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The housing consumption of empty nest households Weikum, Gary Lester 1986

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T H E H O U S I N G C O N S U M P T I O N O F E M P T Y N E S T H O U S E H O L D S B Y G A R Y L E S T E R W E I K U M B . A . , U N I V E R S I T Y O F V I C T O R I A , 1 9 7 7 A T H E S I S S U B M I T T E D I N P A R T I A L F U L F I L L M E N T O F T H E R E Q U I R E M E N T S F O R T H E D E G R E E O F M A S T E R O F A R T S I N T H E F A C U L T Y O F G R A D U A T E S T U D I E S S C H O O L O F C O M M U N I T Y A N D R E G I O N A L P L A N N I N G W e a c c e p t t h i s t h e s i s a s c o n f o r m i n g ( t o t h e r e q u i r e d ^ s t a n d a r d T H E U N I V E R S I T Y O F B R I T I S H C O L U M B I A S E P T E M B E R 1 9 8 6 ( c ) G a r y L e s t e r W e i k u m , 1 9 8 6 In p r e s e n t i n g t h i s t h e s i s i n p a r t i a l f u l f i l m e n t of the requirements f o r an advanced degree at the U n i v e r s i t y o f B r i t i s h Columbia, I agree t h a t the L i b r a r y s h a l l make i t f r e e l y a v a i l a b l e f o r r e f e r e n c e and study. I f u r t h e r agree t h a t p e r m i s s i o n f o r e x t e n s i v e copying of t h i s t h e s i s f o r s c h o l a r l y purposes may be granted by the head o f my department or by h i s or her r e p r e s e n t a t i v e s . I t i s understood t h a t copying or p u b l i c a t i o n of t h i s t h e s i s f o r f i n a n c i a l g a i n s h a l l not be allowed without my w r i t t e n p e r m i s s i o n . Department of 'Cxfflnw'pj * (lE&iodevL- pLpdhli The U n i v e r s i t y of B r i t i s h Columbia 1956 Main Mall Vancouver, Canada V6T 1Y3 Date GzJf Z^/Oh )E-6 (3/81) i i A B S T R A C T T h e p u r p o s e s o f t h i s s t u d y a r e t o d e v e l o p a d e m o g r a p h i c p r o f i l e o f e m p t y n e s t e r s a n d d e s c r i b e t h e i r h o u s i n g c o n s u m p t i o n ; t o d e t e r m i n e t h e n u m b e r o f e m p t y n e s t e r s w h o a r e o c c u p y i n g f a m i l y h o u s i n g ; a n d p r o v i d e a s u m m a r y o f t h e h o u s i n g n e e d s o f e m p t y n e s t e r s w h i c h c a u s e t h e m t o o c c u p y t h e t y p e o f h o u s i n g w h i c h t h e y d o . T h i s s t u d y i s n o t i n t e n d e d t o d e v e l o p p u b l i c p o l i c y t o e n c o u r a g e e m p t y n e s t e r s t o m o v e , r a t h e r , i t a t t e m p t s t o a n s w e r s o m e f u n d a m e n t a l q u e s t i o n s a b o u t t h e i m p a c t o f e m p t y n e s t e r s o n t h e f a m i l y h o u s i n g s u p p l y i n u r b a n a r e a s . A d e t a i l e d e x a m i n a t i o n o f e m p t y n e s t e r h o u s i n g c o n s u m p t i o n i n t h e V a n c o u v e r , C M . A . C a n a d a w a s c o n d u c t e d t h r o u g h a n a l y s i s o f 1 9 8 1 C e n s u s C a n a d a P u b l i c U s e S a m p l e T a p e s . T h e f i n d i n g s i n d i c a t e t h a t e m p t y n e s t e r s h a v e a h i g h p r o p e n s i t y ^ t o l i v e i n d e p e n d e n t l y i n o w n e r - o c c u p i e d f a m i l y t y p e s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s . C o n t r a r y t o p o p u l a r p e r c e p t i o n , c o n d o m i n i u m s h a v e n o t a t t r a c t e d l a r g e n u m b e r s o f e m p t y n e s t c o u p l e s . E m p t y n e s t e r s a p p e a r t o r e t a i n t h e i r i n d e p e n d e n t l i v i n g a r r a n g e m e n t s a n d f a m i l y t y p e h o u s i n g f o r a s l o n g a s p o s s i b l e . I n c o m e , m o r e t h a n a n y o t h e r v a r i a b l e t e s t e d , i n f l u e n c e s t h e s i z e o f d w e l l i n g o c c u p i e d b y t h i s g r o u p . , a n d r e l a t i v e l y l o w m o n t h l y h o u s i n g c o s t s c a u s e d b y h i g h e q u i t y s i t u a t i o n s m a y c o u n t e r a c t a n y d e s i r e t o e c o n o m i z e s p a c e a f t e r t h e c h i l d r e n h a v e l e f t t h e f a m i l y h o m e . T h i s s t u d y w a s c o n d u c t e d a s a r e s u l t o f t h e a p p a r e n t l a c k o f e m p i r i c a l d a t a r e g a r d i n g e m p t y n e s t e r s a n d t h e v a r i o u s a s s u m p t i o n s t h a t t h e y w e r e c o n t r i b u t i n g t o f a m i l y h o u s i n g s h o r t a g e p r o b l e m s . I t i s i m p o r t a n t t h a t r e s e a r c h e r s n o t p r e - j u d g e w h a t i s a d e q u a t e h o u s i n g f o r e m p t y n e s t e r s . R a t h e r , r e s e a r c h e r s s h o u l d f o c u s o n t h e r e s o u r c e s a n d n e e d s o f t h i s g r o u p a n d a t t e m p t t o s u p p l y a p p r o p r i a t e h o u s i n g f r o m t h i s d i r e c t i o n i i i r a t h e r t h a n i m p l e m e n t p o l i c i e s t o g e t t h e m o u t o f t h e i r c u r r e n t h o u s i n g u n i t s . i v T A B L E O F C O N T E N T S T i t l e P a g e i A b s t r a c t i i T a b l e o f C o n t e n t s i v L i s t o f T a b l e s v i L i s t o f F i g u r e s v i i A c k n o w l e d g e m e n t s v i i i C H A P T E R I I N T R O D U C T I O N T O E M P T Y N E S T E R S 1 P u r p o s e 1 K e y T e r m s 1 S c o p e 2 P r o b l e m 3 G o a l 5 M e t h o d o f R e s e a r c h 6 R a t i o n a l e 7 O r g a n i z a t i o n a n d S e q u e n c e o f P r e s e n t a t i o n 1 1 C H A P T E R I I D E M O G R A P H I C P R O F I L E A N D H O U S I N G C O N S U M P T I O N O F E M P T Y N E S T E R S . . . 1 3 H i s t o r i c a l P e r s p e c t i v e o f E m p t y N e s t e r s 1 3 H o u s i n g C h a r a c t e r i s t i c s 1 9 E m p t y N e s t e r s i n V a n c o u v e r 2 2 L i v i n g A r r a n g e m e n t s o f E m p t y N e s t e r s 2 5 H o u s i n g C o n s u m p t i o n o f T w o P e r s o n E m p t y N e s t H o u s e h o l d s 2 9 A g e o f E m p t y N e s t e r s 2 9 I n c o m e 3 0 H o u s i n g C o s t s 3 2 D w e l 1 i n g T y p e 3 4 T e n u r e 3 5 C o n d i t i o n o f D w e l l i n g U n i t 3 7 L e n g t h o f O c c u p a n c y 3 7 P e r i o d o f C o n s t r u c t i o n 3 8 N u m b e r o f P e r s o n s P e r R o o m 3 9 S i z e o f D w e l l i n g 3 9 M o b i l i t y 4 1 O n e P e r s o n E m p t y N e s t H o u s e h o l d s 4 3 I n c o m e 4 4 H o u s i n g C o s t s 4 4 T e n u r e 4 4 D w e l 1 i n g T y p e 4 5 L e n g t h o f O c c u p a n c y 4 6 N u m b e r o f R o o m s 4 6 V C H A P T E R I I I E M P T Y N E S T H O U S E H O L D S A N D F A M I L Y H O U S I N G 4 8 G r a d e A c c e s s U n i t s 4 9 N u m b e r o f R o o m s 5 1 H o u s i n g C o s t 5 6 C H A P T E R I V H O U S I N G N E E D S O F E M P T Y N E S T E R S 6 0 L i f e C y c l e a n d H o u s i n g C o n s u m p t i o n 6 0 E m p t y N e s t N o n - m o v e r s 6 3 S p a c e 6 3 T e n u r e a n d S t r u c t u r e T y p e 6 5 N e i g h b o u r h o o d 6 9 E m p t y N e s t M o v e r s 7 0 S p a c e a n d H o u s i n g C o s t s 7 0 S t r u c t u r e T y p e a n d T e n u r e 7 2 N e i g h b o u r h o o d 7 3 C H A P T E R I V S U M M A R Y A N D C O N C L U S I O N S 7 6 S u m m a r y 7 6 C o n c l u s i o n s 7 9 R E F E R E N C E S 8 3 v i L I S T O F T A B L E S T a b l e I : C a n a d a : H u s b a n d - W i f e F a m i l i e s , N o C h i l d r e n a t H o m e , H u s b a n d A g e d 4 5 Y e a r s o r O l d e r 1 5 T a b l e I I : F a m i l i e s w i t h N o C h i l d r e n U n d e r A g e 2 5 a t H o m e a s a P e r c e n t a g e o f a l l F a m i l i e s b y A g e C o h o r t 1 6 T a b l e I I I : D e m o g r a p h i c C h a n g e s , 1 9 5 1 - 1 9 8 1 1 7 T a b l e I V : C a n a d i a n D e m o g r a p h i c C h a r a c t e r i s t i c s 1 9 8 1 1 8 T a b l e V : E m p t y N e s t C o u p l e s - L i v i n g A r r a n g e m e n t s b y A g e o f W i f e 2 8 T a b l e V I : E t h n i c O r i g i n o f E m p t y N e s t F a m i l i e s 2 8 T a b l e V I I : A g e o f E m p t y N e s t H u s b a n d s 3 0 T a b l e V I I I : M e a n I n c o m e o f E m p t y N e s t H u s b a n d b y A g e 3 1 T a b l e I X : D w e l l i n g T y p e O c c u p i e d b y E m p t y N e s t C o u p l e s 3 4 T a b l e X : N u m b e r o f R o o m s b y H o u s e h o l d T y p e 4 0 T a b l e X I : N u m b e r o f R o o m s b y A g e o f E m p t y N e s t e r 4 1 T a b l e X I I : D w e l l i n g T y p e o f E m p t y N e s t C o u p l e s 4 2 T a b l e X I I I : G r a d e A c c e s s E m p t y N e s t H o u s i n g b y N u m b e r o f R o o m s 5 1 T a b l e X I V : E m p t y N e s t e r s a n d U n d e r - h o u s e d F a m i l i e s 5 2 T a b l e X V : C o m p a r i s o n o f S i z e o f F a m i l y a n d N u m b e r o f R o o m s i n D w e l l i n g 5 4 T a b l e X V I : F a m i l y H o u s i n g R e q u i r e m e n t s b y H o u s i n g O c c u p i e d b y F a m i l i e s 5 4 T a b l e X V I I : V a l u e o f D w e l l i n g s b y O c c u p a n c y 5 7 T a b l e X V I I I : A c t u a l O c c u p a n c y o f E m p t y N e s t G r a d e A c c e s s H o u s i n g a n d M a x i m u m F a m i l y O c c u p a n c y a t n + 2 5 9 v n L I S T O F F I G U R E S F i g u r e 1: S u m m a r y o f L i f e c y c l e s v i i i A C K N O W L E D G E M E N T S M a n y t h a n k s t o D r . H e n r y H i g h t o w e r a n d D r . D a v i d H u l c h a n s k i f o r t h e i r a s s i s t a n c e a n d t h o u g h t s d u r i n g t h e p r e p a r a t i o n o f t h i s t h e s i s . A s p e c i a l p l a c e i n m y h e a r t i s r e s e r v e d f o r D e b r a , A l e x i s a n d A a r o n f o r t h e i r s u p p o r t a n d p a t i e n c e . C H A P T E R I I N T R O D U C T I O N P u r p o s e T h e p u r p o s e o f t h i s t h e s i s i s t o d e s c r i b e t h e h o u s i n g c o n s u m p t i o n o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s , a n d t o d e t e r m i n e t h e n u m b e r o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s i n m e t r o p o l i t a n V a n c o u v e r , w h o o c c u p y s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d d w e l l i n g s . T h e f i n d i n g s w i l l b e u s e d t o a s s e s s w a y s i n w h i c h e m p t y n e s t e r s i m p a c t o n f a m i l y h o u s i n g s u p p l y . S u g g e s t i o n s w i l l b e m a d e r e g a r d i n g e m p t y n e s t e r h o u s i n g n e e d s , d e s i r e s a n d m o t i v a t i o n s w h i c h c a u s e t h e m t o o c c u p y t h e t y p e o f h o u s i n g w h i c h t h e y d o , a n d w h i c h m u s t b e c o n s i d e r e d i f a n y p u b l i c p o l i c y o r m a r k e t s t r a t e g y i s t o b e s u c c e s s f u l l y o r i e n t e d t o w a r d s t h i s g r o u p . K e y T e r m s F o r t h e p u r p o s e s o f t h i s s t u d y , d a t a l i m i t a t i o n s a n d s t u d y f o c u s r e q u i r e s t h a t t h e f o l l o w i n g t e r m s m e a n : E m p t y N e s t F a m i l y - a m a r r i e d c o u p l e w h o s e c h i l d r e n h a v e g r o w n - u p a n d l e f t h o m e , a n d w i f e i s a g e d 4 0 y e a r s o r m o r e . T h e l i v i n g a r r a n g e m e n t s o f t h e c o u p l e m a y i n c l u d e a ) m a i n t e n a n c e o f a h o u s e h o l d w i t h n o o t h e r p e r s o n s p r e s e n t , o r b ) r e s i d e n c e i n a d w e l l i n g w i t h o n e o r m o r e n o n - f a m i l y p e r s o n s p r e s e n t . 2 E m p t y N e s t C o u p l e - a m a r r i e d c o u p l e w h o s e c h i l d r e n h a v e g r o w n - u p a n d l e f t h o m e , a n d t h e w i f e i s a g e d 4 0 y e a r s o r m o r e , a n d n o o t h e r p e r s o n s a r e p r e s e n t i n t h e h o u s e h o l d . T h i s i s a s u b - c a t e g o r y o f e m p t y n e s t f a m i l y . S i n g l e F e m a l e E m p t y N e s t e r - t h i s i s a f e m a l e m a i n t a i n i n g h e r o w n h o u s e h o l d w i t h n o o t h e r p e r s o n s p r e s e n t , a g e 4 0 y e a r s o r m o r e , w h o h a s h a d c h i l d r e n w h i c h a r e n o l o n g e r l i v i n g a t h o m e . A b s e n c e o f s p o u s e m a y h a v e o c c u r r e d b e f o r e o r a f t e r d e p a r t u r e o f c h i l d r e n a n d m a r i t a l s t a t u s m a y b e n e v e r m a r r i e d , s e p a r a t e d , d i v o r c e d o r w i d o w e d . S i n g l e M a l e E m p t y N e s t e r - t h i s i s a m a l e m a i n t a i n i n g h i s o w n h o u s e h o l d w i t h n o o t h e r p e r s o n s p r e s e n t , a g e 4 5 y e a r s o r o l d e r , w h o h a s e v e r b e e n m a r r i e d . C u r r e n t m a r i t a l s t a t u s m a y i n c l u d e s e p a r a t e d , d i v o r c e d o r w i d o w e d . F a m i l y H o u s i n g - m e a n s s i n g l e d e t a c h e d a n d m o b i l e h o m e , g r a d e o r i e n t e d h o u s i n g , c o n t a i n i n g a t l e a s t t w o b e d r o o m s . D a t a l i m i t a t i o n s m e a n t g r a d e o r i e n t e d d u p l e x e s a n d t o w n h o u s e s w e r e e x c l u d e d , e v e n t h o u g h t h e s e h o u s i n g f o r m s a r e f a m i l y o r i e n t e d . S c o p e T h e s t u d y i s l i m i t e d t o a b r i e f i n t r o d u c t i o n t o h o u s i n g p r o b l e m s w i t h r e g a r d s t o t h e i m p a c t s o f e m p t y n e s t e r h o u s e h o l d s . N a t i o n a l h o u s i n g s t a t i s t i c s a n d a r e v i e w o f l i t e r a t u r e a r e u s e d t o p r o v i d e a g e n e r a l o v e r v i e w o f e m p t y n e s t e r s . A d e t a i l e d s t a t i s t i c a l a n a l y s i s o f t h e V a n c o u v e r C e n s u s M e t r o p o l i t a n A r e a i s c o n d u c t e d t o d e v e l o p a p r o f i l e o f t h e l o c a l i m p a c t o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s o n f a m i l y h o u s i n g . 3 T h i s s t u d y i s n o t i n t e n d e d t o d e v e l o p p u b l i c p o l i c y t o e n c o u r a g e e m p t y n e s t e r s t o m o v e , r a t h e r , i t a t t e m p t s t o a n s w e r s o m e f u n d a m e n t a l q u e s t i o n s a b o u t t h e i m p a c t o f e m p t y n e s t e r s o n t h e f a m i l y h o u s i n g s u p p l y i n u r b a n a r e a s . I n p a r t i c u l a r , h o w m a n y e m p t y n e s t h o u s e h o l d s a r e t h e r e , a n d w h a t t y p e o f h o u s i n g d o t h e y o c c u p y ? F u r t h e r , t h i s s t u d y i d e n t i f i e s s o m e p r e - p o l i c y i s s u e s w h i c h m u s t b e a d d r e s s e d b y t h o s e i n t e r e s t e d i n e m p t y n e s t h o u s i n g . P r o b l e m R e c e n t t r e n d s i n d e m o g r a p h i c a n d h o u s i n g d a t a s u g g e s t s t h a t a n y h o u s i n g s h o r t a g e i n C a n a d a i s b e i n g c o m p o u n d e d b y a m i s m a t c h b e t w e e n t h e s i z e o f h o u s e h o l d s a n d o f d w e l l i n g u n i t s ( B l u m e n f e l d , 1 9 8 4 ) . T h e r e i s w i d e - s p r e a d s p e c u l a t i o n i n t h e h o u s i n g l i t e r a t u r e w h i c h s u g g e s t s t h a t a s i g n i f i c a n t n u m b e r o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s a r e o c c u p y i n g s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d d w e l l i n g s , f r e e z i n g a s u b s t a n t i a l p o r t i o n o f t h e e x i s t i n g f a m i l y h o u s i n g s t o c k ( J o h n s o n a n d S c h a n b a c h e r , 1 9 8 3 ) . I t h a s b e e n a s s u m e d b y m a n y h o u s i n g l i f e - c y c l e a u t h o r s t h a t p a r e n t s r e q u i r e l e s s h o u s i n g a f t e r t h e c h i l d r e n h a v e g r o w n a n d l e f t h o m e ( R o s s i 1 9 5 5 , M a c L e o d a n d E l l i s 1 9 8 2 ) . T h i s h a s l e a d t o t h e a s s u m p t i o n t h a t t h o s e c o u p l e s w h o d o n o t a d j u s t t h e a m o u n t o f t h e i r p h y s i c a l h o u s i n g c o n s u m p t i o n a f t e r t h e c h i l d r e n h a v e l e f t h o m e , m a y b e u n n e c e s s a r i l y c o n s u m i n g h o u s i n g w h i c h i s w e l l s u i t e d t o f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n . A n u m b e r o f a u t h o r s h a v e s u g g e s t e d t h a t a s u b s t a n t i a l p o r t i o n o f t h e e x i s t i n g f a m i l y h o u s i n g s t o c k i s o c c u p i e d b y e m p t y n e s t e r s , c o n t r i b u t i n g t o t h r e e m a j o r p r o b l e m s . F i r s t , e m p t y n e s t e r s m a y c a u s e u n d e r - u t i l i z a t i o n o f t h e f a m i l y h o u s i n g s t o c k w h i c h r e s u l t s i n i n e f f i c i e n t u s e o f p u b l i c l y f u n d e d a n c i l l a r y 4 r e s i d e n t i a l f a c i l i t i e s a n d i n f r a s t r u c t u r e , s u c h a s s c h o o l s , u t i l i t i e s , p a r k s , e t c . T h i s a r g u m e n t i s v e r y s i m i l a r t o s o m e o f t h e p r o b l e m s a s s o c i a t e d w i t h d e c o n v e r s i o n a n d g e n t r i f i c a t i o n . S e c o n d l y , c o m p e t i t i o n f r o m e m p t y n e s t e r s r e d u c e s t h e a m o u n t o f f a m i l y h o u s i n g a v a i l a b l e t o y o u n g f a m i l i e s a t p r i c e s m o s t o f t h e m c a n a f f o r d , f o r c i n g m a n y o f t h e s e y o u n g f a m i l i e s t o a c c e p t l e s s s u i t a b l e h o u s i n g t y p e s o r l o c a t i o n s . E m p t y n e s t e r s a r e t h o u g h t t o b e c o n c e n t r a t e d i n t h e p o s t - W W I I s u b u r b s , a n d t h e r e f o r e o c c u p y t h e m o s t d e s i r a b l e f a m i l y h o u s i n g l o c a t i o n s . S i l v e r ( 1 9 8 1 ) i n d i c a t e s t h a t t h e c u r r e n t f a m i l y f o r m a t i o n g e n e r a t i o n h a s a s t r o n g p r e f e r e n c e f o r s u b u r b a n c o m m u n i t i e s , s i m i l a r t o t h e t y p e i n w h i c h t h e y w e r e r a i s e d . H o w e v e r , M y e r s ( 1 9 7 8 ) s p e c u l a t e s t h a t y o u n g f a m i l i e s a r e b e i n g ' s q u e e z e d ' o u t t o t h e f r i n g e s u b u r b s a s a n i n c r e a s i n g s h a r e o f t h e p o s t - w a r h o u s i n g s t o c k i s b e c o m i n g f r o z e n b y e m p t y n e s t e r s . S i l v e r s t a t e s t h a t m i d d l e - a g e d a n d e l d e r l y p e o p l e ( a g e 5 5 a n d o v e r ) h a v e l o w r a t e s o f r e s i d e n t i a l m o b i l i t y , a n d t h a t g r o w t h i n t h e e l d e r l y p o p u l a t i o n t i g h t e n s t h e s u p p l y o f h o u s i n g s u i t a b l e f o r y o u n g f a m i l i e s . C o n s e q u e n t l y , y o u n g f a m i l i e s m a y i n c r e a s i n g l y b e l i m i t e d t o e x t r e m e c h o i c e s o f l o c a t i o n a n d h o u s i n g t y p e , s u c h a s i n n e r - c i t y m u l t i - f a m i l y h i g h d e n s i t y h o u s i n g o r e x u r b a n l o w d e n s i t y l i v i n g , c r e a t i n g a g e o g r a p h i c a l s e p a r a t i o n b e t w e e n y o u n g f a m i l i e s a n d o t h e r h o u s e h o l d s ( t y p i c a l l y t h e e l d e r l y ) . F i n a l l y , a n u m b e r o f n e g a t i v e e x t e r n a l i t i e s a r e c r e a t e d b y t h e p r e s s u r e f o r a d d i t i o n a l s u b u r b a n i z a t i o n t o a c c o m m o d a t e y o u n g f a m i l i e s , s u c h a s , d u p l i c a t i o n o f c o m m u n i t y f a c i l i t i e s , i n c r e a s e d c o m m u t i n g t i m e s , e x p e n s i v e t r a n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s , a n d d e s t r u c t i o n o f v a l u a b l e a g r i c u l t u r a l l a n d ( G o b e r , 1 9 8 1 ) . T h e a g i n g i n p l a c e o f e m p t y n e s t e r s h a s b e e n a l l u d e d t o b y p r e v i o u s n e i g h b o u r h o o d s t u d i e s ( G u t o w s k i a n d F i e l d 1 9 7 9 ) a n d p r e s u m a b l y 5 r e s u l t s i n n e w f a m i l y c o n s t r u c t i o n i n t h e f r i n g e a r e a s u b u r b s a s i n n e r s u b u r b a n h o u s i n g b e c o m e s s c a r c e a n d e x p e n s i v e . A s y o u n g f a m i l i e s e s t a b l i s h i n t h e e x u r b s , a n d d e m a n d s f o r d u p l i c a t i o n o f u n d e r - u t i l i z e d i n n e r s u b u r b s o f t a n d h a r d s e r v i c e s i n c r e a s e s , p r e s s u r e i s p l a c e d o n e x i s t i n g s u b u r b s t o i n c r e a s e d e n s i t i e s o r r e d e v e l o p a s a m e t h o d t o m a k e b e t t e r u s e o f e x i s t i n g f a c i l i t i e s a n d s l o w e x u r b a n g r o w t h . S o m e a r g u e t h a t i t m a y b e m o r e e f f i c i e n t f r o m s o c i e t y ' s v i e w p o i n t t o e n c o u r a g e e m p t y n e s t e r s t o d o w n s i z e , i . e . t o t r a d e t h e i r l a r g e r f a m i l y h o m e s f o r s m a l l e r u n i t s , b e i t a p a r t m e n t , t o w n h o u s e , o r a s m a l l e r d e t a c h e d d w e l l i n g . I n t h i s w a y , t h e d e m a n d f o r n e w c o n s t r u c t i o n o f l a r g e r f a m i l y d w e l l i n g s i n n e w f r i n g e s u b d i v i s i o n s w o u l d b e e a s e d , t h e r e w o u l d b e m o r e s p a t i a l i n t e g r a t i o n o f d i f f e r e n t t y p e s o f h o u s e h o l d s , a n d e x i s t i n g p u b l i c i n f r a s t r u c t u r e a n d s e r v i c e s c o u l d b e m o r e e f f i c i e n t l y u s e d . H o w e v e r , b e f o r e s u c h p o l i c e s c a n b e a s s e s s e d o r e v e n s u g g e s t e d , t h e r e i s a d i s t i n c t n e e d f o r m o r e i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e n u m b e r s o f e m p t y n e s t e r s , t h e i r h o u s i n g c o n s u m p t i o n a n d m o t i v a t i o n s . G o a l T h e a b o v e t h r e e a s s u m e d e f f e c t s o f e m p t y n e s t e r s o c c u p y i n g f a m i l y h o u s i n g a r e i d e n t i f i e d i n t h e l i t e r a t u r e a s p r o b l e m s . T o d a t e h o w e v e r , t h e s e r e m a i n h y p o t h e t i c a l e f f e c t s b a s e d u p o n u n t e s t e d a s s u m p t i o n s t h a t t h e r e a r e s i g n i f i c a n t n u m b e r s o f f a m i l y h o u s i n g u n i t s o c c u p i e d b y e m p t y n e s t e r s . T h e g o a l o f t h i s t h e s i s i s t o e x a m i n e t h e s e a s s u m e d p r o b l e m s b y a s s e s s i n g : a ) t o w h a t e x t e n t e m p t y n e s t e r s a r e o c c u p y i n g f a m i l y h o u s i n g , b ) e x p l o r e t h e i m p a c t s w h i c h e m p t y n e s t e r s h a v e o n f a m i l y h o u s i n g , a n d c ) a t t e m p t t o d e t e r m i n e t h e e x t e n t t o w h i c h i t i s f e a s i b l e t o v i e w e m p t y n e s t r e s i d e n c e s 6 a s a p o t e n t i a l s o u r c e o f f a m i l y h o u s i n g b y r e v i e w i n g t h e h o u s i n g m o t i v a t i o n s o f e m p t y n e s t e r s . M e t h o d o f R e s e a r c h T h e m e t h o d o f r e s e a r c h f o r t h i s s t u d y c o n s i s t e d o f t w o p h a s e s . F i r s t a l i t e r a t u r e s e a r c h r e g a r d i n g e m p t y n e s t e r s a n d h o u s i n g w a s c o n d u c t e d . T h e r e s u l t a n t i n f o r m a t i o n w a s c o m p i l e d a n d r e v i e w e d i n o r d e r t o d e v e l o p a g e n e r a l o v e r v i e w o f t h e p e r c e i v e d h o u s i n g p r o b l e m s r e l a t e d t o e m p t y n e s t e r h o u s i n g c o n s u m p t i o n . W h e r e v e r p o s s i b l e , s t a t i s t i c a l s u p p o r t d a t a w a s r e c o r d e d a n d r e v i e w e d . A c u r s o r y r e v i e w o f t h e 1 9 8 1 C a n a d a C e n s u s w a s c o n d u c t e d a t t h e n a t i o n a l l e v e l i n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e p o t e n t i a l i m p a c t o f t h e e m p t y n e s t d e m o g r a p h i c g r o u p s a n d i n t u i t i v e l y j u d g e t h e r e l e v a n c e o f p e r c e p t i o n s o f f e r e d b y p r e v i o u s a u t h o r s . T h i s f i r s t s t a g e o f s t u d y a l s o p r o v i d e d t h e n e c e s s a r y i n f o r m a t i o n t o f o r m u l a t e a p r o b l e m s t a t e m e n t a n d d e t e r m i n e t h e d i r e c t i o n f o r f u r t h e r r e s e a r c h t o b e u n d e r t a k e n d u r i n g t h e s e c o n d p h a s e o f t h i s s t u d y . T h e s e c o n d p h a s e c o n s i s t e d o f a d e t a i l e d s t a t i s t i c a l a n a l y s i s o f a m e t r o p o l i t a n a r e a i n o r d e r t o d e m o n s t r a t e t h e l o c a l i m p a c t o f e m p t y n e s t e r s . T h e 1 9 8 1 C e n s u s C a n a d a P u b l i c U s e S a m p l e T a p e s p r o v i d e d t h e d a t a b a s e . V a n c o u v e r , B . C . C e n s u s M e t r o p o l i t a n A r e a ( C M . A . ) w a s c h o s e n f o r d e t a i l e d s t u d y f o r a n u m b e r o f r e a s o n s . A l a u d a b l e c a s e c a n b e m a d e f o r t h e n e e d t o o p t i m i z e t h e e x i s t i n g h o u s i n g s t o c k i n t h i s a r e a b e c a u s e o f c o n s t r a i n t s i m p o s e d b y l i m i t e d l a n d s u p p l i e s d u e t o t o p o g r a p h y ; a g r i c u l t u r a l l a n d i n t h e p a t h o f g r o w t h ; a s t r o n g c e n t r a l c o r e e m p l o y m e n t b a s e w h i c h h a s a c c e n t u a t e d t h e d e s i r e f o r r e s i d e n t i a l c e n t r a l i t y ; i n c r e a s i n g l y c o n g e s t e d 7 t r a n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s ; u n d e r - u t i l i z e d u t i l i t y i n f r a s t r u c t u r e ; a n d h i g h f a m i l y h o u s i n g c o s t s . F o r e x a m p l e , i n 1 9 8 4 t h e C i t y o f V a n c o u v e r w a s r e v i e w i n g p l a n s t o i n c r e a s e t h e h o u s i n g u n i t d e n s i t y i n t h e c e n t r a l c o r e o f t h e c i t y t o m a k e b e t t e r u s e o f t h e e x i s t i n g l a n d b a s e . T h e C o r e p l a n r e s e a r c h e d a r e a s o f t h e c i t y w h i c h w e r e n o t b e i n g u s e d t o m a x i m u m c a p a c i t y i n t e r m s o f h o u s i n g u n i t c a p a c i t y . T h i s s t u d y p r o v i d e s a c o m p l e m e n t a r y r o l e b y i d e n t i f y i n g h o u s i n g u n i t s w h i c h a r e n o t b e i n g u s e d t o t h e i r m a x i m u m c a p a c i t y . R a t i o n a l e T h e r e a r e a n u m b e r o f r e a s o n s w h y t h i s s t u d y i s b o t h s i g n i f i c a n t a n d t i m e l y . F i r s t , i n v i e w o f t h e n u m e r a b l e c o m m e n t s r e g a r d i n g t h e h o u s i n g c h o i c e o f e m p t y n e s t e r s i n b o t h h o u s i n g t r a d e a n d a c a d e m i c l i t e r a t u r e , o n e w o u l d e x p e c t t o f i n d a s i g n i f i c a n t a m o u n t o f w o r k o n t h i s g r o u p . O n t h e c o n t r a r y , w i t h t h e e x c e p t i o n o f M i r o n a n d S c h i f f ( 1 9 8 2 ) , t h e r e h a s b e e n l i t t l e e m p i r i c a l s t u d y o f e m p t y n e s t e r s a n d h o u s i n g . I n d i r e c t l y , e m p t y n e s t e r s h a v e b e e n i d e n t i f i e d ( t h o u g h n o t d i s t i n c t l y ) i n a n u m b e r o f s t u d i e s o f c o n d o m i n i u m s ( H i t c h c o c k a n d L e w i s , 1 9 8 1 ) , n e i g h b o u r h o o d a g i n g ( G u t o w s k i a n d F i e l d 1 9 7 9 , V i s c h e r S k a b u r s k i s P l a n n e r s 1 9 8 2 ) , h o u s i n g a n d l i f e - c y c l e ( M a c L e o d a n d E l l i s , 1 9 8 3 ) , a n d m a k i n g b e t t e r u s e o f t h e e x i s t i n g h o u s i n g s t o c k ( H u l c h a n s k i 1 9 8 2 , a n d J o h n s o n a n d S c h a n b a c h e r 1 9 8 3 ) . H o w e v e r , m o s t o f t h e s e s t u d i e s h a v e n o t b e e n d e s i g n e d t o s p e c i f i c a l l y s t u d y e m p t y n e s t e r s . T h e y g e n e r a l l y r a i s e m o r e q u e s t i o n s a b o u t e m p t y n e s t e r s t h a n t h e y c a n a n s w e r . F o r e x a m p l e , i f s i g n i f i c a n t n u m b e r s o f e m p t y n e s t e r s a r e o c c u p y i n g f a m i l y h o u s i n g , w h a t p r e v e n t s t h e m f r o m d o w n s i z i n g ? I f i t i s d e t e r m i n e d t h a t i t w o u l d b e b e t t e r f o r o t h e r s i n s o c i e t y i f e m p t y n e s t e r s m a d e w a y f o r 8 y o u n g f a m i l i e s , w h a t p r o b l e m s a r e t h e n i m p o s e d u p o n e m p t y n e s t e r s b y h a v i n g t h e m m o v e ? A l t e r n a t i v e l y , l i t t l e i s k n o w n a b o u t w h y e m p t y n e s t e r s c o n t i n u e t o o c c u p y f a m i l y h o u s i n g i n e x i s t i n g s u b u r b a n a r e a s . A l s o , d o t h e s e o l d e r s u b u r b s m e e t t h e n e e d s o f h o u s e h o l d s w h o a r e n o w i n a l a t e r l i f e c y c l e s t a g e a n d d o n o t c o n f o r m t o t h e c o n v e n t i o n a l n u c l e a r f a m i l y s t r u c t u r e f o r w h i c h t h e s e s u b u r b s w e r e p l a n n e d ? H e n c e f u r t h e r d e t a i l e d w o r k d i r e c t e d t o w a r d s e m p t y n e s t e r s i s w a r r a n t e d . S e c o n d , t h e r e i s c o n c e r n i n t h e h o u s i n g l i t e r a t u r e r e g a r d i n g t h e s u p p l y o f f a m i l y h o u s i n g . A n u m b e r o f a u t h o r s r e s e a r c h i n g t h e f o r m a t i o n o f f a m i l y h o u s e h o l d s a n d r e l a t e d h o u s i n g d e m a n d h a v e a l l u d e d t o a c o m i n g f a m i l y h o u s i n g ' c r u n c h ' i n t e r m s o f a f f o r d a b i 1 i t y a n d a v a i l a b i l i t y ( M i r o n 1 9 8 3 , M y e r s 1 9 7 8 , S i l v e r 1 9 8 1 ) . T h e m a t u r i n g o f t h e p o s t - w a r ' b a b y b o o m 1 g e n e r a t i o n h a s c r e a t e d a n u n p r e c e d e n t e d d e m a n d f o r h o u s i n g f r o m t h e m i d 1 9 6 0 ' s t o m i d 1 9 8 0 ' s ( M i r o n 1 9 7 9 ) . S i l v e r ( 1 9 8 1 ) d e s c r i b e s t h e c o m i n g o f a g e o f t h e p o s t - w a r ' b a b y b o o m 1 g e n e r a t i o n a s o n e o f t h e t h r e e o r f o u r m a j o r d e m o g r a p h i c e v e n t s o f t h i s c e n t u r y , c o m p a r a b l e i n i t s i m p a c t w i t h t h e g r e a t r u r a l t o u r b a n m i g r a t i o n o f t h e 1 9 t h c e n t u r y , w i t h t h e p o s t - w a r s u b u r b a n i z a t i o n p h e n o m e n o n , a n d w i t h t h e l a r g e s e c u l a r d e c l i n e s i n f e r t i l i t y a n d m o r t a l i t y w h i c h h a v e o c c u r r e d s i n c e 1 9 0 0 . S i l v e r a n t i c i p a t e s t h a t t h e q u a n t i t a t i v e i m p a c t o f t h e b a b y b o o m o n f a m i l y h o u s i n g , d e m a n d w i l l l a s t u n t i l t h e m i d 1 9 9 0 ' s . A b o u t 2 . 3 m i l l i o n C a n a d i a n s w i l l r e a c h a g e 3 0 i n t h e f i v e y e a r p e r i o d 1 9 8 6 t o 1 9 9 1 , c o m p a r e d t o 1 . 2 m i l l i o n i n b o t h 1 9 6 1 - 6 6 a n d 1 9 6 6 - 7 1 a n d s o m e 1 . 6 m i l l i o n i n 1 9 7 1 - 7 6 ( S i l v e r ) . T h u s t h e r e l a t i v e s t a b i l i t y o f c u r r e n t o c c u p a n t s o f f a m i l y h o u s i n g ( m a n y o f w h o m m a y b e e m p t y n e s t e r s ) c o m p o u n d s t h e s h o r t a g e o f h o u s i n g f o r f a m i l i e s . N o t o n l y i s t h e ' b a b y b o o m 1 g e n e r a t i o n r e s p o n s i b l e f o r a r a p i d r i s e i n f a m i l y h o u s i n g 9 d e m a n d , b u t t h e g e n e r a l p o p u l a t i o n g r o w t h o f t h e c o u n t r y i n t h e f u t u r e i s e x p e c t e d t o r e s u l t i n u n p r e c e d e n t e d a b s o l u t e i n c r e a s e s i n f a m i l y f o r m a t i o n . W h i l e f a m i l i e s a r e e x p e c t e d t o g r o w a t a l o w e r r a t e t h a n t o t a l h o u s e h o l d s , a p p r o x i m a t e l y 1 . 8 t o 2 . 1 m i l l i o n a d d i t i o n a l f a m i l i e s w i l l b e f o r m e d b e t w e e n 1 9 7 6 a n d 1 9 9 1 ( S t a t i s t i c s C a n a d a , 1 9 8 1 a p p . 1 3 - 1 4 ) . I n 1 9 8 1 t h e r e w e r e 6 . 2 5 m i l l i o n f a m i l y h o u s e h o l d s i n C a n a d a , a n d t h i s i s e x p e c t e d t o g r o w t o 8 . 3 m i l l i o n i n 2 0 0 1 ( P e r r e a u l t a n d G e o r g e , 1 9 8 2 p . X ) . T h i r d l y , t h e r e i s a g r o w i n g t r e n d i n m a n y C a n a d i a n m e t r o p o l i t a n a r e a s t o e n c o u r a g e r e s i d e n t i a l l a n d u s e i n t e n s i f i c a t i o n i n t h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l n e i g h b o u r h o o d s , e s p e c i a l l y i n i n n e r s u b u r b s ( C e n t r a l M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n 1 9 8 2 , C i t y o f V a n c o u v e r P l a n n i n g D e p a r t m e n t 1 9 8 3 , O n t a r i o M i n i s t r y o f M u n i c i p a l A f f a i r s 1 9 8 3 , B u r n a b y P l a n n i n g a n d B u i l d i n g I n s p e c t i o n D e p a r t m e n t 1 9 8 4 ) . T h e g o a l o f r e s i d e n t i a l i n t e n s i f i c a t i o n t h r o u g h i n f i l l d e v e l o p m e n t , c o n v e r s i o n s a n d i n s o m e c a s e s r e d e v e l o p m e n t , i s t o i n c r e a s e t h e n u m b e r o f d w e l l i n g u n i t s i n t h e o l d e r r e s i d e n t i a l n e i g h b o u r h o o d s o f m e t r o p o l i t a n a r e a s . P r e s u m a b l y , t h i s w i l l h e l p r e d u c e d e m a n d f o r e x p e n s i v e t r a n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s , b e t t e r u t i l i z e e x i s t i n g c o m m u n i t y f a c i l i t i e s a n d i n f r a s t r u c t u r e , h e l p i n c r e a s e t h e s u p p l y o f h o u s i n g , c o n t r i b u t e t o a f f o r d a b l e h o u s i n g a n d m a k e m o r e i n t e n s e u s e o f t h e l a n d b a s e . I n a r e a s w h e r e t o p o g r a p h i c o r e x i s t i n g s p a t i a l e x t e n t m a k e s f u r t h e r s p a t i a l g r o w t h u n d e s i r a b l e , t h e a b o v e i s s u e s a r e i m p o r t a n t f a c t o r s . T h e i n c i d e n c e o f e m p t y n e s t e r s i n f a m i l y h o u s i n g i n t h e e x i s t i n g r e s i d e n t i a l a r e a s m a y b e a s i g n i f i c a n t f a c t o r t o b e a d d r e s s e d b y i n t e n s i f i c a t i o n p o l i c i e s . W h i l e e m p t y n e s t e r s m a y n o t b e t h e o n l y g r o u p i n u r b a n a r e a s w h i c h m a y o c c u p y r e l a t i v e l y l a r g e d w e l l i n g u n i t s p e r c a p i t a , t h e r e a r e a n u m b e r o f 1 0 r e a s o n s w h y t h e y d e s e r v e s t u d y . F i r s t , t h e y a r e a g r o u p u p o n w h i c h m u c h s p e c u l a t i o n h a s b e e n m a d e a n d m a n y u n s u b s t a n t i a t e d t r e n d s a n d f u t u r e p o l i c i e s s u g g e s t e d , y e t l i t t l e e m p i r i c a l w o r k h a s b e e n c o n d u c t e d . F o r e x a m p l e , i t h a s b e e n s u g g e s t e d i n t h e p o p u l a r p r e s s t h a t t h e r e w i l l b e a l a r g e f u t u r e m a r k e t a m o n g e m p t y n e s t e r s d u r i n g t h e p e r i o d 1 9 8 1 - 2 0 0 1 ( M i r o n , 1 9 8 3 b ) . W h i l e s o m e w i l l b e a f f l u e n t , a n d i t i s s u g g e s t e d w i l l ' u p s c a l e ' t o ' d o w n s i z e d ' c o n d o m i n i u m u n i t s , i t h a s b e e n d o c u m e n t e d b y m a n y s t u d i e s t h a t o l d e r c o u p l e s a r e n o t o r i o u s l y i m m o b i l e a n d a r e u n l i k e l y t o w a n t t o m o v e t o n e w h o u s i n g . S e c o n d l y , t h e y a p p e a r t o b e a l a r g e e n o u g h g r o u p t o h a v e a n i m p a c t o n t h e f a m i l y h o u s i n g m a r k e t . F o r e x a m p l e , t h i s s t u d y f o u n d t h a t i n V a n c o u v e r , e m p t y n e s t e r c o u p l e s ( h o u s e h o l d s c o n s i s t i n g o f h u s b a n d - w i f e f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n n o l o n g e r a t h o m e , w h e r e i n t h e h u s b a n d i s a g e d 4 5 + ) r e p r e s e n t 1 1 p e r c e n t o f a l l h o u s e h o l d s a n d 1 9 p e r c e n t o f a l l f a m i l y h o u s e h o l d s . T h i r d , e m p t y n e s t h o u s e h o l d s h a v e u n d e r g o n e a s i g n i f i c a n t r e d u c t i o n i n f a m i l y s i z e a n d e n t e r e d a n e w l i f e c y c l e s t a g e . B o t h f a c t o r s w o u l d s u g g e s t t h a t s o m e t y p e o f h o u s i n g r e - e v a l u a t i o n a n d p o s s i b l y a d j u s t m e n t , m a y o c c u r . T h e r e h a s b e e n s o m e s u g g e s t i o n t h a t e m p t y n e s t e r s m a y n o t b e t h e o n l y o v e r - c o n s u m e r s o f h o u s i n g , t h a t i n f a c t , c h i l d l e s s c o u p l e s m a y o c c u p y f a m i l y h o u s i n g a s w e l l . H o w e v e r , t h i s g r o u p w a s n o t c o n s i d e r e d i n t h e s t u d y a s i t i s t h o u g h t t h e y h a v e o c c u p i e d t h e i r h o u s i n g b y c h o i c e , a n d h a v e n o t b e e n s u b j e c t t o s i g n i f i c a n t l i f e e v e n t s s u c h a s c h i l d r e n l e a v i n g h o m e , w h i c h w o u l d t r i g g e r a d e s i r e t o e v a l u a t e h o u s i n g a d j u s t m e n t s . F u r t h e r , c h i l d l e s s h u s b a n d - w i f e c o u p l e s , w h e r e i n t h e w i f e i s a g e d 4 5 o r m o r e , a c c o u n t f o r o n l y 2 . 5 p e r c e n t o f t h e t o t a l h o u s e h o l d s u s e d i n t h e s a m p l e f o r t h i s s t u d y . T h i s w o u l d i n d i c a t e t h a t t h e i r p o t e n t i a l i m p a c t i s n o t a s s i g n i f i c a n t a t t h i s 11 t i m e . P o p u l a r p e r c e p t i o n w o u l d s u g g e s t t h a t t h e r e a r e n o w g r e a t e r n u m b e r s o f y o u n g e r c o u p l e s w h o h a v e d e c i d e d t o n o t h a v e c h i l d r e n a n d t h e y m a y a l s o c o n t r i b u t e t o d e c r e a s e s i n t h e s u p p l y o f f a m i l y h o u s i n g . H u s b a n d - w i f e c h i l d l e s s c o u p l e s , b e t w e e n a g e s 3 5 t o 5 4 , f o r e x a m p l e a r e a c a t e g o r y i n w h i c h ' n e v e r n e s t e r s ' a r e l i k e l y t o e m e r g e . H o w e v e r , t h i s g r o u p a c c o u n t s f o r o n l y 0 . 9 p e r c e n t o f t o t a l h o u s e h o l d s i n t h e V a n c o u v e r s a m p l e . A g a i n , t h i s i s n o t c o n s i d e r e d s i g n i f i c a n t t o w a r r a n t i n c l u s i o n i n t h e s t u d y . A n o t h e r g r o u p , t h o s e c o u p l e s a g e d b e l o w 3 5 , a l s o c o n t a i n c o u p l e s w h o h a v e d e c i d e d n o t t o h a v e c h i l d r e n . H o w e v e r , a s t h i s i s a r e l a t i v e l y h i g h f e r t i l i t y g r o u p , w h o s e o p i n i o n s m a y c h a n g e , i t i s d i f f i c u l t t o s p e c u l a t e o n h o w m a n y w i l l a c t u a l l y e n t e r t h e n o n - f e r t i l e p e r i o d w i t h o u t h a v i n g b o r n c h i l d r e n . O r g a n i z a t i o n a n d S e q u e n c e o f P r e s e n t a t i o n C h a p t e r I p r o v i d e s a b r i e f i n t r o d u c t i o n t o t h e p e r c e i v e d i n f l u e n c e o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s w i t h i n t h e c o n t e x t o f h o u s i n g s h o r t a g e s a n d u r b a n e f f i c i e n c y . C h a p t e r I I p r o v i d e s a d e m o g r a p h i c p r o f i l e o f e m p t y n e s t e r s t o b e u s e d p r i m a r i l y a s b a c k g r o u n d i n f o r m a t i o n f o r s u b s e q u e n t a n a l y s i s i n l a t e r c h a p t e r s . T h i s C h a p t e r a l s o p r o v i d e s a m u c h n e e d e d d e m o g r a p h i c s u m m a r y o f e m p t y n e s t e r s a n d t h e i r h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s u s i n g b o t h n a t i o n a l a n d V a n c o u v e r C M A i n f o r m a t i o n . C h a p t e r I I I i n c l u d e s a d e t a i l e d a n a l y s i s o f t h e h o u s i n g c o n s u m p t i o n o f e m p t y n e s t e r s i n t e r m s o f s u i t a b i l i t y f o r f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n . D i r e c t c o m p a r i s o n s a r e m a d e b e t w e e n e m p t y n e s t e r s w h o o c c u p y f a m i l y t y p e a c c o m m o d a t i o n a n d f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n w h o a r e p e r c e i v e d t o b e u n d e r - h o u s e d . 12 C h a p t e r I V e x a m i n e s t h e m o t i v a t i o n s o f e m p t y n e s t e r s a n d a t t e m p t s t o e x p l a i n w h y t h e y o c c u p y t h e t y p e o f h o u s i n g w h i c h t h e y d o . I n p a r a l l e l w i t h t h e s t a t e d p u r p o s e a n d g o a l s , C h a p t e r I I d e s c r i b e s t h e h o u s i n g o c c u p a n c y c h a r a c t e r i s t i c s o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s , C h a p t e r I I I d e s c r i b e s t h e i m p a c t w h i c h e m p t y n e s t e r s h a v e r e l a t i v e t o f a m i l y h o u s i n g a n d C h a p t e r I V d i s c u s s e s t h e f a c t o r s w h i c h c a u s e e m p t y n e s t e r s t o o c c u p y t h e h o u s i n g w h i c h t h e y d o . F i n a l l y , C h a p t e r V p r o v i d e s a s u m m a r y o f t h e e n t i r e s t u d y a n d d i s c u s s e s t h e r e l e v a n c e o f t h e f i n d i n g , b a s e d u p o n e m p i r i c a l k n o w l e d g e r a t h e r t h a n p e r c e i v e d o p i n i o n s . 1 3 C H A P T E R I I D E M O G R A P H I C P R O F I L E A N D H O U S I N G C O N S U M P T I O N  O F E M P T Y N E S T E R S T h e f i r s t r e s e a r c h o b j e c t i v e o f t h i s s t u d y i s t o d e v e l o p a d e m o g r a p h i c p r o f i l e o f e m p t y n e s t e r s a n d d e s c r i b e t h e i r h o u s i n g c o n s u m p t i o n . T h i s t a s k w a s a p p r o a c h e d i n t w o p h a s e s . F i r s t a r e v i e w o f a v a i l a b l e p u b l i s h e d l i t e r a t u r e w a s c o n d u c t e d t o d e t e r m i n e t h e e x t e n t o f a v a i l a b l e d a t a a n d a n a l y s i s . T h e n a n a n a l y s i s o f t h e 1 9 8 1 S t a t i s t i c s C a n a d a P u b l i c U s e S a m p l e t a p e w a s e m p l o y e d t o d e t a i l t h e e x t e n t o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s i n t h e V a n c o u v e r C M A . I n t e r m s o f a l i t e r a t u r e r e v i e w , t h e e m p t y n e s t e r g r o u p i s o f t e n a d i f f i c u l t o n e t o o b s e r v e , n o t f r o m t h e s t a n d p o i n t o f r e c o g n i z i n g t h e i r e x i s t e n c e , b u t b e c a u s e s t a t i s t i c s a n d h o u s i n g l i t e r a t u r e o f t e n d o n o t s e p a r a t e t h e m f r o m t h e o v e r a l l a d u l t , m i d d l e - a g e d o r e l d e r l y g e n e r a t i o n s . H o u s i n g r e s e a r c h w h i c h f o c u s e s o n l i f e c y c l e s , f a m i l i e s o r t h e e l d e r l y , a p p e a r s t o g e n e r a l l y b e t h e b e s t s o u r c e o f e m p t y n e s t e r i n f o r m a t i o n . E m p t y n e s t e r s a r e a d i s t i n c t s u b p o p u l a t i o n w h i c h s p a n s b o t h m i d d l e - a g e a n d e l d e r l y p o p u l a t i o n s , a n d m a y i n c l u d e f a m i l y h o u s e h o l d s ( i . e . a m a r r i e d c o u p l e w i t h n o c h i l d r e n a t h o m e i s c o n s i d e r e d a f a m i l y i n 1 9 8 1 C e n s u s ) . H i s t o r i c a l P e r s p e c t i v e o f E m p t y N e s t e r s W a r g o n ( 1 9 7 9 , p . 1 0 0 - 1 0 3 ) p r e s e n t s a d e t a i l e d a n a l y s i s o f p o p u l a t i o n a n d d e m o g r a p h i c t r e n d s i n C a n a d a , i n c l u d i n g a s t u d y o f C e n s u s f a m i l i e s b e t w e e n 1 9 4 1 a n d 1 9 7 1 . D u r i n g t h i s p e r i o d t h e r e w a s a m a r k e d t r e n d t o w a r d s t h e d i s a p p e a r a n c e o f v e r y l a r g e f a m i l i e s ( t h a t i s , o f w o m e n w h o h a d b o r n e 1 4 s i x o r m o r e c h i l d r e n ) , d e c l i n e s i n t h e r e l a t i v e i m p o r t a n c e o f c h i l d l e s s f a m i l i e s a n d a s t r i k i n g c o n v e r g e n c e o n t h e t w o c h i l d f a m i l y . D u r i n g 1 9 4 1 t o 1 9 7 1 , C a n a d i a n s w e r e m a r r y i n g m o r e a n d a t y o u n g e r a g e s t h a n e v e r b e f o r e . C o n c u r r e n t w i t h t h e s e c h a n g e s , t h e r e w a s a l s o a s h i f t i n t h e t i m i n g a n d s p a c i n g o f b i r t h s o t h a t c h i l d r e n w e r e b o r n s o o n a f t e r t h e m a r r i a g e o f t h e i r p a r e n t s a n d s p a c e d w i t h i n s h o r t e r i n t e r v a l s o f o n e a n o t h e r t h a n e a r l i e r . A l o n g w i t h t h e d e c l i n i n g t r e n d i n t h e a g e a t m a r r i a g e , t h i s r e s u l t e d i n a m a r k e d l o w e r i n g o f t h e a g e o f c h i l d b e a r i n g f o r b o t h m o t h e r s a n d f a t h e r s . F u r t h e r , t h e a g e o f m o r t a l i t y a l s o i n c r e a s e d , a n d t h e r e w a s a t r e n d f o r o l d e r c o u p l e s t o l i v e a p a r t f r o m t h e i r u n m a r r i e d c h i l d r e n . A l l o f t h e s e f a c t o r s d e s c r i b e d b y W a r g o n w o u l d b e e x p e c t e d t o l e a d t o i n c r e a s e d i n c i d e n c e o f e m p t y n e s t e r h o u s e h o l d s . T a b l e I p r e s e n t s a h i s t o r i c a l s u m m a r y o f t h e r e l a t i v e n u m b e r s o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s i n t h e C a n a d i a n p o p u l a t i o n 1 5 T A B L E I : C a n a d a , H u s b a n d - W i f e F a m i l i e s , N o C h i l d r e n a t H o m e ,  H u s b a n d 4 5 Y e a r s o r O l d e r ( e m p t y n e s t e r s ) * Y e a r T o t a l F a m i l i e s E m p t y N e s t H u s b a n d - W i f e F a m i l i e s E m p t y N e s t a s E m p t y N e s t a s % T o t a l % T o t a l F a m i l i e s P o p u l a t i o n 1 9 5 1 3 , 2 8 7 , 3 8 4 1 9 6 1 4 , 1 4 7 , 4 4 4 1 9 7 1 4 , 9 3 3 , 4 5 0 1 9 8 1 6 , 2 3 1 , 4 9 0 6 2 6 , 0 5 8 7 9 4 , 4 3 1 9 9 2 , 6 4 5 1 , 2 4 8 , 6 4 0 1 9 . 0 4 1 9 . 1 5 2 0 . 1 2 2 0 . 0 3 8 . 9 4 8 . 7 1 9 . 2 0 1 0 . 2 6 * N O T E : E m p t y n e s t e r f a m i l y i s n o t a c a t e g o r y i n C e n s u s C a n a d a d a t a . T o p r o v i d e c o n s i s t e n c y f r o m 1 9 5 1 - 1 9 8 1 , t h e d a t a p r o v i d e d i n T a b l e s I t o I I I u s e a c a t e g o r y d e s c r i b e d a s H u s b a n d - w i f e f a m i l i e s , n o c h i l d r e n p r e s e n t , h u s b a n d a g e d 4 5 o r m o r e . T h i s c a t e g o r y a l s o i n c l u d e s h u s b a n d , w i f e , c o u p l e s w h o h a v e n e v e r h a d c h i l d r e n a n d t h e r e f o r e a r e ' n e v e r n e s t e r s ' r a t h e r t h a n e m p t y n e s t e r s . I n 1 9 8 1 a n e w c a t e g o r y w a s i n t r o d u c e d w h i c h e x c l u d e d t h e l a t t e r g r o u p . T h i s d a t a i s u s e d i n T a b l e I V . S o u r c e : 1 9 5 1 C e n s u s o f C a n a d a , V o l u m e X T a b l e 8 6 ; 1 9 6 1 C e n s u s o f C a n a d a , V o l u m e 1 1 P a r t I , T a b l e 7 3 ; 1 9 7 1 C e n s u s o f C a n a d a , C a t a l o g u e 9 3 - 7 2 0 T a b l e 6 1 a n d 9 3 - 7 0 3 T a b l e 7 ; 1 9 8 1 C e n s u s o f C a n a d a , C a t a l o g u e 9 2 - 9 0 4 T a b l e 1 a n d 9 2 - 9 3 5 T a b l e 1 2 . I t c a n b e s e e n t h a t t h e r e w a s a n i n c r e a s e i n t h e p r o p o r t i o n o f t h e e m p t y n e s t c a t e g o r y a s c o m p a r e d t o t o t a l f a m i l i e s o f a l m o s t 1 p e r c e n t b e t w e e n 1 9 5 1 a n d 1 9 8 1 . A s a p r o p o r t i o n o f t h e t o t a l p o p u l a t i o n , e m p t y n e s t e r s h a v e i n c r e a s e d b y o v e r 1 p e r c e n t i n t h e s a m e 3 0 y e a r p e r i o d . T h i s d a t a i s n o t c o n f i n e d e x c l u s i v e l y t o e m p t y n e s t h o u s e h o l d s , a s i t i n c l u d e s h u s b a n d - w i f e f a m i l i e s w h o m a y h a v e n e v e r b o r n e c h i l d r e n . I n 1 9 8 1 , h u s b a n d - w i f e c o u p l e s w h o w e r e c h i l d l e s s w h e r e i n t h e w i f e w a s a g e d 4 5 y e a r s o r m o r e , p r o p o r t i o n a t e l y r e p r e s e n t e d 1 6 % o f t h e e m p t y n e s t c a t e g o r y a n d 3 . 2 % o f t o t a l f a m i l i e s , u s e d i n T a b l e s I - I I I . B e c a u s e o f d a t a a g g r e g a t i o n , a t t h i s t i m e i t i s d i f f i c u l t t o d e t e r m i n e i f e m p t y n e s t e r s o r o l d e r c h i l d l e s s c o u p l e s a r e r e s p o n s i b l e f o r c h a n g e s b e t w e e n y e a r s . W h i l e t h e r e l a t i v e i n c r e a s e o f t h e e m p t y n e s t e r c a t e g o r y c o m p a r e d t o o t h e r f a m i l i e s o r t h e 1 6 t o t a l p o p u l a t i o n h a s n o t b e e n s u b s t a n t i a l , t h e a b s o l u t e i n c r e a s e h a s b e e n g r e a t . T A B L E I I : F a m i l i e s w i t h n o C h i l d r e n U n d e r A g e 2 5 A t H o m e ,  a s a P e r c e n t a g e o f a l l F a m i l i e s b y A g e C o h o r t A g e o f F a m i l y H e a d Y e a r 4 5 - 5 4 °/ 5 5 - 6 4 V 6 5 + °i 1 9 5 1 h 2 1 . 9 lo 4 9 . 5 h7 6 . 4 1 9 6 1 1 9 . 0 5 1 . 7 8 6 . 6 1 9 7 1 1 7 . 3 4 9 . 5 8 7 . 0 1 9 8 1 - - _ S o u r c e : 1 9 5 1 C e n s u s o f C a n a d a , V o l u m e X T a b l e 8 6 ; 1 9 6 1 C e n s u s o f C a n a d a , V o l u m e 1 1 P a r t I , T a b l e 7 3 ; 1 9 7 1 C e n s u s o f C a n a d a , C a t a l o g u e 9 3 - 7 2 0 T a b l e 6 1 a n d 9 3 - 7 0 3 T a b l e 7 . A c h a n g e i n e m p t y n e s t e r h o u s e h o l d s c a t e g o r y h a s o c c u r r e d i n t h e a g e o f t h e f a m i l y h e a d . E x a m i n a t i o n o f T a b l e I I i n d i c a t e s t h a t t h e p r o p o r t i o n o f p o t e n t i a l e m p t y n e s t f a m i l i e s i n y o u n g e r c o h o r t g r o u p s ( i . e . 4 5 - 5 4 ) h a s s t e a d i l y d e c l i n e d a s a p r o p o r t i o n o f a l l f a m i l i e s . M e a n w h i l e , i t a p p e a r s t o b e i n t h e o l d e r c o h o r t g r o u p ( 6 5 + ) w h e r e t h e p r o p o r t i o n o f e m p t y n e s t e r s h a s b e e n s t e a d i l y g r o w i n g . T h e c a u s e o f t h i s t r e n d m a y b e r e l a t e d t o d e m o g r a p h i c a n d s o c i a l t r e n d s d i s c u s s e d e a r l i e r ( W a r g o n , 1 9 7 9 ) . 1 7 T A B L E I I I : D e m o g r a p h i c C h a n g e s , 1 9 5 1 - 1 9 8 1  P e r c e n t C h a n g e Y e a r P o p u l a t i o n H o u s e h o l d s F a m i l i e s E m p t y N e s t F a m i l i e s 1 9 5 1 - 1 9 6 1 1 9 6 1 - 1 9 7 1 1 9 7 1 - 1 9 8 1 + 3 0 + 1 8 + 1 3 + 3 4 + 3 3 + 3 7 + 2 6 + 1 9 + 2 6 + 2 1 + 2 5 + 2 6 S o u r c e : 1 9 5 1 C e n s u s o f C a n a d a , V o l u m e X T a b l e 8 6 ; 1 9 6 1 C e n s u s o f C a n a d a , V o l u m e 1 1 P a r t I , T a b l e 7 3 ; 1 9 7 1 C e n s u s o f C a n a d a , C a t a l o g u e 9 3 - 7 2 0 T a b l e 6 1 a n d 9 3 - 7 0 3 T a b l e 7 ; 1 9 8 1 C e n s u s o f C a n a d a , C a t a l o g u e 9 2 - 9 0 4 T a b l e 1 a n d 9 2 - 9 3 5 T a b l e 1 2 . T a b l e I I I p r e s e n t s a s u m m a r y o f p o p u l a t i o n c h a n g e i n C a n a d a f r o m 1 9 5 1 t o 1 9 8 1 . T h e d a t a i n d i c a t e s t h a t t h e r a t e o f p o p u l a t i o n g r o w t h i s s l o w i n g w h i l e t h e r a t e o f h o u s e h o l d f o r m a t i o n i s i n c r e a s i n g . T h e r e h a s b e e n f l u c t u a t i o n s i n t h e r a t e o f c h a n g e i n t o t a l n u m b e r o f f a m i l i e s , h o w e v e r , t h e d e m o g r a p h i c c a t e g o r y i n w h i c h e m p t y n e s t e r s a r e f o u n d h a s b e e n s t e a d i l y i n c r e a s i n g s i n c e 1 9 5 1 . T a b l e I V i d e n t i f i e s t h e s i g n i f i c a n t s i z e o f t h e e m p t y n e s t e r p o p u l a t i o n . I n 1 9 8 1 a n e w C e n s u s c a t e g o r y w a s i n t r o d u c e d w h i c h i d e n t i f i e d h u s b a n d - w i f e c o u p l e s w i t h c h i l d r e n n o l o n g e r a t h o m e . T h i s c a t e g o r y i s m o r e r e f i n e d t h a n t h e d a t a u s e d i n T a b l e s I — 1 1 1 w h i c h o n l y i d e n t i f i e s h u s b a n d - w i f e f a m i l i e s , n o c h i l d r e n p r e s e n t , h u s b a n d a g e 4 5 + . 1 8 T A B L E I V : C a n a d i a n D e m o g r a p h i c C h a r a c t e r i s t i c s - 1 9 8 1 H u s b a n d - w i f e c o u p l e s , C h i l d r e n n o l o n g e r P r e s e n t a s a P e r c e n t a g e T o t a l P o p u l a t i o n 2 4 , 3 4 3 , 1 8 0 9 T o t a l H o u s e h o l d s 8 , 2 8 1 , 5 3 0 1 3 T o t a l F a m i l i e s 6 , 2 3 1 , 4 9 0 1 8 H u s b a n d - W i f e F a m i l i e s c h i l d r e n n o l o n g e r p r e s e n t 1 , 0 9 0 , 8 3 0 H u s b a n d - W i f e F a m i l i e s w i t h J T O c h i l d r e n p r e s e n t , w h e r e i n h u s b a n d a g e d 4 5 + 1 , 2 4 8 , 6 4 0 H u s b a n d - W i f e F a m i l i e s w i t h c h i l d r e n p r e s e n t w h e r e i n h u s b a n d a g e d 4 5 + 1 , 3 3 2 , 9 0 0 H u s b a n d - W i f e F a m i l i e s c h i l d l e s s w h e r e i n w i f e a g e d 4 5 + 2 0 3 , 1 1 5 S O U R C E : 1 9 8 1 C e n s u s o f C a n a d a , C a t a l o g u e 9 2 - 9 0 4 T a b l e 1 , 9 2 - 9 3 5 T a b l e 1 2 a n d 9 5 - 9 4 2 T a b l e 1 . A n a l y s i s o f t h i s d a t a i n d i c a t e s t h a t i n 1 9 8 1 e m p t y n e s t e r s r e p r e s e n t e d 9 p e r c e n t o f t h e t o t a l p o p u l a t i o n a n d a c c o u n t e d f o r 1 3 p e r c e n t o f a l l h o u s e h o l d s a n d 1 8 p e r c e n t o f a l l f a m i l y h o u s e h o l d s . T h u s , i n b o t h a b s o l u t e n u m b e r s a n d r e l a t i v e p r o p o r t i o n s , e m p t y n e s t e r s m a y b e a s i g n i f i c a n t d e m o g r a p h i c g r o u p i n C a n a d a . T a b l e I V a l s o i n d i c a t e s a l a r g e p o o l o f p o t e n t i a l e m p t y n e s t e r s , a s a n o t h e r 1 . 3 m i l l i o n h o u s e h o l d s a r e h u s b a n d - w i f e f a m i l i e s w h e r e i n t h e h u s b a n d i s a g e d 4 5 o r m o r e a n d t h e c h i l d r e n a r e s t i l l 1 9 a t h o m e . H o w e v e r , f o r t h e p u r p o s e s o f t h i s s t u d y , i t i s t h e h o u s i n g c o n s u m p t i o n c h a r a c t e r i s t i c s w h i c h a r e o f i m p o r t a n c e . H o u s i n g C h a r a c t e r i s t i c s P r i e s t ( 1 9 8 3 ) e x a m i n e d t h e 1 9 8 1 C a n a d a C e n s u s a n d p r o v i d e s a b r i e f n a t i o n a l p e r s p e c t i v e o n e m p t y n e s t f a m i l i e s . P r i e s t f o u n d t h a t i n 1 9 7 1 , 2 7 . 1 % o f C a n a d i a n f a m i l i e s h a d n o c h i l d r e n i n c o n t r a s t t o 3 1 . 8 % i n 1 9 8 1 . H e a t t r i b u t e s t h i s i n c r e a s e t o t w o g r o u p s : f a m i l i e s i n w h i c h t h e w i f e w a s a g e d 4 5 y e a r s a n d o v e r w h o s e c h i l d r e n h a d m a t u r e d a n d l e f t h o m e , a n d f a m i l i e s i n w h i c h t h e w i f e w a s a g e d l e s s t h a n 3 5 b u t h a d r e m a i n e d c h i l d l e s s . P r i e s t a l s o f o u n d t h a t 8 0 p e r c e n t o f h u s b a n d - w i f e f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n a t h o m e o w n e d t h e i r o w n h o m e s , w h i l e 7 6 p e r c e n t o f e m p t y n e s t e r s w e r e h o m e o w n e r s . P r i e s t s u g g e s t s t h i s s h o w s a c e r t a i n i n e r t i a o n t h e p a r t o f o l d e r h o m e o w n e r s t o m a i n t a i n o w n e r s h i p a n d s p e c u l a t e s t h e y m a y t e n d t o s t a y o n i n t h e i r f a m i l y h o m e s , c o n s u m i n g m o r e h o u s i n g t h a n t h e y r e a l l y r e q u i r e , o r t h e y m a y s i m p l y f i n d t h a t m a i n t a i n i n g t h e i r i n v e s t m e n t i n t h e i r h o m e i s a g o o d h e d g e a g a i n s t i n f l a t i o n . P r i e s t a l s o f o u n d t h a t 7 2 . 4 p e r c e n t o f f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n , a n d a p p r o x i m a t e l y 6 8 p e r c e n t o f e m p t y n e s t e r s , l i v e i n s i n g l e f a m i l y d e t a c h e d d w e l l i n g s . T h u s t h e r e a p p e a r s t o b e l i t t l e c h a n g e i n d w e l l i n g t y p e b e t w e e n f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n a n d t h o s e w h o s e c h i l d r e n h a v e l e f t h o m e . I n t e r m s o f t h e a v e r a g e n u m b e r o f p e r s o n s p e r r o o m , o f t e n u s e d a s a c r u d e i n d i c a t o r o f c r o w d i n g , P r i e s t f o u n d t h a t h u s b a n d - w i f e f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n p r e s e n t , h a v e a n a v e r a g e o f 0 . 6 p e r s o n s p e r r o o m w h i l e e m p t y n e s t f a m i l i e s a n d f a m i l i e s w h o h a v e n e v e r h a d c h i l d r e n h a v e a s i m i l a r a v e r a g e o f 0 . 4 p e r s o n s p e r r o o m . T h i s c a l c u l a t i o n e x c l u d e s b a t h r o o m s . 2 0 I n 1 9 8 1 , h o m e o w n e r s w e r e a s k e d t o r e p o r t t h e i r i n c o m e a n d e x p e n d i t u r e o n s h e l t e r i n t h e C a n a d a C e n s u s . W h i l e e x p e r t s m a y d i s a g r e e o n e x a c t l y w h a t p r o p o r t i o n o f i n c o m e s p e n t o n s h e l t e r p u t s a f a m i l y a t e c o n o m i c r i s k , t h e r e i s g e n e r a l a g r e e m e n t t h a t e x p e n d i t u r e s i n e x c e s s o f 3 5 p e r c e n t c a n b e s t r e s s f u l . P r i e s t f o u n d s t r i k i n g d i f f e r e n c e s b e t w e e n v a r i o u s t y p e s o f f a m i l i e s . W h i l e e m p t y n e s t f a m i l i e s h a d a r e l a t i v e l y l o w a v e r a g e i n c o m e ( $ 2 3 , 4 8 6 ) o n l y 6 . 5 p e r c e n t o f t h o s e o w n i n g h o m e s s p e n t 3 5 p e r c e n t o r m o r e o f t h e i r i n c o m e i n s h e l t e r . C h i l d l e s s f a m i l i e s o n t h e o t h e r h a n d h a d r e l a t i v e l y h i g h i n c o m e s ( $ 3 0 , 7 3 8 ) b u t 9 . 6 p e r c e n t o f t h e m s p e n t 3 5 p e r c e n t o r m o r e o f t h e i r i n c o m e o n s h e l t e r . P r i e s t f o u n d t h a t h o m e o w n i n g c h i l d l e s s c o u p l e s h a v e t h e h i g h e s t m o n t h l y p a y m e n t s w h i l e h o m e o w n i n g e m p t y n e s t c o u p l e s h a v e t h e l o w e s t m o n t h l y p a y m e n t s i n a c t u a l d o l l a r t e r m s . I n c o n t r a s t t o o w n e r s , 1 6 . 1 p e r c e n t o f e m p t y n e s t r e n t e r s p a i d m o r e t h a n 3 5 p e r c e n t o f t h e i r i n c o m e t o w a r d s s h e l t e r , w h i l e 1 9 . 8 p e r c e n t o f a l l f a m i l i e s r e n t i n g p a i d m o r e t h a n 3 5 p e r c e n t t o w a r d s s h e l t e r . T h u s P r i e s t p r o v i d e s a n i n t e r e s t i n g v i e w o f t h e e m p t y n e s t p o p u l a t i o n . H i s a n a l y s i s i n d i c a t e s t h a t t h e r e r e m a i n s a s t r o n g p r o p e n s i t y f o r h o m e o w n e r s h i p a n d e q u a l l y , a s t r o n g t e n d e n c y t o o c c u p y s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s . E m p t y n e s t e r s g e n e r a l l y h a v e l e s s p e r s o n s p e r r o o m t h a n f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n a n d s p e n d l e s s o n h o u s i n g t h a n o t h e r f a m i l y p o p u l a t i o n s . F u r t h e r , e m p t y n e s t o w n e r s p a y l e s s f o r h o u s i n g t h a n e m p t y n e s t r e n t e r s . A s i d e f r o m P r i e s t , t h e o n l y o t h e r d e m o g r a p h i c d e s c r i p t i o n o f e m p t y n e s t e r s f o u n d i n t h e l i t e r a t u r e r e v i e w i s t h a t b y M i r o n a n d S c h i f f ( 1 9 8 2 ) . M i r o n a n d S c h i f f ( 1 9 8 2 ) i n a n a t i o n a l s t u d y o f C a n a d i a n e m p t y n e s t h o u s e h o l d s c o n c l u d e d t h a t m u c h o f t h e p o p u l a r i m a g e o f e m p t y n e s t e r s a s p o r t r a y e d i n t h e b u i l d i n g t r a d e m a g a z i n e s , f o r e x a m p l e , i s i n a c c u r a t e 2 1 b e c a u s e i t i s t o s i m p l i s t i c . M i r o n a n d S c h i f f f o u n d t h a t o n l y a s m a l l p r o p o r t i o n o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s m o v e i n a t y p i c a l y e a r . S u r p r i s i n g l y , a m o n g t h o s e m o v i n g , m o r e t h a n 3 0 % r e l o c a t e t o u n i t s w h i c h a r e l a r g e r t h a n t h e i r p r e v i o u s u n i t ( u p - s i z i n g ) . T h u s t h e p o p u l a r p e r c e p t i o n o f p a r e n t s m o v i n g t o s m a l l e r q u a r t e r s a f t e r t h e c h i l d r e n l e a v e h o m e i s n o t t r u e f o r a l l e m p t y n e s t e r s . M i r o n a n d S c h i f f o n l y s t u d i e d e m p t y n e s t e r s w h o w e r e b e t w e e n t h e a g e s o f 4 5 a n d 6 4 , o n t h e p r e m i s e t h a t e m p t y n e s t e r s a r e m o s t l i k e l y t o b e a c t i v e i n t h e h o u s i n g m a r k e t w h i l e t h e y a r e s t i l l f u l l y e m p l o y e d a n d a t o r n e a r p e a k c a r e e r e a r n i n g s . T h e d a t a f o r t h e i r s t u d y c o n s i s t e d o f 1 9 7 1 C a n a d a C e n s u s i n f o r m a t i o n a n d 1 9 7 4 C a n a d a M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n S u r v e y o f H o u s i n g U n i t s . ( E m p t y n e s t e r s a r e d e f i n e d b y M i r o n a n d S c h i f f a s h u s b a n d - w i f e f a m i l i e s , c h i l d r e n n o l o n g e r a t h o m e w h e r e i n h u s b a n d i s a g e 4 5 t o 6 4 . ) M i r o n a n d S c h i f f f o u n d t h a t 8 4 p e r c e n t o f e m p t y n e s t f a m i l i e s l i v e b y t h e m s e l v e s . A n o t h e r 1 4 p e r c e n t m a i n t a i n e d t h e i r o w n d w e l l i n g w i t h a n o t h e r p e r s o n p r e s e n t , a n d t h e r e m a i n i n g 2 p e r c e n t d i d n o t m a i n t a i n t h e i r o w n h o u s e h o l d . I t m i g h t b e s p e c u l a t e d t h a t o l d e r e m p t y n e s t e r s m i g h t c h o o s e t o m o v e i n w i t h r e l a t i v e s o r t a k e l o d g e r s b e c a u s e o f h e a l t h o r i n c o m e c o n c e r n s . H o w e v e r , t h e r e i s l i t t l e e v i d e n c e , c o n c l u d e s t h e s t u d y , t h a t t h i s i s t h e c a s e . T h e a b o v e i n f o r m a t i o n p r o v i d e s a n a t i o n a l p e r s p e c t i v e o f e m p t y - n e s t f a m i l i e s . T h e n e x t s t e p i n t h i s s t u d y i s t o e x a m i n e e m p t y n e s t e r s a t t h e l o c a l l e v e l . 2 2 E m p t y N e s t e r s i n V a n c o u v e r T h e 1 9 8 1 C a n a d a C e n s u s w a s u s e d t o d e t e r m i n e t h e n u m b e r o f e m p t y n e s t f a m i l i e s i n t h e V a n c o u v e r a r e a . S p e c i f i c l y , w h a t w a s u s e d w a s t h e 1 9 8 1 C e n s u s C a n a d a P u b l i c U s e S a m p l e c o m p u t e r t a p e . T h e P u b l i c U s e S a m p l e i s a 1 p e r c e n t s a m p l e o f C a n a d i a n h o u s e h o l d s e n u m e r a t e d i n t h e 1 9 8 1 c e n s u s . T h e t a p e a l l o w s a c c e s s t o o v e r 1 5 0 v a r i a b l e s w h i c h t h e u s e r c a n m a n i p u l a t e t o c o n s t r u c t t a b l e s a n d i d e n t i f y d e m o g r a p h i c g r o u p s a s d e s i r e d , w i t h c e r t a i n l i m i t a t i o n s . G e o g r a p h i c d e t a i l i s l i m i t e d t o p r o v i n c e s a n d C e n s u s M e t r o p o l i t a n A r e a s ( C M A ) w i t h p o p u l a t i o n s g r e a t e r t h a n 2 5 0 , 0 0 0 . T h e c e n s u s d a t a d o e s n o t p r o v i d e a n e x p l i c i t c a t e g o r y f o r e m p t y n e s t h o u s e h o l d s . H o w e v e r , t h r o u g h s p e c i f i c s e l e c t i o n o f v a r i o u s v a r i a b l e s a n d c a t e g o r i e s w i t h i n C e n s u s v a r i a b l e s , a f a i r l y a c c u r a t e a c c o u n t o f e m p t y n e s t e r s c a n b e a c h i e v e d . I n t h i s s t u d y , t h r e e s e l e c t i o n t e c h n i q u e s w e r e u s e d t o i d e n t i f y t h e t o t a l n u m b e r o f e m p t y n e s t e r s . T h e f i r s t s e l e c t i o n t e c h n i q u e i n v o l v e d t h e i d e n t i f i c a t i o n o f h u s b a n d - w i f e e m p t y n e s t f a m i l i e s . ( N o t e : T h e C e n s u s d e f i n e s a f a m i l y a s a h u s b a n d - w i f e c o u p l e , r e g a r d l e s s o f w h e t h e r c h i l d r e n a r e p r e s e n t o r e v e r h a v e b e e n p r e s e n t ) . T h i s w a s a c h i e v e d b y s e l e c t i o n f r o m t h e V a n c o u v e r C M A s a m p l e , t h o s e h u s b a n d - w i f e f a m i l i e s i n w h i c h i t w a s r e c o r d e d " c h i l d r e n n o l o n g e r a t h o m e " a n d t h e w i f e i s a g e d 4 0 y e a r s o r m o r e . T h e r e a r e s e v e r a l m i n o r f l a w s w i t h t h i s s e l e c t i o n t e c h n i q u e , a s i t m a y i n c l u d e f a m i l i e s i n w h i c h c h i l d r e n a r e w a r d s o f t h e s t a t e ( i . e . d i d n o t l e a v e h o m e i n u s u a l e m p t y n e s t m a n n e r a n d m a y r e t u r n ) , a n d t h e r e i s t h e p o s s i b i l i t y t h a t a c h i l d w h o h a s p r e v i o u s l y l e f t m a y r e t u r n h o m e , o r t h e r e m o t e c h a n c e t h a t t h e w i f e i n t e n d s t o b e a r o r d o e s b e a r a n o t h e r c h i l d . 23 T h e s e c o n d s e l e c t i o n t e c h n i q u e i n v o l v e d t h e i d e n t i f i c a t i o n o f o n e p e r s o n e m p t y n e s t f e m a l e s . F o r t h e p u r p o s e s o f t h i s s t u d y , i t w a s d e c i d e d t o c l a s s i f y f e m a l e s l i v i n g a l o n e , o v e r a g e 4 0 , w h o h a d e v e r b o r n c h i l d r e n , a s a c a t e g o r y w i t h i n t h e e m p t y n e s t s t u d y g r o u p . T h i s c a t e g o r y r e p r e s e n t s w i d o w e d , s e p a r a t e d , d i v o r c e d a n d n e v e r m a r r i e d f e m a l e s w h o m a i n t a i n a h o u s e h o l d w i t h o u t t h e c h i l d ( c h i l d r e n ) p r e s e n t . T h e r e i s s o m e r o o m f o r i n a c c u r a c y i n t h i s s e l e c t i o n t e c h n i q u e a s i t i n c l u d e s f e m a l e s w h o m a y h a v e l e f t t h e n e s t b e f o r e t h e c h i l d r e n d i d ( i . e . d e p a r t e d o r d i v o r c e d ) . I f t h e c h i l d r e n a r e s t i l l l i v i n g w i t h t h e h u s b a n d , t h e n t h e w i f e i s n o t a t r u e e m p t y n e s t e r . F u r t h e r , t h e r e r e m a i n s t h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e f e m a l e m a y e i t h e r s t i l l b e a r c h i l d r e n o r r e m a r r y t o b e c o m e t h e m o t h e r i n a n o t h e r f a m i l y . A l s o , t h e l i m i t a t i o n s c i t e d f o r t h e f i r s t s e l e c t i o n t e c h n i q u e a l s o a p p l y . T h e f i n a l s e l e c t i o n t e c h n i q u e w a s m e a n t t o i d e n t i f y o n e p e r s o n m a l e e m p t y n e s t h o u s e h o l d s . T h e i n t e n t w a s t o e s t i m a t e t h e n u m b e r o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s i n w h i c h t h e f e m a l e s p o u s e w a s n o l o n g e r p r e s e n t . T h i s s e l e c t i o n t e c h n i q u e i s s u b j e c t t o e r r o r m o r e t h a n t h e p r e v i o u s t w o t e c h n i q u e s . T h e l i m i t a t i o n s o f t h e C e n s u s d a t a r e d u c e d t h e s e l e c t i o n c r i t e r i a t o m a l e o n e p e r s o n h o u s e h o l d s , a g e d 4 5 o r o l d e r w h o h a d e v e r b e e n m a r r i e d . T h u s t h e r e i s p o s s i b i l i t y f o r e r r o r a s t h i s s e l e c t i o n t e c h n i q u e w i l l i n c l u d e t h o s e m a l e s , w h i l e a l t h o u g h o n c e m a r r i e d , m a y n o t h a v e f a t h e r e d c h i l d r e n , o r m a l e s w h o l e f t t h e n e s t p r i o r t o t h e c h i l d r e n l e a v i n g . F u r t h e r , i t i n c l u d e s m a l e s w h o m a y i n t h e f u t u r e m a r r y a g a i n a n d b e c o m e t h e f a t h e r t o e x i s t i n g c h i l d r e n i n a n o t h e r f a m i l y o r e v e n f a t h e r c h i l d r e n . T h i s i s a n e x p l o r a t o r y s t u d y , a n d t i m e a n d r e s o u r c e c o n s t r a i n t s i m p o s e s o m e l i m i t a t i o n s , n e v e r t h e l e s s i t i s f e l t t h a t t h e f i r s t s e l e c t i o n t e c h n i q u e 2 4 f o r h u s b a n d - w i f e e m p t y n e s t h o u s e h o l d s p r o v i d e s a m o r e t h a n a d e q u a t e d a t a b a s e f o r a r e a s o n a b l e d e m o g r a p h i c a n d h o u s i n g p r o f i l e . T h e f i n a l t w o d a t a s e l e c t i o n s w i l l b e u s e f u l o n l y i n g e n e r a t i n g l i m i t e d d e s c r i p t i o n s o f o n e p e r s o n e m p t y n e s t h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s a n d b r o a d l y s p e c u l a t i n g u p o n t h e i r p o t e n t i a l i m p a c t . T h e a b o v e s e l e c t i o n t e c h n i q u e s d e v i a t e f r o m t h e e m p t y n e s t c r i t e r i a u s e d b y o t h e r a u t h o r s . G e n e r a l l y , p r e v i o u s s t u d i e s h a v e d e f i n e d t h e e m p t y n e s t p e r i o d f r o m t h e t i m e i n w h i c h c h i l d r e n h a v e l e f t h o m e u n t i l a g e 6 5 o f t h e h o u s e h o l d h e a d . B e y o n d a g e 6 5 , t h e e m p t y n e s t e r i s o f t e n c o n s i d e r e d a r e t i r e d p e r s o n , s e n i o r c i t i z e n , o r a m e m b e r o f t h e e l d e r l y p o p u l a t i o n , a n d a s s u c h , h a s e n t e r e d a n e w f a m i l y l i f e s t a g e ( M c l e o d a n d E l l i s 1 9 8 2 ) . O t h e r s h a v e s u g g e s t e d t h a t r e d u c e d i n c o m e a t r e t i r e m e n t s e r i o u s l y a f f e c t s t h e a b i l i t y o f e m p t y n e s t e r s t o p a r t i c i p a t e i n t h e h o u s i n g m a r k e t ( M i r o n a n d S c h i f f , 1 9 8 2 ) , t h u s w a r r a n t s n o f u r t h e r c o n s i d e r a t i o n a f t e r a g e 6 5 . H o w e v e r , f o r t h e p u r p o s e s o f t h i s s t u d y , i t w a s d e c i d e d t o i n c l u d e a l l h u s b a n d - w i f e e m p t y n e s t h o u s e h o l d s w h e r e i n t h e w i f e w a s a g e d 4 0 o r o v e r , r e g a r d l e s s o f w h e t h e r a g e d 6 5 o r m o r e . I t w a s f e l t t h a t t h e e m p t y n e s t s t a g e m a y n o t o c c u r i n s o m e f a m i l i e s t i l l a f t e r a g e 6 5 o f t h e m a l e o r f e m a l e , a n d t h a t h o u s i n g c o n s u m p t i o n m a y b e s u b j e c t t o a l t e r a t i o n e v e n t h o u g h r e t i r e m e n t a g e h a s b e e n r e a c h e d . I n a d d i t i o n t o t h e a b o v e d e v i a t i o n s f r o m p r e v i o u s d e f i n i t i o n s , a n a t t e m p t w a s m a d e t o i d e n t i f y e m p t y n e s t e r s w h o w e r e m a i n t a i n i n g a h o u s e h o l d i n w h i c h t h e o t h e r s p o u s e w a s n o t p r e s e n t . I t w a s f e l t t h a t s u c h h o u s e h o l d a r r a n g e m e n t s w a r r a n t e d s t u d y i n v i e w o f t h e p u r p o s e s o f t h i s s t u d y , w h i c h i s t o e x a m i n e t h e h o u s i n g c o n s u m p t i o n o f p a r e n t s a f t e r t h e c h i l d r e n h a v e l e f t h o m e . 2 5 T h e 1 9 8 1 P u b l i c U s e S a m p l e t a p e h a s r e c o r d s f o r 5 , 5 1 7 h o u s e h o l d s f r o m t h e V a n c o u v e r C M A . W i t h i n t h e t o t a l h o u s e h o l d s , t h e r e a r e r e c o r d s f o r 3 , 2 9 4 f a m i l i e s . H u s b a n d - w i f e e m p t y n e s t f a m i l i e s , a c c o r d i n g t o t h e d e f i n i t i o n s u s e d f o r t h i s s t u d y , a c c o u n t f o r 6 2 3 f a m i l i e s , w h i c h r e p r e s e n t s 1 8 . 9 p e r c e n t o f a l l f a m i l i e s i n t h e V a n c o u v e r C M A s a m p l e . O f t h e s e f a m i l i e s , 5 5 2 m a i n t a i n t h e i r o w n h o u s e h o l d w i t h n o o t h e r p e r s o n s p r e s e n t a n d a r e t h e r e f o r e c o n s i d e r e d a s e m p t y n e s t c o u p l e s . R e c o r d s w e r e a l s o r e t r i e v e d f o r e m p t y n e s t h o u s e h o l d s i n w h i c h o n e o f t h e s p o u s e s w a s n o l o n g e r p r e s e n t . F r o m t h e s a m p l e , 3 3 3 o n e p e r s o n f e m a l e a n d 1 0 8 o n e p e r s o n m a l e e m p t y n e s t h o u s e h o l d s w e r e i d e n t i f i e d . T h u s t h e t o t a l n u m b e r o f o n e a n d t w o p e r s o n e m p t y h o u s e h o l d s i n t h e V a n c o u v e r C M A s a m p l e e q u a l s 9 9 3 o r 1 8 p e r c e n t o f a l l C M A h o u s e h o l d s . E m p t y n e s t h o u s e h o l d s a c c o r d i n g t o t h e a b o v e p r o p o r t i o n s r e p r e s e n t a s i g n i f i c a n t p r o p o r t i o n o f t o t a l h o u s e h o l d s a n d f a m i l i e s a n d t h e r e f o r e h a v e p o t e n t i a l t o s i g n i f i c a n t l y i m p a c t t h e V a n c o u v e r h o u s i n g m a r k e t . T h e f o l l o w i n g s e c t i o n d e s c r i b e s t h e l i v i n g a r r a n g e m e n t s a n d h o u s i n g c o n s u m p t i o n o f e m p t y n e s t e r s i n V a n c o u v e r . L i v i n g A r r a n g e m e n t s o f E m p t y N e s t e r s T h e r e a r e 6 2 3 h u s b a n d - w i f e e m p t y n e s t f a m i l i e s r e c o r d e d o n t h e P u b l i c U s e S a m p l e t a p e f o r t h e V a n c o u v e r C M A . O f t h e s e f a m i l i e s , 5 5 2 ( 8 9 % ) m a i n t a i n t h e i r o w n h o u s e h o l d w i t h n o o t h e r p e r s o n s p r e s e n t , w h i l e 7 1 ( 1 1 % ) o c c u p y a d w e l l i n g u n i t i n w h i c h o t h e r p e r s o n s a r e p r e s e n t . T h i s i s s i m i l a r t o M i r o n a n d S c h i f f s f i n d i n g s u s i n g t h e 1 9 7 1 P u b l i c U s e S a m p l e a t t h e n a t i o n a l l e v e l . I t w a s f o u n d t h a t 2 9 p e r c e n t o f a l l o t h e r f a m i l i e s i n t h e V a n c o u v e r C M A s a m p l e h a v e o t h e r p e r s o n s p r e s e n t i n t h e d w e l l i n g u n i t . T h u s 2 6 e m p t y n e s t f a m i l i e s a p p e a r t o h a v e a g r e a t e r p r o p e n s i t y t o l i v e i n d e p e n d e n t l y t h a n o t h e r f a m i l i e s i n t h e C M A s a m p l e . T h e r e f e r e n c e t o o t h e r f a m i l i e s i n t h e V a n c o u v e r s a m p l e f r o m t h i s p a r a g r a p h h e r e o n i n r e f e r s t o h o u s e h o l d s w i t h c h i l d r e n p r e s e n t , w h i c h i n c l u d e s l o n e p a r e n t f a m i l i e s a s w e l l a s t w o p a r e n t f a m i l i e s . H o w e v e r , i t d o e s n o t i n c l u d e h u s b a n d - w i f e f a m i l i e s w h e r e i n n o c h i l d r e n a r e p r e s e n t . O f t h e e m p t y , n e s t e r s w h o d o n o t l i v e i n d e p e n d e n t l y , 4 3 p e r c e n t a r e l i v i n g i n t h e s a m e d w e l l i n g u n i t a s a n o t h e r f a m i l y a n d 5 7 p e r c e n t a r e l i v i n g w i t h n o n - f a m i l y p e r s o n s i n t h e s a m e u n i t . T h e s e o t h e r f a m i l i e s m a y i n c l u d e p a r e n t s , m a r r i e d c h i l d r e n a n d o t h e r r e l a t e d o r u n r e l a t e d c o u p l e s , w i t h o r w i t h o u t c h i l d r e n . T h e d e f i n i t i o n f o r a n o n - f a m i l y p e r s o n i s w i d e - r a n g i n g a n d i n c l u d e s s u c h p o s s i b i l i t i e s a s , b o a r d e r s , p a r e n t s , a n d c h i l d r e n o v e r a g e 2 5 . F r o m t h e d a t a i t w o u l d a p p e a r t h a t v i r t u a l l y a l l ( 9 8 % ) o f t h o s e h u s b a n d - w i f e e m p t y n e s t e r s l i v i n g w i t h n o n - f a m i l y p e r s o n s a r e l i v i n g w i t h o n l y o n e n o n - f a m i l y p e r s o n p r e s e n t . I n g e n e r a l , i t w o u l d a p p e a r t h a t t h o s e e m p t y n e s t c o u p l e s w h o l i v e i n d e p e n d e n t l y h a v e h i g h e r i n c o m e s t h a n e m p t y n e s t e r s w h o l i v e w i t h o t h e r p e r s o n s a n d f a m i l i e s . W h i l e 1 7 p e r c e n t o f i n d e p e n d e n t l y l i v i n g e m p t y n e s t c o u p l e s h a v e a n n u a l i n c o m e s l e s s t h a n $ 1 5 , 0 0 0 , a l m o s t 3 0 p e r c e n t o f e m p t y n e s t e r s l i v i n g w i t h o t h e r p e r s o n s p r e s e n t h a v e a n n u a l i n c o m e s l e s s t h a n $ 1 5 , 0 0 0 . T o f u r t h e r i n v e s t i g a t e t h e r e l a t i o n s h i p o f i n c o m e a n d p r o p e n s i t y t o l i v e i n d e p e n d e n t l y , s t a t i s t i c a l t e s t s w e r e p e r f o r m e d o n t h e d a t a . T h e a n a l y s i s i n d i c a t e d t h a t t h e r e m a y b e a r e l a t i o n s h i p b e t w e e n i n c o m e a n d p r e s e n c e o f o t h e r p e r s o n s . H o w e v e r , t h e C h i - s q u a r e a n d K e n d a l l ' s T a u p r o d u c e d w h i l e a d e q u a t e l y s i g n i f i c a n t , a r e u n i n t e r e s t i n g l y s m a l l . H o w e v e r , 2 7 t h e a n a l y s i s d i d d i s c o v e r a s t r o n g e r r e l a t i o n s h i p w h e n v i e w i n g o n l y t h o s e e m p t y n e s t c o u p l e s w h o h a v e o t h e r p e r s o n s p r e s e n t . T h e a n a l y s i s i n d i c a t e s t h a t a m o n g t h o s e w h o s h a r e , t h e l o w e r i n c o m e c o u p l e s t e n d t o l i v e w i t h t w o o r m o r e o t h e r p e r s o n s t h a n j u s t o n e o t h e r p e r s o n . C h i - s q u a r e i s s i g n i f i c a n t a t t h e 0 . 0 8 1 0 l e v e l a n d K e n d a l l ' s T a u i s s i g n i f i c a n t a t t h e 0 . 0 0 1 4 l e v e l . T h e d e f i n i t i o n o f e m p t y n e s t c o u p l e s , f o r t h i s s t u d y , i n c l u d e s t h o s e w h o m a y h a v e a s p o u s e o v e r t h e a g e o f 6 5 . A s a d v a n c i n g y e a r s i s o f t e n a s s o c i a t e d w i t h d e c l i n i n g h e a l t h , o n e m i g h t s p e c u l a t e t h a t m a n y o f t h o s e e m p t y n e s t c o u p l e s w h o a r e r e a c h i n g a d v a n c e d y e a r s e x h i b i t d e c l i n i n g h e a l t h . T h i s i n t u r n m a y l e a d t h e m t o l i v e i n s i t u a t i o n s w i t h o t h e r p e r s o n s p r e s e n t . T h i s t y p e o f l i v i n g s i t u a t i o n m a y o f f e r a c t u a l h e a l t h c a r e , o r r e d u c e d r e s p o n s i b i l i t y f o r d o m e s t i c d u t i e s . F u r t h e r , t h e o l d e r t h e c o u p l e , t h e m o r e l i k e l y t h a t c h i l d r e n a g e d 2 5 o r m o r e , w h i c h a r e n o l o n g e r c o n s i d e r e d c h i l d r e n i n t h e C e n s u s d a t a , w i l l h a v e l e f t h o m e . H o w e v e r , i t i s i n t e r e s t i n g t o n o t e i n T a b l e V , t h a t o n l y a t a g e 8 0 d o e s t h e r e a p p e a r t o b e a s h a r p d e c r e a s e i n t h e n u m b e r o f e m p t y n e s t e r s w h o l i v e i n d e p e n d e n t l y . S t a t i s t i c a l t e s t s w e r e p e r f o r m e d o n t h e d a t a t o d e t e r m i n e i f t h e r e i s a s i g n i f i c a n t a s s o c i a t i o n b e t w e e n t h e a g e o f h u s b a n d o r w i f e a n d t h e p r o p e n s i t y t o l i v e w i t h o t h e r p e r s o n s . N o s i g n i f i c a n c e w a s f o u n d . 2 8 T A B L E V : E m p t y N e s t F a m i l i e s - L i v i n g A r r a n g e m e n t s b y A g e o f W i f e % L i v i n g % L i v i n g W i t h A n o t h e r T o t a l A g e I n d e p e n d e n t l y P e r s o n o r F a m i l y C a s e s 4 0 - 4 4 8 0 2 0 2 0 4 5 - 4 9 8 8 1 2 4 1 5 0 - 5 4 9 3 7 8 4 5 5 - 5 9 8 6 1 4 1 2 9 6 0 - 6 4 8 9 1 1 1 2 7 6 5 - 6 9 8 8 1 2 9 1 7 0 - 7 4 9 2 8 7 3 7 5 - 7 9 9 0 1 0 3 9 8 0 - 8 4 6 2 3 8 1 3 8 5 + 6 7 3 3 6 A r e v i e w o f l e v e l o f s c h o o l i n g , n u m b e r o f c h i l d r e n e v e r b o r n a n d r e l i g i o n i n d i c a t e d n o s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e t w o g r o u p s w h i c h w o u l d a c c o u n t f o r w h y e m p t y n e s t e r s c h o o s e n o t t o l i v e i n d e p e n d e n t l y . H o w e v e r , t h e r e a p p e a r s t o b e a p o s s i b l e d i f f e r e n c e r e l a t e d t o e t h n i c o r i g i n a s s h o w n i n T a b l e V I . T A B L E V I : E t h n i c O r i g i n o f E m p t y N e s t F a m i l i e s % L i v i n g % L i v i n g w i t h T o t a l E t h n i c O r i g i n I n d e p e n d e n t l y O t h e r s P r e s e n t C a s e s B r i t i s h 9 1 9 3 8 0 F r e n c h 1 0 0 0 2 0 C h i n e s e 5 8 4 2 2 4 D u t c h 8 1 1 9 1 6 G e r m a n 9 5 5 4 2 I t a i i a n 7 7 2 3 1 3 P o l i s h 1 0 0 0 7 S c a n d a n a v i a n 8 3 1 7 3 0 U k r a i n i a n 7 2 2 8 1 8 O t h e r 8 4 1 6 7 3 T h e r e a p p e a r s t o b e l e s s F r e n c h , B r i t i s h a n d G e r m a n r e p r e s e n t a t i o n a m o n g t h o s e e m p t y n e s t e r s w h o l i v e w i t h o t h e r p e r s o n s . A n d , t h e r e i s a c o n s i d e r a b l y l a r g e r p r o p o r t i o n o f C h i n e s e e m p t y n e s t f a m i l i e s w h o c h o o s e t o 2 9 1' l i v e w i t h o t h e r p e r s o n s . T h e s e v a r i a t i o n s h a v e p o t e n t i a l s i g n i f i c a n c e a s V a n c o u v e r h a s c o n c e n t r a t i o n s o f e t h n i c c o m m u n i t i e s i n t h e i n n e r s u b u r b s . I t i s p o s s i b l e t h a t a n y p o l i c y d e v e l o p e d t o w a r d s e m p t y n e s t e r s m a y w i s h t o r e c o g n i z e d i f f e r e n c e s i n e t h n i c o r i g i n s , a s t h i s m a y a f f e c t i m p l e m e n t a t i o n . A l s o , c o n c e n t r a t i o n s o f e m p t y n e s t e t h n i c h o u s e h o l d s i n c e r t a i n a r e a s o f t h e C M A m a y m e a n t h a t t h e h o u s i n g w h i c h i s h o p e d t o b e f r e e d f o r f a m i l i e s i s a c t u a l l y b e i n g w e l l u s e d b y e m p t y n e s t e r s l i v i n g w i t h o t h e r p e r s o n s , o r a l t e r n a t i v e l y i s o c c u p i e d b y e m p t y n e s t e r s w h o h a v e n o i n t e n t i o n o f m o v i n g . T h e O n e w a y A n a l y s i s o f V a r i a n c e i n d i c a t e s t h a t t h e C h i n e s e a r e d i f f e r e n t f r o m t h e o t h e r e t h n i c g r o u p s , o r a t t h e m o s t c o n s e r v a t i v e i n t e r p r e t a t i o n , a r e d i f f e r e n t f r o m t h o s e o f F r e n c h , G e r m a n a n d B r i t i s h o r i g i n s . F u r t h e r s t u d y i s r e q u i r e d i n t h i s a r e a b e f o r e a n y d e f i n i t e c o n c l u s i o n s a r e m a d e . H o u s i n g C o n s u m p t i o n o f T w o P e r s o n E m p t y N e s t H o u s e h o l d s A d e t a i l e d e x a m i n a t i o n w a s c o n d u c t e d o f h u s b a n d - w i f e e m p t y n e s t c o u p l e s i n w h i c h n o o t h e r p e r s o n s a r e p r e s e n t . T h e s e h o u s e h o l d s a r e t h e p r i m a r y f o c u s o f t h i s s t u d y . T h e r e a r e 5 5 2 c a s e s o f t w o p e r s o n h u s b a n d - w i f e e m p t y n e s t h o u s e h o l d s i n t h e s a m p l e a n d t h i s r e p r e s e n t s 1 6 % o f a l l f a m i l i e s a n d 1 0 % o f a l l h o u s e h o l d s i n t h e s a m p l e . A g e o f E m p t y N e s t e r s T h e s a m p l e d a t a a p p e a r s t o i n d i c a t e t h a t t h e o c c u r r e n c e o f e m p t y n e s t e r h o o d d o e s n o t b e g i n t o o c c u r i n l a r g e a m o u n t s u n t i l t h e h u s b a n d i s a g e d 5 0 t o 5 4 . T h o s e u n d e r a g e 5 0 a c c o u n t f o r o n l y 5 p e r c e n t o f a l l h u s b a n d - w i f e e m p t y n e s t c o u p l e s . S e e T a b l e V I I . I t i s w o r t h y t o n o t e t h a t a p p r o x i m a t e l y 5 2 p e r c e n t o f h u s b a n d - w i f e e m p t y n e s t c o u p l e s a r e i n t h e 3 0 c a t e g o r y w h e r e i n t h e h u s b a n d i s a g e d 6 4 y e a r s o r l e s s . C o n s e q u e n t l y , t h i s s a m p l e w h i c h i n c l u d e s e m p t y n e s t h u s b a n d s o v e r t h e a g e o f 6 5 , i s c o n s i d e r a b l y l a r g e r t h a t w h i c h d e f i n i t i o n s o f e m p t y n e s t e r s u s e d i n p r e v i o u s s t u d i e s w o u l d h a v e p r o d u c e d . F o r e x a m p l e M i r o n a n d S c h i f f d i d n o t c o n s i d e r e m p t y n e s t e r s o v e r t h e a g e o f 6 4 . T A B L E V I I : A G E O F E M P T Y - N E S T E R H U S B A N D S A G E P E R C E N T C U M U L A T I V E P E R C E N T T O T A L C A S E S 4 0 - 4 4 1 . 5 1 . 5 9 4 5 - 4 9 3 . 5 5 . 0 2 2 5 0 - 5 4 1 1 . 6 1 6 . 6 7 1 5 5 - 5 9 1 7 . 9 3 4 . 5 1 1 0 6 0 - 6 4 1 7 . 9 5 2 . 4 1 1 0 6 5 - 6 9 1 7 . 4 6 9 . 8 1 0 7 7 0 - 7 4 1 4 . 9 8 4 . 7 9 2 7 5 - 7 9 9 . 2 9 3 . 9 5 7 8 0 - 8 4 3 . 5 9 7 . 4 2 2 8 5 + 2 . 6 1 0 0 . 0 1 6 I n c o m e E m p t y n e s t c o u p l e s m a y n o t b e a s c a s h w e a l t h y a s o t h e r d e m o g r a p h i c g r o u p s . F o r e x a m p l e w h i l e 3 4 p e r c e n t o f t w o p e r s o n e m p t y n e s t h o u s e h o l d s h a v e a n a v e r a g e i n c o m e o f l e s s t h a n $ 1 5 , 0 0 0 , o n l y 1 5 p e r c e n t o f o t h e r f a m i l i e s i n t h e V a n c o u v e r s a m p l e h a v e i n c o m e s b e l o w $ 1 5 , 0 0 0 . T h i s c o m p a r e s t o t h e t o t a l h o u s e h o l d s i n t h e V a n c o u v e r C M A , o f w h i c h 2 8 p e r c e n t r e p o r t e d 1 9 8 1 i n c o m e s l e s s t h a n $ 1 5 , 0 0 0 . S i m i l a r l y , 2 7 p e r c e n t o f t h e e m p t y n e s t c o u p l e s h a d i n c o m e s g r e a t e r t h a n $ 3 0 , 0 0 0 . T h i s c o m p a r e s w i t h o t h e r f a m i l i e s a n d t o t a l h o u s e h o l d s w h i c h r e c o r d e d 4 1 p e r c e n t a n d 3 0 p e r c e n t r e s p e c t i v e l y o f t h o s e s a m p l e d a s h a v i n g i n c o m e s g r e a t e r t h a n $ 3 0 , 0 0 0 . T h e f a c t t h a t a l a r g e p r o p o r t i o n o f t h e e m p t y n e s t c o u p l e s s a m p l e i n c l u d e s p e r s o n s o v e r t h e a g e o f 6 5 ( i . e . r e t i r e d ) w o u l d h e l p t o e x p l a i n t h e 3 1 r e l a t i v e l y l o w e r i n c o m e s t a t u s o f t h e e m p t y n e s t g r o u p . F o r e x a m p l e , 4 8 % o f t h e m a l e s i n t h e s a m p l e a n d 3 5 % o f t h e f e m a l e s a r e a g e 6 5 o r m o r e . T h e d a t a a l s o i n d i c a t e s a r e l a t i v e l y s t e a d y d e c l i n e i n i n c o m e o f m a l e e m p t y n e s t e r s a s a g e i n c r e a s e d . S e e T a b l e V I I I . I t c a n b e n o t e d t h a t t h e r e i s a s u b s t a n t i a l d r o p i n m e a n i n c o m e a t y e a r 6 5 . T A B L E V I I I : M E A N I N C O M E O F E M P T Y N E S T H U S B A N D B Y A G E O F H U S B A N D A g e M e a n I n c o m e T o t a l C a s e s 4 0 - 4 4 $ 4 5 , 5 0 0 9 4 5 - 4 9 3 2 , 5 0 0 2 2 5 0 - 5 4 3 5 , 0 0 0 7 1 5 5 - 5 9 2 9 , 0 0 0 1 1 0 6 0 - 6 4 3 2 , 5 0 0 1 1 0 6 5 - 6 9 2 2 , 0 0 0 1 0 7 7 0 - 7 4 1 9 , 0 0 0 9 2 7 5 - 7 9 1 2 , 0 0 0 5 7 8 0 - 8 4 1 3 , 5 0 0 2 2 8 5 + 1 5 , 0 0 0 1 6 T h i s i s a l s o r e f l e c t e d b y t h e f a c t t h a t t h o s e e m p t y n e s t c o u p l e s u n d e r t h e a g e o f 6 5 i n t h e s a m p l e h a d a m e a n f a m i l y i n c o m e o f $ 3 2 , 2 0 0 w h i l e t h o s e 6 5 a n d o l d e r h a d a m e a n i n c o m e o f $ 1 8 , 6 0 0 . F u r t h e r , t h e s o u r c e o f i n c o m e f o r e m p t y n e s t c o u p l e s a l s o v a r i e s . F o r e x a m p l e , g o v e r n m e n t t r a n s f e r p a y m e n t s a n d i n v e s t m e n t i n c o m e a r e t h e t w o m a j o r s o u r c e s o f f a m i l y i n c o m e w h i c h a m o u n t t o 7 0 % o f a l l e m p t y n e s t c o u p l e s w i t h m a l e 6 5 y e a r s o r o l d e r . H o w e v e r , f o r t h o s e m a l e s u n d e r a g e 6 5 , 7 7 % l i s t w a g e s a n d s a l a r y a s t h e m a j o r s o u r c e o f f a m i l y i n c o m e . H o w e v e r , i t s h o u l d b e n o t e d t h a t a n n u a l i n c o m e s h o u l d n o t b e c o n f u s e d w i t h t o t a l w e a l t h . W h i l e m a n y e m p t y n e s t e r s m a y a p p e a r c a s h p o o r r e l a t i v e t o o t h e r f a m i l i e s , a s i g n i f i c a n t n u m b e r a r e a s s e t r i c h i n t e r m s o f e q u i t y i n t h e i r h o m e s . 3 2 H o u s i n g C o s t s A n n u a l i n c o m e i s n o t n e c e s s a r i l y r e p r e s e n t a t i v e o f w e a l t h . O n e ' s f i n a n c i a l w e l l - b e i n g i s i n f l u e n c e d b y a m o u n t o f a s s e t s , i n d e b t e d n e s s a n d m a j o r m o n t h l y p a y m e n t s . F o r e x a m p l e , o f t h o s e e m p t y n e s t c o u p l e s w h o o w n t h e i r d w e l l i n g , 8 2 p e r c e n t h a v e m a j o r m o n t h l y h o u s i n g p a y m e n t s o f l e s s t h a n $ 4 0 0 ( m a j o r m o n t h l y p a y m e n t s i n c l u d e m o r t g a g e , u t i l i t y a n d t a x e s ) . I n c o n t r a s t , o n l y 4 2 p e r c e n t o f o t h e r f a m i l i e s h a d m o n t h l y h o m e o w n e r p a y m e n t s l e s s t h a n $ 4 0 0 a n d 5 4 p e r c e n t o f t o t a l h o u s e h o l d s h a d p a y m e n t s l e s s t h a n t h i s l e v e l . T h i s w o u l d i n d i c a t e t h a t e i t h e r e m p t y n e s t c o u p l e s a r e l i v i n g i n h o u s i n g w h i c h i s w o r t h l e s s t h a n t h a t o c c u p i e d b y o t h e r f a m i l i e s a n d h o u s e h o l d s i n t h e s a m p l e , o r a l t e r n a t i v e l y , t h e y h a v e m o r e e q u i t y i n t h e i r h o m e s . S i n c e t h e e m p t y n e s t c o u p l e s i n t h e s a m p l e a r e a n o l d e r g r o u p t h a n t h e g e n e r a l p o p u l a t i o n , i t i s s a f e t o a s s u m e t h e y h a v e b e e n h o m e o w n e r s f o r l o n g e r p e r i o d s o f t i m e , w o r k e d m o r e y e a r s , a n d h a v e t h e r e f o r e b e e n a b l e t o a c q u i r e m o r e e q u i t y t h a n y o u n g e r h o m e o w n e r s . I t i s i n t e r e s t i n g t o n o t e t h a t t h e m o d a l c a t e g o r y f o r o w n e r s m o n t h l y p a y m e n t s w a s $ 1 0 0 - 1 9 9 f o r e m p t y n e s t c o u p l e s , w h i c h r e p r e s e n t s 3 0 % o f a l l e m p t y n e s t c o u p l e h o m e o w n e r s i n t h e s a m p l e . I n c o n t r a s t , o n l y 1 3 % o f o t h e r f a m i l i e s a n d t o t a l h o u s e h o l d s i n t h e s a m p l e w e r e i n c l u d e d i n t h i s c a t e g o r y . A l s o w o r t h y o f n o t e i s t h e f a c t t h a t t h e a v e r a g e m o n t h l y h o m e o w n e r s m a j o r p a y m e n t s f o r a l l h o u s e h o l d s i n t h e C M A w a s $ 4 7 2 ( S t a t i s t i c s C a n a d a , 1 9 8 1 C a t a l o g u e 9 5 - 9 7 8 T a b l e 1 , S e l e c t e d S o c i a l a n d E c o n o m i c C h a r a c t e r i s t i c s ) . T h o s e e m p t y n e s t c o u p l e s i n t h e s a m p l e w h o r e n t a p p e a r t o a l s o h a v e l o w e r h o u s i n g c o s t s t h a n t h e g e n e r a l p o p u l a t i o n , h o w e v e r , t h e d i f f e r e n c e s a r e n o t a s g r e a t a s f o r o w n e r s . F o r e x a m p l e , 7 4 p e r c e n t o f t h e e m p t y n e s t c o u p l e s i n t h e s a m p l e w h o r e n t e d h a d m a j o r h o u s i n g c o s t s o f l e s s t h a n $ 4 0 0 . 3 3 T h i s c o m p a r e s t o o t h e r f a m i l i e s i n w h i c h 4 5 p e r c e n t o f r e n t e r s h a d h o u s i n g c o s t s l e s s t h a n $ 4 0 0 p e r m o n t h , a n d t h e t o t a l p o p u l a t i o n o f w h i c h 6 7 p e r c e n t o f r e n t e r s h a d c o s t s l e s s t h a n $ 4 0 0 . I t i s s o m e w h a t s u r p r i s i n g t h a t e m p t y n e s t r e n t e r s h a v e l o w e r m o n t h l y h o u s i n g c o s t s t h a n o t h e r f a m i l i e s a n d h o u s e h o l d s . O n e m i g h t s p e c u l a t e t h a t t h i s c o u l d b e t h e r e s u l t o f a c o m b i n a t i o n o f f a c t o r s . F i r s t , a s w i l l b e d i s c u s s e d l a t e r , e m p t y n e s t e r s a r e n o t a s m o b i l e a s o t h e r d e m o g r a p h i c g r o u p s . I t i s p o s s i b l e t h a t m a n y e m p t y n e s t r e n t e r s i n 1 9 8 1 w e r e i n o l d e r b u i l d i n g s w h i c h w e r e g o v e r n e d b y g o v e r n m e n t i m p o s e d r e n t c o n t r o l r e g u l a t i o n s a n d t h e r e f o r e o n t h e w h o l e , h a d l o w e r h o u s i n g r e n t t h a n t h o s e i n t h e g e n e r a l p o p u l a t i o n w h o r e n t . F o r e x a m p l e , w h i l e o n l y 2 . 6 % o f a l l f a m i l y r e n t e r s i n t h e C M A s a m p l e h a d l i v e d i n t h e i r d w e l l i n g f o r m o r e t h a n 1 0 y e a r s , 1 8 . 4 % o f e m p t y n e s t r e n t e r s h a d b e e n i n t h e i r p r e s e n t d w e l l i n g f o r m o r e t h a n 1 0 y e a r s . S e c o n d , t h e c a s h f l o w o f e m p t y n e s t c o u p l e s , a s r e p r e s e n t e d b y a n n u a l f a m i l y i n c o m e i s l e s s t h a n o t h e r d e m o g r a p h i c g r o u p s , a n d c o n s e q u e n t l y t h e a m o u n t o f i n c o m e a v a i l a b l e f o r r e n t i s s u b s t a n t i a l l y l e s s , f o r c i n g e m p t y n e s t e r s t o c h o o s e l e s s e x p e n s i v e a c c o m m o d a t i o n . I n V a n c o u v e r , t h e m e a n f a m i l y i n c o m e w a s $ 3 1 , 6 3 4 i n 1 9 8 1 ( S t a t i s t i c s C a n a d a , 1 9 8 1 ) . I n c o n t r a s t , t h e m e a n i n c o m e f o r e m p t y n e s t c o u p l e s w a s $ 2 6 , 0 0 0 , a n d t h o s e e m p t y n e s t f a m i l i e s w h o r e n t e d h a d a m e a n i n c o m e o f $ 1 9 , 7 5 0 a c c o r d i n g t o s a m p l e d a t a . T h i r d , t h e d a t a i n d i c a t e s t h a t e m p t y n e s t c o u p l e s a r e g e n e r a l l y i n s m a l l e r u n i t s t h a n o t h e r f a m i l i e s . F o r e x a m p l e , 5 1 % o f e m p t y n e s t e r s r e n t i n g o c c u p y u n i t s w i t h 5 r o o m s o r l e s s , w h i l e o n l y 2 6 % o f a l l o t h e r f a m i l y r e n t e r s h a v e u n i t s o f 5 r o o m s o r l e s s . T h i s i s a s s u m i n g , o f c o u r s e , t h a t t h e r e i s a p o s i t i v e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n r e n t a n d n u m b e r o f r o o m s . 3 4 F o u r t h , t h e t y p e o f u n i t r e n t e d m a y b e r e f l e c t e d i n t h e d i f f e r e n t r e n t c o s t s . F o r e x a m p l e , 1 3 % o f e m p t y n e s t r e n t e r s o c c u p y s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s . T h i s c o m p a r e s w i t h t h e f a c t t h a t 3 4 % o f a l l f a m i l i e s i n t h e s a m p l e w h o r e n t o c c u p y s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s . T h i s i s a s s u m i n g o f c o u r s e t h a t s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s g e n e r a l l y r e n t f o r m o r e t h a n u n i t s i n m u l t i p l e d w e l l i n g s . W h i l e t h i s d a t a i s n o t s u f f i c i e n t t o p r o v i d e c o n c l u s i v e p r o o f o f t h e a b o v e h y p o t h e s i s , i t d o e s n e v e r t h e l e s s i n d i c a t e a p o s s i b l e e x p l a n a t i o n m a y b e f o u n d i n t h i s a r e a i f f u r t h e r r e s e a r c h w e r e c o n d u c t e d . D w e l 1 i n g T y p e S i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s a r e o c c u p i e d b y e m p t y n e s t f a m i l i e s t o a g r e a t e r d e g r e e t h a n a n y o t h e r h o u s i n g f o r m . T h e s a m p l e i n d i c a t e s t h a t 6 2 % o f e m p t y n e s t c o u p l e s a r e h o u s e d i n s i n g l e d e t a c h e d u n i t s . T h i s i s s i m i l a r t o P r i e s t ' s f i n d i n g s a t t h e n a t i o n a l l e v e l . S e e T a b l e I X . T A B L E I X : D w e l l i n g T y p e O c c u p i e d b y E m p t y N e s t C o u p l e s E m p t y N e s t A l l A l l T y p e C o u p l e s F a m i l i e s H o u s e h o l d s S i n g l e D e t a c h e d 6 2 . 1 7 8 . 9 5 8 . 7 A p a r t m e n t 5 + S t o r i e s 9 . 4 1 . 4 8 . 6 O t h e r M u l t i p l e D w e l l i n g 2 4 . 3 1 9 . 3 3 1 . 4 M o b i l e D w e l l i n g s 4 . 2 0 . 4 1 . 3 W h i l e t h e p r o p o r t i o n o f e m p t y n e s t c o u p l e s i n s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s i s l a r g e r t h a n t h e p r o p o r t i o n o f a l l h o u s e h o l d s i n t h e s a m p l e , i t i s l e s s t h a n t h e p r o p o r t i o n o c c u p i e d b y a l l f a m i l i e s . T a b l e I X i n d i c a t e s t h a t m o b i l e h o m e s a n d a p a r t m e n t s o v e r 5 s t o r i e s a r e p r o p o r t i o n a l l y m o r e p o p u l a r 3 5 w i t h e m p t y n e s t f a m i l i e s t h a n o t h e r f a m i l i e s o r h o u s e h o l d s . N e v e r t h e l e s s , i t a p p e a r s t h a t o c c u p a n c y o f s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s i s t h e d o m i n a n t h o u s i n g m o d e o f e m p t y n e s t c o u p l e s a s i t i s w i t h f a m i l i e s a n d a l l h o u s e h o l d s . T e n u r e P o p u l a r p e r c e p t i o n s s u g g e s t t h a t c o n d o m i n i u m s a r e a p o p u l a r h o u s i n g c h o i c e a m o n g e m p t y n e s t c o u p l e s . T h e s a m p l e i n d i c a t e s t h a t 4 . 7 p e r c e n t o f a l l d w e l l i n g s i n t h e V a n c o u v e r C M A a r e c o n d o m i n i u m s . W h i l e a l m o s t 3 p e r c e n t o f f a m i l i e s o c c u p y c o n d o m i n i u m s , 9 p e r c e n t o f t h e e m p t y n e s t c o u p l e s i n t h e s a m p l e o c c u p y c o n d o m i n i u m s . T h i s w o u l d i n d i c a t e t h a t c o n d o m i n i u m s a r e m o r e p o p u l a r w i t h e m p t y n e s t c o u p l e s t h a n t h e y a r e w i t h t h e p o p u l a t i o n i n g e n e r a l , a n d e s p e c i a l l y o t h e r f a m i l i e s . H o w e v e r , e m p t y n e s t c o u p l e s d o n o t a p p e a r t o d o m i n a t e t h e c o n d o m i n i u m m a r k e t a s s o m e h a v e s u g g e s t e d . O f t h e 2 5 9 c o n d o m i n i u m s i n t h e s a m p l e , 5 0 ( 1 9 % ) w e r e o c c u p i e d b y e m p t y n e s t c o u p l e s , a n d a n e v e n g r e a t e r n u m b e r 6 0 ( 2 3 % ) w e r e o c c u p i e d b y f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n . T h e d a t a i n d i c a t e s t h a t a g r e a t e r p r o p o r t i o n o f e m p t y n e s t c o u p l e s c h o o s e c o n d o m i n i u m s t h a n d o f a m i l i e s h o w e v e r , i n a b s o l u t e n u m b e r s , t h e r e a r e m o r e f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n i n c o n d o m i n i u m s t h a n e m p t y n e s t c o u p l e s . T h i s i s i n d i s t i n c t c o n t r a s t t o a n i m p r e s s i o n o n e m a y f o r m f r o m a n a t i o n a l s t u d y c o m m i s s i o n e d b y C a n a d a M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n , w h i c h d e t e r m i n e d 5 1 % o f a l l c o n d o m i n i u m u n i t s a r e o c c u p i e d b y o l d e r p r e - r e t i r e d a n d r e t i r e d c o u p l e s ( S k a b u r s k i s , 1 9 8 4 ) . T h i s l e a d s o n e t o a s k i f c o n d o m i n i u m s a r e l e s s p o p u l a r t o V a n c o u v e r e m p t y n e s t c o u p l e s , o r a r e m a n y o f t h e c o u p l e s i n t h e n a t i o n a l s u r v e y o n e s w h o n e v e r h a v e h a d c h i l d r e n ? T h e P u b l i c U s e S a m p l e T a p e f o r V a n c o u v e r i n d i c a t e s o n l y 7 p e r c e n t o f 3 6 c o n d o m i n i u m s i n V a n c o u v e r a r e o c c u p i e d b y e m p t y n e s t c o u p l e s b e t w e e n t h e a g e s o f 4 0 a n d 6 5 w h i l e t h e n a t i o n a l c o n d o m i n i u m s t u d y f o u n d o v e r 3 0 % o f c o n d o m i n i u m u n i t s w e r e p r e - r e t i r e d o l d e r c o u p l e s . H o w e v e r , i t s h o u l d b e n o t e d t h a t 1 5 % o f a l l c o n d o m i n i u m s i n t h e V a n c o u v e r s a m p l e a r e o c c u p i e d b y o n e p e r s o n e m p t y n e s t h o u s e h o l d s , t h e r e f o r e , a t o t a l o f 3 4 % o f a l l c o n d o m i n i u m s a r e o c c u p i e d b y e m p t y n e s t e r s . O n l y w h e n s i n g l e e m p t y n e s t e r s a r e c o n s i d e r e d , d o e s t h e p r o p o r t i o n o f e m p t y n e s t e r s i n c o n d o m i n i u m s a p p e a r d r a m a t i c . I n t h e V a n c o u v e r d a t a , n o s t a t i s t i c a l r e l a t i o n s h i p w a s f o u n d b e t w e e n t h e a g e o f e m p t y n e s t e r s a n d p r o p e n s i t y t o o c c u p y c o n d o m i n i u m s . A l m o s t 7 5 p e r c e n t o f e m p t y n e s t c o u p l e s o w n t h e i r h o m e . T h i s c o m p a r e s w i t h 7 8 p e r c e n t o f f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n w h o o w n h o m e s a n d 5 8 p e r c e n t o f t o t a l h o u s e h o l d s w h o o w n t h e i r h o m e s . T h e s e a r e n e a r l y i d e n t i c a l w i t h t h e p r o p o r t i o n s f o u n d b y P r i e s t ( 1 9 8 3 ) i n a n a t i o n a l s t u d y o f t h e 1 9 8 1 C e n s u s . I t w o u l d a p p e a r t h a t t h e r e i s a s t r o n g a s s o c i a t i o n b e t w e e n t e n u r e a n d i n c o m e . T h e r e s u l t s o f a c r o s s t a b b e t w e e n t h e s e t w o v a r i a b l e p r o d u c e d a C h i s q u a r e s i g n i f i c a n t a t 0 . 0 0 0 4 a n d a K e n d a l l T a u C s i g n i f i c a n t a t 0 . 0 0 0 0 f o r e m p t y n e s t c o u p l e s . A s i n c o m e i n c r e a s e s , t h e p r o p o r t i o n o f e m p t y n e s t h o m e o w n e r s h i p i n c r e a s e s a n d r e n t e r s d e c r e a s e . T h i s s t u d y f o u n d d i s t i n c t d i f f e r e n c e s b e t w e e n e m p t y n e s t r e n t e r s a n d o w n e r s . F o r i n s t a n c e , r e n t e r s h a d g e n e r a l l y l i v e d f o r a s h o r t e r p e r i o d o f t i m e i n t h e i r d w e l l i n g , o c c u p i e d s m a l l e r u n i t s a n d w e r e l i k e l y t o h a v e m o v e d g r e a t e r d i s t a n c e s i n t h e 5 y e a r s p r e v i o u s . B o t h C h i - s q u a r e a n d K e n d a l l ' s T a u C w e r e s i g n i f i c a n t a t t h e 0 . 0 0 0 0 l e v e l f o r t h e a b o v e a s s o c i a t i o n s . I n a d d i t i o n , e m p t y n e s t r e n t e r s w e r e l i k e l y t o h a v e l e s s i n c o m e t h a n o w n e r s . T h e m e a n i n c o m e o f o w n e r s w a s $ 2 8 , 2 1 5 w h i l e f o r r e n t e r s , i t w a s 3 7 $ 1 9 , 7 5 5 . S i m i l a r l y , t h o s e i n c o n d o m i n i u m s w e r e i n g e n e r a l l y s m a l l e r u n i t s t h a n o w n e r s a n d w e r e m o r e l i k e l y t o h a v e m o v e d g r e a t e r d i s t a n c e s t h a n o t h e r o w n e r s i n t h e f i v e y e a r s p r e v i o u s t o t h e c e n s u s . N o t s u r p r i s i n g l y , t h e r e i s a s t r o n g r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e t y p e o f d w e l l i n g a n d t e n u r e . S i n g l e f a m i l y d w e l l i n g s a r e g e n e r a l l y o w n e d r a t h e r t h a n r e n t e d , w h i l e m u l t i p l e h o u s i n g u n i t s a r e g e n e r a l l y r e n t e d r a t h e r t h a n o w n e d . C o n d i t i o n o f D w e l l i n g U n i t T h e P u b l i c U s e S a m p l e t a p e r e c o r d s t h e c o n d i t i o n o f t h e d w e l l i n g u n i t a s r e p o r t e d b y t h e o c c u p a n t i n t o o n e o f t h r e e c a t e g o r i e s : a ) r e g u l a r m a i n t e n a n c e n e e d e d , b ) m i n o r r e p a i r s n e e d e d , o r c ) m a j o r r e p a i r s n e e d e d . V i r t u a l l y , i d e n t i c a l r e s p o n s e s w e r e r e c e i v e d w h e n c o m p a r i n g t o t a l h o u s e h o l d s t o f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n , ( i . e . 7 9 % , 1 6 % , a n d 5 % r e s p e c t i v e l y ) . H o w e v e r , e m p t y n e s t c o u p l e s r e s p o n d e d d i f f e r e n t l y . T h o s e i n n e e d o f o n l y r e g u l a r m a i n t e n a n c e a c c o u n t e d f o r 8 7 p e r c e n t o f t h e e m p t y n e s t r e s p o n s e s , w h i l e m i n o r r e p a i r s a n d m a j o r r e p a i r s a c c o u n t e d f o r 1 0 p e r c e n t a n d 3 p e r c e n t r e s p e c t i v e l y . T h i s w o u l d i n d i c a t e t h a t e m p t y n e s t c o u p l e s a r e l i v i n g , o r a t l e a s t p e r c e i v e d t h e m s e l v e s a s l i v i n g i n h o u s i n g o f s l i g h t l y b e t t e r r e p a i r t h a n o t h e r f a m i l i e s . L e n g t h o f O c c u p a n c y E m p t y n e s t c o u p l e s h a v e g e n e r a l l y l i v e d i n t h e i r c u r r e n t d w e l l i n g l o n g e r t h a n t h e g e n e r a l p o p u l a t i o n o f V a n c o u v e r . A p p r o x i m a t e l y 4 4 p e r c e n t o f h u s b a n d - w i f e e m p t y n e s t h o u s e h o l d s i n t h e s a m p l e h a v e l i v e d i n t h e i r 3 8 c u r r e n t d w e l l i n g f o r m o r e t h a n 1 0 y e a r s , a n d 6 2 p e r c e n t f o r m o r e t h a n 6 y e a r s . I n c o n t r a s t , o n l y 2 3 p e r c e n t o f t h e t o t a l p o p u l a t i o n a n d 2 3 p e r c e n t o f f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n a t h o m e h a d l i v e d i n t h e i r c u r r e n t d w e l l i n g u n i t f o r m o r e t h a n 1 0 y e a r s . P e r i o d o f C o n s t r u c t i o n P o p u l a r p e r c e p t i o n s h a v e s u g g e s t e d t h a t e m p t y . n e s t h o u s e h o l d s a r e l o c a t e d i n l a r g e n u m b e r s i n t h e p o s t - W W I I s u b u r b s . T h i s s t u d y f o u n d t h a t 6 6 p e r c e n t o f a l l e m p t y n e s t c o u p l e s a r e l i v i n g i n d w e l l i n g s c o n s t r u c t e d b e t w e e n 1 9 4 6 a n d 1 9 7 5 . T h i s v a r i e s l i t t l e f r o m t h e t o t a l p o p u l a t i o n i n w h i c h 6 4 p e r c e n t a r e i n d w e l l i n g s c o n s t r u c t e d b e t w e e n 1 9 4 6 a n d 1 9 7 5 . H o w e v e r , o f t h o s e e m p t y n e s t c o u p l e s i n s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s , 3 2 % a r e i n d w e l l i n g s c o n s t r u c t e d 1 9 4 6 - 1 9 6 0 a n d 8 2 % a r e o c c u p y i n g d w e l l i n g s c o n s t r u c t e d b e f o r e 1 9 6 0 . T h i s s u p p o r t s p a r t i a l l y t h e s t a t e m e n t o f S i l v e r ( 1 9 8 1 ) , t h a t e m p t y n e s t e r s a r e o c c u p y i n g i n n e r s u b u r b p o s t - w a r h o u s i n g . T h e a b s o l u t e n u m b e r o f e m p t y n e s t c o u p l e s i n s i n g l e d e t a c h e d h o u s i n g c o n s t r u c t e d b e t w e e n 1 9 4 6 a n d 1 9 7 5 t o t a l s 2 1 2 i n t h e P u b l i c U s e S a m p l e . T h i s i s p r o p o r t i o n a t e t o 2 6 % o f a l l f a m i l i e s i n s i n g l e d e t a c h e d h o u s i n g c o n s t r u c t e d 1 9 4 6 - 1 9 7 5 . I n c o m p a r i s o n , t h e p r o p o r t i o n o f e m p t y n e s t c o u p l e s i n p o s t - 1 9 7 5 h o u s i n g e q u a l s 1 3 % o f p o s t - 1 9 7 5 s i n g l e d e t a c h e d h o u s i n g o c c u p i e d b y a l l f a m i l i e s a n d t h e n u m b e r o f e m p t y n e s t c o u p l e s i n p r e - 1 9 4 5 u n i t s i s p r o p o r t i o n a t e t o 3 0 % o f t h e p r e - 1 9 4 5 f a m i l y o c c u p i e d s i n g l e d e t a c h e d h o u s i n g . W h i l e t h e p r e - 1 9 6 0 s i n g l e d e t a c h e d h o u s i n g a p p e a r s t o b e o c c u p i e d b y s i g n i f i c a n t n u m b e r s o f e m p t y n e s t c o u p l e s ( 2 6 % ) , i t s h o u l d a l s o b e k e p t i n p e r s p e c t i v e t h a t t h i s r e p r e s e n t s 8 . 7 % o f a l l C M A d e t a c h e d u n i t s . 3 9 N u m b e r o f P e r s o n s P e r R o o m E m p t y n e s t e r s g e n e r a l l y h a v e m o r e s p a c e p e r c a p i t a t h a n o t h e r h o u s e h o l d s , a s h a s b e e n s h o w n b y M a c L e o d a n d E l l i s , ( 1 9 8 2 ) . I n t h e V a n c o u v e r s a m p l e , 8 5 p e r c e n t o f e m p t y n e s t c o u p l e s h a d 0 . 5 o r l e s s p e r s o n s p e r r o o m . C o m p a r e d t o f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n a n d t h e t o t a l p o p u l a t i o n , o n l y , 4 5 p e r c e n t a n d 6 5 p e r c e n t r e s p e c t i v e l y h a d r a t i o s t h i s l o w . T h i s w o u l d i n d i c a t e t h a t w h i l e t h e s i z e o f t h e h o u s e w h i c h e m p t y n e s t c o u p l e s o c c u p y , a s d i s c u s s e d b e l o w , a r e n o t s u b s t a n t i a l l y l a r g e r , t h e n u m b e r o f r o o m s p e r p e r s o n i s g r e a t e r . S i z e o f D w e l 1 i n g A n i n d i c a t i o n o f t h e s i z e o f d w e l l i n g c a n b e a c h i e v e d f r o m t h e C e n s u s d a t a b y e x a m i n i n g t h e n u m b e r o f r o o m s r e c o r d e d f o r t h e h o u s e h o l d . F a m i l i e s w i t h c h i l d r e n a r e l o c a t e d i n s i x r o o m d w e l l i n g s ( 1 8 . 1 % ) m o r e o f t e n t h a n a n y o t h e r s i z e u n i t . S i m i l a r l y , m o r e e m p t y n e s t c o u p l e s ( 2 0 % ) a r e a l s o l o c a t e d i n s i x r o o m d w e l l i n g s t h a n a n y o t h e r s i z e u n i t . I n c o n t r a s t , t h e m o d a l c h o i c e o f t h e g e n e r a l p o p u l a t i o n i s a 4 r o o m d w e l l i n g ( 1 5 . 3 % ) . S o m e o f t h e l i t e r a t u r e h a s s u g g e s t e d t h a t a 4 r o o m d w e l l i n g w i t h 2 b e d r o o m s , k i t c h e n a n d l i v i n g r o o m o r d i n i n g r o o m / l i v i n g r o o m c o m b i n a t i o n w o u l d b e t h e i d e a l u n i t f o r e m p t y n e s t c o u p l e s . T h e s a m p l e i n d i c a t e s t h a t o n l y 1 8 p e r c e n t o f e m p t y n e s t c o u p l e s a r e i n s u c h a s i z e d d w e l l i n g . I n f a c t , o v e r 4 8 p e r c e n t o f a l l e m p t y n e s t c o u p l e s a r e i n a d w e l l i n g u n i t l a r g e r t h a n t h a t w h i c h i s c o n s i d e r e d i d e a l f o r e m p t y n e s t e r s . 4 0 T A B L E X : N u m b e r o f R o o m s B y H o u s e h o l d T y p e R o o m s P e r c e n t E m p t y N e s t C o u p l e s P e r c e n t F a m i l i e s w i t h C h i l d r e n P e r c e n t T o t a l H o u s e h o l d s 1 0 o r 1 2 3 4 5 6 7 8 9 m o r e 1 . 4 2 . 0 1 0 . 7 1 8 . 7 1 9 . 0 2 0 . 1 1 3 . 0 8 . 9 2 . 3 3 . 6 0 . 3 0 . 6 1 3 . 2 9 . 6 1 3 . 1 1 8 . 1 1 7 . 7 1 6 . 4 1 0 . 7 1 0 . 4 2 . 2 4 . 3 1 4 . 1 1 5 . 3 1 4 . 2 1 4 . 1 1 2 . 3 1 0 . 9 6 . 2 6 . 4 T h e m o d a l f r e q u e n c y f o r e m p t y n e s t c o u p l e s i s a s i x r o o m u n i t ( 2 0 . 1 % ) a n d t h e m e a n i s 5 . 4 r o o m s , w h i l e t h e m o d a l f r e q u e n c y f o r f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n i s a s i m i l a r s i z e d u n i t b u t t h e m e a n i s 6 . 6 r o o m s p e r h o u s e h o l d . T h e r e a r e s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e s i n t h e s i z e o f u n i t s a s p r e s e n t e d i n t h e T a b l e X . F o r e x a m p l e , 5 5 p e r c e n t o f f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n a r e i n u n i t s w i t h 7 o r m o r e r o o m s , w h i l e o n l y 2 8 p e r c e n t o f e m p t y n e s t c o u p l e s a r e i n s i m i l a r s i z e d u n i t s . F u r t h e r , 1 4 p e r c e n t o f e m p t y n e s t c o u p l e s i n t h e s a m p l e a r e i n u n i t s s m a l l e r t h a n 4 r o o m s , w h i l e o n l y 4 p e r c e n t o f f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n a r e i n s u c h s i z e d u n i t s . T h e r e a p p e a r s t o b e a t r e n d t o w a r d s e m p t y n e s t e r s b e i n g i n s m a l l e r u n i t s t h a n f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n . T h i s d i f f e r e n c e c o u l d b e c a u s e d b y a n u m b e r o f f a c t o r s r a n g i n g f r o m a n a s s u m p t i o n t h a t c u r r e n t e m p t y n e s t c o u p l e s m a y h a v e r a i s e d t h e i r c h i l d r e n i n s m a l l e r h o u s e s , t h a t e m p t y n e s t e r s a r e l i v i n g i n o l d e r h o u s i n g w h i c h i s g e n e r a l l y s m a l l e r t h a n n e w e r h o u s i n g , o r a l t e r n a t i v e l y t h a t m a n y e m p t y n e s t e r s m a y h a v e a l r e a d y d o w n - s i z e d . A n a n a l y s i s w a s c o n d u c t e d o f t h e s i z e o f d w e l l i n g o c c u p i e d b y t h o s e e m p t y n e s t c o u p l e s a g e d 6 5 y e a r s a n d o l d e r a n d t h o s e a g e d l e s s t h a n 6 5 . S e e T a b l e X I . A C h i - s q u a r e s i g n i f i c a n t a t . 0 3 1 0 a n d a 4 1 n e g a t i v e K e n d a l l ' s T a u C s i g n i f i c a n t a t . 0 0 0 5 i n d i c a t e s a n a s s o c i a t i o n b e t w e e n t h o s e o v e r a g e 6 5 a n d s m a l l e r d w e l l i n g u n i t s , w h i l e t h o s e u n d e r a g e 6 5 a r e g e n e r a l l y a s s o c i a t e d w i t h l a r g e r u n i t s . H o w e v e r , i t i s n o t k n o w n i f t h i s d i f f e r e n c e i s c r o s s - s e c t i o n a l o r l o n g i t u d i n a l . T A B L E X I : N u m b e r o f R o o m s b y A g e o f E m p t y N e s t e r M A L E F E M A L E R o o m s A g e l e s s A g e 6 5 A g e l e s s A g e 6 5 t h a n 6 5 o r m o r e t h a n 6 5 o r m o r e 1 4 4 5 3 2 5 6 5 6 3 2 6 3 3 3 0 2 9 4 4 7 5 6 6 1 4 2 5 4 8 5 7 6 1 4 4 6 6 0 5 1 7 8 3 3 7 4 2 2 9 5 4 1 8 8 3 3 1 6 3 9 1 0 9 7 7 9 5 1 0 o r m o r e 1 5 5 1 5 5 C h i - s q u a r e - s i g 0 . 0 3 1 0 C h i - s q u a r e s i g . 0 . 0 4 1 4 3 K e n d a l l s T a u C - S i g . 0 . 0 0 0 5 K e n d a l l s T a u C - S i g . 0 . 0 0 0 0 M o b i l i t y T h e C e n s u s t a p e i n d i c a t e s t h a t 4 8 p e r c e n t o f t h e h o u s e h o l d s i n V a n c o u v e r C M A h e a d e d b y a m a l e , m o v e d a t l e a s t o n c e i n t h e p e r i o d 1 9 7 6 t o 1 9 8 1 . W i t h i n t h e f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n c a t e g o r y , 4 3 p e r c e n t o f t h e h o u s e h o l d s h e a d e d b y a m a l e m o v e d i n t h e p e r i o d 1 9 7 6 t o 1 9 8 1 . W i t h i n t h e e m p t y n e s t h o u s e h o l d s , o n l y 3 4 p e r c e n t o f t h e h o u s e h o l d s m o v e d i n t h e p e r i o d 1 9 7 6 t o 1 9 8 1 , i n d i c a t i n g t h a t e m p t y n e s t e r s a r e l e s s m o b i l e t h a n o t h e r f a m i l i e s o r h o u s e h o l d s . O f t h o s e e m p t y n e s t c o u p l e s w h o d i d m o v e , a p p r o x i m a t e l y 6 4 p e r c e n t m a d e m o v e s w i t h t h e V a n c o u v e r C M A . F u r t h e r , t h e o l d e r t h e h u s b a n d , t h e m o r e l i k e l y t h a t t h e f a m i l y h a d o c c u p i e d t h e i r p a r t i c u l a r d w e l l i n g f o r a l o n g e r l e n g t h o f t i m e . 4 2 T a b l e X I I s u m m a r i z e s t h e t y p e o f d w e l l i n g o c c u p i e d b y e m p t y n e s t c o u p l e s w h i c h m o v e d b e t w e e n 1 9 7 6 a n d 1 9 8 1 . T A B L E X I I : D w e l l i n g T y p e o f E m p t y N e s t C o u p l e s D w e l l i n g T y p e M o v e r s N o n - M o v e r s % % s i n g l e d e t a c h e d 4 1 7 3 a p a r t m e n t 5 + 1 4 7 o t h e r m u l t i p l e 3 9 1 7 m o b i l e d w e l l i n g _ 6 _ 3 1 0 0 1 0 0 T h e d a t a f r o m t h e V a n c o u v e r s a m p l e i s m a r k e d l y d i f f e r e n t f r o m t h e r e s u l t s a t t a i n e d b y M i r o n a n d S c h i f f , w h o c o n c l u d e d t h a t a p a r t m e n t d w e l l i n g s a r e p o p u l a r l o c a t i o n s f o r e m p t y n e s t e r s w h o a r e m o v e r s . F o r e x a m p l e , M i r o n a n d S c h i f f f o u n d t h a t o n l y 2 7 % o f e m p t y n e s t m o v e r s r e - l o c a t e d t o a s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g , c o m p a r e d t o 4 1 % i n t h e V a n c o u v e r s a m p l e . O f a l l e m p t y n e s t h o m e o w n e r s , 2 7 % m o v e d , w h i l e 5 5 % o f r e n t e r s m o v e d . T h i s i s c o n s i s t e n t w i t h o t h e r h o u s i n g s t u d i e s w h i c h h a v e g e n e r a l l y s h o w n t h a t r e n t e r s a r e m o r e m o b i l e t h a n o w n e r s . O n e i n t e r e s t i n g f i n d i n g o f t h i s s t u d y i s t h a t n o t o n l y a r e r e n t e r s m o r e m o b i l e , b u t t h e y a r e a l s o l i k e l y t o m o v e g r e a t e r d i s t a n c e s t h a n o w n e r s . F o r e x a m p l e , t h e P u b l i c U s e S a m p l e t a p e r e c o r d s t h e l o c a t i o n i n w h i c h t h e r e s p o n d e n t r e s i d e d d u r i n g t h e p r e v i o u s C e n s u s a n d c l a s s i f i e s i t i n t o o n e o f s i x c a t e g o r i e s , r a n g i n g f r o m s a m e C e n s u s s u b - d i v i s i o n t o o u t s i d e C a n a d a . S t a t i s t i c a l t e s t s a p p l i e d t o t h e d a t a p r o d u c e d a C h i - s q u a r e s i g n i f i c a n t a t 0 . 0 0 0 0 a n d K e n d a l l ' s T a u C s i g n i f i c a n t a t 0 . 0 0 0 0 . M o b i l i t y i s a n i m p o r t a n t a s p e c t o f t h i s s t u d y . I t i s i m p o r t a n t n o t o n l y t o k n o w h o w m o b i l e e m p t y n e s t e r s a r e , b u t w h a t e n c o u r a g e s t h e m t o m o v e , a n d w h a t t y p e o f d w e l l i n g d o t h e y d e s i r e . T h e C e n s u s d a t a p r o v i d e s s o m e 4 3 c l u e s t o t h e s e q u e s t i o n s . F i r s t , o f t h o s e e m p t y n e s t c o u p l e s w h o m o v e d d u r i n g 1 9 7 6 - 1 9 8 1 , 6 0 % m o v e d t o o w n e r o c c u p i e d d w e l l i n g s a n d 4 0 % m o v e d t o r e n t a l d w e l l i n g s . T h i s r a t i o i s s o m e w h a t l e s s t h a n t h e 7 5 / 2 5 t e n u r e s p l i t r e c o r d e d f o r a l l e m p t y n e s t c o u p l e s . T h i s w o u l d i n d i c a t e a s t r o n g t r e n d t o w a r d s o w n e r s h i p , h o w e v e r , n o t a s s t r o n g a s t h o s e w h o c h o s e n o t t o m o v e . T h e d i f f e r e n c e m a y b e t h e r e s u l t o f t h e f a c t t h a t r e n t e r s a r e m o r e l i k e l y t o m o v e a n d t h u s p r o p o r t i o n a t e l y a r e a l a r g e r s h a r e o f m o v e r s . O f t h o s e w h o m o v e d i n t o o w n e r - o c c u p i e d u n i t s , 2 3 p e r c e n t r e l o c a t e d i n t o c o n d o m i n i u m s . A s o n l y 9 % o f e m p t y n e s t f a m i l i e s i n t h e s a m p l e o c c u p y c o n d o m i n i u m s , a n d 1 3 % o f m o v e r s m o v e d t o t h i s t y p e o f t e n u r e , a p o p u l a r s h i f t t o w a r d s c o n d o m i n i u m s m a y b e o c c u r r i n g . H o w e v e r , s t a t i s t i c a l a n a l y s i s o f t h e d a t a d o e s n o t i n d i c a t e t h a t c o n d o m i n i u m s a r e a s s o c i a t e d w i t h t h e a g e o f m o v e r s . N o r e l a t i o n s h i p w a s f o u n d b e t w e e n a g e o f m o v e r s a n d p r o p e n s i t y t o m o v e i n t o c o n d o m i n i u m s , o r t o p r e f e r o n e t y p e o f t e n u r e o v e r a n o t h e r . M e a n a g e o f c o n d o m i n i u m o c c u p a n c y f o r h u s b a n d w a s 6 7 , w h i l e f o r t h e e n t i r e e m p t y n e s t c o u p l e s a m p l e , m e a n a g e w a s 6 4 . C o n d o m i n i u m o w n e r s a r e s l i g h t l y o l d e r , b u t t h i s i s n o t s t a t i s t i c a l l y s i g n i f i c a n t . O N E P E R S O N E M P T Y N E S T H O U S E H O L D S A s m e n t i o n e d p r e v i o u s l y , t h e 1 9 8 1 P u b l i c U s e S a m p l e T a p e f o r V a n c o u v e r C M A c o n t a i n s r e c o r d s f o r 3 3 3 s i n g l e f e m a l e h o u s e h o l d s w h o h a v e e v e r b o r n c h i l d r e n , e v e r b e e n m a r r i e d , a g e d 4 0 y e a r s o r m o r e , w h e r e i n t h e c h i l d r e n a r e n o l o n g e r a t h o m e . O n e p e r s o n m a l e e m p t y n e s t e r s w e r e n o t p o s s i b l e t o i d e n t i t y a s p r e c i s e l y . C o n s e q u e n t l y , 1 0 8 o n e p e r s o n m a l e h o u s e h o l d s w e r e i d e n t i f i e d w h o h a d e v e r b e e n m a r r i e d a n d w e r e a g e d 4 5 o r m o r e a n d w e r e u s e d a s a n 4 4 i n d i c a t i o n o f t h e l i k e l y n u m b e r a n d c h a r a c t e r i s t i c s o f m a l e e m p t y n e s t e r s . T h e s e t w o g r o u p s w e r e c o n s i d e r e d i m p o r t a n t a s t h e y r e p r e s e n t t w o d i s t i n c t a n d c r i t i c a l l i f e s t a g e s , t h a t o f l o s s o f s p o u s e a n d / o r l o s s o f c h i l d r e n f r o m t h e h o u s e h o l d . I n c o m e W h e r e a s t w o p e r s o n e m p t y n e s t c o u p l e s r e p o r t e d t o t a l f a m i l y i n c o m e s w i t h a m o d a l f r e q u e n c y o f $ 1 0 , 0 0 0 - 1 5 , 0 0 0 , b o t h m a l e a n d f e m a l e s i n g l e e m p t y n e s t e r s r e p o r t e d m o d a l f r e q u e n c y i n c o m e o f $ 5 , 0 0 0 - 1 0 , 0 0 0 . W h i l e 8 2 p e r c e n t o f f e m a l e s r e p o r t e d i n c o m e s o f l e s s t h a n $ 1 5 , 0 0 0 , o n l y 5 3 p e r c e n t o f m a l e s h a d i n c o m e s b e l o w t h i s l e v e l . H o u s i n g C o s t s F o r b o t h s i n g l e m a l e a n d f e m a l e e m p t y n e s t e r s , t h e m o d a l f r e q u e n c y f o r h o u s i n g c o s t s f o r o w n e r s w a s $ 2 0 0 - 3 0 0 p e r m o n t h . C o m p a r e d w i t h e m p t y n e s t c o u p l e s , i n w h i c h t h e m o d a l f r e q u e n c y f o r o w n e r s w a s $ 1 0 0 - 2 0 0 , a n d r e n t e r s o f $ 2 0 0 - 3 0 0 , i t a p p e a r s t h a t i n g e n e r a l , e m p t y n e s t c o u p l e s w h o a r e o w n e r s h a v e h o u s i n g c o s t s l e s s t h a n s i n g l e o w n e r s a n d r e n t e r s a n d c o u p l e s w h o a r e r e n t e r s . T e n u r e T h e r a t i o b e t w e e n o w n e r s a n d r e n t e r s i s i d e n t i c a l f o r b o t h s i n g l e m a l e a n d f e m a l e e m p t y n e s t e r s . O w n e r s a c c o u n t f o r 4 4 p e r c e n t o f a l l s i n g l e e m p t y n e s t h o u s e h o l d s , w h i c h i s c o n s i d e r a b l e l e s s t h a n t h e 7 5 p e r c e n t r e c o r d e d f o r e m p t y n e s t c o u p l e s . T h e r e a s o n s f o r o w n e r s h i p p a t t e r n s o f s i n g l e e m p t y n e s t e r s b e i n g l o w e r t h a n e v e n t h e t o t a l p o p u l a t i o n ( 5 8 % ) m a y b e n u m e r o u s . 4 5 F o r e x a m p l e , m a n y i n t h e s a m p l e m a y r e p r e s e n t b r o k e n h o m e s , w h e r e i n o n e s p o u s e l e a v e s t h e f a m i l y h o m e a n d r e n t s , o r b o t h l e a v e f a m i l y h o m e a n d i t i s s o l d , b o t h c o n t i n u e t o r e n t . L o s s o f s p o u s e a n d c h i l d r e n m a y c r e a t e a n o b v i o u s r e c o g n i t i o n t h a t t h e f a m i l y h o m e i s t o o l a r g e i n t e r m s o f s p a c e , a n d t h e r e f o r e a h o u s i n g a d j u s t m e n t i s m a d e . T h e l o s s o f s p o u s e m a y m a k e m a i n t e n a n c e o f a s i n g l e f a m i l y h o m e t o o o n e r o u s o r l o s s o f s p o u s e m a y a l s o r e s u l t i n l o s s o f i n c o m e , t h e r e f o r e t h e h o u s e i s s o l d f o r e q u i t y . A l s o , s i n g l e s m a y b e g e n e r a l l y o l d e r a n d t h e r e i s n e e d f o r a c c e s s t o t h e e q u i t y f r o m h o m e t o s u p p l e m e n t i n c o m e . D w e l 1 i n g T y p e W h e r e a s s i n g l e d e t a c h e d h o u s i n g w a s t h e m o s t p o p u l a r c h o i c e o f e m p t y n e s t c o u p l e s ( 6 2 % ) , o n l y 3 4 % o f s i n g l e m a l e s a n d f e m a l e s c h o o s e t o l i v e i n s i n g l e d e t a c h e d h o u s i n g . I n s t e a d , m u l t i p l e d w e l l i n g s , i n c l u d i n g d u p l e x , a t t a c h e d , r o w h o u s e , t o w n h o u s e a n d a p a r t m e n t s u p t o f o u r s t o r e y s a r e t h e m o d a l f r e q u e n c y o f b o t h m a l e s a n d f e m a l e s ( 4 4 % a n d 4 1 % r e s p e c t i v e l y ) . T h e t r e n d t o w a r d s m u l t i p l e f a m i l y d w e l l i n g s h e l p s t o e x p l a i n w h y a g r e a t e r p r o p o r t i o n o f s i n g l e e m p t y n e s t e r s t h a n e m p t y n e s t c o u p l e s r e n t r a t h e r t h a n o w n t h e i r o w n h o m e . T h e s a m p l e i n d i c a t e s t h a t 8 . 8 % o f s i n g l e e m p t y n e s t e r s o c c u p y c o n d o m i n i u m s . T h i s i s a l m o s t i d e n t i c a l t o t h e p r o p o r t i o n o f e m p t y n e s t c o u p l e s w h o o c c u p y c o n d o m i n i u m s ( 9 % ) . T h i s w o u l d i n d i c a t e t h a t c o n d o m i n i u m s a r e n o m o r e p o p u l a r w i t h s i n g l e e m p t y n e s t e r s t h a n e m p t y n e s t c o u p l e s . H o w e v e r , i t s h o u l d b e n o t e d t h a t s i n g l e e m p t y n e s t e r s i n c o n d o m i n i u m s a c c o u n t f o r 1 5 % o f a l l c o n d o m i n i u m s r e c o r d e d i n t h e s a m p l e a n d e m p t y n e s t 4 6 c o u p l e s i n c o n d o m i n i u m s a c c o u n t f o r 1 9 % o f s u c h h o u s i n g c o n s u m e r s . T h u s t h e p r o p o r t i o n o f c o n d o m i n i u m s o w n e d b y e m p t y n e s t e r s i s r a t h e r d r a m a t i c . L e n g t h o f O c c u p a n c y T h e m a j o r i t y o f s i n g l e m a l e s a n d f e m a l e s ( 3 6 % ) h a v e l i v e d i n t h e i r c u r r e n t d w e l l i n g u n i t f o r 1 0 y e a r s o r l o n g e r . W h i l e t h i s n u m b e r i s n o t a s l a r g e a s e m p t y n e s t c o u p l e s ( 4 4 % ) i t n e v e r t h e l e s s r e p r e s e n t s a s i g n i f i c a n t n u m b e r . N u m b e r o f R o o m s T h e m o d a l f r e q u e n c y o f r o o m n u m b e r s f o r e m p t y n e s t c o u p l e s w a s a s i x r o o m d w e l l i n g , t h e m o d a l c h o i c e f o r s i n g l e e m p t y n e s t e r s a p p e a r s t o b e a 3 r o o m d w e l l i n g . I n e s s e n c e , t h i s i s a o n e b e d r o o m d w e l l i n g . T h e s a m p l e i n d i c a t e s t h a t 7 0 % o f s i n g l e s l i v e i n a u n i t o f 4 r o o m s o r l e s s , c o m p a r e d t o o n l y 3 3 % o f e m p t y n e s t c o u p l e s . H o w e v e r , t h e f a c t t h a t 3 0 % o f s i n g l e f e m a l e a n d m a l e e m p t y n e s t e r s l i v e i n d w e l l i n g s o f 5 r o o m s o r m o r e i n d i c a t e s a s t r o n g d e s i r e o r a t t a c h m e n t t o s p a c e . T h e p r i m a r y r e a s o n f o r t h i s b r i e f a n a l y s i s o f s i n g l e e m p t y n e s t e r s i s t o d e m o n s t r a t e t h e i r c o n t r i b u t i o n t o t h e a g g r e g a t e o f a l l e m p t y n e s t e r h o u s e h o l d s . S i n g l e e m p t y n e s t e r s a r e i n a d i f f e r e n t p o s i t i o n i n t h e f a m i l y l i f e c y c l e t h a n e m p t y n e s t c o u p l e s a s n o t o n l y a r e t h e c h i l d r e n n o l o n g e r p r e s e n t , b u t n e i t h e r i s t h e s p o u s e p r e s e n t . T h e e f f e c t s w h i c h t h i s l a t t e r l i f e s t a g e h a s o n h o u s i n g h a s n o t b e e n a n a l y z e d . M u c h o f t h e d i f f e r e n c e s c i t e d e a r l i e r b e t w e e n s i n g l e e m p t y n e s t e r s a n d e m p t y n e s t c o u p l e s m a y b e 47 a t t r i b u t e d t o a g i n g o r w i d o w i n g s o t h a t c o m p a r i s o n s a t t h i s l e v e l a r e a l m o s t m e a n i n g l e s s . T h e d e m o g r a p h i c a n d h o u s i n g a n a l y s i s o f e m p t y n e s t e r s p r e s e n t e d i n t h i s c h a p t e r p r o v i d e s a b a s i s o n w h i c h t o c o n t i n u e t h e s t u d y . T h e f i n d i n g s i n d i c a t e t h a t i n d e e d t h e t o t a l n u m b e r s o f e m p t y n e s t s a t b o t h t h e n a t i o n a l a n d V a n c o u v e r C M . A . l e v e l a r e o f s u c h s i z e t o h a v e a s i g n i f i c a n t i m p a c t o n h o u s i n g c o n s u m p t i o n . T h e u s e o f C r o s s t a b s a n a l y s i s h a s e n a b l e d a r e v i e w o f h o w e m p t y n e s t e r s d i f f e r f r o m o t h e r f a m i l i e s i n t h e C e n s u s S a m p l e . I m p o r t a n t l y , t h i s c h a p t e r a d d r e s s e s t h e f i r s t r e s e a r c h g o a l i n C h a p t e r I , w h i c h i s t o p r o v i d e a d e m o g r a p h i c a n d h o u s i n g r e p o r t o n e m p t y n e s t e r s . T h e d a t a p r o v i d e d i n t h i s c h a p t e r w i l l b e u s e d t o a s s i s t i n t h e f i n a l r e s e a r c h g o a l s w h i c h a r e t o d e t e r m i n e t h e n u m b e r o f e m p t y n e s t e r s i n f a m i l y h o u s i n g a n d r e s u l t i n g i m p a c t , a n d t o d i s c u s s t h e h o u s i n g n e e d s a n d m o t i v a t i o n s o f e m p t y n e s t e r s . 48 C H A P T E R I I I E m p t y N e s t H o u s e h o l d s a n d F a m i l y H o u s i n g T h e s e c o n d r e s e a r c h o b j e c t i v e o f t h i s s t u d y i s t o d e t e r m i n e t h e n u m b e r o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s w h i c h o c c u p y h o u s i n g s u i t a b l e f o r f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n . T o p r o p e r l y a d d r e s s t h i s q u e s t i o n , o n e m u s t f i r s t d e f i n e ' f a m i l y h o u s i n g ' a n d s e c o n d , m u s t f o r n o w , i g n o r e t h e i s s u e o f w h a t i s a d e q u a t e e m p t y n e s t h o u s i n g . F o r t h e p u r p o s e s o f t h i s s t u d y , t h e m e t h o d u s e d t o d e f i n e f a m i l y h o u s i n g w i l l l a r g e l y b e b a s e d u p o n t h r e e c r i t e r i a . F i r s t , a n y u n i t s w h i c h d o n o t p r e s u m a b l y a l l o w f o r d i r e c t g r a d e a c c e s s w i t h a t g r a d e p l a y s p a c e w i l l b e e x c l u d e d . O t h e r c r i t e r i a u s e d t o a i d d e f i n i t i o n o f f a m i l y h o u s i n g a r e ; s e c o n d l y , n u m b e r o f r o o m s a n d t h i r d l y , c o s t . O b v i o u s l y t h e r e a r e a l a r g e n u m b e r o f o t h e r f a c t o r s w h i c h s h o u l d b e c o n s i d e r e d i n t h e d e f i n i t i o n o f f a m i l y h o u s i n g , s u c h a s p r o x i m i t y t o s c h o o l s , v o l u m e o f t r a f f i c o n a b u t t i n g s t r e e t s , s u r r o u n d i n g s o c i a l a n d c u l t u r a l e n v i r o n m e n t , e t c . H o w e v e r , i t i s d i f f i c u l t i f , n o t i m p o s s i b l e t o d e r i v e t h i s d a t a d i r e c t l y f r o m t h e C e n s u s d a t a . N e v e r t h e l e s s , i t i s f e l t t h a t t h e a b o v e t h r e e c r i t e r i a w i l l p r o v i d e s u f f i c i e n t a c c u r a c y f o r a r e a l i s t i c e s t i m a t e o f t h e n u m b e r o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s o c c u p y i n g h o u s i n g s u i t a b l e f o r f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n . I t h a s b e e n n o t e d t h a t t h e i s s u e o f w h a t i s a d e q u a t e e m p t y n e s t h o u s i n g m u s t b e i g n o r e d f o r n o w . T h e r e a s o n f o r t h i s i s t h a t i t i s a l w a y s p o s s i b l e t h a t w h a t i s c o n s i d e r e d a p p r o p r i a t e h o u s i n g f o r f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n , m a y b e s i m i l a r t o t h a t c o n s i d e r e d a p p r o p r i a t e f o r e m p t y n e s t e r s . F o r e x a m p l e , r a t h e r t h a n j u s t c o n s i d e r i n g o n l y g r a d e a c c e s s , n u m b e r o f r o o m s a n d c o s t , 4 9 o t h e r f a c t o r s s u c h a s l e n g t h o f o c c u p a n c y , a t t a c h m e n t t o t h e o l d n e i g h b o u r h o o d , r o o m f o r m a t e r i a l p o s s e s s i o n s , e t c . , m a y b e a s i m p o r t a n t i n t h e m i n d o f e m p t y n e s t e r s . T h i s i s s u e w i l l b e e x a m i n e d i n d e t a i l i n t h e n e x t c h a p t e r . F o r n o w , t h e s t u d y w i l l o n l y c o n c e r n i t s e l f w i t h p h y s i c a l a n d e c o n o m i c c r i t e r i a a n d w i l l d e l a y i n v e s t i g a t i o n o f s o c i a l , c u l t u r a l a n d p s y c h o l o g i c a l c o n s i d e r a t i o n s . G r a d e A c c e s s U n i t s T h e l i m i t a t i o n s o f t h e C e n s u s d a t a m e a n s t h a t o n l y s i n g l e d e t a c h e d a n d m o b i l e h o m e s c a n b e a s s u m e d t o p r o v i d e g r a d e a c c e s s u n i t s . I n a l l p r o b a b i l i t y v e r y f e w g r a d e a c c e s s u n i t s w i l l b e l o c a t e d i n a p a r t m e n t s o f 5 s t o r e y s o r m o r e . ( S e e T a b l e I X ) . T h e r e m a i n i n g c a t e g o r y o f f e r e d b y t h e C e n s u s d a t a i s c l a s s e d a s " o t h e r m u l t i p l e " a n d i n c l u d e d a p a r t m e n t s u p t o 5 s t o r e y s , a s w e l l a s d u p l e x e s a n d t o w n h o u s e s w h i c h w o u l d b e g r a d e a c c e s s . T h e n u m b e r o f e m p t y n e s t c o u p l e s i n t h e " o t h e r m u l t i p l e " c a t e g o r y a m o u n t s t o 2 4 p e r c e n t o f a l l u n i t s o c c u p i e d b y t h i s g r o u p . T h e r e f o r e , i t i s p r o b a b l e t h a t t h e n u m b e r o f g r a d e - o r i e n t e d u n i t s o c c u p i e d b y e m p t y n e s t e r s i s a c t u a l l y c o n s i d e r a b l y l a r g e r t h a n t h a t u s e d i n t h e f o l l o w i n g a n a l y s i s . S i m i l a r l y , t h e n u m b e r o f f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n w h o o c c u p y " o t h e r m u l t i p l e " u n i t s e q u a l s 1 9 % o f a l l f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n . T h e P u b l i c U s e S a m p l e r e c o r d s 5 5 1 7 h o u s e h o l d s i n t h e V a n c o u v e r C M A , o f w h i c h 3 , 2 3 9 ( 5 9 % ) o c c u p y s i n g l e d e t a c h e d a n d 7 1 ( 1 . 3 % ) m o b i l e h o m e s . T h e r e a r e 2 , 0 6 0 f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n , i n c l u d i n g l o n e - p a r e n t f a m i l i e s . I n a d d i t i o n , t h e r e a r e 4 4 1 c h i l d l e s s f a m i l i e s i n t h e s a m p l e w h e r e i n t h e w i f e i s a g e d 4 4 o r l e s s . T h e s e a r e p o t e n t i a l f a m i l i e s a s t h e w i f e m a y s t i l l b e a r c h i l d r e n . T o t a l e x i s t i n g a n d p o t e n t i a l f a m i l i e s t h e n t o t a l s 2 , 5 0 1 ( 2 , 0 6 0 + 5 0 4 4 1 ) . T h u s t h e r e i s a t l e a s t a m a x i m u m o f 3 , 3 1 0 p o t e n t i a l g r a d e a c c e s s d w e l l i n g u n i t s n o t c o u n t i n g t o w n h o u s e s a n d d u p l e x e s , a n d a m a x i m u m o f 2 , 5 0 1 f a m i l i e s i n n e e d o f f a m i l y a c c o m m o d a t i o n . U p o n i n i t i a l e x a m i n a t i o n o f g r o s s n u m b e r s , t h e r e i s a g r o s s s u r p l u s o f o v e r 8 0 9 g r a d e a c c e s s f a m i l y h o u s i n g u n i t s . T h i s s u r p l u s r e p r e s e n t s 3 2 % o f e x i s t i n g a n d p o t e n t i a l f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n . W i t h o u t f u r t h e r s t u d y , t h i s m a y l e a d t o t h e a s s u m p t i o n t h a t a l l f a m i l i e s a r e a d e q u a t e l y h o u s e d a n d t h e r e i s n o n e e d t o c o n s i d e r t h e f a m i l y h o u s i n g c o n s u m p t i o n o f e m p t y n e s t e r s . H o w e v e r , w h i l e t o t a l n u m b e r s o f g r a d e o r i e n t e d u n i t s m a y i n d i c a t e a n a d e q u a t e s u p p l y , i t i s t h e d i s t r i b u t i o n o f t h e h o u s i n g s t o c k w h i c h i s c r u c i a l . F o r e x a m p l e , o f t h e 2 , 0 6 0 f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n , 1 , 6 3 4 ( 7 9 % ) a r e h o u s e d i n g r a d e o r i e n t e d u n i t s ( i . e . s i n g l e d e t a c h e d a n d m o b i l e h o m e s ) . T h e r e m a i n i n g 4 2 6 ( 2 1 % ) o f f a m i l i e s a r e e i t h e r i n a p a r t m e n t s o f a t l e a s t 5 s t o r e y s w i t h n o g r a d e a c c e s s a s s u m e d , o r a r e i n m u l t i p l e d w e l l i n g s w h i c h i n c l u d e w a l k - u p a p a r t m e n t s , t o w n h o u s e s , d u p l e x e s a n d s e m i - d e t a c h e d d w e l l i n g s , s o m e o f w h i c h m a y p r o v i d e g r a d e a c c e s s . T h e a n a l y s i s o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s i n d i c a t e s t h a t 3 6 6 e m p t y n e s t c o u p l e s a n d 1 6 2 s i n g l e e m p t y n e s t h o u s e h o l d s o c c u p y g r a d e a c c e s s u n i t s f o r a t o t a l o f 5 2 8 ( i . e . s i n g l e d e t a c h e d a n d m o b i l e h o m e s ) . T h i s r e p r e s e n t s 1 6 % o f a l l s i n g l e d e t a c h e d a n d m o b i l e h o m e s i n t h e C M . A . s a m p l e . T h u s , o n l y c o n s i d e r i n g a b s o l u t e n u m b e r o f g r a d e a c c e s s u n i t s , t h e t o t a l n u m b e r o f e m p t y n e s t e r s i n s u c h u n i t s ( 5 2 8 ) i s s u f f i c i e n t t o o f f s e t t h o s e f a m i l i e s ( l e s s t h a n 4 2 6 ) w h o m a y n o t b e i n g r a d e a c c e s s u n i t s . A g a i n , o n e c a n n o t c o n c l u d e t h a t e m p t y n e s t e r s h o l d t h e k e y t o s o l v i n g a n y p e r c e i v e d s h o r t a g e o f g r a d e a c c e s s u n i t s f o r f a m i l i e s . A n a n a l y s i s m u s t a l s o b e c o n d u c t e d o f d w e l l i n g s i z e s a n d t h e i r d i s t r i b u t i o n . 5 1 N u m b e r o f R o o m s F o r t h i s a n a l y s i s , i t i s s u g g e s t e d t h a t a f o u r r o o m d w e l l i n g ( a s d e f i n e d b y t h e C e n s u s ) i s t h e m i n i m u m a c c e p t a b l e s i z e f o r a f a m i l y w i t h o n e c h i l d . T h i s w o u l d a l l o w f o r t w o b e d r o o m s p l u s k i t c h e n a n d l i v i n g r o o m . F o l l o w i n g t h i s a r g u m e n t , a r o u g h g u i d e o f m i n i m u m r o o m n u m b e r o r d w e l l i n g s i z e c a n b e a s s u m e d a s n u m b e r o f p e r s o n s i n f a m i l y , p l u s o n e ( i . e . n + 1 ) . ( S e e B l u m e n f e l d , 1 9 8 4 ) . A m o r e l i b e r a l i n t e r p r e t a t i o n o f m i n i m u m r o o m s i z e m a y b e s u g g e s t e d b y s o m e a s n + 2 , w h i c h w o u l d a l l o w a n e x t r a r o o m f o r r e c r e a t i o n , g u e s t s o r c r a f t s . H o w e v e r , f o r t h e p u r p o s e s o f t h i s a n a l y s i s t h e c o n s e r v a t i v e e s t i m a t e w i l l b e u s e d i n o r d e r t o n o t a p p e a r t o i n f l a t e a n y p e r c e i v e d s h o r t a g e o f h o u s i n g . S o m e m a y e v e n c o n s i d e r t h e n + 1 d e f i n i t i o n a s t o l i b e r a l . H o w e v e r , f o r t h e p u r p o s e s o f t h i s a n a l y s i s , i t w i l l b e a s s u m e d t h a t e a c h c h i l d i s e n t i t l e d t o a s e p a r a t e r o o m . I t w i l l a l s o b e a s s u m e d t h a t l o n e p a r e n t s w i t h c h i l d r e n h a v e t h e s a m e m i n i m u m h o u s i n g s i z e r e q u i r e m e n t s a s t w o p a r e n t f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n . T A B L E X I I I : G r a d e A c c e s s E m p t y N e s t H o u s i n g b y N u m b e r o f R o o m s R o o m T w o - p e r s o n F e m a l e M a l e T o t a l E m p t y N e s t e r s N u m b e r E m p t y N e s t E m p t y N e s t E m p t y N e s t i n G r a d e - O r i e n t e d U n i t s C o u p l e s S i n g l e S i n g l e S u i t a b l e f o r F a m i l i e s 1 - 3 * 8 8 4 4 3 5 3 3 1 0 7 8 5 7 8 3 1 1 1 1 2 0 6 9 5 2 8 6 1 2 9 7 7 0 1 1 3 8 4 8 4 8 8 4 6 0 9 1 4 3 - 1 7 1 0 1 8 1 1 2 0 5 0 8 * T o o s m a l l f o r f a m i l y a c c o m m o d a t i o n . 5 2 T a b l e X I I I i n d i c a t e s t h a t i n t h e s a m p l e , t h e r e a r e a t o t a l o f 5 0 8 g r a d e a c c e s s u n i t s o f a s u i t a b l e s i z e f o r f a m i l i e s . A g a i n , t h i s i n d i c a t e s t h a t o f t h e h o u s i n g c o n s u m p t i o n o f e m p t y n e s t e r s m a y b e s u f f i c i e n t t o o f f s e t a n y s h o r t a g e o f f a m i l y u n i t s . T h e n e x t s t e p i n t h e a n a l y s i s i s t o c a l c u l a t e t h e n u m b e r o f f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n w h o a r e " u n d e r - h o u s e d " a c c o r d i n g t o t h e n + 1 d e f i n i t i o n a n d c o m p a r e t h e s e f i g u r e s w i t h t h e h o u s i n g o c c u p a n c y o f e m p t y n e s t e r s . T A B L E X I V : E m p t y N e s t e r s a n d U n d e r - h o u s e d F a m i l i e s n + 2 U n i t s n + 1 R e q u i r e d f o r R o o m G r a d e U n i t s U n i t s R e q u i r e d C u m u l a t i v e * U n d e r - C u m u l a t i v e * N u m b e r O c c u p i e d b y f o r U n d e r - H o u s e d S u r p l u s / h o u s e d S u r p l u s / E m p t y N e s t e r s F a m i l i e s  D e f i c i t  F a m i l i e s D e f i c i t 4 7 8 6 2 + 2 8 1 5 1 2 0 5 3 + 2 7 3 2 0 3 - 1 0 9 6 1 2 9 4 0 + 2 0 6 1 4 2 - 2 6 7 8 4 1 4 + 1 1 7 8 1 - 1 3 8 6 0 1 5 + 4 7 5 5 - 1 6 9 1 7 1 6 + 2 2 0 - 2 1 1 0 2 0 1 9 + 1 3 8 - 1 8 5 0 8 2 1 9 5 3 9 ( * c a l c u l a t e d f r o m l a r g e s t t o s m a l l e s t u n i t s - r e a d f r o m b o t t o m t o t o p ) T a b l e X I V i s a s u m m a r y o f t h o s e e m p t y n e s t e r s i n g r a d e a c c e s s u n i t s o f a s i z e s u i t a b l e f o r f a m i l i e s a n d a l l o w s c o m p a r i s o n w i t h a l l f a m i l i e s w h o a r e u n d e r - h o u s e d a c c o r d i n g t o t h e n + 1 d e f i n i t i o n . I t c a n b e s e e n t h a t i n a l l r o o m s i z e c a t e g o r i e s , t h e r e a p p e a r s t o b e a s u f f i c i e n t s u p p l y o f h o u s i n g o c c u p i e d b y e m p t y n e s t e r s w h i c h c o u l d s a t i s f y a n y p e r c e i v e d s h o r t a g e a m o n g f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n . I n f a c t , t h e c u m u l a t i v e s u r p l u s a v a i l a b l e i n t h e e m p t y n e s t c a t e g o r y a m o u n t s t o 2 8 1 u n i t s w h i c h m e a n s t h a t u n d e r - h o u s e d f a m i l i e s p r o p o r t i o n a t e l y r e p r e s e n t 4 3 % o f t h e g r a d e a c c e s s d w e l l i n g s o f f a m i l y s i z e o c c u p i e d b y e m p t y n e s t e r s . T h e c u m u l a t i v e s u r p l u s / d e f i c i t w a s 5 3 c a l c u l a t e d b y w o r k i n g f r o m t h e l a r g e s t u n i t s t o t h e s m a l l e s t a s i t w a s a s s u m e d t h a t a f a m i l y w o u l d b e m o r e a d e q u a t e l y h o u s e d i n a l a r g e r d w e l l i n g , t h a n a s m a l l e r o n e i n c a s e s w h e r e t h e d e m a n d f o r a c e r t a i n c a t e g o r y o u t w e i g h e d s u p p l y . N e x t , a c o m p a r i s o n o f e m p t y n e s t h o u s i n g a n d t h e m o r e l i b e r a l n + 2 d e f i n i t i o n w a s c o n d u c t e d a s a l s o s h o w n i n T a b l e X I V . T h i s a n a l y s i s i n d i c a t e d t h a t i f i t i s a s s u m e d t h a t n + 2 i s a n a d e q u a t e d e f i n i t i o n o f f a m i l y h o u s i n g , t h e n e m p t y n e s t e r s d o n o t h o l d t h e s o l u t i o n t o a n y p e r c e i v e d h o u s i n g s h o r t a g e , h o w e v e r , t h e y s t i l l h a v e p o t e n t i a l t o m a k e s o m e i m p a c t . T h e a b o v e a n a l y s i s i n d i c a t e s t h a t a c c o r d i n g t o t h e n + 1 d e f i n i t i o n , 1 0 . 6 % o f a l l f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n i n t h e s a m p l e a r e u n d e r h o u s e d a n d u s i n g t h e n + 2 d e f i n i t i o n , t h e n 2 6 . 1 % o f a l l f a m i l i e s a r e u n d e r h o u s e d . W h a t t h i s a n a l y s i s d o e s n o t o f f e r i s a n y i n s i g h t i n t o t h e p e r c e p t i o n o f t h e s e u n d e r h o u s e d f a m i l i e s . D o t h e y p e r c e i v e t h e m s e l v e s a s n o t h a v i n g a n a d e q u a t e n u m b e r o f r o o m s ? I t i s w o r t h n o t i n g t h a t d u r i n g t h e c o u r s e o f t h i s s t u d y a n a n a l y s i s w a s a l s o c o n d u c t e d o f " a d e q u a t e l y h o u s e d " a n d " o v e r - h o u s e d " f a m i l i e s a c c o r d i n g t o t h e m o r e l i b e r a l n + 2 d e f i n i t i o n . T h e r e s u l t s o f t h i s a n a l y s i s a r e p r e s e n t e d f o r i n f o r m a t i o n p u r p o s e s o n l y i n T a b l e X V . A c c o r d i n g t o t h i s T a b l e , 5 5 % o f f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n c o u l d b e c l a s s e d a s o v e r h o u s e d . T h i s a m o u n t s t o a n o v e r - c o n s u m p t i o n o f s o m e 1 1 4 1 h o u s i n g u n i t s , w h i c h i n a b s o l u t e t e r m s i s c o n s i d e r a b l y l a r g e r t h a n t h e 4 3 0 o v e r h o u s e d e m p t y n e s t e r s p r e s e n t e d i n T a b l e X I V a s b e i n g i n u n i t s o f 5 - 1 0 r o o m s i n s i z e . T o f u r t h e r e x a m i n e t h e " o v e r - c o n s u m p t i o n " o f h o u s i n g b y f a m i l i e s , T a b l e X V I w a s d e s i g n e d t o c o m p a r e t o t a l u n i t s r e q u i r e d f o r f a m i l i e s b y s i z e o f d w e l l i n g w i t h d w e l l i n g s a l r e a d y o c c u p i e d b y f a m i l i e s . F r o m t h i s T a b l e , i t w a s c a l c u l a t e d t h a t e v e n 5 4 i f t h e r e w a s a r e d i s t r i b u t i o n o f u n i t s w i t h i n t h e f a m i l y c a t e g o r y s o t h a t e a c h f a m i l y o c c u p i e d a d w e l l i n g o f a s i z e n + 2 , t h e r e w o u l d s t i l l b e a s h o r t a g e o f 5 6 4 a d e q u a t e l y s i z e d u n i t s . I n t h i s v i e w , t h e 4 3 0 e m p t y n e s t e r s i n u n i t s o f 5 - 1 0 r o o m s w o u l d n o t t o t a l l y o f f s e t t h i s d e f i c i e n c y . T A B L E X V : C o m p a r i s o n o f S i z e o f F a m i l y a n d N u m b e r o f R o o m s i n D w e l l i n g F a m i l y T o t a l U n d e r - % o f A d e q u a t e l y % o f O v e r - % o f S i z e F a m i l i e s H o u s e d T o t a l H o u s e d T o t a l H o u s e d T o t a l F a m i l i e s F a m i l i e s F a m i l i e s F a m i l i e s F a m i l i e s F a m i 1 i i n + 2 = n + 2 n + 2 2 - 3 * 8 2 1 2 0 3 9 . 8 1 3 8 6 . 7 4 8 0 2 3 . 3 4 7 2 8 1 4 2 6 . 9 1 3 8 6 . 7 4 4 8 2 1 . 7 5 2 9 6 8 1 3 . 9 6 1 3 . 0 1 5 4 7 . 5 6 1 3 8 5 5 2 . 7 3 1 1 . 5 5 2 2 . 5 7 3 4 2 0 1 . 0 7 0 . 3 7 0 . 3 8 2 4 1 9 0 . 9 5 0 . 2 0 0 9 6 6 0 . 3 0 0 0 0 1 0 1 3 1 3 0 . 6 0 0 0 0 2 , 0 6 0 5 3 9 2 6 . 1 3 8 0 1 8 . 4 1 , 1 4 1 5 5 . 4 * L o n e p a r e n t f a m i l i e s a r e a s s u m e d t o h a v e s a m e u n i t s i z e r e q u i r e m e n t s a s t w o p a r e n t f a m i l i e s T A B L E X V I : F a m i l y H o u s i n g R e q u i r e m e n t s b y H o u s i n g A l r e a d y O c c u p i e d b y F a m i l i e s R o o m F a m i l y H o u s i n g U n i t s O c c u p i e d C u m u l a t i v e * N u m b e r R e q u i r e m e n t s b y F a m i l i e s S u r p l u s / D e f i c i t 1 - 4 0 2 8 2 - 5 6 4 5 8 2 1 2 7 0 - 2 8 2 6 7 2 8 3 7 2 + 2 6 9 7 2 9 6 3 6 5 + 6 2 5 8 1 3 8 3 3 7 + 5 5 6 9 3 4 2 2 0 + 3 5 7 1 0 4 3 2 1 4 + 1 7 1 2 , 0 6 0 2 , 0 6 0 ^ c a l c u l a t e d f r o m l a r g e s t u n i t t o s m a l l e s t - r e a d f r o m b o t t o m t o t o p ) 55 I t i s i n t e r e s t i n g to note tha t even the n + 2 d e f i n i t i o n i n d i c a t e s tha t 55% o f f a m i l i e s have more space than the d e f i n i t i o n suggests i s adequate. T h i s f a c t may suggest t h a t : a) a l a rge number of f a m i l i e s have bought a l a r g e r house i n a n t i c i p a t i o n of having more c h i l d r e n , b) many f a m i l i e s have purchased housing l a r g e r than r equ i r ed f o r investment purposes , c) adequately s i z e d d w e l l i n g s are u n a v a i l a b l e on the market , the re fo re l a r g e r u n i t s are purchased, or d) the n+2 d e f i n i t i o n i s not r e f l e c t i v e o f the r ea l o r pe rce ived needs o f f a m i l i e s . I t i s l i k e l y tha t a l t e r n a t i v e (d) i s the reason f o r the l a rge d i f f e r e n c e between the u t i l i z e d d e f i n i t i o n and the d i s t r i b u t i o n w i t h i n the sample. A l t e r n a t i v e (d) would i n c l u d e a l l the o ther op t ions l i s t e d above. In any case f u r t h e r study i n t h i s area w h i l e i n t e r e s t i n g , i s beyond the scope o f t h i s s tudy . While the above data provides a s imple comparison of abso lu te numbers, i t i n d i c a t e s tha t even i f a l l empty nes ters i n f a m i l y accommodation vacated t h e i r d w e l l i n g s , i t would s t i l l not supply enough housing f o r a l l f a m i l i e s . In f a c t , even i f a l l empty nes ters i n g rade -o r i en ted u n i t s r e l o c a t e d to another form o f hous ing , not a l l f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n cou ld be s a t i s f i e d by the n + 2 d e f i n i t i o n . The r e s u l t s of the a n a l y s i s so f a r would i n d i c a t e tha t those who suggest empty nes te rs are over-consuming housing and caus ing problems f o r 5 6 f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n , a r e n o t a w a r e t h a t i n f a c t , t h e g r e a t e s t o v e r - c o n s u m e r s o f f a m i l y h o u s i n g m a y b e f a m i l i e s t h e m s e l v e s . H o u s i n g C o s t T h e n e x t a r e a o f c o n s i d e r a t i o n w a s t h e c o s t o f h o u s i n g . T h e i s s u e b e i n g t h a t i f e m p t y n e s t g r a d e - o r i e n t e d u n i t s , o f a s i z e s u i t a b l e f o r f a m i l i e s w e r e m a d e a v a i l a b l e , w o u l d f a m i l i e s b e a b l e t o a f f o r d t h e s e u n i t s ? T h e P u b l i c U s e S a m p l e t a p e i s n o t v e r y u s e f u l f o r d e t e r m i n i n g t h e v a l u e o f d w e l l i n g u n i t s . C e n s u s c a t a l o g u e 9 5 - 9 7 8 T a b l e 1 , l i s t s t h e 1 9 8 1 a v e r a g e d w e l l i n g p r i c e i n V a n c o u v e r a s $ 1 7 1 , 7 2 6 . M e a n w h i l e , t h e P u b l i c U s e S a m p l e t a p e c a t e g o r i z e s t h e v a l u e o f h o u s i n g i n t o e i g h t g r o u p i n g s , t h e h i g h e s t o f w h i c h i s $ 1 5 0 , 0 0 0 a n d o v e r . U n f o r t u n a t e l y , 5 8 % o f t h e d w e l l i n g s i n t h e V a n c o u v e r C M A s a m p l e f a l l w i t h i n t h i s c a t e g o r y , t h u s f u r t h e r a n a l y s i s i s m e a n i n g l e s s . H o w e v e r , a n o t h e r s o u r c e o f d a t a w a s c o n s u l t e d . S t a t i s t i c s C a n a d a p u b l i s h e s a M e t r o p o l i t a n A t l a s s e r i e s i n w h i c h V a n c o u v e r i s i n c l u d e d . W i t h i n t h e A t l a s , i s t h e e s t i m a t e d m a r k e t v a l u e o f o w n e d d w e l l i n g s b y c e n s u s t r a c t . T h e v a l u e o f d w e l l i n g s a r e p l a c e d i n o n e o f f i v e c a t e g o r i e s , w h i c h r a n g e f r o m ' l e s s t h a n $ 1 0 0 , 0 0 0 ' t o ' $ 3 4 0 , 0 0 0 o r m o r e " . W h i l e s t i l l n o t v e r y d e t a i l e d , t h i s d a t a p r o v i d e s a m o r e r e a l i s t i c p o r t r a y a l o f V a n c o u v e r h o u s i n g p r i c e s . N e x t , t h e p u b l i s h e d c a t a l o g u e s e r i e s w a s c o n s u l t e d w h i c h l i s t s a n u m b e r o f v a r i a b l e s f o r e a c h c e n s u s t r a c t w i t h t h e V a n c o u v e r C M A . F o r t h i s s t u d y , H o u s e h o l d s , F a m i l i e s a n d H u s b a n d / W i f e F a m i l i e s w i t h C h i l d r e n n o l o n g e r a t h o m e w e r e r e c o r d e d f o r e a c h c e n s u s t r a c t . A s m e n t i o n e d e a r l i e r , t h e l a t t e r c a t e g o r y i s e s t i m a t e d t o b e c l o s e l y r e l a t e d t o e m p t y n e s t h o u s e h o l d s . 5 7 A c o m p a r i s o n o f t h e v a l u e o f d w e l l i n g s a n d h o u s e h o l d s a n d f a m i l i e s i s p r e s e n t e d i n T a b l e X V I I . T A B L E X V I I : V a l u e o f D w e l l i n g s b y O c c u p a n c y V a l u e T o t a l T o t a l H u s b a n d / W i f e F a m i l i e s o f D w e l l i n g H o u s e h o l d s F a m i l i e s C h i l d r e n N o L o n g e r ( $ , 0 0 0 ) % % A t H o m e 3 4 0 + 2 . 6 2 . 9 3 . 2 2 4 0 - 3 4 0 4 . 6 4 . 7 6 . 0 1 6 0 - 2 4 0 3 2 . 9 3 4 . 2 3 5 . 0 1 0 0 - 1 6 0 5 7 . 7 5 7 . 0 5 4 . 6 l e s s 1 0 0 2 . 2 1 . 2 1 . 2 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0 1 0 0 . 0 F r o m e x a m i n a t i o n o f T a b l e X V I I , i t w o u l d a p p e a r t h a t t h e r e i s l i t t l e d i f f e r e n c e i n t h e p r o p o r t i o n o f e a c h o f t h e s e t h r e e d e m o g r a p h i c g r o u p s f o r e a c h c a t e g o r y o f d w e l l i n g v a l u e . T h u s e m p t y n e s t e r s a r e n o t n e c e s s a r i l y i n h o u s i n g w h i c h i s a n y m o r e e x p e n s i v e t h a n t h a t o f a p r o p o r t i o n a t e n u m b e r o f f a m i l i e s . I t w o u l d b e s a f e t o a s s u m e t h a t e m p t y n e s t h o u s i n g i s s i m i l a r i n v a l u e t o t h a t h o u s i n g a l r e a d y o c c u p i e d b y f a m i l i e s . B u t c a n t h e f a m i l i e s w h o a r e s h o r t o f h o u s i n g a f f o r d t o u p g r a d e , o r i f g i v e n t h e m o n e y w o u l d t h e y u p g r a d e ? I f t h e y c a n n o t , t h e n i t i s a n i s s u e o f a f f o r d a b i l i t y , o r p e r s o n a l d e f i n i t i o n o f h o u s i n g a d e q u a c y , a n d n o t h o u s i n g d i s t r i b u t i o n . I n a n y c a s e , t h e r e i s a p o o l o f h o u s i n g i n t h e s a m p l e o c c u p i e d b y s i n g l e e m p t y n e s t h o u s e h o l d s a n d e m p t y n e s t c o u p l e s w h i c h a m o u n t s t o 4 3 0 g r a d e a c c e s s f a m i l y o r i e n t e d u n i t s , a c c o r d i n g t o t h e n + 2 d e f i n i t i o n w h i c h p r e s u m a b l y c o u l d b e o c c u p i e d b y f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n a n d t h u s r e d u c e t h e d e m a n d f o r a d d i t i o n a l f a m i l y h o u s i n g u n i t s . O f t h e 2 , 0 6 0 f a m i l i e s w i t h 5 8 c h i l d r e n , t h e s u p p l y o f e m p t y n e s t f a m i l y h o u s i n g u n i t s e q u a l s 2 0 % o f t h e f a m i l y h o u s i n g d e m a n d . T h e p r e v i o u s d i s c u s s i o n i s m e a n t t o a n s w e r t h o s e w h o v i e w e m p t y n e s t e r h o u s i n g a s a p o t e n t i a l s o u r c e o f f a m i l y h o u s i n g . B u t i r r e g a r d l e s s o f t h e c o m p a r i s o n , t h e i m p a c t o f e m p t y n e s t h o u s i n g c o n s u m p t i o n o n f a m i l y h o u s i n g i s s t a g g e r i n g i f o n e a s s u m e s t h a t t h i s r e p r e s e n t s a n o v e r - c o n s u m p t i o n o f h o u s i n g . F o r e x a m p l e , w h i l e e m p t y n e s t e r s m a y n o t n e c e s s a r i l y h o l d t h e k e y t o a n y p e r c e i v e d f a m i l y h o u s i n g s h o r t a g e , t h e y n e v e r t h e l e s s h a v e c o n s i d e r a b l e i m p a c t o n t h e i n t e n s i t y t o w h i c h t h e h o u s i n g s t o c k i s u s e d . T h e P u b l i c U s e s a m p l e r e v e a l s t h a t 4 3 0 s i n g l e d e t a c h e d a n d m o b i l e h o m e d w e l l i n g s o f a s i z e o f 5 r o o m s o r m o r e a r e o c c u p i e d b y e m p t y n e s t e r s . T h i s r e p r e s e n t s 7 . 8 % o f a l l d w e l l i n g u n i t s i n t h e s a m p l e . T a b l e X V I I I p r o v i d e s a c a l c u l a t i o n d e m o n s t r a t i n g t h e n u m b e r o f f a m i l y p e r s o n w i t h c h i l d r e n w h i c h c o u l d b e a c c o m m o d a t e d i n e m p t y n e s t g r a d e a c c e s s h o u s i n g u s i n g t h e n + 2 d e f i n i t i o n . T h e s e c a l c u l a t i o n s r e v e a l t h a t t h e a c t u a l e m p t y n e s t o c c u p a n c y i s o n l y 3 9 % o f w h a t t h e m a x i m u m f a m i l y o c c u p a n c y c o u l d b e . T h e t o t a l e m p t y n e s t p o p u l a t i o n i n s i n g l e d e t a c h e d a n d m o b i l e h o m e s e q u a l s 7 5 3 , w h i l e a c c o r d i n g t o t h e n + 2 d e f i n i t i o n , t h i s s a m e h o u s i n g c o u l d b e o c c u p i e d b y 1 , 9 3 5 p e r s o n s c o n s i s t i n g o f f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n . 5 9 T A B L E X V I I I : A c t u a l O c c u p a n c y o f E m p t y N e s t G r a d e A c c e s s H o u s i n g a n d  M a x i m u m F a m i l y O c c u p a n c y a t n + 2 G r a d e A c c e s s D w e l l i n g s O c c u p i e d b y E m p t y N e s t e r s N u m b e r o f E m p t y N e s t M a x i m u m F a m i l y R o o m s C o u p l e s S i n g l e P o p u l a t i o n O c c u p a n c y 5 1 2 0 4 2 1 9 8 3 6 0 6 1 2 9 3 4 2 2 4 5 1 6 7 8 4 1 4 1 5 4 4 2 0 8 6 0 1 2 1 0 8 3 6 0 9 1 7 3 3 1 1 1 9 1 0 2 0 2 3 8 1 6 0 7 5 3 1 , 9 3 5 A n o t h e r m e t h o d o f d e m o n s t r a t i n g t h e a m o u n t o f h o u s i n g o c c u p i e d b y e m p t y n e s t e r s i s t o c o n s i d e r t h e i r e x t e n t i n t e r m s o f l a n d a n d h o u s i n g c o n s u m p t i o n w i t h r e g a r d t o t h e e n t i r e 1 0 0 % V a n c o u v e r C M A d a t a . F o r e x a m p l e , t h e r e a r e 4 7 6 , 7 5 5 o c c u p i e d d w e l l i n g s i n t h e V a n c o u v e r C M A . O f t h e s e , 7 . 8 % o r i n t h e a r e a o f 3 7 , 1 8 6 a r e s i n g l e d e t a c h e d a n d m o b i l e h o m e s o f 5 r o o m s o r m o r e , o c c u p i e d b y e m p t y n e s t e r s . A s s u m i n g a n a v e r a g e l o t s i z e o f s a y 3 , 6 0 0 s q u a r e f e e t , t h e t o t a l l a n d c o n s u m p t i o n w o u l d a m o u n t t o s o m e 3 , 0 7 3 a c r e s , o r 4 . 8 s q u a r e m i l e s f o r t h e r e s i d e n t i a l l a n d a l o n e . F u r t h e r , i f t h e s e d w e l l i n g s w e r e o c c u p i e d a t t h e V a n c o u v e r C M A a v e r a g e o f 2 . 6 6 p e r s o n s p e r u n i t , c o n c e i v a b l y , 9 8 , 0 0 0 p e r s o n s c o u l d b e h o u s e d i n t h e s e u n i t s . T h u s f r o m a n e f f i c i e n c y p o s i t i o n a l o n e , t h e h o u s i n g c o n s u m p t i o n o f e m p t y n e s t e r s h a s a s i g n i f i c a n t i m p a c t o n t h e V a n c o u v e r C M A l a n d c o n s u m p t i o n . T h i s c h a p t e r h a s a d d r e s s e d t h e s e c o n d r e s e a r c h g o a l o f t h i s t h e s i s w h i c h i s t o d e t e r m i n e t h e n u m b e r o f e m p t y n e s t e r s i n f a m i l y h o u s i n g a n d a s s e s s t h e i m p a c t . T h e f i n a l r e s e a r c h g o a l , w h i c h i s t o d i s c u s s t h e h o u s i n g m o t i v a t i o n s o f e m p t y n e s t e r s i s p r e s e n t e d i n t h e n e x t c h a p t e r . 60 C H A P T E R I V H o u s i n g N e e d s o f E m p t y N e s t e r s M e r e i d e n t i f i c a t i o n o f s i g n i f i c a n t n u m b e r s o f e m p t y n e s t f a m i l i e s i n h o u s i n g w h i c h a p p e a r s s u i t a b l e f o r f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n i s n o t s u f f i c i e n t r e a s o n t o d e v e l o p p u b l i c p o l i c y o r a m a r k e t s t r a t e g y t o a l t e r w h a t , i n s o m e p e o p l e ' s m i n d , m a y a p p e a r t o b e o v e r - c o n s u m p t i o n o f h o u s i n g , o r a t l e a s t a n e e d t o r e d i s t r i b u t e t h e h o u s i n g s t o c k . R a t h e r , t h e r e m u s t b e a n u n d e r s t a n d i n g o f t h e m o t i v a t i o n s o f e m p t y n e s t e r s w h i c h c a u s e s t h e m t o o c c u p y t h e t y p e o f h o u s i n g w h i c h t h e y d o . O n l y a f t e r a n u n d e r s t a n d i n g o f t h e i r n e e d s a n d d e s i r e s , c a n i t b e e s t a b l i s h e d i f a n e f f o r t a t h o u s i n g r e d i s t r i b u t i o n i s w a r r a n t e d , o r i t i n f a c t i t c o u l d e v e n b e e f f e c t i v e . A r e v i e w o f l i t e r a t u r e r e l a t e d t o e m p t y n e s t h o u s i n g c o n s u m p t i o n a n d l i f e c y c l e r e l a t e d h o u s i n g a d j u s t m e n t s i s u s e f u l f o r g a i n i n g a n u n d e r s t a n d i n g o f t h e p o s s i b l e h o u s i n g m o t i v a t i o n o f t h i s g r o u p . L i f e C y c l e a n d H o u s i n g C o n s u m p t i o n T h e r e a r e m a n y d i m e n s i o n s a s t o w h a t m i g h t b e t e r m e d a g e n e r a l l i f e c y c l e , s e v e r a l o f w h i c h a r e s h o w n i n F i g u r e 1 . I n t h i s g e n e r a l i z e d d e p i c t i o n o f t h e v a r i o u s s t a g e s o f l i f e d e v e l o p m e n t , i t i s a s s u m e d t h a t c e r t a i n l i f e c y c l e c h a r a c t e r i s t i c s a r e a s s o c i a t e d w i t h h i g h a n d l o w m o b i l i t y r a t e s a n d a s s u m e d h o u s i n g n e e d s . F o r e x a m p l e , t h e p e r i o d o f l i f e h a v i n g t h e h i g h e s t m o b i l i t y r a t e i s c h a r a c t e r i z e d b y t r a n s i t i o n f r o m a d o l e s c e n c e t o y o u n g a d u l t h o o d , a p e r i o d o f j o b e x p e r i m e n t a t i o n a n d o c c u p a t i o n a l c h o i c e , h o u s e h o l d f o r m a t i o n a n d f a m i l y f o r m a t i o n . I t i s t h o u g h t t h a t r e a c h i n g c r i t i c a l p o i n t s o n t h e s e d i m e n s i o n s i n t h e l i f e c y c l e p r o d u c e s c h a n g e s i n F I G U R E 1: S u m m a r y o f L i f e c y c l e s I n f a n c y A d o l e s c e n c e . C h i l d - | O l d I h o o d ' Y o u n g A d u l t . M i d d l e A g e L a t e r M a t u r i t y A g e L I F E I 1 1 1 1 " ' f C O U R S E J o b R e t i r e m e n t c a n b e g i n E x p e r i m e n - O c c u p a t i o n M a x i m u m P h a s i n g P r e p a r a t i o n [ t a t i o n | C h o i c e \ I n v o l v e m e n t | O u t I O c c u p a t i o n a l C a r e e r R e t i r e m e n t O C C U P A T I O N A L ^ C Y C L E M a r r i a g e U s u a l l y O c c u r s H e r e O n Y o u r / L a s t C h i l d E m p t y W i d o w h o o d l i k e l y ' A t H o m e * O w n / P a r e n t h o o d L e a v e s n e s t / f r o m h e r e o n F A M I L Y C Y C L E D e p e n d e n t ^ I n d e p e n d e n t ^ D e p e n d e n t , E C O N O M I C | M a j o r P u r c h a s e s I M a i n t e n a n c e | I C Y C L E P u r c h a s e s ft B a c h e l o r d w e l l i n g , m o d e s t c o s t , p r o b a b l y r e n t a l . L a r g e d w e l l i n g , a c c e s s t o t r a n s i t a n d t e e n a g e f a c i l i t i e s S m a l l d w e l l i n g , m o d e s t c o s t G r o u n d - o r i e n t e d , l a r g e r d w e l l i n g , c l o s e t o c h i l d r e n s 1 f a c i l i t i e s , m o d e s t c o s t . H O U S I N G N E E D S A N D F A M I L Y L I F E C Y C L E S m a l l e r d w e l l i n g , a c c e s s t o t r a n s i t , s e n i o r f a c i l i t i e s I S m a l l u n i t d e s i g n e d f o r s e n i o r s c l o s e t o c o m m u n i t y f a c i l i t i e s 62 h o u s i n g n e e d s a n d p r e f e r e n c e s a n d s t i m u l a t e s a s t r o n g c o n s i d e r a t i o n o f a d e c i s i o n t o m o v e . T h u s , w h e n a b r u p t c h a n g e s o c c u r i n f a m i l y s t r u c t u r e o r i n o t h e r d i m e n s i o n s o f t h e l i f e c y c l e , t h e r e i s t h e l i k e l i h o o d o f r e s i d e n t i a l c h a n g e . S o u p o n g r a d u a t i o n , c a r e e r i n i t i a t i o n , m a r r i a g e , f a m i l y e x p a n s i o n , p r o m o t i o n a n d r e t i r e m e n t , t h e p r o b a b i l i t i e s o f m o v i n g a r e h i g h . R o s s i ( 1 9 5 5 ) a n d o t h e r s s i n c e h a v e d e m o n s t r a t e d t h a t t h e m a j o r i t y o f m o v e s w i t h i n t h e s a m e l a b o u r m a r k e t o r c o m m u n i t y a r e a a r e a s s o c i a t e d w i t h c h a n g e f r o m o n e l i f e s t a g e t o a n o t h e r . S i n c e m o s t e l d e r l y p e o p l e a r e r e s i d e n t i a l l y s t a b l e r e l a t i v e t o o t h e r s e g m e n t s o f t h e g e n e r a l p o p u l a t i o n , m a n y o f t h e t r i g g e r i n g m e c h a n i s m s w h i c h s t i m u l a t e a m o v e m u s t b e c r i t i c a l l i f e e v e n t s . T h u s r e t i r e m e n t , l o s s o f h e a l t h , l o s s o f i n c o m e , l o s s o f s p o u s e o r e v e n t h e c h i l d r e n l e a v i n g t h e h o m e m a y t r i g g e r a c o n s i d e r a t i o n t o m o v e . H o w e v e r , t h e r e s o l v e t o m o v e c a n b e e n h a n c e d o r d i m i n i s h e d b y a n u m b e r o f c o n s i d e r a t i o n s t h a t m i g h t b e c a l l e d f a c i l i t a t i n g / i n h i b i t i n g f a c t o r s . T h e s e f a c t o r s d o n o t a f f e c t e a c h l i f e c y c l e s t a g e i n t h e s a m e m a n n e r , b u t m a y i n c l u d e : p e r s o n a l r e s o u r c e s s u c h a s i n c o m e , s e l f - c o n c e p t a n d h e a l t h , t i e s t o f r i e n d s a n d r e l a t i v e s i n p r e s e n t l o c a t i o n o r e l s e w h e r e , e t c . T h e s e f a c t o r s p l a y a r o l e i n t h e d e c i s i o n o f w h e t h e r o r n o t t o m o v e . U n f o r t u n a t e l y , d a t a l i m i t a t i o n s o f t h e C e n s u s m a k e i t i m p o s s i b l e t o d e t e r m i n e i f a n d w h e n e m p t y n e s t e r s m o v e u p o n r e a c h i n g t h i s l i f e s t a g e . T h e d a t a a l s o a l l o w s n o i n s i g h t i n t o w h a t o t h e r f a c t o r s m a y f a c i l i t a t e s u c h a m o v e . I n r e c o g n i t i o n o f t h e d a t a r e s u l t s w h i c h i n d i c a t e t h a t m a n y e m p t y n e s t e r s o c c u p y f a m i l y t y p e a c c o m m o d a t i o n , i t i s a s s u m e d t h a t e i t h e r a ) e m p t y n e s t e r s d o n o t n e c e s s a r i l y m o v e a s a r e s u l t o f t h e l a s t c h i l d l e a v i n g h o m e o r b ) e m p t y n e s t e r s d o m o v e a f t e r t h e l a s t c h i l d l e a v e s , b u t m a n y m a y m o v e t o f a m i l y t y p e a c c o m m o d a t i o n . I n a n y c a s e , e i t h e r 63 a l t e r n a t i v e s u g g e s t s t h a t t h e h o u s i n g m o t i v a t i o n o f e m p t y n e s t e r s s h o u l d b e e x a m i n e d f u r t h e r . N o n - m o v e r s M o r r i s a n d W i n t e r ( 1 9 7 5 ) s u g g e s t t h a t f a m i l i e s e v a l u a t e t h e i r h o u s i n g i n t e r m s o f c u l t u r a l n o r m s a n d f a m i l y n o r m s . W h e n h o u s i n g d o e s n o t m e e t t h e n o r m , d i s s a t i s f a c t i o n m a y o c c u r . T o r e d u c e t h e d i s s a t i s f a c t i o n , t h e f a m i l y m a y m o v e , a d j u s t t h e e x i s t i n g r e s i d e n c e , o r a d a p t t o t h e e x i s t i n g r e s i d e n c e . M o r r i s a n d W i n t e r i d e n t i f y f i v e i m p o r t a n t n o r m s : a ) s p a c e n o r m s , b ) t e n u r e n o r m s , c ) s t r u c t u r e t y p e n o r m s , d ) q u a l i t y n o r m s , a n d e ) n e i g h b o u r h o o d n o r m s . T h e s e n o r m s h a v e r e l e v a n c e t o e m p t y n e s t e r s a n d c a n b e u s e d a s a f r a m e w o r k t o s p e c u l a t e u p o n w h y s o m a n y e m p t y n e s t e r s m a y c h o o s e n o t t o m o v e a f t e r r e a c h i n g t h i s l i f e s t a g e a n d c o n t i n u e t o o c c u p y f a m i l y t y p e a c c o m m o d a t i o n . S p a c e M a n y e m p t y n e s t e r s m a y h a v e o r i g i n a l l y p u r c h a s e d h o u s i n g s u i t a b l e t o t h e i r f a m i l y n e e d s w h e n t h e i r c h i l d r e n w e r e l i v i n g a t h o m e . A n a l y s i s o f t h e e m p t y n e s t d a t a f o r V a n c o u v e r i n d i c a t e s t h a t w h e n t h e i r c h i l d r e n g r o w u p a n d l e a v e h o m e , t h e p a r e n t s m a y c o n t i n u e t o o c c u p y t h e l a r g e f a m i l y h o m e s t e a d . A l t h o u g h R o s s i ( 1 9 5 5 ) d e m o n s t r a t e d t h a t l i f e c y c l e i s a n i m p o r t a n t f a c t o r r e l a t e d t o h o u s i n g a d j u s t m e n t . H e a l s o s u g g e s t s t h a t m o b i l i t y i s l e s s o f t e n r e s o r t e d t o a f t e r t h e c h i l d r e n h a v e l e f t h o m e , e v e n t h o u g h t h e r e i s a d i s c r e p a n c y b e t w e e n s p a c e n e e d s a n d e x i s t i n g s p a c e ( R o s s i 1 9 8 0 ) . R o s s i s u g g e s t s t h a t i t i s e a s y t o a d j u s t w i t h o u t m o v i n g t o a s u r p l u s o f s p a c e , b u t i t i s m u c h m o r e d i f f i c u l t , f o r e x a m p l e , d u r i n g f a m i l y f o r m a t i o n s t a g e s t o 6 4 a d j u s t t o a s h o r t a g e o f s p a c e . H e n c e , f a m i l i e s m o v e t o l a r g e r d w e l l i n g s d u r i n g c h i l d r e a r i n g y e a r s , b u t d o n o t n e c e s s a r i l y r e l o c a t e t o s m a l l e r d w e l l i n g s o n c e c h i l d r e n h a v e l e f t h o m e . L i f e c y c l e l i t e r a t u r e i n d i c a t e s t h a t a s f a m i l i e s g r o w a n d t h e i r n e e d f o r s p a c e i n c r e a s e s , m o v e s w i l l o c c u r i f s u i t a b l e h o u s i n g i s a v a i l a b l e a n d t h e f a m i l y h a s t h e r e s o u r c e s t o o b t a i n t h i s h o u s i n g . W h i l e f a m i l i e s m a y m o v e w h e n t h e r e i s a s p a c e d e f i c i t , r e s e a r c h s h o w s t h a t f a m i l i e s r a r e l y m o v e t o e c o n o m i z e s p a c e w h e n t h e r e i s a s u r p l u s ( W i n n i k 1 9 5 7 , F o o t e 1 9 6 0 , D o n n i s o n 1 9 6 1 , N e e d l e m a n 1 9 6 5 , D o l i n g 1 9 7 4 ) . T h e r e a r e a n u m b e r o f r e a s o n s w h y e m p t y n e s t e r s m a y v i e w e x c e s s s p a c e a s n o t c o n s t i t u t i n g s u f f i c i e n t r e a s o n t o m o v e , a n d i n f a c t m a y n o t v i e w t h e r e c e n t l y v a c a t e d r o o m s a s e x c e s s s p a c e . T h e i r p e r c e p t i o n s o f s p a c e n e e d s m a y b e s u c h t h a t a l a r g e h o m e i s d e s i r a b l e a s a l i f e t i m e o f a c c u m u l a t i o n o f p o s s e s s i o n s c a n b e a c c o m m o d a t e d i n l a r g e r h o m e s , p a r t i c u l a r l y l a r g e p i e c e s o f f u r n i t u r e w h i c h m a y n o t b e s u i t a b l e i n a s m a l l e r d w e l l i n g . E x t r a r o o m f o r c h i l d r e n a n d g r a n d c h i l d r e n t o v i s i t m a y a l s o b e a d i s i n c e n t i v e t o m o v i n g . M i r o n a n d S c h i f f ( 1 9 8 2 ) e x a m i n e d t h e N a t i o n a l S u r v e y o f H o u s i n g U n i t s , c o l l e c t e d b y C M H C i n 1 9 7 4 a n d i s o l a t e d e m p t y n e s t f a m i l i e s i n t h e d a t a . F r o m t h i s s u r v e y r e c e n t e m p t y n e s t m o v e r s w e r e a s k e d t o g i v e t h e t w o m o s t i m p o r t a n t r e a s o n s f o r m o v i n g . T h e r e a s o n f o r m o v i n g m o s t o f t e n c i t e d w a s a d e s i r e f o r m o r e l i v i n g s p a c e . T h i s w a s o f f e r e d b y 2 0 % o f t h e r e s p o n d e n t s . M o v e r s a r e n o t n e c e s s a r i l y t y p i c a l o f a l l e m p t y n e s t f a m i l i e s , n e v e r t h e l e s s , t h e m o s t p o p u l a r r e a s o n f o r m o v i n g i s s o m e w h a t s u r p r i s i n g . T h e d e s i r e f o r l e s s s p a c e / m a i n t e n a n c e w a s g i v e n b y o n l y 1 3 % o f t h e r e s p o n d e n t s a n d r e p r e s e n t e d t h e f i f t h m o s t p o p u l a r r e a s o n f o r m o v i n g . T h e r e f o r e , i t c a n n o t 65 b e a u t o m a t i c a l l y a s s u m e d t h a t t h e r e i s a d e s i r e o r n e e d f o r l e s s s p a c e a f t e r t h e c h i l d r e n h a v e l e f t h o m e . T e n u r e a n d S t r u c t u r e T y p e T h e r e a r e s e v e r a l r e a s o n s w h y e m p t y n e s t e r s m a y p r e f e r t o r e m a i n i n t h e f a m i l y h o m e s t e a d , o r a t l e a s t i n f a m i l y t y p e h o u s i n g . H o u s i n g n o t o n l y i s a c o n s u m e r g o o d , b u t i s a c a p i t a l i n v e s t m e n t . A s a p u r e l y p h y s i c a l a s s e t , h o m e o w n e r s h i p p r o v i d e s t h e o w n e r w i t h a t t r a c t i v e f i n a n c i a l a d v a n t a g e s a n d u n t i l r e c e n t l y , e x c e l l e n t p o t e n t i a l f o r a p p r e c i a t i o n . C a p i t a l g a i n s o n o w n e r - o c c u p i e d h o m e s a r e t a x f r e e a n d t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t i n r e c e n t y e a r s h a s o f f e r e d a w i d e r a n g e o f s u b s i d i e s , i n c e n t i v e s a n d t a x e x p e n d i t u r e s f o r h o m e o w n e r s a n d s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s w h i c h h a s t h u s e n c o u r a g e d h o m e o w n e r s h i p ( M c C l a i n 1 9 8 0 , F u l t o n 1 9 8 1 , D o w l e r 1 9 8 3 ) . T h e t r e n d f o r e m p t y n e s t e r s t o r e t a i n o w n e r s h i p o f s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g s i s n o d o u b t s p u r r e d b y t h e e x p e c t e d r e t u r n o n i n v e s t m e n t . T h r o u g h t h e 1 9 7 0 ' s , t h i s r e t u r n w a s u n m a t c h e d b y a l t e r n a t i v e i n v e s t m e n t o p p o r t u n i t i e s . T h e r e i s a s t r o n g m o t i v a t i o n f o r e m p t y n e s t e r s t o r e t a i n m o r e h o u s i n g t h a n i s n e e d e d s t r i c t l y f o r s h e l t e r . E m p t y n e s t e r h o o d a p p e a r s t o o f t e n b e r e a c h e d n e a r t h e t i m e o f r e t i r e m e n t . S a v i n g s t h u s b e c o m e i m p o r t a n t i n v i e w o f i m p e n d i n g y e a r s o f n o t w o r k i n g . T h e h o m e m a y t h e r e f o r e b e v i e w e d a s a c r u c i a l i n v e s t m e n t - p a r t o f t h e a s s e t p a c k a g e t o p r o v i d e s e c u r i t y i n t h e ' g o l d e n ' y e a r s . I n * g e n e r a l , t e n u r e o p t i o n s a r e l i m i t e d l a r g e l y t o r e n t a l a c c o m m o d a t i o n f o r t h o s e w h o c h o o s e n o t t o l i v e i n s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s . 0 ' B r y a n t a n d W o l f ( 1 9 8 3 ) i n a s t u d y o f o l d e r p e r s o n s f o u n d r e n t e r s t o b e i n a d i s a d v a n t a g e o u s p o s i t i o n c o m p a r e d t o o w n e r s . H o u s i n g d e f i c i e n c i e s o f e v e r y 66 k i n d a r e m o r e f r e q u e n t i n r e n t e d d w e l l i n g s . T h i s i s s u p p o r t e d b y t h e V a n c o u v e r d a t a , a s i t w a s f o u n d t h a t a g r e a t e r p r o p o r t i o n o f e m p t y n e s t r e n t e r s w e r e i n d w e l l i n g s r e q u i r i n g r e p a i r . A l s o r e n t e r s g e n e r a l l y p a y a h i g h e r p e r c e n t a g e o f t h e i r i n c o m e s f o r h o u s i n g . 0 ' B r y a n t a n d W o l f a l s o s u g g e s t t h a t r e n t e r s f a c e t h e t h r e a t o f f u t u r e r e n t i n c r e a s e s , a n d d o n o t h a v e a s m u c h f r e e d o m t o m a k e c h a n g e s o r i m p r o v e m e n t s t o t h e i r d w e l l i n g s . T h u s t h e r e a r e m a n y a d v a n t a g e s r e l a t e d t o h o m e o w n e r s h i p , a n d t h i s t e n u r e c a n g e n e r a l l y b e e q u a t e d w i t h s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s . F o r e x a m p l e , o f t h e 7 5 % o f e m p t y n e s t e r s w h o a r e o w n e r s i n t h e V a n c o u v e r s a m p l e , 8 0 % o c c u p y s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s . T h e V a n c o u v e r s a m p l e i n d i c a t e d t h a t e m p t y n e s t e r s g e n e r a l l y p a y l e s s f o r h o u s i n g t h a n o t h e r d e m o g r a p h i c g r o u p s , a s s u m e d t o b e a s a r e s u l t o f g r e a t e r e q u i t y p o s i t i o n s . M a n y a l t e r n a t i v e t y p e s o f h o u s i n g w h i c h i n v o l v e r e n t a l t e n u r e w o u l d r e s u l t i n m o n t h l y h o u s i n g c o s t s w h i c h m a y e x c e e d t h e c a s h o u t l a y o f t h e s i n g l e f a m i l y h o m e i n w h i c h t h e e m p t y n e s t e r c u r r e n t l y r e s i d e s . R e n t i n g m a y o f f e r u n c e r t a i n t y e q u a l t o , i f n o t g r e a t e r t h a n h o m e o w n e r s h i p . F o r t h o s e o n a l i m i t e d o r f i x e d i n c o m e , a p a i d f o r h o m e m a y b e p e r c e i v e d a s o f f e r i n g m o r e c e r t a i n t y a n d s e c u r i t y t h a n r e n t s w h i c h m a y r i s e a s h o u s i n g c o s t s r i s e . C o n d o m i n i u m o w n e r s a l s o h a v e s o m e u n c e r t a i n t y , t h o u g h n o t a s g r e a t a s r e n t e r s , w i t h r e g a r d s t o m a i n t e n a n c e a n d i m p r o v e m e n t f e e s . O w n e r s o f c o n d o m i n i u m s d o n o t h a v e m u c h o p p o r t u n i t y t o p o s t p o n e o r n e g l e c t m a i n t e n a n c e c o s t s , t h u s t h i s f o r m o f t e n u r e m a y a p p e a r b e t t e r t h a n r e n t i n g b u t n o t a s g o o d a s ' r e a l ' o w n e r s h i p o f f e r e d b y t h e o w n e d d e t a c h e d h o m e . T h u s f a c e d w i t h u n c e r t a i n t y , t h e m o s t p r u d e n t d e c i s i o n i s t o c h o o s e t h e l e a s t u n k n o w n a n d f a m i l i a r . S o t h e e m p t y n e s t e r m a y o p t t o s t a y i n t h e s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g . 67 T h i s i s s u p p o r t e d b y a n a n a l y s i s o f t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n f u l l h o u s i n g c o s t s t o e l d e r l y h o m e o w n e r s , t h e i r a c t u a l o u t - o f - p o c k e t e x p e n s e s , a n d t h e r e n t o f g o o d q u a l i t y a d e q u a t e l y s i z e d u n i t s , w h i c h i n d i c a t e s t h a t t h e e x p e n d i t u r e b u r d e n i s h i g h l y i m p o r t a n t t o t h e e l d e r l y ( S t r u y k 1 9 8 0 ) . S t r u y k , a s i n t h e V a n c o u v e r s a m p l e , f o u n d e l d e r l y h o m e o w n e r s t o b e l i v i n g i n l a r g e u n i t s c o m p a r e d t o t h e i r h o u s e h o l d s i z e , b u t a t l o w o u t - o f - p o c k e t e x p e n d i t u r e s b e c a u s e t h e m o r t g a g e s h a v e b e e n p a i d o f f . S t r u y k c o n c l u d e s t h a t t h i s i s v i e w e d b y h o m e o w n e r s a s p r e f e r a b l e t o r e n t i n g u n i t s a t a h i g h e r f u l l c o s t . T h i s f i n d i n g r e l a t e s t o t h e p r e v i o u s d i s c u s s i o n o f s p a c e n e e d s . B e c a u s e o f l o w h o u s i n g c o s t s , t h e e x t r a , u n d e r - u s e d s p a c e o f s p a r e b e d r o o m s , r e c r e a t i o n r o o m s , e t c , m a y b e v i e w e d a s a n a l m o s t f r e e c o n s u m e r i t e m , w i t h t h e p e r c e p t i o n t h a t i t c o n t r i b u t e s m a r g i n a l l y t o t o t a l s h e l t e r c o s t s . H o w e v e r , t h e r e a r e m a n y o t h e r f a c t o r s w h i c h m a y i n f l u e n c e t h e d e s i r e t o r e m a i n i n t h e f a m i l y h o m e , o r a t l e a s t i n a f a m i l y h o m e . F o r m a n y f a m i l i e s , t h e r e i s a s t r o n g d e s i r e t o o w n t h e i r o w n d e t a c h e d d w e l l i n g . I n f a c t , i t h a s t o a c e r t a i n e x t e n t b e c o m e a c u l t u r a l n o r m . M a n y c o u p l e s s p e n d m u c h o f t h e i r w o r k i n g l i v e s i n o r d e r t o p a y f o r t h i s a s s e t , w h i c h f o r m o s t a m o u n t s t o t h e b i g g e s t i n v e s t m e n t o f t h e i r l i v e s . T h u s , i t i s u n d e r s t a n d a b l e t h a t p a r t i n g w i t h t h e f a m i l y h o m e s t e a d m a y b e d i f f i c u l t . H o w e v e r , t h e s a m e c a n n o t b e s a i d o f r e n t e r s . I n a s t u d y o f o l d e r h o m e o w n e r s a n d r e n t e r s , O ' B r y a n t a n d W o l f ( 1 9 8 3 ) f o u n d t h a t p h y s i c a l h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s a p p e a r t o b e a b e t t e r s e t o f p r e d i c t o r s o f t h e r e s i d e n t i a l s a t i s f a c t i o n o f r e n t e r s t h a n f o r t h a t o f h o m e o w n e r s . F o r h o m e o w n e r s , a t t a c h m e n t t o t h e i r p a r t i c u l a r h o m e w a s a s t r o n g p h e n o m e n o n a n d o n e t h a t w a s h e l p f u l i n e x p l a i n i n g m u c h o f 6 8 t h e i r h o u s i n g s a t i s f a c t i o n . F o r h o m e o w n e r s , a s o p p o s e d t o r e n t e r s , h o u s i n g s a t i s f a c t i o n i n c r e a s e d l e s s g r a d u a l l y a s h o u s i n g q u a l i t y i m p r o v e d . I t h a s b e e n g e n e r a l l y r e c o g n i z e d t h a t o l d e r p e r s o n s a r e a t t a c h e d t o t h e i r h o m e s a n d t h a t t h e i r h i g h l e v e l s o f s a t i s f a c t i o n , m a y b e t h e r e s u l t o f s u b j e c t i v e i n t e r p r e t a t i o n s r a t h e r t h a n o b j e c t i v e o n e s ( L a w t o n 1 9 8 0 ) . I n a r e c e n t s t u d y , f o u r f a c t o r s m e a s u r i n g ' a t t a c h m e n t t o h o m e 1 w e r e e m p i r i c a l l y i d e n t i f i e d a n d f o u n d u s e f u l i n t h e e x p l a n a t i o n o f o l d e r h o m e o w n e r s h o u s i n g s a t i s f a c t i o n ( 0 ' B r y a n t 1 9 8 3 ) r a t h e r t h a n p h y s i c a l h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s . T h e s e f o u r f a c t o r s a r e : a ) f e e l i n g s o f c o m p e t e n c e i n a f a m i l i a r e n v i r o n m e n t , b ) t r a d i t i o n a l f a m i l y o r i e n t a t i o n , c ) t h e s t a t u s v a l u e o f h o m e o w n e r s h i p , a n d d ) a c o s t c o m f o r t t r a d e - o f f - t h a t i s , w h e t h e r r e s p o n d e n t s f e l t t h e y w e r e g e t t i n g t h e i r m o n i e s w o r t h . F o r h o m e o w n e r s , a t t a c h m e n t t o h o m e w a s a s t r o n g p h e n o m e n o n a n d o n e t h a t w a s h e l p f u l i n e x p l a i n i n g m u c h o f t h e i r h o u s i n g s a t i s f a c t i o n . T h i s s e t o f f o u r p s y c h o l o g i c a l f a c t o r s w a s m o r e u s e f u l i n r e g a r d s t o e x p l a i n i n g w h y h o m e o w n e r s w e r e s a t i s f i e d t h a n e i t h e r p e r s o n a l d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s o r h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c v a r i a b l e s . M a n y o w n e r s h a d l i v e d i n t h e i r d w e l l i n g a l o n g t i m e a n d t h u s h a d a n o p p o r t u n i t y t o e s t a b l i s h m e m o r i e s a n d f e e l i n g s a s s o c i a t e d w i t h t h o s e d w e l l i n g s . T h e i r h o m e s o f t e n h a d s i g n i f i c a n c e f o r t h e m i n t e r m s o f f a m i l y l o n g e v i t y a n d t r a d i t i o n . A l s o , i t w a s n o t s u r p r i s i n g t h a t t h e y s a w t h e m s e l v e s a s h a v i n g i n f l u e n c e a n d s t a t u s i n t h e c o m m u n i t y . A m o n g t h e i m p l i c a t i o n s o f t h e 0 ' B r y a n t a n d W o l f s t u d y , i t a p p e a r s t h a t r e l o c a t i o n d e c i s i o n s o f t h e o l d e r h o m e o w n e r m a y s e l d o m b e d u e t o d i s s a t i s f a c t i o n w i t h t h e p h y s i c a l c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e i r h o u s i n g . D e s p i t e i m p r o v e d c o n d i t i o n s i n a l t e r n a t i v e h o u s i n g , m a n y e l d e r l y h o m e o w n e r s w i l l 6 9 r e m a i n i n t h e i r h o m e s b e c a u s e o f t h e g r e a t p s y c h o l o g i c a l v a l u e a n d s i g n i f i c a n c e o f t h o s e h o m e s . N e i g h b o u r h o o d T h e e m p t y n e s t e r , j u s t a s t h e e l d e r l y h o m e o w n e r , m a y e x p e r i e n c e c o n s i d e r a b l e e m o t i o n a l s e c u r i t y b y l i v i n g i n a f a m i l i a r a n d m e m o r y l a d e n d w e l l i n g a n d n e i g h b o u r h o o d w h i c h c a n a c c o m m o d a t e a l i f e t i m e o f c o l l e c t e d p o s s e s s i o n s a n d e n c o u r a g e t h e v i s i t a t i o n o f f r i e n d s a n d r e l a t i v e s ( G o l a n t , 1 9 7 7 ) . G o l d s c h e i d e r ( 1 9 7 1 ) h a s a l s o h y p o t h e s i z e d t h a t m u c h o f t h e r e d u c e d m o b i l i t y i n o l d a g e c a n b e e x p l a i n e d b y a h i g h e r l e v e l o f s o c i a l a n d e c o n o m i c i n v e s t m e n t i n t h e i r h o m e c o m m u n i t i e s r e l a t i v e t o o t h e r l i f e s t a g e s . T h e f i n d i n g s o f M c C a u l e y a n d N u t t y ( 1 9 8 2 ) w o u l d s u p p o r t t h e a b o v e s t a t e m e n t a s t h e y f o u n d t h a t s o m e s e g m e n t s o f t h e p o p u l a t i o n h a v e h i g h t h r e s h o l d s w i t h r e s p e c t t o m o b i l i t y a n d t h a t s u c h i n d i v i d u a l s a r e l i k e l y t o n e i t h e r s e e k o u t t h o s e a m e n i t i e s t h e y d e s i r e n o r t o a c t u p o n s u c h a m e n i t i e s i f t h e y s h o u l d e n c o u n t e r t h e m . O l d e r p e r s o n s a p p e a r t o h a v e s u c h h i g h e r t h r e s h o l d s . I t m a y b e t h a t o l d e r p e r s o n s a r e l e s s r e s p o n s i v e t o a v a i l a b i l i t y o f d e s i r e d f e a t u r e s b e c a u s e t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e i r p r e s e n t n e i g h b o u r h o o d a d e q u a t e l y m a t c h t h e i r r e s i d e n t i a l p r e f e r e n c e s . A n o p e n - e n d e d q u e s t i o n b y M c C a u l e y a n d N u t t y a s k e d r e s p o n d e n t s t o s u p p o s e t h e y h a d a b s o l u t e f r e e d o m t o c h o o s e t h e i d e a l a r e a f o r t h e i r h o u s e h o l d s a n d t o d e s c r i b e w h a t i t w o u l d b e l i k e . T h o s e i n o l d e r c a t e g o r i e s w e r e f a r m o r e l i k e l y t o g i v e ' r i g h t h e r e 1 a s t h e i r r e s p o n s e . T h i s i s s i m i l a r t o f i n d i n g s i n B u r n a b y , B . C . , ( V i s c h e r , 1 9 8 2 ) ) . I n a n a r e a o f l a r g e p r o p o r t i o n o f e m p t y n e s t h o u s e h o l d s , V i s c h e r f o u n d a d e s i r e o n t h e p a r t o f r e s i d e n t s , w h o e x p r e s s e d r e s i s t a n c e t o v a r i o u s f o r m s o f n e i g h b o u r h o o d r e d e v e l o p m e n t , t o 70 w a n t t o m o v e i n t o h i g h e r d e n s i t y d w e l l i n g s ( t h a t w e r e c u r r e n t l y u n a v a i l a b l e ) i n o r d e r t o s t a y i n t h e s a m e n e i g h b o u r h o o d . W h a t i s f u r t h e r s i g n i f i c a n t , i s t h a t 3 1 % o f t h e r e s p o n d e n t s i n t h e V i s c h e r s t u d y d i d n o t e x p e c t t o m o v e e v e r , a n d 3 9 % w a n t t o s t a y i n t h e i r p r e s e n t n e i g h b o u r h o o d i f t h e y d i d m o v e . T h u s t h e i m p o r t a n c e o f n e i g h b o u r h o o d a t t a c h m e n t a p p e a r s t o b e a s t r o n g f a c t o r i n t h e d e c i s i o n t o r e l o c a t e . M o v e r s T h e d i s c u s s i o n t o t h i s p o i n t h a s b e e n o r i e n t e d t o w a r d s e x p l a i n i n g w h y a l a r g e p r o p o r t i o n o f e m p t y m o v e r s c o n t i n u e t o o c c u p y f a m i l y h o u s i n g . I n o r d e r t o u n d e r s t a n d w h a t m a y m o t i v a t e a n e m p t y n e s t e r t o a c c e p t a l t e r n a t i v e a c c o m m o d a t i o n s , a r e v i e w i s n o w p r o v i d e d o f t h e p o s s i b l e m o t i v a t i o n s o f e m p t y n e s t e r s w h o h a v e m o v e d a w a y f r o m f a m i l y a c c o m m o d a t i o n . O n c e a f a m i l y h a s d e c i d e d t o m o v e , i t m u s t t h e n d e t e r m i n e w h e r e t o m o v e a n d w h a t t y p e o f u n i t t o m o v e t o . T h e f a c t o r s w h i c h m a y i n f l u e n c e t h e d e c i s i o n o f w h e r e t o m o v e m a y a g a i n b e s i m i l a r t o t h e n o r m s d e s c r i b e d e a r l i e r ( i . e . s p a c e , t e n u r e , s t r u c t u r e t y p e , a n d n e i g h b o u r h o o d ) . I t i s l i k e l y t h a t v a r i o u s c o m b i n a t i o n s a n d w e i g h t s w i l l b e a t t r i b u t e d t o t h e s e f a c t o r s b y s u b - p o p u l a t i o n s w i t h i n t h e e m p t y n e s t c a t e g o r y . S p a c e a n d H o u s i n g C o s t s T h e f i n d i n g s o f t h e V a n c o u v e r s t u d y s u p p o r t s u g g e s t i o n s t h a t e m p t y n e s t e r s h a v e c o n s i d e r a b l e e q u i t y i n t h e i r h o m e s . J o h n s o n a n d S c h a n b a c h e r ( 1 9 8 3 ) s u g g e s t i t i s n o t u n t i l t h e o w n e r s a r e f i n a n c i a l l y s t r a p p e d f o r c a s h d o t h e y t a k e a d v a n t a g e o f t h e i r h o u s i n g i n v e s t m e n t b y d o w n s i z i n g t o a r e n t a l o r s m a l l e r o w n e r o c c u p i e d u n i t . A s h a s b e e n d e s c r i b e d e a r l i e r , a p a i d f o r 7 1 h o m e , w h e r e m a i n t e n a n c e c a n b e d e l a y e d , i f n e c e s s a r y , i s t h e l e a s t e x p e n s i v e h o u s i n g f o r m a n y o l d e r p e r s o n s . S u c h a h o m e m a y n o t r e p r e s e n t t h e m o s t a p p r o p r i a t e s u r r o u n d i n g s , n e v e r t h e l e s s , i t i s a ' b a r g a i n ' c o n s i d e r i n g i t s c o s t s t o t h e h o m e o w n e r . T h u s , a n y s p a c e r e d u c t i o n m a y b e a r e s u l t o f d e s i r i n g s o m e o t h e r h o u s i n g f e a t u r e . M a c l e o d a n d E l l i s f o u n d t h a t i n h o u s e h o l d f o r m a t i o n a n d e x p a n s i o n a n d t h e n r e d u c t i o n s t a g e s t h a t a s t a t i s t i c a l l y s i g n i f i c a n t p o s i t i v e h o u s e h o l d i n c o m e e f f e c t o n p e r - c a p i t a s p a c e c o n s u m p t i o n o c c u r s . M a c l e o d a n d E l l i s c o n c l u d e f r o m t h e i r r e s u l t s t h a t h o u s e h o l d c o n s u m p t i o n i s m o r e i n f l u e n c e d b y w e a l t h a n d i n c o m e c o n s t r a i n t s t h a n b y t h e f a m i l y l i f e - c y c l e . T h e r e s u l t s o f t h e V a n c o u v e r C M A s a m p l e s u p p o r t t h i s l a t t e r v i e w . A s e r i e s o f c r o s s t a b s w a s c o n d u c t e d t o d e t e r m i n e t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n n u m b e r o r r o o m s ( s i z e o f d w e l l i n g ) a n d o t h e r v a r i a b l e s s u c h a s a g e ( a s s u m i n g t h i s m a y r e p r e s e n t h e a l t h ) c h i l d r e n e v e r b o r n ( a s s u m i n g t h i s m a y i n f l u e n c e s i z e o f f a m i l y a n d h e n c e d e t e r m i n e s i z e o f u n i t n e e d e d ) e t c . T h e o n e o v e r w h e l m i n g v a r i a b l e w h i c h w a s a s s o c i a t e d w i t h r o o m c o u n t f o r e m p t y n e s t e r s w a s t o t a l i n c o m e . C h i - s q u a r e a n d K e n d a l l ' s T a u B w e r e s i g n i f i c a n t a t t h e 0 . 0 0 0 0 l e v e l a n d i n d i c a t e s t h a t h i g h e r i n c o m e e m p t y n e s t e r s g e n e r a l l y o c c u p y l a r g e r d w e l l i n g s w h i l e l o w e r i n c o m e e m p t y n e s t e r s g e n e r a l l y o c c u p y s m a l l e r d w e l l i n g s . S i m i l a r r e s u l t s w e r e a l s o a c h i e v e d w h e n a l l f a m i l i e s a n d i n c o m e w e r e c r o s s t a b u l a t e d . T h u s i t a p p e a r s t h a t i n c o m e , m o r e t h a n a n y o t h e r v a r i a b l e d e t e r m i n e s t h e s i z e o f d w e l l i n g w h i c h i s o c c u p i e d f o r s o m e e m p t y n e s t e r s . T h i s f i n d i n g s h o u l d n o t b e s u r p r i s i n g i n v i e w o f r e l a t e d w o r k o n i n c o m e ( w e a l t h ) a n d l i f e c y c l e . K i n g a n d D i c k s - M i r e a u x ( 1 9 8 2 ) h a v e s h o w n t h a t a s s e t h o l d i n g s p e a k d u r i n g t h e a g e s 4 5 t o 6 0 w h i l e G o l d s m i t h a n d L i n g e r ( 1 9 7 5 ) h a v e f o u n d a d i r e c t r e l a t i o n s h i p b e t w e e n e c o n o m i c s t a t u s a n d l i f e 7 2 c y c l e . A s t h e l i f e c y c l e p r o g r e s s e s , e c o n o m i c s t a t u s i n c r e a s e s . T h u s a l a r g e r h o m e m a y a c t u a l l y b e m o r e a f f o r d a b l e t o e m p t y n e s t e r s t h a n w h e n t h e y h a d c h i l d r e n a t h o m e . O t h e r r e a s o n s f o r d o w n s i z i n g m a y n o t n e c e s s a r i l y b e a d i r e c t r e s u l t o f d e s i r i n g l e s s s p a c e e i t h e r . R a t h e r , e m p t y n e s t e r s w h o d o m o v e m a y b e s e a r c h i n g f o r u n i t s r e q u i r i n g l e s s o u t d o o r m a i n t e n a n c e o r s e c u r i t y . T h e s e t y p e s o f a t t r i b u t e s a r e g e n e r a l l y f o u n d i n m u l t i p l e h o u s i n g u n i t s w h i c h a r e g e n e r a l l y c o n s i d e r e d t o b e s m a l l e r t h a n s a y d e t a c h e d f a m i l y u n i t s . T h u s , a n y r e d u c t i o n i n s p a c e m a y a c t u a l l y o c c u r a s a n i n d i r e c t r e s u l t o f a c q u i r i n g s o m e o t h e r h o u s i n g f e a t u r e . S t r u c t u r e T y p e a n d T e n u r e W i e l e r ( 1 9 7 3 ) c o n c l u d e d t h a t t h e d e s i r e t o r e t a i n h o m e o w n e r s h i p r e m a i n s s t r o n g , b u t o f a t y p e s u i t a b l e t o t h a t l i f e s t a g e w h i c h r e q u i r e s m i n i m a l m a i n t e n a n c e a n d r e s p o n s i b i l i t y . H e f o u n d t h a t f o r e m p t y n e s t m o v e r s , t h e s e a r c h i s a w a y f r o m s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g s t o w a r d s c o n d o m i n i u m a n d c o - o p e r a t i v e o w n e r s h i p u n i t s . R e n t a l a p a r t m e n t s s e e m i m p o r t a n t a s t r a n s i t i o n a l h o u s i n g a l l o w i n g a d j u s t m e n t s t o s c a l e d d o w n a c c o m m o d a t i o n a n d t o n e w g e o g r a p h i c s e t t i n g s . W i e l e r a l s o f o u n d t h a t t h e r e a p p e a r e d t o b e a r e l a t i o n s h i p b e t w e e n a g e o f t h e h e a d a n d t h e c o u p l e s h o u s i n g s g o a l s . F o r e x a m p l e , i f c o u p l e s w e r e o v e r 5 5 y e a r s o f a g e , t h e y t e n d e d t o b e m o r e i n f l e x i b l e a n d c o n s e r v a t i v e i n t h e i r a t t i t u d e s t o w a r d s t e s t i n g n e w f o r m s o f h o u s i n g , w h i l e y o u n g e r e m p t y n e s t c o u p l e s s e e m e d t o b e m o r e i n t e r e s t e d i n e x p l o r i n g n e w h o u s i n g p o s s i b i l i t i e s . T h o u g h t h i s c o u l d b e a n a g e r e l a t e d p h e n o m e n o n , W i e l e r s u g g e s t s t h a t i t m a y b e r e l a t e d t o g e n e r a t i o n a l i n f l u e n c e s s u c h a s 7 3 p r e - d e p r e s s i o n a n d p o s t - d e p r e s s i o n l i f e e x p e r i e n c e s w h i c h r e s u l t i n d i f f e r i n g a t t i t u d e s t o w a r d s n e w h o u s i n g v e n t u r e s . J o h n s o n a n d S c h a n b a c h e r ( 1 9 8 3 ) h a v e s p e c u l a t e d t h a t e m p t y n e s t e r s w h o d o m o v e a r e m o t i v a t e d b y p h y s i c a l l i m i t a t i o n s o f o l d a g e w h i c h m a k e s r o u t i n e m a i n t e n a n c e a f o r m i d a b l e t a s k . T h i s w o u l d i n d i c a t e t h a t e m p t y n e s t e r s o f a d v a n c i n g y e a r s w h o w i s h e d t o r e m a i n i n s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s w o u l d e i t h e r h a v e t o e m p l o y o r r e l y u p o n o t h e r s f o r m a i n t e n a n c e , i g n o r e m a i n t e n a n c e o r r e l o c a t e t o a d w e l l i n g t y p e / t e n u r e w h i c h i n c l u d e d m a i n t e n a n c e . T h e r e s u l t s o f t h i s s t u d y , h o w e v e r , d o n o t i n d i c a t e t h a t t h i s i s a p r i m a r y m o t i v e , a s r e f l e c t e d i n t h e r e l a t i o n s h i p o f a g e a n d d w e l l i n g t y p e . T h e r e w a s f o u n d t o b e n o s i g n i f i c a n t a s s o c i a t i o n b e t w e e n a g e o f e m p t y n e s t e r s a n d d w e l l i n g t y p e . C o m m u n i t y a n d I t s L o c a t i o n H o u s i n g i s a l o c a t i o n a l l y f i x e d a s s e t , a n d w h e n t h a t a s s e t i s b o u g h t , l o c a t i o n i n t h e s u r r o u n d i n g n e i g h b o u r h o o d a n d m e m b e r s h i p i n t h e l a r g e r c o m m u n i t y i s a l s o p u r c h a s e d . T h u s t h e d e s i r e f o r a g i v e n a m o u n t o f s p a c e i n a p a r t i c u l a r u n i t c o u l d e a s i l y b e s u p e r s e d e d b y e n v i r o n m e n t a l c o n c e r n s t o w a r d s t h e c u r r e n t r e s i d e n c e o r a v a i l a b l e a l t e r n a t i v e d o w n s i z e u n i t s . I n a n u n p u b l i s h e d P h . D . d i s s e r t a t i o n , W i e l e r ( 1 9 7 0 ) c o n c l u d e d t h a t o n c e c o u p l e s e n t e r t h e e m p t y n e s t e r s t a g e , t h e r e a r e s i g n i f i c a n t c h a n g e s i n h o u s i n g p r e f e r e n c e s . H e s u g g e s t s t h a t m u c h o f t h e c h a n g e i s r e l a t e d t o i n c r e a s i n g d e s i r e f o r i n d e p e n d e n c e w h i c h i s e x p r e s s e d p a r t i a l l y t h r o u g h p r e f e r e n c e f o r g e o g r a p h i c s e p a r a t i o n f r o m f a m i l y . T h e r e i s a p r e f e r e n c e f o r p r o x i m i t y t o w a r d s m a r r i e d a d u l t c h i l d r e n w i t h y o u n g f a m i l i e s a n d a w a y f r o m a g i n g p a r e n t s . E m p t y n e s t e r s s e e m t o p r e f e r t o b e s e p a r a t e a n d i n d e p e n d e n t 74 y e t w i t h i n e a s y a c c e s s t o o t h e r m e m b e r s o f t h e i r f a m i l y . A s s h o w n b y t h e r e s u l t s o f t h e V a n c o u v e r C M A a n a l y s i s , t h e r e i s a s t r o n g t r e n d t o w a r d s l i v i n g i n d e p e n d e n t l y a m o n g e m p t y n e s t e r s . M c C a u l e y ( 1 9 8 2 ) i n a s t u d y o f l i f e - c y c l e a n d h o u s i n g c o n s u m p t i o n , f o u n d t h a t o l d e r c o u p l e s w i t h n o c h i l d r e n a t h o m e ( e m p t y n e s t e r s ) h a v e s i g n i f i c a n t r e s i d e n t i a l p r e f e r e n c e s f r o m o t h e r l i f e - c y c l e s t a g e s . F r o m M c C a u l e y 1 s a n a l y s i s , i t a p p e a r s t h a t e m p t y n e s t e r s a r e c o n c e r n e d m u c h m o r e w i t h n e i g h b o u r h o o d c h a r a c t e r ( i . e . f r i e n d l i n e s s o f n e i g h b o u r s , r e p u t a t i o n o f n e i g h b o u r h o o d , k i n d o f p e o p l e i n a r e a a n d g e n e r a l a p p e a r a n c e o f n e i g h b o u r h o o d ) t h a n o t h e r l i f e - c y c l e s t a g e s . W i e l e r c o n c l u d e d t h a t c h a n g e s i n h o u s i n g p r e f e r e n c e a s a r e s u l t o f b e c o m i n g a n e m p t y n e s t e r m a y b e r e l a t e d t o a d e s i r e f o r l e s s c o m m i t m e n t t o t h e c o m m u n i t y a n d c l o s e r c o n n e c t i o n t o s o c i a l a n d h o u s i n g a r r a n g e m e n t s a s s o c i a t e d w i t h m i d - l i f e p e r s o n s . W i e l e r i d e n t i f i e d t h a t t h e e x t e n t o f s o c i a l a n d f a m i l y c o s t s i n t h e r e g i o n i n f l u e n c e d t h e m o v e m e n t o f e m p t y n e s t e r s . M c C a u l e y ( 1 9 8 2 ) h o w e v e r , f o u n d t h a t e m p t y n e s t e r s w e r e g e n e r a l l y l e s s i n t e r e s t e d i n t h e a v a i l a b i l i t y o f c u l t u r a l a n d r e c r e a t i o n f a c i l i t i e s . U n d e r s t a n d a b l y , a n y p r e f e r e n c e r e l a t e d t o c h i l d r e a r i n g f a c i l i t i e s w e r e s i g n i f i c a n t l y l e s s p r e f e r r e d t h a n i n e a r l i e r l i f e - c y c l e s t a g e s . H o w e v e r , P r e s t o n a n d T a y l o r ( 1 9 8 1 ) f o u n d t h a t l e i s u r e a c t i v i t i e s a c t u a l l y i n c r e a s e a f t e r t h e c h i l d r e n h a v e l e f t h o m e , a s t h e r e i s l e s s f a m i l y t i m e c o m m i t m e n t s . T h e a b o v e d i s c u s s i o n , w h i l e o n l y a b r i e f o v e r v i e w o f t h e h o u s i n g n e e d s a n d m o t i v a t i o n s o f e m p t y n e s t e r s , n e v e r t h e l e s s i n d i c a t e s t h a t i t i s n o t s i m p l y a c a s e o f i d e n t i f y i n g o v e r c o n s u m p t i o n a n d t h e n f i n d i n g a s i m p l e s o l u t i o n . T h e r e a r e a n u m b e r o f c o m p l e x f a c t o r s w h i c h m u s t b e c o n s i d e r e d t o 75 a s c e r t a i n w h e t h e r i t i s d e s i r a b l e t o r e d u c e t h e h o u s i n g c o n s u m p t i o n o f e m p t y n e s t e r s . 7 6 C H A P T E R V S U M M A R Y A N D C O N C L U S I O N S S u m m a r y T h i s s t u d y a d d r e s s e d t h r e e r e s e a r c h o b j e c t i v e s : a ) t o d e v e l o p a d e m o g r a p h i c p r o f i l e o f e m p t y n e s t e r s a n d d e s c r i b e t h e i r h o u s i n g c o n s u m p t i o n , b ) t o d e t e r m i n e t h e n u m b e r o f e m p t y n e s t e r s w h o a r e o c c u p y i n g f a m i l y h o u s i n g a n d c ) p r o v i d e a s u m m a r y o f t h e h o u s i n g n e e d s o f e m p t y n e s t e r s w h i c h c a u s e t h e m t o o c c u p y t h e t y p e o f h o u s i n g w h i c h t h e y d o a n d w h i c h n e e d s m u s t b e c o n s i d e r e d o f p o l i c y i n t e r v e n t i o n o r m a r k e t s t r a t e g i e s r e g a r d i n g t h e e m p t y n e s t e r i s s u e a r e t o b e c o n s i d e r e d . T h e f i n d i n g s i n d i c a t e t h a t h i s t o r i c a l l y , e m p t y n e s t e r s h a v e b e e n a g r o w i n g g r o u p , b o t h a b s o l u t e l y a n d r e l a t i v e l y w i t h i n t h e n a t i o n a l p o p u l a t i o n , a n d t h a t i n t h e V a n c o u v e r C M A , e m p t y n e s t e r h o u s e h o l d s r e p r e s e n t a s m u c h a s 1 8 % o f a l l h o u s e h o l d s . E m p t y n e s t e r s m a i n t a i n a s t r o n g p r o p e n s i t y t o l i v e i n d e p e n d e n t l y a s i n d i c a t e d b y 8 9 % o f e m p t y n e s t c o u p l e s i n V a n c o u v e r w h o l i v e i n h o u s e h o l d s w i t h o u t a n y o t h e r p e r s o n s p r e s e n t . I t a p p e a r s t h a t i n c o m e d o e s n o t i n f l u e n c e t h e d e c i s i o n t o l i v e i n d e p e n d e n t l y , h o w e v e r , a m o n g t h o s e e m p t y n e s t e r s l i v i n g w i t h o t h e r p e r s o n s , t h e l o w e r i n c o m e e m p t y n e s t e r s t e n d t o l i v e w i t h m o r e p e r s o n s t h a n h i g h e r i n c o m e e m p t y n e s t e r s . T h e r e i s n o r e l a t i o n s h i p b e t w e e n i n d e p e n d e n t l y l i v i n g e m p t y n e s t e r s a n d a g e , n u m b e r o f c h i l d r e n e v e r b o r n , o r r e l i g i o n . T h e r e a r e s o m e d i f f e r e n c e s a m o n g e t h n i t i c i t y t h a t m a y b e w o r t h y o f f u r t h e r s t u d y . E m p t y n e s t f a m i l i e s w h e r e i n t h e h o u s e h o l d h e a d i s a g e 6 5 o r o l d e r a r e g e n e r a l l y ' c a s h p o o r ' a s i n d i c a t e d b y a n n u a l i n c o m e , r e l a t i v e t o t h o s e w h o 77 a r e b e l o w r e t i r e m e n t a g e . H o w e v e r , e m p t y n e s t e r s g e n e r a l l y h a v e l o w e r h o u s i n g c o s t s t h a n t h e g e n e r a l p o p u l a t i o n , p a r t i c u l a r l y o t h e r f a m i l i e s . T h e l o w e r c o s t s a r e a s s u m e d t o o c c u r b e c a u s e o f g r e a t e r e q u i t y i n t h e h o m e . S i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s a r e t h e m o s t p o p u l a r f o r m o f h o u s i n g f o r e m p t y n e s t e r s . W h i l e t h e r e i s a s t r o n g t e n d e n c y t o r e t a i n o w n e r s h i p u p o n m o v i n g , i t i s n o t q u i t e a s g r e a t a s t h o s e f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n a t h o m e . C o n d o m i n i u m s a r e n o t a s p o p u l a r d e s t i n a t i o n s f o r e m p t y n e s t m o v e r s a s a r e o t h e r h o u s i n g f o r m s s u c h a s s i n g l e d e t a c h e d h o u s i n g . T h e r e i s a s t r o n g t e n d e n c y t o r e t a i n h o m e o w n e r s h i p a n d i n c o m e a p p e a r s t o i n f l u e n c e t e n u r e , w i t h h i g h e r i n c o m e e m p t y n e s t e r s o w n i n g , w h i l e l o w e r i n c o m e e m p t y n e s t e r s g e n e r a l l y r e n t . E m p t y n e s t e r s p e r c e i v e t h e m s e l v e s a s o c c u p y i n g h o u s i n g i n s l i g h t l y b e t t e r r e p a i r t h a n o t h e r h o u s e h o l d s . E m p t y n e s t e r s a r e n o t a s m o b i l e a s o t h e r h o u s e h o l d s a n d g e n e r a l l y h a v e l i v e d i n t h e i r d w e l l i n g s f o r l o n g e r p e r i o d s o f t i m e . O n e - q u a r t e r o f p r e - 1 9 6 0 s i n g l e d e t a c h e d h o u s i n g i n t h e V a n c o u v e r C M A i s o c c u p i e d b y e m p t y n e s t f a m i l i e s , i n d i c a t i n g t h a t t h e y a r e a s i g n i f i c a n t d e m o g r a p h i c g r o u p i n t h e i n n e r s u b u r b s . E m p t y n e s t e r s a r e g e n e r a l l y i n l a r g e r u n i t s t h a n r e q u i r e d f o r s h e l t e r a l o n e . A l m o s t o n e - h a l f o f e m p t y n e s t e r s a r e i n u n i t s l a r g e r t h a n t h e l i t e r a t u r e i n d i c a t e s i s t h e i d e a l s i z e f o r e m p t y n e s t e r s . E m p t y n e s t e r s i n s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s o c c u p y 1 9 % o f a l l s u c h d w e l l i n g s i n t h e V a n c o u v e r C M A . W h i l e s o m e m a y a r g u e t h a t e m p t y n e s t e r s a r e o c c u p y i n g l a r g e a m o u n t s o f f a m i l y a c c o m m o d a t i o n , c o n t r i b u t i n g t o f a m i l y h o u s i n g s u p p l y d i f f i c u l t i e s , t h i s a n a l y s i s i n d i c a t e s t h a t t h e n u m b e r o f e m p t y n e s t e r s i n f a m i l y t y p e a c c o m m o d a t i o n ^ i s o n l y r o u g h l y e q u a l t o t h e n u m b e r o f f a m i l i e s w h o a p p e a r t o 78 b e u n d e r - h o u s e d . H o w e v e r , t h e s t u d y a l s o f o u n d t h a t t h e g r e a t e s t o v e r - c o n s u m e r s o f h o u s i n g d o e s n o t a p p e a r t o b e e m p t y n e s t e r s , b u t f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n t h e m s e l v e s . L i f e c y c l e l i t e r a t u r e g e n e r a l l y d e p i c t s a p i c t u r e o f a s e r i e s o f h o u s i n g a d j u s t m e n t s a s o n e p r o g r e s s e s t h r o u g h t h e l i f e c y c l e s t a g e s . H o w e v e r , i n s o m e c a s e s , w h e r e r e s o u r c e s o r s u i t a b l e h o u s i n g t y p e s a n d l o c a t i o n s a r e n o t a v a i l a b l e , r a t h e r t h a n m a k i n g a h o u s i n g a d j u s t m e n t , t h e f a m i l y a d j u s t s t o t h e t y p e o f h o u s i n g c u r r e n t l y o c c u p i e d . T h i s i s p a r t i c u l a r l y t r u e f o r e m p t y n e s t e r s w h o a p p e a r t o f i n d i t a c c e p t a b l e t o a d a p t t o a n e x c e s s o f h o u s i n g s p a c e . T h e r e a p p e a r s t o b e a n u m b e r o f s o c i a l n o r m s s u c h a s s p a c e , t e n u r e , s t r u c t u r e t y p e , q u a l i t y a n d n e i g h b o u r h o o d n o r m s w h i c h m u s t b e s a t i s f i e d t o e n t i c e e m p t y n e s t e r s t o m o v e f r o m o w n e r o c c u p i e d f a m i l y t y p e a c c o m m o d a t i o n . W h a t a p p e a r s t o s o m e a s e x c e s s s p a c e m a y i n f a c t b e s p a c e r e s e r v e d f o r c h i l d r e n a n d g r a n d c h i l d r e n w h e n v i s i t i n g , s p a c e f o r m a t e r i a l p o s s e s s i o n s , e t c . T e n u r e a n d s t r u c t u r e t y p e p l a y a n i m p o r t a n t r o l e i n d e f i n i n g t h e i n v e s t m e n t p o t e n t i a l o f h o u s i n g , w h i c h i s p a r t i c u l a r l y i m p o r t a n t f o r m a n y e m p t y n e s t e r s w h o a r e r e t i r e d o r a p p r o a c h i n g t h i s s t a t e . O w n e r s h i p o f s i n g l e d e t a c h e d h o u s i n g i s f a m i l i a r t o m o s t e m p t y n e s t e r s a n d o f f e r s r e l a t i v e s e c u r i t y c o m p a r e d t o o t h e r h o u s i n g t y p e s a n d t e n u r e w h i c h m a y a p p e a r a s t o o r i s k y t o e x p e r i m e n t w i t h . F u r t h e r , m a n y e m p t y n e s t e r s h a v e s i g n i f i c a n t e q u i t y i n t h e i r h o m e s a n d t h u s h a v e r e l a t i v e l y l o w m o n t h l y h o u s i n g c o s t s c o m p a r e d t o a l t e r n a t i v e t e n u r e s . N e i g h b o u r h o o d s a t i s f a c t i o n a n d i d e n t i t y a r e i m p o r t a n t c o n s i d e r a t i o n s t o e m p t y n e s t e r s a s l i v i n g i n a p a r t i c u l a r d w e l l i n g a l s o e q u a t e s w i t h l i v i n g i n 7 9 a p a r t i c u l a r n e i g h b o u r h o o d . T i e s w i t h f r i e n d s , f a m i l i a r i t y w i t h s u r r o u n d i n g s b e c o m e d i f f i c u l t t o d i s c h a r g e w h e n c o n t e m p l a t i n g a h o u s i n g a d j u s t m e n t . C o n c l u s i o n s W h e n r e v i e w i n g t h e r e s u l t s o f t h i s t h e s i s , i t s h o u l d b e n o t e d t h a t t h e 1 9 8 1 C e n s u s d a t a i s c r o s s - s e c t i o n a l , a n d a s s u c h i s o n l y a n i n d i c a t i o n o f d e m o g r a p h i c a n d h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s f o r t h e e m p t y n e s t p o p u l a t i o n i n 1 9 8 1 . A l t h o u g h t h e d a t a i s o f t e n a n a l y z e d b a s e d u p o n a g e g r o u p s , t h e s t u d y s h o u l d n o t b e i n t e r p r e t e d a s b e i n g l o n g i t u d i n a l . F o r e x a m p l e , d i f f e r e n c e s b e t w e e n a g e g r o u p s s h o u l d n o t b e i n t e r p r e t e d a s a g e r e l a t e d , r a t h e r , i t i s q u i t e p o s s i b l e t h a t t h e s e d i f f e r e n c e s m a y b e g e n e r a t i o n a l . F o r e x a m p l e , e m p t y n e s t e r s b o r n d u r i n g t h e 1 9 3 0 ' s m a y w e l l h a v e d e v e l o p e d d i f f e r e n t a t t i t u d e s t o w a r d s h o u s i n g t h a n t h o s e b o r n i n o t h e r d e c a d e s . T h i s p h e n o m e n o n h a s n o t b e e n a d d r e s s e d i n t h e s t u d y . T h e s t u d y w a s c o n d u c t e d a s a r e s u l t o f t h e a p p a r e n t l a c k o f e m p i r i c a l d a t a r e g a r d i n g e m p t y n e s t e r s a n d t h e v a r i o u s a s s u m p t i o n s t h a t t h e y w e r e c o n t r i b u t i n g t o f a m i l y h o u s i n g p r o b l e m s . I t i s i m p o r t a n t t h a t r e s e a r c h e r s n o t p r e - j u d g e w h a t i s ' a d e q u a t e h o u s i n g ' f o r e m p t y n e s t e r s o r m a k e v a l u e j u d g e m e n t s r e g a r d i n g a p p r o p r i a t e h o u s i n g f o r t h i s g r o u p . R a t h e r , r e s e a r c h e r s s h o u l d f o c u s o n t h e r e s o u r c e s a n d n e e d s o f t h i s g r o u p a n d a t t e m p t t o s u p p l y a p p r o p r i a t e h o u s i n g f r o m t h i s d i r e c t i o n r a t h e r t h a n i m p l e m e n t p o l i c i e s t o g e t t h e m o u t o f t h e i r c u r r e n t h o u s i n g u n i t s . I n e s s e n c e , p o l i c y o r m a r k e t s t r a t e g y s h o u l d r e p r e s e n t p u l l f a c t o r s r a t h e r t h a n p u s h f a c t o r s . 8 0 E f f o r t s a i m e d a t e n c o u r a g i n g e m p t y n e s t e r s t o m o v e t o o t h e r t y p e s o f h o u s i n g m a y b e d i f f i c u l t . I t w o u l d a p p e a r t h a t f i n a n c i a l o b s t a c l e s s u c h a s l o w h o u s i n g c o s t s , c o n c e r n f o r i n v e s t m e n t a n d l i m i t e d c a s h f l o w m u s t b e a d d r e s s e d o r a t l e a s t s a t i s f i e d b y t h e n e w h o u s i n g t y p e s . T h i s i s e s p e c i a l l y h i g h l i g h t e d b y t h e p o s i t i v e a s s o c i a t i o n b e t w e e n i n c o m e a n d d w e l l i n g s i z e . C e r t a i n l y g o v e r n m e n t h o u s i n g p o l i c y i n r e c e n t y e a r s h a s c o n t r i b u t e d t o t h e f i n a n c i a l b e n e f i t s o f h o m e o w n e r s h i p . F u r t h e r , t h e r e i s a s t r o n g c o m m i t m e n t t o n e i g h b o u r h o o d a n d c o m m u n i t y w h i c h m u s t b e c o n s i d e r e d . I t i s i r o n i c t h a t w h i l e m a n y e m p t y n e s t e r s m a y w i s h t o e v e n t u a l l y m o v e t o a l t e r n a t i v e h o u s i n g f o r m s i n t h e i r p r e s e n t n e i g h b o u r h o o d , t h e i r c u r r e n t a t t i t u d e s o p p o s e t h e c o n s t r u c t i o n o f h o u s i n g w h i c h w i l l b r i n g a b o u t t h e s e c h a n g e s ( V i s c h e r S k a b u r s k i s P l a n n e r s , 1 9 8 2 ) . C u l t u r a l i n f l u e n c e s i n a s o c i e t y w h i c h h a s b e e n g e a r e d t o w a r d s s i n g l e f a m i l y h o m e o w n e r s h i p m a y b e a b a r r i e r t o m a n y c u r r e n t e m p t y n e s t e r s . U n c e r t a i n t y a n d u n f a m i l i a r i t y w i t h a l t e r n a t i v e h o u s i n g w h i c h m a y i n v o l v e c h a n g e s i n t e n u r e , s i z e o f d w e l l i n g , l o s s o f g r o u n d o r i e n t a t i o n a n d h i g h e r d e n s i t i e s m u s t b e a l l e v i a t e d b e f o r e h o u s i n g a d j u s t m e n t s w i l l o c c u r . T h e a n a l y s i s o f t h e V a n c o u v e r C M A i n d i c a t e s t h a t t h e r e a r e d i s t i n c t a n d m a r k e d d i f f e r e n c e s i n r e g i o n a l a r e a s f r o m t h a t o f n a t i o n a l t r e n d s . F o r e x a m p l e , t h e p o p u l a r i t y o f c o n d o m i n i u m s i n V a n c o u v e r a p p e a r s t o b e c o n s i d e r a b l e l e s s t h a n t h e n a t i o n a l a v e r a g e , w h i l e s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s a p p e a r m o r e p o p u l a r . T h i s h i g h l i g h t s t h e n e e d o f h o u s i n g a n a l y s t s t o b e s e n s i t i v e t o r e g i o n a l t r e n d s f o r i t n o t o n l y s u g g e s t s d i f f e r i n g p r o b l e m s , b u t d i f f e r i n g t r e a t m e n t s . H o u s i n g i n o u r s o c i e t y i s v i e w e d a s b e i n g m o r e t h a n b a s i c s h e l t e r . C o n s e q u e n t l y , i t i s d i f f i c u l t t o o b j e c t i v e l y m e a s u r e ' a d e q u a t e ' h o u s i n g . 81 M a n y s u b j e c t i v e a n d p e r s o n a l c o n s i d e r a t i o n s a r e i n v o l v e d i n t h e p u r c h a s e o f t h i s c o n s u m e r i t e m a n d t h e a u t o m a t i c i n c l u s i o n i n t h e a d j a c e n t n e i g h b o u r h o o d . T h e r e v i e w o f e m p t y n e s t h o u s i n g c o n s u m p t i o n h i g h l i g h t s t h a t s p a c e r e q u i r e m e n t s a l o n e a r e n o t s u f f i c i e n t t o j u d g e h o u s i n g a d e q u a c y . E m p t y n e s t e r s a r e c o n c e n t r a t e d i n i n n e r s u b u r b a n a r e a s i n M e t r o p o l i t a n V a n c o u v e r a n d t h e r e f o r e t h e a l l e g a t i o n s t h a t t h i s i s a n i n e f f i c i e n t u s e o f t h e e x i s t i n g f a m i l y h o u s i n g s t o c k w a r r a n t s c o n s i d e r a t i o n . H o w e v e r , t h e i s s u e w h i c h m u s t b e a d d r e s s e d i s ' w i l l s o c i e t y b e b e t t e r o f f i f e m p t y n e s t e r s a r e e n c o u r a g e d t o m o v e ? ' . I n a d e m o c r a t i c f r e e m a r k e t s o c i e t y , i t w o u l d b e p o l i t i c a l l y u n a c c e p t a b l e t o f o r c e r e d i s t r i b u t i o n b y o v e r t c o e r c i v e m e a s u r e s , a n d i t m a y a l s o b e e c o n o m i c a l l y i n f e a s i b l e t o e n c o u r a g e r e d i s t r i b u t i o n t h r o u g h m a r k e t o r p u b l i c p o l i c y . E m p t y n e s t e r s h a v e b e e n f o u n d t o o c c u p y s i g n i f i c a n t a m o u n t s o f h o u s i n g w h i c h i s w e l l s u i t e d f o r f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n . T h e e m p h a s i s o n f u r t h e r r e s e a r c h s h o u l d n o t o c c u r w i t h i n a f r a m e w o r k o f a t t e m p t i n g t o r e d u c e w h a t m a y b e p e r c e i v e d a s a n o v e r - c o n s u m p t i o n o f h o u s i n g . R a t h e r , r e s e a r c h s h o u l d c o n s i d e r w h a t t y p e o f h o u s i n g e m p t y n e s t e r s r e q u i r e a n d h o w c a n t h e y b e e n c o u r a g e d t o a d o p t s u c h h o u s i n g i f m a d e a v a i l a b l e . T h e p r i m a r y b e n e f i t m a y w e l l b e t h e f r e e i n g - u p o f f a m i l y t y p e h o u s i n g , h o w e v e r , t h e f o c u s s h o u l d r e m a i n o n h o w t o s a t i s f y t h e n e e d s o f e m p t y n e s t e r s a s a m e a n s t o e n c o u r a g e b e t t e r u s e o f t h e e x i s t i n g h o u s i n g s t o c k . F o r t h o s e w h o v i e w t h e c o n s u m p t i o n o f e m p t y n e s t h o u s i n g a s b e i n g e x c e s s i v e , r e s e a r c h m a y b e b e t t e r d i r e c t e d t o a p o p u l a t i o n w h o a r e g r e a t e r ' o v e r - c o n s u m e r s ' o f f a m i l y h o u s i n g , n a m e l y f a m i l i e s t h e m s e l v e s . F o r t h o s e w h o m a y w i s h t o f u r t h e r p u r s u e t h e m e r i t s o f a r e d i s t r i b u t i o n p o l i c y f o r e m p t y n e s t e r s i n o r d e r t o m a k e m o r e e f f i c i e n t u s e 82 o f t h e e x i s t i n g h o u s i n g s t o c k , t h e f o l l o w i n g q u e s t i o n s m u s t b e c o n s i d e r e d . F i r s t , w h a t w o u l d i t t a k e t o e n c o u r a g e e m p t y n e s t e r s t o m o v e i n o r d e r t o m a k e w a y f o r f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n ? I t i s s u g g e s t e d t h a t t h e s e a r c h b e d i r e c t e d t o h o u s i n g f o r m s w h i c h o f f e r f i n a n c i a l s e c u r i t y i n t e r m s o f l o w r i s k a n d l o w o u t - f l o w o f p e r s o n a l a s s e t s . P e r s o n a l i n d e p e n d e n c e m u s t b e m a i n t a i n e d a n d h o u s i n g l o c a t i o n m a y b e s t b e n e a r t h e i r e x i s t i n g n e i g h b o u r h o o d . A l s o t o b e c o n s i d e r e d i s w h e t h e r a n y h o u s i n g r e d i s t r i b u t i o n p r o g r a m w o u l d b e c o s t e f f e c t i v e . C o u l d e n o u g h e m p t y n e s t e r s b e e n t i c e d t o m o v e t o m a k e a n y r e d i s t r i b u t i o n w o r t h t h e e f f o r t ? A n d f i n a l l y , c a n a r e d i s t r i b u t i o n p r o g r a m g u a r a n t e e t h a t t h e v a c a t e d e m p t y n e s t d w e l l i n g w i l l a c t u a l l y b e m o r e i n t e n s e l y u s e d ? I t s h o u l d b e n o t e d t h a t h o u s i n g h a s b e e n v i e w e d b y m a n y a s a c o n s u m e r i t e m t h a t i s r e l a t e d t o s o c i a l p r e s t i g e r a t h e r t h a n p h y s i c a l s h e l t e r . T h e r e f o r e , o n e p e r s o n s d e f i n i t i o n o f a d e q u a t e h o u s i n g m a y h a v e n o r e l a t i o n s h i p t o t h e h o u s i n g d e s i r e s o f t h e g e n e r a l p o p u l a t i o n . ' K e e p i n g u p w i t h t h e J o n e s e s ' m e a n s t h a t s o m e p e r s o n s h o u s i n g d e s i r e s m a y n e v e r b e s a t i s f i e d , i n w h i c h c a s e r e d i s t r i b u t i o n o f t h e h o u s i n g s t o c k t o b e t t e r m a t c h h o u s e h o l d s i z e w i t h d w e l l i n g s i z e m a y b e a n i m p o s s i b l e t a s k . 8 3 R E F E R E N C E S B l u m e n f e l d , H . , ( 1 9 8 4 ) " M i s m a t c h B e t w e e n S i z e o f H o u s e h o l d s a n d o f D w e l l i n g U n i t s " , C i t y M a g a z i n e , V o l u m e V I , N u m b e r 3 , p p . 2 8 - 3 2 . B u r n a b y , M u n i c i p a l D i s t r i c t o f , R e s i d e n t i a l N e i g h b o u r h o o d E n v i r o n m e n t S t u d y , D i s c u s s i o n P a p e r s , C o r p o r a t i o n o f t h e D i s t r i c t o f B u r n a b y , P l a n n i n g a n d D e v e l o p m e n t D e p a r t m e n t , F e b r u a r y 1 9 8 4 . C a n a d a M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n , N e w H o u s i n g i n E x i s t i n g  N e i g h b o u r h o o d s , C M H C , O t t a w a , 1 9 8 2 D o l i n g , J . , ( 1 9 7 6 ) " T h e F a m i l y L i f e C y c l e a n d H o u s i n g C h o i c e " , U r b a n  S t u d i e s , V o l u m e 1 3 , N u m b e r 1 , p p . 5 5 - 5 8 . D o n n i s o n , D . V . , C . C o c k b u r n a n d T . C o r l e t t , ( 1 9 6 1 ) H o u s i n g S i n c e t h e R e n t  A c t , O c c a s i o n a l P a p e r s o n S o c i a l A d m i n i s t r a t i o n , N u m b e r 3 , W e l w y n n - . C o d i c o t e . D o w l e r , R . , H o u s i n g R e l a t e d T a x E x p e n d i t u r e s : A n O v e r v i e w a n d E v a l u a t i o n , T o r o n t o : C e n t r e f o r U r b a n a n d C o m m u n i t y S t u d i e s , U n i v e r s i t y o f T o r o n t o , 1 9 8 3 . F o o t e , N . N . , J . A b u - L u g h o d , M . M . F o l e y a n d L . W i n n i k , ( 1 9 6 0 ) H o u s i n g C h o i c e s  a n d C o n s t r a i n t s , N e w Y o r k : M c G r a w H i l l . F u l t o n , P . , ( 1 9 8 1 ) " T a x P r e f e r e n c e s f o r H o u s i n g : I s T h e r e a C a s e f o r R e f o r m ? " , i n W . R . T h i r s k a n d J . W h a l l e y , e d s . , T a x P o l i c y O p t i o n s i n  t h e 1 9 8 0 ' s , C a n a d i a n T a x F o u n d a t i o n , T a x P a p e r N u m b e r 6 6 . G o b e r , P . , ( 1 9 8 0 ) " S h r i n k i n g H o u s e h o l d S i z e a n d I t s E f f e c t s o n U r b a n P o p u l a t i o n D e n s i t y P a t t e r n s : A C a s e S t u d y o f P h o e n i x A r i z o n a " , T h e  P r o f e s s i o n a l G e o g r a p h e r , V o l u m e X X X I I , p p . 5 5 - 6 2 . G o b e r , P . , ( 1 9 8 1 ) " F a l l i n g H o u s e h o l d S i z e a n d I t s E f f e c t o n M e t r o p o l i t a n P o p u l a t i o n G r o w t h t h e D e n s i t y " , T h e A n n a l s o f R e g i o n a l S c i e n c e , V o l u m e X V , N u m b e r 3 , p p . 1 - 1 0 . G o l a n t , S . M . , ( 1 9 7 7 ) " T h e H o u s i n g T e n u r e a n d A d j u s t m e n t s o f t h e Y o u n g a n d E l d e r l y " , U r b a n A f f a i r s Q u a r t e r l y , V o l u m e 1 3 , N u m b e r 1 , p p . 9 5 - 1 0 9 . G o l d s h e i d e r , C , ( 1 9 7 1 ) P o p u l a t i o n , M o d e r n i z a t i o n a n d S o c i a l S t r u c t u r e , L i t t l e B r o w n . G o l d s m i t h , H . F . a n d E . L . U n g e r , ( 1 9 7 5 ) " A r e a E c o n o m i c S t a t u s , A r e a S o c i a l S t a t u s a n d A r e a F a m i l y L i f e C y c l e i n S u b u r b a n C o m m u n i t i e s " , J o u r n a l o f  C o m m u n i t y P s y c h o l o g y , V o l u m e 3 , N u m b e r 3 , p p . 2 3 1 - 2 3 8 . G u t o w s k i , M . a n d T . F i e l d , ( 1 9 7 9 ) T h e G r a y i n g o f S u b u r b i a , W a s h i n g t o n : T h e U r b a n I n s t i t u t e . 8 4 H i t c h c o c k , J . R . a n d E . L e w i s , ( 1 9 8 1 ) T h e L u x u r y C o n d o m i n i u m M a r k e t i n T o r o n t o , T o r o n t o : C e n t r e F o r U r b a n a n d C o m m u n i t y S t u d i e s , U n i v e r s i t y o f T o r o n t o . H u l c h a n s k i , J . D . , ( 1 9 8 2 ) " D e m o g r a p h i c F a c t o r s : C h a n g i n g P a t t e r n s o f H o u s e h o l d F o r m a t i o n " , i n h i s M a k i n g B e t t e r U s e o f t h e E x i s t i n g H o u s i n g  S t o c k : A L i t e r a t u r e R e v i e w , T o r o n t o : M i n i s t r y o f M u n i c i p a l A f f a i r s a n d H o u s i n g . K i n g , M . A . a n d L - D . L . D i c k s - M i r e a u x , ( 1 9 8 2 ) " A s s e t H o l d i n g s a n d t h e L i f e - c y c l e " , T h e E c o n o m i c J o u r n a l , V o l u m e 9 2 , N u m b e r 3 6 6 , p p . 2 4 7 - 2 6 7 . J o h n s o n , D . L . a n d G . S c h a n b a c h e r , ( 1 9 8 3 ) " O p t i m i z i n g t h e P r e s e n t H o u s i n g S t o c k " , i n H o u s i n g F o r a M a t u r i n g P o p u l a t i o n , W a s h i n g t o n : U r b a n L a n d I n s t i t u t e , p p . 1 5 4 - 1 6 3 . L a w t o n , M . P . , ( 1 9 8 0 ) E n v i r o n m e n t a n d A g i n g , M o n t e r e y , C a : B r o o k s / C o l e . M a c L e o d , P . B . a n d J . R . E l l i s , ( 1 9 8 2 ) " H o u s i n g C o n s u m p t i o n O v e r t h e F a m i l y L i f e C y c l e : A n E m p i r i c a l A n a l y s i s " , U r b a n S t u d i e s , V o l u m e 1 9 , N u m b e r 2 , p p . 1 7 7 - 1 8 5 . M a c L e o d , P . B . a n d J . R . E l l i s , ( 1 9 8 3 ) " A l t e r n a t i v e A p p r o a c h e s t o t h e F a m i l y L i f e C y c l e i n t h e A n a l y s i s o f H o u s i n g C o n s u m p t i o n " , J o u r n a l o f  M a r r i a g e a n d t h e F a m i l y , V o l u m e 4 5 , N u m b e r 3 , p p . 6 9 9 - 7 0 8 . M c C a u l e y , W . J . a n d C L . N u t t y , ( 1 9 8 2 ) " R e s i d e n t i a l P r e f e r e n c e s a n d M o v i n g B e h a v i o r : A F a m i l y L i f e - c y c l e A n a l y s i s " , J o u r n a l o f M a r r i a g e a n d t h e  F a m i l y , V o l u m e 4 4 , p p . 3 0 1 - 3 0 9 . M c C a r t h y , K . F . , ( 1 9 7 6 ) " T h e H o u s e h o l d L i f e c y c l e a n d H o u s i n g C h o i c e s " , T h e  R e g i o n a l S c i e n c e A s s o c i a t i o n P a p e r s , V o l u m e 3 7 , p p . 5 5 - 8 0 . M c C l a i n , J . , ( 1 9 8 0 ) I s G o v e r n m e n t H o m e O w n e r s h i p A s s i s t a n c e t h e W a y t o G o ?  B a c k g r o u n d D i s c u s s i o n P a p e r , O t t a w a : C a n a d i a n C o u n c i l o n S o c i a l D e v e l o p m e n t . M i r o n , J . D . , ( 1 9 7 9 ) C h a n g i n g P a t t e r n s o f H o u s e h o l d a n d F a m i l y F o r m a t i o n i n  t h e T o r o n t o C M A : 1 9 5 1 t o 1 9 7 6 , R e s e a r c h P a p e r N u m b e r 1 0 6 , T o r o n t o : C e n t r e f o r U r b a n a n d C o m m u n i t y S t u d i e s , U n i v e r s i t y o f T o r o n t o . M i r o n , J . D . a n d M . S c h i f f , ( 1 9 8 2 ) A P r o f i l e o f t h e E m e r g i n g E m p t y - N e s t e r H o u s e h o l d , T o r o n t o : C e n t r e f o r U r b a n a n d C o m m u n i t y S t u d i e s , U n i v e r s i t y o f T o r o n t o . M i r o n , J . D . , ( 1 9 8 3 a ) T h e D e c l i n e o f t h e L a r g e H o u s e h o l d : I m p l i c a t i o n s f o r  H o u s i n g P o l i c y , T o r o n t o : C e n t r e F o r U r b a n a n d C o m m u n i t y S t u d i e s , U n i v e r s i t y o f T o r o n t o . M i r o n , J . D . , ( 1 9 8 3 b ) D e m o g r a p h i c C h a n g e a n d H o u s i n g D e m a n d i n t h e 1 9 8 0 ' s a n d  1 9 9 0 ' s , T o r o n t o : C e n t r e f o r U r b a n a n d C o m m u n i t y S t u d i e s , U n i v e r s i t y o f 8 5 T o r o n t o . M o r r i s , E . W . a n d M . W i n t e r , ( 1 9 7 5 ) " A T h e o r y o f F a m i l y H o u s i n g A d j u s t m e n t " , J o u r n a l o f M a r r i a g e a n d t h e F a m i l y , V o l u m e 3 7 , p p . 7 9 - 8 8 . M y e r s , D . , ( 1 9 7 8 ) " A N e w P e r s p e c t i v e o n P l a n n i n g f o r M o r e B a l a n c e d M e t r o p o l i t a n G r o w t h " , G r o w t h a n d C h a n g e , V o l u m e 9 , p p . 8 - 1 9 . N e e d l e m a n , L . , ( 1 9 6 5 ) T h e E c o n o m i e s o f H o u s i n g , L o n d o n : S t a p l e s . 0 ' B r y a n t , S . L . , ( 1 9 8 3 ) " T h e S u b j e c t i v e V a l u e o f ' H o m e ' t o O l d e r H o m e o w n e r s " , J o u r n a l o f H o u s i n g f o r t h e E l d e r l y , V o l u m e 1 , N u m b e r 1 , p p . 2 9 - 4 3 . O ' B r y a n t , S . L . a n d S . M . W o l f , ( 1 9 8 3 ) " E x p l a n a t i o n s o f H o u s i n g S a t i s f a c t i o n o f O l d e r H o m e o w n e r s a n d R e n t e r s " , R e s e a r c h o n A g i n g , V o l u m e 5 , p p . 2 1 7 - 2 3 3 . O n t a r i o M i n i s t r y o f M u n i c i p a l A f f a i r s a n d H o u s i n g , 1 9 8 3 S t u d y o f R e s i d e n t i a l  I n t e n s i f i c a t i o n a n d R e n t a l H o u s i n g C o n s e r v a t i o n , P a r t 1 : D e t a i l e d  S u m m a r y o f F i n d i n g s a n d R e c o m m e n d a t i o n s , T o r o n t o : P r o v i n c e o f O n t a r i o . P r e s t o n , V . a n d S . M . T a y l o r , " T h e F a m i l y L i f e C y c l e , L e i s u r e A c t i v i t i e s a n d R e s i d e n t i a l A r e a E v a l u a t i o n " , T h e C a n a d i a n G e o g r a p h e r , V o l u m e 2 5 , N u m b e r 1 , p p . 4 6 - 5 9 . P e r r e a u l t , J . a n d M . U . G e o r g e , ( 1 9 8 2 ) " G r o w t h o f H o u s e h o l d s a n d F a m i l i e s i n t h e 1 9 8 0 ' s a n d 1 9 9 0 ' s " , C a n a d i a n S t a t i s t i c a l R e v i e w , O c t o b e r , p p . v i i - x i i . P r i e s t , G . E . , ( 1 9 8 3 ) " 1 9 8 1 C e n s u s o f P o p u l a t i o n ( P a r t 4 ) : H o u s i n g H i g h l i g h t s " , C a n a d i a n S t a t i s t i c a l R e v i e w , S e p t e m b e r , p p . x i i i - x x i . R o s s i , P . H . , ( 1 9 5 5 ) W h y F a m i l i e s M o v e : A S t u d y i n t h e S o c i a l P s y c h o l o g y o f  U r b a n R e s i d e n t i a l M o b i l i t y , G l e n c o e I l l i n o i s : T h e F r e e P r e s s . S i l v e r , I . R . a n d A s s o c i a t e s , ( 1 9 8 1 ) P i l o t S t u d y : D e m o g r a p h i c I m p a c t s i n  C a n a d i a n H o u s i n g , F i n a l R e p o r t . S k a b u r s k i s a n d A s s o c i a t e s , ( 1 9 8 4 ) N a t i o n a l C o n d o m i n i u m M a r k e t S t u d y ,  S u m m a r y , p r e p a r e d f o r R e s e a r c h D i v i s i o n , P o l i c y D e v e l o p m e n t a n d R e s e a r c h S e c t i o n , C a n a d a M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n , O t t a w a . S t a t i s t i c s C a n a d a , ( 1 9 8 1 a ) H o u s e h o l d s a n d F a m i l y P r o j e c t i o n s : C a n a d a ,  P r o v i n c e s a n d T e r r i t o r i e s , 1 9 7 9 - 2 0 0 1 , O t t a w a , C a t a l o g u e 9 1 - 5 2 2 . S t a t i s t i c s C a n a d a , ( 1 9 8 1 b ) S e l e c t e d S o c i a l a n d E c o n o m i c C h a r a c t e r i s t i c s :  V a n c o u v e r , O t t a w a , C a t a l o g u e 9 5 - 9 7 8 . S t r u y k , R . J . , ( 1 9 8 0 ) " H o u s i n g A d j u s t m e n t s o f R e l o c a t i n g E l d e r l y H o u s e h o l d s " , G e r e n t o l o g i s t , V o l u m e 2 0 , p p . 4 5 - 5 5 . 8 6 V a n c o u v e r , C i t y o f , ( 1 9 8 3 ) C o r e p l a n , V a n c o u v e r P l a n n i n g D e p a r t m e n t . V i s c h e r S k a b u r s k i s , P l a n n e r s , ( 1 9 8 2 ) T h e C h a n g i n g C a n a d i a n S u b u r b : A C a s e  S t u d y o f B u r n a b y B . C . , P r e p a r e d f o r C a n a d a M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n : O t t a w a . W i e l e r , V . J . , ( 1 9 7 0 ) M a r k e t R e s p o n s e s t o L i f e S t a g e N e e d s : A S t u d y o f  M i d - l i f e H o u s i n g P r e f e r e n c e s , u n p u b l i s h e d P h . D . D i s s e r t a t i o n , U n i v e r s i t y o f W a s h i n g t o n , S e a t t l e . W i n n i c k , L . , ( 1 9 5 7 ) A m e r i c a n H o u s i n g a n d I t s U s e , N e w Y o r k : W i l e y . W i s e m a n , R . F . , ( 1 9 7 8 ) S p a t i a l A s p e c t s o f A g i n g , R e s o u r c e P a p e r s f o r C o l l e g e G e o g r a p h y N u m b e r 7 8 - 4 , W a s h i n g t o n D . C : A s s o c i a t i o n o f A m e r i c a n G e o g r a p h e r s . 

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