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Adoption of a landuse innovation : a case study of planned unit development in greater Vancouver Gawne, Arlene Ada 1974

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A D O P T I O N O F A L A N D U S E I N N O V A T I O N : A C A S E S T U D Y O F P L A N N E D U N I T D E V E L O P M E N T I N G R E A T E R V A N C O U V E R b y A R L E N E A D A G A W N E B . A . , U n i v e r s i t y o f B r i t i s h C o l u m b i a , 1 9 6 9 A T H E S I S S U B M I T T E D I N P A R T I A L F U L F I L M E N T O F T H E R E Q U I R E M E N T S F O R T H E D E G R E E O F M A S T E R O F A R T S i n t h e D e p a r t m e n t o f G E O G R A P H Y W e a c c e p t t h i s t h e s i s a s c o n f o r m i n g t o t h e r e q u i r e d s t a n d a r d T H E U N I V E R S I T Y O F B R I T I S H C O L U M B I A S e p t e m b e r , 1 9 7 4 In presenting this thesis in partial fulfilment of the requirements fc an advanced degree at the University of British Columbia, I agree thai the Library shall make i t freely available for reference and study. I further agree that permission for extensive copying of this thesis for scholarly purposes may be granted by the Head of my Department or by his representatives. It is understood that copying or publication of this thesis for financial gain shall not be allowed without my written permission. Department of Geography The University of British Columbia Vancouver 8 , Canada D a t e : S e p t e m b e r 3 0 , 1 9 7 4 A b s t r a c t T h e s i g n i f i c a n t c o n s t r a i n t s r e t a r d i n g t h e a d o p t i o n o f a r e s i d e n t i a l l a n d u s e i n n o v a t i o n , p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t o r P U D , b y p r i v a t e l a n d d e v e l o p e r s i n G r e a t e r V a n c o u v e r w a s t h e s u b j e c t o f t h i s s t u d y . P U D i s a l a n d u s e a p p r o a c h t h a t i n t e g r a t e s a v a r i e t y o f d w e l l i n g t y p e s , r e c r e a t i o n a l a n d c o m m u n i t y s e r v i c e s w h i l e p r e s e r v i n g m u c h o f t h e n a t u r a l l a n d s c a p e o f a s i t e . A l t h o u g h i t s u s e w a s h i g h l y r e c o m m e n d e d b y l a n d d e v e l o p e r s a n d m u n i c i p a l p l a n n e r s i n G r e a t e r V a n c o u v e r , f e w p r o j e c t s h a d a c t u a l l y b e e n c o n s t r u c t e d b y 1 9 7 1 . T o i d e n t i f y t h e r e a s o n s f o r t h i s d e l a y , i n t e r v i e w s w e r e u n d e r t a k e n w i t h k e y d e c i s i o n - m a k i n g p e r s o n n e l i n m u n i c i p a l p l a n n i n g d e p a r t m e n t s a n d i n t h i r t e e n l a n d d e v e l o p m e n t c o m p a n i e s w h o h a d r e p e a t e d o p p o r t u n i t i e s t o u s e t h e P U D i n n o v a t i o n p r i o r t o 1 9 7 1 . I t w a s f o u n d t h a t t r i a l a n d a d o p t i o n o f t h e P U D a p p r o a c h w a s o f t e n d e l a y e d f i v e y e a r s o r l o n g e r p r i m a r i l y b e c a u s e o f e x t e r n a l c o n d i t i o n s  o r a g e n t s i n v o l v e d i n t h e i m p l e m e n t a t i o n p r o c e s s . A s e r i o u s s h o r t a g e o f s u i t a b l e l a r g e t r a c t s o f l a n d a t r e a s o n a b l e c o s t s h a d t h w a r t e d a d o p t i o n b y f o u r d e v e l o p e r s a n d t h r e a t e n e d t o r e d u c e P U D u s e b y a f u r t h e r s e v e n d e v e l o p e r s . P r i o r t o 1 9 6 8 , t h e r e w a s a l a c k o f s u i t a b l e z o n i n g t o p e r -m i t t h e c l u s t e r i n g o f h o u s i n g , s e r v i c e s , a n d o p e n s p a c e i n n o n - s t a n d a r d c o n d o m i n i u m d e v e l o p m e n t s . E v e n w h e n a p p r o p r i a t e l e g i s l a t i o n w a s d e v e l o p e d , m u n i c i p a l p l a n n e r s a n d p r i v a t e d e v e l o p e r s s t i l l f a c e d s e r i o u s p u b l i c a n d p o l i t i c a l o p p o s i t i o n t o t h e P U D i n n o v a t i o n . R e s i d e n t s o f p r e d o m i n a t e l y s i n g l e - f a m i l y n e i g h b o u r h o o d s a n d t h e i r e l e c t e d o f f i c i a l s w e r e a f r a i d o f i i i c h a n g e i n t h e i r c o m m u n i t y , p o o r l y i n f o r m e d c o n c e r n i n g t h e n a t u r e o f P U D , a n d e x t r e m e l y s u s p i c i o u s o f t h e m o t i v a t i o n o f t h e p r i v a t e d e v e l o p e r s . T h i s m i s t r u s t a n d i n f o r m a t i o n l a g w a s v i e w e d b y t h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s a s t h e m o s t s e r i o u s c o n s t r a i n t a g a i n s t P U D a d o p t i o n . D e s i g n , f i n a n c i n g a n d m a r k e t i n g o f t h e i n n o v a t i o n w e r e n o t p e r c e i v e d a s s i g n i f i c a n t c o n -s t r a i n t s . I n c o n t r a s t t o a d o p t i o n r e s e a r c h f i n d i n g s i n o t h e r f i e l d s , a d e v e l o p e r ' s i n f o r m a t i o n b e h a v i o u r , a n t e c e d e n t s o r d e v e l o p m e n t s t a t u s , a n d p e r c e p t i o n o f t h e i n n o v a t i o n w e r e o f s e c o n d a r y i m p o r t a n c e . O n l y o n e d e v e l o p e r r e j e c t e d P U D o n t h e b a s i s o f i n c o m p l e t e i n f o r m a t i o n . T h e r e w a s n o s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e b e t w e e n d e v e l o p e r s o f v a r y i n g d e g r e e s o f i n n o v a t i v e n e s s a s t o t h e t y p e , n u m b e r o r t e c h n i c a l a c c u r a c y o f i n f o r m a -t i o n s o u r c e s u s e d a t d i f f e r e n t s t a g e s o f a d o p t i o n . O n l y t h r e e d e v e l o p m e n t s t a t u s c h a r a c t e r i s t i c s w e r e p o s i t i v e l y a s s o c i a t e d w i t h i n c r e a s i n g i n n o v a -t i v e n e s s . T h e s e c h a r a c t e r i s t i c s , n a m e l y a l a r g e l a n d i n v e n t o r y , l a r g e s c a l e o p e r a t i o n s a n d a l o n g t e r m i n v e s t m e n t h o r i z o n a s s i s t e d d e v e l o p e r s i n o v e r c o m i n g t h e p r i m a r y c o n s t r a i n t s o f P U D i m p l e m e n t a t i o n . A f i r m b e l i e f i n t h e r e l a t i v e a d v a n t a g e a n d c o m p a t i b i l i t y o f P U D w i t h c o r p o r a t e g o a l s a l s o c o n t r i b u t e d t o t h e p e r s i s t a n c e o f h i g h l y i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s i n t h e f a c e o f s e r i o u s i m p l e m e n t a t i o n c o n s t r a i n t s . U l t i m a t e l y , t h e c o n t i n u e d u s e o f a l a n d u s e i n n o v a t i o n d e p e n d s o n t h e s a t i s f a c t i o n o f r e s i d e n t s w i t h t h e i r e n v i r o n m e n t , a s w e l l a s t h e d e v e l o p e r ' s s a t i s f a c t i o n w i t h t h e c o s t - b e n e f i t r e t u r n s . I f P U D i n t h e n i n e t e e n s e v e n t i e s d o e s p r o v e t o p r o v i d e a d e s i r a b l e r e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n t a t a c c e p t a b l e c o s t s a n d d e n s i t i e s , i t s c o n t i n u e d a d o p t i o n m a y b e a s s u r e d . i i i TABLE OF CONTENTS Chapter Page I INTRODUCTION 1 Research Design 4 Organization of the Thesis 8 Footnotes: Chapter I 9 II THE INNOVATION: PLANNED UNIT DEVELOPMENT 10 Origin and Diffusion of PUD 10 PUD: Assets and L i a b i l i t i e s 13 Housing Market in Greater Vancouver 27 Footnotes: Chapter II 30 III THE ADOPTION PROCESS: THEORETICAL BACKGROUND 31 Selective Review of Adoption Research 33 Innovativeness: The Dependent Variable 33 Independent Variables 37 Information Behaviour 37 Antecedents 39 Perceived Characteristics of the Innovation . . . 45 Selective Review of PUD Implementation Research . . . 47 Marketing 47 Land Assembly 49 Project Design 50 Financing 52 i v C h a p t e r P a g e M u n i c i p a l A p p r o v a l 5 3 F o o t n o t e s : C h a p t e r I I I 5 7 I V T H E A D O P T E R S : D E V E L O P E R S O F G R E A T E R V A N C O U V E R 5 9 A d o p t e r T y p o l o g y 5 9 C l a s s i f i c a t i o n b y I n n o v a t i v e n e s s 6 3 C h a r a c t e r i s t i c s o f t h e P U D A d o p t i o n P r o c e s s . . . . 6 6 I n f o r m a t i o n B e h a v i o u r 6 8 S o u r c e s b y I n n o v a t i v e n e s s 6 8 S o u r c e s b y S t a g e o f A d o p t i o n 6 9 N u m b e r o f S o u r c e s 7 5 T e c h n i c a l A c c u r a c y o f S o u r c e s 7 6 S u m m a r y 7 6 D e v e l o p m e n t S t a t u s 7 7 C o s m o p o l i t a n E x t e n t o f O p e r a t i o n s 7 7 L e n g t h y E x p e r i e n c e i n t h e L o c a l M a r k e t 7 9 S p e c i a l i z a t i o n i n R e s i d e n t i a l D e v e l o p m e n t 8 0 L a r g e S c a l e D e v e l o p m e n t 8 0 L o n g t e r m P r o j e c t I n v o l v e m e n t 8 2 D e v e l o p m e n t G o a l s . 8 3 L a r g e L a n d I n v e n t o r y 8 4 A d e q u a t e S u p p l y o f C a p i t a l 8 6 D i v e r s e M a r k e t i n g a n d D e s i g n E x p e r t i s e 8 6 S u m m a r y 8 8 P e r c e p t i o n o f t h e I n n o v a t i o n 8 9 V C h a p t e r P a S e R e l a t i v e A d v a n t a g e 9 1 C o m p a t i b i l i t y 9 3 C o m p l e x i t y 9 4 D i v i s i b i l i t y 9 4 C o m m u n i c a b i l i t y 95 Summary 96 F o o t n o t e s : C h a p t e r I V 9 8 V THE PUD I M P L E M E N T A T I O N P R O C E S S : E X T E R N A L C O N S T R A I N T S ON A D O P T I O N 99 M a r k e t C o n d i t i o n s 99 R e d u c t i o n o f M a r k e t i n g R i s k 1 0 0 P r e j u d i c e A g a i n s t H i g h e r D e n s i t y H o u s i n g 1 0 1 C o m p e t i t i v e E d g e o f A m e n i t i e s 1 0 3 I n c r e a s e i n P r o p e r t y V a l u e s 1 0 5 A d v a n t a g e o f R e c r e a t i o n a l F a c i l i t i e s 1 0 6 C o m m e r c i a l C o n v e n i e n c e 1 0 9 A d v a n t a g e o f O p e n S p a c e 1 1 0 L a r g e L o t P r e f e r e n c e 1 1 3 R e d u c e d Y a r d M a i n t e n a n c e 1 1 6 R e d u c e d I m p r o v e m e n t a n d D w e l l i n g C o s t s 1 1 6 O v e r p l a n n i n g PUD 1 1 7 Summary 1 1 9 L a n d A s s e m b l y 1 2 2 PUD D e s i g n N e e d s 1 2 6 v i Chapter Page Financing the PUD Project 128 Municipal Approval 129 Rate of Approval Processing 130 Reasons for Municipal Resistance 132 i Zoning Obstacles 135 Maintenance Responsibility 136 Summary of Implementation Constraints 138 Footnotes, Chapter V 140 VI CONCLUSIONS AND RECOMMENDATIONS 141 Adopter Typology 142 Implementation of the Innovation 143 Municipal Approval 144 Market Approval 147 Design and Financing PUD 148 Information Behaviour 148 Development Status 150 Perception of the Innovation 150 Recommendations to Facilitate Adoption 151 Footnotes: Chapter VI 154 Bibliography 155 Appendix 159 v i i L I S T OF T A B L E S T a b l e P a g e 1 A d o p t i o n P e r i o d s 64 2 L e n g t h o f T r i a l a n d A d o p t i o n P e r i o d s 65 3 N u m b e r a n d T y p e o f I n f o r m a t i o n S o u r c e s 71 4 R e c o m m e n d a t i o n s o f C h a n g e A g e n t s 7 3 5 P r o p o s e d o r C o n s t r u c t e d P r o j e c t s b y S i z e 8 1 6 D e v e l o p e r P r o f i l e s 9 0 7 M a r k e t C o n d i t i o n s 1 2 0 8 I m p l e m e n t a t i o n C o n s t r a i n t s 1 2 3 v i i i L I S T O F F I G U R E S F i g u r e P a g e 1 & 2 1 8 3 & 4 19 5 & 6 2 0 7 & 8 2 1 9 & 1 0 22 1 1 2 4 12 & 1 3 25 1 4 2 6 15 6 0 16 6 1 C H A P T E R I I N T R O D U C T I O N B y t h e l a t e n i n e t e e n f i f t i e s l a n d d e v e l o p e r s i n N o r t h A m e r i c a h a d r e d i s c o v e r e d a n a n c i e n t a p p r o a c h t o c o m p r e h e n s i v e r e s i d e n t i a l l a n d u s e , p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t o r P U D . T h i s a p p r o a c h i n t e g r a t e s a v a r i e t y o f d w e l l i n g t y p e s w i t h g e n e r o u s o p e n s p a c e a n d r e c r e a t i o n a l , c o m m e r c i a l a n d c o m m u n i t y s e r v i c e s . W h e n w e l l p l a n n e d , P U D h a s p r o v i d e d a n e x c e l l e n t h o u s i n g e n v i r o n m e n t a t d e n s i t i e s s l i g h t l y h i g h e r t h a n t h o s e o f c o n v e n t i o n a l s i n g l e - f a m i l y s u b d i v i s i o n s . " ' " B y t h e m i d - n i n e t e e n s i x t i e s m a n y P U D c o m m u n i t i e s h a d b e e n c o n s t r u c t e d i n t h e U n i t e d S t a t e s a n d t h e i r a s s e t s a n d l i a b i l i t i e s w e r e w e l l d o c u m e n t e d f o r t h e g u i d a n c e o f p r i v a t e d e v e l o p e r s a n d m u n i c i p a l o f f i c i a l s . Y e t a s l a t e a s 1 9 7 0 , o n l y o n e P U D p r o j e c t p r o v i d i n g l e s s t h a n 1 , 0 0 0 d w e l l i n g u n i t s h a d b e e n c o m p l e t e d i n V a n c o u v e r , B r i t i s h C o l u m b i a , C a n a d a ' s r a p i d l y g r o w i n g , t h i r d l a r g e s t m e t r o p o l i s . I n t h e n i n e t e e n s i x t i e s , l o c a l p l a n n i n g a u t h o r i t i e s a n d p r i v a t e l a n d d e v e l o p e r s h a d p r o p o s e d o r r e c o m m e n d e d a p p r o x i m a t e l y e i g h t e e n P U D p r o j e c t s i n m a n y m u n i c i p a l i t i e s . H o w e v e r , m o s t h o u s i n g d e v e l o p m e n t s e i t h e r p e r p e t u a t e d t h e m o n o t o n o u s g r i d l a n d s c a p e r e m i n i s c e n t o f n i n e t e e n t h c e n t u r y r a i l w a y s u b d i v i s i o n s o r t h e y c o n c e n t r a t e d h i g h d e n s i t y t o w n h o u s e s a n d a p a r t m e n t h i g h r i s e s w i t h l i t t l e o r n o c o m p e n s a t i n g o p e n s p a c e a n d s e r v i c e s . A s m u n i c i p a l a n d r e g i o n a l s t u d i e s h a v e d e m o n s t r a t e d , G r e a t e r V a n c o u v e r r e q u i r e s m o r e s p a c e e f f i c i e n t d e v e l o p m e n t s l i k e P U D i f h o u s i n g c o s t s 1 2 are to be kept within reach of the majority of citizens while s t i l l 2 preserving some of the area's open space and landscape beauty. This study was designed to identify and explore the significant constraints retarding the adoption of PUD by the private land developers in Greater Vancouver. Potential constraints for study were derived both from an extensive literature on innovation adoption and from case studies of PUD i n other North American ci t i e s . In this study, local developers, with operations at a scale suitable to PUD, were f i r s t ranked by their 3 degree of innovativeness following standard adoption research procedures. Their behaviour and perceptions were then analyzed in the context of the following constraints, most commonly identified i n innovation studies: 1 . the developer's information behaviour concerning the number, type and quality of information sources used at the sequen-t i a l stages of awareness, interest, evaluation, t r i a l and adoption of an innovation; 2. his development status concerning his past development experience and present land, capital, and design inputs which affect his ab i l i t y to act on information; 3. the developer's perception of the innovation as to i t s relative advantage, compatibility with existing values and practises, complexity, d i v i s i b i l i t y and communicability. However, from a survey of PUD case studies i t i s clear that a well i n -formed, highly qualified developer may be frustrated i n attempts to adopt PUD by external forces operating in the land development process, e.g. community opposition at public hearings of a PUD proposal. Thus, 3 the study ultimately focuses on the influence of: 4. external conditions and i n s t i t u t i o n s involved i n the implementation of PUD through the sequential stages of marketing, land assembly, project design, financing and municipal approval. At a p r a c t i c a l l e v e l t h i s study h i g h l i g h t s the major obstacles which must be overcome i f PUD adoption i s to be encouraged or hastened i n Greater Vancouver and i t can contribute to a general understanding of the values, information and behaviour of both p u b l i c and private forces c o n t r o l l i n g the evolution of Vancouver's environment. The study augments a small but growing body of urban research pertaining to the 4 adoption of landuse innovations. Of necessity, t h i s study has focused on the processesijrp.rimarily economic and i n s t i t u t i o n a l , which generate c e r t a i n changes i n the urban landscape. The s p a t i a l emphasis of geographical i n q u i r y has been under-stated here because few PUD projects have been constructed. Thus the study does not attempt an analysis of the s p a t i a l pattern or d i f f u s i o n of the PUD innovation i n the metropolitan area. Nevertheless, the PUD approach i s prominent i n the plans and thinking of key decision-makers l i k e developers and planners and could have a s i g n i f i c a n t e f f e c t on the future development of r e s i d e n t i a l land i n Greater Vancouver. Thus i t i s geographically relevant to ask what forces and processes are at work i n h i b i t i n g or encouraging landscape changes l i k e PUD. 4 R e s e a r c h D e s i g n D a t a f o r t h i s s t u d y w a s c o l l e c t e d b y i n t e r v i e w s w i t h k e y d e c i s i o n - m a k i n g p e r s o n n e l o f t h o s e p r i v a t e l a n d d e v e l o p m e n t c o m p a n i e s w h o h a d r e p e a t e d o p p o r t u n i t i e s t o u s e t h e PUD i n n o v a t i o n p r i o r t o 1 9 7 1 . T o q u a l i f y f o r a n i n t e r v i e w a f i r m h a d t o h a v e d e s i g n e d o r c o n s t r u c t e d t w o o r m o r e r e s i d e n t i a l p r o j e c t s e x c e e d i n g e i t h e r , f i f t y s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d h o m e s , o r f i v e a c r e s o f h i g h e r d e n s i t y h o u s i n g . T h i s m i n i m u m t h r e s h o l d w a s a d o p t e d o n t h e b a s i s o f t h e F e d e r a l H o u s i n g A d m i n i s t r a -t i o n ' s r e c o m m e n d a t i o n o f a m i n i m u m o f f i f t y u n i t s f o r h o m e s a s s o c i a t i o n m a i n t e n a n c e o f t h e common s p a c e a n d f a c i l i t i e s . " ' T h e m i n i m u m s i z e o f P U D r e c o g n i z e d b y t h e U r b a n L a n d I n s t i t u t e i n i t s c o m p r e h e n s i v e s u r v e y s w a s s i x a c r e s i n m u l t i p l e d w e l l i n g u n i t s . D e v e l o p m e n t c o m p a n i e s w h o m e e t t h a t c r i t e r i o n b u t w h o n o l o n g e r o p e r a t e d i n G r e a t e r V a n c o u v e r w e r e o m i t t e d d u e t o t h e d i f f i c u l t y o f s e c u r i n g d a t a b y i n t e r v i e w a n d b e c a u s e t h e y a r e n o l o n g e r p o t e n t i a l d e c i s i o n - m a k e r s w i t h r e s p e c t t o t h e l o c a l l a n d s c a p e . M u n i c i p a l g o v e r n m e n t s h a v e b e e n e x c l u d e d a s p o t e n t i a l a d o p t e r s . C o n c e i v a b l y t h o s e m u n i c i p a l i t i e s w i t h l a r g e l a n d h o l d i n g s , s u c h a s S u r r e y o r N o r t h V a n c o u v e r D i s t r i c t , c o u l d i n i t i a t e PUD p r o j e c t s . H o w e v e r , a t t h e t i m e o f t h i s s t u d y , m u n i c i p a l i t i e s l i m i t e d t h e i r r e s i d e n t i a l d e v e l o p -m e n t a c t i v i t y t o s e l l i n g l a n d p a r c e l s t o p r i v a t e d e v e l o p m e n t c o m p a n i e s . One e x c e p t i o n i s t h e C h a m p l a i n H e i g h t s d e v e l o p m e n t i n V a n c o u v e r C i t y . H o w e v e r , t h e p u b l i c s e c t o r g e n e r a l l y o p e r a t e s u n d e r a s o m e w h a t d i f f e r e n t s y s t e m o f g o a l s a n d d e c i s i o n - m a k i n g p r o c e s s e s t h a n d o p r i v a t e d e v e l o p e r s . T o s a t i s f y t i m e a n d s c o p e l i m i t a t i o n s o n s u c h a t h e s i s , t h i s i n q u i r y 5 h a d t o b e r e s t r i c t e d s o l e l y t o t h e a d o p t i o n b e h a v i o u r o f p r i v a t e d e v e l o p e r s . K e y p e r s o n n e l i n t e r v i e w e d w e r e e i t h e r t h e c o m p a n y p r e s i d e n t o r t h e g e n e r a l m a n a g e r o f a V a n c o u v e r b r a n c h o f f i c e . I t w a s a s s u m e d t h a t s u c h i n d i v i d u a l s c o u l d b e s t r e p r e s e n t t h e f i r m ' s d e v e l o p m e n t o u t l o o k h a v i n g b e e n a t t h e a p e x o f i n f o r m a t i o n r e c e p t i o n a n d d e c i s i o n - m a k i n g . I n o n l y o n e c a s e w a s a m i d d l e m a n a g e m e n t s t a f f m e m b e r i n t e r v i e w e d . W h e n f a c t u a l o r " r e c a l l - t y p e " d a t a w a s n o t p o s s e s s e d b y t h e i n t e r v i e w e e , r e -l a t e d s o u r c e s s u c h a s c o m p a n y r e p o r t s a n d p l a n n i n g c o n s u l t a n t s w e r e r e f e r r e d t o . T h e i n t e r v i e w s c h e d u l e c o n s i s t e d p r i m a r i l y o f o p e n - e n d e d q u e s t i o n s a s i t w a s a n t i c i p a t e d t h a t t h e r e c o u l d o f t e n b e m o r e t h a n a s i n g l e f r a m e o f r e f e r e n c e o r a n u n k n o w n r a n g e o f p o s s i b l e r e s p o n s e s . A s L a z a r f e l d , P a y n e a n d o t h e r s h a v e i n d i c a t e d , t h e o p e n - e n d e d q u e s t i o n p e r m i t s t h e i n t e r v i e w e e ' s m o t i v a t i o n , l e v e l o f i n f o r m a t i o n , a n d u n d e r s t a n d i n g o f t h e q u e s t i o n t o b e e x p l o r e d . ^ I n m a n y c a s e s t h e i n t e r v i e w e e w a s f i r s t a s k e d t o r a n k h i s r e s p o n s e o n a f i v e p o i n t s c a l e , f r o m " n o i m p o r t a n c e , l i t t l e , s o m e , v e r y , t o e x t r e m e l y i m p o r t a n t . " T h e n h i s f u r t h e r r e m a r k s w e r e r e c o r d e d i f h e e l a b o r a t e d o n h i s a n s w e r o r g a v e a c o n d i t i o n a l r e s p o n s e . I n t e r v i e w s w e r e c o n d u c t e d b y t h i s w r i t e r i n a r e l a t i v e l y i n -f o r m a l , c o n v e r s a t i o n a l m a n n e r , d e v i a t i n g f r o m t h e s c h e d u l e t o f o l l o w t o p i c s o r a t t i t u d e s s u g g e s t e d b y t h e i n t e r v i e w e e . T h e s e d i v e r s i o n s s o m e t i m e s y i e l d e d e x t r e m e l y v a l u a b l e i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g c o n s t r a i n t s n o t i d e n t i f i e d i n p r e v i o u s r e s e a r c h . T h e p i l o t i n t e r v i e w h a d t o b e c o n d u c t e d w i t h o n e o f t h e q u a l i f y i n g f i r m s w h o e x p r e s s e d w i l l i n g n e s s t o 6 b e r e - i n t e r v i e w e d i f n e c e s s a r y , s i n c e t h e e n t i r e p o p u l a t i o n o f q u a l i f y i n g c o m p a n i e s w a s t o b e s a m p l e d . I n t h e p i l o t a n d t h e s e c o n d i n t e r v i e w , t h e i n t e r v i e w e r a d h e r e d s t r i c t l y t o t h e q u e s t i o n s w i t h l i m i t e d n o n -d i r e c t i v e p r o b i n g . T h e s e t w o i n t e r v i e w s e l i c i t e d o n l y b r i e f r e p l i e s t o q u e s t i o n s a n d l a s t e d l e s s t h a n o n e h o u r . O n t h e t h i r d a n d s u b s e q u e n t i n t e r v i e w s , a m o r e i n f o r m a l , p r o b i n g a p p r o a c h w a s a d o p t e d a n d t h e l e n g t h o f i n t e r v i e w i n c r e a s e d f r o m o n e a n d o n e - h a l f t o a l m o s t s i x h o u r s . R e p l i e s w e r e g e n e r a l l y e x h a u s t i v e a n d t h e i n t e r v i e w e e s a p p e a r e d t o b e m u c h m o r e i n v o l v e d a n d e a g e r t o v o l u n t e e r i n f o r m a t i o n o r o p i n i o n s . T h e i n t e r -v i e w e r d i d n o t h e s i t a t e t o u s e d i r e c t i v e p r o b i n g o r e x p r e s s s u b j e c t i v e o p i n i o n s a s s t i m u l i i f i t w a s f e l t t h a t i t w o u l d i n c r e a s e t h e f l o w o f i n f o r m a t i o n . L e n g t h y r e s p o n s e s d o n o t n e c e s s a r i l y p r o v i d e u s e f u l i n f o r -m a t i o n . H o w e v e r , i n s u c h a n e x p l o r a t o r y s t u d y i t a p p e a r e d t h a t t h e a d v a n t a g e s o f a n i n f o r m a l , p r o b i n g a p p r o a c h o u t w e i g h e d t h o s e o f a m o r e s t a n d a r d i z e d , n o n - d i r e c t i v e i n t e r v i e w . T w o s o u r c e s o f e r r o r w e r e p o s s i b l e , i n t e r v i e w e e r e c a l l a n d t r a n s m i s s i o n e r r o r . A l t h o u g h e f f o r t s w e r e m a d e t o r e c o r d v e r b a t i m t h e i n t e r v i e w e e ' s a n s w e r , l e n g t h y o r r e p e t i t i v e r e s p o n s e s s o m e t i m e s n e c e s s i -t a t e d e d i t i n g . T h u s t h e i n t e r v i e w e r ' s c o g n i t i v e p r o c e s s a n d f a m i l i a r i t y w i t h t h e s u b j e c t m a y h a v e b i a s e d t h e r e c o r d e d r e s p o n s e . H o w e v e r , t h i s e f f e c t w a s g a u g e d t o b e m i n i m a l b y t h i s w r i t e r . M o r e s e r i o u s l y , t h e v a l i d i t y o f m u c h o f t h e d a t a w a s d e p e n d e n t u p o n t h e i n t e r v i e w e e ' s m e m o r y o r w i l l i n g n e s s t o d i v u l g e i n f o r m a t i o n o r o p i n i o n s . F o r e x a m p l e , w h e n a d e v e l o p e r r e f u s e d t o d i s c u s s b a s i c d e t a i l s o f a p r o p o s e d p r o j e c t i t h a d t o b e o m i t t e d f r o m t h e f i r m ' s d e v e l o p m e n t i n v e n t o r y w i t h i n t h e s c o p e o f 7 t h i s s t u d y . I n s o m e c a s e s i n t e r v i e w e e s s h o r t o f t i m e m a y h a v e o v e r -s i m p l i f i e d t h e i r r e m a r k s w h i l e o t h e r s m a y h a v e o v e r s t a t e d t h e i r c a s e . S u c h f a c t o r s a r e d i f f i c u l t t o c o n t r o l , a l t h o u g h d i r e c t i v e p r o b i n g d i d a i d i n m i n i m i z i n g s u c h o c c u r r e n c e s w h e n p e r c e i v e d b y t h e i n t e r v i e w e r . T h e i n t e r v i e w s c h e d u l e i n c l u d e d r e l i a b i l i t y c h e c k s b y r e p e a t i n g s o m e q u e s t i o n s i n a d i f f e r e n t m a n n e r o r i n m o r e d e t a i l i n s e p a r a t e s e c t i o n s o f t h e i n t e r v i e w . G e n e r a l l y , m o r e d e t a i l e d q u e s t i o n s e l i c i t e d m o r e q u a l i f i e d r e s p o n s e s t h a n d i d a n e a r l i e r g e n e r a l q u e s t i o n . Q u e s t i o n s r e l a t i n g t o t h e p e r c e i v e d c o n s t s t r a i n t s o f P U D a n d t h e i m p l e m e n t a t i o n p r o c e s s w e r e a l s o a s k e d o f p l a n n i n g d e p a r t m e n t d i r e c t o r s i n e a c h c i t y a n d m u n i c i p a l i t y o f G r e a t e r V a n c o u v e r . T h e s e i n t e r v i e w s p r o v i d e d a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n a n d s e r v e d a s a n o t h e r c h e c k o n t h e d e v e l o p e r s ' p e r c e p t i o n o f t h e m u n i c i p a l a p p r o v a l p r o c e s s w h i c h t h e y r a t e d a s a s i g n i f i c a n t o b s t a c l e t o P U D a d o p t i o n . T h e a r e a o f s t u d y , G r e a t e r V a n c o u v e r , w a s r e c o g n i z e d b y S t a t i s t i c s C a n a d a a n d t h e C e n t r a l M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n i n 1 9 7 1 a s c o n -s i s t i n g o f V a n c o u v e r C i t y , N e w W e s t m i n s t e r , B u r n a b y , C o q u i t l a m , P o r t C o q u i t l a m , P o r t M o o d y , S u r r e y , D e l t a , W h i t e R o c k , B u r n a b y , N o r t h V a n -c o u v e r C i t y a n d D i s t r i c t , W e s t V a n c o u v e r , t h e U n i v e r s i t y E n d o w m e n t L a n d s , u n o r g a n i z e d l a n d s a n d I n d i a n r e s e r v e s . O u t o f n e c e s s i t y t h i s e x p l o r a t o r y i n q u i r y i n t o P U D a d o p t i o n h a s b e e n v e r y o p e n - e n d e d a n d g e n e r a l . L a t e r s t u d i e s c o u l d c o n c e n t r a t e i n m o r e d e p t h o n s p e c i f i c c o n s t r a i n t s , a n d r i g o r o u s l y t e s t f o r m a l h y p o t h e s e s . 8 O r g a n i z a t i o n o f t h e T h e s i s C h a p t e r I I d e s c r i b e s t h e P U D i n n o v a t i o n c o n c e r n i n g i t s o r i g i n a n d d i f f u s i o n , i t s c h a r a c t e r i s t i c s a n d , u l t i m a t e l y , i t s s u i t a b i l i t y t o t h e V a n c o u v e r h o u s i n g m a r k e t . I n c h a p t e r I I I , a d o p t i o n t h e o r y a n d P U D l i t e r a t u r e i s r e v i e w e d a s t h e b a c k g r o u n d f o r t h e p o t e n t i a l c o n -s t r a i n t s e x p l o r e d i n t h i s s t u d y . C h a p t e r I V c o n c e n t r a t e s o n t h e p o t e n -t i a l a d o p t e r s ' c l a s s i f i c a t i o n o n a n i n n o v a t i v e n e s s s c a l e a n d i t s r e l a t i o n s h i p t o s u c h v a r i a b l e s a s t h e d e v e l o p e r ' s i n f o r m a t i o n b e h a v i o u r , d e v e l o p m e n t s t a t u s , a n d p e r c e p t i o n o f t h e i n n o v a t i o n . C h a p t e r V d e a l s a t l e n g t h w i t h t h e e x t e r n a l c o n s t r a i n t s i n t h e i m p l e m e n t a t i o n p r o c e s s . F i n a l l y , t h e r e a d e r i s r e f e r r e d t o c h a p t e r V I f o r c o n c l u s i o n s r e l a t i n g t o t h e r e l a t i v e s i g n i f i c a n c e o f c o n s t r a i n t s o n a d o p t i o n a n d f o r r e c o m m e n -d a t i o n s f o r f u r t h e r r e s e a r c h . 9 F o o t n o t e s : C h a p t e r I P l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t s g e n e r a l l y h a v e a n o v e r a l l d e n s i t y o f s e v e n t o e i g h t u n i t s p e r a c r e a s c o m p a r e d t o f o u r t o f i v e i n c o n -v e n t i o n a l s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d s u b d i v i s i o n s . B y c l u s t e r i n g m o r e u n i t s p e r a c r e a n d d e p e n d i n g o n t h e l a y o u t o f t h e u n i t s , o v e r a l l s e r -v i c e c o s t s c a n b e r e d u c e d . F o r e x a m p l e s s e e W i l l i a m W h y t e , C l u s t e r  D e v e l o p m e n t , A m e r i c a n C o n s e r v a t i o n A s s n . , New Y o r k , 1 9 6 4 o r M a x w e l l C . H u n t o o n , J r . , P U D : A B e t t e r Way F o r T h e S u b u r b s , U r b a n L a n d I n s t i t u t e , W a s h i n g t o n , D . C , 1 9 7 1 . 2 S u c h a g o a l i s e n u n c i a t e d i n t h e L i v a b l e R e g i o n P l a n , G r e a t e r V a n c o u v e r R e g i o n a l D i s t r i c t , u n p u b l i s h e d . 3 I n n o v a t i v e n e s s i s d e f i n e d h e r e a s t h e d e g r e e t o w h i c h a d e v e l o p e r i s r e l a t i v e l y e a r l i e r t h a n o t h e r s i n a d o p t i n g P U D , i . e . , i n p r o p o s i n g o r c o n s t r u c t i n g t w o o r m o r e PUD p r o j e c t s . 4 F o r e x a m p l e s s e e n u m e r o u s U r b a n L a n d I n s t i t u t e t e c h n i c a l b u l l e t i n s n u m b e r s 4 0 , 4 7 , 5 0 , 5 2 , 5 7 , o r W i l l i a m W h y t e , o p . c i t . , 1 9 6 4 . P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t W i t h A Homes A s s o c i a t i o n , L a n d P l a n n i n g B u l l e t i n N o . 6 , F e d e r a l H o u s i n g A d m i n i s t r a t i o n , W a s h i n g t o n , D . C , D e c e m b e r 1 9 6 3 a n d 1 9 7 0 . S e e S t a n l e y P a y n e , T h e A r t o f A s k i n g Q u e s t i o n s , P r i n c e t o n U n i v e r s i t y P r e s s , P r i n c e t o n , New J e r s e y , 1 9 5 1 . i C H A P T E R I I T H E I N N O V A T I O N : P L A N N E D U N I T D E V E L O P M E N T O r i g i n a n d D i f f u s i o n o f P U D T h e c a r e f u l p l a n n i n g o f o p e n s p a c e a n d c o m m u n i t y s e r v i c e s w i t h i n r e s i d e n t i a l a r e a s h a s b e e n e v i d e n t i n e v e n t h e m o s t a n c i e n t c i t i e s o f t h e M e d i t e r r a n e a n , M e s o p o t a m i a a n d A s i a . T h i s b a s i c p l a n n i n g a p p r o a c h h a s b e e n i g n o r e d o r f o r g o t t e n , h o w e v e r , t h r o u g h o u t m u c h o f m a n ' s u r b a n h i s t o r y p a r t i c u l a r l y d u r i n g t h e I n d u s t r i a l R e v o l u t i o n o f t h e N i n e t e e n t h C e n t u r y . T h e f o r m a l r e d i s c o v e r y o f P U D c o n c e p t s h a d i t s r o o t s i n t h e p r i n c i p l e s o f t h e G a r d e n C i t y a n d N e w T o w n v i s i o n a r i e s o f B r i t a i n , s u c h a s E b e n e z e r H o w a r d ( 1 8 9 8 ) , S i r R a y m o n d U n w i n ( G r e a t e r L o n d o n P l a n , 1 9 3 2 ) a n d S i r P a t r i c k A b e r c r o m b i e ( N e w T o w n s A c t , 1 9 4 6 ) . T h e g o a l o f t h e N e w T o w n s a p p r o a c h w a s t o c r e a t e s m a l l , s e l f - c o n t a i n e d c i t i e s e n j o y i n g a b a l a n c e d g r o w t h o f i n d u s t r y , b u s i n e s s , h o m e s a n d c o m m u n i t y a m e n i t i e s . A m p l e g r e e n s p a c e t h r o u g h o u t t h e c i t y w a s t o b r i n g t h e c o u n t r y l i f e b a c k t o t h e n e w t o w n s . L a n d w a s t o r e m a i n u n d e r t h e c o l l e c t i v e o w n e r s h i p o f i t s u s e r s . S e v e r a l h u n d r e d n e w t o w n s h a v e b e e n d e v e l o p e d i n E u r o p e a n d i n N o r t h A m e r i c a w h e r e C l a r e n c e S t e i n ( T o w a r d N e w T o w n s f o r A m e r i c a , 1 9 5 7 ) a n d o t h e r p l a n n e r s a l s o e x p o u n d e d t h e c o n c e p t . H o w e v e r f e w n e w t o w n s w e r e a b l e t o a c h i e v e t h e i d e a l o f s e l f - c o n t a i n m e n t a n d b a l a n c e d g r o w t h . I n m a n y c a s e s t h e c r i t i c s s a r g u e a t h a t t t h e i i n e w t o w n s h a v e a l s o s a c r i f i c e d t h e c o s m o p o l i t a n a s s e t s o f t h e o l d e r c i t i e s . 1 0 1 1 A s e a r l y a s t h e n i n e t e e n t w e n t i e s , s o m e p l a n n e r s s u c h a s C l a r e n c e P e r r y ( N e i g h b o u r h o o d U n i t P l a n , 1 9 2 9 ) r e c o m m e n d e d t h a t s o m e o f t h e a s s e t s o f t h e N e w T o w n s a p p r o a c h b e a p p l i e d t o r e s i d e n t i a l p l a n n i n g o n a s m a l l e r s c a l e , t h e n e i g h b o u r h o o d u n i t . T h e s e n e i g h b o u r -h o o d s , u s u a l l y d e f i n e d b y t h e s e r v i c e a r e a o f a n e l e m e n t a r y s c h o o l , w e r e i n t e g r a t e d w i t h c o m m e r c i a l a n d r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s c o n s i d e r e d a d e q u a t e f o r d a i l y n e e d s s u c h a s a g r o c e r y o u t l e t o r p l a y g r o u n d . H o m e s w e r e c l u s t e r e d t o g e t h e r t o c o n s e r v e m o r e s p a c e f o r r e c r e a t i o n a n d v e h i c l e s w e r e c o n f i n e d t o s m a l l d e a d - e n d o r l o o p s t r e e t s f o r g r e a t e r p e d e s t r i a n s a f e t y . W h e r e p l a n n i n g d e p a r t m e n t s a n d m u n i c i p a l c o u n c i l s h a v e e n f o r c e d s t r i c t b y l a w s , s o m e c o m m u n i t i e s h a v e d e v e l o p e d a c c o r d i n g t o t h i s p l a n n e d u n i t a p p r o a c h . H o w e v e r , t h e t y p i c a l s i t u a t i o n i n N o r t h A m e r i c a h a s b e e n p i e c e - m e a l , u n c o - o r d i n a t e d d e v e l o p m e n t o f s u b d i v i s i o n s . T h e s t a n d a r d d e t a c h e d h o m e f r o n t i n g o n a 3 3 o r 6 6 f o o t r o a d w a y h a s s w a l l o w e d u p t h e m a j o r i t y o f t h e l a n d a r o u n d c i t i e s a t a r a p i d r a t e . N a t u r a l l a n d s c a p e a s s e t s s u c h a s a h e a v i l y w o o d e d h i l l s i d e o r r u r a l s c e n e s s u c h a s s m a l l f a r m s m a y h a v e i n i t i a l l y a t t r a c t e d h o m e b u y e r s t o a n e w s u b d i v i s i o n . H o w e v e r , w i t h i n a f e w y e a r s , t h e s e f e a t u r e s h a v e d i s -a p p e a r e d i n t o t h e p u r e l y o r n a m e n t a l s i d e y a r d a n d s e t b a c k s o f n e w b u i l d -i n g l o t s . A s m u n i c i p a l i t i e s i n f i l l e d , t h e c o s t s o f a c q u i r i n g a c r e a g e f o r s c h o o l s , p l a y g r o u n d s a n d p a r k s h a v e e s c a l a t e d . W i t h s i n g l e f a m i l y h o m e s p r e d o m i n a t i n g , m a n y s u b u r b a n m u n i c i p a l i t i e s h a v e p o l a r i z e d i n t o r e s e r v a t i o n s f o r g r o w i n g f a m i l i e s . T h e p o o r , t h e r e t i r e d a n d t h e y o u n g s i n g l e s a r e r e l e g a t e d t o t h e u r b a n n e i g h b o u r h o o d s a n d t h e h i g h - r i s e 12 e n c l a v e s . I t w a s n o t u n t i l t h e e a r l y n i n e t e e n s i x t i e s t h a t l a n d s c a r c i t y c o l l i d i n g w i t h t h e e v e r i n c r e a s i n g d e m a n d f o r h o u s i n g f o r c e d N o r t h A m e r i c a n d e v e l o p e r s t o e x p l o r e i n n o v a t i v e a l t e r n a t i v e s t o t h e s t a n d a r d s i n g l e f a m i l y s u b d i v i s i o n : . . . w e l l o r g a n i z e d , c o m p e t i t i v e b u i l d e r s p r o d u c e h o u s i n g a t r e m a r k a b l y l o w c o n s t r u c t i o n c o s t s c o n s i d e r i n g t h e c o n t i n u a l l y r i s i n g c o s t s o f l a b o u r a n d m a t e r i a l s . T h e c o s t o f l a n d u n d e r a h o u s i n g u n i t n o w r e p r e s e n t s t h e l a r g e r p a r t o f t h e t o t a l t h a t c o u l d b e c u t a p p r e c i a b l y . ! I t a p p e a r e d b y t h e n i n e t e e n s i x t i e s t h a t t h e F e d e r a l H o u s i n g A d m i n i s t r a -t i o n , t h e N a t i o n a l A s s o c i a t i o n o f H o m e B u i l d e r s , t h e U r b a n L a n d I n s t i t u t e a n d o t h e r s u c h a g e n c i e s h a d c a u g h t u p t o t h e p l a n n e r s ' v i s i o n s . T h e s e g r o u p s b e g a n t o e n c o u r a g e t h e u s e o f t h e P U D a p p r o a c h t h r o u g h p h a m p h l e t s , p r o m o t i o n a l c a m p a i g n s , a r t i c l e s i n h o u s i n g j o u r n a l s , a n d i n e x p e r i m e n t a l d e v e l o p m e n t s . C h a r a c t e r i s t i c s o f P U D s u c h a s h o u s i n g v a r i e t y , c l u s t e r l a y o u t s w i t h o p e n s p a c e , a n d c o m m u n i t y s e r v i c e s p r o v e d t o b e a v a l u a b l e m a r k e t i n g a s s e t i f t h e r e w e r e n o c o n v e n t i o n a l m a r k e t i n g d e f e c t s s u c h a s p o o r l o c a t i o n , p o o r d e s i g n o r c o n s t r u c t i o n , i n a d e q u a t e f l o o r p l a n s 2 o r p o o r m e r c h a n d i s i n g . D e v e l o p e r s w e r e a c h i e v i n g l a n d a n d i m p r o v e m e n t c o s t s a v i n g s b y c l u s t e r i n g d w e l l i n g s a n d r e d u c i n g r o a d l e n g t h s . M u n i -c i p a l g o v e r n m e n t s w e r e i n c r e a s i n g l y i n f a v o u r o f t h e a p p r o a c h . I n 1 9 5 9 , o n l y 80 A m e r i c a n c i t i e s r e p o r t e d h a v i n g P U D o r d i n a n c e s ; h o w e v e r , b y 1 9 6 8 , a p p r o x i m a t e l y 1 , 6 4 9 c i t i e s r e p o r t e d t h e m . A m o n g c i t i e s o f 5 0 , 0 0 0 p e r s o n s o r m o r e , 6 3 % h a d P U D o r d i n a n c e s a n d 8 3 % o f c i t i e s o v e r 3 2 5 0 3 0 0 0 i n p o p u l a t i o n h a d t h e m b y t h e e n d o f t h e n i n e t e e n s i x t i e s . 13 P U D : A s s e t s a n d L i a b i l i t i e s A d v o c a t e s o f t h e PUD a p p r o a c h c r e d i t i t w i t h h o s t o f p o s i t i v e f e a t u r e s — s o c i a l , e c o n o m i c , e c o l o g i c a l a n d a e s t h e t i c . T h e v a r i e t y o f h o u s i n g may i n c l u d e s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d a n d m u l t i - u n i t d w e l l i n g s , s e l f - o w n e d o r r e n t a l , w h i c h i n t r o d u c e s a w i d e r a n g e o f i n c o m e s , a g e g r o u p s a n d l i f e - s t y l e s i n t o a c o m m u n i t y : P U D ' S w i t h t h e i r v a r i e t y o f a p a r t m e n t s a n d t o w n h o u s e s c a n o f f e r b o t h t h e y o u n g f a m i l y a n d t h e o l d e r " e m p t y n e s t e r " f a m i l y a v i a b l e a l t e r n a t i v e t o t h e s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d h o u s e . T h e t o w n g a i n s m o r e m o n e y a n d a m o r e v a r i e d , h e n c e s t a b l e , p o p u l a t i o n . 4 C o m m u n i t y s e r v i c e s i n c l u d e f a r m o r e t h a n t h e s t a n d a r d s u b d i v i s i o n p r o v i s i o n o f b a s i c u t i l i t i e s a n d r o a d s . G e n e r a l l y t h e r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s o f PUD r a n g e f r o m a t o t l o t a n d s w i m m i n g p o o l t o t e n n i s c o u r t s , g o l f c o u r s e s a n d r i d i n g s t a b l e s , d e p e n d i n g o n t h e s i z e o f t h e d e v e l o p m e n t . L a r g e p r o j e c t s may p r o v i d e c o n v e n i e n c e s h o p p i n g f a c i l i t i e s r a n g i n g f r o m a s m a l l g r o c e r y o u t l e t t o a s h o p p i n g c e n t e r . M e d i u m t o l a r g e P U D ' s o f f i f t y a c r e s o r m o r e o f t e n p r o v i d e a c o m m u n i t y c l u b h o u s e a n d a s c h o o l s i t e t o m e e t t h e s o c i a l a n d e d u c a t i o n a l n e e d s o f t h e i r s u b s t a n t i a l p o p u l a t i o n s . S u c h r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t s a r e t h u s a s s u r e d o f a n o r d e r l y p r o v i s i o n o f e s s e n t i a l g o o d s a n d s e r v i c e s w i t h i n e a s y a c c e s s o f h o m e s . T h i s s p a r e s t h e m u n i c i p a l i t y t h e c o s t a n d t h e d i f f i c u l t y o f a c q u i r i n g l a n d a n d r a i s i n g t a x e s , a f t e r a n a r e a i s b u i l t u p . T h e p r i m e a s s e t o f P U D , w h i c h h a s e a r n e d i t t h e s e c o n d t i t l e o f " o p e n s p a c e c o m m u n i t y , " i s t h e j o i n t l y s h a r e d o p e n s p a c e c o m p r i s i n g a s m u c h a s 60% o f a p r o j e c t ' s a r e a e x c l u s i v e o r r o a d s a n d b u i l d i n g s i t e s . 1 4 T h e f u n c t i o n o f t h i s " n o n - v e h i c u l a r l i v e a b i l i t y s p a c e " " * i s m u l t i p l e : 1 . I t p r e s e r v e s n a t u r a l - l a n d s c a p e a s s e t s s u c h a s r a v i n e s , n a t u r a l d r a i n a g e s y s t e m s , a t t r a c t i v e s t a n d s o f t r e e s , o u t s t a n d i n g v i e w s , e t c . 2 . I t p r o v i d e s p a r k s , p e d e s t r i a n p a t h s a n d r e c r e a t i o n a r e a s f o r t h e a c t i v e a n d p a s s i v e e n j o y m e n t o f r e s i d e n t s . 3 . S t r e a m b e d s , r a v i n e s , ' . e t c . , p r o v i d e - v i s u a l r e l i e f f r o m m o n o t o n o u s h o u s i n g r o w s a n d r o a d s . 4 . I t s e r v e s a s g r e e n s p a c e b u f f e r s b e t w e e n d i f f e r e n t l a n d -u s e s s u c h a s t o w n h o u s e s a n d s i n g l e f a m i l y h o m e s , p a r k i n g a n d r e c r e a t i o n , e t c . C l u s t e r l a y o u t s a r e u s e d m o s t f r e q u e n t l y t o p r o v i d e t h e P U D o p e n s p a c e . C l u s t e r i n g i n v o l v e s g r o u p i n g d w e l l i n g s c l o s e l y t o g e t h e r a r o u n d c o u r t -y a r d s , c u l - d e - s a c a n d l o o p s t r e e t s a s o p p o s e d t o s p r e a d i n g d w e l l i n g s u n i f o r m l y a c r o s s t h e e n t i r e t r a c t o f l a n d . B y r e d u c i n g o r e l i m i n a t i n g t h e r o a d w a y , s i d e y a r d a n d s e t b a c k a l l o w a n c e s , c l u s t e r i n g c a n s e r v e m a n y p u r p o s e s : 1 . I t p e r m i t s b u i l d i n g s a n d r o a d s t o b e a r r a n g e d a c c o r d i n g t o t h e u n i q u e t o p o g r a p h y o f e a c h s i t e t h u s a v o i d i n g u n -s u i t a b l e o r c o s t l y b u i l d i n g s i t e s a n d p r e s e r v i n g n a t u r a l l a n d s c a p e a s s e t s . 2 . L a n d d e v e l o p m e n t c o s t s p e r d w e l l i n g u n i t c a n b e r e d u c e d b y l e s s e n i n g s i t e g r a d i n g a n d r e d u c i n g s t r e e t a n d u t i l i t i e s l e n g t h s . T h e h o u s i n g d e n s i t y m a y b e i n c r e a s e d b y t h e v a r i e t y o f d w e l l i n g s , t h u s s p r e a d i n g d e v e l o p m e n t c o s t s o v e r a b r o a d e r b a s e . 1 5 3 . R e d u c e d l a n d a n d I m p r o v e m e n t c o s t s c a n b e r e t u r n e d t o t h e r e s i d e n t s i n t h e f o r m o f l o w e r p r i c e s a n d r e n t s o r i n -c r e a s e d r e c r e a t i o n a l , c o m m u n i t y o r o p e n s p a c e a m e n i t i e s . 4 . U n d e r - u t i l i z e d r o a d a l l o w a n c e s a n d s i d e y a r d s a r e a c c u m u l a t e d i n t o u s e f u l , l a r g e r o p e n s p a c e s a v a i l a b l e t o a l l r e s i d e n t s . 5 . I n d i v i d u a l y a r d m a i n t e n a n c e i s r e d u c e d f r e e i n g r e s i d e n t s f o r m o r e l e i s u r e a c t i v i t i e s . 6 . T h e d e s i g n o f s t r e e t s r e d u c e s t h e a m o u n t o f t h r o u g h t r a f f i c n e a r h o m e s a n d s c h o o l s . 7 . S l i g h t l y h i g h e r d e n s i t i e s s u c h a s s e v e n t o t e n u n i t s p e r a c r e c a n b e a c c o m m o d a t e d w i t h o u t a s e n s e o f c r o w d i n g d u e t o t h e i n c r e a s e d o p e n s p a c e . L e s s u r b a n l a n d i s c o n s u m e d t h a n i n t h e s t a n d a r d s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d s u b d i v i s i o n s . W h e n c a r e f u l l y d e s i g n e d t o m e e t t h e n e e d s o f e a c h p r o j e c t ' s u n i q u e s i t e a n d r e s i d e n t s , c l u s t e r i n g c a n a c h i e v e m o r e e f f i c i e n t u s e o f s c a r c e , h i g h c o s t u r b a n l a n d w i t h t h e m a x i m u m p r e s e r v a t i o n o f o p e n s p a c e . ^ O f c o u r s e t h e r e a r e m a n y l i a b i l i t i e s b o t h f o r t h e d e v e l o p e r a n d t h e r e s i d e n t s . P U D f r e q u e n t l y r e q u i r e s l a r g e l a n d t r a c t s e x c e e d i n g f i f t y a c r e s i n o r d e r t o a c h i e v e e c o n o m i e s o f s c a l e w h i l e p r o v i d i n g a t t r a c t i v e a r e a s o f o p e n s p a c e . S u c h t r a c t s m a y b e e x t r e m e l y d i f f i c u l t t o a s s e m b l e o r f i n a n c e . A g o o d P U D p r o j e c t m a y r e q u i r e a d d i t i o n a l i n -v e s t m e n t i n d e s i g n a s n o s t a n d a r d l a y o u t g u a r a n t e e s s u c c e s s f o r e a c h p r o j e c t . A d e v e l o p e r m a y b e r e q u i r e d t o c a r r y h i s l a n d c o s t s a n d o v e r -h e a d f o r s e v e r a l y e a r s w h i l e h i s p r o j e c t i s p r o c e s s e d t h r o u g h m u n i c i p a l a p p r o v a l c h a n n e l s . M a n y c o m m u n i t i e s d o n o t h a v e f l e x i b l e z o n i n g c o d e s 1 6 t o p e r m i t i n t e g r a t i o n o f d i v e r s e h o u s i n g t y p e s a n d a m e n i t i e s . T h e m u n i c i p a l i t y m a y o b j e c t t o t h e u s e o f t h e o p e n s p a c e b e i n g e x c l u s i v e t o a p r o j e c t ' s r e s i d e n t s , y e t r e j e c t t h e m a i n t e n a n c e r e s p o n s i b i l i t y f o r p u b l i c u s e o f t h e g r e e n s p a c e . L o c a l g o v e r n m e n t a g e n c i e s o r c i t i z e n s h a v e a t t i m e s s t r o n g l y o p p o s e d P U D p r o j e c t s e i t h e r o u t o f i g n o r a n c e , m i s i n f o r m a t i o n o r s i m p l y a r e l u c t a n c e t o d e v i a t e f r o m c o n v e n t i o n a l d e v e l o p m e n t a p p r o a c h e s . B e f o r e a p r o j e c t f i n a l l y o p e n s , t h e r e c r e a t i o n a l a n d c o m m u n i t y f a c i l i t i e s s h o u l d b e c o m p l e t e d t o s a t i s f y t h e s k e p t i c a l e y e o f t h e c o n s u m e r . T h u s t h e P U D a p p r o a c h o f t e n i n v o l v e s a h i g h e r c a p i t a l o u t l a y p r i o r t o s a l e s t h a n d o e s a c o n v e n t i o n a l s u b d i v i s i o n . W h e n a d e v e l o p e r i s c l a s s i f i e d a s a n a d o p t e r o f t h e P U D a p p r o a c h , i t d o e s n o t a x i o m a t i c a l l y f o l l o w t h a t h e i s p r o d u c i n g g o o d h o u s i n g e n v i r o n m e n t s . A s y e t t h e r e a r e n o m i n i m u m s t a n d a r d s o r d e s i g n s t o e n s u r e t h e r i g h t c o m b i n a t i o n o f o p e n s p a c e , r e c r e a t i o n , h o u s i n g t y p e s , o r a m e n i t i e s f o r a s u c c e s s f u l P U D . H o w e v e r , a n i n c r e a s i n g n u m b e r o f c a s e s t u d i e s s u g g e s t t h e f o l l o w i n g r e c o m m e n d a t i o n s : 1 . W h e n s i t i n g t h e d i f f e r e n t d w e l l i n g t y p e s a n d t h e n o n - r e s i d e n t i a l l a n d u s e s , e a c h u n i t s h o u l d h a v e e a s y a c c e s s t o f a c i l i t i e s s u c h a s c a r p a r k i n g o r s h o p p i n g w i t h o u t s a c r i f i c i n g v i s u a l o r d e r , p r i v a c y , o r q u i e t . F o r e x a m p l e , h i g h r i s e a p a r t m e n t s g r o u p e d a r o u n d c o m m e r c i a l f a c i l i t i e s c a n b u f f e r s i n g l e f a m i l y h o m e s a n d t o w n h o u s e s f r o m t h e t r a f f i c a n d t h e n o i s e . C a r e f u l s i t i n g c a n h a s t e n s a l e s a n d r a i s e p r o p e r t y v a l u e s f o r t h e d e v e l o p e r w h i l e p r o v i d i n g a n a t t r a c t i v e a n d f u n c t i o n a l e n v i r o n m e n t f o r t h e r e s i d e n t . F o r e x a m p l e a s a w - t o o t h e d r o w a r r a n g e m e n t o f 17 t o w n h o u s e s c a n a v o i d m u c h o f t h e v i s u a l m o n o t o n y a n d l a c k o f p r i v a c y e v i d e n t i n s t r a i g h t r o w p r o j e c t s ( f i g s . 1 a n d 2 , p . 1 8 ) . 2 . L a c k o f d i f f e r e n t i a t i o n a n d i n d i v i d u a l i t y o f d w e l l i n g u n i t s i s a t o o f r e q u e n t c o m p l a i n t a g a i n s t t h e " p l a n n e d u n i t " i n PUD ( f i g . 3 , p . 1 9 ) . T h e a l t e r n a t i v e i s n o t n e c e s s a r i l y m o r e e x p e n s i v e m a t e r i a l s o r d e s i g n ( f i g . 4 , p . 1 9 ) . F o r e x a m p l e , a t a l e n t e d t e a m o f d e s i g n e r s c a n p l a y w i t h a n g l e s , l i n e s a n d r e c e s s e s t o a c h i e v e t h e m a x i m u m d i f f e r e n t i a t i o n a t l i t t l e a d d i t i o n a l c o s t ( c o m p a r e f i g . 5 t o f i g . 6 , p . 2 0 ) . T r e e s a n d s h r u b b e r y a r e t h e d e v e l o p e r ' s g r e a t e s t a l l y i n m i n i m i z i n g t h e s t a n d a r d i z a t i o n a n d a r i d i t y o f u n i t s ( f i g s . 7 a n d 8 , p . 2 1 ) . S a v i n g s made o n d e s i g n o r l a n d s c a p i n g c o s t s a r e u s u a l l y l o s t i n s l o w e r s a l e s o r l a c k o f r e s i d e n t m a i n t e n a n c e o f p r o p e r t y . 3 . A g o o d PUD l a y o u t w i l l a r r a n g e t r a f f i c c i r c u l a t i o n s o t h a t t h e c a r d o e s n o t d o m i n a t e t h e d e v e l o p m e n t p a t t e r n w h i l e s e r v i c i n g r e s i d e n t s ( f i g . 6 , p . 2 0 ) . T h e r e a r e n u m e r o u s " c a r - t a m i n g " t e c h n i q u e s a v a i l a b l e s u c h a s l i m i t e d a c c e s s p o i n t s b e t w e e n a r t e r i a l s t r e e t s a n d p r o j e c t s t r e e t s , l o o p s t r e e t s a n d c u l - d e - s a c s . A g a i n a g o o d d e s i g n e r c a n a v o i d t h e " a s p h a l t j u n g l e " d e v e l o p m e n t w i t h o u t l o s i n g r e s i d e n t s i n a t a n g l e o f c u l - d e - s a c s ( f i g . 9 , p . 2 2 ) . 4 . When a p r o j e c t i s p o o r l y d e s i g n e d a n d t h e o v e r a l l d e n s i t y e x c e e d s t e n u n i t s p e r a c r e , i t g e n e r a l l y l o o k s a n d f e e l s F i g u r e 2 19 Figure 4 I Figure 5 _J Figure 6 21 I F i g u r e 7 F i g u r e 8 2 2 Figure 10 c r o w d e d a n d t h e l o n g t e r m s a l e s a n d p r o p e r t y v a l u e s m a y s u f f e r . H o w e v e r , t h e q u a n t i t y o f o p e n s p a c e i s f a r l e s s i m p o r t a n t t h a n t h e f u n c t i o n a n d d i s t r i b u t i o n o f t h e s p a c e . S u c c e s s f u l o p e n s p a c e u s u a l l y m a k e s t h e m o s t o f l o w m a i n t e n -a n c e , n a t u r a l l a n d s c a p e f e a t u r e s s u c h a s s t r e a m s , w o o d s , o r c h a n g e s i n s l o p e ( f i g . 1 0 , p . 2 2 ) . I t s h o u l d b e s e t w h e r e i t c a n b e s e e n a n d u s e d b y a s m a n y p e o p l e a s p o s s i b l e i n a n e t w o r k o f p a r k s r a t h e r t h a n c o n c e n t r a t e d i n o n e p l a c e . T h i s s t u d y f o u n d t h a t o p e n s p a c e w a s o n e o f t h e m o s t s e r i o u s l y n e g l e c t e d f e a t u r e s o f l o c a l P U D d e s i g n . N e i t h e r t h e d e v e l o p e r s o r t h e m u n i c i p a l i t i e s a p p e a r t o a p p l y t h e l e s s o n s o f w e l l d e s i g n e d o p e n s p a c e e v i d e n t i n P U D s t u d i e s ( f i g . 1 1 , p . 2 4 ) . C o n s e q u e n t l y t h e l o c a l m a r k e t i s f l o o d e d w i t h t o w n h o u s e a n d h i g h r i s e d e v e l o p m e n t s w h i c h l a c k g r e e n s p a c e t o c o m p e n s a t e f o r d e n s i t i e s g r e a t e r t h a n t w e l v e u n i t s p e r a c r e . S o c i a l a n d r e c r e a t i o n a l s e r v i c e s a r e m o s t s u c c e s s f u l w h e n t h e y a r e s i m p l e , m u l t i - p u r p o s e , a n d e c o n o m i c a l t o m a i n t a i n . R e s i d e n t ' s l e i s u r e p a t t e r n s a n d t h e p u b l i c f a c i l i t i e s a l r e a d y a v a i l a b l e s h o u l d b e a n a l y z e d t o a v o i d t h e c o s t o f u n n e c e s s a r y f a c i l i t i e s . F o r e x a m p l e , a c o n c r e t e g a m e s c o u r t f o r s t r e e t h o c k e y , r o l l e r s k a t i n g a n d b i k e r i d i n g w o u l d h a v e k e p t c h i l d r e n i n f i g . 1 2 ( p . 2 5 ) o u t o f d a n g e r f r o m c a r s a n d r e c e i v e d m o r e u s e t h a n n e a r b y g y m e q u i p m e n t , ( f i g . 1 3 , p . 2 5 ) . V e r y o f t e n t h e b e s t s i t i n g o f s e r v i c e s i s a t t h e c e n t e r o f t h e d e v e l o p -m e n t w i t h s a f e , i n t e r i o r w a l k w a y s c o n n e c t i n g a l l h o m e s t o t h e f a c i l i t i e s ( f i g . 1 4 , p . 2 6 ) . 24 T h i s is density . . . No planning, no landscaping, no tenants (Suburbia, U S A ) A n d this . . . 40 units per acre and a four-month waiting list (Woodlake, San Mateo, Calif.) Figure 11 Source: John L. Schmidt, Savings and Loan News. Reprint of Washington Savings League, Washington. F i g u r e 12 26 Figure 14 2 7 6 . P U D s t u d i e s h a v e s h o w n t h a t o p e n s p a c e a n d a m e n i t i e s a r e b e s t m a i n t a i n e d b y t h e r e s i d e n t s t h e m s e l v e s t h r o u g h a u t o -m a t i c h o m e s a s s o c i a t i o n s o r c o n d o m i n i u m r e g u l a t i o n s . 7 U n d e r t h e s e f o r m s o f o w n e r s h i p , h o m e o w n e r s o r r e n t e r s a r e a u t o -m a t i c a l l y r e s p o n s i b l e f o r a p r o p o r t i o n a t e s h a r e o f t h e m a i n t e n a n c e c o s t . I f a m u n i c i p a l i t y d e m a n d s p u b l i c a c c e s s t o P U D f a c i l i t i e s t h e y m a y b e r e q u i r e d t o s h a r e t h e m a i n t e n a n c e e x p e n s e . H o u s i n g M a r k e t i n G r e a t e r V a n c o u v e r B y t h e e a r l y n i n e t e e n s i x t i e s t h e r e w a s i n c r e a s i n g e v i d e n c e t h a t V a n c o u v e r ' s m u n i c i p a l p l a n n e r s a n d h o m e b u y e r s w e r e p e r c e i v i n g t h e n e e d f o r n e w f o r m s o f h o u s i n g . T h e 1 9 6 3 s u r v e y o f m e t r o p o l i t a n s u b u r b a n d e v e l o p m e n t s r e p o r t e d t h a t t h e g r e a t e s t a s s e t o f t h e f r i n g e s u b u r b s , i n t h e e y e s o f t h e i r r e s i d e n t s , w a s t h e f e e l i n g o f o p e n s p a c e a r o u n d t h e m : . . . t h e t y p i c a l f r i n g e s u b d i v i s i o n i s w h o l l y o r p a r t l y s u r r o u n d e d b y f i e l d s , b r u s h o r w o o d l a n d . . . t h e v e r y n a t u r e o f f r i n g e d e -v e l o p m e n t l e a v e s m a n y h o u s e s o n f a i r l y s h o r t , d e a d - e n d s t r e e t s . . . s o t h a t t h e s t r e e t v i r t u a l l y b e c o m e s a n e x t e n s i o n o f t h e y a r d s a s f a r a s t h e c h i l d r e n a r e c o n c e r n e d . . . b u t t h e r e i s a n o t i c e a b l e l a c k o f u s u a b l e o p e n s p a c e ( p u b l i c ) , e q u i p p e d p l a y g r o u n d s , p a r k s w i t h g e n e r a l r e c r e a t i o n a l a m e n i t i e s , p l e a s a n t w a l k s . T h e v a l u e o f t h e o p e n n e s s o f t h e f r i n g e l i e s i n i n t a n g i b l e s : i t c a n b e s e e n a n d " f e l t " b u t n o t u s e d i n a p o s i t i v e s e n s e . . . a l s o t h e o p e n n e s s i t s e l f i s o n l y t e m p o r a r y l i k e t h e s a f e t y o f d e a d - e n d s t r e e t s . 8 A s t h e f a r m l a n d s e a s t o f G r e a t e r V a n c o u v e r a n d t h e g e n t l e b u i l d i n g s l o p e s o n t h e n o r t h d i s a p p e a r e d i n t h e n i n e t e e n f i t i e s a n d s i x t i e s , t h e c o s t o f s e r v i c e d l a n d e s c a l a t e d . B y 1 9 7 1 V a n c o u v e r w a s f a c i n g t h e t h i r d h i g h e s t 9 l a n d c o s t s i n C a n a d a , a f t e r T o r o n t o a n d H a m i l t o n , O n t a r i o . S p r a w l i n g , 2 8 l o t b y l o t d e v e l o p m e n t h a d p r o v e n c o s t l y t o t h e m u n i c i p a l i t i e s . R o a d s a n d u t i l i t i e s e x t e n s i o n s i n v o l v e d a h i g h c a p i t a l c o s t b u t w e r e u n d e r -u t i l i z e d . S c h o o l s , b a s i c s h o p p i n g f a c i l i t i e s , p a r k s a n d r e c r e a t i o n a l s e r v i c e s h a d t o b e p r o v i d e d b y t h e m u n i c i p a l i t i e s s e v e r a l y e a r s a f t e r r e s i d e n t s h a d m o v e d i n t o a n a r e a , w h e n t h e l a n d w a s s c a r c e a n d m o r e e x -p e n s i v e . " * " ^ M e t r o p o l i t a n p l a n n i n g r e p o r t s s u c h a s L a n d F o r L i v i n g , t h e L o w e r M a i n l a n d R e g i o n a l P l a n n i n g B o a r d , 1 9 6 3 , a n d P e r s p e c t i v e ' 8 1 , S u r r e y , 1 9 6 4 , b e g a n t o i n c l u d e r e c o m m e n d a t i o n s f o r e x p e r i m e n t a t i o n w i t h o p e n s p a c e , c l u s t e r p l a n n i n g a n d t h e PUD a p p r o a c h : T h e s u b d i v i s i o n a n d z o n i n g b y - l a w s a s t h e y s t a n d t o d a y i n S u r r e y , i n d e e d i n t h e v a s t m a j o r i t y o f m u n i c i p a l i t i e s a c r o s s C a n a d a , a r e o f t h e s o r t p r i m a r i l y i n t e n d e d t o m e e t t h e s i t u a t i o n o f l o t b y l o t d e v e l o p m e n t . W h a t i s n e e d e d i n a d d i t i o n i s t h e s o r t o f f r a m e -w o r k w i t h i n w h i c h a l a n d a s s e m b l e r may c o m f o r t a b l y a n d a d v a n t a g e -o u s l y o p e r a t e , s e r v i n g t h e m u n i c i p a l i t y ' s o w n p u r p o s e n o l e s s t h a n h i s o w n . . . a PUD b y - l a w p e r m i t s a d e v e l o p e r t o t a k e o n a c o m p r e h e n s i v e s c h e m e o f t h e k i n d t h a t w i l l m i n i m i z e t h e a m o u n t o f h i s f i n a n c i a l r i s k s i n c e i t w i l l b e c a t e r i n g t o a m i x t u r e o f a g e g r o u p s a n d p e o p l e i n v a r i o u s s t a g e s o f t h e l i f e - c y c l e . PUD w i l l p e r m i t s i n g l e f a m i l y , d u p l e x , a n d m u l t i - f a m i l y s t r u c t u r e s i n c l o s e r e l a t i o n s h i p e a c h w i t h t h e o t h e r . . . a p a r t f r o m t h e o p p o r t u n i t y f o r g o o d a e s t h e t i c d e s i g n a n d t h e f a c t o f g r e a t e r m a r k e t i b i l i t y i n h e r e n t i n l a r g e s c a l e d e v e l o p m e n t t h e r e i s f o r t h e M u n i c i p a l i t y t h e v e r y g r e a t a d v a n t a g e o f b e i n g a b l e t o l i f t f r o m t h e p u b l i c s h o u l d e r s o m e o f t h e b u r d e n o f p r o v i d i n g s p a c e f o r c o m m u n i t y f a c i l i t i e s s u c h a s p a r k s a n d s c h o o l s . H D e s p i t e t h i s a w a r e n e s s o f t h e n e e d f o r a n d t h e b e n e f i t s o f t h e PUD i n n o v a t i o n , t h e m a j o r i t y o f s u b d i v i s i o n d e v e l o p m e n t s h a d n o t u t i l i z e d t h e t e c h n i q u e b y t h e n i n e t e e n s e v e n t i e s . T o w n h o u s e d e v e l o p m e n t s w i t h some s p a c e a n d r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s h a d b e g u n t o a p p e a r m o r e f r e q u e n t l y a f t e r t h e S t r a t a T i t l e s A c t o f 1 9 6 6 . H o w e v e r , t h e s t a n d a r d d e t a c h e d home i n a s u b d i v i s i o n t r a c t s t r i p p e d o f i t s o r i g i n a l f o i l a g e , d i v i d e d b y 2 9 3 3 f o o t r o a d w a y s i n t o r e c t i l i n e a r l o t s , a n d s e r v i c e d b y w i d e l y s c a t t e r e d s c h o o l s a n d s h o p p i n g c e n t e r s s t i l l d o m i n a t e d t h e s p r e a d i n g u r b a n l a n d -s c a p e . B y 1 9 7 1 f o u r PUD p r o j e c t s w e r e c o m p l e t e d i n v o l v i n g l e s s t h a n 2 0 0 a c r e s a n d a p p r o x i m a t e l y 2 4 0 0 u n i t s . F i v e m o r e p r o j e c t s w e r e i n v a r i o u s s t a g e s o f p r o d u c t i o n . H o w e v e r , i n t h e o p i n i o n o f t h e d e v e l o p e r s , o n l y o n e c o m p l e t e d PUD a n d t w o i n c o n s t r u c t i o n t r u l y m e r i t e d t h e PUD t i t l e a s t h e y a l o n e o f f e r e d c o m m e r c i a l a n d r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s c o m b i n e d w i t h a u s e f u l a n d v i s u a l l y a t t r a c t i v e a r r a n g e m e n t o f o p e n s p a c e . A f u r t h e r n i n e PUD p r o j e c t s h a d b e e n p r o p o s e d b y d e v e l o p e r s b u t f o r v a r i o u s r e a s o n s f o u r o f t h e s e h a d n o t r e c e i v e d m u n i c i p a l a p p r o v a l a n d f o u r h a d b e e n a b a n d o n e d o r e x t r e m e l y m o d i f i e d . Y e t e l e v e n o f t h e t h i r t e e n d e v e l o p e r s c a p a b l e o f u s i n g t h e a p p r o a c h w e r e e x t r e m e l y e a g e r t o a d o p t . T h e q u e s t i o n b e g s t o b e a s k e d : W h a t h a s h e l d b a c k PUD a d o p t i o n b y p r i v a t e l a n d d e v e l o p m e n t c o m p a n i e s i n G r e a t e r V a n c o u v e r ? T h e r e i s some u r g e n c y t o t h e q u e s t i o n . S i t u a t e d i n a t r i a n g u l a r v i s e b e t w e e n a m o u n t a i n r a n g e o n t h e n o r t h , t h e G u l f o f G e o r g i a o n t h e w e s t , a n d t h e n a t i o n a l b o u n d a r y o n t h e s o u t h , V a n c o u v e r d o e s n o t e n j o y a m p l e s p a c e i n w h i c h t o c o r r e c t p a s t h o u s i n g m i s t a k e s . S p a c e e f f i c i e n t r e s i -d e n t i a l d e v e l o p m e n t s a r e a n e c e s s i t y i f h o u s i n g c o s t s a r e t o b e k e p t w i t h i n t h e r e a c h o f t h e m a j o r i t y o f c i t i z e n s w h i l e s t i l l p r e s e r v i n g o p e n s p a c e w i t h i n t h e r e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n t . PUD o f f e r s o n e p o s s i b l e s o l u -t i o n , b y n o m e a n s t h e b e s t o r t h e o n l y a n s w e r . H o w e v e r , a s t u d y o f PUD a d o p t i o n may c o n t r i b u t e t o a n i n c r e a s e d u n d e r s t a n d i n g o f t h e p r o c e s s e s b y w h i c h o t h e r n e w l a n d u s e i d e a s o r v a l u e s c a n b e a c c e p t e d i n t o t h e c o m m u n i t y . 30 F o o t n o t e s : C h a p t e r I I ^ J o h n L . S c h m i d t , " I s D e n s i t y W o r s e r o r V i c e V e r s e r ? " i n H a p p i n e s s i s B e t t e r H o u s i n g E n v i r o n m e n t s , W a s h i n g t o n S a v i n g s L e a g u e , T a c o m a , W a s h i n g t o n , 19 7 0 , p . 8 . 2 C a r l N o r c r o s s , e d . , O p e n S p a c e C o m m u n i t i e s I n T h e M a r k e t  P l a c e , U r b a n L a n d I n s t i t u t e B u l l e t i n , # 5 7 , W a s h i n g t o n , D . C , 1 9 6 6 , p . 4 . 3 J o h n L . S c h m i d t , o p . c i t . , p . 4 . 4 M a x w e l l C . H u n t o o n , J r . , P U D : A B e t t e r Way F o r t h e S u b u r b s , U r b a n L a n d I n s t i t u t e , W a s h i n g t o n , D . C , 1 9 7 1 , p . 2 3 . ^ F e d e r a l H o u s i n g A d m i n i s t r a t i o n , P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t W i t h  A Homes A s s o c i a t i o n , W a s h i n g t o n , D . C , 1 9 6 3 . ^ W i l l i a m W h y t e , C l u s t e r D e v e l o p m e n t , A m e r i c a n C o n s e r v a t i o n A s s o c i a t i o n , New Y o r k , 1 9 6 4 . ^ U r b a n L a n d I n s t i t u t e , Homes A s s o c i a t i o n H a n d b o o k , W a s h i n g t o n , D . C , 1 9 6 3 , p . i x . g L o w e r M a i n l a n d R e g i o n a l P l a n n i n g B o a r d , T h e U r b a n F r o n t i e r , # 2 , 1 9 6 3 , p p . 3 7 - 3 8 . 9 H a r r i s M i t c h e l l , Homes e d i t i o n , C a n a d i a n S t a r W e e k l y , O c t o b e r 1 9 7 1 , p . 3 . ^ L o w e r M a i n l a n d R e g i o n a l P l a n n i n g B o a r d , W h a t P r i c e S u b u r b i a ? 1 9 6 7 , p p . 7 - 2 0 . S u r r e y C o m m u n i t y P l a n S e r i e s 9 , P e r s p e c t i v e ' 8 1 , 1 9 6 5 , p p . 8 1 - 8 2 . C H A P T E R I I I T H E A D O P T I O N P R O C E S S : T H E O R E T I C A L B A C K G R O U N D T o t h i s w r i t e r ' s k n o w l e d g e t h e r e a r e n o s t u d i e s p r e s e n t l y t h a t f o c u s o n e i t h e r t h e P U D a d o p t i o n p r o c e s s o r t h e l a r g e r d i f f u s i o n p r o c e s s w h i c h w o u l d p r o v i d e a t h e o r e t i c a l f r a m e w o r k f o r t h i s i n q u i r y . H o w e v e r , t h e r e w a s e x t e n s i v e l i t e r a t u r e r e p o r t i n g a d o p t i o n r e s e a r c h a n d t h e o r y i n o t h e r f i e l d s s u c h a s m e d i c i n e a n d c a s e s t u d i e s o f s p e c i f i c P U D p r o j e c t s i n N o r t h A m e r i c a . T h i s l i t e r a t u r e w a s s e l e c t i v e l y r e v i e w e d t o d e r i v e g u i d e l i n e s f o r i n q u i r y i n t o p o t e n t i a l a d o p t i o n s t a g e s a n d c o n s t r a i n t s i n G r e a t e r V a n c o u v e r . I n G r e a t e r V a n c o u v e r t h e P U D a p p r o a c h c a n b e t e r m e d a n i n n o v a t i o n i n r e s i d e n t i a l l a n d u s e , w h e n i n n o v a t i o n i s d e f i n e d a s : . . . a n i d e a o r o b j e c t p e r c e i v e d a s n e w t o a n i n d i v i d u a l „ . . i t r e a l l y m a t t e r s l i t t l e a s f a r a s h u m a n b e h a v i o r i s c o n c e r n e d w h e t h e r o r n o t a n i d e a i s " o b j e c t i v e l y " n e w a s m e a s u r e d b y t h e a m o u n t o f t i m e e l a p s e d s i n c e i t s f i r s t u s e o r d i s c o v e r y . I t i s ' t h e n e w n e s s o f t h e i d e a t o t h e i n d i v i d u a l t h a t d e t e r m i n e s h i s r e a c t i o n t o i t . - ' -A t t h i s p o i n t a d i s t i n c t i o n m u s t b e m a d e b e t w e e n t h e p r o c e s s e s o f a d o p t i o n a n d o f d i f f u s i o n . A f t e r r e v i e w i n g 5 0 0 i n n o v a t i o n s t u d i e s , E v e r e t t R o d g e r s d e f i n e s t h e d i f f u s i o n p r o c e s s a s : . . . t h e s p r e a d o f a n e w i d e a o r p r a c t i s e f r o m i t s s o u r c e o f i n v e n t i o n o r c r e a t i o n t o i t s u l t i m a t e u s e r s o r a d o p t e r s . . . t h e f o u r c r u c i a l e l e m e n t s i n s u c h a n a n a l y s i s a r e . . . 1 . t h e i n n o v a t i o n 2 . i t s c o m m u n i c a t i o n f r o m o n e i n d i v i d u a l t o a n o t h e r 3 . i n a s o c i a l s y s t e m w h i c h i s a p o p u l a t i o n o f i n d i v i d u a l s e n g a g e d i n c o l l e c t i v e p r o b l e m - s o l v i n g b e h a v i o r 4 . o v e r t i m e . ^ 3 1 32 The primary focus of geographical innovation research to date has been the diffusion process within a spatial system: . . . spatial diffusion i s . . . the spread (dispersion) of a phenomena within a given area through time . . . 3 As Allen Pred defined i t , innovations diffuse in space via two sub-processes. The f i r s t , the information-spread, equates to Hagerstrand's conceptual model (1967) of paths of movement of information about an innovation from the node of origin (the place of i n i t i a l discovery or acceptance) to nodes of destination (places of secondary acceptance). This sub-process has been studied at successively lower levels: from nation to nation, region to region, city to city within the urban hierarchy, and from person to person. The independent variables identi-fied such as distance bias, intervening opportunity, comparative place u t i l i t y , etc. would be appropriate to an inquiry into the diffusion of the PUD approach from Europe to eastern North American c i t i e s , across to the 'south-western United States and to the prairie provinces and Vancouver. The second sub-process, as classified by Pred and Rogers, i s the adoption process involving the individual information recipient. Rogers has defined adoption as: . . . the mental process through which an individual passes from f i r s t hearing about an innovation to f i n a l adoption . . . the decision to continue f u l l use of an innovation.4 This study is restricted to the on-going adoption process of individual firms within a single metropolitan area. It could serve as a subset of 33 a l a r g e r i n q u i r y i n t o the d i f f u s i o n of the PUD approach throughout Canada and the United States. SELECTIVE REVIEW OF ADOPTION RESEARCH There i s a long t r a d i t i o n of adoption research w i t h i n c u l t u r a l anthropology, s o c i o l o g y , medicine, education, i n d u s t r i a l economics, and more r e c e n t l y , i n marketing research and s p a t i a l d i f f u s i o n s t u d i e s . These precedents have been most c o n c i s e l y summarized by E v e r e t t Rogers (1962) and Lawrence Brown (1968) The adoption process s t u d i e s had t h e i r conceptual antecedents p r i m a r i l y i n ed u c a t i o n a l and decision-making research. Learning theory hypothesized that an i n d i v i d u a l cumulatively r e c e i v e s v a rious s t i m u l i concerning an in n o v a t i o n from many communication sources u n t i l he e v e n t u a l l y responds w i t h adoption or r e j e c t i o n behaviour. Hagerstrand followed t h i s school of thought, viewing adoption p r i m a r i l y as a r e s u l t of a l e a r n i n g process. When the i n d i v i d u a l r e c e i v e d s u f f i -c i e n t i n f o r m a t i o n to overcome h i s r e s i s t a n c e to adoption, he would accept the in n o v a t i o n . Decision-making i s the process of e v a l u a t i n g the meaning and the consequences of a l t e r n a t i v e courses of a c t i o n and choosing one. I n the case of adoption, i t means choosing between a new a l t e r n a t i v e and previous p r a c t i s e s . Innovativeness: The Dependent V a r i a b l e There i s a general consensus among researchers that adoption i s seldom a r a p i d "impulse" response and that adopters recognize them-selves as passing through d i s t i n c t stages. L a r g e l y due to research i n 34 rural sociology, the series of sequential stages has generally been identified as: 1. At the awareness stage an individual knows of an innovation but lacks complete information or the motivation to seek further information. 2. At the interest stage an individual is interested in the innovation and seeks further information. 3. At the evaluation stage an individual mentally applies the innovation to his present and future situation and then decides whether or not to use i t . 4. At the t r i a l stage an individual uses an innovation usually on a small scale in order to determine i t s usefulness in his own situation. 5. At the adoption stage an individual decides to continue the f u l l use of the innovation. 6. Discontinuance occurs when an individual decides to cease use of an innovation after previously adopting.^ Among researchers there has not been complete agreement on the terms, number or the order of the stages. Some researchers argue that the evaluation stage occurs after t r i a l and/or adoption and that further information-seeking can occur after any stage.^ For some innovations, sma 11 scale t r i a l is impossible and the t r i a l stage may be omitted g completely by some adopters. A further weakness of adoption stage identification has been the dependence on "recall-type" data as reported by the adopters themselves. For example, Menzel checked doctors' 35 p r e s c r i p t i o n r e c o r d s a g a i n s t t h e t i m e w h e n d o c t o r s r e p o r t e d a d o p t i n g a n e w d r u g . H e f o u n d t h a t t h e r e w a s a m a r k e d t e n d e n c y t o r e p o r t a n 9 e a r l i e r d a t e t h a n t h a t o f a c t u a l a d o p t i o n . H o w e v e r , R o g e r ' s a d o p t i o n s t a g e c a t e g o r i e s m a y b e r e g a r d e d a s a c o n v e n i e n t c o n c e p t u a l m o d e l w h i c h m a y n e e d t o b e m o d i f i e d i n a s p e c i f i c s t u d y . A d o p t i o n r e s e a r c h g e n e r a l l y c l a s s i f i e s a d o p t e r s i n t e r m s o f i n n o v a t i v e n e s s , o r t h e d e g r e e t o w h i c h a n i n d i v i d u a l i s r e l a t i v e l y e a r l i e r i n a d o p t i n g a n i n n o v a t i o n t h a n o t h e r m e m b e r s o f h i s s o c i a l s y s t e m . I n n o v a t i v e n e s s i s t h e u s u a l d e p e n d e n t v a r i a b l e i n a d o p t i o n r e s e a r c h . I t i s m o s t o f t e n m e a s u r e d b y a s t a n d a r d a d o p t i o n s c o r e , w h i c h i s c o m p u t e d f o r t w o o r m o r e i n n o v a t i o n s t h a t a r e w i t h i n t h e j u r i s d i c t i o n o f a l l s u b j e c t s t o e i t h e r a d o p t o r r e j e c t . I t h a s b e e n t h e g e n e r a l f i n d -i n g t h a t a d o p t i o n o f i n n o v a t i o n s o v e r t i m e t e n d s t o f o l l o w a n o r m a l d i s t r i b u t i o n c u r v e . U s i n g t h e m e a n a n d t h e s t a n d a r d d e v i a t i o n , p a r a -m e t e r s o f t h e n o r m a l d i s t r i b u t i o n , t h e c o n t i n u u m o f i n n o v a t i v e n e s s i s d i v i d e d b y R o g e r s i n t o t h e i n n o v a t o r s , t h e f i r s t 2 .5% o f a d o p t e r s , e a r l y a d o p t e r s , t h e n e x t 1 3 . 5 % , t h e e a r l y m a j o r i t y , t h e n e x t 34%, t h e l a t e m a j o r i t y , t h e 34% t o t h e r i g h t o f t h e m e a n , a n d t h e l a g g a r d s , t h e l a s t 1 6 % w h i c h i n c l u d e d t h o s e w h o n e v e r a d o p t . R o g e r s c a u t i o n s t h a t t h e f o u n d a t i o n s o f t h e n o r m a l d i s t r i b u t i o n a r e n o t f u l l y u n d e r s t o o d a s y e t i n a d o p t i o n r e s e a r c h , a n d i n f a c t , s o m e s t u d i e s h a v e h a d a s k e w d e d d i s t r i b u t i o n . P a r a m e t r i c s t a t i s t i c a l a n a l y s i s i s o n l y u s e f u l w h e r e t h e s a m p l e p o p u l a t i o n i s o f a s i z e t o m e e t t h e p o w e r - e f f i c i e n c y r e q u i r e m e n t s o f p a r a m e t r i c s t a t i s t i c s . T h e p o p u l a t i o n o f t h i s s t u d y f a l l s f a r b e l o w t h e s e r e q u i r e m e n t s . T h e c l a s s i f i c a t i o n s y s t e m i s a l s o o f l i t t l e u s e 36 u n l e s s t h e r e i s a l m o s t c o m p l e t e a d o p t i o n o f a n i n n o v a t i o n s u c h t h a t t h e p a r a m e t e r s o f t h e d i s t r i b u t i o n c a n b e a c c u r a t e l y e s t i m a t e d o r u n l e s s a c o m p o s i t e m e a s u r e i s t a k e n o f a s e r i e s o f i n n o v a t i o n s . T h i s s t u d y a v o i d s t h i s c l a s s i f i c a t i o n s y s t e m s i n c e o n l y o n e i n n o v a t i o n i s b e i n g a n a l y z e d w i t h a s m a l l p o p u l a t i o n , a l m o s t h a l f o f whom h a v e n o t y e t a d o p t e d t h e i n n o v a t i o n . I n n o v a t i v e n e s s w a s h e r e m e a s u r e d b y c o m -p a r i n g t h e y e a r a t w h i c h a f i r m e n t e r e d a s t a g e t o t h e a v e r a g e y e a r o f a l l f i r m s e n t e r i n g . T h e t i m e i t t a k e s f o r a f i r m o r i n d i v i d u a l t o p a s s f r o m f i r s t h e a r i n g o f a n i n n o v a t i o n t o f i n a l a d o p t i o n i s k n o w n a s t h e a d o p t i o n p e r i o d . R o g e r s h a s f o u n d a c o n s i d e r a b l e n u m b e r o f s t u d i e s t h a t s u p p o r t t h e f o l l o w -i n g g e n e r a l i z a t i o n s : 1 . T h e e a r l i e r a n i n d i v i d u a l a d o p t s , t h e s h o r t e r h i s a d o p t i o n p e r i o d . T h i s may b e p a r t i a l l y e x p l a i n e d b y t h e e v i d e n c e t h a t e a r l i e r a d o p t e r s h a v e m o r e f a v o u r a b l e a t t i t u d e s t o n e w i d e a s , u s e m o r e t e c h n i c a l l y a c c u r a t e s o u r c e s o f i n f o r -m a t i o n s u c h a s d i r e c t c o n t a c t w i t h s c i e n t i s t s , a n d p l a c e m o r e c r e d i t a b i l i t y i n a b s t r a c t i n f o r m a t i o n t h a n do l a t e r a d o p t e r s . 2 . T h e a w a r e n e s s t o t r i a l p e r i o d i s r e l a t i v e l y l o n g e r t h a n t h e t r i a l t o a d o p t i o n p e r i o d . 3 . E a r l i e r a d o p t e r s h a v e s h o r t e r a w a r e n e s s t o t r i a l p e r i o d s t h a n do l a t e r a d o p t e r s , b u t t h e y h a v e l o n g e r t r i a l t o a d o p t i o n p e r i o d s . 37 Independent Variables In most adoption research studies, innovativeness is correlated generally with three sets of independent variables. The f i r s t variable, the potential adopter's information behaviour, tends to receive the most attention. The second variable i s the potential adopter's antecedents, namely the background and characteristics of the adopter which affect his ab i l i t y to act on information. The third variable, often neglected by researchers, is the perceived characteristics of the innovation i t s e l f . However, in the case of PUD, a well-informed, qualified developer who is willing to adopt must s t i l l operate with a series of constrants imposed by external circumstances and agencies. The land development implementa-tion process requires that a developer's project satisfies local marketing conditions, land supply, financial arrangements, design inputs, and municipal approval. Thus external agents involved in implementation are a necessary fourth variable examined by this study. Information Behaviour Information behaviour has generally been analyzed by the sources used at various stages in the adoption process. Sources have been classified by Rogers as localite/cosmopolite and impersonal/personal. Cosmopolite sources such as mass media are more important to relatively earlier adopters than to late adopters and are more important at the awareness and interest stages. Early adopters tend to u t i l i z e informa-tion sources in closer contact with the origin of the innovation, as well as a greater number of sources than do later adopters. Localite sources originate within the adopters' social system such as the opinions 38 o f p e e r s . T h e y b e c o m e i n c r e a s i n g l y m o r e i m p o r t a n t a t t h e e v a l u a t i o n s t a g e a n d a r e m o r e o f t e n u s e d b y l a t e r a d o p t e r s . H a g e r s t r a n d f o u n d t h a t t h e p r o b a b i l i t y o f a n e w a d o p t i o n i s h i g h e s t i n t h e v i c i n i t y o f a n e a r l i e r o n e a n d d e c r e a s e s w i t h i n c r e a s i n g d i s t a n c e . I m p e r s o n a l s o u r c e s i n v o l v e t h e m a s s m e d i a l i k e j o u r n a l s , n e w s -p a p e r s , a n d t e l e v i s i o n , a n d a c t u a l d i s p l a y s o f t h e i n n o v a t i o n . P e r s o n a l s o u r c e s r e f e r t o d i r e c t , f a c e - t o - f a c e c o m m u n i c a t i o n b e t w e e n r e c i p i e n t a n d c o m m u n i c a t o r s u c h a s p e e r s , e x i s t i n g a d o p t e r s , c h a n g e a g e n t s o r o p i n i o n l e a d e r s . A s w a s t h e c a s e w i t h c o s m o p o l i t e s o u r c e s , i m p e r s o n a l s o u r c e s t e n d t o b e m o r e i m p o r t a n t a t t h e a w a r e n e s s a n d i n t e r e s t s t a g e s , a n d a r e m o r e o f t e n u s e d b y e a r l y a d o p t e r s . P e r s o n a l s o u r c e s t e n d t o b e e x t r e m e l y i m p o r t a n t a t t h e e v a l u a t i o n s t a g e , p a r t i c u l a r l y a s t h e y p e r m i t a t w o - w a y e x c h a n g e o f i d e a s s o t h e l i s t e n e r c a n o b t a i n c l a r i f i c a t i o n o r a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n . I m p e r s o n a l s o u r c e s c a n b e m o r e e a s i l y a v o i d e d o r i g n o r e d i f a n i n d i v i d u a l i s a p a t h e t i c o r r e s i s t a n t t o c h a n g e . P e e r  i n f l u e n c e t e n d s t o b e m o s t i m p o r t a n t w h e n a p e r s o n i s l a t e i n a d o p t i n g . I n s u c h c a s e s , t h e p e r s o n s i n t e r a c t i n g h a v e s i m i l a r v a l u e s a n d a t t i t u d e s a n d a r e b e t t e r k n o w n t o e a c h o t h e r , t h u s a r e u s u a l l y r e g a r d e d a s m o r e r e l i a b l e s o u r c e s . C h a n g e a g e n t s a r e p r o f e s s i o n a l p e r s o n s w h o d e l i b e r a t e l y s e e k t o i n f l u e n c e t h e a d o p t i o n d e c i s i o n , f o r e x a m p l e , s a l e s m e n o r g o v e r n -m e n t p e r s o n n e l w h o w o u l d e n c o u r a g e t h e u s e o f a n e w t y p e o f s e e d . T h e y a r e g e n e r a l l y m o r e i n f l u e n t i a l w i t h e a r l y a d o p t e r s a t t h e t r i a l s t a g e t h a n w i t h l a t e r a d o p t e r s . A n o t h e r i m p o r t a n t p e r s o n a l s o u r c e i s t h e o p i n i o n l e a d e r , i n d i v i d u a l s o r f i r m s t h a t t a k e t h e l e a d i n i n f l u e n c i n g t h e o p i n i o n s o f o t h e r s , p a r t i c u l a r l y t h o s e o f l a t e r a d o p t e r s a t t h e 39 e v a l u a t i o n s t a g e . O p i n i o n l e a d e r s t e n d t o b e m o r e i n n o v a t i v e t h a n t h e i r f o l l o w e r s , u s e m o r e i m p e r s o n a l a n d c o s m o p o l i t e s o u r c e s , a r e w e l l r e s -p e c t e d w i t h i n t h e i r s o c i a l s y s t e m a n d g e n e r a l l y o b e y t h e s o c i a l n o r m s . I n c o n t r a s t , t h e i n n o v a t o r s ( t h e f i r s t 2 . 5 % o f a d o p t e r s ) p r e f e r v e n t u r e -s o m e n e s s t o t h e r e s p e c t o f t h e i r p e e r s . A d e v e l o p m e n t f i r m m a y h a v e b e c o m e a w a r e o f a n d w e l l i n f o r m e d a b o u t P U D t h r o u g h i m p e r s o n a l i n f o r m a t i o n s o u r c e s s u c h a s t h e n u m e r o u s a r t i c l e s i n t r a d e a n d p l a n n i n g j o u r n a l s , o r b y v i e w i n g P U D p r o j e c t s a c r o s s N o r t h A m e r i c a . T h e y m a y h a v e r e l i e d o n p e r s o n a l , l o c a l i t e s o u r c e s s u c h a s c h a n g e a g e n t s l i k e a l o c a l m u n i c i p a l p l a n n e r o r t h e i r p e e r s i n t h e l o c a l d e v e l o p m e n t m a r k e t w h o m a y h a v e a d o p t e d P U D . O f c o u r s e , e x p o s u r e t o t h e s a m e i n f o r m a t i o n s o u r c e s w i l l n o t g u a r a n t e e s i m i l a r l e v e l s o f i n f o r m a t i o n b e t w e e n f i r m s : H o w a f i r m p e r c e i v e s a n d r e c a l l s t h e i n f o r m a t i o n i t a c c u m u l a t e s w i l l o f t e n b e c o n t i n g e n t u p o n : i t s p a s t e x p e r i e n c e a s a b u s i n e s s o r g a n i z a t i o n , t h e p a s t e x p e r i e n c e o f i t s i n d i v i d u a l d e c i s i o n -m a k e r s ; . t h e o r d e r i n w h i c h i n f o r m a t i o n i s r e c e i v e d ( e s p e c i a l l y w h e r e i n f o r m a t i o n i s c o n t r a d i c t o r y o r c o n f l i c t i n g ) ; t h e t i m i n g o f a c q u i r e m e n t a n d t h e s i z e o f d i f f e r e n t i n f o r m a t i o n b u n d l e s ; a n d p e r s o n a l a t t i t u d e s t o w a r d t h e p r i v a t e a n d / o r p u b l i c s o u r c e s o f i n f o r m a t i o n . . . t h a t s m a l l p o r t i o n o f t h e t o t a l i n f o r m a t i o n a v a i l a b l e t h a t t h e f i r m a c t u a l l y p r o c e s s e s m a y a l s o r e f l e c t t h e g o a l s a n d o r i e n t a t i o n s i t h a s a d a p t e d , a n d t h e h o p e s a n d e x p e c -t a t i o n s i t h o l d s , a r e a r e s u l t o f p r e v i o u s e x p e r i e n c e . H A n t e c e d e n t s O n c e t h e i n d i v i d u a l o r f i r m a c c u m u l a t e s s u f f i c i e n t i n f o r m a t i o n t o e v a l u a t e t h e i n n o v a t i o n t o t h e i r s a t i s f a c t i o n , m a n y o t h e r f a c t o r s i m p i n g e o n t h e i r a b i l i t y t o a d o p t . R o g e r s s u m m a r i z e s t h e s e a s t h e a n t e c e d e n t s o r f a c t o r s p r e s e n t i n a s i t u a t i o n p r i o r t o t h e i n t r o d u c t i o n 40 o f a n i n n o v a t i o n . P r e d i n c l u d e s t h e s e a n t e c e d e n t s u n d e r t h e a b i l i t y t o u s e i n f o r m a t i o n s i d e o f h i s b e h a v i o u r a l m a t r i x . T h i s s e c o n d i n d e p e n d e n t v a r i a b l e i n c l u d e s t h e e c o n o m i c , s o c i o l o g i c a l a n d p s y c h o l o g i c a l c h a r a c t e r -i s t i c s o f t h e p o t e n t i a l a d o p t e r a n d t h e p e r c e i v e d c h a r a c t e r i s t i c s o f h i s s i t u a t i o n . C h a r a c t e r i s t i c s f o u n d t o s i g n i f i c a n t l y c o r r e l a t e d w i t h i n n o v a t i v e n e s s a r e : 1 . T h e d o m i n a n t v a l u e s o f t h e i n d i v i d u a l m e a s u r e d o n a s e c u r i t y / a n x i e t y c o n t i n u u m r a n g i n g f r o m a w i l l i n g n e s s t o t a k e r i s k s , t o s e c u r e r e s p e c t , a n d t o m a i n t a i n p a s t p r a c t i s e s ( t r a d i -t i o n a l i s m ) . F o r e x a m p l e , M a n s f i e l d a n d S t r a s s m a n f o u n d t h a t t h e m o s t i n n o v a t i v e f i r m s h a d w o r k e r s a n d m a n a g e m e n t w i t h a 1 2 p o s i t i v e a t t i t u d e t o w a r d s c i e n c e a n d c h a n g e . 2 . G o a l s o f t h e f i r m o r i n d i v i d u a l m a y b e m e a s u r e d b y t h e p e r c e i v e d p r o f i t a b i l i t y o f t h e i n n o v a t i o n , a l t h o u g h s i m p l i s t i c p r o f i t m a x i m i z a t i o n i s n o l o n g e r a s s u m e d t o b e d o m i n a n t . M o s t t h e o r i s t s n o w a c c e p t t h e f a c t t h a t f i r m s n e c e s s a r i l y h a v e a c o m p l e x s y s t e m o f g o a l s d e p e n d -i n g o n t h e o r g a n i z a t i o n a l s t r u c t u r e , e n v i r o n m e n t , a n d 1 3 p e r s o n a l i t y d o m i n a n c e o f t h e a c t o r s i n a f i r m . . . . a v a r i e t y o f g o a l s a r e a p t t o i n f l u e n c e t h e o p e r a t i o n o f a n y c o m p a n y i n a m a n n e r w h i c h i s n o t p r e c i s e l y s p e c i f i e d o r c l e a r l y d e t e r m i n e d . 1 4 3 . A n i n d i v i d u a l ' s m e n t a l a b i l i t y i s u s u a l l y d e f i n e d a s t h e a b i l i t y t o t h i n k i n t h e a b s t r a c t . W i t h i n f i r m s t h i s h a s 4 1 b e e n r e f l e c t e d b y t h e a m o u n t o f i t s r e s o u r c e s d e v o t e d t o r e s e a r c h a n d d e v e l o p m e n t . 4 . H i g h i n f o r m a t i o n r e c e p t i o n a s i n d i c a t e d b y t h e d e g r e e o f c o n t a c t w i t h u n i v e r s i t i e s a n d s c i e n t i f i c j o u r n a l s . 5 . T h e d e g r e e t o w h i c h a n i n d i v i d u a l ' s o r f i r m ' s o r i e n t a t i o n i s e x t e r n a l o r c o s m o p o l i t e t o h i s p a r t i c u l a r s o c i a l s y s t e m . F o r e x a m p l e , e a r l y a d o p t e r s a m o n g i n d u s t r i a l f i r m s h a d e x t e n s i v e w o r l d w i d e t r a v e l b y e x e c u t i v e s a n d w e r e n o t s e c r e t i v e t o p l a n t v i s i t o r s . " ' " " ' 6 . S o c i a l s t a t u s w i t h i n a s o c i a l s y s t e m o r a f i r m ' s p o s i t i o n i n a m a r k e t s y s t e m i s c o n s i d e r e d r e l e v a n t . 7 . D e g r e e o f o p i n i o n l e a d e r s h i p p o s s e s s e d b y a f i r m o r i n d i v i d u a l f r o m w h o m o t h e r s s e e k a d v i c e a n d i n f o r m a t i o n . 8 . A g e o f t h e i n d i v i d u a l o r l e n g t h o f b u s i n e s s e x p e r i e n c e o f t h e f i r m . 9 . I n t r a f i r m p o l i t i c s a s i n d i c a t e d b y t h e a m o u n t o f p r e s s u r e b y m a n a g e m e n t t o i n s t i t u t e a n i n n o v a t i o n a n d e f f e c t i v e -n e s s o f t h e m a n a g e m e n t ' s a b i l i t y t o p e r s u a d e o t h e r s i n t h e f i r m : . . . t h e p r e s e n c e o r a b s e n c e o f a f e w m e n i n t h e r i g h t p l a c e s w h o b e l i e v e s t r o n g l y i n t h e v a l u e o f t h e n e w t e c h n i q u e m a y m a k e a c r u c i a l d i f f e r e n c e T o u n d e r s t a n d t h e f i r m ' s d e c i s i o n - m a k i n g b e h a v i o u r , m o s t a d o p t i o n s t u d i e s h a v e e m p h a s i z e d t h e o r d e r i n g o f a u t h o r i t y a n d r e s p o n s i b i l i t y ; t h e f o r m a l a n d i n f o r m a l r u l e s f o r 42 r e g u l a t i n g d e c i s i o n s a n d a c t i o n s ; a n d t h e c h a n n e l s f o r t h e r o u t i n g o f i n f o r m a t i o n w i t h i n t h e f i r m . H o w e v e r , t h e r e i s a s y e t n o u n i f o r m m e a s u r e m e n t s c a l e o f m a n a g e m e n t s t r u c t u r e w h i c h a p p e a r s t o h a v e s u f f i c i e n t g e n e r a l i t y f o r a p p l i c a t i o n t o d i v e r s e i n d u s t r i e s . T h e r e i s s o m e d i s p u t e w i t h i n t h e v a r i o u s r e s e a r c h t r a d i t i o n s c o n c e r n i n g t h e v a l u e o f p e r s o n a l i t y v a r i a b l e s s u c h a s t h e a d o p t e r ' s m e n t a l a b i l i t y , s e l f - p e r c e p t i o n , e t c . i n e x p l a i n i n g t h e r a t e o f a d o p t i o n . H a r o p a r g u e s t h a t t h e e f f e c t o f p e r s o n a l i t y v a r i a b l e s c a n b e c a n c e l l e d o u t b y a r a n g e o f s o c i o l o g i c a l v a r i a b l e s . " * " ^ Some r e s e a r c h e r s w i t h i n i n d u s t r i a l e c o n o m i c s p u t t h e p r i m a r y e m p h a s i s o n e c o n o m i c v a r i a b l e s . C e r t a i n l y t h e r a n g e o f p o t e n t i a l v a r i a b l e s i s v a s t . T h e p r o b l e m o f t h e r e s e a r c h e r i s t o w e i g h t h e r e l a t i v e i n c r e a s e i n e x p l a n a t o r y p o w e r o f a l t e r n a t i v e v a r i a b l e s a g a i n s t t h e r e l a t i v e i n c r e a s e i n t i m e a n d c o s t 18 i n v o l v e d i n a c c u r a t e l y m e a s u r i n g t h e m . I n t h i s s t u d y t h e s e n i n e p o s s i b l e a n t e c e d e n t s h a v e n o t a l l b e e n e x p l o r e d e x h a u s t i v e l y . F o r e x a m p l e , i n t r a f i r m p o l i t i c s c o u l d i n v o l v e a c o m p l e t e s t u d y i n i t s e l f . W h i l e a c k n o w l e d g i n g t h a t s u c h v a r i a b l e s may. h a v e a s i g n i f i c a n t e f f e c t o n i n n o v a t i v e n e s s , t h i s s t u d y h a s f i r s t c o n c e n t r a t e d o n t h e p e r c e i v e d c h a r a c t e r i s t i c s o f PUD a n d t h e c o n s t r a i n t s i n v o l v e d i n i m p l e m e n t i n g t h e i n n o v a t i o n . W h e n m o r e i s k n o w n o f t h e o v e r a l l w o r k i n g o f t h e a d o p t i o n p r o c e s s a n d t h e i n n o v a t i o n ' s s u i t a b i l i t y t o t h e l o c a l m a r k e t , t h e n f u r t h e r i n q u i r y c o u l d f o c u s o n m o r e e x p l i c i t m e a s u r e m e n t o f t h e r e l a t i o n -s h i p b e t w e e n i n n o v a t i v e n e s s a n d t h e a d o p t e r ' s s o c i a l - p s y c h o l o g i c a l i d e n t i t i e s . 43 Drawing on the case studies of PUD development, the following antecedents or aspects of a firm's development status were considered most important to explore: 1. Local or cosmopolitan extent of a firm's operations; presumably a firm operating beyond the local market has had greater opportunity to view the PUD approach in use. 2. Length of experience and degree of specialization in local residential land development are generally associated with increased understanding of land, market, financial and municipal constraints impinging on the use of PUD. 3. Firm's scale of operations as reflected by the acreage and number of projects assumes importance when the invest-ment required to innovate i s large relative to the size of firm or when the size of firm required to use the innova-tion is large relative to the average size of firms in the 19 industry. For PUD development, less than f i f t y dwelling units is generally not advised although this w i l l depend on the nature of the common f a c i l i t i e s and the cost of maintaining them through condominium or homes association management. The Urban Land Institute recommends that the larger the land parcel, the greater the economies of scale and the greater the potential for achieving a good environ-ment. When the PUD implementation process i s analyzed stage by stage, i t becomes even more apparent that PUD use is generally limited to the more experienced, medium to large 44 v o l u m e d e v e l o p e r s , w h o w o r k w i t h p r o j e c t s e x c e e d i n g f i f t y a c r e s . L e n g t h o f i n v o l v e m e n t i n a p r o j e c t a p p e a r s t o b e i m p o r t a n t s i n c e f i r m s i n t e r e s t e d i n q u i c k , s p e c u l a t i v e p r o f i t s a r e n o t l i k e l y t o i n v e s t f o r t w o o r m o r e y e a r s i n a p r o j e c t p r o p o s a l , w h i c h t e n d s t o b e t h e n o r m w i t h P U D . A l a r g e l a n d i n v e n t o r y c a n e n a b l e a f i r m t o b y p a s s o n e o f t h e f r e q u e n t c o n s t r a i n t s o n a d e v e l o p e r , t h a t o f t h e p o s s i b l e s h o r t a g e o f s u i t a b l e l a r g e l a n d t r a c t s . A f i r m , e a g e r t o a d o p t a n i n n o v a t i o n w h i c h i s u n f a m i l i a r o r u n t e s t e d b y l e n d e r s , w o u l d b e a b l e t o m i n i m i z e f i n a n c i a l c o n s t r a i n t s i f i t w a s i n d e p e n d e n t l y w e l l s u p p l i e d w i t h c a p i t a l . P U D s t u d i e s w a r n o f t h e r e q u i r e m e n t f o r a r e l a t i v e -l y l a r g e c a p i t a l i n v e s t m e n t p r i o r t o s a l e s f o r s u i t a b l e l a n d , d e s i g n a n d m a r k e t i n g e x p e r t i s e , " f r o n t m o n e y " f o r a m e n i t i e s , a n d t h e h e a v y c a r r y i n g c o s t s w h i l e a w a i t i n g m u n i c i p a l a p p r o v a l . T h e f i r m ' s s t a f f o f d i v e r s e d e s i g n a n d m a r k e t i n g e x p e r t i s e i s a l s o i m p o r t a n t a s n o s t a n d a r d l a y o u t e n s u r e s P U D m a r k e t s u c c e s s . Q u a l i f i e d p r o f e s s i o n a l p e r s o n s o n s t a f f m a y t e n d t o f i r s t i n t r o d u c e n e w i d e a s t o a f i r m . A f i r m ' s m a r k e t i n g g o a l s w h e t h e r t h e y b e s i m p l e p r o f i t m a x i m i z a t i o n , a n e a g e r n e s s t o k e e p a h e a d o f m a r k e t t r e n d s , e t c . w i l l l i k e l y a f f e c t h o w t h e f i r m p e r c e i v e s t h e u t i l i t y o f t h e i n n o v a t i o n a n d t h e a p p r o p r i a t e t i m i n g o f a d o p t i o n . 45 P e r c e i v e d C h a r a c t e r i s t i c s o f t h e I n n o v a t i o n M u c h o f a d o p t i o n r e s e a r c h a s s u m e s t h a t t h e i n n o v a t i o n i s w h o l l y d e s i r a b l e f o r a d o p t i o n , n e g l e c t i n g t h e p o t e n t i a l a d o p t e r ' s p e r c e p t i o n o f t h e i n n o v a t i o n f o r c l o s e r a n a l y s i s o f o t h e r v a r i a b l e s . H o w e v e r , R o g e r s s u g g e s t s t h a t a n i n d i v i d u a l ' s e v a l u a t i o n o f t h e i n n o v a t i o n may s o m e t i m e s d i f f e r s h a r p l y f r o m t h e r e c o m m e n d a t i o n s o f e x p e r t s , s i g n i f i -c a n t l y d e l a y i n g a d o p t i o n . I n some c a s e s , t h e r e j e c t i o n o f a n i n n o v a t i o n may b e t h e m o r e r a t i o n a l a n d d e s i r a b l e b e h a v i o u r . I n a n e x p l o r a t o r y s t u d y s u c h a s t h i s , i t w a s b e l i e v e d t h a t t h e d e v e l o p e r ' s p e r c e p t i o n o f t h e i n n o v a t i o n s h o u l d b e a n a l y z e d a t s o m e l e n g t h b e c a u s e h e m u s t d e a l w i t h PUD i n a d i f f e r e n t m a r k e t t h a n s u c c e s s f u l a d o p t e r s i n C a l i f o r n i a , f o r e x a m p l e , a n d f r o m a m o r e i n v e s t m e n t - o r i e n t e d p o s i t i o n t h a n l o c a l p l a n n e r s . R o g e r s s u m m a r i z e s t h e p e r c e i v e d c h a r a c t e r i s t i c s o f a n i n n o v a -t i o n a s t h e f o l l o w i n g : 1. R e l a t i v e a d v a n t a g e w h i c h i s t h e d e g r e e t o w h i c h a n i n n o v a -t i o n a p p e a r s t o b e e c o n o m i c a l l y o r s o c i a l l y s u p e r i o r t o t h e i d e a o r p r a c t i c e w h i c h i t r e p l a c e s . PUD h a s a v a r i e t y o f s o c i a l , e c o n o m i c a n d a e s t h e t i c a d v a n t a g e s o v e r s t a n d a r d h o u s i n g s u b d i v i s i o n s a n d t h u s may o f f e r t h e d e v e l o p e r a m a r k e t i n g e d g e . H o w e v e r , i t c a n b e m o r e c o s t l y a n d d i f f i c u l t t o i m p l e m e n t i n some c a s e s , a s w i l l b e d i s c u s s e d i n t h e i m p l e m e n t a t i o n s e c t i o n o f t h i s c h a p t e r . 2 . C o m p a t i b i l i t y i s t h e d e g r e e t o w h i c h a n i n n o v a t i o n i s c o n s i s t e n t w i t h t h e p a s t e x p e r i e n c e a n d e x i s t i n g v a l u e s o f t h e d e v e l o p e r . PUD l i t e r a t u r e s h o w s t h a t common 4 6 o w n e r s h i p a n d m a i n t e n a n c e o f o p e n s p a c e a n d a m e n i t i e s , f o r e x a m p l e , m a y b e u n a t t r a c t i v e t o d e v e l o p e r s a c c u s t o m e d t o c o n s t r u c t i n g o n l y o n e t y p e o f d w e l l i n g u n i t a n d n o a d d i t i o n a l a m e n i t i e s t h u s a v o i d i n g c o m p l i c a t i o n s w i t h u n u s u a l m u n i c i p a l z o n i n g l e g i s l a t i o n . 3 . C o m p l e x i t y i s t h e d e g r e e t o w h i c h a n i n n o v a t i o n i s r e l a t i v e l y d i f f i c u l t t o u n d e r s t a n d a n d u s e . P U D m a y i n f a c t b e r e l a t i v e l y c o m p l e x t o u s e , r e q u i r i n g s u c c e s s f u l c o - o r d i n a t i o n o f a s u i t a b l e l a n d p a r c e l , m a r k e t a p p e a l , g o o d d e s i g n , f i n a n c -i n g a n d m u n i c i p a l a c c e p t a n c e . 4 . D i v i s i b i l i t y i s t h e d e g r e e t o w h i c h a n i n n o v a t i o n m a y b e t r i e d o n a l i m i t e d b a s i s o r a s m a l l s c a l e . P U D h a s o f t e n b e e n b u i l t i n s u c c e s s i v e , s m a l l s t a g e s , b u t t h e l a r g e r t h e o v e r a l l p r o j e c t t h e g r e a t e r t h e e c o n o m i e s o f s c a l e u p t o a p o i n t . 5 . C o m m u n i c a b i l i t y r e f e r s t o t h e d e g r e e t o w h i c h t h e r e s u l t s o f a n i n n o v a t i o n m a y b e d i f f u s e d t o o t h e r m e m b e r s o f a s o c i a l o r m a r k e t s y s t e m . I n t h e c a s e o f P U D , m a r k e t a c c e p t a n c e o f t h e i n n o v a t i o n i s v i t a l b u t i t m a y b e d i f f i c u l t t o c o n v i n c e t h e p u b l i c o f i t s u t i l i t y u n t i l a d e v e l o p m e n t h a s b e e n o p e r a t -i n g f o r s e v e r a l y e a r s . R o g e r s i n d i c a t e s t h a t a n i n d i v i d u a l f o r m u l a t e s h i s p e r c e p t i o n o f t h e i n n o v a t i o n p r i m a r i l y i n t h e e v a l u a t i o n s t a g e . H o w e v e r , a s t h e i n d i v i d u a l o r f i r m p r o c e e d s f r o m a w a r e n e s s t o a d o p t i o n h i s f a m i l i a r i t y w i t h a n d u n d e r s t a n d i n g o f a n i n n o v a t i o n w i l l l i k e l y i n c r e a s e a n d t h u s 47 w i l l alter his evaluation. An i n i t i a l l y negative opinion at awareness may be replaced by an extremely positive evaluation after his f i r s t t r i a l . Generally the perception of the innovation tends to be a function of the information behaviour and antecedents of the potential adopter. However, i t is suspected that in this study the perception w i l l be strongly modified by elements of the implementation process, such as a lender's risk estimate. SELECTIVE REVIEW OF PUD IMPLEMENTATION RESEARCH After obtaining information about the innovation and analyzing i t s characteristics and the firm's a b i l i t y to act, a developer may decide to use the PUD approach. However, he then confronts a series of conditions and agencies in the sequential stages of implementing his decision which may ultimately cause him to reject or postpone adoption. Marketing Before assembling the land, the development firm must f i r s t assess the local housing market's short and longterm demand and supply conditions. This may be done on the basis of the firm's own experience and available data or through a professional market analyst. In studies of the home building industry, Maisel and Herzog found that only the largest and most sophisticated firms used professional market consult-20 antss However, George Bestor recommends that a developer can afford and w i l l require a detailed, professional market analysis beyond the 21 twenty lot scale, particularly with the PUD approach. Some of the v i t a l facts that should be known before innovating are the number, price 48 r a n g e a n d s t y l e o f d w e l l i n g s t h a t t h e m a r k e t c a n a n n u a l l y a b s o r b , d e t a i l s c o n c e r n i n g t h e p r o j e c t s t o b e m a r k e t e d s i m u l t a n e o u s l y b y c o m p e t i t o r s , t h e c o n s u m e r t a s t e s a n d s p e n d i n g p o w e r o f t h e l o c a l p o p u -l a t i o n . F o r e x a m p l e , t o c o m p e t e w i t h t h e p r i v a c y o f t h e s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d h o m e , t h e PUD p r o j e c t s h o u l d h a v e c o m p e n s a t i n g f e a t u r e s s u c h a s l o w e r d w e l l i n g p r i c e s , g r e e n s p a c e b e l t s , o r a c l u b h o u s e a n d a s w i m m i n g p o o l . T h e U r b a n L a n d I n s t i t u t e ( 1 9 6 6 ) r e c o m m e n d e d t h a t a PUD c o m m u n i t y b e v e r y c a r e f u l l y d e s i g n e d t o a p p e a l t o p e o p l e u n d e r f o r t y , i n t e l l i g e n t a n d w e l l e d u c a t e d , i n t h e m i d d l e t o u p p e r m i d d l e i n c o m e r a n g e : . . . t h e y a r e t h e p e o p l e w h o a r e f i r s t a t t r a c t e d b y o p e n s p a c e c o m m u n i t i e s a n d w h o a p p r e c i a t e t h e m . T h e y w i l l b e t h e p i o n e e r s . . . p e o p l e o v e r 40 , m a n y o f whom w i l l m o v e t o a c o m m u n i t y l a t e r , a r e i n c l i n e d t o w a i t a n d s e e how t h i n g s t u r n o u t . 2 2 W i t h i n a p a r t i c u l a r m a r k e t i n g s y s t e m , t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f c o n s u m e r s a n d c o m p e t i t o r s h a v e a s i g n i f i c a n t e f f e c t o n t h e m a r k e t i n g s t r a t e g y w h i c h a f i r m m u s t c h o s e i n o r d e r t o s u r v i v e a n d g r o w . One s t r a t e g y , p a r t i c u l a r l y r e l e v a n t t o t h e a d o p t i o n p r o c e s s , i s t h a t o f i n n o v i s t i c m a r k e t i n g : I n n o v a t i o n o f a n e w p r o d u c t i s f r e q u e n t l y t h e m o s t s u c c e s s f u l c o m p e t i t i v e t a c t i c b e c a u s e i t o f f e r s t h e p o t e n t i a l o f r a d i c a l l y c h a n g i n g c o m p e t i t i v e r e l a t i o n s h i p s . . . t h e i n j e c t i o n o f n e w l y d i s c o v e r e d e l e m e n t s i n t o t h e e x i s t i n g s i t u a t i o n t r a n s f o r m s t h e s i t u a t i o n , a n d a new p a t t e r n r e s u l t s . . . t h e n e w f o r m g e n e r a t e s o p p o s i t i o n , f o r c e s e m u l a t i o n , a n d f o s t e r s f u r t h e r i n n o v a t i n g . . . i n s h o r t , t h e i n n o v i s t i c c o m p e t i t i o n i s a f o r c e w h i c h t h r e a t e n s t h e s t a t u s q u o a n d a s s u c h c a u s e s a c h a n g e i n t h e e n v i r o n m e n t . 2 3 I n a m a r k e t w i t h i n n o v i s t i c c o m p e t i t i o n n o r m s , PUD w o u l d l i k e l y b e a g o o d m a r k e t i n g s t r a t e g y a n d c o u l d s e t o f f t h e " b a n d w a g o n " o r " c o n t a g i o n 4 9 e f f e c t " w h e r e a s t h e n u m b e r o f f i r m s u s i n g a n i n n o v a t i o n i n c r e a s e s , t h e p r o b a b i l i t y o f i t s a d o p t i o n b y a n o n u s e r i n c r e a s e s s i n c e t h e e x p e r -2 4 i e n c e o f o t h e r s m i n i m i z e s t h e p e r c e i v e d r i s k a n d i s e a s i l y i m i t a t e d . L a n d A s s e m b l y H a v i n g a s c e r t a i n e d t h e c h a r a c t e r i s t i c s ^ o f t h e m a r k e t , t h e d e v e l o p e r n e e d s t o a c q u i r e a p p r o p r i a t e l a n d . K e e p i n g i n m i n d t h e r e s i d e n t s i t w a n t s t o a t t r a c t a n d t h e r a w l a n d a n d i m p r o v e m e n t c o s t s i t c a n a f f o r d , t h e f i r m m u s t l o o k f o r a s i t e : 1 . w i t h f i r m g r o u n d , g o o d d r a i n a g e , g e n t l e s l o p e , p l e a s a n t s u r r o u n d i n g s , e t c . 2 . i n a l o c a t i o n c o n v e n i e n t l y a c c e s s i b l e t o w o r k , s h o p p i n g , s c h o o l s a n d t r a n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s 3 . w i t h n e i g h b o u r s a n d c o m m u n i t y s e r v i c e s o f a c a l i b r e a t t r a c t i v e t o t h e p r o j e c t ' s c l i e n t e l e 4 . a n d b a s i c r o a d s a n d u t i l i t y s e r v i c e s o f a s i z e a n d q u a l i t y a p p r o p r i a t e t o t h e p r o j e c t 5 . w i t h a p p r o p r i a t e z o n i n g r e g u l a t i o n s f o r P U D o r w i t h a 2 5 g o v e r n m e n t w i l l i n g t o a l t e r c o n v e n t i o n a l z o n i n g . I n o r d e r t o b u i l d a g o o d e n v i r o n m e n t w i t h u s a b l e o p e n s p a c e a n d r e c r e a -t i o n a l a m e n i t i e s , i t i s r e c o m m e n d e d t h a t t h e d e v e l o p e r c o n t r o l a n 2 6 e x t e n s i v e p a r c e l o f l a n d , o v e r 1 0 0 a c r e s i f p o s s i b l e . I n V a n c o u v e r , a s u r v e y o f h o u s i n g c o n t r a c t o r s i n d i c a t e d t h a t t h e i r m a j o r d i f f i c u l t y w a s s e c u r i n g l a r g e t r a c t s o f l a n d f a r e n o u g h i n a d v a n c e o f t h e i r d e v e l o p -2 7 m e n t s c h e d u l e . C o m p a r e d t o s i x o t h e r m a j o r m e t r o p o l i t a n a r e a s o f 50 C a n a d a , V a n c o u v e r h a s t h e s m a l l e s t a v e r a g e f a r m s i z e , a p p r o x i m a t e l y o n l y a t h i r d t h e s i z e o f t h a t o f M o n t r e a l o r T o r o n t o a n d l e s s t h a n 2 8 o n e - t w e n t i e t h t h e s i z e o f t h o s e a r o u n d C a l g a r y . N u m e r o u s s m a l l f a r m s i n v o l v e l o n g e r t i m e f o r l a n d a s s e m b l y a n d t i e s u p a d e v e l o p e r ' s c a p i t a l , l e a d i n g t o h i g h e r c o s t s f o r d e v e l o p m e n t . T h u s a s c a r c i t y o f s u i t a b l e l a n d t r a c t s c a n m a k e a d o p t i o n d i f f i c u l t , i f n o t i m p o s s i b l e f o r some d e v e l o p e r s . P r o j e c t D e s i g n I f t h e d e v e l o p e r h a s a c q u i r e d s u i t a b l e l a n d , t h e n e x t s t a g e i s t h e d e s i g n i n g o f t h e n u m b e r a n d t y p e o f d w e l l i n g s , r o a d s , u t i l i t i e s , r e c r e a t i o n a n d c o m m e r c i a l s e r v i c e s a n d t h e a r r a n g e m e n t o f t h e o p e n s p a c e , w i t h i n a p r o j e c t ' s m a r k e t i n g , e c o n o m i c , t e c h n i c a l a n d l e g a l c o n s t r a i n t s . T h e U r b a n L a n d I n s t i t u t e a n d t h e U . S . F e d e r a l H o u s i n g A d m i n i s t r a t i o n e m p h a t i c a l l y s t a t e t h a t a s o p h i s t i c a t e d d e s i g n , p r o d u c e d b y a t e a m o f c o m p e t e n t p r o f e s s i o n a l s , i s t h e p r i m a r y r e q u i r e m e n t o f a s u c c e s s f u l P U D . E v e n o n a s m a l l t e n a c r e s i t e , a g o o d p l a n b y a l a n d p l a n n e r a s w e l l a s a c i v i l e n g i n e e r c a n s a v e o n i m p r o v e m e n t c o s t s a n d 29 i n c r e a s e t h e s a l e p r i c e a n d t h e m a r k e t a b i l i t y o f t h e p r o j e c t . H o w -e v e r , a s t h e s i z e o f t h e p r o j e c t i n c r e a s e s , s o d o t h e h a z a r d s i n v o l v e d i n a c h i e v i n g m a r k e t s u c c e s s . F o r p r o j e c t s e x c e e d i n g f i f t y a c r e s , t h e F . H . A . a n d t h e U r b a n L a n d I n s t i t u t e s t u d i e s r e c o m m e n d t h a t t h e d e v e l o p e r w o r k w i t h a t e a m o f s p e c i a l i s t s t o c r e a t e a u n i f i e d s c h e m e : 1. T h e p r o f e s s i o n a l l a n d p l a n n e r c a n i m a g i n a t i v e l y a r r a n g e a n d i n t e g r a t e t h e b u i l d i n g s a n d a m e n i t i e s t o c r e a t e a 5 1 f u n c t i o n a l , e c o n o m i c a l a n d a e s t h e t i c a l l y a p p e a l i n g " t o t a l " c o m m u n i t y . 2 . T h e l a n d s c a p e a r c h i t e c t w o u l d b e r e s p o n s i b l e f o r d e v e l o p i n g a t t r a c t i v e g r e e n s p a c e t o p r e s e r v e t h e n a t u r a l l a n d s c a p e a n d s c r e e n s o m e l a n d u s e s s u c h a s c a r l o t s a n d p r i v a t e p a t i o s . A t m e d i u m t o h i g h d e n s i t i e s o f t e n t o f i f t e e n u n i t s p e r a c r e , v e r y s m a l l b u t w e l l d e s i g n e d o p e n s p a c e s c a n r e -l i e v e c r o w d i n g . 3 . A n a r c h i t e c t ' s b u i l d i n g d e s i g n s s h o u l d h a v e a n i m p o r t a n t i n f l u e n c e o n t h e w a y t h e s t r e e t s a n d l a n d s c a p i n g a r e p l a n n e d . A l l r e s e a r c h h a s s h o w n t h a t t h e b u y e r c h o o s e s t h e h o m e 3 0 f i r s t , t h e n t h e e n v i r o n m e n t . 4 . A m a r k e t i n g m a n s h o u l d b e i n v o l v e d i n t h o s e a s p e c t s o f t h e d e s i g n w h i c h w i l l e v e n t u a l l y a f f e c t t h e s a l e s o f t h e p r o j e c t . 5 . A n e n g i n e e r c a n o f f e r t e c h n i c a l a s s i s t a n c e t o i m p l e m e n t t h e d e s i g n a n d t o w e i g h t h e c o s t c o n s t r a i n t s o f v a r i o u s a m e n i t i e s a n d l a y o u t s . 6 . A l a w y e r ' s e x p e r t i s e m a y b e r e q u i r e d t o s e t u p a w o r k a b l e c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n t o m a i n t a i n t h e c o m m o n o p e n s p a c e a n d f a c i l i t i e s w i t h m i n i m u m c o s t a n d d i f f i c u l t y . H e c a n a l s o d e s i g n c o v e n a n t s t o p r e v e n t o p e n s p a c e f r o m b e i n g d e v e l o p e d i n t h e f u t u r e . T h e s e t w o a s p e c t s o f P U D h a v e s o m e t i m e s c a u s e d l o c a l g o v e r n m e n t a n d b u y e r r e s i s t a n c e 3 1 w h i c h j e o p a r d i z e d a p r o j e c t . 5 2 A t a l l t i m e s i n t h e d e s i g n p r o c e s s , t h e t e a m s h o u l d b e i n c o n t a c t w i t h t h e r e l e v a n t m u n i c i p a l a g e n c i e s s u c h a s z o n i n g a n d b u i l d i n g a u t h o r i t i e s , t h e f i n a n c i a l l e n d e r s , t h e l o c a l b u i l d i n g t r a d e s m e n w h o w i l l e i t h e r h a v e t o a p p r o v e o r c o n s t r u c t t h e d e s i g n a t l a t e r s t a g e s . M u c h d e l a y a n d c o s t l y r e - d e s i g n i n g m a y b e a v o i d e d b y p r e l i m i n a r y c o n s u l t a t i o n : G o o d d e s i g n t e a m c o s t s m a y b e o f f s e t b y q u i c k e r a p p r o v a l s a n d f a s t e r m a r k e t i n g . T h o s e w h o h a v e u s e d s u c h a s e r v i c e s a y i t w a s t h e b e s t p a r t o f t h e i r i n v e s t m e n t . 3 2 F i n a n c i n g H a v i n g d e t e r m i n e d t h e t e n t a t i v e d e s i g n a n d t h e c o s t s o f t h e p r o j e c t , t h e d e v e l o p e r m a y h a v e t o a p p r o a c h i n s t i t u t i o n s o r i n d i v i d u a l s f o r s u f f i c i e n t f i n a n c i n g . T h e s i z e o f t h e l o a n s , t h e t e r m s , t h e a m o u n t o f h o l d b a c k a n d t h e a v a i l a b i l i t y o f i n t e r i m f i n a n c i n g a r e a l l m a j o r c o n s t r a i n t s o n t h e c o n s t r u c t i o n o f a p r o j e c t . H e r z o g , M a i s e l , a n d P r i c e a l l f o u n d t h a t f i n a n c i n g w a s r e l a t i v e l y e a s i e r f o r l a r g e v o l u m e b u i l d e r s w h o s e p l a n n i n g h o r i z o n i s l o n g e r t h a n t h a t o f t h e s m a l l a n d m e d i u m b u i l d e r s . T h e l e n d e r m u s t b e c o n f i d e n t t h a t t h e p r o j e c t i s w i t h i n t h e d e v e l o p e r ' s c a p a c i t y t o c o m p l e t e w i t h i n a r e a s o n a b l e t i m e a n d t h a t i t c a n c o m p e t e s u c c e s s f u l l y f o r a c o n t i n u i n g d e m a n d i n t h e h o u s i n g m a r k e t : . . . i n t h e s h o r t t e r m , t h e d e v e l o p e r m i g h t b e i n t e r e s t e d i n t h e m a x i m u m m o r t g a g i n g o n a b a d l y d e s i g n e d p r o j e c t b u i l t t o s e l l f a s t i n a t e m p o r a r i l y d e m a n d i n g m a r k e t . H o w e v e r , t h e l e n d e r ' s c o n c e r n i s m o r e t h a n s i m p l y b u i l d i n g s h e l t e r t h a t w i l l r e n t i n a h o t m a r k e t . 3 3 A c a r e f u l l y d e s i g n e d a n d w e l l p r e s e n t e d p l a n f r o m a t e a m o f c o m p e t e n t p r o f e s s i o n a l s m a y c o n v i n c e t h e l e n d e r o f t h e p r o j e c t ' s l o n g t e r m v i a b i l i t y . 53 T h e l e n d i n g i n s t i t u t i o n ' s l e v e l o f i n f o r m a t i o n a n d p e r c e p t i o n o f PUD i s v i t a l t o i t s a d o p t i o n o f PUD f i n a n c i n g , a s w o u l d b e t h e i n s t i t u t i o n ' s w i l l i n g n e s s t o t a k e r i s k s a n d t o i n n o v a t e . F u r t h e r i m p o r t a n t f a c t o r s h a v e b e e n t h e d e s i g n e x p e r t i s e o f t h o s e i n t h e i n s t i t u t i o n w h o e v a l u a t e a PUD p r o p o s a l a n d t h e i r c r i t e r i o n o f e v a l u a t i o n , w h e t h e r b a s e d o n p a s t e x p e r i e n c e o f c o n v e n t i o n a l p r o j e c t s o r o n t h e i n d i v i d u a l m e r i t s o f t h e p r o p o s a l : . . . a m a j o r p r o j e c t i n r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t c a n n o t b e f a i r l y j u d g e d b y w r i t t e n c o d e s , b u t s h o u l d b e l o o k e d a t o n i t s own m e r i t s . I t f o l l o w s t h a t a p p r o v i n g a u t h o r i t i e s , w h e t h e r m u n i c i p a l i t i e s g r a n t i n g b u i l d i n g p e r m i t s , o r C e n t r a l M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a -t i o n i s s u i n g m o r t g a g e c o m m i t m e n t s , m u s t h a v e a d v i s o r s a b l e t o c o m p r e h e n d t h e q u a l i t y o f t h e w h o l e d e s i g n . T h e s e a d v i s o r s m u s t b e o f s u c h s t a t u r e t h a t t h e y w i l l b e r e g a r d e d b y t h e a r c h i t e c t w h o d e s i g n e d t h e s c h e m e a s h i s p r o f e s s i o n a l p e e r s . 3 4 M u n i c i p a l A p p r o v a l I f a n a m p l e a n d r e l i a b l e f l o w o f c r e d i t i s f o r t h c o m i n g , t h e d e v e l o p e r m u s t n e x t o b t a i n m u n i c i p a l a p p r o v a l o f t h e p r o j e c t . U s u a l l y t h e d e v e l o p e r t a k e s a p r e l i m i n a r y p r o j e c t d e s i g n t o t h e m u n i c i p a l a p p r o v -i n g o f f i c e r , g e n e r a l l y t h e h e a d o f t h e p l a n n i n g d e p a r t m e n t , w h o i n t u r n s u b m i t s i t t o v a r i o u s d e p a r t m e n t s f o r t h e i r c o m m e n t s a n d p o s s i b l e c h a n g e s . A f t e r p e r u s a l b y t h e m u n i c i p a l e n g i n e e r , p a r k s d e p a r t m e n t , b o a r d o f s c h o o l t r u s t e e s , b u i l d i n g d e p a r t m e n t , a n d t h e a d v i s o r y p l a n n i n g c o m m i s s i o n , t h e d e s i g n i s p a s s e d o n f o r r e v i e w t o t h e c i t y c o u n c i l a n d p o s s i b l y a p u b l i c h e a r i n g i f z o n i n g c h a n g e s a r e r e q u i r e d . I f t h e r e a r e n o m a j o r a l t e r a t i o n s t o t h e p r e l i m i n a r y p r o p o s a l a d e v e l o p m e n t p e r m i t may b e i s s u e d w h i c h c a n i n v o l v e p o s t i n g a p e r f o r m a n c e b o n d o r o t h e r s e c u r i t y g u a r a n t e e i n g t h e p r o v i s i o n o f s p e c i f i e d s e r v i c e s a n d a m e n i t i e s , a c c o r d i n g t o s e c t i o n 7 0 2 A , M u n i c i p a l A c t o f B . C . 54 T h e f i r s t p o t e n t i a l s o u r c e o f r e s i s t a n c e a r e t h e t e c h n i c a l p r o b l e m s a s s o c i a t e d w i t h some a s p e c t s o f a PUD d e s i g n . B y i t s v e r y d e f i n i t i o n , PUD i s o f t e n a t v a r i a n c e w i t h s t a n d a r d s u b d i v i s i o n o r d i n -a n c e s w h i c h t e n d t o s e g r e g a t e v a r i e d h o u s i n g t y p e s a n d l a n d u s e s . R e v i e w a n d c h a n g e s i n t h e p r i o r i t i e s o f m u n i c i p a l o r d i n a n c e s u s u a l l y come a b o u t v e r y s l o w l y . M u n i c i p a l i t i e s o t h e r t h a n V a n c o u v e r C i t y o n l y a l t e r e d t h e i r c o d e i n 1 9 6 8 t o a l l o w f o r s p e c i a l " d e v e l o p m e n t a r e a s " ( s e c t i o n 7 0 2 A ) w h e r e s t a n d a r d z o n i n g a n d b u i l d i n g c o d e s c o u l d b e w a i v e d o n t h e a p p r o v a l o f a n i n d i v i d u a l c o m p r e h e n s i v e d e v e l o p m e n t . M u n i c i p a l -i t i e s h a v e o b j e c t e d t o r e s t r i c t i n g t h e p u b l i c f r o m a p r o j e c t ' s o p e n s p a c e a n d r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s , l a b e l l i n g s u c h " p r i v a t e e n c l a v e s " a s u n d e m o c r a t i c . H o w e v e r , m u n i c i p a l o w n e r s h i p a n d m a i n t e n a n c e o f t h e s e f a c i l i t i e s h a s s o m e t i m e s r e s u l t e d i n i n e f f i c i e n t , h i g h c o s t s e r v i c i n g w i t h a d e c l i n e i n p r o p e r t y v a l u e s w i t h i n t h e P U D . T h e o t h e r a l t e r n a t i v e , common o w n e r s h i p b y p r o j e c t r e s i d e n t s , r e q u i r e s f l e x i b i l e c o n d o m i n i u m l e g i s l a t i o n o r i n c o r p o r a t i o n a s a n a u t o m a t i c , n o n - p r o f i t h o m e s a s s o c i a -t i o n . T h e e n g i n e e r i n g d e p a r t m e n t i n a c o m m u n i t y i s o f t e n c i t e d a s t h e m o s t t r a d i t i o n a l o b s t a c l e , s u s p i c i o u s o f t h e PUD d e s i g n o n t h e b a s i s o f 35 i n a p p r o p r i a t e t e c h n i c a l c r i t e r i a . T h e l i m i t e d a c c e s s c u l - d e - s a c o r l o o p s t r e e t p a t t e r n o f PUD o f f e n d s t h e e n g i n e e r t h i n k i n g i n t e r m s o f r a p i d t r a f f i c f l o w r a t h e r t h a n a p e d e s t r i a n - o r i e n t e d r e s i d e n t i a l e n v i r o n -m e n t t o c i t e a f r e q u e n t c o m p l a i n t o f PUD d e v e l o p e r s . T h e m o s t d i f f i c u l t o b s t a c l e o f a l l i n t h e PUD s t u d i e s a p p e a r s t o b e t h e a t t i t u d e o f t h e e x i s t i n g c o m m u n i t y a n d i t s e l e c t e d r e p r e s e n t a -t i v e s . R e c o g n i z i n g t h a t p r e s s u r e f o r s p a c e i n a m e t r o p o l i t a n a r e a m u s t 55 b r i n g d e v e l o p m e n t i n t o a c o m m u n i t y , l o c a l r e s i d e n t s h a v e t w o p r e f e r e n c e s , e i t h e r " c l e a n " l i g h t i n d u s t r y t o b u o y u p t h e i r t a x b a s e o r s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s l i k e t h e i r o w n . H i g h e r d e n s i t y h o u s i n g , h o w e v e r , i s d i s -c o u r a g e d o n t h e g r o u n d s t h a t i t w i l l b r i n g i n " s e c o n d - c l a s s c i t i z e n s " a n d a l a r g e n u m b e r o f c h i l d r e n t o c r o w d l o c a l s c h o o l s . A t t a c h e d a n d h i g h - r i s e d w e l l i n g u n i t s may b e a s s e s s e d a t l o w e r r a t e s p e r u n i t s u p p o s e d l y r e d u c i n g t h e c o m m u n i t y ' s t a x b a s e . H o w e v e r , J o h n S c h m i d t h a s d e m o n s t r a t e d t h a t w e l l d e s i g n e d P U D ' s u s u a l l y h a v e f e w e r c h i l d r e n p e r u n i t t h a n s i n g l e f a m i l y n e i g h b o u r h o o d s , a n d t h a t t h e r e c r e a t i o n a l a n d c o m m u n i t y a m e n i t i e s i n c r e a s e t h e p e r u n i t a s s e s s e d v a l u e a n d t h u s 36 t h e t a x c o n t r i b u t i o n o f a P U D . W i l l i a m W h y t e f o u n d t h a t c o m m u n i t i e s a c c e p t e d t h e c l u s t e r c o n c e p t w i t h t h e l e a s t r e s i s t a n c e i f : 1. T h e l o c a l g o v e r n m e n t h a d b e e n f a i r l y s o p h i s t i c a t e d i n p l a n n i n g m a t t e r s a n d h a d a h i s t o r y o f l a n d u s e s t u d i e s a n d s u c c e s s f u l f i g h t s f o r o t h e r i n n o v a t i o n s . 2. T h e c l u s t e r i d e a w a s a d v a n c e d i n i t i a l l y b y t h e c o m m u n i t y ' s p l a n n i n g a g e n c y r a t h e r t h a n b y d e v e l o p e r s . I n some c a s e s , t h e p l a n n e r s a c t e d a s c h a n g e a g e n t s b y e n c o u r a g i n g " t h e d e v e l o p e r s t o i n n o v a t e . ^ 7 H o w e v e r , b o t h t h e p l a n n e r s a n d t h e d e v e l o p e r s may s t i l l f a c e h e a v y r e s i s t a n c e i n p u b l i c h e a r i n g s w h e n i g n o r a n c e a n d e m o t i o n a l i s m r u n h i g h . T h e p u b l i c t e n d s t o s u s p e c t t h e d e v e l o p e r ' s e c o n o m i c m o t i v e s i n s u p p o r t i n g PUD a n d f e a r t h a t t h e i r t a x e s w i l l e s c a l a t e a n d p r o p e r t y v a l u e s f a l l w h e n PUD b r i n g s a m i x t u r e o f l a n d u s e s , d w e l l i n g t y p e s , a n d 56 a m e n i t y f e a t u r e s i n t o t h e i r c o m m u n i t y . V e r y o f t e n t h e r e v i e w a n d a p p r o v a l p r o c e s s o f s u c h a n o n - s t a n d a r d d e s i g n t a k e s f a r m o r e t i m e , m o n e y a n d e n e r g y t h a n m a n y d e v e l o p e r s c a n a f f o r d o r w i s h t o e x p e n d : I f a c h a n g e o f z o n i n g i s r e q u i r e d , t h e d e v e l o p e r m u s t o f t e n p r e a c h , t e a c h , a n d b e s e e c h J . Q . a n d M i l d r e d R . P u b l i c t o u n d e r -s t a n d h i s m o t i v a t i o n s a n d t h e d e s i r a b i l i t y o f h i s p l a n t o t h e c o m m u n i t y . T h e f r u s t r a t i n g c o n s u m p t i o n o f t i m e a n d e n e r g y i n o b t a i n i n g c o m m u n i t y a p p r o v a l a n d o f f i c i a l a c c e p t a n c e o f a n o n -s t a n d a r d p l a n m e a n s m o n e y t o a d e v e l o p e r i n t e r m s o f c a r r y i n g c h a r g e s a n d i n t e r e s t o n l o a n s . P u b l i c r e l a t i o n s a n d a d v e r t i s i n g c o s t s m i g h t b e n e c e s s a r y f o r b r o c h u r e s a n d " e d u c a t i o n a l " c a m -p a i g n s a n d a d d i t i o n a l l e g a l f e e s a r e o f t e n i n c u r r e d a l o n g t h e w a y . 3 8 •The a c c e p t a n c e o f PUD d e p e n d s u p o n t h e l e v e l o f i n f o r m a t i o n a n d u n d e r s t a n d i n g o f t h e a p p r o a c h w i t h i n v a r i o u s m u n i c i p a l d e p a r t m e n t s a n d i n t h e c o m m u n i t y , u p o n c o m m u n i t y g o a l s f o r g r o w t h , i t s p a s t e x p e r -i e n c e w i t h d e v e l o p e r s a n d s i m i l a r p r o j e c t s , a n d i t s n o r m s o n i n n o v a t i o n . W i t h o b j e c t i v e - a n a l y s i s o f t h e i n d i v i d u a l d e s i g n a n d c l o s e c o n s u l t a t i o n b e t w e e n d e v e l o p e r , g o v e r n m e n t a g e n c i e s a n d t h e s u r r o u n d i n g c o m m u n i t y , m a n y o f t h e c o m p l i c a t i o n s o f a PUD p r o j e c t c o u l d b e a v e r t e d . I n s u m m a r y a n i n n o v a t i v e d e v e l o p e r m u s t b e a b l e t o a p p e a s e o r c o m p r o m i s e w i t h t h e e x t e r n a l i n f l u e n c e s o f t h e c o n s u m e r s , r a w l a n d h o l d e r s , l e n d e r s , d e s i g n e r s , p o l i t i c i a n s a n d c i t i z e n s , b e f o r e a PUD p r o j e c t r e a c h e s c o m -p l e t i o n . 5 7 F o o t n o t e s : C h a p t e r I I I ^ E v e r e t t R o g e r s , D i f f u s i o n o f a n I n n o v a t i o n , F r e e P r e s s o f G l e n c o e , New Y o r k , 1 9 6 1 , p . 1 3 . 2 R o g e r s , o p . c i t . , p . 7 6 . 3 A l l a n P r e d , B e h a v i o r a n d L o c a t i o n , . L u n d S t u d i e s i n G e o g r a p h y , R o y a l U n i v e r s i t y o f L u n d , S w e d e n , 1 9 6 7 a n d 1 9 6 9 , p . 5 6 . 4 R o g e r s , o p . c i t . , p . 7 6 . ^ I b i d . , a n d L a w r e n c e B r o w n , D i f f u s i o n P r o c e s s e s a n d L o c a t i o n , R e g i o n a l S c i e n c e R e s e a r c h I n s t i t u t e , P h i l a d e l p h i a , P e n n . , 1 9 6 8 . ^ R o g e r s , o p . c i t . , p . 7 6 . 7 S e e A l l e n H o l m b e r g , P e r s o n a l C o m m u n i c a t i o n , C o r n e l l U n i v e r s i t y , I t h a c a , New Y o r k , 1 9 6 0 a n d R o b e r t M a s o n , u n p u b l i s h e d d a t a 1 9 6 1 a n d 1 9 6 6 r e v i e w e d i n R o g e r s , o p . c i t . g M a s o n , a s . r e v i e w e d I i n R o g e r s , o p . c i t . 9 M e n z e l , 1 9 5 7 a s r e v i e w e d i n R o g e r s , o p . c i t . T. H a g e r s t f a n d , , I n n o v a t i o n D i f f u s s i o n a s a S p a t i a l P r o c e s s , U n i v e r s i t y o f C h i c a g o P r e s s , C h i c a g o , 1 1 1 . 1 9 6 7 . P r e d , o p . c i t . , p . 5 6 . 1 2 E d w i n M a n s f i e l d , I n d u s t r i a l R e s e a r c h a n d T e c h n o l o g i c a l R e s e a r c h , W. W. N o r t o n & C o . , 1 9 6 8 a n d W. P a u l S t r a s s m a n , R i s k a n d T e c h n o l o g i c a l  I n n o v a t i o n , C o r n e l l U n i v e r s i t y P r e s s , I t h a c a , N . V . 1 9 5 9 . 1 3 D a v i d R o t h w e l l , M a r k e t i n g S t r a t e g y , U . B . C , M . A . T h e s i s , 1 9 7 0 . I b i d . , p . 3 3 . 1 5 M a n s f i e l d , o p . c i t . , 1 9 6 8 . I b i d . , p . 2 5 . ^ H a r u p , 1 9 6 0 , a s r e v i e w e d i n R o g e r s , o p . c i t . I Q C ; S e l l i t z , e t a l . , R e s e a r c h M e t h o d s i n S o c i a l R e l a t i o n s , H o l t , R h i n e h a r d t , a n d W i n s t o n , New Y o r k , 1 9 6 3 . 1 9 M a n s f i e l d , o p . c i t . , 1 9 6 8 . 5 8 2 0 S h e r m a n J . M a i s e l , H o u s e b u i l d i n g i n T r a n s i t i o n , U n i v e r s i t y o f C a l i f o r n i a P r e s s , B e r k e l e y a n d L o s A n g e l e s , 1 9 5 3 , a n d J o h n P . H e r z o g , T h e D y n a m i c s o f L a r g e - S c a l e H o u s e b u i l d i n g , U n i v e r s i t y o f C a l i f o r n i a , B e r k e l e y , 1 9 6 3 . 21 G e o r g e C . B e s t o r , " R e s i d e n t i a l L a n d P l a n n i n g " i n Wm. H . C l a i r e , e d . U r b a n P l a n n i n g G u i d e , A m e r i c a n S o c i e t y o f C i v i l E n g i n e e r s , New Y o r k , 1 9 6 9 . 22 U r b a n L a n d I n s t i t u t e , B u l l e t i n # 5 7 , W a s h i n g t o n , D . C , p . 7 4 . 2 3 R o t h w e l l , o p . c i t . , p . 4 6 . 2 4 M a n s f i e l d , o p . c i t . , 1 9 6 8 . 25 B e s t o r , o p . c i t . , 1 9 6 9 . 9 (\ R o y a l A r c h i t e c t u r a l I n s t i t u t e , D e s i g n o f t h e R e s i d e n t i a l  E n v i r o n m e n t , O t t a w a , C a n a d a , 1 9 6 0 , a n d U r b a n L a n d I n s t i t u t e , O p e n S p a c e C o m m u n i t i e s i n t h e M a r k e t P l a c e , 1 9 6 4 . 27 E d m u n d P r i c e , H o u s e b u i l d i n g I n d u s t r y i n M e t r o p o l i t a n V a n - c o u v e r , U n i v e r s i t y o f B . C . , MBA T h e s i s , 1 9 7 0 . 2 8 I b i d . , 1 9 7 0 . 29 J o h n L . S c h m i d t , H a p p i n e s s i s B e t t e r E n v i r o n m e n t s , W a s h i n g t o n S a v i n g s L e a g u e , T a c o m a , W a s h . , 1 9 7 0 . 30 U . L . I . , o p . c i t . , 1 9 6 4 . 31 W i l l i a m W h y t e , C l u s t e r D e v e l o p m e n t , A m e r i c a n C o n s e r v a t i o n A s s o c i a t i o n , New Y o r k , 1 9 6 4 . 32 R o y a l A r c h i t e c t u r a l I n s t i t u t e , o p . c i t . , p . 1 0 7 . 3 3 S c h m i d t , o p . c i t . , p . 8 . 34 R o y a l A r c h i t e c t u r a l I n s t i t u t e , o p . c i t . , p . 1 4 9 . 35 W h y t e , o p . c i t . , 1 9 6 4 . 36 S c h m i d t , o p . c i t . , p . 4 . 37 W h y t e , o p . c i t . , p . 2 7 . 38 S c h m i d t , o p . c i t . , p . 7 . C H A P T E R I V T H E A D O P T E R S : D E V E L O P E R S OF G R E A T E R V A N C O U V E R A D O P T E R TYPOLOGY T h i r t e e n p r i v a t e l a n d d e v e l o p m e n t f i r m s a c t i v e i n G r e a t e r V a n c o u v e r w e r e i d e n t i f i e d a s p o t e n t i a l a d o p t e r s . E a c h h a d d e s i g n e d o r c o n s t r u c t e d t w o o r m o r e r e s i d e n t i a l p r o j e c t s e x c e e d i n g 5 0 s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d h o m e s o r m o r e t h a n f i v e a c r e s o f h i g h e r d e n s i t y h o u s i n g p r i o r t o 1 9 7 1 i n t h e s t u d y a r e a . T h e s e f i r m s w e r e t h e n c l a s s i f i e d a s t o t h e i r p o s i t i o n o n a s i x s t a g e a d o p t i o n c o n t i n u u m f r o m a w a r e n e s s , i n t e r -e s t , e v a l u a t i o n , t r i a l , a d o p t i o n a n d d i s c o n t i n u a n c e . W i t h i n a s t a g e , f i r m s w e r e f u r t h e r d i f f e r e n t i a t e d a s t o e a r l y , a v e r a g e , o r l a t e t r i a l o r a d o p t i o n b y c o m p a r i n g t h e y e a r a t w h i c h t h e f i r m e n t e r e d t h e s t a g e t o t h e a v e r a g e e n t r y y e a r o f a l l f i r m s . F i r m s w e r e c l a s s i f i e d a s a w a r e i f t h e y r e c o g n i z e d t h e PUD a p p r o a c h b u t c a l l e d i t b y a n o t h e r t e r m . T h i s w a s c o n s i d e r e d t o b e o n l y a s e m a n t i c p r o b l e m , r a m p a n t i n PUD l i t e r a t u r e w h e r e t h e r e i s m u c h d i s -a g r e e m e n t o v e r s u i t a b i l i t y o f t e r m s s u c h a s o p e n s p a c e c o m m u n i t y , c l u s t e r c o m m u n i t y , p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t o r c o m p r e h e n s i v e d e v e l o p -m e n t . T h e p r o b l e m w a s s i d e - s t e p p e d b y f i r s t a s k i n g a d e v e l o p e r i f h e w a s f a m i l i a r w i t h t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h . I f t h e a n s w e r w a s n e g a t i v e , h e w a s s h o w n t h e f o l l o w i n g d i a g r a m a n d d e f i n i t i o n o f PUD a n d a s k e d i f h e w a s f a m i l i a r w i t h t h e a p p r o a c h a n d u n d e r w h a t n a m e . I f h i s r e s p o n s e 59 60 P L A N N E D U N I T D E V E L O P M E N T ( R E S I D E N T I A L ) L a n d d e v e l o p e d o n t h e b a s i s o f a n a p r i o r i p l a n w h i c h i n t e g r a t e s d i f f e r e n t t y p e s o f r e s i d e n t i a l l a n d u s e w i t h n e i g h b o u r h o o d s e r v i c e s w h i l e l e a v i n g some p o r t i o n o f t h e s i t e i n o p e n s p a c e , s h a r e d j o i n t l y b y r e s i d e n t s . A . R e s i d e n t i a l l a n d u s e may i n c l u d e a m i x t u r e o f h o u g i n g t y p e s t o c a t e r t o a r a n g e o f a g e g r o u p s a n d l i f e s t y l e s B . N e i g h b o u r h o o d s e r v i c e s i n v o l v e m o r e t h a n t h e p r o v i s i o n o f b a s i c u t i l i t i e s a n d r o a d s ; g e n e r a l l y t h e s e a d d i t i o n a l s e r v i c e s a r e : 1 . R e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s f o r l e i s u r e t i m e 2. S m a l l c o n v e n i e n c e s h o p p i n g f a c i l i t i e s 3 . C o m m u n i t y c e n t e r o r c l u b h o u s e 4 . N u r s e r y o r s c h o o l s i t e C . O p e n s p a c e , o w n e d a n d m a i n t a i n e d j o i n t l y b y a l l r e s i d e n t s o f a p r o j e c t , i s t o b e u s e d f o r a n y o f t h e f o l l o w i n g p u r p o s e s : 1 . R e c r e a t i o n a l n e e d s 2. P r e s e r v a t i o n o f t h e n a t u r a l o r o r i g i n a l l a n d s c a p e 3 . A s s i t e s f o r c o m m u n i t y f a c i l i t i e s 4 . A s b u f f e r s a n d p e d e s t r i a n w a l k w a y s b e t w e e n b u i l d i n g s a n d o t h e r f a c i l i t i e s D . C l u s t e r p l a n n i n g may b e u s e d t o m a x i m i z e t h e o p e n s p a c e s a v i n g s . F i g u r e 15 The alternative to a PUD is the con-ventional subdivision. The streets are curvilinear, but the layout is essentially a grid plan. This layout would produce 163 lots, plus four acres of open space—all of it unbuildable land. Based on topography, soil con-dition and tree cover, a chart is con-structed to show the best buildable portions of the land. A projected PUD use analysis would place the Village Center in Area 1, multi-family housing in F i g u r e 1 6 S o u r c e o f i l l u s t r a t i o n s : U r b a n L a n d I n s t i t u t e , T h e P r o s a n d C o n s C l u s t e r H o u s i n g , W a s h i n g t o n D . C , 1 9 6 8 , p p . 1 4 a n d 1 6 . 62 t o t h e f i r s t q u e s t i o n h a d b e e n p o s i t i v e , h e w a s a s k e d w h a t h e u n d e r -s t o o d t h e P U D a p p r o a c h t o i n v o l v e . T h e n h e w a s s h o w n t h e i n t e r v i e w e r ' s d i a g r a m a n d d e f i n i t i o n , w h i c h w a s u s e d t h r o u g h o u t a l l i n t e r v i e w s a s a c o m m o n b a s e f o r d i s c u s s i o n . F o u r f i r m s o u t o f t h i r t e e n w e r e u n f a m i l i a r w i t h t h e t e r m , p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t o r P U D , b u t a l l f i r m s w e r e a w a r e o f t h e c o n c e p t . T h e m o s t f r e q u e n t l y u s e d t i t l e l o c a l l y w a s " c o m -p r e h e n s i v e d e v e l o p m e n t . " T h e c o n v e n t i o n a l d e f i n i t i o n s o f t r i a l a n d a d o p t i o n h a d t o b e m o d i f i e d s o m e w h a t f o r t h i s s t u d y . R o g e r s d e f i n e s t r i a l a s f i r s t u s e o f t h e i n n o v a t i o n w h i l e a d o p t i o n i s r e p e a t e d u s e . I n t h e c a s e o f P U D , a d e v e l o p e r m a y h a v e p r o p o s e d a p r o j e c t a f t e r s o m e i n v e s t m e n t i n m a r k e t a n a l y s i s a n d d e s i g n , b u t e x t e r n a l c o n s t r a i n t s m a y h a v e p r o h i b i t e d o r d e l a y e d c o n s t r u c t i o n . T h u s i n t h i s s t u d y , u s e w a s t a k e n t o m e a n e i t h e r a d e s i g n p r o p o s a l o r a c t u a l c o n s t r u c t i o n . T h i s d e f i n i t i o n h a d a s i g n i f i -c a n t a f f e c t o n i n n o v a t i v e n e s s , a s t h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s h a d p l a n n e d P U D s b u t s e l d o m c o m p l e t e d c o n s t r u c t i o n o f t h e d e s i g n b y 1 9 7 1 . " ' " T h e d e v e l o p e r s d i d a p p e a r t o h a v e p a s s e d t h r o u g h s e q u e n t i a l s t a g e s f r o m a w a r e n e s s t o a d o p t i o n i n a c c o r d a n c e w i t h R o g e r s s f o r m a t o u t l i n e d i n C h a p t e r I I I . T h e e x a c t t i m i n g a n d d u r a t i o n o f t h e s t a g e s w e r e , o f c o u r s e , b a s e d o n t h e i n t e r v i e w e e ' s p o t e n t i a l l y h f a l l i b l e r e c a l l . D e v e l o p e r s d i d n o t p r e t e n d t o b e a b l e t o b e m o r e s p e c i f i c t h a n t h e y e a r i n w h i c h t h e y f i r s t e n t e r e d a s t a g e a s t h e y w e r e r e c a l l i n g b a c k a t l e a s t a d e c a d e . F i r s t a w a r e n e s s , t r i a l a n d a d o p t i o n w e r e e a s i l y r e c a l l e d ; h o w e v e r , i n t e r v i e w e e s d i d n o t f i x a s p e c i f i c t i m e w h e n i n t e r e s t g a v e w a y t o e v a l u a t i o n . T h e y d i d r e c o g n i z e s e q u e n t i a l s t a g e s w h e n i n f o r m a t i o n 63 s e e k i n g a n d t h e n e v a l u a t i v e b e h a v i o u r w a s t h e m a j o r p r e o c c u p a t i o n , a f t e r a w a r e n e s s a n d p r i o r t o t r i a l . A s o t h e r r e s e a r c h e r s h a v e s h o w n , i n f o r m a t i o n s e e k i n g o r e v a l u a t i o n i s n o t t o t a l l y e x c l u s i v e t o o n e s t a g e . T h e s e d e v e l o p e r s i n a h i g h l y c o m p e t i t i v e m a r k e t a r e c o n s t a n t l y f o r c e d t o r e a s s e s s t h e i r d e v e l o p m e n t m e t h o d s a n d s t a y i n f o r m e d o f t h e l a t e s t t r e n d s . C l a s s i f i c a t i o n b y I n n o v a t i v e n e s s T h e a v e r a g e l e n g t h o f t h e a d o p t i o n p e r i o d f r o m a w a r e n e s s t o r e p e a t e d u s e o f t h e i n n o v a t i o n w a s s i x y e a r s . B y 1 9 6 3 t h e a v e r a g e d e v e l o p e r w o u l d h a v e f i r s t h e a r d o f t h e P U D a p p r o a c h a n d t h e n w o u l d h a v e p a s s e d t h r o u g h t h e i n t e r e s t a n d e v a l u a t i o n s t a g e s o v e r a l e n g t h y p e r i o d o f f i v e y e a r s . I n 1 9 6 8 t h i s f i r m w o u l d h a v e p r o p o s e d i t s t r i a l P U D , a n d w i t h i n o n e y e a r i t w o u l d h a v e b e g u n a s e c o n d p r o j e c t . T h u s , i n 1 9 6 9 , t h e a v e r a g e d e v e l o p e r w o u l d f o r m a l l y e n t e r t h e a d o p t e r c a t e g o r y . A c t u a l d e v e l o p e r s w i l l b e i d e n t i f i e d a l p h a b e t i c a l l y i n o r d e r o f i n n o v a -t i v e n e s s r a n k i n g , t h u s p r o v i d i n g a n i m m e d i a t e c h e c k o n t h e i r a d o p t i o n s t a t u s w h i l e p r e s e r v i n g d e v e l o p e r a n o n y m i t y ( T a b l e 1 ) . S e v e n o f t h i r t e e n d e v e l o p e r s q u a l i f i e d a s a d o p t e r s , h a v i n g u s e d t h e i n n o v a t i o n t w o o r m o r e t i m e s . O f t h e s e s e v e n , d e v e l o p e r s A a n d B a d o p t e d p r i o r t o t h e a v e r a g e y e a r , 1 9 6 9 , t h u s q u a l i f y i n g a s e a r l y a d o p t e r s . O n e f i r m , C , q u a l i f i e d a s a n a v e r a g e a d o p t e r h a v i n g p r o p o s e d i t s s e c o n d P U D i n 1 9 6 9 . F o u r d e v e l o p e r s w e r e c l a s s i f i e d a s l a t e a d o p t e r s . O f t h e f o u r , f i r m s D , E , a n d F a d o p t e d s i m u l t a n e o u s l y i n 1 9 7 0 , s o w e r e f u r t h e r d i f f e r e n t i a t e d b y c o m p a r i n g t h e d a t e s o f t h e i r f i r s t t r i a l . T A B L E 1 A D O P T I O N P E R I O D S F i r m s b y I n n o v a t i v e n e s s e a r l y a d o p t e r s { a v e r a g e C E F l a t e a d o p t e r s ~^ e a r l y t r i a l l a t e t r i a l 6 0 6 1 62 6 3 6 4 65 66 6 7 6 8 69 70 7 1 X -X -X -X x - - X -X -X x X -X x -X -X -X x --rx-- x -X --x-- X -- x X -- X -1 9 6 0 6 1 62 6 3 64 65 6 6 6 7 68 69 70 7 1 X i n d i c a t e s a p p r o x i m a t e d a t e o f a w a r e n e s s x i n d i c a t e s a p p r o x i m a t e d a t e o f t r i a l X i n d i c a t e s a p p r o x i m a t e d a t e o f a d o p t i o n 5 8 a v e r a g e y e a r o f t r i a l 69 a v e r a g e y e a r o f a d o p t i o n 6 5 T A B L E 2 L E N G T H O F T R I A L A N D A D O P T I O N P E R I O D S C a t e g o r y D e v e l o p e r A w a r e n e s s t o T r i a l ( i n y e a r s ) T r i a l t o A d o p t i o n ( i n y e a r s ) T o t a l A d o p t i o n P e r i o d ( i n y e a r s ) e a r l y a d o p t e r s a v e r a g e l a t e a d o p t e r s e a r l y t r i a l l a t e t r i a l A B C r D E F ^ G A v e r a g e < 1 1 2 1 4 5 9 3 . 3 1 8 3 1 1 2 1 4 4 2 < 1 2 2 . 1 2 2 7 5 6 5 1 1 5 . 4 6 6 F o u r o f t h i r t e e n d e v e l o p e r s h a d j u s t r e a c h e d t h e t r i a l s t a g e , h a v i n g u s e d t h e i n n o v a t i o n o n l y o n c e . D e v e l o p e r H w a s c l a s s i f i e d a s e a r l y t o  t r i a l h a v i n g u s e d PUD b e f o r e 1 9 6 8 , t h e a v e r a g e y e a r o f t r i a l f o r a l l d e v e l o p e r s . F i r m s I , J a n d K w e r e l a t e t o t r i a l . F r o m T a b l e 1 ( p . 6 4 ) i t i s o b v i o u s t h a t b o t h t r i a l a n d a d o p t e r f i r m s w e r e s k e w e d t o w a r d l a t e r t h a n a v e r a g e u s e o f t h e i n n o v a t i o n . F i r m L c l a i m e d t o b e e a r l i e r t h a n a v e r a g e i n a w a r e n e s s . H o w e v e r , a t t h e e v a l u a t i o n s t a g e , t h e i n n o v a -t i o n w a s r e j e c t e d a s u n s u i t a b l e t o t h e c o m p a n y ' s p r e d o m i n a n t i n t e r e s t i n i n d u s t r i a l a n d c o m m e r c i a l l a n d d e v e l o p m e n t a n d t o t h e i r " n e w t o w n " s c a l e o f o p e r a t i o n s . T h e f i n a l d e v e l o p e r , M , r e j e c t e d PUD a t t h e a w a r e n e s s s t a g e w h e n i t p e r c e i v e d PUD a s a p u r e l y s u b u r b a n d e v e l o p m e n t a p p r o a c h u n s u i t a b l e t o t h e f i r m ' s c e n t r a l c i t y l a n d t r a c t s . T h e f i r m h a d n o t s o u g h t s u f f i c i e n t i n f o r m a t i o n a t t h a t p o i n t t o b e a w a r e o f t h e 2 f r e q u e n t i n n e r c i t y u s e o f P U D . C h a r a c t e r i s t i c s o f t h e PUD A d o p t i o n P r o c e s s E a r l y a w a r e n e s s o f PUD w a s f o u n d t o c o r r e l a t e n e g a t i v e l y w i t h e a r l y a d o p t i o n o r t r i a l b e h a v i o u r . O f t h e f i v e f i r m s w h o w e r e a w a r e o f t h e a p p r o a c h b y t h e n i n e t e e n s i x t i e s , o n e w a s l a t e t o a d o p t i o n , t w o w e r e l a t e t o t r i a l , a n d t w o w e r e r e j e c t o r s a t a w a r e n e s s o r e v a l u a t i o n . T h e s e f i r m s h a d l o n g e r t h a n a v e r a g e p e r i o d s f r o m a w a r e n e s s t o t r i a l o r a d o p t i o n . I n c o m p a r i s o n , e a r l y a d o p t e r A w a s f i r s t a w a r e i n 1 9 6 3 , t h e a v e r a g e y e a r f o r a l l f i r m s a n d e a r l y a d o p t e r B a n d e a r l y t r i a l f i r m H o n l y b e c a m e a w a r e i n 1 9 6 5 . T h u s e a r l y a w a r e n e s s a p p e a r e d t o b e n o a d v a n t a g e f o r e a r l y u s e o f P U D , c o n t r a r y t o t h e e x p e r i e n c e o f m u c h 3 i n n o v a t i o n r e s e a r c h . 67 A r e c u r r e n t g e n e r a l i z a t i o n o f a d o p t i o n t h e o r y i s t h a t t h e 4 e a r l i e r a n i n d i v i d u a l a d o p t s , t h e s h o r t e r i s h i s a d o p t i o n p e r i o d . T h i s g e n e r a l i z a t i o n h e l d t r u e f o r t h e m a j o r i t y ( f i v e o f s e v e n ) o f P U D a d o p t e r s . I n p a r t i c u l a r , t h e e a r l y a d o p t e r s h a d a d o p t i o n p e r i o d s o f o n l y t w o y e a r s , f a r l e s s t h a n t h e a v e r a g e p e r i o d o f 5.4 y e a r s . A s e c o n d a d o p t i o n t h e o r y f i n d i n g i s t h a t e a r l i e r a d o p t e r s h a v e s h o r t e r a w a r e n e s s t o t r i a l p e r i o d s , b u t l o n g e r t r i a l t o a d o p t i o n p e r i o d s t h a n d o l a t e r a d o p t e r s . ~ * I n t h i s s t u d y o n l y t h e f i r s t p a r t o f t h e g e n e r a l i z a -t i o n h e l d t r u e . E a r l i e r a d o p t e r s d i d h a v e s h o r t e r a w a r e n e s s t o t r i a l p e r i o d s . S e e m i n g l y t h e y g a t h e r t h e i r i n f o r m a t i o n q u i c k l y , p e r c e i v e t h e i n n o v a t i o n a s a p p r o p r i a t e t o t h e i r s i t u a t i o n , a n d m o v e r a p i d l y t o t e s t t h e i n n o v a t i o n . T h e m a j o r i t y o f l a t e a d o p t e r s t a k e f o u r t o n i n e t i m e s a s l o n g t o a c t o n i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g t h e i n n o v a t i o n . H o w e v e r , e a r l y  a d o p t e r s w e r e a l s o r e l a t i v e l y q u i c k e r t o a d o p t a f t e r t r i a l . V e r y o f t e n t h e y w e r e i n t o t h e p l a n n i n g o r c o n s t r u c t i o n o f t h e i r s e c o n d P U D b e f o r e t h e t r i a l p r o j e c t w a s c o m p l e t e d . A t h i r d g e n e r a l i z a t i o n o f a d o p t i o n t h e o r y i s t h a t a w a r e n e s s t o t r i a l i s r e l a t i v e l y l o n g e r t h a n t r i a l t o a d o p t i o n . T h u s a d o p t i o n r e s e a r c h e r s r e c o m m e n d t h a t e f f o r t s t o h a s t e n t r i a l o f a n i n n o v a t i o n c o u l d s h o r t e n t h e a d o p t i o n p r o c e s s . T h i s a p p e a r s t o b e t r u e i n t h e c a s e o f t h e P U D i n n o v a t i o n . F o r t h e l a t e . . a d o p t e r s , a w a r e n e s s t o t r i a l w a s f r o m t w o t o s e v e n y e a r s l o n g e r t h a n t r i a l t o a d o p t i o n . L a t e t r i a l f i r m s I a n d K h a d a w a r e n e s s t o t r i a l p e r i o d s t w o t o t h r e e t i m e s a s l o n g a s a v e r a g e . I n c o n t r a s t , t h e a w a r e n e s s t o t r i a l p e r i o d o f t h e e a r l y  a d o p t e r s w a s s l i g h t l y s h o r t e r t h a n t h e i r t r i a l t o a d o p t i o n p e r i o d . 6 8 P o s s i b l y e f f o r t s t o h a s t e n t r i a l o f a l a n d u s e i n n o v a t i o n l i k e PUD c o u l d s h o r t e n t h e a d o p t i o n p e r i o d . C e r t a i n l y i t a p p e a r s t h a t t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s m o v e r a p i d l y t o g a t h e r i n f o r m a t i o n a n d t o a s s e s s t h e u t i l i t y o f t h e i n n o v a t i o n , d e s p i t e t h e f a c t t h a t t h e y g e n e r a l l y l e a r n e d o f PUD l a t e r t h a n t h e l e s s i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s . I N F O R M A T I O N B E H A V I O U R D u e t o t h e a t t e n t i o n p a i d t o t h i s v a r i a b l e i n m o s t a d o p t i o n r e s e a r c h , a s e r i e s o f r e l a t i o n s h i p s w e r e a v a i l a b l e f o r a n a l y s i s c o n -c e r n i n g t h e n u m b e r , t y p e a n d q u a l i t y o f i n f o r m a t i o n s o u r c e s u s e d b y f i r m s . S o u r c e s b y I n n o v a t i v e n e s s P a s t a d o p t i o n r e s e a r c h h a d f o u n d t h a t m o r e i n n o v a t i v e i n d i v i d u a l s t e n d e d t o u s e m o r e c o s m o p o l i t e , i m p e r s o n a l s o u r c e s t h a n d i d l a t e r a d o p t e r s . I n t h i s s t u d y , c o s m o p o l i t a n w a s d e f i n e d a s s o u r c e s e x t e r n a l t o G r e a t e r V a n c o u v e r . I m p e r s o n a l s o u r c e s w e r e d e f i n e d a s r e l a t i n g t o m e d i a s u c h a s j o u r n a l s a n d n e w s p a p e r s , o r a c t u a l e x a m p l e s o f P U D , w h i l e p e r s o n a l s o u r c e s r e f e r r e d t o f a c e t o f a c e c o n t a c t b e t w e e n c o m m u n i c a t o r a n d r e c i p i e n t . I n t h e c a s e o f P U D , d e v e l o p e r s r e g a r d l e s s o f d i f f e r i n g d e g r e e s o f i n n o v a t i v e n e s s , t e n d e d t o u s e i m p e r s o n a l a n d p e r s o n a l s o u r c e s a l m o s t e q u a l l y a n d t o u s e m o r e c o s m o p o l i t a n t h a n l o c a l s o u r c e s . T h e e x c e p t i o n w a s a v e r a g e a d o p t e r C w h o r e l i e d h e a v i l y o n l o c a l , p e r s o n a l s o u r c e s . U s e o f l o c a l s o u r c e s t e n d e d t o i n c r e a s e w i t h d e c r e a s i n g i n n o -v a t i v e n e s s a n d l o n g e r t h a n a v e r a g e a w a r e n e s s t o a d o p t i o n o r t r i a l p e r i o d s . 69 T h i s i s u n d e r s t a n d a b l e s i n c e l o c a l e x a m p l e s o f a n d l o c a l i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g P U D b e c a m e i n c r e a s i n g l y m o r e a v a i l a b l e i n t h e l a t t e r h a l f o f t h e n i n e t e e n s i x t i e s f o r t h e u s e o f l e s s i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s . H o w -e v e r , t h e l e s s i n n o v a t i v e f i r m s s t i l l u t i l i z e d a l m o s t a s m a n y c o s m o p o l i t a n s o u r c e s a s h a d e a r l y a d o p t e r s . T h e t w o m o s t f r e q u e n t l y u s e d i n f o r m a t i o n s o u r c e s , c o n s u l t e d by t w e l v e . o f t h e t h i r t e e n d e v e l o p e r s , w e r e h o u s i n g j o u r -n a l s a n d a c t u a l - P U D p r o j e c t s b u i l t i n s o m e a r e a s o f N o r t h A m e r i c a . T h e s e s o u r c e s w e r e b o t h c o s m o p o l i t a n a n d i m p e r s o n a l . T h e n e x t m o s t p o p u l a r s o u r c e s w e r e i n t e r a c t i o n w i t h c o s m o p o l i t a n d e v e l o p e r s , l o c a l d e s i g n c o n s u l t a n t s , a n d t h e f i r m ' s o w n m a r k e t i n g s t a f f . T h e s e t h r e e s o u r c e s w e r e a l l p e r s o n a l . S o u r c e s b y S t a g e o f A d o p t i o n A d o p t i o n r e s e a r c h h a s d e m o n s t r a t e d t h a t m o r e i n n o v a t i v e i n d i v i d -u a l s u s e m o r e c o s m o p o l i t a n , i m p e r s o n a l s o u r c e s a t t h e a w a r e n e s s a n d i n t e r e s t s t a g e s , w h i l e l o c a l , p e r s o n a l s o u r c e s a r e m o r e o f t e n u s e d a t e v a l u a t i o n . T h i s g e n e r a l i z a t i o n w a s a l s o r e j e c t e d f o r t h e P U D a d o p t i o n p r o c e s s . T h e r e w a s n o s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e i n t h e i n f o r m a t i o n b e h a v i o u r a t t h e s e s t a g e s b e t w e e n d e v e l o p e r s w i t h v a r y i n g d e g r e e s o f i n n o v a t i v e -n e s s . C o s m o p o l i t a n , i m p e r s o n a l s o u r c e s w e r e m o s t f r e q u e n t l y u t i l i z e d a t t h e a w a r e n e s s s t a g e w i t h d i m i n i s h i n g i n f l u e n c e a t t h e i n t e r e s t s t a g e . H o w e v e r , a t t h e e v a l u a t i o n s t a g e , t h e s e s o u r c e s w e r e s t i l l u s e d m o r e f r e q u e n t l y t h a n l o c a l , p e r s o n a l s o u r c e s . A t t h e a w a r e n e s s s t a g e , t h e r e w a s n o s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e i n s o u r c e s u s e d b y e a r l y o r l a t e a d o p t e r s , t r i a l o r r e j e c t o r f i r m s . E i g h t 70 o f t w e l v e d e v e l o p e r s r e s p o n d i n g r e l i e d o n c o s m o p o l i t a n s o u r c e s e x c l u s -i v e l y . O n l y t h e a v e r a g e a d o p t e r , C , r e l i e d s o l e l y o n l o c a l s o u r c e s . H o u s i n g j o u r n a l s a n d PUD p r o j e c t s i n O t t a w a , C a l i f o r n i a , E n g l a n d , A u s t r i a a n d H a w a i i w e r e q u o t e d b y t h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s a s t h e i r f i r s t i n f o r m a t i o n s o u r c e a t a w a r e n e s s . T h o s e f i v e f i r m s w h o c l a i m e d t o b e a w a r e o f PUD b e f o r e 1 9 6 0 , w e r e f i r s t e x p o s e d t o t h e i n n o v a t i o n t h r o u g h t h e New T o w n m o v e m e n t i n E u r o p e a n d i n B r i t a i n . A t t h e i n t e r e s t s t a g e , l o c a l , p e r s o n a l s o u r c e s w e r e u s e d a l m o s t a s f r e q u e n t l y a s c o s m o p o l i t a n , i m p e r s o n a l s o u r c e s b y d e v e l o p e r s r e g a r d -l e s s o f d i f f e r i n g i n n o v a t i v e n e s s . P e r s o n a l l o c a l s o u r c e s a s s u m e f i m p o r t a n c e e a r l i e r i n t h e a d o p t i o n o f PUD t h a n i s s u g g e s t e d b y p r e v i o u s a d o p t i o n r e s e a r c h . T h i s may b e p a r t i a l l y e x p l a i n e d b y t h e f a c t t h a t P U D i s a r e l a t i v e l y c o m p l e x i n n o v a t i o n w i t h v a r i o u s m a r k e t i n g a n d d e s i g n p i t f a l l s . P e r s o n a l i n f o r m a t i o n s o u r c e s may b e s o u g h t o u t t o d i r e c t l y c l a r i f y o p i n i o n s o r o b t a i n s p e c i f i c i n f o r m a t i o n , w h i l e l o c a l s o u r c e s a l l o w f i r m s t o p r o b e i n t o l o c a l m a r k e t a n d d e s i g n p e c u l i a r i t i e s r e l a t e d t o PUD u s e . U s u a l l y t h i s i s t h e r o l e o f s u c h s o u r c e s a t t h e e v a l u a -t i o n s t a g e . H o w e v e r a t PUD e v a l u a t i o n , i m p e r s o n a l , c o s m o p o l i t a n s o u r c e s w e r e c o n s u l t e d m o r e t h a n p e r s o n a l , l o c a l s o u r c e s b y t h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s . T h e i m p o r t a n c e o f i m p e r s o n a l , c o s m o p o l i t a n s o u r c e s c o n t i n u e d i n t o t r i a l a n d a d o p t i o n s t a g e s a l s o , a s f r e q u e n t u p d a t i n g o n h o u s i n g t r e n d s e l s e w h e r e i s r e q u i r e d o f d e v e l o p e r s i n a h i g h l y c o m p e t i t i v e m a r k e t . A f i r m ' s o w n s t a f f w a s t h e m o s t f r e q u e n t l y u s e d l o c a l , p e r s o n a l s o u r c e b y b o t h a d o p t e r a n d t r i a l f i r m s a t i n t e r e s t a n d a t e v a l u a t i o n s t a g e s . I n - f i r m i n f o r m a t i o n s o u r c e s a p p e a r t o h a v e a c o n s i d e r a b l e p o s i t i v e 7 1 T A B L E 3 N U M B E R A N D T Y P E O F I N F O R M A T I O N S O U R C E S D e v e l o p e r C o s m o p o l i t a n L o c a l P e r s o n a l I m p e r s o n a l T o t a l A 3 0 2 1 3 B 6 1 3 4 7 C 1 4 2 3 5 D 3 1 2 2 4 E 2 3 2 3 5 F 2 2 2 2 4 G 3 0 2 1 3 H 3 3 3 3 6 I 5 2 3 4 7 J 4 2 3 3 6 K 1 2 1 2 3 L 4 2 2 4 6 M N R N R N R N R T o t a l 3 7 2 2 2 7 3 2 5 9 A v e r a g e 3 2 2 3 5 72 i n f l u e n c e o n PUD e v a l u a t i o n . I n n i n e o f t e n c a s e s , i n - f i r m s o u r c e s g a v e a v e r y f a v o u r a b l e r e c o m m e n d a t i o n o f P U D . T h i s s t u d y w a s n o t a b l e t o p r o b e i n t o d e t a i l s c o n c e r n i n g i n f o r m a t i o n s p r e a d w i t h i n t h e f i r m , h o w e v e r , i t i s d e f i n i t e l y r e c o m m e n d e d f o r f u r t h e r l a n d u s e a d o p t i o n s t u d i e s . ^ C h a n g e a g e n t s w h o s e e k t o p o s i t i v e l y i n f l u e n c e t h e a d o p t i o n d e c i s i o n w e r e t h e s e c o n d m o s t f r e q u e n t l y u s e d l o c a l p e r s o n a l s o u r c e a t t h e e v a l u a t i o n s t a g e . H a l f o f t h e f i r m s r e c e i v e d a r e c o m m e n d a t i o n t o u s e P U D f r o m l o c a l m u n i c i p a l o f f i c i a l s o f f o u r m u n i c i p a l i t i e s . T h e r e c o m m e n d a t i o n s r a n g e d f r o m s o m e w h a t t o v e r y p o s i t i v e a n d w e r e d i r e c t e d a l m o s t e x c l u s i v e l y a t a v e r a g e a n d l a t e a d o p t e r s ( T a b l e 4). E a r l y a d o p t e r s c l a i m e d t o r e c e i v e " n o " i m p e t u s " f r o m m u n i c i p a l a u t h o r i t i e s ; o n t h e c o n -t r a r y , t h e y b e l i e v e d t h a t t h e y f i r s t i n t r o d u c e d t h e PUD c o n c e p t t o s o m e m u n i c i p a l i t i e s . I n t h e e x p e r i e n c e o f d e v e l o p e r s r e g a r d l e s s o f t h e i r d e g r e e o f i n n o v a t i v e n e s s , f e w m u n i c i p a l i t i e s a p p e a r t o t a k e o n t h e r o l e o f c h a n g e a g e n t s a t t h e e v a l u a t i o n s t a g e . I t i s o n l y d u r i n g t h e i m p l e -m e n t a t i o n s t a g e , t o b e d i s c u s s e d i n C h a p t e r V , t h a t c h a n g e a g e n t s w i t h i n t h e m u n i c i p a l i t y p l a y a s i g n i f i c a n t r o l e . H o w e v e r , t h i s p e r c e p t i o n w a s c o n t r a d i c t e d b y p l a n n i n g d e p a r t m e n t s i n n i n e o f t w e l v e m u n i c i p a l i t i e s w h o c l a i m e d t o h a v e r e c o m m e n d e d PUD t o s o m e d e v e l o p e r s ( u n s p e c i f i e d ) , o f f e r i n g i n d u c e m e n t s s u c h a s r e z o n i n g a n d r e m o v a l o f c e r t a i n s i t e r e s t r i c -t i o n s . E i t h e r t h e d e v e l o p e r s ' r e c a l l i s p o o r o r t h e r e c o m m e n d a t i o n s w e r e n o t c l e a r l y r e c e i v e d . T h e i n f o r m a t i o n s p r e a d b e t w e e n p u b l i c a n d p r i v a t e s e c t o r s i s h i g h l y r e c o m m e n d e d f o r f u t u r e s t u d i e s b e c a u s e f i r m s g e n e r a l l y s a w t h e m u n i c i p a l i t i e s a s a s i g n i f i c a n t c o n s t r a i n t d e l a y i n g a d o p t i o n . 7 3 T A B L E 4 RECOMMENDATION OF CHANGE A G E N T S D e v e l o p e r s M u n i c i p a l i t y R e c o m m e n d a t i o n C V a n c o u v e r s o m e w h a t p o s i t i v e D N o r t h V a n c o u v e r D i s t r i c t l i t t l e p o s i t i v e E B u r n a b y v e r y p o s i t i v e F R i c h m o n d s o m e w h a t p o s i t i v e G R i c h m o n d s o m e w h a t p o s i t i v e K R i c h m o n d v e r y p o s i t i v e N o r t h V a n c o u v e r D i s t r i c t s o m e w h a t p o s i t i v e 7 4 T h e t h i r d m o s t f r e q u e n t l y u s e d s o u r c e a t e v a l u a t i o n w a s l o c a l m a r k e t i n g a n d d e s i g n c o n s u l t a n t s w h o s e a t t i t u d e w a s f a v o u r a b l e t o P U D . H o w e v e r , t h e s e s o u r c e s w e r e o n l y u s e d b y o n e - t h i r d o f t h e d e v e l o p e r s a t t h i s s t a g e . C o n t r a r y t o m o s t a d o p t i o n r e s e a r c h , p e e r s a n d o p i n i o n l e a d e r s w e r e n o t r a t e d a s i m p o r t a n t i n i n f l u e n c i n g t h e e v a l u a t i v e d e c i s i o n s o f a l m o s t a l l f i r m s . O n l y t w o f i r m s m e n t i o n e d t h a t P U D h a d b e e n r e c o m m e n d e d t o t h e m b y t h e i r p e e r s , o t h e r l o c a l d e v e l o p e r s . I n b o t h c a s e s t h e s e w e r e l a t e t r i a l f i r m s w h o w e r e a n t i c i p a t i n g a j o i n t v e n t u r e o n a P U D p r o j e c t w i t h e a r l y o r l a t e a d o p t e r s . B o t h t h e s e a d o p t e r s w e r e m o r e i n n o v a t i v e , u s e d m o r e c o s m o p o l i t a n i m p e r s o n a l s o u r c e s , a n d w e r e r e c o g n i z e d a s l a r g e v o l u m e b u i l d e r s i n t h e l o c a l m a r k e t , w h i c h a r e s o m e o f t h e u s u a l c h a r a c t e r i s t i c s a s s o c i a t e d w i t h o p i n i o n l e a d e r s . T h e l a t e  t r i a l f i r m s r e l i e d o n t h e i r g r e a t e r e x p e r i e n c e w i t h P U D t o s u c c e s s f u l l y l a u n c h a t r i a l p r o j e c t . I n a c o m p e t i t i v e m a r k e t s i t u a t i o n i t s e e m s h i g h l y u n l i k e l y t h a t d e v e l o p e r s a r e n o t e x t r e m e l y s e n s i t i v e t o t h e b e h a v i o u r o f c o m p e t i t o r s . I n r e s p o n s e t o m a r k e t i n g q u e s t i o n s , t h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s a p p e a r e d t o b e w e l l i n f o r m e d a b o u t t h e l o c a l p r o j e c t s o f c o m p e t i t o r s . F r o m t h e i r s t a t e m e n t s , i t w o u l d a p p e a r t h a t i n f o r m a t i o n b e t w e e n p e e r s a n d o p i n i o n l e a d e r s i s n o t u s u a l l y s p r e a d b y d i r e c t , p e r s o n a l c o m m u n i c a t i o n a t m a n a g e -m e n t l e v e l s . R a t h e r i t s p r e a d s f r o m o b s e r v a t i o n o f t h e i r p r o j e c t s ( i m p e r s o n a l ) v i a i n d i r e c t , p e r s o n a l c h a n n e l s s u c h a s d e s i g n c o n s u l t a n t s o r t h e i r o w n m a r k e t i n g s t a f f . A n a l y s i s o f o t h e r q u e s t i o n s s h o w e d t h a t a l m o s t a l l a d o p t e r s , t r i a l a n d r e j e c t o r f i r m s h a d i n t e r a c t e d d i r e c t l y o r i n d i r e c t l y w i t h o n e o r m o r e c o m p e t i t o r s a l t h o u g h t h e y m a y n o t h a v e 75 a c k n o w l e d g e d t h i s i n f l u e n c e i n i n f o r m a t i o n b e h a v i o u r q u e s t i o n s . I n -d i r e c t i n t e r a c t i o n may h a v e b e e n t h r o u g h t h e l o s s o f e m p l o y e e s t o a c o m p e t i t o r . F o r e x a m p l e , o n e e a r l y a d o p t e r l o s t i t s g e n e r a l m a n a g e r t o a l a t e a d o p t e r , c o i n c i d e n t a l l y i n t h e s a m e y e a r t h a t t h e l a t t e r f i r m b e g a n i t s t r i a l o f P U D . Two l a t e t r i a l f i r m s i n i t i a t e d t h e i r f i r s t PUD p r o p o s a l s i n a d e s i g n c o m p e t i t i o n w i t h a n e x p e r i e n c e d l a t e  a d o p t e r . D i r e c t i n t e r a c t i o n w a s i n t h e f o r m o f a j o i n t v e n t u r e , e . g . , b e t w e e n a n e a r l y a d o p t e r a n d a l a t e t r i a l f i r m ; i n s u b - c o n t r a c t i n g a p o r t i o n o f a PUD d e s i g n , e . g . , o n e l a t e a d o p t e r b u i l t t h e t o w n h o u s e p o r t i o n o f a n e a r l y a d o p t e r ' s P U D ; o r t h r o u g h s i l e n t p a r t n e r f i n a n c i n g a s i n t h e c a s e o f t h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s i n v e s t i n g t h e m a j o r p o r t i o n o f f u n d s i n a n e a r l y t r i a l f i r m ' s P U D . T h e r e j e c t o r , h o w e v e r , d i d n o t s e e t h i s p r o j e c t a s c o m p a r a b l e t o i t s own l a n d s i t u a t i o n . C e r t a i n l y s u c h i n t e r a c t i o n c a n b e p r e s u m e d t o i n f l u e n c e PUD a d o p t i o n t o s o m e d e g r e e , a l t h o u g h i t s i n f l u e n c e i s n o t a c k n o w l e d g e d b y t h e d e v e l o p e r s d i r e c t l y . F u r t h e r s t u d i e s s h o u l d p r o b e d e e p e r i n t o t h e m e t h o d s a n d e f f e c t o f i n f o r m a t i o n s p r e a d b e t w e e n c o m p e t i t i v e f i r m s . N u m b e r o f S o u r c e s A d o p t i o n r e s e a r c h h a s u s u a l l y f o u n d t h a t i n c r e a s i n g i n n o v a t i v e -n e s s c o r r e l a t e d p o s i t i v e l y w i t h u s e o f a l a r g e r n u m b e r o f s o u r c e s . H o w e v e r , i n t h e c a s e o f P U D , t h e r e w a s n o s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e i n t h e n u m b e r o f s o u r c e s u s e d b y d e v e l o p e r s r e g a r d l e s s o f d i f f e r i n g i n n o -v a t i v e n e s s . T h e a v e r a g e n u m b e r o f s o u r c e s u t i l i z e d w a s f i v e . 76 Technica l Accuracy of Sources More innovat ive firms are u s u a l l y expected to make i n c r e a s i n g use of more t e c h n i c a l l y accurate sources according to many adoption s tud ie s . In t h i s study t e c h n i c a l l y accurate sources were defined as those sources with c loses t a c t u a l experience of PUD. The major i ty of t r i a l as w e l l as adopter firms each used two or three sources that q u a l i f i e d as t e c h n i c a l l y accurate . Four developers , one an ear ly  adopter, one l a t e adopter, one ear ly t r i a l , and one l a t e t r i a l f i r m , annually made a tour of PUD projec t s and developer conventions beyond Greater Vancouver to obta in the most current in format ion . As wi th many other r e l a t i o n s h i p s found i n other adoption research , there was no c l e a r c o r r e l a t i o n between innovativeness and use of more t e c h n i c a l l y accurate information sources during the PUD adoption process . Summary I t appears that most f irms at a l l stages of adoption tend to use s i m i l a r types and numbers of information sources. Thus informat ion behaviour, as genera l ly analyzed i n standard adoption research , i s not a s i g n i f i c a n t cons tra in t impinging on the ra te of PUD adoption. C e r t a i n l y exposure to s i m i l a r sources does not ensure s i m i l a r l e v e l s of informat ion between developers , due to s e l e c t i v e e d i t i n g and r e t e n t i o n . However, to assess the q u a l i t y of informat ion at var ious stages of the adoption process would requ ire repeated t e s t i n g of subjects over a number of years . In future adoption s tud ie s , i t may prove extremely va luable to concen-tra te on the information spread w i t h i n f i rms , between competing f i rms , and between the p r i v a t e developers and the p u b l i c s e c t o r . 7 7 D E V E L O P M E N T S T A T U S T h e s e c o n d s e t o f v a r i a b l e s t o b e a n a l y z e d w a s t h e f i r m ' s a b i l i t y t o a c t o n i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g P U D a s a f u n c t i o n o f a f i r m ' s d e v e l o p m e n t s t a t u s . A s d i s c u s s e d i n C h a p t e r I I I , t h e f o l l o w i n g c h a r a c -t e r i s t i c s w e r e e x p e c t e d t o b e a s s o c i a t e d w i t h t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s : 1 . c o s m o p o l i t a n e x t e n t o f o p e r a t i o n s 2 . l e n g t h y e x p e r i e n c e i n t h e l o c a l m a r k e t 3 . s p e c i a l i z a t i o n i n r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t 4 . l a r g e s c a l e d e v e l o p m e n t 5 . l o n g t e r m p r o j e c t i n v o l v e m e n t 6 . i n v e n t o r y o f m e d i u m t o l a r g e l a n d t r a c t s 7 . a m p l e s u p p l y o f c a p i t a l 8 . u s e s t a l e n t s o f a w i d e v a r i e t y o f m a r k e t i n g a n d d e s i g n c o n s u l t a n t s P r e s u m a b l y t h e s e c h a r a c t e r i s t i c s w o u l d p e r m i t f i r m s t o o v e r c o m e s o m e o f t h e c o n s t r a i n t s i m p i n g i n g o n P U D i m p l e m e n t a t i o n a s d i s c u s s e d i n C h a p t e r V . C o s m o p o l i t a n E x t e n t o f O p e r a t i o n s A n a l y s i s s h o w e d t h a t t h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s , r e g a r d l e s s o f d e g r e e o f i n n o v a t i v e n e s s , h a v e a c o s m o p o l i t a n r a n g e o f o p e r a t i o n s , n a m e l y , i n v o l v e m e n t i n p r o j e c t s o u t s i d e o f B r i t i s h C o l u m b i a ( T a b l e 6 p . 9 0 ) . S i x f i r m s w e r e e i t h e r b r a n c h e s o f o r a f f i l i a t e d w i t h l a r g e n a t i o n a l o r i n t e r n a t i o n a l c o m p a n i e s . A f u r t h e r t w o w e r e V a n c o u v e r c o m p a n i e s , h o w e v e r , 78 they were involved in projects beyond British Columbia. Local companies were represented equally with cosmopolitan companies in the early adopter and t r i a l categories. Both rejectors were cosmopolitan companies. Thus i t appears there is no direct relationship between cosmopolitan opera-tions and increasing innovativeness. Generally the cosmopolitan firms did have some experience of PUD or i t s larger scale antecedent, the New Towns approach, i n other areas of Canada or Europe. A late adopter and an early t r i a l developer had constructed or planned a PUD i n Alberta. A further four cosmopolitan firms, early adopter A, two late adopters and one rejector at evaluation, were involved in the construction of new towns in Winnipeg, Manitoba; Calgary, Alberta; Bramlea, Ontario; and Australia. Within British Columbia, one cosmopolitan late adopter and the local average adopter also had experience in designing recreational communities with character-i s t i c s similar to PUD. When a firm was locally based there appeared to be other ways in which they compensated for their limited extent of operations and their limited experience of PUD. The presidents of one late adopter and one late t r i a l firm had personally observed the mechanics of the New Towns approach in Europe before building up their companies in Vancouver. The president of a local early adopter firm devoted a month annually to touring new developments and meeting experienced developers across North America. This could partially explain why local firms compared favourably with cosmopolitan developers i n degree of innovative-ness. 79 L e n g t h y E x p e r i e n c e i n t h e L o c a l M a r k e t I n c r e a s i n g i n n o v a t i v e n e s s w a s f o u n d t o b e a s s o c i a t e d w i t h d e c r e a s i n g l e n g t h o f l o c a l e x p e r i e n c e . H o w e v e r , m o s t f i r m s h a d a r e l a t i v e l y l o n g e x p e r i e n c e i n t h e l o c a l m a r k e t , t h e a v e r a g e b e i n g e l e v e n y e a r s . T h e a d o p t e r g r o u p w a s s l i g h t l y b e l o w a v e r a g e , h a v i n g a n a v e r a g e o f n i n e y e a r s o f e x p e r i e n c e a s c o m p a r e d t o t h e t r i a l g r o u p w h o s e a v e r a g e w a s e l e v e n y e a r s . T h e r e j e c t o r s w e r e l o n g e s t a b l i s h e d f i r m s w i t h a n a v e r a g e e x p e r i e n c e o f f i f t e e n y e a r s . O n l y t h r e e f i r m s i n t h i s s t u d y h a d a r e l a t i v e l y b r i e f e x p e r i e n c e o f l e s s t h a n f i v e y e a r s i n G r e a t e r V a n c o u v e r . Y e t t w o o f t h e s e f i r m s h a d a c h i e v e d l a t e a d o p t i o n , w h i l e t h e t h i r d d e v e l o p e r w a s a t t h e l a t e  t r i a l s t a g e . T h e s e t h r e e , a l l c o s m o p o l i t a n f i r m s , h a d c o m p e n s a t e d f o r t h e i r i n e x p e r i e n c e l o c a l l y i n s e v e r a l w a y s . L a t e a d o p t e r E h a d l o c a t e d i t s h e a d o f f i c e i n V a n c o u v e r i n 1964 w h i l e b u i l d i n g o u t s i d e o f t h e c i t y . T h u s i t h a d b e e n i n a g o o d p o s i t i o n t o o b s e r v e l o c a l m a r k e t c o n d i t i o n s p r i o r t o b e g i n n i n g a n a c t i v e b u i l d i n g p r o g r a m h e r e i n 1968. A t t h a t t i m e i t w a s j o i n e d b y t h e g e n e r a l m a n a g e r o f a n e a r l y a d o p t e r f i r m w i t h e i g h t y e a r s o f l o c a l e x p e r i e n c e . A s e c o n d l a t e a d o p t e r , F , s t u d i e d t h e l o c a l m a r k e t i n t e n s i v e l y f o r t w o y e a r s p r i o r t o i t s e n t r y i n 1967, s o t h a t i t e f f e c t i v e l y h a d s i x y e a r s o f l o c a l e x p e r i e n c e . T h e t h i r d f i r m , I , e n t e r e d a j o i n t v e n t u r e w i t h e a r l y a d o p t e r B i n o r d e r t o c o m p e n s a t e f o r i t s i n e x p e r i e n c e . T h u s i t a p p e a r s t h a t a r e l a t i v e l y l o n g p e r i o d o f e x p e r i e n c e w a s n o t a s i g n i f i c a n t c h a r a c t e r i s t i c o f m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s . 80 S p e c i a l i z a t i o n i n R e s i d e n t i a l D e v e l o p m e n t T h e m a j o r i t y o f r e s p o n d a n t s ( e i g h t o f t h i r t e e n ) h a d s p e c i a l -i z e d i n r e s i d e n t i a l l a n d d e v e l o p m e n t , a c k n o w l e d g i n g i t a s t h e f i r m ' s p r i m a r y s o u r c e o f i n c o m e . R e s i d e n t i a l s p e c i a l i z a t i o n t e n d e d t o b e a s s o c i a t e d w i t h m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s , w i t h t h e e x c e p t i o n o f a v e r a g e  a d o p t e r C a n d l a t e a d o p t e r F . B o t h r e j e c t o r s d i d n o t s p e c i a l i z e i n r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . T h e r e j e c t o r a t e v a l u a t i o n w a s p r i m a r i l y i n v o l v e d i n c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l l a n d d e v e l o p m e n t . L a r g e S c a l e D e v e l o p m e n t I n t h i s s t u d y a d e v e l o p e r ' s s c a l e o f o p e r a t i o n s w a s n o t m e a s u r e d b y t h e a n n u a l n u m b e r o f d w e l l i n g u n i t s p r o d u c e d . I n s t e a d , t h e n u m b e r o f p r o j e c t s a n d t h e a v e r a g e a c r e a g e w a s c o n s i d e r e d a s m o r e i m p o r t a n t t o PUD u s e . PUD r e s e a r c h h a s s h o w n t h a t t h e l a r g e r t h e l a n d p a r c e l , t h e g r e a t e r t h e e c o n o m i e s o f s c a l e a n d t h e g r e a t e r t h e p o t e n t i a l o f a c h i e v i n g a g o o d e n v i r o n m e n t . T h u s a f i r m t h a t w o r k s w i t h m e d i u m ( o v e r f i f t y a c r e s ) t o l a r g e ( o v e r o n e h u n d r e d a c r e s ) a c r e a g e s w o u l d l i k e l y f i n d i t m o r e t o t h e i r a d v a n t a g e t o u s e t h e PUD a p p r o a c h t h a n w o u l d s m a l l s c a l e d e v e l o p e r s . I n G r e a t e r V a n c o u v e r , o f t h e e i g h t e e n p r o p o s e d o r c o n s t r u c t e d P U D s , t h e v a s t m a j o r i t y w e r e a t t h e m e d i u m t o l a r g e s c a l e . F i v e w e r e 2 0 0 a c r e s o r l a r g e r a n d t h r e e w e r e i n t h e 1 0 0 t o 1 9 9 a c r e r a n g e . S i x p r o j e c t s f e l l w i t h i n t h e m e d i u m s c a l e o f 5 0 t o 1 0 0 a c r e s . T h u s PUD a t t h i s t i m e a p p e a r s t o b e p r e d o m i n a t e l y a m e d i u m t o l a r g e s c a l e d e v e l o p m e n t a p p r o a c h . N i n e o f e l e v e n m u n i c i p a l i t i e s i n G r e a t e r V a n c o u v e r i n d i c a t e d t h a t t h e m a j o r i t y o f r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t s 8 1 T A B L E 5 P R O P O S E D O R C O N S T R U C T E D P R O J E C T S B Y S I Z E ( 1 9 6 0 - 1 9 7 1 ) F i r m 5 - 4 9 a c r e s 5 0 = ,99 1 0 0 - 1 9 9 2 0 0 + T o t a l A v e r a g e b y I n n o v a t i v e -n e s s A B 2 5 4 2 2 1 1 5 1 0 9 C 3 2 1 5 5 D 1 p a r t n e r s i n 2 1 4 E 4 p a r t n e r s i n o n e o f 3 1 8 5 F 1 2 1 4 G 1 2 3 H 1 1 2.2 2 I 1 1 J 4 1 5 3 K 2 1 3 L M 1 2 1 1 2 3 2 P U D S B Y S I Z E 4 6 3 5 1 8 82 w e r e l e s s t h a n t e n a c r e s i n s i z e . T h e y s t a t e d t h a t t h e s m a l l s c a l e o f m o s t r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t w a s a n " i m p o r t a n t " t o " v e r y i m p o r t a n t " c o n s t r a i n t d e l a y i n g t h e u s e o f PUD i n G r e a t e r V a n c o u v e r . T h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s d i d t e n d t o o p e r a t e a t a l a r g e r s c a l e t h a n l e s s i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s . A s a g r o u p , t h e a d o p t e r s b u i l t a n a v e r a g e o f f o u r t i m e s a s m a n y p r o j e c t s i n t h e m e d i u m t o l a r g e s c a l e r a n g e t h a n d i d t r i a l o r r e j e c t o r f i r m s . E a r l y a d o p t e r s w e r e i n v o l v e d i n m o r e p r o j e c t s o v e r a l l ( n i n e ) a n d i n m o r e p r o j e c t s a t t h e m e d i u m t o l a r g e s c a l e ( f i v e ) t h a n w e r e t h e a v e r a g e a n d l a t e a d o p t e r s . T h e l a t t e r h a d a n a v e r a g e o f t h r e e p r o j e c t s a t t h e m e d i u m t o l a r g e s c a l e a n d f i v e p r o j e c t s o v e r a l l . T r i a l f i r m s w e r e o n l y i n v o l v e d i n a n a v e r a g e o f t h r e e p r o j e c t s o v e r a l l , a n d o n l y o n e p r o j e c t a t t h e m e d i u m o r l a r g e s c a l e . R e j e c t o r s h a v e a v e r a g e d t w o p r o j e c t s o v e r a l l a n d o n l y o n e a t t h e m e d i u m t o l a r g e s c a l e . T h u s i t a p p e a r s t h a t e a r l y a d o p t i o n i s a s s o c i a t e d w i t h l a r g e s c a l e d e v e l o p e r s ; a v e r a g e a n d l a t e a d o p t i o n w i t h m e d i u m s c a l e d e v e l o p e r s ; w h i l e t r i a l a n d r e j e c t o r f i r m s a r e s m a l l s c a l e d e v e l o p e r s w h e n m e a s u r e d b y t h e n u m b e r o f p r o j e c t s f r o m f i f t y t o o v e r o n e h u n d r e d a c r e s . L o n g t e r m P r o j e c t I n v o l v e m e n t T h e l e n g t h o f p r o j e c t i n v o l v e m e n t t e n d s t o i n c r e a s e w i t h t h e i n c r e a s i n g i n n o v a t i v e n e s s o f a f i r m , w i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s . T h e d e v e l o p e r ' s i n t e r e s t a n d p e r s i s t a n c e a s r e f l e c t e d b y l o n g t e r m ( o v e r t w o y e a r s ) p r o j e c t i n v o l v e m e n t t e n d s t o b e t h e g r e a t e s t w i t h e a r l y a n d a v e r a g e a d o p t e r s a n d g r a d u a l l y d e c l i n e s w i t h d e c r e a s i n g 8 3 i n n o v a t i v e n e s s . H o w e v e r , t h e l o n g e s t i n v o l v e m e n t b y a n y f i r m w a s t h e e l e v e n y e a r d e s i g n a n d a p p r o v a l p r o c e s s w h i c h t h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s w a s c o n t i n u i n g t o d a t e w i t h o n e p r o j e c t . T h e v a s t m a j o r i t y o f p r o j e c t s t o o k o v e r t w o y e a r s a n d w e r e u s u a l l y d e s i g n e d a n d b u i l t i n s u c c e s s i v e s t a g e s o v e r a p e r i o d o f m a n y y e a r s t o m e e t f i n a n c i a l a n d m a r k e t i n g l i m i t a t i o n s a n d t o a c h i e v e m u n i c i p a l a p p r o v a l . F i f t e e n o f t h e t w e n t y - t w o l o n g t e r m i n v o l v e m e n t s w e r e i n P U D p r o j e c t s a n d e l e v e n o f t h e f i f t e e n w e r e s t i l l o n g o i n g i n -d e f i n i t e l y . T h e m a j o r i t y o f f i r m s f o u n d t h a t t h e m u n i c i p a l a p p r o v a l p r o c e s s i s l o n g e r w i t h P U D t h a n w i t h a c o n v e n t i o n a l p r o j e c t . F o r t h i s r e a s o n e a r l y a d o p t e r A f o u n d t h a t c a r r y i n g c o s t s d u r i n g a p p r o v a l n e g a t e d m a n y o f t h e s a v i n g s o f c l u s t e r i n g . T h i s h i g h l y i n n o v a t i v e f i r m b e l i e v e d t h a t o n l y a f i r m w i t h a l o n g t e r m p r o f i t h o r i z o n a n d g o o d b u i l d i n g e x p e r -t i s e c o u l d b e n e f i t f r o m t h e P U D a p p r o a c h . T h i s o p i n i o n w a s r e p e a t e d b y d e v e l o p e r s a t e v e r y d e g r e e o f i n n o v a t i v e n e s s . F o r e x a m p l e , l a t e t r i a l f i r m I a d v i s e d t h a t o n l y t h e l a r g e f i r m w h i c h c o u l d a f f o r d t o w a i t f o r l o n g t e r m g a i n w o u l d b e a b l e t o b u i l d a m e n i t i e s i n t o a g o o d P U D p r o j e c t . T h u s i t a p p e a r s t h a t a f i r m i n t e r e s t e d i n s h o r t - t e r m , s p e c u l a t i v e p r o f i t s a r e n o t l i k e l y t o b e i n v o l v e d w i t h P U D . D e v e l o p m e n t G o a l s T h e n e e d f o r a l o n g t e r m p r o f i t h o r i z o n i n t r o d u c e s t h e s u b j e c t o f a d e v e l o p e r ' s g o a l s a n d t h e i r i n f l u e n c e o n t h e d e c i s i o n t o u s e P U D . T h i s s t u d y d i d n o t d i r e c t l y a t t e m p t t o q u e s t i o n t h e d e v e l o p e r s r e g a r d i n g t h e i r m a r k e t i n g g o a l s b u t a l l o w e d t h e d e v e l o p e r t o i n t r o d u c e t h e m h i m s e l f 84 as he d i s c u s s e d h i s p e r c e p t i o n o f PUD's s u i t a b i l i t y t o h i s development s i t u a t i o n . As has been shown, a f i r m ' s g o a l s a r e o f t e n e x t r e m e l y complex and i t may n o t w i s h t o o r be a b l e t o a r t i c u l a t e them c l e a r l y f o r p u b l i c s c r u t i n y . However, b o t h a d o p t e r and t r i a l f i r m s v o l u n t a r i l y c l a i m e d t o have a c o r p o r a t e g o a l t o pro d u c e good h o u s i n g e n v i r o n m e n t s . I n o r d e r t o r e m a i n s u c c e s s f u l i n G r e a t e r V a n c o u v e r , a l l f i r m s appeared t o be a l e r t t o t h e q u a l i t y o f t h e i r c o r p o r a t e image i n t h e eyes o f l o c a l consumers and m u n i c i p a l o f f i c i a l s , p a r t i c u l a r l y as e c o l o g y was becoming a p o p u l a r c a u s e . An e a r l y a d o p t e r s a i d t h a t one poo r p r o j e c t c o u l d mar a company's development p r o s p e c t s f o r a l o n g p e r i o d i n s u c h a s m a l l market as G r e a t e r Vancouver. S i m p l i s t i c p r o f i t m a x i m i z a t i o n was d e f i n i t e l y n o t t h e i r s t a t e d g o a l , a l t h o u g h s e v e r a l a d o p t e r s acknowledged t h a t i n t h e p a s t many l o c a l d e v e l o p e r s were g u i l t y o f p r o d u c i n g poor h o u s i n g e n v i r o n m e n t s f o r t h e sake o f q u i c k p r o f i t s . The m a j o r i t y o f f i r m s c l a i m e d t o be i n t e r e s t e d i n a r e a s o n a b l e p r o f i t ( n o t e x p l i c i t l y d e f i n e d ) a f t e r a l o n g t e r m i n v o l v e -ment i n f a i r l y l a r g e p r o j e c t s . They f e l t t h e y c o u l d s a t i s f y t h i s g o a l w i t h PUD w h i l e p r o v i d i n g a good environment f o r consumers. One o f t h e inducements o f t h e PUD ap p r o a c h was t h e s l i g h t l y i n c r e a s e d d e n s i t i e s p o s s i b l e t h r o u g h c l u s t e r i n g w h i c h c o u l d l o w e r improvement c o s t s and s p r e a d h i g h l a n d c o s t s o v e r a b r o a d e r b a s e . L a r g e Land I n v e n t o r y A n a l y s i s showed t h a t t h e more i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s tended t o have a l a r g e r i n v e n t o r y o f l a r g e r l a n d p a r c e l s t h a n l a t e r a d o p t e r s and 8 5 t r i a l f i r m s . T h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s h a d e x p e r i e n c e d s o m e t o e x t r e m e d i f f i c u l t y i n s e c u r i n g l a r g e t r a c t s o f s e r v i c e d l a n d o n s c h e d u l e f o r t h e i r p r o j e c t s . T h e r e a s o n s f o r t h e d i f f i c u l t y w i l l b e d i s c u s s e d i n d e t a i l i n C h a p t e r V . . C e r t a i n l y i f a f i r m i n v e n t o r i e d l a r g e l a n d p a r c e l s i n a d v a n c e o f c o n s t r u c t i o n i t c o u l d a v o i d t h i s s e r i o u s c o n s t r a n t o f t h e P U D i m p l e m e n t a t i o n p r o c e s s . B o t h e a r l y a d o p t e r s h a d i n v e n t o r i e d b e t w e e n 3 0 0 t o 5 0 0 a c r e s i n p a r c e l s o v e r 1 0 0 a c r e s e a c h , w h i c h e a r l y a d o p t e r B c o n s i d e r e d t o b e t h e t h r e s h o l d s i z e f o r a g o o d P U D p r o j e c t . T h e a v e r a g e  a d o p t e r h e l d o n e t r a c t o f 3 0 0 a c r e s . O f t h e l a t e a d o p t e r s , E a n d F h e l d e x t r e m e l y l a r g e l a n d i n v e n t o r i e s . B o t h o f t h e s e f i r m s b e l i e v e d t h a t l a n d b a n k i n g w a s f u n d a m e n t a l t o m a i n t a i n a n a c t i v e d e v e l o p m e n t p r o g r a m i n t h e f u t u r e d e c a d e s . D e v e l o p e r F i n d i c a t e d t h a t " t h e l a r g e r t h e l a n d a r e a w e ' r e a b l e t o b u y , t h e b i g g e r t h e c o n c e p t w e c a n i n t e g r a t e i n h o u s -i n g , s h o p p i n g , r e c r e a t i o n , a n d r o a d p a t t e r n s . " L a t e a d o p t e r G h a d n o l a n d i n v e n t o r y a n d i t s f u t u r e P U D p r o j e c t s w e r e d e l a y e d i n t h e p r o c e s s o f a s s e m b l i n g s u i t a b l e t r a c t s . L a t e a d o p t e r D w a s i n v o l v e d i n p r o j e c t s w i t h l a t e a d o p t e r s E a n d F w h e r e t h e y s u p p l i e d t h e l a n d o u t o f t h e i r i n v e n t o r i e s . W i t h i n t h e t r i a l c a t e g o r y , o n l y o n e l a t e t r i a l f i r m h e l d a l a r g e l a n d t r a c t . T h e f i v e f i r m s , b o t h t r i a l f i r m s a n d l a t e a d o p t e r s , w i t h o u t l a r g e i n v e n t o r i e s a l l i d e n t i f i e d t h e l a n d s h o r t a g e a s a m a j o r i m p e d i m e n t t o t h e i r c o n t i n u e d u s e o f P U D . L a n d i n v e n t o r y w a s n o t a p r o b l e m f o r t h e r e j e c t o r s , o n e o f w h o m h e l d o v e r 4 , 0 0 0 a c r e s w h i l e t h e o t h e r i n v e n t o r i e d a p p r o x i m a t e l y 3 0 0 a c r e s . T h e i r r e a s o n s f o r r e j e c t i o n r e l a t e t o o t h e r a r e a s s u c h a s i n f o r m a t i o n l e v e l , g o a l s , o r l i m i t a t i o n s t h e y p e r c e i v e d i n t h e i n n o v a t i o n i t s e l f . 86 A d e q u a t e S u p p l y o f C a p i t a l F i n a n c i n g w a s n o t i d e n t i f i e d a s a p r o b l e m b y a n y o f t h e d e v e l o p e r s r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s . A l t h o u g h n i n e f i r m s u t i l i z e d e q u i t y c a p i t a l i n s o m e o f t h e i r p r o j e c t s , o n l y f o u r d e v e l o p e r s r e l i e d s o l e l y o n i n - h o u s e f i n a n c i n g f o r t h e i r p r o j e c t s . C o n s e q u e n t l y v e r y f e w f i r m s w e r e a b l e t o a c t i n d e p e n d e n t l y o f e x t e r n a l f i n a n c i a l a g e n c i e s w h o s e i n f l u e n c e w i l l b e d i s c u s s e d i n C h a p t e r V . E a r l y a d o p t e r A , a v e r a g e  a d o p t e r C a n d l a t e a d o p t e r F w e r e i n d e p e n d e n t o f l e n d e r s . E a r l y a d o p t e r B r e l i e d o n a v a r i e t y o f a g e n t s s u c h a s b a n k s , f e d e r a l g o v e r n m e n t , a n d m o r t g a g e c o m p a n i e s d e p e n d i n g o n t h e t y p e o f h o u s i n g . B e t w e e n t h e l a t e a d o p t e r s , t h e r e w a s n o u n i f o r m i t y o f f i n a n c i a l s o u r c e s w h i c h w e r e e i t h e r b a n k s , j o i n t v e n t u r e p a r t n e r s h i p s , i n s u r a n c e c o m p a n i e s , p u b l i c s t o c k i s s u e s o r t h e p r o v i n c i a l g o v e r n m e n t . O n l y t h e l a t e t r i a l f i r m I e n j o y e d f u l l i n - h o u s e f i n a n c i n g , t h e o t h e r s r e l i e d o n m o r t g a g e c o m p a n i e s , j o i n t v e n t u r e s , c r e d i t u n i o n s , m u n i c i p a l i t i e s o r t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t . T h e r e j e c t o r s r e l i e d o n t h o s e s o u r c e s a n d o n w e a l t h y p a r e n t c o m p a n i e s . T h e r e w a s n o s i g n i f i c a n t r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t y p e o f s o u r c e s u s e d a n d t h e d e g r e e o f i n n o v a t i v e n e s s . I n s p i t e o f t h e r e l i a n c e o n e x t e r n a l l e n d e r s , n o d e v e l o p e r i n d i c a t e d d i f f i c u l t y i n a c h i e v i n g a n a d e q u a t e s u p p l y o f c a p i t a l a s o f 1 9 7 1 . P r e s u m a b l y i f a p r o j e c t a p p e a r e d t o h a v e p o t e n t i a l f o r s u c c e s s o n t h e m a r k e t l e n d e r s w o u l d b e a v a i l a b l e . D i v e r s e M a r k e t i n g a n d D e s i g n E x p e r t i s e A l m o s t a l l d e v e l o p e r s r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s , u t i l i z e d d i v e r s e m a r k e t i n g a n d d e s i g n e x p e r t i s e . A l l f i r m s r e l i e d o n t h e i r o w n 87 s t a f f f o r m a r k e t i n g a n a l y s i s . I n a d d i t i o n a p p r o x i m a t e l y h a l f o f t h e d e v e l o p e r s e m p l o y e d l o c a l m a r k e t i n g c o n s u l t a n t s f r o m t i m e t o t i m e w h i l e a p p r o x i m a t e l y o n e - t h i r d o f t h e f i r m s u s e d c o s m o p o l i t a n c o n s u l t a n t s o n l a r g e p r o j e c t s p a r t i c u l a r l y w h e n n e w m e t h o d s l i k e P U D w e r e b e i n g t r i e d . W i t h i n t h e a d o p t e r g r o u p , o n l y t h e a v e r a g e a d o p t e r a n d t h e l a t e a d o p t e r G r e l i e d s o l e l y o n i n - h o u s e s t a f f . T h e r e m a i n d e r u s e d e i t h e r l o c a l o r c o s m o p o l i t a n m a r k e t i n g c o n s u l t a n t s t o s u p p l e m e n t t h e i r s t a f f p a r t i c u l a r l y w h e n u s i n g n e w d e v e l o p m e n t m e t h o d s . D e v e l o p e r F , a c o s m o p o l i t a n f i r m , a l s o u s e d i t s s t a f f f r o m a n o t h e r p r o v i n c e . O n l y l a t e t r i a l f i r m , K , a n d t h e r e j e c t b r a t e v a l u a t i o n , L , r e l i e d s o l e l y o n i n - h o u s e m a r k e t i n g s t a f f . T h e r e m a i n d e r e m p l o y e d l o c a l m a r k e t i n g c o n s u l t a n t s . A l l f i r m s s t u d i e d t h e m a r k e t i n g s u c c e s s o f l o c a l f i r m s ' p r o j e c t s . A f u r t h e r n i n e f i r m s a t d i f f e r i n g l e v e l s o f i n n o v a t i v e n e s s o b s e r v e d t h e e x p e r i e n c e o f c o s -m o p o l i t a n p r o j e c t s a s w e l l . T h u s i t a p p e a r s t h a t t h e m a j o r i t y o f f i r m s r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s u s e d s e v e r a l s o u r c e s o f m a r k e t i n g e x p e r t i s e t o s u p p l e m e n t t h e i r o w n s t a f f a n d e x p e r i e n c e . W h e n d e s i g n i n g p r o j e c t s , t h e m a j o r i t y o f f i r m s u t i l i z e d a d i v e r s i f i e d t e a m o f a r c h i t e c t s , p l a n n e r s a n d e n g i n e e r s , e i t h e r o n s t a f f o r c o n s u l t a n t s . M o s t f i r m s a l s o s t r e s s e d t h e i m p o r t a n c e o f k e e p i n g d e s i g n c o n s u l t a n t s a n d s t a f f i n c l o s e c o n t a c t w i t h t h e m a r k e t i n g s t a f f t h r o u g h a l l p h a s e s o f a d e s i g n . O n l y f o u r f i r m s l i m i t e d t h e i r d e s i g n e x p e r t i s e t o o n e o r t w o t y p e s o f p r o f e s s i o n a l s s u c h a s a n a r c h i t e c t a n d e n g i n e e r . T h e m a j o r i t y o f f i r m s r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s a p p e a r e d t o a c t o n t h e p r i n c i p l e e x p o u n d e d b y l a t e a d o p t e r E t h a t " i n t o d a y ' s c o m p l e x m a r k e t , t h e s u c c e s s f u l d e v e l o p e r m u s t h a v e a h o s t o f p r o f e s s i o n a l s s u p p o r t i n g h i m . " 8 8 S u m m a r y I n t h e P U D a d o p t i o n p r o c e s s , i n c r e a s i n g i n n o v a t i v e n e s s w a s a s s o c i a t e d w i t h : 1. i n c r e a s i n g l y l o n g t e r m p r o j e c t h o r i z o n s 2. l a r g e r s c a l e o f d e v e l o p m e n t a s m e a s u r e d b y a l a r g e r n u m b e r o f p r o j e c t s o v e r a l l a n d m o r e m e d i u m t o l a r g e a c r e a g e p r o j e c t s 3. i n v e n t o r y o f l a r g e l a n d t r a c t s T h e r e m a i n d e r o f d e v e l o p m e n t s t a t u s c h a r a c t e r i s t i c s w e r e n o t a s s o c i a t e d s o l e l y w i t h t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s . A m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s ( n i n e o f t h i r t e e n ) r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s w e r e c o s m o p o l i t a n . T h e f e w l o c a l f i r m s c o m p e n s a t e d f o r t h e i r l a c k o f c o s m o p o l i t a n e x p e r i e n c e i n v a r i o u s w a y s a n d w e r e w e l l r e p r e s e n t e d a t v a r i o u s l e v e l s o f i n n o v a -t i v e n e s s . T h e v a s t m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s h a d l o n g e x p e r i e n c e i n t h e l o c a l m a r k e t . T h e f e w r e l a t i v e l y n e w f i r m s c o m p e n s a t e d f o r t h e i r i n e x p e r i e n c e i n s e v e r a l w a y s a n d w e r e a l r e a d y a t l a t e a d o p t i o n a n d l a t e  t r i a l s t a g e s . I n f a c t , d e g r e e o f i n n o v a t i v e n e s s t e n d s t o d e c r e a s e a s e x p e r i e n c e i n c r e a s e s a b o v e t h e a v e r a g e f o r a l l d e v e l o p e r s . B o t h r e s i d e n t i a l s p e c i a l i z a t i o n a n d u s e o f d i v e r s e m a r k e t i n g a n d d e s i g n e x p e r t i s e w e r e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s . T h r e e o f t h e f i r m s t h a t d i d n o t s p e c i a l i z e i n r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t a n d u s e d o n l y a l i m i t e d m a r k e t i n g a n d d e s i g n t a l e n t h a d s t i l l r e a c h e d a v e r a g e a n d l a t e a d o p t i o n a n d l a t e t r i a l r e s p e c t i v e l y . A l l f i r m s c l a i m e d t o h a v e a m p l e c a p i t a l a l t h o u g h o n l y t h r e e a d o p t e r s w e r e a c t u a l l y i n d e -p e n d e n t o f e x t e r n a l l e n d e r s . A l l d e v e l o p e r s a p p e a r e d t o s h a r e t h e s a m e m a r k e t i n g g o a l s o f p r o d u c i n g a g o o d h o u s i n g e n v i r o n m e n t , t o m a i n t a i n a 89 p o s i t i v e corporate image with consumers and l o c a l governments, and to achieve reasonable p r o f i t s over the longterm. Thus i t appears that the developer c h a r a c t e r i s t i c s which f a c i l i t a t e PUD adoption are those that are d i r e c t l y connected with s i g n i f i c a n t constraints i n the imple-mentation process, namely s c a r c i t y of s u i t a b l e land t r a c t s and lengthy project delays at the municipal approval stage. Developers with large scale land inventories and large projects capable of sustaining the costs of longterm involvement appear to f i n d PUD adoption easier and more a t t r a c t i v e . PERCEPTION OF THE INNOVATION In much adoption l i t e r a t u r e the innovation i s regarded as being the same phenomena to a l l p o t e n t i a l adopters. However, i n the case of a complex landuse approach l i k e PUD, p o t e n t i a l adopters may a c t u a l l y perceive i t very d i f f e r e n t l y . Following Rogers' categories, i t was anticipated that more innovative developers would perceive: 1. greater r e l a t i v e advantage of PUD over other development approaches 2. greater compatibility with the firm's past practises and corporate goals 3 . decreasing complexity i n understanding and implementing PUD 4 . increasing d i v i s i b i l i t y i n t o small scale t r i a l projects 5. increasingiease of communicating PUD r e s u l t s to the p u b l i c and approval agents. TABLE 6 DEVELOPER PROFILE Special- Number of Average Land Firm by Length of ization in projects Number Length of Inven- Financ-Innova- Range of Local Residential over of Involve- tory in ing Market Design tiveness Operations Experience Development 50 acres Projects ment Acres Difficulty Expertise Expertise early (years) (years) adopter A cosmo. 8 spec. 5 7 5+ 300 indep. diverse diverse B local 8 spec. 5 10 5+ 500 none diverse diverse average adopter C local 16 other 3 6 4.5+ 300 indep. limited* limited** late adopter D cosmo. 11 spec. 3 , 4 3.5+ <100 none diverse diverse E cosmo. 3 spec. 4 8 3.5+ 1500 none diverse diverse F cosmo. 4 other 3 4 2 800 indep. diverse diverse G local 12 spec. 2 3 3 <100 none limited limited early t r i a l H cosmo. 23 spec. 1 2 4 0 none diverse diverse late t r i a l I cosmo. 2 spec. 1 1 3+ 300 indep. diverse diverse J local 8 spec. 1 5 2 0 none limited limited K local 21 other 1 3 1.5 0 none diverse diverse rejector at evaluation L cosmo. 11 other 1 2 3+ 4000 none diverse limited rejector at awareness M cosmo. 20 other 1 3 7+ 300 none limited diverse * limited here means a developer relied only on his own staff ** limited here means a developer relied on less than two types of design professionals. o 91 R e l a t i v e A d v a n t a g e T h e i n t e r e s t s a n d p r e j u d i c e s o f t o p a n d m i d d l e m a n a g e m e n t h a v e b e e n i d e n t i f i e d a s a n i m p o r t a n t i n f l u e n c e i n m a r k e t i n g d e c i s i o n - m a k i n g b y o t h e r a d o p t i o n s t u d i e s . I n t h e c a s e o f P U D , a s t r o n g b e l i e f i n t h e r e l a t i v e a d v a n t a g e o f t h i s a p p r o a c h o v e r o t h e r s a t t h e t o p m a n a g e m e n t l e v e l w a s i n s t r u m e n t a l i n b r i n g i n g t h e i n n o v a t i o n t o a d o p t i o n d e s p i t e t h e c o n s t r a i n t s t o b e d e t a i l e d i n C h a p t e r V . O f t h e a d o p t e r s , a l l b u t o n e h e a d o f f i r m a p p e a r e d t o b e l i e v e s t r o n g l y i n t h e r e l a t i v e e c o n o m i c a n d e n v i r o n m e n t a l a d v a n t a g e o f P U D . A l t h o u g h t h e m o r e e x p e r i e n c e d e a r l y a d o p t e r s h a d a s l i g h t l y m o r e n e g a t i v e o r q u a l i f i e d e v a l u a t i o n o f PUD t h a n d i d l e s s i n n o v a t i v e f i r m s , t h e y w e r e t h e m o s t a d a m a n t i n t h e i r o v e r a l l a p p r a i s a l o f PUD a s t h e s u p e r i o r d e v e l o p m e n t a p p r o a c h . W i t h t h i s c o n v i c t i o n t h e y h a d p e r s i s t e d w i t h m a n y PUD p r o p o s a l s b e f o r e t h e p u b l i c o r t h e m u n i c i p a l i t i e s w e r e w e l l i n f o r m e d o r f a v o u r a b l e t o t h e n e w c o n c e p t . T h e a v e r a g e a d o p t e r d o u b t e d t h e a d v a n t a g e o f t h e PUD a p p r o a c h a n d i t s a s s e s s m e n t o f t h e i n n o v a t i o n w a s o f t e n o p p o s e d t o t h e c o n s e n s u s o f a d o p t e r o p i n i o n . T h i s d e v e l o p e r a l s o d i f f e r e d f r o m a d o p t e r s i n t e r m s o f d e v e l o p m e n t s t a t u s . I t s n e g a t i v e a t t i t u d e a p p e a r s t o b e r e f l e c t e d i n t h e n a t u r e o f i t s t w o p r o j e c t s w h i c h j u s t b a r e l y q u a l i f i e d a s P U D s u n d e r t h e n e c e s s a r i l y b r o a d d e f i n i t i o n u s e d i n t h i s s t u d y . O n l y t w o o f f o u r t r i a l f i r m s w e r e a s s t r o n g l y c o n v i n c e d o f P U D ' s r e l a t i v e a d v a n t a g e . B o t h r e j e c t o r s w e r e j u s t a s f i r m l y d e c i d e d t h a t PUD w a s o f " n o a d v a n t a g e " i n t h e i r p a r t i c u l a r d e v e l o p m e n t o p e r a t i o n s . A l m o s t a l l a d o p t e r a n d t r i a l f i r m s a p p e a r t o h a v e a p p r a i s e d PUD p o s i t i v e l y f r o m t h e e a r l i e s t s t a g e s o f t h e a d o p t i o n p r o c e s s . H o w e v e r , 92 t h e r e w a s n o w a y t o a s s e s s t h e p o s s i b l e i n f l u e n c e o f e x p e r i e n c e o n t h e d e v e l o p e r ' s r e c a l l o f h i s i n i t i a l a t t i t u d e t o P U D . A c c o r d i n g t o t h e i r m e m o r y , a l l t r i a l a n d a d o p t e r f i r m s p e r c e i v e d " s o m e " a d v a n t a g e o f P U D o v e r o t h e r a p p r o a c h e s u p o n f i r s t h e a r i n g o f t h e i n n o v a t i o n . A t t h a t t i m e o n e - h a l f o f t h e d e v e l o p e r s p e r c e i v e d P U D a s " s u i t a b l e " t o t h e i r p r o j e c t s . T h e r e m a i n d e r f e l t t h a t a t l e a s t " s o m e a s p e c t s " o f P U D w e r e s u i t e d t o s p e c i f i c p r o j e c t s . A t t h e a w a r e n e s s s t a g e b o t h r e j e c t o r s h a d a l r e a d y f o r m e d a n e g a t i v e o p i n i o n o f P U D . T h r o u g h t h e i n t e r e s t a n d e v a l u a t i o n s t a g e s t h e s e e a r l y o p i n i o n s r e m a i n e d e s s e n t i a l l y u n c h a n g e d f o r a l l d e v e l o p e r s . B y t h e e v a l u a t i o n s t a g e , t w o a d v a n t a g e s w e r e r e p e a t e d l y s t r e s s e d , n a m e l y s u p e r i o r h o u s i n g e n v i r o n m e n t s t h r o u g h p r e s e r v a t i o n o f o p e n s p a c e a n d d i v e r s i t y o f h o u s i n g t y p e s , a n d t h e p o s s i b i l i t y o f s l i g h t l y i n c r e a s e d d e n s i t i e s w h i c h w a s m o r e p r o f i t a b l e t o a d e v e l o p e r i n a p e r i o d o f r i s i n g l a n d c o s t s . F e w d i s a d v a n t a g e s w e r e i d e n t i f i e d . A f t e r t r i a l a n d a d o p t i o n , t h e m o r e e x p e r i e n c e d d e v e l o p e r s w e r e v e r y ' a w a r e o f t h e d i f f i c u l t y i n a c t u a l l y i m p l e m e n t i n g a P U D p r o p o s a l . H o w e v e r , t h e y h a d n o t c h a n g e d t h e i r o p i n i o n o f P U D ' s s u p e r i o r i t y t o o t h e r a p p r o a c h e s . T h u s i t a p p e a r s t h a t a p o s i t i v e o p i n i o n o f t h e i n n o v a t i o n i s f o r m e d v e r y e a r l y i n t h e a d o p t i o n p r o c e s s , c o n t r a r y t o R o g e r s f i n d i n g t h a t t h e p e r c e p t i o n i s f o r m e d p r i m a r i l y i n t h e e v a l u a t i o n s t a g e . A n e g a t i v e a t t i t u d e a t t h e e a r l y s t a g e o f a w a r e n e s s c o r r e s p o n d e d w i t h e a r l y r e j e c t i o n o f t h e i n n o v a -t i o n b e f o r e a f i r m h a s f u l l i n f o r m a t i o n o r a c t u a l e x p e r i e n c e o f t h e i n n o v a t i o n . 93 C o m p a t i b i l i t y T h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s d i d p e r c e i v e i n c r e a s i n g c o m p a t -i b i l i t y o f t h e i n n o v a t i o n w i t h t h e i r b a c k g r o u n d a n d g o a l s . A s d i s c u s s e d e a r l i e r , a g o o d P U D p r o j e c t d e m a n d s a m e d i u m t o l a r g e s c a l e l a n d t r a c t t o a c h i e v e e c o n o m i e s o f s c a l e , t o s u p p o r t r e c r e a t i o n a l a n d c o m m e r c i a l a m e n i t i e s , a n d t o p r o v i d e u s e f u l a m o u n t s o f o p e n s p a c e . T h i s a s p e c t w a s b e t t e r s u i t e d t o m e d i u m t o l a r g e d e v e l o p e r s w h o t e n d e d t o b e t h e m o r e i n n o v a t i v e f i r m s . A l m o s t a l l d e v e l o p e r s r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s h a d p r e v i o u s e x p e r i e n c e d e v e l o p i n g v a r i o u s t y p e s o f h o u s i n g f r o m s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d t o m u l t i - u n i t a p a r t m e n t b u i l d i n g s w h i c h p r e p a r e d t h e m t o s o m e e x t e n t f o r t h e d w e l l i n g v a r i e t y a s s o c i a t e d w i t h P U D . A l m o s t a l l f i r m s r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s h a d a l s o b e e n a c q u a i n t e d w i t h s o m e p r o v i s i o n o f P U D a m e n i t i e s s u c h a s r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s a n d o p e n s p a c e t h r o u g h t h e i r p r e v i o u s e x p e r i e n c e o f e i t h e r n e w t o w n s , r e c r e a t i o n a l c o m m u n i t i e s o r t o w n h o u s e d e v e l o p m e n t s . T h e s c a l e o f P U D , c o m b i n e d w i t h i t s h o u s i n g v a r i e t y a n d a m e n i t i e s w e r e p e r c e i v e d a s m o r e a p p r o p r i a t e t o t h e c o r p o r a t e m a r k e t i n g g o a l s o f t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s , n a m e l y t o p r o v i d e a b e t t e r h o u s i n g e n v i r o n m e n t w h i l e a t t a i n i n g e f f i c i e n t u s e o f c o s t l y l a n d t h r o u g h s l i g h t l y h i g h e r d e n s i t i e s . A l l t r i a l f i r m s p e r -c e i v e d t h e i n n o v a t i o n t o b e c o m p a t i b l e w i t h t h o s e s a m e g o a l s , b u t t h e y l a c k e d t h e l a n d i n v e n t o r y t o a t t a i n i t . I n c o n t r a s t , r e j e c t o r L w a s " m o r e i n t e r e s t e d " i n c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l p r o p e r t i e s o r t h e l a r g e r s c a l e o f t h e N e w T o w n s a p p r o a c h t h u s t h e P U D i n n o v a t i o n h e l d l i t t l e a d v a n t a g e f o r t h i s d e v e l o p e r . R e j e c t o r M p e r c e i v e d t h e i n n o v a t i o n t o b e a p u r e l y " s u b u r b a n " a p p r o a c h , w i t h " n o a d v a n t a g e " i n a c e n t r a l c i t y 9 4 s e t t i n g . A s R o g e r s h a d s t a t e d , t h e p e r c e p t i o n o f PUD c o m p a t i b i l i t y w a s p r i m a r i l y a f u n c t i o n o f a f i r m ' s d e v e l o p m e n t s t a t u s a n d i n f o r m a t i o n l e v e l . H o w e v e r , t h e i m p l e m e n t a t i o n c o n s t r a i n t o f l a n d s c a r c i t y i n G r e a t e r V a n c o u v e r a l s o i n f l u e n c e d t h e p e r c e p t i o n o f c o m p a t i b i l i t y o f l a t e a d o p t e r G a n d t r i a l f i r m s H , J a n d K . C o m p l e x i t y E x t e r n a l f a c t o r s i n t h e i m p l e m e n t a t i o n p r o c e s s s u c h a s z o n i n g r e s t r i c t i o n s p r i o r t o a m e n d m e n t 7 0 2 A , 1 9 6 8 , h a d a s t r o n g i n f l u e n c e o n t h e p e r c e i v e d c o m p l e x i t y o f t h e i n n o v a t i o n . F o r t h i s r e a s o n t h e m o r e i n n o v a t i v e f i r m s w i t h g r e a t e r e x p e r i e n c e i n i m p l e m e n t i n g PUD p r o j e c t s p e r c e i v e d t h e i n n o v a t i o n a s m o r e c o m p l e x t o u s e . T h e y p e r c e i v e d g r e a t e r d i f f i c u l t y i n s a t i s f y i n g m a r k e t t a s t e s , i n e d u c a t i n g a s u s p i c i o u s a n d p o o r l y i n f o r m e d m u n i c i p a l c o u n c i l a n d p u b l i c , a n d i n d e s i g n i n g t h e a p p r o p r i a t e a r r a n g e m e n t o f r o a d s , d w e l l i n g s , o p e n s p a c e a n d s e r v i c e s t o s a t i s f y t h e m u n i c i p a l i t y w i t h o u t r a i s i n g c o s t s e x c e s s i v e l y . P a r t i c u l a r l y p r i o r t o t h e l a t e n i n e t e e n s i x t i e s , t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s p e r c e i v e d g r e a t e r c a r r y i n g c o s t s a n d t i m e l o s s i n PUD i m p l e -m e n t a t i o n , a n d m u n i c i p a l f a m i l i a r i t y w i t h PUD m a d e i t a p p e a r l e s s c o m p l e x t o u s e , p a r t i c u l a r l y f o r l a t e r i n n o v a t o r s . D i v i s i b i l i t y T h e u s u a l f i n d i n g o f a d o p t i o n r e s e a r c h i s t h a t s t a n d a r d t r i a l o f a n i n n o v a t i o n i s o n a s m a l l e r s c a l e t h a n i s s u b s e q u e n t u s e , p a r t i c u -l a r l y i n t h e c a s e o f e a r l i e r a d o p t e r s . A l l f i r m s r e g a r d l e s s o f i n n o v a -t i v e n e s s p e r c e i v e d PUD t o b e a n e a s i l y d i v i s i b l e i n n o v a t i o n b u t t h e 9 5 majority of developers trialed PUD at scales of over f i f t y acres. Early adopters had the largest t r i a l projects of over 200 acres. One late t r i a l firm began i t s f i r s t project at the 300 acre scale but this was under the supervision of i t s partner, early adopter B. Large scale projects were usually built in successive, smaller stages to meet the market absorption rate or the developer's building capacity. Thus d i v i s i b i l i t y does not appear to be an important characteristic for more innovative developers. Communicability The more innovative developers did not perceive PUD to be easier to communicate to others than did less innovative firms. Most firms perceived that a PUD design would require more time and money to communi-cate and justify to municipal o f f i c i a l s and the public than did conven-tional projects. Early adopter B had found that PUD required "very much more" time to communicate. This firm had already spent two years "educating" a municipal council as to the merits of using the PUD approach on a large scale, joint-venture with the late t r i a l firm I . The average  adopter perceived "somewhat more cost" in justifying PUD when a muni-cipality lacked firm development guidelines or was frequently changing it s mind during the approval process. Late adopter E perceived PUD as requiring "more explanation" only because i t was new to the public. Late  adopter D and the late t r i a l firm J perceived the degree of d i f f i c u l t y to be a function of project size. Projects larger than 100 acres could take a minimum of one to two years to process through government approval c h a n n e l s ; h o w e v e r , s u c h l a r g e p r o j e c t s c o u l d b e t t e r s u p p o r t t h e h e a v y c a r r y i n g c o s t s , i n l a t e t r i a l f i r m J ' s o p i n i o n . L a t e t r i a l f i r m K p e r c e i v e d " s o m e a d d i t i o n a l c o s t " v a r y i n g w i t h t h e p a r t i c u l a r p r o j e c t a n d m u n i c i p a l i t y . O n l y e a r l y a d o p t e r A , l a t e a d o p t e r G , a n d b o t h r e j e c t o r s a g r e e d t h a t PUD w o u l d n o t b e m o r e d i f f i c u l t t o c o m m u n i c a t e . I n t h e i r e x p e r i e n c e , a l l p r o j e c t s r e q u i r e d a g r e a t d e a l o f t i m e t o b e p r o c e s s e d t h r o u g h t h e v a r i o u s m u n i c i p a l d e p a r t m e n t s , t h e c i v i c d e s i g n p a n e l a n d c o u n c i l . H o w e v e r , t h e m a j o r i t y o f f i r m s p e r c e i v e PUD a s r e q u i r i n g m o r e t i m e a n d m o n e y t o c o m m u n i c a t e t o t h e p u b l i c a n d t h e g o v e r n m e n t . D e v e l o p e r s d i d n o t p e r c e i v e s u c h d i f f i c u l t y w i t h t h e c o n -s u m e r , l a r g e l y d u e t o t h e i r c o n f i d e n c e t h a t a c o m p l e t e d PUD p r o j e c t c o u l d s e l l i t s e l f v i a t h e d e m o n s t r a t i o n a f f e c t . Summary D e v e l o p e r s a t a l l d e g r e e s o f i n n o v a t i v e n e s s c o n c u r r e d o n t h e d i v i s i b i l i t y o f PUD a n d t h e d i f f i c u l t y o f c o m m u n i c a t i n g t h e n a t u r e o f t h e i n n o v a t i o n t o t h e m u n i c i p a l i t y a n d t h e p u b l i c . T h e m o r e i n n o v a t i v e f i r m s , h o w e v e r , p e r c e i v e d PUD t o b e m o r e c o m p a t i b l e t o t h e i r s c a l e o f o p e r a t i o n s a n d h a d a s t r o n g e r b e l i e f i n i t s r e l a t i v e a d v a n t a g e . T h e s e t w o p o s i t i v e p e r c e p t i o n s s e e m e d t o o v e r r i d e g r e a t e r c o m p l e x i t y i n i m -p l e m e n t i n g PUD w h i c h t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s h a d e x p e r i e n c e d . C e r t a i n l y i n t h i s s t u d y t h e PUD i n n o v a t i o n w a s n o t p e r c e i v e d a s t h e s a m e p h e n o m e n a t o a l l p o t e n t i a l a d o p t e r s . P e r c e p t i o n s f o r m e d a t t h e a w a r e n e s s s t a g e p e r s i s t e d t h r o u g h o u t t h e l a t e r s t a g e s o f t h e a d o p t i o n p r o c e s s . W h i l e c o m p a t i b i l i t y w a s l a r g e l y a f u n c t i o n o f a f i r m ' s 97 development status and i n f o r m a t i o n l e v e l , the p e r c e p t i o n of the other c h a r a c t e r i s t i c s was d e f i n i t e l y a f u n c t i o n of e x t e r n a l c o n s t r a i n t s such as land supply and m u n i c i p a l approval w i t h i n the implementation process which w i l l now be explored i n the f o l l o w i n g chapter. 9 8 F o o t n o t e s : C h a p t e r I V ^ I f o n l y t h e c o n s t r u c t i o n o f a PUD q u a l i f i e d a s u s e o f t h e i n n o v a t i o n , t h e d i s t r i b u t i o n w o u l d h a v e b e e n c h a n g e d t o t h r e e d e v e l o p e r s a t a d o p t i o n , e i g h t a t t r i a l , a n d o n e a t e v a l u a t i o n , o n e a t a w a r e n e s s , o n e a t r e j e c t i o n a t e v a l u a t i o n a n d o n e , a r e j e c t o r a t a w a r e n e s s . S e e f o r e x a m p l e " T h e C e n t r e - C i t y P U D : a P r o f i t a b l e V e n t u r e " i n H o u s e & H o m e , J u l y , 1 9 7 0 , p p . 4 8 - 5 5 . 3 E . R o g e r s , D i f f u s i o n o f a n I n n o v a t i o n , F r e e P r e s s o f G l e n c o e , New Y o r k , 1 9 6 1 , p . 1 1 0 . 4 I b i d . , p . 1 1 1 . 5 I b i d . , p p . 1 1 3 - 1 1 6 . ^ I b i d . , p . 2 2 . ^ F o r f u r t h e r d i s c u s s i o n , s e e A l l a n P r e d , B e h a v i o r a n d L o c a t i o n  P a r t I a n d I I , R o y a l U n i v e r s i t y o f L u n d , S w e d e n , 1 9 6 7 a n d 1 9 6 9 . D . R o t h w e l l , M a r k e t i n g S t r a t e g y a n d I t s E f f e c t o n R e t a i l S i t e , M . A . T h e s i s , U n i v e r s i t y o f B . C . , 1 9 7 0 . C H A P T E R V T H E P U D I M P L E M E N T A T I O N P R O C E S S : E X T E R N A L C O N S T R A I N T S O N A D O P T I O N I m p l e m e n t a t i o n o f a d e c i s i o n t o u s e t h e P U D a p p r o a c h i n t r o d u c e s a s e r i e s o f e x t e r n a l c o n d i t i o n s a n d a g e n c i e s w h i c h c a n e f f e c t i v e l y d e l a y , a l t e r , o r c u r t a i l a P U D p r o j e c t . T h e s e p o t e n t i a l c o n s t r a i n t s a r e : 1. d e m a n d a n d s u p p l y c o n d i t i o n s o f t h e l o c a l m a r k e t 2 . a v a i l a b i l i t y o f a p p r o p r i a t e l a n d t r a c t s 3 . d e s i g n i n p u t s a n d t h e i r c o s t 4 . a t t i t u d e o f l e n d e r s t o w a r d i n n o v a t i o n 5. m u n i c i p a l a p p r o v a l p r o c e s s i n g I t w a s a n t i c i p a t e d t h a t t h e s e e x t e r n a l f a c t o r s m a y b e t h e m o s t s i g n i f i -c a n t c o n s t r a i n t s o n a d o p t i o n o f P U D , a f f e c t i n g t h e l e s s i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s m o r e s e r i o u s l y t h a n t h e h i g h l y i n n o v a t i v e f i r m s . M A R K E T C O N D I T I O N S B e f o r e r i s k i n g c a p i t a l a n d l a n d o n t h e P U D a p p r o a c h , a d e v e l o p e r n e e d s t o e v a l u a t e P U D ' s m a r k e t i n g a s s e t s a n d l i a b i l i t i e s i n t h e c o n t e x t o f l o c a l m a r k e t p r e f e r e n c e s a n d t h e b e h a v i o u r o f c o m p e t i t o r s . E l e v e n p o t e n t i a l p r o b l e m s a n d a d v a n t a g e s w e r e a n a l y z e d r e l a t e d t o t h e v a r i e t y o f d w e l l i n g t y p e s ; r e c r e a t i o n a l , c o m m e r c i a l , a n d o p e n s p a c e a m e n i t i e s ; r e d u c e d c o s t s ; m a i n t e n a n c e p r o b l e m s a n d d e g r e e o f r e g u l a t i o n i n h e r e n t i n t h e a p p r o a c h . M o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s w e r e e x p e c t e d t o p e r c e i v e g r e a t e r m a r k e t i n g s u i t a b i l i t y o f P U D . 99 100 R e d u c t i o n o f M a r k e t i n g R i s k M o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s t e n d e d t o h a v e a n i n c r e a s i n g l y n e g a t i v e o r c o n d i t i o n a l e s t i m a t e o f t h e r e d u c t i o n i n m a r k e t i n g r i s k d u e t o t h e v a r i e t y o f d w e l l i n g t y p e s . T h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s b e l i e v e d t h a t t h e r e w o u l d b e " s o m e " t o " v e r y m u c h " o r a r e d u c t i o n , h o w e v e r , a l m o s t a l l f i r m s c a r e f u l l y q u a l i f i e d t h e i r o p i n i o n s . A m o n g a d o p t e r s , h a l f o f t h e d e v e l o p e r s s a w n o r e d u c t i o n i n m a r k e t i n g r i s k o r w e r e e x t r e m e l y q u a l i f i e d i n t h e i r o p i n i o n s . E a r l y a d o p t e r B f e l t t h a t r i s k s c o u l d b e r e d u c e d o n l y i f l o w e r d o w n - p a y m e n t o r d w e l l i n g p r i c e s w e r e p a s s e d o n t o t h e c o n s u m e r f r o m s a v i n g s m a d e w i t h h i g h e r d e n s i t i e s p e r a c r e . T h e a v e r a g e a d o p t e r a n d t h e l a t e a d o p t e r F p e r c e i v e d " n o r i s k r e d u c t i o n " b e c a u s e t h e y b e l i e v e d t h a t , i n t h e s h o r t t e r m a t l e a s t , s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d h o m e s w e r e s t i l l t h e m o s t p o p u l a r f o r m o f h o u s i n g a n d t h e o n l y h o u s i n g t y p e s e l l i n g w e l l i n s u b u r b a n l o c a t i o n s . L a t e  a d o p t e r G w a s " u n c e r t a i n " o f a n y r e d u c t i o n u n l e s s a p r o j e c t w a s p r o m o t e d h e a v i l y w i t h a d v e r t i s i n g . T h r e e f i r m s , e a r l y a d o p t e r A a n d l a t e a d o p t e r s D a n d E e x p r e s s e d c o n f i d e n c e t h a t a w i d e r r a n g e o f h o u s i n g t y p e s w o u l d c a t e r t o a b r o a d e r r a n g e o f a g e , i n c o m e a n d l i f e s t y l e g r o u p s , c o n t i n g e n t u p o n t h e n u m b e r o f e a c h d w e l l i n g t y p e c h o s e n . E a r l y a n d l a t e t r i a l f i r m s w e r e m o r e p o s i t i v e t h a n a d o p t e r s w i t h t h r e e f i r m s p e r c e i v i n g " s o m e " t o " v e r y m u c h " o f a r e d u c t i o n i n m a r k e t i n g r i s k . L a t e t r i a l f i r m I s a w " n o r e d u c t i o n " t h r o u g h a v a r i e t y o f d w e l l i n g t y p e s , b e l i e v i n g t h a t l o w e r p r i c e s a n d a w i d e r r a n g e o f p r i c e s c o u l d o f f e r m o r e m a r k e t i n g s a f e t y . T h e r e j e c t o r a t e v a l u a t i o n p e r c e i v e d " s o m e 101 r e d u c t i o n , " w h i l e t h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s d i d n o t k n o w i f a v a r i e t y o f d w e l l i n g t y p e s w o u l d h e l p . I n s u m m a r y , i t a p p e a r s t h a t m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s t e n d t o b e m o r e s k e p t i c a l o f a r i s k r e d u c t i o n d u e t o h o u s i n g v a r i e t y . P r e j u d i c e A g a i n s t H i g h e r D e n s i t y H o u s i n g S i n g l e f a m i l y r e s i d e n t s e i t h e r w i t h i n o r a d j a c e n t t o a PUD p r o j e c t h a v e o f t e n e x p r e s s e d d i s l i k e f o r o r o p p o s e d t h e i n c l u s i o n o f h i g h e r d e n s i t y d w e l l i n g s s u c h a s a p a r t m e n t s i n a PUD p r o j e c t . " ' " I n G r e a t e r V a n c o u v e r , a l m o s t a l l f i r m s r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s p e r -c e i v e d l i t t l e o r n o p r o b l e m w i t h p o t e n t i a l PUD d w e l l e r s i f d i f f e r e n t h o u s i n g t y p e s w e r e s c r e e n e d f r o m e a c h o t h e r b y o p e n s p a c e a n d o t h e r a m e n i t i e s , o r i f p o t e n t i a l c o n s u m e r s w e r e i n f o r m e d o f t h e h o u s i n g v a r i e t y b e f o r e p u r c h a s e . D e v e l o p e r s g e n e r a l l y a g r e e d w i t h W i l l i a m W h y t e t h a t i t i s o f t e n t h e s i n g l e f a m i l y h o m e o w n e r s o f c o n v e n t i o n a l s u b d i v i s i o n s a d j a c e n t t o PUD w h o p r o t e s t t h e l o u d e s t a g a i n s t t h e " i n t r u s t i o n " o f 2 h i g h e r d e n s i t y h o u s i n g t y p e s . T h e e a r l y a d o p t e r s p e r c e i v e d " n o p r e j u d i c e " i f a p r o j e c t w a s w e l l d e s i g n e d a n d b u y e r s w e r e w a r n e d o f t h e l o c a t i o n o f h i g h e r d e n s i t y d w e l l i n g s p r i o r t o s a l e . T h e a v e r a g e a d o p t e r , w h o w a s a l s o a m a j o r s i n g l e f a m i l y r e a l t o r i n t h e l o c a l m a r k e t , r a t e d t h i s p r e j u d i c e a s " v e r y s t r o n g " a n d a m a j o r c o n s t r a i n t a g a i n s t c o m b i n i n g d i f f e r e n t d w e l l i n g t y p e s . H o w e v e r , t h i s d e v e l o p e r n o t e d t h a t i n t h e p a s t t h i s d i s l i k e m a y h a v e b e e n a f u n c t i o n o f p o o r d e s i g n a n d p o o r s c r e e n i n g o f s i n g l e f a m i l y h o m e s f r o m t o w n h o u s e s , e t c . Two l a t e a d o p t e r s D a n d F r a t e d t h i s p r e j u d i c e 102 a s " v e r y s t r o n g " a l s o . H o w e v e r , t h e y m a d e i t c l e a r t h a t i t w a s n o t p r o j e c t r e s i d e n t s w h o w e r e d i s t u r b e d , b u t t h e r e s i d e n t s o f n e a r b y s i n g l e f a m i l y n e i g h b o u r h o o d s i n s u b u r b a n m u n i c i p a l i t i e s s u c h a s R i c h m o n d . F i r m F f e l t t h a t i t s p r o j e c t r e s i d e n t s w e r e n o t p r e j u d i c e d a g a i n s t t o w n -h o u s e a n d a p a r t m e n t u n i t s b e c a u s e i n c o m e s w e r e l a r g e l y h o m o g e n e o u s t h r o u g h o u t t h e d e v e l o p m e n t . L a t e a d o p t e r E p e r c e i v e d " s o m e p r e j u d i c e " a n d b e l i e v e d t h a t m a n y p e o p l e s t i l l r e t a i n a c o n c e p t o f t h e c i t y a s c o n s i s t i n g o f n e a t , q u i e t , s i n g l e f a m i l y n e i g h b o u r h o o d s . L a t e a d o p t e r G h a d e x p e r i e n c e d " n o p r e j u d i c e " f r o m r e s i d e n t s o f h i s s u b u r b a n s i n g l e f a m i l y - t o w n h o u s e d e v e l o p m e n t . H e b e l i e v e d t h a t i t w a s t h e z o n i n g - m i n d e d p l a n n e r s w h o w e r e m o s t s e n s i t i v e t o c o n f l i c t . I n f a c t , h a l f o f t h e m u n i c i p a l p l a n n e r s c o n s i d e r e d c i t i z e n p r e j u d i c e t o b e a n " i m p o r t a n t " t o " v e r y i m p o r t a n t " r e a s o n f o r t h e d e l a y i n P U D a d o p t i o n . T h e y w e r e f r e q u e n t l y c o n f r o n t e d w i t h t h e h o s t i l i t y o f r a t e p a y e r s i n s i n g l e f a m i l y s u b d i v i s i o n s a d j a c e n t t o p r o p o s e d P U D s . A l m o s t a l l t r i a l f i r m s p e r c e i v e d " l i t t l e " o r " n o p r e j u d i c e . " E a r l y t r i a l f i r m H h a d e x p e r i e n c e d " l i t t l e p r e j u d i c e " i n i t s V a n c o u v e r C i t y t o w n h o u s e a n d h i g h - r i s e a p a r t m e n t c o m p l e x a n d f e l t t h a t t h e r e w o u l d b e n o p r o b l e m i f b u y e r s s a w a l l t h e u n i t s l a i d o u t b e f o r e p u r c h a s e . T w o o f t h e l a t e t r i a l f i r m s p e r c e i v e d " s o m e d i s l i k e " w h i c h c o u l d b e r e d u c e d h o w e v e r i f d e s i g n e r s m a i n t a i n e d s o m e s e p a r a t i o n o f d w e l l i n g t y p e s w i t h i n a p r o j e c t . T h e t h i r d l a t e t r i a l f i r m w a s " u n c e r t a i n " o f d e g r e e o f p r e j u d i c e b u t e x p e c t e d l i t t l e p r o b l e m . T h e r e j e c t o r a t  e v a l u a t i o n r e s p o n d e d c o n d i t i o n a l l y , s u s p e c t i n g t h a t o n l y s o m e s i n g l e f a m i l y b u y e r s w o u l d s e e r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s a s c o m p e n s a t i o n f o r 103 p r o x i m i t y t o h i g h e r d e n s i t y d w e l l i n g s . T h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s h a d a n t i c i p a t e d " v e r y s t r o n g d i s l i k e " c o n d i t i o n a l o n t h e l a y o u t o f d w e l l -i n g s . W h e n t h e q u a l i f y i n g r e m a r k s a r e c o n s i d e r e d , a l m o s t a l l d e v e l o p e r s r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s d o n o t p e r c e i v e s i n g l e f a m i l y p r e j u d i c e t o b e a m a r k e t i n g p r o b l e m . C o m p e t i t i v e E d g e o f A m e n i t i e s I n t h e G r e a t e r V a n c o u v e r a r e a , t e n d e v e l o p e r s b e l i e v e d t h a t v a r i o u s a m e n i t i e s s u c h a s o p e n s p a c e a n d r e c r e a t i o n w e r e a n " i m p o r t a n t m a r k e t i n g a d v a n t a g e , " a l t h o u g h t h e y w e r e u n c e r t a i n h o w u s e f u l t h e s e a m e n i t i e s w o u l d b e t o c o n s u m e r s . N o r w e r e t h e y y e t s u r e o f t h e a r r a n g e -m e n t o f o r t h e s p e c i f i c t y p e o f a m e n i t i e s t h a t w o u l d b e i m p o r t a n t . T h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s d i d n o t p e r c e i v e a n y g r e a t e r a d v a n t a g e t h a n d i d l e s s i n n o v a t i v e f i r m s . E a r l y a d o p t e r A r a t e d a m e n i t i e s o f " s o m e a d v a n t a g e " p a r t i c u l a r l y i n c r e a t i n g a c e n t r a l f o c u s f o r a p r o j e c t , b u t h e s u s p e c t e d t h a t t h e s e a m e n i t i e s m a y n o t b e a s p o p u l a r w i t h t h e m u n i c i p a l d e p a r t m e n t s a s w i t h t h e c o n s u m e r s . E a r l y a d o p t e r B p e r c e i v e d a n " e x t r e m e l y i m p o r t a n t " m a r k e t -i n g a d v a n t a g e i n a m e n i t i e s . I n o n e s u b u r b a n c o m m u n i t y " w i t h o u t m u c h t o o f f e r , " t h i s a d o p t e r f e l t t h a t t h e P U D o p e n s p a c e a n d r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s w o u l d b e a " f a n t a s t i c p u l l . " I n s h a r p c o n t r a s t , t h e a v e r a g e  a d o p t e r s a w " n o a d v a n t a g e , " p e r c e i v i n g t h e s i n g l e f a m i l y h o m e o w n e r a s o n l y c o n c e r n e d w i t h e l e m e n t a r y s c h o o l s . T h i s a d o p t e r d i d n o t c o n s i d e r a n y o t h e r g r o u p s o f r e s i d e n t i a l c o n s u m e r s . A l l l a t e a d o p t e r s s a w a p o s i t i v e m a r k e t i n g a d v a n t a g e i n P U D a m e n i t i e s . B o t h l a t e a d o p t e r s D a n d E , w h o w e r e j o i n t l y c o n s t r u c t i n g 104 o n e P U D p r o j e c t , s h a r e d t h e o p i n i o n t h a t l e i s u r e a m e n i t i e s w e r e " i m p o r t a n t a t t r a c t i o n s , " e x p e c t e d b y t h e m i d d l e c l a s s c o n s u m e r w i t h a b u n d a n t l e i s u r e t i m e . T h e y b e l i e v e d t h a t o p e n s p a c e a t t r a c t s b u y e r s e v e n i f i t i s n e v e r u s e d . L a t e a d o p t e r s F a n d G w e r e a l s o n o t c o n v i n c e d o f t h e a c t u a l u s e f u l n e s s o f a m e n i t i e s , b u t f e l t t h e y m i g h t s i m p l y b e a " s e l l i n g t o o l " t o c o m p e n s a t e f o r r e d u c e d p r i v a t e o p e n s p a c e . D e v e l o p e r F f e l t t h a t e f f i c i e n t p r o v i s i o n o f h i g h c a l i b r e a m e n i t i e s c o u l d o n l y c o m e a t t h e l a r g e r s c a l e o f t h e n e w t o w n o r t h e e n t i r e m u n i c i p a l i t y . T h r e e t r i a l f i r m s s a w t h e a m e n i t i e s a s g i v i n g P U D p r o j e c t s " s o m e " t o a " v e r y g o o d " e d g e o v e r o t h e r c h o i c e s o n t h e l o c a l m a r k e t . E a r l y t r i a l f i r m , H , f e l t t h e s e a m e n i t i e s t o b e " v e r y i m p o r t a n t " p a r -t i c u l a r l y b e f o r e o t h e r d e v e l o p e r s u s e t h e m . T h i s s t a t e m e n t h i g h l i g h t s o n e m a r k e t i n g s t r a t e g y , t h a t o f i n t r o d u c i n g a n i n n o v a t i o n t o u p s e t t h e s t a t u s q u o a n d g a i n a s h o r t - t e r m e d g e o n c o m p e t i t o r s . L a t e r , m o r e s p e c i f i c q u e s t i o n s c o n c e r n i n g r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s f i r m l y e s t a b l i s h e d t h i s r o l e f o r a m e n i t i e s . T h e r e j e c t o r a t e v a l u a t i o n p e r c e i v e d t h e a m e n i t i e s a s o f f e r i n g a " v e r y i m p o r t a n t " c o m p e t i t i v e e d g e , p a r t i c u l a r l y t o c o m p e n s a t e f o r l o n g c o m m u t i n g d i s t a n c e s t o s u b u r b a n p r o j e c t s . H o w -e v e r , t h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s p e r c e i v e d " l i t t l e a d v a n t a g e " a l t h o u g h i t w a s p r o v i d i n g o p e n s p a c e a n d r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s i n i t s p r o p o s e d p r o j e c t s . I n s u m m a r y , a l m o s t a l l f i r m s r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s p e r c e i v e d P U D a m e n i t i e s a s a d e f i n i t e a d v a n t a g e i n t h e G r e a t e r V a n c o u v e r m a r k e t . T h i s o p i n i o n h a d r e m a i n e d l a r g e l y u n c h a n g e d f r o m t h e e v a l u a t i o n s t a g e . 105 I n c r e a s e i n P r o p e r t y V a l u e s T h e d e v e l o p e r s w e r e a l s o a s k e d i f , i n t h e l o n g t e r m , t h e e x t r a a m e n i t i e s w o u l d i n c r e a s e t h e p r o p e r t y v a l u e s o f P U D d w e l l i n g s o v e r t h o s e o f s i m i l a r d w e l l i n g s i n c o n v e n t i o n a l n e i g h b o u r h o o d s a s h a d b e e n o b s e r v e d e l s e w h e r e : . . . r e s i d e n t s o f o l d e r , e s t a b l i s h e d o p e n s p a c e c o m m u n i t i e s h a v e f o u n d o n e a d v a n t a g e t h a t c a n b e m e a s u r e d i n d o l l a r s a n d c e n t s . T h e r e s a l e v a l u e o f t h e i r h o m e s h a s r e m a i n e d h i g h . 3 A n a l y s i s o f r e s p o n s e s s h o w e d t h a t t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s w e r e m o r e u n c e r t a i n o f t h e e f f e c t o n p r o p e r t y v a l u e s . B o t h e a r l y a d o p t e r s w e r e u n c e r t a i n a t t h i s p o i n t i f t h e e x t r a a m e n i t i e s w o u l d g e n e r a t e a r e l a t i v e i m p r o v e m e n t i n p r o p e r t y v a l u e s . T h e y b e l i e v e d t h a t a n y i m p r o v e m e n t w a s " c o n d i t i o n a l " u p o n t h e m u n i c i p a l a m e n i t i e s a l r e a d y i n t h e e x i s t i n g n e i g h b o u r h o o d , o n t h e i n t e r e s t s o f r e s i d e n t s w h o p u r c h a s e d h o m e s i n t h e p r o j e c t , a n d o n t h e c o s t o f m a i n t a i n i n g t h e P U D a m e n i t i e s . T h e a v e r a g e a d o p t e r f o r e s a w " n o i m p r o v e m e n t " i n p r o p e r t y v a l u e s b e c a u s e h e b e l i e v e d t h a t r e s i d e n t s w o u l d s e e t h e m a i n t e n a n c e c h a r g e s a s y e t a n o t h e r a n n o y i n g t a x . O n l y o n e l a t e a d o p t e r F w a s u n c e r t a i n w h e t h e r t h e m a j o r i t y o f l o c a l c o n s u m e r s w o u l d v a l u e o r u s e t h e e x t r a a m e n i t i e s . T h e o t h e r t h r e e l a t e a d o p t e r s p e r c e i v e d " s o m e " t o " v e r y m u c h " o f a n i n c r e a s e i n p r o p e r t y v a l u e s . T h e t r i a l g r o u p a l l f e l t " v e r y p o s i t i v e l y " a b o u t t h i s a d v a n t a g e o f P U D a m e n i t i e s . T h e r e j e c t o r a t e v a l u a t i o n s a w a m e n i t i e s o f " s o m e v a l u e " i f a p r o j e c t w a s l a r g e e n o u g h t o c r e a t e a c o m m u n i t y . T h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s w a s " u n c e r t a i n " ' w h a t e f f e c t a m e n i t i e s w o u l d h a v e u n l e s s t h e y 106 w e r e p r o p e r l y o p e r a t e d a n d m a i n t a i n e d . G e n e r a l l y t h o s e d e v e l o p e r s w h o w e r e u n c e r t a i n o f t h e e f f e c t o n p r o p e r t y v a l u e s w e r e c o n c e r n e d a b o u t p r o p e r m a i n t e n a n c e o f a m e n i t i e s o v e r t i m e , w h i c h w i l l b e d i s c u s s e d i n m o r e d e t a i l i n r e l a t i o n t o m u n i c i p a l a p p r o v a l . A d v a n t a g e o f R e c r e a t i o n a l F a c i l i t i e s F o u r d e v e l o p e r s w h o h a d r a t e d P U D a m e n i t i e s a s a n i m p o r t a n t a d v a n t a g e o n t h e m a r k e t d i d n o t r e s p o n d t o t h e m o r e s p e c i f i c e v a l u a t i o n o f r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s . T h e r e m a i n i n g d e v e l o p e r s a t a l l l e v e l s o f i n n o v a t i v e n e s s w e r e m o r e c o n s e r v a t i v e i n t h e i r e v a l u a t i o n o f r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s a l o n e . T h i s s u g g e s t s t h a t n o o n e t y p e o f a m e n i t y i s i n i t s e l f a v e r y s t r o n g m a r k e t i n g a d v a n t a g e , b u t t h a t a c o m b i n a t i o n o f r e c r e a t i o n a l , o p e n s p a c e , a n d c o m m u n i t y s e r v i c e s i s t h e s t r o n g e s t a s s e t o f P U D , w h i c h s u b s t a n t i a t e s s u r v e y f i n d i n g s e l s e w h e r e i n t h e U n i t e d S t a t e s . E a r l y a d o p t e r s w e r e m o r e g u a r d e d i n t h e i r o p i n i o n s t h a n i n p r e c e d i n g g e n e r a l q u e s t i o n s c o n c e r n i n g a m e n i t i e s . E a r l y a d o p t e r B r a t e d r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s a s o f " s o m e i m p o r t a n c e " a s a " s a l e s t o o l " p r o v i d e d t h a t t h e f a c i l i t i e s d i d n o t f o r c e u p d w e l l i n g p r i c e s a n d p r o -v i d e d t h a t t h e y w e r e m a i n t a i n e d b y s o m e f o r m o f a u t o m a t i c r e s i d e n t s a s s o c i a t i o n . E a r l y a d o p t e r A r a t e d t h e i r i m p o r t a n c e a s " c o n d i t i o n a l " u p o n t h e i r u t i l i t y a n d t h e i r a t t r a c t i v e n e s s t o r e s i d e n t s . T h i s d e v e l o p e r n o t e d t h a t a l l f i r m s h a d t o p r o v i d e a " s t a n d a r d s e t " o f f a c i l i t i e s a s a c o m p e t i t i v e " s e l l i n g t o o l . " F r o m t h i s s t u d y ' s s u r v e y o f l o c a l p r o j e c t s , t h e " s t a n d a r d s e t " c o n s i s t s o f y o u n g c h i l d r e n ' s p l a y e q u i p m e n t , s w i m m i n g p o o l a n d s a u n a s , a n d t h e n p o s s i b l y a t e n n i s c o u r t , g a m e s r o o m o r c l u b h o u s e . 107 B o t h e a r l y a d o p t e r s s t a t e d t h a t i t w a s t o o s o o n t o j u d g e w h i c h s p e c i f i c f a c i l i t i e s w e r e m o s t u s e f u l t o r e s i d e n t s . E a r l y a d o p t e r A p r e f e r r e d t o c o n t r i b u t e f u n d s t o t h e m u n i c i p a l i t y f o r m o r e e f f i c i e n t , l a r g e s c a l e p r o v i s i o n o f f a c i l i t i e s . H o w e v e r , w h e n t h i s d e v e l o p e r h a d o f f e r e d a c o n t r i b u t i o n t o t h e m u n i c i p a l i t y w h i l e p l a n n i n g i t s f i r s t P U D p r o j e c t , t h e o f f e r w a s r e j e c t e d . T h e m u n i c i p a l i t y a t t h a t t i m e w a s n o t p r e p a r e d t o e i t h e r m a t c h t h e c o n t r i b u t i o n o r t o t a k e t h e i n i t i a t i v e i n u t i l i z i n g t h e f u n d s . A v e r a g e a d o p t e r C a l s o b e l i e v e d t h a t e f f i c i e n t p r o v i s i o n o f r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s c o m e s a t t h e m u n i c i p a l l e v e l a n d t h u s r a t e d P U D f a c i l i t i e s a s o f " l i t t l e i m p o r t a n c e " t o s a l e s . T h i s d e v e l o p e r f o r e s a w m a i n t e n a n c e p r o b l e m s u n l e s s c o n d o m i n i u m r e s p o n s i b i l i t y f o r t h e f a c i l i t i e s w a s s p e c i f i e d i n a d v a n c e o f s a l e s . H e a l s o d o u b t e d t h e a c t u a l u t i l i t y o f P U D r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s s i n c e p e o p l e d i d n o t a p p e a r t o m a k e f u l l u s e o f e x i s t i n g p a r k s a n d c o m m u n i t y s e r v i c e s . O f t h e t h r e e l a t e a d o p t e r s r e s p o n d i n g , d e v e l o p e r G s a w " s o m e " s a l e s a d v a n t a g e , w h i l e d e v e l o p e r s D a n d F w e r e " u n c e r t a i n " o f t h e i m p o r t a n c e o f r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s , a l t h o u g h t h e y h a d b o t h r a t e d s u c h a n a m e n i t y v e r y h i g h l y i n t h e g e n e r a l q u e s t i o n . A l l t h r e e l a t e a d o p t e r s r e p e a t e d t h a t s c a l e e f f i c i e n c e s w e r e b e s t a c h i e v e d a t t h e m u n i c i p a l l e v e l . T h e y n o t e d t h a t t h e d e v e l o p e r c o n f r o n t s m a i n t e n a n c e p r o b l e m s , a m o r e l i m i t e d b u d g e t f o r r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s , a n d t h e f a c t t h a t s u c h f a c i l -i t i e s w e n t u n u s e d b y p r o j e c t r e s i d e n t s u n l e s s t h e y h a d a l o w m o b i l i t y r a d i u s s u c h a s t h e v e r y y o u n g o r o l d . H o w e v e r , o n e l a t e a d o p t e r c o m m e n t e d t h a t i n v o l v i n g t h e m u n i c i p a l i t y i n t h e p r o v i s i o n o f r e c r e a t i o n a l a m e n i t i e s o f t e n r e s u l t s i n h i g h e r c o s t s a n d s l o w e r b u r e a u c r a t i c a c t i o n . 108 O n l y t w o l a t e t r i a l f i r m s , J a n d K , r e s p o n d e d , s t i l l r a t i n g r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s o f " s o m e i m p o r t a n c e " a s t h e y h a d i n m o r e g e n e r a l q u e s t i o n s . D e v e l o p e r J r e p e a t e d t h e t h e m e t h a t t h e s e f a c i l i t i e s w e r e o n l y a s t a n d a r d " s e l l i n g t o o l " w h i c h t a k e s a w a y i n d i v i d u a l i n i t i a -t i v e t o c r e a t e o n e ' s o w n d i v e r s i o n s . T h e o t h e r l a t e t r i a l f i r m i n d i c a t e d t h a t t h e q u a l i t y o f r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s w a s a f u n c t i o n o f t h e n u m b e r a n d v a l u e o f t h e h o u s i n g u n i t s w h i c h m u s t s u p p o r t t h e m . P r e s u m a b l y , t h e h i g h e r t h e d w e l l i n g u n i t v a l u e o r t h e g r e a t e r t h e n u m b e r o f u n i t s , t h e h i g h e r t h e q u a l i t y o f f a c i l i t i e s . T h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s a l s o r a t e d f a c i l i t i e s s u c h a s a s w i m m i n g p o o l t o b e o f " s o m e a d v a n t a g e " a s a s t a n d a r d " s e l l i n g t o o l " w h i c h p e o p l e e x p e c t t o s e e b u t w h i c h t h e y m a y n e v e r u s e . I n s u m m a r y , i t a p p e a r s t h a t o f t h e f i r m s r e s p o n d i n g , t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s w e r e s l i g h t l y m o r e s k e p t i c a l o f t h e u t i l i t y o f t h e r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s , r r e a s o n i n g t h a t e f f i c i e n t p r o v i s i o n o f h i g h l y u s e f u l f a c i l i t i e s c o m e s a t t h e m u n i c i p a l l e v e l . H o w e v e r , s o m e f a c i l i t i e s a p p e a l t o t h e e y e o f t h e c o n s u m e r a n d w i l l b e a v a i l a b l e a t a c o m p e t i t o r ' s p r o j e c t . C o n s e q u e n t l y t h e " b a n d w a g o n a f f e c t " t a k e s h o l d w h e n a d e v e l o p e r a d o p t s t h e " s t a n d a r d s e t " o f f a c i l i t i e s w h i c h h e s e e s c o m p e t i t o r s u s i n g . F e w p r o j e c t s a s y e t h a v e e x p l o r e d a n u n i q u e f e a t u r e o f t h e p r o j e c t s i t e s u c h a s w o o d e d r a v i n e s o r a s t r e a m t o a c h i e v e a n u n u s u a l r e c r e a t i o n a l a s s e t f o r s t r o l l i n g o r f o r p l a y . S u c h f e a t u r e s a p p e a r t o b e p r e s e n t l y o v e r l o o k e d e i t h e r t h r o u g h i n e x p e r i e n c e o r t h e l a c k o f i m a g i n a t i v e d e s i g n . W i t h e m p i r i c a l s t u d y o f l o c a l c o n s u m e r r e c r e a t i o n a l h a b i t s a n d a l i t t l e d e s i g n i n g e n u i t y , p o p u l a r , l o w c o s t , 109 a n d l o w m a i n t e n a n c e r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s m a y b e d e v e l o p e d i n f u t u r e . C o m m e r c i a l C o n v e n i e n c e P U D c o m m e r c i a l s e r v i c e s m a y b e a m a r k e t i n g a s s e t w h e n t h e i r p r o x i m i t y o f f e r s g r e a t e r s h o p p i n g c o n v e n i e n c e t o r e s i d e n t s t h a n d o e x i s t i n g f a c i l i t i e s i n t h e a r e a . A g a i n t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s w e r e m o r e q u a l i f i e d i n t h e i r o p i n i o n s o n t h i s f e a t u r e t h a n w e r e l e s s i n n o v a t i v e f i r m s . T h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s d i d p e r c e i v e c o m m e r c i a l s e r v i c e s a s o f f e r i n g " s o m e " t o " v e r y m u c h m o r e " s h o p p i n g c o n v e n i e n c e t o p r o j e c t r e s i d e n t s . H o w e v e r , t h i s o p i n i o n w a s u s u a l l y q u a l i f i e d w i t h t h e i n s i s t e n c e t h a t P U D c o m m e r c i a l s e r v i c e s m u s t s a t i s f y a r e a l n e e d g e n e r a l l y f o r l o w - o r d e r g o o d s a n d s e r v i c e s s u c h a s a b a r b e r o r d r u g s t o r e . E a r l y a d o p t e r A n o t e d t h a t c o n v e n i e n c e w a s c o n d i t i o n a l u p o n a r e a l n e e d f o r t h e s e r v i c e w i t h i n t h e d e v e l o p m e n t , o t h e r w i s e , t h e y w e r e s i m p l y a n o v e r - r a t e d " s e l l i n g t o o l . " E a r l y a d o p t e r B r a t e d t h e s e r v i c e s a s o f " s o m e c o n v e n i e n c e " t o r e s i d e n t s , h o w e v e r , h e f e l t t h i s w a s b a s e d o n t h e C a l i f o r n i a n e x p e r i e n c e a n d n o t y e t p r o v e n i n t h e V a n c o u v e r m a r k e t . T h e a v e r a g e a d o p t e r f o l l o w e d t h i s r e a s o n i n g , r a t i n g p r o j e c t f a c i l i t i e s a s " n o a d d e d c o n v e n i e n c e " b e c a u s e s h o p p i n g b y c a r a t r e g i o n a l c e n t e r s w a s t h e p r e d o m i n a n t p a t t e r n o f V a n c o u v e r c o n s u m e r s , i n h i s o p i n i o n . T h e l a t e a d o p t e r s u n a n i m o u s l y r a t e d P U D c o m m e r c i a l f a c i l i t i e s " s o m e w h a t " t o " v e r y f a v o u r a b l y . " D e v e l o p e r s D a n d E s a w t h e m a s b e i n g " v e r y c o n v e n i e n t " i f t h e y o f f e r e d l o w - o r d e r , e v e r y d a y n e c e s s i t i e s s u c h a s g r o c e r i e s . I n t h e i r j o i n t v e n t u r e o n o n e P U D p r o j e c t , t h e m u n i c i p a l i t y 110 r e j e c t e d s u c h a m e n i t i e s p r e f e r r i n g t o s e e c o m m e r c i a l f a c i l i t i e s c o n c e n -t r a t e d i n a f e w c e n t e r s . T h e d e v e l o p e r s , h o w e v e r , f e l t s u c h a p o l i c y o n l y e n c o u r a g e s m o r e c a r s , n o t t h e f o o t t r a f f i c w h i c h t h e y w i s h e d t o g e n e r a t e w i t h i n t h e i r p r o j e c t . T h r e e o f f o u r t r i a l f i r m s p e r c e i v e d c o m m e r c i a l f a c i l i t i e s t o b e a " p o s i t i v e m a r k e t i n g a s s e t . " I n t h e s i n g l e P U D p r o j e c t o f e a r l y t r i a l f i r m H , s e r v i c e s l i k e a b e a u t y s a l o n a n d d r u g s t o r e h a d e n c o u r a g e d f o o t t r a f f i c t o d e v e l o p a n d p r o v i d e d a n o t h e r m e e t i n g p l a c e f o r p r o j e c t r e s i -d e n t s . T h e r e j e c t o r s a l s o r a t e d c o m m e r c i a l s e r v i c e s f a v o u r a b l y . T h e r e j e c t o r a t e v a l u a t i o n s a w t h e m a s " v e r y c o n v e n i e n t " i n a l a r g e p r o j e c t o r i n a s u b u r b a n m u n i c i p a l i t y w h i c h w a s u n d e r s u p p l i e d w i t h c o m m e r c i a l o u t l e t s s u c h a s D e l t a . T h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s p e r c e i v e d t h e m a s " s o m e w h a t m o r e c o n v e n i e n t " i f t h e y w e r e w e l l s i t u a t e d w i t h i n a p r o j e c t . I n s u m m a r y , m o s t d e v e l o p e r s e v a l u a t e d c o m m e r c i a l s e r v i c e s f a v o u r a b l y p r o v i d e d t h a t t h e y s a t i s f i e d a r e a l n e e d f o r l o w - o r d e r g o o d s a n d ' s e r v i c e s . T h e m o r e i n n o v a t i v e a d o p t e r s w e r e m o r e g u a r d e d i n t h e i r e v a l u a t i o n t h a n l a t e a d o p t e r s , t r i a l a n d r e j e c t o r f i r m s . A d v a n t a g e o f O p e n S p a c e O n e o f t h e m o s t i m p o r t a n t f e a t u r e s o f P U D i s t h e o p e n s p a c e w h i c h c a n p r e s e r v e m u c h o f t h e n a t u r a l l a n d s c a p e o f a s i t e . T h e v a s t m a j o r i t y o f r e s p o n d a n t s a g r e e d t h a t a P U D a p p r o a c h e n a b l e d a f i r m t o c o n s e r v e m o r e o f t h e n a t u r a l l a n d s c a p e t h a n d i d a c o n v e n t i o n a l s u b -d i v i s i o n . T h e r e w a s n o s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e i n p e r c e p t i o n b e t w e e n d e v e l o p e r s r e g a r d l e s s o f d i f f e r e n c e s i n i n n o v a t i v e n e s s . I l l Early adopters perceived "some" to "very significant" savings of the natural landscape with the PUD approach. In i t s f i r s t PUD proposal, developer A could have reduced road surfaces by f i f t y per cent i f i t avoided the standard sixty-six foot road allowance that would have obliterated stands of trees and buried ravines. However, the municipality would only approve the standard road layout. In i t s latest PUD proposal, developer B reduced roads to fifteen per cent of the site while public walkway system alone occupied twenty per cent of the site. Broad strips of tree cover and ravine parks were also saved. This developer strongly believed that in order to preserve adequate green space and a pedestrian walkway system, a project should exceed 100 acres in size. The average adopter f e l t that PUD could not preserve open space without clustering homes on smaller lots than the standard subdivisions offered. However, this developer f e l t that reduced individual lots would conflict with current consumer preference. The two PUD projects put forward by this firm have been notably lacking in open space within the development. The developer had "piggy-backed" on nearby public open space, such as a golf course and municipal park, giving the impression of an open space development. Of the four late adopters three rated the PUD approach as pro-viding "some" to "extremely significant" savings i n open space. They noted that "significant" savings could be made i f higher density dwellings such as townhouses are included in a development. Late adopter D cautioned that natural landscape attributes could be saved only i f tree 112 r o o t s y s t e m s , t h e w a t e r t a b l e a n d s u p p o r t i n g p l a n t l i f e w e r e n o t d a m a g e d o r a l t e r e d a n d t h i s w a s s u p p o r t e d b y t h e e a r l y t r i a l f i r m . I n i t s PUD p r o j e c t , f i f t y p e r c e n t o f t h e s i t e w a s l e f t i n o p e n s p a c e , r e t a i n i n g m a n y o f t h e o r i g i n a l t a l l f i r t r e e s . H o w e v e r , w i t h i n t h e f i r s t y e a r o f c o n s t r u c t i o n , t h e w a t e r t a b l e f e l l b e l o w t h e r o o t s y s t e m s , k i l l i n g a l l t h e m a t u r e t r e e s . T h e s e t r e e s t h e n h a d t o b e h a n d c l e a r e d a t e x t r a e x p e n s e a n d r e p l a c e d b y t r e e s w i t h a v e r y d i f f e r e n t r o o t s y s t e m . A n o t h e r l a t e t r i a l f i r m h a d e n c o u n t e r e d n u m e r o u s o t h e r h a z a r d s i n c o n -s e r v i n g o r i g i n a l p l a n t l i f e o n a s i t e a n d r a t e d o p e n s p a c e s a v i n g s a s " m i n i m a l " w i t h u s e o f t h e PUD a p p r o a c h . L a t e t r i a l f i r m J r a t e d s a v i n g s a s " c o n d i t i o n a l " u p o n t h e a c r e a g e a n d n a t u r a l e n d o w m e n t s o f e a c h p a r t i c u -l a r s i t e . L a t e t r i a l f i r m I r a t e d s a v i n g s a s " v e r y s i g n i f i c a n t " p a r t i c u l a r l y w h e n a d e v e l o p e r h a s a l a r g e s a l a r i e d s t a f f w h i c h i s g e n e r a l l y m o r e a t t u n e d t o e n v i r o n m e n t a l c o n s i d e r a t i o n s t h a n t o p r o f i t s . T h e t w o r e j e c t o r s p e r c e i v e d s a v i n g s a s " s o m e " t o " v e r y s i g n i f i -c a n t " d e p e n d i n g o n a p a r t i c u l a r s i t e ' s c h a r a c t e r i s t i c s a n d a g o o d l a y o u t o f h o m e s a n d r o a d s . I n s u m m a r y , m o s t d e v e l o p e r s r e g a r d l e s s o f d e g r e e o f i n n o v a t i v e n e s s p e r c e i v e d a g r e a t e r p o s s i b i l i t y o f l a n d s c a p e s a v i n g s w i t h t h e P U D a p p r o a c h t h a n w i t h c o n v e n t i o n a l s u b d i v i s i o n d e s i g n s . H o w e v e r , many p e r c e i v e d t h e s a v i n g s a s d e p e n d e n t u p o n e i t h e r m u n i c i p a l a p p r o v a l o f h i g h e r d e n s i t y d w e l l i n g s , r e d u c e d r o a d a l l o w a n c e s , o r a f i r m ' s c a r e f u l h a n d l i n g o f a s i t e ' s u n i q u e e c o l o g i c a l b a l a n c e . H a l f o f t h e e l e v e n m u n i c i p a l p l a n n e r s i n t e r v i e w e d s a w c l u s t e r i n g a s p e r m i t t i n g " s o m e " t o " v e r y g r e a t " s a v i n g s o f a s i t e ' s n a t u r a l l a n d s c a p e . H o w e v e r , m o s t p l a n n e r s i n d i c a t e d t h a t t h i s a d v a n t a g e o f c l u s t e r i n g d e p e n d s u p o n a g o o d d e s i g n o f 113 d w e l l i n g s a n d o p e n s p a c e l a y o u t a n d o n l y s e c o n d a r i l y o n t h e u s e o f h i g h e r d e n s i t y d w e l l i n g s . A l m o s t a l l f i r m s r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s p e r c e i v e d t h e n a t u r a l l a n d s c a p e t o b e a p o s i t i v e m a r k e t i n g a s s e t i n G r e a t e r V a n c o u v e r . O n l y o n e e a r l y a d o p t e r r e s p o n d e d d i r e c t l y t o t h i s q u e s t i o n , p e r c e i v i n g t h e n a t u r a l l a n d s c a p e o f " s o m e v a l u e " a s i t s e r v e d a s a n a t t r a c t i v e b a c k d r o p t o h o m e s a n d n o t i c e a b l y c o o l e d t h e n e i g h b o u r h o o d m i c r o - c l i m a t e i n s u m m e r . H o w e v e r , t h i s d e v e l o p e r s t r e s s e d t h a t a t t h i s p o i n t t h e y a r e o n l y a s s u m i n g t h a t p e o p l e w i l l a p p r e c i a t e t h e l a n d s c a p e s a v i n g s . T h e a v e r a g e a d o p t e r s a w i t a s o f " n o m a r k e t i n g v a l u e " b e c a u s e o f i t s c o n c e r n w i t h m a i n t e n a n c e c o s t a n d r e s p o n s i b i l i t y . A s a g r o u p , t h e l a t e a d o p t e r s r a t e d t h e m a r k e t i n g a d v a n t a g e o f t h e n a t u r a l l a n d s c a p e s l i g h t l y h i g h e r t h a n d i d o t h e r s ' . T h r e e o f t h e t r i a l f i r m s p e r c e i v e d t h e n a t u r a l l a n d s c a p e t o b e " s o m e w h a t " f o " v e r y " v a l u a b l e a s a m a r k e t i n g a d v a n t a g e a l t h o u g h t h e y n o t e d t h a t i t s v a l u e h a s n o t y e t b e e n p r o v e n i n G r e a t e r V a n c o u v e r . O n l y l a t e t r i a l f i r m K s a w i t a s o f " l i t t l e v a l u e " u n l e s s l a n d s c a p i n g c o s t s c o u l d b e k e p t l o w . B o t h r e j e c t o r s a g r e e d t h a t i t w a s o f " s o m e a d v a n t a g e " a s a m a r k e t i n g t o o l p a r t i c u l a r l y t o a g r o w i n g m i n o r i t y o f e c o l o g i c a l -m i n d e d c o n s u m e r s . L a r g e L o t P r e f e r e n c e O n e d r a w b a c k o f i n c r e a s e d p r o j e c t o p e n s p a c e i s s o m e t i m e s a r e d u c t i o n i n i n d i v i d u a l l o t s i z e w h i c h m a y b e a n e g a t i v e s a l e s f e a t u r e i n s o m e c o m m u n i t i e s . I n t h e G r e a t e r V a n c o u v e r m a r k e t , e l e v e n d e v e l o p e r s 114 r a t e d t h e p r e f e r e n c e f o r l a r g e i n d i v i d u a l l o t s t o b e " s o m e w h a t " t o " v e r y s t r o n g " a l t h o u g h a l m o s t h a l f o f t h e f i r m s i n d i c a t e d t h a t i n d i v i d u a l h o m e o w n e r s h i p w a s b e c o m i n g l e s s f e a s i b l e e c o n o m i c a l l y f o r a g r o w i n g p o r t i o n o f t h e l o c a l c o n s u m e r s . M o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s t e n d e d t o s h a r e t h e s a m e o p i n i o n s a s t h e l e s s i n n o v a t i v e f i r m s . B o t h e a r l y a d o p t e r s p e r c e i v e d " s o m e w h a t " t o a " v e r y s t r o n g " p r e f e r e n c e f o r i n d i v i d u a l l a r g e l o t s o v e r j o i n t l y s h a r e d o p e n s p a c e . H o w e v e r , d e v e l o p e r B i n d i c a t e d t h a t a s m a l l b u t a g r o w i n g m i n o r i t y o f c o n s u m e r s i n G r e a t e r V a n c o u v e r w e r e p r e p a r e d t o " t r a d e - o f f " r e d u c e d l o t m a i n t e n a n c e f o r a d d i t i o n a l b e n e f i t s s u c h a s r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s a n d l o w e r d w e l l i n g p r i c e s . H o w e v e r , h e n o t e d t h a t i f t h e c o n s u m e r c o u l d a f f o r d t h e l a r g e l o t t h i s w o u l d u s u a l l y b e h i s c h o i c e . T h e a v e r a g e  a d o p t e r p e r c e i v e d a n " e x t r e m e p r e f e r e n c e " f o r l a r g e l o t s , o b s e r v i n g t h a t c o n d o m i n i u m h o u s i n g w i t h l i t t l e p e r s o n a l o p e n s p a c e w a s s e l l i n g p o o r l y i n t h r e e s u b u r b a n m u n i c i p a l i t i e s , R i c h m o n d , S u r r e y a n d P o r t C o q u i t l a m . T h i s d e v e l o p e r h a d b e e n s e l l i n g s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d h o u s -i n g l o c a l l y f o r o v e r t e n y e a r s a n d f i r m l y b e l i e v e d t h a t t h e m a r k e t w a s n o t y e t r e a d y f o r c l u s t e r h o u s i n g u n l e s s i t w a s a i m e d o n l y a t r e n t e r s . H e f e l t t h a t c l u s t e r i n g a n d s h a r e d o p e n s p a c e w a s c o n t r a r y t o t h e i n d i v i d -u a l i s t p h i l o s o p h y o f m o s t N o r t h A m e r i c a n s . O n l y o n e l a t e a d o p t e r p e r c e i v e d " l i t t l e " t o " s o m e p r e f e r e n c e " f o r l a r g e p r i v a t e l o t s . T h e o t h e r t h r e e p e r c e i v e d t h e m a r k e t p r e f e r e n c e f o r l a r g e l o t s t o b e " v e r y s t r o n g . " H o w e v e r , b o t h l a t e a d o p t e r s D a n d E a n t i c i p a t e d a l a n d s h o r t a g e i n t h e n i n e t e e n s e v e n t i e s i n G r e a t e r V a n c o u v e r w h i c h w o u l d c o m p e l t h e p u b l i c t o a d a p t t o d e c r e a s e d p r i v a t e o p e n s p a c e . 1 1 5 D e v e l o p e r E a l s o p e r c e i v e d t h e d e v e l o p m e n t o f a g r o u p o f y o u n g b u y e r s a n d r e n t e r s w h o s e p r i o r i t i e s f o r t r a v e l a n d l e i s u r e a c t i v i t i e s w e r e w e l l s u i t e d t o t h e l o w e r d w e l l i n g c o s t s , l o w home m a i n t e n a n c e , a n d a d d i t i o n a l r e c r e a t i o n a l a m e n i t i e s o f P U D . T h i s g r o u p c o r r e s p o n d s t o t h e U L I o b s e r v a t i o n o f t h e " p i o n e e r " g r o u p f o r n e w h o u s i n g c o n c e p t s l i k e P U D , i . e . , t h e u n d e r f o r t y , w e l l - e d u c a t e d , u p p e r a n d m i d d l e c l a s s g r o u p s . O f t h e t r i a l f i r m s , o n l y e a r l y t r i a l f i r m H p e r c e i v e d " n o p r e f e r e n c e " f o r l a r g e l o t s b e c a u s e o f t h e h i g h l a n d a n d m o r t g a g e c o s t s w h i c h c r e a t e d a d e f i n i t e n e e d t o s h a r e f a c i l i t i e s a n d c o s t s . T h e l a t e  t r i a l f i r m s p e r c e i v e d " s o m e " t o " v e r y m u c h " o f a p r e f e r e n c e f o r l a r g e l o t s , p a r t i c u l a r l y i f t h e c o n s u m e r s w e r e r a i s e d i n t h e c o u n t r y o r h a d r e c e n t l y i m m i g r a t e d f r o m m o r e c r o w d e d n a t i o n s . B o t h r e j e c t o r s a l s o f e l t t h a t t h e m a j o r i t y o f c o n s u m e r s s t i l l s o u g h t l a r g e l o t s w h e n t h e y c o u l d a f f o r d t h e m . T h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s n o t e d p r e s t i g e h a s n o t y e t b e e n i m p a r t e d t o t o w n h o u s e s a n d o t h e r h i g h d e n s i t y h o u s i n g i n c o n -t r a s t t o t h e e x p e r i e n c e i n S a n F r a n c i s c o . I n s u m m a r y t h e r e a p p e a r e d t o b e l i t t l e d i f f e r e n c e i n p e r c e p t i o n s o f f i r m s a t d i f f e r i n g d e g r e e s o f i n n o v a t i v e n e s s . F r o m t h e r e m a r k s , i t a p p e a r s t h a t c l u s t e r e d h o u s i n g , f c o n d o m i n i u m o p e n s p a c e a n d s e r v i c e s , a n d r e d u c e d d w e l l i n g p r i c e s h a s a n a p p e a l t o t w o g r o w i n g m a r k e t s e g m e n t s : t h o s e w h o f i n d l a r g e l o t o w n e r s h i p i n c r e a s i n g l y m o r e e x p e n s i v e a n d d i f f i c u l t t o a c h i e v e , a n d t h o s e w h o w e l c o m e l o w e r h o u s i n g c o s t s a n d r e d u c e d i n d i v i d u a l home m a i n t e n a n c e w h i c h e n a b l e s t h e m t o d i v e r t s a v i n g s a n d e n e r g y i n t o l e i s u r e a c t i v i t i e s s u c h a s t r a v e l . F u r t h e r r e s e a r c h 116 b e i n g c o n d u c t e d o n t h e l i f e s t y l e g r o u p s w i t h i n t h e l o c a l h o u s i n g m a r k e t w i l l l i k e l y a d d s p e c i f i c d e t a i l t o t h e c o n s u m e r p r o f i l e s o u t l i n e d b y t h e s e d e v e l o p e r s . R e d u c e d Y a r d M a i n t e n a n c e A l l t w e l v e f i r m s r e s p o n d i n g t o t h i s q u e s t i o n p e r c e i v e d r e d u c e d p e r s o n a l m a i n t e n a n c e t o b e " s o m e w h a t " o r " v e r y m u c h " o f a m a r k e t i n g a s s e t , a p p e a l i n g t o a g r o w i n g s e g m e n t o f t h e m a r k e t w h o s h a r e d a l e i s u r e -o r i e n t e d l i f e s t y l e . One f i r m s u m m a r i z e d t h e a d v a n t a g e p e r c e i v e d b y a l l , i n d i c a t i n g t h a t t h e G r e a t e r V a n c o u v e r m a r k e t w a s i n a " s h a k e d o w n p h a s e " w h e r e d e v e l o p e r s w e r e s h i f t i n g a w a y f r o m l o w q u a l i t y , l o w p r i c e d c o n d o m i n -i u m d e v e l o p m e n t s t o h i g h e r p r i c e d , b e t t e r q u a l i t y p r o j e c t s a p p e a l i n g t o t h e p e o p l e w h o p r e f e r r e d t o s p e n d t h e i r t i m e a n d m o n e y o n a c t i v i t i e s n o t c e n t e r e d a r o u n d t h e h o m e . One e a r l y a d o p t e r o b s e r v e d t h a t t h e m a j o r i t y o f p e r s o n s a t t r a c t e d t o t h e r e d u c e d m a i n t e n a n c e o f c o n d o m i n i u m PUD p r o -j e c t s w e r e o r i g i n a l l y a c c u s t o m e d t o m a i n t e n a n c e f r e e a p a r t m e n t l i v i n g . R e d u c e d I m p r o v e m e n t a n d D w e l l i n g C o s t s W e l l p l a n n e d c l u s t e r l a y o u t s h a v e o f t e n r e d u c e d a p r o j e c t ' s i m p r o v e m e n t c o s t s b y r e d u c i n g s t r e e t a n d u t i l i t y l e n g t h s a n d t h e a m o u n t o f s i t e c l e a r a n c e a n d g r a d i n g . T h e m a j o r i t y o f f i r m s b e l i e v e d t h a t c l u s t e r i n g w o u l d r e s u l t i n " s o m e " t o " v e r y s i g n i f i c a n t " s a v i n g s i n i m p r o v e m e n t c o s t s i n G r e a t e r V a n c o u v e r . H o w e v e r , t w o o f t h e s e f i r m s a s s o c i a t e d t h e s a v i n g s w i t h h i g h e r d e n s i t i e s o f s e v e n t o s i x t e e n u n i t s p e r a c r e w h i c h a r e n o t a l w a y s t h e n o r m f o r P U D . T h e t r i a l f i r m s w e r e g e n e r a l l y m o r e c o n s e r v a t i v e t h a n e i t h e r a d o p t e r s o r r e j e c t o r s i n t h e i r 1 1 7 e s t i m a t e o f s a v i n g s . T h e f i v e f i r m s w h o p e r c e i v e d " l i t t l e r e d u c t i o n " i n i m p r o v e m e n t c o s t s i n d i c a t e d t h a t s a v i n g s f r o m c l u s t e r i n g w o u l d l a r g e l y b e o f f s e t b y n e w c o s t s s u c h a s l a n d s c a p i n g o f o p e n s p a c e o r b u i l d i n g r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s . R e d u c e d i m p r o v e m e n t c o s t s a r e i m p o r t a n t t o m a r k e t i n g w h e n t h e y a r e p a s s e d o n t o t h e c o n s u m e r i n l o w e r l o t o r d w e l l i n g p r i c e s . T h e t r i a l f i r m s a g a i n w e r e g e n e r a l l y m o r e n e g a t i v e t h a n e i t h e r a d o p t e r s o r r e j e c t o r s i n t h e i r p e r c e p t i o n o f r e d u c e d d w e l l i n g c o s t s . T h e a d o p t e r s w e r e d i v i d e d i n t h e i r p e r c e p t i o n o f r e d u c e d d w e l l i n g c o s t s , h a l f p e r -c e i v i n g " l i t t l e " o r " n o r e d u c t i o n . " E a r l y , a d o p t e r A e x p l a i n e d t h a t t h e d w e l l i n g u n i t p r i c e i s l a r g e l y a f u n c t i o n o f l a n d a n d c o n s t r u c t i o n c o s t s t h u s i m p r o v e m e n t s a v i n g s w o u l d h a v e l i t t l e e f f e c t o n t h e f i n a l p r i c e . D e v e l o p e r s J a n d K w e r e s k e p t i c a l t h a t d e v e l o p e r s w o u l d p a s s o n l o w e r p r i c e s t o t h e c o n s u m e r , b e l i e v i n g t h a t t h e p r o f i t e e r i n g p h i l o s o p h y o f N o r t h A m e r i c a n b u s i n e s s w o u l d c a u s e t h e m t o a s k w h a t e v e r p r i c e t h e m a r k e t w o u l d b e a r . H o w e v e r , d e v e l o p e r K a d v i s e d t h a t s o m e r e d u c t i o n i s n e c e s s a r y t o d r a w t h e m a r k e t a w a y f r o m c o n v e n t i o n a l s i n g l e f a m i l y h o u s -i n g . T h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s a l s o s u s p e c t e d t h a t t h e d e v e l o p e r s w o u l d b e r e l u c t a n t t o p a s s o n s a v i n g s . T h i s d e v e l o p e r r e p e a t e d t h e e x p l a n a -t i o n o f e a r l y a d o p t e r A t h a t l a n d c o s t s l a r g e l y d e t e r m i n e d w e l l i n g p r i c e s , n o t t h e i m p r o v e m e n t c o s t s . O v e r p l a n n i n g P U D S o m e P U D p r o j e c t s i n t h e U n i t e d S t a t e s h a v e b e e n c r i t i c i z e d f o r a p p e a r i n g t o o w e l l p l a n n e d a n d r e g u l a t e d t o t h e c o n s u m e r . I n t h e G r e a t e r 1 1 8 V a n c o u v e r m a r k e t , o n e - h a l f o f t h e d e v e l o p e r s g a v e o n l y c o n d i t i o n a l r e p l i e s t o t h i s p r o b l e m , w h i l e t h e r e m a i n d e r w e r e e q u a l l y d i v i d e d i n t h e i r o p i n i o n s , r e g a r d l e s s o f d i f f e r e n c e s i n i n n o v a t i v e n e s s . G e n e r a l l y t h e c o n s e n s u s o f o p i n i o n w a s t h a t o v e r p l a n n i n g o r o v e r - r e g u l a t i o n i s a f u n c t i o n o f p r o j e c t s i z e , s i t e t e r r a i n , p r o j e c t d e s i g n , a n d u l t i m a t e l y , o n t h e m e t h o d o f PUD m a i n t e n a n c e . T h e l a r g e r t h e p r o j e c t , t h e m o r e i n w a r d l o o k i n g a n d u n i f o r m i t may b e c o m e . On a l e v e l s i t e s u c h a s i n D e l t a o r R i c h m o n d , b u i l d i n g a n d r o a d p a t t e r n s t e n d t o d o m i n a t e t h e l a n d s c a p e . I n c o n t r a s t , a w o o d e d , h i l l y s i t e i n P o r t M o o d y o r N o r t h V a n c o u v e r w o u l d b r e a k up t h e p a t t e r n o f b u i l d i n g s a n d i n c r e a s e t h e v a r i e t y o f v e g e t a t i o n . V a r i e t y i n s e t b a c k s , f i n i s h i n g m a t e r i a l s o r r o o f a n g l e s o b v i o u s i n a g o o d d e s i g n c a n r e l i e v e m u c h o f t h e m o n o t o n y o f a p r o j e c t . H o w e v e r , o n e f i r m n o t e d t h a t e v e n a t e a m o f t a l e n t e d d e s i g n e r s s t i l l l e a v e s t h e i r s t a m p o n t h e l a n d s c a p e o f a l a r g e p r o j e c t . I n i t i a l l y t h e r u l e s f o r m a i n t e n a n c e o f s h a r e d a m e n i t i e s may a p p e a r r e s t r i c t i v e t o many c o n s u m e r s i f t h e y a r e u n f a m i l i a r w i t h c o n d o m i n i u m o r h o m e s a s s o c i a t i o n s . T h e e a r l y a d o p t e r A f e l t t h a t t h e d a n g e r o f o v e r p l a n n i n g w a s d e p e n d e n t o n t h e d e s i g n a n d n u m b e r o f t h e u n i t s . H o w e v e r , t h i s d e v e l o p e r n o t e d t h a t b r e a k i n g u p t h e r o w l o o k o f c l u s t e r e d h o u s i n g c o s t s m o r e a n d d e v e l o p e r s w h o c h o o s e t o d o t h i s w o u l d h a v e t o b e r e a c h i n g a h i g h p r i c e d m a r k e t . E a r l y a d o p t e r B p e r c e i v e d " l i t t l e p r o b l e m " i f e v e r y i n c h o f s p a c e w a s n o t d e v e l o p e d a s h e n o t i c e d i n some C a l i f o r n i a n P U D s . H o w -e v e r , o p e n s p a c e l e f t i n i t s n a t u r a l c o n d i t i o n t e n d e d t o w o r r y m o t h e r s i n h i s p r o j e c t s who p r e f e r r e d s a f e , p l a n n e d p l a y a r e a s f o r t h e i r c h i l d r e n . 1 1 9 T h e a v e r a g e a d o p t e r a l s o p e r c e i v e d t h e p r o b l e m t o b e " c o n d i t i o n a l " o n t h e s i z e o f t h e p r o j e c t , l a r g e r p r o j e c t s b e i n g p a r t i c u l a r l y p r o n e t o o v e r p l a n n i n g a n d r e g u l a t i o n . T h e l a t e a d o p t e r s w e r e d i v i d e d i n t h e i r o p i n i o n s . D e v e l o p e r s E a n d F b o t h a n t i c i p a t e d " s o m e " t o " v e r y m u c h d a n g e r " i n o v e r p l a n n i n g a s p r o j e c t s i z e a n d d e n s i t y i n c r e a s e d . I n c o n t r a s t , l a t e a d o p t e r G e x p e c t e d " n o p r o b l e m , " p e r c e i v i n g s o m e u n i f o r m i t y a s n e c e s s a r y f o r e a s e o f m a i n t e n a n c e . L a t e a d o p t e r D w a s " u n d e c i d e d , " b u t b e l i e v e d t h a t v a r i e t y c o u l d b e d e s i g n e d i n t o a p r o j e c t s o t h a t o n l y o n e o r t w o p e r s o n s i n a h u n d r e d w o u l d f e e l u n c o m f o r t a b l e . I n t h e s e c a s e s , t h i s d e v e l o p e r i n t e n d e d t o r e f u n d t h e m o n e y d f a l l d i s s a t i s f i e d c o n s u m e r s . O n l y o n e t r i a l f i r m p e r c e i v e d " s o m e p r o b l e m " c o n d i t i o n a l o n t h e p r o j e c t t e r r a i n . E a r l y t r i a l f i r m H s a w " n o d a n g e r " o f P U D o v e r p l a n n i n g w h i l e d e v e l o p e r s J a n d K k e p t t h e i r o p i n i o n s " c o n d i t i o n a l " u p o n a n a t t r a c t i v e d e s i g n a n d c o m m o n s e n s e r e g u l a t i o n s f o r t h e u s e a n d c a r e o f j o i n t l y s h a r e d f a c i l i t i e s . T h e r e j e c t o r a t e v a l u a t i o n f e l t t h a t t h e r e w a s " s o m e d a n g e r " o f o v e r p l a n n i n g a s h e h a d p e r c e i v e d t h i s t o b e t h e m a j o r c o n s u m e r c o m p l a i n t a g a i n s t t o w n h o u s e d e v e l o p m e n t s o n t h e m e t r o -p o l i t a n m a r k e t . H o w e v e r , t h i s d e v e l o p e r i n d i c a t e d t h a t s o m e p e o p l e h a d a l r e a d y a c c e p t e d r e g u l a t i o n s f o r t h e s a k e o f b e t t e r e n v i r o n m e n t a l m a n a g e -m e n t . T h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s p e r c e i v e d a n y p r o b l e m a s " c o n d i t i o n a l " u p o n t h e t y p e o f p e o p l e t h a t a p r o j e c t w a s d e s i g n e d t o a t t r a c t . S u m m a r y T h e v a s t m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s r e g a r d l e s s o f t h e i r d e g r e e o f i n n o v a t i v e n e s s p e r c e i v e d P U D t o b e p o s i t i v e l y s u i t e d t o t h e . r e s i d e n t i a l • . . . i 2. 0 TABLE 7 MARKET CONDITIONS Market Firm advantage Dislike Compet- Market Market Market of of i t i v e Increase advantage advantage Savings advan- Prefer-by reduced Reduction Reduction Possibility Reduced^. Multiple advantage in of recrea- of commer- of tage of ence for Innova- personal in improve- in dwell- of over- market- family of PUD property tional c i a l con- natural natural large tiveness . maintenance ment costs ing costs planning ing risk dwellings amenities values f a c i l i t i e s venience landscape landscape lots early adopter A B very some l i t t l e some l i t t l e some cond. l i t t l e cond.--none some cond. -none -none some extreme DK DK cond. some cond. some some very NR DK -some very some average adopter C some -condi-tional some " NR some none very none none l i t t l e none none none extreme late adopter D E . F G some some some some some l i t t l e some some some l i t t l e DK some DK some very none ' very some none cond. -DK-very some very none very extreme some some some very DK some DK NR . DK s ome very very some some some extreme some very extreme very some very very very . very-l i t t l e -some early t r i a l H some l i t t l e NR none very l i t t l e very very NR very -some some very none late t r i a l I J K NR some some l i t t l e very : l i t t l e l i t t l e none l i t t l e some cond. cond. none some some l i t t l e cond. some very NR some some some very NR ;s ome some some cond. some very cond. l i t t l e some very l i t t l e some very very rejector at evaluation L some some some some some cond. very •some j' NR very some some cond. rejector at awareness M some" very l i t t l e some DK cond. l i t t l e ' DK some some very some very 121 m a r k e t i n G r e a t e r V a n c o u v e r . T h e y p e r c e i v e d a m a r k e t i n g a d v a n t a g e d u e t o t h e f o l l o w i n g : 1. PUD a m e n i t i e s s u c h a s r e c r e a t i o n a l a n d c o m m e r c i a l f a c i l i t i e s 2 . i n c r e a s e d s a v i n g s o f t h e n a t u r a l l a n d s c a p e 3. r e d u c e d p e r s o n a l p r o p e r t y m a i n t e n a n c e 4. l o w e r i m p r o v e m e n t a n d d w e l l i n g c o s t s H o w e v e r , i t a p p e a r e d t h a t t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s w e r e m o r e q u a l i f i e d o r s k e p t i c a l i n t h e i r e v a l u a t i o n s o f s e v e r a l m a r k e t i n g a d v a n t a g e s , n a m e l y r e d u c t i o n o f m a r k e t i n g r i s k , i n c r e a s e i n p r o p e r t y v a l u e s , a n d t h e a d v a n t a g e o f r e c r e a t i o n a l a n d c o m m e r c i a l f a c i l i t i e s . T h e l e s s i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s who t r i a l e d o r a d o p t e d PUD i n t h e l a t e n i n e t e e n s i x t i e s a p p e a r e d t o f i n d t h e m a r k e t c o n d i t i o n s b e t t e r s u i t e d t o t h e PUD a p p r o a c h . A t t h a t t i m e , a g r o w i n g s e g m e n t o f t h e l o c a l m a r k e t w a s d e m o n s t r a t i n g a p r e f e r e n c e f o r t h e l o w m a i n t e n a n c e a n d l o w e r d w e l l i n g p r i c e s o f t e n a s s o c i a t e d w i t h c o n d o m i n i u m a n d PUD p r o j e c t s . M o r e a n d m o r e c o n s u m e r s w e r e b e g i n n i n g t o a p p r e c i a t e e x t r a e n v i r o n m e n t a l a m e n i t i e s l i k e c o m m e r c i a l s e r v i c e s a n d s t r i p p a r k s p r o v i d e d w i t h t h e h o m e . Some o f t h e s e a m e n i t i e s s u c h a s t h e s w i m m i n g p o o l a n d t o t l o t s w e r e b e c o m i n g s t a n d a r d s e l l i n g " t o o l s " a l t h o u g h t h e i r a c t u a l u t i l i t y w a s n o t y e t e s t a b l i s h e d . W i t h t h e r a p i d l y r i s i n g c o s t s o f l a n d a n d c o n s t r u c t i o n , m o r e c o n s u m e r s w e r e b e i n g f o r c e d t o c o n s i d e r c l u s t e r h o u s i n g d e s p i t e t h e l o c a l m a r k e t p r e f e r e n c e f o r l a r g e i n d i v i d u a l l o t s . T h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s h a d b e g u n t h e i r a d o p t i o n o f PUD b e f o r e t h e m a r k e t c o n d i t i o n s w e r e f a v o u r a b l e t o m a n y o f i t s f e a t u r e s . A s c o n s u m e r t a s t e s s h i f t e d i n t h e l a t e n i n e t e e n s i x t i e s , t h e l e s s i n n o v a t i v e f i r m s p e r c e i v e d m o r e o f a m a r k e t i n g a d v a n t a g e 1 2 2 with the PUD approach than with conventional subdivision practices. Thus i t appears that market conditions were not a significant constraint retarding the adoption of PUD. LAND ASSEMBLY In contrast, the second stage of the implementation process involving the assembly of suitable tracts of land for a PUD project was perceived as a significant constraint on adoption bynine of the respondants. More innovative developers tended to perceive slightly less d i f f i c u l t y in securing appropriate land.than did late adopter G and most t r i a l firms. This was due i n part to their existing inventory of suitable large land tracts as discussed in Chapter IV. The three most frequently perceived problems were a scarcity of large land tracts i n the metropolitan region, lack of adequate services of basic roads and u t i l i t i e s for many available tracts, and the high cost of suitable land. Three firms also noted the d i f f i c u l t y of securing adequate land ahead of project schedule. Two of these firms had not maintained a land bank for future building. The gradual disappearance of large land tracts for building has been largely the result of the triangular vise of Lower Mainland geography and the rapid growth of the urban population of Greater Vancouver. However, some developers feel that the scarcity has been aggravated by the activity of land speculators, either private, or governmental. The early adopters perceived "some" to "very much d i f f i c u l t y " in securing suitable land. Early adopter A attributed the d i f f i c u l t y TABLE 8 IMPLEMENTATION CONSTRAINTS Diff i c u l t y More Developer Difficulty obtaining Importance rapid Zoning Best Method by in land lenders' of design municipal as an of innovativeness assembly approval team approval obstacle Maintenance early adopters A B very some none l i t t l e NR very no no-l i t t l e very some condominium condo./automatic association average adopters C none none some no some municipality late adopters D extreme some cond. no some municipality E some some cond. extremely very uncertain F some none-none cond. cond. some auto./condo. G some none none DK-uncertain very municipality early t r i a l H extreme none some very some automatic late t r i a l I very some some l i t t l e very DK-uncertain J very l i t t l e extreme extremely some condominium K very some very some very automatic association rejector at evaluation L none some very very some condominium rejector at awareness M none l i t t l e very-extreme very NR municipality 1 2 4 t o t h e s c a r c i t y o f l a r g e l a n d t r a c t s s u i t a b l y s e r v i c e d f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . T h i s d e v e l o p e r h a d b e e n u n a b l e t o u t i l i z e t h e m a j o r p o r t i o n o f i t s l a r g e l a n d b a n k f o r e i g h t y e a r s b e c a u s e t h e l a n d w a s n o t y e t w i t h i n t h e m u n i c i p a l i t y ' s s e w a g e t r e a t m e n t s y s t e m . T h e d e v e l o p e r c o n d e m n e d t h e h i g h c o s t o f s u i t a b l e l a n d w h i c h i t b e l i e v e d w a s b e i n g d r i v e n u p b y t h e r e a l e s t a t e s p e c u l a t o r s i n t e r e s t e d p r i m a r i l y i n h i g h l y p r o f i t a b l e r a p i d t u r n o v e r o f l a n d . T h e o t h e r e a r l y a d o p t e r a t t r i b u t e d —— i t s d i f f i c u l t y p r i m a r i l y t o a s c a r c i t y o f l a n d t r a c t s e x c e e d i n g 1 0 0 a c r e s , w h i c h i t c o n s i d e r e d t h e m i n i m u m s i z e f o r a g o o d P U D . T h i s d e v e l o p e r a l s o h a d d i f f i c u l t y f i n d i n g s e r v i c e d l a n d w i t h a g o o d l o c a t i o n c o n v e n i e n t t o s c h o o l s , s h o p s a n d t r a n s p o r t a t i o n c o m b i n e d w i t h a p p r o p r i a t e t e r r a i n f o r b u i l d i n g . T h i s w a s a d e f i n i t e p r o b l e m i n S u r r e y , C o q u i t l a m a n d P i t t M e a d o w s . I n s h a r p c o n t r a s t , t h e a v e r a g e a d o p t e r h a d " l i t t l e d i f f i -c u l t y " a s s e m b l i n g l a n d a l t h o u g h i t w a s n o t a l w a y s s e r v i c e d w i t h b a s i c r o a d s a n d u t i l i t i e s . T h e c l o s e a s s o c i a t i o n b e t w e e n t h i s d e v e l o p m e n t c o m p a n y a n d i t s l a r g e r e a l e s t a t e a r m m a y h a v e f a c i l i t a t e d l a n d a s s e m b l y . T h e l a t e a d o p t e r s a c k n o w l e d g e d " s o m e " t o " e x t r e m e d i f f i c u l t y " i n a s s e m b l i n g s u i t a b l e l a n d a n d a l l d e v e l o p e r s a g r e e d t h a t t h e p r i m a r y p r o b l e m w a s t h e s c a r c i t y o f l a r g e l a n d t r a c t s i n G r e a t e r V a n c o u v e r . L a t e a d o p t e r s E a n d F a l s o n o t e d t h e s c a r c i t y o f a d e q u a t e l y s e r v i c e d l a n d a n d i t s h i g h c o s t . B o t h d e v e l o p e r s w e r e b u i l d i n g l a r g e l a n d b a n k s i n o r d e r t o b y p a s s t h i s p r o b l e m i n f u t u r e . L a t e a d o p t e r D b l a m e d t h e l a n d s q u e e z e o n t h e c o n f i g u r a t i o n o f L o w e r M a i n l a n d g e o g r a p h y a n d o n t h e l a c k o f a r a p i d t r a n s i t s y s t e m c o n n e c t i n g t h e c e n t r a l c i t y t o t h e o u t -l y i n g s u b u r b s . L a t e a d o p t e r G h a d " n o d i f f i c u l t y " l o c a t i n g s u i t a b l e 1 2 5 t r a c t s o f l a n d , h o w e v e r , i t h a d " s o m e " d i f f i c u l t y s u p p o r t i n g t h e c o s t o f t h e l a n d w h i c h i t s a w r i s i n g a t t e n p e r c e n t p e r a n n u m . T h i s d e v e l o p e r r e c o m m e n d e d t h a t t h e m u n i c i p a l i t i e s s h o u l d o w n a l l l a n d s o t h a t s p e c u l a t o r s c o u l d n o l o n g e r d r i v e u p v a l u e s . T h r e e o f t h e f o u r t r i a l f i r m s h a d n o l a n d i n v e n t o r y a n d h a d " v e r y m u c h " t o " e x t r e m e d i f f i c u l t y " s e c u r i n g s u i t a b l e l a n d t r a c t s . O n l y o n e l a t e t r i a l f i r m w i t h a l a r g e l a n d i n v e n t o r y f a c e d " n o d i f f i c u l t y . " T w o d e v e l o p e r s a t t r i b u t e d t h e p r o b l e m t o h i g h l a n d c o s t s a n d a s c a r c i t y o f l a r g e t r a c t s a v a i l a b l e w h e n t h e y w e r e r e a d y t o c o m m e n c e a n e w p r o j e c t . L a t e t r i a l f i r m K a l s o h a d f a c e d a l a c k o f a p p r o p r i a t e z o n i n g f o r a v a i l -a b l e l a n d p a r c e l s . B o t h r e j e c t o r s p e r c e i v e d " n o d i f f i c u l t y " d u e t o t h e i r l a r g e l a n d b a n k . H o w e v e r , w h e n t h e y w i s h e d t o a d d l a n d t o t h e i r e x i s t -i n g i n v e n t o r i e s , m o s t f i r m s p e r c e i v e d a l a n d s h o r t a g e i n G r e a t e r V a n -c o u v e r . I n t h e l o n g t e r m , t h e l a n d s h o r t a g e m a y h a s t e n t h e a d o p t i o n o f P U D a s c o n s u m e r s f i n d t h e s u p p l y o f i n d i v i d u a l l a r g e l o t s t o b e i n -c r e a s i n g l y c o s t l y a n d s c a r c e a n d d e v e l o p e r s e x p e r i e n c e t h e n e e d t o u t i l i z e l a n d m o r e e f f i c i e n t l y . H o w e v e r , i n t h e s h o r t t e r m , t h e s c a r c i t y a n d t h e h i g h l a n d c o s t s h a v e b e e n l a r g e l y r e s p o n s i b l e f o r p r o h i b i t i n g l a t e a d o p t e r G a n d t r i a l f i r m s H , J a n d K t o r e p e a t e d l y u t i l i z e t h e P U D a p p r o a c h i n s p i t e o f t h e i r w i l l i n g n e s s t o a d o p t . N i n e o f t h e e l e v e n f i r m s w i l l i n g t o a d o p t P U D h a v e f o u n d t h e s c a r c i t y o f s u i t a b l e l a n d t o b e a m a j o r c o n s t r a i n t a g a i n s t a d o p t i o n . T h e v a s t m a j o r i t y o f m u n i c i p a l p l a n n e r s c o n c u r r e d w i t h t h e d e v e l o p e r s , p e r c e i v i n g t h e s c a r c i t y o f l a r g e l a n d t r a c t s a s a n " i m p o r t a n t 126 r e a s o n " f o r t h e d e l a y o f PUD a d o p t i o n i n t w o m u n i c i p a l i t i e s a n d a s " v e r y i m p o r t a n t " i n s e v e n . S e v e r a l d e v e l o p e r s i d e n t i f i e d t h e m u n i c i -p a l i t i e s o f S u r r e y , B u r n a b y , a n d N o r t h V a n c o u v e r a s h o l d i n g l a r g e i n v e n t o r i e s o f h i g h l y d e s i r a b l e d e v e l o p m e n t l a n d . H o w e v e r , t h e s e f i r m s w e r e u n a n i m o u s i n t h e i r o p i n i o n t h a t t h e m u n i c i p a l i t i e s w e r e a s e a g e r a s t h e p r i v a t e s p e c u l a t o r s t o m a k e m a x i m u m p r o f i t s o f f t h e s e p r o p e r t i e s r a t h e r t h a n t o p r o v i d e p r o p e r l y s e r v i c e d l a n d a t o r n e a r c o s t . T h e d e v e l o p e r s b e l i e v e t h a t t h e m u n i c i p a l i t i e s a r e s o m e t i m e s c o n t r i b u t i n g t o t h e i n f l a t i o n a r y r i s e o f l a n d c o s t s , c o n t r a r y t o t h e g o a l o f t h e f e d e r a l a n d p r o v i n c i a l l a n d a s s e m b l y p l a n s . PUD D E S I G N NEEDS A f t e r t h e a s s e m b l y o f a p p r o p r i a t e l a n d , a f u r t h e r r e c o m m e n d a t i o n f o r a s u c c e s s f u l PUD i s a d i v e r s i f i e d t e a m o f s p e c i a l i s t s i n m a r k e t i n g , 4 p l a n n i n g , a r c h i t e c t u r e , e n g i n e e r i n g a n d l a n d s c a p e a r c h i t e c t u r e . T h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s r a t e d a d i v e r s i f i e d t e a m a s o f " s o m e " t o " e x t r e m e i m p o r t a n c e " a s c o m p a r e d t o t h e d e s i g n s t a f f n e c e s s a r y f o r a c o n v e n t i o n a l p r o j e c t . I n m a r k e d c o n t r a s t t o e a r l y a d o p t e r s a n d t h e t r i a l a n d r e j e c t o r f i r m s , t h e l a t e a d o p t e r s w e r e g u a r d e d i n t h e i r o p i n i o n s o f t h e v a l u e o f a d i v e r s e t e a m . O n l y o n e e a r l y a d o p t e r r e s p o n d e d d i r e c t l y t o t h e q u e s t i o n , r a t -i n g t h e d e s i g n t e a m a s " v e r y i m p o r t a n t . " H o w e v e r , t h i s d e v e l o p e r a d d e d t h e q u a l i f i c a t i o n t h a t i t i s p o s s i b l e t o c o m b i n e m a n y t a l e n t s i n s e v e r a l p e r s o n s , a n d t h a t t h e r a n g e o f t a l e n t s n e e d e d w i l l v a r y w i t h e a c h p r o -j e c t a n d i t s s i t e . T h e a v e r a g e a d o p t e r r a t e d a d i v e r s e t e a m a s o f " s o m e 1 2 7 i m p o r t a n c e , " a l t h o u g h a r c h i t e c t s d o m i n a t e d i t s p r o j e c t d e s i g n p r o c e s s . T h r e e l a t e a d o p t e r s w o u l d g i v e o n l y " c o n d i t i o n a l " r e p l i e s w h i l e t h e f o u r t h d i d n o t s e e a n e e d f o r a d i v e r s e d e s i g n t e a m . L a t e a d o p t e r s D , E a n d G f e l t t h a t t h e d e v e l o p e r m u s t r e t a i n c e n t r a l a u t h o r i t y o n d e s i g n d e c i s i o n s t o i n s u r e t h e u l t i m a t e m a r k e t i b i l i t y o f t h e p r o j e c t . A d o p t e r E w a s o n e o f t h e t w o d e v e l o p e r s w h o r e c o m m e n d e d t h e u s e o f s o c i o l o g i c a l l y - o r i e n t e d d e s i g n e r s w h o c o u l d a n a l y z e r e s i d e n t s ' n e e d s . L a t e a d o p t e r F f e l t t h a t t h e n e e d f o r a d i v e r s e d e s i g n t e a m w a s " c o n d i -t i o n a l " o n p r o j e c t s i z e a n d h e p e r c e i v e d s o m e d a n g e r o f c r e a t i n g a t o o s h e l t e r e d , t o t a l c o m m u n i t y t h r o u g h t o o m u c h p l a n n i n g . I n c o n t r a s t , t h e t r i a l f i r m s r a t e d a d i v e r s e d e s i g n t e a m a s o f " s o m e " t o " e x t r e m e " i m p o r t a n c e . T h r e e o f t h e s e d e v e l o p e r s a l s o b e l i e v e d t h a t t h e y h a d t o r e t a i n s t r o n g c e n t r a l a u t h o r i t y o v e r d e s i g n e r s w h o w e r e n o t a s s e n s i t i v e a s t h e d e v e l o p e r t o c o s t - r e t u r n r e l a t i o n s h i p s . T h e e a r l y t r i a l f i r m w a s a l e r t t o t h e v a l u e o f l a n d s c a p e a r c h i t e c t s a n d o n e f i r m a l s o r e c o m m e n d e d t h a t s o c i o l o g i s t s b e m o r e i n v o l v e d i n t h e d e s i g n p r o c e s s . T h e r e j e c t o r s a l s o r a t e d a d i v e r s i f i e d t e a m a s " v e r y " t o " e x t r e m e l y i m p o r t a n t " t o a g o o d P U D p r o j e c t . A l m o s t a l l d e v e l o p e r s r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s s a w " l i t t l e " o r " n o a d d i t i o n a l " c o s t i n P U D d e s i g n a s c o m p a r e d t o c o n v e n t i o n a l p r o -j e c t s b e c a u s e t h e y f o u n d t h a t g o o d p l a n n i n g l e s s e n e d o t h e r c o s t s . F o r e x a m p l e , e a r l y a d o p t e r B p e r c e i v e d " v e r y m u c h " o f a n i n c r e a s e i n d e s i g n c o s t s d u e t o t h e i n c r e a s e d t i m e a n d t h o u g h t g i v e n t o i n d e p t h p l a n n i n g . H o w e v e r i n h i s o p i n i o n , t h e a d d i t i o n a l c o s t w a s c o m p e n s a t e d f o r b y t h e " s h o w c a s e e f f e c t " o f e a c h p r o j e c t b e c a u s e a n y m i s t a k e s i n a p r o j e c t w o u l d 1 2 8 a l w a y s h a u n t t h e f u t u r e a c t i v i t y o f t h e d e v e l o p e r s . T h i s d e v e l o p e r f o u n d t h a t g o o d p l a n n i n g c o u l d a c h i e v e l o w e r i m p r o v e m e n t c o s t s , f a s t e r p r o j e c t s e l l - o u t a n d l o w e r l o t a n d h o u s i n g c o s t s . T h e o t h e r a d o p t e r s a n d l a t e t r i a l f i r m s e i t h e r p e r c e i v e d " l i t t l e a d d i t i o n a l " d e s i g n c o s t o r w e r e " u n c e r t a i n " o f t h e d i f f e r e n c e d e p e n d i n g o n a p a r t i c u l a r p r o j e c t . T h e r e j e c t o r a t e v a l u a t i o n n o t e d t h a t t h e r e w a s " p o s s i b l y " a r e d u c t i o n i n c o s t s b y c o - o r d i n a t i n g v a r i o u s t a l e n t s a t t h e r i g h t t i m e t h u s r e d u c -i n g m i s t a k e s a n d c o s t l y a l t e r a t i o n s l a t e r . T h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s a l s o p e r c e i v e d " l i t t l e a d d i t i o n a l " c o s t w i t h P U D a s h e t h o u g h t t h a t m o s t p r o j e c t s o f t h e n i n e t e e n s i x t i e s r e q u i r e d m o r e e x t e n s i v e d e s i g n i n v e s t m e n t s i f t h e y w e r e a t t h e m u l t i - m i l l i o n d o l l a r s c a l e . T h u s i t a p p e a r s t h a t t h e d e s i g n p r o c e s s i s n o t v i e w e d a s a s i g n i f i c a n t c o n s t r a i n t o n t h e u s e o f P U D b y a n y d e v e l o p e r r e g a r d l e s s o f d e g r e e o f i n n o v a t i v e n e s s . F I N A N C I N G T H E P U D P R O J E C T A f t e r p r e p a r i n g a t e n t a t i v e d e s i g n t h e d e v e l o p e r m a y n e e d t o s e e k f i n a n c i n g f r o m s o u r c e s e x t e r n a l t o t h e f i r m . E i g h t o f t h e t h i r t e e n d e v e l o p e r s f e l t t h a t P U D w o u l d b e " l i t t l e " o r " n o m o r e d i f f i c u l t " t o f i n a n c e t h a n w o u l d a s t a n d a r d d e s i g n i n s p i t e o f h i g h i n t e r e s t r a t e s a n d a t i g h t m o n e y m a r k e t . G e n e r a l l y , t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s p e r c e i v e d l e s s d i f f i c u l t y t h a n d i d l e s s i n n o v a t i v e f i r m s . T h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s w e r e c o n f i d e n t t h a t l e n d e r s h a d s o p h i s t i c a t e d s t a f f , w e l l i n f o r m e d a n d w e l l q u a l i f i e d t o j u d g e P U D d e s i g n s , p a r t i a l l y a s a r e s u l t o f t h e s u c c e s s o f i n n o v a t i v e p r o j e c t s i n e a s t e r n C a n a d a . T h e o n l y r e -q u i r e m e n t o f t h e l e n d e r w a s t h a t t h e i n n o v a t i o n b e r e a s o n a b l y s u i t a b l e 1 2 9 t o l o c a l m a r k e t t r e n d s . M o s t d e v e l o p e r s d i d p e r c e i v e g r o w i n g l e n d e r c o n f i d e n c e i n t h e s u p e r i o r i t y o f a P U D a p p r o a c h a n d i t s c o m p e t i t i v e a d v a n t a g e o v e r c o n v e n t i o n a l s i n g l e f a m i l y h o u s i n g b y t h e l a t e n i n e t e e n -s i x t i e s . O n l y t w o l a t e a d o p t e r s a n d t w o l a t e t r i a l f i r m s p e r c e i v e d " s o m e - r w h a t m o r e " l e n d e r r e l u c t a n c e t o f i n a n c e P U D , d u e t o t h e c o m p l e x i t y o f f a c t o r s i m p i n g i n g o n i t s m a r k e t i n g s u c c e s s a n d t h e f r e q u e n t l y l a r g e s c a l e o f P U D r e q u i r i n g c o - o r d i n a t i o n o f s e v e r a l d i f f e r e n t l e n d e r s t o d i s t r i b u t e f i n a n c i a l r i s k . H o w e v e r , t h e y w e r e b e g i n n i n g t o p e r c e i v e i n c r e a s i n g l e n d e r a w a r e n e s s o f a n d c o n f i d e n c e i n q u a l i t y P U D d e v e l o p m e n t . T h u s i n c r e a s i n g l e n d e r s u p p o r t , a g r o w i n g m a r k e t p r e f e r e n c e f o r c e r t a i n P U D a t t r i b u t e s , a n d t h e n e e d t o m a x i m i z e t h e u s e o f s c a r c e - t \ h i g h c o s t r e s i d e n t i a l l a n d w e r e c o n v e r g i n g b y t h e l a t e n i n e t e e n s i x t i e s t o f a c i l i -t a t e P U D a d o p t i o n i n G r e a t e r V a n c o u v e r . M U N I C I P A L A P P R O V A L H o w e v e r , a f t e r a d e v e l o p e r h a d g o n e t h r o u g h t h e s t e p s o f a c q u i r -i n g i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g P U D , j u d g i n g t h e m a r k e t c o n d i t i o n s , s e c u r i n g l a n d a n d f i n a n c i n g , a n d t e n t a t i v e l y d e s i g n i n g t h e p r o j e c t , h e s o m e t i m e s h a d t o a b a n d o n t h e P U D o r a l t e r i t s i g n i f i c a n t l y i f i t w a s r e j e c t e d b y t h e m u n i c i p a l i t y . L e n g t h y a p p r o v a l p r o c e s s i n g h a d d e l a y e d m a n y p r o j e c t s a n d i n c r e a s e d t h e c a r r y i n g c o s t s t h u s j e o p a r d i z i n g i t s m a r k e t s u c c e s s . W h e n a f i r m ' s f i r s t P U D p r o j e c t w a s d e l a y e d l o n g e r t h a n t w o y e a r s f r o m t i m e o f d e s i g n , t h e c h i e f c a u s e o f d e l a y i n f i v e o f e i g h t c a s e s w a s t h e l e n g t h o f t h e m u n i c i p a l a p p r o v a l . A c c o r d i n g t o d e v e l o p e r s , m u n i c i p a l 1 3 0 r e s i s t a n c e h a d b e e n t h e p r i m a r y c a u s e o f t h e d e l a y , a l t e r a t i o n o r a b a n d -m e n t o f e l e v e n o f t h e e i g h t e e n P U D s p l a n n e d a t t h e t i m e o f t h i s s t u d y . T h r e e p r o j e c t s h a d b e e n r e j e c t e d o u t r i g h t . Two w e r e a l t e r e d s o s i g n i -f i c a n t l y t h a t t h e d e v e l o p e r s d i d n o t c o n s i d e r t h e f i n i s h e d p r o j e c t t o b e a t r u e P U D . A f u r t h e r t w o p r o j e c t s w e r e o n l y p a r t i a l l y a p p r o v e d a n d t h e i r l a s t s t a g e h a s b e e n p o s t p o n e d f o r f i v e t o s i x y e a r s . F o u r p r o j e c t s h a d b e e n w a i t i n g f o r m u n i c i p a l a p p r o v a l f o r p e r i o d s o f t w o t o s i x y e a r s . R a t e o f A p p r o v a l P r o c e s s i n g I n some a r e a s i n N o r t h A m e r i c a , PUD p r o j e c t s h a v e r e c e i v e d m u n i c i p a l a p p r o v a l m o r e r a p i d l y t h a n s t a n d a r d d e s i g n s . S l i g h t l y l e s s t h a n h a l f o f t h e d e v e l o p e r s a g r e e d t h a t a PUD l a y o u t w o u l d r e c e i v e " s o m e " t o " e x t r e m e l y m o r e " r a p i d a p p r o v a l i n G r e a t e r V a n c o u v e r . H o w e v e r , t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s p e r c e i v e d s l o w e r m u n i c i p a l a p p r o v a l . L a t e r u s e r s o f t h e a p p r o a c h i n t h e l a t e n i n e t e e n s i x t i e s w e r e b e g i n n i n g t o n o t i c e a c h a n g e i n t h e a t t i t u d e o f m u n i c i p a l i t i e s w h o w e r e b e c o m i n g i n c r e a s i n g l y e a g e r f o r t h e e n v i r o n m e n t a l a m e n i t i e s p r o m i s e d b y i n n o v a -t i v e s u b d i v i s i o n a p p r o a c h e s l i k e P U D . F i v e o f t w e l v e m u n i c i p a l i t i e s s t a t e d t h a t t h e y w e r e u s i n g m o r e r a p i d a p p r o v a l a s a n i n c e n t i v e f o r u s i n g t h e PUD a p p r o a c h . B o t h e a r l y a d o p t e r s s a w " l i t t l e " o r " n o h a s t e n i n g " o f t h e m u n i c i p a l a p p r o v a l p r o c e s s t h r o u g h t h e u s e o f P U D . B o t h d e v e l o p e r s h a v e h a d l a r g e p r o j e c t s h e l d up b y m u n i c i p a l d e b a t e f o r l o n g e r t h a n t h r e e y e a r s . T h e y f e l t t h e y h a d t o " e d u c a t e " t h e c o u n c i l a n d o t h e r m u n i c i p a l o f f i c i a l s c o n c e r n i n g t h e m e r i t s o f t h e i r PUD p r o j e c t s . I n 1 3 1 b o t h c a s e s t h e p r o j e c t s w e r e i n r e l a t i v e l y u n d e v e l o p e d s e c t i o n s o f a m u n i c i p a l i t y w h i c h h a d n o t s e t a d e v e l o p m e n t p o l i c y f o r t h e s e a r e a s . T h e a v e r a g e a d o p t e r a l s o p e r c e i v e d " n o h a s t e n i n g " o f m u n i c i p a l a p p r o v a l p r o c e s s i n g . I t h a d w a i t e d s i x y e a r s f o r f u l l a p p r o v a l o f i t s t r i a l p r o j e c t a n d w a s a n t i c i p a t i n g m o r e t h a n t w o y e a r s o f p r o c e s s i n g f o r i t s s e c o n d p r o j e c t . O f t h e l a t e a d o p t e r s , o n l y o n e d e v e l o p e r a n t i c i p a t e d " e x t r e m e l y r a p i d " a p p r o v a l w i t h P U D , e x p e c t i n g t h a t m u n i c i p a l i t i e s w o u l d b e m o r e r e c e p t i v e t o i t s e n v i r o n m e n t a l a m e n i t i e s . H o w e v e r , t h i s d e v e l o p e r n o t e d t h a t m u n i c i p a l i t i e s t e n d e d t o b e s l o w i n c o n s i d e r i n g a n d j u d g i n g a n y p r o j e c t . T h e y h a d f o u n d m u n i c i p a l a p p r o v a l p r o c e s s i n g g e n e r a t e d o n e o f t h e h i g h e s t c o s t s o f a p r o j e c t , t h e c a r r y i n g c o s t s o n l a r g e d e v e l o p -m e n t l o a n s . I n c o n t r a s t , h i s p a r t n e r o n o n e PUD p r o j e c t , d e v e l o p e r D , p e r c e i v e d " n o m o r e r a p i d " a p p r o v a l f o r PUD h a v i n g f o u n d t h a t t h e r a t e o f a p p r o v a l w a s d e p e n d e n t u p o n t h e s i z e o f a p r o j e c t a n d t h e t y p e o f f a c i l i t i e s i t o f f e r e d . L a t e a d o p t e r F b e l i e v e d t h a t a p p r o v a l w a s " c o n d i t i o n a l " u p o n t h e m u n i c i p a l i t y ' s g u i d e l i n e s a n d o n t h e m i x t u r e o f d w e l l i n g t y p e s i n t h e p r o j e c t a n d i n t h e s u r r o u n d i n g n e i g h b o u r h o o d . L a t e a d o p t e r G f e l t t h a t t h e d e v e l o p e r c o u l d n e v e r p r e d i c t t h e o u t c o m e o f t h e a p p r o v a l s i t u a t i o n w i t h a n y k i n d o f a p p r o a c h . T h e t r i a l f i r m s w e r e a l m o s t u n a n i m o u s i n t h e i r p e r c e p t i o n o f f a s t e r a p p r o v a l w i t h t h e PUD a p p r o a c h . T h e f i r s t PUD p r o j e c t o f t h e e a r l y t r i a l f i r m h a d b e e n d e l a y e d b y l e n g t h y a p p r o v a l . H o w e v e r , s i n c e t h a t p r o j e c t p r o v e d s u c c e s s f u l , t h e m u n i c i p a l i t y h a d s w u n g t o t h e o t h e r e x t r e m e a n d n o w e x p e c t e d t h e a d d i t i o n a l a m e n i t i e s o f PUD f r o m a l l f u t u r e 132 d e v e l o p m e n t s . Two l a t e t r i a l f i r m s a n t i c i p a t e d " s o m e w h a t " t o " e x t r e m e l y m o r e r a p i d " a p p r o v a l b e c a u s e PUD p r o j e c t s c o u l d b e e a s i e r t o r e g u l a t e a n d t h e i r d e v e l o p m e n t i m p a c t o n a n a r e a c o u l d b e m o r e e a s i l y p r e d i c t e d . T h e y n o t e d t h a t some - s u b u r b a n m u n i c i p a l i t i e s w e r e f i n d i n g t h a t c o n v e n t i o n a l s i n g l e f a m i l y s u b d i v i s i o n s c o u l d n o t s u s t a i n c o s t s o f s e r v i c e s a n d c o m m u n i t y a m e n i t i e s . O n l y o n e l a t e t r i a l f i r m p e r c e i v e d " l i t t l e h a s t e n -i n g " o f t h e a p p r o v a l p r o c e s s b e c a u s e t h e r e w e r e s o m a n y f a c t o r s f o r a m u n i c i p a l i t y t o e v a l u a t e i n a PUD p r o j e c t . B o t h r e j e c t o r s p e r c e i v e d " v e r y r a p i d " a p p r o v a l w i t h PUD a s m u n i c i p a l i t i e s w e r e i n s i s t i n g o n " f a n c i e r " m e t h o d s o f s u b d i v i d i n g a n d o n l a r g e s c a l e p r o j e c t s t h a t c o u l d i m p r o v e t h e t a x b a s e o f t h e i r c o m m u n i t i e s . T h u s i t a p p e a r s t h a t t h e l e s s i n n o v a t i v e t h e f i r m , t h e m o r e o p t i m i s t i c i t i s c o n c e r n i n g t h e r a t e o f m u n i c i p a l a p p r o v a l . R e a s o n s f o r M u n i c i p a l R e s i s t a n c e T h e v a s t m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s , r e g a r d l e s s o f i n n o v a t i v e n e s s p e r c e i v e d c o n s i d e r a b l e p u b l i c f e a r a n d r e s i s t a n c e t o PUD f o r a c o m b i n a -t i o n o f r e a s o n s . T h e m o s t f r e q u e n t l y e x p r e s s e d r e a s o n ( b y t e n o f t h i r t e e n d e v e l o p e r s ) w a s m u n i c i p a l o p p o s i t i o n t o t h e m i x i n g o f d w e l l i n g t y p e s w i t h i n a p r o j e c t . N o n e o f t h e m u n i c i p a l p l a n n e r s o p p o s e d a v a r i e t y o f h o u s i n g t y p e s . H o w e v e r , n i n e o f t w e l v e p l a n n e r s i n d i c a t e d t h a t e i t h e r t h e i r c o u n c i l o r c i t i z e n s c o u l d b e e x p e c t e d t o s t r o n g l y o p p o s e t h e a d d i t i o n o f P U D ' s m u l t i p l e f a m i l y h o u s i n g i n t o t h e i r c o m m u n i t y . I n m a n y m u n i c i p a l i t i e s p l a n n e r s f o u n d t h a t r e s i d e n t s o f m u l t i p l e f a m i l y h o u s i n g w e r e p e r c e i v e d b y e x i s t i n g c i t i z e n s a s b e i n g " s e c o n d c l a s s 1 3 3 c i t i z e n s " w h o w o u l d s t r a i n t h e c o m m u n i t y ' s s e r v i c e s w i t h o u t c o n t r i b u t -i n g e q u a l l y t o t h e t a x b a s e . D e v e l o p e r s s t a t e d t h a t i n m o s t m u n i c i p a l -i t i e s t h e p u b l i c w a s r e a c t i o n a r y a n d f e a r f u l t h a t r e s i d e n t s o f m u l t i p l e f a m i l y h o u s i n g w o u l d b e n o i s y o r t r a n s i e n t c i t i z e n s . A l a t e t r i a l f i r m r e c o u n t e d a c o m m o n e x p e r i e n c e w i t h a c o m m u n i t y f i r s t i n t r o d u c e d t o P U D . H e f o u n d t h a t r a t e p a y e r s r e a c t e d t o h i s p r o p o s e d p r o j e c t w i t h a w a v e o f e m o t i o n a l i s m , n o t w i t h r a t i o n a l o b j e c t i o n s , w h i l e t h e c o u n c i l , c o u n t i n g v o t e s , a c c e p t e d t h e s e e m o t i o n a l r e a c t i o n s a s t h e i r g u i d e l i n e . I n t h e o p i n i o n o f o n e l a t e a d o p t e r , D , e i g h t y p e r c e n t o f c o u n c i l m e m b e r s w e r e s i n g l e f a m i l y h o m e o w n e r s w h o w o u l d o p p o s e P U D s i m p l y b e c a u s e i t w a s n e w a n d d i f f e r e n t . S e v e r a l a d o p t e r s i n d i c a t e d t h a t p l a n n i n g d e p a r t m e n t s w e r e h i g h l y r e c e p t i v e t o t h e P U D a p p r o a c h b u t t h e y w e r e o n l y a d v i s o r s t o c o u n c i l w h o a r e p o l i t i c a l l y s e n s i t i v e t o p u b l i c o p i n i o n . I n s i x m u n i c i -p a l i t i e s , p l a n n e r s a p p r o v e d P U D b u t t h e c o u n c i l h a d o p p o s e d i t w h i l e p l a n n e r s i n a f u r t h e r f i v e m u n i c i p a l i t i e s p e r c e i v e d " s o m e " t o " a g r e a t d e a l " o f r e s i s t a n c e i n p u b l i c h e a r i n g s . T h i s i s a f a m i l i a r s i t u a t i o n i n P U D c a s e s t u d i e s , a n d m a y b e o v e r c o m e g r a d u a l l y i f t h e p l a n n i n g d e p a r t -m e n t s d e l i b e r a t e l y e d u c a t e t h e i r c i t i z e n s w i t h f a c t s o n t h e P U D a p p r o a c h . U l t i m a t e l y t h e s t r o n g e s t a r g u m e n t w i l l b e t h e d e m o n s t r a t e d e f f e c t o f e a r l y P U D p r o j e c t s i n G r e a t e r V a n c o u v e r . T h e s e c o n d m o s t i m p o r t a n t r e a s o n f o r r e s i s t a n c e a s i n d i c a t e d b y n i n e o f t h e d e v e l o p e r s w a s t h e p u b l i c ' s f e a r t h a t s c h o o l s w o u l d b e c o m e o v e r - c r o w d e d w i t h c h i l d r e n f r o m h i g h e r d e n s i t y h o u s i n g . I n h a l f o f t h e m u n i c i p a l i t i e s , c o u n c i l s h a d e x p r e s s e d s o m e o p p o s i t i o n t o P U D b e c a u s e t h e y f e l t t h a t r e s i d e n t s o f m u l t i p l e f a m i l y h o u s i n g w o u l d b e a b u r d e n o n 1 3 4 m u n i c i p a l s e r v i c e s i n g e n e r a l . A l t h o u g h s c h o o l c r o w d i n g w a s n o t s p e c i f i c a l l y m e n t i o n e d , n i n e m u n i c i p a l p l a n n i n g d e p a r t m e n t s h a d e x p e r i e n c e d p u b l i c r e s i s t a n c e b a s e d o n t h e f e a r t h a t P U D p r o j e c t s w o u l d a t t r a c t t o o m a n y p e o p l e t o a c o m m u n i t y . T h r e e o t h e r r e a s o n s w e r e m e n t i o n e d b y s l i g h t l y l e s s t h a n h a l f o f t h e d e v e l o p e r s : f e a r o f a d r o p i n t h e p r o p e r t y v a l u e s a n d t h e t a x b a s e i n t h e c o m m u n i t y s u r r o u n d i n g a P U D p r o j e c t a n d a d e e p m i s t r u s t o f a d e v e l o p e r ' s i n t e n t i o n t o b u i l d a g o o d r e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n t . A s a n e x a m p l e , o n e m e m b e r o f a s u b u r b a n c o u n c i l h a d c l a i m e d t o a l a t e a d o p t e r t h a t h e a l w a y s v o t e d a g a i n s t a n y t h i n g a d e v e l o p e r p r o p o s e d , s u s p e c t i n g t h a t d e v e l o p e r s m u s t h a v e o n l y a p r o f i t m a r g i n a s t h e i r d e s i g n g o a l . L a t e a d o p t e r , F a m p l i f i e d t h i s c o m m e n t , s t a t i n g t h a t t h e p u b l i c s e e m e d t o f e e l p a r t i c u l a r l y t h r e a t e n e d b y l a r g e d e v e l o p e r s . G e n e r a l l y h e f e l t t h a t t h e d e v e l o p e r s i n G r e a t e r V a n c o u v e r h a v e a p o o r r e p u t a t i o n a n d h a v e m a d e l i t t l e e f f o r t t o b e c o m e c o n t r i b u t i n g m e m b e r s o f t h e i r c o m m u n i t i e s o r t o p r e s e n t a b e t t e r p u b l i c r e l a t i o n s i m a g e . T h i s d e v e l o p e r f e l t a c o m m u n i c a t i o n s b r e a k d o w n b e t w e e n d e v e l o p e r s a n d t h e p u b l i c w a s t h e p r i m a r y c o n s t r a i n t a g a i n s t P U D a d o p t i o n i n G r e a t e r V a n c o u v e r . H o w e v e r , f o u r a d o p t e r s m a i n t a i n e d t h a t s o m e m u n i c i p a l i t i e s w e r e j u s t a s g u i l t y a s a n y d e v e l o p e r w h e n t h e y d e v e l o p e d m u n i c i p a l - l a n d s f o r s p e c u l a t i v e p r o f i t r a t h e r t h a n t h e c o m m u n i t y g o o d . I n s u m m a r y , i t a p p e a r s t h a t t h e m a j o r r e a s o n f o r r e s i s t a n c e w i t h i n t h e m u n i c i p a l i t y w a s t h e p u b l i c ' s f e a r o f a s t r a i n o n c o m m u n i t y s e r v i c e s a n d p r o p e r t y v a l u e s d u e t o t h e a d d i t i o n o f m u l t i p l e f a m i l y d w e l l i n g u n i t s t o t h e u s u a l s i n g l e f a m i l y h o u s i n g . V e r y o f t e n t h i s f e a r 1 3 5 w a s t h e r e s u l t o f e m o t i o n a l i s m a n d a l a c k o f a c c u r a t e i n f o r m a t i o n c o n -c e r n i n g t h e o v e r a l l p r o j e c t d e n s i t y , t h e n u m b e r o f s c h o o l c h i l d r e n i n t h e p r o j e c t a n d t h e e f f e c t o n p r o p e r t y v a l u e s a n d t h e t a x b a s e . H o w -e v e r , n i n e p l a n n e r s i n d i c a t e d t h a t w i t h i n f i v e y e a r s t h e m u n i c i p a l i t i e s may r e q u i r e t h a t a l l d e v e l o p e r s p r o v i d e n e i g h b o u r h o o d s e r v i c e s a n d o p e n s p a c e i n d e v e l o p m e n t s b e c a u s e t h e c o s t o f s e r v i c e s w o u l d b e t o o m u c h f o r t h e m u n i c i p a l i t y a l o n e t o p r o v i d e . T h u s a PUD a p p r o a c h c o u l d p r o -v i d e a g o o d e n v i r o n m e n t , n o t d e p r e s s i n g , b u t r a t h e r i m p r o v i n g p r o p e r t y v a l u e s a n d e a s i n g t h e s t r a i n o n m u n i c i p a l f a c i l i t i e s a n d t h e p u b l i c p u r s e . O v e r a l l d e n s i t i e s c a n b e l i m i t e d t o a v o i d o v e r c r o w d i n g a n d t h e l a n d u s e c o n t r a c t a m e n d m e n t o f t h e m u n i c i p a l a c t p r o v i d e s t h e a p p r o p r i a t e l e g i s l a t i o n t o e n s u r e t h a t a d e v e l o p e r c r e a t e s t h e e n v i r o n m e n t t h a t a c o m m u n i t y d e s i r e s . Z o n i n g O b s t a c l e s U n l e s s a c o m m u n i t y h a s e n a c t e d s p e c i a l PUD l e g i s l a t i o n , e x i s t i n g z o n i n g b y l a w s c a n b e a m a j o r c o n s t r a i n t o n PUD u s e . S e v e n o f e l e v e n m u n i c i p a l i t i e s n o t e d t h a t t h e l a c k o f a p p r o p r i a t e z o n i n g w a s a n " i m p o r t a n t c o n s t r a i n t " o n t h e u s e o f PUD p r i o r t o t h e 1 9 6 8 l a n d u s e c o n t r a c t a m e n d m e n t . O f t h e t w e l v e d e v e l o p e r s r e s p o n d i n g , f i v e p e r c e i v e d z o n i n g a s a " v e r y s i g n i f i c a n t " c o n s t r a i n t p r i o r t o 1 9 6 6 w h i l e t h e r e m a i n i n g s e v e n d e v e l o p e r s p e r c e i v e d z o n i n g a s o f " s o m e s i g n i f i c a n c e " i n r e t a r d i n g PUD a d o p t i o n . A l l f i r m s r e g a r d l e s s o f d e g r e e o f i n n o v a t i v e n e s s p e r c e i v e d z o n i n g a s a " s i g n i f i c a n t p r o b l e m " b e f o r e t h e S t r a t a T i t l e s A c t o f 1 9 6 6 o f f e r e d a v e h i c l e f o r c o n d o m i n i u m o w n e r s h i p a n d m a i n t e n a n c e o f o p e n s p a c e a n d s e r v i c e s . W i t h t h e 7 0 2 A a m e n d m e n t i n 1 9 6 8 , t h e m u n i c i p a l i t i e s a n d 1 3 6 d e v e l o p e r s c o u l d n e g o t i a t e a n u n i q u e v a r i e t y o f d w e l l i n g s a n d a m e n i t i e s t o s u i t a p a r t i c u l a r s i t e . H o w e v e r , t h e m a j o r i t y o f m u n i c i p a l p l a n n e r s c a u t i o n e d t h a t t h i s l e g i s l a t i o n w a s s t i l l i n t h e e x p e r i m e n t a l s t a g e s a s l a t e a s 1 9 7 1 . T h e e a r l y a d o p t e r s i n d i c a t e d t h a t z o n i n g h a d b e e n " s o m e w h a t " t o a " v e r y s i g n i f i c a n t " c o n s t r a i n t p r i o r t o 1 9 6 8 . Two o f t h e i r t h r e e PUD p r o j e c t s p r o p o s e d b e f o r e t h i s t i m e m e t o p p o s i t i o n o n z o n i n g g r o u n d s . T h e a v e r a g e a d o p t e r p e r c e i v e d " s o m e d i f f i c u l t y " w i t h z o n i n g . E v e n i n V a n c o u v e r C i t y w i t h i t s l e n g t h y e x p e r i e n c e w i t h a c o m p r e h e n s i v e d e v e l o p -m e n t z o n i n g c a t e g o r y , t h i s d e v e l o p e r h a d l e a r n e d n e v e r t o t r y t o c h a n g e a s i t e ' s z o n i n g t o c o m p r e h e n s i v e a s t h e p r o c e s s w a s u s u a l l y l e n g t h y a n d u n s u c c e s s f u l . A l l l a t e a d o p t e r s a n d t r i a l f i r m s a g r e e d t h a t z o n i n g w a s " s o m e w h a t " t o a " v e r y s i g n i f i c a n t " o b s t a c l e p r i o r t o 1 9 6 6 . D e v e l o p e r D f e l t t h a t m o r e a m e n d m e n t s w e r e n e c e s s a r y t o a v o i d t h e s p o t z o n i n g t e n d e n c y o f m a n y m u n i c i p a l i t i e s a n d l a t e a d o p t e r E f e l t t h a t m a n y m u n i c i p a l i t i e s w e r e t o o r e s t r i c t i v e c o n c e r n i n g h o u s i n g v a r i e t y e v e n a f t e r 1 9 6 8 . L a t e t r i a l f i r m K a g r e e d w i t h t h e a v e r a g e a d o p t e r t h a t p r i o r t o 1 9 6 6 i t w a s d i f f i c u l t e v e n i n V a n c o u v e r C i t y t o h a v e z o n i n g c h a n g e d t o c o m p r e h e n s i v e d e v e l o p m e n t c a t e g o r i e s . T h e r e j e c t o r a t e v a l u a t i o n a l s o p e r c e i v e d z o n i n g t o b e o f " s o m e s i g n i f i c a n c e " i n t h w a r t i n g PUD u s e p r i o r t o 1 9 6 6 . T h e r e j e c t o r a t  a w a r e n e s s d i d n o t r e s p o n d t o t h e q u e s t i o n . M a i n t e n a n c e R e s p o n s i b i l i t y O w n e r s h i p a n d m a i n t e n a n c e r e s p o n s i b i l i t y f o r o p e n s p a c e a n d r e c r e a t i o n a l a m e n i t i e s i s o f t e n a p r i m a r y s o u r c e o f d i s p u t e b e t w e e n t h e 137 p r i v a t e developer and a m u n i c i p a l i t y . Seven of t h i r t e e n developers f e l t that an automatic homes a s s o c i a t i o n or condominium ownership was the most s a t i s f a c t o r y method of maintaining f a c i l i t i e s . In B r i t i s h Columbia, condominium ownership i s very s i m i l a r to homes assoc ia t ions which are recommended most h i g h l y i n PUD studies i n the Uni ted States . Four f i rms , however, pre ferred to see the m u n i c i p a l i t y administer the f a c i l i t i e s , while a fur ther two firms were uncerta in of the best s o l u t i o n . The ear ly  adopters and t r i a l firms were i n disagreement with average and l a t e  adopters as to the best method of maintaining PUD amenit ies . Both e a r l y  adopters pre ferred condominium or automatic homes a s s o c i a t i o n maintenance. They f e l t that the res idents themselves had the strongest mot ivat ion to do a good j o b , whereas the "bureaucrats" from the m u n i c i p a l i t i e s would operate at higher costs and e a s i l y lose i n t e r e s t i n the q u a l i t y of main-tenance. In contras t , the average adopter pre ferred munic ipal ownership to avoid the envy and tension which he had perceived i n some communities where PUD projec t s were p r i v a t e , p a t r o l l e d "enclaves." Two l a t e adopters , D and G a lso wanted to see a l l the res idents of a community share i n PUD amenities through munic ipal ownership. However, developer D noted that munic ipal ownership and maintenance i s seldom succes s fu l . Late adopters E and F were undecided whether munic ipa l or condominium ownership were super ior . Three of four t r i a l f irms pre ferred condominium or homes a s s o c i a -t ions i n t h e i r developments, f i n d i n g res idents to be more concerned about the q u a l i t y of maintenance. One developer a l so s tressed that munic ipal maintenance i s often more c o s t l y to r e s i d e n t s . The fourth l a t e t r i a l 138 f i r m w a s " u n d e c i d e d " a t t h i s t i m e a s t o t h e b e s t m e t h o d o f m a i n t e n a n c e . T h e r e j e c t o r a t e v a l u a t i o n f e l t t h a t t h e m u n i c i p a l i t i e s w o u l d o n l y w a n t t h e u s e o f t h e a m e n i t i e s b u t n o t t h e c o s t o f m a i n t a i n i n g t h e m . T h e r e j e c t o r a t a w a r e n e s s w a s f i r m l y d e c i d e d t h a t m u n i c i p a l o w n e r s h i p w a s s u p e r i o r . A s w a s t h e c a s e e l s e w h e r e i n N o r t h A m e r i c a , h i g h e r c o s t s a n d l e s s c o n c e r n w i t h q u a l i t y m a i n t e n a n c e w e r e o f t e n a s s o c i a t e d w i t h m u n i c i p a l m a i n t e n a n c e s u c h t h a t m a n y d e v e l o p e r s p r e f e r t o s e t up c o n d o m i n i u m o w n e r s h i p o f PUD a m e n i t i e s . SUMMARY OF I M P L E M E N T A T I O N C O N S T R A I N T S I t a p p e a r s t h a t m u n i c i p a l a p p r o v a l i s a n e x t r e m e l y t i m e - c o n s u m i n g a n d c o s t l y p r o c e s s f o r a l m o s t a l l d e v e l o p e r s . T h e f i r s t f o u r a d o p t e r s c o n s i d e r e d m u n i c i p a l r e s i s t a n c e t o b e t h e " p r i m a r y " o b s t a c l e t o t h e i r a d o p t i o n o f P U D . T h e d e g r e e o f d i f f i c u l t y p e r c e i v e d t e n d s t o d e c r e a s e w i t h l a t e r a d o p t i o n o r t r i a l a s t h e z o n i n g l a w s a n d t h e m u n i c i p a l a t t i t u d e s g r a d u a l l y c h a n g e d i n f a v o u r o f PUD i n t h e l a t t e r h a l f o f t h e n i n e t e e n s i x t i e s . G e n e r a l l y t h e p r o b l e m l a y w i t h t h e p u b l i c a n d t h e p o l i t i c i a n s w h o t e n d t o b e p o o r l y i n f o r m e d a n d s k e p t i c a l o f r e s i d e n t i a l i n n o v a t i o n s i n c o n t r a s t t o d e v e l o p e r s a n d m u n i c i p a l p l a n n e r s . T h e p u b l i c w a s h i g h l y s u s p i c i o u s o f c h a n g e i n t h e i r c o m m u n i t y t h r o u g h i n t r o d u c t i o n o f m u l t i p l e f a m i l y h o u s i n g a n d o f t h e d e v e l o p e r s ' i n t e n t i o n s i n p r o p o s i n g a n i n n o v a -t i v e d e s i g n . S c a r c i t y o f s u i t a b l e * l a n d f o r a P U D p r o j e c t w a s t h e s e c o n d m o s t s i g n i f i c a n t c o n s t r a i n t i n G r e a t e r V a n c o u v e r , p e r c e i v e d a s s e r i o u s b y n i n e o f t h i r t e e n d e v e l o p e r s . F o r t h r e e t r i a l f i r m s a n d o n e l a t e a d o p t e r i t 139 was perceived as their "primary" obstacle to PUD adoption. Financing and designing PUD were not perceived as significant constraints by local developers. Satisfying local market trends was a more demanding and complex problem. However, the majority of developers regardless of degree of innovativeness were confident of market acceptance of certain PUD a t t r i -butes by the late nineteen sixties and early nineteen seventies. Thus, two aspects of the implementation process, land assembly and municipal approval, were perceived by local developers to be the most significant constraints on PUD adoption in Greater Vancouver. 140 Footnotes: Chapter V 1 William Whyte, Cluster Development, American Conservation Association, New York, 1964. 2 Ibid., 1964. 3 Better Homes and Gardens, March 1968, p. 22. 4 Urban Land Institute, Open Space Communities in the Market  Place, Wash. D.C.,- 1964 and PUD: A Better Way for the Suburbs, Wash. D.C., 1971. ^ Whyte, op. c i t . , 1964. C H A P T E R V I C O N C L U S I O N S AND RECOMMENDATIONS D e l a y i n t h e a d o p t i o n o f p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t o r PUD i n G r e a t e r V a n c o u v e r w a s p r i m a r i l y c a u s e d b y e x t e r n a l c o n d i t i o n s a n d t h o s e l o c a l i n s t i t u t i o n s i n v o l v e d i n i m p l e m e n t i n g t h e PUD a p p r o a c h . T h i s w a s c o n s i s t e n t w i t h t h e f i n d i n g s o f PUD r e s e a r c h i n t h e U n i t e d S t a t e s . I n c o n t r a s t t o a d o p t i o n r e s e a r c h f i n d i n g s i n o t h e r f i e l d s , a f i r m ' s i n f o r m a t i o n b e h a v i o u r , a n t e c e d e n t s a n d p e r c e p t i o n o f t h e i n n o v a t i o n w e r e o f s e c o n d a r y i m p o r t a n c e . T h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s w e r e e q u a l l y w e l l i n f o r m e d a b o u t t h e PUD a p p r o a c h b y 1 9 6 6 a n d w e r e e a g e r t o u t i l i z e i t i n t h e i r l o c a l p r o j e c t s . H o w e v e r , t r i a l a n d a d o p t i o n o f PUD w e r e o f t e n p o s t p o n e d f o r f i v e y e a r s o r l o n g e r p r i m a r i l y b e c a u s e o f t w o e x t e r n a l o b s t a c l e s . F i r s t l y t h e r e w a s a s e r i o u s s h o r t a g e o f s u i t a b l y l a r g e l a n d t r a c t s z o n e d f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t . A s s e m b l y o f s u c h t r a c t s f o r PUD t o o k s e v e r a l y e a r s w h i l e l a n d c o s t s w e r e s h a r p l y e s c a l a t i n g . S e c o n d l y a l l d e v e l o p e r s h a d e x p e r i e n c e d l e n g t h y d e l a y s o r s e r i o u s o p p o s i t i o n i n s e c u r i n g m u n i c i p a l a p p r o v a l f o r P U D . P r i o r t o 1 9 6 6 a n d 1 9 6 8 t h e r e w a s a l a c k o f s u i t a b l e z o n i n g p r o v i s i o n s f o r a p r o j e c t t h a t c l u s t e r e d t o g e t h e r v a r i o u s t y p e s o f h o u s i n g , s e r v i c e s a n d o p e n s p a c e . When a p p r o p r i a t e l e g i s l a t i o n w a s d e v e l o p e d , t h e r e s t i l l r e m a i n e d c o n -s i d e r a b l e p u b l i c o p p o s i t i o n b a s e d l a r g e l y o n i g n o r a n c e o f t h e PUD a p p r o a c h a n d f e a r o f c h a n g e i n t h e i r c o m m u n i t y . H o w e v e r , t h e i n f l u e n c e o f t h e s e 1 4 1 1 4 2 e x t e r n a l c o n s t r a i n t s o n t h e d e v e l o p e r s w a s s o m e t i m e s m i n i m i z e d b y c l o s e l y r e l a t e d d e v e l o p e r s t a t u s c h a r a c t e r i s t i c s s u c h a s a l a r g e l a n d i n v e n t o r y , l a r g e s c a l e o p e r a t i o n s a n d a l o n g t e r m i n v e s t m e n t h o r i z o n . A f i r m c o n v i c t i o n o f P U D ' s r e l a t i v e a d v a n t a g e a n d c o m p a t i b i l i t y w i t h c o r p o r a t e g o a l s a t t h e t o p l e v e l o f a f i r m ' s m a n a g e m e n t a l s o c o n t r i -b u t e d t o t h e p e r s i s t e n c e o f t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s i n t h e i r e f f o r t s t o a d o p t . A d o p t e r T y p o l o g y A s o f 1 9 7 1 , l e s s t h a n o n e - h a l f o f t h e d e v e l o p e r s s u r v e y e d ( s e v e n o f t h i r t e e n ) w e r e a d o p t e r s , h a v i n g e i t h e r p r o p o s e d o r c o n s t r u c t e d t w o o r m o r e P U D p r o j e c t s . F o u r f i r m s s t i l l r e m a i n e d a t t h e t r i a l s t a g e d u e t o t h e l a c k o f s u i t a b l e l a n d f o r a s e c o n d P U D . O n e f i r m r e j e c t e d t h e i n n o v a t i o n a t t h e e v a l u a t i o n s t a g e a s i n a p p r o p r i a t e t o t h e i r s c a l e o f d e v e l o p m e n t . A n o t h e r d e v e l o p e r r e j e c t e d t h e i n n o v a t i o n a t a w a r e n e s s a s u n s u i t a b l e t o i t s c e n t r a l c i t y l a n d h o l d i n g s b e f o r e f u l l y l e a r n i n g o f P U D ' s u s e i n s u c h l o c a t i o n s . E a r l y a w a r e n e s s o f t h e P U D a p p r o a c h d i d n o t a p p e a r t o h a s t e n t r i a l o r a d o p t i o n . I n c o n t r a s t , t h e h i g h l y i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s g e n e r a l l y h e a r d o f P U D l a t e r t h a n a v e r a g e , b u t m o v e d t w i c e a s r a p i d l y a s l a t e r  a d b p t e r s o r t r i a l f i r m s t o g a t h e r f u r t h e r i n f o r m a t i o n , t o e v a l u a t e P U D ' s s u i t a b i l i t y t o t h e i r p r o j e c t s , a n d t h e n t o t e s t t h e a p p r o a c h . O f t e n t h e y w e r e p r o p o s i n g a s e c o n d o r t h i r d p r o j e c t b e f o r e t h e y h a d c o n s t r u c t e d t h e i r t r i a l p r o p o s a l . 1 4 3 I m p l e m e n t a t i o n o f t h e I n n o v a t i o n A w e l l i n f o r m e d , w e l l q u a l i f i e d d e v e l o p e r e a g e r t o a d o p t P U D w a s c o n f r o n t e d w i t h t w o s e r i o u s o b s t a c l e s g e n e r a t e d b y e x t e r n a l c o n d i t i o n s a n d / o r i n s t i t u t i o n s , n a m e l y s c a r c i t y o f s u i t a b l e l a n d t r a c t s a n d m u n i c i p a l d e l a y . a n d r e s i s t a n c e . A l m o s t a l l d e v e l o p e r s h a d e x p e r -i e n c e d a s e r i o u s s h o r t a g e o f l a r g e s e r v i c e d t r a c t s o f l a n d a t r e a s o n a b l e c o s t s t h r o u g h o u t G r e a t e r V a n c o u v e r . O n e l a t e a d o p t e r a n d t h r e e t r i a l f i r m s h a d t o p o s t p o n e a d o p t i o n o f P U D f o r t w o o r m o r e y e a r s d u e t o t h i s s h o r t a g e . U n l i k e t h e e a r l i e r a d o p t e r s , t h e y h a d n o l a r g e l a n d i n v e n t o r i e s t o a l l o w t h e m t o b y p a s s t h i s c o n s t r a i n t . H o w e v e r t h e m o r e i n n o v a t i v e a d o p t e r s w e r e l i k e l y t o f a c e t h i s s a m e p r o b l e m i n t h e n i n e t e e n s e v e n t i e s a s t h e i r i n v e n t o r i e s w e r e r e d u c e d . N i n e o f t w e l v e m u n i c i p a l p l a n n e r s c o n c u r r e d w i t h d e v e l o p e r s , i n j u d g i n g t h e s c a r c i t y o f s u i t a b l e l a r g e l a n d t r a c t s a s a n " i m p o r t a n t " t o " a v e r y i m p o r t a n t " c o n s t r a i n t o n P U D a d o p t i o n . I n t h e s e m u n i c i p a l i t i e s , " ' ' t h e m a j o r i t y o f d e v e l o p m e n t s w e r e l e s s t h a n t e n a c r e s i n s i z e . T h e m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s p r e f e r r e d t o u t i l i z e t h e P U D a p p r o a c h o n a m e d i u m ( f i f t y t o 1 0 0 a c r e s ) t o l a r g e ( o v e r 1 0 0 a c r e s ) l a n d p a r c e l a l r e a d y z o n e d f o r c o m p r e h e n s i v e d e v e l o p m e n t a n d s e r v i c e d b y e s s e n t i a l u t i l i t i e s . A g o o d l o c a t i o n c o n v e n i e n t t o e x i s t i n g s c h o o l s , s h o p s a n d t h e t r a n s p o r t a t i o n s y s t e m w a s a l s o s o u g h t t o i n c r e a s e t h e m a r k e t a p p e a l o f a n i n n o v a t i v e p r o j e c t . H o w e v e r , a s P r i c e ' s s t u d y o f t h e b u i l d i n g i n d u s t r y h a s a l s o s h o w n , G r e a t e r V a n c o u v e r i s e x p e r i e n c i n g a s c a r c i t y o f l a r g e l a n d t r a c t s , a d e q u a t e l y s e r v i c e d b y r o a d s a n d b a s i c u t i l i t i e s , a p p r o p r i a t e l y z o n e d f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t a n d w i t h i n a r e a s o n a b l e c o m m u t i n g d i s t a n c e 144 2 o f l e s s t h a n one hour from Vancouver C i t y . R a p i d p o p u l a t i o n growth and t h e narrow c o n f i g u r a t i o n of t h e Lower F r a s e r V a l l e y have g e n e r a t e d the s c a r c i t y . However, some d e v e l o p e r s i n d i c a t e d t h a t t h e s c a r c i t y has been a g g r a v a t e d by t h e a c t i v i t y o f l a n d s p e c u l a t o r s , e i t h e r p r i v a t e o r g o v e r n m e n t a l . S e v e r a l suburban m u n i c i p a l i t i e s , namely S u r r e y , Burnaby and N o r t h Vancouver D i s t r i c t were c r i t i c i z e d by some d e v e l o p e r s f o r a t t e m p t i n g t o o b t a i n t h e maximum p r o f i t on t h e i r l a r g e i n v e n t o r i e s o f h i g h l y d e s i r a b l e development l a n d . A t t h e t i m e o f t h i s s t u d y most m u n i c i p a l i t i e s w i t h t h e e x c e p t i o n o f New W e s t m i n s t e r , S u r r e y , and West Va n c o u v e r , had two o r t h r e e PUD p r o j e c t s p r o p o s e d or c o n s t r u c t e d i n t h e i r j u r i s d i c t i o n . PUD d i d n o t appear t o be a " s u b u r b a n " phenomena as one r e j e c t o r had i n d i c a t e d . D e v e l o p e r s p r o p o s e d t h e PUD a p p r o a c h w h e r e v e r t h e y had assembled a l a r g e l a n d t r a c t and where they had a n t i c i p a t e d a market demand f o r a v a r i e t y o f h o u s i n g t y p e s and s e r v i c e s . Suburban communities such as D e l t a o r N o r t h Vancouver D i s t r i c t o f t e n had more a g r i c u l t u r a l o r u n d e v e l o p e d l a n d a v a i l a b l e t h a n d i d h i g h l y u r b a n i z e d m u n i c i p a l i t i e s l i k e Vancouver. However, the l a n d o w n e r s h i p p a t t e r n i n such a r e a s was sometimes more fragmented OJE t h e z o n i n g was i n a p p r o p r i a t e f o r l a r g e r e s i d e n t i a l d e v e l o p -ments. T h i s s t u d y was u n a b l e t o d e v e l o p a f u l l o r a c c u r a t e p i c t u r e o f p o t e n t i a l l o c a t i o n s f o r f u t u r e PUD p r o j e c t s , as d e v e l o p e r s were r e l u c t a n t t o d i s c l o s e s p e c i f i c d e t a i l s on t h e i r l a n d assembly o r development p l a n s . M u n i c i p a l A p p r o v a l The e a r l i e s t a d o p t e r s , p o s s e s s i n g s i z e a b l e l a n d i n v e n t o r i e s , f o u n d t h a t t h e p r i m a r y c o n s t r a i n t t o PUD a d o p t i o n was m u n i c i p a l d e l a y 1 4 5 a n d r e s i s t a n c e i n a p p r o v i n g P U D p r o p o s a l s . E l e v e n o f t h e e i g h t e e n P U D p r o j e c t s p r o p o s e d b y 1 9 7 1 w e r e e i t h e r d e l a y e d , a l t e r e d c o n s i d e r a b l y o r a b a n d o n e d d u r i n g t h e m u n i c i p a l a p p r o v a l p r o v e s s . I n t h e o p i n i o n o f t h e d e v e l o p e r s , m u n i c i p a l a p p r o v a l i s a l w a y s a s l o w p r o c e s s o f t w o o r m o r e y e a r s w i t h l a r g e p r o j e c t s o f a n y k i n d . H o w e v e r , P U D f a c e d s p e c i a l o p p o s i t i o n a n d t h e e a r l i e r a d e v e l o p e r p r o p o s e d P U D , t h e l o n g e r w a s t h e a p p r o v a l p r o c e s s . I n t h i s r e s p e c t t h e r e w a s n o d i f f e r e n c e b e t w e e n m u n i -c i p a l i t i e s . I n g e n e r a l , m u n i c i p a l p l a n n i n g d e p a r t m e n t s f a v o u r e d m o r e f r e q u e n t u s e o f t h e P U D a p p r o a c h . H o w e v e r , t h e y c o u l d o n l y a d v i s e n o t l e g i s l a t e , i t s u s e . T h e v a s t m a j o r i t y o f p l a n n e r s a n d d e v e l o p e r s p e r c e i v e d t h e g r e a t e s t o b s t a c l e t o P U D a p p r o v a l t o b e p u b l i c f e a r a n d r e s i s t a n c e f o r a c o m b i n a t i o n o f r e a s o n s . I n m o s t m u n i c i p a l i t i e s , p a r t i c u l a r l y w h e r e s i n g l e f a m i l y h o u s i n g w a s p r e d o m i n a n t , d e v e l o p e r s a n d p l a n n e r s h a d i n -c u r r e d c i t i z e n a n d c o u n c i l a n t a g o n i s m t o t h e m u l t i - f a m i l y h o u s i n g i n P U D p r o p o s a l s . C i t i z e n s w e r e f e a r f u l t h a t h i g h e r d e n s i t y h o u s i n g w o u l d a t t r a c t n o i s y a n d t r a n s i e n t " s e c o n d c l a s s " r e s i d e n t s w h o w o u l d f l o o d c o m m u n i t y s e r v i c e s a n d s c h o o l s w i t h o u t c o n t r i b u t i n g e q u a l l y t o t h e t a x b a s e . T h e y a n t i c i p a t e d t h a t p r o p e r t y v a l u e s w o u l d f a l l i n a r e a s s u r r o u n d -i n g a P U D p r o j e c t a n d s o m o v e d q u i c k l y t o o p p o s e " t h e t h r e a t " t o t h e i r h o m e s . V e r y o f t e n r a t e p a y e r s r e s p o n d e d t o a P U D p r o p o s a l w i t h a w a v e o f e m o t i o n a l i s m , n o t w i t h r a t i o n a l o b j e c t i o n s b a s e d o n f a c t . H o w e v e r t h e c o u n c i l , c o u n t i n g v o t e s , g a v e c o n s i d e r a b l e w e i g h t t o p u b l i c f e a r s i n e v a l u a t i n g a P U D p r o p o s a l . 146 Early adopters or firms t r i a l l n g the f i r s t PUD project i n a municipality had invested several years "educating" the l o c a l councils and c i t i z e n s as to the c h a r a c t e r i s t i c s and assets of PUD. Very often the p u b l i c was not prepared to believe that a PUD project could have the same o v e r a l l density as surrounding si n g l e family homes or that i t s open space and amenities could i n future generate higher than average property values. Half of the developers had experienced a deep, some-times i r r a t i o n a l , mistrust of a developer's i n t e n t i o n to b u i l d a good environment, and were a l e r t to the need to change the public's image of shoddy, speculative development. This antagonism i s common i n North American PUD studies, i n s p i t e of the f a c t that PUD has demonstrated that i t often increases property values of adjacent areas, adds desirable taxpayers, provides some amenities at no cost to the municipality, and may generate fewer school c h i l d r e n per household than standard si n g l e 3 family neighbourhoods. Within the next few years the few PUD projects presently completed can be f a i r l y evaluated as to t h e i r assets and f a i l i n g s . Already by the l a t e nineteen s i x t i e s , developers were beginning to notice a change i n a t t i t u d e of the municipal o f f i c i a l s who were better informed and incr e a s i n g l y eager to have the environmental amenities of PUD. The experience of t h i s study suggests that the p u b l i c "information l a g " w i l l l i k e l y generate further problems f o r landuse innovations i n future unless the developers and the planners a c t i v e l y educate and i n -volve the p u b l i c at the e a r l i e s t stages of planning. The second most important obstacle to municipal approval, perceived by a l l developers regardless of degree of innovativeness, was the lack of 1 4 7 a p p r o p r i a t e z o n i n g l a w s p r i o r t o 1 9 6 6 . T h e n t h e S t r a t a T i t l e s A c t e n c o u r a g e d j o i n t o w n e r s h i p o f o p e n s p a c e a n d s e r v i c e s w i t h i n a p r o j e c t . T h e l a n d u s e c o n t r a c t l e g i s l a t i o n o f 1 9 6 8 f u r t h e r p e r m i t t e d d e v e l o p e r s a n d m u n i c i p a l i t i e s t o n e g o t i a t e a f l e x i b l e a r r a n g e m e n t o f s e r v i c e s , o p e n s p a c e s y s t e m s a n d a v a r i e t y o f d w e l l i n g t y p e s f o r e a c h u n i q u e s i t e . H o w e v e r , u s e o f t h e l e g i s l a t i o n w a s t i m e - c o n s u m i n g a n d r e m a i n e d o n l y e x p e r i m e n t a l a s l a t e a s 1 9 7 1 . T h e d e v e l o p e r s a n d m u n i c i p a l i t i e s s t i l l d i s a g r e e d a s t o t h e b e s t m e a n s o f m a i n t a i n i n g t h e s e r v i c e s . S l i g h t l y m o r e t h a n h a l f o f t h e d e v e l o p e r s p r e f e r r e d t o s e e c o n d o m i n i u m o w n e r s h i p a n d m a i n t e n a n c e . T h e r e m a i n d e r p r e f e r r e d m u n i c i p a l m a i n t e n a n c e a l t h o u g h t h e y a c k n o w l e d g e d t h a t t h i s w a s o f t e n m o r e c o s t l y a n d i n e f f i c i e n t . A p p r o v a l w a s s l o w e r w h e n a m u n i c i p a l i t y l a c k e d f i r m d e v e l o p m e n t g u i d e l i n e s . M a r k e t A p p r o v a l A p p e a l i n g t o t h e l o c a l m a r k e t w a s n o t c o n s i d e r e d a p r o b l e m b y m o s t d e v e l o p e r s , p a r t i c u l a r l y i n t h e l a t e n i n e t e e n s i x t i e s . A s m a l l b u t g r o w i n g m i n o r i t y o f c o n s u m e r s p r e f e r r e d t h e s o m e t i m e s l o w e r d w e l l i n g c o s t s a n d r e d u c e d p e r s o n a l p r o p e r t y m a i n t e n a n c e o f P U D w h i c h f r e e d t h e m f o r a l e i s u r e - o r i e n t e d l i f e s t y l e . C u r r e n t r e s e a r c h b e i n g c o n d u c t e d o n l i f e s t y l e g r o u p s w i t h i n t h e l o c a l m a r k e t w i l l l i k e l y a d d s p e c i f i c d e t a i l t o t h e c o n s u m e r t y p e s a t t r a c t e d t o P U D . T h e p r e s e r v a t i o n o f o p e n s p a c e t h r o u g h c l u s t e r i n g w a s p e r c e i v e d b y m o s t d e v e l o p e r s a s a d e f i n i t e m a r k e t -i n g a s s e t . T h i s f e a t u r e a n d t h e r e c r e a t i o n a l a m e n i t i e s c o m p e n s a t e d f o r r e d u c e d p r i v a t e o u t d o o r s p a c e , a l t h o u g h d e v e l o p e r s w e r e n o t y e t c o n v i n c e d t h a t a l l a m e n i t i e s w o u l d b e u s e f u l t o r e s i d e n t s . W i t h t h e r a p i d l y r i s i n g 148 costs of land and construction, more consumers were being forced to consider clustered housing despite the l o c a l market preference for large i n d i v i d u a l l o t s . The l e s s innovative developers who t r i a l e d or adopted PUD i n the l a t e nineteen s i x t i e s appeared to f i n d market condi-tions better suited to the PUD approach than did the e a r l i e r adopters. Design and Financing PUD The designing and financing of an innovative PUD project were not perceived as constraints against adoption by any developer regardless of innovativeness. The majority of developers f e l t that a d i v e r s i f i e d design team was "somewhat" to "extremely more important" for a PUD project than for a conventional project. Almost a l l developers regard-le s s of innovativeness saw l i t t l e or no a d d i t i o n a l cost i n PUD design, because they found that good planning could lessen other costs. Lenders appeared to be increasingly w e l l informed about the PUD concept and were gaining confidence i n i t s l o c a l market appeal by the l a t e nineteen s i x t i e s . Generally more innovative developers perceived less d i f f i c u l t y i n financing than did l a t e r users. The l a t t e r perceived somewhat more d i f f i c u l t y i n co-ordinating several lenders to spread r i s k and i n pr e d i c t i n g market success based on many complex f a c t o r s . However, they did not perceive t h i s financing d i f f i c u l t y to be a constraint against PUD adoption. Information Behaviour In much adoption research, the subject's information behaviour has received extensive a n a l y s i s , however, i n the case of PUD, i t was 149 n o t a s i g n i f i c a n t c o n s t r a i n t . T h e s o l e e x c e p t i o n w a s d e v e l o p e r M w h o r e j e c t e d t h e a p p r o a c h a t a w a r e n e s s w i t h o u t s e e k i n g f u l l i n f o r m a t i o n . T h e r e w a s n o s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e b e t w e e n d e v e l o p e r s o f v a r y i n g d e g r e e s o f i n n o v a t i v e n e s s a s t o t h e t y p e o f s o u r c e s u s e d a t d i f f e r e n t s t a g e s o f a d o p t i o n o r t o t h e n u m b e r s a n d t h e t e c h n i c a l a c c u r a c y o f s o u r c e s . T h e m o s t f r e q u e n t l y u s e d s o u r c e s a t a l l l e v e l s o f i n n o v a t i v e -n e s s a n d a t a l l a d o p t i o n s t a g e s w e r e h o u s i n g j o u r n a l s a n d o b s e r v a t i o n o f PUD p r o j e c t s b e y o n d V a n c o u v e r , b o t h i m p e r s o n a l , c o s m o p o l i t a n s o u r c e s u s u a l l y a s s o c i a t e d w i t h e a r l y a d o p t e r s . T h e f i r m ' s o w n s t a f f a n d l o c a l m a r k e t i n g a n d d e s i g n c o n s u l t a n t s w e r e t h e n e x t m o r e f r e q u e n t l y u s e d s o u r c e s , w h o h a d a c o n s i d e r a b l e p o s i t i v e i n f l u e n c e o n PUD e v a l u a t i o n . A p p r o x i m a t e l y h a l f o f t h e m u n i c i p a l p l a n n i n g a g e n c i e s c l a i m e d t o h a v e a c t e d a s c h a n g e a g e n t s , a c t i v e l y e n c o u r a g i n g PUD u s e b y t h e l a t e a d o p t e r a n d t r i a l f i r m s . H o w e v e r , t h e i r i n f l u e n c e w a s g e n e r a l l y p e r c e i v e d t o b e m i n i m a l b y t h e d e v e l o p e r s . Y e t i t w a s a p p a r e n t t o b o t h g r o u p s t h a t m u n i c i p a l c h a n g e a g e n t s c o u l d h a s t e n a d o p t i o n b y a s s i s t i n g f i r m s i n s h o r t e n i n g t h e p e r i o d o f i n f o r m a t i o n g a t h e r i n g , a s s e s s i n g t h e i n n o v a t i o n , a s s e m b l i n g l a n d a n d a c h i e v i n g m u n i c i p a l a p p r o v a l f o r t h e f i r s t t r i a l p r o j e c t . F u t u r e a d o p t i o n r e s e a r c h c o u l d b e n e f i t b y c o n c e n t r a t i n g o n t h e i n f o r m a t i o n s p r e a d w i t h i n a f i r m , b e t w e e n c o m p e t i n g d e v e l o p e r s a n d b e t w e e n t h e p u b l i c a n d p r i v a t e s e c t o r s . S u c h a f o c u s may h i g h l i g h t m i s i n f o r m a t i o n a n d c o m m u n i c a t i o n s b r e a k d o w n s t h a t i m p e d e r a p i d a d o p t i o n . F o r e x a m p l e , d e v e l o p e r s a n d m u n i c i p a l p l a n n e r s a r e g e n e r a l l y b e t t e r a n d e a r l i e r i n -f o r m e d o f d e v e l o p m e n t i n n o v a t i o n s t h a n t h e c o m m u n i t y a n d p o l i t i c i a n s w h o 150 m u s t e v e n t u a l l y a p p r o v e t h e m . R E s i s t a n c e d u e t o i g n o r a n c e c o u l d p o s s i b l y b e m i n i m i z e d i f a p l a n n i n g d e p a r t m e n t o r a d e v e l o p e r a c t i v e l y p r o m o t e d c o m m u n i t y e d u c a t i o n b y s u c h m e a n s a s a m o n t h l y n e w s l e t t e r . D e v e l o p m e n t S t a t u s T h e s e c o n d s t a n d a r d v a r i a b l e i n a d o p t i o n r e s e a r c h i s t h e p o t e n -t i a l a d o p t e r ' s e c o n o m i c , s o c i o l o g i c a l a n d p s y c h o l o g i c a l t r a i t s . I n t h e c a s e o f PUD o n l y t h r e e d e v e l o p m e n t s t a t u s c h a r a c t e r i s t i c s w e r e f o u n d t o b e p o s i t i v e l y a s s o c i a t e d w i t h i n c r e a s i n g i n n o v a t i v e n e s s . T h e s e t h r e e c h a r a c t e r i s t i c s , n a m e l y a l a r g e l a n d i n v e n t o r y , l a r g e s c a l e o p e r a t i o n s a n d a l o n g t e r m p r o j e c t i n v e s t m e n t h o r i z o n , a s s i s t e d d e v e l o p e r s i n o v e r -c o m i n g t h e p r i m a r y c o n s t r a i n t s o f PUD i m p l e m e n t a t i o n . T h e r e m a i n i n g d e v e l o p m e n t s t a t u s t r a i t s w e r e n o t a s s o c i a t e d p r i m a r i l y w i t h t h e m o r e i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s . A m a j o r i t y o f d e v e l o p e r s a t v a r y i n g l e v e l s o f i n n o v a t i v e n e s s w e r e c o s m o p o l i t a n i n o p e r a t i o n s , l o n g e x p e r i e n c e d i n t h e l o c a l m a r k e t , s p e c i a l i z e d i n r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t a n d u s e d d i v e r s e d e s i g n a n d m a r k e t i n g e x p e r t i s e . A l l f i r m s c l a i m e d t o p o s s e s s a m p l e c a p i t a l a l t h o u g h m o s t r e l i e d o n e x t e r n a l l e n d e r s . D e v e l o p e r s l a c k i n g l o c a l m a r k e t e x p e r i e n c e o r a c o s m o p o l i t a n r a n g e o f o p e r a t i o n s w e r e a b l e t o c o m p e n s a t e i n o t h e r w a y s t o a c h i e v e e a r l y a d o p t i o n . H o w e v e r , a l a c k o f l a n d o n i n v e n t o r y o r t h e i n a b i l i t y t o s u s t a i n a l o n g t e r m i n v o l v e m e n t i n l a r g e p r o j e c t s w e r e a g g r a v a t e d b y t h e d o m i n a n t c o n s t r a i n t s o f i m p l e -m e n t a t i o n , n a m e l y , l a n d s c a r c i t y a n d l e n g t h y m u n i c i p a l a p p r o v a l . P e r c e p t i o n o f t h e I n n o v a t i o n A s R o g e r s s u g g e s t e d , t h e i n n o v a t i o n w a s n o t p e r c e i v e d a s u n i f o r m l y a l i k e b y a l l p o t e n t i a l a d o p t e r s . I n t h e c a s e o f P U D , t h e m o r e i n n o v a t i v e 1 5 1 d e v e l o p e r s h a d a m o r e n e g a t i v e o r c a u t i o u s a s s e s s m e n t o f m a n y P U D c h a r a c t e r i s t i c s t h a n d i d l e s s i n n o v a t i v e d e v e l o p e r s . F o r e x a m p l e , e a r l y a d o p t e r s p e r c e i v e d g r e a t e r c o m p l e x i t y i n i m p l e m e n t i n g P U D a n d g r e a t e r d i f f i c u l t y i n c o m m u n i c a t i n g i t s a d v a n t a g e s t o t h e p u b l i c a n d t o m u n i c i p a l g o v e r n m e n t s . E a r l y a d o p t e r s h a d t o s p e n d c o n s i d e r a b l e t i m e a n d m o n e y " e d u c a t i n g " t h e p o l i t i c i a n s a n d t h e p u b l i c , w h i l e l a t e r  a d o p t e r s e n c o u n t e r e d a b e t t e r i n f o r m e d , m o r e f a v o u r a b l e m a r k e t a n d g o v e r n m e n t s . H o w e v e r , t h e t o p m a n a g e m e n t o f t h e m o r e i n n o v a t i v e f i r m s w e r e a d a m a n t t h a t P U D s t i l l r e m a i n e d e n v i r o n m e n t a l l y a n d e c o n o m i c a l l y s u p e r i o r t o o t h e r d e v e l o p m e n t a l t e r n a t i v e s . T h i s o p i n i o n h a d b e e n f o r m e d i n t h e e a r l y s t a g e s o f a w a r e n e s s a n d e v a l u a t i o n a n d h a d p e r s i s t e d i n s p i t e o f n u m e r o u s i m p l e m e n t a t i o n d i f f i c u l t i e s . E a r l i e r a d o p t e r s h a d a l s o p e r -c e i v e d t h e P U D a p p r o a c h t o b e h i g h l y c o m p a t i b l e w i t h t h e i r m e d i u m ( f i f t y -1 0 0 a c r e s ) t o l a r g e ( o v e r 1 0 0 a c r e s ) s c a l e p r o j e c t s , t h e i r l o n g t e r m i n v e s t m e n t h o r i z o n , a n d t h e c o r p o r a t e g o a l o f p r o v i d i n g " q u a l i t y " r e s i -d e n t i a l e n v i r o n m e n t s . I n c o n t r a s t , t h e r e j e c t o r s p e r c e i v e d P U D a s i n c o m p a t i b l e w i t h e i t h e r d e v e l o p e r L ' s c o m m e r c i a l a n d i n d u s t r i a l i n t e r e s t s a n d " N e w T o w n " s c a l e o f d e v e l o p m e n t o r w i t h t h e c e n t r a l c i t y l o c a t i o n o f d e v e l o p e r M ' s l a n d h o l d i n g s . R e c o m m e n d a t i o n s t o F a c i l i t a t e A d o p t i o n T h i s s t u d y s h o w e d t h a t m o s t d e v e l o p e r s , m u n i c i p a l p l a n n e r s , l e n d e r s , a n d a c e r t a i n s e g m e n t o f h o u s i n g c o n s u m e r s p e r c e i v e d d e f i n i t e a d v a n t a g e s t o t h e P U D a p p r o a c h . I t w a s p e r c e i v e d a s p r o v i d i n g a n a t t r a c t i v e 152 r e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n t , r e d u c i n g i n d i v i d u a l h o m e m a i n t e n a n c e , r e d u c i n g t h e m u n i c i p a l s e r v i c e s b u r d e n , a n d l o w e r i n g h o u s i n g c o s t s b y d i s t r i b u t -i n g l a n d c o s t s o v e r s l i g h t l y h i g h e r d e n s i t i e s . Y e t , i n t h e c a s e o f m o s t a t t e m p t s t o i m p l e m e n t t h e a p p r o a c h , o n e o r m o r e o b s t a c l e s h a d d e l a y e d , d e f e r r e d o r h a l t e d c o n s t r u c t i o n . I f P U D o r s i m i l a r l a n d u s e i n n o v a t i o n s a r e t o b e e n c o u r a g e d i n f u t u r e , s e v e r a l r e c o m m e n d a t i o n s a r e a p p a r e n t f r o m t h i s s t u d y . M o r e d e t a i l e d r e s e a r c h i s r e q u i r e d c o n c e r n i n g t h e p a t t e r n a n d r a t e o f i n f o r -m a t i o n s p r e a d w i t h i n t h e d e v e l o p m e n t f i r m , b e t w e e n p o t e n t i a l a d o p t e r s , a n d b e t w e e n t h e l a t t e r a n d i n f l u e n t i a l e x t e r n a l a g e n c i e s s u c h a s c o u n c i l o r r a t e p a y e r s o r g a n i z a t i o n s . T h e n t h e p a t t e r n s o f c o m m u n i c a t i o n c o u l d b e i m p r o v e d o r h a s t e n e d w h e r e v e r n e c e s s a r y . I n t h e c a s e o f P U D , r e d u c i n g t h e p u b l i c i n f o r m a t i o n l a g c o u l d m i n i m i z e o n e o f t h e p r i n c i p a l c a u s e s o f m u n i c i p a l d e l a y . A f t e r t h e a n a l y s i s o f d e v e l o p e r s t a t u s , h a s i d e n t i f i e d t h o s e c h a r a c t e r i s t i c s m o s t c l o s e l y r e l a t e d t o i m p l e m e n t a t i o n p r o b l e m s , p o t e n t i a l a d o p t e r s c o u l d b e a s s i s t e d b y c h a n g e a g e n t s s u c h a s g o v e r n m e n t d e p a r t m e n t s t o o v e r c o m e t h e i r p a r t i c u l a r s h o r t c o m i n g s . C h a n g e a g e n t s s h o u l d b e s e n -s i t i v e t o c r e a t i n g a g o o d f i r s t i m p r e s s i o n o f a n i n n o v a t i o n a t t h e e a r l i e s t s t a g e o f a w a r e n e s s , s i n c e t h e f i r s t i m p r e s s i o n a p p e a r s t o p e r -s i s t t h r o u g h l a t e r s t a g e s a n d s o m e t i m e s p r e j u d i c e d i n f o r m a t i o n g a t h e r i n g a n d e v a l u a t i o n b e h a v i o u r . T h i s o b s e r v a t i o n m a y h o l d t r u e f o r t h e p u b l i c ' s f i r s t i m p r e s s i o n o f a n i n n o v a t i o n a s w e l l a s f o r t h a t o f d e v e l o p e r s . T h e v a l u e o f t h e d e m o n s t r a t i o n e f f e c t o f t h e f i r s t s e v e r a l t r i a l s o f a n i n n o v a t i o n s h o u l d n o t b e o v e r l o o k e d b y p o t e n t i a l a d o p t e r s o r c h a n g e a g e n t s . A f e w d e v e l o p e r s w h o a r e b e s t q u a l i f i e d a n d m o s t e a g e r t o 1 5 3 i n n o v a t e s h o u l d b e a s s i s t e d i n o v e r c o m i n g a s r a p i d l y a s p o s s i b l e t h e e x t e r n a l s o u r c e s o f r e s i s t a n c e t o t h e i m p l e m e n t a t i o n o f s e v e r a l t r i a l p r o j e c t s . F o r e x a m p l e , a m u n i c i p a l p l a n n i n g d e p a r t m e n t c o u l d p o s s i b l y e x e r t i t s i n f l u e n c e o n c o u n c i l a n d o t h e r d e p a r t m e n t s t o h a s t e n t h e s t a n d a r d a p p r o v a l p r o c e d u r e . I t c o u l d c o n t a c t p o t e n t i a l o p p o n e n t s a m o n g s t c o m m u n i t y o r g a n i z a t i o n s a n d d i s c u s s t h e i n n o v a t i o n w i t h t h e m . T h e s u c c e s s o r f a i l u r e o f t h e s e f i r s t t r i a l p r o j e c t s s h o u l d b e c l o s e l y o b s e r v e d a n d m o n i t o r e d b y t h e c o m m u n i t y , g o v e r n m e n t o f f i c i a l s , d e s i g n a n d m a r k e t i n g f i r m s , a n d c o m p e t i n g d e v e l o p e r s . I f t h e t r i a l p r o v e s p o s i t i v e , c h a n g e a g e n t s c o u l d a g a i n h e l p l e s s i n n o v a t i v e f i r m s t o o v e r c o m e i n f o r m a t i o n , d e v e l o p m e n t s t a t u s , o r e x t e r n a l o b s t a c l e s t o h a s t e n t r i a l . F o r e x a m p l e a m u n i c i p a l i t y c o u l d o f f e r i t s o w n l a n d t o p r i v a t e d e v e l o p e r s i f t h e y w o u l d u s e t h e i n n o v a t i v e a p p r o a c h , a s N o r t h V a n c o u v e r C i t y d i d i n 1 9 7 1 , r e s u l t i n g i n t h e f i r s t t r i a l P U D p r o p o s a l s o f t w o d e v e l o p e r s . S i n c e l a t e a d o p t e r s a n d t r i a l f i r m s h a d l o n g e r t h a n a v e r a g e a w a r e n e s s t o t r i a l p e r i o d s , e f f o r t s t o h a s t e n t r i a l c o u l d s h o r t e n t h e f u l l a d o p t i o n p r o c e s s . U l t i m a t e l y t h e c o n t i n u e d u s e o f a n i n n o v a t i o n d e p e n d s o n t h e s a t i s -f a c t i o n o f r e s i d e n t s w i t h t h e i r e n v i r o n m e n t a s w e l l a s o n t h e d e v e l o p e r ' s s a t i s f a c t i o n w i t h t h e c o s t - b e n e f i t s r e t u r n o n a p r o j e c t . A t t h i s t i m e t h i s s t u d y h a s h a d t o c o n c e n t r a t e p r i m a r i l y o n t h e d e v e l o p e r s ' a n d l a n d p l a n n e r s ' p e r c e p t i o n o f P U D . A s m o r e p r o j e c t s a r e c o n s t r u c t e d a n d l i v e d i n d u r i n g t h e n i n e t e e n s e v e n t i e s , f u t u r e r e s e a r c h c a n b e g i n t o e v a l u a t e c o m m u n i t y a n d c o n s u m e r s a t i s f a c t i o n w i t h t h e i n n o v a t i o n . I f P U D d o e s p r o -v i d e o p e n s p a c e , v a l u a b l e a m e n i t i e s a n d a d e s i r a b l e r e s i d e n t i a l e n v i r o n m e n t a t a c c e p t a b l e d e n s i t i e s a n d c o s t s , i t s c o n t i n u e d u s e m a y b e a s s u r e d . 1 5 4 F o o t n o t e s : C h a p t e r V I ^ N o r t h V a n c o u v e r D i s t r i c t , N o r t h V a n c o u v e r C i t y , C o q u i t l a m , B u r n a b y , New W e s t m i n s t e r , S u r r e y , D e l t a , R i c h m o n d a n d V a n c o u v e r . 2 E d m u n d P r i c e , H o u s e b u i l d i n g I n d u s t r y i n M e t r o p o l i t a n V a n c o u v e r , U . B . C , M . B . A . T h e s i s , 1 9 7 0 . 3 F o r e x a m p l e s e e : J o h n L . S c h m i d t , C o n v e n t i o n a l Z o n i n g o r P U D : L o o k a t t h e E c o n o m i c s " - i n H a p p i n e s s i s B e t t e r H o u s i n g E n v i r o n m e n t s , W a s h i n g t o n S a v i n g s L e a g u e , T a c o m a W a s h i n g t o n , 1 9 7 0 , p . 4 . , o r C a r l N o r c r o s s , e d . , O p e n S p a c e C o m m u n i t i e s i n t h e M a r k e t P l a c e , U r b a n L a n d I n s t i t u t e B u l l e t i n # 5 7 , W a s h i n g t o n D . C , 1 9 6 6 , p . 4 . B i b l i o g r a p h y A m e r i c a n S o c i e t y o f P l a n n i n g O f f i c i a l s , P u b l i c O p e n S p a c e i n S u b - d i v i s i o n s , R e p o r t # 4 6 , 1 9 5 3 . B e s t o r , G e o r g e . " R e s i d e n t i a l L a n d P l a n n i n g " i n W m . H . C l a i r e , e d . U r b a n P l a n n i n g G u i d e , A m e r i c a n S o c i e t y o f C i v i l E n g i n e e r s , N e w Y o r k , 1 9 6 9 . B e t t e r H o m e s a n d G a r d e n s , M a r c h 1 9 6 8 , p p . 1 8 - 2 2 . B . C . M u n i c i p a l A c t , V i c t o r i a , 1 9 7 0 . B r o w n , L a w r e n c e . D i f f u s i o n P r o c e s s e s a n d L o c a t i o n . R e g i o n a l S c i e n c e R e s e a r c h I n s t i t u t e , P h i l a d e l p h i a , 1 9 6 8 . B u r c h e l l , R o b e r t W . P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t : N e w C o m m u n i t i e s A m e r i c a n  S t y l e . C e n t e r f o r U r b a n P o l i c y R e s e a r c h , N e w B r u n s w i c k , N . J . , 1 9 7 2 . B u r n a b y D i s t r i c t P l a n n i n g D e p a r t m e n t , U r b a n S t r u c t u r e , B u r n a b y , B . C . , 1 9 7 1 . C a r t e r , C . F . , a n d B . R . W i l l i a m s . " T h e C h a r a c t e r i s t i c s o f T e c h n i c a l l y P r o g r e s s i v e F i r m s , " J o u r n a l o f I n d u s t r i a l E c o n o m i c s , 7 : 8 7 - 1 0 4 . C o m m u n i t y B u i l d e r s H a n d b o o k , U r b a n L a n d I n s t i t u t e , W a s h i n g t o n , D . C , 1 9 6 8 . C o w i e , A r t h u r . P r o v i s i o n a n d D i s t r i b u t i o n o f L o c a l O p e n S p a c e i n U r b a n R e s i d e n t i a l A r e a s . M a s t e r s T h e s i s , S c h o o l o f C o m m u n i t y a n d R e g i o n a l P l a n n i n g , U . B . C , A p r i l , 1 9 6 8 . C r u a n , J r . , a n d M . R a y m o n d . " V i s u a l D e t e r m i n a n t s o f P r e f e r e n c e f o r D w e l l i n g E n v i r o n m e n t s " i n E d r a I , p p . 7 5 - 8 5 , R a l e i g h , N . C , 1 9 6 9 . D o h e r t y , J . M . D e v e l o p m e n t s i n B e h a v i o r a l G e o g r a p h y . G r a d u a t e S c h o o l o f G e o g r a p h y , H o u g h t o n S t r e e t , A l d w y c h , L o n d o n , W C 2 , E n g l a n d , 1 9 6 9 . F e d e r a l H o u s i n g A d m i n i s t r a t i o n . P l a n n e d U n i t D e v e l o p m e n t w i t h a H o m e s  A s s o c i a t i o n . W a s h i n g t o n , D . C , 1 9 6 3 . G e r s o n , W o l f g a n g . P a t t e r n s o f U r b a n L i v i n g . U n i v e r s i t y o f T o r o n t o P r e s s , T o r o n t o , 1 9 7 0 . H a g e r s t r a n d , T . I n n o v a t i o n D i f f u s i o n a s a S p a t i a l P r o c e s s . U n i v e r s i t y o f C h i c a g o P r e s s , C h i c a g o , 1 9 6 7 . 1 5 5 1 5 6 H a r p , J o h n . " A N o t e o n P e r s o n a l i t y V a r i a b l e s i n D i f f u s i o n R e s e a r c h , " R u r a l S o c i o l o g y , 2 5 : 3 4 6 - 3 4 7 . H e r z o g , J o h n P . T h e D y n a m i c s o f L a r g e S c a l e H o u s e b u i l d i n g . U n i v e r s i t y o f C a l i f o r n i a , B e r k e l e y , 1 9 6 3 . H o l m b e r g , A l l e n . P e r s o n a l C o m m u n i c a t i o n . C o r n e l l U n i v e r s i t y , I t h a c a , N e w Y o r k , 1 9 6 0 . H u s b a n d , E r i c . A d o p t i o n a n d D i f f u s i o n i n M a r k e t i n g . U . B . C . , M B A T h e s i s , 1 9 6 9 . J a c k s o n , J o h n . T h e C a n a d i a n C i t y , S p a c e , F o r m , Q u a l i t y . M c G r a w - H i l l R y e r s o n L t d . , T o r o n t o , 1 9 7 3 . K e l l y , B u r n h a m . D e s i g n a n d P r o d u c t i o n o f H o u s e s . M c G r a w H i l l B o o k C o . , N e w Y o r k , 1 9 5 9 . K r a s n o w i e c k , J a n . L e g a l A s p e c t s o f P l a n n e d U n i t R e s i d e n t i a l D e v e l o p m e n t . W a s h . U r b a n L a h d S l n s t i t u t e , 1 9 6 5 . L a n s i n g , J . B . , R . W . M a r a n s , R . B . Z e h n e r . P l a n n e d R e s i d e n t i a l E n v i r o n -m e n t s . I n s t i t u t e f o r S o c i a l R e s e a r c h , U n i v e r s i t y o f M i c h i g a n , A n n A r b o r , M i c h i g a n , U . S . A . 1 9 7 0 . L a z a r s f e l d , P a u l . A r t o f A s k i n g W h y . N a t i o n a l M a r k e t i n g R e s e a r c h , 1 : 2 6 - 3 5 , 1 9 3 5 . L a z a r s f e l d , P a u l , e d . T h e L a n g u a g e o f S o c i a l R e s e a r c h , F r e e P r e s s , G l e n c o e , 1 1 1 . 1 9 5 5 . L i t h w i c k , N . U r b a n C a n a d a : P r o b l e m s a n d P r o s p e c t s . C e n t r a l M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p . 1 9 7 0 . L i t t l e , C h a r l e s . C h a l l e n g e o f t h e L a n d . P e r g a m o n P r e s s , O p e n S p a c e A c t i o n I n s t i t u t e , N e w Y o r k , 1 9 6 8 . L o w e r M a i n l a n d R e g i o n a l P l a n n i n g B o a r d . T h e U r b a n F r o n t i e r . T e c h n i c a l R e p o r t # 2 , 1 9 6 3 . L o w e n s t e i n , L o u i s K . M u n i c i p a l C o s t / R e v e n u e A n a l y s i s f o r P l a n n e d U n i t  D e v e l o p m e n t s . B e r k e l e y C e n t e r f o r R e a l E s t a t e a n d U r b a n E c o n o m i c s , 1 9 7 3 . M a n s f i e l d , E d w i n . " T e c h n i c a l C h a n g e a n d t h e R a t e o f I m i t a t i o n , " E c o n o m e t r i c a , 2 9 : 7 4 1 - 7 6 6 . M a n s f i e l d , E d w i n . I n d u s t r i a l R e s e a r c h a n d T e c h n o l o g i c a l I n n o v a t i o n . W . W . N o r t o n , 1 9 6 8 . 1 5 7 M a i s e l , S h e r m a n J . H o u s e b u i l d i n g i n T r a n s i t i o n . U n i v e r s i t y o f C a l -i f o r n i a , B e r k e l e y a n d L o s A n g e l e s , 1 9 5 3 . M a s o n , R o b e r t . U n p u b l i s h e d d a t a f r o m a n i n v e s t i g a t i o n o f a d o p t i o n o f t h r e e f a r m i d e a s , r e v i e w e d i n R o g e r s , D i f f u s i o n o f I n n o v a t i o n s . M c H a r g , I a n . D e s i g n w i t h N a t u r e . D o u b l e d a y & C o . , G a r d e n C i t y , New Y o r k , 1 9 7 1 . M y r e n e d , D . T . " F i r s t I n t e r - A m e r i c a n R e s e a r c h S y m p o s i u m o n t h e R o l e o f C o m m u n i c a t i o n i n A g r i c u l t u r a l D e v e l o p m e n t , " M e x i c o C i t y , 1 9 6 4 . P a y n e , S t a n l e y . T h e A r t o f A s k i n g Q u e s t i o n s . P r i n c e t o n U n i v e r s i t y P r e s s , P r i n c e t o n , New J e r s e y , 1 9 5 1 . P r e d , A . B e h a v i o r a n d L o c a t i o n : P a r t I a n d I I . S w e d e n , R o y a l U n i v e r s i t y o f L u n d , 1 9 6 7 a n d 1 9 6 9 . P r i c e , E d m u n d . H o u s e b u i l d i n g I n d u s t r y i n M e t r o p o l i t a n V a n c o u v e r . U . B . C . MBA T h e s i s , 1 9 7 0 . R e a l E s t a t e T r e n d s . G r e a t e r V a n c o u v e r R e a l E s t a t e B o a r d , V a n c o u v e r , B . C , 1 9 6 1 - 6 9 . R e c h t , R i c h a r d a n d R o b e r t J . H a r m a n . O p e n S p a c e a n d t h e U r b a n G r o w t h  P r o c e s s . C e n t e r f o r R e a l E s t a t e a n d U r b a n E c o n o m i c s , U n i v e r s i t y o f C a l i f o r n i a , B e r k e l e y , 1 9 6 9 . R o g e r s , E v e r e t t . D i f f u s i o n o f I n n o v a t i o n s . F r e e P r e s s o f G l e n c o e , New Y o r k , 1 9 6 2 . R o t h w e l l , D a v i d . M a r k e t i n g S t r a t e g y a n d i t s E f f e c t s o n R e t a i l S i t e . M . A . T h e s i s , U n i v e r s i t y o f B r i t i s h C o l u m b i a , 1 9 7 0 . R o y a l A r c h i t e c t u r a l I n s t i t u t e . D e s i g n o f t h e R e s i d e n t i a l E n v i r o n m e n t . O t t a w a , 1 9 6 0 . S e i g e l , S . N o n p a r a m e t r i c S t a t i s t i c s f o r t h e B e h a v i o r a l S c i e n c e s . M c G r a w - H i l l , New Y o r k , 1 9 5 6 . S e l d i n , M . a n d R . S w e s n i k . R e a l E s t a t e I n v e s t m e n t S t r a t e g y . W i l e y -I n t e r s c i e n c e , New Y o r k , 1 9 7 0 . S e l l i t z , C , e t a l . R e s e a r c h M e t h o d s i n S o c i a l R e l a t i o n s . H o l t , R h i n e h a r t a n d W i n s t o n , New Y o r k , 1 9 6 2 . S c h m i d t , J o h n . S a v i n g s a n d L o a n N e w s . R e p r i n t o f W a s h i n g t o n S a v i n g s L e a g u e , W a s h i n g t o n , 1 9 6 9 . 1 5 8 S t r a s s m a n , W . P a u l . R i s k a n d T e c h n o l o g i c a l I n n o v a t i o n . C o r n e l l U n i v e r -s i t y P r e s s , I t h a c a , N e w Y o r k , 1 9 5 9 . S t e i n , C l a r e n c e . T o w a r d N e w T o w n s f o r A m e r i c a . R e i n h o l d P u b l i s h i n g C o . , 1 9 5 7 . U r b a n L a n d I n s t i t u t e . H o m e O w n e r s A s s o c i a t i o n H a n d b o o k . W a s h i n g t o n D . C , 1 9 6 4 . I n n o v a t i o n s v s . T r a d i t i o n i n C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t . 1 9 6 3 . O p e n S p a c e C o m m u n i t i e s i n t h e M a r k e t P l a c e . 1 9 6 4 . T h e P r o s a n d C o n s o f C l u s t e r H o u s i n g . 1 9 6 8 . P U D : A B e t t e r W a y f o r t h e S u b u r b s . 1 9 7 1 . V e r n e r , C o o l i e a n d E . P a t r i c k A l l e y n e . A d o p t i o n a n d R e j e c t i o n o f I n n o v a - t i o n s b y S t r a w b e r r y G r o w e r s i n t h e L o w e r F r a s e r V a l l e y . U n i v e r s i t y o f B r i t i s h C o l u m b i a , 1 9 6 9 . W a i s a n e n , F . B . C h a n g e O r i e n t a t i o n a n d t h e A d o p t i o n P r o c e s s . 1 9 6 4 . W i n g o , L . , e d . R e s o u r c e s f o r t h e F u t u r e . J o h n H o p k i n s P r e s s , B a l t i -m o r e , 1 9 6 3 . W h y t e , W i l l i a m . C l u s t e r D e v e l o p m e n t . A m e r i c a n C o n s e r v a t i o n A s s n . , N e w Y o r k , 1 9 6 4 . . T h e L a s t L a n d s c a p e . D o u b l e d a y & C o . , G a r d e n C i t y , N e w Y o r k , 1 9 7 0 . . T h e P r o s a n d C o n s o f C l u s t e r H o u s i n g . 1 9 6 8 . APPENDIX PLANNED UNIT ADOPTION INTERVIEW SCHEDULE 1 5 9 P L A N N E D U N I T A D O P T I O N I N T E R V I E W S C H E D U L E R e s p o n d a n t ' s N a m e : F i r m : A d d r e s s : RECORD OF V I S I T S F i r s t : S e c o n d : T h i r d : A D O P T E R C A T E G O R Y : DATE T I M E COMMENTS 1 . A w a r e 2 . I n t e r e s t 3 . E v a l u a t i o n 4 . T r i a l 5 . A d o p t i o n 6 . D i s c o n t i n u a n c e T h e f o l l o w i n g q u e s t i o n s a r e i n t e n d e d t o o b t a i n s o m e b a c k g r o u n d i n f o r m a -t i o n c o n c e r n i n g y o u r c o m p a n y ' s r e s i d e n t i a l l a n d d e v e l o p m e n t s i n t h e G r e a t e r V a n c o u v e r A r e a . I f t h e a n s w e r c a t e g o r i e s p r o v i d e d a r e n o t a p p r o p r i a t e , j u s t w r i t e i n y o u r own r e p l i e s . O t h e r w i s e , c i r c l e t h e n u m b e r o f t h e a p p r o p r i a t e a n s w e r . 1 . H a s r e s i d e n t i a l l a n d d e v e l o p m e n t a l w a y s b e e n t h e p r i m a r y s o u r c e o f i n c o m e f o r y o u r f i r m " 1 . A l w a y s 3 . H a s ? n o t i T a l w a y s b e e n p r i m a r y b u t i t i s now 2 . N e v e r 4 . H a s b e e n p r i m a r y b u t i t i s n o t now 1 6 0 I f i t h a s n o t a l w a y s b e e n p r i m a r y , i n w h a t y e a r d i d i t e i t h e r b e c o m e p r i m a r y o r c e a s e t o b e t h e p r i m a r y s o u r c e ? y e a r : 2 . W h a t r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t s , i f a n y h a s y o u r f i r m d e v e l o p e d o u t s i d e o f t h e G r e a t e r V a n c o u v e r a r e a ? P r o j e c t s : L o c a t i o n : A c r e a g e : T o t a l # o f U n i t s I n t h e c h r o n o l o g i c a l o r d e r o f t h e i r d e v e l o p m e n t o r d e s i g n ( i f p r o j e c t u n d e v e l o p e d ) , c o u l d y o u l i s t t h e n a m e s o f y o u r c o m p a n y ' s r e s i d e n t i a l l a n d d e v e l o p m e n t s o r d e s i g n s f o r p r o j e c t s i n t h e G r e a t e r V a n c o u v e r M e t r o p o l i t a n a r e a s i n c e 1 9 6 0 . A l l d e v e l o p m e n t s u n d e r f i v e a c r e s may b e e x c l u d e d a s c a n b e a n y d e v e l o p m e n t s c o m p l e t e d b e f o r e 1 9 6 0 . T h e s u c c e e d i n g q u e s t i o n s a l l r e f e r t o t h e s e p r o j e c t s t h a t y o u l i s t , b u t f o r t h e e a s e o f r e c o r d i n g t h e y w i l l b e r e f e r r e d t o b y t h e n u m b e r t o t h e l e f t o f t h e p r o j e c t n a m e . 1 . 9 . 2 . 1 0 . 3 . 1 1 . 4 . 1 2 . 5 . 1 3 . 6 . 1 4 . 7. 1 5 . 8. 1 6 . 1 6 1 F o r t h o s e p r o j e c t s u n d e r t h e a p p r o p r i a t e c o l u m n n u m b e r , c o u l d y o u g i v e t h e f o l l o w i n g d e t a i l : 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 Y e a r c o m p l e t e d o r d e s i g n e d : L o c a t i o n : T o t a l a c r e a g e : Number - . r N u m b e r o f u n i t s o r l o t s b y t y p e : a . s i n g l e f a m i l y b . d u p l e x c . t o w n h o u s e d . l o w - r i s e a p t . ( 1 - 3 f l o o r s ) e . m e d i u m - r i s e a p t . ( 4 - 7 ) f . h i g h - r i s e a p t . ( o v e r 7 ) G r o s s s a l e s o r R e n t a l b y U n i t T y p e : a . s i n g l e f a m i l y b . d u p l e x c . t o w n h o u s e d . l o w - r i s e a p t . ( 1 - 3 f l o o r s ) e . m e d i u m - r i s e a p t . ( 4 - 7 ) f . h i g h - r i s e a p t . ( o v e r 7 ) 162 I f y o u r c o m p a n y h a s e v e r i n c l u d e d a n y o f t h e f o l l o w i n g i t e m s i n a n y p r o j e c t o r d e s i g n c o u l d y o u t i c k t h e a p p r o p r i a t e s p a c e u n d e r t h e p r o j e c t ' s n u m b e r ? 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 R e c r e a t i o n a l F a c i l i t i e s P l a y g r o u n d T e n n i s c o u r t S w i m m i n g p o o l B i c y c l e P a t h G o l f c o u r s e S t a b l e O t h e r : C o m m u n i t y S e r v i c e s G r o c e r y s t o r e L a u n d r o m a t S e r v i c e S t a t i o n R e g i o n a l S h o p -p i n g c e n t e r S c h o o l s i t e C o m m u n i t y C e n t e r R e s t a u r a n t O t h e r : 163 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 O p e n s p a c e e x c l u s i v e o f p r i v a t e l o t s o r r o a d s ; % o f A c r e a g e P a r k P e d e s t r i a n P a t h L a k e S t r e a m / R i v e r R a v i n e S t a n d o f T r e e s L a n d s c a p e d g r e e n b e l t b e t w e e n h o m e s b e t w e e n h o m e s & r o a d o t h e r : N o n - R e s i d e n t i a l l a n d u s e :  O f f i c e b u i l d i n g W a r e h o u s e L i g h t m f g . A g r i c u l t u r e O t h e r 1 6 4 I n a n y o f y o u r p r o j e c t s , h a s y o u r f i r m e v e r c l u s t e r e d d w e l l i n g u n i t s o r l o t s c l o s e l y t o g e t h e r a r o u n d c u l - d e - s a c s , l o o p s t r e e t s o r c o u r t -y a r d s t h u s r e d u c i n g i n d i v i d u a l l o t s , s i d e y a r d s , s e t - b a c k s a n d r o a d l e n g t h s ? 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 C l u s t e r e d d w e l l i n g s A . o n c u l - d e - s a c s B . o n l o o p s t r e e t s 6 . o n c o u r t y a r d s D . o t h e r : T o w h a t d e g r e e h a s y o u r f i r m e v e r e x p e r i e n c e d d i f f i c u l t y i n s e c u r i n g a d e q u a t e l a n d s u i t a b l e t o y o u r p r o j e c t s : 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 t o N o n e L i t t l e S o m e V e r y m u c h E x t r e m e l y W h a t w e r e t h e r e a s o n s f o r t h e d i f f i c u l t y o n t h e p r o j e c t s ? 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 . S c a r c i t y o f l a r g e t r a c t s o f l a n d i n g r e a t e r V a n c o u v e r 2 . L a c k o f a s s e m b l e d l a n d i n a d v a n c e o f p r o j e c t s c h e d u l e 3 . L a c k o f l a n d w i t h a l o c a t i o n c o n v e n i e n t t o s c h o o l s , s h o p s o r t r a n s -p o r t a t i o n 4 . L a c k o f s i t e s e r v i c e d b y b a s i c r o a d s a n d u t i l i t i e s n e c e s s a r y t o p r o j e c t 5 . L a c k o f s i t e w i t h a n e i g h b o u r h o o d o f a c a l i b r e t o a t t r a c t p r o j e c t ' s c l i e n t e l e ( c o n t i n u e d ) 1 6 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 6 . H i g h c o s t o f r a w l a n d s u i t a b l e t o p r o j e c t 7 . P h y s i c a l s i t e c o n d i t i o n s u n s u i t a b l e t o e c o n o m i c a l d e v e l o p m e n t 8 . O t h e r : P r i o r t o d e s i g n i n g a n y o f y o u r p r o j e c t s , w h a t s o u r c e s o f m a r k e t a n a l y s i s d i d y o u r c o m p a n y u s e f o r e a c h p r o j e c t ? 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 F i r m ' s l o c a l s t a f f F i r m ' s o u t s i d e s t a f f L o c a l m a r k e t c o n s u l t a n t s O u t s i d e m a r k e t c o n s u l t a n t s S t a f f o n l e n d i n g i n s t i t u t i o n s O t h e r : W h a t w a s t h e b a s i s o f t h e m a r k e t a n a l y s i s f o r e a c h p r o j e c t ? A . P a s t e x p e r i e n c e o f l o c a l p r o j e c t s d e v e l o p e d b y y o u r f i r m B . P a s t e x p e r i e n c e o f l o c a l p r o j e c t s d e v e l o p e d b y o t h e r f i r m s C . P a s t e x p e r i e n c e o f p r o j e c t s o u t s i d e V a n c o u v e r d e v e l o p e d b y y o u r f i r m D . P a s t e x p e r i e n c e o f p r o j e c t s o u t s i d e o f V a n c o u v e r d e v e l o p e d b y o t h e r f i r m s E . O t h e r : 1 6 6 I n d e s i g n i n g e a c h o f y o u r d e v e l o p m e n t s d i d y o u u s e o n e a c h p r o j e c t ? 1 2 3 4 5 6 7 P r o f e s s i o n a l l a n d P l a n n e r s : On s t a f f L o c a l c o n s u l t a n t s O u t s i d e c o n s u l t a n t s L a n d s c a p e a r c h i t e c t s : On s t a f f L o c a l c o n s u l t a n t s O u t s i d e c o n s u l t a n t s E n g i n e e r s : or , Q n a s t a f f L o c a l c o n s u l t a n t s O u t s i d e c o n s u l t a n t s L a w y e r i n O n a s f a f f L o c a l c o n s u l t a n t O u t s i d e c o n s u l t a n t M a r k e t i n g e x p e r t i s e : @n s t a f f L o c a l c o n s u l t a n t O u t s i d e c o n s u l t a n t w h a t t y p e o f d e s i g n p e r s o n n e l 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 14 1 5 16 O t h e r : 1 6 7 On e a c h o f y o u r d e s i g n s o r d e v e l o p m e n t s , t o w h a t e x t e n t h a s a n y m u n i c i p a l i t y b e e n d i f f i c u l t t o o b t a i n p r o j e c t a p p r o v a l f r o m : 1 . N o t a t a l l 2 . L i t t l e 3 . S o m e w h a t 4 . V e r y 5 . E x t r e m e l y 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 12 1 3 1 4 15 16 W e s t V a n , N o r t h V a n . C i t y P o r t M o o d y P o r t C o q u i t . C o q u i t l a m B u r n a b y New W e s t . S u r r e y D e l t a R i c h m o n d V a n c o u v e r W h i t e R o c k ( I f a n y d i f f i c u l t y ) w h a t w e r e t h e r e a s o n s f o r t h e d i f f i c u l t y ? 1 . R e q u i r e d c h a n g e i n z o n i n g b y l a w s 2 . . D i d n ' t m e e t u t i l i t i e s r e q u i r e m e n t s 3 . O t h e r 1 6 8 W h a t s o u r c e s d o e s y o u r f i r m g e n e r a l l y u s e t o f i n a n c e i t s d e v e l o p m e n t s ? 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 1 3 14 15 16 E q u i t y C a p i t a l B a n k s T r u s t c o m p a n i e s F e d e r a l G o v ' t . P r o v i n c i a l G o v ' t . O t h e r : T h e q u e s t i o n s I w o u l d l i k e t o a s k y o u r e f e r t o a p a r t i c u l a r l y c o m p r e h e n s i v e a p p r o a c h t o r e s i d e n t i a l l a n d d e v e l o p m e n t , w h i c h i s o f t e n c a l l e d " P l a n n e d  U n i t . . R e s i d e n t i a l D e v e l o p m e n t " 1 . A r e y o u f a m i l i a r w i t h t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h t o r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t s ? 1 . N o 2 . Y e s 3 . M a y b e , s o u n d s f a m i l i a r I f Y e s o r M a y b e , W h a t d o y o u u n d e r s t a n d t h a t a p p r o a c h t o i n v o l v e ? ( H a n d t h e d e f i n i t i o n a n d t h e d i a g r a m t o t h e r e s p o n d a n t ) H e r e i s a s u m m a r y o f t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f t e n a s s o c i a t e d w i t h t h e a p p r o a c h . F o r t h e e a s e o f r e c o r d i n g I ' l l u s e t h e t e r m , p l a n n e d u n i t a p p r o a c h , i n t h e r e m a i n i n g q u e s t i o n s t o r e f e r t o s u c h a c o m p r e h e n s i v e d e v e l o p m e n t o u t l i n e d t h e r e . 169 2. What other term, i f any, do you use f o r that development approach? 1. Comprehensive development 2. Open space community 3. C l u s t e r development 4. Community u n i t p l a n 5. Neighbourhood u n i t p l a n 6. Other: 3. What examples of the planned u n i t approach, i f any, i s your company aware of i n North America? 1 . 2. 3. 4. 5. According to that d e f i n i t i o n , which of your p r o j e c t s or designs f o r p r o j e c t s would you c l a s s i f y as a planned u n i t approach? (In-clude only those b u i l t i n Greater Vancouver i n f i r s t category) 1. Planned U n i t s 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7 1 7 0 2 . P l a n n e d u n i t s b u t o m i t t i n g s o m e f e a t u r e o f t h e d e f i n i t i o n ( s p e c i f y w h i c h ) 1 . 2 . 3 . 4 . 5 . 6 . 7 . 3 . P l a n n e d u n i t s o u t s i d e o f t h e G r e a t e r V a n c o u v e r A r e a : 1 . 2 . S E C T I O N A : A W A R E N E S S 1 . I n w h a t y e a r d i d y o u r f i r m f i r s t l e a r n o f t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h t o r e s i d e n t i a l l a n d d e v e l o p m e n t ? 2 . F r o m w h a t s o u r c e s d i d y o u r c o m p a n y f i r s t l e a r n o f t h i s a p p r o a c h ? 1 . M e m b e r s o f t h e f i r m ' s s t a f f 2 . L o c a l p r o f e s s i o n a l d e s i g n c o n s u l t a n t s 3 . O u t s i d e p r o f e s s i o n a l d e s i g n c o n s u l t a n t s 4 . L o c a l p l a n n i n g d e p a r t m e n t o f f i c i a l s 5 . L o c a l d e v e l o p e r s 6 . O u t s i d e d e v e l o p e r s 7 . D e v e l o p e r s ' c o n v e n t i o n 8 . L o c a l p l a n n e d u n i t p r o j e c t s ( c o n t i n u e d ) 1 7 1 9 . O u t s i d e p l a n n e d u n i t p r o j e c t s 1 0 . J o u r n a l s a n d p a p e r s c o n c e r n i n g l a n d d e v e l o p m e n t 1 1 . O t h e r 3 . A f t e r y o u r f i r m w a s f i r s t a w a r e o f t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h , w h a t d i d t h e f i r m t h i n k a b o u t i t ? 1 . I t w a s i n t e r e s t i n g 2 . F i r m w a n t e d f u r t h e r i n f o r m a t i o n o n i t 3 . T h o u g h t i t w a s N O T s u i t e d t o o u r c o m p a n y ' s p r o j e c t s 4 . T h o u g h t i t M I G H T B E s u i t e d t o o u r c o m p a n y ' s p r o j e c t s 5 . T h o u g h t S O M E A S P E C T S w e r e s u i t e d t o o u r c o m p a n y ' s p r o j e c t s 6 . O t h e r S E C T I O N B : I N T E R E S T 1 . A f t e r f i r s t l e a r n i n g o f t h i s c o m p r e h e n s i v e a p p r o a c h , d i d y o u r c o m p a n y t r y t o o b t a i n m o r e i n f o r m a t i o n o n i t ? 1 . N o 2 . Y e s 3 . I n t e n d e d t o b u t h a v e n ' t y e t I f N O , p r o c e e d t o # 1 , S e c t i o n C . . . E V A L U A T I O N I f Y e s , C o n t i n u e : W h a t s o u r c e s d i d y o u r f i r m u s e f o r f u r t h e r i n f o r m a t i o n ? 1 . A d v i c e o f d e s i g n s t a f f 2 . A d v i c e o f l o c a l d e s i g n p r o f e s s i o n a l s 3 . A d v i c e o f o u t s i d e d e s i g n p r o f e s s i o n a l s 4 . A d v i c e o f m a r k e t i n g s t a f f ( c o n t i n u e d ) 1 7 2 5 . A d v i c e o f m a r k e t i n g p r o f e s s i o n a l s l o c a l l y 6 . A d v i c e o f o u t s i d e m a r k e t i n g p r o f e s s i o n a l s 7 . C o n s u l t e d w i t h b a n k e r o r o t h e r f i n a n c i a l s o u r c e b e y o n d t h e f i r m 8 . C o n s u l t e d l o c a l b u i l d e r s a n d d e v e l o p e r s 9 . C o n s u l t e d o u t s i d e b u i l d e r s a n d d e v e l o p e r s 1 0 . S t u d i e d l o c a l p l a n n e d u n i t p r o j e c t s 1 1 . S t u d i e d o u t s i d e p l a n n e d u n i t p r o j e c t s 1 2 . J o u r n a l s a n d r e p o r t s r e l e v a n t t o l a n d d e v e l o p m e n t 1 3 . C o n s u l t e d w i t h l o c a l p l a n n i n g d e p a r t m e n t s 1 4 . O t h e r S E C T I O N C . . . E V A L U A T I O N 1 . A f t e r l e a r n i n g a b o u t t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h , d i d y o u r f i r m c o n s i d e r t h e p o s s i b i l i t y o f u s i n g s u c h a c o m p r e h e n s i v e a p p r o a c h i n d e v e l o p i n g t h e c o m p a n y ' s r e s i d e n t i a l l a n d ? 1 . N o 2 . Y e s I F Y E S , c o n t i n u e t o # 2 , S e c t i o n C I F N O , w h a t w e r e y o u r c o m p a n y ' s r e a s o n s f o r n o t c o n s i d e r i n g t h e a p p r o a c h a n y f a r t h e r ? 1 . P r e s e n t d e v e l o p m e n t a p p r o a c h i s s u c c e s s f u l e n o u g h 2 . T o o b u s y t o s e r i o u s l y c o n s i d e r i t 3 . D i d n o t h a v e l a n d f o r d e v e l o p m e n t 4 . N o t f i n a n c i a l l y p r e p a r e d t o c o n s i d e r i t 5 . O t h e r 1 7 3 2 . W h e n y o u r c o m p a n y w a s c o n s i d e r i n g t h e u s e o f a p l a n n e d u n i t a p p r o a c h h o w w e l l r e c o m m e n d e d w a s i t b y t h e f o l l o w i n g p e r s o n s : P E R S O N S N o t a t A l l L i t t l e S o m e w h a t V e r y w e l l E x t r e m e l y 1 . L o c a l M u n i c i p a l o f f i c i a l s 2 . M e m b e r s o f y o u r f i r m 3 . D e s i g n p r o f e s s i o n a l s l o c a l l y 4 . L o c a l m a r k e t a u t h o r i t i e s 5 . L a n d d e v e l o p e r s i n m e t r o a r e a 3 . W h a t a d v a n t a g e s d i d t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h a p p e a r t o o f f e r y o u r f i r m a s c o m p a r e d t o c o n v e n t i o n a l r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t ? N o t a t V e r y E x t r e m - C o n d i -A l l L i t t l e S o m e w h a t M u c h l y t i o n a l 1 . L o w e r i m p r o v e m e n t c o s t s d u e t o c l u s t e r i n g 2 . R a p i d p r o j e c t a p p r o v a l b y t h e m u n i c i p a l i t y 3 . R e d u c e d m a r k e t i n g r i s k s b y t h e a p p e a l t o a b r o a d e r m a r k e t 4 . A m e n i t i e s a n d s e r v i c e s g i v e a c o m p e t i t i v e e d g e o v e r o t h e r p r o j e c t s 5 . C a n b e p r o d u c e d i n s u c c e s s i v e s t a g e s 6 . O t h e r 1 7 4 4 . W h a t a d v a n t a g e s d i d i t a p p e a r t o o f f e r t o b u y e r s o r r e n t e r s o v e r c o n v e n t i o n a l r e s i d e n t i a l c h o i c e s ? N o n e L i t t l e S o m e - V e r y E x t r e m e l y C o n d i -w h a t M u c h t i o n a l 1 . R e d u c e d i n d i v i d u a l y a r d m a i n t e n a n c e 2 . M o r e o f t h e n a t u r a l l a n d -s c a p e r e t a i n e d n e a r t o t h e i r h o m e s 3 . M o r e c o n v e n i e n t a c c e s s t o l o c a l c o n v e n i e n c e s h o p p i n g 4 . I n c r e a s e d p r o p e r t y v a l u e s d u e t o e x t r a a m e n i t i e s 5 . C o n v e n i e n t a c c e s s t o r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s 6 . O t h e r 5 . W h a t d i s a d v a n t a g e s d i d i t a p p e a r t o h o l d f o r t h e f i r m a s c o m p a r e d t o c o n v e n t i o n a l p r o j e c t s ? S o m e - V e r y C o n d i -N o n e L i t t l e w h a t M u c h E x t r e m e l y t i o n a l 1 . R e q u i r e d l a r g e a c r e a g e s o v e r 5 0 a c r e s 2 . H i g h e r c a p i t a l i n v e s t -m e n t n e c e s s a r y 3 . H i g h e r m a r k e t i n g r i s k s 4 . G r e a t e r d i f f i c u l t y g e t t i n g m u n i c i p a l i t y t o a p p r o v e n o n - s t a n d a r d d e s i g n 5 . P r o b l e m s s e t t l i n g o w n e r s h i p & m a i n t e n a n c e o f a m e n i t i e s 6 . R e q u i r e s h i g h e r d e s i g n c o s t s i n t e r m s o f t i m e & e f f o r t ( c o n t i n u e d ) 1 7 5 S o m e - V e r y C o n d i -N o n e L i t t l e w h a t m u c h E x t r e m e l y t i o n a l 7 . R e q u i r e s z o n i n g b y l a w c h a n g e s 8 . R e q u i r e s m o r e t i m e a n d m o n e y t o e x p l a i n a n d j u s t i f y t o l e n d e r s , p u b l i c & m u n i c i p a l i t y 9 . O t h e r 6 . W h a t d i s a d v a n t a g e s d i d t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h a p p e a r t o h o l d f o r b u y e r s a n d r e n t e r s ? S o m e - V e r y C o n d i -N o n e L i t t l e w h a t m u c h E x t r e m e l y t i o n a l 1 . S m a l l e r i n d i v i d u a l y a r d s 2 . R e d u c e d p r i v a c y t h r o u g h s h a r i n g o p e n s p a c e a n d a m e n i t i e s 3 . P r o x i m i t y t o h i g h e r d e n s i t y h o u s i n g t y p e s 4 . T o o r e g u l a t e d a n d p l a n n e d f o r s o m e p e o p l e ' s t a s t e s 5 . O t h e r F O R T H O S E - W H O R E M A I N A T T H E E V A L U A T I O N S T A G E , a s k t h e a d v a n t a g e s a n d d i s a d v a n t a g e s q u e s t i o n s , p r e f a c e d b y : F r o m t h e p a s t e x p e r i e n c e o f y o u r c o m p a n y p e r h a p s y o u c o u l d g i v e m e s o m e f u r t h e r o p i n i o n s o n c e r t a i n a d v a n t a g e s a n d d i s a d v a n t a g e s t h a t a r e s o m e t i m e s a s s o c i a t e d w i t h t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h : 1 7 6 S E C T I O N C : E V A L U A T I O N 7 . A f t e r e v a l u a t i n g t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h w h a t d e c i s i o n d i d t h e c o m p a n y come t o o n u s i n g t h e a p p r o a c h i n i t s p r o j e c t s ? 1 . D e c i d e d NOT t o u s e i t a t a l l 2 . D e c i d e d t o u s e s o m e o f i t s f e a t u r e s i n t h e i r p r o j e c t s — 3 . D e c i d e d t o w a i t s o m e t i m e f o r a p p r o p r i a t e c i r c u m -s t a n c e s 4 . D e c i d e d t o d e s i g n a PUD 5 . D e c i d e d ^ t o b u i l d a PUD 6 . O t h e r FOR THOSE WHO D E C I D E D NOT TO USE I T OR A R E W A I T I N G , A S K THE F O L L O W I N G : A . W h a t c o n d i t i o n s w o u l d b e n e c e s s a r y b e f o r e y o u r f i r m w o u l d r e c o n s i d e r t h e p o s s i b i l i t y o f u s i n g a p l a n n e d u n i t a p p r o a c h ? 1 . C o m p e t i n g f i r m s w e r e u s i n g i t s u c c e s s f u l l y 2 . We h a d m o r e i n f o r m a t i o n o n i t 3 . T h e f i r m w a s i n a b e t t e r f i n a n c i a l p o s i t i o n 4 . We h a d s u i t a b l e t r a c t o f l a n d 5 . O t h e r : B . F o r a l l t h o s e s t o p p i n g a t e v a l u a t i o n a s k t h e m t h e f o l l o w i n g h y p o t h e t i c a l PUD q u e s t i o n s , S e c t i o n E : F r o m t h e p a s t e x p e r i e n c e o f y o u r c o m p a n y , p e r h a p s y o u c o u l d g i v e me some f u r t h e r o p i n i o n s o n c e r t a i n a d v a n t a g e s a n d d i s a d v a n t a g e s t h a t a r e s o m e t i m e s a s s o c i a t e d w i t h t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h . 1 7 7 S E C T I O N D : T R I A L 1 . I n w h a t y e a r d i d y o u r f i r m f i r s t d e s i g n a p l a n n e d u n i t p r o j e c t ? 2 . D i d y o u r f i r m b u i l d t h i s p r o p o s e d p r o j e c t " 1 . A s y o u r f i r s t p l a n n e d u n i t p r o j e c t 2 . O n l y a f t e r b u i l d i n g o t h e r r e s i d e n t i a l p r o j e c t s 3 . N o t a t a l l 4 . O t h e r FOR THOSE WHO N E V E R B U I L T I T OR ONLY A F T E R OTHER P R O J E C T S : W h a t w e r e y o u r f i r m ' s r e a s o n s f o r n o t b u i l d i n g t h e p r o j e c t a t t h e t i m e i t w a s f i r s t d e s i g n e d ? 1 . L a c k o f a d e q u a t e f i n a n c i n g 2 . L a c k o f s u i t a b l e l a n d 3 . P r o p o s a l r e j e c t e d b y t h e m u n i c i p a l i t y 4 . D e s i g n d i d n o t a p p e a r t o f i t t h e h o u s i n g m a r k e t 5 . O t h e r 3 . I n w h a t y e a r d i d y o u r c o m p a n y b e g i n t o b u i l d i t s F I R S T p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t ? ( I N V E R V I E W E R COMPLETE THE F O L L O W I N G : ) 1 . I n t h e s a m e y e a r t h a t t h e f i r m e v a l u a t e d t h e PUD 2 . T h e n e x t y e a r 3 . Two y e a r s l a t e r 4 . M o r e t h a n t w o y e a r s l a t e r ( I F MORE THAN TWO Y E A R S L A T E R : ) W h a t w e r e y o u r c o m p a n y ' s r e a s o n s f o r t a k i n g m o r e t h a n t w o y e a r s t o c o n s t r u c t t h e p r o j e c t ? ( c o n t i n u e d ) 1 7 8 1 . H o u s i n g m a r k e t n o t r e a d y f o r t h e p l a n n e d u n i t p r o j e c t 2 . I n a d e q u a t e f i n a n c i n g 3 . S u i t a b l e l a n d n o t a v a i l a b l e 4 . L e n g t h o f t i m e n e c e s s a r y t o d e s i g n p r o j e c t 5 . L e n g t h o f t i m e n e e d e d t o g e t m u n i c i p a l a p p r o v a l 6 . O t h e r A f t e r t h e f i r s t u s e o f t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h , t o w h a t d e g r e e w a s y o u r c o m p a n y s a t i s f i e d w i t h t h e a p p r o a c h ? 1 . U n d e c i d e d 2 . N o t a t a l l 3 . L i t t l e 4 . S o m e w h a t 5 . V e r y m u c h 6 . E x t r e m e l y 7 . C o n d i t i o n a l o n : W h a t a s p e c t s o f t h e p r o j e c t w e r e s a t i s f a c t o r y ? 1 . R a p i d s e l l - o u t 2 . R e t u r n o n i n v e s t m e n t w a s g o o d 3 . L o w e r i m p r o v e m e n t c o s t s 4 . O t h e r : W h a t a s p e c t s o f t h e a p p r o a c h w e r e n o t s a t i s f a c t o r y ? 1 . R e t u r n o n i n v e s t m e n t d i d n o t m e e t e x p e c t a t i o n s 2 . S l o w s e l l - o u t 3 . H i g h c a p i t a l i n v e s t m e n t ( c o n t i n u e d ) 1 7 9 4 . H i g h d e s i g n c o s t s 5 . D i f f i c u l t y i n g e t t i n g m u n i c i p a l a p p r o v a l 6 . D i f f i c u l t y i n g e t t i n g a d e q u a t e f i n a n c i n g 7 . O t h e r : 7 . A f t e r t h i s i n i t i a l ( d e s i g n o r p r o j e c t ) d i d y o u r c o m p a n y d e f i n i t e l y d e c i d e t o : 1 . U s e t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h a g a i n i n a l a t e r p r o j e c t 2 . S e e k f u r t h e r i n f o r m a t i o n b e f o r e u s i n g i t a g a i n 3 . D e c i d e d n o t t o u s e i t a g a i n 4 . U n d e c i d e d 5 . O t h e r : ( I F F I R M U S E D I T A G A I N E I T H E R I N D E S I G N OR B U I L D I N G GO ONTO A D O P T I O N , S E C T I O N E ) ( I F F I R M D E C I D E D TO R E J E C T , A S K F O L L O W I N G : ) A . A f t e r m a k i n g t h e d e c i s i o n n o t t o u s e t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h , h a s y o u r c o m p a n y e v e r r e c o n s i d e r e d t h e u s e f u l n e s s o f t h e a p p r o a c h i n t h e i r p r o j e c t s ? 1 . No 2 . Y e s ( I F Y E S , A S K F O L L O W I N G : ) B . I n w h a t y e a r d i d y o u r e c o n s i d e r t h e a p p r o a c h ? C . W h a t d e c i s i o n d i d y o u r f i r m come t o a b o u t i t ? 1 . W i l l n o t u s e i t a g a i n i n a n y p r o j e c t s w e c a n f o r e s e e 2 . W i l l l o o k i n t o i t f u r t h e r b e f o r e d e c i d i n g 3 . W i l l u s e i t a g a i n i f t h e c o n d i t i o n s a r e a p p r o p r i a t e 4 . O t h e r : 1 8 0 ( I F F I R M H A S R E J E C T E D O R N O T Y E T B E G U N A S E C O N D P R O J E C T , A S K T H E F O L L O W I N G ) C . W h a t c o n d i t i o n s m u s t b e m e t b e f o r e y o u r c o m p a n y w o u l d t r y t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h a g a i n ? 1 . O t h e r c o m p e t i n g f i r m s w e r e u s i n g a p l a n n e d u n i t a p p r o a c h s u c c e s s f u l l y 2 . F i r m w a s i n a b e t t e r f i n a n c i a l p o s i t i o n 3 . H a d s u i t a b l e t r a c t o f l a n d 4 . T h e c o m p a n y h a d m o r e i n f o r m a t i o n o n t h e a p p r o a c h 5 . O t h e r : ( I F F I R M H A S R E J E C T E D , I S U N D E C I D E D , O R H A S N O T Y E T B E G U N A S E C O N D P R O J E C T , a s k t h e a d v a n t a g e s a n d d i s a d v a n t a g e s q u e s t i o n s , A S e c € i o n - E . - .". " hypothetical question) F r o m t h e p a s t e x p e r i e n c e o f y o u r c o m p a n y , p e r h a p s y o u c o u l d g i v e m e s o m e f u r t h e r o p i n i o n s o n c e r t a i n a d v a n t a g e s a n d d i s a d v a n t a g e s t h a t a r e s o m e t i m e s a s s o c i a t e d w i t h t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h : S E C T I O N E : A D O P T I O N 1 . A f t e r y o u r f i r s t p l a n n e d u n i t p r o j e c t , w h a t o t h e r s u c h p r o j e c t s h a s y o u r f i r m e i t h e r d e s i g n e d o r c o n s t r u c t e d ? S T A G E T O C O M P L E T I O N : P R O J E C T N A M E S : 1 . F i r m c o n s i d e r i n g p r o j e c t f o r a s i t e 2 . D e s i g n e d p r o b a b l e l a y o u t 3 . P r o p o s e d t o m u n i c i p a l i t y 4 . A p p r o v e d b y m u n i c i p a l i t y 5 . C o n s t r u c t i o n i n p r o c e s s 6 . S e l l - o u t i n p r o g r e s s 7 . S e l l - o u t c o m p l e t e d 8 . O t h e r : 1 8 1 A D V A N T A G E S T O T H E F I R M : 1 . T o w h a t e x t e n t c o u l d y o u r c o m p a n y r e d u c e i m p r o v e m e n t c o s t s b y c l u s t e r i n g d w e l l i n g a s c o m p a r e d t o t h e c o n v e n t i o n a l l a y o u t p a t t e r n s ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o t a t a l l 3 . L i t t l e r e d u c t i o n 4 . S o m e r e d u c t i o n 5 . V e r y m u c h r e d u c e d 6 . E x t r e m e l y r e d u c e d 7 . C o n d i t i o n a l O n : 2 . T o w h a t d e g r e e m i g h t m u n i c i p a l d e p a r t m e n t s a n d c o u n c i l s g i v e m o r e r a p i d a p p r o v a l t o a p l a n n e d u n i t p r o j e c t t h a n t o c o n v e n t i o n a l d e s i g n s ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o t a n y f a s t e r 3 . L i t t l e f a s t e r 4 . S o m e w h a t f a s t e r 5 . V e r y m u c h f a s t e r 6 . E x t r e m e l y f a s t e r 7 . C o n d i t i o n a l o n : 3 . T o w h a t e x t e n t w o u l d y o u r m a r k e t i n g r i s k s b e r e d u c e d b y t h e w i d e r r a n g e o f d w e l l i n g t y p e s a v a i l a b l e i n a p l a n n e d u n i t p r o j e c t ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o r e d u c t i o n 3 . L i t t l e r e d u c t i o n 4 . S o m e r e d u c t i o n ( c o n t i n u e d ) 5 . V e r y r e d u c e d 6. E x t r e m e l y r e d u c e d 7. C o n d i t i o n a l o n : 4 . T o w h a t d e g r e e w o u l d y o u r f i r m h a v e a c o m p e t i t i v e e d g e o v e r m a n y o t h e r c h o i c e s o n t h e r e s i d e n t i a l m a r k e t d u e t o t h e e a d d i t i o n o f v a r i o u s a m e n i t i e s s u c h a s o p e n s p a c e a n d r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s 1. D o n ' t k n o w 2. N o e d g e 3. L i t t l e e d g e 4 . S o m e e d g e 5. V e r y m u c h m o r e 6. E x t r e m e l y m o r e 7. C o n d i t i o n a l o n : A D V A N T A G E S T O C O N S U M E R S 5 . T o w h a t e x t e n t w o u l d r e d u c e d i n d i v i d u a l y a r d m a i n t e n a n c e b e a p o s i t i v e ! s a l e s f e a t u r e f o r a p l a n n e d u n i t d e v e l o p m e n t ? 1. D o n ' t k n o w 2. N o t a t a l l 3. L i t t l e p o s i t i v e 4 . S o m e w h a t p o s i t i v e 5. 6. 7. V e r y p o s i t i v e E x t r e m e l y p o s i t i v e C o n d i t i o n a l o n : 1 8 3 6 . T o w h a t e x t e n t c o u l d y o u r f i r m r e t a i n m o r e o f t h e n a t u r a l l a n d s c a p e o f a s i t e b y a p l a n n e d u n i t a p p r o a c h t h a n b y a c o n v e n t i o n a l d e v e l o p -m e n t ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o m o r e 3 . L i t t l e M o r e 4 . S o m e w h a t m o r e 5 . V e r y m u c h m o r e 6 . E x t r e m e l y m o r e 7 . C o n d i t i o n a l o n : 7 . T o w h a t e x t e n t w o u l d n a t u r a l l a n d s c a p e f e a t u r e s b e a v a l u a b l e a s s e t i n a t t r a c t i n g r e s i d e n t s t o a p l a n n e d u n i t p r o j e c t ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o t v a l u a b l e 3 . L i t t l e v a l u e 4 . S o m e v a l u e 5 . V e r y v a l u a b l e 6 . E x t r e m e l y v a l u a b l e 7 . C o n d i t i o n a l o n : 8 . B y c l u s t e r i n g t h e d w e l l i n g s o r l o t s , t o w h a t d e g r e e c o u l d d w e l l i n g o r l o t p r i c e s b e l o w e r e d a s c o m p a r e d t o t h o s e i n c o n v e n t i o n a l d e v e l o p -m e n t s ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o l o w e r 3 . L i t t l e l o w e r 4 . S o m e w h a t l o w e r 5 . V e r y m u c h l o w e r ( c o n t i n u e d ) 1 8 4 6 . E x t r e m e l y l o w e r 7 . C o n d i t i o n a l o n : 9 . B y p r o v i d i n g l o c a l c o m m e r c i a l s e r v i c e s w i t h i n a d e v e l o p m e n t , t o w h a t e x t e n t w o u l d t h e p l a n n e d u n i t p r o j e c t o f f e r m o r e c o n v e n i e n c e t o i t s r e s i d e n t s t h a n d o s t a n d a r d p r o j e c t s ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o t a t a l l 3 . L i t t l e m o r e 4 . S o m e w h a t m o r e 5 . V e r y m u c h m o r e 6 . E x t r e m e l y m o r e 7 . C o n d i t i o n a l o n : 1 0 . T o w h a t d e g r e e c o u l d t h e e x t r a a m e n i t i e s o f a p l a n n e d u n i t d e v e l o p -m e n t i n c r e a s e t h e p r o p e r t y v a l u e s o f i t s d w e l l i n g s o v e r t h o s e o f c o n v e n t i o n a l n e i g h b o u r h o o d ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o i n c r e a s e 3 . L i t t l e i n c r e a s e 4 . S o m e i n c r e a s e 5 . V e r y m u c h i n c r e a s e d 6 . E x t r e m e l y i n c r e a s e d 7 . C o n d i t i o n a l o n : 1 1 . H o w i m p o r t a n t w o u l d i t b e t o s a l e s o r r e n t a l s t o p r o v i d e r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s w i t h i n a p r o j e c t ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o i m p o r t a n c e ( c o n t i n u e d ) 1 8 5 3 . L i t t l e i m p o r t a n c e 4 . S o m e i m p o r t a n c e 5 . V e r y i m p o r t a n t 6 . E x t r e m e l y i m p o r t a n t 7 . C o n d i t i o n a l o n : 1 2 . T o w h a t e x t e n t h a s r e d u c e d i n d i v i d u a l y a r d m a i n t e n a n c e b e e n a p o s i t i v e s a l e s f e a t u r e i n t h e p r o j e c t 1 . D o n 1 t k n o w 2 . N o t p o s i t i v e 3 . L i t t l e p o s i t i v e 4 . S o m e w h a t p o s i t i v e 5 . V e r y p o s i t i v e 6 . E x t r e m e l y p o s i t i v e 7 . C o n d i t i o n a l o n : 1 3 . T o w h a t e x t e n t w o u l d a p l a n n e d u n i t a p p r o a c h b e m o r e d i f f i c u l t t o o b t a i n l e n d e r ' s a p p r o v a l f o r t h a n f o r a s t a n d a r d d e s i g n ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o m o r e 3 . L i t t l e m o r e 4 . S o m e w h a t m o r e 5 . V e r y m u c h 6 . E x t r e m e l y m o r e 7 . C o n d i t i o n a l o n : 1 8 6 I F M O R E , W H Y W O U L D I T B E M O R E D I F F I C U L T ? 1 . L e n d e r s p o o r l y i n f o r m e d o f P U D 2 . L e n d e r s d o n ' t h a v e t h e d e s i g n s t a f f q u a l i f i e d t o j u d g e r e l a t i v e m e r i t s o f P U D 3 . T i g h t m o n e y m a r k e t 4 . A s s u m e h i g h e r m a r k e t i n g r i s k s a r e h i g h e r 5 . L e n d e r s a r e t o o c o n s e r v a t i v e t o i n n o v a t e P U D 6 . O t h e r : 1 4 . I n p l a n n e d u n i t p r o j e c t s , w h a t w o u l d a p p e a r t o b e t h e m o s t s a t i s -f a c t o r y m e t h o d o f r e s o l v i n g t h e o w n e r s h i p a n d m a i n t e n a n c e o f c o m m o n a m e n i t i e s f o r b o t h d e v e l o p e r , m u n i c i p a l i t y , a n d t h e r e s i d e n t s ? 1 . C o m p a n y r e t a i n s o w n e r s h i p a n d m a i n t e n a n c e 2 . M u n i c i p a l i t y a l w a y s r e t a i n s o w n e r s h i p a n d m a i n -t e n a n c e 3 . M u n i c i p a l i t y h a s a n e a s e m e n t f o r p u b l i c u s e 4 . V o l u n t a r y r e s i d e n t ' s a s s o c i a t i o n 5 . V o l u n t a r y r e s i d e n t ' s a s s o c i a t i o n h i r e s p r o f e s s i o n a l m a n a g e m e n t 6 . A u t o m a t i c r e s i d e n t s ' a s s o c i a t i o n 7 . A u t o m a t i c r e s i d e n t s ' a s s o c i a t i o n h i r e s p r o f e s s i o n a l m a n a g e m e n t 8 . O t h e r 1 5 . H o w i m p o r t a n t i s a d i v e r s i f i e d d e s i g n t e a m , t r a i n e d i n m a r k e t i n g , l a n d p l a n n i n g , a r c h i t e c t u r e , a n d e n g i n e e r i n g t o a p l a n n e d u n i t a p p r o a c h a s c o m p a r e d t o t h e d e s i g n s t a f f n e c e s s a r y f o r a c o n v e n t i o n a l d e v e l o p m e n t ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o m o r e i m p o r t a n t ( c o n t i n u e d ) 1 8 7 3 . L i t t l e m o r e 4 . S o m e w h a t m o r e 5 . V e r y m u c h m o r e 6 . E x t r e m e l y m o r e 7 . C o n d i t i o n a l o n : 1 6 . T o w h a t e x t e n t w o u l d t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h i n v o l v e ^ h i g h e r d e s i g n c o s t s i n t e r m s o f t i m e a n d / o r m o n e y c o m p a r e d t o t h e c o s t s o f c o n -v e n t i o n a l p r o j e c t s ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o h i g h e r 3 . L i t t l e h i g h e r 4 . S o m e w h a t h i g h e r 5 . V e r y m u c h h i g h e r 6 . E x t r e m e l y h i g h e r 7 . C o n d i t i o n a l o n : 1 7 . T o w h a t e x t e n t h a v e z o n i n g b y l a w s b e e n a n o b s t r u c t i o n t o b u i l d i n g a p l a n n e d u n i t p r o j e c t ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o o b s t r u c t i o n 3 . L i t t l e o b s t r u c t i o n 4 . S o m e w h a t 5 . V e r y m u c h 6 . E x t r e m e l y s e r i o u s 7 . C o n d i t i o n a l o n : 1 8 8 1 8 . T o w h a t e x t e n t w o u l d t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h r e q u i r e m o r e t i m e a n d m o n e y t o e x p l a i n a n d j u s t i f y t o t h e m u n i c i p a l i t y , l e n d e r s o r t h e p u b l i c ? 1 . D o n 1 t k n o w 2 . N o m o r e 3 . L i t t l e m o r e 4 . S o m e w h a t m o r e 5 . V e r y m u c h m o r e 6 . E x t r e m e l y 7 . C o n d i t i o n a l o n : 1 9 . F o r w h a t r e a s o n s m i g h t t h e m u n i c i p a l i t y b e e x p e c t e d t o o f f e r s o m e r e s i s t a n c e t o t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h ? 1 . N o r e s i s t a n c e 2 . A g a i n s t m i x i n g h o u s i n g t y p e s i n a p r e d o m i n a t e l y s i n g l e f a m i l y a r e a 3 . F e a r o f o v e r c r o w d i n g s c h o o l s w i t h c h i l d r e n f r o m h i g h e r d e n s i t y h o u s i n g 4 . A n t i c i p a t e d a d r o p i n t a x r e v e n u e s 5 . F e a r t h a t p r o p e r t y v a l u e s w o u l d f a l l i n a d j a c e n t a r e a s 6 . O t h e r D I S A D V A N T A G E S T O R E S I D E N T S : 2 0 . T o w h a t e x t e n t w o u l d l o c a l b u y e r s o r r e n t e r s p r e f e r l a r g e i n d i v i d u a l l o t s o v e r j o i n t l y o w n e r o p e n s p a c e s ? 1. D o n ' t k n o w 2 . N o p r e f e r e n c e 3 . L i t t l e p r e f e r e n c e ( c o n t i n u e d ) 1 8 9 4 . S o m e p r e f e r e n c e 5 . V e r y m u c h p r e f e r r e d 6 . E x t r e m e l y p r e f e r r e d 7 . C o n d i t i o n a l o n : 2 3 . T o w h a t e x t e n t m i g h t s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g r e s i d e n t s d i s l i k e h a v i n g h i g h e r d e n s i t y d w e l l i n g s a d j a c e n t t o t h e m ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o d i s l i k e 3 . L i t t l e 4 . S o m e 5 . V e r y m u c h 6 . E x t r e m e 7 . C o n d i t i o n a l o n : 2 4 . T o w h a t d e g r e e w o u l d t h e p l a n n e d u n i t a p p r o a c h a p p e a r t o b e t o o p l a n n e d a n d r e g u l a t e d f o r a n y p e o p l e ' s t a s t e s o n t h e l o c a l m a r k e t ? 1 . D o n ' t k n o w 2 . N o t a t a l l 3 . L i t t l e t o o m u c h 4 . S o m e w h a t 5 . V e r y m u c h s o 6 . E x t r e m e l y 7 . C o n d i t i o n a l o n : 

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