a u t h o r ' s c o n t e n t i o n that.•• i f an i n d i g e n o u s a r c t i c h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s i s t o 12 e v o l v e t h a t " . . . p r e s c r i p t i v e " p l a n n i n g by p r o g r a m m e . , s p e c i f i c a t i o n s a n d ^ The h o u s i n g r e c i p i e n t p r o v i d e s h i s / h e r own l a b o r as an e q u i t y - b u i l d i n g m e a s u r e . ' J o h n F . C . T u r n e r , i b i d . , p . 1 0 9 . u J o h n F . C . T u r n e r , i b i d . , p . 1 2 4 . p r o c e d u r e s s h o u l d be r e p l a c e d w i t h " p r o s c r i p t i v e " r u l e s o r p e r f o r m a n c e s t a n d a r d s t h a t s u p p o r t a n d s t i m u l a t e t h e g e n e r a t i o n o f s e l f o r d e r i n g f o r m . The f o u r t h o b j e c t i v e , h o u s i n g a f f o r d a b i l i t y i s a c o n v e n t i o n a l h o u s i n g p o l i c y o b j e c t i v e w h i c h p l a n n e r s s t i l l s h o u l d be c o g n i z a n t o f . I f p r o g r a m s a r e d e s i g n e d w i t h o u t r e f e r e n c e t o e c o n o m i c d e v e l o p m e n t a n d f i n a n c i a l f a c t o r s , t h e y may be i n a p p r o p r i a t e f o r t h e c i r c u m s t a n c e s t o w h i c h t h e y w e r e i n t e n d e d . The NHA h o u s i n g p r o g r a m s e v a l u a t e d i n C h a p t e r F o u r w e r e n o t p l a n n e d i n l i g h t o f a r c t i c e c o n o m i c f a c t o r s a n d c o n s e q u e n t l y w e r e i n o p e r a t i v e i n t h i s s e t t i n g . The f i f t h o b j e c t i v e was n o t i n c l u d e d i n t h e p r o g r a m e v a l u a t i o n c r i t e r i a b u t t h e a n a l y s i s h a s shown t h a t e n e r g y c o s t s a r e t h e h i g h e s t c o s t f a c t o r s i n a r c t i c h o u s i n g and a s s u c h , t h e y h a v e o b s t r u c t e d t h e i m p l e m e n t a t i o n o f a l l NHA h o u s i n g p r o g r a m s w h i c h do n o t h a v e an o p e r a t i n g c o s t s u b s i d y c o m p o n e n t . The f i n a l o b j e c t i v e r e l a t e s t o t h e p r o b l e m s a r i s i n g f r o m t h e d o u b l e s t a n d a r d p r e v a i l i n g i n a r c t i c s e t t l e m e n t s . T r a n s p o r t i n g s u b u r b a n b u n g a l o w d e s i g n e d h o u s e s t o t h e a r c t i c , t h e n p r o v i d i n g d e e p s u b s i d i e s t o g o v e r n m e n t e m p l o y e e s who o c c u p y them h a s r a i s e d t h e h o u s i n g e x p e c t a t i o n s o f i n d i g e n o u s r e s i d e n t s t o a l e v e l w h i c h c a n n o t be a t t a i n e d u n d e r s o c i a l h o u s i n g g u i d e l i n e s . The d i s c r e p a n c y b e t w e e n s t a f f a n d c o m m u n i t y h o u s i n g , w h i c h f o l l o w s r a c i a l l i n e s f o r t h e m o s t , p a r t , w i l l c o n t i n u e t o h i n d e r c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t a n d a v i a b l e l o c a l h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s a s l o n g a s t h e s p e c i a l t r e a t m e n t o f g o v e r n m e n t s t a f f h o u s i n g p e r p e t u a t e s . F a t h e r Adam o f I n u v i k d e s c r i b e d t o t h e w o r k s h o p on " B u i l d i n g i n J o h n F . C . T u r n e r , i b i d . , p . 1 2 5 . N o r t h e r n C o m m u n i t i e s " h e l d i n I n u v i k i n F e b r u a r y 1974 t h e e f f e c t o f t h i s d o u b l e s t a n d a r d : The n a t i v e p e o p l e a r e n o t g o i n g t o be p u s h e d a r o u n d l i k e t h e y h a v e b e e n i n t h e p a s t , w i t h t o w n s p l a n n e d w i t h w h i t e men i n one p a r t a n d t h e n a t i v e s i n a n o t h e r . T h i s s h o u l d n o t h a p p e n a g a i n b e c a u s e i t c r e a t e s h a r d f e e l i n g s and b i t t e r n e s s . I n u v i k was p l a n n e d f o r a s e r v i c e d and u n s e r v i c e d a r e a . To make s u r e t h a t n o t one n a t i v e c o u l d g e t a h o u s e b u i l t by t h e g o v e r n m e n t , y o u h a v e t o be h i r e d f r o m o u t s i d e t o q u a l i f y f o r an a p a r t m e n t . The E s k i m o s a n d I n d i a n s had t o l i v e i n t e n t s i n a p l a c e c a l l e d Happy V a l l e y . Some o f them had t o w a i t t h r e e y e a r s b e f o r e t h e y g o t an u n s e r v i c e d h o u s e . . . T h i s was an i n j u s t i c e t o t h e n a t i v e p e o p l e . I f t h e r e had b e e n j u s t i c e f o r t h e s e p e o p l e , t h e n a t i v e p e o p l e w o u l d n o t be d i s c o u r a g e d a s t h e y a r e now. T h e r e w o u l d n o t be t h e d r i n k i n g p r o b l e m s a n d s o c i a l . u n r e s t t h a t we h a v e J 4 Once r e a l i s t i c o b j e c t i v e s h a v e b e e n e s t a b l i s h e d t h e n e x t s t e p i n t h e d e v e l o p m e n t o f a v i a b l e h o u s i n g p o l i c y i s p l a n n i n g e f f e c t i v e s t r a t e g i e s . 5 . 4 P l a n n i n g an E f f e c t i v e A r c t i c H o u s i n g S t r a t e g y In d e v e l o p i n g a h o u s i n g s t r a t e g y , w h a t i s b e i n g a t t e m p t e d . i s t o map o u t an a c t i o n p l a n w h i c h w i l l d i r e c t a r c t i c h o u s i n g away f r o m i t s p r e s e n t p o s i t i o n o f s u p p l y i n g a p p r o x i m a t e l y 165 p u b l i c h o u s i n g u n i t s p e r annum i n 32 c o m m u n i t i e s , a n d t o w a r d s t h e o b j e c t i v e s l a i d down i n t h e p r e c e d i n g s e c t i o n . T a b l e 5 . 1 p r o v i d e s an o u t l i n e o f an a r c t i c h o u s i n g s t r a t e g y p l a n 15 w h i c h a t t e m p t s t o m a t c h t h e l e v e l o f a u t h o r i t y w i t h h o u s i n g a c t i o n . T h i s s t r a t e g y p l a n p r o p o s e s a r e v e r s a l o f t h e p r e s e n t i n s t i t u t i o n a l a r r a n g e m e n t s w i t h t h e r e s t r u c t u r i n g b a s e d on t h e p r e m i s e t h a t r e s o u r c e s F a t h e r A d a m ' s q u o t a t i o n f r o m R e p o r t o f t h e C o n f e r e n c e W o r k s h o p B u i l d i n g i n N o r t h e r n C o m m u n i t i e s e d . M. G l o v e r . A r c t i c I n s t i t u t e o f C a n a d a , I n u v i k , J u n e 1 9 7 4 , p . 7 - 8 . J o h n F . C . T u r n e r , i b i d . , p . 1 1 4 . T a b l e 5 . 1 An A r c t i c H o u s i n g S t r a t e g y : H a t c h i n g L e v e l o f A u t h o r i t y and A c t i o n LEVEL OF AUTHORITY C e n t r a l Government . ( f o r D u r p o s e s o f t h i s a n a l y s i s the f e d e r a l & t e r r i t o r i a l h o u s i n g c o r p o r a t i o n s a r e j o i n t l y r e g a r d e d as c e n t r a l l e v e l ) . A r c t i c R e g i o n a l H o u s i n g Network L o c a l L e v e l . P l a n n i n g F i n a n c i a l P l a n n i n g w i t h i n the c o n t e x t o f m e e t i n g h o u s i n g r e q u i r e m e n t s , as d e f i n e d by k e e p i n g pace w i t h h o u s e h o l d f o r m a t -i o n s w i t h i n a f i v e y e a r p e r i o d . A l l o c a t i o n o f budget on a r e g i o n a l l e v e l . Development o f a r e s o u r c e c e n t r e f o r t h e d i s t r i b u -t i o n o f m a t e r i a l s t o h o u s i n g workshops a t the r e g i o n a l & l o c a l l e v e l . Conduct workshops t o i n c r e a s e l o c a l c a p a c i t y i n h o u s i n g d e l i v e r y . - r e s i d e n t i a l l a n d s i t e development t e c h n i q u e s -how t o p l a n f o r and o r d e r m a t e r i a l s -how t o a r r a n g e f o r e c o n o m i c a l s h i p m e n t o f m a t e r i a l s -how t o c o - o r d i n a t e an e f f e c t i v e c o n s t r u c -t i o n c r e w . - A l l o c a t i o n o f f u n d s to l o c a l l e v e l on b a s i s o f h o u s i n g need and l o c a l i n i t i a t i v e & c a p a b i l i t i e s - A l l o c a t e funds t o i n d i v i d u a l s and groups on the b a s i s o f n e e d , i n i t i a t i v e , and c a p a b i l i t i e s - C o n d u c t workshops on h o u s i n g p l a n n i n g , d e s i g n , b u d g e t t i n g , b u i l d i n g e t c ; c o n t i n u a l u p -g r a d i n g o f manual and m a n a g e r i a l s k i l l s - P r e p a r e r e s i d e n t i a l l a n d d e v e l o p m e n t • p l a n . Program Development C o - o r d i n a t e the d e v e l o p -ment o f a w o r k a b l e , u n i v e r s a l e n e r g y p o l i c y f o r a r c t i c Canada 1 i n c o n s u l t a t i o n w i t h r e g i o n a l and l o c a l l e v e l s . E s t a b l i s h m e n t o f broad h o u s i n g program g u i d e -l i n e s " s e t t i n g the 1imi t s " . C o o r d i n a t e h o u s i n g programming w i t h o t h e r a v a i l a b l e programs e . g . economic development o r manpower programs. M o n i t o r e f f e c t i v e n e s s o f h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s , recommend changes t o : c e n t r a l government and p r e s e n t f i n d i n g s to l o c a l h o u s i n g workshops f o r f e e d b a c k . - D e c i d e upon the c o m p o s i t i o n o f annual h o u s i n g program w i t h i n the l i m i t s o f t h e program g u i d e l i n e s e s t a b l i s h e d by t h e c e n t r a l government and l o c a l c o n s t r a i n t s . ACTION D e s i g n C o n s t r u c t i o n Management Development o f ' P r e s c r i p t i v e " a r t i c h o u s i n g performance s t a n d a r d s p a r t i c u -l a r l y as they r e l a t e to c l i m a t i c f a c t o r s and energy c o n s e r -v a t i o n . Research and development i n t o energy e f f i c i e n t h o u s i n g f o r t h e a r c t i c . N/A E s t a b l i s h m e n t o f " P r e s c r i p t i v e " management p e r f o r -mance s t a n d a r d s . A u d i t r e c o r d s o f r e g i o n a l and l o c a l b o d i e s . C r e a t e a forum f o r the i n t e r c h a n g e o f i n f o r m a t i o n on energy e f f i c i e n t and l i f e -s t y l e e f f e c t i v e d e s i g n s e . g . a n e w s l e t t e r o r phone- ' i n r a d i o t o c r e a t e . an i n t e r e s t and awareness i n e f f e c t i v e , e f f i c i e n t h o u s i n g Conduct r e g u l a r i n s p e c t i o n s on\ the p r o g r e s s o f house c o n s t r u c t i o n Conduct o n - g o i n g management & p r e v e n t i v e m a i n t e n a n c e workshops I n s p e c t u p - k e e p o f h o u s i n g u n i t s . - D e c i d e upon h o u s i n g d e s i g n s a p p r o p r i a t e t o l o c a l c o n d i t i o n s and w i t h i n t h e f i n a n c i a l c o n s t r a i n t s and p e r f o r m a n c e s t a n d a r d s s e t o u t by c e n t r a l government - S u p e r v i s e c o n s t r u c t i o n crews - C o n d u c t c o n s t r u c t i o n t r a i n i n g program i n c o n j u n c t i o n w i t h house b u i l d i n g -Keep a c c u r a t e r e c o r d s , a c c o u n t s , o f f i c i a l r e c e i p t s , p u r c h a s e o r d e r s , c o n t r a c t s & a l l documents r e l a t i n g t o c o s t o f c a r r y i n g o u t h o u s i n g p r o j e c t s . - C r e a t e r e s i d e n t awareness i n p r e v e n t i v e m a i n t e n a n c e and energy c o n s e r v a t i o n measures 109. s u c h a s m a n u a l a n d m a n a g e r i a l s k i l l s , m a t e r i a l s a n d e q u i p m e n t , r e s i d e n t i a l l a n d p l a n n i n g a n d d e v e l o p m e n t , a n d f i n a n c i a l c r e d i t be a c c e s s i b l e a t t h e l o c a l l e v e l . U n d e r t h e s e a r r a n g e m e n t s t h e c e n t r a l g o v e r n m e n t ' s d o m i n a n t r o l e i n t h e p r o v i s i o n o f h o u s i n g i s m o d i f i e d t o t h a t o f d e v e l o p i n g b r o a d p o l i c y a n d p r o g r a m g u i d e l i n e s , s e t t i n g p e r f o r m a n c e s t a n d a r d f o r h o u s i n g d e s i g n a n d m a n a g e m e n t , a n d r e s e a r c h a n d d e v e l o p m e n t i n t o e n e r g y e f f i c i e n t h o u s i n g . E s s e n t i a l l y t h e f u n c t i o n o f t h e c e n t r a l a u t h o r i t y i s t o p r o v i d e an i n s t i t u t i o n a l e n v i r o n m e n t c o n d u c i v e t o t h e e f f e c t i v e d e l i v e r y o f h o u s i n g by t h e l o c a l l e v e l . The r e g i o n a l l e v e l i s p r o p o s e d t o b r i n g r e s o u r c e a n d s k i l l d e v e l o p m e n t and p r o g r a m m o n i t o r i n g i n c l o s e r r a n g e t o t h e h o u s i n g p a r t i c i p a n t s . D i s t a n c e s i n t h e a r c t i c a r e g r e a t . Y e l l o w k n i f e t o F r o b i s h e r Bay i s 2261 a i r k i l o m e t e r s , a n d I n u v i k t o F r o b i s h e r Bay i s 3224 a i r k i l o m e t e r s . A l t h o u g h t h e NWTHC h a s f o u r r e g i o n a l o f f i c e s , p l a n n i n g a n d p o l i c y f o r m u l a t i o n a n d p r o g r a m d e v e l o p m e n t i s r e t a i n e d a t t h e c e n t r a l l e v e l . I t i s n o t p r o p o s e d t h a t t h e r e g i o n a l l e v e l be m e r e l y b r a n c h o f f i c e o f t h e c e n t r a l a u t h o r i t y . R a t h e r , i t i s s u g g e s t e d t h a t a r e g i o n a l f e d e r a t i o n o f l o c a l h o u s i n g b o d i e s be f o r m e d w i t h t h e a u t h o r i t y t o a l l o c a t e h o u s i n g on a c o m m u n i t y b a s i s t o c o n d u c t h o u s i n g s k i l l s w o r k s h o p s , t o m o n i t o r p r o g r a m e f f e c t i v e n e s s , t o c o n d u c t r e g u l a r i n s p e c t i o n s a n d t o p r o v i d e a f o r u m f o r t h e i n t e r c h a n g e o f i n n o v a t i v e . i d e a s a n d e x p e r i m e n t s i n h o u s i n g d e s i g n a n d d e v e l o p m e n t . The l o c a l a u t h o r i t y i s t h e k e y a c t o r u n d e r t h e r e s t r u c t u r e d i n s t i t u t i o n a l a r r a n g e m e n t s . The l o c a l b o d y w o u l d be r e s p o n s i b l e f o r a l l o c a t i n g t h e c o m m u n i t y ' s h o u s i n g r e s o u r c e s t o r e s i d e n t s ; p r o v i d i n g h o u s i n g p a r t i c i p a n t s a c c e s s t o b u i l d i n g s i t e s ; p r o v i s i o n o f a p o t a b l e w a t e r s u p p l y a n d s e w a g e f a c i l i t i e s ; c o - o r d i n a t i n g h o u s i n g p r o j e c t s w i t h o t h e r c o m m u n i t y a c t i v i t i e s ; o r g a n i z i n g l o c a l t r a i n i n g s e s s i o n s i n h o u s i n g d e l i v e r y s k i l l s ; a n d f i n a n c i a l a c c o u n t i n g a n d a d m i n i s t r a t i o n o f l o c a l h o u s i n g p r o j e c t s . The s u c c e s s o f l o c a l h o u s i n g e n d e a v o r s w i l l d e p e n d upon l o c a l i n i t i a t i v e a n d c a p a b i l i t i e s i n m e e t i n g t h e i r own h o u s i n g n e e d s a n d a s w e l l upon t h e c o m m i t t m e n t o f t h e c e n t r a l a n d r e g i o n a l a u t h o r i t i e s t o a c t a s f a c i l i t a t o r s i n m a k i n g r e s o u r c e s , i n c l u d i n g m a n a g e r i a l a n d m a n u a l s k i l l s , a c c e s s i b l e a t t h e l o c a l l e v e l . U n d e r t h e c o n v e n t i o n a l c e n t r a l l y c o n t r o l l e d s y s t e m , t h e g o v e r n m e n t a c t s a s a p r o v i d e r r a t h e r t h a n a f a c i l i t a t o r . The r e c i p i e n t o f t h i s s y s t e m m u s t a d a p t t o w h a t i s g i v e n : a s p e c i f i e d s t a n d a r d u n i t w i t h a s t a n d a r d f o r m o f t e n u r e , and m o d e . o f p a y m e n t . I n c o n t r a s t , u n d e r t h e c o m m u n i t y a c t i o n s t r a t e g y p r o g r a m : , t h e p a r t i c i p a n t s a r e f r e e t o m a t c h a v a i l a b l e r e s o u r c e s t o l o c a l p r i o r i t i e s w i t h i n g i v e n m a t e r i a l l i m i t s ( e g . f i n a n c i a l c o n s t r a i n t s , minimum c o n s t r u c t i o n r e q u i r e m e n t s , e t c . ) U n d e r t h e e x i s t i n g s y s t e m l o c a l a n d p e r s o n a l i n i t i a t i v e i s i n h i b i t e d , w i t h v i r t u a l l y no a v e n u e s o p e n t o p u r s u e h o u s i n g a l t e r n a t i v e s . The p r o p o s e d s t r a t e g y p r o v i d e s a f r a m e w o r k f o r t h e u t i l i z a t i o n o f l o c a l c r e a t i v i t y a n d r e s o u r c e f u l n e s s t o w a r d s t h e d e v e l o p m e n t o f a more l i v e a b l e a r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t . O n l y w i t h i n s u c h an o p e n , a c c e s s i b l e s y s t e m may an i n d i g e n o u s a r c t i c a r c h i t e c t u r e g e r m i n a t e a n d f l o u r i s h . 5.5 I d e n t i f y i n g P r a c t i c a l P o l i c y I n s t r u m e n t s Thus f a r i n t h e d e v e l o p m e n t o f a v i a b l e a r c t i c h o u s i n g p o l i c y o b j e c t i v e s h a v e b e e n e s t a b l i s h e d and a s t r a t e g y f o r a c o m m u n i t y - b a s e d h o u s i n g d e l i - v e r y s y s t e m h a s b e e n mapped o u t . What r e m a i n s i s t o i d e n t i f y t h e t o o l s o r i n s t r u m e n t s r e q u i r e d t o i m p l e m e n t t h e s t r a t e g y o r a c t i o n p l a n i n t h e p u r s u i t o f t h e e s t a b l i s h e d o b j e c t i v e s . 111 The f i r s t p o l i c y t o o l t o be e x a m i n e d i s f i n a n c e s , o r t h e b u d g e t f o r a r c t i c h o u s i n g . TABLE. 5 . 2 THE NWTHC CAPITAL AND OPERATING BUDGETS 1 9 7 4 - 7 9 1 5 $ 0 0 0 1974 1975 1976 1977 1978 1979 c a p i t a l 8 , 1 2 3 . 9 8 , 5 0 3 . 7 1 3 , 3 3 0 . 7 1 7 , 8 1 4 . 2 2 0 , 1 6 1 . 1 2 3 , 0 0 1 . 5 o p e r a t i n g 4 , 5 5 6 . 1 6 , 2 3 3 . 5 1 0 , 2 0 6 . 5 1 3 , 4 1 9 . 3 1 8 , 1 9 3 . 9 2 1 , 3 6 4 . 7 TOTAL 1 2 j 6 8 0 . 1 4 , 7 3 7 . 2 2 3 , 5 3 7 . 2 3 1 , 2 3 3 . 5 3 8 , 3 5 5 . 4 4 , 3 6 6 . 2 The NWTHCS b u d g e t h a s i n c r e a s e d more t h a n t h r e e f o l d s i n c e i t s i n c e p t i o n i n 1 9 7 4 , y e t a s was i d e n t i f i e d i n c h a p t e r t h r e e h o u s i n g p r o d u c t i o n l e v e l s h a v e b e e n d i s a p p o i n t i n g i n t e r m s o f r e s p o n d i n g t o t h e i r own i n d i c a t o r s o f h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . I n a d d i t i o n , o p e r a t i n g c o s t s a r e i n c r e a s i n g l y c o n s u m i n g a l a r g e r p e r c e n t a g e o f t h e m o n i e s a v a i l a b l e . A c c o r d i n g t o t h e A n n u a l N o r t h e r n E x p e n d i t u r e P l a n p r e p a r e d by t h e A d v i s o r y C o m m i t t e e on N o r t h e r n D e v e l o p m e n t , CMHC's e x p e n d i t u r e on h o u s i n g " n o r t h o f 6 0 " (NWT a n d t h e Y u k o n ) i s s i g n i f i c a n t . C o r r e s p o n d e n c e f r o m M r . G. F o r r e s t , D i r e c t o r , NWTNC, J u l y 2 9 , 1 9 7 9 . TABLE 5 . 3 CENTRAL MORTGAGE AND HOUSING CORPORATION A c t u a l 1 9 7 5 / 7 6 ( $ 0 0 0 ' s ) A c t u a l 1976/77 F o r e c a s t 1 9 7 7 / 7 8 P l a n n e d 1 9 7 8 / 7 9 F i n a n c i a l Summary by P r o g r a m : C e n t r a l M o r t g a g e and H o u s i n g C o r p o r a t i o n 1 6 , 4 2 4 2 1 , 4 4 7 2 0 , 9 4 9 1 9 , 3 0 4 T o t a l M a i n E s t i m a t e s Add ( D e d u c t ) N e t A d j u s t m e n t s 1 6 , 4 2 4 ( 8 , 4 8 0 ) 2 1 , 4 4 7 ( 9 , 4 1 1 ) 2 0 , 9 4 9 ( 1 2 , 5 8 6 ) 1 9 , 3 0 4 ( 1 2 , 8 7 4 ) A n n u a l N o r t h e r n E x p e n d i t u r e P l a n 7 , 9 4 4 1 2 , 0 3 6 8 , 3 6 3 6 , 4 3 0 O p e r a t i n g c o s t i n c r e a s e s may be a t t r i b u t e d t o t h e c o m b i n a t i o n o f r i s i n g e n e r g y p r i c e s a n d t h e l a c k o f e n e r g y c o n s e r v a t i o n m e a s u r e s . P u b l i c 1 g h o u s i n g t e n a n t s i n a r c t i c C a n a d a a r e u n l i k e l y t o v o l u n t a r i l y r e s t r a i n t h e i r e n e r g y c o n s u m p t i o n w i t h o u t a n y i n d u c e m e n t s o r d e t e r r e n t s t o do s o . I n f l a t i o n o f c o u r s e i s a f a c t o r i n e s c a l a t i n g c a p i t a l c o s t s , b u t i n f l a t i o n i s n o t a c o n d i t i o n u n i q u e t o t h e n o r t h . Demand c a n n o t be a f a c t o r i n p u s h i n g up p r i c e s a s t h e r e i s e s s e n t i a l l y no e f f e c t i v e demand i n t h e a r c t i c . The s u p p l y i n p u t s t o t h e a r c t i c d e l i v e r y p r o c e s s i n c l u d e : i n some c a s e s l a n d d e v e l o p m e n t c o s t s , m a t e r i a l s a n d e q u i p m e n t , t r a n s p o r t a t i o n , o n - s i t e c o n s t r u c t i o n a n d p l a n n i n g a n d management c o s t s . A c o m p a r i s o n o f t h e c o s t s o f i n p u t s f o r s o u t h e r n a n d n o r t h e r n h o u s i n g w o u l d be u s e f u l i n i d e n t i f y i n g c o s t f a c t o r s . H o w e v e r w i t h o u t t h e a i d o f a c o m p a r a t i v e c o s t A d v i s o r y C o m m i t t e e on N o r t h e r n D e v e l o p m e n t . " A n n u a l N o r t h e r n E x p e n d i t u r e P l a n 1 9 7 8 - 7 9 " , D e p a r t m e n t o f I n d i a n a n d N o r t h e r n A f f a i r s , O t t a w a , 1 9 7 8 , p . P u b l i c h o u s i n g t e n a n t s e l s e w h e r e i n C a n a d a a r e r e q u i r e d t o p a y t h e i r own d o m e s t i c e l e c t r i c i t y e x p e n s e s . a n a l y s i s , i t i s t h e a u t h o r ' s c o n t e n t i o n f r o m e x a m i n i n g t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s t h a t o n - s i t e c o n s t r u c t i o n , management a n d t r a n s p o r t a t i o n c o s t s a r e t h e p r i n c i p a l f a c t o r s u n i q u e t o t h e a r c t i c w h i c h e f f e c t r i s i n g h o u s i n g c o s t s . On s i t e c o n s t r u c t i o n i s l i m i t e d t o t h e s h o r t 1 - 3 month i n t e r v a l b e t w e e n s e a l i f t a n d w i n t e r . G i v e n t h e s h o r t b u i l d i n g s e a s o n , i n many c o m m u n i t i e s t h e r e a r e i n s u f f i c i e n t s k i l l e d t r a d e s m e n a v a i l a b l e t o c o n s t r u c t t h e h o u s i n g . The u s e o f u n s k i l l e d l a b o u r l i k e l y i n c r e a s e s t h e c o s t and r e d u c e s t h e q u a l i t y o f w o r k m a n s h i p . I f o n - s i t e w a r e h o u s i n g was a v a i l a b l e t h e c o n s t r u c t i o n s e a s o n c o u l d be e x t e n d e d , l i k e l y r e s u l t i n g i n b e t t e r w o r k m a n s h i p a n d p e r h a p s s a v i n g s . By s t a r t i n g e a r l i e r t h e h o u s i n g p r o g r a m w o u l d n o t h a v e t o c o m p e t e f o r s c a r c e s k i l l e d l a b o u r w i t h o t h e r a c t i v i t i e s r e l a t e d t o t h e s e a l i f t o p e r a t i o n . T r a n s p o r t a t i o n c o s t s a r e d e f i n i t e l y a f a c t o r u n i q u e t o r e m o t e l o c a t i o n s b u t t h i s a d d e d c o s t i s more t h a n r e c o m p e n s e d by r e l a t i v e l y l o w l a n d d e v e l o p m e n t c o s t s i n r e m o t e l o c a t i o n s . Crown l e a s e s c o s t a p p r o x i m a t e l y $5 p e r l o t p e r a n n u m . S i t e p r e p a r a t i o n , g r a v e l p a d o r p i l e a n d p o s t f o u n d a t i o n , r a n g e f r o m a b o u t $ 1 0 0 0 t o $ 3 0 0 0 . As l o n g a s m a t e r i a l s c a n be 19 s h i p p e d t o c o m m u n i t i e s by s e a l i f t , i t w o u l d a p p e a r t h a t f r e i g h t c h a r g e s a r e k e p t t o a m i n i m u m . The manpower t o a d m i n i s t e r t h e NWTHC h o u s i n g p r o g r a m h a s i n c r e a s e d s u b s t a n t i a l l y : f r o m 27 m a n y e a r s i n 1975 t o 38 m a n y e a r s i n 1 9 7 6 , 71 i n o n r>i 1977 a n d 8 8 m a n y e a r s i n 1978 . 50 o f t h e s e 88 e m p l o y e e s a r e l o c a t e d A i r l i f t i n g s u p p l i e s i s more t h a n d o u b l e t h e s e a l i f t c h a r g e . When s h i p p i n g m a t e r i a l s t o R a n k i n I n l e t i n 1977 i t was d i s c o v e r e d t h a t a i r l i f t by h e r c u l e s w o u l d h a v e c o s t 26i p e r l b . a s o p p o s e d t o 11<£ p e r l b . by b a r g e . A d v i s o r y C o m m i t t e e on N o r t h e r n D e v e l o p m e n t , i b i d . , p . 9 1 . Our N o r t h e r n H e r i t a g e A n n u a l R e p o r t o f t h e G o v e r n m e n t o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , D e p a r t m e n t o f I n f o r m a t i o n , 1 9 7 8 , p . 1 0 6 . a t t h e h e a d o f f i c e i n Y e l l o w - k n i f e , t h e r e m a i n i n g 38 a r e w o r k i n g o u t o f s i x r e g i o n a l o f f i c e s . A c c o r d i n g t o . t h e same r e p o r t w h i c h i d e n t i f i e d t h e number o f NWTHC e m p l o y e e s i n 1 9 7 8 , t h e c o n s t r u c t i o n p r o g r a m o f t h e NW1HC 77 i n 1978 c o n s i s t e d o f 154 u n i t s . To f u l l y a c c o u n t f o r t h e a d m i n i s t r a t i v e c o s t s i n o p e r a t i n g t h e h o u s i n g p r o g r a m , e m p l o y e e s a l a r i e s , e x p e n s e s a n d f r i n g e b e n e f i t s o f o v e r o n e - h a l f m a n y e a r p e r u n i t s h o u l d be i n c o r p o r a t e d i n t o t h e c o s t o f h o u s i n g d e l i v e r y . . T h i s p r e l i m i n a r y a n a l y s i s o f t h e b u d g e t a r y a s p e c t s o f a r c t i c h o u s i n g s u g g e s t s a number o f a r e a s - w h e r e c o s t s a v i n g m e a s u r e s may be i n v e s t i g a t e d : 1 . P r o v i d e an i n c e n t i v e f o r ' l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s t o c o l l e c t p a y m e n t s by a l l o c a t i n g r e n t c o l l e c t i o n s t o a r o t a t i n g f u n d f o r h o u s i n g r e n o v a t i o n s . 2 . I n i t i a t e a r e n t r e b a t e s y s t e m f o r e n e r g y c o n s e r v e r s (on t h e same p r i n c i p l e a s t h e O n t a r i o ' t a x c r e d i t s y s t e m ) . 3 . I n t r o d u c e a u n i v e r s a l e n e r g y p o l i c y f o r a r c t i c r e s i d e n t s w i s h i n g t o b u i l d t h e i r own h o u s i n g b a s e d on a s l i d i n g s c a l e f o r e n e r g y p r i c i n g w h i c h v a r i e s a c c o r d i n g t o h o u s e s i z e and e n e r g y c o n s u m p t i o n . The b a s e r a t e ( e g . t h e C a n a d i a n a v e r a g e f o r f u e l and e l e c t r i c i t y ) s h o u l d be s u f f i c i e n t t o c o v e r t h e e n e r g y r e q u i r e m e n t s o f an e f f i c i e n t , m o d e s t s i z e d u n i t b u i l t on l i f e - c y c l e c o s t i n g p r i n c i p l e s . L a r g e r u n i t s and h i g h e r e n e r g y c o n s u m p t i o n w o u l d be c h a r g e d an a d d i t i o n a l i n c r e m e n t a b o v e t h e b a s e r a t e . I b i d . , p . 1 0 6 . I n c l u d i n g s u b s i d i z e d s t a f f h o u s i n g . 4 . S t o c k p i l i n g o f b u i l d i n g s u p p l i e s i n c o m m u n i t i e s t o a l l o w f o r an e x t e n d e d b u i l d i n g s e a s o n . The NWTHC h a s n o t c o n s i d e r e d s t o c k p i l i n g on a c c o u n t o f e x p e c t e d l o s s e s i n s u p p l i e s due t o a l l e g e d t h e f t a n d v a n d a l i s m . S t o c k p i l i n g becomes a more f e a s i b l e u n d e r t a k i n g i f a c o m m u n i t y h o u s i n g a c t i o n p r o g r a m was i n i t i a t e d . C o m m u n i t y o w n e r s h i p o f t h e p r o p e r t y w o u l d a c t as a f o r m o f s e l f - p o l i c i n g o f t h e m e r c h a n d i s e . 5 . F o r t h e s i z e ' o f t h e NWTHC's h o u s i n g p r o d u c t i o n p r o g r a m , t h e manpower c o m p l e m e n t a p p e a r s t o be e x c e s s i v e . The s o c i a l w e l f a r e a p p r o a c h upon w h i c h t h e p u b l i c h o u s i n g p r o g r a m i s b a s e d i s n o t c o m p a t i b l e w i t h t h e s e l f h e l p a p p r o a c h o f t h e p r o p o s e d c o m m u n i t y h o u s i n g a c t i o n p r o g r a m . C o n s e q u e n t l y t h e r e w o u l d n e e d t o be a s h i f t i n e m p h a s i s i n e m p l o y i n g h o u s i n g f a c i l i t a t o r s r a t h e r t h a n h o u s i n g s u p p l i e r s . As was o u t l i n e d i n T a b l e 5 . 1 t h e r o l e o f t h e c e n t r a l a u t h o r i t y ' s p e r s o n n e l u n d e r t h e p r o p o s e d a r c t i c h o u s i n g s t r a t e g y w o u l d be l i m i t e d t o r e s e a r c h a n d d e v e l o p m e n t i n t o e n e r g y e f f i c i e n t h o u s i n g , d e v e l o p i n g a. r e s o u r c e c e n t r e o f h o u s i n g w o r k s h o p m a t e r i a l s a n d e s t a b l i s h i n g b r o a d h o u s i n g p r o g r a m g u i d e l i n e s . An a d m i n i s t r a t i o n c o s t i n e x c e s s o f o n e - h a l f man y e a r p e r u n i t i s a d r a i n on h o u s i n g f u n d s . The s e l f h e l p / h o u s i n g f a c i l i t a t o r s t r a t e g y s h o u l d r e d u c e manpower r e q u i r e m e n t s t o 1 m a n y e a r p e r 24 2 0 - 2 5 u n i t s p r o d u c e d t h u s f r e e i n g a d m i n i s t r a t i v e f u n d s f o r h o u s i n g p u r p o s e s . The R u r a l Home A s s i s t a n c e P r o g r a m , a s e l f - h e l p h o u s i n g p r o g r a m o f f e r e d by A l b e r t a H o u s i n g & P u b l i c Works o p e r a t e s on t h e p r i n c i p l e t h a t one h o u s i n g o f f i c e r c a n c o v e r 4 c o m m u n i t i e s w i t h 4 t o 5 u n i t s p r o d u c e d i n e a c h . Once c o m m u n i t i e s become f a m i l i a r w i t h t h e m a n a g e r i a l and m a n u a l r e q u i r e m e n t s o f a s e l f h e l p h o u s i n g p r o g r a m , t h e h o u s i n g f a c i l i t a t o r / m o n i t o r i n g f u n c t i < o f t h e r e g i o n a l l e v e l may be p h a s e d d o w n . The o t h e r p r a c t i c a l p o l i c y t o o l b e s i d e s t h e b u d g e t w h i c h t h e c e n t r a l a u t h o r i t y c a n u s e t o f u r t h e r t h e p r o c e s s o f e n h a n c i n g l o c a l r e s p o n s i b i l i t y i n m e e t i n g c o m m u n i t y h o u s i n g n e e d s i s t h e d e v e l o p m e n t o f p r o g r a m g u i d e l i n e s . The N a t i o n a l H o u s i n g A c t , t h e c u r r e n t p o l i c y i n s t r u m e n t f o r t h e d e l i v e r y o f h o u s i n g p r o g r a m s l a y s down r e g u l a t i o n s w h i c h p r a c t i t i o n e r s m u s t f o l l o w . T h e s e r e g u l a t i o n s and p r o c e d u r e s o f c e n t r a l l y a d m i n i s t e r e d p r o g r a m s n e e d t o be r e p l a c e d w i t h p e r f o r m a n c e s t a n d a r d s w h i c h s e t l i m i t s t o w h a t p a r t i c i p a n t s may do i f l o c a l l y s e l f g o v e r n i n g s y s t e m s o f h o u s i n g p r o v i s i o n a r e t o be e s t a b l i s h e d . An e x a m p l e o f p r o g r a m g u i d e l i n e s w h i c h s e t l i m i t s f o r p e r f o r m a n c e s t a n d a r d s r a t h e r t h a n s t i p u l a t i n g r e q u i r e d p r o c e d u r e s a r e c o n t a i n e d i n an a g r e e m e n t b e t w e e n t h e P r o v i n c e o f A l b e r t a and l o c a l W a s k a y i g u n ( h o u s i n g ) a s s o c i a t i o n s f o r h o u s i n g p r o d u c t i o n u n d e r t h e R u r a l H o u s i n g ' A s s i s t a n c e P r o g r a m . U n d e r t h e s e a g r e e m e n t s , t h e g o v e r n m e n t p r o v i d e s g r a n t f u n d i n g t o t h e l o c a l a s s o c i a t i o n i f b r o a d g u i d e l i n e s a r e m e t : G u i d e l i n e s f o r A p p l i c a n t S e l e c t i o n i ) P r i o r i t y s h o u l d be g i v e n t o f a m i l i e s c u r r e n t l y l i v i n g i n s u b - s t a n d a r d o r u n h e a l t h y a c c o m m o d a t i o n s . i i ) P r i o r i t y s h o u l d be g i v e n t o f a m i l i e s who do n o t h a v e t h e i r own h o m e s , b u t a r e d o u b l i n g up w i t h f r i e n d s o r r e l a t i v e s . i i i ) P r i o r i t y s h o u l d be g i v e n t o a p p l i c a n t s who a r e e s t a b l i s h e d r e s i d e n t s o f t h e c o m m u n i t y . E a c h C o u n c i l may e s t a b l i s h i t s own r e s i d e n c y r e q u i r e m e n t s . i v ) P r i o r i t y s h o u l d be g i v e n t o a p p l i c a n t s w i t h i n c o m e s b e l o w $12,000 p e r y e a r , b u t o t h e r s c a n be a p p r o v e d i f t h e i r h o u s i n g s i t u a t i o n i s c o n s i d e r e d c r i t i c a l o r i f t h e y h a v e l a r g e f a m i l i e s . v ) E a c h c i t i z e n m u s t h a v e a p p r o v a l f o r an a l l o t m e n t o f l a n d on w h i c h t o b u i l d . O t h e r G u i d e l i n e s i ) C o u n c i l s h o u l d e n s u r e t h a t t h e l o c a t i o n o f t h e h o u s e i s a s c l o s e a s p o s s i b l e t o e x i s t i n g p o w e r l i n e s , w a t e r s o u r c e s , a n d r o a d s . i i ) I n d i v i d u a l f a m i l i e s s e l e c t e d s h o u l d be i n v o l v e d i n t h e p l a n n i n g o f t h e i r home. E v e r y e f f o r t s h o u l d be made t o e n s u r e t h a t t h e s i z e , t y p e o f u n i t , and l a y o u t a r e s u i t a b l e t o e a c h a p p l i c a n t ' s n e e d s . C o n s t r u c t i o n The A s s o c i a t i o n i s r e s p o n s i b l e f o r c h o o s i n g t h e t y p e o f h o u s i n g t o be b u i l t , a r r a n g i n g f o r t h e s u p p l y o f m a t e r i a l s , c o o r d i n a t i n g t h e c r e w s r e q u i r e d f o r c o n s t r u c t i o n a n d a l l o t h e r a r r a n g e m e n t s r e q u i r e d t o b u i l d t h e h o u s e s . I n s p e c t i o n s The P r o v i n c e s h a l l h a v e t h e r i g h t t o i n s p e c t t h e h o u s e s b e i n g c o n s t r u c t e d a t a n y t i m e d u r i n g r e g u l a r w o r k i n g h o u r s . A d m i n i s t r a t i o n The A s s o c i a t i o n s h a l l k e e p a c c u r a t e b o o k s , r e c o r d s a n d a c c o u n t s , o f f i c i a l r e c e i p t s , p u r c h a s e o r d e r s , w o r k o r d e r s o r c o n t r a c t s and a l l o t h e r d o c u m e n t s r e l a t e d t o t h e c o s t o f c a r r y i n g o u t t h e p r o g r a m , a n d s h a l l , a t a l l r e a s o n a b l e t i m e s , p e r m i t i n s p e c t i o n a n d a u d i t o f i t s r e c o r d s b y . t h e P r o v i n c e . 1 1 8 . R o t a t i n g R e h a b i l i t a t i o n Fund The A s s o c i a t i o n s h a l l be r e s p o n s i b l e f o r r e c o v e r i n g f r o m e a c h p a r t i c i p a n t a t l e a s t 25% o f t h e c o s t o f m a t e r i a l s a n d l a b o u r p a i d f o r t h r o u g h t h i s g r a n t f o r t h e p a r t i c i p a n t ' s h o u s e i n t h e f o r m o f a c t u a l c a s h p a y - b a c k o r e q u i v a l e n t v a l u e o f d o n a t e d l a b o u r . P r o g r a m g u i d e l i n e s s u c h a s t h o s e l a i d down i n t h e a b o v e a g r e e m e n t p r o v i d e a f r a m e w o r k f o r a h o u s i n g d e l i v e r y s y s t e m a t t u n e d t o l o c a l h o u s i n g n e e d s a n d l o c a l i n i t i a t i v e s and c a p a b i l i t i e s . A l o n g w i t h t h e a n n u a l a g r e e m e n t t o c o n s t r u c t h o u s i n g , t h e p r o g r a m p r o v i d e s t r a i n i n g i n h o u s e b u i l d i n g t e c h n i q u e s . The r a t i o n a l e f o r p r o v i d i n g g r a n t f u n d i n g u n d e r t h e R u r a l Home A s s i s t a n c e P r o g r a m i s t o e n a b l e t h e c o m m u n i t y a n d i t s r e s i d e n t s t o t a k e o v e r t h e r e s p o n s i b i l i t y f o r t h e i r own h o u s i n g w e l f a r e . U n d e r t h e s e a r r a n g e m e n t s c o m m u n i t y a n d i n d i v i d u a l p a r t i c i p a n t s do n o t become f i n a n c i a l l y s e l f - s u f f i c i e n t b u t by p a r t i c i p a t i n g i n t h e b u i l d i n g o f t h e i r own h o m e s , a s e n s e o f c o m m u n i t y a n d i n d i v i d u a l s e l f w o r t h i s g e n e r a t e d w h i c h may h a v e t h e e f f e c t o f d i m i n i s h i n g t h e i r p s y c h o l o g i c a l d e p e n d e n c y upon g o v e r n m e n t a i d . The e x p e r i e n c e w i t h r e p a y m e n t p r o g r a m s t h r o u g h o u t r u r a l C a n a d a ( b o t h r e n t a l a n d o w n e r s h i p ) h a s n o t b e e n p r o m i s i n g . The m o r t g a g e i n s t r u m e n t i s u n s u i t e d t o r e m o t e l o c a t i o n s w h e r e t h e r e i s no f u l l t i m e p a y r o l l e c o n o m y , f e w f i n a n c i a l i n s t i t u t i o n s t o make r e g u l a r d e d u c t i o n s a n d no p r i v a t e h o u s i n g m a r k e t . The m o r t g a g e o f f e r s no s e c u r i t y t o t h e l e n d e r b e c a u s e i t i s u n m a r k e t a b l e . From t h e r e c i p i e n t ' s p o i n t o f v i e w t h e r e i s no i n c e n t i v e t o make m o n t h l y r e n t o r m o r t g a g e p a y m e n t s b e c a u s e no a c t i o n i s t a k e n a g a i n s t t h o s e i n a r r e a r s . F o r e c l o s u r e and e v i c t i o n a r e n o t v i a b l e o p t i o n s f o r n o n c o m p l i a n c e . P e o p l e e v i c t e d f r o m one h o u s e w o u l d e v e n t u a l l y h a v e t o be r e h o u s e d i n g o v e r n m e n t s p o n s o r e d h o u s i n g s i n c e t h a t i s t h e o n l y t y p e o f h o u s i n g a v a i l a b l e . In t h e m e a n t i m e , p e o p l e w o u l d e i t h e r h a v e t o d o u b l e u p , t h e r e b y p r o d u c i n g o v e r c r o w d i n g o r be f o r c e d t o l i v e i n s h a c k s , s o d h o u s e s , o r t e n t s and i g l o o s w h i c h w o u l d b r i n g b a c k t h e c o n d i t i o n s w h i c h b r o u g h t t h e g o v e r n m e n t i n t o a r c t i c h o u s i n g p r o d u c t i o n i n t h e f i r s t p l a c e . T h e r e f o r e , t h e non p a y m e n t p r o b l e m w h i c h i s e n d e m i c o f v i r t u a l l y a l l h o u s i n g r e p a y m e n t p r o g r a m s o p e r a t i n g i n r u r a l a n d r e m o t e C a n a d a , i s n o t p r i n c i p a l l y r e l a t e d t o t h e i n a b i l i t y o r u n w i l l i n g n e s s o f t h e r e c i p i e n t s t o p a y . "The c r u x o f t h e p r o b l e m i s t h e l a c k o f a n y w o r k a b l e 25 c o l l e c t i o n p r o c e d u r e . " G i v e n t h i s d i l e m m a , a l t e r n a t i v e s t o c o n v e n t i o n a l r e p a y m e n t p r o g r a m s n e e d t o be d e v i s e d w h i c h a v o i d t h e l o g i s t i c s p r o b l e m s o f c o l l e c t i o n s i n r e m o t e l o c a t i o n s . One o p t i o n i s t o e x t e n d t h e S m a l l S e t t l e m e n t s Home A s s i s t a n c e G r a n t (SSHAG) t o r e s i d e n t s o f a l l NWT c o m m u n i t i e s on a n e e d s p r i o r i t y b a s i s who d e m o n s t r a t e t h e w i l l a n d c a p a b i l i t y t o b u i l d t h e i r own m o d e s t home. T h i s r e c o m m e n d a t i o n w o u l d e n t a i l a s i g n i f i c a n t i n c r e a s e i n t h e p r e s e n t l e v e l o f SSHAG f u n d i n g t o o f f s e t t h e i n c r e a s e d demand f o r t h e p r o g r a m o n c e r e s i d e n t s o f c o m m u n i t i e s n o r t h o f t h e t r e e ! i n e ; w e r e e l i g i b l e f o r g r a n t f u n d i n g . As w e l l t h i s o p t i o n w o u l d e n t a i l t h e d e v e l o p m e n t o f a g r a n t f o r m u l a w h i c h r e f l e c t s t h e s h e l t e r c o s t i n v o l v e d i n . s e l f . , h e l p c o n s t r u c t i o n o f a m o d e s t h o u s e i n v a r i o u s r e g i o n s o f t h e NWT. P. S t r e i c h , " R u r a l a n d Remote H o u s i n g i n S a s k a t c h e w a n " , R e p o r t t o t h e S h e l t e r and Incomes T a s k F o r c e , CMHC, A u g u s t 1 9 7 6 , p . 2 7 . An a l t e r n a t i v e t o g r a n t f u n d i n g w o u l d be a s y s t e m o f f o r g i v e a b l e l o a n s b a s e d on t h e p e r i o d o f r e s i d e n c y i n t h e a r c t i c . O c c u p a n t s w o u l d " e a r n " o w n e r s h i p o f t h e i r h o u s e s by r e s i d i n g i n t h e a r c t i c f o r a p e r i o d o f t e n t o f i f t e e n y e a r s . E a c h y e a r a p o r t i o n o f t h e l o a n w o u l d be f o r g i v e n . T h i s s y s t e m c o u l d be c o u p l e d w i t h a p o l i c y w h i c h makes homeowners r e s p o n s i b l e f o r a l l u t i l i t y c o s t s a n d m a i n t e n a n c e e x p e n s e s p r o v i d e d t h a t a v i a b l e e n e r g y p o l i c y i s i n p l a c e . I f a p a y m e n t s t r u c t u r e i s deemed t o be e s s e n t i a l , i t s h o u l d be b a s e d on t h e a g e , s i z e a n d v a l u e o f t h e h o u s e and n o t on t h e i n c o m e o f t h e o c c u p a n t . S e v e r a l b a s i c p r i c e a m o u n t s c o u l d be d e v e l o p e d f o r some b r o a d c a t e g o r i e s o f h o u s i n g . a n d t h e s e s h o u l d be e s t a b l i s h e d f o r a l l a r c t i c r e s i d e n t s , i n c l u d i n g s t a f f . B a s i n g h o u s i n g p a y m e n t s on h o u s e -h o l d i n c o m e i s i n e q u i t a b l e f o r l a r g e e x t e n d e d f a m i l i e s w h i c h h a v e a number o f w a g e - e a r n e r s i n t h e h o u s e h o l d . F a m i l i e s may n o t be d o u b l e d up by c h o i c e b u t n o n e t h e l e s s w o u l d be p e n a l i z e d f o r l i v i n g u n d e r m u l t i p l e o c c u p a n c y c o n d i t i o n s . b y a p p l y i n g a r e n t t o i n c o m e f o r m u l a . T h e s e a l t e r n a t i v e h o u s i n g p a y m e n t i n s t r u m e n t s may be i n t e g r a t e d i n t o an a r c t i c h o u s i n g s t r a t e g y w h i c h e n a b l e s t h e l o c a l a s s o c i a t i o n a n d r e s i d e n t s t o c h o o s e t h e a r r a n g e m e n t s w h i c h b e s t s u i t t h e i r s i t u a t i o n . F o r e x a m p l e , a s m a l l h o u s e h o l d l e a d i n g a t r a d i t i o n a l h u n t i n g a n d t r a p p i n g l i f e , s t y l e , may c h o o s e t h e g r a n t p r o g r a m (SSHAG) i f t h e h o u s e h o l d members w e r e a b l e and w i l l i n g t o b u i l d t h e i r own h o u s e a n d w e r e s a t i s f i e d w i t h a m o d e s t h o u s i n g d e s i g n ( e g . - u n d e r 8 0 0 s q u a r e f e e t ) . A l a r g e r h o u s e h o l d w h o s e h e a d i s g a i n f u l l y e m p l o y e d may p r e f e r a j o i n t l o a n f o r g i v e n e s s / ' f i x e d p r i c e o p t i o n w h i c h w o u l d p r o v i d e f o r a l a r g e r home (up t o 1000 s q u a r e f e e t ) c o n s t r u c t e d by l o c a l l y t r a i n e d w o r k e r s . 2 6 I b i d . , p . 3 2 . I f a v a r i e t y o f b r o a d p r o g r a m g u i d e l i n e s w e r e d e v e l o p e d by t h e c e n t r a l g o v e r n m e n t , t h e l o c a l r e s i d e n t s w o u l d be f r e e t o c o m b i n e t h e i r own p a r t i c u l a r r e s o u r c e s t o a c h i e v e t h e b e s t m a t c h t h a t t h e y c a n manage g i v e n t h e i r own h o u s e h o l d p r i o r i t i e s . T h e s e p r a c t i c a l p o l i c y i n s t r u m e n t s : a v i a b l e e n e r g y p o l i c y , s t o c k -p i l i n g o f m a t e r i a l s , o n - s i t e t r a i n i n g o f m a n a g e r i a l and m a n u a l s k i l l s , f a c i l i t a t i n g l o c a l d e l i v e r y r a t h e r t h a n d i r e c t g o v e r n m e n t s u p p l y , a n d d e v e l o p i n g p r o g r a m g u i d e l i n e s w h i c h p e r m i t p a r t i c i p a n t s f r e e d o m t o o p e r a t e w i t h i n l i m i t s , p r o v i d e l o c a l b o d i e s t h e t o o l s t o d e v e l o p a n d i m p l e m e n t a s e l f g o v e r n i n g s y s t e m o f h o u s i n g p r o v i s i o n . 5 . 6 T e s t i n g t h e H o u s i n g S t r a t e g y W i l l t h e p r o p o s e d h o u s i n g s t r a t e g y t o g e t h e r w i t h t h e p r a c t i c a l p o l i c y i n s t r u m e n t s t o c a r r y i t o u t , a c c o m p l i s h t h e p o l i c y o b j e c t i v e s l a i d down a t t h e b e g i n n i n g o f t h e c h a p t e r ? W i l l t h e minimum h o u s i n g p r o d u c t i o n o b j e c t i v e o f k e e p i n g p a c e w i t h f a m i l y f o r m a t tons..." be a t t a i n e d ? The p o t e n t i a l f o r r e a l i z i n g t h i s p o l i c y o b j e c t i v e i s l a r g e l y d e p e n d e n t upon t h e m a g n i t u d e o f t h e b u d g e t a r y c o m m i t t m e n t o f t h e c e n t r a l g o v e r n m e n t . One o f t h e f i r s t t a s k s o f t h e c e n t r a l g o v e r n m e n t u n d e r t h e r e v i s e d h o u s i n g s t r a t e g y p l a n w o u l d be t o d e t e r m i n e t h e l i f e c y c l e c o s t o f e n e r g y e f f i c i e n t a r c t i c h o u s i n g , a n d t h e n t o e n s u r e t h a t t h e r e i s s u f f i c i e n t f u n d s a v a i l a b l e t o m e e t t h e p r o d u c t i o n t a r g e t s , u s i n g l i f e c y c l e c o s t i n g p r i n c i p l e s . Once t h e n e c e s s a r y f u n d s a r e c o m m i t t e d i t i s up t o t h e w i l l i n g n e s s a n d c a p a b i l i t i e s o f l o c a l r e s i d e n t s t o e n s u r e t h a t t h e p r o d u c t i o n t a r g e t s a r e c a r r i e d t h r o u g h . The s e c o n d a n d t h i r d o b j e c t i v e s , l o c a l r e s p o n s i b i l i t y a n d l i v e a b i l i t y , a r e e n h a n c e d by a l o c a l s e l f g o v e r n i n g s y s t e m s u c h a s t h e c o m m u n i t y h o u s i n g a c t i o n p r o g r a m . In a d d i t i o n by r e d i r e c t i n g t h e f u n c t i o n s o f t h e c e n t r a l g o v e r n m e n t away f r o m d i r e c t h o u s i n g s u p p l y t o w a r d s r e s e a r c h a n d d e v e l o p m e n t w o r k , g r e a t e r e m p h a s i s c a n be p l a c e d upon t h e d e v e l o p m e n t o f p r o s c r i p t i v e p e r f o r m a n c e s t a n d a r d s . The c o m p o s i t i o n o f t h e a r c t i c e n e r g y p o l i c y d e v e l o p e d w i l l be t h e k e y f a c t o r a f f e c t i n g t h e a f f o r d a b i l i t y o b j e c t i v e . I f t h e e n e r g y p o l i c y f o r m u l a t e d i s o u t o f s t e p w i t h l o c a l c o n d i t i o n s , t h e h o u s i n g s t r a t e g y p l a n w o u l d be j e o p a r d i z e d . C o n s e q u e n t l y , a v i a b l e e n e r g y p o l i c y i s o n e o f t h e m o s t c r u c i a l ' e l e m e n t s o f a h o u s i n g p o l i c y d i r e c t e d t o w a r d s l o c a l a u t o n o m y . The f i f t h o b j e c t i v e , e n e r g y c o n s e r v a t i o n , i s l i k e l y t o r e c e i v e g r e a t e r a t t e n t i o n i f r e s i d e n t s a r e r e q u i r e d t o p a y t h e i r own u t i l i t y e x p e n s e s t h a n i f t h e s e e x p e n s e s a r e c o v e r e d i n t h e r e n t p a y m e n t s , as i s now t h e c a s e . U n d e r t h e p r o p o s e d h o u s i n g s t r a t e g y , r e s i d e n t s w o u l d be r e s p o n s i b l e f o r t h e o p e r a t i o n o f t h e i r own homes a n d t h e r e f o r e w o u l d l i k e l y be more r e s p o n s i v e t o e n e r g y c o n s e r v a t i o n m e a s u r e s . The f i n a l o b j e c t i v e s , t o t r e a t a l l r e s i d e n t s i n a f a i r and e q u i t a b l e m a n n e r w o u l d be f u r t h e r e d by a s t r a t e g y b a s e d on g r e a t e r a c c e s s t o r e s o u r c e s a t t h e l o c a l l e v e l . R e s i d e n t s w o u l d be s e l e c t e d f o r i n c l u s i o n i n t h e c o m m u n i t y h o u s i n g . a c t i o n p l a n on t h e b a s i s o f h o u s i n g n e e d s a n d t h e i r w i l l i n g n e s s a n d c a p a b i l i t i e s i n p a r t i c i p a t i n g i n t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e i r own h o m e s . T h i s p r e l i m i n a r y t e s t o f t h e p r o p o s e d a r c t i c h o u s i n g s t r a t e g y i n d i c a t e s t h a t a v i a b l e a l t e r n a t i v e t o t h e ' g i a n t p u b l i c h o u s i n g e s t a t e ' may e x i s t i f t h e r e i s t h e c o m m i t t m e n t , w i l l a n d c a p a b i l i t i e s a t a l l l e v e l s o f a u t h o r i t y t o a c t i n c o n c e r t . To d e n y l o c a l a n d p e r s o n a l i n i t i a t i v e by c o n t i n u i n g upon t h e p r e s e n t h o u s i n g c o u r s e , i s t o d e p r i v e s o c i e t y o f t h e b e n e f i t o f a p p l y i n g t h e r e s o u r c e f u l n e s s a n d c r e a t i v i t y o f t h e i n d i g e n o u s p e o p l e o f t h e a r c t i c , t h e I n u i t , t o w a r d s t h e r e s o l u t i o n o f t h e i r own h o u s i n g n e e d s . 5 . 7 E p i l o g u e E s t a b l i s h i n g a f r a m e w o r k f o r t h e d e v e l o p m e n t o f l o c a l a u t o n o m y o v e r t h e a r c t i c h o u s i n g e n v i r o n m e n t p r e p a r e s a p a t h f o r t h e s m o o t h t r a n s i t i o n o f h o u s i n g s e r v i c e s i n t h e e v e n t o f t h e c r e a t i o n o f a N u n a v u t T e r r i t o r y w i t h t h e s e t t l e m e n t o f I n u i t l a n d c l a i m s . The r e s p o n s i b i l i t y f o r k e y d e c i s i o n i n t h e h o u s i n g d e l i v e r y p r o c e s s i n c l u d i n g t h e p l a n n i n g , c o n s t r u c t i o n , f i n a n c i a l management a n d a d m i n i s t r a t i o n o f l o c a l h o u s i n g w o u l d h a v e a l r e a d y b e e n t r a n s f e r r e d t o l o c a l a u t h o r i t i e s u n d e r t h e p r o p o s e d a r c t i c h o u s i n g s t r a t e g y . W i t h t h e s e t t l i n g o f l a n d c l a i m s , t h e b u d g e t a r y c o n t r o l o v e r a r c t i c h o u s i n g may be t r a n s f e r r e d f r o m t h e c e n t r a l t o t h e r e g i o n a l l e v e l b u t a l l o t h e r m a j o r r e s p o n s i b i l i t i e s w o u l d be p a s s e d down t o t h e r e g i o n a l a n d l o c a l l e v e l p r i o r t o t h e s e t t l e m e n t i f t h e p r o p o s e d s t r a t e g y was i m p l e m e n t e d . The r e p e r c u s s i o n s o f m a i n t a i n i n g a w e l f a r e a p p r o a c h t o t h e p r o v i s i o n o f h o u s i n g a n d o t h e r s e r v i c e s a r e g r a v e . I n u i t f e e l t h e y 28 h a v e no c o n t r o l - o v e r t h e i r own a f f a i r s . S o c i e t a l i l l s a r e b e c o m i n g more p r e v a l e n t . G r a n t e d , t h e p r o v i s i o n o f h e a l t h c a r e f a c i l i t i e s a n d N u n a v u t i s an I n u i t w o r d m e a n i n g ' o u r l a n d ' . As an e x a m p l e : "On M a r c h 7 , 1979 s e v e n o f t h e n i n e members o f t h e R a n k i n I n l e t H o u s i n g A s s o c i a t i o n B o a r d o f D i r e c t o r s r e s i g n e d . The r e m a i n i n g two members r e s i g n e d t h e f o l l o w i n g d a y . M i c h a e l K u s u r p k , f o r m e r v i c e - p r e s i d e n t , s u m m a r i z e d t h e e x - m e m b e r s ' f e e l i n g s i n s a y i n g t h a t t h e y had no p o w e r a t a l l . The H o u s i n g C o r p o r a t i o n makes t h e p o l i c i e s a n d t e l l s them w h a t t h e y a r e . . . T h e d i s t r i c t m a n a g e r o f t h e NWTHC s a i d t h a t t h e r o l e o f t h e h o u s i n g a s s o c i a t i o n i s t o manage and m a i n t a i n h o u s i n g f o r t h e c o r p o r a t i o n . The e x -b o a r d members s e e t h e i r r o l e as a much l a r g e r o n e " f r o m I n u i t T o d a y , V o l . 8 , No. 1 . J u l y 1 9 7 9 , p . 9 3 . h o u s i n g h a v e h a d a v e r y p o s i t i v e e f f e c t on r e d u c i n g t h e r a t e o f I n u i t i n f a n t d e a t h s ( u n d e r 1 y e a r ) p e r 1000 l i v e b i r t h s f r o m a f i g u r e o f 157 i n 1 9 6 6 , t h e y e a r t h e N o r t h e r n H e a l t h R e g i o n o f t h e D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l H e a l t h a n d W e l f a r e was e s t a b l i s h e d , t o 4 0 . 1 i n 1 9 7 6 . -H o w e v e r , t h e m a j o r c a u s e s o f d e a t h h a v e c h a n g e d j u s t a s d r a m a t i c a l l y o v e r t h e y e a r s . I n 1966 t h e m a i n c a u s e s o f d e a t h s among t h e I n u i t p o p u l a t i o n w e r e p n e u m o n i a a t 2 6 . 8 % , d i s e a s e s o f i n f a n c y a t 1 6 . 2 % a n d i n j u r i e s a n d a c c i d e n t s a t 1 3 . 8 % . u I n 1978 t h e m a j o r c a u s e s o f d e a t h w e r e i n j u r i e s a n d a c c i d e n t s ( d e a t h s by v i o l e n c e ) a t 3 4 . 2 % , c a r d i o v a s c u l a r 31 d i s e a s e s a t 17 .7%, and d i s e a s e s o f i n f a n c y a t 1 0 . 1 % . 11 o f t h e 27 I n u i t d e a t h s by v i o l e n c e w e r e s u i c i d e s , w i t h h a n g i n g b e i n g t h e mode o f 32 s u i c i d e f o r f i v e o f t h e e l e v e n . One o f t h e m o s t d i s t u r b i n g a s p e c t s o f t h e s u i c i d e r a t e , i s t h e l a r g e p e r c e n t a g e o f y o u n g p e o p l e i n c l u d e d i n 33 t h e f i g u r e s . A p r e l i m i n a r y s u r v e y i n F r o b i s h e r Bay i n d i c a t e s t h a t a l c o h o l was i n v o l v e d i n v i r t u a l l y a l l s u i c i d e s . The R e p o r t on H e a l t h C o n d i t i o n s i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , 1978 p o i n t s o u t t h a t " o n e o f t h e m a j o r p r o b l e m s i n d e a l i n g w i t h s u i c i d e a n d i n s t i t u t i n g a p r e v e n t a t i v e p r o g r a m . i s t h a t r a t e s g e n e r a l l y c a n be more r e a l i s t i c a l l y r e l a t e d t o s o c i o l o g i c a l p r o b l e m s t h a n t o i n d i v i d u a l p s y c h i a t r i c p r o b l e m s . H e n c e , i n l o o k i n g a t t h i s s t a r t l i n g i n c r e a s e i n t h e r a t e , a t t e n t i o n s h o u l d p e r h a p s be f o c u s s e d upon s u c h i s s u e s as e c o n o m i c d e v e l o p m e n t , e d u c a t i o n , j o b 29 . D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l H e a l t h and W e l f a r e , R e p o r t on H e a l t h C o n d i t i o n s 2Q i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , 1 9 7 6 , p . 1 1 . D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l H e a l t h a n d W e l f a r e , R e p o r t o f H e a l t h C o n d i t i o n s  i n t h e N o r t h w e s t T e r r o t i r i e s , 1 9 6 6 , T a b l e I V . C h i e f M e d i c a l a n d H e a l t h O f f i c e r , R e p o r t o f H e a l t h C o n d i t i o n s i n t h e  N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , 1 9 7 8 , G o v e r n m e n t o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , ? ? p . 1 5 . S { L I b i d . , p . 4 4 . 33 I b i d . , p . 4 5 . o p p o r t u n i t i e s , a n d c u l t u r a l i d e n t i t y a s b e i n g t h e m o s t i m p o r t a n t f a c t o r s . " H o w e v e r , w h a t i s m e a n t by e c o n o m i c d e v e l o p m e n t i s n o t j u s t i n d u s t r i a l g r o w t h . C a p i t a l - i n t e n s i v e e x t r a c t i v e i n d u s t r i e s r e q u i r e l a r g e i n p u t s o f l a b o r o n l y i n t h e i r i n i t i a l s t a g e s . I n t h e s h o r t t o medium t e r m t h e y c a n g e n e r a t e l o c a l d e p e n d e n c e on h i g h l e v e l s o f wage e a r n i n g t h a t w i l l n o t , by t h e n a t u r e o f t h e d e v e l o p m e n t , be l o n g m a i n t a i n e d . When t h e p l a n t o r p i p e l i n e i s b u i l t a n d t h e c o n s t r u c t i o n f o r c e d i s c h a r g e d , t h e l o c a l economy may be s e r i o u s l y d e r a n g e d . I n u i t w i l l be a b l e t o l i v e i n ways t h a t r e f l e c t t h e i r own p r e f e r e n c e s o n l y i f t h e d o m i n a n t s o c i e t y ' s i n t r u s i o n c a n be m i n i m i z e d a n d t h e y a r e a b l e t o d e c i d e f o r t h e m s e l v e s a b o u t t h e i s s u e s c o n f r o n t i n g t h e m . T h e i r f u t u r e d e p e n d s upon t h e a g r e e m e n t s r e a c h e d b e t w e e n a p o w e r f u l 35 c e n t r a l g o v e r n m e n t a n d a t i n y m i n o r i t y . o f C a n a d a ' s p o p u l a t i o n . W i l l t h e a r c t i c be r e s p e c t e d a s t h e h o m e l a n d o f t h e I n u i t o r be l o o k e d upon a s a new i n d u s t r i a l f r o n t i e r f r o m w h i c h t h e C a n a d i a n p e o p l e w i l l r e a p m a t e r i a l b e n e f i t s ? The o u t c o m e w i l l d e t e r m i n e w h e t h e r a N u n a v u t T e r r i t o r y ( t h e I n u i t ' s l a n d ) i s c r e a t e d , o r w h e t h e r t h e I n u i t w i l l be s e p a r a t e d f r o m t h e l a n d t h e y a l w a y s t h o u g h t was t h e i r s . I b i d . , p . 4 5 , Hugh B r o d y , i b i d . , p . 2 2 5 . BIBLIOGRAPHY A r c t i c I n s t i t u t e o f N o r t h A m e r i c a . Man i n The N o r t h T e c h n i c a l P a p e r , B u i l d i n g i n N o r t h e r n C o m m u n i t i e s : 1 9 7 4 . E d i t e d by M i c h a e l G l o v e r , J u n e , 1 9 7 4 -. "Man i n The N o r t h T e c h n i c a l ; P a p e r , „1 C o n f e r e n c e on': B u i l d i n g i n N o r t h e r n C o m m u n i t i e s : 1 9 7 3 " , E d i t e d by M i c h a e l G l o v e r , J a n u a r y , 1 9 7 4 . B a f f i n R e g i o n I n u i t H o u s i n g A s s o c i a t i o n s ' W o r k s h o p . " R e p o r t t o D e l e g a t e s , F r o b i s h e r B a y " , M a r c h 2 2 - 2 6 , 1977-B e a n , W i l f . " C o l o n i a l P o l i t i c a l I n s t i t u t i o n s i n t h e C o m m u n i t i e s o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s " , B a n d D e v e l o p m e n t P r o g r a m m e , I n d i a n B r o t h e r h o o d o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , M a r c h , 1 9 7 6 -B a r n a r d , P e t e r , A s s o c i a t e s , "A New R e n t S c a l e R e p o r t " , P r e p a r e d f o r t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s i n A s s o c i a t i o n w i t h P a t r i c i a S t r e i c h , A u g u s t , 1977-B e r g e r , T h o m a s , R. N o r t h e r n F r o n t i e r N o r t h e r n H o m e l a n d . The R e p o r t o f t h e M a c K e n z i e V a l l e y P i p e l i n e I n q u i r y . O t t a w a , 1 9 7 7 . 2 V o l B i r c h , D a v i d e t a l . A m e r i c a ' s H o u s i n g N e e d s : 1970 t o J 9 8 0 . J o i n t C e n t e r f o r U r b a n S t u d i e s , C a m b r i d g e , D e c e m b e r , 1 9 7 3 . B r i g g s , J e a n . N e v e r i n A n g e r : P o r t r a i t o f an E s k i m o F a m i l y . C a m b r i d g e , H a r v a r d U n i v e r s i t y P r e s s , 1970. B r o d y , H u g h . The P e o p l e ' s L a n d : Eskimos and W h i t e s i n t h e E a s t e r n  A r c t i c . P e n g u i n B o o k s L t d . , 1 9 7 5 . B u c h a n a n , E n i d . " H o u s i n g i n t h e N o r t h " . B u l l e t i n , V o l 1 8 , number 1 , S e p t e m b e r 1 9 7 7 , a l s o v a r i o u s a r t i c l e s f r o m B u l l e t i n , V o l . 1 7 , number 2 , A u g u s t 1 9 7 6 . B u s h e y , R . , B h a j a n , E . , a n d S t e v e n s o n , R. " T a s k F o r c e R e p o r t on Home O w n e r s h i p i n t h e M a c K e n z i e V a l l e y " , f o r N o r t h w e s t T e r r i -t o r i e s H o u s i n g C o r p o r a t i o n , May 1 9 7 7 . C a n a d a , C e n t r a l M o r t g a g e and H o u s i n g C o r p o r a t i o n . . " T e n a n t P a r t i c i p a t i i n H o u s i n g D e s i g n " , O t t a w a , J u n e , 1 9 7 8 . p . " N a t i v e H o u s i n g R e p o r t " , O t t a w a , O c t o b e r , 1 9 7 2 . C a n a d a , D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l H e a l t h and W e l f a r e . " E s k i m o M o r t a l i t y a n d H o u s i n g " , O t t a w a , 1 9 6 0 . . " R e p o r t on H e a l t h C o n d i t i o n s i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , 1 9 6 6 " , O t t a w a , 1 9 6 6 . 127 C a n a d a , D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l H e a l t h a n d W e l f a r e . " R e p o r t o n H e a l t h C o n d i t i o n s i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , 197>T,", O t t a w a , 1 9 7 1 . . " R e p o r t o h H e a l t h C o n d i t i o n s i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , 1 9 7 6 " , O t t a w a , 1 9 7 6 . C a n a d a , E n v i r o n m e n t C a n a d a . " U t i l i t i e s D e l i v e r y i n A r c t i c R e g i o n s E c o n o m i c a n d T e c h n i c a l R e v i e w R e p o r t EPS 3 - W P - 7 7 - 1 " , O t t a w a , J a n u a r y 1 9 7 7 . C a n a d a , Food P r i c e s R e v i e w B o a r d , " F o o d P r i c e s i n N o r t h e r n C a n a d a " , O t t a w a , D e c e m b e r , 1 9 7 5 . C a n a d a ' , D e p t . o f I n d i a n a n d N o r t h e r n A f f a i r s . " T h e E s k i m o s / I n u i t o f C a n a d a " , I n f o r m a t i o n C a n a d a , O t t a w a , 1 9 7 4 . . " 1 9 7 7 - 1 9 7 8 G o v e r n m e n t A c t i v i t i e s i n t h e N o r t h " , O t t a w a , 1 9 7 8 . . " A n n u a l N o r t h e r n E x p e n d i t u r e P l a n 1 9 7 8 - 1 9 7 9 " , O t t a w a , 1 9 7 8 . . " 1 9 7 7 - 1 9 7 8 A n n u a l R e p o r t , O t t a w a , 1 9 7 8 . . " D e v e l o p m e n t A g e n c i e s f o r t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s -P r e l i m i n a r y D i s c u s s i o n P a p e r " O t t a w a , 1 9 7 5 . . " R e p o r t - H o u s i n g E d u c a t i o n F o r C a n a d i a n E s k i m o s ^ _ J u n e 1 9 . 6 6 - J u n e 1 9 6 8 " , P r e p a r e d f o r C e n t r a l M o r t g a g e a n d • H p u s i a g C p r p o r t t i V o n , • • - . . O t t a w a , ; . J a n u a r y 1 9 6 9 . . " E s k i m o H o u s i n g S u r v e y - M a c K e n z i e D i s t r i c t , N . W . T . " , O t t a w a , 1 9 6 5 . . . "Low C o s t H o u s i n g - A g u i d e t o n o r t h e r n h o u s i n g f o r E s k i m o s " , O t t a w a , 1 9 6 5 . C a n a d a , N a t i o n a l R e s e a r c h C o u n c i l . " C a n a d i a n Code f o r E n e r g y C o n s e r v a -t i o n i n New B u i l d i n g s . D r a f t f o r P u b l i c C o m m e n t " , O t t a w a , J u n e 1 9 7 7 . C a n a d i a n C o u n c i l on S o c i a l D e v e l o p m e n t . "A R e v i e w o f C a n a d i a n S o c i a l H o u s i n g P o l i c y " , O t t a w a , 1 9 7 7 . C l a r k e , L o u i s e . " I m p a c t o f t h e P r o p o s e d M a c K e n z i e V a l l e y P i p e l i n e on N a t i v e H o u s i n g " , C o m m i s s i o n e d by C . O . P . E . ( C o m m i t t e e o f O r i g i n a l P e o p l e s E n t i t l e m e n t ) , I n u v i k , 1 9 7 6 . D e m e u l e , G . N . R e p o r t - A r c t i c D i s t r i c t H o u s i n g E d u c a t i o n C o n f e r e n c e , I g l o o l i k , A p r i l 1 9 6 7 . r D i c k e n s , H . B . a n d P l a t t s , R . E . " H o u s i n g i n N o r t h e r n C a n a d a - Some R e c e n t D e v e l o p m e n t s " . N a t i o n a l R e s e a r c h C o u n c i l o f C a n a d a , O c t o b e r , 1 9 6 0 ; R e p r i n t e d f r o m t h e P o l a r R e c o r d , V o l . 1 0 , number 6 6 , S e p t e m b e r 1 9 6 0 . F e e n e y , M a r g a r e t M a r y . " C u l t u r a l C o n f l i c t i n D e c i s i o n M a k i n g i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s " , M a s t e r o f A r t s T h e s i s , U n i v e r s i t y o f B r i t i s h C o l u m b i a , O c t o b e r , 1 9 7 7 . F i e l d s , G l e n n and S i g u r d s o n , G l e n n . N o r t h e r n C o - o p e r a t i v e s a s a  S t r a t e g y f o r C o m m u n i t y C h a n g e : The C a s e o f F o r t R e s o l u t i o n . C e n t e r f o r S e t t l e m e n t S t u d i e s , U n i v e r s i t y o f M a n i t o b a , W i n n i p e g , May 1 9 7 2 . G l o v e r , M i c h a e l . " R e n e w a b l e E n e r g y i n Remote C o m m u n i t i e s : The S t a t e o f t h e A r t B a c k g r o u n d P a p e r " , f o r C e n t r a l M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n , O t t a w a , J u l y 1 9 7 7 . G o l d e r , M. " H o u s i n g i n L a b r a d o r N o r t h C o a s t C o m m u n i t i e s " . I n u i t N o n -P r o f i t H o u s i n g C o r p o r a t i o n , M a r c h 2 0 , 1 9 7 9 . G o r d o n , A l e x G. " H o u s i n g and t h e S o c i a l E n v i r o n m e n t : N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s a n d G r e e n l a n d - A C o m p a r i s o n " . S p e c i a l P r o j e c t s , G o v e r n m e n t o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , Y e l l o w k n i f e , J u l y ; 1 9 7 1 . H a i r e , C h r i s t o p h e r P . " I n Want o f a P o l i c y - a S u r v e y o f t h e N e e d s o f N o n - P r o f i t H o u s i n g C o m p a n i e s and C o o p e r a t i v e H o u s i n g S o c i e t i e s " , f o r C a n a d i a n C o u n c i l on S o c i a l D e v e l o p m e n t , O t t a w a , J a n u a r y , 1 9 7 5 . H e i n k e , G.W. " N o r t h o f 60 - R e p o r t on M u n i c i p a l S e r v i c e s i n C o m m u n i t i e s o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s " , f o r D e p t . o f I n d i a n a n d N o r t h e r n A f f a i r s , O t t a w a , 1 9 7 4 . H o u s i n g a n d P e o p l e . V o l 7 , n u m b e r 3 , F a l l , 1 9 7 6 . H u g h e s , James W. ( e d ) . M e t h o d s o f H o u s i n g A n a l y s i s . R u t g e r s - The S t a t e U n i v e r s i t y o f New J e r s e y , 1 9 7 7 . I m p a c t R e s e a r c h . " C o n s u m e r P r o b l e m s P e c u l i a r t o N o r t h e r n N a t i v e a n d I s o l a t e d C a n a d i a n s " . P r e p a r e d f o r C o n s u m e r A f f a i r s B u r e a u -C o n s u m e r a n d C o r p o r a t e A f f a i r s , O t t a w a , 1 9 7 7 . I n d i a n B r o t h e r h o o d o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s . " S t a t e m e n t o f t h e NWT C o u n c i l T a s k F o r c e o n H o u s i n g " , Y e l l o w k n i f e , A p r i l 5 , 1 9 7 3 . I n u i t N o n - P r o f i t H o u s i n g C o r p o r a t i o n . " I n t r o d u c t i o n t o H o u s i n g C o n d i -t i o n s i n C a n a d a ' s A r c t i c " , O t t a w a , A p r i l 1 9 7 9 . . H o u s i n g P r o p o s a l ' , O t t a w a , J a n u a r y 2 1 , 1 9 7 7 . 129 I n u i t T a p i r i s a t o f C a n a d a . "An A r c t i c H o u s i n g P r o p o s a l : An E x a m i n a -t i o n o f t h e P r o b l e m s a n d an A p p r o a c h t o a S o l u t i o n " , O t t a w a , D e c e m b e r , 1 9 7 7 . I n u i t T o d a y , V o l . 5 , number 1 0 ; V o l 6 , number 5 . J e n n e s s , D i a m o n d . P e o p l e o f t h e T w i l i g h t , M a c M i l l a n C o . , New Y o r k , 1 9 2 8 . J o h n s t o n , G . H . " C o n s t r u c t i o n D e v e l o p m e n t s i n t h e S o v i e t U n i o n " , N a t i o n a l R e s e a r c h C o u n c i l o f C a n a d a , O t t a w a , S e p t e m b e r , 1 9 7 6 . K o e r t e , A r n o l d . " T o w a r d t h e D e s i g n o f S h e l t e r Forms i n t h e N o r t h " , C e n t e r o f S e t t l e m e n t S t u d i e s , U n i v e r s i t y o f M a n i t o b a , W i n n i p e g , M a y , 1 9 7 4 . K u o , C h u n - Y a n a n d M a t h u r i n , D . C . E m e r s o n . " I n c o m e s o f N o r t h e r n e r s i n t h e Y u k o n T e r r i t o r y a n d t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , 1 9 7 0 " , D e p t . o f I n d i a n and N o r t h e r n A f f a i r s , O t t a w a , A p r i l , 1 9 7 5 . L a n s d o w n , A . M . , W a t t s , G . , and S p a r l i n g , A . B . " H o u s i n g f o r t h e N o r t h -The S t a c k - w a l l S y s t e m " , N o r t h e r n H o u s i n g C o m m i t t e e , U n i v e r s i t y o f M a n i t o b a , W i n n i p e g , May 1 9 7 5 . L e g g e t , R . F . a n d D i c k e n s , H . B . " B u i l d i n g i n N o r t h e r n C a n a d a " , T e c h n i c a l P a p e r n o . 62 o f t h e D i v i s i o n o f B u i l d i n g R e s e a r c h , N a t i o n a l R e s e a r c h C o u n c i l , O t t a w a , M a r c h , 1 9 5 9 . M a r k e t I n f o r m a t i o n S e r v i c e s L t d . Food C o s t s i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s  W i n t e r 1 9 7 5 - 7 6 . E d m o n t o n , 1 9 7 6 -N i m p u n o , K r i s n o . "To B u i l d i n N o r t h e r n M a n i t o b a - A R e p o r t t o t h e G o v e r n m e n t o f M a n i t o b a " , W i n n i p e g , J a n u a r y , 1 9 7 6 . N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s , C h i e f M e d i c a l a n d H e a l t h O f f i c e r . " R e p o r t on H e a l t h C o n d i t i o n s i n t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s 1 9 7 8 " , Y e l l o w k n i f e , 1 9 7 8 . N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s C o u n c i l T a s k F o r c e on H o u s i n g . " P r o g r e s s R e p o r t s " . J u n e 11/1973 J u n e 2 1 / 1 9 7 3 , Y e l l o w k n i f e , J u n e , 1 9 7 3 . N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s I n d i a n B r o t h e r h o o d . " S t a t e m e n t On: R e p o r t o f t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s C o u n c i l T a s k F o r c e on H o u s i n g " , Y e l l o w k n i f e , A p r i l , 1 9 7 3 . N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s C o u n c i l T a s k F o r c e on H o u s i n g . " R e p o r t " Y e l l o w k n i f e , J u n e 1 9 7 2 . N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s D e p a r t m e n t o f I n f o r m a t i o n . " A n n u a l R e p o r t " Y e l l o w k n i f e , 1 9 7 9 . 130 N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s H o u s i n g C o r p o r a t i o n . "An I n t e g r a l H o u s i n g P o l i c y f o r t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s " , Y e l l o w k n i f e , A u g u s t , 1 9 7 6 . . "A B r i e f on t h e I m p a c t o f t h e M a c K e n z i e V a l l e y P i p e l i n e on H o u s i n g i n t h e M a c K e n z i e V a l l e y a n d G r e a t S l a v e R e g i o n " , s u b m i t t e d t o M r . J u s t i c e Thomas B e r g e r , C o m m i s s i o n e r o f t h e P i p e l i n e I n q u i r y , Y e l l o w k n i f e , A u g u s t , 1 9 7 6 . . " W e s t e r n A r c t i c and M a c K e n z i e H o u s i n g C o n f e r e n c e " , Hay R i v e r , D e c e m b e r , 1 9 7 8 . ._. " I m p l e m e n t a t i o n S c h e d u l e " , Y e l l o w k n i f e , J u n e 1 1 , 1 9 7 3 . N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s S t a t i s t i c s S e c t i o n . " P o p u l a t i o n " , Y e l l o w k n i f e , D e c e m b e r , 1 9 7 8 . . " P o p u l a t i o n E s t i m a t e s S t a t i s t i c a l C r o s s T a b u l a t i o n s " , Y e l l o w k n i f e , D e c e m b e r 3 1 , 1 9 7 8 . . " P o p u l a t i o n E s t i m a t e s M e t h o d o l o g i c a l R e p o r t " , Y e l l o w k n i f e , D e c e m b e r 3 1 , 1 9 7 8 . N u n a t s i a q News. Number 3 2 , S e p t e m b e r 1 5 , 1 9 7 7 . O r y s i u k a n d A s s o c i a t e s L t d . "A R e p o r t on t h e N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s H o u s i n g C o r p o r a t i o n P r o g r a m P o l i c y " , Y e l l o w k n i f e , J a n u a r y 1 9 7 4 . P i n e , M i c h a e l a n d G l o v e r , M i c h a e l . " P r o v i s i o n o f A p p r o p r i a t e H o u s i n g f o r R u r a l a n d Remote C l i e n t s . A R e v i e w o f t h e S t a n d a r d s " , R e p o r t f o r C e n t r a l M o r t g a g e and H o u s i n g C o r p o r a t i o n , O t t a w a , O c t o b e r , 1 9 7 8 . P l a t t s , R . E . " I n s u l a t i o n i n N o r t h e r n B u i l d i n g " . T e c h n i c a l P a p e r number 75 o f D i v i s i o n o f B u i l d i n g R e s e a r c h , N a t i o n a l R e s e a r c h C o u n c i l , O t t a w a , A u g u s t 1 9 5 9 ; a l s o " P r e f a b r i c a t i o n i n N o r t h e r n H o u s i n g " , T e c h n i c a l P a p e r number 110 o f D i v i s i o n o f B u i l d i n g R e s e a r c h , N a t i o n a l R e s e a r c h C o u n c i l , O t t a w a , N o v e m b e r , 1 9 6 0 . Q u i r o u e t t e , R . L . " E n e r g y C o n s e r v a t i o n a n d B u i l d i n g D e s i g n " , D i v i s i o n o f B u i l d i n g R e s e a r c h , N a t i o n a l R e s e a r c h C o u n c i l , O t t a w a , M a y , 1 9 7 6 . R i c e , E . B . " B u i l d i n g i n t h e N o r t h " , G e o p h y s i c a l I n s t i t u t e o f U n i v e r s i t y o f A l a s k a , F a i r b a n k s , D e c e m b e r , 1 9 7 5 . S a f d i e , . M o s h e . " G e n e r a l D e v e l o p m e n t P l a n - F r o b i s h e r B a y , NWT", F r o b i s h e r B a y , J u l y , 1 9 7 7 . S t r e i c h , P a t r i c i a . " R u r a l a n d Remote H o u s i n g i n S a s k a t c h e w a n " f o r S h e l t e r a n d I n c o m e s T a s k F o r c e , CMHC, A u g u s t 1 9 7 6 . 131 T e m p o , G . E . " U n i t e d S t a t e s H o u s i n g N e e d s , 1 9 6 8 - 1 9 7 8 " , The P r e s i d e n t ' s C o m m i t t e e on U r b a n H o u s i n g , The R e p o r t o f t h e P r e s i d e n t ' s  C o m m i t t e e on U r b a n H o u s i n g , T e c h n i c a l S t u d i e s , V o l u m e 1 , W a s h i n g t o n D . C . , U . S . G o v e r n m e n t P r i n t i n g O f f i c e , 1 9 6 7 . T h o m a s , D . K . a n d T h o m p s o n , C . T . " E s k i m o H o u s i n g as P l a n n e d C u l t u r e C h a n g e " , f o r D e p a r t m e n t o f I n d i a n a n d N o r t h e r n A f f a i r s , O t t a w a , 1 9 7 2 . T h o m p s o n , C . T . " P a t t e r n s o f H o u s e k e e p i n g i n Two E s k i m o S e t t l e m e n t s " , f o r I n d i a n a n d N o r t h e r n A f f a i r s , O t t a w a , 1 9 6 9 . T u r n e r , J o h n , F . C . , a n d F i c h t e r , R o b e r t , e d s . , F r e e d o m t o B u i l d , C o l l i e r M a c M i l l a n , N e w . Y o r k , 1972 . T u r n e r , J o h n F . C . H o u s i n g by P e o p l e , W h i t s t a b l e L i t h o L t d . , K e n t , E n g l a n d , 1 9 7 6 . U n i v e r s i t y o f M a n i t o b a , C e n t e r f o r S e t t l e m e n t S t u d i e s . " F o u r t h A n n u a l R e p o r t 1 9 7 1 " , W i n n i p e g , May 1 9 7 1 . . " F i f t h A n n u a l R e p o r t 1 9 7 2 " , W i n n i p e g , S e p t e m b e r 1 9 7 2 . U . S . D e p a r t m e n t o f H e a l t h , E d u c a t i o n and W e l f a r e . " S t u d i e s on H o u s i n g f o r A l a s k a N a t i v e s " , ( f r o m l i b r a r y a t D e p a r t m e n t o f I n d i a n a n d N o r t h e r n A f f a i r s number H D 7 2 9 1 - U 5 8-C . 2 ) , W a s h i n g t o n , 1 9 6 5 -V a l l e , F . G . K a b l o o n a a n d E s k i m o i n t h e C e n t r a l A r c t i c , R e s e a r c h C e n t r e f o r A n t h r o p o l o g y , S t . P a u l U n i v e r s i t y , O t t a w a , 1 9 6 7 . Van G i n k e l A s s o c i a t e s . " B u i l d i n g i n t h e N o r t h R e s p o n d i n g t o t h e E n v i r o n m e n t " , f o r C a n a d i a n A r c t i c Gas S t u d y L t d . , G u l f O i l L t d . , I m p e r i a l O i l L t d . , and S h e l l O i l L t d . M a r c h , 1 9 7 6 . 2 V o l s . ) APPENDIX A P h o t o g r a p h s o f A r c t i c D w e l l i n g s o f t h e P a s t f r o m E s k i m o M o r t a l i t y a n d H o u s i n g a r e p o r t p r e p a r e d by The D e p a r t m e n t o f N a t i o n a l H e a l t h a n d W e l f a r e , 1960 T H E E S K I M O S ' S T R U G G L E F O R B E T T E R H O U S I N G (See M a p , inside of Hack Cover) Several hundred years ago, Eastern Arctic Eskimos lived in houses of stone and whalebone. Two members of the Eastern Arctic Patrol, 1955, approaching an old camp site near Arctic Bay. Close-up of one of these old stone and whalebone houses, Arctic Bay, 1955. Close-up of the interior of one of these early Eskimo stone houses. This structure, of driftwood and earth, was observed at the Alaskan Eskimo village of Eek, in the Kuskokwim River delta area. Similar structures v/ere used in the Mackenzie River delta area. 136. A crude caribou skin shelter for an old Eskimo woman, Eskimo Point, August, 1956. To make matters worse, this poor woman is blind. Building a snow house—another view of the wall. Building a snow house—all thai remains is the chinking of the cracks between the snow blocks with snow. Total building time 2 hours 15 minutes—temperature 20° below zero. Bathurst Inlet, April, 1956. Building a snow house—close-up of one of the snow blocks to show how it is shaped to stay in place while the wall is rising. Interior of snow house, Holman Island. Note how the wall opposite the seal-oil lamp has melted a little and "run". 142. Tent banked with snow blocks, Bathurst Inlet, April, 1956. 143 Tent banked with snow blocks, Bathursl Inlet, April, 1956. Tent banked with snow blocks, Coppermine, April, 1958. Tenf faonfeed w/fh snow blocks and provided with ice block porch, Coppermine, April, 1958. Tent heavily banked with snow, Coppermine, April, 1958. 146. Eskimo lent village al Frobisher Bay, Sepiember, 1955. Another tent at Resolute, not quite as good as those shown in Nos. 42 and 43. An infant would not get much shelter here. A rather small tent at Arctic Bay, August, 1955. At the end of the summer, with the first snow fall, tents such as this one at Craig Harbour, September, 1955, become hard to heat and are unsuitable for small infants. Another rather miserable tent at Craig Harbour, September, 1955. 150 Eskimo couple with child sitting on boards covered with skins that form the sleeping "platform" in their tent. An infant could easily get chilled at night sleeping so close to the ground in a tent, even in the summer. Eastern Arctic, Summer, 1955. Interior of a tent at Sugluk, Northern Quebec, to show oil drum stove in which dried grass and bushes are burned. Note also the pebble floor; probably quite satisfactory from a health standpoint if kept freshly raked and free from debris. Summer, 1955. Western Arctic, April, 1956. Camp beds such as this will get the children off the ground, but are bulky to carry. The interior of this tent at Sugluk, P.O., shows a better bed and a tidier arrangement. Note the squint in the boy's right eye. Of some 4,100 Eskimos examined in 1955, 9 % showed some obvious defect of the eyes. It would cost about $2,000 in transportation and hospitalization to correct this boy's squint. 1 5 2 . I r July, 1 9 5 5 . W h y two clocks? N o t e the s f o n e s e a l o i l " / a m p " a n d • • r . 1 „ f fhoiV n e w G o v e r n m e n t ,he.Y f r i e n d Pud/at s t a n d m front o f fheir House provided for Eskimo helper, Hudson's Bay Company, Arctic Bay, August, 1955. Interior of house shown in No. 74. Its internal measurements were 25' X 14' or 350 square feet. It provided good shelter and was fairly easy to heat during the winter. It was kept clean and tidy. An Eskimo infant born to a family living in such circumstances would have a good chance of survival. The shack is warmer but dirtier than the tent. For the Eskimo infant the choice is probably gastro-enteritis in the shack or pneumonia in the tent. A small shack buili from old packing cases, Eskimo Point, August, 1956. This was not insulated in any way and would be colder than a snow house in winter. 158. Eskimo mother and baby standing in front of crude shack at Igloolik, April, 1958. The baby has nothing on below the waist yet the temperature is 10° below zero. Does this mother appreciate the effect of this temperature on the baby? Eskimo shack built from scrap lumber, Pond Inlet, April, 1958. Close-up of one of the Eskimo shacks at Clyde River, April, 7958. A frame house made from scrap lumber at Resolute, put together by Eskimos under R.C.M.P. supervision. T h e styrofoam igloo, such as the o n e built at Cape Dorset, provides low cost efficient accommodation, with the reservation that durability is unknown. 1 6 3 . Interior of experimental styrofoam igloo, Cape Dorset. Mr. J. A. Houston and Eskimo Eenookee. The prototype quonset style styrofoam house at Frobisher Bay provided warm accommodation. The owner stated he would like to live in a standard wooden frame house in summer, but in the styrofoam house in winter. 1 6 4 . Experimental double-walled tent, built by Cpl. J. E. Decker, R.C.M.P., Port Harrison, P.Q., for Eskimos. Experimental double-walled "igloo"-type tent, built for Eskimos by Cpl. J. E. Decker, R.C.M.P., Port Harrison, P.Q. Part of the new townsite of Frobisher Bay, showing typical frame dwellings for employed Eskimos—the so-called "512" houses (area 512 sq. ft.). L Interior of prototype "rigid frame house" showing framing and insulation. (See page 69.) Rigid frame construction embodies the principle of the arch to the greatest degree possible using straight structural members. Eskimos framing up their rigid frame unit in the Arctic. R. C. Mission stone house and chapel, Cambridge Bay, April, 1958. Built by Father Lemer with the help of an Eskimo boy, this house is described in Appendix C. Close-up of window and stone wall, R. C. Mission, Cambridge Bay. Clay and sand were used as mortar, the wall was then "pointed" with a mixture of clay and seal oil, and the wall painted over with seal oil. This is repeated annually. 170. S O M E E X T R A C T S F R O M R E C E N T M E M O R A N D A , R E P O R T S A N D L E T T E R S M E N T I O N I N G E S K I M O H O U S I N G 1. Extract Concerning, Housing in Greenland from a Letter to Dr. II. T. Ewart, Mountain Sanatorium, Hamilton, Ontario, from Mr. B. G. Sivertz, Director, Northern Administration and Lands Branch, dated 23 November, 1956. " B a c k i n g u p the m e d i c a l p r o g r a m , t h e y a r e a p p r o a c h i n g the t u b e r c u l o s i s p r o b l e m f r o m t h e w e l f a r e s i d e as w e l l . T h e y s e e m to r e g a r d p o o r h o u s i n g as o n e o f the c h i e f f a c t o r s i n the h i g h i n c i d e n c e o f t u b e r c u l o s i s . " H o u s i n g a m o n g the p r i m i t i v e G r e e n l a n d c r s w a s i n tents i n s u m m e r , a n d i n s t o n e a n d s o d h o u s e s i n w i n t e r . T h e D a n e s a r e c o n v i n c e d that t h e i r h o u s e s h a v e b e e n r e s p o n s i b l e f o r m u c h o f the s p r e a d o f t u b e r c u l o s i s . T h e y a r e i n the m i d d l e o f the t a s k o f p r o v i d i n g e v e r y f a m i l y i n G r e e n l a n d w i t h a f r a m e h o u s e , s m a l l o r l a r g e i n a c c o r d a n c e w i t h i n c o m e . T h e G o v e r n m e n t a d v a n c e s the m o n e y at 4 % a n d a m o r t i z e s o v e r 33 y e a r s , b e c a u s e t h e s e p e o p l e a r e n o t v e r y w e l l off as r e g a r d s m o n e y . T h o s e w h o a r e c l a s s i f i e d as i n d i g e n t s a r e g i v e n h o u s i n g at p u b l i c e x p e n s e . " | 4fe 9fc 3fc ifc 3fc 2 . Memorandum by Mr. J. W. Grainge to Mr. J. R. Menzies, Chief, Public Health Engineering Division, Department of National Health and Welfare—25 January, 1957. " T h e E s k i m o s i n this a r e a ( T u k t o y a k t u k ) w e r e g e n e r a l l y d e s t i t u t e p r i o r to t h e D E W L i n e c o n s t r u c t i o n . H o w e v e r , e m p l o y m e n t o f s e v e r a l o f the m e n h a s r e s u l t e d i n a c o n s i d e r a b l e i m p r o v e m e n t i n t h e s t a n d a r d s o f l i v i n g o f the w h o l e c o m m u n i t y i n s p i t e o f , t h e i r n a t u r a l i m p r o v i d e n c e . T h e w o r k e r s a r e p a i d the s a m e w a g e s as w h i t e s d o i n g e q u i v a l e n t w o r k . M o s t o f t h e n i a r e l a b o r e r s b u t s o m e a r e o p e r a t i n g t r u c k s o r d o i n g m e c h a n i c a l w o r k . " T h e y l i v e i n t e n t s o r p o o r l y c o n s t r u c t e d s h a c k s m a d e o f d r i f t w o o d o r s c r a p l u m b e r . G e n e r a l l y t h e y h a v e t a k e n l e s s a d v a n t a g e o f p a c k i n g c a s e s a n d w a s t e m a t e r i a l d i s c a r d e d b y the D E W L i n e c o n s t r u c t i o n t h a n h a v e n a t i v e s l i v i n g n e a r o t h e r s i tes . I n w i n t e r , t h e c o l d a n d d r a f t s a r e r e d u c e d b y b a n k i n g s n o w a r o u n d t h e s h a c k s o r tents. " T h e c r o w d e d l i v i n g c o n d i t i o n s i n t h e s e s h a c k s a r e w o r s e t h a n a r e f o u n d i n t e n e m e n t d i s t r i c t s i n c i t i e s . H o w e v e r , t h e y a p p e a r e d to p r e f e r s m a l l b u i l d i n g s b e c a u s e o f r e d u c e d f u e l b i l l s , a n d w i t h t h e e x p e c t e d e l i m i n a t i o n o f t u b e r c u l o s i s i n t h e f o r e s e e a b l e f u t u r e , o v e r c r o w d i n g is n o t a s e r i o u s h e a l t h p r o b l e m . " S a n i t a t i o n is u n k n o w n to a n y b u t a n e g l i g i b l e f e w o f the n a t i v e s . T h e y d o n o t w a s h a n d , p a r t l y i n c o n s e q u e n c e , s k i n d i s e a s e s s u c h as i m p e t a g o a n d r i n g w o r m s p r e a d q u i c k l y a m o n g t h e m . T h e y t h r o w f o o d s c r a p s , f i s h b o n e s , b l o o d , etc. o n t h e i r s h a c k f l o o r s o r o n the g r o u n d i n t h e i r tents a n d d e p o s i t e x c r e t a a n d o t h e r s e w a g e c l o s e to t h e i r b u i l d i n g s . " » * * #. *. * •171. 3. R.C.M.P. Annual Report—-Grise Fjord, Ellesmere Island—1958. " A l l the n a t i v e s , w i t h the e x c e p t i o n o f the P o n d I n l e t f a m i l y , h a v e i m p r o v e d t h e i r a b o d e s o v e r the p a s t y e a r . T h e P o n d I n l e t f a m i l y h a s a p e r m a n e n t w i n t e r d w e l l i n g a n d t h i s h a s b e e n u n c h a n g e d f o r the p a s t 2 y e a r s . H o w e v e r the P o r t H a r r i s o n f a m i l i e s , u t i l i z i n g o l d m a t e r i a l g i v e n to t h e m b y the l o c a l R . C . M . P . , h a v e e n l a r g e d t h e i r h o u s e s i n f l o o r s p a c e a n d h e i g h t . T h e y a r e m u c h r o o m i e r a n d , to d a t e , h a v e b e e n f o u n d w a r m e r a n d c l e a n e r t h a n i n the p a s t . T h e n a t i v e s a r e l o o k i n g f o r w a r d to the o p p o r t u n i t y o f p u r c h a s i n g m a t e r i a l s to c o n s t r u c t n e w , g o o d a n d p e r m a n e n t d w e l l i n g s . A n e w si te f o r the c a m p w a s c h o s e n last s p r i n g , a n d a l l t h e P o r t H a r r i s o n n a t i v e s d i s m a n t l e d t h e i r h o u s e s a n d m o v e d . T h i s n e w site is 2 m i l e s w e s t o f t h e o l d o n e a n d is s i t u a t e d o n a flat s h e l f o f l a n d . It w a s c h o s e n b e c a u s e o f the d r y g r o u n d o n w h i c h t o b u i l d t h e i r h o u s e s , a l s o b e c a u s e o f its a c c e s s i b i l i t y to s e v e r a l s m a l l r i v e r s w h e r e the d o g s c a n b e k e p t d u r i n g t h e s u m m e r m o n t h s . T h e s e a b o d e s a r e n o w p e r m a n e n t w i n t e r q u a r t e r s , w i t h the n a t i v e s m o v i n g i n t o tents d u r i n g the s u m m e r m o n t h s . M o s t n a t i v e s h a v e suff icient m a t e r i a l o n h a n d to m a k e n e w tents f o r t h i s c o m i n g s u m m e r . " 4. R.C.M.P. Report—Eskimo Point—19 March, 1957. " I t is e s t i m a t e d that 40 p e r c e n t o f the c a s e s o f m e a s l e s w e r e f o l l o w e d o r a c c o m p a n i e d b y a s s o c i a t e d s i c k n e s s w h i c h w i l l m o s t l y b e p n e u m o n i a a n d i n f l u e n z a . T h i s , the w r i t e r b e l i e v e s , w a s c a u s e d b y p e o p l e b e c o m i n g d a m p a n d c h i l l e d t h r o u g h l i v i n g i n s n o w h o u s e s w h i l e s i c k w i t h m e a s l e s . " 3* & $ $ $ $ 5. R.C.M.P. Report—Port Harrison, P.Q.—8 May, 1957. " N o v i s i b l e c h a n g e s h a v e t a k e n p l a c e i n the n a t i v e h a b i t a t i o n s . T h e y s t i l l r e l y o n the s n o w h o u s e f o r t h e i r w i n t e r d w e l l i n g s a n d c a n v a s tents ( d u c k ) d u r i n g t h e s p r i n g , s u m m e r a n d f a l l . T h i s f o r m o f h a b i t a t i o n is b y n o m e a n s a c o n t r i b u t o r y f a c t o r t o w a r d s p r o m o t i n g g o o d h e a l t h . A n e x p e r i m e n t h a s b e e n t r i e d d u r i n g the p a s t w i n t e r , b y t h e D e t a c h m e n t , o n b e t t e r n a t i v e h a b i t a t i o n s . T h i s c o n s i s t e d o f t h r e e d o u b l e d u c k tents b u i l t o v e r a s k e l e t o n f r a m e w o r k o f w o o d a n d i n s u l a t i o n p l a c e d b e t w e e n the t w o l a y e r s o f d u c k . T w o o f t h e s e a r e r e c t a n g u l a r a n d o n e typif ies a r e g u l a r i g l o o ( d o m e - s h a p e d ) . T h e s e a r e p r o v i n g v e r y s a t i s f a c t o r y a n d it i s f e l t that i f m a t e r i a l s f o r the f r a m e w o r k c o u l d b e o b t a i n e d l o c a l l y , i n f u t u r e s e v e r a l n a t i v e f a m i l i e s w i l l a d o p t this t y p e o f y e a r - r o u n d d w e l l i n g . W i t h p r o p e r m a t e r i a l s , a r e c t a n g u l a r d w e l l i n g o f t h i s t y p e , 18' l o n g b y 14' w i d e b y 7' h i g h at the r i d g e - p o l e , w o u l d c o s t l e s s t h a n $200.00. T h e s e c a n b e h e a t e d s i m p l y b y s e a l o i l l a m p s o r b r u s h s t o v e s . U s i n g t h i s t y p e o f c o m f o r t a b l e d w e l l i n g , the n a t i v e s t a n d a r d o f l i v i n g is r a i s e d , t h e n , w i t h s u i t a b l e t e a c h i n g o n b e t t e r l i v i n g , t h i s w o u l d i n t u r n g r e a t l y b o o s t the g e n e r a l h e a l t h p r o b l e m . " i)S 6. R.C.M.P. Annual Report—Spence Bay Detachment—30 June, 1957. " M o s t o f t h e l o c a l ( S p e n c e B a y S e t t l e m e n t ) p e r m a n e n t E s k i m o s h a v e t a k e n a d v a n t a g e o f the d i s c a r d e d s c r a p w o o d o n t h e D E W L i n e , a n d h a v e e r e c t e d f a i r l y s u b s t a n t i a l w o o d f r a m e b u i l d i n g s , w h i c h t h e y i n h a b i t i n the w i n t e r m o n t h s . " T h e g r e a t e r p e r c e n t a g e o f this c a m p ( S i m p s o n s S t r a i t s ) l i v e i n s c r a p w o o d f r a m e h o u s e s w h i c h a r e k e p t i n f a i r l y c l e a n c o n d i t i o n . H e a l t h c o n d i t i o n s w e r e g o o d , c o n s i d e r i n g t h e m a n y i n f e c t i o n s that the n a t i v e e m p l o y e d o n the D E W L i n e c o u l d h a v e b e e n i n c o n t a c t w i t h . " * # * * •* *• 7. Memorandum from Mr. II. Brian Dickens to Mr. R. F. Leggett, Division of Building Research, National Research Council—11 December, 1957. " T h e u s e o f v a p o r h a r r i e r s o n s t o n e w a l l s b e c o m e s i m p o r t a n t o n l y w h e n the w a l l is i n s u l a t e d . I f u n i n s u l a t e d , a v a p o r b a r r i e r is n o t n e c e s s a r y . It s h o u l d b e n o t e d , h o w e v e r , t h a t a c e m e n t o r p l a s t e r c o a t i n g o v e r s t o n e w a l l s d o e s n o t i n i t s e l f p r o v i d e a v a p o r b a r r i e r , b u t s e r v e s p r i m a r i l y as a b a s e o n w h i c h to a p p l y a l u m i n u m , o i l o r r u b b e r b a s e p a i n t s w h i c h c a n g i v e s o m e v a p o r p r o t e c t i o n . " . . . W e h a v e o b t a i n e d s a m p l e s o f c a r i b o u m o s s t h r o u g h the D e p a r t m e n t o f N o r t h e r n A f f a i r s a n d N a t i o n a l R e s o u r c e s i n tests to d e t e r m i n e the t h e r m a l p r o p e r t i e s o f this m a t e r i a l n o w i n p r o g r e s s b y the B u i l d i n g S e r v i c e s S e c t i o n of this D i v i s i o n . It is t r u e that m a n y o f t h e c o m m o n l y u s e d i n s u l a t i n g m a t e r i a l s a r e r e d u c e d i n i n s u l a t i n g v a l u e o n b e c o m i n g w e t , b u t d i f f e r e n c e s d o e x i s t b e t w e e e n i n s u l a t i n g m a t e r i a l s i n r e s p e c t to t h e i r a b i l i t y , f irst, to r e s i s t w e t t i n g a n d , s e c o n d , to d r y o u t a f t e r b e i n g w e t . " I n r e s p e c t to the u s e o f P a n - a b o d e b u i l d i n g s i n the N o r t h , w e h a v e b e e n f o l l o w i n g t h e p e r f o r m a n c e o f t h e s e at C h u r c h i l l w i t h s o m e i n t e r e s t , b u t u n t i l w e h a v e m o r e a c c u r a t e k n o w l e d g e o f N o r t h e r n c o n s t r u c t i o n c o s t s , a n d o f the o v e r a l l p e r f o r m a n c e o f these b u i l d i n g s , it is n o t p o s s i b l e to p r e d i c t w i t h a n y d e g r e e o f c e r t a i n t y the e c o n o m i c s o f s u c h c o n s t r u c t i o n i n C a n a d a ' s N o r t h . " W e h a v e s o m e r e s e r v a t i o n s o n the u s e o f s t o n e f o r N o r t h e r n h o u s e s , p r i m a r i l y b e c a u s e i ts h i g h c o n d u c t i v i t y a n d r e s u l t i n g p o o r i n s u l a t i o n v a l u e t e n d to i n c r e a s e t h e c o s t of h e a t i n g , to p r o d u c e s e r i o u s c o n d e n s a t i o n d i f f i c u l t i e s a n d g e n e r a l l y to m a k e the b u i l d i n g dif f icult to m a i n t a i n i n a c o m f o r t a b l e l i v i n g c o n d i t i o n . T h e o n l y a d v a n t a g e o f u s i n g s t o n e i n the N o r t h a p p e a r s to b e its a v a i l a b i l i t y i n s o m e N o r t h e r n a r e a s . W e q u e s t i o n w h e t h e r this a d v a n t a g e s h o u l d b e a l l o w e d to o u t w e i g h the o b v i o u s d i f f i c u l t i e s i n the u s e o f this m a t e r i a l . " 8. R.C.M.P. Report—Aklavik District—-31 December, 1957. " T h e E s k i m o s i n the A k l a v i k A r e a , b o t h i n the s e t t l e m e n t a n d the M a c k e n z i e R i v e r d e l t a , r e s i d e i n l o g c a b i n s a n d tents f r a m e d w i t h w o o d a n d w i t h b o a r d f l o o r s . T h e s e p l a c e s s e e m v e r y c o m f o r t a b l e a n d a r e k e p t as c l e a n as p o s s i b l e . T h e E s k i m o s s h o u l d b e g i v e n e v e r y c r e d i t f o r k e e p i n g as c h e e r f u l as t h e y d o w i t h w a s h i n g , g a r b a g e d i s p o s a l a n d s e w a g e d i s p o s a l b e i n g as it is i n N o r t h e r n s e t t l e m e n t s . It is i n d e e d a p r o b l e m . " T h e E s k i m o d w e l l i n g s a r e h e a t e d b y w o o d b u r n i n g s t o v e s . G a s o l i n e b u r n i n g l a m p s a n d o i l b u r n i n g l a m p s a r e u s e d f o r l ight . C a n d l e s a r e u s e d to s o m e e x t e n t b u t m o s t l y f o r e c o n o m y ' s s a k e . E l e c t r i c l ights a r e i n s o m e o f the E s k i m o s ' h o u s e s i n the s e t t l e m e n t o f A k l a v i k . " * * * * * * 9. R.C.M.P. Report—Cape Parry Detachment—31 December, 1957. " T h e h o m e s o c c u p i e d b y these E s k i m o s a r e v e r y p o o r . A l a r g e n u m b e r o f the p e o p l e l i v e i n h o u s e s m a d e o f s c r a p m a t e r i a l f r o m t h e D E W L i n e sites n e a r b y . T h e y a r e p a t c h e d w i t h b o x b o a r d a n d c a r d b o a r d a n d b a n k e d w i t h s n o w i n w i n t e r . T h e s e h o m e s a r e c o l d a n d d i r t y a n d g e n e r a l l y u n h e a l t h y . A t L e t t y H a r b o u r , t h e h o m e s a r e m a d e o f d r i f t l o g s a n d c a n v a s . T h e s e a l s o a r e b a n k e d w i t h s n o w a n d , l i k e the p r e v i o u s h o m e s , a r e c o l d a n d d i r t y . T h e c o n d i t i o n s a r e u n f a v o r a b l e b u t , d u e to t h e f i n a n c i a l state a n d n o m a d i c n a t u r e o f these p e o p l e , b e t t e r b u i l d i n g s a r e i m p o s s i b l e . C l e a n l i n e s s is m a d e dif f icult d u e to the s i z e o f the h o u s e s a n d the n u m b e r o f p e r s o n s l i v i n g i n e a c h , p l u s the l a c k o f c l e a n i n g f a c i l i t i e s a n d t y p e o f s t r u c t u r e . C o o k i n g u t e n s i l s a n d o t h e r k i t c h e n w a r e a r e n e c e s s a r i l y at a m i n i m u m i n t h e s e h o m e s b u t a r e a d e q u a t e f o r the n e e d s o f the p e o p l e . F a c t o r y m a d e f u r n i t u r e is a l m o s t n e g l i g i b l e i n m o s t h o m e s . C o o k i n g f a c i l i t i e s a r e a d e q u a t e b u t , d u e to the s t r u c t u r e o f the h o m e s , h e a t i n g is diff icult , the t e m p e r a t u r e r i s i n g a n d f a l l i n g q u i c k l y as the s t o v e s a r e s t o k e d a n d b u r n e d d o w n . " T h e h o u s i n g p r o b l e m c a u s e s a g o o d d e a l o f the i l l n e s s m e n t i o n e d . " * *• * * * * 10. Memorandum from Mr. W. B. Page, Chief, Environmental Sanitation Section, Arctic Health Research Center, Anchorage, Alaska, to Dr. A. B. Colyar, Medical Officer in Charge—1958. v " I t w o u l d b e a d v i s a b l e to c o n s i d e r m u l t i p l e u n i t s f o r e f f i c i e n c y a n d e c o n o m y i n c o n s t r u c -tion, m a i n t e n a n c e a n d h e a t . F o r i n s t a n c e , the u s e o f d u p l e x e s W o u l d e c o n o m i z e i n t h e n u m b e r o f w a l l s e x p o s e d to the e l e m e n t s . A s a v i n g o f m a t e r i a l s w o u l d b e e f f e c t e d . C o n t i n u i n g t h i s p o i n t , f o u r - u n i t a p a r t m e n t s m i g h t b e the m o s t eff icient t y p e o f s t r u c t u r e t h a t c a n b e b u i l t , as this d e s i g n w o u l d e x p o s e o n l y t w o w a l l s o f e a c h u n i t to t h e l o w t e m p e r a t u r e s i n t h e w i n t e r . I n the c a s e o f a s u b s i d y p r o g r a m , it w o u l d p r o b a b l y b e w o r t h w h i l e to c o n s i d e r a l o c a t i o n f o r t h e v i l l a g e w h e r e the u s e o f l o c a l l a b o r c o u l d b e u t i l i z e d f o r i n d u s t r i a l p u r p o s e s a n d s u p p l y t h e m u l t i p l e h o u s i n g u n i t s at that p o i n t . It m i g h t b e l o g i c a l to c o n t i n u e the p r o c e s s a n a d d i t i o n a l s t e p a n d s u b s i d i z e a l o c a l i n d u s t r y o f s o m e t y p e w h e r e b y l a b o r e r s r e s i d i n g i n the h o u s i n g u n i t s w o u l d b e e m p l o y e d . " I n a n s w e r to D r . W i l l i s ' q u e s t i o n w i t h r e s p e c t to the p a n e l 4 ' X 8' a n d 4 " to 6 " t h i c k , I w o u l d s a y that s i m i l a r s a n d w i c h t y p e p a n e l s h a v e b e e n u s e d i n this a r e a ( t h i s r e f e r s to a s l a b o f s t y r o f o a m p l a s t i c s a n d w i c h e d b e t w e e n t w o s h e e t s o f p l y w o o d ) . S o m e o f t h e m h a v e b e e n v e r y s u c c e s s f u l ; o t h e r s h a v e a c t e d l i k e a b i m e t a l l i c m e t a l s t r i p a n d h a v e c u r l e d e x c e s s i v e l y w h e n e x p o s e d to d i f f e r e n c e s o f t e m p e r a t u r e o n t w o d i f f e r e n t f a c e s . " W e h a v e c o n s i d e r e d u s i n g f o a m c o n c r e t e o f t w o d i f f e r e n t t y p e s . T o d a t e w e h a v e f o u n d n o n e that is s u f f i c i e n t l y l i g h t i n w e i g h t to p e r m i t s h i p p i n g o r that c a n b e c o n t r o l l e d i n t h e field, w i t h sufficient a c c u r a c y to p e r m i t g o o d p r o d u c t i o n . I n o t h e r w o r d s , w e w o u l d l i k e to h a v e u s e d t h e m a t e r i a l b u t c o u l d t h i n k o f n o w a y b y w h i c h w e c o u l d m o v e it to the o u t l y i n g a r e a s a n d p u t it to p r a c t i c a l u s e . T h e r e a r e f o a m c o n c r e t e m a c h i n e s i n A n c h o r a g e , as a m a t t e r o f f a c t , that w i l l p r o d u c e g o o d q u a l i t y f o a m c o n c r e t e at $32.00 a c u b i c y a r d . I n r e g a r d to t h i s , I s u s p e c t that D r . W i l l i s w i l l b e i n t e r e s t e d i n a n e w d o m e s t r u c t u r e f o r m e d f r o m a s e r i e s o f t r i a n g l e s . T h i s s t r u c t u r e c o u l d b e c o v e r e d w i t h p l a s t i c a n d t h e n c o v e r e d w i t h f o a m c o n c r e t e to p r o v i d e a v e r y efficient s t r u c t u r e . W e h a v e a q u o t e f o r s u c h a d o m e , 16' i n d i a m e t e r , p r i c e d at $250 f . o . b . M a s s a c h u s e t t s . W e b e l i e v e this e n t i r e s t r u c t u r e c a n b e t r a n s p o r t e d b y b u s h a i r c r a f t . " F o a m p l a s t i c that c o m e s as a l i q u i d that c a n b e f o r m e d in p l a c e is n o w a v a i l a b l e . W e h a v e s t a r t e d a n e n q u i r y b y m a i l at the p r e s e n t t i m e w i t h r e g a r d to d e t a i l s . T h i s l i q u i d f o a m e n a b l e s u s to fill a h o l l o w w a l l w i t h f o a m p l a s t i c a f t e r it h a s b e e n c o n s t r u c t e d . " . * * * * * * • • ' .11. Memorandum from Miss W. Jeffrey, R.N., to Dr. L. E. C. Davies, 2 May, 1958. " T h e E s k i m o f a m i l y h a d m o v e d to a m u c h s m a l l e r h o u s e w h i c h h a d n o p o r c h , a n d t h e A r c t i c a i r b l e w t h r o u g h the d o o r s t r a i g h t o n t o the b a b y , w h o w a s o n l y d r e s s e d i n a s m a l l s h i r t . T h e s t e a m w a s s t i l l g o i n g . T h a t n i g h t , t h e p a r e n t s w e n t to s l e e p , t h e p r i m u s s t o v e , w h i c h was p r o v i d i n g the h e a t i n g , w e n t o u t , and the baby was f o u n d b y the p a r e n t s at 8:15 a . m . d e a d and c o l d . T h e t e m p e r a t u r e was 21 b e l o w z e r o . T h e c a u s e o f d e a t h was p r o b a b l y b r o n c h o -p n e u m o n i a and e x p o s u r e . " * ' * * * * * 12. R.C.M.P. Report—Sachs Harbour, N.W.T.—16 September, 1958. " I n r e f e r e n c e to t h e s t a t e m e n t s , it w a s l e a r n e d that the m o t h e r h a d f e d t h e b a b y s o m e t i m e a r o u n d 6 : 0 0 a . m . a n d a f t e r w a r d s r e t u r n e d to s l e e p . A t a p p r o x i m a t e l y 9 : 4 5 a . m . , B . ' s m o t h e r a r r i v e d to v i s i t the c o u p l e . W h e n S . p i c k e d u p the b a b y as s h e u s u a l l y d o e s o n h e r m o r n i n g v i s i t s , s h e n o t i c e d the b a b y d i d n o t m o v e . S h e t h e n a w o k e B . a n d T . a n d t o l d t h e m t h e r e w a s s o m e t h i n g w r o n g w i t h the b a b y . It is b e l i e v e d that s h o r t l y a f t e r f e e d i n g t h e b a b y d i e d f r o m s u f f o c a t i o n o r p n e u m o n i a . T h e c o u p l e a n d a t h r e e - y e a r - o l d l i v e i n a s m a l l t e n t w h i c h is d a m p , u n h e a t e d m o s t o f t h e t i m e . S o , u n d e r t h o s e c o n d i t i o n s , it w o u l d b e q u i t e p o s s i b l e f o r a c h i l d o f that age to c a t c h p n e u m o n i a . " * * * * * * 13. R.C.M.P. Annual Report—Tuktoyaktuk—1958. " M o s t f a m i l i e s a r e h o u s e d i n l o g c a b i n s w h i c h a r e g e n e r a l l y w e l l c o n s t r u c t e d a n d q u i t e w a r m . T h e s e a r e g e n e r a l l y h e a t e d b y w o o d w h i c h d r i f t s d o w n the M a c k e n z i e R i v e r e a c h s p r i n g . T w o f r a m e h o u s e s w e r e c o n s t r u c t e d b y the n a t i v e s d u r i n g the l a t e s u m m e r a n d a u t u m n o f 1958 a n d t h e s e a r e h e a t e d b y o i l . T h e h o u s e s a r e w e l l c o n s t r u c t e d a n d q u i t e w a r m , b u t the c o s t o f c o n s t r u c t i n g s u c h a h o u s e is p r o h i b i t i v e f o r m o s t o f the n a t i v e s . T h e r e a r e a p p r o x i m a t e l y s i x f a m i l i e s l i v i n g i n tents a l l the y e a r r o u n d . A l t h o u g h the tents a r e n o t as w a r m as t h e c a b i n s , t h e y a r e w e l l b a n k e d w i t h e i t h e r s n o w o r i c e w h i c h d o e s m u c h to i n c r e a s e t h e i r w a r m t h . A t R e i n d e e r S t a t i o n a l l t h e f a m i l i e s r e s i d e i n c a b i n s . A s s t a t e d , m o s t f a m i l i e s a r e f a i r l y a d e q u a t e l y h o u s e d a n d it is n o t e d that m o s t f a m i l i e s a r e n o w i m p r o v i n g t h e i r h o m e s a n d f u r t h e r c o m p l e t i n g the i n s i d e s o f the c a b i n s a n d o b t a i n i n g s o m e f u r n i s h i n g s s u c h as b e d s a n d k i t c h e n t a b l e s a n d c h a i r s . " * * * * * * 14. R.C.M.P. Report—Lake Harbour—December 31, 1958. " I n the C a p e D o r s e t A r e a this y e a r t w o s t y r o f o a m b u i l d i n g s w e r e c o n s t r u c t e d f o r E s k i m o u s e f o r n a t i v e s w h o h a v e o b t a i n e d p e r m a n e n t e m p l o y m e n t w i t h i n t h e s e t t l e m e n t . N e e d l e s s to say, t h e s e d w e l l i n g s w i l l b e v i e w e d w i t h i n t e r e s t b y o t h e r E s k i m o p e o p l e i n t h e a r e a . S h o u l d t h e y p r o v e t h e m s e l v e s as a s u i t a b l e d w e l l i n g , p e r h a p s o t h e r E s k i m o s m a y t a k e a d v a n t a g e o f the E s k i m o L o a n F u n d as a m e a n s o f a c q u i r i n g a d w e l l i n g o f s i m i l a r s t r u c t u r e . P e r m a n e n t s n o w i g l o o s a r e n o l o n g e r u s e d i n the L a k e H a r b o u r A r e a . O n l y a l i m i t e d n u m b e r a r e u s e d i n the C a p e D o r s e t A r e a . W i n t e r d w e l l i n g s a r e f o r the m o s t p a r t t e n t s i n s u l a t e d w i t h m o s s . S u m m e r d w e l l i n g s a r e c a n v a s tents. I n t e r e s t Is b e i n g s h o w n b y i n d i v i d u a l s i n t h e L a k e H a r b o u r A r e a i n l o w - c o s t s t y r o f o a m h o u s i n g . " * * * * * * 15. R.C.M.P. Report—Cape Parry—December 31, 1958. " T h e D e p a r t m e n t o f N o r t h e r n A f f a i r s a n d N a t i o n a l R e s o u r c e s b u i l t a n d f u r n i s h e d h o u s e s f o r t h e w o r k e r s at P I N M a i n , B a r 3 a n d B a r C . T h e s e h o u s e s a p p e a r w a r m a n d c o m f o r t a b l e . H o w e v e r , it s e e m s that t h e s e h o u s e s d o n o t i m p r o v e t h e i r s t a n d a r d o f l i v i n g . T h e h o u s e s a r e e q u i p p e d w i t h p o p - u p t o a s t e r s , w a s h i n g m a c h i n e s , s p r i n g b e d s a n d m a t t r e s s e s b u t the b u i l d i n g o n l y h a s o n e b i g r o o m . T h e y eat, s l e e p a n d l i v e i n that o n e r o o m w h e r e n o p r i v a c y is p o s s i b l e . " 175. 16. R.C.M.P. Report—Yellowknife—23 March, 1959. " T h e E s k i m o c a m p is s i t u a t e d at P e l l a t t L a k e , N . W . T . , s o m e 35 m i l e s s o u t h e a s t f r o m the C o n t w o y t o L a k e B e a c o n S t a t i o n , w h i c h is m a i n t a i n e d b y P a c i f i c W e s t e r n A i r l i n e s . T h i s s i te w a s e s t a b l i s h e d b y the n a t i v e s i n the s u m m e r o f 1958 as the fishing i n this a r e a w a s e x c e p t i o n a l l y g o o d . P r i o r to m o v i n g to this l o c a t i o n , t h e E s k i m o c a m p si te w a s s i t u a t e d s o m e s i x t y m i l e s n o r t h w e s t f r o m the B e a c o n S t a t i o n . " T h e n a t i v e h o u s e s , t o t a l l i n g s i x i n a l l , a r e b u i l t o n a r i s e o f l a n d n e a r the m o u t h o f the r i v e r , w h i c h a p p a r e n t l y r e m a i n s o p e n the y e a r r o u n d . T h e d w e l l i n g s t h e m s e l v e s a r e c o n s t r u c t e d o f a w o o d f r a m e a n d o v e r l a i d w i t h t w o l a y e r s o f c a r i b o u h i d e . T h e s e s t r u c t u r e s a r e a p p r o x i m a t e l y 10' X 15' i n s i z e a n d c o n t a i n a l a r g e w o o d f r a m e b e d , s t o v e ( p r i m u s o r b a r r e l t y p e ) , t a b l e a n d t h e o d d b e n c h o r t w o . T h e floors o f t h e s e h o u s e s w e r e c o v e r e d w i t h l i n o l e u m a n d the i n t e r i o r o f t h e s e s t r u c t u r e s w e r e c o m p l e t e l y l i n e d w i t h b u i l d i n g p a p e r . T h e s e d w e l l i n g s w e r e , o n t h e w r i t e r ' s v i s i t , c o m p l e t e l y c o v e r e d o v e r b y s n o w , m a k i n g the i n t e r i o r w a r m , a n d c o m f o r t a b l e . T h e w r i t e r n o t e d that a l l o f the d w e l l i n g s w e r e i n a v e r y c l e a n a n d t i d y c o n d i t i o n . T h e a r e a s u r r o u n d i n g the d w e l l i n g s w a s a l s o k e p t i n a s a n i t a r y c o n d i t i o n as a l l r e f u s e w a s k e p t a w a y f r o m the b u i l d i n g s . " * * * * * * 17. R.C.M.P. Report—Lake Harbour, N.W.T.—11 May, 1959. " I n v i s i t i n g a l l b u t t w o o f the E s k i m o c a m p s i n the C a p e D o r s e t A r e a , a n d t h e E s k i m o c a m p at A b e r d e e n B a y i n the L a k e H a r b o u r A r e a , the w r i t e r o b s e r v e d a g r e a t m a n y E s k i m o h o m e s . I n n e a r l y a l l i n s t a n c e s , the h o u s e s c o n s i s t e d o f c a n v a s r e i n f o r c e d w i t h w o o d a n d c a r d -b o a r d w i t h a c o v e r i n g o f s n o w . N o E s k i m o s w e r e f o u n d to b e l i v i n g i n s n o w i g l o o s . H o w e v e r , t h r e e f a m i l i e s at the C a p e D o r s e t s e t t l e m e n t l i v e i n the n e w s t y r o f o a m i g l o o s . T h e c a n v a s a n d w o o d a b o d e s h a v e r e a s o n a b l e l i g h t i n g f a c i l i t i e s b y e i t h e r s e a l gut o r g l a s s w i n d o w s . T h e s e h o m e s h a v e the u s u a l s n o w b l o c k p o r c h w h i c h s e r v e s b o t h f o r m e a t s t o r a g e a n d d r a u g h t p r e v e n t i o n . S o m e h o m e s w e r e f o u n d to b e d i r t y a n d u n s a n i t a r y w h i l e o t h e r s w e r e c l e a n a n d c h e e r f u l . S e a l o i l l a m p s a r e s t i l l u s e d i n a l l h o m e s , t h e r e a s o n f o r this b e i n g t h e l a c k o f c o s t to o p e r a t e . M o s t h o m e s h a v e at l e a s t o n e p r i m u s s t o v e b u t , as f u e l f o r t h e s e is e x p e n s i v e , t h e y a r e g e n e r a l l y u s e d o n l y o n the t r a i l . " ifc ¥fr . Ifc 18. R.C.M.P. Report—Fort Chimo.P.Q.—22 September, 1959. , " W h i l e at K o a r t a k it w a s o b s e r v e d that the tents i n w h i c h the n a t i v e s w e r e l i v i n g w e r e i n v e r y p o o r c o n d i t i o n . A l l the tents w e r e m e n d e d w i t h o l d c l o t h , b l a n k e t s a n d c a n v a s b a g s . It is k n o w n that n e i t h e r c l o t h n o r b l a n k e t s a r e sufficient to w i t h s t a n d t h e r a i n o r c o l d w i n d s d u r i n g t h e f a l l . O n o n e o c c a s i o n d u r i n g a r a i n s t o r m t h e w r i t e r a c c o m p a n i e d t h e n u r s e to c h e c k o n a p a t i e n t a n d t h e r e w a s n o t o n e p l a c e i n the tent that w a s d r y . It w a s a l s o b r o u g h t t o o u r a t t e n t i o n that a c h i l d h a d to s l e e p i n a w o o d e n b o x so as n o t to get w e t . " A c h e c k o f the E s k i m o s at H o p e s A d v a n c e B a y r e v e a l e d c o n d i t i o n s t o b e s i m i l a r to t h o s e at K o a r t a k . T h e tents at H o p e s A d v a n c e B a y a p p e a r e d i n v e r y p o o r c o n d i t i o n a n d l i v i n g c o n d i t i o n s w e r e filthy. T h e w r i t e r h a d o n l y the o p p o r t u n i t y to s e e s i x o f t h e t e n t s , f o r t h e o t h e r s w e r e o u t at the E s k i m o fish c a m p s a n d t r a n s p o r t a t i o n w a s n o t a v a i l a b l e to t h e s e o t h e r c a m p s i n the H o p e s A d v a n c e B a y a r e a . " # * *- * *. * 19. R.C.M.P. Report—Cambridge Bay—31 December, 1959. 176 " T h e i r h a b i t a t i o n r e m a i n s m u c h the s a m e as last y e a r w i t h the m a j o r i t y o£ t h e E s k i m o s at C a m b r i d g e B a y s t i l l l i v i n g i n s h a c k s , a l t h o u g h t h e r e h a v e b e e n i m p r o v e m e n t s m a d e o n s o m e o f t h e s e d w e l l i n g s . T h e E s k i m o s w h o l i v e i n the h o u s e s o w n e d b y t h e D e p a r t m e n t o f N o r t h e r n A f f a i r s i n m o s t c a s e s a p p e a r to b e t a k i n g g o o d c a r e o f t h e m b y k e e p i n g t h e m n e a t a n d t i d y . T h e r e w e r e n o n e w h o u s e s c o n s t r u c t e d b y the D e p a r t m e n t o f N o r t h e r n A f f a i r s at C a m b r i d g e B a y d u r i n g the p a s t y e a r f o r E s k i m o s . O n e n e w d w e l l i n g w a s c o n s t r u c t e d b y a l o c a l E s k i m o f r o m l u m b e r p u r c h a s e d f r o m the D e p a r t m e n t o f N o r t h e r n A f f a i r s . A n u m b e r o f the E s k i m o s w h o l i v e i n " s h a c k s " d u r i n g the w i n t e r m o v e i n t o tents f o r the s p r i n g a n d s u m m e r m o n t h s . S o m e d i f f i c u l t y h a s b e e n e x p e r i e n c e d l o c a l l y i n p e r s u a d i n g the n a t i v e s to c l e a n u p w i n t e r a c c u m u l a t e d t r a s h f r o m a r o u n d t h e i r s h a c k s . H o w e v e r , t h e r e h a s b e e n s o m e i m p r o v e -m e n t o v e r the p r e v i o u s y e a r . • " T h e E s k i m o s at B a t h u r s t I n l e t a n d P e r r y R i v e r c o n t i n u e to l i v e i n h o u s i n g m u c h t h e s a m e as i n the p a s t . D u r i n g s p r i n g , s u m m e r a n d f a l l , t h e y l i v e i n tents, w h i l e d u r i n g the w i n t e r t h e y l i v e i n tents b a n k e d w i t h s n o w o r the o r d i n a r y ' i g l o o ' . " * * * * »' * 

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