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Urban housing tenure choice from an economic and demographic perspective Lemieux, William J. 1985

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831-UBC_1985_A4_6 L44.pdf [ 7.98MB ]
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URBAN HOUSING TENURE CHOICE FROM AN ECONOMIC AND DEMOGRAPHIC PERSPECTIVE fay WILLIAM J . LEMIEUX, HON. B.A., M.B.A. A THESIS SUBMITTED IN PARTIAL FULFILMENT OF THE REQUIREMENTS FOR THE DEGREE OF MASTER OF SCIENCE (BUS. ADMIN.) i n THE FACULTY OF GRADUATE STUDIES Faculty; Q f Commerce and B u s i n e s s A d m i n i s t r a t i o n Urban Land Economics D i v i s i o n We ac c e p t t h i s t h e s i s as c o n f o r m i n g t o the r e q u i r e d s t a n d a r d THE UNIVERSITY OF BRITISH COLUMBIA August 1985 © WILLIAM J . LEMIEUX, Hon. B.A., M.B.A., 1985 I n . p r e s e n t i n g t h i s t h e s i s i n p a r t i a l f u l f i l m e n t o f t h e r e q u i r e m e n t s f o r an a d v a n c e d d e g r e e a t t h e The U n i v e r s i t y o f B r i t i s h C o l u m b i a , I a g r e e t h a t t h e L i b r a r y s h a l l make i t f r e e l y a v a i l a b l e f o r r e f e r e n c e a n d s t u d y . I f u r t h e r a g r e e t h a t p e r m i s s i o n f o r e x t e n s i v e c o p y i n g o f t h i s t h e s i s f o r s c h o l a r l y p u r p o s e s may be g r a n t e d by t h e Head o f my D e p a r t m e n t o r by h i s o r h e r r e p r e s e n t a t i v e s . I t i s u n d e r s t o o d t h a t c o p y i n g o r p u b l i c a t i o n o f t h i s t h e s i s f o r f i n a n c i a l g a i n s h a l l n o t be a l l o w e d w i t h o u t my w r i t t e n p e r m i s s i o n . . D e p a r t m e n t o f Commerce a n d B u s i n e s s A d m i n i s t r a t i o n U r b a n L a n d E c o n o m i c s D i v i s i o n The U n i v e r s i t y o f B r i t i s h C o l u m b i a 2075 Wesbrook P l a c e V a n c o u v e r , C anada V6T 1W5 D a t e : A u g u s t 1985 ABSTRACT T h i s t h e s i s e v a l u a t e s t h e i n f l u e n c e o f f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s a s a f a c t o r o f r e s i d e n t i a l t e n u r e c h o i c e . The i m p o r t a n c e o f t e n u r e c h o i c e i s b e i n g more w i d e l y r e c o g n i z e d t h r o u g h t h e g r e a t e r u se o f h o u s i n g m a r k e t a nd demand m o d e l s . The p u r p o s e o f t h i s t h e s i s i s t o c o n t r i b u t e t o t h e k n o w l e d g e o f t h e t e n u r e d e c i s i o n p r o c e s s so t h a t p l a n n e r s , p o l i c y m a k e r s , a n d o t h e r m a r k e t p a r t i c i p a n t s a r e more e f f e c t i v e i n a c h i e v i n g t h e i r g o a l s . I n t h i s s t u d y an e m p i r i c a l a n a l y s i s i s p e r f o r m e d u s i n g u r b a n C a n a d i a n d a t a f o r h o u s e h o l d s w i t h h e a d ' s b e t w e e n t h e age o f 25 a n d 44. E i g h t f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s a r e u s e d t o c l a s s i f y h o u s e h o l d s . A j o i n t t e n u r e c h o i c e a n d m o b i l i t y m o d e l i s u s e d t o t e s t f o r o w n e r s h i p p r o b a b i l i t y d i f f e r e n c e s among t h e l i f e c y c l e s t a g e s . W i t h i n t h e s t u d y f r a m e w o r k a l l o w a n c e s a r e made f o r r e c e n t and n o n - r e c e n t m o v e r s . The r e s u l t s i n d i c a t e t h a t f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s i m p a c t on t e n u r e c h o i c e , a n d t h a t t h i s o c c u r s o u t s i d e o f t h e i r i m p a c t on e x p e c t e d m o b i l i t y ( o r h o l d i n g p e r i o d ) . The l i f e c y c l e s t a g e i m p a c t i s s t r o n g t h r o u g h t h e e f f e c t o f h o u s e h o l d r e a c t i o n s t o in c o m e and w e a l t h , a n d weak t h r o u g h j u s t g r o u p m e m b e r s h i p . T h i s s u g g e s t s t h a t u t i l i t y p r e f e r e n c e s f o r o w n e r s h i p t e n d t o s h i f t a s h o u s e h o l d s p r o g r e s s t h r o u g h v a r i o u s l i f e c y c l e s t a g e s . When e l a s t i c i t i e s a r e e s t i m a t e d t h e y a r e f o u n d t o r e f l e c t t h e d i f f e r e n t h o u s i n g c o n s u m p t i o n a nd m o b i l i t y d e c i s i o n s o f h o u s e h o l d s a t d i f f e r e n t f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . T h i s a l s o i i s u p p o r t s t h e c o n c e p t o f a c h a n g i n g u t i l i t y p r e f e r e n c e f u n c t i o n . I n g e n e r a l t h i s s t u d y f i n d s t h a t t e n u r e c h o i c e i s a f f e c t e d by c o n s u m p t i o n and m o b i l i t y i n f l u e n c e s t h a t r e s u l t f r o m d i f f e r e n t f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e demands. F u r t h e r r e s e a r c h s t u d i e s , g o v e r n m e n t a n d b u s i n e s s p o l i c i e s , d e a l i n g w i t h r e s i d e n t i a l t e n u r e c h o i c e a r e e n c o u r a g e d t o r e c o g n i z e f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s a n d t h e i m p a c t o f h o u s e h o l d e x p e c t e d m o b i l i t y . ACKNOWLEDGEMENT I w o u l d l i k e t o e x p r e s s my s i n c e r e g r a t i t u d e a n d t h a n k s t o t h e members o f my t h e s i s c o m m i t t e e , D r . L a w r e n c e J o n e s , D r . D e n n i s C a p p o z z a , a n d D r . Tae Oum. T h r o u g h o u t my r e s e a r c h p r o c e s s c o n s t a n t f e e d b a c k , h e l p f u l comments a n d s u g g e s t i o n s were p r o v i d e d . T h i s a s s i s t a n c e a n d g u i d a n c e was p a r t i c u l a r l y h e l p f u l i n s t r u c t u r i n g t h e r e s e a r c h s t u d y . S i n c e r e a p p r e c i a t i o n i s a l s o e x t e n d e d t o Canada M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n whose f i n a n c i a l s u p p o r t was i n s t r u m e n t a l i n a l l o w i n g t h i s s t u d y t o be u n d e r t a k e n . F i n a l l y , I w o u l d l i k e t o t h a n k t h e o t h e r - m e m b e r s o f t h e U r b a n L a n d E c o n o m i c s D i v i s i o n whose a s s i s t a n c e was o c c a s i o n a l l y r e q u i r e d . i v T a b l e o f C o n t e n t s 1 . INTRODUCTION 1 1 . 0 . 1 M O B I L I T Y , HOLDING PERIOD, AND L I F E CYCLE STAGES . 2 1 . 0 . 2 T H E S I S REPORT OUTLINE 4 1 . 0 . 3 STUDY L IMITAIONS 5 2 . L I TERATURE REVIEW 7 3 . DATA BASE AND V A R I A B L E I D E N T I F I C A T I O N 21 3 . 1 INTRODUCTION 21 3 . 2 SURVEY PROCEDURE 22 3 . 3 SAMPLING INFORMATION t 23 3 . 4 V A R I A B L E FORMULATION 26 3 . 4 . 1 D i r e c t l y A v a i l a b l e V a r i a b l e s 26 3 . 4 . 2 Number o f C h i l d r e n . . . , 26 3 . 4 . 3 The E x i s t e n c e o f N o n - N u c l e a r F a m i l y Members 27 3 . 4 . 4 E d u c a t i o n L e v e l 28 3 . 4 . 5 U n i o n M e m b e r s h i p o f t h e H o u s e h o l d Head . . . 2 9 3 . 4 . 6 W o r k i n g S t a t u s o f t h e S p o u s e 30 3 . 4 . 7 Income 30 3 . 4 . 8 W e a l t h 32 3 . 4 . 9 Move E x p e c t a n c y 33 3 . 4 . 1 0 T e n u r e 35 3 . 4 . 1 1 L e n g t h o f c u r r e n t m a r i t a l s t a t u s 35 3 . 4 . 1 2 L i f e C y c l e S t a g e s 36 3 . 5 SAMPLE S I Z E L IMITAT IONS 38 4 . MODEL THEORY AND HYPOTHESIS 41 4 . 1 MODEL BACKGROUND 41 v 4 . 2 MODEL THEORY 4 3 4 . 3 TENURE C H O I C E , EXPECTED MOBIL ITY AND HOUSEHOLD ATTRIBUTES 4 5 4 . 4 USE OF REGRESSION ANALYSIS 50 4 . 4 . 1 L I F E CYCLE STAGE IMPACT ON THE TENURE MODEL INTERCEPT 51 4 . 4 . 2 T E S T 1; TENURE INTERCEPT AND L I F E CYCLE STAGES . 5 4 4 . 4 . 3 T E S T 2 ; INDEPENDENT V A R I A B L E C O E F F I C I E N T CHANGE BY L I F E C Y C L E GROUP 58 4 . 4 . 4 T E S T I N G FOR C O E F F I C I E N T IMPACTS OF L I F E CYCLE STAGES 59 5 . MODELING METHODOLOGY 62 5 . 1 THE SIMULTANEOUS TENURE CHOICE MODEL 62 5 . 2 EMPIR ICAL SUPPORT FOR THE SIMULTANEOUS APPROACH . 6 3 5 . 3 RECENT VERSES NON-RECENT MOVERS 64 5 . 4 MODEL STRUCTURE APPROACHES 66 5 . 5 SYSTEM STRUCTURE 67 5 . 6 THE TWO STAGE LOGIT PROBABIL ITY MODEL 69 5 . 7 RECENT AND NON-RECENT MOVER ANALYSIS IN A TWO STAGE MODEL 71 5 . 8 THE THREE STAGE MODEL 76 ' 6 . RESULTS OF THE S T A T I S T I C A L ANALYSIS 78 6 . 1 THE TWO STAGE LOGIT MODEL 78 6 . 1 . 1 , MODEL DEVELOPMENT 78 6 . 1 . 2 TEST ING THE MOVER TYPE IMPACT 81 6 . 1 . 3 THE IMPORTANCE OF L I F E C Y C L E S 83 6 . 1 . 3 . 1 T E S T A : INTERCEPT AND SLOPE IMPACT OF L I F E C Y C L E STAGE 83 6 . 1 . 3 . 2 T E S T B: L I F E C Y C L E STAGE IMPACT ON THE TENURE INTERCEPT 87 vi 6 . 1 . 3 . 3 T E S T C : L I F E C Y C L E STAGE IMPACT ON WEALTH AND INCOME SLOPE C O E F F I C I E N T S IN THE TENURE EQUATION 88 6 . 2 THE THREE STAGE L INEAR PROBABIL ITY MODEL 91 6 . 2 . 1 L I F E C Y C L E STAGES AND THE TENURE DECIS ION IN THE THREE STAGE MODEL 94 6 . 2 . 1 . 1 T E S T A : L I F E C Y C L E STAGE IMPACT ON THE TENURE I N T E R C E P T , WEALTH AND INCOME S L O P E , C O E F F I C I E N T S . . 9 4 6 . 2 . 1 . 2 T E S T B: L I F E C Y C L E STAGE IMPACTS ON THE TENURE EQUATION INTERCEPT 99 6 . 2 . 1 . 3 T E S T C : L I F E C Y C L E IMPACTS ON WEALTH AND INCOME SLOPE C O E F F I C I E N T S IN THE TENURE EQUATION 100 6 . 2 . 2 ANALYT ICAL CONCLUSIONS 102 6 . 2 . 2 . 1 INCOME AND WEALTH E L A S T I C I T I E S . 1 0 3 6 . 2 . 2 . 2 CONCLUDING NOTE 112 BIBLIOGRAPHY 113 APPENDIX 116 6 . 1 EXTENDED L I T E R A T U R E REVIEW 116 6 . 1 . 1 ECONOMIC STUDIES RELATED TO TENURE CHOICE 116 6 . 1 . 1 . 1 INTRODUCTION 116 6 . 1 . 1 . 2 THE ECONOMICS OF THE HOLDING PERIOD 116 6 . 1 . 1 . 3 DEMOGRAPHICS AND TENURE CHOICE . 1 1 9 6 . 1 . 1 . 4 THE ECONOMIC L I F E C Y C L E CONCEPT AND CONSUMPTION 122 6 . 1 . 1 . 5 HOMEOWNERSHIP OVER THE HOUSEHOLD L I F E C Y C L E 125 6 . 1 . 1 . 6 THE JOINT NATURE OF HOUSING CONSUMPTION AND INVESTMENT 126 6 . 1 . 1 . 7 CONSUMPTION ASPECTS OF THE INVESTMENT DECISION 133 6 . 1 . 1 . 8 THE BOSSONS MODEL: COMBINING THE CONSUMPTION AND INVESTMENT DECISION 136 6 . 1 . 2 ECONOMIC-DEMOGRAPHIC L I F E C Y C L E STUDIES OF OWNERSHIP 140 6 . 1 . 2 . 1 INTRODUCTION 140 6 . 1 . 2 . 2 HOUSEHOLD ATTRIBUTES AND RENTAL HOUSING DEMAND 142 6 . 1 . 2 . 3 INCOME AND OWNERSHIP ALLOWING FOR HOUSEHOLD TYPES 147 6 . 1 . 2 . 4 DEMOGRAPHIC INFLUENCES ON OWNERSHIP 150 6 . 1 . 2 . 5 INCOME, WEALTH AND HOUSING CONSUMPTION OVER THE L I F E CYCLE 152 6 . 1 . 3 DEMOGRAPHIC STUDIES OF M O B I L I T Y , AND TENURE IMPACTS 158 6 . 1 . 3 . 1 L I F E C Y C L E STAGES AND MOBIL ITY . 1 5 8 6 . 1 . 3 . 2 D I F F E R E N C E S BETWEEN MIGRATION AND MOBIL ITY 1 62 6 . 1 . 3 . 3 MOBILITY AND AGE 163 6 . 1 . 3 . 4 PRIOR TENURE CHOICE AND MOBILITY 166 6 . 1 . 3 . 5 AGE AND YEARS MARRIED S E P A R A B I L I T Y FROM L I F E C Y C L E STAGES 167 6 . 1 . 3 . 6 L I F E C Y C L E STAGES AND HOME OWNERSHIP 168 6 . 1 . 3 . 7 L I F E C Y C L E STAGE AND F I N A N C I A L RESOURCES 172 6 . 1 . 3 . 8 HOUSING STRUCTURE IMPACTS ON TENURE 174 6 . 1 . 3 . 9 MOBIL ITY AND TENURE ' 176 v i i i 6.1.3.10 THE MCCARTHY LIFE CYCLE STAGE AND TENURE CHOICE MODEL 178 6.1.4 INTERDEPENDENCE ON THE TENURE CHOICE AND MOBILITY DECISION 180 6.1.4.1 INTRODUCTION 180 6.1.4.2 MOBILITY,LIFE CYCLE STAGE AND HOUSING ADJUSTMENT 180 6.1.4.3 THE JOINT DECISION OF TENURE AND MOBILITY 1 86 6.1.4.4 CAUSALITY OF TENURE AND MOBILITY 187 i x C h a p t e r 1 INTRODUCTION E v e r y f a m i l y h e a d , a t l e a s t o n c e i n t h e i r l i f e t i m e , w i l l h a ve t o make a d e c i s i o n o f t h e i r c h o i c e o f h o u s i n g t e n u r e . A b e t t e r u n d e r s t a n d i n g o f how h o u s e h o l d s c h o o s e between t h e r e n t o r own d e c i s i o n f o r h o u s i n g s e r v i c e s w i l l a l l o w p l a n n e r s , p o l i c y m a k e r s , a nd m a r k e t p a r t i c i p a n t s t o d i r e c t t h e i r e f f o r t s t o w a r d s s a t i s f y i n g v a r i o u s n e e d s e f f i c i e n t l y . I t i s t h e p u r p o s e o f t h i s t h e s i s t o d e v e l o p a n d t e s t a m o d e l o f h o u s i n g t e n u r e c h o i c e so t h a t t h e i m p o r t a n c e o f v a r i o u s e c o n o m i c a n d d e m o g r a p h i c d e t e r m i n a t e s c a n be p r o p e r l y a s s e s s e d . I t i s f e l t t h a t i n t h e h o u s i n g m a r k e t t e n u r e d e c i s i o n t h e h o u s e h o l d e v a l u a t e s e x p e c t a t i o n s o f m o b i l i t y , a n d p e c u n i a r y c o n s i d e r a t i o n s . E m p h a s i s i s p l a c e d on t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e demand f o r h o u s i n g t e n u r e w i t h i n t h e f a m i l y l i f e c y c l e c o n t e x t . The h y p o t h e s i s i s t h a t s t a g e s i n t h e f a m i l y l i f e c y c l e a r e r e l e v a n t d e c i s i o n m a k i n g i n f l u e n c e s . They a r e i m p o r t a n t b e c a u s e o f t h e i r i m p a c t on t h e h o l d i n g p e r i o d a s w e l l a s how t h e h o u s e h o l d r e a c t s t o e c o n o m i c i n f l u e n c e s . The a r g u m e n t t h a t l i f e c y c l e s t a g e s a f f e c t e x p e c t e d m o b i l i t y i s one i n f l u e n c e on t e n u r e c h o i c e , t h e s e c o n d i n f l u e n c e i s t h a t t h e s e s t a g e s a f f e c t t h e h o u s e h o l d s r e a c t i o n t o income a n d w e a l t h c h a n g e s . To u n d e r s t a n d t h e f i r s t r e l a t i o n s h i p one h a s t o r e c o g n i z e t h e i m p o r t a n c e o f e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d i n t h e t e n u r e d e c i s i o n . The h o u s i n g 1 2 h o l d i n g p e r i o d i s a f f e c t e d by h o u s e h o l d m o b i l i t y . O f t e n t h e h o u s e h o l d moves t o a c q u i r e h o u s i n g b e t t e r s u i t e d t o i t s n e e d s . F a m i l y l i f e c y c l e s a f f e c t h o u s i n g n e e d s a n d s i n c e t h e s e s t a g e s a r e o f d i f f e r e n t l e n g t h s t h e r e i s a l s o an a f f e c t on t h e h o l d i n g p e r i o d . G e n e r a l l y a h o u s e h o l d w i l l h o l d a h o u s i n g u n i t d u r i n g any l i f e c y c l e s t a g e , and i f a move o c c u r s i t d o e s so when t h e r e i s a s h i f t f r o m one s t a g e t o t h e n e x t . The s e c o n d p r o p o s i t i o n i s t h a t t h e h o u s e h o l d u t i l i t y c u r v e s h i f t s f r o m one l i f e c y c l e s t a g e t o a n o t h e r . I f s o c i o - d e m o g r a p h i c i n f l u e n c e s a f f e c t t h e d e s i r a b i l i t y o f h o m e o w n e r s h i p t h e n t h e i m p o r t a n c e o f income and w e a l t h a s t e n u r e d e t e r m i n a n t s w i l l c h a n g e by l i f e c y c l e s t a g e . I t i s a r g u e d t h a t l i f e c y c l e s t a g e s , commonly u s e d i n d e m o g r a p h i c s t u d i e s o f m o b i l i t y a n d u r b a n s t u d i e s o f c o n s u m p t i o n , c a n be u s e d t o b e t t e r e x p l a i n t h e i m p o r t a n c e of income a n d w e a l t h i n t h e t e n u r e d e c i s i o n . 1.0.1 MOBILITY, HOLDING PERIOD, AND L I F E CYCLE STAGES The demography l i t e r a t u r e i s i n a g r e e m e n t t h a t a m a j o r f a c t o r i n r e s i d e n t i a l m o b i l i t y i s t h e movement f r o m one f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e t o t h e n e x t . 1 I n t h i s way h o u s i n g s e r v i c e s a r e m a t c h e d up w i t h h o u s i n g n e e d s . I f m o b i l i t y o c c u r s a t t h e s e t u r n i n g p o i n t s f o r t h e f a m i l y t h e n t h e e c o n o m i c d e c i s i o n o f t e n u r e c h o i c e w i l l ' S p e a r e ( 1 9 7 0 ) , C h e v a n ( 1 9 7 1 ) , M c C a r t h y ( 1 9 7 6 ) . 3 be made w i t h i n l i f e c y c l e r e l a t e d t i m e h o r i z o n s . I t i s l i k e l y t h a t t h e s e t i m e h o r i z o n s a r e e s t i m a t e d by t h e . h o u s e h o l d a t t h e t i m e t h e t e n u r e d e c i s i o n i s made. I f t h e h o l d i n g p e r i o d i s i m p o r t a n t t h e n m o b i l i t y s h o u l d be c o n s i d e r e d a t e n u r e c h o i c e c o n s t r a i n t . The e c o n o m i c l i t e r a t u r e i s i n a g r e e m e n t t h a t t h e h o l d i n g p e r i o d o f r e s i d e n c y i s a p r i m a r y f a c t o r i n d e t e r m i n i n g w h i c h f o r m o f t e n u r e w i l l r e s u l t i n t h e l o w e r c o s t t o t h e u s e r . I t i s g e n e r a l l y a c c e p t e d t h a t r e n t i n g r e s u l t s i n l o w e r c o s t s i n t h e s h o r t r u n b e c a u s e o f t h e h i g h t r a n s a c t i o n c o s t s f o r o w n e r s h i p . 2 H o w e v e r , i n t h e l o n g e r r u n o w n e r s h i p p r o v e s t o be l e s s e x p e n s i v e b e c a u s e o f g a i n s f r o m p r o p e r t y a p p r e c i a t i o n , l o w e r o p e r a t i n g c o s t s , a n d n o n - t a x e d i m p u t e d r e n t a l i n come b e n e f i t s . T h i s g e n e r a t e s a b r e a k e v e n h o l d i n g p e r i o d b e t w e e n t h e two f o r m s o f t e n u r e . T h u s , t h e l e n g t h o f t h e r e s i d e n c y , u n t i l t h e n e e d f o r a d i f f e r e n t s e t o f h o u s i n g s e r v i c e s i s r e q u i r e d , w i l l h a v e a m a j o r i m p a c t on t e n u r e c h o i c e . The i n t e r d e p e n d e n c e o f t h e t e n u r e c h o i c e d e c i s i o n a n d r e s i d e n t i a l m o b i l i t y i s s u p p o r t e d by work i n t h i s a r e a , 3 w h i c h i s d i s c u s s e d f u r t h e r i n t h e l i t e r a t u r e r e v i e w . 3 S h e l t o n ( 1 9 6 8 ) , McFadyen a n d H o b a r t ( 1 9 7 7 ) . P i c k v a n c e ( 1 9 7 3 , 1 9 7 4 ) , Boehm ( 1 9 8 1 ) , a n d Krumm ( 1 9 8 4 ) . 4 1.0.2 THESIS REPORT OUTLINE The l i t e r a t u r e r e v i e w c o v e r s two a r e a s o f r e s e a r c h d e v e l o p m e n t . F i r s t , t h e e c o n o m i c a s p e c t s o f t e n u r e c h o i c e w i l l be d i s c u s s e d . T h i s w i l l a l l o w t h e i d e n t i f i c a t i o n o f w h i c h e c o n o m i c v a r i a b l e s s h o u l d , o r s h o u l d n o t , be i n c l u d e d i n t h e m o d e l . V a r i a b l e s t h a t seem r e l e v a n t f o r t h e t e n u r e d e c i s i o n i n c l u d e ; s a v i n g s o r w e a l t h , income ( n o m i n a l o r p e r m a n e n t ) , t h e number of h o u s e h o l d members, t h e number of h o u s e h o l d members w o r k i n g , a n d so on. S e c o n d l y , t h e d e m o g r a p h i c l i t e r a t u r e w i l l be r e v i e w e d so t h a t a r e l e v a n t s e r i e s o f f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s c a n be d e t e r m i n e d , a n d i n o r d e r t o i d e n t i f y f a c t o r s t h a t c a n be u s e d t o p r e d i c t m o b i l i t y . The g e n e r a l s t a g e s o f a f a m i l y l i f e c y c l e i n t h e i r n o r m a l age p r o g r e s s i o n i n c l u d e ; s i n g l e , m a r r i e d a nd c h i l d l e s s , m a r r i e d w i t h p r e - s c h o o l c h i l d r e n , m a r r i e d w i t h c h i l d r e n i n s c h o o l , o l d e r m a r r i e d a n d c h i l d l e s s , a n d o l d e r a n d u n m a r r i e d . Some a l t e r n a t i v e g r o u p s f o r s i n g l e p a r e n t s w i t h c h i l d r e n w i l l be a d d e d f o r t h e r e l e v a n t s t a g e s . I t i s r e c o g n i z e d t h a t n o t e v e r y o n e g oes t h r o u g h t h e s t a n d a r d l i f e c y c l e , some r e m a i n s i n g l e t h e i r e n t i r e l i v e s w h i l e o t h e r s a l t h o u g h m a r r i e d w i l l r e m a i n c h i l d l e s s . T h e s e d i f f e r e n c e s w i l l be a c c o u n t e d f o r t h r o u g h v a r i a b l e s t h a t a r e a s s o c i a t e d w i t h m o b i l i t y w i t h i n e a c h l i f e c y c l e s t a g e . R e s e a r c h s u g g e s t s t h a t m o b i l i t y v a r i a b l e s g e n e r a l l y i n c l u d e ; a g e , number o f 5 y e a r s m a r r i e d , h o u s e h o l d d e n s i t y , a n d number o f c h i l d r e n . The p r o p o s e d m o d e l o f t e n u r e c h o i c e i n t h e h o u s i n g m a r k e t i s b a s e d on i d e n t i f i a b l e e c o n o m i c and d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s . A n a l y s i s o f t h e v a r i o u s v a r i a b l e s w i l l l e a d t o a t e n u r e c h o i c e m o d e l . The i m p o r t a n c e o f l i f e c y c l e s t a g e s i n t h i s m o d e l w i l l be d e t e r m i n e d . T h e s e v a r i a b l e s may be u s e f u l i n e x p l a i n i n g m o b i l i t y b e t w e e n d i f f e r e n t h o u s e h o l d t y p e s a s w e l l a s t h e i r t e n u r e r e s p o n s e t o p e c u n i a r y f a c t o r s . T h u s , l i f e c y c l e s t a g e s a r e e x p e c t e d t o a f f e c t t h e i n t e r c e p t a s w e l l a s t h e c o e f f i c i e n t s o f t h e i n d e p e n d e n t e c o n o m i c v a r i a b l e s . C o n c l u s i o n s s h o u l d be u s e f u l i n d e t e r m i n i n g f u r t h e r t e n u r e c h o i c e m o d e l l i n g a p p r o a c h e s . 1.0.3 STUDY LIMITAIONS The age g r o u p s e l e c t e d f o r t h e s t u d y i s composed o f t h o s e b e t w e e n 25 a n d 45. T h i s i s t h e most i n t e r e s t i n g segment o f t h e p o p u l a t i o n when i t comes t o t e n u r e c h o i c e . H e r e , a g r e a t d i v e r s i t y o f h o u s e h o l d t y p e s a n d i n f l u e n c i n g f a c t o r s a f f e c t i n g t h e p r e f e r e n c e s f o r h o u s i n g s e r v i c e s , m o b i l i t y , a n d t e n u r e c h o i c e o c c u r . B e c a u s e o f t h i s d i v e r s i t y a s w e l l a s t r a d i t i o n a l l y h i g h l e v e l s o f a c t i v i t y i n t h e h o u s i n g m a r k e t , t h e d a t a u t i l i z e d h a s a f o c u s on t h i s age s e g m e n t . T h i s s h o u l d y i e l d r i c h t e n u r e c h o i c e r e s u l t s . A c r o s s s e c t i o n a l d a t a b a s e was s e l e c t e d f o r t h i s s t u d y t h a t o f f e r s i n f o r m a t i o n 6 on h o u s e h o l d s c o v e r i n g s e v e r a l a s p e c t s f r o m an e c o n o m i c a n d d e m o g r a p h i c p e r s p e c t i v e . The raw d a t a s u r v e y c o v e r s 3200 c a s e s a n d i s r e p r e s e n t a t i v e o f C a n a d a . The m o d e l i s c o n c e r n e d o n l y w i t h u r b a n o b s e r v a t i o n s f r o m t h e 25-45 h o u s e h o l d h e a d age g r o u p . T h i s r e d u c e s t h e number o f c a s e s u t i l i z e d t o 855. The d a t a s e t was c o m p i l e d by t h e I n s t i t u t e o f B e h a v i o u r a l and E n v i r o n m e n t a l S t u d i e s , Y o r k U n i v e r s i t y . A f t e r m o d e l t e s t i n g i s c o m p l e t e d t h e r e s u l t s w i l l be s u m m a r i z e d . The f i n d i n g s w i l l a l s o be d i s c u s s e d a n d c o m p a r e d t o t h e e x p e c t e d r e s u l t s a s d e t e r m i n e d f r o m t h e s y n t h e s i s o f p r i o r r e s e a r c h c i t e d i n t h e l i t e r a t u r e r e v i e w . G i v e n t h e s e r e s u l t s a n d e v a l u a t i o n s , i t w i l l t h e n be p o s s i b l e t o f o r m u l a t e c o n c l u s i o n s o f t h e s t r e n g t h o f t h e m o d e l , t h e m o d e l i n g a p p r o a c h , a s w e l l a s t h e r e s u l t s . C h a p t e r 2 LITERATURE REVIEW C h o s i n g a f o r m o f t e n u r e i n t h e u r b a n h o u s i n g m a r k e t i s a r e a c t i o n t o a s e t of s u r r o u n d i n g c i r c u m s t a n c e s . Many a r e a s o f s t u d y a r e d e v o t e d t o t h e u n d e r s t a n d i n g o f human b e h a v i o u r i n v a r i o u s e n v i r o n m e n t s a n d t h e s e a r e a s a r e g e n e r a l l y r e f e r r e d t o a s t h e s o c i a l s c i e n c e s . E c o n o m i c s i s one a r e a o f t h e s o c i a l s c i e n c e s a n d i s g e n e r a l l y c o n c e r n e d w i t h p e c u n i a r y a f f e c t s a n d e f f e c t s o f b e h a v i o u r . E c o n o m i c s f o l l o w s t h e b a s i c p r i n c i p l e t h a t c o n s u m e r s b e h a v e t o m a x i m i z e t h e i r s a t i s f a c t i o n by t r a d i n g o f f b e n e f i t s ( o r q u a n t i t i e s consumed) r e l a t i v e t o p r i c e s . A common s i m p l i f y i n g a s s u m p t i o n i s t h a t a l l c o n s u m e r s have s i m i l a r p r e f e r e n c e s a n d t h u s common u t i l i t y c u r v e s . T h i s a l l o w s one t o b u i l d a m a c r o m o d e l o f b e h a v i o r a l r e a c t i o n s b a s e d on a number o f e c o n o m i c c o n s t r a i n i n g v a r i a b l e s . The o u t c o m e s o f t h e s e m o d e l s w i l l be c o n s i s t e n t w i t h r e a l i t y o n l y i f t h e model c a n a c c o u n t f o r c h a n g e s i n t h e u n d e r l y i n g p r e f e r e n c e s t r u c t u r e o f c o n s u m e r s . T h i s o c c u r s when a l l r e l e v a n t i n d i c a t o r s a r e i n t h e m o d e l and any r e m a i n i n g v a r i a t i o n o f t h e m o d e l f r o m r e a l i t y i s due t o random c h a n c e . T h i s s t u d y f o l l o w s t h e b a s i c p r e m i s e t h a t h o u s e h o l d s a c t t o m a x i m i z e u t i l i t y , a n d t h a t t h e r e i s a r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t e n u r e c h o i c e a n d t h e c o s t o f h o u s i n g s e r v i c e s a s s o c i a t e d w i t h v a r i o u s h o l d i n g p e r i o d s . S h e l t o n ( 1 9 6 9 ) , a n d Mc F a y d e n a n d H o b a r t ( 1 9 7 9 ) h a v e shown u n d e r a number o f d i f f e r e n t c i r c u m s t a n c e s t h a t t h e h o l d i n g p e r i o d i s c r i t i c a l 7 8 i n d e t e r m i n i n g w h i c h f o r m o f t e n u r e i s more c o s t e f f i c i e n t . Due t o t h e h i g h t r a n s a c t i o n s c o s t s of o w n e r s h i p , r e n t i n g i s t h e p r e f e r r e d f o r m o f t e n u r e f o r s h o r t h o l d i n g p e r i o d s . T h i s s u g g e s t s t h a t m o b i l i t y ( d e s i r e d o r e x p e c t e d ) w i l l g r e a t l y i n f l u e n c e t h e t e n u r e d e c i s i o n . M o b i l i t y p l a y s an i m p o r t a n t r o l e i n t h e h o u s i n g m a r k e t . M o b i l i t y i s a m echanism f o r t h e a d j u s t m e n t o f h o u s i n g s e r v i c e s w i t h r e q u i r e m e n t s . H o u s i n g r e q u i r e m e n t s c h a n g e r e l a t i v e t o t h r e e i n f l u e n c e s ; j o b l o c a t i o n , income o r w e a l t h , a n d h o u s e h o l d p r e f e r e n c e s . J o b t r a n s f e r s w i l l l e a d t o r e s i d e n t i a l c h a n g e s i f t h e b e n e f i t s o f m o v i n g , s u c h a s r e d u c e d t r a n s p o r t a t i o n a n d t r a v e l t i m e c o s t s , o u t w e i g h t h e c o s t s o f m o v i n g . T h i s e x i s t s f o r b o t h i n t r a - u r b a n a s w e l l a s i n t e r - u r b a n s i t u a t i o n s . T a x a t i o n i m p l i c a t i o n s a l s o p l a y a r o l e i n t e n u r e c h o i c e . A t h i g h e r income l e v e l s t h e t a x a d v a n t a g e o f o w n e r s h i p becomes i n c r e a s i n g l y more i m p o r t a n t . Due t o t h e n o n - t a x a t i o n o f i m p u t e d r e n t s , and t h e c a p i t a l g a i n s e x e m p t i o n on p e r s o n a l u s e h o u s i n g , i t i s o f t e n d e s i r a b l e t o a c c u m u l a t e w e a l t h t h r o u g h home o w n e r s h i p b e f o r e o t h e r i n v e s t m e n t a l t e r n a t i v e s a r e s o u g h t o u t . T h i s r e s u l t i s o b t a i n e d f r o m t h e l o n g r u n e l a s t i c n a t u r e o f t h e s u p p l y o f h o u s i n g s e r v i c e s . The e l a s t i c s u p p l y n e g a t e s t h e p o s s i b i l i t y o f c a p i t a l i z i n g e x c e s s t a x b e n e f i t s . T h e r e f o r e , w e a l t h s h o u l d be v e r y h i g h l y c o r r e l a t e d w i t h o w n e r s h i p . Income, i n a d d i t i o n t o d e t e r m i n i n g t h e t a x s a v i n g s f r o m i m p u t e d r e n t , p l a y s a r o l e i n o b t a i n i n g m a r k e t f i n a n c i n g . A d d i t i o n a l l y 9 h o u s i n g i s a lumpy a s s e t w i t h a r e l a t i v e l y h i g h p e r s o n a l a s s e t v a l u e , an income t h r e s h o l d e f f e c t on o w n e r s h i p w i l l l i k e l y e x i s t . T h i s s u g g e s t s t h a t t h e r e l a t i o n s h i p o f o w n e r s h i p t o income i s n o t l i n e a r and f o l l o w s a p r o b a b i l i t y f u n c t i o n . The a b o v e i n f o r m a t i o n d e a l i n g w i t h t a x a t i o n and h o l d i n g p e r i o d c o s t s h a s been u s e d i n u s e r c o s t m o d e l s o f t e n u r e c h o i c e . I n a d d i t i o n t o s u c h f a c t o r s d e m o g r a p h i c s a r e i m p o r t a n t . Age s p e c i f i c o w n e r s h i p r a t e s w i t h i n a u s e r c o s t f r a m e w o r k h a v e been d e v e l o p e d by J a f f e e a n d R o s e n . " D e m o g r a p h i c s seem t o a f f e c t u t i l i t y c u r v e s a n d t h e p r e f e r e n c e f o r o w n e r s h i p . D o o l i n g (1972) u s e s s o c i o - d e m o g r a p h i c i n f o r m a t i o n o f g r o s s i n c o m e , a g e , h e a d ' s o c c u p a t i o n , f a m i l y s i z e , a n d c a r o w n e r s h i p a s p r e d i c t o r s o f o w n e r s h i p a n d u t i l i t y c o n s t r u c t s . C o n s t r u c t s were i d e n t i f i e d t h r o u g h f a c t o r a n a l y s i s a r e c l a s s i f i e d a s p e r c e i v e d g e n e r a l / f i n a n c i a l p o s i t i o n , s t a t u s , and i n d e p e n d e n t a d v a n t a g e s o f o w n e r s h i p . T h i s a p p r o a c h f o l l o w s D o o l i n g ' s a r g u m e n t t h a t " b e c a u s e o f d u r a b i l i t y a n d c o m p l e x i t y a s a m u l t i d i m e n t i o n a l c o m m o d i t y , h o u s i n g a n d t e n u r e c h o i c e r e q u i r e s a r i c h e r a n a l y s i s t h a n t h e t r a d i t i o n a l f o r m o f e c o n o m i c a n a l y s i s . " D o o l i n g a c h i e v e s g ood r e s u l t s w i t h h i s m o d e l . He i s a b l e t o p r e d i c t 36 o f 39 b u y e r s a n d 22 o f 24 c o n t i n u i n g r e n t e r s o f t h o s e who were o f f e r e d t h e o p t i o n t o p u r c h a s e t h e i r r e n t e d "See H e n d e r s h o t a n d S h i l l i n g , The E c o n o m i c s o f T e n u r e C h o i c e 1954-1979, p . 1 1 9 . 10 h o u s e s a t m a r k e t p r i c e s . An o v e r a l l R - s q u a r e d v a l u e o f 50% was a c h i e v e d . The e c o n o m i c l i f e c y c l e m o d e l o f c o n s u m p t i o n , and s a v i n g s a l s o o f f e r s i n s i g h t s i n t o t e n u r e c h o i c e . I n t h i s m o d e l t h e u t i l i t y o f c o n s u m p t i o n i s m a x i m i z e d o v e r o n e ' s l i f e t i m e s u b j e c t t o a w e a l t h c o n s t r a i n t . A c c o r d i n g t o M o d i g l i a n i a n d B r u m b e r g "an i n d i v i d u a l s r a t e o f c o n s u m p t i o n and s a v i n g s c a n be e x p l a i n e d n o t by t h e i n d i v i d u a l s c u r r e n t r a t e o f i n c o m e , b u t by t h e i n d i v i d u a l ' s c u r r e n t p o s i t i o n -d e s c r i b e d by age and p r e s e n t w e a l t h - i n t h e l i f e c y c l e 5 . " Y a r r i p r o v e s t h a t t h e o p t i m a l c o n s u m p t i o n p l a n i s a s m o o t h and c o n t i n u o u s f u n c t i o n o f t i m e . 6 T h i s h i g h l i g h t s F i s h e r ' s e a r l i e r c o n c l u s i o n t h a t a h o u s e h o l d w i l l e ngage i n b o r r o w i n g a n d l e n d i n g ( s a v i n g and d i s s a v i n g ) i n o r d e r t o make i t s r a t e o f c o n s u m p t i o n more n e a r l y u n i f o r m o v e r t i m e . 7 T o b i n d e t e r m i n e s t h e s h a p e o f t h e c o n s u m p t i o n p r o f i l e . He f i n d s c o n s u m p t i o n r a t e s d e p e n d on t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e m a r k e t and t h e i n d i v i d u a l s s u b j e c t i v e r a t e o f i n t e r e s t . T h i s r e s u l t a s s u m e s a p e r f e c t m a r k e t f o r b o r r o w i n g , l e n d i n g a n d c o n s u m p t i o n o v e r t i m e . Two q u e s t i o n s c a n now be r a i s e d . F i r s t , what d e t e r m i n e s t h e i n d i v i d u a l ' s s u b j e c t i v e r a t e o f i n t e r e s t , a n d c o u l d t h i s be a f f e c t e d by s o c i o - d e m o g r a p h i c s ? S e c o n d , i f t h e m a r k e t f o r b o r r o w i n g a n d l e n d i n g i s n o t p e r f e c t what i m p l i c a t i o n s e x i s t ? T o b i n comments on t h e 5 S e e A r t i e a n d V a r a i y a , " L i f e C y c l e C o n s u m p t i o n and H o m e o w n e r s h i p " p.38 6 i b i d . 7 i b i d . 11 s e c o n d q u e s t i o n and s u g g e s t s t h a t w e a l t h a n d l i q u i d i t y c o n s t r a i n e d h o u s e h o l d s w i l l r e a c t d i f f e r e n t l y . 8 A r t i e and V a r a i y a ( 1 9 7 8 ) s u g g e s t t h a t t h e t i m i n g o f t h e a c q u i s i t i o n and d i s p o s i t i o n o f d u r a b l e s s u c h a s h o u s i n g o w n e r s h i p , by t h e i r i n d i v i s i b l e n a t u r e , i s s e n s i t i v e t o l i q u i d i t y c o n s t r a i n t s a n d o t h e r m a r k e t i m p e r f e c t i o n s . T h i s may a f f e c t t h e shape o f t h e l i f e c y c l e c o n s u m p t i o n p r o f i l e . A r t i e a n d V a r a i y a f i n d t h a t t h e r e i s a m a j o r d i s t o r t i o n i n t h e homeowner's c o n s u m p t i o n p r o f i l e c a u s e d by t h e i n a b i l i t y t o b o r r o w a g a i n s t a c c u m u l a t i n g e q u i t y . Thus t h e b e n e f i t o f l o w e r h o u s i n g u s e r c o s t , b u t h i g h c a s h f l o w c o s t , must be w e i g h e d a g a i n s t t h e l o s s o f u t i l i t y r e s u l t i n g f r o m t h e r e d u c t i o n o f c o n s u m p t i o n e a r l y i n t h e l i f e c y c l e . I n t h i s way h o m e o w n e r s h i p i s d i r e c t l y a f f e c t e d by t h e d i f f e r e n c e of t h e m a r k e t and p e r s o n a l s u b j e c t i v e i n t e r e s t r a t e s . T h i s r e s u l t a l s o r a i s e s t h e q u e s t i o n o f what a f f e c t s t h e i n d i v i d u a l s s u b j e c t i v e i n t e r e s t r a t e . A l t h o u g h no s u g g e s t i o n s a r e made A r t i e and V a r a i y a m e n t i o n t h a t a l l a v a i l a b l e e m p i r i c a l s t u d i e s show a s t r o n g r e l a t i o n s h i p b e t w e e n h o m e o w n e r s h i p s t a t u s and s t a g e i n t h e l i f e c y c l e . L i f e c y c l e p o s i t i o n i s o f t e n m e a s u r e d by h o u s e h o l d h e a d ' s age. However o t h e r s o c i o - d e m o g r a p h i c f a c t o r s may p l a y a r o l e i n t h e s h a p e o f t h e l i f e c y c l e c o n s u m p t i o n f u n c t i o n . T h e r e a p p e a r s t o be a s t r o n g r e l a t i o n b e t w e e n c o n s u m p t i o n and i n v e s t m e n t i n h o u s i n g . B o s s o n s (1978) s u p p o r t s a s t r o n g 8 i b i d . 1 2 a p p l i c a t i o n o f t h e e c o n o m i c l i f e c y c l e m o d e l , b u t due t o m a r k e t i m p e r f e c t i o n s he f e e l s t h e i n v e s t m e n t a n d c o n s u m p t i o n a s p e c t s o f home o w n e r s h i p a r e n o t s e p a r a t e . W e a l t h i s e m p h a s i z e d a s s u g g e s t e d by t h e e c o n o m i c l i f e c y c l e m o d e l . C o n s u m p t i o n a s p e c t s a r e a d d e d a s o t h e r d e t e r m i n a n t s o f o w n e r s h i p . C o n s u m p t i o n i s a r e s u l t o f u t i l i t y p r e f e r e n c e s and r e l a t i v e p r i c e s f o r g o o d s . As was m e n t i o n e d a b o v e r a t e s o f c o n s u m p t i o n a r e d e t e r m i n e d by o n e ' s s u b j e c t i v e d i s c o u n t ( o r i n t e r e s t ) r a t e . I f h o u s e h o l d d e m o g r a p h i c s a f f e c t c o n s u m p t i o n t h e n t h e y w i l l a l s o a f f e c t h o m e o w n e r s h i p . T h i s r e s u l t s b e c a u s e o f t h e n o n - p e r f e c t n a t u r e o f t h e h o u s i n g and r e l a t e d c a p i t a l l e n d i n g m a r k e t s . T h u s , b e c a u s e o f t h e j o i n t n e s s o f h o u s i n g c o n s u m p t i o n a n d i n v e s t m e n t , s o c i o - d e m o g r a p h i c s c a n be u s e d t o e x p l a i n why two h o u s e h o l d s h a v i n g t h e same w e a l t h c h a r a c t e r i s t i c s d i f f e r i n t h e i r c h o i c e o f t e n u r e . Demand f o r o w n e r s h i p w i l l d e p e n d on v a r i a b l e s t h a t a r e p r o x i e s f o r t h e demand f o r h o u s i n g s e r v i c e s . B a s e d on t h i s B o s s o n s ( 1 9 7 8 : 9 1 ) n o t e s " i t i s n e c e s s a r y t o model i n t e r - h o u s e h o l d d i f f e r e n c e s i n t h e demand f o r h o u s i n g i n a way t h a t c a p t u r e s b o t h v a r i a t i o n s i n t h e demand f o r c o n s u m p t i o n o f h o u s i n g s e r v i c e s a n d v a r i a t i o n s i n t h e demand f o r p r i n c i p a l r e s i d e n c e a s an a s s e t . " The r e l a t i o n s h i p b e t ween d e m o g r a p h i c s , c o n s u m p t i o n , a nd t h e a l t e r a t i o n o f t h e h o u s e h o l d s l i f e t i m e c o n s u m p t i o n p r o f i l e c a n be s e e n t h r o u g h p o r t f o l i o i m b a l a n c e s . S u c h i m b a l a n c e s r e s u l t b e c a u s e t h e h o u s i n g m a r k e t i s n o t p e r f e c t due t o i n d i v i s i b i l i t i e s , d u r a b i l i t y , h e t e r o g e n e o u s h o u s i n g s e r v i c e s , l e s s t h a n p e r f e c t k n o w l e d g e , a nd b o r r o w i n g 13 r e s t r i c t i o n s . H e r e , " w h e t h e r o r n o t a h o u s e h o l d owns i t s r e s i d e n c e w i l l d e p e n d i n p a r t on i t s demand f o r p a r t i c u l a r h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s t h a t c a n ( o r more e a s i l y ) be o b t a i n e d t h r o u g h home o w n e r s h i p . " A l s o " o t h e r t h i n g s b e i n g e q u a l , t h e h i g h e r t h e q u a n t i t y o f s e r v i c e s demanded ( f o r e x a m p l e , due t o a l a r g e r f a m i l y ) , t h e more w i l l be t h e p o r t f o l i o i m b a l a n c e t h a t must be a c c e p t e d i n o r d e r t o o b t a i n t h i s q u a n t i t y o f h o u s i n g s e r v i c e s i n t h e f o r m o f p a r t i c u l a r b u n d e l s o f h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s w h i c h a r e o b t a i n a b l e t h r o u g h o w n e r s h i p 9 . " A c c o r d i n g t o B o s s o n s v a r i o u s c h a r a c t e r i s t i c s a f f e c t t h e demand f o r h o u s i n g s p a c e . D i r e c t v a r i a b l e s i n c l u d e m a r i t a l and employment s t a t u s , e d u c a t i o n , number a n d age o f c h i l d r e n , number o f a d u l t s i n t h e h o u s e h o l d , a n d o t h e r s o c i o a nd d e m o g r a p h i c f a c t o r s . He t e s t s t h i s a p p r o a c h u s i n g f a c t o r a n a l y s i s a n d a l i n e a r p r o b a b i l i t y m o d e l . The r e s u l t s y i e l d s t r o n g s u p p o r t f o r d e m o g r a p h i c i n f l u e n c e s . A l s o , t h e r e was s u p p o r t f o r t h e n o n - l i n e a r i m p a c t o f w e a l t h s u g g e s t i n g a t h r e s h o l d e f f e c t due t o c a p i t a l m a r k e t i m p e r f e c t i o n s . T h i s r e s u l t i s s u p p o r t e d by S t r u y k a n d M a r s h a l l ( 1 9 7 4 , 1 9 7 5 ) who o b t a i n a s i m i l a r r e s u l t when e v a l u a t i n g income a n d h o m e o w n e r s h i p by h o u s e h o l d t y p e s . S u p p o r t f o r t h e s o c i o - d e m o g r a p h i c a p p r o a c h t a k e n by B o s s o n s comes f r o m a number o f o t h e r s t u d i e s . Awan, O d l i n g - S m e e a n d W h i t e h e a d ( 1 9 8 2 ) f i n d a s t r o n g r e l a t i o n s h i p b e t w e e n h o u s e h o l d a t t r i b u t e s a n d r e n t a l h o u s i n g demand. H o u s e h o l d s a r e f o u n d t o s a t i s f y s o c i o - d e m o g r a p h i c n e e d s a n d o n l y t h e r e a f t e r d i d income i n f l u e n c e f u r t h e r c o n s u m p t i o n . 9 B o s s o n s , 1978, p . 9 1 . 1 4 S t r u y k a nd M a r s h a l l ( 1 9 7 4 - 1 9 7 5 ) s t r a t i f y h o u s e h o l d s by h e a d ' s age a n d m a r i t a l s t a t u s . They f i n d s u p p o r t ' f o r d i f f e r e n t o w n e r s h i p i n c o m e e l a s t i c i t i e s f o r e a c h h o u s e h o l d t y p e . R e s u l t s a l s o i n d i c a t e t h a t t h e r e l a t i o n s h i p b e t ween t h e p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p a nd most e x p l a n a t o r y v a r i a b l e s , i n c l u d i n g income and number o f p e r s o n s i n t h e h o u s e h o l d , were f o u n d t o d i f f e r s u b s t a n t i a l l y by h o u s e h o l d t y p e . F o r e x a m p l e , i n c r e m e n t s o f income h a d a p o s i t i v e i n f l u e n c e on o w n e r s h i p b u t a t a d e c r e a s i n g r a t e . S t r u y k a n d M a r s h a l l ' s most r e l e v a n t c o n c l u s i o n t o t h i s t h e s i s was t h a t " t h e d e t e r m i n a n t s o f h o u s e h o l d t e n u r e c h o i c e a r e c e r t a i n l y t h e same s e t f o r t h e demand f o r h o u s i n g s e r v i c e s . T e n u r e i s a s i n g l e , a l b e i t , v e r y i m p o r t a n t a s p e c t o f h o u s i n g demand." ( 1 9 7 4 : 2 9 0 ) The s t u d y o f d e m o g r a p h i c s i s c o n c e r n e d w i t h e x p l a i n i n g and p r e d i c t i n g human b e h a v i o u r . One o f t h e m a j o r d e v e l o p m e n t s i n t h i s a r e a o f r e s e a r c h was t h e i n t r o d u c t i o n of t h e f a m i l y l i f e c y c l e a s an o r g a n i z i n g p r i n c i p l e , w h i c h has s i n c e become a f r a m e o f r e f e r e n c e ( S w e e t , 1977:365, 3 9 8 ) . Sweet ( 1 9 7 7 : 3 6 4 ) r e f e r s t o a " c l a s s i c a r t i c l e " by G l i c k ( 1 9 5 5 : 1 6 4 ) t h a t e m p h a s i z e s t h e c o n c e p t o f t h e f a m i l y l i f e c y c l e , a n d a l s o d o e s so by r e l a t i n g t o i t t o h o u s i n g demand a s w e l l a s m o b i l i t y : " D u r i n g t h e l i f e o f t h e t y p i c a l f a m i l y , i m p o r t a n t c h a n g e s o c c u r n o t o n l y i n t h e c o m p o s i t i o n b u t a l s o i n many o t h e r m e a s u r a b l e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e g r o u p . The f a m i l y i s l i k e l y t o move t o one o r more new l o c a t i o n s i n t h e p r o c e s s o f a d j u s t i n g t o new h o u s i n g r e q u i r e m e n t s o r o f i m p r o v i n g employment o p p o r t u n i t i e s . A home may be p u r c h a s e d ; t h e r e n t a l v a l u e o f t h e l i v i n g q u a r t e r s may c h a n g e . The p r o b a b i l i t y o f employment o f t h e h u s b a n d a n d h i s w i f e w i l l d i f f e r f r o m one p h a s e o f t h e f a m i l y l i f e c y c l e t o a n o t h e r . " 15 G l i c k ' s c l a s s i c a r t i c l e e m p h a s i z e s t h e f a m i l y l i f e c y c l e a s o a f r a m e w o r k o f a n a l y s i s . Sweet ( 1 9 7 7 : 3 6 8 ) s u g g e s t s t h a t t h i s a p p r o a c h c a n n o t be u n d e r e s t i m a t e d b e c a u s e i t s d i m e n s i o n s a l l o w t h e a s s e s s m e n t o f human r e s o u r c e s o f a s o c i e t y , i t s r e p r o d u c t i v e c a p a c i t y a n d p o t e n t i a l , a s w e l l a s c o n s u m p t i o n d e m a n d . 1 0 A l s o , " e a c h o f t h e m a j o r d e m o g r a p h i c p r o c e s s e s ( f e r t i l i t y , m o r t a l i t y , m i g r a t i o n , and n u p t i a l i t y ) t a k e s p l a c e w i t h i n a f a m i l i a l c o n t e x t , and t h e v a r i o u s f e a t u r e s o f t h a t c o n t e x t a f f e c t t h e p r o b a b i l i t y o f a d e m o g r a p h i c e v e n t , i t s t i m i n g , and i t s c h a r a c t e r . " ( S w e e t 1977) I t s h o u l d be n o t e d t h a t age a n d l i f e c y c l e s t a g e a r e two d i f f e r e n t i n f l u e n c e s on m o b i l i t y . T h i s o c c u r s b e c a u s e n o t a l l i n d i v i d u a l s p a s s t h r o u g h t h e f a m i l y l i f e c y c l e a n d t h o s e t h a t do u s u a l l y do so a t d i f f e r e n t r a t e s . One e a r l y s t u d y f o u n d t h a t o n l y 57% o f M a s s a c h a c h u s e t t s women b o r n i n 1920 e x p e r i e n c e d a n o r m a l l i f e c y c l e . 1 1 T h e r e i s l i k e l y a r e l a t i o n s h i p b e t w e e n age and l i f e c y c l e b u t i t i s n o t a d i r e c t one. The f a m i l y l i f e c y c l e h a s been u s e d i n s e v e r a l s t u d i e s o v e r t h e p a s t d e c a d e d e a l i n g w i t h r e s i d e n t i a l m o b i l i t y . 1 2 M c L e o d and E l l i s ( 1982) f i n d s u p p o r t f o r t h e u s e o f f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s i n an a n a l y s i s o f h o u s i n g c o n s u m p t i o n . R e s u l t s i n d i c a t e t h a t m a r r i a g e - p a r t n e r i n g a n d t h e i n i t i a l 1 0 S e e a l s o D a v i d ( 1 9 6 2 ) , Doge ( 1 9 6 6 ) , C u t r i g h t ( 1 9 7 1 ) , M c C a r t h y 1 9 7 6 ) . 1 1 S e e U n l e n b e r g ( 1 969) a s r e f e r e n c e d i n S p e a r e ( 1 9 7 0 : 4 5 3 ) . 1 2 S w e e t , 1977:369. 1 6 s c h o o l i n g o f c h i l d r e n a r e s i g n i f i c a n t s t a g e s . When t h e c h i l d r e a r i n g p r o c e s s i s c o m p l e t e d t h e r e i s c l e a r e v i d e n c e o f r e d u c e d s p a c e c o n s u m p t i o n . I t was a l s o f o u n d t h a t i n c o m e a n d w e a l t h c o n s t r a i n t s v a r y by f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e . M c L e o d an d E l l i s c o n c l u d e " t h e f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s c a n be h e l d t o d e f i n e s u b g r o u p s w i t h r e l a t i v e l y homogeneous h o u s i n g r e q u i r e m e n t s o r p r e f e r e n c e s . " L i f e c y c l e s t a g e s a r e a s s o c i a t e d w i t h h o u s i n g n e e d s . A c h a n g e i n a d w e l l i n g u n i t i s o f t e n a s s o c i a t e d w i t h c h a n g e s o f a r e a a n d d e n s i t y . I t a p p e a r s t h a t a d i f f e r e n t d e n s i t y r a t i o e x i s t s f o r e a c h l i f e c y c l e s t a g e . H o u s e h o l d s a r e f o u n d t o move t o r e a d j u s t t h e i r d e n s i t y t o w a r d s t h e a v e r a g e f o r t h e i r r e l e v a n t l i f e c y c l e s t a g e . 1 3 The u s e o f l i f e c y c l e s t a g e s makes s e n s e e v e n f r o m an e c o n o m i c p e r s p e c t i v e . E a r l i e r i t was s u g g e s t e d t h a t i n d i v i d u a l s w i t h i n s i m i l a r l i f e c y c l e s t a g e s h a v e s i m i l a r u t i l i t y p r e f e r e n c e f u n c t i o n s . T h i s i s s u p p o r t e d by Sweet ( 1 9 7 7 : 3 6 5 ) who i n r e f e r e n c e t o W i n s b o r o u g h ( 1 9 7 5 : 2 - 4 ) n o t e s t h a t " i n modern s o c i e t y , o f c o u r s e , many a s p e c t s o f s o c i a l s t r u c t u r e , a s w e l l a s i n d i v i d u a l e x p e c t a t i o n s , w a n t s , a nd n e e d s , d e p e n d on t h e o r d e r l i n e s s o f t h e l i f e c y c l e . S p e c i a l i n s t i t u t i o n s e x i s t t o ' p r o c e s s ' p e o p l e t h r o u g h v a r i o u s l i f e c y c l e s t a g e s . " T h i s i d e a t h a t demand p r e f e r e n c e s a r e h i g h l y c o n s i s t e n t w i t h i n v a r i o u s l i f e c y c l e s t a g e s i s t h e b a s i s o f a s t u d y by Mc L e o d a nd E l l i s ( 1 9 82:177) who n o t e 1 3 S e e Chevan ( 1 9 7 1 : 4 5 7 ) a nd M c C a r t h y ( 1 9 7 6 ) . 1 7 " t h e f a m i l y l i f e c y c l e c o n c e p t h a s l o n g r e c e i v e d a t t e n t i o n a s an i m p o r t a n t i n f l u e n c e on t h e p a t t e r n o f h o u s e h o l d c o n s u m p t i o n a n d e a r n i n g s a n d an i n f l u e n c e on p r o d u c t m a r k e t i n g . " They a l s o n o t e t h a t t h e r e h a s been l i t t l e r e c o g n i t i o n o f t h i s a p p r o a c h i n r e c e n t s t u d i e s o f h o u s i n g c o n s u m p t i o n and t e n u r e d e t e r m i n a t i o n . The g e n e r a l c o n c l u s i o n o f s t u d i e s i n t h i s a r e a 1 " i s t h a t t h e f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s c a n be h e l d t o d e f i n e s u b g r o u p s w i t h r e l a t i v e l y homogeneous h o u s i n g r e q u i r e m e n t s o r p r e f e r e n c e s , and t h a t t h e s e s u b g r o u p s a r e o f c o n s i d e r a b l e use i n a n a l y s i n g t h e h o u s i n g c o n s u m p t i o n d e c i s i o n o f h o u s e h o l d s . E a r l i e r i t was d i s c u s s e d t h a t t e n u r e c h o i c e i s i n f l u e n c e d by t h e e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d o f r e s i d e n c y . Thus t e n u r e c h o i c e h a s much t o do w i t h m o b i l i t y . The c a u s a l n a t u r e b e t w e e n t e n u r e c h o i c e a n d m o b i l i t y h a s been s t u d i e d by s e v e r a l a u t h o r s . 1 5 Q u i g l e y and W e i n b e r g ( 1 9 7 7 ) r e l a t e m o b i l i t y , l i f e c y c l e s t a g e , a n d t e n u r e c h o i c e by n o t i n g t h a t ; " t h e r e i s s t r o n g r e a s o n t o e x p e c t m o b i l i t y t o be a s s o c i a t e d w i t h any c h a n g e s i n h o u s e h o l d d e m o g r a p h i c s t h a t s h i f t t h e demand f o r h o u s i n g s e r v i c e s " a nd " h o u s e h o l d s t h a t c a n p r o j e c t m a j o r 1 " M c C a r t h y ( 1 9 7 6 ) , C h evan ( 1 9 7 0 ) , S p e a r e ( 1 9 7 1 ) , P i c k v a n c e ( 1 9 7 3 - 1 9 7 4 ) , G o l a n t ( 1 9 7 7 ) , Q u i g l e y and W e i n b e r g ( 1 9 7 7 ) , McLeod a n d E l l i s ( 1 9 8 0 ) , C l a r k a n d Onaka ( 1 9 8 3 ) . 1 5 P i c k v a n c e ( 1 9 7 3 - 1 9 7 4 ) , Q u i g l e y and W e i n b e r g ( 1 9 7 7 ) , Bohem (1981) a n d more r e c e n t l y by Krumm ( 1 9 8 4 ) . 18 c h a n g e s i n h o u s i n g demand, ... d i s c o u n t l o s s e s o v e r a s h o r t e r t i m e . T h i s s u g g e s t s why, f o r e x a m p l e , h o u s e h o l d s t h a t e x p e c t t o move f r e q u e n t l y t y p i c a l l y c h o o s e r e n t a l u n i t s . " ( 1 9 7 8 : 5 8 ) The r e l a t i o n s h i p o f o w n e r s h i p demand and h o l d i n g p e r i o d t o l i f e c y c l e s t a g e s i s a l s o s u p p o r t e d by R o s s i ( 1 9 5 5 : 9 ) . P i c k v a n c e ( 1 9 7 3 , 1 9 7 5 ) d e v e l o p s and t e s t s a c a u s a l j o i n t t e n u r e a n d e x p e c t e d m o b i l i t y m o d e l . S o c i o - d e m o g r a p h i c f a c t o r s a r e f o u n d t o a f f e c t b o t h d e c i s i o n s . He s u g g e s t s r e c i p r o c a l c a u s a t i o n b e t w e e n t e n u r e a n d m o b i l i t y i s l i k e l y b u t i s u n a b l e t o f u l l y t e s t t h i s h y p o t h e s i s . A r i g o r o u s a n a l y s i s o f t h e j o i n t t e n u r e a n d m o b i l i t y d e c i s i o n h a s been u n d e r t a k e n by Boehm (1981) a n d Krumm ( 1 9 8 4 ) . T h e s e s t u d i e s show a s t r o n g i n t e r d e p e n d e n c e o f t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n e x p e c t e d m o b i l i t y a nd t e n u r e c h o i c e , t h a t s i m i l a r f a c t o r s a f f e c t b o t h d e c i s i o n s a n d t h a t t h e s e d e c i s i o n s a f f e c t e a c h o t h e r . The i n t e r d e p e n d e n c i e s seem q u i t e s t r o n g and s u g g e s t a m ethod o f a n a l y s i s i n t h i s d i r e c t i o n . The d e v e l o p m e n t o f r e s e a r c h o v e r t h e p a s t d e c a d e t o w a r d s t h e i n t e r d e p e n d e n c e o f t h e t e n u r e / m o b i l i t y d e c i s i o n i s i n t e r e s t i n g . M o b i l i t y s t u d i e s were f i r s t o f i n t e r e s t t o d e m o g r a p h e r s . H o u s i n g t e n u r e was a n a t u r a l p a r t o f s u c h w o r k . Sweet ( 1 9 7 7 : 3 6 9 ) i n h i s r e v i e w o f f a m i l y d e mography s t u d i e s n o t e s s e v e r a l p a p e r s i n t h i s a r e a . 1 6 F u r t h e r 1 6 F r e y ( 1 9 7 6 ) , L o n g a n d G l i c k ( 1 9 7 6 ) , Goodman ( 1 9 7 4 ) , S p e a r e ( 1 9 7 0 ) , L o n g ( 1 9 7 2 ) , R i t c h e y ( 1 9 7 6 ) , S p e a r e , G o l d s t i e n and F r e y ( 1 9 7 4 ) . 19 l i t e r a t u r e g u i d e s t o t h i s m a t e r i a l c a n be f o u n d . 1 7 A c c o r d i n g t o P i c k v a n c e ( 1 9 7 4 ) , t h i s method o f a n a l y s i s , n a m e l y t h e f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s u b g r o u p i n g , f o u n d i t s way i n t o work done on h o u s i n g c o n s u m p t i o n . A number o f a r t i c l e s t a k e t h i s a p p r o a c h . 1 8 O t h e r r e s e a r c h w o u l d u s e d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s s u c h a s a g e , o r o t h e r f a m i l y l i f e c y c l e i n d i c a t o r s , w i t h o u t i m p o s i n g t h e d e v e l o p e d d e m o g r a p h i c s t r u c t u r e o f f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . 1 9 B o s s o n s (1978) e v a l u a t e s t h e i n t e r g r a t i o n o f e c o n o m i c f a c t o r s w i t h t e n u r e c h o i c e and f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . Krumm (1984) and Boehm ( 1 9 8 1 ) f i n d s s t r o n g s u p p o r t f o r t h e i n c l u s i o n o f m i g r a t i o n w i t h t e n u r e a s a j o i n t d e c i s i o n . O v e r a l l , t h e l i t e r a t u r e f i n d i n g s s u g g e s t t h a t t e n u r e c h o i c e i s a f f e c t e d by i n c o m e , w e a l t h , s o c i o - d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s i n c l u d i n g f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s , and e x p e c t e d m o b i l i t y . The p u r p o s e o f t h i s t h e s i s i s t o t e s t w h e t h e r f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s , a s d e f i n e d by t h e d e m o g r a p h i c l i t e r a t u r e , c a n be u s e d t o b e t t e r e x p l a i n t e n u r e c h o i c e . A f t e r d i s c u s s i n g t h e d a t a b a s e t h e n e x t c h a p t e r d i s c u s s e s t h e n a t u r e o f t h i s r e l a t i o n s h i p a n d i n d i c a t e s t h e two 1 7 A b u L u g h o d a n d F o l e y ( 1 9 6 0 : J 3 4 - 1 5 2 ) , S i m o n s ( 1 9 6 8 ) , a n d P i c k v a n c e ( 1 9 7 3 ) . 1 " M c C a r t h y ( 1 9 7 6 ) , D o o l i n g ( 1 9 7 6 ) , a n d M c Leod and E l l i s ( 1 9 8 0 ) . 1 9 S t r u y k a n d M a r s h a l l ( 1 9 7 4 , 1 9 7 5 ) , J o n e s ( 1 9 7 7 ) , a n d G o l a n t ( 1 9 7 7 ) . 20 p o s s i b l e .ways t h a t l i f e c y c l e s t a g e s c a n i m p a c t on t h e t e n u r e d e c i s i o n . C h a p t e r 3 DATA BASE AND VARIABLE I D E N T I F I C A T I O N 3.1 INTRODUCTION One o f t h e more d i f f i c u l t t a s k s o f any e m p i r i c a l s t u d y i s t o d e v e l o p o r o b t a i n a d a t a b a s e . T h i s o c c u r s b e c a u s e t h e r e s e a r c h q u e s t i o n and p e r s p e c t i v e o f t h e s t u d y i s o f t e n n a r r o w a n d s p e c i f i c w h i l e t h e a v a i l a b l e d a t a i s u s u a l l y g e n e r a l . T h i s t h e s i s e n c o u n t e r e d t h e common d i f f i c u l t y t h a t t h e t h e o r e t i c a l l y d e s i r e d v a r i a b l e s were n o t r e a d i l y a v a i l a b l e i n t h e most c o n v e n i e n t f o r m . Of t h e numerous d a t a b a s e s r e v i e w e d o n l y one was s a t i s f a c t o r y i n m e e t i n g t h e d i v e r s i f i e d t h e o r e t i c a l r e q u i r e m e n t s . T h i s s o u r c e i s t h e S o c i a l Change i n Canada s u r v e y o f 1977, p r e p a r e d by t h e I n s t i t u t e f o r B e h a v i o u r a l R e s e a r c h a t Y o r k U n i v e r s i t y . The S o c i a l Change i n Canada S u r v e y i s a p a n e l s t u d y c o v e r i n g a number o f s o c i a l a n d p o l i t i c a l i s s u e s , a n d c o n t a i n s b a c k g r o u n d r e s p o n d e n t e c o n o m i c and d e m o g r a p h i c i n f o r m a t i o n . The s u r v e y was a d m i n i s t e r e d i n 1977, 1979, a n d 1981. Of t h e 3300 who p a r t i c i p a t e d i n 1977 t h e r e were a b o u t 1660 r e m a i n i n g by 1981. Of p a r t i c u l a r i n t e r e s t was t h e i n f o r m a t i o n on a s s e t s a nd l i a b i l i t i e s c o n t a i n e d i n o n l y t h e 1977 q u e s t i o n n a i r e . O t h e r u s e f u l i n f o r m a t i o n r e l a t e d t o e x p e c t e d m o b i l i t y . Due t o t h e r e s t r i c t i o n o f a s s e t a nd l i a b i l i t y i n f o r m a t i o n t o 1977 a n d t h e l o s s o f o b s e r v a t i o n s o v e r t h e s e c o n d a n d t h i r d s t a g e , t h i s s t u d y r e s t r i c t s i t s e l f t o a c r o s s - s e c t i o n a l e v a l u a t i o n o f t h e f i r s t a d m i n i s t r a t i o n . 21 22 3.2 SURVEY PROCEDURE The s u r v e y i s n a t i o n a l i n s c o p e and was u n d e r t a k e n f r o m May t o J u n e 1977. D a t a were c o l l e c t e d f r o m a n a t i o n w i d e p r o b a b i l i t y s a m p l e o f 3288 p e r s o n s 18 y e a r s o f age and o l d e r . Q u e s t i o n s p e r t a i n i n g t o a g i v e n d o m a i n o f t h e q u e s t i o n n a i r e were g r o u p e d t o g e t h e r . The i n i t i a l i t e m s c o n c e r n e d t h e s i m p l e d e m o g r a p h i c a t t r i b u t e s o f t h e r e s p o n d e n t s . The n e x t i t e m s c o n c e r n e d t h e s p e c i f i c s o f t h e i r c u r r e n t s i t u a t i o n i n t h a t d o m a i n . The f i n a l i t e m s were e v a l u a t i o n s o f p e r c e i v e d q u a l i t y o r s a t i s f a c t i o n w i t h t h e r e s p o n d e n t s s i t u a t i o n . A t o t a l o f s i x t e e n d i f f e r e n t d o m a i n s were a s s e s s e d , w i t h a t l e a s t one g e n e r a l e v a l u a t i o n o f s a t i s f a c t i o n i n c l u d e d f o r e a c h . Domains o f i n t e r e s t d e a l t w i t h h o u s i n g , e mployment, f i n a n c i a l s i t u a t i o n , e d u c a t i o n , a n d f a m i l y i n f o r m a t i o n . R e s p o n d e n t s were a s k e d t o g r a d e s e v e r a l a r e a s o f l i f e i n c l u d i n g t h e i r d w e l l i n g u n i t a n d f i n a n c i a l p o s i t i o n . When t h e employment domain was a d d r e s s e d , s p e c i f i c q u e s t i o n s d e a l i n g w i t h work s t a t u s a n d u n i o n m e m b e r s h i p o f t h e r e s p o n d e n t a n d t h e i r s p o u s e (where a p p l i c a b l e ) were a s k e d . I n t h e f i n a n c i a l d omain r e s p o n d e n t s were q u e s t i o n e d a b o u t t h e i r c u r r e n t s i t u a t i o n a n d l e v e l o f s a t i s f a c t i o n . I n d i v i d u a l i t e m s m e a s u r e d i n c l u d e t h e l e v e l o f p e r s o n a l i n c o m e , t o t a l f a m i l y i n c o m e , s a v i n g s a n d i n v e s t m e n t s , a n d d e b t s . N e x t , a s e r i e s o f q u e s t i o n s c o v e r e d t h e a r e a o f h o u s i n g . T h i s d e a l t w i t h t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e r e s p o n d e n t s d w e l l i n g , p r o p e r t y v a l u e , money o w i n g on 23 m o r t g a g e s , c o s t s o f r e n t i n g , l e n g t h o f r e s i d e n c e , e x p e c t e d r e s i d e n t i a l m o b i l i t y , . a n d c u r r e n t a s w e l l as e x p e c t e d f u t u r e h o u s i n g s a t i s f a c t i o n . The s a t i s f a c t i o n q u e s t i o n s e m p l o y e d a n i n e p o i n t s c a l e . O t h e r d o m a i n s d e a l t w i t h e d u c a t i o n and m a r i t a l s t a t u s . S a t i s f a c t i o n was a l s o a d d r e s s e d f o r t h e s e . F a m i l y o r i e n t e d q u e s t i o n s d e a l t w i t h t h e number o f c u r r e n t c h i l d r e n , t h e i r d e m o g r a p h i c s , a n d e x p e c t a t i o n s f o r f u t u r e b i r t h s . F i n a l l y , b a c k g r o u n d i n f o r m a t i o n a b o u t t h e r e s p o n d e n t was p r o v i d e d by a s e r i e s o f d i r e c t q u e s t i o n s s u p p l e m e n t e d by i n t e r v i e w e r o b s e r v a t i o n s . P e r s o n a l d a t a i n c l u d e d t h e r e s p o n d e n t s a g e , s e x , a n d r e l a t i o n s h i p t o t h e h e a d o f t h e h o u s e h o l d . I n t e r v i e w e r r a t i n g s i n c l u d e d a summary o f t h e r e s p o n d e n t ' s d w e l l i n g u n i t and n e i g h b o u r h o o d . 3.3 SAMPLING INFORMATION D a t a f o r t h e S o c i a l Change i n C a nada s u r v e y was o b t a i n e d t h r o u g h p e r s o n a l i n t e r v i e w s w i t h 3288 p e r s o n s . R e s p o n d e n t s were 18 y e a r s o f age o r o v e r l i v i n g i n h o u s e h o l d s i n C a n a d a . A r e a s e x c l u d e d i n c l u d e t h e Yukon and N o r t h w e s t T e r r i t o r i e s . P e r s o n s e x c l u d e d were r e s i d e n t s o f t h e f a r N o r t h e r n r e g i o n s o f C a n a d a , p u b l i c and p r i v a t e i n s t i t u t i o n s , a n d I n d i a n r e s e r v a t i o n s . The s a m p l e m e t h o d o l o g y c o n t a i n s two p a r t s . F i r s t , a n a t i o n a l s u r v e y w h i c h was s t r a t i f i e d by r e g i o n t o g i v e e q u a l r e p r e s e n t a t i o n i n p r o p o r t i o n t o t h e p o p u l a t i o n i n e a c h o f f i v e r e g i o n s . T h e s e r e g i o n s a r e t h e M a r i t i m e p r o v i n c e s , Quebec, O n t a r i o , t h e P r a i r i e p r o v i n c e s , and B r i t i s h 24 C o l u m b i a . S e c o n d , an u r b a n p a n e l w h i c h c o n s i s t e d o f r e s i d e n t s i n e a c h o f M o n t r e a l a n d T o r o n t o . The s u r v e y f o l l o w s t h e c o n v e n t i o n a l g e o g r a p h i c s t r a t i f i c a t i o n by l e v e l o f u r b a n i z a t i o n . A l s o i n c o r p o r a t e d i s a t y p e o f r e g i o n a l s t r a t i f i c a t i o n o f t e n u s e d by t h e S u r v e y R e s e a r c h C e n t r e , a t Y o r k U n i v e r s i t y , w h i c h a d m i n i s t e r e d t h e p r o j e c t . W i t h i n M o n t r e a l and T o r o n t o t h e d e s i g n was b a s e d on s o c i o - e c o n o m i c s t a t u s and l i f e c y c l e s t a g e . A m u l t i - s t a g e s a m p l i n g p r o c e d u r e was e m p l o y e d t o s e l e c t t h e s a m p l e of i n d i v i d u a l s . W i t h i n e a c h o f s e v e n t y - s i x s t r a t a o r p r i m a r y s a m p l i n g u n i t s were E.A.'s ( e n u m e r a t i o n a r e a s ) . W i t h i n a g i v e n s t r a t u m , E.A.'s were s a m p l e d w i t h p r o b a b i l i t i e s p r o p o r t i o n a l t o t h e i r e s t i m a t e d s i z e , where e s t i m a t e d s i z e r e f e r r e d t o t h e i r 1971 C e n s u s h o u s e h o l d t o t a l s . F o r e a c h s a m p l e E.A., a l i s t o f t h e a d d r e s s e s o f . i t s d w e l l i n g s was t h e n drawn up. T h i s p e r m i t t e d t h e random ( s y s t e m a t i c ) s e l e c t i o n o f t h e s e c o n d - s t a g e s a m p l i n g u n i t s ; t h e d w e l l i n g s . W i t h i n e a c h s a m p l e d d w e l l i n g - a d d r e s s w i t h i n a s a m p l e d E.A., a l i s t o f h o u s e h o l d u n i t s was t h e n drawn up t o p e r m i t t h e s e l e c t i o n o f t h e t h i r d s t a g e s a m p l i n g u n i t s ; t h e h o u s e h o l d . F i n a l l y , f o r e a c h s a m p l e d h o u s e h o l d a l i s t o f i t s members who b e l o n g e d t o t h e s a m p l e d p o p u l a t i o n o f i n d i v i d u a l s , ( p e r s o n s a t l e a s t 18 y e a r s o f a g e ) , was drawn up t o p e r m i t t h e random s e l e c t i o n o f t h e f o u r t h - s t a g e s a m p l i n g u n i t ; t h e i n d i v i d u a l . The d e s i g n i n c o r p o r a t e s t h e p r i n c i p l e o f EPSEM s e l e c t i o n ( e q u a l p r o b a b i l i t y o f s e l e c t i o n f o r e a c h member) 25 a t t h e s e c o n d a n d t h i r d s t a g e s . Thus e a c h a d d r e s s , and s u b s e q u e n t l y e a c h h o u s e h o l d i n t h e p o p u l a t i o n i n c l u d e d i n t h e s a m p l e f r a m e , h a d a p p r o x i m a t e l y t h e same c h a n c e o f b e i n g s e l e c t e d . I n t h e f o u r t h s t a g e o f s e l e c t i o n , one e l i g i b l e p e r s o n was s e l e c t e d u s i n g p r e d e t e r m i n e d random t a b l e s , a s s u r i n g t h a t e v e r y e l i g i b l e p e r s o n i n t h e h o u s e h o l d h a d an e q u a l c h a n c e o f b e i n g s e l e c t e d . A t o t a l o f 5164 a d d r e s s e s were s e l e c t e d i n 484 e n u m e r a t i o n a r e a s a c r o s s C a n a d a . Of t h i s number, 4.5% were n o t o c c u p i e d r e d u c i n g t h e b a s e t o 4929. The f o l l o w i n g r e s u l t s were o b t a i n e d f r o m t h i s b a s e : Number % C o m p l e t e d I n t e r v i e w s 3288 67 111 o r Aged 178 4 R e f u s a l s 811 16 A b s e n t 482 10 L a n g u a g e D i f f i c u l t i e s 1 20 2 O t h e r 50 1 The s a m p l i n g f r a m e was d e s i g n e d t o o v e r r e p r e s e n t T o r o n t o a n d M o n t r e a l t h u s r e d u c i n g t h e c o m p l e t i o n r a t e . A p e r f e c t l y r e p r e s e n t a t i v e n a t i o n a l s a m p l e w o u l d have p r o d u c e d a c o m p l e t i o n r a t e o f 7 0 % . A d e t a i l e d d e s c r i p t i o n o f t h e s a m p l i n g p r o c e d u r e u s e d i n t h i s s t u d y c a n be f o u n d i n B r y n G r e e r - W o o t e n a nd B h a r a t P a t e l , " S a m p l i n g t h e Q u a l i t y o f L i f e i n C a n a d a , " I n s t i t u t e f o r B e h a v i o u r a l R e s e a r c h , Y o r k U n i v e r s i t y , 1978. 26 3.4 VARIABLE FORMULATION A l t h o u g h some of t h e d e s i r e d v a r i a b l e s were d i r e c t l y a s c e r t a i n a b l e f r o m t h e s u r v e y q u e s t i o n s , s e v e r a l o t h e r s had t o be f o r m u l a t e d f r o m t h e raw d a t a . I n a few c a s e s a c h o i c e e x i s t e d a s t o w h i c h e l e m e n t s o f t h e raw d a t a were t o be u s e d . The g o a l was t o s e l e c t o r f o r m u l a t e v a r i a b l e s t h a t b e s t r e p r e s e n t e d t h e d e s i r e d t h e o r e t i c a l v a r i a b l e s . I n some c a s e s t h i s was i m p o s s i b l e a n d p r o x i e s had t o be u s e d . I n most s i t u a t i o n s i t was f e l t t h a t t h e raw d a t a c o n t a i n e d enough i n f o r m a t i o n t o f o r m u l a t e good v a r i a b l e s r e l a t i v e t o what was t h e o r e t i c a l l y d e s i r e d . 3.4.1 DIRECTLY A V A I L A B L E VARIABLES A number of v a r i a b l e s were f o r m u l a t e d d i r e c t l y f r o m t h e r e s u l t s o f t h e raw d a t a . T h e s e i n c l u d e d t h e age o f t h e e l d e s t c h i l d , a n d t h e age o f t h e h o u s e h o l d h e a d . A l l o t h e r v a r i a b l e s had t o be f o r m u l a t e d f r o m d i f f e r e n t e l e m e n t s o f d a t a o r a c h o i c e e x i s t e d a s t o w h i c h f o r m o f t h e v a r i a b l e w o u l d b e s t s u i t t h e p u r p o s e o f t h e s t u d y . T h e s e o t h e r v a r i a b l e s a r e d e s c r i b e d n e x t . 3.4.2 NUMBER OF CHILDREN H e r e a c h o i c e e x i s t e d b e t w e e n t h e number o f c h i l d r e n i n t h e h o u s e h o l d l e s s t h a n 18 y e a r s o f a g e , t h e number o f c h i l d r e n i n t h e f a m i l y , a n d t h e number o f p e r s o n s i n t h e h o u s e h o l d . The g o a l was t o c a p t u r e t h e l o c a t i o n a l s t a b i l i t y i n f l u e n c e o f t h e h o u s e h o l d . The 27 number o f c h i l d r e n i n t h e f a m i l y was e x c l u d e d b e c a u s e i t d i d n o t i n c l u d e n o n - f a m i l y c h i l d r e n t h a t may i n f l u e n c e ' t h e h o u s e h o l d ' s d e c i s i o n m a k i n g . A d d i t i o n a l l y , t h e number o f c h i l d r e n i n t h e f a m i l y i n c l u d e d t h o s e o v e r 18 y e a r s o f age w h i c h may n o t be r e s i d i n g a t home. Those a t home and o v e r 18 w o u l d l i k e l y h ave a w e a k e r i n f l u e n c e . The number o f p e r s o n s i n t h e h o u s e h o l d was e l i m i n a t e d b e c a u s e i t i n c l u d e d n o n - r e l a t e d members, t h o s e o n l y s h a r i n g a c c o m m o d a t i o n s . The number o f c h i l d r e n i n t h e h o u s e h o l d u n d e r 18 p r e s e n t e d few d i f f i c u l t i e s . T h i s v a r i a b l e was s e l e c t e d t o r e p r e s e n t t h e h o u s e h o l d s f a m i l y s t r u c t u r e i n f l u e n c e on l o c a t i o n a l i n e r t i a . 3.4.3 THE EXISTENCE OF NON-NUCLEAR FAMILY MEMBERS A dummy v a r i a b l e was d e s i r e d t o d i f f e r e n t i a t e h o u s e h o l d s w i t h o r w i t h o u t n o n - n u c l e a r f a m i l y members. T h i s was e x p e c t e d t o p o s i t i v e l y i n f l u e n c e l o c a t i o n a l s t a b i l i t y . The f o l l o w i n g h o u s e h o l d t y p e c l a s s i f i c a t i o n scheme was a v a i l a b l e : 1 . S i n g l e P e r s o n 2. N u c l e a r F a m i l y 3. N u c l e a r F a m i l y a n d R e l a t i v e 4. N u c l e a r F a m i l y a n d N o n - R e l a t i v e 5. N u c l e a r F a m i l y , R e l a t i v e , a n d N o n - R e l a t i v e 6. N o n - R e l a t i v e s . The dummy v a r i a b l e NONFAM was c r e a t e d a n d s e t t o 1 f o r h o u s e h o l d t y p e s 3 t h r o u g h 6. 28 3.4.4 EDUCATION LEVEL A number o f dummy v a r i a b l e s were c r e a t e d f o r t h e v a r i o u s l e v e l s o f e d u c a t i o n a l a c h i e v e m e n t . The a v a i l a b l e d a t a u s e s e d u c a t i o n a c h i e v e m e n t r a t h e r t h a n t h e number o f y e a r s s p e n t i n s c h o o l . T h i s i n f o r m a t i o n was o b t a i n e d by a s k i n g r e s p o n d e n t s what was t h e i r h i g h e s t l e v e l c o m p l e t e d o r o t h e r w i s e . P o s s i b l e c a t e g o r i e s a r e shown i n t h e t a b l e b e l o w . T h i s a p p r o a c h i s an i m p r o v e m e n t o v e r o t h e r m e t h o d s s u c h a s t h e number o f y e a r s o f e d u c a t i o n . A t t h e i n t u i t i v e l e v e l i t s t h e a c h i e v e m e n t n o t t h e t i m e i n g e t t i n g t h e r e t h a t s h o u l d m a t t e r . A l s o t h i s m ethod a l l o w s one t o d i f f e r e n t i a t e b e t w e e n t h o s e t h a t c o m p l e t e l e v e l s a t t e m p t e d a s o p p o s e d t o q u i t t e r s . The f o l l o w i n g t a b l e shows t h e raw d a t a c l a s s i f i c a t i o n a n d t h e dummy v a r i a b l e c r e a t e d . RAW DATA C L A S S I F I C A T I O N DUMMY VARIABLE No s c h o o l i n g ED1 D i d n o t c o m p l e t e g r a d e s c h o o l ED2 P r i m a r y s c h o o l ( w i t h G r a d u a t i o n / C e r t i f i c a t e ) ED3 H i g h S c h o o l (no G r a d u a t i o n / C e r t i f i c a t e ) ED4 H i g h S c h o o l ( w i t h G r a d u a t i o n / C e r t i f i c a t e ) ED5 T e c h n i c a l t r a i n i n g b e y o n d s e c o n d a r y s c h o o l ED6 Some c o l l e g e o r u n i v e r s i t y ED7 B a c h e l o r ' s d e g r e e ED8 M a s t e r ' s d e g r e e ED9 P r o f e s s i o n a l d e g r e e o r d o c t o r a t e ED9 Don' t Know ED10 The a b o v e q u e s t i o n was a s k e d o f e a c h r e s p o n d e n t . I n some c a s e s t h e h o u s e h o l d h e a d ' s e d u c a t i o n c o u l d be d e t e r m i n e d t h r o u g h a d d i t i o n a l s u r v e y i n f o r m a t i o n . F o r e x a m p l e , c o n s i d e r t h e c a s e w here t h e r e s p o n d e n t was t h e 29 c h i l d o f t h e h o u s e h o l d h e a d . M o t h e r ' s a n d f a t h e r ' s e d u c a t i o n l e v e l was a d d r e s s e d i n a d d i t i o n a l q u e s t i o n s , a n d t h e r e s p o n d e n t s r e l a t i o n s h i p t o t h e h o u s e h o l d h e a d was known. T h i s a l o n g w i t h t h e sex o f t h e h o u s e h o l d h e a d c o u l d be u s e d t o c a l c u l a t e t h e h e a d ' s e d u c a t i o n l e v e l . However s u c h a m a n i p u l a t i o n o f i n f o r m a t i o n was n o t p o s s i b l e i f t h e . r e s p o n d e n t was t h e s p o u s e o f t h e h e a d . In t h i s c a s e t h e h e a d ' s e d u c a t i o n l e v e l c o u l d n o t be d e t e r m i n e d . T h u s , t h e e d u c a t i o n dummy v a r i a b l e s c r e a t e d r e f e r t o e i t h e r t h e h e a d o r t h e h e a d ' s s p o u s e . T h o s e r e s p o n d e n t s t h a t were n o t t h e h o u s e h o l d h e a d o r t h e i r s p o u s e were e l i m i n a t e d f r o m t h e t h e s i s v a r i a b l e c l a s s i f i c a t i o n due t o o t h e r i n f o r m a t i o n l i m i t a t i o n s . T h u s t h e c r e a t e d e d u c a t i o n v a r i a b l e s a r e i n d i c a t i v e o f t h e r e s p o n d e n t ; t h e h e a d o r t h e i r s p o u s e . 3 . 4 . 5 UNION MEMBERSHIP OF THE HOUSEHOLD HEAD U n i o n m e m b e r s h i p was d e s i r e d a s an i n d i c a t o r o f e m p l o y m e n t a n d i n c o m e s t a b i l i t y . As w i t h t h e t h e h o u s e h o l d h e a d ' s e d u c a t i o n a l a c h i e v e m e n t , c l a s s i f i c a t i o n d i f f i c u l t i e s a r o s e . T h e s e were a s s o c i a t e d w i t h t h e r e s p o n d e n t s r e l a t i o n s h i p t o t h e h e a d . I f t h e r e s p o n d e n t was t h e h o u s e h o l d h e a d t h e n two raw d a t a p o i n t s d e a l i n g w i t h u n i o n m e m b e r s h i p were u s e d . T h e s e d a t a d e p e n d on t h e w o r k i n g s t a t u s o f t h e r e s p o n d e n t . T h i s c o u l d be e i t h e r w o r k i n g ( f u l l o r p a r t t i m e ) o r u n e m p l o y e d . I f t h e r e s p o n d e n t was t h e s p o u s e of t h e h o u s e h o l d h e a d t h e n t h e r e were t h r e e raw d a t a 30 r e s u l t s t o e v a l u a t e . S p e c i f i c a l l y , s t u d e n t ' s s p o u s e work s t a t u s , u n e m p l o y e d r e s p o n d e n t ' s and t h e i r s p o u s e ' s work s t a t u s , and e m p l o y e d r e s p o n d e n t s and t h e i r s p o u s e ' s work s t a t u s were r e q u i r e d . I n t h i s c a s e t h e h o u s e h o l d h e a d ' s u n i o n m e m b e r s h i p d e p e n d e d on t h e s p o u s e ' s u n i o n m e m b e r s h i p i f t h e r e s p o n d e n t was t h e h o u s e h o l d h e a d ' s s p o u s e . 3.4.6 WORKING STATUS OF THE SPOUSE C l a s s i f i c a t i o n d i f f i c u l t i e s s i m i l a r t o t h o s e e x p e r i e n c e d f o r t h e h e a d ' s u n i o n m e m b e r s h i p were e n c o u n t e r e d . They were s o l v e d i n by a s i m i l a r m e t h o d . I f t h e r e s p o n d e n t was t h e h o u s e h o l d head t h e n f o u r p o s s i b i l i t i e s e x i s t e d . I f t h e r e s p o n d e n t was s i n g l e ( n o t c o u p l e d o r m a r r i e d ) t h e n t h e r e w o u l d n o t be a s p o u s e . Where t h e r e was a s p o u s e t h e n h e / s h e c o u l d be 'not w o r k i n g ' , ' w o r k i n g p a r t t i m e ' , o r ' w o r k i n g f u l l t i m e ' . I f t h e r e s p o n d e n t was t h e s p o u s e o f t h e h e a d t h e n o n l y t h e i r work s t a t u s was a s s e s s e d , w h i c h c o u l d h a v e been any o f t h e l a s t t h r e e p o s s i b i l i t i e s . 3.4.7 INCOME Two c h o i c e s f o r income e x i s t e d . The f i r s t p e r t a i n e d t o p e r s o n a l i n c o m e w h i l e t h e s e c o n d r e f e r r e d t o t o t a l f a m i l y i n c o m e . B o t h m e a s u r e s were c a t e g o r i c a l i n n a t u r e . The m i d p o i n t s o f t h e s e c l a s s e s were a s s i g n e d , e x c e p t f o r t h e l a s t c l a s s w h e r e t h e l o w e r bound was u s e d due t o i t s 31 open end n a t u r e . The income c l a s s e s f r o m t h e raw d a t a a n d t h e a s s i g n e d v a l u e s a r e a s f o l l o w s . RAW DATA ASSIGNED VALUE N o t h i n g $0 $1 - $1,999 $1,000 $2,000 - $3,999 $3,000 $4,000 - $5,999 $5,000 $6,000 - $7,999 $7,000 $8,000 - $9,999 $9,000 $10,000 - $11,999 $11,000 $12,000 - $13,999 $13,000 $14,000 - $15,999 $15,000 $16,000 - $17,999 $17,000 $18,000 - $19,999 $19,000 $20,000 - $24,999 $22,500 $25,000 - $29,999 $27,500 $30,000 - $39,999 $35,000 $40,000 - $49,999 $45,000 $50,000 - $74,999 $62,500 $75,000 - $99,999 $87,500 $100,000 a n d o v e r $100,000 F o r p e r s o n a l income t h e r e s p o n d e n t s were a s k e d t h e f o l l o w i n g q u e s t i o n . " T a k i n g i n t o a c c o u n t a l l s o u r c e s o f income s u c h a s w a g e s , p a y m e n t s f r o m t h e g o v e r n m e n t , r e t u r n on s a v i n g s a nd i n v e s t m e n t s , what was y o u r own p e r s o n a l i n c o m e b e f o r e t a x e s i n 1976?" F o l l o w i n g t h i s q u e s t i o n i n t h e s u r v e y t o t a l f a m i l y income was a d d r e s s e d . The q u e s t i o n a s s t a t e d i n t h e s u r v e y i s . a s f o l l o w s : "What was y o u r t o t a l f a m i l y i n c o m e , i n c l u d i n g y o u r own i n c o m e , b e f o r e t a x e s i n 1976?" F a m i l y income i s a b r o a d e r g r o u p i n g o f income c o m p a r e d t o p e r s o n a l i n c o m e . S i n c e t h e b e h a v i o u r o f t h e h o u s e h o l d a s an e c o n o m i c u n i t was o f i n t e r e s t , t h e f a m i l y i n c o m e i n f o r m a t i o n was u t i l i z e d . 32 3.4.8 WEALTH H o u s e h o l d n e t e q u i t y was d e s i r e d . I n f o r m a t i o n i n t h e s u r v e y a l l o w e d w e a l t h t o be d e t e r m i n e d . F o u r e l e m e n t s were s o u r c e d f r o m t h e raw d a t a . F i r s t , n o n - r e a l - e s t a t e e q u i t y was c a l c u l a t e d f r o m t h e f o l l o w i n g two q u e s t i o n s : " A s i d e f r o m any p r o p e r t y , a b o u t how much money do y o u and y o u r f a m i l y h a v e i n s a v i n g s a n d i n v e s t m e n t s ? " And " A s i d e f r o m any p r o p e r t y , a b o u t how much money do y o u owe on t h i n g s l i k e y o u r c a r , f u r n i t u r e and a p p l i a n c e s , l o a n s , c r e d i t c a r d s a n d so o n ? " The i n f o r m a t i o n r e l a t i n g t o n o n - r e a l - e s t a t e a s s e t s and l i a b i l i t i e s was r e c o r d e d i n h u n d r e d s o f d o l l a r s . The n e t p e r s o n a l e q u i t y was c a l c u l a t e d a n d c o n v e r t e d t o r e p r e s e n t s i n g l e d o l l a r s . A s e c o n d s e t o f q u e s t i o n s d e a l t w i t h t h e c u r r e n t m a r k e t v a l u e o f r e a l e s t a t e a s s e t s a n d t h e o u t s t a n d i n g d e b t . The s u r v e y q u e s t i o n s , f o r t h o s e t h a t own t h e i r h o u s e / a p a r t m e n t , a r e a s f o l l o w s : " C o u l d y o u t e l l me what t h e p r e s e n t v a l u e o f t h i s h o u s e / a p a r t m e n t i s ? I d o n ' t mean what y o u w o u l d l i k e t o g e t b u t a b o u t what y o u t h i n k i t w o u l d r e a l l y b r i n g i f y o u s o l d i t t o d a y ? " And "About how much money do y o u owe o t h e t h e m o r t g a g e s o f t h i s h o u s e / a p a r t m e n t ? " T h e s e amounts were b o t h r e c o r d e d i n t h o u s a n d s o f d o l l a r s . A f t e r c a l c u l a t i n g t h e n e t h o u s i n g w e a l t h , t h e f i g u r e was a d j u s t e d t o r e p r e s e n t s i n g l e d o l l a r s . W e a l t h was c a l c u l a t e d by s i m p l y a d d i n g t o g e t h e r t h e amounts o f p e r s o n a l a n d r e a l e s t a t e n e t e q u i t y . I n t h i s 33 p r o c e s s a number of m i s s i n g v a l u e s were g e n e r a t e d . T h i s was p a r t i a l l y c o r r e c t e d by s e t t i n g r e a l e s t a t e w e a l t h t o z e r o f o r r e n t e r s . However, a number of m i s s i n g f i n a n c i a l v a r i a b l e s c o n s t i t u t e d a b o u t 2 5 % o f t h e s p e c i f i e d d a t a b a s e . 3.4.9 MOVE EXPECTANCY P a r t o f t h e a n a l y s i s r e q u i r e s t h e use o f an e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d v a r i a b l e . Thus i t was e s s e n t i a l t o d e t e r m i n e t h e h o u s e h o l d s e x p e c t a t i o n s o f m o b i l i t y . Two q u e s t i o n s p e r t a i n e d t o t h i s i s s u e . The f i r s t i s a s f o l l o w s : "How l i k e l y do y o u t h i n k i t i s t h a t y o u w i l l be l i v i n g h e r e two y e a r s f r o m now ... v e r y l i k e l y ... f a i r l y l i k e l y , o r ... n o t v e r y l i k e l y ? " T h r e e d i s c r e t e c h o i c e s e x i s t d e a l i n g w i t h m o b i l i t y o v e r a two y e a r t i m e h o r i z o n . The s e c o n d q u e s t i o n i s d i r e c t e d t o w a r d s h o u s i n g a c c o m m o d a t i o n o v e r a f i v e y e a r p e r i o d . The q u e s t i o n d o e s n o t d e a l s p e c i f i c a l l y w i t h m o b i l i t y b u t r a t h e r w i t h t h e l e v e l o f h o u s i n g s e r v i c e s . I f t h e r e was a d i f f e r e n c e i n t h e l e v e l h o u s i n g s e r v i c e s consumed o v e r t h e f i v e y e a r p e r i o d t h e n i t i s l i k e l y t h a t a move o c c u r r e d . T h e r e i s n o t a d i r e c t r e l a t i o n s h i p s i n c e t h e c u r r e n t h o u s i n g u n i t c o u l d be i m p r o v e d . To a c e r t a i n e x t e n t t h i s q u e s t i o n a d d r e s s e s t h e d e g r e e o f d i s e q u i l i b r i u m b e t w e e n c u r r e n t h o u s i n g a n d what i s d e s i r e d o v e r a f i v e y e a r p e r i o d . T h i s s e c o n d q u e s t i o n was s t a t e d i n t h e q u e s t i o n n a i r e a s f o l l o w s : 34 "Here i s t h e p i c t u r e o f t h e l a d d e r a g a i n . I w o u l d ' l i k e y o u t o u s e i t t o d e s c r i b e y o u r h o u s i n g . A t t h e b o t t o m o f t h e l a d d e r i s t h e w o r s e h o u s i n g t h a t y o u c a n i m a g i n e a n d a t t h e t o p i s t h e b e s t — t h e i d e a l h o u s e o r a p a r t m e n t . Where on t h e l a d d e r w o u l d y o u p l a c e - ( a ) Y o u r p r e s e n t h o u s e / a p a r t m e n t ? ... ( c ) The h o u s e o r a p a r t m e n t y o u e x p e c t t o l i v e i n f i v e y e a r s f r o m now. " I n c o m p a r i n g t h e s e two p o s s i b l e q u e s t i o n s , t h e f i r s t q u e s t i o n b e t t e r a d d r e s s e s r e s i d e n t i a l m o b i l i t y . I t i s d i r e c t a n d p r e c i s e . F o r t h i s r e a s o n i t was s e l e c t e d a s t h e e x p e c t e d m o b i l i t y v a r i a b l e . H o w e v e r , i t s c u r r e n t f o r m o f a m u l t i p l e d i s c r e t e v a r i a b l e was c o n s i d e r e d awkward f o r a n a l y s i s . T h i s l e d t o a c o n v e r s i o n t o a two c h o i c e d i s c r e t e v a r i a b l e . E x p e c t a t i o n s t o 'move' was f o r m u l a t e d f r o m t h e p o s s i b i l i t y o f ' n o t v e r y l i k e l y t o be l i v i n g h e r e i n two y e a r s ' a n d e x p e c t a t i o n s n o t t o 'move' was f o r m u l a t e d f r o m t h e o t h e r two p o s s i b i l i t i e s o f ' v e r y l i k e l y ' a n d ' f a i r l y l i k e l y t o be l i v i n g h e r e i n two y e a r s . ' The s e c o n d q u e s t i o n y i e l d s v a l u a b l e i n f o r m a t i o n p e r t a i n i n g t o t h e l e v e l o f e q u i l i b r i u m / d i s e q u i l i b r i u m i n t h e h o u s i n g s e r v i c e s m a r k e t . D i s e q u i l i b r i u m c o u l d be a r e s u l t o f t h e c u r r e n t s i t u a t i o n n e c e s s i t a t i n g a c h a n g e , o r c u r r e n t e q u i l i b r i u m w i t h a change i n e x p e c t e d n e e d s t h a t w i l l r e q u i r e an a d j u s t m e n t sometime o v e r t h e f i v e y e a r p e r i o d . The a b s o l u t e c h a n g e f r o m t h e n i n e p o i n t r a t i n g s c a l e was c a l c u l a t e d a n d added t o t h e d a t a b a s e . T h i s v a r i a b l e s h o u l d be a good i n d i c a t o r o f e x p e c t i n g t o move o v e r t h e n e x t two y e a r s . 3 5 3.4.10 TENURE The f o r m u l a t i o n o f a c u r r e n t h o u s i n g t e n u r e v a r i a b l e was r e l a t i v e l y s t r a i g h t f o r w a r d . The q u e s t i o n t h a t a d d r e s s e s t h i s a l o n g w i t h t h e p o s s i b l e r e s p o n s e s a r e a s f o l l o w s : " I w o u l d l i k e t o a s k y o u some q u e s t i o n s a b o u t y o u r h o u s e / a p a r t m e n t . Do y o u own t h i s h o u s e / a p a r t m e n t , pay r e n t o r w h a t ? " The p o s s i b l e r e s p o n s e s were i d e n t i f i e d a s "Own ... R e n t ... O t h e r ( s p e c i f y ) " . The r e s p o n s e s l a b e l e d ' o t h e r ' c o n s t i t u t e d a b o u t 2% o f t h e d a t a b a s e a nd were e l i m i n a t e d . A dummy v a r i a b l e f o r o w n e r s h i p was c r e a t e d , w i t h o w n e r s h a v i n g a v a l u e o f one. 3.4.11 LENGTH OF CURRENT MARITAL STATUS V a r i a b l e s r e p r e s e n t i n g t h e number o f y e a r s t h a t a r e s p o n d e n t has m a i n t a i n e d t h e i r c u r r e n t m a r i t a l s t a t u s were c r e a t e d . F i v e p o s s i b i l i t i e s e x i s t , t h e y i n c l u d e s i n g l e , m a r r i e d , s e p a r a t e d , d i v o r c e d , and w i d o w e d . I f a f a m i l y u n i t was " c o u p l e d i n a r o m a n t i c r e l a t i o n s h i p " i t was c o n s i d e r e d m a r r i e d . T h i s e l i m i n a t e s c o n c e r n s t h a t n o r m a l l y a r i s e a b o u t common l a w m a r r i a g e s . F o r i n d i v i d u a l s m a r r i e d , d i v o r c e d , o r w i d o w e d , t h e y a r e a s k e d how l o n g ( i n y e a r s ) h a s t h e i r c u r r e n t s t a t u s e x i s t e d . F o r t h o s e t h a t were c u r r e n t l y s e p a r a t e d t h e f o l l o w i n g q u e s t i o n a n d p o s s i b l e r e s p o n s e s e x i s t e d : "How l o n g h a s i t been s i n c e y o u l i v e d w i t h y o u r h u s b a n d o r w i f e ? ... L e s s t h a n 6 months ... 7 t o 12 months ... 1 t o 2 y e a r s ... 2 t o 3 y e a r s ... More t h a n 3 y e a r s . " 36 The m i d p o i n t s o f t h e s e g r o u p s i n t e r m s o f y e a r s was c a l c u l a t e d and a s s i g n e d to. t h e y e a r s s e p a r a t e d v a r i a b l e . F o r t h e open e n d e d c l a s s t h e l o w e r bound was u s e d . C o u p l e d i n d i v i d u a l s were a s k e d a s i m i l a r q u e s t i o n . T h i s q u e s t i o n r e a d a s f o l l o w s : "How l o n g h a v e y o u been l i v i n g t o g e t h e r ? ... L e s s t h a n 6 m onths ... 6 t o 12 months ... 1 o r 2 y e a r s ... More t h a n 2 y e a r s . " I n o r d e r t o make t h i s c l a s s i f i c a t i o n f u l l y c o m p l e t e s i n g l e i n d i v i d u a l s had t o be c l a s s i f i e d . The number o f y e a r s a r e s p o n d e n t was s i n g l e a b o v e age 18 was u s e d . 3.4.12 L I F E CYCLE STAGES A number o f l i f e c y c l e s t a g e s were c r e a t e d a s dummy v a r i a b l e s t o s e p a r a t e o u t v a r i o u s h o u s e h o l d t y p e s . I n t o t a l t h e r e a r e e i g h t s t a g e s , t h r e e w h i c h a r e a s s o c i a t e d w i t h s i n g l e p a r e n t s . T h e s e s t a g e s a r e b a s e d on m a r i t a l s t a t u s , t h e e x i s t e n c e and age o f t h e e l d e s t c h i l d , a nd w h e t h e r t h a t c h i l d s t i l l r e s i d e s a t home. The f i s t s t a g e , S t a g e - A , r e p r e s e n t s s i n g l e p e o p l e t h a t do n o t h a v e any c h i l d r e n . T h i s i n c l u d e d t h o s e who a r e d i v o r c e d - o r widowed and c h i l d l e s s . T h i s s t a g e c o n t a i n s a b o u t 5% o f t h e d a t a s a m p l e . The s e c o n d s t a g e , S t a g e - B , r e p r e s e n t s c o u p l e d o r m a r r i e d f a m i l i e s t h a t a r e c h i l d l e s s . T h i s g r o u p ' s s i z e i s a b o u t 18% o f t h e t o t a l s a m p l e . A l t h o u g h t h e f a m i l y i s c h i l d l e s s i t i s p o s s i b l e f o r n o n - f a m i l y c h i l d r e n t o be i n t h e h o u s e h o l d . 37 S t a g e - C e n c o m p a s s e s f a m i l i e s w i t h y o u n g c h i l d r e n . I f t h e age o f t h e e l d e s t c h i l d was l e s s t h a n o r e q u a l t o s i x t h a n t h e f a m i l y was c o n s i d e r e d t o h a v e y o u n g c h i l d r e n . T h i s was t h e s e c o n d l a r g e s t g r o u p , i t r e p r e s e n t s 29% o f f a m i l y t y p e s . S t a g e - D c o n t a i n s m a r r i e d o r c o u p l e d a d u l t s , w i t h c h i l d r e n o f s c h o o l age t h a t a r e s t i l l l i v i n g a t home. He r e t h e age o f t h e e l d e s t c h i l d had t o be g r e a t e r t h a n s i x . T h i s f a m i l y t y p e o v e r s h a d o w e d t h e s i z e o f o t h e r f a m i l y g r o u p s , a n d c o n s t i t u t e d 4 1 % o f t h e r e d u c e d s a m p l e . I f t h e e l d e s t c h i l d h a d l e f t home t h e f a m i l y u n i t was c o n s i d e r e d t o be a t t h e empty n e s t s t a g e . T h i s g r o u p was l a b e l e d S t a g e - E , a n d c o n s t i t u t e d 2% o f t h e s e l e c t e d s a m p l e . S t a g e - F t h r o u g h S t a g e - H r e p r e s e n t s i n g l e p a r e n t f a m i l i e s . A t S t a g e - F t h e e l d e s t c h i l d i s g r e a t e r t h a n s i x a n d h a s l e f t home. T h i s i s t h e s m a l l e s t g r o u p r e p r e s e n t i n g 1% o f t h e t o t a l . S t a g e - G c o v e r s s i n g l e p a r e n t s w i t h t h e e l d e s t c h i l d l e s s t h a n o r e q u a l t o s i x and i s a t home. T h i s g r o u p h a s a r e l a t i v e s i z e o f 1.3%. S t a g e - H i n c l u d e s s i n g l e p a r e n t s w i t h t h e e l d e s t c h i l d a b o v e s i x a n d s t i l l l i v e s a t home. T h i s g r o u p i s a l m o s t 3% o f t h e t o t a l . 38 3.5 SAMPLE S I Z E LIMITATIONS The s i z e o f t h e s a m p l e u s e d f o r t h i s s t u d y i n c l u d e s 855 o b s e r v a t i o n s , r e d u c e d f r o m t h e o r i g i n a l s u r v e y by a number of r e s t r i c t i o n s . The f i r s t two r e s t r i c t i o n s were a s s o c i a t e d w i t h t h e l i m i t s of t h e s t u d y , w h i l e t h e r e s t were u s e d t o e l i m i n a t e d a t a p e c u l i a r i t i e s p a r t l y a s s o c i a t e d w i t h t h e i d e n t i f i c a t i o n o f o u t l i e r s i n t h e a n a l y s i s . Two m a i n l i m i t a t i o n s d e a l t w i t h t h e h o u s e h o l d h e a d ' s age, a n d t h e d e g r e e o f u r b a n i z a t i o n where t h e o b s e r v a t i o n was t a k e n . I n t h e m o d e l o u t l i n e i t was n o t e d t h a t h o u s e h o l d s w i t h h e a d s between t w e n t y f i v e a n d f o u r t y f o u r a r e more a c t i v e i n t h e h o u s i n g m a r k e t r e l a t i v e t o o t h e r age g r o u p s . A l s o t h e g r e a t e s t d i v e r s i t y o f h o u s e h o l d t y p e s a p p e a r s t o o c c u r i n t h i s g e n e r a l age r a n g e . T h i s r e s t r i c t i o n on t h e e x t e n t o f t h e s t u d y d e l e t e d a b o u t 6 0 % o f t h e raw d a t a . The s e c o n d main l i m i t a t i o n , d e a l i n g w i t h t h e l e v e l o f u r b a n i z a t i o n , a l s o r e d u c e d t h e s a m p l e s i z e . O b s e r v a t i o n s h a d t o come f r o m u r b a n c e n t r e s w i t h p o p u l a t i o n s a b o v e 10,000. A f i n e r l e v e l o f r e s t r i c t i o n , l i m i t i n g c e n t r e s a b o v e 100,000 c o u l d h a v e been i m p o s e d . However t h i s h i g h e r l e v e l o f d i s a g g r e g a t i o n w o u l d h a v e h a d a m a j o r i m p a c t on t h e number of v i a b l e o b s e r v a t i o n s . I n o r d e r t o m a i n t a i n a s a m p l e s u f f i c i e n t l y l a r g e e n o u g h t o t e s t t h e e i g h t l i f e c y c l e s t a g e s , t h e u r b a n i z a t i o n l e v e l o f 10,000 o r g r e a t e r was u s e d . T h i s r e s t r i c t i o n l i m i t e d t h e s a m p l e t o a b o u t 7 0 % o f t h e v i a b l e o b s e r v a t i o n s . 39 A number o f c h e c k s on t h e d a t a were i m p o s e d w h i c h r e s u l t e d i f f u r t h e r d e c r e a s e s o f t h e s a m p l e s i z e . T h ese c h e c k s were d e s i g n e d t o e l i m i n a t e u n u s u a l c i r c u m s t a n c e s o r c o d i n g e r r o r s . Some o f t h e s e c h e c k s a r e c o n n e c t e d t o o u t l i e r r e s i d u a l a n a l y s i s f r o m p r e l i m i n a r y r e g r e s s i o n s . I f an i n d i v i d u a l h a d more t h a n one m a r i t a l s t a t u s t h e y were d e l e t e d . T h i s o c c u r r e d i n some c a s e s where t h e i n d i v i d u a l was s e p a r a t e d and d i v o r c e d , o r widowed a nd d i v o r c e d . A n o t h e r r e s t r i c t i o n was t h a t t h e h e a d o f t h e h o u s e h o l d c o u l d n o t have an e l d e s t c h i l d t h a t w o u l d n o t a l l o w f o r a 16 y e a r age gap. Thus t h e h o u s e h o l d h e a d h ad t o be a t l e a s t s i x t e e n b e f o r e t h e e l d e s t c h i l d a r r i v e d . The f i n a l r e s t r i c t i o n on t h e d a t a o f a c h e c k n a t u r e , was t h a t o w n e rs o f t h e i r p l a c e o f r e s i d e n c e had t o a c q u i r e i t a f t e r t h e i r e i g h t e e n t h b i r t h d a y . T h o s e t h a t w e r e r e s t r i c t e d h e r e were t h o s e t h a t i n h e r i t e d t h e i r p a r e n t s home a n d s t i l l r e m a i n e d t h e r e , n o t w i t h s t a n d i n g p o s s i b l e d a t a r e c o r d i n g e r r o r s . The f i n a l c o n s t r a i n t i m p o s e d r e s t r i c t e d t h e r e s p o n d e n t t o be t h e h e a d o f t h e h o u s e h o l d o r t h e r e s p e c t i v e s p o u s e . The r e a s o n f o r t h i s was a s s o c i a t e d w i t h v a r i a b l e c r e a t i o n p r o b l e m s f o r t h e s t u d y . I n a number o f c a s e s t h e d e s i r e d v a r i a b l e was n o t o b t a i n a b l e u n l e s s t h e r e s p o n d e n t was t h e h e a d o r s p o u s e . V a r i a b l e s t h a t f e l l i n t o t h i s s i t u a t i o n were t h e h e a d ' s u n i o n m e m b e r s h i p a nd e d u c a t i o n l e v e l . The l a t t e r was n o t o b t a i n a b l e i f t h e h e a d ' s s p o u s e c o m p l e t e d t h e s u r v e y , a n d a t h e s p o u s e ' s e d u c a t i o n l e v e l was u s e d a s a p r o x y . T h e s e r e s t r i c t i o n s r e s u l t e d i n a f u r t h e r 5% r e d u c t i o n 40 o f v i a b l e o b s e r v a t i o n s . A f t e r i m p o s i n g t h e r e s t r i c t i o n s o f t h i s s e c t i o n t h e number o f d a t a was r e d u c e d f r o m a b o u t 3200 t o 855. However some m i s s i n g p o i n t s were a s s o c i a t e d w i t h u n i o n m e m b e r s h i p , s p o u s e w o r k i n g s t a t u s , f a m i l y i n c o m e , and w e a l t h . R e g r e s s i o n s t h a t u s e d t h e s e v a r i a b l e s drew f r o m a s a m p l e of l e s s t h a n 855. A t t i m e s t h e r e was a 25% r e d u c t i o n due t o m i s s i n g v a l u e s . C h a p t e r 4 MODEL THEORY AND HYPOTHESIS 4.1 MODEL BACKGROUND The t e n u r e c h o i c e d e c i s i o n h a s w i d e a p p l i c a b i l i t y . I t ' s o f t e n u t i l i z e d i n h o u s i n g demand m o d e l s , a n d a t t i m e s i n c o r p o r a t e d i n t o h o u s i n g m a r k e t m o d e l s . S i n c e t h e t e n u r e d e c i s i o n i s o f t e n i m p o r t a n t i n t h e s e a n d o t h e r m o d e l s i t i s s u r p r i s i n g t h a t t h i s a r e a o f r e s e a r c h h a s n o t c o n s i d e r e d m o b i l i t y a n d a s s o c i a t e d i m p a c t s . M o st r e c e n t s t u d i e s o f h o u s i n g t e n u r e d e t e r m i n a t i o n do n o t e x p l i c i t l y c o n s i d e r t h e f a m i l y l i f e c y c l e c o n c e p t . 2 0 However, g i v e n t h e r e s e a r c h t h a t h a s be e n r e p o r t e d on t h e t e n u r e c h o i c e a n d t h e m o b i l i t y d e c i s i o n f r o m t h e d e m o g r a p h i c a n d u r b a n s t u d i e s l i t e r a t u r e 2 1 i t i s now p o s s i b l e t o c o n s t r u c t a n d t e s t a more s o l i d c r o s s - s e c t i o n a l h o u s i n g m a r k e t t e n u r e c h o i c e m o d e l . T h i s i m p r o v e d u n d e r s t a n d i n g o f t h e t e n u r e d e c i s i o n p r o c e s s s h o u l d a s s i s t f u t u r e r e s e a r c h e r s and p o l i c y m a k ers i n b e t t e r a p p l y i n g t h e i r c r o s s - s e c t i o n a l a n d t i m e s e r i e s m o d e l s t o h o u s i n g demand-and m a r k e t i n t e r a c t i o n p r o b l e m s . T h i s s t u d y i s d i r e c t e d t o w a r d s u r b a n h o u s i n g t e n u r e c h o i c e . The p u r p o s e i s t o e x p l a i n c u r r e n t h o u s e h o l d t e n u r e 2 0 C a r l i n e r , 1974; S t r u y k a n d M a r s h a l l , 1974; W i l k i n s o n a n d Law, 1978. 2 1 S p e a r e , 1970; Ch e v a n , 1971; P i c k v a n c e , 1974; M c C a r t h y , 1976 41 42 r a t h e r t h a n p r e d i c t i n g f u t u r e s c e n a r i o s . E m p h a s i s i s p l a c e d on t h e b e h a v i o u r o f t h e h o u s e h o l d a n d how i t v a r i e s w i t h d i f f e r e n t f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . S p e c i f i c a l l y , f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s a r e s e e n t o a f f e c t t h e i m p o r t a n c e o f i n c o m e , w e a l t h a n d e x p e c t e d m o b i l i t y a t t h e t i m e o f t e n u r e d e c i s i o n . H e r e e x p e c t e d m o b i l i t y r e f e r s t o t h e l i k e l y h o l d i n g p e r i o d f o r a c q u i r e d h o u s i n g s e r v i c e s . T h i s s t u d y f o l l o w s t h e r e c e n t work on t h e s i m u l t a n e o u s d e c i s i o n o f h o u s e h o l d s i n r e g a r d s t o t e n u r e c h o i c e a n d e x p e c t e d m o b i l i t y , a s d e v e l o p e d by Boehm (1981) a nd Krumm ( 1 9 8 4 ) . I n t h e Boehm s t u d y t h e t e n u r e d e c i s i o n was d e p e n d e n t upon t h e h o u s e h o l d s f u t u r e e x p e c t e d m o b i l i t y . The f o u r p o s s i b i l i t i e s o f f u t u r e t e n u r e c h o i c e a n d m o b i l i t y w i t h i n a l i m i t e d t i m e f r a m e a r e e s t i m a t e d w i t h a l o g i t p r o b a b i l i t y m o d e l . E x p e c t e d m o b i l i t y was f o u n d t o be t h e most s t a t i s t i c a l l y s i g n i f i c a n t i n d i c a t o r o f t e n u r e c h o i c e , a n d v i c e v e r s a (Boehm, 1 9 8 1 ; 3 8 1 , 3 8 6 ) . W e a l t h a n d income were f o u n d t o be t h e o t h e r m a i n d e t e r m i n a n t s o f t h i s j o i n t t e n u r e / m o b i l i t y d e c i s i o n . Krumm (1984) l i k e Boehm e s t i m a t e d a j o i n t t e n u r e / m o b i l i t y p r o b a b i l i t y m o d e l w i t h a l o g i t f r a m e w o r k . The r e s u l t s f r o m t h e Krumm s t u d y s u p p o r t e d t h o s e o b t a i n e d by Boehm i n t h a t t h e d e c i s i o n t o c h a n g e t e n u r e was d e p e n d e n t on t h e m i g r a t i o n d e c i s i o n a n d v i c e v e r s a . Krumm p o i n t e d o u t t h a t i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s o f t e n u s e d t o p r e d i c t t e n u r e a l s o a f f e c t e x p e c t e d m o b i l i t y , h owever i n some c a s e s t h e e f f e c t was i n d i f f e r e n t d i r e c t i o n s m a k i n g t h e n e t e f f e c t on t h e 43 j o i n t p r o b a b i l i t y the c r i t i c a l r e s u l t . T h i s s u g g e s t s some s i m u l t a n e i t y i n model s t r u c t u r e t o c a p t u r e the net e f f e c t between t e n u r e and e x p e c t e d m o b i l i t y . 4.2 MODEL THEORY T h i s study i s concerned w i t h the c u r r e n t t e n u r e d e c i s i o n of households and how t h a t d e c i s i o n i s a f f e c t e d by f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . P a s t s t u d i e s y i e l d s e v e r a l r e s u l t s of i n t e r e s t . Both Boehm (1981) and Krumm (1984) argue t h a t expected f u t u r e m o b i l i t y i s dependent on c u r r e n t t e n u r e c h o i c e . S i m i l a r l y , but i n the o p p o s i t e d i r e c t i o n , t e n u r e c h o i c e i s dependent on e x p e c t e d m o b i l i t y . I t seems l o g i c a l t h a t when households a r e i n t r a n s i t i o n between s e t s of ho u s i n g s e r v i c e s i t i s t h e i r f u t u r e e x p e c t e d m o b i l i t y a t t h i s time t h a t i n f l u e n c e s t h e i r h o l d i n g p e r i o d and t h u s t e n u r e c h o i c e . Thus when the h o u s e h o l d i s i n t r a n s i t i o n , p a s t t e n u r e s h o u l d not a f f e c t f u t u r e t e n u r e c h o i c e . However, i f the hou s e h o l d i s not i n t r a n s i t i o n c u r r e n t t e n u r e w i l l r e f l e c t p a s t e x p e c t e d m o b i l i t y d e c i s i o n s . Combining the importance of t h e m o b i l i t y r e s u l t w i t h p a s t t e n u r e c h o i c e r e s e a r c h s u g g e s t s , from a t h e o r e t i c a l p e r s p e c t i v e , income, w e a l t h , and e x p e c t e d m o b i l i t y s h o u l d be im p o r t a n t i n f l u e n c e s . One h y p o t h e s i s of t h i s s t u d y i s t h a t m o b i l i t y s h o u l d be i n c l u d e d i n the t e n u r e model, and t h e r e w i l l be d i f f e r e n c e s i n t e n u r e c h o i c e based on socio-demographic c h a r a c t e r i s t i c s which a r e w i d e l y used i n o t h e r s t u d i e s . Of i n t e r e s t a r e demographic l i f e c y c l e s t a g e s 44 and t h e i r i m p a c t on t h e i m p o r t a n c e o f income a n d w e a l t h i n t h e t e n u r e d e c i s i o n . S o c i o e c o n o m i c f a c t o r s r e l a t e d t o b e h a v i o u r a r e o f t e n r e f l e c t e d by l i f e c y c l e s t a g e s . The i n c o r p o r a t i o n o f l i f e c y c l e s t a g e s i n t o a m o d e l o f t e n u r e c h o i c e i s l o g i c a l . T h i s f o l l o w s f r o m t h e d e m o g r a p h i c and u r b a n s t u d i e s l i t e r a t u r e o f S p e a r e ( 1 9 7 0 ) , Chevan ( 1 9 7 1 ) , M c C a r t h y ( 1 9 7 6 ) , Sweet ( 1 9 7 7 ) , and C l a r k a n d Onaka ( 1 9 8 3 ) . These a u t h o r s a g r e e t h a t f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s a r e m a j o r d e t e r m i n a n t s o f h o u s i n g n e e d s , and t h a t h o u s e h o l d m o b i l i t y c o i n c i d e s w i t h t r a n s i t i o n s f r o m one s t a g e t o t h e n e x t . L i f e c y c l e s t a g e s a r e d e t e r m i n e d f r o m m a r i t a l s t a t u s , t h e e x i s t e n c e o f a n d age o f c h i l d r e n . O v e r a l l , i n o r d e r t o a c h i e v e some s t r o n g e r c o n c l u s i o n s r e l a t i n g t o h o u s e h o l d t e n u r e c h o i c e b e h a v i o u r t h i s s t u d y a t t e m p t s t o p r o v e two t h i n g s . F i r s t , a m o r e • a c c u r a t e m o d e l f o r p r e d i c t i n g t e n u r e c h o i c e i s p o s s i b l e i f a l l o w a n c e s a r e made f o r f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . S e c o n d , t h a t t h e r e l a t i v e i n f l u e n c e o f income a n d w e a l t h on t e n u r e c h o i c e a r e d i f f e r e n t among t h e v a r i o u s f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e g r o u p i n g s . I n o r d e r t o t e s t t h e c o n c e p t s p r e s e n t e d by t h e l i t e r a t u r e , a t e n u r e c h o i c e model s h o u l d i n c l u d e f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s , income a n d w e a l t h v a r i a b l e s , e x p e c t e d m o b i l i t y , a n d o t h e r d e m o g r a p h i c i m p a c t s on t e n u r e c h o i c e . 45 4 . 3 TENURE CHOICE , EXPECTED MOBILITY AND HOUSEHOLD  ATTR IBUTES T h e r e a r e t h r e e c o n s t r a i n t s p r o p o s e d i n t h e m o d e l o f t e n u r e c h o i c e ; i n c o m e , w e a l t h a n d e x p e c t e d m o b i l i t y . A number o f v a r i a b l e s t h a t a f f e c t e x p e c t e d m o b i l i t y i n t h e r e s e a r c h a r e e x p e c t e d t o a f f e c t t e n u r e c h o i c e . S i n c e e x p e c t e d m o b i l i t y d e p e n d s on a number o f h o u s e h o l d a t t r i b u t e s , f u r t h e r e l a b o r a t i o n o f t h i s c o n s t r a i n t a n d t h e i n h e r e n t v a r i a b l e s i s a p p r o p r i a t e . T h e s e v a r i a b l e s t e n d t o be a s s o c i a t e d w i t h h o u s e h o l d d e m o g r a p h i c a t t r i b u t e s . Age o f t h e h o u s e h o l d h e a d a n d number o f y e a r s m a r r i e d t e n d t o d e c r e a s e m o b i l i t y . M o b i l i t y r a t e s a l s o c h a n g e when m a r i t a l s t a t u s c h a n g e s b e c a u s e o f d i v o r c e o r s e p a r a t i o n . E m p l o y m e n t s t a t u s o f t h e s p o u s e a f f e c t s b o t h i n c o m e a n d t h e i n c i d e n c e o f c h i l d r e n . H o w e v e r , t h e s e e f f e c t s may a f f e c t m o b i l i t y i n o p p o s i t e d i r e c t i o n s . The s i z e o f t h e h o u s e h o l d i s r e l a t e d t o l o c a t i o n a l s t a b i l i t y p o s s i b l y t h r o u g h t h e c o n s u m p t i o n o f h o u s i n g a n d n e i g h b o u r h o o d s e r v i c e s a n d t h e i r i m p a c t on c u m u l a t i v e i n e r t i a . T h i s e f f e c t s h o u l d be m e a s u r a b l e t h r o u g h t h e number o f c h i l d r e n a n d t h e number o f n o n - n u c l e a r - f a m i l y members i n t h e h o u s e h o l d . E m p l o y m e n t i n c o m e g r o w t h a n d s t a b i l i t y w i l l l i k e l y r e d u c e e x p e c t e d m o b i l i t y a n d i s m e a s u r e d t h r o u g h t h e e d u c a t i o n l e v e l o f t h e h o u s e h o l d - h e a d a n d u n i o n m e m b e r s h i p . F u r t h e r d i s c u s s i o n o f t h e s e m o b i l i t y f a c t o r s f o l l o w s . Age o f t h e h o u s e h o l d h e a d a n d t h e number o f y e a r s m a r r i e d t e n d t o a f f e c t m o b i l i t y n e g a t i v e l y , a n d a t a 46 d e c r e a s i n g r a t e . T h a t i s , a s t h e h o u s e h o l d h e a d g e t s o l d e r a n d / o r t h e number o f y e a r s m a r r i e d i n c r e a s e s t h e p r o b a b i l i t y o f m o v i n g d e c r e a s e s , a n d d o e s s o i n s m a l l e r a n d s m a l l e r i n c r e m e n t s . T h e s e e l e m e n t s o f m o b i l i t y were f o u n d t o be d i f f e r e n t w i t h i n e a c h l i f e c y c l e s t a g e by S p e a r e ( 1 9 7 0 : 4 5 4 ) , C h e v a n ( 1 9 7 1 ) , a n d M c C a r t h y ( 1 9 7 6 : 1 4 ) . A d d i t i o n a l l y , t h e h o u s e h o l d h e a d ' s age was f o u n d t o be i n d e p e n d e n t o f income i n e a c h l i f e c y c l e s t a g e by M c C a r t h y (1976) a n d more c o n c l u s i v e l y b y . P i c k v a n c e ( 1 9 7 4 ) . O t h e r s t u d i e s t h r o u g h l e s s r i g o r o u s i n v e s t i g a t i o n s have o b t a i n e d s i m i l a r r e s u l t s . Sweet ( 1 9 7 7 ) p o i n t s o u t t h a t f o r s i n g l e p a r e n t s t h e number o f y e a r s s e p a r a t e d , d i v o r c e d o r w i d o w e d a l o n g w i t h t h e number of c h i l d r e n h a s a s i g n i f i c a n t i n f l u e n c e on r e - m a r r i a g e b e h a v i o u r . As t h e number o f y e a r s a s a s i n g l e p a r e n t i n c r e a s e s t h e c h a n c e s of r e - m a r r i a g e , and t h u s h o u s e h o l d m o b i l i t y , d e c r e a s e s . T h i s e f f e c t i s compounded by t h e number of c h i l d r e n . The number o f y e a r s s e p a r a t e d , w i d o w e d o r d i v o r c e d i s i n c l u d e d i n t h e s t u d y a s e x p e c t e d m o b i l i t y v a r i a b l e s . T h e s e v a r i a b l e s , h o u s e h o l d h e a d a g e , a n d y e a r s m a r r i e d o r d i v o r c e d , a r e e x p e c t e d t o p o s i t i v e l y i n f l u e n c e t h e o w n e r s h i p d e c i s i o n by d e c r e a s i n g m o b i l i t y . The employment s t a t u s o f t h e s p o u s e i s i n c l u d e d f o r s e v e r a l r e a s o n s . F i r s t , two i n c o m e h o u s e h o l d s h a v e h i g h e r c u r r e n t income and a l s o a h i g h e r r a t e o f e x p e c t e d f u t u r e w e a l t h a c c u m u l a t i o n . The a c c u m u l a t i o n o f w e a l t h a s s i s t s t o o v e r c o m e down payment a n d d e b t s e r v i c e c o n s t r a i n t s f o r o w n e r s h i p w h i l e h i g h e r income makes o w n e r s h i p more d e s i r a b l e 47 b e c a u s e o f t a x i n f l u e n c e s t h r o u g h s h e l t e r i n g i n v e s t m e n t r e t u r n s . A s e c o n d i n f l u e n c e i s t h a t t h e r e i s a g r e a t e r d e g r e e o f i n c o m e and l o c a t i o n a l s t a b i l i t y . M c C a r t h y ( 1 9 7 6 ) h a s s u g g e s t e d t h e i n f l u e n c e o f t h e s p o u s e ' s employment s t a t u s d e p e n d s on w h i c h l i f e c y c l e s t a g e one c o n s i d e r s . Q u i t e o f t e n t h e r e w i l l be two income e a r n e r s u n t i l c h i l d r e n a r e b o r n , t h e n one s p o u s e w i l l t a k e l e a v e f r o m work u n t i l t h e c h i l d r e n e n t e r s c h o o l . T h u s , i n t h e l i f e c y c l e s t a g e b e f o r e c h i l d r e n a r e b o r n employment s t a t u s may h ave an i ncome e f f e c t , w h i l e n o t w o r k i n g may c o n t r i b u t e t o o w n e r s h i p w h i l e c h i l d r e n a r e a t t h e p r e - s c h o o l s t a g e b e c a u s e o f a h i g h e r d e g r e e o f h o u s i n g s e r v i c e c o n s u m p t i o n . T h u s , d u r i n g t h e p r e - c h i l d r e n s t a g e a s p o u s e w o r k i n g s h o u l d p o s i t i v e l y a f f e c t i n c o m e a n d l o c a t i o n a l s t a b i l i t y l e a d i n g t o o w n e r s h i p , w h i l e w i t h c h i l d r e n i n t h e p r e - s c h o o l s t a g e s p o u s e n o t w o r k i n g w i l l be p o s i t i v e l y c o r r e l a t e d w i t h o w n e r s h i p . T h i s r e s u l t was f o u n d by M c C a r t h y ( 1976) and s u p p o r t s t h e c o n c e p t o f s e p a r a t i o n by l i f e c y c l e s t a g e . The number o f c h i l d r e n i s a l s o s e e n a s a m o b i l i t y r e d u c i n g f a c t o r . G e n e r a l l y c h i l d r e n a r e l o c a t i o n s e n s i t i v e b e c a u s e h o u s e h o l d s n o t o n l y p u r c h a s e h o u s i n g s e r v i c e s b u t a l s o n e i g h b o u r h o o d q u a l i t y a n d s c h o o l i n g s e r v i c e s . A d d i t i o n a l l y , m o b i l i t y o f s c h o o l age c h i l d r e n i s o f t e n v i e w e d a s d i s r u p t i v e t o t h e m a t u r a t i o n p r o c e s s . A l s o , a s t h e number of c h i l d r e n i n c r e a s e w i t h i n t h e h o u s e h o l d u n i t i t o f t e n becomes n e c e s s a r y a n d more e c o n o m i c a l f o r one s p o u s e t o c o o r d i n a t e h o u s e h o l d a c t i v i t i e s f r o m t h e home. T h e s e 48 f a c t o r s , t h r o u g h t h e a x i o m o f c u m u l a t i v e i n e r t i a ( S p e a r e 1 9 7 0 : 4 4 9 , 4 5 5 - 4 5 6 ) , may a l s o add t o l o c a t i o n a l s t a b i l i t y . B o s s o n s (1978) a l s o d i s c u s s e s t h i s l o c a t i o n a l s t a b i l i t y a n d s u g g e s t s t h a t t h e number o f c h i l d r e n , a l o n g w i t h t h e number o f a d u l t s , a f f e c t t h e e x t e n t t o w h i c h l e i s u r e a c t i v i t i e s a n d h o u s i n g s p a c e a r e v i e w e d a s c o m p l e m e n t r y . S t u d i e s by S t r u y k a n d M a r s h a l l (1974) a n d McLeod a n d E l l i s ( 1 9 8 2 ) h a v e f o u n d t h a t t h e number o f c h i l d r e n h a s a s i g n i f i c a n t a f f e c t on t e n u r e c h o i c e . I n a s i m i l a r way t o t h e e f f e c t o f t h e number o f c h i l d r e n , t h e e x i s t e n c e o f n o n - n u c l e a r f a m i l y members i n t h e h o u s e h o l d i s l i k e l y t o i n c r e a s e r e s i d e n t i a l s t a b i l i t y . A c c o r d i n g t o S t r u y k a n d M a r s h a l l ( 1 9 7 4 ) i t d o e s n o t m a t t e r w h e t h e r t h e s e e x t r a h o u s e h o l d members a r e f a m i l y o r n o n - f a m i l y members h o w e v e r , t h e i r e x i s t e n c e d o e s m a t t e r . T h e s e e a r l i e r r e s u l t s s u g g e s t t h a t we t r e a t a l l n o n - n u c l e a r f a m i l y members t h e same, w h e t h e r t h e y a r e b o a r d e r s o r d i s t a n t r e l a t i v e s . T h i s a p p r o a c h i s t a k e n i n t h i s s t u d y . I n o r d e r t o c a p t u r e e x p e c t a t i o n s o f f u t u r e income and w e a l t h s t a b i l i t y two v a r i a b l e s a r e i n c l u d e d i n t h e s t u d y ; e d u c a t i o n a l a c h i e v e m e n t a nd u n i o n m e m b e r s h i p . The l e v e l o f e d u c a t i o n o f t h e h o u s e h o l d h e a d was f o u n d t o be a s i g n i f i c a n t f a c t o r p o s i t i v e l y a f f e c t i n g o w n e r s h i p i n a number o f p r i o r s t u d i e s . I t i s o f t e n m e a s u r e d by t h e number o f y e a r s o f f o r m a l s c h o o l i n g . The d a t a b a s e t o be u s e d i n t h i s s t u d y e m p l o y s a s c a l e o f 1 t o 10 t h a t m e a s u r e s t h e l e v e l o f t h e a c h i e v e m e n t r a t h e r t h a n t h e t i m e i n v o l v e d . T h i s 49 may be a u s e f u l m e a s u r e t o t h e e x t e n t t h a t e d u c a t i o n i s c o r r e l a t e d w i t h f u t u r e income and h o u s i n g c o n s u m p t i o n . B o s s o n s ( 1978) s u g g e s t s t h a t t h e l e v e l o f e d u c a t i o n a f f e c t s h o u s i n g s t y l e t a s t e s a n d demand f o r u n i q u e n e s s , a nd i n an i m p e r f e c t h o u s i n g m a r k e t s e c u r i t y o f t e n u r e o f u n i q u e h o u s i n g may o n l y be p o s s i b l e t h r o u g h o w n e r s h i p . A s e c o n d m e a s u r e o f income e x p e c t a t i o n i s u n i o n m e m b e r s h i p . T h i s v a r i a b l e i s e x p e c t e d t o h a v e a p o s i t i v e i m p a c t on employment s t a b i l i t y a s w e l l a s t h e r a t e o f g r o w t h o f f u t u r e e a r n i n g s . S t a b i l i t y o f employment i s l i k e l y a f f e c t e d by t h e b o t h v a r i a b l e s . The h y p o t h e s i s h e r e i s t h a t i f t h e h o u s e h o l d d o e s n o t h a v e e i t h e r h i g h e r e d u c a t i o n a l s k i l l s o r u n i o n m e m b e r s h i p t h e n t h e r e i s a h i g h e r l i k e l i h o o d o f employment and i n c o m e i n s t a b i l i t y , a n d t h u s a d e s i r e f o r m o b i l i t y . Two o t h e r v a r i a b l e s t h a t a r e h o u s e h o l d a t t r i b u t e s i n c l u d e income a n d w e a l t h . H o u s e h o l d i ncome a n d w e a l t h i s d i r e c t l y a s c e r t a i n a b l e f r o m t h e d a t a . 50 TABLE 1 ECONOMIC/MOBILITY VARIABLES: EXPECTED SIGN WHEN REGRESSED ON OWNERSHIP (1) F a m i l y ( " h o u s e h o l d " ) i n c o m e . (+'ve) (2) W e a l t h (amount s a v e d / i n v e s t e d - amount owed + p r e s e n t v a l u e o f home - amount owed on m o r t g a g e ) . (+'ve) (3) E m p l o y m e n t s t a t u s o f s p o u s e ( F u l l t i m e / P a r t t i m e / N o t w o r k i n g ) . ( + ' v e / - ' v e ) (4) Number o f y e a r s m a r r i e d ( s e p a r a t e d , d i v o r c e d , o r wi d o w e d ) (+'ve) (5) H o u s e h o l d h e a d s age i n y e a r s . (+'ve) (6) Number o f c h i l d r e n i n h o u s e h o l d . (+'ve) (7) Number o r e x i s t e n c e o f f a m i l y members i n h o u s e h o l d . (+'ve) (8) H o u s e h o l d Head's h i g h e s t l e v e l o f e d u c a t i o n c o m p l e t e d ( o r e x p e c t e d ) on a s c a l e o f one t o t e n . (+'ve) (9) U n i o n m e m b e r s h i p o f h o u s e h o l d h e a d . (+'ve) 4.4 USE OF REGRESSION ANALYSIS I n s i g h t s a r e o f t e n o b t a i n e d t h r o u g h e m p i r i c a l a n a l y s i s . R e g r e s s i o n t e c h n i q u e s c a n be u s e d t o h e l p u n d e r s t a n d t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n a d e p e n d e n t v a r i a b l e a n d i t s i n f l u e n c i n g f a c t o r s , i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s . Once t h e c o r r e c t m e t h o d o l o g y i s d e t e r m i n e d t h e r e s e a r c h e r c a n g a i n i n s i g h t s i n t o t h e s t r e n g t h o f h y p o t h e s i z e d r e l a t i o n s h i p s . R e g r e s s i o n a n a l y s i s i s n o t a s u b s t i t u t e f o r r a t i o n a l i n t u i t i v e t h o u g h t b u t r a t h e r a t e c h n i q u e t o s u p p o r t t h e t h e o r e t i c a l r e l a t i o n s h i p a n d y i e l d some c o n c l u s i o n s a s t o t h e n a t u r e o f t h o s e t h o u g h t s . M i l l e r a n d W i c h e r n ( 1 9 7 7 : 1 7 6 , 1 7 7 ) a r g u e 51 a l o n g s i m i l a r g r o u n d s . " E s s e n t i a l l y a l l s c i e n t i f i c i n v e s t i g a t i o n s a r e c o n c e r n e d w i t h u n d e r s t a n d i n g a n d e x p l a i n i n g o b s e r v a b l e phenomena. I n t h e s e a r c h f o r e x p l a n a t i o n s o f t h e s e phenomena, one i s ' f r e q u e n t l y f o r c e d w i t h m o d e l l i n g r e l a t i o n s h i p s among s e v e r a l v a r i a b l e s I n many s t i u a t i o n s ... g e n e r a l m o d e l s a r e r e q u i r e d i n d i c a t i n g 'how' a n d ' t o what e x t e n t ' a r e s p o n s e v a r i a b l e i s r e l a t e d t o a s e t o f i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s . ... S u p p o s e f o r a g i v e n p r o b l e m t h e true f u n c t i o n a l r e l a t i o n s h i p b e t ween t h e r e s p o n s e o r d e p e n d e n t v a r i a b l e a n d members o f a s e t o f i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s i s known. The i n v e s t i g a t o r i s t h e n i n a p o s i t i o n t o u n d e r s t a n d , p r e d i c t , a n d p e r h a p s e v e n c o n t r o l t h e r e s p o n s e . U n f o r t u n a t e l y t h e r e a r e v e r y few s i t u a t i o n s i n p r a c t i c e i n w h i c h t h e t r u e f u n c t i o n a l r e l a t i o n s h i p b e t w e e n v a r i a b l e s c a n be d e t e r m i n e d , p a r t i c u l a r l y i n t h e s o c i a l s c i e n c e s . C o n s e q u e n t l y , one i s f o r c e d , t h r o u g h t h e i n t e r a c t i o n o f t h e o r y and e m p i r i c a l e v i d e n c e , t o d e v e l o p m o d e l s t h a t c h a r a c t e r i z e i n some way t h e main features o f t h e b e h a v i o u r o f t h e r e s p o n s e v a r i a b l e s . F r e q u e n t l y t h e s e ' a p p r o x i m a t i n g ' m o d e l s i f c o n s t r u c t e d w i t h c a r e , have a r e a s o n a b l y s i m p l e s t r u c t u r e and y e t a r e p o w e r f u l e n o u g h t o a i d i n t h e r e s o l u t i o n o f p o l i c y q u e s t i o n s a n d i n t h e f u r t h e r d e v e l o p m e n t o f t h e u n d e r l y i n g t h e o r y . I n a d d i t i o n , t h e y c a n p r o v i d e a c c u r a t e and r e l i a b l e f o r c a s t s o f f u t u r e r e s p o n s e v a l u e s . " 4.4.1 L I F E CYCLE STAGE IMPACT ON THE TENURE MODEL  INTERCEPT S h o w i n g t h a t l i f e c y c l e s t a g e s a r e i m p o r t a n t s u p p o r t s t h e c o n c e p t t h a t i n c o m e , w e a l t h , a n d e x p e c t e d m o b i l i t y a r e a f f e c t e d by s u c h s t a g e s . Thus t h e i n c l u s i o n o f l i f e c y c l e s t a g e s s h o u l d a c c o u n t f o r some o f t h e v a r i a n c e n o t c a p t u r e d e x p l i c i t l y by t h e m o d e l v a r i a b l e s . A c c o r d i n g t o t h e d e m o g r a p h i c a n d u r b a n s t u d i e s l i t e r a t u r e , t h e r e i s r e a s o n t o b e l i e v e t h a t p r e f e r e n c e s c h a n g e by f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e . Thus how t h e h o u s e h o l d r e a c t s t o i n c o m e , w e a l t h , and e x p e c t e d 52 m o b i l i t y d e p e n d s on t h e i r l i f e c y c l e s t a g e . D e t e r m i n a t i o n o f income a n d w e a l t h d i f f e r e n c e s among l i f e c y c l e g r o u p s c a n be a s s e s s e d t h r o u g h l i f e c y c l e dummy v a r i a b l e i m p a c t s on t h e r e g r e s s i o n e q u a t i o n i n t e r c e p t v a l u e . I f an i m p a c t e x i s t s t h e n l i f e c y c l e g r o u p s a r e d i s t i n c t l y d i f f e r e n t . A l t h o u g h l i f e c y c l e s t a g e g r o u p s may be d i f f e r e n t , b e h a v i o u r w i t h i n t h e s e g r o u p s a s com p a r e d t o o t h e r s may n o t be t h e same. I n t e r c e p t d i f f e r e n c e s s u g g e s t d i f f e r e n t i n i t i a l p r o p e n s i t i e s o f h o m e o w n e r s h i p . How t h e h o u s e h o l d ' s p r o p e n s i t y r e a c t s t o c h a n g e s o f income a nd w e a l t h i s a n o t h e r q u e s t i o n . H o u s e h o l d r e a c t i o n s t o i d e n t i f i a b l e i n f l u e n c e s c a n be s e e n t h r o u g h r e g r e s s i o n s l o p e c o e f f i c i e n t s . T h i s i s t h e f o c u s o f a s e c o n d t e s t t h a t i s d i s c u s s e d l a t t e r . S u c h d i f f e r e n c e s may i m p l y d i f f e r e n t e l a s t i c i t y v a l u e s by l i f e c y c l e s t a g e . Key c o n c e p t s d i s c u s s e d i n t h e l i t e r a t u r e t h a t s u p p o r t t h e i m p o r t a n c e o f t h e l i f e c y c l e s t a g e a r g u m e n t a r e now b r i e f l y p r e s e n t e d . F a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s a s a f r a m e w o r k o f a n a l y s i s f o r m o b i l i t y a n d t e n u r e c h o i c e was f i r s t s u g g e s t e d by G l i c k (1955) a n d h a s s t o o d t h e t e s t o f t i m e , a l t h o u g h r e f i n e m e n t s t o t h e c o n c e p t h a v e o c c u r e d . T h i s c o n c e p t i s b a s e d on t h e m a r i t a l s t a t u s o f t h e h e a d o f t h e h o u s e h o l d , t h e e x i s t e n c e a n d a g e / s c h o o l i n g o f c h i l d r e n , a n d w h e t h e r t h o s e c h i l d r e n a r e s t i l l a t home. G r u b e r ( 1 9 6 6 ) d e f i n e d s t a g e s i n t e r m s o f t h e age o f t h e 53 y o u n g e s t c h i l d w h i l e a l a t e r s t u d y by D u v a l l ( 1 9 7 1) d e f i n e s s t a g e s by t h e age o f t h e e l d e s t c h i l d w h i c h a c c o r d i n g t o Nack ( 1 9 7 9 ) i s more f i t t i n g w i t h t h e f a m i l y p s y c h o l o g y l i t e r a t u r e . T h i s l a t t e r a p p r o a c h has become more commonplace i n r e c e n t y e a r s . E x t e n s i o n s t o t h e n o r m a l s e t o f f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s t o i n c l u d e s i n g l e p a r e n t s h a s c u r r e n t l y r e c e i v e d more a t t e n t i o n . 2 2 S i n c e f a m i l y l i f e c y c l e s a r e s t r o n g l y r e l a t e d t o c o n s u m p t i o n p a t t e r n s o r p r e f e r e n c e s i t i s a l s o l i k e l y t h a t t h e e x p e c t e d t i m e h o r i z o n o f e a c h l i f e c y c l e s t a g e w i l l a f f e c t t h e f o r m o f t e n u r e f o r t h a t c o n s u m p t i o n p e r i o d . E a r l y l i f e c y c l e s t a g e s g e n e r a l l y h ave r e l a t i v e l y s h o r t d u r a t i o n s c o m b i n e d w i t h u n c e r t a i n t y . I n a d d i t i o n e a r l y e m p l o y m e n t , c a r e e r , a n d income i n s t a b i l i t y t h e r e i s a l s o u n c e r t a i n t y i n r e g a r d s t o f a m i l y d e v e l o p m e n t . Due t o t h e s e e l e m e n t s o f u n c e r t a i n t y , t h e r e w i l l be a d e s i r e f o r m o b i l i t y . U n c e r t a i n t y o f h o u s i n g n e e d s c o n t i n u e s i n t o e a r l y m a r r i a g e w i t h t h e t i m e o f a r r i v a l o f c h i l d r e n . H o wever, t h e s e f o r c e s s t a b i l i z e e s p e c i a l l y by t h e t i m e c h i l d r e n e n t e r s c h o o l . T h i s r e s u l t s f r o m a s h i f t o f t h e h o u s e h o l d p r e f e r e n c e f u n c t i o n a s w e l l a s an i n c r e a s e o f s t a b i l i t y a n d c e r t a i n t y o f t h e f a c t o r s t h a t a f f e c t o n e ' s l i f e s t y l e . The e f f e c t o f t h e d u r a t i o n o f o n e ' s l i f e 2 2 T h i s p r o b l e m was a d d r e s s e d by M c L eod a n d E l l i s ( 1 9 8 0 ) b u t was e x c l u d e d f r o m t h e i r a n a l y s i s due t o d a t a l i m i t a t i o n s . 54 c y c l e s t a g e on d e s i r e d m o b i l i t y c a n be c o n t r o l l e d t h r o u g h t h e s e p a r a t i o n o f t h e s e s t a g e s . H o w e v e r , w i t h i n e a c h l i f e c y c l e s t a g e t h e r e a r e a number o f f a c t o r s t h a t a f f e c t e x p e c t e d m o b i l i t y . T h e s e o t h e r m o b i l i t y f a c t o r s w i l l be d i s c u s s e d l a t e r . 4.4.2 TEST 1; TENURE INTERCEPT AND L I F E CYCLE STAGES The f i r s t t e s t o f t h i s s t u d y i s t o d e t e r m i n e i f l i f e c y c l e s t a g e s a r e r e l e v a n t i n t h e t e n u r e c h o i c e d e c i s i o n . The h y p o t h e s i s t o r e j e c t i s t h a t t h e r e i s no d i f f e r e n c e i n t h e f i t o f t h e m o d el w i t h a n d w i t h o u t l i f e c y c l e s t a g e s p e c i f i c a t i o n . T h i s s i m p l y r e q u i r e s t h a t a l i f e c y c l e s t a g e s p e c i f i c a t i o n v a r i a b l e be a d d e d t o t h e c t e n u r e c h o i c e m o d e l . The d a t a t h a t w i l l be u s e d t o t e s t f o r t h e s i g n i f i c a n c e o f l i f e c y c l e s t a g e s i s c omposed m a i n l y o f c r o s s s e c t i o n a l o b s e r v a t i o n s . The t e s t p r o c e d u r e c o m p a r e s b o t h a c o m p l e t e a n d i n c o m p l e t e m o d e l . T h e r e i s a s t r o n g p o s s i b i l i t y t h a t c o l l i n e a r i t y o f t h e i n d e p e n d e n t l i f e c y c l e s t a g e s a n d t h e o t h e r i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s w i l l e x i s t . The u s e o f a c o m p l e t e m o d e l t e s t o v e r c o m e s t h e p o s s i b l e i n c o r r e c t e v a l u a t i o n f r o m j u s t l o o k i n g a t t h e a s s o c i a t e d c o e f f i c i e n t s t a t i s t i c s . F o r a two s t a g e l o g i s t i c m o d e l t h e p r o p e r t e s t w o u l d be a C h i - s q u a r e d t e s t c a l c u l a t e d f r o m t h e l i k e l i h o o d v a l u e s . F o r a t h r e e s t a g e l i n e a r p r o b a b i l i t y m o d e l a p a r t i a l f - t e s t c a n be u s e d t o c o mpare m o d e l s . . T h i s c o l l i n e a r i t y p r o b l e m i s p o s s i b l e 55 b e c a u s e a s one a g e s t h e r e i s a n a t u r a l p r o g r e s s i o n t h r o u g h t h e l i f e c y c l e s t a g e s a l o n g w i t h a t e n d e n c y f o r income a n d w e a l t h i n c r e a s e s . The model t e s t w i l l o v e r c ome any b i a s due t o t h e c o l l i n e a r i t y . The two p o s s i b l e m o d e l s c a n be s p e c i f i e d a s f o l l o w s : p{T=1} = / { I , W, EM, DEM] p{T=l} = / { I , W, EM, DEM, LCS} w h e r e ; ~ EM = / { S E , M/D, A, C, 0, ED, U) 56 VARIABLES AND EXPECTED IMPACT I = C u r r e n t household income. (+'ve on ownership) W = C u r r e n t household w e a l t h ( s a v i n g s / i n v e s t m e n t s -amount owed + c u r r e n t house v a l u e - o u t s t a n d i n g mortgage debt).(+'ve on ownership) EM = Expected m o b i l i t y (not l i k e l y t o be l i v i n g a t the same address i n two y e a r s , as compared t o b e i n g l i k e l y or somewhat l i k e l y ) . (-'ve on ownership) DEM = S i g n i f i c a n t s ocio-demographic v a r i a b l e s . (? on ownership) LCS = L i f e c y c l e s t a g e (see Ta b l e #1). (-'ve then +'ve on ownership) SE = Spouse Employment s t a t u s ( F u l l Time, P a r t Time, or Not Work i n g ) . (+'ve t o -'ve on m o b i l i t y ) M/D = Years m a r r i e d , d i v o r c e d , s e p a r a t e d , or widowed r e l e v a n t t o c u r r e n t m a r i t a l s t a t u s , (-'ve on m o b i l i t y ) A = Age of the h o u s e h o l d head, (-'ve on m o b i l i t y ) C = Number of c h i l d r e n i n the h o u s e h o l d . (+'ve) 0 = Number of o t h e r ( n o n - n u c l e a r f a m i l y ) members i n the h o u s e hold, (-'ve on m o b i l i t y ) ED = E d u c a t i o n a l l e v e l ( s c a l e 1 t o 10) of the head of the h o u s e h o l d , (-'ve then +'ve on m o b i l i t y ) U = u n i o n membership of the h o u s e h o l d head, (-'ve on m o b i l i t y ) 57 I n t o t a l 8 l i f e c y c l e s t a g e s h a v e been i d e n t i f i e d b a s e d m a i n l y on t h e r e s u l t s o f p r i o r s t u d i e s r e p o r t e d i n t h e l i t e r a t u r e . T h e s e s t a g e s a r e b a s e d on t h e m a r i t a l / c o u p l i n g s t a t u s , t h e e x i s t e n c e o f c h i l d r e n , t h e age o f t h e e l d e s t c h i l d , a n d w h e t h e r any o f t h e c h i l d r e n h a v e l e f t home. These s t a g e s a r e r e p o r t e d i n T a b l e #2. TABLE 2 L I F E CYCLE STAGES: (A) S i n g l e ( n o t c u r r e n t l y m a r r i e d / c o u p l e d ) , no c h i l d r e n . (B) M a r r i e d / c o u p l e d , n e v e r h ad c h i l d r e n . (C) M a r r i e d / c o u p l e d , e l d e s t c h i l d l e s s t h a n 6. (D) M a r r i e d / c o u p l e d , e l d e s t c h i l d age 6-19 ( i n s c h o o l / h o u s e h o l d ) . (E) M a r r i e d / c o u p l e d , c h i l d r e n l e f t home (empty n e s t ) . ( F ) S i n g l e ( d i v o r c e d , w i d o wed, s e p a r a t e d ) , c h i l d r e n l e f t home. (G) S i n g l e p a r e n t , e l d e s t c h i l d l e s s t h a n 6. (H) S i n g l e p a r e n t , e l d e s t c h i l d a g e 6-19 ( i n s c h o o l / h o u s e h o l d ) . 58 As m e n t i o n e d , two r e g r e s s i o n s w i l l be f i t t e d t o t h e d a t a . One w i l l i n c l u d e l i f e c y c l e s t a g e s a s dummy v a r i a b l e s and t h e o t h e r w i l l n o t . F o r m u l a t e d i n t e r m s o f r e g r e s s i o n e q u a t i o n s , t h e two m o d e l s a r e a s f o l l o w s . T = a + 0,1 + 02W + j3 3EM + 0 „DEM + e T = a + 0 , I + 0 2 W + 0 3EM + 0„DEM + 0 5 STAGE. A + 0 6 STAGE. B + + 0 , 2STAGE.H + e Where; T = P r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p . e = R e s i d u a l e r r o r s . The n u l l h y p o t h e s i s c o m p a r i n g t h e s e two m o d e l s a n d t h e s i g n i f i c a n c e o f an i n t e r c e p t i m p a c t f r o m f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s i s : H 0 : 05=06=. •.=0i2=0 R e j e c t i o n o f t h i s n u l l h y p o t h e s i s i n d i c a t e s t h a t t h e r e i s an i m p a c t o f f a m i l y l i f e c y c l e s on t h e r e g r e s s i o n i n t e r c e p t . 4.4.3 TEST 2; INDEPENDENT VARIABLE COEFFICIENT CHANGE BY  L I F E CYCLE GROUP T h e r e i s r e a s o n t o b e l i e v e t h a t t h e l i f e c y c l e -s t a g e a f f e c t s t h e i m p o r t a n c e o f o t h e r v a r i a b l e s s u c h a s w e a l t h a n d inc o m e on t h e t e n u r e c h o i c e d e c i s i o n . S t r u y k a n d M a r s h a l l ( 1 9 7 5 ) s u p p o r t t h i s c o n c e p t a s t h e y f o u n d t h e income e l a s t i c i t y o f h o m e o w n e r s h i p t o be s i g n i f i c a n t l y d i f f e r e n t among h o u s e h o l d s b a s e d on f a m i l y 59 t y p e , a g e , a n d r a c e . M c C a r t h y f i n d s t h e same r e s u l t w i t h s p e c i f i c s e p a r a b i l i t y o f t h e f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s and i n c o m e . B o s s o n s ( 1 9 7 8 ) , Ranney ( 1 9 8 1 ) , and M c Leod and E l l i s ( 1 9 8 2 ) i n l i f e c y c l e m o d e l s o f home o w n e r s h i p , f i n d e m p i r i c a l s u p p o r t f o r d i f f e r e n t w e a l t h i n f l u e n c e s i n a d d i t i o n t o t h e v a r i e d income i m p a c t . The a p p r o a c h o f u s i n g l i f e c y c l e s t a g e i n d i c a t o r s s u g g e s t s t h a t d i f f e r e n t u t i l i t y c u r v e s e x i s t f o r d i f f e r e n t h o u s e h o l d s , a n d h o m o g e n e i t y e x i s t s w i t h i n t h i s h e t e r o g e n e o u s m a r k e t when t h e r e i s d e l i n e a t i o n by h o u s e h o l d t y p e ( f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e ) . The s e p a r a b i l i t y c o n c e p t i s s u p p o r t e d by Sweet ( 1 9 7 7 : 3 6 5 ) , McLeod a n d E l l i s ( 1 9 8 0 : 1 7 7 ) , and e x p l i c i t l y by Awan, O d l i n g - S m e e a n d W h i t e h e a d ( 1 9 8 2 : 1 9 5 ) . T h i s s u p p o r t f o l l o w s e a r l i e r work w h i c h s u g g e s t t h a t t h e f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s c a n be h e l d t o d e f i n e s u b g r o u p s w i t h r e l a t i v e l y homogeneous h o u s i n g r e q u i r e m e n t s o r p r e f e r e n c e s , b a s e d on o b s e r v e d c o n s u m p t i o n d e c i s i o n s t u d i e s by C h evan ( 1 9 7 0 ) , S p e a r e ( 1 9 7 1 ) , a n d G o l a n t ( 1 9 7 7 ) . 4.4.4 TESTING FOR C OEFFICIENT IMPACTS OF L I F E CYCLE  STAGES The s e c o n d t e s t o f t h i s s t u d y i s t o d e t e r m i n e i f t h e r e i s a d i f f e r e n c e i n t h e r e l a t i v e i n f l u e n c e o f i n c o m e , a n d w e a l t h b e t w e e n t h e f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . 60 R e g r e s s i o n s f o r t h e c o m b i n e d e f f e c t o f l i f e c y c l e s t a g e s a n d i n c o m e a s w e l l a s w e a l t h a r e e m p l o y e d . T h i s a l l o w s t h e e v a l u a t i o n o f i n d e p e n d e n t v a r i a b l e d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e v a r i o u s g r o u p s . The f o r m a t f o r t h e s p e c i f i c a t i o n o f t h e e q u a t i o n s i n c l u d e s t h e use o f dummy v a r i a b l e s t o r e p r e s e n t t h e l i f e c y c l e s t a g e s . The i n t e r a c t i o n o f e a c h l i f e c y c l e s t a g e w i t h b o t h income a n d w e a l t h i s i n c l u d e d . The r e s u l t s o f t h i s m o d e l w i l l be c o m p a r e d t o t h e same model w i t h t h e i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s removed. The t e s t s t a t i s t i c i s , a s b e f o r e e i t h e r t h e C h i - s q u a r e d v a l u e f r o m t h e l i k e l i h o o d v a l u e s , o r t h e f - v a l u e f r o m m o d e l R - s q u a r e v a l u e s , d e p e n d i n g on w h e t h e r a two s t a g e o r t h r e e s t a g e m o d el i s u s e d . The e q u a t i o n s p e c i f i c a t i o n s a r e a s f o l l o w s : T = (a+d) + /3 T A + /32B + 0 3 C + /3„D + e T = (a+6) + (/3,A) + ( 0 2 B ) + 5 , ( 0 i A ) + $ 8 ( 0 i A ) + $ 9 ( / 3 2B) ... $ 1 6 ( 0 2 B ) + 0 3 C + 0«D + e Where: A = W e a l t h B = Income C = E x p e c t e d M o b i l i t y D = R e l e v a n t D e m o g r a p h i c V a r i a b l e s e = R e s i d u a l e r r o r s T e s t i n g t h a t l i f e c y c l e s t a g e s do n o t have an i m p a c t on w e a l t h a n d income v a r i a b l e c o e f f i c i e n t s i m p l i e s t h a t t h e f o l l o w i n g n u l l h y p o t h e s i s i s t r u e . Ho • $ i = ««« = i>i6 = 0 The m e t h o d o l o g y f o r t e s t i n g t h e s e two h y p o t h e s i s u n d e r t h e two s t a g e a n d t h r e e s t a g e m o d e l f r a m e w o r k s , a r e d i s c u s s e d i n t h e n e x t c h a p t e r . The h y p o t h e s i s r e s u l t s f o l l o w t h e p r e s e n t i o n o f t h e f i n a l s p e c i f i c a t i o n o f t h e model a n d t h e r e s u l t s o f t h e mover s e p a r a b i l i t y t e s t s ( f r o m t h e two s t a g e m o d e l ) . C h a p t e r 5 MODELING METHODOLOGY 5.1 THE SIMULTANEOUS TENURE CHOICE MODEL The t h e o r e t i c a l r e l a t i o n s h i p , b e t w e e n t e n u r e a n d i n f l u e n c i n g v a r i a b l e s , t o be e x p l o r e d was d i s c u s s e d i n t h e p r e c e e d i n g c h a p t e r . T e n u r e c h o i c e was t h e o r i z e d t o d e p e n d on w e a l t h , i n c o m e , t h e e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d f o r h o u s i n g , a n d s o c i o d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s s u c h a s l i f e c y c l e s t a g e s . One's e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d i s much more d i f f i c u l t t o o b t a i n t h a n income o r w e a l t h . When t h e e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d i s n o t known i t c a n be e s t i m a t e d s e p a r a t e l y i n t e r m s o f m o b i l i t y . The d e m o g r a p h i c l i t e r a t u r e t e l l s us t h a t m o b i l i t y i s r e l a t e d t o a g e , m a r i t a l s t a t u s a n d i t s l e n g t h , employment an d income s t a b i l i t y , a n d f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . F o r t h e c o n t i n u o u s v a r i a b l e s o f age and l e n g t h o f m a r i t a l s t a t u s m o b i l i t y t e n d s t o d e c r e a s e a t a d e c r e a s i n g r a t e w i t h i n c r e a s e s o f t h e i n f l u e n c e i n q u e s t i o n . D i s c r e t e v a r i a b l e s , s u c h a s m a r i t a l s t s t u s , employment s t a t u s , a n d l i f e c y c l e s t a g e s , g e n e r a l l y i m p a c t on t h e i n t e r c e p t v a l u e . E s t i m a t i n g e x p e c t e d m o b i l i t y i s r e l a t i v e l y s t r a i g h t f o r w a r d t h r o u g h t h e use o f r e g r e s s i o n a n a l y s i s . When a h o u s e h o l d i s i n t h e p r o c e s s o f m o v i n g t h e r e i s no c u r r e n t t e n u r e a n d t h e r e f o r e no r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t e n u r e a n d m o b i l i t y . However, t h i s i s n o t t h e c a s e o n c e t h e h o u s e h o l d c o m p l e t e s i t s move and s e l e c t s a h o u s i n g u n i t a n d t e n u r e . I f t h e h o u s e h o l d ' s e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d i s l o n g 62 63 t h e n i t i s t h e o r i z e d t h a t t h i s w i l l h a v e a p o s i t i v e i n f l u e n c e on o w n e r s h i p . L i k e w i s e , s h o r t h o l d i n g p e r i o d s a r e c o n d u c i v e t o r e n t i n g . Once t h e h o u s e h o l d has c o m p l e t e d i t s move, t h e f o r m o f t e n u r e c h o s e n i s an i n d i c a t o r o f what i t s e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d was a t t h e t i m e o f p u r c h a s e . T h i s s u g g e s t s a s i m u l t a n e o u s r e l a t i o n s h i p a s m o b i l i t y i s i n f l u e n c e d by t e n u r e a n d i n o u r g e n e r a l model t e n u r e i s i n f l u e n c e d by e x p e c t e d m o b i l i t y . I t i s t h e n a t u r e o f t h e d a t a t h a t c a u s e s t h i s c o n c e r n o v e r j o i n t s i m u l t a n i e t y . I f o b s e r v a t i o n s were r e c o r d e d w h i l e h o u s e h o l d s a r e m o v i n g t h e r e w o u l d be no c u r r e n t t e n u r e a n d t h u s i t w o u l d n o t be an i m p o r t a n t p r e d i c t i n g f a c t o r f o r m o b i l i t y . H o w e v e r , e x p e c t e d m o b i l i t y w o u l d s t i l l a f f e c t t e n u r e c h o i c e . T h i s w o u l d make t h e p r o b l e m s i m u l t a n e o u s b u t i n one d i r e c t i o n ; e x p e c t e d m o b i l i t y on t e n u r e . B e c a u s e o b s e r v a t i o n s a r e t a k e n a f t e r t h e c o m p l e t i o n o f t h e move t e n u r e becomes an i m p o r t a n t e x - p o s t f a c t o r i n p r e d i c t i n g t h e h o u s e h o l d s e x p e c t e d m o b i l i t y a t t h e t i m e o f t h e p r e v i o u s move. Thus t h e j o i n t s i m u l t a n e o u s n a t u r e e x i s t s a n d w i l l p l a y an i m p o r t a n t r o l e i n t h a a n a l y s i s . 5.2 EMPIRICAL SUPPORT FOR THE SIMULTANEOUS APPROACH The s i m u l t a n e o u s n a t u r e b e t w e e n c u r r e n t e x p e c t e d m o b i l i t y a n d t e n u r e c h o i c e h a s been t h e s u b j e c t o f two r e c e n t r e s e a r c h e f f o r t s . Boehm (1981) a n d Krumm ( 1 9 8 4 ) b o t h f o u n d t h a t s i m u l t a n i e t y was a m a j o r f a c t o r o f t h e m o d e l . Boehm ( p . 383,386) f o u n d e x p e c t e d m o b i l i t y t o be t h e most 64 s t a t i s t i c a l l y s i g n i f i c a n t i n d i c a t o r o f t e n u r e c h o i c e , a n d v i c e v e r s a . Krumm, who u s e d a l o g i t p r o b a b i l i t y f r a m e w o r k , o b t a i n e d s e v e r a l r e s u l t s p a r a l l e l t o Boehm. Krumm p o i n t s o u t t h a t i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s o f t e n u s e d t o p r e d i c t t e n u r e a l s o a f f e c t s e x p e c t e d m o b i l i t y , h o w e v e r i n some c a s e s t h e e f f e c t was i n d i f f e r e n t d i r e c t i o n s . The r e l e v a n t f a c t o r i s t h e j o i n t p r o b a b i l i t y as d e t e r m i n e d f r o m a s i m u l t a n e o u s m o d e l . Boehm ( p . 376) t h r o u g h h i s i n v e s t i g a t i o n f o u n d t h a t ; " b e c a u s e o f t r a n s a c t i o n s c o s t s , e x p e c t e d f u t u r e m o b i l i t y i s a l s o d e p e n d e n t on c u r r e n t t e n u r e c h o i c e . T h u s , t h e p r o b a b i l i t y t h a t a h o u s e h o l d makes a g i v e n t e n u r e c h o i c e and e x p e c t s t o move s h o u l d be e s t i m a t e d a s a s i m u l t a n e o u s s e t o f e q u a t i o n s . I n p a s t a n a l y s i s a f a i l u r e t o c o n s i d e r t h i s i n t e r a c t i o n h a s r e s u l t e d i n i n c o r r e c t i n t e r p r e t a t i o n s o f t h e s o c i o e c o n o m i c f a c t o r s on m o b i l i t y a n d t e n u r e d e c i s i o n s . " 5.3 RECENT VERSES NON-RECENT MOVERS The e x - p o s t f a c t o c h a r a c t e r i s t i c o f t h e d a t a t h a t c a u s e s s i m u l t a n i e t y a l s o r a i s e s a c o n c e r n o v e r e x p e c t e d m o b i l i t y a n d t h e c u r r e n t l e n g t h o f r e s i d e n c e . The e x - p o s t f a c t o n a t u r e o f t h e d a t a t e l l s us t h a t t e n u r e s h o u l d be i m p o r t a n t i n p r e d i c t i n g e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d . However, t h e r e w i l l l i k e l y be a d i f f e r e n c e b e t w e e n r e c e n t a n d n o n - r e c e n t m o v e r s . Two c o n s i d e r a t i o n s e x i s t . F i r s t c u r r e n t t e n u r e s h o u l d h a v e a w e a k e r i n f l u e n c e i n p r e d i c t i n g e x p e c t e d m o b i l i t y f o r n o n - r e c e n t m o v e r s . S e c o n d l y e x p e c t e d m o b i l i t y w i l l h a v e a w e a k e r r e l a t i o n s h i p t o , o u r t e n u r e c h o i c e i n f l u e n c e o f , t h e e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d f o r h o u s i n g a t t h e t i m e o f a c q u s i t i o n . 65 I t a p p e a r s t h a t s e p a r a b i l i t y by mover s t a t u s may be r e q u i r e d due t o t h e n a t u r e o f t h e d a t a . The e x p e c t e d m o b i l i t y v a r i a b l e o b t a i n e d f r o m t h e d a t a d e a l s d i r e c t l y w i t h t h e l i k e l i h o o d o f a move w i t h i n two y e a r s . I n e s t i m a t i n g m o b i l i t y f o r r e c e n t m o v e r s one a s k s "has s t a b i l i t y i n h o u s i n g r e q u i r e m e n t s been o b t a i n e d " ? F o r n o n - r e c e n t movers e s t i m a t i n g e x p e c t e d m o b i l i t y a s k s " w i l l c u r r e n t h o u s i n g s t a b i l i t y i n h o u s i n g s e r v i c e s c o n t i n u e " ? T h e s e a r e two d i s t i n c t l y d i f f e r e n t q u e s t i o n s . T h i s i s why f o r r e c e n t m o v e r s , a s c o m p a r e d t o n o n - r e c e n t m o v e r s , e x p e c t e d m o b i l i t y s h o u l d be more s t r o n g l y r e l a t e d t o t h e e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d a s s o c i a t e d w i t h t h e t e n u r e d e c i s i o n . E x a m p l e s o f mover t y p e d i f f e r e n c e s e x i s t . As d i s c u s s e d i n t h e e x t e n d e d l i t e r a t u r e r e v i e w , r e c e n t empty n e s t e r s o r widows a r e m o b i l e . They t e n d t o move f r o m l o n g p e r i o d s o f o w n e r s h i p s t a t u s a t t h e same a d d r e s s t o s m a l l e r h o u s i n g u n i t s w i t h a s h i f t t o w a r d s r e n t a l s t a t u s ( M c C a r t h y 1 9 7 6 ) . Thus f o r n o n - r e c e n t m o v e r s , c u r r e n t e x p e c t e d m o b i l i t y c o u l d be n e g a t i v e l y c o r r e l a t e d w i t h c u r r e n t h o u s i n g h o l d i n g p e r i o d . I t a p p e a r s t h a t two m a j o r c o n c e r n s h a v e t o be a d d r e s s e d i n t h e f o r m u l a t i o n o f t h e e m p i r i c a l m o d e l . T h e s e c o n c e r n s a r e t h e s i m u l t a n i e t y b e t w e e n m o b i l i t y a n d t e n u r e , a n d t h e p o s s i b l e s e p a r a b i l i t y b e t w e e n r e c e n t a n d n o n - r e c e n t m o v e r s . B o t h t h e t e n u r e a n d t h e d e c i s i o n t o move a r e d i s c r e t e i n n a t u r e . T h i s i n t e r a c t i o n o f t h e s i m u l t a n e o u s v a r i a b l e s c a n be d e s c r i b e d a s a m u l t i n o m i a l m u l t i v a r i a t e d i s c r e t e 66 s i m u l t a n e o u s s y s t e m . T h e s e p a r a b i l i t y b e t w e e n mover t y p e c a n be a c c o u n t e d f o r t h r o u g h t h e u s e o f dummy v a r i a b l e s w i t h i n t h e s i m u l t a n e o u s f r a m e w o r k . 5 . 4 MODEL STRUCTURE APPROACHES A n a l y t i c a l s t a t i s t i c a l s y s t e m s t o h a n d l e j o i n t d i s c r e t e p r o b l e m s a r e , a t t h e t i m e o f w r i t i n g , n o t r e a d i l y a v a i l a b l e . Two a l t e r n a t i v e a p p r o a c h e s t o t h i s s o f t w a r e a v a i l a b i l i t y r e s t r i c t i o n e x i s t . L o g i s t i c p r o b a b i l i t y r e g r e s s i o n p a c k a g e s a r e d e s i g n e d t o d e a l w i t h d i s c r e t e p r o b l e m s . A two s t a g e a n a l y s i s c a n be u s e d t o a c c o u n t f o r t h e s i m u l t a n e o u s n a t u r e . A s e c o n d a p p r o a c h w o u l d be t o u t i l i z e a t h r e e s t a g e s i m u l t a n e o u s m o d e l . T h i s a p p r o a c h b e t t e r a c c o u n t s f o r t h e s i m u l t a n i e t y bu t u n f o r t u n a t e l y i s , a t t h e t i m e o f w r i t i n g , o n l y a v a i l a b l e i n a l i n e a r r e g r e s s i o n f r a m e w o r k . B o t h t h e two s t a g e l o g i s t i c p r o b a b i l i t y m o d e l a n d t h e t h r e e s t a g e l i n e a r r e g r e s s i o n a p p r o a c h h a v e t h e i r d r a w b a c k s . The f u l l s i m u l t a n e o u s n a t u r e o f t h e m o d e l i s o n l y p a r t i a l l y c o n t r o l l e d w i t h a two s t a g e a n a l y s i s . T h e r e may be some h e t e r o s c e d a t i c i t y o f r e s i d u a l s w i t h t h e two s t a g e a n a l y s i s . However t h e two s t a g e m o d e l u s e s a l o g i s t i c p r o b a b i l i t y r e g r e s s i o n w h i c h i s t h e p r o p e r t e c h n i q u e f o r d i s c r e t e d e p e n d e n t v a r i a b l e s . In a t h r e e s t a g e m o d e l a c o v a r i a n c e m a t r i x i s u t i l i z e d t o e l i m i n a t e any h e t e r o s c e d a s t i c i t y a c c o u n t e d f o r by t h e m o d e l . H o w e v e r , t h e a v a i l a b l e t h r e e s t a g e r e g r e s s i o n u s e s a s y s t e m o f l i n e a r r e g r e s s i o n s . T h i s w o u l d be a p p r o p r i a t e i f 67 t h e d e p e n d e n t v a r i a b l e i s c o n t i n u o u s r a t h e r t h a n d i s c r e t e . Thus t h e t h r e e s t a g e model c o n t r o l s f o r t h e s i m u l t a n i e t y a n d h e t e r o s c e d a s t i c i t y b u t n o t t h e d i s c r e t e n a t u r e o f t h e d e p e n d e n t dummy v a r i a b l e . As m e n t i o n e d , t h e o p p o s i t e s i t u a t i o n o c c u r s w i t h t h e two s t a g e l o g i s t i c a p p r o a c h . 68 5 . 5 SYSTEM STRUCTURE The r e l a t i o n s h i p t o be m o d e l l e d f r o m t h e a v a i l a b l e d a t a c a n be shown d i a g r a m a t i c a l l y . The t e n u r e a n d m o b i l i t y i n t e r a c t i o n i s shown i n F i g u r e # 1 . F i g u r e #1 JO INT MOBILITY AND TENURE CHOICE MODEL STRUCTURE MOVE 1 =yes 0=no DEMOGRAPHIC INFLUENCES - l i f e c y c l e - s t a g e s , e t c . 1 Y 2 / TENURE 1 =own 0 = r e n t F INANCIAL INFLUENCES - i ncome - w e a l t h 69 The a b o v e m o d e l shows t h e r e l a t i o n s h i p o f t h e s y s t e m . The s i m u l t a n e o u s a n d n o n - s i m u l t a n e o u s i n f l u e n c e s a r e shown. D e m o g r a p h i c i n f l u e n c e s a f f e c t b o t h t h e d e c i s i o n t o move a s w e l l a s t e n u r e c h o i c e . F i n a n c i a l i n f l u e n c e s a f f e c t o n l y t h e t e n u r e d e c i s i o n . The s i m u l t a n e o u s i m p a c t o f of t e n u r e on t h e move d e c i s i o n i s shown by Y 1 f and t h e i n f l u e n c e o f move on t e n u r e i s i n d i c a t e d by Y 2 . 5.6 THE TWO STAGE LOGIT PROBABILITY MODEL The a p p l i c a t i o n o f t h i s m o d e l i s s t r a i g h t f o r w a r d . I t r e q u i r e s o n l y two r e g r e s s i o n s f o r t h e f i r s t s t a g e , a n d two f o r t h e s e c o n d . The f i r s t s t a g e r e g r e s s i o n s a r e r e q u i r e d t o e s t i m a t e t h e u n b i a s e d s i m u l t a n e o u s i n f l u e n c e s o f Y, a n d Y 2 . The f i r s t s t a g e u s e s a l l o f t h e e x o g e n o u s v a r i a b l e s i n e a c h r e g r e s s i o n . The e x o g e n o u s v a r i a b l e s come f r o m o u t s i d e t h e s y s t e m a n d i n c l u d e a l l t h e d e m o g r a p h i c a n d f i n a n c i a l i n f l u e n c e s . The p u r p o s e o f t h i s s t a g e i s t o e s t i m a t e t h e e n d o g e n o u s v a r i a b l e s , t h o s e d e t e r m i n e d w i t h i n t h e s y s t e m . 70 T h e s e a r e t h e s i m u l t a n e o u s i n f l u e n c i n g v a r i a b l e s ; Y, and Y 2 . T h e s e e q u a t i o n s c a n be s p e c i f i e d a s f o l l o w s : Y, = a + 0,A + 0 2 B + e Y 2 = $ + 7 i A + 7 2 B + e Where; Y, = p r o b a b i l i t y o f m o v i n g . Y 2 = p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p . A = f i n a n c i a l i n f l u e n c e s . B = D e m o g r a p h i c i n f l u e n c e s , e = r e s i d u a l e r r o r v a l u e s . T h e s e e q u a t i o n s f o l l o w t h e s t a n d a r d p r a c t i c e f o r t h e f i r s t s t a g e o f a two s t a g e m o d e l . The e n d o g e n o u s i n f l u e n c e ( o f move on t e n u r e a n d v i c e v e r s a ) i s d e t e r m i n e d by a l l o f t h e e x o g e n o u s v a r i a b l e s o f t h e s y s t e m . T h u s , t h e r e i s no ' t e n u r e ' i n f l u e n c e i n t h e f i r s t 'move' e q u a t i o n , o r move i n t h e f i r s t t e n u r e e q u a t i o n . The p r e d i c t e d v a l u e s f r o m t h e f i r s t s t a g e a r e , o n c e d e t e r m i n e d , u s e d i n t h e s e c o n d s e t o f e q u a t i o n s . I n t h e s e c o n d s t a g e t h e r e a r e two e q u a t i o n s , one f o r t h e p r o b a b i l t y o f m o v i n g t h e o t h e r f o r t h e p r o b a b i l i t y o f o w n i n g . O n l y t h e e x p e c t e d i n f l u e n c e s on t h e d e p e n d e n t v a r i a b l e a r e i n c l u d e d a s i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s . T h e s e c a n be e i t h e r e x o g e n o u s o r f i r s t s t a g e d e t e r m i n e d e n d o g e n o u s 71 v a r i a b l e s . R e f e r r i n g b a c k t o f i g u r e #1, t h e two s t a g e e q u a t i o n s a r e a s f o l l o w s : T = a + \p,h + \p2B + ^ Y , + e M = a + 6,B + 6 2 Y 2 + e Where: T = p r o b a b i l i t y o f o w n i n g . M = p r o b a b i l i t y o f m o v i n g w i t h i n two y e a r s . T e n u r e i s a f u n c t i o n o f f i n a n c i a l v a r i a b l e s , d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s , and t h e p r o b a b i l i t y o f m o v i n g . M o v i n g i s a f u n c t i o n o f d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s a n d t h e p r o b a b i l i t y o f o w n i n g . T h e s e a r e t h e f i n a l e q u a t i o n s o f t h e m o d e l a f t e r c o n t r o l l i n g f o r t h e s i m u l t a n e o u s i n f l u e n c e t o t h e e x t e n t p r o v i d e d by a two s t a g e f r a m e w o r k . 5.7 RECENT AND NON-RECENT MOVER ANALYSIS I N A TWO STAGE  MODEL E a r l i e r d i s c u s s i o n s p o i n t e d o u t t h a t two mover g r o u p s may e x i s t . E x p e c t e d m o b i l i t y o v e r t h e n e x t two y e a r s w i l l l i k e l y be d i f f e r e n t f o r r e c e n t m o v e r s a s c o m p a r e d t o n o n - r e c e n t m o v e r s . A d d r e s s e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d i s t h e d e s i r e d i n f l u e n c e t o be c a p t u r e d a s a t e n u r e c h o i c e d e t e r m i n a n t . The r e l a t i o n s h i p b e t w e e n e x p e c t e d m o b i l i t y a n d c u r r e n t a d d r e s s h o l d i n g p e r i o d w i l l l i k e l y be w e a k e r a n d d i f f e r e n t f o r n o n - r e c e n t m o v e r s . The method o f a n a l y s i s a p p l i e d h e r e i s c o n s i s t e n t t h r o u g h o u t t h i s t h e s i s f o r a number o f o t h e r t e s t s . M o d e l s a r e e s t i m a t e d w i t h a n d w i t h o u t t h e i m p a c t u n d e r q u e s t i o n . 72 T h e s e m o d e l s a r e t h e n e v a l u a t e d by an a n a l y s i s o f c o v a r i a n c e where t h e o v e r a l l e x p l a n a t o r y power o f t h e m o d e l i s e v a l u a t e d . The p u r p o s e o f t h e e v a l u a t i o n i s t o s e e i f a s i g n i f i c a n t ' i m p r o v e m e n t o f t h e m o d e l o c c u r s w i t h t h e a d d i t i o n o f t h e i m p a c t v a r i a b l e s u n d e r q u e s t i o n . I t i s i m p o r t a n t t o a s s e s s w h e t h e r d i f f e r e n c e s b e t w e e n mover t y p e e x i s t i n t h e m o d e l . I f d i f f e r e n c e s o c c u r t h e n t h e y s h o u l d be i n c l u d e d i n t h e f i n a l m o d e l s p e c i f i c a t i o n . S e p a r a b i l i t y o f t h e s e g r o u p s i m p l i e s t h a t i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s h a v e a d i f f e r e n t i m p a c t on t h e d e p e n d e n t v a r i a b l e . T h e s e d i f f e r e n c e s a r e e v a l u a t e d t h r o u g h a g e n e r a l a n a l y s i s o f c o v a r i a n c e . T h i s i s e a s i l y a c c o m p l i s h e d w i t h t h e u s e o f dummy v a r i a b l e s . I f d i f f e r e n c e s e x i s t , i t i s i m p o r t a n t t o a c c o u n t f o r t h e d i f f e r e n t i m p a c t s on b o t h t h e i n t e r c e p t o f t h e e q u a t i o n a s w e l l a s on t h e c o e f f i c i e n t s o f t h e i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s . I f one e x p e c t s d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e two g r o u p s b u t n o t on how t h o s e g r o u p s r e a c t t o t h e i n d e p e n d e n t i n f l u e n c e s , t h e n o n l y a d i f f e r e n c e i n t h e i n t e r c e p t w i l l o c c u r . T h i s t y p e o f a r e l a t i o n s h i p i s shown i n F i g u r e #2. F i g u r e #2 GROUP INTERCEPT D IFFERENCES I n d e p e n d e n t V a r i a b l e s 74 The a b o v e f i g u r e i n d i c a t e s a d i f f e r e n c e b e t w e e n mover t y p e t h r o u g h t h e i n t e r c e p t v a l u e , a n d t h e s l o p e o f t h e c o e f f i c i e n t s a r e t h e s a m e . In s i m p l e t e r m s , t h e m o d e l f o r t h e s e two g r o u p s c a n be shown a s f o l l o w s : R e c e n t M o v e r s : Y = (a+\p) + /3 n A + /32B + e N o n - R e c e n t M o v e r s : Y = a + (i^A + /32B + e E s t i m a t i o n o f t h i s m o d e l r e q u i r e s o n l y t h e i n c l u s i o n o f a m o v e r - t y p e dummy v a r i a b l e a s an i n d e p e n d e n t i n f l u e n c e . The s i g n i f i c a n c e o f t h i s v a r i a b l e i n d i c a t e s t h e d e g r e e o f s e p a r a b i l i t y o f t h e two g r o u p s . H e r e we t e s t t h e n u l l h y p o t h e s i s t h a t i//=0. R e j e c t i o n o f t h i s h y p o t h e s i s i n d i c a t e s t h a t mover t y p e s e p a r a b i l i t y i s i m p o r t a n t . I f one e x p e c t e d d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e two g r o u p s i n b o t h t h e i n t e r c e p t a n d t h e s l o p e c o e f f i c i e n t s o f t h e independent v a r i a b l e s a more complex model i s r e q u i r e d . F i g u r e #3 shows t h i s t y pe of r e l a t i o n s h i p . F i g u r e #3 GROUP INTERCEPT AND SLOPE DIFFERENCES Dependent V a r i a b l e ( p r o b a b i l i t y -of owning or -moving) Recent Movers Movers Independent V a r i a b l e s The model f o r t h i s r e l a t i o n s h i p i s as f o l l o w s : Recent Movers: Y = (a+0) + ( 0 i + $ i ) A + ( 0 2 + S 2 ) B + e Non-Recent Movers: Y = a + 0,A + 0 2B + e I f no d i f f e r e n c e o c c u r s then c9= ^  i = $ 2 = 0 • 76 The r e g r e s s i o n e q u a t i o n f o r t h i s m o d e l i n c o r p o r a t e s a dummy v a r i a b l e (Z) t h a t s e p a r a t e s t h e two mover g r o u p s . H e r e , Z h a s a v a l u e o f 1 f o r r e c e n t m o v e r e a n d 0 f o r n o n - r e c e n t m o v e r s . Two y e a r s o r l e s s a t t h e c u r r e n t a d d r e s s q u a l i f i e s t h a t h o u s e h o l d a s a r e c e n t m o v e r . When t h i s i s a d d e d t o t h e a b o v e e q u a t i o n t h e f o l l o w i n g r e s u l t i s o b t a i n e d : Y = ia+6) + 0 , A + $ , ( Z « A ) + /32B + £ 2 ( Z - B ) + e One c a n t e s t w h e t h e r t h e d i f f e r e n c e s be tween t h e s e two g r o u p s a r e s i g n i f i c a n t by t e s t i n g t h e h y p o t h e s i s : H 0 : e = £ i = £ 2 = o In a two s t a g e m o d e l , t h i s c a n be t e s t e d t h r o u g h t h e u s e o f a C h i - S q u a r e d s t a t i s t i c . F r o m t h e d a t a t h i s c a n be d e t e r m i n e d by c o m p a r i n g t h e l i k e l i h o o d v a l u e s f r o m r e g r e s s i o n s w i t h a n d w i t h o u t s e p a r a b i l i t y c o n s i d e r e d . The r e s u l t s o f t h i s t e s t w i l l t e l l us w h e t h e r t h e most a p p r o p r i a t e m o d e l s h o u l d a l l o w f o r d i f f e r e n c e s b e t w e e n mover s t a t u s . Once t h e c o r r e c t two s t a g e m o d e l h a s b e e n d e t e r m i n e d a n d s i g n i f i c a n t i n d e p e n d e n t i n f l u e n c e s i d e n t i f i e d t h e n t h e t h e s i s h y p o t h e s i s t e s t s c a n be p r e f o r m e d . B o t h t h e two s t a g e a n d t h r e e s t a g e m o d e l s w i l l be u s e d t o t e s t t h e t h e s i s h y p o t h e s i s t h a t t e n u r e c h o i c e i s a f f e c t e d by f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . 5 . 8 THE THREE STAGE MODEL The t h r e e s t a g e m o d e l r e q u i r e s o n l y a s h o r t d i s c u s s i o n . T h e r e i s no n e e d t o c o n s i d e r d i f f e r e n c e s b e t w e e n mover t y p e s i n c e t h i s w i l l be c o n s i d e r e d i n t h e two s t a g e a n a l y s i s . O n l y r e c e n t m o v e r s a r e c o n s i d e r e d w i t h t h e t h r e e s t a g e m o d e l . T h i s o f c o u r s e r e d u c e s t h e number o f v i a b l e o b s e r v a t i o n s f r o m 855 t o a b o u t 500. T h i s r e d u c t i o n w i l l n o t have an i m p a c t on t h e s i g n i f i c a n c e o f t h e r e s u l t s b u t w i l l s i m p l i f y f u r t h e r h y p o t h e s i s t e s t s . T h i s comes a b o u t t h r o u g h t h e s i m p l i f i e d s p e c i f i c a t i o n o f t h e m o d e l . U t i l i z i n g a t h r e e s t a g e r e g r e s s i o n s y s t e m o n l y r e q u i r e s t h a t t h e f i n a l e q u a t i o n s , e n d o g e n o u s a n d e x o g e n o u s v a r i a b l e s , be s p e c i f i e d . O n l y t h e t h i r d s t a g e e q u a t i o n s a r e s p e c i f i e d . T h e s e a r e t h e n a n a l y z e d by e v a l u a t i n g t h e t - v a l u e s a s s o c i a t e d w i t h t h e i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s . I n e v a l u a t i n g t h e o u t p u t , i n s i g n i f i c a n t v a r i a b l e s a r e e l i m i n a t e d . I n t h i s way o n l y t h e s i g n i f i c a n t a n d t h e o r e t i c a l l y i m p o r t a n t v a r i a b l e s r e m a i n . T h i s . a p p r o a c h y i e l d s a f i n a l p a r s i m o n o u s m odel s i m p l e i n s t r u c t u r e a n d e a s y t o u n d e r s t a n d . Once d e v e l o p e d , t h e f i n a l m o d e l f r o m t h i s a n a l y s i s w i l l be u s e d t o t e s t t h e t h e s i s h y p o t h e s i s o f an e f f e c t f r o m f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . T h e s e t e s t s , w i t h t h e t h r e e s t a g e m o d e l , w i l l e m p l o y t h e p a r t i a l f - t e s t t h a t c o m p a r e s m o d e l s , and i n g e n e r a l i s an a n a l y s i s o f c o v a r i a n c e . C h a p t e r 6 RESULTS OF THE S T A T I S T I C A L ANALYSIS 6 . 1 THE TWO STAGE LOGIT MODEL 6 . 1 . 1 MODEL DEVELOPMENT The f i r s t e s s e n t i a l r e s e a r c h t a s k was t o d e v e l o p a s u i t a b l e m o d e l o f t e n u r e c h o i c e . In t h i s d e v e l o p m e n t i t was i m p o r t a n t t o m a i n t a i n s e p a r a b i l i t y o f r e c e n t a n d n o n - r e c e n t m o v e r s w i t h a d d i t i o n a l dummy v a r i a b l e s . T h i s w o u l d t h e n a l l o w t h e l a t e r t e s t i n g f o r s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e s e g r o u p s . A l s o , i t was i m p o r t a n t t o i n c l u d e l i f e c y c l e s t a g e s t o e n a b l e a n a l y s i s o f t h e i r i m p a c t . S e v e r a l v a r i a b l e s were e l i m i n a t e d f r o m t h e m o d e l . A n a l y s i s o f t h e c o v a r i a n c e m a t r i x i d e n t i f i e d v a r i a b l e s t h a t were w e a k l y r e l a t e d t o t h e d e p e n d e n t v a r i a b l e a n d h i g h l y r e l a t e d t o t h e o t h e r i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s . The v a r i a b l e s t h a t were e l i m i n a t e d p e r f o r m e d p o o r l y i n p r e l i m i n a r y r e g r e s s i o n s . V a r i a b l e s t h a t were e l i m i n a t e d a t t h i s e a r l y s t a g e i n c l u d e t h e f o l l o w i n g : 1 . U n i o n m e m b e r s h i p . 2 . S p o u s e w o r k i n g p a r t t i m e . 3 . S p o u s e n o t w o r k i n g . 4 . P r e s e n c e o f n o n - n u c l e a r f a m i l y m e m b e r s . 5 . E l d e s t c h i l d s a g e . 6 . ( D i v o r c e d x l e n g t h o f m a r i t a l s t a t u s x h e a d ' s a g e ) ' 5 7 . (Widowed x l e n g t h o f m a r i t a l s t a t u s x h e a d ' s a g e ) ' 5 8 . ( S e p a r a t e d x l e n g t h o f m a r i t a l s t a t u s x 78 79 h e a d ' s a g e ) ' 5 F u r t h e r a n a l y s i s o f t h e m o d e l r e s u l t e d i n t h e e x c l u s i o n of a d d i t i o n a l i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s . T h i s was due t o c o l l i n e a r i t y a n d weak r e l a t i o n s h i p s t o t h e d e p e n d e n t v a r i a b l e s o f t e n u r e a n d e x p e c t e d m o b i l i t y . T h e f o l l o w i n g v a r i a b l e s were e l i m i n a t e d d u r i n g t h e p r o c e s s o f m o d e l d e v e l o p m e n t : 1 . ( M a r r i e d x l e n g t h o f m a r i t a l s t a t u s x h e a d ' s a g e ) ' 5 2 . S p o u s e w o r k i n g f u l l t i m e . 3 . C u r r e n t a d d r e s s l e n g t h i n y e a r s . 4 . Age c o h o r t g r o u p . 5 . E d u c a t i o n l e v e l ( l e v e l s one t o n i n e ) . T h e r e were o n l y a few v a r i a b l e s r e m a i n i n g i n t h e f i n a l m o d e l . T e n u r e was s p e c i f i e d a s a f u n c t i o n o f w e a l t h , f a m i l y i n c o m e , move p r o b a b i l i t y e s t i m a t e ( f r o m s t a g e 1 ) , number o f c h i l d r e n i n t h e h o u s e h o l d , a n d l i f e c y c l e s t a g e s . T h e o t h e r f i n a l e q u a t i o n , t o e s t i m a t e move l i k e l i h o o d , i n c l u d e d t h e p r e d i c t e d v a l u e s o f t e n u r e ( f r o m t h e f i r s t s t a g e ) , t h e l i f e c y c l e s t a g e s , t h e h o u s e - c h a n g e v a l u e b e t w e e n c u r r e n t a n d f u t u r e n e e d s , a n d t h e number o f c h i l d r e n i n t h e h o u s e h o l d . T h e r e s u l t s f r o m t h e s e two e q u a t i o n s a r e shown i n T a b l e # 3 . 80 T A B L E #3 TWO STAGE LOGIT M O D E L 2 3 F INAL TENURE AND MOVE EQUATIONS WITH RECENT AND NON-RECENT MOVER S E P A R A B I L I T Y AND L I F E CYCLE STAGE IMPACTS ON THE INTERCEPT (NO INTERGATION OF L I F E C Y C L E STAGES WITH WEALTH OR INCOME) TENURE MOVE V A R I A B L E C O E F F . S I G N I F . C O E F F . S IGNIF I n t e r c e p t - 4 . 1 9 .001 5 - . 8 1 7 7 . 1 4 1 7 MOVE PRED. - 2 . 5 2 . 0 0 0 9 N/A N/A TENURE PRED. N/A N/A - 1 . 2 7 3 . 0 0 0 0 W e a l t h . 0 0 0 2 5 . 0 0 0 0 N/A N/A W e a l t h . R - . 0 0 0 1 7 . 0 0 0 0 N/A N/A F a m . I n c . . 0 0 5 . 5 1 8 3 N/A N/A F a m . I n c . R . 0 1 7 5 1 . 0 5 9 9 N/A N/A N . C h i l d . H . 9 5 2 6 .001 4 - . 0 3 5 3 .8361 N . C h i l d . H . R - . 9 6 3 2 .01 76 - . 2 9 4 9 . 2 7 7 9 H s e . C h g . N/A N/A 1 . 1 6 8 7 . 0 0 0 0 H s e . C h g , R N/A N/A 0 . 1 7 0 3 . 9 5 4 3 S t a g e . B . 2 6 6 6 . 8 7 1 5 - . 8 2 3 8 . 2 5 1 5 S t a g e . B . R . 4 0 0 3 .81 54 . 5 3 6 5 . 3 8 6 5 S t a g e . C . . 4 8 6 4 . 7 1 0 7 . 1 033 . 8 6 6 4 S t a g e . C . R .7691 . 5 8 6 6 - . 0 9 0 4 . 8 8 6 2 S t a g e . D . . 0 1 8 2 . 9 9 2 1 - 1 . 1 2 8 3 . 0 7 6 2 S t a g e . D . R . 4 4 5 3 . 7 7 4 9 1 . 3 0 2 6 . 0 9 7 8 S t a g e . F . 2 8 5 8 . 9 0 6 3 - 8 . 4 8 0 9 S t a g e . F . R 2 . 5 3 . 3 9 8 3 8 . 4 9 0 0 S t a g e . G - . 1 0 1 1 . 9 7 2 9 - 6 . 7 7 0 4 S t a g e . G . R - 2 . 1 0 5 6 . 7 0 1 6 5 . 6 0 8 4 S t a g e . H - 4 . 6 3 1 7 . 7 2 6 6 1 . 1 1 1 2 . 2 4 5 3 S t a g e . H . R - 3 . 0 6 . 9 5 3 6 1 . 9 4 3 4 . 1 093 - 2 l o g l i k e l i h o o d 3 1 1 . 2 5 5 8 8 . 0 3 D e g r e e s o f f r e e d o m 613 614 R - V a l u e . 7 7 3 . 4 5 9 Number o f o b s e r v a t i o n s 632 631 P r e d i c t i o n P a i r s . 9 6 3 . 8 1 9 * R i s f o r r e c e n t m o v e r s . N/A = n o t a p p l i c a b l e t o t h a t e q u a t i o n . 2 3 S i g n i f i c a n c e l e v e l s a r e n o t r e p o r t e d by t h e s o f t w a r e p a c k a g e when s i n g u l a r i t y o f t h e d a t a may e x i s t . B e t a i s r e p o r t e d a s b e i n g i n f i n i t e . T h i s o c c u r s when t h e a b s o l u t e v a l u e o f t h e e s t i m a t e i s g r e a t e r t o o r e q u a l t o 5 d i v i d e d by t h e r a n g e o f t h e c o r r e s p o n d i n g v a r i a b l e , a n d i t s s t a n d a r d e r r o r i s g r e a t e r t h a n o r e q u a l t o 15 d i v i d e d by the, r a n g e . L i k e l i h o o d r a t i o s t a t i s t i c s a r e u n a f f e c t e d a n d v a l i d f o r t e s t i n g t h e i m p o r t a n c e o f t h e v a r i a b l e w i t h a n i n f i n i t e c o e f f i c i e n t . 81 6 . 1 . 2 T E S T I N G THE MOVER TYPE IMPACT A s p a r t o f t h e m o d e l d e v e l o p m e n t , a n a l y s i s f o r d i f f e r e n c e s between r e c e n t a n d n o n - r e c e n t m o v e r s was u n d e r t a k e n . As was i n d i c a t e d i n t h e m e t h o d o l o g y t h i s c o u l d be t h r o u g h t h e c o m p a r i s o n o f t h e a b o v e m o d e l t o one w i t h o u t t h e a p p r o p r i a t e a l l o w a n c e s f o r mover t y p e . The C h i - S q u a r e d t e s t s t a t i s t i c i s c a l c u l a t e d f r o m t h e l o g o f t h e l i k e l i h o o d v a l u e . The a b o v e m o d e l was s p e c i f i e d a s e c o n d t i m e b u t n o t a l l o w i n g f o r mover t y p e . The r e s u l t s f r o m t h i s s e c o n d s p e c i f i c a t i o n a r e a s f o l l o w s : T A B L E #4 TWO STAGE LOGIT MODEL F INAL STAGE TENURE AND MOVE EQUATIONS WITH L I F E C Y C L E STAGE I N T E R C E P T IMPACTS NO MOVER TYPE (RECENT AND NON-RECENT) S E P A R A B I L I T Y (NO L I F E CYCLE STAGE WEALTH OR INCOME SLOPE IMPACTS) TENURE MOVE V A R I A B L E C O E F F . S I G N I F . C O E F F . S I G N I F I n t e r c e p t - 3 . 2 9 1 . 0 0 6 3 - . 7 9 9 9 . 1 454 MOVE P R E D . - 2 . 4 6 . 0 0 0 7 N/A N/A TENURE P R E D . N/A N/A - 1 . 3 0 6 . 0 0 0 0 W e a l t h . 0 0 0 1 3 4 . 0 0 0 0 N/A N/A F a m . I n c . . 0 1 1 1 3 .01 95 N/A N/A N . C h i l d . H .4661 . 0 0 9 1 - . 0 9 6 7 . 4 5 4 1 H s e . C h g . N/A N/A 1 . 1 7 2 9 . 0 0 0 0 S t a g e . B . 7 2 7 4 . 4 7 5 2 - . 4 1 3 9 . 4 5 2 1 S t a g e . C . .6921 . 4 7 5 1 - . 2 5 5 4 . 6 2 8 2 S t a g e . D . - . 0 4 9 7 . 9 5 9 9 - . 7 6 9 7 . 1 658 S t a g e . F 1 .4461 . 3 5 5 7 - 1 . 9 5 2 8 . 1 5 4 3 S t a g e . G - . 1 1 9 9 1 . 8 9 6 2 - 1 . 4 3 1 . 1 4 3 5 S t a g e . H - 2 . 9 2 3 6 . 3 1 1 6 . 0 4 1 2 . 9 5 4 5 - 2 l o g l i k e l i h o o d 3 5 0 . 2 8 6 0 2 . 81 M o d e l C h i - S q u a r e 5 1 8 . 0 9 1 8 5 . 38 D e g r e e s o f f r e e d o m 622 622 R - V a l u e . 7 5 7 . 4 6 1 Number o f o b s e r v a t i o n s 632 631 P r e d i c t i o n P a i r s . 9 5 4 . 8 0 8 82 The d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e r e p o r t e d l i k e l i h o o d v a l u e s a p p r o x i m a t e s .a C h i - S q u a r e d s t a t i s t i c . T h i s c a n be u s e d t o t e s t w h e t h e r t h e r e i s a d i f f e r e n c e b e t ween t h e two m o d e l s . Mover s t a t u s i s t h e o n l y d i f f e r e n c e b e t ween t h e m o d e l s . The C h i - S q u a r e d v a l u e c o m p a r i n g t h e f i n a l t e n u r e e q u a t i o n s i s 39.03. S i n c e t h e o u t p u t has been a d j u s t e d by t h e n e g a t i v e o f t w i c e t h e l o g f o r t h e l i k e l i h o o d v a l u e t h e n t h e l o w e r r e p o r t e d v a l u e i s t h e b e t t e r f i t m o d e l . The d e g r e e s o f f r e e d o m f o r t h i s t e s t i s t h e d i f f e r e n c e i n t h e number o f i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s l e s s one. F o r t h i s t e s t t h e d e g r e e s o f f r e e d o m i s e i g h t . The C h i - S q u a r e d v a l u e f o r a 9 9 % c o n f i d e n c e l e v e l i s 20.09. S i n c e t h e t e s t s t a t i s t i c g r e a t l y e x c e e d s t h e v a l u e r e q u i r e d t o r e j e c t t h e n u l l h y p o t h e s i s , t h e r e i s no d o u b t t h a t mover t y p e d i f f e r e n c e s a r e i m p o r t a n t i n t e n u r e c h o i c e . The same t e s t c a n be a p p l i e d t o t h e e q u a t i o n u s e d t o p r e d i c t e x p e c t e d move p r o b a b i l i t y . H e r e we a d d r e s s t h e f o l l o w i n g q u e s t i o n ; I s mover t y p e s e p a r a b i l i t y i m p o r t a n t i n a s s e s s i n g t h e l i k e l i h o o d o f a move? The d i f f e r e n c e o f l i k e l i h o o d v a l u e s i s 14.78. A t a 9 5 % c o n f i d e n c e l e v e l a v a l u e o f a t l e a s t 14.06 i s r e q u i r e d t o r e j e c t t h e n u l l h y p o t h e s i s o f no d i f f e r e n c e . T hus mover t y p e s e p a r a b i l i t y i s i m p o r t a n t i n e s t i m a t i n g b o t h c u r r e n t t e n u r e c h o i c e , a n d i n d e t e r m i n i n g e x p e c t e d m o b i l i t y . 83 6.1.3 THE IMPORTANCE OF L I F E CYCLES T h e r e a r e two e f f e c t s t h a t t h e l i f e c y c l e s t a g e s c a n h a v e . They c a n e f f e c t t h e i n t e r c e p t o f t h e e q u a t i o n a n d / o r t h e i m p o r t a n c e o f t h e i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s l o p e c o e f f i c i e n t s . I f o u r n u l l h y p o t h e s i s i s t h a t t h e s e s t a g e s h a v e no e f f e c t t h e n o n l y one t e s t may be n e c e s s a r y . 6.1.3.1 TEST A: INTERCEPT AND SLOPE IMPACT OF L I F E CYCLE STAGE Under t h i s t e s t b o t h t h e i n t e r c e p t a n d s l o p e a r e c o n s i d e r e d . I f t h e n u l l h y p o t h e s i s , t h a t t h e r e i s no e f f e c t , i s n o t r e j e c t e d t h e n f u r t h e r t e s t s a r e n o t r e q u i r e d . The r e l e v a n t q u e s t i o n h e r e i s , do l i f e c y c l e s t a g e s h a v e any e x p l a n a t o r y power when c o n s i d e r i n g t h e i r p o s s i b l e i m p a c t on t h e m o d e l s l o p e o r i n t e r c e p t ? Two m o d e l s w i l l be c o m p a r e d , one w i t h no i n t e r c e p t o r c o e f f i c i e n t i n f l u e n c e s ( T a b l e #6), t h e o t h e r w i t h b o t h i n f l u e n c e s i n c l u d e d ( T a b l e # 5). C o n c e r n i s o n l y w i t h t e n u r e c h o i c e r a t h e r t h a n m o b i l i t y w i t h t h i s h y p o t h e s i s , t h e r e f o r e m o b i l i t y r e s u l t s w i l l n o t be p r e s e n t e d . T h e r e a r e some i m p l i c a t i o n s i f t h e n u l l h y p o t h e s i s i s r e j e c t e d . I t i m p l i e s t h a t t h e r e i s a d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e two m o d e l s . T h i s c o u l d be due t o a l i f e c y c l e s t a g e i m p a c t on t h e i n t e r c e p t , t h u s s e p a r a t i n g t h e two g r o u p s . A l t e r n a t i v e l y , t h e r e c o u l d be a d i f f e r e n c e due t o t h e e f f e c t o f l i f e c y c l e s on t h e c o e f f i c i e n t s , t h u s i n d i c a t i n g t h e two g r o u p s r e a c t d i f f e r e n t l y . A l a s t 84 p o s s i b i l i t y i s t h a t b o t h e f f e c t s a r e s i g n i f i c a n t . The r e s u l t s o f t h e f i r s t t e s t p e r f o r m e d w i l l i n d i c a t e i f t h e s e f u r t h e r t e s t s h a v e t o be a p p l i e d . The r e s u l t s f r o m t h e m o d e l s p e c i f i e d w i t h l i f e c y c l e s t a g e s a f f e c t i n g t h e i n t e r c e p t a s w e l l a s w e a l t h a n d i n c o m e v a r i a b l e s l o p e c o e f f i c i e n t s a r e shown i n T a b l e #5. I t was n e c e s s a r y t o e l i m i n a t e some v a r i a b l e s f r o m t h e r e g r e s s i o n . D e l e t i o n s were due t o an i n s i g n i f i c a n t number o f o b s e r v a t i o n s a n d t o a l l o w dummy c l a s s e s t o be l e s s t h a n e x h a u s t i v e . The n a t u r e o f t h e t e s t i s s t i l l t h e s a m e . A c o m p u t a t i o n o f t h e C h i - s q u a r e s t a t i s t i c f r o m t h e l i k e l i h o o d v a l u e i s u s e d . The r e s u l t s t o be c o m p a r e d , T a b l e #5 a n d #6, a r e now p r e s e n t e d . 85 T A B L E #5 TWO STAGE L O G I T MODEL 2 4 F INAL STAGE TENURE EQUATION RESULTS INCLUDING I N T E R C E P T , WEALTH AND INCOME S L O P E , IMPACTS FROM L I F E C Y C L E STAGES V A R I A B L E C O E F F . S IGNIF I i n t e r c e p t - 3 . 5 8 0 . 0 0 6 2 MOVE P R E D . - 2 . 8 2 1 0 4 . 0 0 0 6 W e a l t h . 0 0 0 4 5 2 . •-W e a l t h . R - . 0 0 0 4 0 8 W e a l t h . B . 0 0 0 1 5 9 W e a l t h . B . R - . 0 0 0 1 4 2 W e a l t h . C - . 0 0 0 2 8 6 W e a l t h . C . R . 0 0 0 8 2 0 W e a l t h . G . 0 0 0 4 4 8 W e a l t h . G . R - . 0 0 0 2 4 8 W e a l t h . H - . 0 0 0 0 6 5 7 W e a l t h . H . R - . 0 0 0 1 9 7 . 9 9 7 0 F a m . I n c . - . 0 0 1 0 5 . 9 2 3 0 F a m . I n c . R . 0 2 4 5 7 . 0 0 6 9 F a m . I n c . B - . 10805 F a m . I n c . B . R . 1 1 7 8 3 F a m . I n c . C . 0 0 2 2 2 . 8 9 5 4 F a m . I n c . C . R - . 0 2 7 4 6 .2641 F a m . I n c . G - . 1 0 1 7 1 4 F a m . I n c . G . R . 0 6 1 5 1 F a m . I n c . H - . 0 0 3 2 7 6 . 9 9 9 2 F a m . I n c . H . R - . 0 2 7 5 6 .9961 N . C h i l d . H . 8 0 9 5 . 0 0 7 2 N . C h i I d . H . R - . 7 2 5 0 . 0 5 2 2 S t a g e . B 1 3 . 9 0 8 8 . 1 6 9 5 S t a g e . C . 1 . 5 5 0 9 . 4 7 1 6 S t a g e . G 1 . 5 4 2 3 0 . 9 9 9 4 S t a g e . H - 7 . 9 3 5 9 . S t a g e . B . R - 1 5 . 1 6 9 0 . 1370 S t a g e . C . R - . 1 4 1 3 7 . 9 6 2 5 S t a g e . G . R - 8 . 9 3 0 0 9 . S t a g e . H . R . 5 7 5 2 . 9 9 9 1 - 2 l o g l i k e l i h o o d 2 5 9 . 9 8 D e g r e e s o f f r e e d o m 601 R - V a l u e . 7 9 3 Number o f o b s e r v a t i o n s 632 P r e d i c t i o n P a i r s . 9 7 3 2 4 S i g n i f i c a n c e l e v e l s a r e n o t r e p o r t e d by t h e s o f t w a r e p a c k a g e when s i n g u l a r i t y o f t h e d a t a may e x i s t . B e t a i s r e p o r t e d a s b e i n g i n f i n i t e . T h i s o c c u r s when t h e a b s o l u t e v a l u e o f t h e e s t i m a t e i s g r e a t e r t o o r e q u a l t o 5 d i v i d e d by t h e r a n g e o f t h e c o r r e s p o n d i n g v a r i a b l e , a n d i t s s t a n d a r d e r r o r i s g r e a t e r t h a n o r e q u a l t o 15 d i v i d e d by t h e r a n g e . L i k e l i h o o d r a t i o s t a t i s t i c s a r e u n a f f e c t e d a n d v a l i d f o r t e s t i n g t h e i m p o r t a n c e o f t h e v a r i a b l e w i t h an i n f i n i t e c o e f f i c i e n t . 86 TABLE #6 TWO STAGE LOGIT MODEL 2 5 F I N A L STAGE TENURE EQUATION RESULTS NO INTERCEPT, WEALTH OR INCOME SLOPE, IMPACT OF L I F E CYCLE STAGES VARIABLE COEFF. S I G N I F I n t e r c e p t -3.533 .0000 MOVE PRED. -2.3761 .0005 W e a l t h .000248 • W e a l t h . R -.000168 .0000 F a m . I n c . • .003275 .5575 Fam.Inc.R .01972 .0000 N . C h i l d . H .8302 .0001 N . C h i l d . H . R -.8464 .0008 -2 l o g l i k e l i h o o d 321.51 D e g r e e s o f f r e e d o m 625 R - V a l u e .783 Number o f o b s e r v a t i o n s 632 P r e d i c t i o n P a i r s .962 As c a n be s e e n f r o m t h e r e s u l t s , o f T a b l e #5 when c o m p a r e d t o t a b l e #6, t h e r e i s a s i g n i f i c a n t i m p r o v e m e n t o f t h e m o d e l when one a l l o w s f o r l i f e c y c l e s t a g e s . The l i k e l i h o o d v a l u e i n c r e a s e s when l i f e c y c l e s t a g e s a r e i n c l u d e d . T h i s c h a n g e i s r e l a t e d t o a C h i - s q u a r e v a l u e o f 90.30 w h i c h i s v e r y s i g n i f i c a n t . T h i s i s c o m p u t e d f r o m t h e d i f f e r e n c e i n t h e r e p o r t e d -2 l o g l i k e l i h o o d v a l u e s . F o r t w e n t y - t h r e e d e g r e e s o f f r e e d o m , t h e 99% c o n f i d e n c e C h i - s q u a r e v a l u e i s 44.18. T h u s , l i f e c y c l e s t a g e s , when c o n s i d e r i n g b o t h i n t e r c e p t a n d s l o p e i m p a c t s , a r e v e r y i m p o r t a n t i n t h e t e n u r e . d e c i s i o n . 2 5 S i g n i f i c a n c e l e v e l s a r e n o t r e p o r t e d by t h e s o f t w a r e p a c k a g e when s i n g u l a r i t y o f t h e d a t a may e x i s t . B e t a i s r e p o r t e d a s b e i n g i n f i n i t e . T h i s o c c u r s when t h e a b s o l u t e v a l u e o f t h e e s t i m a t e i s g r e a t e r t o o r e q u a l t o 5 d i v i d e d by t h e r a n g e o f t h e c o r r e s p o n d i n g v a r i a b l e , a n d i t s s t a n d a r d e r r o r i s g r e a t e r t h a n o r e q u a l t o 15 d i v i d e d by t h e r a n g e . L i k e l i h o o d r a t i o s t a t i s t i c s a r e u n a f f e c t e d a n d v a l i d f o r t e s t i n g t h e i m p o r t a n c e o f t h e v a r i a b l e w i t h a n i n f i n i t e c o e f f i c i e n t . 87 H a v i n g c o n c l u d e d t h a t l i f e c y c l e s t a g e s a r e i m p o r t a n t i t i s now p o s s i b l e t o t e s t w h e t h e r i t s t h e i n t e r c e p t o r s l o p e c o e f f i c i e n t i n t e r a c t i o n o f t h e s e s t a g e s t h a t c o n t r i b u t e t o t h i s c o n c l u s i o n . 6.1.3.2 TEST B: L I F E CYCLE STAGE IMPACT ON THE TENURE INTERCEPT T h i s t e s t s p e c i f i c l y e v a l u a t e s t h e i m p a c t o f f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s on t h e i n t e r c e p t v a l u e o f t h e t e n u r e e q u a t i o n . T h i s c a n be d e t e r m i n e d u s i n g t h e same g e n e r a l m e t h o d o l o g y u s e d i n t h e p r i o r t e s t s . The model w i l l be s p e c i f i e d w i t h t h e l i f e c y c l e i n t e r c e p t t e r m s b u t n o t t h e i n t e r a c t i o n o f t h e s e s t a g e s w i t h w e a l t h o r income ( T a b l e # 3 ) . A s e c o n d m o d e l t h a t e x c l u d e s t h e i n t e r a c t i o n t e r m s o f l i f e c y c l e s t a g e w i t h w e a l t h a n d i n c o m e , a nd a l s o t h e i n t e r c e p t i n f l u e n c e , i s a l s o e s t i m a t e d ( T a b l e #6) . The i m p o r t a n c e o f l i f e c y c l e s t a g e s on t h e i n t e r c e p t i s e a s i l y 'seen by c o m p a r i n g T a b l e #6 w i t h T a b l e #3. A C h i - s q u a r e v a l u e f o r t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e s e two m o d e l s i s d e r i v e d f r o m t h e l o g o f t h e l i k e l i h o o d v a l u e . T h i s v a l u e t e s t s t h e n u l l h y p o t h e s i s t h a t t h e r e i s no d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e m o d e l s , o r t h a t t h e a d d i t i o n a l v a r i a b l e s a dded do n o t c o n t r i b u t e t o e x p l a i n i n g t h e d e p e n d e n t v a r i a b l e ' s v a r i a n c e . The C h i - s q u a r e v a l u e i s 10.26 w i t h t w e l v e d e g r e e s o f f r e e d o m . T h i s d o e s n o t e x c e e d s t h e v a l u e r e q u i r e d t o r e j e c t t h e n u l l h y p o t h e s i s o f 21.02 a s s o c i a t e d w i t h a 88 95% c o n f i d e n c e l e v e l . T h u s , l i f e c y c l e s t a g e s c a n n o t be u s e d t o d i f f e r e n t i a t e g r o u p s , b a s e d on t h e i r o r i g i n a l i n t e r c e p t v a l u e , t o b e t t e r e x p l a i n t h e i r t e n u r e c h o i c e . I t was d e t e r m i n e d e a r l i e r t h a t l i f e c y c l e s t a g e s a r e i m p o r t a n t , g i v e n t h e a b o v e r e s u l t t h i s e f f e c t must be t h r o u g h t h e i n t e r a c t i o n i n f l u e n c e . T h a t i s t h e i n t e r a c t i o n o f l i f e c y c l e s t a g e s w i t h income a n d w e a l t h . 6.1.3.3 TEST C: L I F E CYCLE STAGE IMPACT ON WEALTH AND INCOME SLOPE COEFFICIENTS I N THE TENURE EQUATION To e v a l u a t e t h e i m p a c t o f o n l y t h e i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s o f l i f e c y c l e s t a g e w i t h income and w e a l t h on t h e m o d e l T a b l e #6 and #7 a r e c o m p a r e d . T a b l e #7 shows t h e f i n a l t e n u r e e q u a t i o n r e s u l t s when t h e i n t e r a c t i o n t e r m s o f l i f e c y c l e s t a g e w i t h w e a l t h a nd income a r e c o n s i d e r e d . T h i s i s t h e o n l y d i f f e r e n c e f r o m T a b l e #6 w h i c h d o e s n o t c o n s i d e r any i m p a c t o f l i f e c y c l e s t a g e s . T h us n e i t h e r m o d e l c o n t a i n s t h e i n t e r c e p t i n f l u e n c e o f t h e f a m i l y t y p e s t a g e s . The r e s u l t s f o r T a b l e #7 a r e now p r e s e n t e d . 89 T A B L E #7 TWO STAGE LOGIT MODEL 2 6 F I N A L STAGE TENURE EQUATION RESULTS INCLUDING L I F E C Y C L E IMPACTS ON THE SLOPE OF WEALTH AND INCOME (NO L I F E CYCLE INTERCEPT IMPACTS) V A R I A B L E I n t e r c e p t MOVE P R E D . W e a l t h W e a l t h . R W e a l t h . B . R W e a l t h . C W e a l t h . C . R W e a l t h . F W e a l t h . G W e a l t h . G . R W e a l t h . H W e a l t h . H . R F a m . I n c . F a m . I n c . R F a m . I n c . B F a m . I n c . B . R F a m . I n c , C F a m . I n c . C . R F a m . I n c . F F a m . I n c , G F a m . I n c . G . R F a m . I n c . H F a m . I n c . H . R N . C h i l d . H N . C h i l d . H . R - 2 l o g l i k e l i h o o d D e g r e e s o f f r e e d o m R - V a l u e Number o f o b s e r v a t P r e d i c t i o n P a i r s C O E F F . - 3 . 3 2 8 - 2 . 5 3 6 3 . 0 0 0 3 9 8 - . 0 0 0 3 5 1 . 0 0 0 0 1 3 - . 0 0 0 2 3 1 . 0 0 0 7 7 0 . 0 0 1 8 1 4 4 . 0 0 0 5 1 5 - . 0 0 0 2 8 8 . 0 0 0 1 6 7 3 - . 0 0 0 7 4 2 - . 0 0 2 1 9 . 0 2 1 0 3 - . 0 1 3 1 2 . 0 1 6 9 6 . 0 1 1 2 2 - . 0 2 5 6 5 - . 0 8 1 0 2 9 - . 0 8 9 7 8 - . 0 4 6 3 8 - . 1 9 6 0 8 4 . 0 5 4 8 2 . 8 1 4 9 - . 6 2 2 2 2 6 3 . 9 8 608 . 8 0 0 i o n s 632 . 9 7 1 S I G N I F . 0004 0024 6024 7838 0159 2752 1 956 0718 0112 0044 0853 2 6 S i g n i f i c a n c e l e v e l s a r e n o t r e p o r t e d by t h e s o f t w a r e p a c k a g e when s i n g u l a r i t y o f t h e d a t a may e x i s t . B e t a i s r e p o r t e d a s b e i n g i n f i n i t e . T h i s o c c u r s when t h e a b s o l u t e v a l u e o f t h e e s t i m a t e i s g r e a t e r t o o r e q u a l t o 5 d i v i d e d by t h e r a n g e o f t h e c o r r e s p o n d i n g v a r i a b l e , a n d i t s s t a n d a r d e r r o r i s g r e a t e r t h a n o r e q u a l t o 15 d i v i d e d by t h e r a n g e . L i k e l i h o o d r a t i o s t a t i s t i c s a r e u n a f f e c t e d a n d v a l i d f o r t e s t i n g t h e i m p o r t a n c e o f t h e v a r i a b l e w i t h a n i n f i n i t e c o e f f i c i e n t . 90 The r e s u l t s i n d i c a t e t h a t a m a j o r i m p r o v e m e n t o c c u r s t h r o u g h t h e i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s . T h i s s u g g e s t s t h a t members o f t h e s e d i f f e r e n t g r o u p s , a s d e l i n e a t e d by t h e i r l i f e c y c l e s t a g e , r e a c t d i f f e r e n t l y t o c h a n g e s o f t h e i r i n c ome a n d w e a l t h when i t comes t o t e n u r e c h o i c e . The s u p p o r t f o r t h i s r e s u l t i s f r o m t h e C h i - s q u a r e v a l u e o f 57.53 b e t w e e n a model w i t h a n d w i t h o u t t h e i n t e r a c t i o n t e r m s ( T a b l e #6 a n d #7). The d e g r e e s o f f r e e d o m f o r t h i s t e s t i s n i n e t e e n . The v a l u e t o r e j e c t t h e n u l l h y p o t h e s i s i s 36.19 a t a 9 9 % c o n f i d e n c e l e v e l . S i n c e t h e m o d e l c o m p a r i s o n C h i - s q u a r e v a l u e i s l a r g e r t h e n u l l h y p o t h e s i s i s r e j e c t e d . T h i s r e j e c t i o n t e l l s us t h a t t h e s e m o d e l s a r e d i f f e r e n t i n t h e i r e x p l a n a t o r y power. T h a t i s , t h e i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s h e l p e x p l a i n t e n u r e c h o i c e . T h e s e l a s t two t e s t s , - B a n d C, t e l l us much a b o u t t e n u r e c h o i c e . I t h a s been shown t h a t h o u s e h o l d s c a n be s e p a r a t e d by t h e i r i n i t i a l p r o p e n s i t i e s ( i n t e r c e p t v a l u e ) b a s e d l i f e c y c l e p o s i t i o n . However, h o u s e h o l d s may h a v e d i f f e r e n t p r o b a b i l i t i e s o f o w n e r s h i p , a n d t h i s i s due t o d i f f e r e n t w e a l t h o r income r e a c t i o n s by l i f e c y c l e s t a g e . T h i s s e c o n d r e s u l t s u g g e s t s t h a t income a n d w e a l t h e l a t i c i t i e s f o r o w n e r s h i p v a r y by l i f e c y c l e s t a g e . T h e s e w i l l be d i s c u s s e d l a t e r a f t e r p r e s e n t a t i o n o f t h e t h r e e s t a g e m o d e l a n a l y s i s a n d r e s u l t s . 91 6.2 THE THREE STAGE LINEAR PROBABILITY MODEL In c e r t a i n ways t h e t h r e e s t a g e m o d el i s more a p p r o p r i a t e f o r t h e t e n u r e c h o i c e m o d e l . When a s i m u l t a n e o u s s y s t e m o f e q u a t i o n s i s u s e d t h e t h i r d s t a g e o f f e r s d e f i n i t e a d v a n t a g e s . However, t h e a v a i l a b l e t h r e e s t a g e a n a l y s i s f r a m e w o r k d o e s n o t c o r r e c t l y c o n t r o l f o r t h e d i s c r e t e n a t u r e of t h e move and t e n u r e d e c i s i o n ( a s t h e p r i o r two s t a g e a n a l y s i s d o e s ) . T h i s o c c u r s b e c a u s e l i n e a r r e g r e s s i o n t e c h n i q u e s a r e d e s i g n e d f o r c o n t i n u o u s d e p e n d e n t v a r i a b l e s . T h u s , t h e a d v a n t a g e s o f t h e t h i r d s t a g e , t h a t i t p r o p e r l y h a n d l e s t h e s i m u l t a n e i t y , i s o f f s e t by n o t c o n t r o l l i n g f o r t h e d i s c r e t e n a t u r e o f t h e d e p e n d e n t v a r i a b l e . T h i s a p p l i e s t o b o t h t h e t e n u r e a n d t h e d e c i s i o n t o move e q u a t i o n . The t h r e e s t a g e m o d e l s y s t e m , l i k e t h e p r i o r two s t a g e m o d e l , w o r k s t o w a r d two f i n a l e q u a t i o n s . The f i r s t e s t i m a t e s t h e l i k e l i h o o d o f a two y e a r h o l d i n g p e r i o d ( t h e move d e c i s i o n ) , w h i l e t h e s e c o n d h a n d l e s t h e p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p . The e x p e c t a t i o n t h a t a h o u s e h o l d w i l l move d u r i n g t h e n e x t two y e a r s i s d e p e n d e n t o n ; t h e l e n g t h o f t i m e i n t h e i r c u r r e n t m a r i t a l s t a t u s a n d i t s i n t e r a c t i o n w i t h t h e h o u s e h o l d h e a d ' s age ( f o r t h o s e m a r r i e d ) , t h e e x p e c t e d c h a n g e i n h o u s i n g s e r v i c e s o v e r t h e n e x t f i v e y e a r s , c u r r e n t t e n u r e c h o i c e , a n d l i f e c y c l e s t a g e s . The s e c o n d e q u a t i o n i n t h e m o d e l p r e d i c t s t h e p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p t e n u r e . T e n u r e i s e s t i m a t e d a s a f u n c t i o n o f ; w e a l t h , f a m i l y i n c o m e , t h e e s t i m a t e d p r o b a b i l i t y o f a move, a n d l i f e c y c l e s t a g e s . 92 O n l y r e c e n t m o v e r s a r e c o n s i d e r e d i n t h e t h r e e s t a g e m o d e l a n a l y s i s . T h i s d e l i n e a t i o n was i n c o r p o r a t e d so a s t o l i m i t t h e c o m p l e x i t y o f t h e model a nd t h e d e g r e e o f c o m p u t a t i o n . U s i n g o n l y r e c e n t m o vers a l l o w s a f a s t f o c u s on t h e q u e s t i o n o f t h i s s t u d y ; do l i f e c y c l e s t a g e s h a v e an i n t e r c e p t a n d / o r i n t e r a c t i o n e f f e c t on w e a l t h a n d income i n t h e t e n u r e e q u a t i o n ? T h u s , t h e r e s u l t s d i s c u s s e d a n d p r e s e n t e d f o r t h e t h r e e s t a g e m o d e l d e a l s p e c i f i c a l l y w i t h r e c e n t m o v e r s . As w i t h t h e two s t a g e a n a l y s i s , s e v e r a l i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s a n d t r a n s f o r m a t i o n s o f t h e s e v a r i a b l e s were t e s t e d i n t h e m o d e l . Many were e x c l u d e d f o r h a v i n g i n s i g n i f i c a n t t - v a l u e s . The c o r r e l a t i o n m a t r i x i n d i c a t e d t h a t many o f t h e i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s were l i n e a r l y r e l a t e d . S u c h r e l a t i o n s h i p s r e s u l t i n low t - v a l u e s f o r t h e i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s . T h i s d o e s n o t mean t h a t t h e y a r e n o t i m p o r t a n t , j u s t t h a t t h e i r a b i l i t y t o e x p l a i n t h e v a r i a n c e o f t h e d e p e n d e n t v a r i a b l e s was a c c o u n t e d f o r by o t h e r i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s . O n l y s i g n i f i c a n t i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s were r e t a i n e d . I n t h e f i r s t e q u a t i o n , t h a t e s t i m a t e s t h e move d e c i s i o n , a g r o u p o f v a r i a b l e s were t e s t e d f o r t h e l e n g t h o f m a r i t a l s t a t u s a n d h e a d ' s age i n t e r a c t i o n i n f l u e n c e . Of t h i s g r o u p o n l y t h e i n t e r a c t i o n i n f l u e n c e f o r t h o s e m a r r i e d was s i g n i f i c a n t . T h i s r e s u l t was a l s o f o u n d i n t h e two s t a g e m o d e l . The s q u a r e r o o t f o r t h e i n t e r a c t i o n o f y e a r s m a r r i e d a n d h e a d ' s age was u s e d . T h i s f o l l o w s t h e t h e o r e t i c a l 93 a p p r o a c h t h a t t h e p r o p e n s i t y t o move d e c r e a s e s a t a d e c r e a s i n g r a t e w i t h i n c r e a s e s i n e i t h e r l e n g t h o f m a r i t a l s t a t u s o r a g e . The r e s u l t s o f t h i s m o d e l f o r b o t h t h e move a n d t e n u r e e q u a t i o n a r e shown i n t a b l e #8. TABLE #8 THREE STAGE MODEL RESULTS F I N A L STAGE MOVE AND TENURE EQUATIONS WITH L I F E CYCLE STAGE INTERCEPT IMPACT (NO SLOPE INTERACTION OF L I F E C Y C L E S WITH WEALTH AND INCOME) V A R I A B L E C O E F F . T - R A T I O S I G N I F . MOVE EQUATION I n t e r c e p t 0 . 5 2 2 5 1 . 0 7 8 0 . 2 8 2 1 H s e . C h g . 0 . 2 1 6 7 5 . 8 2 9 0 . 0 0 0 1 T e n u r e P r e d . - 0 . 1 0 1 5 - 0 . 8 9 8 0 . 3 7 0 1 M a r r i e d - 0 . 0 2 0 7 8 - 3 . 3 0 7 0 . 0 0 1 1 S t a g e A - . 0 1 5 9 - 0 . 0 3 4 1 0 . 9 7 2 8 S t a g e B - . 0 8 9 0 - 0 . 1834 0 . 8 5 4 6 S t a g e C - . 1 0 0 7 - 0 . 2 0 6 9 0 . 8 3 6 2 S t a g e D . 0 4 9 4 6 0 . 0 9 9 1 0 . 9 2 1 1 S t a g e E . 0 4 1 1 8 0 . 0 7 5 5 0 . 9 3 9 9 S t a g e G - . 4 2 1 0 - 2 . 0 0 5 0 . 0 4 5 9 S t a g e H - . 4 0 5 6 - 2 . 2 0 6 0 . 0 2 8 2 TENURE EQUATION I n t e r c e p t 0 . 3 1 9 5 0 . 7 2 0 . 4 7 1 3 W e a l t h 0 . 0 0 0 0 0 5 8 1 9 6 . 4 2 0 . 0 0 0 1 F a m . I n c . 0 . 0 0 2 6 7 8 4 . 0 5 0 . 0 0 0 1 Move P r e d . - 0 . 5 9 8 9 - 5 . 4 0 8 0 . 0 0 0 1 S t a g e A - . 0 6 2 9 - . 1 4 8 0 . 8 8 2 0 S t a g e B - . 1 1 2 8 - . 2 5 7 6 0 . 7 9 8 6 S t a g e C - . 0 7 6 4 - . 1 7 5 1 0 . 8 6 1 1 S t a g e D - . 1 8 1 4 - . 4 1 5 3 0 . 6 7 8 3 S t a g e E 0 . 0 1 8 9 . 0 3 8 9 0 . 9 6 9 0 S t a g e G - . 1 8 2 3 - . 9 4 8 4 . 3 4 3 7 S t a g e H - . 3 0 9 9 - 1 . 7 8 6 7 0 . 0 7 5 1 SYSTEM S T A T I S T I C S R - S q u a r e V a l u e . 3 5 3 8 D e g r e e s o f F r e e d o m 554 Number o f o b s e r v a t i o n s 263 Mean S q u a r e E r r o r 1 . 4 8 7 3 7 T h i s c o m p l e t e s t h e d i s c u s s i o n o f t h e b a s i c t h r e e s t a g e s i m u l t a n e o u s r e g r e s s i o n m o d e l . T h i s i s t h e b a s i c t e n u r e c h o i c e m o d e l t h a t c o r r e s p o n d s t o t h e e a r l i e r b a s i c two s t a g e m o d e l ( T a b l e # 3 ) . 94 6.2.1 L I F E CYCLE STAGES AND THE TENURE DECISION I N THE  THREE STAGE MODEL I n o r d e r t o t e s t f o r l i f e c y c l e i m p a c t s on t h e t e n u r e d e c i s i o n w i t h i n t h e t h r e e s t a g e m o del t h r e e t e s t s were p e r f o r m e d . T h e s e f o l l o w t h e f o r m a t u s e d f o r t h e two s t a g e m o d e l p r e s e n t e d e a r l i e r . The f i r s t t e s t c h e c k s f o r any i m p a c t a t a l l . T h i s c a n be f r o m e i t h e r an i n t e r c e p t i n f l u e n c e o r f r o m an i n t e r a c t i o n w i t h t h e i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s o f income o r w e a l t h . I f t h e r e i s an i m p a c t b o t h t h e n i n t e r c e p t a n d s l o p e i n f l u e n c e s w i l l be e x p l o r e d . 6.2.1.1 TEST A: L I F E CYCLE STAGE IMPACT ON THE TENURE INTERCEPT, WEALTH AND INCOME SLOPE, COEFFICIENTS The f i r s t t e s t , f o r any i m p a c t o f l i f e c y c l e s t a g e s on t h e t e n u r e d e c i s i o n , c o m p a r e s t h e r e s u l t s o f two m o d e l s . I n t h e f i r s t m o d e l ( T a b l e #9) l i f e c y c l e s t a g e s a r e i n c l u d e d i n two ways. F i r s t , i n d e p e n d e n t dummy v a r i a b l e s w h i c h a f f e c t o n l y t h e i n t e r c e p t a r e i n c l u d e d . S e c o n d , w i t h an i n t e r a c t i o n i n f l u e n c e a f f e c t i n g t h e s l o p e c o e f f i c i e n t s o f t h e i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s o f w e a l t h a n d i n c o m e . The c o m p a r i s o n m o d e l f o r t h e f i r s t t e s t d o e s n o t c o n t a i n a l i f e c y c l e s t a g e i n f l u e n c e on t h e t e n u r e i n t e r c e p t o r t h e s l o p e o f w e a l t h o r in c o m e ( T a b l e # 1 0 ). B o t h t h e i n d e p e n d e n t dummy v a r i a b l e s a n d t h e i n t e r a c t i o n t e r m s a r e e x c l u d e d . The c o m p a r i s o n o f t h e s e two m o d e l s i s by means o f a p a r t i a l f - t e s t . T h a t i s , a f - v a l u e i s 95 e s t i m a t e d f r o m t h e c h a n g e o f t h e R - s q u a r e d s t a t i s t i c t h a t r e s u l t s f r o m t h e a d d i t i o n a l i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s . The n u l l h y p o t h e s i s i s t h a t t h e a d d i t i o n a l i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s h a v e no i n f l u e n c e on t h e m o d e l . The g o a l i s t o r e j e c t t h e n u l l h y p o t h e s i s . T h i s i s done by e x c e e d i n g t h e t h e f - v a l u e , f o r a d e s i r e d l e v e l o f s i g n i f i c a n c e , a s s o c i a t e d w i t h t h e n u l l h y p o t h e s i s . I f we a r e a b l e t o r e j e c t t h e n u l l h y p o t h e s i s t h e n one c a n c o n c l u d e t h a t l i f e c y c l e s t a g e s a r e i m p o r t a n t . H o w e v e r , t h i s f i r s t t e s t d o e s n o t i n d i c a t e w h e t h e r t h e r e i s an i n t e r c e p t i n f l u e n c e o r a i n t e r a c t i o n i n f l u e n c e o r b o t h . An i n t e r c e p t i n f l u e n c e i n d i c a t e s i n d i c a t e s w h e t h e r t h e r e a r e g r o u p d i f f e r e n c e s . The i n t e r a c t i o n i n f l u e n c e r e v e a l s i f t h e g r o u p s b e h a v e d i f f e r e n t l y . I f t h e g r o u p s b e h a v e d i f f e r e n t l y t h e n i t i s l i k e l y t h a t t h e i r e l a s t i c i t i e s c h a n g e f r o m one g r o u p t o t h e n e x t . T h e s e s e c o n d a r y t e s t s a r e p e r f o r m e d o n l y i f t h e f i r s t t e s t i n d i c a t e s t h a t l i f e c y c l e s t a g e s h a v e an i n f l u e n c e . The r e s u l t s o f t h e f i r s t t e s t f o l l o w i n T a b l e #9 a n d #10. 96 TABLE #9 THREE STAGE MODEL RESULTS (NON-RECENT MOVERS) F I N A L STAGE MOVE AND TENURE EQUATIONS WITH TENURE EQUATION L I F E CYCLE STAGE I N T E R C E P T , WEALTH AND INCOME S L O P E , IMPACTS V A R I A B L E C O E F F . T - RATIO S I G N I F . MOVE EQUATION I n t e r c e p t 0 . 5202 1 . 073 0 .2841 H s e . C h g . 0 . 2151 5 . 786 0 .0001 T e n u r e P r e d . - 0 . 1 0 0 4 - 0 . 8 8 8 0 . 3 7 5 2 M a r r i e d - 0 . 0 2 1 4 3 - 3 . 4 1 3 0 . 0 0 0 7 S t a g e A • 01 176 - 0 . 0 2 5 2 0 . 9 8 0 0 S t a g e B 0796 - 0 . 1 642 0 . 8 6 9 7 S t a g e C • 0895 - 0 . 1 8 3 8 0 . 8 5 4 3 S t a g e D . 0 6 5 1 8 0 . 1 306 0 . 9 8 6 2 S t a g e E . 0 5 3 2 7 0 . 0976 0 . 9 2 2 3 S t a g e G • 41 98 - 1 . 9 9 9 0 . 0 4 6 5 S t a g e H • 4059 - 2 . 2 0 7 0 . 0 2 8 1 TENURE EQUATION I n t e r c e p t 0 . 03656 0 . 058 0 . 9 5 3 6 W e a l t h 0 . 00000459 0 . 0883 0 . 9 2 9 7 F a m . I n c . 0 . 002647 0 . 4537 0 . 6 5 0 4 Move P r e d . - 0 . 5 5 9 5 - 4 . 8 8 2 0 . 0 0 0 1 W e a l t h . A 0 . 0000137 0 . 3731 0 . 7 0 9 4 W e a l t h . B 0 . 0000042 0 . 0806 0 . 9 3 5 8 W e a l t h . C 0 . 0000054 0 . 0883 0 . 1 034 W e a l t h . D • 0000011 021 6 0 . 9 8 2 8 W e a l t h . E 0 . 0000196 0 . 3720 0 . 7 1 0 2 W e a l t h . G 0 . 0000026 0 . 0490 0 . 9 6 0 9 W e a l t h . H 0000132 • 2452 0 . 8 0 6 5 F a m . I n c . A • 00326 • 4111 0 . 6 8 1 3 F a m . I n c . B 0 . 00186 0 . 3122 0 . 7 5 2 2 F a m . I n c . C 001 5 • 2535 0 . 8 0 0 1 F a m . I n c . D 001 57 • 2624 0 . 7 9 3 2 F a m . I n c . F 0 . 005949 1. 8898 0 . 0 5 9 9 F a m . I n c . G 0 . 004455 0 . 5549 0 . 5 7 9 5 F a m . I n c . H 0 . 000724 0 . 1 1 49 0 . 9 0 8 6 S t a g e A 0 . 4048 0 . 4912 0 . 6 2 3 7 S t a g e B • 1 431 21 92 0 . 8 2 6 6 S t a g e C 0 . 3393 0 . 5294 0 . 5 9 7 0 S t a g e D ' 0 . 3633 0 . 5525 0 .581 1 S t a g e E 0 . 0 S t a g e G • 4968 * 6629 • 5080 S t a g e H • 2634 • 4048 0 . 6 8 6 0 SYSTEM S T A T I S T I C S R - S q u a r e V a l u e . 3 8 2 4 D e g r e e s o f F r e e d o m 541 Number o f o b s e r v a t i o n s 263 Mean S q u a r e E r r o r 1 . 5 0 8 5 3 97 TABLE #10 THREE STAGE MODEL RESULTS (NON-RECENT MOVERS) F I N A L STAGE MOVE AND TENURE EQUATIONS NO TENURE EQUATION L I F E CYCLE STAGE I N T E R C E P T , WEALTH AND INCOME S L O P E , IMPACTS V A R I A B L E C O E F F . T - RATIO S I G N I F . MOVE EQUATION I n t e r c e p t 0 . 4 4 0 9 0 . 9518 0 . 3 4 2 0 H s e . C h g . 0 . 2 3 2 2 6 . 204 0 . 0 0 0 1 T e n u r e P r e d . - 0 . 0 5 8 7 - 0 . 5 2 6 0 . 5 9 8 7 M a r r i e d - 0 . 0 2 2 8 7 - 3 . 6 4 2 0 . 0 0 0 3 S t a g e A 0 . 0 2 8 5 5 0 . 0639 0 .9491 S t a g e B - . 0 2 4 8 - 0 . 0 5 3 4 0 . 9 5 7 4 S t a g e C - . 0 4 9 7 - 0 . 1 067 0 . 9 1 5 1 S t a g e D . 1 5 7 0 7 0 . 3282 0 . 7 4 3 0 S t a g e E . 0 6 1 1 5 0 . 1171 0 . 9 0 6 9 S t a g e G - . 3 7 4 6 - 1 . 8 6 2 0 . 0 6 3 6 S t a g e H - . 3 0 5 4 - 1 . 7 3 3 0 . 0 8 4 1 TENURE EQUATION I n t e r c e p t 0 . 1 1 2 5 5 1 . 1 42 0 . 2 5 4 2 W e a l t h 0 . 0 0 0 0 0 5 9 4 6 . 7582 0 . 0 0 0 1 F a m . I n c . 0 . 0 0 2 9 9 8 4 . 7877 0 . 0 0 0 1 Move P r e d . - 0 . 5 0 7 4 - 5 . 0 6 8 0 . 0 0 0 1 SYSTEM S T A T I S T I C S R - S q u a r e V a l u e . 3 3 8 4 D e g r e e s o f F r e e d o m 561 Number o f o b s e r v a t i o n s 263 Mean S q u a r e E r r o r 1 . 3 3 3 0 3 The p a r t i a l f - t e s t i s c o m p u t e d u s i n g t h e m o d e l R - s q u a r e d v a l u e s , number o f o b s e r v a t i o n s , a n d t h e number o f i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s o f e a c h m o d e l . 2 7 S i n c e t h e s y s t e m o f e q u a t i o n s a r e s i m u l t a n e o u s w i t h i n t h e t h r e e s t a g e f r a m e w o r k t h e s y s t e m R - s q u a r e d v a l u e s a r e u s e d , a n d w i t h two 2 7 S e e O t t a n d H i l d e b r a n d , S t a t i s t i c a l T h i n k i n g f o r M a n a g e r s ( 1 9 8 3 ) p . 4 6 6 - 4 7 7 . 98 e q u a t i o n s , t w i c e t h e number of o b s e r v a t i o n s . The d e g r e e s of f r e e d o m f o r t h e s y s t e m i s a l s o b a s e d on t w i c e t h e number of o b s e r v a t i o n s . The c a l c u l a t i o n o f t h e f - v a l u e c a n be d e r i v e d f r o m t h e f o l l o w i n g e q u a t i o n : f = ( R 2 c - R 2 r ) / (k - g) O - R 2 c ) / {n - (k + 1)} Where: R 2 c = R 2 v a l u e f r o m t h e c o m p l e t e m o d e l . R 2^ = R 2 v a l u e f r o m t h e r e d u c e d m o d e l , k = t o t a l number o f p r e d i c t o r s , g = number o f p r e d i c t o r s w i t h c o e f f i c i e n t s n o t h y p o t h e s i z e d t o be z e r o . ( k - g ) = number of p r e d i c t o r s w i t h c o f f i c i e n t s h y p o t h e s i z e d t o be z e r o . D e g r e e s o f F r e e d o m : = ( k - g ) D e g r e e s o f F r e e d o m 2 = n - ( k + 1 ) The a p p l i c a t i o n o f t h e p a r t i a l f - t e s t t o t h e a b o v e two m o d e l s i s an a n a l y s i s o f c o v a r i a n c e . The t e s t w i l l i n d i c a t e w h e t h e r t h e m o d e l i s i m p r o v e d t h r o u g h t h e a d d i t i o n o f t h e v a r i a b l e s i n q u e s t i o n . The r e s u l t a n t f - v a l u e f o r t h e m o d e l s i s 1.93. The d e g r e e s o f f r e e d o m (D.F.) i s D.F. ,=20 a n d D.F.2=542. The t e s t s t a t i s t i c t o be e x c e e d e d t o r e j e c t t h e n u l l h y p o t h e s i s i s 1.88. The n u l l h y p o t h e s i s i s t h a t t h e a d d i t i o n a l v a r i a b l e s do n o t a d d t o t h e e x p l a n a t o r y power of t h e m o d e l . S i n c e 1.93 e x c e e d s 1.88 t h e n u l l h y p o t h e s i s i s 99 r e j e c t e d . The l e v e l o f s i g n i f i c a n c e f o r t h i s t e s t i s 99%. Thus l i f e c y c l e s t a g e s do c o n t r i b u t e t o e x p l a i n i n g t e n u r e c h o i c e . F u r t h e r t e s t s a r e r e q u i r e d t o d e t e r m i n e w h e t h e r l i f e c y c l e s t a g e s a f f e c t t h e i n t e r c e p t , t h e c o e f f i c i e n t s o f t h e m o d e l , o r b o t h . 6.2.1.2 TEST B: L I F E CYCLE STAGE IMPACTS ON THE TENURE EQUATION INTERCEPT I n o r d e r t o d e t e r m i n e i f t h e r e i s an i n t e r c e p t e f f e c t two m o d e l s a r e r e q u i r e d . One model w i l l have l i f e c y c l e s t a g e s a s dummy v a r i a b l e s ( T a b l e #8), w h i l e t h e o t h e r m o d e l w i l l be t o t a l l y i n d e p e n d e n t o f t h e s e s t a g e s ( T a b l e #10). B o t h o f t h e s e m o d e l r e s u l t s h a v e been p r e s e n t e d . The t e s t f o r g r o u p d i f f e r e n c e o f t e n u r e c h o i c e b e t w e e n l i f e c y c l e s t a g e s i s done t h r o u g h t h e p a r t i a l f - t e s t . U s i n g t h e r e s u l t s o f T a b l e #8 and #10 t h e f - v a l u e c o m p a r i n g t h e m o d e l s i s 1.8895. The d e g r e e s o f f r e e d o m f o r t h e t e s t a r e D . F . ^ 7 and D.F. 2 = 5 5 5 . A t a 99% s i g n i f i c a n c e l e v e l t h e t e s t s t a t i s t i c i s 2.64, and f o r a 95% l e v e l 2.01. G i v e n t h e m o d e l v a l u e one c a n n o t r e j e c t t h e n u l l h y p o t h e s i s a t t h e s e l e v e l s o f s i g n i f i c a n c e . H o w e v e r , s i n c e r e j e c t i o n d e p e n d s on t h e l e v e l o f s i g n i f i c a n c e a s w e l l a s t h e t e s t v a l u e , r e j e c t i o n may be p o s s i b l e a t s l i g h t l y l o w e r s i g n i f i c a n c e l e v e l . S u p p o r t o f a d i f f e r e n c e b e t w e e n g r o u p s b a s e d o f l i f e c y c l e s e x i s t s b u t i s weak. 100 6.2.1.3 TEST C: L I F E CYCLE IMPACTS ON WEALTH AND INCOME SLOPE COEFFICIENTS I N THE TENURE EQUATION The q u e s t i o n t o a d d r e s s now d e a l s w i t h t h e i n t e r a c t i o n e f f e c t o f l i f e c y c l e s t a g e s w i t h h o u s e h o l d w e a l t h a nd i n c o m e . H e r e , t h e t e s t w i l l show i f t h e v a r i o u s g r o u p s h a v e d i f f e r e n t c o e f f i c i e n t s o f t h e i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s i n q u e s t i o n . I f d i f f e r e n t c o e f f i c i e n t s e x i s t t h e n t h e e l a s t i c i t i e s , t h e r e s p o n s e r a t e , o f h o u s e h o l d s t o c h a n g e s i n t h e s e i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s may a l s o v a r y by g r o u p . To t e s t f o r t h i s d i f f e r e n c e two m o d e l s a r e r e q u i r e d . A m o d e l c o n t a i n i n g i n t e r a c t i o n t e r m s o f w e a l t h a n d income f o r e a c h l i f e c y c l e s t a g e ( T a b l e #11) w i l l be c o m p a r e d t o a model w i t h o u t t h e i n t e r a c t i o n i n f l u e n c e ( T a b l e #10). A m o d e l w i t h t h e i n t e r a c t i o n i n f l u e n c e h a s been e s t i m a t e d a n d i s now p r e s e n t e d i n T a b l e #11. 101 TABLE #11 THREE STAGE MODEL RESULTS (NON-RECENT MOVERS) F INAL STAGE MOVE AND TENURE EQUATION RESULTS INCLUDING L I F E C Y C L E STAGE INTERACTION WITH WEALTH AND INCOME (NO L I F E C Y C L E STAGE INTERCEPT IMPACT) V A R I A B L E C O E F F . T - R A T I O S I G N I F . MOVE EQUATION • I n t e r c e p t 0 . 5 0 3 1 1 . 0 3 7 0 . 3 0 0 6 H s e . C h g . 0 . 2 1 3 3 5 . 7 3 8 0 . 0 0 0 1 T e n u r e P r e d . - 0 . 0 9 9 6 - 0 . 8 8 1 0 . 3 7 8 9 M a r r i e d - 0 . 0 2 1 4 7 - 3 . 4 0 9 0 . 0 0 0 7 S t a g e A 0 . 0 0 4 5 7 0 . 0 0 9 8 0 . 9 9 2 2 S t a g e B - . 0 5 1 2 - 0 . 1 0 5 7 0 . 9 1 5 9 S t a g e C - . 0 7 4 8 - 0 . 1 5 3 9 0 . 8 7 7 8 S t a g e D . 0 8 1 2 5 0 . 1 6 2 9 0 . 8 7 0 7 S t a g e E . 0 8 6 0 9 0 . 1 5 8 7 0 . 8 7 4 4 S t a g e G - . 4 0 2 5 - 1 . 9 2 9 0 . 0 5 4 7 S t a g e H - . 3 9 8 7 - 2 . 184 0 . 0 2 9 8 TENURE EQUATION I n t e r c e p t 0 . 2 4 3 0 6 2 . 3 4 2 0 . 0 1 9 9 W e a l t h 0 . 0 0 0 0 0 2 0 7 0 . 0 4 0 5 0 . 9 6 7 7 F a m . I n c . 0 . 0 0 0 9 7 4 0 . 3 8 5 3 0 . 7 0 0 3 Move P r e d . - 0 . 5 6 7 8 - 5 . 1 6 9 0 . 0 0 0 1 W e a l t h . A 0 . 0 0 0 0 1 2 5 0 . 3 4 3 5 0 . 7 3 1 5 W e a l t h . B 0 . 0 0 0 0 0 7 9 0 . 1 5 4 0 0 . 8 7 7 7 W e a l t h . C 0 . 0 0 0 0 0 7 1 0 . 1 3 9 2 0 . 8 8 9 4 W e a l t h . D - . 0 0 0 0 0 1 2 - . 0 2 3 1 0 . 9 8 1 6 W e a l t h . E 0 . 0 0 0 0 2 3 1 0 . 4 4 6 2 0 . 6 5 5 8 W e a l t h . G 0 . 0 0 0 0 0 5 2 0 . 1 0 2 7 0 . 9 1 8 3 W e a l t h . H - . 0 0 0 0 0 8 7 - . 1 6 6 1 0 . 8 6 6 1 F a m . I n c . A 0 . 0 0 0 4 2 0 . 1 5 6 5 0 . 8 7 5 7 F a m . I n c . B 0 . 0 0 1 1 4 0 . 4 6 9 1 0 . 6 3 9 4 F a m . I n c . C 0 . 0 0 1 2 0 . 4 7 9 9 0 . 6 3 1 7 F a m . I n c , D 0 . 0 0 1 2 1 0 . 4 9 1 0 0 . 6 2 3 8 F a m . I n c . F 0 . 0 0 6 1 4 4 1 . 9 8 8 0 0 . 0 4 7 8 F a m . I n c . G - . 0 0 0 7 8 1 - . 3 5 1 8 0 . 7 2 5 2 F a m . I n c . H - . 0 0 1 8 2 2 - 1 . 0 0 5 0 . 3 1 5 5 SYSTEM S T A T I S T I C S R - S q u a r e V a l u e . 3 7 6 4 D e g r e e s o f F r e e d o m 547 Number o f o b s e r v a t i o n s 263 Mean S q u a r e E r r o r 1 . 4 7 4 3 8 C o m p a r i s o n o f t h e a b o v e T a b l e s #10 a n d #11 shows t h a t t h e i n t e r a c t i o n i n f l u e n c e o f l i f e c y c l e s t a g e s w i t h w e a l t h a n d i n c o m e i s i m p o r t a n t . T h e f - v a l u e f o r t h e t e s t i s 2 . 3 8 9 . T h i s e x c e e d s t h e v a l u e o f 2 . 1 t h a t i s r e q u i r e d t o r e j e c t t h e 1 02 n u l l h y p o t h e s i s a t a 99% c o n f i d e n c e l e v e l . The n u l l h y p o t h e s i s , a s w i t h p r i o r t e s t s , i s t h a t t h e a d d i t i o n a l i n d e p e n d e n t v a l u e s h a v e no i n f l u e n c e . The r e j e c t i o n o f t h i s h y p o t h e s i s s u g g e s t s t h a t income a n d w e a l t h e l a s t i c i t i e s d i f f e r by l i f e c y c l e s t a g e . 6.2.2 ANALYTICAL CONCLUSIONS The r e s u l t s o f t h e t e s t s f o r t h e i m p a c t o f l i f e c y c l e s t a g e s s u g g e s t two c o n c l u s i o n s . T h e s e c o n c l u s i o n s a r e s i m i l a r i f a two o r t h r e e s t a g e model i s u s e d . When c o n s i d e r i n g l i f e c y c l e s t a g e g r o u p s , t e n u r e c h o i c e i s d i f f e r e n t . T h e r e i s weak e v i d e n c e o f d i f f e r e n c e s ' between' g r o u p s , and s t r o n g e v i d e n c e o f d i f f e r e n c e s ' w i t h i n ' e a c h g r o u p . B e t w e e n g r o u p d i f f e r e n c e s a r e b a s e d on i n t e r c e p t t e s t s , w h i l e d i f f e r e n c e s w i t h i n g r o u p s a r e b a s e d on s l o p e c o e f f i c i e n t e v a l u a t i o n s . B o t h o f t h e s e r e s u l t s ( b e t w e e n v e r s e s w i t h i n d i f f e r e n c e s ) a r e s t r o n g l y s u p p o r t e d by t h e two m o d e l f r a m e w o r k s a nd r e l e v a n t t e s t s . A l s o f u r t h e r t e s t s ( n o t shown) i n d i c a t e t h a t t h e r e i s a c h a n g e i n t h e s i g n i f i c a n c e o f w e a l t h w i t h i n c l u s i o n o f t h e move e q u a t i o n . When t h e move e q u a t i o n i s i n c l u d e d a n d p r o p e r l y s p e c i f i e d t h e i m p o r t a n c e o f w e a l t h on t h e . t e n u r e d e c i s i o n t e n d s t o d e c r e a s e s . A l s o t h e i m p o r t a n c e o f l i f e c y c l e s t a g e i m p a c t on t e n u r e d e c r e a s e s w i t h t h e i n c l u s i o n o f e x p e c t e d m o b i l i t y . T h i s s u g g e s t s t h a t s o c i o - d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s p a r t i a l l y a f f e c t t e n u r e 103 c h o i c e i n d i r e c t l y by a f f e c t i n g the e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d . F i n a l l y , the c o r r e c t model s p e c i f i c a t i o n f o r tenure c h o i c e o p e r a t e s through a s i m u l t a n e o u s r e l a t i o n s h i p between e x p e c t e d h o l d i n g p e r i o d (or exp e c t e d m o b i l i t y ) and te n u r e c h o i c e . L i f e c y c l e s t a g e s are i m p o r t a n t both i n d e t e r m i n i n g m o b i l i t y , and household r e a c t i o n s t o income and w e a l t h f o r homeownership. T h i s s u g g e s t s t h a t d i f f e r e n t e l a s t i c i t i e s may e x i s t f o r the v a r i o u s l i f e c y c l e stage groups. 6.2.2.1 INCOME AND WEALTH ELASTICITIES Income and w e a l t h e l a s t i c i t i e s f o r the v a r i o u s groups can be c a l c u l a t e d from the f i t t e d model. Judge e t . a l . (1982) d i s c u s s e s the r e l a t i o n s h i p between independent v a r i a b l e c o e f f i c i e n t s and changes of the dependent v a r i a b l e p r o b a b i l i t y . I n t h i s r e g a r d Judge e t . a l . (1982:522) n o t e s : " E s t i m a t e d c o e f f i c i e n t s do not i n d i c a t e the i n c r e a s e i n the p r o b a b i l i t y of an event o c c u r i n g , g i v e n a one u n i t i n c r e a s e i n the c o r r e s p o n d i n g independent v a r i a b l e . R a t h e r , the c o e f f i c i e n t s r e f l e c t the e f f e c t of a change i n an independent v a r i a b l e on l n { P . / (1-P.)} f o r the l o g i t model. The amount of t h e i n c r e a s e i n p r o b a b i l i t y depends on the o r i g i n a l p r o b a b i l i t y and thus on the i n i t i a l v a l u e s of a l l the independent v a r i a b l e s and t h e i r c o e f f i c i e n t s . " The Judge e t . a l . f o r m u l a t i o n f o r e s t i m a t i n g the change i n p r o b a b i l i t y of a s u c c e s s f u l d i s c r e t e c h o i c e dependent v a r i a b l e (such as ownership) from a change of an independent v a r i a b l e f o l l o w s : 104 C o e f f . • e x p ( - I V a r . x C o e f f . ) {1 + exp(-LVar-j x C o e f f ^ ) } 2 In t h i s c a l c u l a t i o n C o e f f i c i e n t ' j ' i s the v a r i a b l e of i n t e r e s t . For example, c o n s i d e r the w e a l t h of Stage-A r e c e n t movers. The c o f f i c i e n t ' j ' f o r t h i s group i s d e t e r m i n e d from the r e g r e s s i o n e q u a t i o n c o e f f i c i e n t s f o r w e a l t h and the a p p l i c a b l e dummy v a r i a b l e s . T h i s v a r i a b l e of i n t e r e s t i s m u l t i p l i e d by the n e g a t i v e o f , t h e exponent of the sum of a l l v a r i a b l e s and c o e f f i c i e n t s f o r t h a t o b s e r v a t i o n . T h i s i s s i m i l a r t o e s t i m a t i n g a p r e d i c t e d v a l u e f o r an o b s e r v a t i o n , and t a k i n g the n e g a t i v e of i t s exponent v a l u e . A s i m i l a r c a l c u l a t i o n e x i s t s i n the denominator. The r e s u l t i s an e l a s t i c i t y v a l u e , f o r the c o e f f i c i e n t i n q u e s t i o n , f o r each o b s e r v a t i o n . The e l a s t i c i t y v a l u e , as Judge s u g g e s t s , i s s l i g h t l y d i f f e r e n t from the normal i n t r e p r e t a t i o n . Here the e l a s t i c i t y v a l u e r e p r e s e n t s t h e change i n t h e p r o b a b i l i t y of o w n e r ship from the c u r r e n t p r o b a b i l i t y . For example i f the c u r r e n t p r o b a b i l i t y i s 80% ( o r .8) and the w e a l t h e l a s t i c i t y was .1% ( o r .001), then a one p e r c e n t i n c r e a s e of w e a l t h w i l l r e s u l t i n a .1% i n c r e a s e of the c u r r e n t p r o b a b i l i t y from 80% t o 80.08%. T h i s may or may not impact on o wnership. I f ownership o c c u r s when t h e r e i s a 50% p r o b a b i l i t y of t h a t form of t e n u r e then, 105 i n t h e a b o v e e x a m p l e , t h e r e i s no c h a n g e i n t h e o w n e r s h i p r a t e . However, i f t h e c u r r e n t p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p was 49.7% t h e n s m a l l c h a n g e s of w e a l t h w i l l h a v e a l a r g e i m p a c t on o w n e r s h i p r a t e s . T h u s , one s h o u l d n o t c o n f u s e t h e p r o b a b i l i t y e l a s t i c i t i e s w i t h o w n e r s h i p r a t e s . E l a s t i c i t i e s f o r income a n d w e a l t h o f t h e v a r i o u s l i f e c y c l e g r o u p s h a v e been e s t i m a t e d . The e s t i m a t e s a r e d e r i v e d f r o m a v a r i a t i o n o f one o f t h e e a r l i e r m o d e l s . The two s t a g e l o g i t m o d e l was u s e d . T h i s a l l o w e d f o r t h e s e p a r a t i o n o f r e c e n t and n o n - r e c e n t mover s t a t u s . F a m i l y l i f e c y c l e s t a g e i n t e r a c t i o n w i t h income a n d w e a l t h was i n c l u d e d . However, no a l l o w a n c e f o r i n t e r c e p t d i f f e r e n c e were s p e c i f i e d g i v e n t h e e a r l i e r weak s i g n i f i c a n c e o f t h i s e f f e c t . Due t o a r e l a t i v e l y low number o f o b s e r v a t i o n s i n s t a g e s E t h r o u g h H (empty n e s t e r s and a l l s i n g l e p a r e n t h o u s e h o l d s ) t h e s e o b s e r v a t i o n s were g r o u p e d t o g e t h e r u n d e r ' o t h e r ' h o u s e h o l d s . T h e s e r e s u l t s a r e shown i n T a b l e #12. The e l a s t i c i t i e s w e r e c a l c u l a t e d u s i n g t h e e s t i m a t e d c o e f f i c i e n t s a n d t h e J u d g e (1982) e q u a t i o n d i s c u s s e d a b o v e . Summary m e a s u r e s f o r t h e a c t u a l v e c t o r o f e l a s t i c i t i e s a r e p r e s e n t e d i n t a b l e #13. N o t e t h a t T a b l e #13 i s a summary o f e l a s t i c i t y v a l u e s f o r a l l members o f a p a r t i c u l a r l i f e c y c l e s t a g e . The mean i s t h e a v e r a g e e l a s t i c i t y f o r t h e a p p l i c a b l e g r o u p . The r e p o r t e d s t a n d a r d d e v i a t i o n r e f e r s t o t h e 1 06 d i s t r i b u t i o n o f e l a s t i c i t y v a l u e s o f t h e g r o u p a n d t h u s d o e s n o t r e f e r t o t h e s i g n i f i c a n c e o f t h a t e l a s t i c i t y . T A B L E #12 TWO STAGE LOGIT M O D E L 2 8 F I N A L STAGE TENURE EQUATION RESULTS INCLUDING L I F E C Y C L E IMPACTS ON THE S L O P E OF WEALTH AND INCOME (NO L I F E C Y C L E INTERCEPT IMPACTS) V A R I A B L E C O E F F . S I G N I F I n t e r c e p t - 3 . 2 8 8 . 0 0 0 4 MOVE P R E D . - 2 . 5 3 9 5 . 0 0 2 5 W e a l t h . 0 0 0 4 9 5 8 W e a l t h . R - . 0 0 0 4 5 4 W e a l t h . A . 0 0 1 3 0 2 . 6 0 2 4 W e a l t h . A . R - . 0 0 1 8 6 1 W e a l t h . B - . 0 0 0 2 0 3 4 W e a l t h . B . R - . 0 0 0 2 2 3 7 W e a l t h . C - . 0 0 0 3 2 9 4 W e a l t h . C . R . 0 0 0 8 5 9 W e a l t h . 0 - . 0 0 0 1 6 3 3 8 W e a l t h . H . R . 0 0 1 1 5 1 1 7 F a m . I n c . - . 0 0 6 7 6 1 9 . 4 8 6 4 F a m . I n c . R . 0 2 8 4 2 6 2 . 0 0 4 6 F a m . I n c . A - . 1 7 9 4 3 5 7 F a m . I n c . A . R . 1 5 1 3 8 1 3 8 F a m ; I n c . B . 0 0 0 7 3 1 4 5 . 9 6 3 9 F a m . I n c . B . R - . 0 0 0 0 2 6 1 8 4 . 9 9 9 7 F a m . I n c . C . 0 1 5 2 4 7 7 1 . 0 3 7 6 F a m . I n c . C . R - . 0 3 0 9 5 5 5 2 . 0 0 4 4 F a m . I n c . 0 . 0 1 4 1 6 6 4 1 . 2 4 8 5 F a m . I n c . O . R - . 0 1 9 1 5 9 4 7 . 6 8 3 6 N . C h i l d . H . 8 4 3 7 8 . 0 0 5 6 N . C h i l d . H . R - . 7 9 2 6 . 0 3 9 3 - 2 l o g l i k e l i h o o d 2 6 2 . 8 5 D e g r e e s o f f r e e d o m 609 R - V a l u e . 8 0 3 Number o f o b s e r v a t i o n s 632 P r e d i c t i o n P a i r s . 9 7 2 2 8 S i g n i f i c a n c e l e v e l s a r e n o t r e p o r t e d by t h e s o f t w a r e p a c k a g e when s i n g u l a r i t y o f t h e d a t a may e x i s t . B e t a i s r e p o r t e d a s b e i n g i n f i n i t e . T h i s o c c u r s when t h e a b s o l u t e -v a l u e o f t h e e s t i m a t e i s g r e a t e r t o o r e q u a l t o 5 d i v i d e d by t h e r a n g e o f t h e c o r r e s p o n d i n g v a r i a b l e , a n d i t s s t a n d a r d e r r o r i s g r e a t e r t h a n o r e q u a l t o 15 d i v i d e d by t h e r a n g e . L i k e l i h o o d r a t i o s t a t i s t i c s a r e u n a f f e c t e d a n d v a l i d f o r t e s t i n g t h e i m p o r t a n c e o f t h e v a r i a b l e w i t h a n i n f i n i t e c o e f f i c i e n t . L I F E CYCLE STAGE C O E F F I C I E N T S FROM ABOVE RESULTS WEALTH.A • 00179854 W E A L T H . A . R - . 0 0 0 5 1 6 7 7 WEALTH.B • 00029238 W E A L T H . B . R 00006179 WEALTH.C 00016642 W E A L T H . C . R • 00057207 WEALTH.D • 00049582 W E A L T H . D . R • 0000415 W E A L T H . 0 00033244 W E A L T H . 0 . R • 00102929 F . I N C . A - . 1 8 6 1 9 7 5 7 F . I N C . A . R - . 0 0 6 3 8 9 9 6 F . I N C . B - . 0 0 6 0 3 0 4 4 F . I N C . B . R « 02233395 F . I N C . C • 00848582 F . I N C . C . R • 00595653 F . I N C . D - . 0 0 6 7 6 1 8 9 F . I N C . D . R • 02166434 F . I N C . O • 00740452 F . I N C . O . R • 01667128 108 T A B L E #13 WEALTH AND INCOME PROBABIL ITY E L A S T I C I T Y EST IMATES FOR VARIOUS L I F E C Y C L E STAGES WEALTH INCOME MEAN S T D . MEAN S T D . S T A G E . A . 0 0 0 1 1 7 5 9 5 . 0 0 0 1 5 2 0 - . 0 0 6 0 8 7 1 . 0 0 7 8 6 7 4 S T A G E . A . R - . 0 0 0 0 3 3 7 9 . 0 0 0 0 4 3 6 7 - . 0 0 0 2 0 8 9 . 0 0 0 2 7 S T A G E . B . 0 0 0 0 1 9 1 1 6 8 . 0 0 0 0 2 4 7 1 - . 0 0 0 1 9 7 1 5 . 0 0 0 2 5 4 8 S T A G E . B . R . 0 0 0 0 0 4 0 4 . 0 0 0 0 0 5 2 2 1 6 . 0 0 0 7 3 0 1 3 5 . 0 0 0 9 4 3 7 S T A G E . C . 0 0 0 0 1 0 8 8 1 . 0 0 0 0 1 4 0 6 3 5 . 0 0 0 2 7 7 4 1 6 . 0 0 0 5 8 5 5 S T A G E . C . R . 0 0 0 0 3 7 4 3 0 . 0 0 0 0 4 8 3 4 . 0 0 0 2 7 7 4 2 . 0 0 0 2 5 1 6 8 S T A G E . D . 0 0 0 0 3 2 4 1 8 . 0 0 0 0 4 1 9 - . 0 0 0 2 2 1 0 6 . 0 0 0 2 8 5 7 1 S T A G E . D . R . 0 0 0 0 0 2 7 1 3 4 . 0 0 0 0 0 3 5 1 . 0 0 0 7 0 8 2 4 . 0 0 0 9 1 5 4 S T A G E . O . 0 0 0 0 2 1 7 3 6 . 0 0 0 0 2 8 0 9 3 . 0 0 0 2 4 2 0 7 . 0 0 0 3 1 2 8 6 S T A G E . O . R . 0 0 0 0 6 7 2 8 5 . 0 0 0 0 8 6 9 8 1 . 0 0 0 5 4 5 0 1 . 0 0 0 7 0 4 4 STD = S t a n d a r d d e v i a t i o n o f c a l c u l a t e d e l a s t i c i t y v a l u e s a r o u n d t h e i r m e a n . MEAN = The mean e l a s t i c i t y f r o m a l l p r o b a b i l i t y e l a s t i c i t y v a l u e s f o r t h a t g r o u p . T h i s v a l u e r e f e r s t o t h e c h a n g e i n p r o b a b i l i t y f r o m t h e h o u s e h o l d s c u r r e n t l e v e l . The e l a s t i c i t y v a l u e s i n T a b l e #12 a p p e a r s m a l l a t f i r s t h o w e v e r , t h i s c h a n g e s when one c o n s i d e r s t h e f i n a n c i a l c h a n g e s o v e r e a c h f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e . C o n s i d e r t h e w e a l t h p o s i t i o n o f s i n g l e , S t a g e - A , h o u s e h o l d s . I t w o u l d n o t be u n r e a s o n a b l e t o e x p e c t t h e i r w e a l t h t o i n c r e a s e f r o m n i l l t o a m o d e s t sum by t h e t i m e t h e y e n t e r e d S t a g e - B , m a r r i a g e . I f , f o r e x a m p l e , t h e i n c r e a s e o f w e a l t h was f r o m $ 1 , 0 0 0 t o $ 1 0 , 0 0 0 t h e a s s o c i a t e d o w n e r s h i p p r o b a b i l i t y c h a n g e l o r r e c e n t m o v e r s w o u l d be - 3 . 3 8 % . D u r i n g S t a g e - B u p t o t h e a r r i v a l o f c h i l d r e n , S t a g e - C , an i n c r e a s e o f w e a l t h t o $ 3 0 , 0 0 0 i s p l a u s i b l e . T h i s r e s u l t s i n an i n c r e a s e o f o w n e r s h i p p r o b a b i l i t y o f . 1 2 1 2 % (300% x . 0 0 0 4 0 4 % ) f o r r e c e n t m o v e r s . When c h i l d r e n a r r i v e a n d b e f o r e t h e y e n t e r s c h o o l a 109 d o u b l i n g o f w e a l t h l e a d s t o an i n c r e a s e o f .374% o f t h e p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p . The n e x t l i f e c y c l e s t a g e o c c u r s when c h i l d r e n a r e i n s c h o o l . I f h o u s e h o l d w e a l t h d o u b l e s o v e r t h i s p e r i o d t h e n t h e p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p i n c r e a s e s by .027%. T h e s e v a l u e s a r e n o t l a r g e b u t t h e i r i m p a c t d e p e n d s on t h e h o u s e h o l d ' s c u r r e n t p r o b a b i l i t y . S i n c e i ncome a n d w e a l t h t h r e s h o l d r e q u i r e m e n t s a r e c o n s i d e r e d v e r y i m p o r t a n t i n h o m e o w n e r s h i p s m a l l c h a n g e s i n p r o b a b i l i t y c a n h ave a m a j o r i n f l u e n c e on t e n u r e c h a n g e . The c a l u c l a t e d e l a s t i c i t i e s have an i n t e r e s t i n g p a t t e r n . The w e a l t h e l a s t i c i t i e s a r e a l l p o s i t i v e e x c e p t f o r r e c e n t m o v e r s o f S t a g e - A . F o u r o f t h e t e n i n c o m e e l a s t i c i t i e s a r e n e g a t i v e . T h i s i n c l u d e s S t a g e - A ( r e c e n t a n d n o n - r e c e n t m o v e r s ) , S t a g e - B , and S t a g e - D . A l s o when t h e income e l a s t i c i t y f o r a l l m o v e r s of a s t a g e i s l e s s t h a n t h a t f o r r e c e n t m o vers t h e n t h e o p p o s i t e g e n e r a l l y o c c u r s f o r t h e w e a l t h e l a s t i c i t i e s . T h e s e e l a s t i c i t i e s r e f l e c t b e h a v i o u r f o r r e a s o n s t h a t c a n o n l y be h y p o t h e s i z e d . D u r i n g S t a g e - A , s i n g l e h o u s e h o l d s , m o b i l i t y and t h e t r a d i t i o n a l l o w a c c u m u l a t i o n o f e q u i t y may be a f a c t o r . S i n g l e h o u s e h o l d s a r e t r a d i t i o n a l l y m o b i l e . The l a r g e d e s i r e f o r m o b i l i t y may o v e r p o w e r t h e e f f e c t o f f i n a n c i a l i n f l u e n c e s . A l t e r n a t i v e l y , S t a g e - A h o u s e h o l d s a r e e x p e c t e d t o have l o w w e a l t h l e v e l s . Due t o t h r e s h o l d r e q u i r e m e n t s , h o u s e h o l d s d e s i r i n g t o own may p r e f e r t o r e n t , i n l i g h t o f c u r r e n t w e a l t h a n d income i n c r e a s e s , u n t i l t h r e s h o l d e q u i t y l e v e l s a r e e s t a b l i s h e d . T h e s e f a c t o r s seem a p p l i c a b l e t o t h e 1 10 n e g a t i v e i n c o m e e l a s t i c i t i e s . The o n l y o t h e r n e g a t i v e e l a s t i c i t y i s f o r t h e i n c o m e e l a s t i c i t y o f S t a g e - D i T h i s i s d i f f i c u l t t o e x p l a i n . H o u s e h o l d i n c o m e n o r m a l l y p e a k s d u r i n g t h i s s t a g e w i t h t h e r e t u r n o f t h e s p o u s e t o t h e work f o r c e . A l s o , t h e h i g h e s t demand f o r h o u s i n g s e r v i c e s o c c u r s i n S t a g e - D w h i l e c h i l d r e n a r e i n s c h o o l a n d a r e o f t e n g i v e n p r i v a t e r a t h e r t h a n s h a r r e d rooms. A p o s i t i v e e l a s t i c i t y i s more l o g i c a l . O t h e r f a c t o r s may h a v e i n f l u e n c e d t h e d a t a a t t h e t i m e o f t h e s u r v e y may h a v e o c c u r r e d a n d t h e s e have n o t been i d e n t i f i e d . The g e n e r a l t r e n d o f t h e e l a s t i c i t i e s i s p o s i t i v e w i t h t h e movement t h r o u g h t h e l i f e c y c l e s t a g e s . T h i s r e s u l t i s c l e a r f o r b o t h income a n d w e a l t h e l a s t i c i t i e s . H o w e v e r , one h a s t o make an a l l o w a n c e f o r t h e s t r o n g p o s i t i v e w e a l t h e l a s t i c i t y f o r t h e S t a g e - A g r o u p . T h i s one v a l u e seems o u t o f p l a c e c o m p a r e d t o t h e p a t t e r n o f a l l t h e o t h e r v a l u e s . The g e n e r a l p o s i t i v e t r e n d o f e l a s t i c i t i e s o c c u r s a t a d e c r e a s i n g r a t e . T h i s was e x p e c t e d . As h o u s e h o l d s move t h r o u g h t h e l i f e c y c l e s t a g e s l o c a t i o n a l s t a b i l i t y i n c r e a s e s , a n d t h e c o n s u m p t i o n - i n v e s t m e n t n a t u r e o f h o u s i n g becomes more i m p o r t a n t b u t a t d e c r e a s i n g r a t e s . The p a t t e r n o f d i f f e r e n c e s b e t w e e n t o t a l g r o u p a n d r e c e n t m o v e r s f o r t h e v a r i o u s s t a g e s i s n o t t o t a l l y c l e a r . F o r t h e w e a l t h e l a s t i c i t i e s , r e c e n t m o v e r s have a l o w e r v a l u e i n t h r e e o f f i v e c a s e s . F o r income e l a s t i c i t y v a l u e s , r e c e n t m o v e r s h a v e a h i g h e r v a l u e i n f o u r o f f i v e c a s e s and t h e r e i s a n e g l i g i b l e d i f f e r e n c e i n t h e l a s t c a s e . I f r e c e n t 111 movers a r e c l o s e r t o t h e i r h o u s i n g e q u i l i b r i u m t h e i m p o r t a n c e o f income i s h i g h l i g h t e d . W e a l t h becomes more i m p o r t a n t f o r r e c e n t m o v e r s i n s t a g e s B, C, and 0. T h i s w e a k l y s u g g e s t s a s h i f t t o w e a l t h f i n a n c i n g once m a r r i a g e h a s o c c u r r e d . T h e s e r e s u l t s a r e s u p p o r t a t i v e o f t h e e a r l i e r r e s e a r c h and t h e t h e s i s h y p o t h e s i s o f t h i s s t u d y . F a m i l y l i f e c y c l e s a r e i m p o r t a n t i n d e t e r m i n i n g how h o u s e h o l d s c h o o s e a f o r m o f t e n u r e . T h e s e s t a g e s show how a h o u s e h o l d a d j u s t s t o c h a n g i n g h o u s i n g n e e d s g i v e n w e a l t h a n d income c o n s t r a i n t s . S i m i l a r r e s u l t s were o b t a i n e d by McLeod and E l l i s ( 1 9 8 2 : 1 7 8 - 1 8 4 ) . They f o u n d a h i g h i n f l u e n c e o f f i r s t t i m e home b u y e r s i n t h e e a r l y s t a g e s . T y p i c a l l y i n c r e a s e s o f w e a l t h a n d income do n o t l e a d t o o w n e r s h i p u n t i l t h r e s h o l d ammounts a r e a c c u m u l a t e d . S i g n i f i c a n t l y h i g h e r i n c o m e o c c u r s i n S t a g e - B where t h e y f o u n d an 80% i n c i d e n c e o f two income h o u s e h o l d s . I f t h e h o u s e h o l d moves i t w i l l l i k e l y e n t e r o w n e r s h i p . T h o s e t h a t do n o t move w i l l l i k e l y c o n t i n u e i n t h e i r c u r r e n t t e n u r e a c c u m u l a t i n g f i n a c i a l r e s o u r c e s . S t a g e - C was f o u n d t o r e p r e s e n t t h e h i g h e s t f i n a n c i a l commitment due t o t h e l a c k o f s p o u s a l work f o r c e p a r t i c i p a t i o n w h i l e r a i s i n g s m a l l c h i l d r e n . B e t w e e n S t a g e - C and -D, s i g n i f i c a n t s p a c e a n d q u a l i t y i n c r e a s e s w e re f o u n d . T h i s was f i n a n c e d by l a r g e r d e p o s i t a n d l o a n a m o u n t s . The h o u s e h o l d h e a d ' s income was f o u n d t o i n c r e a s e s i g n i f i c a n t l y d u r i n g S t a g e - C b u t h o u s e h o l d i ncome d o e s n o t i n c r e a s e u n t i l S t a g e - D w i t h t h e r e t u r n o f t h e s p o u s e t o t h e work f o r c e . •1 12 T h u s , t h e a b o v e r e s u l t s make s e n s e . S t a g e - D m o v e r s w o u l d s h i f t t o o w n e r s h i p w i t h w e a l t h a n d income i n c r e a s e s , w h i l e n o n - m o v e r s may be r e a c t i n g n e g a t i v e l y t o i n c o m e w h i l e a c q u i r i n g t h e n e c e s s a r y r e s o u r c e s i n p r e p a r a t i o n o f a move. T h u s , t h e n e g a t i v e s i g n f o r w e a l t h o f S t a g e - A r e c e n t m o v e r s , a n d f o r t h e i n c o m e e l a s t i c i t i e s i n S t a g e - A ( m o v e r s and n o n - m o v e r s ) , S t a g e - B and p o s s i b l y -D makes some i n t u i t i v e s e n s e . 6.2.2.2 CONCLUDING NOTE The r e s u l t s i n d i c a t e t h a t f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s a r e i m p o r t a n t . They a f f e c t t h e s l o p e c o e f f i c i e n t s o f in c o m e a n d w e a l t h i n p r e d i c t i n g t h e p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p . I n t e r c e p t d i f f e r e n c e s b e t w e e n g r o u p s a r e w e a k l y s i g n i f i c a n t . The i n c o m e and w e a l t h e l a s t i c i t i e s f o r t h e p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p r e f e c t c o n s u m p t i o n , i n v e s t m e n t , a n d m o b i l i t y d e c i s i o n s o v e r t h e v a r i o u s l i f e c y c l e s t a g e s . T h e s e r e s u l t s a r e c l e a r e r when one c o m p a r e s r e c e n t t o n o n - r e c e n t m o v e r s . The i m p o r t a n c e o f e x p e c t e d m o b i l i t y i n t h e t e n u r e c h o i c e p r o c e s s i s c o n f i r m e d . T h e s e r e s u l t s c o n f i r m t h e h y p o t h e s i s t h a t f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s a r e i m p o r t a n t i n t e n u r e c h o i c e , e v e n when a l l o w a n c e s a r e made f o r t h e i r i m p a c t on e x p e c t e d m o b i l i t y . BIBLIOGRAPHY A R T L E , ROLAND, a n d V A R A I Y A , P R A V I N , " L i f e C y c l e C o n s u m p t i o n a n d H o m e o w n e r s h i p " J o u r n a l of Economic Theory 18 ( 1 9 7 8 ) 3 8 - 5 8 . AWAN, K . , O D L I N G - S M E E , J . C . , a n d WHITEHEAD, C H R I S T I N E M . E . , " H o u s e h o l d A t t r i b u t e s a n d t h e Demand f o r P r i v a t e R e n t a l H o u s i n g " Economics 49 (May 1982) 1 8 3 - 2 0 0 . 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SLEMROD, J O E L , " D o w n - P a y m e n t C o n s t r a i n t s : Tax P o l i c y E f f e c t s i n a G r o w i n g Economy W i t h R e n t a l a n d O w n e r - O c c u p i e d H o u s i n g " P u b l i c F i n a n c e Q u a r t e r l y 1 0 - 2 ( A p r i l 1982) 1 9 3 - 2 1 7 . SUTTON, JOHN, a n d WHITEHEAD, C H R I S T I N E , " T h e S a l e of C o u n c i l H o u s e s : a c a u t i o n a r y n o t e " A p p l i e d E c o n o m i c s 14 (1982) 2 9 5 - 3 0 3 . S P E A R E , ALDEN J r . , "Home O w n e r s h i p , L i f e C y c l e S t a g e , a n d R e s i d e n t i a l M o b i l i t y " D e m o g r a p h y 7 . 4 (1970) 4 4 9 - 4 5 8 . STRUYK, RAYMIND J . a n d MARSHALL , S U E , " T h e D e t e r m i n a n t s o f H o u s e h o l d Home O w n e r s h i p " U r b a n S t u d i e s 11 ( O c t . 1974) 2 8 9 - 2 9 9 . STRUYK, RAYMOND J . , a n d MARSHALL , SUE A . , " I n c o m e a n d U r b a n Home O w n e r s h i p " The R e v i e w o f E c o n o m i c s a n d S t a t i s t i c s (1975) 1 9 - 2 5 . SWEET, JAMES A . , " D e m o g r a p h y And The F a m i l y " A n n u a l R e v i e w o f S o c i o l o g y 3 (1977) 3 6 3 - 4 0 5 . U . S . DEPARTMENT OF LABOUR, R e n t o r Buy? E v a l u a t i n g A l t e r n a t i v e s i n t h e S h e l t e r M a r k e t , U . S . D e p a r t m e n t o f L a b o u r B u r e a u o f L a b o u r S t a t i s t i c s B u l l e t i n 1823 ( 1 9 7 4 ) . WILKINSON, R . K . , a n d LAW, I . A . , "A M o d e l o f T e n u r e D e t e r m i n a t i o n i n a L o c a l H o u s i n g M a r k e t " A p p l i e d E c o n o m i c s 10 ( 1 9 7 8 ) 1 7 3 - 1 8 2 . APPENDIX 6.1 EXTENDED LITERATURE REVIEW 6.1.1 ECONOMIC STUDIES RELATED TO TENURE CHOICE 6.1.1.1 INTRODUCTION 6.1.1.2 THE ECONOMICS OF THE HOLDING PERIOD O p i n i o n s a s t o why h o u s e h o l d s c h o o s e t e n u r e v a r y g r e a t l y . T h e r e i s t h e a r g u m e n t t h a t i t i s s i m p l y a w e a l t h m a x i m i z i n g d e c i s i o n where v a r i a b l e a n d f i x e d c o s t s a r e m i n i m i z e d o v e r d i f f e r e n t t i m e f r a m e s . S h e l t o n (1968) p o i n t s o u t , t h e l o w e r v a r i a b l e c o s t s of o w n e r s h i p a r e t r a d e d o f f a g a i n s t t h e h i g h e r t r a n s a c t i o n c o s t s i m p l y i n g t e n u r e c h o i c e i s o n l y a f u n c t i o n o f a d d r e s s d u r a t i o n . T h i s d u r a t i o n h u r t l e s h o u l d m a t c h up w i t h t h e o b s e r v e d n a t u r a l d u r a t i o n o c c u r r i n g i n t h e m a r k e t p l a c e s i n c e a n y c o s t a d v a n t a g e o f s h i f t i n g f r o m r e n t i n g t o o w n i n g s h o u l d be a r b i t r a g e d away. S h e l t o n ' s q u a n t a t i v e s t u d y o b t a i n s r e s u l t s s e p a r a t e f r o m any q u a l i t a t i v e a s p e c t s . A l t h o u g h S h e l t o n f o l l o w s a u s e r c o s t a p p r o a c h he s t a t e s c l e a r l y t h a t " c o n s i d e r a t i o n s o t h e r t h a n r a t i o n a l e c o n o m i c c o s t c o m p a r i s i o n s may, a n d p r o b a b l y d o , d o m i n a t e a f a m i l y ' s c h o i c e t o own o r r e n t , " a n d t h a t " d w e l l i n g s a v a i l a b l e f o r r e n t c o n s t i t u t e , t o a l a r g e e x t e n t , a s e p a r a t e m a r k e t o t h e r t h a n d w e l l i n g s f o r p u r c h a s e . " T h e s e o t h e r f a c t o r s a r e l e f t o u t i n f a v o u r o f a p u r e 1 16 economic c o s t approach. S h e l t o n ' s a n a l y s i s f i n d s t h a t i n the p r e - t a x case ownership i s f a v o u r e d i f occupancy exceeds f i v e y e a r s , and o n l y t h r e e and a h a l f y e a r s i n the a f t e r - t a x a n a l y s i s , w i t h h i s 1968 d a t a . The r e l a t i o n s h i p between the c o s t c u r v e s f o r each t e n u r e 2 9 a r e shown i n F i g u r e #A-1. FIGURE #A-1 USER COST TRADE OFF BETWEEN RENTING AND OWNING h o l d c o s t H o l d i n g p e r i o d i n y e a r s . 2 ' S t a n d a r d case f o r owning and r e n t i n g from McFayden and H o b a r t , 1977, p. 65. 1 18 H e n d e r s h o t t a n d S h i l l i n g ( 1 9 8 2 ) e x p a n d on t h e d i r e c t u s e r c o s t a p p r o a c h t o e x p l a i n t h e i n c r e a s e i n t h e U.S.A. o w n e r s h i p r a t e d u r i n g t h e 1970's i n l i g h t o f t h e r a p i d p r i c e i n c r e a s e s , h i g h e r m o r t g a g e t o income r a t i o s , a n d a d e c r e a s e i n t h e a v e r a g e s i z e o f h o u s e h o l d s . The a f t e r - t a x u s e r c o s t a n a l y s i s i s r e p e a t e d f o r d i f f e r e n t m a r g i n a l t a x b r a c k e t s . They f i n d t h a t t h e r e a l c o s t , t h e a f t e r - t a x f i n a n c i n g r a t e , f o r o w n e r s h i p has d e c r e a s e d . The l o w e r c o s t r e s u l t s b e c a u s e t h e m o r t g a g e r a t e a f t e r a l l o w i n g f o r i t s t a x d e d u c t a b i l i t y ( i n t h e U.S.A.) h a s i n c r e a s e d by l e s s t h a n t h e e x p e c t e d a p p r e c i a t i o n o f p u r c h a s e d homes. W h i l e on t h e o t h e r h a n d , f o r r e n t a l a c c o m m o d a t i o n t h e s u s c e p t a b i l l i t y t o c a p i t a l g a i n s t a x a t p o i n t o f s a l e a n d d e p r e c i a t i o n a l l o w a n c e s b a s e d on h i s t o r i c r a t h e r t h a n r e p l a c e m e n t c o s t h a s n e g a t e d t h e d e c r e a s e o f t h e r e a l a f t e r - t a x f i n a n c i n g r a t e . The r e s u l t a n t t e n u r e c h o i c e s h i f t t o o w n e r s h i p o f t h e 1970's was an a r b i t r a g i n g o f t h e o w n e r s h i p u s e r c o s t o f c a p i t a l a d v a n t a g e . The H e n d e r s h o t t a n d S h i l l i n g i n v e s t i g a t i o n p r o p o s e d a m o d e l o f t h e h o m e o w n e r s h i p r a t e t h a t u t i l i z e d t h e r a t i o o f u s e r c o s t s and p e r m a n e n t i n c o m e . Permanent i n c o m e was i n c l u d e d t o a c c o u n t f o r c h a n g e s i n t a s t e s a n d a f f o r d a b i l i t y a s r e a l income c h a n g e d . T h i s a r t i f i c i a l m o d e l was t h e n c o m p a r e d t o e m p i r i c a l h o m e o w n e r s h i p r a t e o b s e r v a t i o n s . F o r t h e two t a x b r a c k e t s e v a l u a t e d , e a c h e q u a t i o n h a d an R - s q u a r e d o f .999 w i t h a s i g n i f i c a n t income v a r i a b l e o n l y o c c u r r i n g i n t h e h i g h e r t a x b r a c k e t c a s e . The a d j u s t m e n t r a t e t o c h a n g e s i n t h e u s e r c o s t r a t i o was n o r m a l l y 119 d i s t r i b u t e d o v e r a f i v e y e a r l a g , a n d e x p l a i n e d 2/3 o f t h e c h a n g e i n o w n e r s h i p r a t e s o b s e r v e d b e t w e e n 1960 and 1978. A s i m i l a r s t u d y was c o m p l e t e d by R o s e n a n d R o s e n ( 1 9 8 0 ) . H e r e , s i m i l a r r e s u l t s were o b t a i n e d h o w e v e r , income was f o u n d t o be s i g n i f i c a n t i n a l l c a s e s . A l s o , c r e d i t a v a i l a b i l i t y a s m e a s u r e d by t h e T h r i f t d e p o s i t g r o w t h r a t e , a v a r i a b l e n o t c o n s i d e r e d i n t h e H e n d e r s h o t t and S h i l l i n g s t u d y , was t e s t e d and f o u n d t o be i n s i g n i f i c a n t . 6.1.1.3 DEMOGRAPHICS AND TENURE CHOICE H e n d e r s h o t t and S h i l l i n g , a s w e l l a s Rosen a n d R o s e n , r e c o g n i z e and a d j u s t f o r d e m o g r a p h i c s i n t h e t e n u r e d e c i s i o n . T h i s f o l l o w s f r o m r e s u l t s o b t a i n e d by J a f f e e a n d R o s e n ( 1 9 7 9 ) 3 0 w h i c h c o n c l u d e d t h a t h o u s e h o l d s w i t h d i f f e r e n t d e m o g r a p h i c c h a r a c t e r i s t i c s have s h a r p l y d i f f e r e n t o w n e r s h i p r a t e s . They show u s i n g 1970 U.S.A. d a t a t h a t o n l y o n e - q u a r t e r of f a m i l i e s w i t h a h e a d u n d e r 25 y e a r s o f age owned a home, c o m p a r e d t o o v e r h a l f o f t h e h o u s e h o l d s 25 t o 34, and t h r e e - q u a r t e r s o f t h o s e w i t h o l d e r h e a d s were homeowners. A l s o , i n d i v i d u a l h o u s e h o l d s , e s p e c i a l l y y o u n g e r o n e s , h a d f a r l o w e r o w n e r s h i p r a t e s t h a n f a m i l y h o u s e h o l d s w i t h h e a d s i n t h e same age g r o u p . Two c o n c l u s i o n s were d r a w n ; f i r s t , d e m o g r a p h i c s p e c i f i c o w n e r s h i p r a t e s v a r y o v e r t i m e w i t h t h e e c o n o m i c a t t r a c t i v e n e s s o f o w n i n g a n d 3 0 S e e H e n d e r s h o t t and S h i l l i n g , "The E c o n o m i c s o f T e n u r e C h o i c e 1955-1979" R e s a r c h i n R e a l E s t a t e 1, 1982, p . 1 1 9 - 1 2 0 . 1 20 s e c o n d , t h e a g g r e g a t e economy w i d e o w n e r s h i p r a t e w i l l c h a n g e w i t h t h e d e m o g r a p h i c s o f t h e p o p u l a t i o n a s w e l l a s w i t h g e n e r a l e c o n o m i c c o n d i t i o n s . C u r r e n t e m p i r i c a l i n v e s t i g a t i o n s now n o r m a l l y a d j u s t f o r d e m o g r a p h i c s t r u c t u r a l c h a n g e u n l e s s t h e y f o c u s on v e r y s p e c i f i c s e g m e n t s . One e a r l y s t u d y t h a t a t t e m p t e d t o e v a l u a t e t h e i m p o r t a n c e o f d e m o g r a p h i c s oh t h e t e n u r e d e c i s i o n was c o m p l e t e d by D o o l i n g ( 1 9 7 2 ) . D o o l i n g u s e d a consumer p e r s p e c t i v e d i r e c t e d t o w a r d s i d e n t i f y i n g a n d u n d e r s t a n d i n g c h a r a c t e r i s t i c s a f f e c t i n g u t i l i t y f o r m u l a t i o n and t h e i m p a c t on t h e t e n u r e d e c i s i o n . The d a t a b a s e e n c o m p a s s e s a s u r v e y o f U.K. t e n a n t s who were i n t h e p r o c e s s o f p u r c h a s i n g t h e i r r e n t a l homes f r o m t h e l o c a l g o v e r n m e n t a u t h o r i t y . The i n v e s t i g a t i o n i s b a s e d on t h e p r e m i s e t h a t b e c a u s e o f t h e d u r a b i l i t y a n d c o m p l e x i t y a s a m u l t i - d i m e n s i o n a l c o m m o d i t y , h o u s i n g and t e n u r e c h o i c e r e q u i r e s a r i c h e r a n a l y s i s t h a n t h e t r a d i t i o n a l f o r m o f e c o n o m i c a n a l y s i s a p p l i e d t o d u r a b l e g o o d s . A two s t a g e m o d e l i s p r o p o s e d where i n d i v i d u a l s e v a l u a t e t h e b e s t o b t a i n a b l e c o m b i n a t i o n o f p h y s i c a l s t r u c t u r e and a l l o t h e r g o o d c o m b i n a t i o n s u n d e r e a c h f o r m o f t e n u r e . T e n u r e c h o i c e i s s e e n t o be a f f e c t e d by t h e f a c t t h a t t h a t t h e s u p p l y o f a l l t y p e s o f h o u s i n g u n i t s i s n o t f u l l y a v a i l a b l e i n e a c h f o r m o f t e n u r e . A l s o , i n i t i a l e q u i t y r e q u i r e d t o meet l o a n / v a l u e r a t i o s f o r f i n a n c i n g 121 a f t e r t r a n s a c t i o n c o s t s i s s e e n a s a n o t h e r b a r r i e r t o o w n e r s h i p . The d a t a u s e d f o r i n t h e D o o l i n g s t u d y g e t s a r o u n d t h e f i r s t m a r k e t c o n s t r a i n t b e c a u s e h o u s e h o l d s have t h e c h o i c e o f c h a n g i n g t e n u r e w i t h o u t a l t e r i n g t h e i r c u r r e n t h o u s i n g s e r v i c e c o n s u m p t i o n g i v e n by t h e i r c u r r e n t u n i t . T h i s a l l o w s a c l e a r e r p i c t u r e t o i d e n t i f y p o s s i b l e b e h a v i o r a l i n f l u e n c e s . D o o l i n g u t i l i z e s m a r k e t r e s e a r c h r e s u l t s o b t a i n e d by A r m s t r o n g (1967) s h o w i n g a s t r o n g r e l a t i o n s h i p b e t w e e n a t t i t u d i n a l s t r e n g t h a n d b u y i n g b e h a v i o u r . D o o l i n g , u s i n g f a c t o r a n a l y s i s i d e n t i f i e s n i n e c o n s t r u c t s . T h e s e a r e c l a s s i f i e d a s ; p e r c e i v e d g e n e r a l / f i n a n c i a l , s t a t u s , a n d i n d e p e n d e n c e a d v a n t a g e s o f o w n e r s h i p . S o c i o - e c o n o m i c d a t a c o l l e c t e d i n c l u d e d ; g r o s s i n c o m e , age a n d o c c u p a t i o n o f t h e h o u s e h o l d h e a d , f a m i l y s i z e , a n d c a r o w n e r s h i p . The s t a t i s t i c a l r e s u l t s o f t h e D o o l i n g s t u d y were g o o d w i t h t h e m o d e l c o r r e c t l y p r e d i c t i n g 36 o f 39 b u y e r s a n d 22 o f 24 c o n t i n u i n g r e n t e r s . The r e g r e s s i o n e q u a t i o n i n c l u d e s t h e number o f a d u l t s , w e e k l y c o s t o f r e n t i n g , w e e k l y c o s t o f o w n i n g , w e e k l y g r o s s income of t h e h e a d o f t h e h o u s e h o l d , a n d f i v e a t t i t u d i n a l s c o r e s . C o e f f i c i e n t s p e r f o r m e d a s e x p e c t e d h o w e v e r , l e s s e m p h a s i s was p l a c e d on t h e a t t i t u d e s c o r e s due t o p o s s i b l e i n t e r c o r r e l a t i o n s . A l s o , 14 o f t h e 16 t h a t w i t h d r e w t h e i r o f f e r t o p u r c h a s e were p r e d i c t e d s u c c e s s f u l l y . F a c t o r a n a l y s i s was u s e d h e r e t o 1 22 g e n e r a t e f a c t o r l o a d i n g s o f a t t i t u d e c o e f f i c i e n t s f o r t h e l i n e a r r e g r e s s i o n m o d e l w h i c h h a d an o v e r a l l R - s q u a r e d v a l u e o f .50. 6.1.1.4 THE ECONOMIC L I F E CYCLE CONCEPT AND CONSUMPTION A t t i t u d e s t o w a r d s a s s e t a c c u m u l a t i o n a r e l i k e l y a f f e c t e d by t h e s t a g e o f t h e l i f e c y c l e t h a t one f i n d s h i m s e l f a t . The l i f e c y c l e c o n c e p t was o r i g i n a l l y p r o p o s e d by M o d i g h a n i a n d B r u m b e r g . 3 1 H e r e , an i n d i v i d u a l s r a t e o f c o n s u m p t i o n i s m a i n t a i n e d w h i l e s a v i n g s a c t s a s a c u s h i o n t o s u p p o r t a c o n s t a n t l i f e t i m e c o n s u m p t i o n p a t t e r n . Y a r r i a dds t o t h i s t h e o r y by s h o w i n g c o n s u m p t i o n c a n be d e t e r m i n e d f r o m a u t i l i t y f u n c t i o n t h a t i s m a x i m i z e d s u b j e c t t o a w e a l t h c o n s t r a i n t . The o p t i m a l p l a n f o r c o n s u m p t i o n o v e r o n e s l i f e c y c l e t u r n s o u t t o be a smooth c o n t i n u o u s f u n c t i o n o f t i m e . The e c o n o m i c c o n c e p t f o r a l i f e c y c l e i s d i f f e r e n t f r o m f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . The e c o n o m i c l i f e c y c l e u s e s o n e ' s l i f e t i m e a s t h e r e l e v a n t h o l d i n g p e r i o d . The p a t t e r n o f income r e c e i p t s o v e r o n e ' s l i f e t i m e a n d t h e u t i l i t y o f c o n s u m p t i o n a r e u s e d t o g e n e r a t e t h e e c o n o m i c r e s u l t s . I n o t h e r a r e a s o f t h e s o c i a l s c i e n c e s t h e f a m i l y l i f e c y c l e c o n c e p t i s u s e d . The f a m i l y l i f e c y c l e s u g g e s t s t h a t b e h a v i o u r i s r e l a t e d t o h o u s e h o l d t y p e s . 3 1 S e e A r t i e a n d V a r a i y a , L i f e C y c l e C o n s u m p t i o n a n d H o m e o w n e r s h i p , p . 3 8 . 123 H o u s e h o l d t y p e s a r e b a s e d on m a r i t a l s t a t u s and age o f c h i l d r e n . The f a m i l y l i f e c y c l e c o n c e p t i s d i s c u s s e d i n t h e l a s t two s e c t i o n s o f t h i s c h a p t e r . The r e m a i n d e r o f t h i s s e c t i o n c o n s i d e r s t h e e c o n o m i c a p p r o a c h t o t h e l i f e c y c l e . T o b i n a d d s t o t h e e c o n o m i c l i f e c y c l e by s h o w i n g , f o r a g i v e n m a r k e t i n t e r e s t r a t e , an i n d i v i d u a l w i l l a l l o c a t e e v e n l y o v e r t i m e a n d s u b j e c t t o t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e m a r k e t i n t e r e s t r a t e a n d t h e i n d i v i d u a l s s u b j e c t i v e d i s c o u n t r a t e . T h i s r e s u l t was o r i g i n a l l y p r o v e n by Y a r r i a n d t h e n i l l u s t r a t e d by T o b i n . T o b i n a l s o p o i n t s o u t t h a t l i q u i d i t y c o n s t r a i n e d h o u s e h o l d s w i l l n o t a l w a y s r e s p o n d a s e x p e c t e d t o m a r g i n a l c h a n g e s o f i l l i q u i d w e a l t h o r i n t e r e s t r a t e s . T h i s t h e n s u g g e s t s t h a t l i q u i d w e a l t h may be a b e t t e r i n d i c a t o r o f b e h a v i o u r . I n t h e t e n u r e c h o i c e d e c i s i o n t h i s becomes i m p o r t a n t s i n c e t h e y o u n g e r a n d u s u a l l y p o o r e r l i q u i d i t y c o n s t r a i n e d i n d i v i d u a l s u s u a l l y c h o o s e r e n t i n g due t o f i n a n c i n g b a r r i e r s w h i l e t h o s e who a r e n o t a s l i q u i d i t y c o n s t r a i n e d c h o o s e a c o u r s e o f a c t i o n more g e a r e d w i t h w e a l t h m a x i m i z i n g t h e o r y . An a p p l i c a t i o n o f t h e l i f e c y c l e t h e o r y i s a s s o c i a t e d w i t h p o r t f o l i o c o n s i d e r a t i o n s f o r s a v i n g . The a c q u i s i t i o n a n d d i s p o s a l o f a s s e t s t o f u l f i l l t h e o p t i m a l r a t e o f l i f e t i m e c o n s u m p t i o n i s u n d e r s t a n d a b l y a f f e c t e d by t h e f i n a n c i a l s i z e o f t h e a s s e t , l i q u i d i t y c o n s t r a i n t s , a n d m a r k e t i m p e r f e c t i o n s . A r t i e a n d V a r a i y a 124 i n v e s t i g a t e t h i s p r o b l e m ; t i m i n g t h e a c q u i s i t i o n a n d d i s p o s i t i o n o f a l a r g e i n d i v i s i b l e a s s e t , t h e r e s i d e n t i a l home. P r i o r s t u d i e s have shown a s t r o n g r e l a t i o n s h i p b e t ween h o m e o w n e r s h i p a nd s t a g e i n t h e e c o n o m i c l i f e c y c l e , a n d g e n e r a l l y a weak l i n k a g e b e t w e e n h o m e o w n e r s h i p a n d c u r r e n t i n c o m e , t h u s s u p p o r t i n g some f o r m o f a w e a l t h c o n s t r a i n e d l i f e c y c l e t h e o r y . However, c u r r e n t i n c o m e h a s been f o u n d t o be a s i g n i f i c a n t f a c t o r i n p r e d i c t i n g home p u r c h a s e s . T h i s r e s u l t s u p p o r t s a l i q u i d i t y c o n s t r a i n e d t h e o r y . H e r e , d i f f e r e n t r e s u l t s a r e o b t a i n e d d e p e n d i n g on w h e t h e r one i s e x p l a i n i n g home o w n e r s h i p o r p r e d i c t i n g home p u r c h a s e s . A r t i e a n d V a r a i y a f i n d t h a t t h e t e n u r e d e c i s i o n , u n d e r t h e p r o f i l e o f c o n s u m p t i o n o v e r t h e l i f e c y c l e , d e p e n d s on t h e a s s e t p r o f i l e o v e r t i m e . I n a l i q u i d i t y c o n s t r a i n e d e n v i r o n m e n t , t h e i n d i v i d u a l must w e i g h t h e l o s s o f u t i l i t y f r o m r e d u c e d c o n s u m p t i o n i n t h e e a r l y p a r t o f t h e l i f e c y c l e t h a t i s r e q u i r e d t o s a v e f o r a down payment a g a i n s t t h e l o w e r l o n g r u n c o s t o f o w n e r s h i p . C o n s u m p t i o n now v e r s u s g r e a t e r c o n s u m p t i o n l a t e r i n l i f e , t h i s c h o i c e d e p e n d s on t h e i n d i v i d u a l ' s c o n s u m p t i o n d i s c o u n t r a t e . Human c a p i t a l , o r i t s f l o w m e a s u r e o f p e r m a n e n t i n c o m e , i s l i k e l y t o be an i m p o r t a n t f a c t o r i n t h e t e n u r e d e c i s i o n p r o c e s s . 125 6.1.1.5 HOMEOWNERSHIP OVER THE HOUSEHOLD L I F E CYCLE The a b o v e s t u d y s u p p o r t s t h e e c o n o m i c l i f e c y c l e t h e o r y o r i g i n a l l y p r o p o s e d by M o d i g i a n i a n d B r u m b e r g . U nder t h i s model an i n c r e a s e i n c o n s u m p t i o n i n one p e r i o d r e q u i r e s a d e c r e a s e i n c o n s u m p t i o n i n a n o t h e r p e r i o d . F i n a n c i a l a s s e t s a r e a c c u m u l a t e d i f t h e u t i l i t y t i m e p r e f e r e n c e d i s c o u n t r a t e i s l e s s t h a n t h e m a r k e t d i s c o u n t r a t e . T h i s l e a d s t o a l i f e c y c l e o f a s s e t a c c u m u l a t i o n where any i n c r e a s e i n c o n s u m p t i o n i n one p e r i o d r e q u i r e s a d e c r e a s e i n c o n s u m p t i o n i n a n o t h e r p e r i o d . I n a p e r f e c t m a r k e t w i t h c o m p l e t e f o r e s i g h t t h e r a t e s o f r e t u r n on a l l a s s e t s w i l l be i n e q u i l i b r i u m a n d p r i c e c h a n g e s r e a l l y r e p r e s e n t t h e p r e s e n t v a l u e o f a l l f u t u r e p r i c e c h a n g e s . However, i n an i m p e r f e c t w o r l d t h e e q u i l i b r i u m d i s t r i b u t i o n o f s t o c k w i l l l i k e l y be d i f f e r e n t . The h o u s e p u r c h a s e d e c i s i o n c a n be c o n s i d e r e d a s p a r t o f t h e l i f e c y c l e f r a m e w o r k . The l i f e t i m e u t i l i t y o f a h o u s e h o l d i s a f u n c t i o n o f t h e c o n s u m p t i o n o f h o u s i n g s e r v i c e s a n d t h e c o n s u m p t i o n o f o t h e r g o o d s i n e v e r y i n s t a n t o f t i m e b e tween t h e i n i t i a l t i m e p e r i o d a n d r e t i r e m e n t . Ranney (1981) u s e s t h e l i f e c y c l e m o d el t o e v a l u a t e an a n t i c i p a t e d i n c r e a s e i n t h e f u t u r e p r i c e o f h o u s i n g on t h e c u r r e n t h o u s e p u r c h a s e d e c i s i o n . W i t h m o r t g a g e m a r k e t a n d l i q u i d i t y c o n s t r a i n t s a d d e d t o t h e l i f e c y c l e m o d el o f a s s e t a c c u m u l a t i o n i t i s shown t h a t t h e i m p a c t o f an e x o g e n o u s i n c r e a s e i n t h e f u t u r e p r i c e 126 o f h o u s e s d e p e n d s on c u r r e n t m o r t g a g e m a r k e t c o n d i t i o n s , t h e f u t u r e p r i c e o f h o u s e s r e l a t i v e t o t h e c u r r e n t p r i c e , a n d t h e r a t i o o f l i q u i d a s s e t s t o f u t u r e l a b o u r i n c o m e . T h i s l a s t c o n c l u s i o n s u g g e s t s t h a t l i q u i d i t y c o n s t r a i n t s a r e r e l e v a n t i n p r e d i c t i n g t h e h o u s e p u r c h a s e d e c i s i o n , a n d as m e n t i o n e d e a r l i e r , t h i s s h o u l d be c o n s i d e r e d i n t e n u r e c h o i c e m o d e l r e s u l t e v a l u a t i o n s . 6.1.1.6 THE JOINT NATURE OF HOUSING CONSUMPTION AND INVESTMENT J o h n B o s s o n s (1978) h a s p r e p a r e d a g o o d r e v i e w d e a l i n g w i t h t h e g e n e r a l t h e o r i e s t h a t a f f e c t t e n u r e c h o i c e m o d e l l i n g . He s u p p o r t s a s t r o n g e r a p p l i c a t i o n o f t h e e c o n o m i c l i f e c y c l e m o d el b u t a l s o f e e l s t h e i n v e s t m e n t a n d c o n s u m p t i o n a s p e c t s a r e n o t c o m p l e t e l y s e p a r a t e . B o s s o n ' s i s c r i t i c a l o f c u r r e n t c o n s u m p t i o n and p e r m a n e n t income m o d e l s t h a t a l l o w h o u s e h o l d s t o m a i n t a i n c o n s u m p t i o n a t c o n s t a n t l e v e l s . The s t a n d a r d a p p r o a c h i s c r i t i c i z e d f o r two m a i n r e a s o n s . F i r s t , i t i g n o r e s t h e d e g r e e t o w h i c h c o n s u m p t i o n c h o i c e s a r e a f f e c t e d by t h e t e n u r e d e c i s i o n a n d s e c o n d , t h e r e i s a g e n e r a l d i s r e g a r d f o r t h e i m p o r t a n c e o f w e a l t h a s c o m p a r e d t o income i n d e f i n i n g t h e h o u s e h o l d s b u d g e t c o n s t r a i n t . B o s s o n s p o i n t s o u t t h a t t h e t r a d i t i o n a l a p p r o a c h t o w e a l t h was t o l e t i t be d e t e r m i n e d by t h e h o u s e h o l d s s a v i n g s c h o i c e s , i ncome a nd a g e , a s i t v a r i e s t h r o u g h a 1 27 h o u s e h o l d l i f e c y c l e . H e r e , t h i s l i f e c y c l e - m o d e l a s s umes t h a t h o u s e h o l d s m a i n t a i n c o n s u m p t i o n a t a r e l a t i v e l y u n i f o r m l e v e l i n b o t h w o r k i n g a n d r e t i r e m e n t y e a r s . W e a l t h i s much more l i k e l y t o d e t e r m i n e t h e c o n s u m e r s b u d g e t c o n s t r a i n t f o r c o n s u m p t i o n a s c o m p a r e d t o i n c o m e , s a v i n g s a n d age b e c a u s e t h e s e l a t e r i n d i c a t o r s a r e i n f l u e n c e d by w e a l t h . B o s s o n s p o i n t s o u t a n o t h e r d e f i c i e n c y i n t h e t r a d i t i o n a l a p p r o a c h t o t h e t e n u r e c h o i c e p r o b l e m . T h a t i s , i n t h e s p i r i t o f I r v i n g F i s h e r ( 1 9 3 6 ) , h o u s e h o l d c o n s u m p t i o n a n d i n v e s t m e n t d e c i s i o n s a r e assumed t o be s e p a r a b l e . T h i s r e s u l t r e q u i r e s a number o f s t a n d a r d a s s u m p t i o n s t h a t when e v a l u a t e d i n t h e l i g h t o f t h e h o u s i n g m a r k e t , may f a i l t o be r e a l i s t i c . T r a d i t i o n a l l y t h e s e p a r a b i l i t y a p p r o a c h made t h e a n a l y s i s r a t h e r s t r a i g h t f o r w a r d . Demand f o r h o u s i n g s e r v i c e s c o u l d be t r e a t e d a s a s t a n d a r d c o n s u m e r u t i l i t y m a x i m i z i n g p r o b l e m s u b j e c t t o a l i f e t i m e b u d g e t c o n s t r a i n t on t h e h o u s e h o l d s c o n s u m p t i o n e x p e n d i t u r e s . On t h e o t h e r h a n d , home o w n e r s h i p c o u l d t h e n be t r e a t e d a s an i n d e p e n d e n t p r o b l e m o f m a x i m i z i n g e x p e c t e d p o r t f o l i o r e t u r n s s u b j e c t t o t o l e r a b l e l e v e l s o f p o r t f o l i o r i s k a n d u n c e r t a i n t y c o n s t r a i n t s . T h i s l e d t o t h e p o r t f o l i o a p p r o a c h m o d e l s o f t e n u r e c h o i c e . B o s s o n s makes c l e a r , s e v e r a l b a s i c a s s u m p t i o n s on t h e h o u s i n g c a p i t a l m a r k e t must be made i n o r d e r t o g e n e r a t e t h i s s e p a r a b i l i t y r e s u l t . An e v a l u a t i o n o f 128 t h e s e a s s u m p t i o n s u n d e r t h e l i g h t o f t h e h o u s i n g m a r k e t i s r e q u i r e d i n o r d e r t o e v a l u a t e t h e s e p a r a t i o n o f c o n s u m p t i o n a n d i n v e s t m e n t c o n c l u s i o n . H o u s i n g m a r k e t a s s u m p t i o n s r e q u i r e d f o r t h i s r e s u l t i n c l u d e ; (1) c o m p l e t e a n d p e r f e c t r e n t a l m a r k e t s f o r h o u s i n g s e r v i c e s , ( 2 ) p e r f e c t c a p i t a l m a r k e t s s u c h t h a t t h e r e t u r n on a l l a s s e t s i s i n d e p e n d e n t o f h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s a n d h o u s e h o l d b e h a v i o u r , (3) no t r a n s a c t i o n s c o s t s i n p o r t f o l i o a d j u s t m e n t s o f a s s e t s . T h i s w i l l a l l o w t h e r e s u l t t h a t t h e r e i s no d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e p o r t f o l i o d e s i r e d a n d t h e one a c t u a l l y h e l d i n t e r m s o f t h e r i s k r e t u r n t r a d e o f f . (4) T e m p o r a l l y i n d e p e n d e n t r e t u r n s on a s s e t s i m p l i e s e a c h a s s e t h a s a r e t u r n n o t r e l a t e d t o any o t h e r a s s e t ' s r e t u r n . I f t h i s i s t r u e t h e n an o p t i m a l p o r t f o l i o o v e r a one y e a r h o r i z o n i s t h e same l i f e t i m e p o r t f o l i o g i v e n t h e c u r r e n t s e t o f i n f o r m a t i o n . (5) No b a n k r u p t c i e s o r m o r a l h a z a r d i n l e n d i n g . T h i s a s s u m p t i o n a l l o w s t h e b o r r o w i n g o f f u n d s a g a i n s t i l l i q u i d a s s e t s s u c h a s human c a p i t a l . (6) The r e q u i r e m e n t t h a t c o m p l e t e a s s e t m a r k e t s e x i s t a l l o w s i n d i v i d u a l s t o own p o r t i o n s o f a l l a s s e t t y p e s s o t h a t d i v e r s i f i c a t i o n o v e r a l l p o t e n t i a l s t a t e s o f n a t u r e i s a c h i e v e d . ( 7 ) A s s u m i n g t h a t no i n d i v i s i b i l i t i e s e x i s t e n s u r e s t h a t i n t e r m e d i a t i o n c a n p r o v i d e a c c e s s t o f u l l d i v e r s i f i c a t i o n w i t h o u t e c o n o m i e s o f s c a l e . T h e s e s e v e n a s s u m p t i o n s u n d e r l a y t h e s e p a r a b i l i t y r e s u l t u s e d i n many s t u d i e s d e a l i n g w i t h h o u s e h o l d s a v i n g a n d a s s e t 1 29 a l l o c a t i o n b e h a v i o u r . Two q u e s t i o n s a r i s e i n r e g a r d t o t h e s e a s s u m p t i o n s . F i r s t , c a n t h e s e a s s u m p t i o n s be r e a l i s t i c a l l y i m p o s e d i n t h e h o u s i n g m a r k e t . S e c o n d , a r e t h e d e r i v e d r e s u l t s r o b u s t t o a r e l a x a t i o n o f t h e s e a s s u m p t i o n s . The f i r s t a s s u m p t i o n d e a l s w i t h t h e c o m p l e t e n e s s o f r e n t a l m a r k e t s f o r h o u s i n g s e r v i c e s . T h e r e a r e t h r e e a r e a s o f c o n c e r n h e r e . F i r s t , t h e r e a r e n o r m a l l y l i m i t a t i o n s on t h e l e n g t h o f r e n t a l c o n t r a c t s . S e c o n d , h o u s i n g s e r v i c e s i s a c o m p o s i t e good i n c l u d i n g many f a c t o r s on of w h i c h i s l o c a t i o n . Due t o t h i s c o m p o s i t e n a t u r e t h e r e w i l l be l i m i t a t i o n s on t h e a v a i l a b i l i t y o f a l l p o s s i b l e c o m b i n a t i o n s o f a t t r i b u t e s . T h i r d , c o n s u m p t i o n and i n v e s t m e n t d e c i s i o n s may be c l o s e l y r e l a t e d a s i n t h e c a s e w i t h home i m p r o v e m e n t s . A l s o , t h e s e d e c i s i o n s may be i n f l u e n c e d by t h e a b o v e f i r s t a r e a o f c o n c e r n , t h e l e n g t h o f s e c u r e t e n u r e . I t seems r a t h e r l i k e l y t h a t r e n t a l m a r k e t s a r e n o t c o m p l e t e f o r h o u s i n g s e r v i c e s . T h i s g e n e r a t e s t h e p o s s i b l e r e s u l t t h a t two h o u s e h o l d s h a v i n g t h e same w e a l t h c h a r a c t e r i s t i c s ( i n c l u d i n g human c a p i t a l ) d i f f e r o n l y i n t h e i r c h o s e n f o r m o f t e n u r e . I f t h i s m a r k e t c o n d i t i o n i s p o s s i b l e , t h a t i n c o m p l e t e m a r k e t s e x i s t , t h e n i t i s no l o n g e r p o s s i b l e f o r a h o u s e h o l d t o o b t a i n an o p t i m a l a l l o c a t i o n o f c o n s u m p t i o n s e r v i c e s i n d e p e n d e n t o f t h e p o r t f o l i o a l l o c a t i o n d e c i s i o n . T h i s i m p l i e s t h a t a h o u s e h o l d ' s o p t i m a l p o r t f o l i o a l l o c a t i o n 1 30 w i l l d e p e n d n o t o n l y on t h e i n v e s t m e n t r e t u r n s o b t a i n a b l e on a s s e t s , a n d t h e h o u s e h o l d ' s r i s k a v e r s i o n , b u t a l s o on t h e demand f o r h o u s i n g s e r v i c e s . T h u s , o t h e r f a c t o r s b e s i d e s w e a l t h a n d i n c o m e a r e l i k e l y t o come i n t o p l a y . T h i s i s b e c a u s e t h e demand f o r h o m e o w n e r s h i p w i l l d e p e n d on v a r i a b l e s t h a t a r e p r o x i e s f o r t h e demand f o r h o u s i n g s e r v i c e s . T h i s f o r m a t i s i m p o r t a n t i n m a r k e t s e c t o r s where c e r t a i n b u n d l e s o f h o u s i n g s e r v i c e s a r e s e v e r e l y l i m i t e d t o one f o r m o f t e n u r e , o r where t h e v a l u e o f t h e h o u s i n g s e r v i c e b u n d l e t o t h e u s e r i s • d e p e n d e n t on t h e l e n g t h o f a s s u r e d t e n u r e . A s e c o n d s o u r c e o f c r i t i c i s m comes f r o m e v a l u a t i n g e f f i c i e n c y i n t h e c a p i t a l a s s e t m a r k e t ( i n c l u d i n g h o u s i n g ) . The h o u s i n g m a r k e t d o e s s t r a i n a s s u m p t i o n s , (2 ) r e t u r n s a r e i n d e p e n d e n t o f h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s , (4) a s s e t r e t u r n s a r e i n d e p e n d e n t o f o t h e r a s s e t s , a n d (5) t h a t t h e r e i s no b a n k r u p t c y o r m o r a l h a z a r d i n l e n d i n g . T h e s e a s s u m p t i o n s s u f f e r f r o m t h e f a c t t h a t t h e r e e x i s t s i n f o r m a t i o n c o s t s , m o r a l h a z a r d p r o b l e m s , a n d t h a t t h e r e i s g e n e r a l l y an i n s u f f i c i e n c y o f t r a d e r s l i m i t i n g t h e l i q u i d i t y o f t h e m a r k e t o f a l l p o s s i b l e h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c b u n d l e s . S i m p l y p u t , t h e s e v i o l a t i o n s s u g g e s t t h a t h o u s i n g i s somewhat o f an i l l i q u i d a s s e t , a n d c o n s t r a i n t s on b o r r o w i n g do i n f a c t e x i s t . T r a n s a c t i o n s c o s t s a n d i n f o r m a t i o n c o s t s e x i s t w h i c h w i l l l i m i t p o r t f o l i o a d j u s t m e n t s . I t s h o u l d be 131 n o t e d t h a t i n f o r m a t i o n c o s t s d i f f e r f r o m t r a n s a c t i o n c o s t s b e c a u s e t h e y do n o t i n g e n e r a l s i m p l y r e d u c e t h e n e t p r i c e r e c i e v e d by a s e l l e r i n a t r a n s a c t i o n b u t r a t h e r h a v e t h e e f f e c t o f a l s o r e d u c i n g t h e e f f e c t o f a s e l l e r b e i n g a b l e t o e f f e c t a t r a n s a c t i o n a t any p r i c e . B o t h t h e s e f a c t o r s c o n t r i b u t e t o i l l i q u i d i t y w h i c h c a u s e s s o c i o - e c o n o m i c and d e m o g r a p h i c f a c t o r s o f t h e i n v e s t o r / c o n s u m e r t o become i m p o r t a n t i n t h e p u r c h a s e d e c i s i o n . The f i f t h a s s u m p t i o n d e l t w i t h b o r r o w i n g c o n s t r a i n t s . U n f o r t u n a t e l y t h e y e x i s t a n d i n g e n e r a l t h e y l i m i t b o r r o w i n g t o t h e v a l u e o f t h e a s s e t s t a k e n a s c o l l a t e r a l a t t h e t i m e t h e b o r r o w i n g i s made. A l s o , i l l i q u i d a s s e t s a r e n o t g e n e r a l l y t a k e n a s c o l l a t e r a l . F u r t h e r , i f t h e v a l u e o f t h e s e c u r i t y d e c l i n e s b e l o w t h e l o a n amount b o r r o w i n g may be m a i n t a i n e d b u t a d d i t i o n a l d e b t may be r e s t r i c t e d . T h us c u r r e n t b o r r o w i n g i s i n f l u e n c e d by p a s t a s w e l l a s c u r r e n t w e a l t h . T h i s d e p e n d e n c e o f b o r r o w i n g c o n s t r a i n t s on p a s t a s w e l l a s c u r r e n t a s s e t v a l u e s h a s an i m p o r t a n t e m p i r i c a l i m p l i c a t i o n . H o u s e h o l d s w i t h n e g a t i v e n e t w o r t h may h a v e s i z e a b l e a s s e t s e v e n when c r e d i t i s g i v e n o n l y on t h e b a s i s o f s e c u r e d l o a n s . A n o t h e r a s s u m p t i o n i s v i o l a t e d b e c a u s e h o u s i n g u n i t s do p r e s e n t p r o b l e m s o f d i v i s i b i l i t y . T h i s h a s an i m p o r t a n t i m p l i c a t i o n f o r t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e p r o b a b i l i t y o f home o w n e r s h i p and h o u s e h o l d v a r i a b l e s . 1 32 S u c h i n d i v i s i b i l i t i e s h ave t h e e f f e c t o f r e d u c i n g t h e number o f h o u s e h o l d s f o r w h i c h h o m e o w n e r s h i p i s f e a s i b l e . T h i s c r e a t e s p r o b l e m s when one a t t e m p t s t o model t h e s i t u a t i o n w i t h a l i n e a r model due t o t h e i n c r e a s e d i m p o r t a n c e o f z e r o p r o b a b i l i t i e s when h o u s e h o l d v a r i a b l e s a r e u s e d . A l s o , t h e e f f e c t s o f i n d i v i s i b i l i t i e s i n h o m e o w n e r s h i p i n t e r a c t w i t h a nd a r e a c c e n t u a t e d by t h e e f f e c t s o f i n c o m p l e t e r e n t a l m a r k e t s and i m p e r f e c t c a p i t a l m a r k e t s . T h e s e i n d i v i s i b i l i t i e s a l o n g w i t h minimum down payment r e q u i r e m e n t s w i l l r e s u l t i n a t e n d e n c y f o r h o u s e h o l d s on t h e m a r g i n o f h o m e o w n e r s h i p t o a l l o c a t e an u n u s u a l l y h i g h p r o p o r t i o n o f t h e i r w e a l t h t o e q u i t y i n a home a n d p o s s i b l e t o r e d u c e c o n s u m p t i o n d u r i n g t h e t r a n s i t i o n p e r i o d . T h i s w i l l h a v e t h e e m p i r i c a l e f f e c t o f c a u s i n g t h e f r a c t i o n o f t o t a l w e a l t h i n v e s t e d i n owned homes t o d e c l i n e a s w e a l t h i n c r e a s e s . A n o t h e r p o t e n t i a l e m p i r i c a l e f f e c t , o f i n d i v i s i b i l i t i e s c o m b i n e d w i t h i n c o m p l e t e r e n t a l m a r k e t s and c o l l a t e r a l d e t e r m i n e d b o r r o w i n g c o n s t r a i n t s , i s t h a t s a v i n g s r a t e s o f y o u n g h o u s e h o l d s may be i n c r e a s e d where s u c h h o u s e h o l d s h a v e a r e l a t i v e l y h i g h demand f o r t h e a d d i t i o n a l c o n s u m p t i o n s e r v i c e s a n d h o u s e h o l d p r o d u c t i o n p r o v i d e d by home o w n e r s h i p . S u c h i n c r e a s e d s a v i n g s r a t e s w i l l show up b o t h p r i o r t o home o w n e r s h i p ( f o r down p a y m e n t s ) and s u b s e q u e n t t o h o m e o w n e r s h i p i n t h e f o r m o f h i g h " f o r c e d " s a v i n g s i n t h e f o r m o f m o r t g a g e d e b t 133 s e r v i c e . T a k i n g a l l t h e s e f a c t o r s i n t o c o n s i d e r a t i o n , i t i s c l e a r t h a t c o n s u m p t i o n a n d p o r t f o l i o m o t i v e s f o r h o m e o w n e r s h i p can n o t be a n a l y z e d s e p a r a t e l y . 6.1.1.7 CONSUMPTION ASPECTS OF THE INVESTMENT DECISION U n d e r s t a n d i n g t h a t i m p e r f e c t i o n s e x i s t , B o s s o n s p o i n t s o u t t h a t " i t i s n e c e s s a r y t o m o d e l i n t e r - h o u s e h o l d d i f f e r e n c e s i n t h e demand f o r h o u s i n g i n a way t h a t c a p t u r e s b o t h v a r i a t i o n s i n t h e demand f o r t h e c o n s u m p t i o n o f h o u s i n g s e r v i c e s and v a r i a t i o n s i n t h e demand f o r p r i n c i p a l r e s i d e n c e s a s an a s s e t . 3 2 " Thus one must c o n s i d e r how t h e demand f o r h o u s i n g s e r v i c e s i s r e l a t e d t o h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s i n a d d i t i o n t o t h e p u r e i n v e s t m e n t a s p e c t s a s s o c i a t e d p o r t f o l i o b a l a n c i n g c o n s i d e r a t i o n s . The r e s u l t i n g c o n s u m p t i o n o f h o u s i n g s e r v i c e s d e p e n d s on t h e i n t e r d e p e n d e n t c o n s u m p t i o n a n d i n v e s t m e n t d e c i s i o n . The d e c i s i o n t o own w i l l d e p e n d i n p a r t on t h e h o u s e h o l d s demand f o r p a r t i c u l a r h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s t h a t c a n o n l y ( o r more e a s i l y ) be o b t a i n e d t h r o u g h h o m e o w n e r s h i p . Two f a c t o r s a r e i m p o r t a n t , t h e q u a n t i t y o f h o u s i n g s e r v i c e s demanded a n d p o r t f o l i o b a l a n c i n g c o n s i d e r a t i o n s . B o s s o n s n o t e s " o t h e r t h i n g s b e i n g e q u a l , t h e h i g h e r t h e q u a n t i t y o f s e r v i c e s demanded ( f o r e x a m p l e , due t o a l a r g e r f a m i l y ) , t h e more w i l l be t h e p o r t f o l i o i m b a l a n c e t h a t must be a c c e p t e d i n o r d e r t o o b t a i n t h i s q u a n t i t y o f h o u s i n g s e r v i c e s i n t h e f o r m o f p a r t i c u l a r b u n d l e s o f 3 2 S e e B o s s o n s , 1978, p . 9 1 . 134 h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s w h i c h a r e o b t a i n a b l e t h r o u g h home o w n e r s h i p . 3 3 " T h u s , t h e p o r t f o l i o m o d e l c a n n o t be e v a l u a t e d s e p a r a t e l y b u t o n l y a l o n g w i t h c o n s u m p t i o n d e c i s i o n s . V a r i o u s c h a r a c t e r i s t i c s a f f e c t t h e demand f o r h o u s i n g s p a c e . D i r e c t v a r i a b l e s i n c l u d e m a r i t a l s t a t u s , number a n d age of c h i l d r e n , number o f a d u l t s i n t h e h o u s e h o l d , a n d o t h e r f a c t o r s o f a s o c i o - e c o n o m i c a n d d e m o g r a p h i c n a t u r e . O t h e r v a r i a b l e s h a v e an i n d i r e c t i n f l u e n c e , t h e s e i n c l u d e ; l a b o u r f o r c e p a r t i c i p a t i o n o f t h e s p o u s e o f t h e h o u s e h o l d h e a d , e d u c a t i o n , e t c . T h e s e i n d i r e c t f a c t o r s may a f f e c t t h e e x t e n t t o w h i c h l e i s u r e a c t i v i t i e s a n d t h e u s e o f h o u s i n g s p a c e a r e v i e w e d a s c o m p l e m e n t r y . O t h e r f a c t o r s t h a t i n d i c a t e t h e s t r e n g t h o f u n i q u e t a s t e s a r e u s e f u l a s t h e y may r e l a t e t o t h e d e s i r e f o r s e c u r i t y o f t e n u r e . F a c t o r s t h a t c o n t r i b u t e t o c o m p l e m e n t r y l e i s u r e a n d h o m e o w n e r s h i p s i t u a t i o n s i n c l u d e t h e u s e o f l e i s u r e t i m e f o r t h e p r o d u c t i o n o f home i m p r o v e m e n t s ( c a r p e n t r y , g a r d e n i n g , e t c . ) . T h e s e a c t i v i t i e s r e s u l t i n c a p i t a l i m p r o v e m e n t s whose m a r k e t v a l u e i s o n l y r e a l i z e d t h r o u g h home o w n e r s h i p . H o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s a s s o c i a t e d w i t h a h i g h e r t h a n a v e r a g e demand f o r home o r i e n t e d l e i s u r e a c t i v i t i e s i n c l u d e a g e , r e t i r e m e n t s t a t u s , a n d w h e t h e r t h e r e a r e c h i l d r e n . N o r m a l l y t h e o l d e r f a m i l y w i l l h a v e more l e i s u r e t i m e and l e i s u r e t i m e r e q u i r e h o u s i n g s e r v i c e i n p u t s . C h i l d r e n may a f f e c t t h e amount 3 3 i b i d . 1 35 of home o r i e n t e d l e i s u r e a c t i v i t y , s p a c e demands a r e o f t e n o b t a i n e d t h r o u g h o w n e r s h i p . H o u s i n g i s r e c o g n i z e d a s b e i n g a v e r y h e t e r o g e n e o u s b u n d l e o f c h a r a c t e r i s t i c s . H o u s e h o l d p r e f e r e n c e s may v a r y h i g h l y and m a t c h i n g h o u s i n g w i t h p r e f e r e n c e s c a n be c o s t l y i n t i m e , a s w e l l a s a n y i n v e s t m e n t r e q u i r e d f o r n e c e s s a r y s t r u c t u r a l a l t e r a t i o n s . The i m p l i c i t t r a n s a c t i o n c o s t s p r o v i d e a s u b s t a n t i a l i n c e n t i v e t o o b t a i n l o n g - t e r m t e n u r e , w h i c h i s n o r m a l l y g u a r a n t e e d t h r o u g h o w n e r s h i p . A l s o , b e c a u s e o f t h e i n v e s t m e n t c o s t , demand f o r u n i q u e n e s s i n d e s i g n l e a d s t o o w n e r s h i p . T h i s demand may be i n f l u e n c e d by e d u c a t i o n a l a c h i e v e m e n t s . A b u d g e t c o n s t r a i n t t h r e s h o l d w i l l l i k e l y e x i s t due t o a s s e t i n d i v i s i b i l i t i e s r e l a t e d t o h o m e o w n e r s h i p . Demand f o r o w n e r s h i p o n l y e x i s t s a f t e r some minimum amount o f h o u s i n g i s o b t a i n a b l e . T h i s s u g g e s t s t h a t t h e . h o u s e h o l d b u d g e t c o n s t r a i n t i s n o t l i n e a r b u t p r o b a b l y has a "S" s h a p e . I f i m p e r f e c t i o n s i n t h e c a p i t a l m a r k e t e x i s t and c a p i t a l r a t i o n i n g o c c u r s t h e n f i n a n c i a l w e a l t h w i l l be t h e r e l e v a n t c o n s t r a i n i n g v a r i a b l e . However i f c o n t r o l l e d f i n a n c i a l w e a l t h i s t h e r e l e v a n t l i m i t i n g f a c t o r t h e n e x c l u s i o n o f i l l i q u i d b u s i n e s s a s s e t s , and p e n s i o n s a v i n g s , i s n e c e s s a r y . The p o r t f o l i o s i d e o f t h i s m o d e l w i l l h a v e t o c o n s i d e r t h a t h o u s i n g u n i t s h a v e a number o f a d v a n t a g e s a s i n v e s t m e n t a s s e t s . H o w e v e r , t h e i r l u m p i n e s s a s 1 36 i n v e s t m e n t s a n d t h e h i g h t r a n s a c t i o n c o s t s a s s o c i a t e d w i t h l i q u i d a t i o n a r e i m p o r t a n t d i s a d v a n t a g e s . M o r e o v e r , o w n e r s h i p o f r e a l e s t a t e r e q u i r e s s i g n i f i c a n t m a n a g e r i a l i n p u t by t h e owner. T h i s may be n e g a t i v e o r p o s i t i v e ( i e . c o m p l e m e n t r y ) t o l e i s u r e a c t i v i t i e s a n d a f f e c t demand a c c o r d i n g l y . T h i s i l l i q u i d i t y as an i n v e s t m e n t a s s e t and t h e m a n a g e r i a l p r o b l e m s o f n o n - o w n e r - o c c u p i e d r e a l e s t a t e w i l l l i k e l y r e d u c e t h e demand f o r s u c h an a s s e t a s t h e age o f t h e h o u s e h o l d h e a d r i s e s . H o wever, t h e t a x and i n f l a t i o n hedge f a c t o r s may o u t w e i g h t h i s p o r t f o l i o a d j u s t m e n t . I f o t h e r i l l i q u i d a s s e t s a r e h e l d t h e n i t i s e x p e c t e d t h a t t h e demand 'for h o u s i n g i n v e s t m e n t s h o u l d be r e d u c e d ; t h e s e o t h e r i n v e s t m e n t s i n c l u d e i l l i q u i d b u s i n e s s a s s e t s . T h i s s h o u l d a l l o w t h e h o u s e h o l d t o m a i n t a i n l i q u i d i t y i n i t s p o r t f o l i o . H o wever, o w n e r s h i p o f some i l l i q u i d b u s i n e s s a s s e t s may i m p l y l o c a t i o n a l s t a b i l i t y a n d t h u s i n c r e a s e o w n e r s h i p demand. 6.1.1.8 THE BOSSONS MODEL: COMBINING THE CONSUMPTION AND INVESTMENT DECISION B o s s o n s t e s t s a number o f t h e s e a s s u m p t i o n s a b o u t t h e n a t u r e o f t h e h o u s i n g m a r k e t and t h e t e n u r e c h o i c e d e c i s i o n . E m p i r i c a l i n f o r m a t i o n was o b t a i n e d f r o m h o u s e h o l d b a l a n c e s h e e t a n d f i n a n c i a l s t a t e m e n t s . On t h e b a l a n c e s h e e t t h e r e were 61 a t t r i b u t e s r e f l e c t i n g e d u c a t i o n , o c c u p a t i o n a l s t a t u s , l a b o u r f o r c e p a r t i c i p a t i o n , f a m i l y s i z e , m a r i t a l s t a t u s , a g e , number 1 37 a n d age of c h i l d r e n , and l o c a t i o n ( c i t y o r r e g i o n s i z e ) . T h e s e v a l u e s were r e g r e s s e d on a d e p e n d e n t dummy v a r i a b l e r e p r e s e n t i n g t e n u r e . To r e d u c e c o l l i n e a r i t y o f t h e v a r i a b l e a t t r i b u t e s , t w e n t y p r i n c i p l e c o mponents were e x t r a c t e d f r o m 59 o f t h e 61 a t t r i b u t e s and r o t a t e d t o i n c r e a s e i d e n t i f i a b i l i t y . These 20 a t t r i b u t e s a c c o u n t e d f o r a p p r o x i m a t e l y 2/3 of t h e t o t a l v a r i a n c e o f t h e 59 a t t r i b u t e s . The r e g r e s s i o n u s i n g t h e s e f a c t o r s was a b l e t o e x p l a i n a b o u t 1/3 of t h e v a r i a n c e o f t h e t e n u r e c h o i c e . B e c a u s e o f t h e d i c h o t o m o u s n a t u r e o f t h e d e p e n d e n t v a r i a b l e , a p r o b i t f u n c t i o n o r l o g i t m o d e l i s s u g g e s t e d as a more a c c u r a t e s p e c i f i c a t i o n b u t i s n o t u t i l i z e d i n t h e s t u d y . I n s t e a d a l i n e a r p r o b a b i l i t y f u n c t i o n was u s e d . The r e s u l t s show t h a t t h e e f f e c t s o f h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s r e l a t i n g t o h o m e o w n e r s h i p , a l l a r e s i g n i f i c a n t p r e d i c t o r s , and b e h a v e a s e x p e c t e d . The p r i n c i p l e e f f e c t on t e n u r e c h o i c e o f f a m i l y s i z e i s t o i n c r e a s e t h e q u a n t i t y o f h o u s i n g s e r v i c e s demanded a n d t h u s i n c r e a s e t h e c o s t t o t h e u s e r o f e i t h e r o w n i n g o r r e n t i n g . T h i s r e d u c e s t h e a b i l i t y t o consume o t h e r c o n s u m p t i o n o r i e n t e d goods o r s e r v i c e s . T h e r e i s an i n d i r e c t e f f e c t where more l e i s u r e t i m e i s s p e n t a t home i n c r e a s i n g t h e r e t u r n on t h e i n v e s t m e n t and h e l p i n g t o j u s t i f y t h e c o s t . 138 The e x i s t e n c e o f c h i l d r e n and t h e age o f t h e h e a d o f t h e h o u s e h o l d a r e p o s i t i v e and s i g n i f i c a n t f a c t o r s . I t i s l i k e l y t h a t age i s a l s o d i r e c t l y r e l a t e d w i t h t h e use o f t h e home f o r l e i s u r e a c t i v i t i e s . The number of a d u l t s i n a d d i t i o n t o t h e h u s b a n d and w i f e , a n d t h e w i f e ' s o c c u p a t i o n a l s t a t u s a p p e a r s t o i m p a c t on l e i s u r e a c t i v i t y . L o c a t i o n h a s an i n f l u e n c e a l s o , i n l a r g e m e t r o p o l i t a n a r e a s b e c a u s e o f c o s t and a l t e r n a t i v e f o r m s o f l e i s u r e a c t i v i t i e s t h e r e may be an a s s o c i a t e d n e g a t i v e i m p a c t on o w n e r s h i p . T h i s n e g a t i v e i m p a c t i s s e e n w i t h p r o f e s s i o n a l s a n d m a n a g e r s . F i n a n c i a l v a r i a b l e s a r e assumed t o h a v e a n o n - l i n e a r e f f e c t on t h e p r o b a b i l i t y of o w n e r s h i p . T h r e s h o l d e f f e c t s a r e q u i t e c l e a r i n t h e a n a l y s i s . T h i s c a n be s e e n t h r o u g h t h e e f f e c t o f w e a l t h w h i c h i s h i g h l y n o n - l i n e a r . I n e f f e c t t h e w e a l t h v a r i a b l e d i f f e r e n t i a t e s b e t w e e n h o u s e h o l d s w i t h s i g n i f i c a n t e q u i t y t o make down p a y m e n t s a n d t h o s e t h a t do n o t . H a v i n g t h i s w e a l t h d i f f e r e n t i a t e s t h o s e w i t h c o n s u m p t i o n m o t i v e s o v e r t h o s e t h a t h a v e i n v e s t m e n t m o t i v e s . F o r v e r y h i g h w e a l t h i n d i v i d u a l s t h e p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p i s a s l i g h t l y d e c r e a s i n g f u n c t i o n . One s h o u l d n o t e t h a t t h o s e who were homeowners f o r a p e r i o d o f t i m e where h o m e o w n e r s h i p t u r n e d o u t t o be an e x c e l l e n t i n v e s t m e n t e x - p o s t may d i s t o r t t h e d a t a , f o r t h o s e t h a t d i d d e c i d e on o w n e r s h i p a s a c o n s e q u e n c e t u r n e d o u t t o be w e a l t h i e r . 1 39 I t was m e n t i o n e d t h a t t h e p r e s e n c e o f i l l i q u i d a s s e t s w o u l d l i k e l y r e d u c e t h e demand f o r o w n e r s h i p . I t seems t h a t o t h e r i n f l u e n c e s make t h i s f a c t o r d i f f i c u l t t o a n a l y s e . Demands on t i m e o f t h e i l l i q u i d a s s e t and o c c u p a t i o n a n d r i s k t a k i n g c h o i c e s may a f f e c t b o t h t h e demand f o r i l l i q u i d a s s e t s a nd o w n e r s h i p . I n g e n e r a l t h e e m p i r i c a l r e s u l t s a r e c o n s i s t e n t w i t h t h e d e s c r i b e d demand f o r o w n e r s h i p . The i m p o r t a n c e o f t h e w e a l t h c o n s t r a i n t i s s u b s t a n t i a l , a n d i t s e f f e c t i s h i g h l y n o n - l i n e a r . T h i s c o n f i r m s t h e e f f e c t o f t h r e s h o l d s . A d d i t i o n a l l y , s o c i o - d e m o g r a p h i c c h a r a c t e r i s t i c s o f h o u s e h o l d s a f f e c t t a s t e s o f h o u s i n g s e r v i c e b u n d l e s , a n d g i v e n t h e n a t u r e o f t h e h o u s i n g . m a r k e t , t h i s a f f e c t s t e n u r e c h o i c e . B o s s o n s h a s a few m a j o r c o n c l u s i o n s ; F i r s t , " t h e i m p o r t a n c e o f w e a l t h t h r e s h o l d e f f e c t s a n d s e c o n d , t h e s i g n i f i c a n c e o f l i f e c y c l e r e l a t e d v a r i a t i o n s i n h o u s e h o l d demand f o r p a r t i c u l a r c h a r a c t e r i s t i c s o f h o u s i n g t h a t a r e o b t a i n a b l e o n l y w i t h s e c u r i t y o f t e n u r e . 3 " " B e c a u s e home o w n e r s h i p e n t e r s t h e h o u s e h o l d ' s p r o d u c t i o n f u n c t i o n by i n f l u e n c i n g how i t u t i l i z e s l e i s u r e t i m e a n d o t h e r r e s o u r c e s . As a r e s u l t o f t h i s r e l a t i o n s h i p , one c a n n o t j u s t i f y an a p p l i c a t i o n o f t h e t r a d i t i o n a l s e p a r a t i o n o f i n v e s t m e n t a n d c o n s u m p t i o n d e c i s i o n s . A d d i t i o n a l l y , s i n c e h o u s e h o l d w e a l t h c a n be i n c r e a s e d t h r o u g h home i m p r o v e m e n t s d u r i n g l e i s u r e t i m e t h e r e i s an i m p o r t a n t f e e d b a c k on w e a l t h f r o m t h e t e n u r e o f 3 " B o s s o n s , p . 1 0 4 . 1 40 o w n e r s h i p . T h i s i m p o r t a n t w e a l t h f e e d b a c k o f l e i s u r e . seems c r i t i c a l f o r m i d d l e income f a m i l i e s w i t h few a l t e r n a t i v e ways o f t i m e a n d r e s o u r c e s t o i n c r e a s e w e a l t h . Thus t h e i m p o r t a n c e o f home o w n e r s h i p on l i f e t i m e i n c o m e d i s t r i b u t i o n c a n be s u b s t a n t i a l . 6.1.2 ECONOMIC-DEMOGRAPHIC L I F E CYCLE STUDIES OF  OWNERSHIP 6.1.2.1 INTRODUCTION I n t h i s s e c t i o n f o u r a r t i c l e s a r e r e v i e w e d t h a t y i e l d s u p p o r t t o t h e h y p o t h e s i s t h a t e c o n o m i c v a r i a b l e s t e n d t o h a v e d i f f e r e n t l e v e l s o f i m p o r t a n c e d e p e n d i n g on d e m o g r a p h i c c h a r a c t e r i s t i c s . The f i r s t p a p e r , by Awan, O d l i n g - S m e e a n d W h i t e h e a d ( 1 9 8 2 ) , e v a l u a t e s t h e r e l a t i o n s h i p b etween h o u s e h o l d a t t r i b u t e s a n d t h e demand f o r p r i v a t e r e n t a l h o u s i n g . H e r e i t was f o u n d t h a t t h e demand f o r r e n t a l h o u s i n g s e r v i c e s v a r i e s by s o c i a l a n d d e m o g r a p h i c c h a r a c t e r i s t i c s . A l t h o u g h income was an i m p o r t a n t i n f l u e n c e i t d i d n o t i n f l u e n c e c o n s u m p t i o n o f h o u s i n g s e r v i c e s a bove m i n i m a l r e q u i r e m e n t s . The s e c o n d s t u d y , by S t r u y k a n d M a r s h a l l ( 1 9 7 5 ) , l o o k s d i r e c t l y a t income a n d h o m e o w n e r s h i p . H e r e t h e t e n u r e d e c i s i o n a s i n f l u e n c e d by income i s s t r a t i f i e d by s o c i o - d e m o g r a p h i c f a m i l y u n i t s . The in c o m e e l a s t i c i t y o f o w n e r s h i p was f o u n d t o be s i g n i f i c a n t l y d i f f e r e n t b e tween h o u s e h o l d s s t r a t i f i e d b a s e d on f a m i l y t y p e , a g e , an d r a c e . 141 The t h i r d s t u d y d i s c u s s e d , a l s o c o m p l e t e d by S t r u y k and M a r s h a l l ( 1 9 7 4 ) , e v a l u a t e s t h e d e t e r m i n a n t s o f h o m e o w n e r s h i p . H e r e , i t i s d e t e r m i n e d t h a t t h e f a c t o r s t h a t a f f e c t t h e t e n u r e d e c i s i o n a r e t h e same as t h o s e t h a t d e t e r m i n e c o n s u m p t i o n . F a c t o r s a s s o c i a t e d w i t h f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s seem t o d i r e c t l y a f f e c t t e n u r e c h o i c e , t h e r e a s o n f o r t h i s i s n o t d i s c u s s e d b u t t h e n e x t s e c t i o n o f t h i s c h a p t e r shows how s u c h v a r i a b l e s a r e d i r e c t l y r e l a t e d t o e x p e c t e d m o b i l i t y . The i m p o r t a n c e o f p e r m a n e n t income o v e r n o m i n a l i n c o m e i s q u e s t i o n e d a n d t h e i n f l u e n c e o f p e e r c h o i c e i s e x p l o r e d . The l a s t s t u d y o f t h i s s e c t i o n , by M c Leod and E l l i s ( 1 9 8 2 ) , i s a n e m p i r i c a l a n a l y s i s o f h o u s i n g c o n s u m p t i o n d e c i s i o n s o v e r t h e f a m i l y l i f e c y c l e , a s d e t e r m i n e d by t h e f i n a n c i a l ( i n c o m e a n d w e a l t h ) p o s i t i o n o f t h e h o u s e h o l d . The r e s u l t s i n d i c a t e t h a t m a r r i a g e - p a r t n e r i n g and t h e i n i t i a l s c h o o l i n g o f c h i l d r e n a r e s i g n i f i c a n t s t a g e s . T h e y a l s o f i n d c l e a r e v i d e n c e o f r e d u c e d s p a c e c o n s u m p t i o n when t h e c h i l d r e a r i n g p r o c e s s i s c o m p l e t e d ( t h e empty n e s t s t a g e ) , a n d f o r t h e p r e s e n c e o f income a n d w e a l t h c o n s t r a i n t s w i t h i n l i f e c y c l e s t a g e s . W e a l t h a n d i n c o m e v a r i a b l e s a r e f o u n d t o be s i g n i f i c a n t d e t e r m i n a n t s o f a b s o l u t e d w e l l i n g s i z e , w h i l e f o r p e r - c a p i t a c o n s u m p t i o n t h e f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s a r e a l s o s i g n i f i c a n t d e t e r m i n a n t s . Thus d e n s i t y a s m e a s u r e d by r o o m s / p e r s o n may be an i m p o r t a n t c o n s u m p t i o n v a r i a b l e w i t h i n f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s a l o n g w i t h w e a l t h , 1 42 i n c o m e , a n d t h e number o f c h i l d r e n . T h e s e f o u r a r t i c l e s a n d t h e i r r e s u l t s w i l l now be d i s c u s s e d . 6.1.2.2 HOUSEHOLD ATTRIBUTES AND RENTAL HOUSING DEMAND One o f t h e m a j o r u n d e r l y i n g themes o f t h e Awan, O d l i n g - S m e e and W h i t e h e a d (1982) s t u d y was t h a t d i f f e r e n t h o u s e h o l d s , s e p a r a t e d o u t by s i z e , o c c u p a t i o n a n d e d u c a t i o n , h a v e d i f f e r e n t u t i l i t y p r e f e r e n c e s . I n o r d e r t o t e s t f o r d i f f e r e n c e s i n r e n t a l demand and t h e i m p o r t a n c e o f i n come on demand, h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s were m a t c h e d a g a i n s t v a r i o u s d w e l l i n g a t t r i b u t e s . F i r s t , h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s were s e e n t o a f f e c t t h e u t i l i t y o f d i f f e r e n t d w e l l i n g a t t r i b u t e s s e v e r a l h o u s e h o l d v a r i a b l e s were i d e n t i f i e d b e f o r e f o r m u l a t i n g d w e l l i n g a t t r i b u t e demand e q u a t i o n s . H o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s were made up o f d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s and ( o u t s i d e o f t h e home) l o c a t i o n r e l a t e d a c t i v i t i e s . T h e s e c h a r a c t e r i s t i c s were p e r c e i v e d t o a f f e c t t h e u t i l i t y d e r i v e d f r o m a d w e l l i n g u n i t i n t e r m s o f i t s p h y s i c a l s t r u c t u r e a s w e l l a s i t s l o c a t i o n . Thus t h e r e a r e two t y p e s o f h o u s e h o l d s c h a r a c t e r i s t i c s , t h o s e c o n c e r n e d w i t h d e m o g r a p h i c s ( s i z e , s t r u c t u r e , w o r k i n g members, e t c . ) a n d t h o s e c o n c e r n e d w i t h t h e l o c a t i o n o f h o u s e h o l d a c t i v i t i e s ( e m p l o y m e n t , s h o p p i n g , e t c . ) . T h e s e were m e a s u r e d by t h e f o l l o w i n g a t t r i b u t e s ; h o u s e h o l d s t r u c t u r e , employment s t a t u s o f t h e h o u s e h o l d , w h e t h e r a s i n g l e h o u s e h o l d o c c u p i e d t h e d w e l l i n g , t h e 143 s o c i o - e c o n o m i c g r o u p o f t h e h o u s e h o l d h e a d , h i s / h e r a g e , c o l o u r , t e r m i n a l e d u c a t i o n a g e , and t h e number of p e o p l e i n t h e h o u s e h o l d . T h e s e a t t r i b u t e s were t h e n u s e d t o t e s t t h e h y p o t h e s i s t h a t h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s i n f l u e n c e t h e u t i l i t y o b t a i n e d f r o m h o u s i n g a s m e a s u r e d by t h e income e l a s t i c i t y o f demand f o r d w e l l i n g a t t r i b u t e s . S e c o n d l y , d w e l l i n g a t t r i b u t e s were c o n s i d e r e d a s t h o s e u t i l i t y g e n e r a t i n g c h a r a c t e r i s t i c s t h a t h o u s e h o l d s consume. T h r e e m a j o r c h a r a c t e r i s t i c s w e r e c o n s i d e r e d a n d t h e s e i n c l u d e ; t h e s i z e o f t h e d w e l l i n g , i t s q u a l i t y , a n d a c c e s s i b i l i t y . The t o t a l number o f rooms was c o n s i d e r e d r e p r e s e n t a t i v e o f d w e l l i n g s i z e . F a c t o r a n a l y s i s was e m p l o y e d t o s e v e r a l s u r v e y q u e s t i o n s a n d t h r e e a s p e c t s o f d w e l l i n g q u a l i t y , a n d t h r e e a s p e c t s o f n e i g h b o u r h o o d a n d a c c e s s i b i l i t y were i d e n t i f i e d . D w e l l i n g q u a l i t y a s p e c t s i n c l u d e d ; q u a l i t y o f t h e d w e l l i n g , e x i s t e n c e of a m e n i t i e s , age a n d t y p e of d w e l l i n g . W h i l s t t h e a s p e c t s o f n e i g h b o u r h o o d and a c c e s s i b i l i t y i n c l u d e d ; l o w a c c e s s i b i l i t y a nd good e n v i r o n m e n t , good s o c i a l n e i g h b o u r h o o d , a n d low S t a b i l i t y o f n e i g h b o u r h o o d . A demand e q u a t i o n f o r e a c h o f t h e s e v e n d w e l l i n g a s p e c t s was f o r m u l a t e d b a s e d on h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s . I m p l i c i t p r i c e s f o r e a c h d w e l l i n g a t t r i b u t e was t h e n d e t e r m i n e d b a s e d on an income f a c t o r a s w e l l a s a minimum e x p e n d i t u r e f a c t o r t h a t v a r i e d w i t h 1 44 h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s . Thus t h e minimum e x p e n d i t u r e f o r e a c h d w e l l i n g a t t r i b u t e v a r i e d w i t h t h e s o c i o - d e m o g r a p h i c c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e h o u s e h o l d . T h e s e minimum e x p e n d i t u r e s r e p r e s e n t t h e n e c e s s a r y amounts f o r d i f f e r e n t f a m i l y t y p e s . C o n s u m p t i o n a b o v e t h i s minimum amount was c o n s i d e r e d d e p e n d e n t on i n c o m e . The demand e q u a t i o n s were b a s e d on o r d i n a r y l e a s t s q u a r e s . From t h e e s t i m a t i o n o f t h e s e demand e q u a t i o n s s e v e r a l i n t e r e s t i n g r e s u l t s were o b t a i n e d . The f i r s t s u c h r e s u l t i s t h a t t h e b e s t f i t t i n g f u n c t i o n was f o r t h e number o f rooms. A l s o , a r e l a t i v e l y l a r g e number of h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s s i g n i f i c a n t l y a f f e c t e d c o n s u m p t i o n p a r t i c u l a r l y t h r o u g h t h e minimum l e v e l f a c t o r . The o t h e r d w e l l i n g demand e q u a t i o n s h a d " f a i r l y w e l l " a n d " n o t s o s a t i s f a c t o r y " f i t s b u t none were c o n s i d e r e d " u n r e a s o n a b l e " . T hus t h e number o f rooms seems t o be a s i g n i f i c a n t d w e l l i n g a s p e c t p r e d i c t a b l e b a s e d on h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s . A s e c o n d r e s u l t was t h a t i n most o f t h e demand f u n c t i o n s f o r d w e l l i n g c h a r a c t e r i s t i c s t h e h o u s e h o l d a t t r i b u t e s t e n d e d t o i n f l u e n c e u t i l i t y more t h r o u g h t h e minimum l e v e l o f c o n s u m p t i o n t h a n t h r o u g h t h e m a r g i n a l p r o p e n s i t y t o consume ( 1 9 8 2 : 1 9 4 ) . As was n o t e d e a r l i e r , t h e minimum l e v e l s o f c o n s u m p t i o n v a r i e d by h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s . T h i s c o m b i n e d w i t h t h e low m a r g i n a l p r o p e n s i t y t o consume r e s u l t s u g g e s t s t h a t d w e l l i n g 1 45 a t t r i b u t e s a r e c o n s i d e r e d n e c e s s i t i e s , a n d when c o m p a r e d t o e x p e n d i t u r e s on a l l o t h e r g o o d s and s e r v i c e s d w e l l i n g a t t r i b u t e s were s t i l l c o n s i d e r e d t o be t h e p r i m a r y n e c e s s i t i e s ( 1 9 8 2 : 1 9 5 ) . T h u s , t h e minimum e x p e n d i t u r e o r n e c e s s a r y amount v a r i e d g r e a t l y b e t ween h o u s e h o l d s o f d i f f e r e n t t y p e s , and t h e m a r g i n a l p r o p e n s i t y t o consume e x c e s s amounts i s v e r y l o w . T h e r e i s one e x c e p t i o n t o t h e weak ' m a r g i n a l p r o p e n s i t y t o consume d w e l l i n g a t t r i b u t e s ' r e s u l t w o r t h m e n t i o n i n g , a n d t h a t i s f o r t h e number o f rooms. The number o f rooms i s t h e s i n g l e most i m p o r t a n t d e t e r m i n a n t o f e x p e n d i t u r e . When a l l o t h e r a t t r i b u t e s a r e c o m b i n e d t h e y have a n o t i c e a b l e e f f e c t b u t do n o t o v e r p o w e r t h e i m p o r t a n c e o f t h e number o f rooms. The i m p o r t a n c e t h e number o f rooms a l s o e x t e n d s t o t h e b a s i c n e c e s s a r y c o n s u m p t i o n l e v e l s . I n t h e 'mean income e l a s t i c i t y o f demand f o r d w e l l i n g a t t r i b u t e s ' a s r e p o r t e d , " t h e o v e r a l l e s t i m a t e i s d o m i n a t e d by t h a t f o r t h e number o f rooms, ... s p a c e i s v i e w e d a s a n e c e s s i t y . " T h u s , t h e r e s u l t s i n d i c a t e t h a t t h e number o f rooms i s t h e most i m p o r t a n t d w e l l i n g u n i t n e c e s s i t y . I f s p a c e i s t h e m a i n e l e m e n t o f demand, c h a n g e s i n h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s r e l a t e d t o t h e f a m i l y l i f e c y c l e no d o u b t w i l l p l a y an i m p o r t a n t r o l e i n d e t e r m i n i n g t h e l e v e l o f h o u s i n g s e r v i c e s consumed and t h e l e n g t h o f r e s p e c t i v e h o l d i n g p e r i o d s . E c o n o m i c v a r i a b l e s a r e a l s o i m p o r t a n t a s t h i s s t u d y b e a r s o u t t h a t i n c o m e i s t h e 146 s t r o n g e s t f a c t o r i n d e t e r m i n i n g t h e c h a n g e s i n c o n s u m p t i o n o f rooms. F o r o t h e r h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s , income was a l s o a s i g n i f i c a n t d e t e r m i n a n t and c o n t r i b u t o r t o o v e r a l l f i t . S e v e r a l c o n c l u s i o n s c a n be drawn f r o m t h e r e s u l t s . F i r s t , i n r e g a r d s t o t h e m a i n q u e s t i o n o f t h e s t u d y , " t h e r e a p p e a r s t o be s u f f i c i e n t e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e h y p o t h e s i s t h a t h o u s e h o l d a t t r i b u t e s e f f e c t demand and u t i l i t y a n d t h e r e f o r e s h o u l d be i n c l u d e d i n t h e i r s p e c i f i c a t i o n . " A l s o , t h e s e - h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s "work more t h r o u g h minimum l e v e l s o f c o n s u m p t i o n t h a n t h r o u g h t h e m a r g i n a l p r o p e n s i t y t o consume t h e s e a t t r i b u t e s " when one a l l o w s f o r l i f e c y c l e s t a g e s . A n o t h e r r e s u l t was " t h a t s p a c e i s by f a r t h e most i m p o r t a n t v a r i a b l e i n d e t e r m i n i n g demand and u t i l i t y , a n d , s e c o n d , t h a t i t i s a ' n e c e s s a r y ' a t t r i b u t e . " 3 5 The c o n c l u s i o n s o f t h e Awan, O d l i n g - S m e e and W h i t e h e a d s t u d y y i e l d some i m p o r t a n t r e s u l t s t h a t c a n be u t i l i z e d i n t h i s t h e s i s . F i r s t a n d f o r e m o s t i s t h e i n c l u s i o n o f d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s r e l a t i n g t o f a m i l y s i z e , o c c u p a t i o n a n d e d u c a t i o n . H o u s e h o l d income seems i m p o r t a n t i n d e t e r m i n i n g i f t h e b a s i c l e v e l s o f d w e l l i n g a t t r i b u t e s c a n o r c a n n o t be p u r c h a s e d i n t h e r e n t a l m a r k e t . I n r e g a r d s t o d w e l l i n g u n i t s , t h e most i m p o r t a n t a t t r i b u t e i n d e t e r m i n i n g s u i t a b i l i t y i s t h e number o f rooms. The i m p o r t a n c e o f t h e number o f rooms i n d i c a t e s t h a t t h i s i s t h e a t t r i b u t e t h a t h o u s e h o l d s d e s i r e t o a d j u s t t o , a n d t h a t t h e p u r c h a s e o r r e n t a l d e c i s i o n i s 3 5 A w a n , O d l i n g - S m e e a n d W h i t e h e a d , 1982 p . , 195 a n d 197. 147 b a s e d s t r o n g l y on h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s w h i l e e x c e s s c o n s u m p t i o n i s t i e d s t r o n g l y t o i n c o m e . 6.1.2.3 INCOME AND OWNERSHIP ALLOWING FOR HOUSEHOLD TYPES S t r u y k and M a r s h a l l ( 1 9 7 5 ) , e v a l u a t e t h e i m p o r t a n c e o f income i n t h e t e n u r e c h o i c e d e c i s i o n a s i t v a r i e s among d i f f e r e n t h o u s e h o l d t y p e s . T h i s i n v e s t i g a t i o n l o o k e d d i r e c t l y a t s o c i o - d e m o g r a p h i c f a m i l y u n i t s a s s t r a t i f i e d s u b - g r o u p s i n a t e n u r e c h o i c e m o d e l . The p u r p o s e o f t h e S t r u y k a n d M a r s h a l l m o d e l i s t o o b t a i n a b e t t e r u n d e r s t a n d i n g o f how income i m p a c t s on t h e t e n u r e c h o i c e d e c i s i o n , w h i c h i s u n c l e a r f r o m p a s t s t u d i e s due t o t h e w i d e d i s c r e p a n c y b e t ween t h e e s t i m a t e s o f t h e income e l a s t i c i t y o f demand f o r owner o c c u p a n c y ( 1 9 7 5 : 1 9 ) . T h i s i s l i k e l y due t o t h e a g g r e g a t i o n o f h o u s e h o l d t y p e s t h a t when s e p a r a t e d o u t a p p e a r more a c c e p t a b l e . The e s s e n c e o f m o d e l l i n g i n t h i s a r e a f r o m a t h e o r e t i c a l p e r s p e c t i v e i s w e l l s u m m a r i z e d by S t r u y k a n d M a r s h a l l ( 1 9 7 5 : 1 9 ) . They s t a t e " t h e demand f o r owner o c c u p a n c y c a n be t h o u g h t o f a s one d i m e n s i o n o f t h e more g e n e r a l demand f o r h o u s i n g s e r v i c e s . The demand o r h o u s i n g by an i n d i v i d u a l h o u s e h o l d h a s been d e m o n s t r a t e d t o d e p e n d on t h e h o u s e h o l d ' s i n c o m e , i t s ' s i z e , c o m p o s i t i o n a n d p l a c e i n t h e l i f e c y c l e , t h e . r e l a t i v e p r i c e o f h o u s i n g s e r v i c e s g e n e r a l l y , a n d on c e r t a i n t a x p r o v i s i o n s . " I t i s n o r m a l l y o b s e r v e d t h a t t h e p r o b a b i l i t y o f b e i n g a homeowner i n c r e a s e s w i t h income when e v e r y t h i n g e l s e i s h e l d c o n s t a n t . I n b e t w e e n t h e e x t r e m e s o f l o w 1 48 and h i g h income t h e r e seems t o be a s t r o n g s e n s i t i v i t y o f t e n u r e c h o i c e t o income i n c r e m e n t s . H o w e v e r , as S t r u y k and M a r s h a l l p o i n t o u t ( 1 9 7 5 : 2 0 ) t h e r e a r e a " h o s t o f f a c t o r s o t h e r t h a n i ncome w h i c h p r o d u c e d i f f e r e n c e s i s o w n e r s h i p r a t e s . " T h i s w o u l d e x p l a i n why t h e f r e q u e n c y o f o w n e r s h i p i s d i f f e r e n t b etween c i t i e s a t v a r i o u s i n c o m e l e v e l s . T h e s e d i f f e r e n c e s a f f e c t i n g o w n e r s h i p r a t e s no d o u b t i n c l u d e d i f f e r e n c e s i n f a m i l y t y p e , s i z e a nd c o m p o s i t i o n , c h a r a c t e r i s t i c s i n t h e h o u s i n g s t o c k , a n d r e l a t e d i n f l u e n c e s . T h e s e f a c t o r s t e n d t o i n f l u e n c e t h e p r i c e o f owner o c c u p a t i o n r e l a t i v e t o r e n t a l i n t h e h o u s i n g s e r v i c e s m a r k e t . G e n e r a l l y t h i s r a t i o o f r e l a t i v e p r i c e s d e c r e a s e s a s income i n c r e a s e s . A m a j o r i n f l u e n c e h e r e i s t h e p r o g r e s s i v e n a t u r e o f t h e t a x s t r u c t u r e . Thus t h e t e n u r e c h o i c e d e c i s i o n d e p e n d s on t h e h o u s e h o l d s income and t h e p r o b a b i l i t y o f o w n i n g a t t h a t i n c o m e l e v e l . H o w ever, d i f f e r e n c e s i n h o u s e h o l d s , f r o m a f a m i l y s t r u c t u r e p e r s p e c t i v e w i l l a f f e c t t h i s r e l a t i o n s h i p s u c h t h a t s t r a t i f i c a t i o n by h o u s e h o l d t y p e w i l l y i e l d more a c c u r a t e r e s u l t s . B a s e d on t h i s , S t r u y k a n d M a r s h a l l d e v e l o p s e p a r a t e m o d e l s f o r s e v e r a l f a m i l y t y p e s . The S t r u y k a n d M a r s h a l l s t u d y was t o e v a l u a t e how t h e income e l a s t i c i t y o f demand d i f f e r e d b e t w e e n h o u s e h o l d t y p e s , d e l i n e a t e d by s o c i o - d e m o g r a p h i c c h a r a c t e r i s t i c s . E m p h a s i s was n o t p l a c e d on d e t e r m i n i n g w h i c h h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s were i m p o r t a n t , b u t r a t h e r on t h e i ncome e l a s t i c i t y o f p u r c h a s e . I n t h i s 1 49 s t u d y i t was d e t e r m i n e d t h a t t h e income e l a s t i c i t y o f home o w n e r s h i p i s s i g n i f i c a n t l y d i f f e r e n t b e t w e e n f a m i l y t y p e s , a g e , and r a c e . H e r e , t h e income e l a s t i c i t y o f o w n e r s h i p s t a r t s h i g h a n d t h e n d e c r e a s e s a t a d e c r e a s i n g r a t e w i t h income b u t t h e l e v e l o f t h e e l a s t i c i t y a nd i t s s e n s i t i v i t y i s d i f f e r e n t f o r e a c h h o u s e h o l d t y p e . A h i g h i ncome e l a s t i c i t y i s f o u n d w i t h t h e y o u n g e s t f a m i l i e s w h i l e t h e l o w e s t e l a s t i c i t y i s f o u n d w i t h t h e e l d e s t h o u s e h o l d s . T h i s s u p p o r t s t h e h y p o t h e s i s t h a t y o u n g f a m i l i e s w i t h s m a l l s a v i n g s a r e t y p i c a l l y s e n s i t i v e t o i ncome i n c r e a s e s t h a t a r e r e q u i r e d t o g e t o v e r l i q u i d i t y a n d down payment c o n s t r a i n t s . The low e l a s t i c i t y o f t h e e l d e r h o u s e h o l d s r e f l e c t s p a s t s a v i n g d e c i s i o n s r e d u c i n g t h e i m p a c t o f m a r g i n a l c h a n g e s i n i n c o m e . The income e l a s t i c i t y o f m i d d l e - a g e d f a m i l i e s f a l l s b e t w e e n t h e two e x t r e m e s . F a m i l y g r o w t h a n d o t h e r p r e s s u r e s make home o w n e r s h i p more i m p e r a t i v e f o r many s u c h h o u s e h o l d s ( S t r u y k and M a r s h a l l 1 9 7 5 : 2 4 ) . T h i s makes t h e m i d d l e a g e d g r o u p an i n t e r e s t i n g s t u d y g r o u p , a s t h e y a r e a f f e c t e d by a number o f f a c t o r s b e s i d e s i ncome and age t o a g r e a t e r e x t e n t t h a n t h e i r o l d e r a n d y o u n g e r c o u n t e r p a r t s . U n d e r s t a n d i n g e x a c t l y what t h e s e f a c t o r s a r e t h a t i n f l u e n c e t h e t e n u r e d e c i s i o n w i l l l e a d t o a b e t t e r u n d e r s t a n d i n g o f t h e r e l a t i o n s h i p s b e t w e e n h o u s e h o l d s a n d demand i n t h e h o u s i n g m a r k e t . 150 6.1.2.4 DEMOGRAPHIC INFLUENCES ON OWNERSHIP A n o t h e r s t u d y t h a t was a l s o c o m p l e t e d by S t r u y k and M a r s h a l l (1974) h a s a c l o s e r l o o k a t t h e d e t e r m i n a n t s o f h o u s e h o l d h o m e o w n e r s h i p . A l t h o u g h b a c k g r o u n d t o t h e a b o v e s t u d y , s e v e r a l i n s i g h t s r e l a t i n g t o h o u s i n g m a r k e t b e h a v i o u r a r e o b t a i n e d , and t h e i m p o r t a n c e o f e c o n o m i c a n d d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s a r e e x p l o r e d . They f o u n d t h a t t h e e a r l i e r s t u d i e s on t e n u r e c h o i c e t o be l a c k i n g i n t h e i r i n v e s t i g a t i o n o f t h e d i f f e r i n g r e l a t i o n s h i p s b e t w e e n t e n u r e c h o i c e by age a n d h o u s e h o l d t y p e , a s w e l l a s o n l y c o n s i d e r i n g n e w l y r e l o c a t e d h o u s e h o l d s . I n t h e S t r u y k a n d M a r s h a l l s t u d y , h o u s e h o l d s were d i s a g g r e g a t e d i n t o s i x t y p e s f o r e a c h r a c e , f o u r h u s b a n d - w i f e h o u s e h o l d t y p e s d i v i d e d by t h e age o f t h e h o u s e h o l d h e a d , t h e o t h e r two were ' o t h e r f a m i l y ' t y p e s a n d p r i m a r y i n d i v i d u a l s . S t r u y k a n d M a r s h a l l b e l i e v e t h a t " t h e d e t e r m i n a n t s o f h o u s e h o l d t e n u r e c h o i c e a r e c e r t a i n l y t h e same s e t f o r t h e demand f o r ~ h o u s i n g s e r v i c e s . T e n u r e i s a s i n g l e , a l b e i t , v e r y i m p o r t a n t , a s p e c t o f h o u s i n g demand. From p a s t s t u d i e s o f t h e demand f o r h o u s i n g s e r v i c e s , one w o u l d e x p e c t t h e t e n u r e d e c i s i o n t o d e p e n d on h o u s e h o l d t y p e and a g e , f a m i l y s i z e , r a c e a n d i n c o m e . " ( 1 9 7 4 : 2 9 0 ) . T h i s i s t h e s t a r t i n g p o i n t f o r t h e i n v e s t i g a t i o n . To t h i s s e t p e r m a n e n t income i s a d d e d b e c a u s e i t t e n d s t o be a c l o s e r m a t c h w i t h t h e d e c i s i o n m a k i n g h o r i z o n . F a m i l y s i z e i s i n c l u d e d t o h e l p e x p l a i n why h o u s e h o l d s a t t h e same income l e v e l c h o o s e d i f f e r e n t f o r m s o f t e n u r e . The s t u d y a l s o i n c l u d e s t e n u r e c h o i c e o f t h e 151 h o u s e h o l d s p e e r g r o u p , t h i s t u r n s o u t t o be a m i n o r b u t s i g n i f i c a n t f a c t o r . The p e e r c h o i c e a l s o seems t o be s t r o n g e s t amongst m i d d l e a g e d h o u s e h o l d s , t h o s e i n t h e 30-44 and 45-64 age b r a c k e t s . The c o m p l e t e m o d e l h a s t e n u r e c h o i c e a s a f u n c t i o n o f p e r m a n e n t i n c o m e , number of p e r s o n s i n . t h e h o u s e h o l d , o t h e r u n i q u e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e h o u s e h o l d ( p r e s e n c e o f n o n - r e l a t i v e s , a g e d f a m i l y members, e t c . ) , t h e f e d e r a l i n c ome t a x s u b s i d y f r o m home o w n e r s h i p , a n d t h e a v e r a g e p r o b a b i l i t y o f t h a t f a m i l y t y p e ' s p e e r g r o u p t o be i n h o m e o w n e r s h i p . The r e s u l t s i n d i c a t e t h a t f o r most f a m i l y t y p e ' s ( e x c e p t ' o t h e r ' ) t h e e f f e c t o f i n c r e m e n t s o f inc o m e i n c r e a s e t h e p r o b a b i l i t y o f home o w n e r s h i p a t a d e c r e a s i n g r a t e . B e f o r e m o v i n g on t o h o u s i n g c o n s u m p t i o n a s r e l a t e d t o l i f e c y c l e s t a g e s a n d e c o n o m i c v a r i a b l e s , t h e r e a r e some i n t e r e s t i n g r e s u l t s t h a t s h o u l d be n o t e d f r o m t h e S t r u y k a n d M a r s h a l l (1974) s t u d y . T h e r e i s some i n t e r e s t i n t h e c h o i c e o f c u r r e n t i ncome v e r s u s p e r m a n e n t i n c o m e . S t r u y k a n d M a r s h a l l f o u n d t h a t m e a s u r e s o f b o t h c u r r e n t a n d p e r m a n e n t were s i g n i f i c a n t d e t e r m i n a n t s o f t h e p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p f o r a l l e x c e p t f o r t h e h u s b a n d a n d w i f e g r o u p s o v e r age 65, h e r e o n l y c u r r e n t income was s i g n i f i c a n t . H owever, t h i s may have r e s u l t e d f r o m t h e m e t hod e m p l o y e d i n c a l c u l a t i n g p e r m a n e n t i n c o m e ; a r e g r e s s i o n o f r e c e n t y e a r s n o m i n a l i n c o m e . S e c o n d l y , t h e o n l y o t h e r s i g n i f i c a n t d e t e r m i n a n t i n t h e H u s b a n d - w i f e 1 52 m o d e l s was t h e number o f p e r s o n s i n t h e h o u s e h o l d . W h e t h e r t h o s e p e o p l e w i t h c h i l d r e n , b o a r d e r s , n o n - r e l a t i v e s , e t c . h a d no d i s c e r n a b l e e f f e c t on t e n u r e c h o i c e . However, i n one c a s e , t h e p r e s e n c e o f an a g e d f a m i l y member i n a f a m i l y w i t h a n o n - a g e d h e a d i n c r e a s e d t h e p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p f o r h u s b a n d - w i f e f a m i l i e s i n t h e 45-65 age g r o u p by 5 p e r c e n t . The i m p a c t o f t h i s v a r i a b l e , a s w i t h t h e in c o m e m e a s u r e s , v a r i e d g r e a t l y a c r o s s f a m i l y t y p e s . A t h i r d m a j o r r e s u l t o f t h e s t u d y d e a l s w i t h t h e n o n - h u s b a n d - w i f e h o u s e h o l d s . H e r e , age a n d s e x o f t h e h e a d were i m p o r t a n t d e t e r m i n a n t s . F o u r t h l y , p e e r g r o u p i n f l u e n c e s were f o u n d t o be s t r o n g e s t f o r m i d d l e a g e d h u s b a n d a n d w i f e t y p e s . O c c u p a t i o n seems t o have an income a n d p e e r g r o u p i n f l u e n c e . T h e r e r e s u l t e d a 5% d i f f e r e n c e i n o w n e r s h i p p r o b a b i l i t y f o r e a c h 10% d i f f e r e n c e i n r e l a t e d p e e r g r o u p o w n e r s h i p r a t e . L a s t l y t h e r e was g e n e r a l i n s i g n i f i c a n c e o f t h e t a x s u b s i d y v a r i a b l e , s u c h an e f f e c t was l i k e l y c a p t u r e d t h r o u g h t h e in c o m e v a r i a b l e . 6.1.2.5 INCOME, WEALTH AND HOUSING CONSUMPTION OVER THE L I F E CYCLE The l a s t a r t i c l e t o be d i s c u s s e d i n t h i s s e c t i o n , by M c L e o d a nd E l l i s ( 1 9 8 2 ) , d e a l s w i t h h o u s i n g c o n s u m p t i o n o v e r t h e f a m i l y l i f e c y c l e t o g e t h e r w i t h t h e i n c o m e a n d w e a l t h p o s i t i o n o f t h e h o u s e h o l d . The a n a l y s i s c o m p i l e s s i g n i f i c a n c e t e s t s b e t w e e n means on a number o f v a r i a b l e s r e l a t i n g t o l i f e c y c l e , i n c o m e , a n d 153 w e a l t h . T h e s e a r e t h e n u s e d i n r e g r e s s i o n s on c o n s u m p t i o n . The McLeod and E l l i s s t u d y e v a l u a t e s e c o n o m i c v a r i a b l e s o f income a n d w e a l t h , a l b e i t n o t t o a s o p h i s t i c a t e d e x t e n t , w i t h i n f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . T h i s a p p r o a c h w i l l a l l o w t h e a s s e s s m e n t o f t h i s s t r a t e g y and t h e s i g n i f i c a n c e o f s e p a r a t i o n b e t w e e n s t a g e s o f t h e f a m i l y l i f e c y c l e . By c o n s i d e r i n g f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s , t h i s s t u d y , by McLeod and E l l i s ( 1 9 8 2 ) , g o e s f u r t h e r t h a n most p r i o r e f f o r t s . They n o t e t h a t t h e two most p o p u l a r f r a m e w o r k s a r e t h o s e o f W e l l s and G r u b e r ( 1 9 6 6 ) a n d D u v a l l ( 1 9 7 1 ) , t h e f o r m e r d e f i n e s s t a g e s i n t e r m s o f t h e age o f t h e y o u n g e s t c h i l d , w h i l e t h e l a t t e r d e f i n e s t h e n i n t e r m s o f t h e s c h o o l i n g l e v e l / a g e o f t h e o l d e s t c h i l d ( 1 9 8 2 : 1 7 7 ) . C i t i n g a r e c e n t s t u d y (Nock 1 9 7 9 ) , M c L e o d a n d E l l i s ( 1 9 82:177) f o l l o w t h e D u v a l l a p p r o a c h , w h i c h a r g u e s f a m i l y r o l e d e v e l o p m e n t a n d r e q u i r e m e n t s ( i . e . h o u s i n g ) d e p e n d c e r t u s p a r i b u s on t h e m a t u r a t i o n o f t h e o l d e s t c h i l d . I n a d d i t i o n , t h e l i f e c y c l e s t a g e s h e r e a r e b a s e d on c o h a b i t a t i o n r a t h e r t h a n m a r r i a g e . A l s o , t h e y c i t e Murphy a n d S t a p l e s ( 1 9 79) f o r t h e i m p o r t a n c e o f n o n - t r a d i t i o n a l s t a g e s ( s u c h a s a s i n g l e h e a d a b o v e age 35, a n d s i n g l e p a r e n t f a m i l i e s ) h o w e v e r , t h e l a c k o f d a t a i n t h i s c a t e g o r y p r e c l u d e s f u r t h e r i n v e s t i g a t i o n o f t h i s s p e c i f i c g r o u p . 1 54 The l i f e c y c l e s t a g e s u t i l i z e d by M c L eod a n d E l l i s a r e a s f o l l o w s ; (1) s i n g l e , age o f head l e s s t h a n 35, no c h i l d r e n ; (2) c o u p l e , age o f h e a d l e s s t h a n 35, no c h i l d r e n ; (3) c o u p l e , age o f e l d e s t c h i l d l e s s t h a n s i x ( p r e - s c h o o l ) ; (4) c o u p l e , age o f e l d e s t c h i l d b e t w e e n s i x a n d t w e l v e ; (5) c o u p l e , age o f e l d e s t c h i l d b e t w een t h i r t e e n and s e v e n t e e n ; and (6) c o u p l e , age o f h e a d a b o v e 35, no c h i l d r e n . T h e s e s t a g e s a r e u t i l i z e d i n two ways, f i r s t , r e g r e s s i o n s w i t h i n e a c h l i f e c y c l e s t a g e a r e u s e d t o a s s e s s t h e r e l a t i v e i n f l u e n c e o f i n c o m e , w e a l t h and f a m i l y s i z e on h o u s i n g c o n s u m p t i o n . T h i s i s one o f v e r y few a r t i c l e s t h a t a p p r o a c h e s t h e p r o b l e m f r o m p u r e l y a l i f e c y c l e s t a g e s u b - g r o u p f r a m e w o r k . S e c o n d l y , c r o s s - s e c t i o n a l r e g r e s s i o n s u s i n g t h e e n t i r e s a m p l e g i v e i n s i g h t t o t h e r e l a t i v e i n f l u e n c e o f w e a l t h a n d t h e l i f e c y c l e on h o u s i n g c o n s u m p t i o n p a t t e r n s . H o u s i n g c o n s u m p t i o n i s m e a s u r e d by t h e number o f rooms on an a b s o l u t e and p e r - c a p i t a b a s i s . The r e s u l t s o f t h i s p a r t o f t h e s t u d y g i v e i n s i g h t s i n t o t h e b e h a v i o u r of h o u s e h o l d u n i t s i n t h e h o u s i n g m a r k e t . S i g n i f i c a n t c h a n g e s o c c u r b e t w e e n s t a g e 1 a n d 2 ( m a r r i a g e / c o u p l i n g e f f e c t ) . H e r e , t o t a l s p a c e i n c r e a s e s w h i l e p e r - c a p i t a c o n s u m p t i o n d e c l i n e s s i g n i f i c a n t l y . T h e r e may be some r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e i n c r e a s e i n s p a c e a n d i n t e n t i o n s t o e x p a n d f a m i l y s i z e . Q u a l i t y o f t h e d w e l l i n g u n i t a l s o i n c r e a s e s a t t h i s s t a g e . The n e x t m a j o r c h a n g e i n c o n s u m p t i o n i n a b s o l u t e a m o unts o c c u r s 1 55 b e t w e e n s t a g e 3 a n d 4; when t h e e l d e s t c h i l d e n t e r s t h e s c h o o l i n g s y s t e m . T h i s c h a n g e i s t h e a d d i t i o n o f s p a c e and i t l e a d s t o a d r o p i n p e r c a p i t a c o n s u m p t i o n . B e t w e e n s t a g e s 2 a n d 3 ( t h e a r r i v a l o f c h i l d r e n ) , a n d 4 a n d 5 ( s e c o n d a r y s c h o o l e n t r y ) few s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e s i n h o u s i n g c o n s u m p t i o n o c c u r . I n t e r m s o f h o u s i n g c o n s u m p t i o n t h e s e s t a g e s may n o t be n e c e s s a r y . One more s i g n i f i c a n t c h a n g e o c c u r s between s t a g e s 5 a n d 6 (when t h e e l d e s t c h i l d l e a v e s home). H e r e d w e l l i n g s p a c e d e c l i n e d s i g n i f i c a n t l y . McLeod and E l l i s ( 1 9 8 2 : 1 8 0 ) c o n c l u d e " t h e f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s c a n be h e l d t o d e f i n e s u b g r o u p s w i t h r e l a t i v e l y homogeneous h o u s i n g r e q u i r e m e n t s o r p r e f e r e n c e s . " The r o l e o f i ncome and w e a l t h c o n s t r a i n t s i n f u l f i l l i n g t h e s e p r e f e r e n c e s f o l l o w s an i n t e r e s t i n g d e v e l o p m e n t . T h i s i s done w i t h i n d i v i d u a l r e g r e s s i o n s f o r e a c h l i f e c y c l e s t a g e . Two d e p e n d e n t v a r i a b l e s a r e u s e d , a r e a p e r p e r s o n , and bedrooms p e r p e r s o n . I n d e p e n d e n t v a r i a b l e s i n c l u d e ; h o u s e h o l d i n c o m e , w e a l t h , f a m i l y s i z e and l o c a t i o n . W e a l t h was d e t e r m i n e d by t h e s i z e o f t h e downpayment on t h e new home p u r c h a s e . The p r e m i s e j u s t i f y i n g thie w e a l t h v a r i a b l e was t h a t t h e p r i m a r y s t o c k o f w e a l t h f o r t h e h o u s e h o l d i s t h e r e s i d e n t i a l d w e l l i n g , a n d e q u i t y i s n o r m a l l y t r a n s f e r r e d a t t h e t i m e o f s a l e t o new h o u s i n g u n i t s v i a t h e down paym e n t . B a s e d on t h i s m e a s u r e t h e w e a l t h p o s i t i o n was f o u n d t o be s i g n i f i c a n t f o r p e r - c a p i t a s p a c e 156 c o n s u m p t i o n . S i m i l a r i l y , h o u s e h o l d income was a l s o a s i g n i f i c a n t i n d i c a t o r o f p e r - c a p i t a s p a c e c o n s u m p t i o n , e x c e p t f o r s t a g e s 1 a n d 4. The r e s u l t s were w e a k e r f o r bedroom p e r - c a p i t a c o n s u m p t i o n . The r e s u l t s show t h a t t h e most s i g n i f i c a n t f i n a n c i a l c o n s t r a i n t o c c u r s i n s t a g e 5 (when t h e e l d e s t c h i l d e n t e r s s e c o n d a r y s c h o o l ) . The number o f c h i l d r e n v a r i a b l e was s i g n i f i c a n t i n a l l s t a g e s w i t h t h e e x p e c t e d n e g a t i v e s i g n , a n d d i s t a n c e f r o m t h e c e n t r a l b u s i n e s s d i s t r i c t h a s a s i g n i f i c a n t p o s i t i v e e f f e c t on t h e number of bedrooms p e r p e r s o n i n e a c h o f t h e c h i l d r e a r i n g s t a g e s . T h e s e e f f e c t s on c o n s u m p t i o n a r e l o g i c a l . U n f o r t u n a t e l y , e l a s t i c i t i e s f o r t h e e c o n o m i c v a r i a b l e s a r e n o t c o m p u t e d . The f i n a n c i a l p o s i t i o n o f t h e h o u s e h o l d c h a n g e s s i g n i f i c a n t l y o v e r l i f e c y c l e s t a g e s and t h i s i m p a c t s on t h e p r o p e n s i t y t o consume. H o u s e h o l d income r i s e s s i g n i f i c a n t l y i n s t a g e 2 due t o t h e h i g h e r i n c i d e n c e ( 8 0 % ) o f two - income h o u s e h o l d s . The p r o p o r t i o n o f two i ncome f a m i l i e s f a l l s i n s t a g e 3 ( c h i l d a r r i v a l ) b u t t h e h e a d o f t h e h o u s e h o l d ' s income i n c r e a s e s s i g n i f i c a n t l y . I n t h i s s t a g e t h e h o u s e h o l d f i n a n c i a l commitment i s i n c r e a s e d . L a r g e r a n d h i g h e r q u a l i t y h o u s i n g i s u s u a l l l y c o nsumed between s t a g e s 3 and 4 ( c h i l d r e n g o i n g t o s c h o o l ) b u t t h e f i n a n c i a l s t r a i n i s r e d u c e d due t o t h e r e t u r n o f s p o u s e s t o t h e w o r k f o r c e . 157 E a r l i e r i t was n o t e d t h a t c o n s u m p t i o n c h a n g e s v e r y l i t t l e b e t w een s t a g e s 4 and 5 ( e l d e s t c h i l d e n t e r i n g s e c o n d a r y s c h o o l ) . H e r e t h e f i n a n c i a l p o s i t i o n c h a n g e s l i t t l e e x c e p t f o r i n c r e a s e s o f w e a l t h . By s t a g e 6 ( o l d e r c o u p l e , no c h i l d r e n ) , s m a l l e r h o u s i n g c o n s u m p t i o n i n c r e a s e s n e t w o r t h and t h e f i n a n c i a l s t r a i n i s m i n i m a l . From t h e o v e r a l l p r o c e s s i t i s e v i d e n t t h a t a m a j o r p u r c h a s e p r i c e i n c r e a s e o c c u r s a t s t a g e 4, w here t h e r e i s a l s o a s w i t c h t o w e a l t h f i n a n c i n g . The i n c o m e c o n s t r a i n t i s r e d u c e d a f t e r t h i s s t a g e a n d w e a l t h becomes more o f a d e t e r m i n a n t . M c L e o d and E l l i s ( 1 9 8 2 : 1 8 3 ) n o t e t h e e f f e c t o f i n c o m e on c o n s u m p t i o n i s w e l l d o c u m e n t e d b u t t h e w e a l t h e f f e c t i s n o t , and t h e i r , r e s u l t s i n d i c a t e w e a l t h p l a y s an e s s e n t i a l r o l e i n h o u s i n g c o n s u m p t i o n . T h e s e r e s u l t s i n d i c a t e some i m p o r t a n t a s p e c t s s h o u l d be c o n s i d e r e d f o r r e s e a r c h on t e n u r e c h o i c e . A c h a n g e i n a d w e l l i n g u n i t i s d i r e c t l y a s s o c i a t e d w i t h c h a n g e s o f a r e a a n d d e n s i t y . F u r t h e r s t u d i e s i n t h i s a r e a t o be d i s c u s s e d l a t e r i n d i c a t e t h e s e f a c t o r s may be i m p o r t a n t p r e d i c t o r s . I n t h e c r o s s - s e c t i o n a l e q u a t i o n f o r t o t a l a r e a , h o u s e h o l d i ncome a n d w e a l t h were s i g n i f i c a n t , w h i l e f a m i l y l i f e c y c l e and number o f c h i l d r e n were n o t . On an a r e a p e r p e r s o n r e g r e s s i o n a l l v a r i a b l e s were s i g n i f i c a n t . T h u s , i t seems h o u s i n g c o n s u m p t i o n d e c i s i o n s r e p r e s e n t a n . a d j u s t m e n t o f d e n s i t i e s w i t h i n t h e l i f e c y c l e s t a g e s y e t t o t a l a r e a 158 c o n s u m p t i o n i s more r e s t r i c t e d by f i n a n c i a l v a r i a b l e s . 6.1.3 DEMOGRAPHIC STUDIES OF MOBILITY, AND TENURE  IMPACTS O t h e r i n f l u e n c e s on t h e t e n u r e c h o i c e d e c i s i o n c a n be a s c e r t a i n e d f r o m t h e d e m o g r a p h i c l i t e r a t u r e . I m p o r t a n t f a c t o r s o f any t h e o r y d e a l i n g w i t h human b e h a v i o u r , s u c h a s t e n u r e c h o i c e , a r e t h o s e r e l a t e d t o t h e d e c i s i o n m a k i n g p r o c e s s . The o p p o r t u n i t y t o c h a n g e t e n u r e o c c u r s when one moves h o u s e . Moves t e n d t o be a s s o c i a t e d w i t h c h a n g e s o f f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . W i t h i n any one l i f e c y c l e s t a g e t e n u r e c h o i c e w i l l l i k e l y be a f u n c t i o n o f e c o n o m i c f a c t o r s s u c h as i n c o m e and t h e h o l d i n g p e r i o d o r t i m e t o t h e n e x t f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e . 6.1.3.1 L I F E CYCLE STAGES AND MOBILITY A l b e r t C h e v a n (1971) h a s i n v e s t i g a t e d t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n f a m i l y g r o w t h , h o u s e h o l d d e n s i t y , and m o v i n g . E m p h a s i s i s p l a c e d on t h e how m o v i n g i s a s s o c i a t e d w i t h c h a n g e s i n f a m i l y c o m p o s i t i o n . C h e van s u g g e s t s t h e m a j o r d y n a m i c o f t h e f a m i l y l i f e c y c l e i s f a m i l y c o m p o s i t i o n ( 1 9 7 1 : 4 5 1 ) . Changes i n f a m i l y c o m p o s i t i o n a r e n a t u r a l l y a s s o c i a t e d w i t h c h a n g i n g s p a c e r e q u i r e m e n t s a n d d e s i r e s . M o v i n g i s t h e m e c h a n i s m whe r e b y t h e c o m p o s i t i o n o f t h e f a m i l y a t d i f f e r e n t s t a g e s o f t h e l i f e c y c l e i s m a t c h e d t o t h e h o u s i n g n e e d s i m p l i e d by t h a t c o m p o s i t i o n . E v i d e n c e f r o m p r e v i o u s 159 s t u d i e s h a s c o n s i s t e n t l y shown t h e f a m i l y l i f e c y c l e t o be a m a j o r d e t e r m i n a n t o f m o v i n g ( C h e v a n 1 9 7 1 : 4 5 7 ) . A l o n g t h e l i n e s o f c h a n g e s i n h o u s i n g n e e d s , C hevan f o u n d t h a t a t any g i v e n m a r r i a g e d u r a t i o n , t h e b i r t h o f c h i l d r e n i s a s s o c i a t e d w i t h h i g h e r r a t e s o f m o v i n g . M o v i n g i s s e e n a s t h e m e c h a n i s m u s e d t o a d j u s t h o u s e h o l d s p a c e d e n s i t i e s t o w a r d s t h e m e d i a n f o r any l i f e c y c l e s t a g e . The f i r s t c h i l d h a s t h e b i g g e s t i m p a c t on t h e m o v i n g d e c i s i o n due t o t h e i m b a l a n c e o f s p a c e r e q u i r e d t o accommodate new f u r n i t u r e a n d a p p l i a n c e s . T h i s s u g g e s t s t h a t t h e r e may be some e c o n o m i e s o f s c a l e t o h a v i n g c h i l d r e n . The move t o more s p a c i o u s h o u s i n g may be b e f o r e t h e a r r i v a l o f c h i l d r e n i n a n t i c i p a t i o n o f t h e i r a r r i v a l o r s h o r t l y a f t e r w a r d s t o accommodate t h e i r a r r i v a l . A l s o , a t t h i s p o i n t new l o c a t i o n d e c i s i o n f a c t o r s become i m p o r t a n t a n d i n c l u d e n e i g h b o u r h o o d a nd s c h o o l q u a l i t y . The f a m i l y l i f e c y c l e e f f e c t f r o m t h e b i r t h a n d g r o w t h o f c h i l d r e n i s c l e a r l y e v i d e n t . T h e r e a r e f a m i l y l i f e c y c l e e f f e c t s t h a t a f f e c t m o v i n g i n d e p e n d e n t o f c h i l d r e n a c c o r d i n g t o C h e v a n ' s r e s u l t s . C h i l d l e s s f a m i l i e s m a i n t a i n f a i r l y h i g h m o v i n g r a t e s , b u t t h e r a t e s do t a p e r o f f w i t h y e a r s o f m a r r i a g e . T h e s e f a m i l i e s a r e more f r e e t o move; t o a d j u s t c o n s u m p t i o n t o c h a n g i n g e c o n o m i c and s o c i a l s t a t u s i n f l u e n c e s . The more p r o f e s s i o n a l f a m i l i e s may be more m o b i l e s i n c e e m p l o y m e n t c h a n g e s may c o r r e s p o n d w i t h more m a j o r moves a s c o m p a r e d t o t h e l e s s p r o f e s s i o n a l l y 1 60 s k i l l e d w o r k e r . Income g r o w t h c o n t i n u e s w e l l i n t o m i d d l e age f o r t h e more p r o f e s s i o n a l c a r e e r s w h i c h may i n f l u e n c e n e i g h b o u r h o o d c h a n g e s . I n b o t h c a s e s o f t h e c h i l d l e s s a n d n o n - c h i l d l e s s f a m i l i e s , more moves o c c u r d u r i n g t h e e a r l y y e a r s o f m a r r i a g e . M o v i n g d e c r e a s e s a s t h e number of y e a r s m a r r i e d i n c r e a s e s . T h i s c o u l d be r e l a t e d t o c a r e e r a n d f a m i l y e s t a b l i s h m e n t . As e x p e c t e d m o b i l i t y d e c r e a s e s one w o u l d e x p e c t t h e e c o n o m i c s o f home o w n e r s h i p t o become more f a v o u r a b l e . Chevan a l s o e v a l u a t e s t h e m a j o r i n f l u e n c e s o f m o v i n g . He f o u n d h o u s e h o l d d e n s i t y , t h e b i r t h o f c h i l d r e n , and d u r a t i o n o f m a r r i a g e a r e i n d e p e n d e n t i n f l u e n c e s . R e g a r d l e s s o f h o u s e h o l d d e n s i t y a n d t h e b i r t h o f c h i l d r e n , m o v i n g c o n s i s t e n t l y d e c l i n e s d u r i n g t h e f i r s t e i g h t e e n y e a r s o f m a r r i a g e . A l s o , i f h o u s e h o l d d e n s i t y i s h i g h a move i n t h e n e a r f u t u r e i s l i k e l y . Any i n d i c a t o r o f a c l o s e f u t u r e move a t t h e t i m e o f a c u r r e n t move, s u c h a s h i g h d e n s i t i e s , w o u l d i n d i c a t e r e n t i n g . The t i e i n w i t h r e s i d e n t i a l m o b i l i t y a n d t h e t e n u r e d e c i s i o n o c c u r s f o r two r e a s o n s . F i r s t , when t h e r e i s a c h a n g e i n r e s i d e n c e t h e r e i s an o p p o r t u n i t y t o e v a l u a t e t h e s i t u a t i o n a n d d e t e r m i n e w h i c h f o r m o f t e n u r e i s a p p r o p r i a t e a n d s e c o n d l y , l e n g t h o f t i m e t o t h e n e x t r e s i d e n t i a l move w i l l i n f l u e n c e t h e e c o n o m i c s a s s o c i a t e d w i t h t h e t e n u r e d e c i s i o n . The r e l a t i o n s h i p b e t ween 161 m o b i l i t y a n d t e n u r e c h o i c e i s a s t r o n g o n e. T h i s was t h e m a j o r f i n d i n g o f a s t u d y done by R o n a l d Krumm ( 1 9 8 4 ) . He f i n d s t h a t " t h e r e s u l t s do n o t s u p p o r t i n d e p e n d e n c e b e t w e e n m i g r a t i o n a n d t e n u r e s t a t u s " d e c i s i o n s . I n a j o i n t m o d e l o f m i g r a t i o n a n d t e n u r e s t a t u s , " e f f e c t s o f e x o g e n o u s v a r i a b l e s l i k e l y t o a f f e c t one o f t h e s e d e c i s i o n s d i r e c t l y o f t e n d e p e n d on o t h e r d e c i s i o n s i n v o l v e d " ( 1 9 8 4 : 2 7 1 - 2 7 2 ) . B a s e d on o t h e r r e s e a r c h C h e van n o t e s " c h a n g e s i n h o u s e h o l d c o n d i t i o n s t h a t a l t e r t h e b e n e f i t s a n d c o s t s a s s o c i a t e d w i t h a l t e r n a t i v e r e s i d e n c e s i t e l o c a t i o n s a r e an e s s e n t i a l i n g r e d i e n t i n e x p l a i n i n g t h e h o u s e h o l d m i g r a t i o n d e c i s i o n " ( 1 9 7 1 : 2 6 3 ) . H i s r e s u l t s a l s o s u p p o r t t h e l i f e - c y c l e a n d h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s a p p r o a c h , a n d a d d s t h a t s i g n i f i c a n t r e g i o n a l a n d u r b a n / r u r a l l o c a t i o n i n f l u e n c e s on t h e s e d e c i s i o n s e x i s t . ( 1 9 7 1 : 2 7 1 ) . A l d e n S p e a r e J r . ( 1 9 7 0 ) a d e m o g r a p h e r h a s i n v e s t i g a t e d t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n home o w n e r s h i p , l i f e c y c l e s t a g e , a n d r e s i d e n t i a l m o b i l i t y . I n e v a l u a t i n g m o b i l i t y , S p e a r e f i n d s t h a t u s i n g a c o m b i n a t i o n o f a g e , a n d l i f e c y c l e s t a g e s b a s e d on m a r i t a l s t a t u s a n d c h i l d r e a r i n g p e r i o d s , t o be s u p e r i o r t h a n u s i n g e i t h e r c l a s s i f i c a t i o n s e p a r a t e l y . A d d i t i o n a l l y , when m o b i l i t y r a t e s were e x a m i n e d by home o w n e r s h i p , a g e - m a r i t a l s t a t u s , a n d d u r a t i o n o f p r e v i o u s r e s i d e n c e , he f o u n d l i t t l e v a r i a t i o n i n m o b i l i t y r a t e s by d u r a t i o n f o r homeowners w h i l e m o b i l i t y r a t e s f o r r e n t e r s d e c l i n e d w i t h d u r a t i o n . Thus d u r a t i o n o f p r i o r < r e s i d e n c e i s o n l y i m p o r t a n t f o r r e n t e r s i n p r e d i c t i n g m o b i l i t y . 162 6.1.3.2 DIFFERENCES BETWEEN MIGRATION AND MOBILITY P r i o r s t u d i e s , b a s e d m a i n l y i n E u r o p e , were b a s e d on t h e a x i o m of c u m u l a t i v e i n e r t i a t h a t s a y s t h e p r o b a b i l i t y o f a p e r s o n s t a y i n g i n a p a r t i c u l a r p l a c e i n c r e a s e s w i t h t h e l e n g t h o f r e s i d e n c e ( S p e a r e 1970:449, 4 5 6 ) . S p e a r e f i n d s t h a t t h i s seems t o h o l d f o r r e n t e r s b u t n o t f o r homeowners i n a s i n g l e l a b o u r m a r k e t . T h i s r a i s e s an i m p o r t a n t i s s u e , i n t h a t t h e f a c t o r s i n f l u e n c i n g i n n e r c i t y moves a r e much d i f f e r e n t t h a n t h o s e a f f e c t i n g i n t r a c i t y moves. L a n s i n g a n d M u e l l e r (1967) h a v e shown t h a t most moves a c r o s s c o u n t y l i n e s i n t h e U n i t e d S t a t e s a r e m o t i v a t e d by j o b r e l a t e d f a c t o r s ( S p e a r e 1 9 7 0 : 4 4 9 ) . On t h e o t h e r h a n d , R o s s i ( 1 9 5 5 ) f o u n d t h a t h o u s i n g f a c t o r s p r e d o m i n a t e d i n t h e d e c i s i o n t o c h a n g e r e s i d e n c e w i t h i n a s i n g l e m e t r o p o l i t a n a r e a ( S p e a r e 1 9 7 0 : 4 4 9 ) . T h u s , i f j o b r e l a t e d m o b i l i t y i s a c o n c e r n o f t h e h o u s e h o l d where i n t r a c i t y moves a r e l i k e l y t h e n t h e y w i l l a f f e c t c u r r e n t t e n u r e ' c h o i c e . T h i s i s a r e s u l t on t h e i m p a c t t h a t e i t h e r t y p e o f move w i l l h a ve on t h e h o l d i n g p e r i o d . Thus t h e i n d i c a t o r s o f j o b r e l a t e d i n t r a c i t y moves may be j u s t a s i m p o r t a n t a s i n d i c a t o r s o f c h a n g e i n t h e f a m i l y l i f e c y c l e . T h i s s h o u l d h e l p e x p l a i n t h e r e s u l t s o f G o l d s t i e n ( 1 9 5 8 ; 1 9 6 4 ) who h a s d e m o n s t r a t e d t h a t h i g h m o b i l i t y r a t e s a r e due t o a l i m i t e d segment o f t h e p o p u l a t i o n who make f r e q u e n t moves, a n d R o s s i ( 1 9 5 5 ) who f o u n d t h a t r e n t e r s were more m o b i l i t y o r i e n t e d ( S p e a r e 1 9 7 0 : 4 5 0 ) . 163 The S p e a r e s t u d y e v a l u a t e d t h e m o b i l i t y h i s t o r y o f 2300 Rhode I s l a n d r e s i d e n t s o y e r a 20 y e a r p e r i o d . He f o u n d most moves w i t h i n t h e S t a t e were due t o c h a n g i n g h o u s i n g n e e d s o r p r e f e r e n c e s f o r r e s i d e n t i a l l o c a t i o n . O n l y 9 p e r c e n t o f a l l moves were a t t r i b u t a b l e t o j o b c h a n g e s , w h i l e n e a r l y h a l f o f t h e moves were r e l a t e d t o h o u s i n g o r n e i g h b o u r h o o d f a c t o r s . 6.1.3.3 MOBILITY AND AGE One may a s k i f age i s an i m p o r t a n t d e t e r m i n a n t a s i d e f r o m t h e f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e . T h i s i s a d i s t i n c t p o s s i b i l i t y s i n c e n o t a l l i n d i v i d u a l s p a s s t h r o u g h t h e f a m i l y l i f e c y c l e a t t h e same a g e . T h i s f a m i l y l i f e c y c l e n o r m a l l y i n c l u d e s ; u n m a r r i e d , m a r r i e d and c h i l d l e s s , m a r r i e d w i t h c h i l d r e n n o t y e t i n s c h o o l , m a r r i e d w i t h s c h o o l a g e d c h i l d r e n , o l d e r m a r r i e d w i t h no c h i l d r e n i n s c h o o l , a n d o l d e r u n m a r r i e d ( w i d o w d e d , n e v e r m a r r i e d , s e p a r a t e d , o r d i v o r c e d ) . Some p e o p l e n e v e r m a r r y , o t h e r s m a r r y b u t n e v e r h a v e c h i l d r e n , a n d o t h e r s ~ have t h e i r m a r r i a g e t e r m i n a t e d by d e a t h , d i v o r c e , o r s e p a r a t i o n b e f o r e t h e i r c h i l d r e n r e a c h m a t u r i t y . T h e s e s i t u a t i o n s w i l l a f f e c t b e h a v i o u r o f t h e h o u s e h o l d u n i t and s h o u l d be a c c o u n t e d f o r s e p a r a t e l y . The i m p o r t a n c e of t h i s o t h e r segment i s r e v e a l e d by U h l e n b e r g (1969) who e s t i m a t e d t h a t o n l y 57 p e r c e n t o f M a s s a c h u s e t t s women b o r n i n 1920 e x p e r i e n c e d a n o r m a l l i f e c y c l e ( S p e a r e 1 9 7 0 : 4 5 3 ) . 1 64 S p e a r e ' s r e s u l t s ' d e a l i n g w i t h m o b i l i t y a n d age show t h e w e l l e s t a b l i s h e d p a t t e r n . M o b i l i t y i s h i g h among t h e y o u n g e r age g r o u p s a nd d e c l i n e s 75 p e r c e n t a s t h e age g r o u p a p p r o a c h e s 45-54, a n d r e m a i n s s t a b l e t h e r e a f t e r . A l s o , age and l i f e c y c l e do n o t have t h e same r e l a t i o n s h i p w i t h m o b i l i t y e v e n when t h e l i f e c y c l e s t a g e s a r e a r r a n g e d i n t h e o r d e r t h a t t h e y n o r m a l l y o c c u p i e d a s a p e r s o n g r o w s o l d e r . T h i s s u g g e s t s t h a t age and l i f e c y c l e s t a g e a r e i n d e p e n d e n t e f f e c t s . C h e v an (1971) f o u n d t h a t m o b i l i t y i n e a c h l i f e c y c l e s t a g e i s a f f e c t e d by age and t h e number o f y e a r s m a r r i e d . S p e a r e n o t e s ( p . 453) t h a t m o b i l i t y i n t h e f i r s t few y e a r s a f t e r t h e y e a r o f m a r r i a g e i s c o n s i d e r a b l y h i g h e r t h a n t h e y o u n g u n m a r r i e d d e s p i t e t h e f a c t t h a t t h e yo u n g m a r r i e d a r e on a v e r a g e o l d e r t h a n t h e y o u n g m a r r i e d . I t seems t h a t m a r r i a g e i n i t i a t e s a new r e s e t t l e m e n t p r o c e s s w h i c h i s o f t e n n o t c o m p l e t e d w i t h t h e f i r s t move t o a new home. As t h e m a r r i e d c o u p l e h a v e c h i l d r e n t h e i r h o u s i n g n e e d s i n c r e a s e a n d u s u a l l y d u r i n g t h e same p e r i o d t h e h u s b a n d ' s c a r e e r p l a n s s t a b i l i z e a n d t h e f a m i l i e s a b i l i t y t o p r o v i d e h o u s i n g i n c r e a s e s . The m o b i l i t y r a t e s f o r t h e two n e x t l i f e c y c l e s t a g e s d e c l i n e i n much t h e same way t h a t t h e m o b i l i t y r a t e s d e c l i n e w i t h a g e . However, when d e a t h o r d i v o r c e b r e a k s t h e m a r r i a g e u n i o n , t h e p r o b a b i l i t y o f m o v i n g i s s u b s t a n t i a l l y i n c r e a s e d . I n S p e a r e ' s s t u d y t h o s e i n a l l t h r e e o f t h e o l d e r age g r o u p s , t h e 165 p r o b a b i l i t y o f m o v i n g f o r t h e o l d e r u n m a r r i e d i s a b o u t d o u b l e t h a t o f t h e o l d e r m a r r i e d . S p e a r e c o n c l u d e s t h a t t h e m a r r i a g e bond i s an i m p o r t a n t f a c t o r i n g e n e r a t i n g m o b i l i t y b o t h when i t i s f o r m e d a n d when i t i s b r o k e n . E a r l i e r i t was m e n t i o n e d t h a t S p e a r e ' s r e s u l t s i n d i c a t e d t h a t b o t h age a s w e l l a s l i f e c y c l e s t a g e h a v e i m p o r t a n t i n d e p e n d e n t e f f e c t s on m i g r a t i o n . W i t h i n f o u r of h i s s i x l i f e c y c l e s t a g e s t h e r e i s c o n s i d e r a b l e v a r i a t i o n i n m i g r a t i o n r a t e s by age ( 1 9 7 0 : 4 5 4 ) . The v a r i a t i o n i s g r e a t e s t f o r t h e young m a r r i e d and t h e m a r r i e d w i t h s c h o o l age c h i l d r e n . P e r s o n s who m a r r y e a r l i e r t h a n a v e r a g e a n d t h o s e t h a t h a v e c h i l d r e n e a r l i e r t h a n a v e r a g e a p p e a r t o have h i g h e r m o b i l i t y r a t e s t h a n a v e r a g e , w h i l e t h o s e t h a t m a r r y l a t e r a n d have c h i l d r e n l a t e r h ave l o w e r m o b i l i t y r a t e s . Thus one must c o n t r o l f o r b o t h age and l i f e c y c l e s t a g e s . S p e a r e c o n t r o l s f o r t h e s e two i n d e p e n d e n t e f f e c t s t o a c e r t a i n e x t e n t when he e v a l u a t e s t h e d u r a t i o n o f p r i o r r e s i d e n c e a n d m o b i l i t y . As one w o u l d e x p e c t d u r a t i o n d e c r e a s e s t h e p r o b a b i l i t y o f m o b i l i t y . T h i s r e l a t i o n s h i p d o e s n o t h o l d f o r m o b i l i t y i n t h e y e a r o f m a r r i a g e . T h e r e seems t o be a h i g h p r o p e n s i t y t o e s t a b l i s h a new r e s i d e n c e r e g a r d l e s s o f p r i o r r e s i d e n c e i n t h e r e c e n t l y m a r r i e d c a s e . I f t h e new f a m i l y u n i t d i d n o t move d u r i n g t h e y e a r o f m a r r i a g e t h e r e was a h i g h p r o b a b i l i t y t h a t t h e y w o u l d move i n t h e y e a r s i m m e d i a t e l y f o l l o w i n g t h e m a r r i a g e . 1 66 6.1.3.4 PRIOR TENURE CHOICE AND MOBILITY S p e a r e p e r f o r m s a s i m i l a r e v a l u a t i o n o f p r i o r t e n u r e c h o i c e on m o b i l i t y . T hose i n t h e n e v e r m a r r i e d a n d j u s t m a r r i e d were n o t e v a l u a t e d b e c a u s e e a r l y r e s u l t s showed t h a t i f t h e y l i v e d i n owned homes p r i o r t o m o v i n g t h e y were n o t t h e head o f t h e h o u s e h o l d . S p e a r e f i n d s t h a t t h e r e i s no s i g n i f i c a n t r e l a t i o n s h i p b e t w e e n m o b i l i t y r a t e s a n d d u r a t i o n o f p r e v i o u s r e s i d e n c e f o r e v e r m a r r i e d home o w n e r s i n a l l age g r o u p s . I n c o n t r a s t he f o u n d a g e n e r a l d e c l i n e i n m o b i l i t y r a t e s w i t h d u r a t i o n o f r e s i d e n c e f o r r e n t e r s i n a l l age g r o u p s . E x c e p t i o n s t o t h i s were f o r b o t h o w n e r s a n d r e n t e r s a g e d 18-29 w i t h 10 t o 19 y e a r s p r e v i o u s r e s i d e n c e , a n d r e n t e r s a g e d o v e r 65 w i t h l e s s t h a n 4 y e a r s p r i o r r e s i d e n c e . S p e a r e ' s g e n e r a l r e s u l t i s t h a t m o b i l i t y r a t e s f o r home o w n e r s a r e v i r t u a l l y c o n s t a n t no m a t t e r what t h e d u r a t i o n o f r e s i d e n c e a n d t h e s e r a t e s a r e c o n s i d e r a b l y b e l o w t h e l o w e s t m o b i l i t y r a t e f o r r e n t e r s ( 1 9 7 0 : 4 5 5 ) . He c o n c l u d e s t h a t home o w n e r s h i p a p p e a r s t o be an i m p o r t a n t f a c t o r i n d i s t i n g u i s h i n g m o v e r s f r o m s t a y e r s . T h i s a u t h o r b e l i e v e s t h a t t h e e f f e c t i s t h a t e x p e c t e d m o b i l i t y a f f e c t s t e n u r e c h o i c e , a n d n o t t h e o t h e r way a r o u n d , a s c o u l d p o s s i b l y be c o n s t r u e d f r o m t h e r e s u l t s . I n e x p l a i n i n g t h i s r e s u l t S p e a r e s u g g e s t s t h a t r e n t e r s have few t i e s t o a s p e c i f i c l o c a t i o n . G e n e r a l l y t h e r e a r e two f o r c e s h o l d i n g a p e r s o n t o a l o c a t i o n ; 167 e c o n o m i c and s o c i a l t i e s . E c o n o m i c t i e s a r e a l m o s t n o n - e x i s t a n t f o r r e n t e r s , movement c a n u s u a l l y be made w i t h one months n o t i c e , and s o c i a l t i e s a r e n o t n e c e s s a r i l y b r o k e n w i t h m o v i n g . However, s e v e r a l a u t h o r s h a v e shown t h e s e s o c i a l b onds do i n c r e a s e w i t h d u r a t i o n o f r e s i d e n c e w h i c h p r e v e n t s f u t u r e m o b i l i t y ( S p e a r e 1 9 7 0 : 4 5 5 ) . On t h e o t h e r h a n d , t h e p r o c e s s o f b u y i n g and s e l l i n g a h o u s e i n v o l v e s t r a n s a c t i o n c o s t s a n d r i s k s w h i c h a r e i m m e d i a t e t h u s f o r m i n g an e c o n o m i c b o n d when t h e home i s p u r c h a s e d . T h i s c o n t r a s t s w i t h r e n t i n g where t h e l o c a t i o n a l b o n d i s b u i l t up o v e r t i m e . Thus t h o s e who a c c e p t t h e home o w n e r s h i p r o u t e a r e t r a d i n g o f f t h e f r e e d o m o f l o c a l m o b i l i t y f o r t h e l o n g e r r u n b e n e f i t s o f home o w n e r s h i p . I t i s o n l y l o c a l m o b i l i t y t h a t i s t r a d e d o f f b e c a u s e a s L a n s i n g and M u e l l e r f o u n d ( 1 9 6 7 ) f o u n d i f a home owner was m o v i n g i t w o u l d l i k e l y be t o a n o t h e r l a b o u r m a r k e t . I n r e g a r d s t o t o t a l m o b i l i t y S p e a r e f o u n d t h e d i f f e r e n c e s i n m o b i l i t y t o be c o n s i s t e n t l y h i g h e r f o r r e n t e r s . On a v e r a g e r e n t e r s were 4-5 t i m e s more l i k e l y t o move t h a n home o w n e r s , and 2-3 t i m e s more l i k e l y e v e n f o r r e s i d e n t s o f one l o c a t i o n f o r more t h a n t h e 20 p r i o r y e a r s ( 1 9 7 0 : 4 5 7 ) . 6.1.3.5 AGE AND YEARS MARRIED S E P A R A B I L I T Y FROM L I F E CYCLE STAGES S p e a r e n o t e s t h a t a l t h o u g h age and l i f e c y c l e a p p e a r t o r e p r e s e n t t h e same c o n c e p t t h e y s h o u l d n o t be c o n f u s e d . P e r s o n s o f t h e same age b u t o f d i f f e r e n t l i f e 1 68 c y c l e s t a g e s a r e o f t e n q u i t e d i f f e r e n t i n t h e i r m o b i l i t y b e h a v i o u r a s was p r e v i o u s l y p o i n t e d o u t . G e n e r a l l y i t c a n be s a i d t h a t p e r s o n s o f t h e same l i f e c y c l e b u t o f d i f f e r e n t a g e s e x h i b i t d i f f e r e n t m o b i l i t y r a t e s . T h i s i s r e v e a l e d by t h e e a r l i e r m e n t i o n e d r e s u l t t h a t t h o s e who m a r r y l a t e a p p e a r t o make c o n s i d e r a b l y f e w e r moves i n t h e p r o c e s s o f a d j u s t m e n t o f t h e i r h o u s i n g t o t h e i r c h a n g i n g n e e d s t h a n do t h o s e who m a r r y e a r l i e r . T h i s may be due t o t h e f a c t t h a t t h o s e who m a r r y l a t e h a v e more f i n a n c i a l r e s o u r c e s , on t h e a v e r a g e , w i t h w h i c h t o p r o v i d e t h e i r h o u s i n g n e e d s c o m p a r e d t o t h o s e who m a r r y e a r l y ( 1 9 7 0 : 4 5 7 ) . 6.1.3.6 L I F E CYCLE STAGES AND HOME OWNERSHIP The l i t e r a t u r e c i t e d s o f a r p l a c e s e m p h a s i s on t h e h o u s e h o l d l i f e c y c l e a s a m a j o r f a c t o r i n t h e home p u r c h a s e d e c i s i o n . K e v i n M c C a r t h y (1976) i n an a t t e m p t t o u n d e r s t a n d t h e s t r u c t u r e o f h o u s i n g c h o i c e s u n d e r t o o k an e x t e n s i v e e v a l u a t i o n o f h o u s e h o l d l i f e c y c l e s a n d h o u s i n g c h o i c e s f r o m t h e H o u s i n g A s s i s t a n c e S u p p l y E x p e r i m e n t . T h i s e x p e r i m e n t was a m a j o r u n d e r t a k i n g o f t h e U.S. D e p a r t m e n t o f H o u s i n g a nd U r b a n D e v e l o p m e n t , O f f i c e o f P o l i c y D e v e l o p m e n t a nd R e s e a r c h . The theme o f M c C a r t h y ' s p a p e r i s t h a t h o u s i n g c h o i c e s a r e p o w e r f u l l y c o n d i t i o n e d by t h e d e m o g r a p h i c c o n f i g u r a t i o n o f t h e h o u s e h o l d . The l i f e c y c l e s t a g e s u s e d i n t h e M c C a r t h y s t u d y c o n f o r m t o t h o s e o f t h e d e m o g r a p h i c s t u d i e s m e n t i o n e d 1 69 e a r l i e r . T h i s extends from the e a r l i e r demographic r e s e a r c h 3 6 t h a t r e l a t e s the v a r i a b i l i t y of consumption p a t t e r n s t o the h o u s e h o l d l i f e c y c l e 3 7 and the r e l a t i o n s h i p between the l i f e c y c l e , h o u s i n g consumption, and l o c a l m o b i l i t y . 3 8 McCarthy, i n h i s a n a l y s i s , b u i l d s on t h i s by d e v e l o p i n g a c l a s s i f i c a t i o n f o r h o u s e h o l d l i f e c y c l e s t a g e s , and shows how consumption r e l a t e d h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s v a r y by s t a g e . He then examines d i f f e r e n c e s i n c u r r e n t h o u s i n g consumption by l i f e c y c l e s tage and income. He found r e s i d e n t i a l change i s a means by which households change h o u s i n g consumption t o meet changes i n t h e i r f a m i l y c i r c u m s t a n c e s . The McCarthy a n a l y s i s i s based p r i m a r i l y on d e s c r i p t i v e a n a l y s i s g e n e r a t e d through c r o s s - t a b u l a t i o n s . In h i s appendix the r e l a t i o n s h i p between h o u s i n g t e n u r e , l i f e c y c l e s t a g e , and income are e x p l o r e d w i t h a two s t a g e g e n e r a l i z e d l e a s t squares model. The importance of l i f e c y c l e s t a g e s i s a g a i n c o n f i r m e d . 3 6 McCarthy 1976:2 3 7 L a n s i n g and K i r s h , 1957; L a n s i n g and Morgan, 1955; and D a v i d , 1962 3 8 S p e a r e , 1 9 7 0 ; Chevan, 1971; Guest, 1972; and P i c k v a n c e , 1 9 7 4 . 1 70 The c o n c e p t o f l i f e c y c l e s t a g e s u s e d by M c C a r t h y i s b a s e d on t h e m a r i t a l s t a t u s a n d a g e s o f h o u s e h o l d h e a d s , t h e p r e s e n c e o f c h i l d r e n i n t h e h o u s e h o l d , a n d t h e age o f t h e y o u n g e s t c h i l d . M c C a r t h y h a s t h r e e r a t i o n a l s f o r t h i s a p p r o a c h ( 1 9 7 6 : 5 ) . F i r s t , t h e i m p o r t a n c e o f t h e d e m o g r a p h i c c h a r a c t e r i s t i c s u s e d i n d e f i n i n g t h e l i f e c y c l e s t a g e s h a s been c o n s i s t e n t l y d o c u m e n t e d i n t h e l i t e r a t u r e on h o u s i n g demand. S e c o n d , many o f t h e t r a d i t i o n a l s o c i a l a n d e c o n o m i c d e t e r m i n a n t s o f demand v a r y s y s t e m a t i c a l l y o v e r t h e l i f e c y c l e . T h i r d , t h e v a r i a b l e s t h a t r e f l e c t t h e s t a g e o f t h e l i f e c y c l e do n o t i n c r e a s e m o n o t o n i c a l l y o v e r t h e s e s t a g e s . The f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s r e f l e c t s i g n i f i c a n t c h a n g e s i n h o u s e h o l d c i r c u m s t a n c e s t h a t g e n e r a l l y r e f l e c t h o u s i n g n e e d s a n d p r e f e r e n c e s . The M c C a r t h y i n v e s t i g a t i o n y i e l d s some l i g h t on t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e d e m o g r a p h i c c h a n g e s o c c u r r i n g d u r i n g t h e f a m i l i e s ' l i f e c y c l e p r o g r e s s i o n a nd t h e r e l a t e d c h a n g e o f t h e h o u s e h o l d s ' s o c i a l a n d e c o n o m i c c i r c u m s t a n c e s t h a t a f f e c t h o u s i n g c h o i c e s . E m p h a s i s i s p l a c e d on t h e l a b o u r f o r c e p a r t i c i p a t i o n o f h o u s e h o l d members a f f e c t i n g h o u s e h o l d i n c o m e . A l t h o u g h men t e n d t o s t a y e m p l o y e d t h r o u g h o u t t h e i r l i v e s , t w o - t h i r d s o f women i n m a r r i e d h o u s e h o l d s a r e e m p l o y e d u n t i l t h e f i r s t c h i l d a r r i v e s , t h e n many t a k e t i m e o u t away f r o m work b u t r e t u r n t o t h e l a b o u r f o r c e when t h e i r c h i l d r e n r e a c h s c h o o l a g e . I n l a t e r s t a g e s o f t h e l i f e c y c l e c h i l d r e n 171 are o l d e r and begin t o work which adds t o household income. Thus income reaches i t s f i r s t peak i n the second stage where b o t h husband and w i f e a r e u s u a l l y employed, i t b e g i n s t o drop as women be g i n t o r a i s e c h i l d r e n , and then r i s e s as women r e - e n t e r the l a b o u r f o r c e . The second peak o c c u r s b e f o r e r e t i r e m e n t when both p a r e n t s and c h i l d r e n a r e g e n e r a t i n g income. Income and h o u s i n g r e q u i r e m e n t s a r e f a i r l y i ndependent. When one spouse l e a v e s the work f o r c e t o r a i s e c h i l d r e n , average h o u s e h o l d s i z e i n c r e a s e s w h i l e income d e c r e a s e s . In l a t e r y e a r s both t e n d t o i n c r e a s e i n the same d i r e c t i o n ; income and h o u s i n g consumption. D u r i n g the e a r l i e r y e a r s a m a r r i e d c o u p l e may not have the f i n a n c i a l r e s o u r c e s t o s a t i s f y h o u s i n g needs. One would then expect t h a t young m a r r i e d c o u p l e s who have worked f o r o n l y a few y e a r s and not accumulated s u b s t a n t i a l s a v i n g s may be i n c l i n e d t o r e n t , w h i l e newly m a r r i e d c o u p l e s about t o r a i s e c h i l d r e n t h a t have worked f o r a s u b s t a n t i a l p e r i o d of time b e f o r e m a r r i a g e and accumulated s u b s t a n t i a l s a v i n g s would be i n c l i n e d t o own. T h i s s u p p o r t s the concept that' age and y e a r s m a r r i e d have an i n t e r a c t i o n e f f e c t . The normal l i f e c y c l e of tenur e c h o i c e i s d i s t i n c t l y r e v e a l e d by the McCarthy i n v e s t i g a t i o n . E a r l y and l a t e s t a g e s i n the c y c l e have a l a r g e p e r c e n t a g e of r e n t e r s w h i l e the m i d - s t a g e s , w i t h l a r g e r f a m i l y h o u s e h o l d s , have a h i g h e r p e r c e n t a g e of owners. The 172 d i s t i n c t i o n b e t w e e n t e n u r e c h o i c e a n d h o u s i n g t y p e i s b e c o m i n g c l e a r e r i n t h e u r b a n h o u s i n g m a r k e t w i t h t h e i n t r o d u c t i o n o f c o n d o m i n i u m s . M c M a r t h y f o u n d t h a t l e s s t h a n 7% o f a l l y o u n g s i n g l e h o u s e h o l d h e a d s a r e homeowners; t h e o t h e r s r e n t t h e i r homes, a n d o f t h e r e n t e r s 90% l i v e i n a p a r t m e n t s . T h i s i s c o n s i s t e n t w i t h t h e s m a l l s p a c e r e q u i r e m e n t s , r e l a t i v e l y l o w i n c o m e s , and d e m o g r a p h i c a n d o c c u p a t i o n a l i n s t a b i l i t y / m o b i l i t y . H o m e o w n e r s h i p r e a c h e s 95% by t h e o l d e r c o u p l e w i t h o l d e r c h i l d r e n s t a g e . N e a r l y a l l t h e s e owners ( a b o u t 90%) a r e i n s i n g l e f a m i l y h o u s e s . A l s o a t t h i s s t a g e , o f t h o s e t h a t r e n t a m a j o r i t y o f them ( a b o u t 60%) l i v e i n s i m i l a r h o u s i n g u n i t s . W i t h r e t i r e m e n t t h e i n c i d e n c e o f o w n e r s h i p a n d r e n t i n g o f s i n g l e f a m i l y homes b e g i n s t o d e c l i n e . H e r e 4 5% o f a l l h o u s e h o l d s own t h e i r own homes an d o n l y 10% o f a l l r e n t e r s l i v e i n s i n g l e f a m i l y h o u s e s . 6.1.3.7 L I F E CYCLE STAGE AND FINANCIAL RESOURCES M c C a r t h y g e n e r a t e s some i n t e r e s t i n g o b s e r v a t i o n s d e a l i n g w i t h t e n u r e , h o u s i n g s t r u c t u r e , a n d l i f e c y c l e s t a g e ( 1 9 7 6 : 1 2 ) . D u r i n g t h e peak y e a r s o f h o u s e h o l d s i z e a n d i n c o m e most a l l h o u s e h o l d s l i v e i n s i n g l e f a m i l y h o u s e s , y e t few s p e n d a l l t h e i r a d u l t y e a r s i n s u c h a r e s i d e n c e . A l s o , r e n t e r s a n d homeowners i n t h e same l i f e c y c l e s t a g e a p p e a r t o be l e s s d i s t i n g u i s h e d by d i f f e r e n t h o u s i n g p r e f e r e n c e s t h a n by d i f f e r e n t r e s o u r c e s f o r s a t i s f y i n g t h o s e p r e f e r e n c e s . M c C a r t h y s u g g e s t s t h a t 1 73 h o u s e h o l d s i n t h e m i d d l e l i f e c y c l e s t a g e r e n t i n g a p a r t m e n t s w o u l d p r e f e r t o be i n a s i n g l e f a m i l y home b u t c a n n o t a f f o r d t h i s . I t seems t h a t t h e r o l e o f i n come a s a c o n s t r a i n t on p r e f e r e n c e s v a r i e s o v e r l i f e c y c l e s t a g e s p a r a l l e l w i t h t h e number o f c h i l d r e n i n t h e h o u s e h o l d , a s c h i l d r e n t e n d t o consume a l o t o f g r o u n d o r i e n t e d s p a c e . M c C a r t h y t h r o u g h a two s t a g e r e g r e s s i o n a n a l y s i s f i n d s t h e v a r i a t i o n o f income w i t h i n a g i v e n s t a g e i s l i k e l y t o a f f e c t t h e c h o i c e o f b o t h h o u s i n g t y p e and t e n u r e ( 1 9 7 6 : 1 4 ) . He a l s o f i n d s a r e s u l t s i m i l a r t o S p e a r e i n t h a t age i s a s t r o n g d i f f e r e n t i a t i n g f a c t o r w i t h i n l i f e c y c l e s t a g e s i n p r e d i c t i n g t e n u r e . I n t h e e a r l y s t a g e s o f t h e l i f e c y c l e , h o u s e h o l d h e a d s who a r e o w n ers t e n d t o be o l d e r t h a n t h o s e who a r e r e n t e r s ; i n o l d e r s t a g e s , o w n e r s t e n d t o be y o u n g e r t h a n r e n t e r s . T h u s , a t e a c h s t a g e o w n e r s t e n d t o be c l o s e r t o t h e i r p e ak l i f e t i m e e a r n i n g s p o t e n t i a l ( 1 9 7 6 : 1 4 ) . M c C a r t h y c o n c l u d e s t h a t age i s one f a c t o r t h a t a c c o u n t s f o r i n c o m e d i f f e r e n c e s b e t w e e n o w n e r s and r e n t e r s a t e a c h l i f e c y c l e s t a g e , a n d t h e o b s e r v e d p a t t e r n i n d i c a t e s t h a t o w n e rs a r e more p r o s p e r o u s t h a n r e n t e r s i n a l l l i f e c y c l e s t a g e s . T h i s showns t h a t t h e r e a r e some w e a l t h i m p a c t s i n v o l v e d i n t h a t h o u s e h o l d s have t o a c c u m u l a t e e n o u g h e q u i t y t o c o v e r t h e down payment c o n s t r a i n t s . I n l a t e r s t a g e s , t h e more p r o s p e r o u s homeowners seem l e s s i n c l i n e d t o e c o n o m i z e by d o w n g r a d i n g o n c e c h i l d r e n h a v e l e f t home. 174 6.1.3.8 HOUSING STRUCTURE IMPACTS ON TENURE B o s s o n s (1977) n o t e d , i n h i s c r i t i c i s m o f h o u s i n g demand m o d e l s , t h a t t h e m a r k e t i s n o t e f f i c i e n t i n i t s a l l o c a t i o n o f h o u s i n g r e s o u r c e s u n d e r b o t h f o r m s o f t e n u r e , a n d i f c e r t a i n h o u s i n g n e e d s a r e t o be s a t i s f i e d t h e c h o i c e o f t e n u r e may be l i m i t e d . M c C a r t h y f o u n d s i n g l e f a m i l y h o u s e s v a r i e d i n t h e i r s p a c i o u s n e s s , a s m e a s u r e d by t h e i r number o f rooms, d e p e n d i n g on t e n u r e . The a v e r a g e number o f rooms i n owner o c c u p i e d s i n g l e f a m i l y h o u s e s was 6.02; i n r e n t e r o c c u p i e d s i n g l e f a m i l y h o u s e s i t was 5.22; w h i l e i n s m a l l (2 t o 4 u n i t ) m u l t i p l e d w e l l i n g s i t was 4.17 rooms; a n d i n l a r g e m u l t i p l e u n i t b u i l d i n g s i t was 3.43 rooms. A c c e s s t o p r i v a t e o u t d o o r s p a c e w o u l d be e x p e c t e d t o f o l l o w t h e same p a t t e r n . C h e v an r e p o r t e d t h a t h o u s e h o l d d e n s i t y i s f a i r l y i m p o r t a n t i n d e t e r m i n i n g m o b i l i t y o f h o u s e h o l d s , a n d m o b i l i t y i s u s e d t o a d j u s t h o u s i n g d e n s i t i e s t o a c c e p t a b l e l e v e l s ( 1 9 7 1 : 4 5 6 - 4 5 7 ) . M c C a r t h y d o c u m e n t s t h i s r e s u l t a nd shows t h a t t h e a c c e p t a b l e d e n s i t i e s v a r y by t h e s t a g e o f t h e l i f e c y c l e , a n d t h a t t h e s e d e n s i t i e s a r e h i g h e r f o r r e n t e r s t h a n homeowners ( 1 9 7 6 : 1 6 - 1 7 ) . M c C a r t h y f o u n d t h e d i f f e r e n c e i n d e n s i t i e s a r e l a r g e s t b e t w e e n r e n t e r s and o w n e r s among c h i l d l e s s c o u p l e s and o l d e r s i n g l e h e a d e d h o u s e h o l d s . D e n s i t i e s were r a t h e r c l o s e f o r o l d e r c o u p l e s w i t h c h i l d r e n . T h i s s u g g e s t s t h a t c h i l d l e s s c o u p l e s p u r c h a s e homes l a r g e r t h a n t h e y 1 75 n e e d a t t h e t i m e i n a n t i c i p a t i o n o f f u t u r e h o u s e h o l d g r o w t h w h i l e t h e i r r e n t i n g c o u n t e r p a r t s a r e more l i k e l y t o move t o a d j u s t t o new h o u s i n g n e e d s . A t t h e o t h e r e x t r e m e , o l d e r owner h o u s e h o l d s a r e r e l u c t a n t t o move t o s m a l l e r homes a f t e r t h e d e p a r t u r e o f t h e i r c h i l d r e n . T h i s c o u l d be due t o t h e a x i o m o f c u m u l a t i v e i n e r t i a d i s c u s s e d by S p e a r e ( 1 9 7 0 : 4 5 6 - 4 5 7 ) a s i t p e r t a i n s t o s o c i a l t i e s a n d e c o n o m i c c o m m i t m e n t s . The d a t a i n d i c a t e d t h a t a t a l l s t a g e s r e n t e r s a r e more i n c l i n e d t o move t o a d j u s t t o c h a n g i n g h o u s i n g n e e d s . M c C a r t h y f i n d s t h a t w i t h i n l i f e - c y c l e s t a g e s , s p a c e c o n s u m p t i o n i s u n a f f e c t e d by i n c o m e ; t h e more p r o s p e r o u s r e n t e r s do p a y more f o r h o u s i n g a n d d e n s i t y i s t h e m o t i v a t i n g f a c t o r ( 1 9 7 6 : 1 8 ) . I n f a c t , f o r r e n t e r s p e r s o n s p e r room m e a s u r e i s f o u n d t o v a r y m a i n l y by l i f e c y c l e s t a g e , w h i c h e x p l a i n s t h e s i z e a nd t y p e o f u n i t c h o s e n ; w h i l e t h e r e n t t o income r a t i o v a r i e s by income n o t l i f e c y c l e . T h i s s u g g e s t s h o u s i n g e x p e n d i t u r e s a r e b a s e d m a i n l y on s p a c e n e e d s n o t i n c o m e . Once s p a c e r e q u i r e m e n t s a r e d e t e r m i n e d i n c o m e w i l l i m p a c t on t e n u r e . B e c a u s e o f i m p e r f e c t i o n s i n t h e c a p i t a l m a r k e t , a s d i s c u s s e d by B o s s o n s , t h e r e s h o u l d be an i n c o m e i m p a c t on t e n u r e . A g e n e r a l c o n c l u s i o n i s t h a t c o n s u m p t i o n a d j u s t m e n t s f o l l o w t h e n a t u r a l p r o g r e s s i o n o f a h o u s e h o l d t h r o u g h i t s l i f e c y c l e . C h a n ges i n h o u s e h o l d c o n s u m p t i o n c o m p e l s a h o u s e h o l d t o r e a s s e s s t h e 176 s u i t a b i l i t y o f i t s c u r r e n t h o u s i n g . An i n c r e a s e o f income e n a b l e s a h o u s e h o l d t o buy o r r e n t b e t t e r h o u s i n g e v e n i n t h e a b s e n c e o f c h a n g e s i n t h e u n d e r l y i n g p r e f e r e n c e s , w h i l e a d e c r e a s e s i n income c a n f o r c e a h o u s e h o l d t o a d j u s t i t s h o u s i n g e x p e n d i t u r e downward ( M c C a r t h y 1 9 7 6 : 2 0 ) . L o c a l m o b i l i t y i s t h e m a j o r a d j u s t m e n t mechanism f o r t h i s p r o c e s s . 6.1.3.9 MOBILITY AND TENURE M c C a r t h y o b t a i n s r e s u l t s s i m i l a r t o C h e v a n and S p e a r e i n r e g a r d s t o m o b i l i t y a d j u s t m e n t s . M o b i l i t y d e c l i n e s f o r owners a n d r e n t e r s a s t h e y grow t h r o u g h t h e l i f e c y c l e s t a g e s . T h i s r e p r e s e n t s t h e g e n e r a l d e v e l o p m e n t of s t a b i l i t y i n t h e l a t e r l i f e c y c l e s t a g e s . H o wever, r e n t e r s a r e more l i k e l y t o r e a d j u s t i n l a t e r s t a g e s . A t e v e r y l i f e c y c l e s t a g e r e n t e r s a r e more m o b i l e t h a n o w n e r s . T r a n s a c t i o n s c o s t s may i n f l u e n c e t h i s b e h a v i o u r c a u s i n g homeowners t o have e x c e s s s p a c e i n t h e e a r l y a nd l a t e s t a g e s w h i l e h a v i n g a r e l a t i v e s h o r t a g e o f s p a c e d u r i n g t h e m i d - s t a g e s . M c C a r t h y d o c u m e n t s h o u s e h o l d moves f o r v a r i o u s l i f e c y c l e s t a g e s and comes up w i t h some i n t e r e s t i n g r e s u l t s . A l m o s t 70% o f s t a g e one ( u n m a r r i e d ) moves were b e t w e e n r e n t a l u n i t s , w h i l e a n o t h e r 20% were t o f o r m new h o u s e h o l d s i n r e n t a l u n i t s . H o u s e h o l d s c o n f r o n t i n g t h e s t r o n g f u t u r e p r o b a b i l i t y o f c h a n g e s i n c o m p o s i t i o n and r e s o u r c e s n a t u r a l l y l i m i t t h e i r c o m m i t m e n t s by r e n t i n g . T h e s e c h a n g e s o c c u r i n s t a g e s two a n d t h r e e w here t h e 1 77 p r o p o r t i o n o f r e n t e r s b e c o m i n g homeowners i n c r e a s e s . A t s t a g e t h r e e (young c o u p l e s w i t h young c h i l d r e n ) 5 5 % o f a l l moves e n t a i l a c h a n g e f r o m r e n t i n g t o o w n i n g , a nd o v e r 70% o f moves a r e i n t o owned homes. By s t a g e f i v e (an o l d e r c o u p l e w i t h s c h o o l age c h i l d r e n ) 9 5 % o f a l l h o u s e h o l d s own t h e i r own homes. By s t a g e s i x ( w h e r e c h i l d r e n l e a v e ) a nd s e v e n ( w h ere e l d e r l y become s i n g l e ) t h e r e i s an- i n c r e a s e i n t h e p r o p o r t i o n o f moves f r o m owned t o r e n t a l a s w e l l a s t h o s e among r e n t a l s . I n f a c t a t t h e s e l a t e s t a g e s t h e p r o b a b i l i t y o f m o v i n g i n t o a r e n t a l u n i t e x c e e d s t h a t o f a h o u s e h o l d m o v i n g i n t o owned a c c o m m o d a t i o n . R e a s o n s f o r m o v i n g may be u s e f u l i n d e t e r m i n i n g t e n u r e c h o i c e s i n c e m o b i l i t y o r e x p e c t e d m o b i l i t y , seems t o be d i r e c t l y c o n n e c t e d t o t e n u r e c h o i c e . T h e s e r e a s o n s were d o c u m e n t e d f r o m s u r v e y i n f o r m a t i o n c o l l e c t e d by M c C a r t h y . H e r e , 2 5% i n d i c a t e d a c h a n g e i n f a m i l y c i r c u m s t a n c e s ; 40% m e n t i o n e d a d e s i r e f o r o w n e r s h i p , a s i n g l e f a m i l y h o u s e , o r more s p a c e o r b e t t e r q u a l i t y a s t h e p r i m a r y r e a s o n . O t h e r f a c t o r s were l o c a t i o n ( 5 % ) o r n e i g h b o u r h o o d c h a r a c t e r i s t i c s ( 1 0 % ) , i n v o l u n t a r y moves ( 9 % ) , a n d c h e a p e r h o u s i n g ( 7 % ) . The r e a s o n s f o r moves a r e c l e a r l y t i e d t o t h e f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s ( s e e t a b l e #2). H e r e 70% o f t h e t e n u r e c h o i c e c h a n g e r e s p o n s e s were f r o m y o u n g e r a n d o l d e r c o u p l e s w i t h o l d e r c h i l d r e n . T h i s g r o u p a l s o r e p r e s e n t e d 6 1 % o f t h e r e s p o n s e s f o r s p a c e a n d q u a l i t y c h a n g e s . T h i s s u p p o r t s 178 t h e h y p o t h e s i s t h a t t e n u r e c h o i c e i s d i s t i n c t l y r e l a t e d t o t h e l i f e c y c l e s t a g e . 6.1.3.10 THE MCCARTHY LIFE CYCLE STAGE AND TENURE CHOICE MODEL The M c C a r t h y t e n u r e c h o i c e m o d e l i s b a s e d on s e v e r a l f a c t o r s . T h e s e i n c l u d e ; h o u s e h o l d s i z e , number of p e r s o n s , a n d h o u s e h o l d i n c o m e . A l s o , dummy v a r i a b l e s were u s e d t o i n d i c a t e t h e h o u s e h o l d l i f e c y c l e s t a g e , e mployment s t a t u s o f t h e h o u s e h o l d h e a d , a n d employment s t a t u s o f t h e s p o u s e i f a p p l i c a b l e , a n d w h e t h e r t h e h o u s e h o l d p l a n s t o move d u r i n g t h e c o m i n g y e a r . The number o f c h i l d r e n was i n c l u d e d a s a s u p p l e m e n t r y v a r i a b l e , a n d p r e v i o u s y e a r s h o u s e h o l d i n c o m e was a l s o u s e d . E d u c a t i o n o f t h e h o u s e h o l d h e a d was m e a s u r e d by t h e number o f y e a r s o f s c h o o l i n g , a n d c u r r e n t e n r o l m e n t s t a t u s were l e f t o u t b e c a u s e o f t h e w e a k n e s s o f t h e r e s u l t s f r o m p r i m a r y t e s t s . The r e s u l t s o f t h i s m o d e l show l i f e c y c l e s t a g e r e f l e c t s d i f f e r e n t t e n u r e p r e f e r e n c e s a n d i s i n d e p e n d e n t o f o t h e r h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s . The employment s t a t u s o f t h e h o u s e h o l d h e a d was f o u n d t o be i n s i g n i f i c a n t . Employment o f t h e s p o u s e h a d a n e g a t i v e , s i g n r a t h e r t h a n t h e e x p e c t e d p o s i t i v e s i g n . The e a r l i e r r e s u l t s on l i f e c y c l e t r e n d s i n d i c a t e d t h a t b o t h members of a c h i l d l e s s c o u p l e w o u l d l i k e l y be w o r k i n g a n d r e n t i n g h o w e v e r , o n c e a f a m i l y was i n i t i a t e d t h e w i f e w o u l d l e a v e t h e work f o r c e u n t i l t h e c h i l d r e n were o f 1 79 s c h o o l age a n d by t h i s t i m e t h e y w o u l d own a h o u s e . The n e g a t i v e i m p a c t o f s p o u s e employment i s e x p e c t e d i n t h e e a r l y p a r t o f t h e f a m i l y l i f e c y c l e b u t n o t i n t h e l a t e r s t a g e s . M c C a r t h y may have o b t a i n e d t h e d e s i r e d r e s u l t i f he u n d e r t o o k s e p a r a t e t e s t s , where t h e s p e c i f i c c h a r a c t e r i s t i c s o f t e n u r e c h o i c e were t e s t e d by l i f e c y c l e s u b - g r o u p s . M c C a r t h y ' s m o d e l a l s o f i n d s t h a t t h e number o f m i n o r s i n t h e h o u s e h o l d h a s a p o s i t i v e a n d s i g n i f i c a n t i m p a c t on t e n u r e c h o i c e . O t h e r s t u d i e s h a v e a l s o f o u n d t h i s r e l a t i o n s h i p . G e n e r a l r e s u l t s a r e t h a t a s t h e number o f c h i l d r e n e x c e e d a t h r e s h o l d r e n t i n g becomes more p o p u l a r . The r e a s o n s f o r t h i s a r e no d o u b t r e l a t e d t o t h e c o s t o f r a i s i n g c h i l d r e n w i t h a l i m i t e d b u d g e t . S i n c e t h e number o f c h i l d r e n i s r e l a t e d t o age and p o s s i b l y t o i n c o m e , t h i s r e l a t i o n s h i p may a c c o u n t f o r some o f t h i s p o s i t i v e r e l a t i o n s h i p w i t h t e n u r e c h o i c e . The e x p e c t e d m o b i l i t y v a r i a b l e i n d i c a t e s t h a t r e n t e r s a r e more l i k e l y t o be m o b i l e t h a n o w n e r s . M c C a r t h y a r g u e s t h a t c u r r e n t m o b i l i t y p l a n s a r e n o t an i n d i c a t o r o f c u r r e n t t e n u r e s t a t u s . T h i s may be t r u e i n t h e s h o r t r u n , b u t f o r p e r i o d s l o n g e r , s a y up t o t h r e e t o f i v e y e a r s , one w o u l d e x p e c t a h i g h p r o b a b i l i t y o f a h o u s e h o l d c h a n g i n g l o c a t i o n o r h o u s i n g n e e d s t o o c c u r w i t h i n t h e t i m e i t t a k e s t o b r e a k e v e n on an o w n e r s h i p i n v e s t m e n t ; t r a n s a c t i o n c o s t s , p l u s some a d j u s t m e n t f o r a r i s k o f c a p i t a l l o s s . T h u s , e x p e c t e d m o b i l i t y o v e r t h e 180 b r e a k e v e n h o l d i n g p e r i o d i s t h e r e l e v a n t v a r i a b l e , a n d more i m p r e s s i v e r e s u l t s may h a v e been o b t a i n e d i f t h e a p p r o p r i a t e t i m e frame f o r t h i s f a c t o r was u s e d . M c C a r t h y ' s r e s u l t s i n d i c a t e t h a t t h e i m p a c t o f income on t e n u r e i s s m a l l . T h i s i s d i f f i c u l t t o e x p l a i n g i v e n t h e d i s c u s s i o n s i n t h e l i t e r a t u r e on t h e t h r e s h o l d e f f e c t s a n d t a x b e n e f i t s o f o w n i n g . The income r e s u l t may be c l o u d e d by t h e f a c t t h a t t h e r e was no s e p a r a t i o n by l i f e c y c l e s t a g e . 6.1.4 INTERDEPENDENCE ON THE TENURE CHOICE AND MOBILITY  DECISION 6.1.4.1 INTRODUCTION I t i s t h e p u r p o s e o f t h i s s e c t i o n t o show t h a t t h e h o u s e h o l d t e n u r e c h o i c e a n d t h e m i g r a t i o n d e c i s i o n a r e i n t e r r e l a t e d . T h i s c o n c e p t h a s been e x p l o r e d by P i c k v a n c e ( 1 9 7 3 , 1 9 7 4 ) a n d Krumm ( 1 9 8 4 ) , a n d h a s a l s o been r e v i e w e d by Q u i g l e y a n d W e i n b e r g ( 1 9 7 7 ) . 6.1.4.2 M O B I L I T Y , L I F E CYCLE STAGE AND HOUSING ADJUSTMENT Q u i g l e y a n d W e i n b e r g ( 1 9 7 7 ) p u l l s e v e r a l i d e a s t o g e t h e r i n t h e i r r e v i e w a n d s y n t h e s i s o f r e s e a r c h m a t e r i a l on i n t r a - u r b a n r e s i d e n t i a l m o b i l i t y . R e f e r r i n g b ack t o R o s s i ( 1 9 5 5 : 9 ) t h e y n o t e " t h e m a j o r f u n c t i o n o f m o b i l i t y i s t h e p r o c e s s by w h i c h f a m i l i e s a d j u s t t h e i r h o u s i n g n e e d s t h a t a r e g e n e r a t e d by s h i f t s i n f a m i l y c o m p o s i t i o n t h a t accompany f a m i l y l i f e c y c l e s t a g e s . " 181 T h i s c o n c e p t o f m o b i l i t y a n d t h e demand c h a n g e s a s s o c i a t e d w i t h t h e l i f e c y c l e s t a g e s seems t o be i n w i d e s p r e a d a g r e e m e n t amongst t h e e x i s t i n g l i t e r a t u r e a c c o r d i n g t o Q u i g l e y a nd W e i n b e r g ( 1 9 7 7 : 5 0 ) , a n d a s e x p l o r e d i n t h e p r e v i o u s s e c t i o n o f t h i s c h a p t e r . Q u i g l e y a n d W e i n b e r g a l s o r e l a t e t h e c o n c e p t o f m o b i l i t y t o t e n u r e c h o i c e i n much t h e same way t h a t t h i s t h e s i s e x p l o r e s . They n o t e t h a t " t h e r e i s s t r o n g r e a s o n t o e x p e c t m o b i l i t y t o be a s s o c i a t e d w i t h any c h a n g e s i n h o u s e h o l d d e m o g r a p h i c s t h a t s h i f t t h e demand f o r h o u s i n g s e r v i c e s " a n d " h o u s e h o l d s t h a t c a n p r o j e c t m a j o r c h a n g e s i n h o u s i n g demand, o r who c a n f o r e c a s t t h e t i m i n g o f a. j o b - r e l a t e d move, d i s c o u n t l o s s e s i n u t i l i t y o v e r a s h o r t e r t i m e . T h i s s u g g e s t s why, f o r e x a m p l e , h o u s e h o l d s t h a t e x p e c t t o move f r e q u e n t l y t y p i c a l l y c h o o s e r e n t a l u n i t s " ( 1 9 7 7 : 5 8 ) . Thus t h e r e seems t o be a l o g i c a l r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e l i f e c y c l e s t a g e s a n d i t s r e l a t e d demand f o r h o u s i n g s e r v i c e s w i t h e x p e c t e d m o b i l i t y a n d t e n u r e c h o i c e . C o m b i n i n g m o b i l i t y a n d t e n u r e i n an e m p i r i c a l s t u d y , P i c k v a n c e a p p e a r s t o be one o f t h e f i r s t r e s e a r c h e r s t o i n v e s t i g a t e t h e i n t e r r e l a t i o n s h i p s o f l i f e c y c l e , h o u s i n g t e n u r e , a n d r e s i d e n t i a l m o b i l i t y . H i s i n v e s t i g a t i o n s i n c l u d e a c a s u a l m o d e l ( 1 9 7 3 ) , a n d a p a t h a n a l y t i c a p p r o a c h t o t h e p r o b l e m ( 1 9 7 4 ) . I n h i s o r i g i n a l p r o p o s i t i o n he s u g g e s t s t h a t t h e r e a r e f i v e d e t e r m i n a n t s o f m o b i l i t y ; h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s ( l i f e c y c l e p o s i t i o n a n d t e n u r e ) , h o u s i n g v a l u e s a n d p r e f e r e n c e s , n e i g h b o u r h o o d a n d a c c e s s i b i l i t y c h a r a c t e r i s t i c s , h o u s i n g s t o c k c h a r a c t e r i s t i c s , a n d 182 l o c a l g o v e r n m e n t p o l i c y a f f e c t i n g a c c e s s a n d a v a i l a b i l i t y . He t h e n d e v e l o p s a m o d e l on one c l a s s o f p o s s i b l e v a r i a b l e s ; h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s . T h i s a p p r o a c h i s b a s e d on t h e t h e o r e t i c a l a s s u m p t i o n t h a t h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s ( o f a g e , l i f e - c y c l e , i n c o m e , a n d t e n u r e ) a r e a m a j o r d e t e r m i n a n t o f m o b i l i t y ( P i c k v a n c e 1 9 7 3 : 2 8 0 ) . The P i c k v a n c e m o d e l (1973) s e e s l i f e c y c l e p o s i t i o n , a g e , a n d i ncome a l l i n t e r a c t i n g among e a c h o t h e r a n d e a c h h a v i n g a d i r e c t i n f l u e n c e on h o u s i n g t e n u r e and m o b i l i t y . H o u s i n g t e n u r e i s a l s o s e e n t o h a v e an i m p a c t on m o b i l i t y . Thus t e n u r e i s a f f e c t e d by t h e o t h e r t h r e e h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s , a n d m o b i l i t y i s a f f e c t e d by a l l f o u r . The p u r p o s e o f t h e P i c k v a n c e m o d e l was t o p r e d i c t m o b i l i t y r a t h e r t h a n t e n u r e c h o i c e a n d l i t t l e e m p h a s i s i n t h i s e a r l y r e s e a r c h was p l a c e d on t h e c o n v e r s e r e l a t i o n s h i p . P i c k v a n c e ( 1 9 73) p r o p o s e s i n h i s m o d e l t h a t t h e r e i s a c a u s a l i t y b e t w e e n t e n u r e a n d m o b i l i t y b u t i n h i s d i s c u s s i o n o f t h i s r e l a t i o n s h i p he s u g g e s t s t h a t a l t e r n a t i v e c a s e s , o t h e r t h a n t h i s one way r e l a t i o n s h i p , may e x i s t . B a s e d on e a r l y s u r v e y r e s u l t s o f p r i o r t e n u r e o f m o v e r s , a r e l a t i o n s h i p b u t n o t c a u s a l i t y i s shown u n d e r a f r a m e w o r k t h a t c o n t r o l s f o r l i f e c y c l e s t a g e , i n c o m e a n d a g e . I t i s t h i s c o n t r o l l e d c a u s a l r e l a t i o n s h i p t h a t P i c k v a n c e h o p e s t o d e t e r m i n e . P i c k v a n c e ( 1 9 7 3 : 2 8 8 ) i n t h i s r e g a r d s u g g e s t s t h a t 183 " s i n c e e x i s t i n g s t u d i e s do n o t a l l o w one t o be c e r t a i n o f t h e e x i s t e n c e o f a c a s u a l p a t h f r o m h o u s i n g t e n u r e t o m o b i l i t y , i t i s w o r t h n o t i n g t h a t two a l t e r n a t i v e s a r e p o s s i b l e . The c o r r e c t p a t h may be f r o m m o b i l i t y t o h o u s i n g t e n u r e , i . e . t h e more m o b i l e h o u s e h o l d s c h o o s e r e n t a l a c c o m m o d a t i o n . A l t e r n a t i v e l y , and t h i s i s more l i k e l y , t h e r e may be r e c i p r o c a l c a u s a t i o n b e t w e e n h o u s i n g t e n u r e a n d m o b i l i t y . Abu L u g h o d s u g g e s t s t h i s a n d e v e n c l a i m s t o h a v e e s t a b l i s h e d t h i s f r o m h e r d a t a . " The p o s s i b i l i t i e s d i s c u s s e d h e r e a r e f u r t h e r e x p l o r e d by P i c k v a n c e ( 1 9 74) where a p a t h a n a l y t i c t e c h n i q u e i s e x p l o r e d . I n t h e e m p i r i c a l s t u d y p r e s e n t e d by P i c k v a n c e he s p e c i f i c a l l y a d d r e s s e s t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r h o u s i n g t e n u r e h a s an i n d e p e n d e n t , o r d i r e c t , c a s u a l i n f l u e n c e on m o b i l i t y . T h i s i s a p a r t f r o m i t s p o s s i b l e i n d i r e c t c a s u a l i n f l u e n c e due t o t h e o b s e r v e d c o r r e l a t i o n o f a g e , l i f e - c y c l e a n d income w i t h t e n u r e . As b e f o r e , t h e m o d e l i s b a s e d on t h e p r e m i s e t h a t l i f e - c y c l e p o s i t i o n a l o n g w i t h age a n d income e a c h h a v e an i n d e p e n d e n t a n d d i r e c t i n f l u e n c e on t e n u r e c h o i c e , a n d m o b i l i t y i s i n f l u e n c e d d i r e c t l y by a l l f o u r v a r i a b l e s . V a r i o u s t e s t s o f c a s u a l i t y a n d i n d e p e n d e n c e a r e p e r f o r m e d a nd r e p o r t e d . P i c k v a n c e s e p a r a t e s d e s i r e d f r o m e x p e c t e d m o b i l i t y . The f i r s t h y p o t h e s i s a s k s w h e t h e r t e n u r e ( r e n t i n g ) i s c o n d u c i v e t o m o b i l i t y i n d e p e n d e n t o f o t h e r v a r i a b l e s . T h i s r e l a t i o n s h i p h a s b e e n w i d e l y d o c u m e n t e d i n t h e p a s t w i t h o u t t h e i n c l u s i o n o f i n d e p e n d e n c e . A c c o r d i n g t o P i c k v a n c e ( 1 9 7 4 : 7 6 ) o n l y one s t u d y h a s l o o k e d a t t h e i n d e p e n d e n c e o f t h i s r e l a t i o n s h i p ( B i g g a r 1971) and 184 s i n c e d e s i r e d a n d e x p e c t e d m o b i l i t y were g r o u p e d t o g e t h e r a n d a s s o c i a t e d w i t h a l a r g e number o f g r o u p e d c a s u a l p a t h s , t h e r e s u l t s a r e n o t c l e a r l y i n t e r p r e t a b l e . H owever, t h e B i g g a r s t u d y o f f e r s some p o s i t i v e s u p p o r t f o r t h e i n t e r d e p e n d e n c e o f t h i s r e l a t i o n s h i p . T u r n i n g t o P i c k v a n c e ' s r e s u l t s , i n t e r m s o f d e s i r e d m o b i l i t y t h e r e i s an i n d e p e n d e n t e f f e c t o f t e n u r e on m o b i l i t y . "Thus we c a n s a y w i t h some c o n f i d e n c e t h a t r e n t i n g i s c o n d u c i v e t o d e s i r e m o b i l i t y when o t h e r v a r i a b l e s a r e c o n t r o l l e d " ( P i c k v a n c e 1974:177) . T h i s r e s u l t o f f e r s d i r e c t s u p p o r t f o r t h i s t h e s i s w h i c h i n p a r t s u g g e s t s t h a t t e n u r e c h o i c e i s p a r t i a l l y a f f e c t e d by d e s i r e d m o b i l i t y due t o t h e t r a n s a c t i o n s c o s t s a n d r e q u i r e d h o l d i n g p e r i o d t o m i n i m i z e c o s t s . -S t r o n g e r s u p p o r t w o u l d r e s u l t i f t h e P i c k v a n c e c o u l d p r o v e a d i r e c t c a s u a l r e l a t i o n s h i p f r o m m o b i l i t y t o t e n u r e c h o i c e r a t h e r t h a n what a c t u a l l y r e s u l t s f r o m t h e s t u d y ; f r o m t e n u r e c h o i c e t o m o b i l i t y . The p o s s i b i l i t y o f a r e c i p r o c a l r e l a t i o n s h i p s t i l l e x i s t s a n d t h e r e s u l t s o f t h e P i c k v a n c e s t u d y , i n t e r m s o f e x p e c t e d a s o p p o s e d t o t h e a b o v e d i s c u s s e d d e s i r e d m o b i l i t y , s h o u l d be e x p l o r e d . When e x p e c t e d m o b i l i t y i s c o n s i d e r e d t h e a b o v e r e l a t i o n s h i p i s s t i l l s i g n i f i c a n t b u t n o t q u i t e a s s t r o n g . "Thus we c a n h a v e some c o n f i d e n c e t h a t r e n t i n g i s c o n d u c i v e t o e x p e c t e d m o b i l i t y when o t h e r 185 v a r i a b l e s a r e c o n t r o l l e d " ( P i c k v a n c e 1 9 7 4 : 1 7 8 ) . When t h e two r e s u l t s a r e c o m b i n e d P i c k v a n c e c o n c l u d e d t h a t "when o t h e r v a r i a b l e s a r e c o n t r o l l e d , r e n t i n g l e a d s t o b o t h g r e a t e r d e s i r e d m o b i l i t y , a n d t h e r e f o r e t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t e n u r e ( r e n t i n g ) a n d m o b i l i t y i s n o t a s p u r i o u s one" ( 1 9 7 4 : 1 7 8 ) . R e s u l t s o f t h e m o d e l d e a l w i t h t h o s e p e r t a i n i n g t o e x p e c t e d m o b i l i t y . The r e s u l t s do s u p p o r t r e l a t i o n s h i p s of t h o s e f r o m l i f e c y c l e p o s i t i o n a n d t e n u r e , l i f e c y c l e p o s i t i o n a n d m o b i l i t y , age a n d t e n u r e , age and m o b i l i t y , a n d t e n u r e a nd m o b i l i t y . I n t h i s l a s t r e l a t i o n s h i p , b e c a u s e o f t h e m e t h o d o f a n a l y s i s , t h e d i r e c t i o n o f c a u s a l i t y o f i n t e r d e p e n d e n c e i s n o t d e t e r m i n a b l e . T h i s s t u d y s u f f e r s f r o m a few d r a w b a c k s w h i c h h a v e become a p p a r e n t f r o m f u r t h e r r e s e a r c h i n t h i s a n d a s s o c i a t e d a r e a s . The f i r s t d r a w b a c k was t h e l i m i t a t i o n o f t h e s t u d y t o t e s t t h e e f f e c t o f t h e d i r e c t i o n o f c a u s a l i t y o r d e g r e e o f i n t e r d e p e n d e n c e b e t w e e n t e n u r e c h o i c e a n d m o b i l i t y f r o m a l l p e r s p e c t i v e s . A s e c o n d d r a w b a c k was t h a t age was o n l y c o n s i d e r e d a s a dummy v a r i a b l e ( a b o v e o r b e l o w 35) r a t h e r t h a n a s a c o n t i n u o u s f a c t o r . The f i n a l d r a w b a c k was t h a t l i f e c y c l e s t a g e s u t i l i z e d were somewhat p r i m i t i v e by t o d a y s s t a n d a r d s . E v e n i n l i g h t o f t h e s e d i s a d v a n t a g e s t h e P i c k v a n c e s t u d y o f f e r s u p p o r t f o r an i n d e p e n d e n t r e l a t i o n s h i p b e t ween t e n u r e a n d e x p e c t e d a s w e l l a s d e s i r e d m o b i l i t y . T h i s r e l a t i o n s h i p h a s been f u r t h e r e x p l o r e d by more r e c e n t 186 s t u d i e s t h a t o f f e r s t r o n g e r s u p p o r t . a n d i n s i g h t t o t h e t e n u r e / m o b i l i t y r e l a t i o n s h i p . 6.1.4.3 THE JOINT DECISION OF TENURE AND MOBILITY R o n a l d Krumm (1984) e v a l u a t e s t h e j o i n t d e c i s i o n n a t u r e o f h o u s e h o l d t e n u r e c h o i c e and m i g r a t i o n . H i s r e s e a r c h g e n e r a t e s i m p o r t a n t i m p l i c a t i o n s f o r f u r t h e r r e s e a r c h i n t h i s a r e a . The e m p i r i c a l f i n d i n g s i n d i c a t e t h a t t h o s e v a r i a b l e s t h a t a r e o f t e n t h o u g h t -to a f f e c t e i t h e r o r b o t h t e n u r e c h o i c e r e s i d e n t i a l l o c a t i o n c h a n g e d e c i s i o n s h a v e o f f s e t t i n g o r a u g m e n t i n g e f f e c t s on t h e i r j o i n t p r o b a b i l i t i e s . T h e s e e f f e c t s a r e masked i f t h e d e c i s i o n s a r e e x a m i n e d i n d e p e n d e n t l y ( 1 9 8 4 : 2 5 9 ) . The j o i n t r e s u l t i s g e n e r a t e d f r o m d a t a t h a t c o n s i d e r s t e n u r e s t a t u s b e f o r e a n d a f t e r t h e p e r i o d i n w h i c h m i g r a t i o n c o u l d h a v e t a k e n p l a c e a r e e v a l u a t e d . Two a p p r o a c h e s o f e v a l u a t i o n a r e t a k e n . The f i r s t a p p r o a c h e s t i m a t e s t h e j o i n t a n d m a r g i n a l p r o b a b i l i t i e s o f t h e t e n u r e c h o i c e i n e a c h y e a r , a n d a l s o w i t h t h e m i g r a t i o n d e c i s i o n . The e s t i m a t e s f o r t e n u r e c h o i c e by y e a r shows t h a t i n d e p e n d e n c e d o e s n o t e x i s t o v e r t h e 1977/78 t i m e f r a m e . S i m i l a r e s t i m a t e s f o r t h e j o i n t a n d m a r g i n a l p r o b a b i l i t i e s o f t e n u r e c h o i c e a n d t h e m i g r a t i o n d e c i s i o n w e r e d e v e l o p e d . T h e s e r e s u l t s do n o t s u p p o r t i n d e p e n d e n c e b e t w e e n t h e s e two d e c i s i o n s . 187 6.1.4.4 CAUSALITY OF TENURE AND MOBILITY The s e c o n d p a r t o f t h e a n a l y s i s Krumm a d d r e s s e s t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r t h e m i g r a t i o n d e c i s i o n i s a r e s u l t o f t h e d e c i s i o n t o c h a n g e t e n u r e s t a t u s o r w h e t h e r b o t h d e c i s i o n s a r e a f f e c t e d i n a common way by o t h e r f a c t o r s . F u n c t i o n s r e p r e s e n t i n g b o t h t h e n e t b e n e f i t s o f o w n i n g as w e l l a s m i g r a t i n g a r e e s t i m a t e d . T h e s e r e p r e s e n t t h e m o b i l i t y a n d t e n u r e c h o i c e d e c i s i o n s . The t e n u r e d e c i s i o n , t h r o u g h t h e n e t b e n e f i t o f o w n i n g f u n c t i o n , i s d e p e n d e n t on e x p e c t e d f u t u r e m i g r a t i o n a s g e n e r a t e d f r o m t h e n e t b e n e f i t o f m i g r a t i n g f u n c t i o n . The n e t b e n e f i t o f m i g r a t i o n f u n c t i o n i s t i e d t o t e n u r e c h o i c e t h r o u g h t h e c o s t s a s s o c i a t e d w i t h a t e n u r e c h a n g e . Thus b o t h f u n c t i o n s c a p t u r e t h e t h e i n t e r d e p e n d e n c e o f t h e d e c i s i o n s . P a r a m e t e r s f o r t h e v a r i o u s p o s s i b i l i t i e s i n t e r m s o f t h e i r p r o b a b i l i t y a r e e s t i m a t e d . T h e s e i n c l u d e t h e j o i n t p r o b a b i l i t i e s f o r e a c h o f t h e m a r g i n a l t e n u r e s t a t u s a n d m i g r a t i o n p o s s i b i l i t i e s . V a r i a b l e s u s e d i n t h e e s t i m a t i o n i n c l u d e e d u c a t i o n , p r e s e n t j o b t e n u r e ( i n y e a r s ) , age o f t h e h o u s e h o l d h e a d , h o u r l y wage o f t h e h e a d , a r a c e dummy v a r i a b l e , h e a d ' s p a s t m o b i l i t y a s m e a s u r e d by t h e number o f s t a t e s l i v e d i n , a dummy v a r i a b l e f o r m a r i t a l s t a t u s , y e a r s o f e d u c a t i o n o f t h e w i f e , a dummy f o r t h e w o r k i n g s t a t u s o f t h e w i f e , number o f c h i l d r e n i n t h e h o u s e h o l d , h o u s e h o l d t o t a l i n c o m e , h o u s e h o l d p e r - c a p i t a i n c o m e , m a r g i n a l t a x r a t e s o f t h e h o u s e h o l d f o r 1977 and 1978, c h a n g e i n 188 h o u r s o f t i m e o f f work f o r s i c k n e s s , c h a n g e i n t h e number o f h o u s e h o l d members, a n d a dummy f o r u r b a n / r u r a l a n d r e g i o n o f t h e USA. The r e a s o n s f o r i n c l u s i o n o f e a c h o f t h e s e v a r i a b l e s a r e n o t e s t a b l i s h e d b u t b a s e d on p r i o r s t u d i e s . The m a i n a r g u m e n t h e r e i s t h a t c h a n g e s i n h o u s e h o l d c o n d i t i o n s t h a t a l t e r t h e b e n e f i t s o r c o s t s a s s o c i a t e d w i t h a l t e r n a t i v e r e s i d e n c e s i t e l o c a t i o n s a r e an e s s e n t i a l i n g r e d i e n t i n e x p l a i n i n g t h e h o u s e h o l d m i g r a t i o n d e c i s i o n (Krumm 1 9 8 4 : 2 6 3 ) . The a n a l y s i s o f r e s u l t s shows a number o f o u t c o m e s f o r t h e j o i n t t e n u r e c h o i c e o v e r two p e r i o d s and t h e m i g r a t i o n d e c i s i o n p r o b a b i l i t i e s . F i r s t , h o u s e h o l d h e a d c h a r a c t e r i s t i c s o f j o b t e n u r e ( i n y e a r s ) , a g e , o r wage e a c h h a v e s i m i l a r r e s u l t s on t h e c h o i c e s i n v o l v e d . As any o f t h e s e c h a r a c t e r i s t i c s i n c r e a s e t h e p r o b a b i l i t y o f o w n i n g o v e r two p e r i o d s a n d n o t m i g r a t i n g i n c r e a s e s , w h i l e t h e p r o b a b i l i t y o f r e n t i n g o v e r b o t h p e r i o d s a n d n o t m i g r a t i n g d e c r e a s e s . A l s o , t h e p r o b a b i l i t y o f t e n u r e s t a t u s c h a n g e i n e i t h e r d i r e c t i o n d e c r e a s e s a s t h e a b o v e h o u s e h o l d h e a d c h a r a c t e r i s t i c s i n c r e a s e , b u t i n a b s o l u t e t e r m s t h e r e i s a s h i f t t o w a r d s o w n e r s h i p . The s e c o n d s e t o f r e s u l t s d e a l w i t h t h e e f f e c t s o f a c h a n g e i n h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s . T h e s e i n c l u d e m a r i t a l s t a t u s , w i f e ' s e d u c a t i o n a n d employment s t a t u s . A l l t h e s e c h a r a c t e r i s t i c s a r e s i g n i f i c a n t i n t h e i r e s t i m a t i o n . M a r r i a g e i s f o u n d t o i n c r e a s e m i g r a t i o n a n d a p r e f e r e n c e f o r o w n e r s h i p . The v a r i a b l e s o f h o u s e h o l d 189 income a nd p e r - c a p i t a i n c o m e a r e j o i n t l y s i g n i f i c a n t , a s w e l l a s t h e m a r g i n a l t a x r a t e s . O w n e r s h i p i n c r e a s e s w i t h i n come f o r b o t h t h o s e t h a t m i g r a t e a n d t h o s e t h a t do n o t , a n d t h e p r o b a b i l i t y o f m a i n t a i n i n g o w n e r s h i p a n d n o t m i g r a t i n g a l s o i n c r e a s e s . T h e s e r e s u l t s a n d t h e i r r e s p e c t i v e j o i n t p r o b a b i l i t i e s s u p p o r t t h e f i n d i n g t h a t r e n t e r s h a v e a l o w e r i n c o m e e l a s t i c i t y o f demand f o r h o u s i n g t h a n do o w n e r s . I n c r e a s e s o f h o u s e h o l d s i z e t e n d s t o d e c r e a s e t h e p r o b a b i l i t y o f m o v i n g f o r b o t h o w n e r s a n d r e n t e r s . T h i s s u g g e s t s t h a t h o u s e h o l d s o b t a i n h o u s i n g s u i t a b l e f o r t h e e x p a n s i o n p e r i o d o f t h e f a m i l y l i f e c y c l e , t h e n r e a d j u s t h o u s i n g f o r c o n t r a c t i o n p e r i o d s where r e n t i n g g a i n s p o p u l a r i t y . R e g i o n a l a n d u r b a n / r u r a l f a c t o r s a r e a l s o f o u n d t o be s i g n i f i c a n t d e t e r m i n a n t s . The Krumm (1984) s t u d y d e m o n s t r a t e s t h a t i n d e p e n d e n c e b e t w e e n t h e m i g r a t i o n d e c i s i o n a n d t h e t e n u r e d e c i s i o n d o e s n o t e x i s t . L o c a t i o n m o b i l i t y d e c i s i o n s a r e f o u n d t o p l a y an i m p o r t a n t r o l e on t e n u r e c h o i c e d e c i s i o n s a n d v i c e v e r s a . A l s o , s i g n i f i c a n t e x o g e n o u s v a r i a b l e s i n c l u d e l i f e c y c l e a n d h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s , r e g i o n a l a n d u r b a n / r u r a l l o c a t i o n i n f l u e n c e s . T h i s s t u d y p o i n t s o u t t h a t t e n u r e c h o i c e and m o b i l i t y d e c i s i o n s a r e t o a c e r t a i n e x t e n t t h e same d e c i s i o n . V a r i o u s e x o g e n o u s e c o n o m i c a nd d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s seem t o a f f e c t b o t h t h e t e n u r e a n d m o b i l i t y d e c i s i o n s , a n d a s Krumm p o i n t s o u t r e s e a r c h on e i t h e r o f 190 t h e s e two a r e a s h a s t o c o n s i d e r t h e o t h e r and a l l r e l a t e d v a r i a b l e s . 

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