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The effects of local government expenditures on property values Lomas, Lisa Kapin 1985

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831-UBC_1985_A4_6 L64.pdf [ 4.47MB ]
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THE E F F E C T S OF LOCAL GOVERNMENT EXPENDITURES ON PROPERTY VALUES by L I S A KAPIN LOMAS B . A . C a l i f o r n i a S t a t e U n i v e r s i t y A t N o r t h r i d g e , 1 9 7 8 A T H E S I S SUBMITTED IN P A R T I A L F U L F I L M E N T OF THE REQUIREMENTS FOR THE DEGREE OF MASTER OF S C I E N C E ( B U S I N E S S A D M I N I S T R A T I O N ) i n THE FACULTY OF GRADUATE STUDIES D e p a r t m e n t Of Commerce And B u s i n e s s A d m i n i s t r a t i o n We a c c e p t t h i s t h e s i s a s c o n f o r m i n g t o t h e r e q u i r e d s t a n d a r d THE UNIVERSITY OF B R I T I S H COLUMBIA O c t o b e r 1985 © L i s a K a p i n L o m a s , 1985 I n p r e s e n t i n g t h i s t h e s i s i n p a r t i a l f u l f i l m e n t o f t h e r e q u i r e m e n t s f o r an a d v a n c e d d e g r e e a t t h e U n i v e r s i t y o f B r i t i s h C o l u m b i a , I a g r e e t h a t t h e L i b r a r y s h a l l make i t f r e e l y a v a i l a b l e f o r r e f e r e n c e a n d s t u d y . I f u r t h e r a g r e e t h a t p e r m i s s i o n f o r e x t e n s i v e c o p y i n g o f t h i s t h e s i s f o r s c h o l a r l y p u r p o s e s may be g r a n t e d by t h e Head of my D e p a r t m e n t o r by h i s o r h e r r e p r e s e n t a t i v e s . I t i s u n d e r s t o o d t h a t c o p y i n g o r p u b l i c a t i o n o f t h i s t h e s i s f o r f i n a n c i a l g a i n s h a l l n o t be a l l o w e d w i t h o u t my w r i t t e n p e r m i s s i o n . D e p a r t m e n t o f Commerce The U n i v e r s i t y o f B r i t i s h C o l u m b i a 2075 Wesbrook P l a c e V a n c o u v e r , C a n a d a V6T 1W5 D a t e : O c t o b e r 1,1985 i i A b s t r a c t T h i s t h e s i s e x a m i n e s t h e p r o p e r t y v a l u e i m p a c t s o f n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s t o i n f r a s t u c t u r e p r o v i d e d by l o c a l g o v e r n m e n t . The d i r e c t a n d i n d i r e c t e f f e c t s o f a r e v i t a l i z a t i o n e f f o r t a r e s t u d i e d i n o r d e r t o d e t e r m i n e w h e t h e r n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t p r o g r a m s g e n e r a t e p o s i t i v e s p i l l o v e r e f f e c t s ( e x t e r n a l i t i e s ) t o s u r r o u n d i n g s i n g l e f a m i l y homes. T h e s e i m p a c t s a r e e x a m i n e d f o r a number o f r e a s o n s : ( a ) p r o p e r t y v a l u e d e t e r m i n a t i o n s t u d i e s h a v e t h u s f a r o m i t t e d a t r e a t m e n t o f d e t a i l e d n e i g h b o u r h o o d i n f r a s t r u c t u r e v a r i a b l e s ; (b) t h e l i t e r a t u r e d i s c u s s i n g e x t e r n a l i t i e s c r e a t e d by g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n h a s e i t h e r f o c u s s e d p r i m a r i l y on t h e n e g a t i v e e f f e c t s c r e a t e d by f e d e r a l i n t e r v e n t i o n , b een t h e o r e t i c a l i n n a t u r e , o r h a s been e m p i r i c a l l y i n c o n c l u s i v e o r c o n t r a d i c t o r y ; ( c ) t h e i m p l e m e n t a t i o n o f a n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t p r o g r a m i n Canada was c o n c e i v e d o f a s a p o l i c y w h i c h w o u l d p r o t e c t t h e i n v e s t m e n t o f h o u s i n g r e h a b i l i t a t i o n p r o j e c t s a n d h a s t h u s been e x p e c t e d t o c r e a t e p o s i t i v e n e i g h b o u r h o o d e f f e c t s . The e m p i r i c a l a n a l y s i s p e r f o r m e d i n t h i s s t u d y e x a m i n e s n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s i n g e n e r a l , a n d a n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t p r o g r a m i n p a r t i c u l a r . The C a n a d i a n N e i g h b o u r h o o d Improvement P r o g r a m ( N I P ) i s e m p i r i c a l l y a n a l y z e d u s i n g m u l t i p l e r e g r e s s i o n a n a l y s i s . An a n a l y s i s o f c o v a r i a n c e t e c h n i q u e a l l o w s us t o t e s t w h e t h e r n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s h a v e a g r e a t e r i m p a c t on h o u s i n g v a l u e s i f t h e y were p r o v i d e d i n N I P d e s i g n a t e d a r e a s o r i n N I P y e a r s . The e m p i r i c a l r e s u l t s o f t h i s s t u d y i n d i c a t e t h a t t h e r e a r e v e r y few e x t e r n a l i t i e s c r e a t e d by t h e N I P p r o g r a m . I n some c a s e s , i m p r o v e m e n t s were f o u n d t o have a n e g a t i v e i m p a c t on s i n g l e f a m i l y h o u s e p r i c e s i n d i c a t i n g t h a t some i m p r o v e m e n t s g e n e r a t e a n e g a t i v e e f f e c t . I n a d d i t i o n , l i v i n g a d j a c e n t t o a N I P d e s i g n a t e d a r e a was f o u n d t o n e g a t i v e l y a f f e c t s i n g l e f a m i l l y h o u s e p r i c e s i n one o f t h e s t u d y y e a r s . T h e s e f i n d i n g s i m p l y t h a t a j u s t i f i c a t i o n f o r s i m i l a r i m p r o v e m e n t e f f o r t s n e e d t o be b a s e d on s o m e t h i n g o t h e r t h a n p r o p e r t y v a l u e i n c r e a s e s . P o l i c y a n a l y s t s s h o u l d c o n s i d e r o t h e r e c o n o m i c a n d n o n - e c o n o m i c j u s t i f i c a t i o n s f o r s u c h e f f o r t s b e f o r e e m b a r k i n g on s i m i l a r p r o g r a m s . i v T a b l e o f C o n t e n t s A b s t r a c t i i L i s t o f T a b l e s v i L i s t o f F i g u r e s C h a p t e r I INTRODUCTION 1 1 . 1 P r e f a c e 1 1 .2 R e s e a r c h O b j e c t i v e And F r a m e w o r k Of The S t u d y 3 C h a p t e r II L I T E R A T U R E REVIEW 5 2 .1 O v e r v i e w 5 2 . 2 R e v i e w Of T h e o r e t i c a l H o u s e P r i c e D e t e r m i n a t i o n S t u d i e s 7 2 . 3 R e v i e w Of E m p i r i c a l H o u s e P r i c e D e t e r m i n a t i o n S t u d i e s 13 2 . 4 The R o l e Of E x p e c t a t i o n s 14 2 . 5 P r o p e r t y V a l u e D e t e r m i n a n t s 17 2 . 6 P u b l i c S e r v i c e s And Tax E f f e c t s 20 2 . 7 G o v e r n m e n t P r o g r a m s And S p i l l o v e r E f f e c t s 22 2 . 8 Summing Up 23 C h a p t e r I I I IMPROVEMENT PROGRAMS IN CANADA 26 3 . 1 The N e i g h b o u r h o o d I m p r o v e m e n t P r o g r a m 26 3 . 2 H i s t o r y Of N IP In V a n c o u v e r 26 3 . 3 D e s c r i p t i o n Of NIP 28 3 . 4 S t u d y N e i g h b o u r h o o d s 31 3 . 5 D e s c r i p t i o n Of RRAP 34 C h a p t e r IV THE STUDY AREA AND METHODOLOGY 40 4 . 1 The C i t y Of V a n c o u v e r 40 4 . 2 S t r a t h c o n a - K i w a s s a 40 4 . 3 K e n s i n g t o n 42 4 . 4 The D a t a 45 4 . 5 The M e t h o d o l o g y 56 C h a p t e r V RESULTS 61 5 . 1 I n t r o d u c t i o n 61 5 . 2 A n a l y s i s Of C o v a r i a n c e R e s u l t s 61 5 . 3 Dummy V a r i a b l e M o d e l F o r m u l a t i o n 62 5 . 4 P r e s e n t a t i o n Of R e s u l t s 65 4 . 1 R e s u l t s Of Dummy V a r i a b l e A n a l y s i s 67 5 . 5 Summary Of I m p o r t a n t Dummy V a r i a b l e R e s u l t s 69 5 . 6 D o l l a r V a r i a b l e M o d e l F o r m u l a t i o n 77 5 . 7 R e s u l t s Of D o l l a r V a r i a b l e A n a l y s i s 80 5 . 8 Summary Of R e s u l t s F o r I m p o r t a n t D o l l a r V a r i a b l e s . 8 2 5 . 9 Summary Of G e n e r a l F i n d i n g s 83 V C h a p t e r VI SUMMARY AND CONCLUSIONS 92 6 . 1 The I m p l i c a t i o n s 92 6 . 2 L i m i t a t i o n s And S o u r c e s Of E r r o r 96 6 . 3 Recommended A r e a s F o r F u t u r e R e s e a r c h 97 BIBLIOGRAPHY 101 v i L i s t o f T a b l e s I. DESCRIPT ION OF IMPROVEMENTS AND COST BREADKWONS -KENSINGTON 36 I I . DESCRIPT ION OF IMPROVEMENTS AND COST BREAKDOWNS-KIWASSA 38 I I I . V A R I A B L E S AND EXPECTED SIGNS 50 I V . V A R I A B L E S IN THE F I R S T DUMMY V A R I A B L E EQUATION 64 V . F INAL EQUATION—DUMMY VARUABLES 71 V I . T T E S T S FOR THE E F F E C T S OF NIPAR INTERACTION TERMS ON HOUSE PRICES 7 3 V I I . T T E S T S FOR DIFFERENCES BETWEEN YEARS D77NPA TO D82NPA 73 V I I I . T T E S T S FOR THE E F F E C T S OF N I P A D J INTERACTION TERMS ON HOUSE P R I C E 7 4 I X . T T E S T S FOR DIFFERENCES BETWEEN YEARS D77NPD - D82NPD 74 X . T T E S T S FOR THE E F F E C T S OF RSC INTERACTION TERMS ON HOUSE P R I C E 75 X I . T T E S T S FOR DIFFERENCES BETWEEN YEARS D 8 0 R S C - D 8 2 R S C 75 X I I . T T E S T S FOR THE E F F E C T S OF RSA INTERACTION TERMS ON HOUSE PRICES 76 X I I I . T T E S T S FOR D I F F E R E N C E S BETWEEN YEARS D80RSA TO D82RSA 76 X I V . V A R I A B L E S INCLUDED IN THE F I R S T EQUATION OF THE DOLLARS S P E C I F I C A T I O N 79 X V . F INAL E Q U A T I O N — D O L L A R S V A R I A B L E S 85 X V I . F T E S T S FOR EVALUATING THE E F F E C T OF D77NPD-D82NPD . 8 7 X V I I . T T E S T S FOR EVALUATING E F F E C T S OF NPA INTERACTION TERMS ON HOUSE PRICE 88 X V I I I . T T E S T S FOR D I F F E R E N C E S BETWEEN YEARS D77NPA TO D82NPA 88 X I X . T T E S T S FOR THE E F F E C T S OF NPD INTERACTION TERMS ON HOUSE PRICE 89 X X . T T E S T S FOR D I F F E R E N C E S BETWEEN YEARS D77NPD TO D82NPD 89 X X I . T T E S T S FOR E F F E C T S OF D80RA$ TO D82RA$ ON HOUSE PRICE 90 X X I I . T T E S T FOR D I F F E R E N C E BETWEEN D81RA$ AND D82RA$ 90 X X I I I . T T E S T S FOR E F F E C T S OF D80RF$ TO D82RF$ ON HOUSE PRICE 91 X X I V . T T E S T FOR D I F F E R E N C E BETWEEN D81RF$ AND D82RF$ 91 V I 1 1 L i s t o f F i g u r e s V a n c o u v e r L o c a l A r e a s i x A c k n o w l e d g e m e n t I w i s h t o e x p r e s s my s i n c e r e g r a t i t u d e a n d a p p r e c i a t i o n t o t h e c o m m i t t e e members, D r . M i c h a e l G o l d b e r g , D r . J o n a t h a n M a r k , a n d D r . D a v i d H u l c h a n s k i f o r t h e i r i n d i v i d u a l a n d c o l l e c t i v e s u p p o r t a n d g u i d a n c e i n s e e i n g me t o t h e c o m p l e t i o n o f t h i s t h e s i s . S p e c i a l m e n t i o n must be made o f D r . J o n a t h a n M a r k , who u n s e l f i s h l y d e d i c a t e d many p e r s o n a l h o u r s t o my c a u s e , and d e m o n s t r a t e d an u n u s u a l w i l l i n g n e s s t o h o n o u r h i s c o m m i t m e n t s . To t h e U r b a n L a n d E c o n o m i c s D i v i s i o n o f B r i t i s h C o l u m b i a , t h e R i c h a r d U. R a t c l i f f M e m o r i a l S c h o l a r s h i p F u n d , a n d t h e R e a l E s t a t e C o u n c i l o f B r i t i s h C o l u m b i a , g r a t e f u l a c k n o w l e d g m e n t s a r e made f o r t h e i r much v a l u e d f i n a n c i a l a s s i s t a n c e . A warm t h a n k s i s e x t e n d e d t o my h u s b a n d S t a n f o r w e a r i n g many h a t s d u r i n g t h i s p r o c e s s , a n d t o my s o n Z a c h a r y f o r f o r e g o i n g my t i m e . F i n a l l y , a d e d i c a t i o n : t o b o t h o f my c h i l d r e n , f o r whom i n many ways , t h i s work was d o n e . 1 I . INTRODUCTION 1 . 1 P r e f a c e One r a t i o n a l e f o r g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n i n n e i g h b o u r h o o d s i s t h e p o s i t i v e e x t e r n a l i t i e s a s sumed t o be g e n e r a t e d by s u c h e f f o r t s . W h e t h e r d i r e c t o r i n d i r e c t b e n e f i t s a c c r u e t o l o c a l r e s i d e n t s i s a q u e s t i o n t h a t s h o u l d be o f i n t e r e s t t o a v a r i e t y o f g r o u p s ; t o g o v e r n m e n t o f f i c i a l s c o n s i d e r i n g t h e e f f i c i e n c y o f i m p l e m e n t i n g a g i v e n p r o g r a m a s w e l l a s t h e t a x i m p l i c a t i o n s o f s u c h an e f f o r t ; t o f i n a n c i a l i n s t i t u t i o n s who may b a s e t h e i r l e n d i n g d e c i s i o n s on f u t u r e p r o j e c t i o n s o f a n e i g h b o u r h o o d ' s v i a b i l i t y a nd v a l u e ; t o homeowners by c r e a t i n g a p o s i t i v e i n v e s t m e n t e n v i r o n m e n t i n w h i c h e x i s t i n g homeowners m a i n t a i n t h e i r homes b e t t e r and o t h e r s f i n d t h e n e i g h b o u r h o o d more d e s i r a b l e t o l i v e o r i n v e s t i n . One o f t h e j u s t i f i c a t i o n s f o r g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n i n h o u s i n g i s t o e n s u r e a " s u f f i c i e n t " h o u s i n g s t o c k . A h o u s i n g s t o c k i s s u f f i c i e n t i f t h e r e i s e n o u g h o f i t a n d i t i s o f an a c c e p t a b l e q u a l i t y . Q u a l i t a t i v e f a c t o r s r e l a t e t o s u c h i s s u e s a s f a i r n e s s o f d i s t r i b u t i o n ( e s p e c i a l l y a s i t a f f e c t s t h e p o o r ) ; m a r k e t e f f i c i e n c y ; s p e c i a l h o u s i n g p r o b l e m s o f s e l e c t g r o u p s ; and e f f e c t s o f m o n e t a r y p o l i c i e s on t h e h o u s i n g m a r k e t r e q u i r i n g i n t e r v e n t i o n . A j u s t i f i c a t i o n b a s e d on s u f f i c i e n c y may a p p e a r v a l i d and r e a s o n a b l e , b u t t h e r e i s l i t t l e l o c a l h o u s i n g m a r k e t e v i d e n c e t h a t t h e s e o b j e c t i v e s a r e b e i n g s a t i s f i e d by i n t e r v e n t i o n . E m p i r i c a l e v i d e n c e t o d a t e s u g g e s t s t h a t , a t l e a s t a t t h e 2 f e d e r a l l e v e l , g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n h a s n o t g e n e r a t e d p o s i t i v e e x t e r n a l i t i e s f o r s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s , s i g n i f i c a n t l y a l l e v i a t e d s o c i a l i l l s , o r r a i s e d p r o p e r t y v a l u e s f o r more t h a n a v e r y s m a l l a r e a ( W e i c h e r ) . I t i s t h e l a t t e r i s s u e o f p r o p e r t y v a l u e i m p a c t s w i t h w h i c h t h i s t h e s i s i s c o n c e r n e d . I t i s t h e p u r p o s e of t h i s t h e s i s t o e v a l u a t e e m p i r i c a l l y i m p a c t s o f l o c a l g o v e r n m e n t e x p e n d i t u r e s on n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s a n d t o m easure t h e r e s u l t i n g e f f e c t s on p r o p e r t y v a l u e s . I t h a s been s u g g e s t e d t h a t s i n c e b e n e f i t s o f h o u s i n g a r e p r i m a r i l y l o c a l , l o c a l o f f i c i a l s a r e t h e a p p r o p r i a t e o nes t o a d m i n i s t e r h o u s i n g p r o g r a m s . To t h i s e n d , two V a n c o u v e r , B r i t i s h C o l u m b i a n e i g h b o u r h o o d s a r e s t u d i e d : K e n s i n g t o n a n d S t r a t h c o n a . K e n s i n g t o n a n d p a r t o f S t r a t h c o n a a r e b e n e f i c i a r i e s o f n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s t h r o u g h a g o v e r n m e n t p r o g r a m d i r e c t e d a t s t a b l e b u t e c o n o m i c a l l y n e e d y a r e a s . T h i s p r o g r a m i s c a l l e d t h e C a n a d i a n N e i g h b o r h o o d I m p r o v e m e n t P r o g r a m ( N I P ) a n d was i n s t i t u t e d f r o m 1973 t o 1980. A m u l t i v a r i a t e a n a l y s i s i s c o n d u c t e d u s i n g t h e t r a d i t i o n a l s t r u c t u r a l a n d l o c a t i o n a l i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s t o e x p l a i n s i n g l e f a m i l y h o u s e p r i c e s . I n a d d i t i o n , l o c a l i m p r o v e m e n t s t o t h e i n f r a s t r u c t u r e o f t h e s e n e i g h b o u r h o o d s w i l l be i n c l u d e d a s e x p l a n a t o r y v a r i a b l e s . T h e s e i m p r o v e m e n t s w i l l be t e s t e d s t a t i s t i c a l l y f o r t h e i r d i f f e r i n g e f f e c t s b e f o r e , d u r i n g , a n d a f t e r t h e p r o g r a m y e a r s t h r o u g h t h e u s e o f a s e t o f i n t e r a c t i o n t e r m s . 3 1 . 2 R e s e a r c h O b j e c t i v e And F ramework Of The S t u d y In an a t t e m p t t o a n s w e r t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r l o c a l i m p r o v e m e n t s c r e a t e p o s i t i v e e x t e r n a l i t i e s , t h e f o l l o w i n g q u e s t i o n s w i l l be a d d r e s s e d : 1 ) Do l o c a l g o v e r n m e n t e x p e n d i t u r e s on n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s , w h e t h e r N IP o r o t h e r w i s e , h a v e a p o s i t i v e e f f e c t on s i n g l e f a m i l y p r o p e r t y v a l u e s ? 2 ) D o e s d e s i g n a t i o n a s a NIP a r e a by i t s e l f i n c r e a s e e x p e c t a t i o n s a s m e a s u r e d by i n c r e a s e d s i n g l e f a m i l y p r o p e r t y v a l u e s ? 3) Do t h e e c o n o m i c b e n e f i t s o f g o v e r n m e n t e x p e n d i t u r e s on l o c a l i m p r o v e m e n t s a f f e c t a d j a c e n t n e i g h b o u r h o o d s ? The f i r s t q u e s t i o n a s k s w h e t h e r i m p r o v i n g a n e i g h b o u r h o o d ' s i n f r a s t r u c t u r e w i l l h a v e p r i c e i m p a c t s , w h i l e t h e s e c o n d q u e s t i o n l o o k s a t w h e t h e r t a r g e t i n g a n e i g h b o u r h o o d f o r an i m p r o v e m e n t p r o j e c t by i t s e l f c r e a t e s p o s i t i v e e x p e c t a t i o n s w h i c h r e s u l t i n p r i c e e f f e c t s . The t h i r d q u e s t i o n a t t e m p t s t o a d d r e s s how w i d e an a r e a s p e c i f i c i m p r o v e m e n t s a f f e c t . In t h i s c h a p t e r , an i n t r o d u c t i o n o f t h e r e a s o n s tor e m p i r i c a l r e s e a r c h h a v e b e e n p r e s e n t e d . A r a t i o n a l e f o r g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n i n n e i g h b o u r h o o d s h a s b e e n o f f e r e d , a n d t h e o b j e c t i v e s o f p r o p e r t y v a l u e d e t e r m i n a t i o n e m p h a s i z e d . C h a p t e r 2 w i l l r e v i e w t h e l i t e r a t u r e by c o n t r a s t i n g t h e n e e d s o f C a n a d i a n v s . U . S . c i t y c e n t r e s , a n d t h e n p r o v i d e a t h e o r e t i c a l a n d e m p i r i c a l r e v i e w o f h o u s e p r i c e d e t e r m i n a t i o n . S t u d i e s d e a l i n g w i t h b o t h q u a l i t a t i v e a n d q u a n t i t a t i v e f a c t o r s 4 w i l l be c o v e r e d t o i l l u s t r a t e t h e r a n g e o f v a r i a b l e s t h a t a r e t y p i c a l l y t r e a t e d i n t h e l i t e r a t u r e . The r o l e o f e x p e c t a t i o n s i n t h e i m p r o v e m e n t p r o c e s s w i l l be a d d r e s s e d b e c a u s e o f t h e i r i m p o r t a n c e t o c r e a t i n g e x t e r n a l i t i e s . C h a p t e r 3 w i l l r e v i e w N IP . I t w i l l p r o v i d e a h i s t o r y o f t h e p r o g r a m , d e s c r i b e t h e o b j e c t i v e s a n d f u n d i n g m e t h o d s , a n d o u t l i n e t h e i m p r o v e m e n t p r o j e c t s i n e a c h s t u d y n e i g h b o u r h o o d . A b r i e f e x p l a n a t i o n o f N I P ' s c o m p a n i o n p r o g r a m , R R A P , w i l l be p r o v i d e d . C h a p t e r 4 d e s c r i b e s t h e m e t h o d o l o g y a n d d a t a t h a t w i l l be u s e d i n t h e a n a l y s i s o f t h e s t u d y n e i g h b o u r h o o d s . The v a r i a b l e s c h o s e n a n d s o u r c e s o f d a t a w i l l be d e t a i l e d . The t e s t n e i g h b o u r h o o d s w i l l be d e s c r i b e d . C h a p t e r 5 p r e s e n t s t h e e m p i r i c a l r e s u l t s o f t h i s r e s e a r c h , w h i l e C h a p t e r 6 s u m m a r i z e s t h e i m p l i c a t i o n s o f t h e f i n d i n g s , o u t l i n e s l i m i t a t i o n s a n d s o u r c e s o r e r r o r , a n d recommends a r e a s f o r f u r t h e r r e s e a r c h . 5 I I . LITERATURE REVIEW 2.1 O v e r v i e w The e x a m i n a t i o n of c e n t r a l c i t y r e v i t a l i z a t i o n i n C anada i s m o t i v a t e d by c o n c e r n s s p e c i f i c t o t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e s e c i t i e s . The n e e d s of y o u n g , w e s t e r n c e n t r a l C a n a d i a n c i t i e s d i f f e r c o n s i d e r a b l y f r o m t h e i r U.S. n e i g h b o u r s . U n l i k e A m e r i c a n c i t y c e n t r e s , C a n a d i a n c i t i e s e x p e r i e n c e a l m o s t no p r o b l e m s w i t h g h e t t o s and s l u m s , and s u b s t a n d a r d h o u s i n g i s a l m o s t n o n - e x i s t e n t . A c c o r d i n g t o Mark and G o l d b e r g ( 1 9 8 5 ) : "The h o u s i n g p r i c e t r e n d s o f t h e 1970's a n d e a r l y 1 9 80's s u g g e s t t h a t t h e r e h a s been e i t h e r a s t a b l e o r e x c e s s demand f o r h o u s i n g . The n e i g h b o u r h o o d t r a n s i t i o n p r o c e s s r e f e r r e d t o a b o v e f o r t h e U.S., t o t h e d e g r e e t h a t i t m i g h t e x i s t i n C a n a d a , a p p e a r s n o t t o be m o t i v a t e d by r a c i a l f a c t o r s a n d / o r t h e r e l a t e d o u t w a r d movement o f m i d d l e income h o u s e h o l d s t o t h e s u b u r b s . R a t h e r , i t a p p e a r s d r i v e n by r i s i n g e x p e c t a t i o n s and e x c e s s demand, b o t h o f w h i c h r e p r e s e n t d i f f e r e n t d y n a m i c s t h a n a r e p r e s e n t i n most U.S. c e n t r a l c i t i e s ( p . 3 0 ) " D e s p i t e t h e f a c t t h a t C a n a d i a n c i t i e s do n o t f a c e t h e same p r o b l e m s o f d e c a y a s A m e r i c a n c i t i e s , many o f t h e U.S. b a s e d s t u d i e s p r e s e n t e d i n t h e f o l l o w i n g s e c t i o n s a r e r e l e v a n t t o t h e work done i n t h i s t h e s i s . M e t h o d o l o g i c a l l y , p r o p e r t y v a l u e d e t e r m i n a t i o n w o u l d be d e t e r m i n e d i n t h e same way no m a t t e r what t h e m o t i v a t i n g f a c t o r s f o r i n s p e c t i o n a r e . The p r i m a r y d i f f e r e n c e b e t w e e n U.S. a n d C a n a d i a n m o d e l s w o u l d be t h e i m p o r t a n c e o f s p e c i f i c v a r i a b l e s . The U.S. b a s e d m o d e l s w o u l d e m p h a s i z e t h e r o l e o f r a c i a l c h a n g e , i n c o m e , a n d l a r g e s c a l e f e d e r a l i n t e r v e n t i o n on n e i g h b o u r h o o d d e c l i n e . I n c o n t r a s t , 6 C a n a d i a n b a s e d s t u d i e s w o u l d be more c o n c e r n e d w i t h s m a l l e r s c a l e g o v e r n m e n t i n v o l v e m e n t a n d t h e p r o c e s s o f n e i g b o u r h o o d s t a b i l i t y a n d i m p r o v e m e n t . The n e e d f o r g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n i n n e i g h b o u r h o o d s a s d e s c r i b e d by Mao (1965) i s due t o a f a i l u r e o f d y n a m i c m a r k e t f o r c e s . Mao a s s e r t s t h a t : " t h e n e e d f o r g o v e r n m e n t a s s i s t a n c e e x i s t s b e c a u s e o f i m p e r f e c t i o n s i n t h e m a r k e t m e c h a n i s m : (1) t h e f a i l u r e o f t h e m a r k e t m e c h a n i s m t o f i n d e x p r e s s i o n f o r c o l l e c t i v e w a n t s a n d (2 ) t h e f a i l u r e o f p r i v a t e c o s t s a n d b e n e f i t s t o r e f l e c t a c c u r a t e l y t h e t r u e s o c i a l c o s t s a n d b e n e f i t s o f r e n e w a l a c t i v i t i e s ( p . 1 ) " The o b j e c t i v e s o f a r e v i t a l i z a t i o n e f f o r t d i f f e r d e p e n d i n g on t h e r e s p o n s i b l e g o v e r n m e n t a g e n c y . A c c o r d i n g t o Mao , t h e 1930's o b j e c t i v e i n t h e U.S was t o r a i s e p r o p e r t y v a l u e s i n t h e c i t y c e n t r e s so t h a t p u b l i c h o u s i n g w o u l d n o t be n e e d e d . A t t h e same t i m e , l o c a l g o v e r n m e n t s h a d an i n t e r e s t i n i n c r e a s e d p r o p e r t y v a l u e s b e c a u s e t h e y i m p r o v e d t h e f i s c a l p o s i t i o n o f t h e c i t y . A much more i n d i r e c t b e n e f i t was d e s i r e d by o t h e r a g e n c i e s . F o r i n s t a n c e , h o u s i n g w e l f a r e g r o u p s w a n t e d t o i m p r o v e h o u s i n g c o n d i t i o n s , s o c i a l w e l f a r e g r o u p s w i s h e d t o e l i m i n a t b l i g h t a n d p r e v e n t n e i g h b o u r h o o d d e c l i n e , a n d c i t y p l a n n e r s saw r e n e w a l a s a "way t o r e o r g a n i z e m e t r o p o l i t a n a r e a s i n t o a more r a t i o n a l , e f f i c i e n t , a n d a e s t h e t i c a l l y s a t i s f y i n g p a t t e r n (Mao,1965 p . 2 ) . " T h e r e a r e two b a s i c t y p e s o f b e n e f i t s t h a t c a n be r e a l i z e d f r o m a n i m p r o v e m e n t e f f o r t . One, a d i r e c t b e n e f i t , i s r e a l i z e d a t t h e i n d i v i d u a l l e v e l . An i n d i r e c t b e n e f i t i s a s o c i e t a l 7 b e n e f i t w h i c h may a l s o be v i e w e d a s an e x t e r n a l i t y . I n t h e c o n t e x t o f h o u s i n g r e h a b i l i t a t i o n , T u c k e r (1983) c l a i m s t h a t i n d i r e c t b e n e f i t s a r e i m p o r t a n t f o r t h e i m p l e m e n t a t i o n o f g o v e r n m e n t s u b s i d i z e d p r o g r a m s . W i t h o u t them, t h e g o v e r n m e n t must r a t i o n a l i z e i t s e x p e n d i t u r e s i n t e r m s o f b e n e f i t s r e c e i v e d by t h e i n d i v i d u a l r e c i p i e n t . The i m p r o v e m e n t t o n e i g h b o u r h o o d i n f r a s t r u c t u r e d o e s n o t o c c u r a t t h e i n d i v i d u a l h o u s e h o l d l e v e l . H o wever, i t d o e s o c c u r on a b l o c k by b l o c k b a s i s , a n d so t h e q u e s t i o n of w h e t h e r e x t e r n a l i t i e s a r e c r e a t e d f o r s u r r o u n d i n g b l o c k s i n t h e a r e a i s i m p o r t a n t . 2.2 R e v i e w Of T h e o r e t i c a l House P r i c e D e t e r m i n a t i o n S t u d i e s House p r i c e d e t e r m i n a t i o n i s i m p o r t a n t i f one w a n t s t o e v a l u a t e t h e e c o n o m i c i m p a c t o f any r e v i t a l i z a t i o n e f f o r t . The d i r e c t and i n d i r e c t b e n e f i t s d i s c u s s e d i n t h e p r e v i o u s s e c t i o n c a n be s t u d i e d t o d e t e r m i n e i f t h e i n d i v i d u a l h o u s e h o l d i s r e c e i v i n g p r o p e r t y v a l u e i n c r e a s e s o r d e c r e a s e s due t o an i m p r o v e m e n t e f f o r t , o r i f s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s a r e s i m i l a r l y a f f e c t e d . W h i l e t h i s t y p e o f a n a l y s i s d o e s n o t a nswer q u e s t i o n s r e l a t i n g t o s o c i a l b e n e f i t s s u c h a s c r i m e r e d u c t i o n , o r n e i g h b o u r h o o d s t a b i l i t y , a c o n c r e t e d o l l a r m easure c a n i n d i c a t e t h e d i r e c t i o n o f t h e i m p a c t . F u r t h e r , t a x i m p l i c a t i o n s t o n e i g h b o u r h o o d b e n e f i c i a r i e s c a n be e x a m i n e d a l o n g w i t h t h e i m p l i c a t i o n s o f e x p a n d i n g t h e l o c a l t a x b a s e . By u n d e r s t a n d i n g w h i c h v a r i a b l e s a f f e c t p r i c e , d e c i s i o n m a k e r s may t h e n be a b l e t o i m p l e m e n t more c o s t e f f i c i e n t p r o g r a m s . The b a s i c f r a m e w o r k f o r t h e h o u s e p r i c e d e t e r m i n a t i o n m o d e l i n t h i s t h e s i s comes f r o m e a r l y t h e o r e t i c a l work d e a l i n g w i t h 8 s p e c i f i c i m p a c t s on u r b a n l a n d and h o u s i n g v a l u e s . Of c e n t r a l i m p o r t a n c e t o t h i s e a r l y work i s t h e r o l e o f t h e c e n t r a l b u s i n e s s d i s t r i c t i n d e t e r m i n i n g how much a p a r t i c u l a r u s e r w o u l d pay f o r a d e s i g n a t e d l o c a t i o n . The c e n t r a l b u s i n e s s d i s t r i c t i s i m p o r t a n t s i n c e i t e v a l u a t e s t h e t r a d e - o f f b e t w e e n l a n d a n d h o u s e s i z e a nd d i s t a n c e s f r o m work p l a c e s . The measurement o f h o u s i n g p r i c e d e t e r m i n a n t s h a d i t s r o o t s i n v o n Thunen's c l a s s i c a l t r a n s p o r t o r i e n t e d work ( 1 8 2 6 ) . I n h i s m o d e l , vo n Thunen t h e o r i z e d t h a t b i d d e r s f o r l a n d were a g r i c u l t u r a l u s e r s whose b i d s d e p e n d e d upon t h e d i s t a n c e f r o m t h e c e n t r a l m a r k e t p l a c e t o a s p e c i f i c s i t e . H i g h e r p r i c e s were commanded f o r t h e c l o s e r s i t e s s i n c e t r a n s p o r t a t i o n c o s t s were l o w e r . W i t h t h e g r o w i n g n e e d t o a n a l y z e u r b a n d e v e l o p m e n t c r e t e d by v a r i o u s u r b a n c r i s e s i n t h e U.S., 'Alonso ( 1 9 64) d e v e l o p e d a m a t h e m a t i c a l m o d e l i n w h i c h a h o u s e h o l d m a x i m i z e s i t s u t i l i t y s u b j e c t t o a b u d g e t c o n s t r a i n t . He was a b l e t o e x a m i n e how h o u s e h o l d s w i t h v a r y i n g i n c o m e s were d i s t r i b u t e d a r o u n d a c i t y c e n t r e by m o d e l l i n g a s e r i e s o f b i d r e n t c u r v e s t o e x p l a i n t h e c o m b i n a t i o n s o f l a n d and d i s t a n c e s f r o m t h e c e n t r a l b u s i n e s s d i s t r i c t a t w h i c h a h o u s e h o l d w o u l d be i n d i f f e r e n t . The b u d g e t e q u a t i o n f o r t h e e q u i l i b r i u m s o l u t i o n o f a h o u s e h o l d w i t h income 'y' shows a l l p o s s i b l e ways t h e i n d i v i d u a l m i g h t s p e n d h i s money ( A l o n s o , 1 9 6 4 ) : 9 "Y = PzZ + P ( t ) q + k ( t ) where y : i n c o m e ; pz : q u a n t i t y o f t h e c o m p o s i t e g o o d ; P ( t ) : p r i c e o f l a n d a t d i s t a n c e t f r o m the- c e n t e r o f t h e c i t y q : q u a n t i t y o f l a n d ; k ( t ) : c o m m u t i n g c o s t s t o d i s t a n c e t ; t : d i s t a n c e f r o m t h e c e n t e r o f t h e c i t y ( p . 2 1 ) . " A t e q u i l i b r i u m , t h e s l o p e o f t h e b i d p r i c e c u r v e e q u a l s t h e s l o p e o f t h e p r i c e l i n e i n d i c a t i n g t h a t a s t e e p e r b i d p r i c e c u r v e r e s u l t s when income i n c r e a s e s . The c o n c l u s i o n t h a t b i d r e n t c u r v e s r e f l e c t t h e e f f e c t s o f t a s t e s a n d i n c o m e s on d i s t a n c e i s an i m p o r t a n t n o t i o n f o r t h i s t h e s i s s i n c e d i s t a n c e i s a key e l e m e n t i n t h e m o d e l u s e d i n t h i s work. I t i s n o t e n t i r e l y c l e a r f r o m t h e e m p i r i c a l l i t e r a t u r e p r e c i s e l y what r e l a t i o n s h i p d i s t a n c e h a s t o h o u s e o r l a n d p r i c e s . I n c o n f i r m i n g A l o n s o ' s w o r k , v a r i o u s a n a l y s t s s u c h a s B r i g h a m ( 1 9 6 4 ) , M i l l s d 9 6 9 ) a n d Q u i g l e y ( 1 9 7 3) { s e e (Mark 1977b} s u g g e s t t h a t d i s t a n c e f r o m t h e c e n t r a l b u s i n e s s d i s t r i c t h a s a s i g n i f i c a n t l y n e g a t i v e i m p a c t . O t h e r s , s u c h a s W i l k e r s o n ( 1 9 7 4 ) , a n d B e r r y and B e d n a r z ( 1 9 7 5 ) f o u n d a p o s i t i v e r e l a t i o n s h i p , w h i l e A n d e r s o n a n d C r o c k e r (1971) a n d K a i n and Q u i g l e y ( 1 9 7 0 ) showed no s i g n i f i c a n c e . Mark (1977b) h o l d s t h a t a n e g a t i v e i m p a c t i s much more l i k e l y t o be f o u n d i n a m o n o c e n t r i c c i t y t h a n i n a p o l y c e n t r i c o n e . W h i l e t h e work w i t h d i s t a n c e was an i m p o r t a n t b r e a k t h r o u g h i n u n d e r s t a n d i n g p r i c e d e t e r m i n a t i o n , more was t o be done e x a m i n i n g a b r o a d e r r a n g e o f f a c t o r s . The i m p o r t a n c e o f 10 i n c l u d i n g a r a n g e o f l o c a t i o n a l f a c t o r s i n d e t e r m i n i n g r e s i d e n t i a l p r o p e r t y v a l u e s h a s been e m p h a s i z e d by Z e r b s t ( 1 9 76) who b r e a k s t h e s e f a c t o r s down i n t o a c c e s s i b i l i t y a n d e n v i r o n m e n t : " E x a m p l e s o f a c c e s s i b i l i t y a t t r i b u t e s f o r a r e s i d e n c e a r e t h e d i s t a n c e s ( p r o x y f o r t r a v e l c o s t s ) t o t h e c e n t r a l b u s i n e s s d i s t r i c t o r w o r k p l a c e , s c h o o l s , s h o p p i n g c e n t e r s , a n d r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s . O t h e r t h i n g s e q u a l , t h e more a c c e s s i b l e a p r o p e r t y i s t o t h e s e l i n k e d e s t a b l i s h m e n t s , t h e h i g h e r t h e p r o b a b l e s e l l i n g p r i c e ( p . 1 9 ) " E n v i r o n m e n t a l a t t r i b u t e s o f a n e i g h b o u r h o o d a r e d e f i n e d by Z e r b s t a s e x t e r n a l i t i e s a n d may be g r o u p e d i n t o t h r e e c a t e g o r i e s : "The f i r s t g r o u p , l a b e l e d ' p h y s i c a l e n v i r o n m e n t ' c o n s i s t s o f man-made a n d n a t u r a l p h y s i c a l a t t r i b u t e s o f t h e n e i g h b o r h o o d . E x a m p l e s o f t h e p h y s i c a l e n v i r o n m e n t a r e t h e s i z e a n d c o n d i t i o n s o f n e i g h b o r i n g d w e l l i n g s , a s c e n i c v i e w , o r a s i t e a d j a c e n t t o a l a k e o r g o l f c o u r s e . The s e c o n d c a t e g o r y o f e n v i r o n m e n t a l l o c a t i o n f a c t o r s r e l a t e s t o c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e p e o p l e who l i v e i n t h e n e i g h b o r h o o d a n d i s c a l l e d ' s o c i a l e n v i r o n m e n t ' . . . T h e f i n a l c a t e g o r y i s l a b e l e d ' f i s c a l e n v i r o n m e n t ' a n d a c c o u n t s f o r t h e p u b l i c s e r v i c e s a v a i l a b l e r n t h e n e i g h b o r h o o d a n d t h e c o r r e s p o n d i n g t a x l i a b i l i t i e s . The p e r c e i v e d q u a l i t y o f l o c a l s c h o o l s i s an e x a m p l e o f t h e f i s c a l e n v i r o n m e n t a s p e c t o f l o c a t i o n t h a t p l a y s an i m p o r t a n t p a r t i n r e s i d e n t i a l p u r c h a s e a n d p r i c i n g d e c i s i o n s ( p . 2 2 ) " Z e r b s t a n d E l d r e d ( 1 9 7 7 ) p o i n t o u t t h a t home b u y e r s , i n m a k i n g d e c i s i o n s , a r e r e a l l y p u r c h a s i n g a ' b u n d l e ' o f h o u s i n g s e r v i c e s a n d t h a t t h e s a l e s p r i c e o f a d w e l l i n g u n i t i s r e a l l y a f u n c t i o n o f t h e p h y s i c a l , s o c i a l a n d f i s c a l e n v i r o n m e n t s o f t h e l o c a t i o n . The a u t h o r s t h e r e f o r e a r g u e t h a t when t h e s e v a r i a b l e s a r e o m i t t e d f r o m a m u l t i p l e r e g r e s s i o n e q u a t i o n , t h e p h y s i c a l c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e p r o p e r t i e s t h e m s e l v e s a r e f o r c e d t o a c t a s p r o x i e s — l e a d i n g t o i n s i g n i f i c a n t o r u n s t a b l e r e s u l t s . A n o t h e r way t o l o o k a t e n v i r o n m e n t a l a t t r i b u t e s a r e a s i f t h e y were a m e n i t i e s . An a m e n i t y a s d e f i n e d by Diamond ( 1 9 8 2 ) i s a l o c a t i o n s p e c i f i c good s u c h a s a i r q u a l i t y , v i e w s o r l o c a l p u b l i c s e r v i c e s . A m e n i t y a n a l y s i s i s i m p o r t a n t t o p o l i c y a nd p l a n n i n g b e c a u s e g o v e r n m e n t s use i t t o d e t e r m i n e s e r v i c e a n d t a x l e v i e s a s w e l l a s t o r e g u l a t e a n d z o n e (Diamond 1 9 8 2 ) . Diamond s u g g e s t s t h a t : " P e r h a p s t h e most i m p o r t a n t r e a s o n f o r e s t i m a t i n g t h e demands f o r a m e n i t i e s i s t h e f a c t t h a t many g o v e r n m e n t a l b o d i e s c a n and do i n f l u e n c e t h e s u p p l y o f t h o s e a m e n i t i e s . I n t h e a b s e n c e o f c o m p e t i t i v e m a r k e t s i n t h e s u p p l y o f ' n e i g h b o u r h o o d s ' o r j u r i s d i c t i o n s ( e . g . A s e n v i s i o n e d i n a p u r e T i e b o u t , 1956 w o r l d ) , w h e t h e r o p t i n m a l l e v e l s o f a m e n i t i e s a r e p r o v i d e d d e p e n d s on how w e l l p u b l i c d e c i s i o n m a k e r s c a n a s s e s s a n d r e s p o n d t o v a l u e s t h a t h o u s e h o l d s p l a c e on them ( p . 1 8 ) " The c h o i c e f o r h o u s e h o l d s t h e n becomes a q u e s t i o n o f b u y i n g e i t h e r c h e a p e r l a n d o r more a m e n i t i e s . I f t h e A l o n s o - M u t h - M i l l s m o d e l o f l o c a t i o n by income i s g e n e r a l i z e d t o t a k e i n t o a c c o u n t a d d i t i o n a l a m e n i t i e s ( o t h e r t h a n a c c e s s t o t h e CBD), t h e n Diamond's e q u a t i o n t a k e s t h e f o r m : "Q = ( l , s , f , a ) w h e r e ; L = l a n d a s s o c i a t e d w i t h t h e d w e l l i n g S = a v e c t o r o f v e r y d u r a b l e s t r u c t u r a l c h a r a c t e r i s t i c s F = a v e c t o r o f i n f r a s t r u c t u r e o r l e s s d u r a b l e c h a r a c t e r i s t i c s A = a v e c t o r o f l o c a t i o n a l a m e n i t i e s ( p . 4 0 ) " 1 2 Diamond a l s o s u g g e s t s t h a t i n c r e a s e s i n a m e n i t y l e v e l s t e n d t o p r o m o t e b o t h m a i n t e n a n c e a n d r e n e w a l . T h u s , t h e same t h i n g s t h a t i n f l u e n c e h o u s e p r i c e s a l s o d e t e r m i n e l o c a t i o n p a t t e r n s , m a i n t e n a n c e a n d r e n e w a l , c i t y s i z e , a n d m i g r a t i o n . T h e r e f o r e , t h e " d e t e r m i n a t i o n o f t h e r e l a t i v e i m p o r t a n c e o f i n d i v i d u a l a m e n i t i e s i s a p r e s s i n g e m p i r i c a l q u e s t i o n a n d i s a key t o f u r t h e r d e v e l o p m e n t o f a n a l y t i c a l l y t r a c t a b l e y e t r e a l i s t i c m o d e l s o f u r b a n a n d r e g i o n a l e c o n o m i c phenomena ( p . 5 1 ) " . I t h a s become c l e a r f r o m t h e l i t e r a t u r e t h a t t h e r e a r e v a r i o u s f a c t o r s w h i c h make a n e i g h b o u r h o o d d e s i r a b l e . R e s e a r c h e r s h a v e i d e n t i f i e d t h e s e f a c t o r s by d e f i n i n g t h e i t e m s t h a t go i n t o t h e c o n s u m e r ' s h o u s i n g p u r c h a s e a n d l o c a t i o n d e c i s i o n s . When a consumer b u y s a h o u s e , t h e common way o f e x p l a i n i n g h i s o r h e r e c o n o m i c d e c i s i o n i s t o s a y t h a t he o r she i s p u r c h a s i n g a b u n d l e o f g o o d s . T h i s t h e o r e t i c a l b u n d l e i s c o m p r i s e d o f a number o f a t t r i b u t e s . P h y s i c a l a t t r i b u t e s i n c l u d e t r a i t s s u c h a s number o f rooms a n d number o f s q u a r e f e e t w h i l e n e i g h b o u r h o o d a t t r i b u t e s i n c l u d e s u c h f a c t o r s a s s o c i o -e c o n o m i c s t a t u s o f t h e r e s i d e n t s , a c c e s s i b i l i t y t o work a n d s h o p p i n g , a n d a c e r t a i n l e v e l o f p u b l i c s e r v i c e s . The p u r c h a s e r c h o o s e s t h a t b u n d l e o f a t t r i b u t e s w h i c h s u i t s h i s o r h e r own p r e f e r e n c e s o r b u d g e t c o n s t r a i n t ( L e v e n , e t a l 1 9 7 6 ) . R e c e n t l y , m i c r o - n e i g h b o u r h o o d a t t r i b u t e s s u c h a s v i s u a l q u a l i t y , n o i s e l e v e l s , p o l l u t i o n , a n d c o n g e s t i o n h a v e been r e f e r r e d t o i n t h e l i t e r a t u r e . When one l o o k s a t t h e d e c l i n e o f n e i g h b o u r h o o d s , n e g a t i v e a s p e c t s o f t h e b u n d l e s u c h a s p o l l u t i o n o r e x c e s s c o n g e s t i o n a r e o b s e r v e d ; i f one i s i n t e r e s t e d i n r e n e w a l , means 13 a r e s o u g h t t o m a n i p u l a t e t h e b u n d l e t o p r o d u c e p o s i t i v e e x t e r n a l i t i e s . I m p r o v e m e n t s t o a n e i g h b o u r h o o d ' s i n f r a s t r u c t u r e i s one way g o v e r n m e n t c o u l d m a n i p u l a t e t h e b u n d l e t o c r e a t e p o s i t i v e e x t e r n a l i t i e s f o r r e s i d e n t s . 2.3 R e v i e w Of E m p i r i c a l House P r i c e D e t e r m i n a t i o n S t u d i e s The s t u d y o f p r i c e d e t e r m i n a n t s h a s e x p a n d e d t o t e s t t h e s i g n i f i c a n c e o f a number o f p o s s i b l e m o d e l s . R i c h a r d s o n , V i p o n d a n d F u r b e y ( 1 9 7 4 ) , t e s t e d f o u r s u c h m o d e l s o f h o u s i n g p r i c e d e t e r m i n a n t s : (1) a ' h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s m o d e l ' w h i c h u s e d c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e h o u s i n g u n i t a s t h e i n d e p e n d e n t v a r i a b l e ; (2) a ' p u r e s p a t i a l m o d e l ' u t i l i z i n g l o c a t i o n o f t h e h o u s i n g u n i t i n t o p o g r a p h i c a l a n d s p a t i a l t e r m s ; (3) an ' a c c e s s i b i l i t y m o d e l ' w h i c h l o o k s a t t h e t r a d i t i o n a l d i s t a n c e f r o m t h e CBD a s an i n d e p e n d e n t v a r i a b l e a n d ; ( 4 ) an ' a r e a p r e f e r e n c e m o d e l ' w h i c h e v a l u a t e s n e i g h b o u r h o o d q u a l i t y f a c t o r s . H a v i n g f o u n d t h a t no one m o d e l a d e q u a t e l y e x p l a i n e d p r i c e , t h e a u t h o r s s u g g e s t t h a t r e s e a r c h e r s u s e a ' h y b r i d ' when d o i n g t h i s k i n d o f p r i c e d e t e r m i n a t i o n w o r k. Mark ( 1 9 7 7 a ) c o n c u r s w i t h t h e c o n c l u s i o n o f R i c h a r d s o n , V i p o n d a n d F u r b e y b u t a d d s t h a t t h e r e i s a b e t t e r r e a s o n f o r t e s t i n g a h y b r i d m o d e l : " B e c a u s e many o f t h e v a r i a b l e s ( a t l e a s t i n o u r s t u d y ) a r e s o h i g h l y c o r r e l a t e d , i t i s n o t u n u s u a l t o f i n d one v a r i a b l e m e a s u r i n g t h e e f f e c t o f a n o t h e r v a r i a b l e . F o r e x a m p l e , b e c a u s e L O TSIZE a n d DISTCBD a r e so h i g h l y c o l l i n e a r , we c a n n o t c o n c l u d e t h a t t h e h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s m o d e l ( w i t h o u t DISTCBD) i s m e a s u r i n g o n l y t h e e f f e c t s o f t h e s t r u c t u r a l v a r i a b l e s . Thus we n e e d t o e s t i m a t e an e q u a t i o n t h a t i n c l u d e s b o t h L O T SIZE a n d DISTCBD so a s t o measure t h e e f f e c t s o f e a c h s t a n d a r d i s e d f o r e a c h o t h e r ( p . 3 6 2 ) " 14 The t h e o r e t i c a l a n d e m p i r i c a l work up t o t h i s p o i n t s u g g e s t s t h a t t h e most m e t h o d o l o g i c a l l y s o u n d e s t i m a t e o f h o u s e p r i c e s e m p l o y s a h y b r i d m o d e l u s i n g s t r u c t u r a l , l o c a t i o n a l , e n v i r o n m e n t a l , p u b l i c s e r v i c e , a n d g o v e r n m e n t e x t e r n a l i t y c h a r a c t e r i s t i c s . A v a r i e t y o f r e s e a r c h e r s h a v e f o c u s e d on one o r more o f t h e s e c h a r a c t e r i s t i c s w i t h v a r y i n g r e s u l t s . 2.4 The R o l e Of E x p e c t a t i o n s Mark a n d G o l d b e r g ( 1 9 8 2) e v a l u a t e t h e e x p e c t a t i o n s c r e a t e d by g o v e r n m e n t e x t e r n a l i t i e s i n t h e i r V a n c o u v e r , B r i t i s h C o l u m b i a s t u d y o f n e i g h b o u r h o o d c h a n g e . The r o l e t h a t p u b l i c and p r i v a t e i n v e s t m e n t p l a y i n a f f e c t i n g h o u s e p r i c e s was t h e c e n t r a l theme o f t h e i r p a p e r w h i c h h y p o t h e s i z e d t h a t " e x p e c t a t i o n o f i m p r o v e m e n t ( o r s t a b i l i t y ) s h o u l d l e a d t o i n c r e a s e d i n v e s t m e n t . . . s u c h i n v e s t m e n t w o u l d l e a d t o i n c r e a s e d i m p r o v e m e n t i t s e l f ( p . 1 1 ) " . S i n c e d e c i s i o n s t o i n v e s t a r e u s u a l l y b a s e d on t h e a s s o c i a t e d r i s k , t h e r e s e a r c h e r s s e t o u t t o p r o v i d e 1 e m p i r i c a l e v i d e n c e f o r t h e h y p o t h e s i s t h a t t h e l a r g e r t h e s c a l e o f g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n , t h e more c a p r i c i o u s t h e p o l i c i e s , a n d t h e r e f o r e , t h e g r e a t e r t h e p e r c e p t i o n s o f i n c r e a s e d r i s k . The s m a l l e r t h e s c a l e , t h e l e s s t h e p e r c e i v e d r i s k , a nd t h e r e f o r e , t h e l e s s t h e l i k e l i h o o d o f a n e g a t i v e e f f e c t on p r o p e r t y v a l u e s . They u s e d p u b l i c h o u s i n g p r o j e c t s t o r e p r e s e n t a l a r g e s c a l e i n t e r v e n t i o n , a n d two l o c a l l y o r i e n t e d g o v e r n m e n t p r o g r a m s , N I P and RRAP t o r e p r e s e n t a s m a l l s c a l e e f f o r t . 1 R e s u l t s "of t h e i r c r o s s s e c t i o n a l , m u l t i p l e r e g r e s s i o n e q u a t i o n s l e n d p a r t i a l s u p p o r t f o r t h e i r h y p o t h e s e s . Mark a n d G o l d b e r g ( 1 9 8 4 ) e l a b o r a t e on t h e i r e a r l i e r s t u d y 1 5 of t h e e f f e c t s o f R R A P - f u n d e d r e p a i r s on p r o p e r t y v a l u e s . I n an e f f o r t t o e v a l u a t e t h e p o s i t i v e o r n e g a t i v e e x t e r n a l i t i e s c r e a t e d by g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n , Mark a n d G o l d b e r g t e s t e d t h e h y p o t h e s i s t h a t t h e s a l e s p r i c e o f a h o u s i n g u n i t w o u l d be p o s i t i v e l y i m p a c t e d due t o RRAP f u n d e d r e p a i r s a n d t h a t t h e s a l e s p r i c e s o f a d j a c e n t b l o c k s w o u l d be s i m i l a r l y a f f e c t e d (a s p i l l o v e r o r i n d i r e c t e f f e c t ) . U s i n g s i x c r o s s - s e c t i o n a l r e g r e s s i o n e q u a t i o n s w h i c h i n c l u d e s t r u c t u r a l c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e s e l l i n g u n i t s a n d o f t h e n e i g h b o u r i n g u n i t s , c h a r a c t e r i s t i c s of t h e n e i g h b o u r h o o d , a n d RRAP and N I P f u n d i n g , t h e a u t h o r s c o n c l u d e t h a t RRAP f u n d e d r e p a i r s do n o t i n c r e a s e t h e v a l u e o f t h e h o u s i n g u n i t r e c e i v i n g n o r t h e h o u s i n g u n i t s a d j a c e n t t o i t . D e f i n i t i v e c o n c l u s i o n s c o u l d n o t be r e a c h e d a s t h e R 2 ' s o f t h e e q u a t i o n s r a n g e d f r o m .08 t o .52. The l o w e x p l a n a t o r y power o f some o f t h e e q u a t i o n s c o u l d p a r t l y be b l a m e d on t h e a b s e n c e o f l o c a l n e i g h b o u r h o o d s e r v i c e v a r i a b l e s a n d p a r t l y b e c a u s e o f t h e t u r b u l e n c e o f t h e h o u s i n g m a r k e t i n V a n c o u v e r b e t w e e n 1979 and 1981. The c r o s s - s e c i o n a l work i n t h i s p a p e r was a l s o n o t a b l e t o c o n t r o l f o r m a c r o - e c o n o m i c f a c t o r s s u c h a s i n t e r e s t r a t e c h a n g e s t h a t m i g h t a f f e c t p r i c e s o v e r t i m e o r t e s t f o r s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e s b e t w e e n y e a r s . The i m p o r t a n c e o f e x p e c t a t i o n s a s a d y n a m i c i n h o u s e p r i c e d e t e r m i n a t i o n h a s been s t r e s s e d r e p e a t e d l y i n r e s e a r c h on n e i g h b o u r h o o d s . As a v a r i a t i o n o f t h e Mark a n d G o l d b e r g s t u d i e s , a c a s e s t u d y o f a r e s i d e n t i a l n e i g h b o u r h o o d i n B o s t o n was c a r r i e d o u t by G o e t z e ( 1 9 7 9 ) who p o i n t s t o t h e r o l e t h e m e d i a p l a y s i n i n f l u e n c i n g r e s i d e n t ' s e x p e c t a t i o n s a n d showed 16 how t h e s e e x p e c t a t i o n s , i n t u r n , a f f e c t e d where p e o p l e l o c a t e d a n d how t h e i r homes were m a i n t a i n e d . G o e t z e a s s e r t s t h a t c o n d i t i o n s i n t h e J a m a i c a P l a i n n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e d n o t b e c a u s e of an i n c o m e c h a n g e , b u t an a t t i t u d e c h a n g e . The a u t h o r c i t e s a 1973 s t u d y o f a F e d e r a l l y A s s i s t e d Code E n f o r c e m e n t P r o g r a m i n B o s t o n a f f e c t i n g a b s e n t e e o w n e r s t o i l l u s t r a t e t h e i m p o r t a n c e of n e i g h b o u r h o o d c o n f i d e n c e t o t h e i m p r o v e m e n t p r o c e s s . Due t o t h e Code E n f o r c e m e n t P r o g r a m , l o n g e r t e r m r e s i d e n t s i n v e s t e d t h e i r own r a i n y day s a v i n g s t o i m p r o v e t h e i r homes. The r e s i d e n t s e x p l a i n e d t h e i r b e h a v i o u r by s t a t i n g t h a t , p r e v i o u s t o t h e p r o g r a m , t h e y h a d c o n s i d e r e d t h e n e i g h b o u r h o o d a p o o r i n v e s t m e n t . More r e s e a r c h was done on t h e e x p e c t a t i o n s p r o c e s s by A h l b r a n d t ( 1 9 79) who u s e d r e g r e s s i o n a n a l y s i s t o e v a l u a t e t h e s o c i a l f a b r i c o f s i x P i t t s b u r g h n e i g h b o u r h o o d s . The i m p a c t s o f l o c a l g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n on c i t i z e n s ' a t t i t u d e s o f s a t i s f a c t i o n a n d commitment were e v a l u a t e d . R e s u l t s o f t h e m u l t i p l e r e g r e s s i o n a n a l y s i s s u g g e s t t h a t w h i l e l o c a l g o v e r n m e n t may a f f e c t s a t i s f a c t i o n by i m p r o v i n g s e r v i c e s t o an a r e a , a n d may p o s i t i v e l y i n f l u e n c e i n v e s t m e n t i n t h e h o u s i n g s t o c k , r e s i d e n t s w i l l n o t n e c e s s a r i l y become more c o m m i t t e d t o an a r e a . A h l b r a n d t c o n c l u d e s t h a t s a t i s f a c t i o n a n d commitment a r e r e l a t e d t o s o c i a l f a b r i c , n e i g h b o u r h o o d c o n d i t i o n s , n e i g h b o u r h o o d f a c i l i t i e s , p u b l i c f a c i l i t i e s , p u b l i c s e r v i c e s , a n d s e n s e o f c o m m u n i t y . S e n s e o f c o m m u n i t y was t h e most i m p o r t a n t e x p l a n a t o r y v a r i a b l e when i t came t o m e a s u r i n g c o m m i t m e n t , w h i l e n e i g h b o u r h o o d c o n d i t i o n s a s w e l l a s p u b l i c s e r v i c e s were a 17 s i g n i f i c a n t p r e d i c t o r o f c i t i z e n s a t i s f a c t i o n . The a u t h o r s t r e s s e s t h a t n e i g h b o u r h o o d s n e e d t o be c o n s i d e r e d i n d e p e n d e n t l y due t o d i f f e r e n c e s i n p e r c e p t i o n s o f n e i g h b o u r h o o d p r o b l e m s a n d p r i o r i t i e s . A h l b r a n d t s u g g e s t s t h a t a m e c h a n i s m be f o u n d by w h i c h t h e s e p r o b l e m s and p r i o r i t i e s a r e i d e n t i f i e d a n d c o m m u n i c a t e d t o c i t y o f f i c i a l s more e f f i c i e n t l y . E x p e c t a t i o n s p l a y an i m p o r t a n t p a r t i n p r o p e r t y v a l u e c h a n g e s s i n c e t h e a n t i c i p a t i o n o f a n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t o r h o u s i n g r e h a b i l i t a t i o n c a n c a u s e i n v e s t o r s and homeowners t o v a l u e t h e i r p r o p e r t i e s more h i g h l y . E x i s t i n g homeowners may t a k e b e t t e r c a r e o f t h e i r r e s i d e n c e s , w h i l e m o r t g a g e c o m p a n i e s may be more w i l l i n g t o l e n d i n a n e i g h b o u r h o o d where t h e e x p e c t a t i o n i s f o r s t a b i l i t y o r r e v i t a l i z a t i o n . S i n c e p o s i t i v e e x p e c t a t i o n s a r e h a r d t o m e a s u r e , t h e i r e x p r e s s i o n i n t e r m s o f p r o p e r t y v a l u e c h a n g e s c a n be u s e d a s a p r o x y . 2.5 P r o p e r t y V a l u e D e t e r m i n a n t s I n t h e i r e m p i r i c a l s t u d y o f t h e d e t e r m i n a n t s o f r e a l e s t a t e v a l u e s i n New H a v e n , G r e t h e r a n d M i e s z k o w s k i ( 1 9 7 4 ) a r e m o t i v a t e d by t h e i r c o n c e r n t h a t s p e c i f i c p o l i c y c h a n g e s a r e o f t e n a d v o c a t e d o r o p p o s e d on t h e b a s i s o f p r o t e c t i n g p r o p e r t y v a l u e s , and t h e r e f o r e , e m p i r i c a l r e s e a r c h d e a l i n g w i t h t h e a c t u a l d e t e r m i n a n t s of h o u s e p r i c e s was n e e d e d . P h y s i c a l c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e h o u s e a n d some f e a t u r e s o f t h e n e i g h b o u r h o o d were u s e d i n a m u l t i p l e r e g r e s s i o n e q u a t i o n w h i c h c o u l d be i n f l u e n c e d o r c o n t r o l l e d by l o c a l g o v e r n m e n t s ( i . e . z o n i n g c o d e s , r o u t i n g t r a f f i c , a l l o c a t i n g s e r v i c e s , r e a d i n g p e r c e n t i l e , p u p i l - t e a c h e r r a t i o ) . U s i n g d i s a g g r e g a t e d d a t a , 18 t h e i r r e g r e s s i o n r e s u l t s s u g g e s t t h a t z o n i n g c h a n g e s do n o t n e c e s s a r i l y l e a d t o an i n c r e a s e i n t r a f f i c , w h i c h w o u l d t h e n be e x p e c t e d t o n e g a t i v e l y i m p a c t p r o p e r t y v a l u e s . The e f f e c t s o f r e a d i n g p e r c e n t i l e a n d p u p i l - t e a c h e r r a t i o s were b o t h h i g h l y s i g n i f i c a n t , i n d i c a t i n g t h a t t h e q u a l i t y o f n e i g h b o u r h o o d s c h o o l s h a s a p o s i t i v e i m p a c t on p r i c e s of n e i g h b o u r h o o d homes. S t u d i e s d e a l i n g w i t h t h e d e t e r m i n a n t s o f l a n d o r h o u s i n g v a l u e s have l o n g p o i n t e d t o q u a l i t a t i v e f a c t o r s a s b e i n g a s i m p o r t a n t a s some o f t h e q u a n t i t a t i v e o n e s . F o r i n s t a n c e , B r i g h a m ( 1 9 6 5 ) u s e d m u l t i p l e r e g r e s s i o n t o e s t i m a t e l a n d v a l u e s i n L o s A n g e l e s . H i s e q u a t i o n t o o k t h e f o r m : L a n d V a l u e = f ( P , A , T , U , H ) where P = a c c e s s i b i l i t y t o e c o n o m i c a c t i v i t i e s A = t o p o g r a p h y T = p r e s e n t a n d f u t u r e u s e U = i n d u s t r i a l , c o m m e r c i a l o r r e s i d e n t i a l u s e H = h i s t o r i c a l f a c t o r s t h a t a f f e c t u t i l i z a t i o n T h r e e e q u a t i o n s were d e s i g n a t e d t o a c c o u n t f o r t h e d i f f e r e n t i a l e f f e c t s t h a t were d e p e n d e n t on l a n d use ( U ) . The key v a r i a b l e s were c o m b i n e d i n t o an i n d e x s u c h t h a t a s i t e ' s a c c e s s i b i l i t y becomes a f u n c t i o n o f p r o x i m i t y t o d i f f e r e n t a c t i v i t i e s a s w e l l a s t h e t r a n s p o r t a t i o n s y s t e m t h a t c o n n e c t s i t . S o c i a l a n d a t m o s p h e r i c c o n d i t i o n s were c o m b i n e d t o d e t e r m i n e an a m e n i t y i n d e x . A m e n i t y l e v e l s i n c l u d e d q u a l i t a t i v e f a c t o r s m e a s u r e d s u b j e c t i v e l y t h r o u g h a r a n k i n g s y s t e m ( i . e . s m og). The r e s u l t s o f t h e m u l t i p l e r e g r e s s i o n a n a l y s i s 19 i n d i c a t e d a p o s i t i v e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n l a n d v a l u e s a n d a c c e s s i b i l i t y b u t t h e s e r e s u l t s were u n s t a b l e f o r d i f f e r e n t s a m p l e s . M u l t i c o l l i n e a r i t y was a s e r i o u s p r o b l e m i n t h i s s t u d y a s many o f t h e p r o x i e s u s e d f o r t h e i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s w e r e h i g h l y c o r r e l a t e d . The s t u d y a l s o s u f f e r e d f r o m t h e f a c t t h a t d a t a was t a k e n f r o m t a x a s s e s s m e n t a p p r a i s a l r e c o r d s w h i c h may n o t h a v e i n d i c a t e d t h e t r u e v a l u e o f t h e l a n d i n t h e m a r k e t . I n a d d i t i o n , s a m p l e p o i n t s were b l o c k s ( u s i n g a v e r a g e a p p r a i s e d v a l u e p e r s q u a r e f o o t f o r t h e b l o c k ) w h i c h i s n o t an i d e a l m e t h o d o f e v a l u a t i n g m i c r o f a c t o r s i n a n e i g h b o u r h o o d . The a u t h o r p o i n t e d o u t t h a t a m a j o r w e a k n e s s o f h i s work was d i f f i c u l t y i n m e a s u r i n g q u a l i t a t i v e f a c t o r s s u c h a s a t m o s p h e r i c c o n d i t i o n s o r t o p o g r a p h y t h a t may h a v e been a f f e c t i n g l a n d v a l u e s . T h e s e f a c t o r s c a n o n l y be u n d e r s t o o d a t an i n t u i t i v e l e v e l . O t h e r r e s e a r c h e r s s h a r e t h e v i e w t h a t q u a l i t a t i v e f a c t o r s a r e i m p o r t a n t , i f n o t m e a s u r a b l e d e t e r m i n a n t s o f v a l u e . K a i n a n d Q u i g l e y * s (1970) s t u d y u s i n g q u a l i t a t i v e a n d q u a n t i t a t i v e d i m e n s i o n s v i a f a c t o r a n a l y s i s f o u n d t h a t " t h e q u a l i t y o f t h e b u n d l e o f r e s i d e n t i a l s e r v i c e s h a s a b o u t a s much e f f e c t on t h e p r i c e o f h o u s i n g a s o b j e c t i v e a s p e c t s a s t h e number o f r o o m s , number o f b a t h r o o m s , a n d l o t s i z e ( p . 5 4 4 ) . " R e i n f o r c i n g t h i s v i e w a r e L i a n d Brown ( 1 9 7 5 ) who t e s t e d t h e i m p a c t o f m i c r o -n e i g h b o u r h o o d e x t e r n a l i t i e s on p r o p e r t y v a l u e s u s i n g h e d o n i c p r i c e s . The q u a l i t y o f t h e s c h o o l s y s t e m was c i t e d a s t h e m o s t i m p o r t a n t p u b l i c s e r v i c e i n t h e h o u s e h o l d ' s l o c a t i o n d e c i s i o n . T h ey a l s o f o u n d t h a t i n c l u d i n g a c c e s s i b i l i t y t o n o n - r e s i d e n t i a l 20 l a n d u s e s h a d a p o s i t i v e e f f e c t on h o u s e p r i c e s , w h i l e e x t e r n a l i t i e s s u c h a s p o l l u t i o n , c o n g e s t i o n , a n d u n s i g h t l i n e s s h a d a n e g a t i v e e f f e c t . 2.6 P u b l i c S e r v i c e s And Tax E f f e c t s R e s e a r c h on t h e e f f e c t s o f p u b l i c s e r v i c e s s u c h a s p a r k s , s c h o o l s a nd r e c r e a t i o n on p r o p e r t y v a l u e s a n d t a x e s y i e l d i n c o n c l u s i v e r e s u l t s . Hendon ( 1 9 7 1 ) f i n d s t h a t w h e t h e r p a r k s e x e r t a p o s i t i v e o r n e g a t i v e i m p a c t on p r o p e r t i e s c l o s e t o t h e p a r k d e p e n d s on t h e p o s i t i o n i n g o f t h e p r o p e r t y . F u r t h e r , t h e g r e a t e s t i m p a c t i s on l a n d v a l u e r a t h e r t h a n h o u s e v a l u e . Hendon c o n c l u d e s t h a t t h e r e i s no n e e d f o r s p e c i a l t a x a s s e s s m e n t s on p r o p e r t i e s n e a r t h e p a r k s i n c e f a i r m a r k e t v a l u e s h o u l d t a k e t h e i m p a c t o f t h e p a r k i n t o a c c o u n t . I n a l a t e r s t u d y , Hendon (1973) t e s t s t h e h y p o t h e s i s t h a t p a r k - s c h o o l c o m b i n a t i o n s i n c r e a s e a d j a c e n t p r o p e r t y v a l u e s . The r e s u l t s o f h i s m u l t i p l e r e g r e s s i o n e q u a t i o n s r e v e a l t h a t i f t h e p a r k i s w e l l d e v e l o p e d a nd a e s t h e t i c a l y p l e a s i n g , t h e r e i s some p r o m i s e t h a t p a r k - s c h o o l c o m b i n a t i o n s c a n h a v e a p o s i t i v e e f f e c t , d i m i n i s h i n g t h e n u i s a n c e v a l u e o f s c h o o l s . • S c h o o l s a l o n e t e n d t o r e d u c e p r o p e r t y v a l u e s o f a d j a c e n t n e i g h b o u r h o o d s . M c D o u g a l l ( 1 976) e m p i r i c a l l y t e s t s t h e e f f e c t s o f l o c a l p u b l i c s e r v i c e s on h o u s i n g v a l u e s , c o n c l u d i n g t h a t h o u s e h o l d s p l a c e a h i g h e r v a l u e on e d u c a t i o n a n d p o l i c e s e r v i c e s t h a n on p a r k s a n d r e c r e a t i o n a n d f i r e p r o t e c t i o n . He f i n d s t h a t p r o p e r t y v a l u e s a r e n o t o n l y a f f e c t e d by t h e a v a i l i b i l i t y Of l o c a l s e r v i c e s a n d t h e p r o p e r t y t a x r a t e , b u t t h e y i n t u r n a f f e c t t h e p r o p e r t y t a x r a t e a n d t h e o u t p u t o f l o c a l p u b l i c 21 s e r v i c e s . O a t e s ( 1 9 6 9 ) , i n h i s e m p i r i c a l s t u d y o f t a x c a p i t a l i z a t i o n a n d t h e T i e b o u t h y p o t h e s i s u s e s a c r o s s - s e c t i o n a l a n a l y s i s o f a s a m p l e o f c o m m u n i t i e s t o e x a m i n e t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n p r o p e r t y v a l u e s a n d l o c a l p r o p e r t y t a x e s and e x p e n d i t u r e s . R e s u l t s show, h o l d i n g a l l e l s e c o n s t a n t , t h a t p r o p e r t y v a l u e s and t h e p r o p e r t y t a x r a t e h a v e a s i g n i f i c a n t n e g a t i v e r e l a t i o n s h i p a s do p r o p e r t y v a l u e s a n d e x p e n d i t u r e p e r p u p i l . The a u t h o r f u r t h e r c o n c l u d e s t h a t t h e r e i s a p a r t i a l c a p i t i l i z a t i o n o f t h e t a x . The e v i d e n c e s u g g e s t s t h a t t h e b e n e f i t f r o m an " e x p a n s i o n i n s p e n d i n g on t h e l o c a l s c h o o l s y s t e m a p p r o x i m a t e l y o f f s e t s t h e d e p r e s s i v e e f f e c t s o f t h e h i g h e r t a x e s r e q u i r e d t o f i n a n c e t h e e x p a n d e d p r o g r a m ( p . 9 6 7 ) " . T h e s e r e s u l t s a r e c o n s i s t e n t w i t h t h e T i e b o u t h y p o t h e s i s i n w h i c h " r a t i o n a l c o n s u m e r s w e i g h ( t o some e x t e n t ) , t h e b e n e f i t s f r o m l o c a l p u b l i c s e r v i c e s a g a i n s t t h e c o s t o f t h e i r t a x l i a b i l i t y i n c h o o s i n g a c o m m u n i t y o f r e s i d e n c e ; p e o p l e do a p p e a r w i l l i n g t o pay more t o l i v e i n a c o m m u n i t y w h i c h p r o v i d e s t h e same p r o g r a m o f p u b l i c s e r v i c e s w i t h a l o w e r t a x r a t e ( p . 9 6 8 ) " . O a t e s 1 work was i m p o r t a n t i n t h a t i t t e s t e d t h e T i e b o u t h y p o t h e s i s w h i c h s e t s o u t t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n l o c a l p u b l i c s e r v i c e s a n d t a x l i a b l i t i e s . H o w e v e r , P o l l a k o w s k i ( 1 9 7 3 ) p o i n t s o u t p r o b l e m s i n O a t e ' s s t u d y i n c l u d i n g c h o i c e o f l o c a l g o v e r n m e n t v a r i a b l e s , t h e i n t e r e l a t i o n s h i p among v a r i a b l e s , p o s s i b l e s u p p r e s s e d v a r i a b l e s , a n d c h o i c e o f s a m p l e . W e i c h e r a n d Z e r b s t ( 1 9 3 7 3 ) , i n a s t u d y o f f i v e p a r k s i n C o l u m b u s O h i o , a t t e m p t t o i d e n t i f y p e o p l e who b e n e f i t f r o m 22 e x t e r n a l i t i e s . The r e l a t i o n s h i p s b e t w e e n e x t e r n a l i t i e s and a s s e s e d v a l u e s a r e s t u d i e d u s i n g l e a s t s q u a r e s r e g r e s s i o n . R e s u l t s c l e a r l y i n d i c a t e t h a t n e i g h b o u r h o o d p a r k s g e n e r a t e e x t e r n a l i t i e s f o r s u r r o u n d i n g p r o p e r t i e s b u t t h e r e l a t i o n s h i p d e p e n d s on where t h e p r o p e r t y i s s i t u a t e d v i s - a - v i s t h e p a r k . On t h e b a s i s o f t h i s r e s e a r c h , W e i c h e r a n d Z e r b s t c o n c l u d e t h a t p a r k s s h o u l d be p u b l i c l y p r o v i d e d i n t h e i n t e r e s t o f e c o n o m i c e f f i c i e n c y ( t o t a l s o c i a l b e n e f i t s = t o t a l s o c i a l c o s t s ) . The a u t h o r s c l a i m t h a t t a x a s s e s s o r s f a i l t o r e c o g n i z e p o s i t i v e e x t e r n a l i t i e s . The v a l i d i t y o f t h i s r e s e a r c h i s q u e s t i o n a b l e s i n c e t h e s a m p l e s i z e was t o o s m a l l a n d s i n c e a c t u a l s e l l i n g p r i c e s a r e more a c c u r a t e t h a n t h e a s s e s s e d v a l u e s upon w h i c h t h e c o n c l u s i o n s were b a s e d . 2.7 G o v e r n m e n t P r o g r a m s And S p i l l o v e r E f f e c t s The s p i l l o v e r e f f e c t s o f g o v e r n m e n t p r o g r a m s have y e t t o be d e t e r m i n e d . N o u r s e (1976) c i t e s s t u d i e s i n d i c a t i n g t h a t " i m p r o v e m e n t i n h o u s i n g i s u n l i k e l y t o have an i m p a c t on n e i g h b o u r h o o d p r o p e r t y v a l u e s u n l e s s o t h e r m a r k e t c h a n g e s a r e p r e s e n t . . . s o c i o - e c o n o m i c c l a s s o f f a m i l i e s i n a p a r t i c u l a r n e i g h b o u r h o o d i s more i m p o r t a n t t h a n q u a l i t y o f s t r u c t u r e i n d e t e r m i n i n g n e i g h b o u r h o o d h o u s e v a l u e s ( p . 2 5 0 ) . " G o e t z e a nd C o l t o n ( 1 9 80) s t u d i e d h o u s i n g p r o g r a m s and c o n c l u d e d t h a t t h e 1960's p r o g r a m s f o r new h o u s i n g a n d r e h a b i l i t a t i o n were u n s u c c e s s f u l b e c a u s e t h e y u n d e r m i n e d n e i g h b o u r h o o d c o n f i d e n c e . I n o r d e r t o a c h i e v e t h e d e s i r e d r e v i a l i t z a t i o n , t h e a u t h o r s u r g e t h a t h o u s i n g s t r a t e g i e s be c o m b i n e d w i t h p r o g r a m s t h a t i n s t i l l t h i s c o n f i d e n c e . V a r a d y 23 ( 1 9 8 2 ) p o i n t s t o t h e p o s s i b i l i t y t h a t h o u s i n g p r o g r a m s c a n p r o m o t e p o s i t i v e s p i l l o v e r e f f e c t s on p r o p e r t y v a l u e s by r e d u c i n g u n c e r t a i n t y among i n v e s t o r s and c u r r e n t homeowners. P o s i t i v e s p i l l o v e r s t o s u r r o u n d i n g a r e a s a r e more l i k e l y t o be o b s e r v e d when p r o g r a m s . a r e s t r u c t u r e d t o f i t t h e n e e d s o f p a r t i c u l a r n e i g h b o u r h o o d s . E v e n s t i l l , t h e g e o g r a p h i c i m p a c t o f most h o u s i n g p r o g r a m s i s e x p e c t e d t o be v e r y l i m i t e d . 2.8 Summing Up A s t u d y e x a m i n i n g t h e e f f e c t o f l o c a l g o v e r n m e n t e x p e n d i t u r e s on p r o p e r t y v a l u e s must t a k e i n t o a c c o u n t t h e r o l e g o v e r n m e n t s p l a y i n i n f l u e n c i n g e x p e c t a t i o n s . G o v e r n m e n t s may a f f e c t a n e i g h b o u r h o o d ' s c o n f i d e n c e and i n v e s t m e n t b e h a v i o u r by m a n i p u l a t i n g s e l e c t e d e x t e r n a l i t i e s . I n t h i s t h e s i s , i m p r o v e m e n t s t o n e i g h b o u r h o o d i n f r a s t r u c t u r e a r e e x a m i n e d a n d t h e r e s u l t i n g e f f e c t s on p r o p e r t y v a l u e s a n a l y z e d . P r o p e r t y v a l u e i n c r e a s e s o r d e c r e a s e s due t o n e i g h b o u r h o o d v a r i a b l e s may be s e e n a s a r e f l e c t i o n o f t h e e x p e c t a t i o n p r o c e s s due t o a c h a n g e i n t h e h o u s i n g b u n d l e . M e t h o d o l o g i c a l l y , p r o p e r t y v a l u e d e t e r m i n a t i o n i s b e s t c a r r i e d o u t u s i n g a h y b r i d m o d e l w h i c h s e e k s t o i n c l u d e a s many a t t r i b u t e s o f t h e h o u s i n g b u n d l e a s p o s s i b l e . M u l t i p l e r e g r e s s i o n h a s been u s e d by most a u t h o r s w i t h v a r y i n g s p e c i f i c a t i o n s . The d i f f i c u l t y a r i s e s i n d e f i n i n g q u a l i t a t i v e f a c t o r s i n a n e i g h b o u r h o o d w h i c h c a n n o t be d i r e c t l y o b s e r v e d o r m e a s u r e d . P a s t e m p i r i c a l r e s e a r c h h a s f o c u s e d on a b r o a d r a n g e o f m i c r o v a r i a b l e s . The r o l e o f s c h o o l q u a l i t y , p a r k s , p o l l u t i o n , 24 c o n g e s t i o n a n d l e v e l o f p u b l i c s e r v i c e s h ave a l l been e x a m i n e d . The r e s u l t s a r e f a r f r o m c o n c l u s i v e o r g e n e r a l i z a b l e due t o m e asurement p r o b l e m s o f t h e s e s t u d i e s . As y e t t o be e x p l o r e d a r e t h e e f f e c t s o f m i c r o n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s ( p r o v i d e d t h r o u g h a l o c a l g o v e r n m e n t p r o g r a m ) on a c t u a l s a l e s p r i c e s . T h e s e i m p r o v e m e n t s w o u l d i n c l u d e s u c h e x p e n d i t u r e s a s s t r e e t p a v i n g , l i g h t i n g , c u r b s , s i d e w a l k s and t r e e s , a s w e l l a s r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t s s u c h a s p l a y g r o u n d s , c o m m u n i t y h o u s e s a n d p a r k a m e n i t i e s . As a n a t u r a l e x t e n s i o n o f t h e n e i g h b o u r h o o d c h a r a c t e r i s t i c s m o d e l , t h i s a n a l y s i s w o u l d p r o v i d e a more d e t a i l e d e x p l a n a t i o n of p r i c e d e t e r m i n a t i o n a s w e l l a s an i n d i c a t i o n t o l o c a l g o v e r n m e n t o f p o s s i b l e i m p a c t s o f n e i g h b o u r h o o d r e n e w a l p o l i c i e s . 25 NOTES N I P i s t h e n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t p r o g r a m e x a m i n e d i n t h i s t h e s i s w h i c h p r o v i d e s i m p r o v e m e n t s t o a n e i g h b o u r h o o d ' s i n f r a s t r u c t u r e ( i . e . p a v i n g , s i d e w a l k s , c u r b s ) . RRAP i s t h e R e s i d e n t i a l R e h a b i l i t a t i o n A s s i s t a n c e P r o g r a m w h i c h r e p r e s e n t s a n o t h e r l o c a l g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n t h a t p r o v i d e s money t o q u a l i f i e d h o u s e h o l d s i n o r d e r t h a t t h e y c a n r e p a i r a n d u p g r a d e s t r u c t u r a l e l e m e n t s o f t h e i r h o u s i n g u n i t s . 26 I I I . IMPROVEMENT PROGRAMS IN CANADA 3.1 The N e i g h b o u r h o o d Improvement P r o g r a m The N e i g h b o u r h o o d Improvement P r o g r a m was e n a c t e d by P a r l i a m e n t i n J u n e 1973 a l o n g w i t h t h e p r e v i o u s l y m e n t i o n e d R e s i d e n t i a l R e h a b i l i t a t i o n P r o g r a m (RRAP) i n o r d e r . t o r e v i t a l i z e d e c l i n i n g i n n e r c i t y n e i g h b o u r h o o d s . The two p r o g r a m s r e p r e s e n t a c o m p r e h e n s i v e a t t e m p t t o u p g r a d e d e t e r i o r a t i n g u r b a n a r e a s . The RRAP was a i m e d a t i m p r o v i n g t h e p h y s i c a l s t r u c t u r e s o f r e s i d e n c e s w h i l e NIP was i n p l a c e t o i m p r o v e t h e p h y s i c a l e n v i r o n m e n t s u r r o u n d i n g t h e s e homes. The e m p h a s i s o f N I P was: " . . . c o n s e r v a t i o n a n d r e h a b i l i t a t i o n o f e x i s t i n g n e i g h b o u r h o o d s a n d t h e p r o v i s i o n o f a m e n i t i e s i n t h e s e c o m m u n i t i e s . The p r o g r a m was d e s i g n e d t o p r o v i d e r e s o u r c e s i n a c c o r d a n c e w i t h b o t h f i n a n c i a l p l a n n i n g a n d c o n t i n u o u s p l a n n i n g f o r t h e a r e a . I t p r o v i d e d f o r r e s i d e n t p a r t i c i p a t i o n i n t h e p l a n n i n g and i m p l e m e n t a t i o n o f n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t a c t i v i t i e s (The I m p a c t o f t h e N e i g h b o u r h o o d Improvement P r o g r a m i n B r i t i s h C o l u m b i a , 1 9 8 0 ) . " 3.2 H i s t o r y Of N I P I n V a n c o u v e r The N I P p r o g r a m i n V a n c o u v e r e v o l v e d f r o m e a r l i e r u r b a n r e n e w a l a t t e m p t s t o r e v i v e d e t e r i o r a t i n g n e i g h b o u r h o o d s w i t h i n t h e c i t y . I n p a r t i c u l a r , t h e p r o g r a m was l a r g e l y m o d e l l e d a f t e r an e a r l i e r r e h a b i l i t a t i o n scheme i n S t r a t h c o n a . S t r a t h c o n a , one o f t h e a r e a s o f s t u d y i n t h i s p a p e r , became a p r i m a r i l y C h i n e s e n e i g h b o u r h o o d a f t e r W o r l d War I I . The n e i g h b o u r h o o d h a d many l o n g t e r m r e s i d e n t s , b u t was p h y s i c a l l y r u n down. S t r a t h c o n a was d e s i g n a t e d f o r u r b a n r e n e w a l i n 1958 27 a s p a r t o f a N o r t h A m e r i c a n e f f o r t t o a m e l i o r a t e t h e p r o b l e m s o f b l i g h t e d i n n e r c i t y a r e a s . The a p p r o a c h t o u r b a n d e c a y a t t h i s t i m e was t o d e m o l i s h o l d e r , d e t e r i o r a t e d h o u s i n g i n o r d e r t o make room f o r p u b l i c h o u s i n g . As a r e s u l t o f t h e s e e f f o r t s i n V a n c o u v e r , by 1965, o v e r one t h o u s a n d r e s i d e n t s were d i s p l a c e d and t h e M a c l e a n P a r k a n d Raymur P l a c e P u b l i c H o u s i n g P r o j e c t s were c o n s t r u c t e d . L e a d e r s and r e s i d e n t s o f S t r a t h c o n a p r o t e s t e d a g a i n s t t h i s t y p e o f r e n e w a l on t h e g r o u n d s t h a t i t r e s u l t e d i n t r e m e n d o u s s o c i a l , p s y c h o l o g i c a l , a n d e c o n o m i c c o s t s . L o b b y i n g e f f o r t s by l o c a l r e s i d e n t s l e d t o t h e f o r m a t i o n o f t h e S t r a t h c o n a P r o p e r t y Owners and T e n a n t s A s s o c i a t i o n ( SPOTA). SPOTA p r o v i d e d a f o r u m f r o m w h i c h r e s i d e n t s c o u l d v o i c e t h e i r c o n v i c t i o n s t h a t t h e c i t y a n d f e d e r a l g o v e r n m e n t s s h o u l d d i r e c t t h e i r e f f o r t s t o w a r d s a v i n g and i m p r o v i n g e x i s t i n g s t r u c t u r e s and n e i g h b o u r h o o d s r a t h e r t h a n r e p l a c i n g them w i t h p u b l i c h o u s i n g . W i t h many b l i g h t e d C a n a d i a n c o m m u n i t i e s p r o t e s t i n g t h e b u l l d o z e - a n d - r e d e v e l o p a p p r o a c h t o u r b a n r e n e w a l , t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t f r o z e f u n d i n g f o r t h e s e p r o j e c t s i n 1969. A c c o r d i n g l y , t h e n e x t s t e p f o r S t r a t h c o n a was a r e h a b i l i t a t i o n p r o j e c t w h i c h i n v o l v e d a l l t h r e e l e v e l s o f g o v e r n m e n t a s w e l l a s SPOTA. F i v e m i l l i o n d o l l a r s were s p e n t on h a r d s e r v i c e s s u c h a s sewer a n d w a t e r m a i n s , s t r e e t s , s i d e w a l k s , l i g h t i n g , t r e e p l a n t i n g , a n d g r a n t s a n d l o a n s t o homeowners f o r r e p a i r a n d r e n o v a t i o n . T h i s i n c r e a s e d c o n f i d e n c e i n t h e f u t u r e o f t h e n e i g h b o u r h o o d so much t h a t " p r i v a t e l y f u n d e d r e h a b i l i t a t i o n t o o k p l a c e , new i n f i l l f a m i l y h o u s i n g was b u i l t , a n d homes were 28 b e t t e r m a i n t a i n e d ( V a n c o u v e r C i t y P l a n n i n g D e p t a r t m e n t , 1 9 7 4 ) " . The s u c c e s s o f t h e SPOTA p r o j e c t was p a r t l y a t t r i b u t e d t o t h e a c t i v e i n v o l v e m e n t o f l o c a l r e s i d e n t s . When t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t u l t i m a t e l y d e v e l o p e d t h e N I P p r o g r a m , i t was c o n c e i v e d w i t h t h e same r e s i d e n t l e v e l i n v o l v e m e n t i n m i n d . I n 1970, a Community I m p r o v e m e n t a n d D e v e l o p m e n t P r o g r a m was recommended i n a V a n c o u v e r u r b a n r e n e w a l s t u d y a s an a l t e r n a t i v e t o r e n e w a l w h i c h w o u l d b u i l d on f u n c t i o n i n g n e i g h b o u r h o o d s . The c i t y d e v e l o p e d an a r e a p l a n n i n g p r o g r a m w h i c h a t t e m p t e d t o work w i t h t h e e n t i r e s p e c t r u m o f p h y s i c a l a nd s o c i a l v a r i a b l e s t h a t a f f e c t t h e q u a l i t y o f a n e i g h b o u r h o o d ' s e n v i r o n m e n t . T w e n t y two l o c a l a r e a s were d e l i n e a t e d by e x a m i n i n g e a c h n e i g h b o u r h o o d ' s s o c i a l a n d e c o n o m i c c h a r a c t e r i s t i c s , r e s i d e n t s ' p e r c e p t i o n s o f t h e i r c o m m u n i t i e s , a n d e x i s i t i n g a d m i n i s t r a t i v e b o u n d a r i e s u s e d by g o v e r n m e n t a l a g e n c i e s . Once an a r e a was d e t e r m i n e d t o be s t a b l e , a p l a n was i m p l e m e n t e d w h i c h w o u l d f u r t h e r t h e g o a l s o f i m p r o v i n g a n e i g h b o u r h o o d ' s s o c i a l a n d p h y s i c a l a m e n i t i e s , a s w e l l a s i m p r o v i n g h o u s i n g c o n d i t i o n s . A f t e r t h e a d o p t i o n o f amendments t o t h e N a t i o n a l H o u s i n g A c t , a c o m p r e h e n s i v e p r o g r a m known a s N I P was c r e a t e d t o i m p r o v e e x i s t i n g n e i g h b o u r h o o d s a c r o s s Canada m o d e l l e d on t h e S t r a t h c o n a a p p r o a c h . 3.3 D e s c r i p t i o n Of N I P I n g e n e r a l t e r m s , N I P p r o v i d e d l o a n s a n d g r a n t s a s n e e d e d t o s u p p o r t t h e r e h a b i l i t a t i o n p l a n t h a t u l t i m a t e l y was d e v e l o p e d i n e a c h N I P d e s i g n a t e d a r e a . An a n n u a l a g r e e m e n t b e t w e e n CMHC and e a c h p a r t i c i p a t i n g p r o v i n c e s e t o u t t h e b a s i c a l l o c a t i o n , a s 29 w e l l a s g u i d e l i n e s f o r n e i g h b o u r h o o d d e s i g n a t i o n . CMHC g r e a t l y d e - e m p h a s i z e d p l a n n i n g , e s p e c i a l l y t h e s c a l e o f p l a n n i n g t h a t c h a r a c t e r i z e d t h e u r b a n r e n e w a l p r o g r a m . F e d e r a l f u n d s f o r t h e p l a n n i n g s t a g e were n o t t o e x c e e d e i g h t p e r c e n t o f t h e t o t a l F e d e r a l a l l o c a t i o n o f t h e m u n i c i p a l i t y i n v o l v e d . I n s t e a d o f a p r o m i n e n t p l a n n i n g r o l e , a c i t i z e n s ' c o m m i t t e e was f o r m e d i n e a c h n e i g h b o u r h o o d , a nd a few c i t y p l a n n e r s a s s i g n e d t o a d v i s e a n d g u i d e t h e c o m m i t t e e members a s n e e d e d . The c o m m i t t e e had t h e s p e c i f i c r e s p o n s i b i l i t y o f e x p e n d i n g a l l o c a t e d N I P f u n d s i n t h e b e s t i n t e r e s t o f t h e c o m m u n i t y . From t h i s e f f o r t , a c o n c e p t p l a n i s d e v e l o p e d , a nd t h e p r o j e c t a c t i v i t i e s i m p l e m e n t e d . The s e n i o r l e v e l s o f g o v e r n m e n t were r e a d y t o b e g i n u t i l i z i n g N I P on December 18, 1973 a n d i t was d e c i d e d t h a t N I P s h o u l d s t r e s s an a c t i v e a p p r o a c h on t h e p a r t o f r e s i d e n t s . S o c i a l p r o g r a m s were d e t e r m i n e d t o be a l e g i t i m a t e c o s t i t e m i f t h e y were e s s e n t i a l f o r t h e a r e a ' s s t a b i l i t y . The f o l l o w i n g v a r i a b l e s were c o n s i d e r e d when c h o o s i n g e l i g i b l e n e i g h b o u r h o o d s : (1) c o m m u n i t i e s w i t h o l d e r h o u s i n g i n n e e d o f m a j o r r e p a i r ; (2) l o w t o m o d e r a t e i n c o m e ; (3) s u b s t a n d a r d r e c r e a t i o n f a c i l i t i e s ; a n d (4) i n a d e q u a t e m u n i c i p a l s e r v i c e s ( i . e . s t r e e t s , s i d e w a l k s , w a t e r l i n e s . ) A c c o r d i n g t o t h e NIP O p e r a t o r s Handbook (CMHC,1975), t h e f o l l o w i n g were g o a l s o f t h e p r o g r a m : 30 " 1 . To i m p r o v e t h o s e r e s i d e n t i a l n e i g h b o u r h o o d s w h i c h show e v i d e n c e o f n e e d a n d p o t e n t i a l v i a b i l i t y . 2. To i m p r o v e and m a i n t a i n t h e q u a l i t y o f t h e p h y s i c a l e n v i r o n m e n t i n t h e n e i g h b o u r h o o d . 3. To i m p r o v e t h e a m e n i t i e s o f t h e n e i g h b o u r h o o d . 4. To i n c r e a s e t h e e f f e c t o f r e l a t e d p r o g r a m s . 5. To i m p r o v e t h e n e i g h b o u r h o o d s i n a manner w h i c h m e e t s t h e a s p r a t i o n s n e i g h b o u r h o o d r e s i d e n t s a n d t h e c o m m u n i t y a t l a r g e . 6. To d e l i v e r t h e p r o g r a m i n an e f f e c t i v e m a n n e r . (CMHC O p e r a t o r s Handbook, 1 9 7 4 ) " . I n c o n c e r t w i t h t h e RRAP w h i c h was d e s i g n e d t o f i n a n c e h o u s i n g r e h a b i l i t a t i o n , N I P p r o v i d e s g r a n t s and l o a n s t o i m p r o v e p h y s i c a l f a c i l i t i e s . The p r o g r a m g u i d e a l s o s t a t e s t h a t i t i s t h e i n t e n t o f N I P t o : " c o n s e r v e a n d r e h a b i l i t a t e t h e h o u s i n g s t o c k ( t h r o u g h t h e c o m p a n i o n R e s i d e n t i a l R e h a b i l i t a t i o n A s s i s t a n c e P r o g r a m ) ; t o a d d o r r e h a b i l i t a t e r e q u i r e d s o c i a l a n d r e c r e a t i o n a l a m e n i t i e s o r m u n i c i p a l s e r v i c e s ; t o remove b l i g t h i n g l a n d u s e ; a n d t o p r o m o t e t h e m a i n t e n a n c e o f t h e n e i g h b o u r h o o d a f t e r t h e N I P p r o j e c t i s t e r m i n a t e d . " One o f t h e few p r o g r a m r e q u i r e m e n t s f o r t h e d e s i g n a t i o n o f n e i g h b o u r h o o d s i s t h a t a t l e a s t $100 p e r n e i g h b o u r h o o d r e s i d e n t be b u d g e t e d f r o m t h e p r o g r a m a l l o c a t i o n . T h i s e s t a b l i s h e s a f l o o r g o v e r n i n g n e i g h b o u r h o o d s i z e , a n d i s d e s i g n e d t o a d d r e s s t h e c r i t i c a l mass p r o b l e m w h i c h a l l n e i g h b o u r h o o d r e d e v e l o p m e n t e f f o r t s s t r u g g l e w i t h . CMHC a l s o recommends t h a t n e i g h b o u r h o o d s r e c e i v e a minimum o f $150,000. T h e a v e r a g e f u n d i n g l e v e l by 1976 was n e a r l y $548,00 p e r p r o j e c t a r e a . 31 The 1977 p r o f i l e o f an a v e r a g e n e i g h b o u r h o o d w h i c h r e c e i v e s a s s i s t a n c e i s p r o v i d e d i n a 1978 r e p o r t by CMHC ( R e v i t a l i z i n g N o r t h A m e r i c a n N e i g h b o r h o o d s , 1 9 7 8 ) : A v e r a g e n e i g h b o u r h o o d p o p u l a t i o n 2,912 p e r s o n s A v e r a g e N I P a r e a h o u s e h o l d income $8,148/annum A v e r a g e c i t y h o u s e h o l d income $9, 225/annum P e r c e n t o w n e r - o c c u p i e d h o u s i n g 48 p e r c e n t P e r c e n t u n i t s n e e d i n g r e h a b i l i t a t i o n 45 p e r c e n t A v e r a g e a c r e a g e p e r N I P p r o j e c t 365 a c r e s D w e l l i n g u n i t s p e r p r o j e c t 831 u n i t s A v e r a g e p e r c a p i t a F e d e r a l c o n t r i b u t i o n $176 The f u n d i n g f o r N I P comes f r o m t h r e e l e v e l s o f g o v e r n m e n t - -f e d e r a l / p r o v i n c i a l / m u n i c i p a l . C o s t s h a r i n g c a n be b r o k e n down a s 5 0 % / 2 5 % / 2 5 % r e s p e c t i v e l y f o r most i m p r o v e m e n t s , b u t f o r c o n t r i b u t i o n s made t o w a r d s i m p r o v i n g m u n i c i p a l and p u b l i c u t i l i t y s e r v i c e s o r f o r a c q u i r i n g a nd c l e a r i n g l a n d t h a t d o e s n o t q u a l i f y u n d e r t h e f i r s t f o r m u l a , t h e b r e a k d o w n i s 2 5 % / l 2 . 5 % / 6 2 . 5 % . A c c o r d i n g t o a 1980 r e p o r t p u b l i s h e d by t h e V a n c o u v e r C i t y P l a n n i n g D e p a r t m e n t , t h e N I P a n d RRAP p r o g r a m s r e s u l t e d i n : " n e g a t i v e i n f l u e n c e s s u c h a s e x c e s s i v e r e d e v e l o p m e n t a n d t h r o u g h t r a f f i c h a v e been c o n t a i n e d . Community c o n f i d e n c e a n d p a r t i c i p a t i o n h a v e r e p l a c e d a p a t h y and u n c e r t a i n t y . T h e p u b l i c money i n v e s t e d d i r e c t l y by N I P a n d RRAP h a s been t h e c a t a l y s t f o r s u b s t a t i a l a d d i t i o n a l i n v e s t m e n t f r o m p r i v a t e a n d o t h e r s o u r c e s ( V a n c o u v e r C i t y P l a n n i n g D e p t , 1 9 8 0 ) " . 3.4 S t u d y N e i g h b o u r h o o d s Two o f t h e n e i g h b o u r h o o d s u n d e r s t u d y i n t h i s p a p e r , K i w a s s a (a s e c t i o n o f S t r a t h c o n a ) and K e n s i n g t o n w ere r e c i p i e n t s o f N I P b e n e f i t s d u r i n g t h e y e a r s 1 9 7 7 - 1 9 8 1 . The n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s t o K e n s i n g t o n w i l l be 32 d e s c r i b e d f i r s t , f o l l o w e d by t h e i m p r o v e m e n t s p r o v i d e d f o r K i w a s s a . A number o f r e c r e a t i o n a l and s o c i a l f a c i l i t i e s were p r o v i d e d by N I P f u n d i n g . The l a r g e s t f a c i l i t y c o m p l e t e d i n K e n s i n g t o n was t h e K e n s i n g t o n Community C e n t r e w h i c h h a s an i n d o o r swimming p o o l , two s q u a s h c o u r t s , m e e t i n g s p a c e s and an e x c e r c i s e room. I t was o f f i c i a l l y o p e n e d i n J u n e o f 1980. M e m b e r s h i p grew f r o m 500 t o 2000 i n t h e f i r s t s i x months o f c o m p l e t i o n . G r a y ' s P a r k Community House was t h e n e x t l a r g e s t p r o j e c t w h i c h s e r v e s t h e p u b l i c a s a m e e t i n g p l a c e ( e s p e c i a l l y f o r s e n i o r c i t i z e n s ) a s w e l l a s a r e c r e a t i o n a l f a c i l i t y f o r l o c a l l a w n b o w l e r s . A s t o r e f r o n t l i b r a r y was a much n e e d e d i m p r o v e m e n t p r o v i d e d by N I P s i n c e t h e n e i g h b o u r h o o d was p r e v i o u s l y l a c k i n g any l i b r a r y f a c i l i t i e s . P a r k i m p r o v e m e n t s i n c l u d e d G r a y ' s P a r k w h i c h r e c e i v e d a new c o m m u n i t y h o u s e , l a w n b o w l i n g g r e e n s , an a d v e n t u r e p l a y g r o u n d and w a l k i n g p a t h s . K e n s i n g t o n P a r k r e c e i v e d two s e l f - d r a i n i n g p l a y i n g f i e l d s w o r t h i n t o t a l $ 2 5 0 , 0 0 0 . The p a r k was n o t a v a i l a b l e f o r u s e u n t i l 1981. G l e n ' s P a r k a n d K i n g c r e s t P a r k a l s o r e c e i v e d l a n d s c a p i n g , p l a y a r e a s , o r washroom i m p r o v e m e n t s . O t h e r p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s t o t h e n e i g h b o u r h o o d i n c l u d e d t r a s h c a n s , a p e d e s t r i a n c r o s s w a l k a c r o s s K n i g h t S t r e e t , s i d e w a l k s , a n d s c h o o l g r o u n d i m p r o v e m e n t s . A c o m m u n i t y gym was b e i n g d e s i g n e d a s o f J u l y 1980. P r o j e c t d e s c r i p t i o n s a n d a b r e a k d o w n o f c o s t s a r e shown i n T a b l e I . The i m p r o v e m e n t s l i s t e d w e r e h i g h l y v a r i e d i n o r d e r t o b e n e f i t a s many age g r o u p s a s p o s s i b l e . The g r e a t e s t b e n e f i t s h o u l d be f e l t by t h o s e 33 i n v o l v e d i n s p o r t s a s w e l l a s by s e n i o r c i t i z e n s . The n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s a l s o s e r v e d a s c a t a l y s t s t o o t h e r t y p e s o f p r o g r a m s . A g r a n t c a l l e d New H o r i z o n s was p r o v i d e d t o s e n i o r c i t i z e n s t o o p e r a t e p r o g r a m s o u t o f t h e new c o m m u n i t y h o u s e . T h r e e Young C a n a d a Works g r a n t s were a w a r d e d b e c a u s e o f t h e N I P e f f o r t . T h e r e were f e w e r p r o j e c t s c o m p l e t e d i n K i w a s s a due t o t h e s m a l l e r s i z e o f t h e n e i g h b o u r h o o d . The r e s i d e n t i a l p r o p e r t i e s o f K i w a s s a were r e z o n e d f r o m M-1 t o RT-3 b e f o r e a c o n c e p t p l a n was a p p r o v e d . The c o n c e p t p l a n i t s e l f was a p p r o v e d by C i t y C o u n c i l i n A p r i l 1978. One o f t h e g o a l s o f t h i s a r e a was t o m a i n t a i n t h e g e n e r a l m i x t u r e o f c o m p a t a b l e h o u s i n g and i n d u s t r y . M a j o r r e c r e a t i o n a l i m p r o v e m e n t s t o t h e a r e a i n c l u d e t h e K i w a s s a N e i g h b o u r h o o d House w h i c h h a s p r o g r a m s c e n t e r e d on c h i l d r e n a n d e t h n i c g r o u p s o f t h e c o m m u n i t y . The Seymour S c h o o l P l a y g r o u n d was c o n v e r t e d f r o m a b a r r e n p l a y i n g f i e l d t o a g r a s s e d - i n r e s t a r e a w i t h a l a r g e p l a y s t r u c t u r e and t o t p l a y e q u i p m e n t . A l a n d s c a p e d m i n i - p a r k was c o n s t r u c t e d on K e e f e r S t r e e t w i t h a c a r v e d wooden a r c h w a y . B l o s s o m i n g p i n k J a p a n e s e c h e r r y t r e e s were p l a n t e d a t t h e r e q u e s t o f l o c a l r e s i d e n t s . P h y s i c a l i m p r o v e m e n t s t o t h e a r e a i n c l u d e s t r e e t l i g h t i n g r e p l a c e m e n t t o m a t c h S t r a t h c o n a l a m p s . P a v i n g , c u r b s a n d s i d e w a l k s were p r o v i d e d t o h e l p d e f r a y t h e u s u a l p r o p e r t y o w n e r s ' p o r t i o n o f 2/3 o f t h e p r o j e c t c o s t . An o v e r p a s s e n c l o s u r e was p r o v i d e d t o i m p r o v e c r o s s i n g c o n d i t i o n s . T a b l e I I p r o v i d e s a c o s t b r e a k d o w n f o r e a c h r e c r e a t i o n a l and p h y s i c a l i m p r o v e m e n t d e s c r i b e d a b o v e . 34 3 . 5 D e s c r i p t i o n Of RRAP The RRAP p r o g r a m i s a c o m p a n i o n t o N I P , and h a s been u s e d i n a b o u t h a l f o f a l l N I P d e s i g n a t e d a r e a s . The r a t i o n a l e f o r t h e s e two p r o j e c t s w o r k i n g t o g e t h e r i s t h a t RRAP a s s i s t a n c e r e h a b i l i t a t e s d e t e r i o r a t i n g h o u s i n g s t o c k i n o r d e r t o e x t e n d i t s l i f e by an a d d i t i o n a l 15 y e a r s , w h i l e N I P p r o t e c t s t h i s i n v e s t m e n t by i m p r o v i n g t h e i n f r a s t r u c t u r e o f t h e n e i g h b o u r h o o d . RRAP p r o v i d e s l o a n s o f up t o $10,000 p e r u n i t ( n o t e x c e e d i n g t h e c o s t o f r e p a i r s ) a t a p r e f e r r e d i n t e r e s t r a t e . Homeowners w i t h a d j u s t e d f a m i l y i n c o m e s u n d e r $6,000/annum a r e e l i g i b l e f o r a maximum l o a n f o r g i v e n e s s o f $3,750 i f t h e y c o n t i n u e t o own o r o c c u p y t h e h o u s i n g u n i t a f t e r t h e work h a s been c o m p l e t e d . A 1978 p r o f i l e o f t h e a v e r a g e l o a n a s s i s t a n c e t o homeowners r e v e a l s t h a t : (1) The a v e r a g e l o a n was o v e r $ 3 , 9 0 0 / u n i t . (2) The a v e r a g e l o a n c o v e r e d 9 0 % o f r e h a b i l i t a t i o n c o s t s . (3) A b o u t 63 p e r c e n t o f a l l homeowners r e c e i v i n g RRAP o f t h e r e m a i n i n g h a v i n g m o d e r a t e i n c o m e s . (4) A b o u t 4 1 % o f l o a n r e c i p i e n t s were e l d e r l y , w h i l e 3 9 % h a d one o r more d e p e n d e n t s . ( R e v i t a l i z i n g N o r t h A m e r i c a n N e i g h b o r h o o d s , 1 9 7 8 ) . I n a d d i t i o n t o p r i v a t e homeowners, l a n d l o r d s , n o n - p r o f i t c o r p o r a t i o n s , a n d h o u s i n g c o - o p e r a t i v e s may a l s o q u a l i f y f o r f u n d i n g . A l t h o u g h t h e N I P p r o g r a m was t e r m i n a t e d i n 1981, RRAP r e m a i n e d a s one o f t h e most s u b s t a n t i a l h o u s i n g c o n s e r v a t i o n 35 p r o g r a m s i n C a n a d a . I t i s f o r t h i s r e a s o n t h a t t h e e f f e c t s o f RRAP c a n n o t be w h o l l y s e p a r a t e d f r o m t h e e f f e c t s o f t h e N I P i m p r o v e m e n t e f f o r t . 36 T a b l e -I - DESCRIPT ION OF IMPROVEMENTS AND COST BREADKWONS-KENSINGTON SOCIAL AND RECREATIONAL F A C I L I T I E S ( 5 0 / 2 5 / 2 5 ) PROJECT NAME: CMHC PROV C ITY TOTAL S i x l i t t e r c o n t a i n e r s NIP 979 488 244 244 976 W i n d s o r U n i t e d C h u r c h NIP 1 8 , 4 6 3 9 , 2 3 1 4 , 6 1 5 4 , 6 1 5 1 8 , 4 6 1 F i r s t C h u r c h o f N a z a r e n e NIP 5 , 1 0 2 2 , 5 5 1 1 , 2 7 5 1 , 2 7 5 5 , 1 0 1 T e c u m s e h S c h o o l Annex G r o u n d I m p r o v e m e n t s NIP 1 8 , 3 0 0 9 , 1 5 0 4 , 5 7 5 4 , 5 7 5 1 8 , 3 0 0 D i c k e n s S c h o o l Annex NIP 1 0 , 4 3 9 5 , 2 1 9 2 , 6 0 9 2 , 6 0 9 1 0 , 4 3 7 S . B d . 2 , 7 1 9 S e l k i r k S c h o o l Annex P l a y g r o u n d I m p r o v e m e n t s NIP 1 2 , 9 8 2 6 , 4 9 1 3 , 2 4 5 3 , 2 4 5 1 2 , 4 8 1 S . B d . 2 , 3 3 0 R i c h a r d M c B r i d e S c h o o l Annex C r e a t i v e P l a y A r e a NIP 1 0 , 1 6 9 5 , 0 8 4 2 , 5 4 2 2 , 5 4 2 1 0 , 1 6 8 S . B d . 2 , 5 4 2 t o t a l : 1 7 , 4 5 4 G l e n P a r k NIP 6 3 , 3 6 1 3 1 , 6 8 0 1 5 , 8 4 0 1 5 , 8 4 0 6 3 , 3 6 0 K i n g r e s t P a r k NIP 1 5 6 , 6 2 6 7 7 , 8 1 3 3 8 , 9 0 6 3 8 , 9 0 6 1 5 5 , 6 2 5 G r a y ' s P a r k C o m m u n i t y H o u s e a n d P a r k I m p r o v e m e n t s NIP 1 8 7 , 2 5 8 9 3 , 6 2 9 4 6 , 8 1 4 4 6 , 8 1 4 1 8 7 , 2 5 7 C a n a d a W o r k s 2 4 , 8 3 9 New H o r i z o n s 9 , 4 1 5 P a r k B o a r d 5 , 0 0 0 t o t a l : 1 7 3 , 6 4 4 37 T A B L E I CONTINUED PROJECT NAME CMHC PROV C ITY TOTAL K e n s i n g t o n P a r k C o m m u n i t y C e n t r e NIP 1 , 1 8 1 , 2 8 9 5 9 0 , 0 0 0 2 9 , 5 3 2 2 9 , 5 3 2 6 4 9 , 0 6 4 7 , 5 0 0 T o t a l : 1 , 1 8 8 , 7 8 9 K e n s i n g t o n Communi ty L i b r a r y L e a s e d S p a c e NIP t o t a l 1 0 5 , 0 0 0 4 7 , 1 4 2 2 3 , 5 7 2 3 4 , 2 8 5 1 0 4 , 9 9 9 TOTAL : 8 7 8 , 4 7 8 1 7 3 , 7 6 9 1 8 4 , 4 8 2 1 , 2 3 6 , 7 2 9 SERV ICES AND U T I L I T I E S ( 2 5 / 1 2 . 5 / 6 2 . 5 ) PROJECT NAME: CMHC PROV C ITY TOTAL P r o p e r t y p u r c h a s e f o r s t r e e t w i d e n i n g p u r p o s e s NIP 2 , 8 0 0 700 350 1 , 7 5 0 2 , 8 0 0 S i d e w a l k s a r o u n d p a r k s NIP 3 2 , 7 7 1 8 , 1 9 2 4 , 0 9 6 2 0 , 4 8 2 3 2 , 7 7 0 c i t y c a p 122 P e d e s t r i a n s i g n a l NIP 1 5 , 0 0 0 3 , 7 5 0 1 , 8 7 5 9 , 3 7 5 1 5 , 0 0 0 T O T A L : 1 2 , 6 4 2 6 , 3 2 1 3 1 , 6 0 7 5 0 , 5 7 0 ADMINI S T R A T I O N ( 5 0 / 2 5 / 2 5 ) P l a n n i n g NIP 4 7 , 9 0 4 I m p l e m e n t a t i o n 1 9 , 4 6 5 t o t a l : 6 7 , 3 7 0 3 3 , 6 8 5 1 6 , 8 4 2 1 6 , 8 4 2 6 7 , 3 7 0 * s o u r c e ( V a n c o u v e r C i t y P l a n n i n g D e p t , 1980) 38 T a b l e II - DESCRIPT ION OF IMPROVEMENTS AND COST BREAKDOWNS-KIWASSA SOCIAL AND RECREATIONAL F A C I L I T I E S ( 5 0 / 2 5 / 2 5 ) PROJECT NAME: CMHC PROV C ITY TOTAL K i w a s s a N e i g h b o u r h o o d H o u s e a . B l d g . C o n s t r u c t i o n 1 1 9 , 2 8 1 5 9 , 6 4 0 5 9 , 6 4 0 2 3 8 , 5 6 1 N IP 2 3 8 , 5 6 3 C i t y S u p . C a p . 3 9 , 0 0 0 P r i v a t e F u n d i n g 4 1 , 5 0 0 b . E q u i p m e n t a n d F u r n i s h i n g s N IP 1 , 7 2 0 860 430 430 1 , 7 2 0 U n n a p p r o p r i a t e d c i t y N IP 1 4 , 2 9 4 t o t a l : 3 3 5 , 0 7 8 Seymour S c h o o l P l a y g r o u n d 1 4 , 0 9 6 7 , 0 4 8 7 , 0 4 8 2 8 , 1 9 2 NIP 2 8 , 1 9 2 C a n a d a Works 1 4 , 6 5 2 S c h o o l B o a r d 1 1 , 000 t o t a l : 5 3 , 8 4 4 R e e f e r S t r e e t M i n i - P a r k a n d A r c h w a y 1 5 , 0 2 9 7 , 5 1 4 7 , 5 1 4 3 0 , 0 5 9 N IP 3 0 , 0 5 9 S t r e e t T r e e P l a n t i n g 1 0 , 6 2 6 5 , 3 1 3 5 , 3 1 3 2 1 , 2 5 2 NIP 2 1 , 2 5 2 T O T A L : 1 5 9 , 8 9 2 7 9 , 9 4 5 7 9 , 9 4 5 3 1 9 , 7 8 4 39 T A B L E II CONTINUED SERVICES AND U T I L I T I E S ( 2 5 / 1 2 . 5 / 6 2 . 5 ) PROJECT NAME: CMHC PROV C ITY TOTAL S t r t . L t g . R e p l a c e m e n t 1 ,671 835 4 , 1 7 9 6 , 6 8 6 N IP 6 , 6 8 6 P a v i n g , C u r b s , S d w l k s s 1 6 , 3 1 4 8 , 1 5 7 4 0 , 7 8 7 6 5 , 2 5 9 NIP 6 5 , 2 5 9 c i t y c a p i t a l 1 3 4 , 0 8 6 p r o p e r t y o w n e r s 8 1 , 3 3 0 t o t a l : 2 8 0 , 6 7 6 K e e f e r S t r e e t O v e r p a s s 6 , 0 0 0 3 , 0 0 0 1 , 5 0 0 2 4 , 0 0 0 N IP 2 4 , 0 0 0 c i y n o n - s h a r e a b l e 1 2 , 5 7 3 t o t a l : 3 6 , 5 7 3 TOTAL : 2 3 , 9 8 5 1 1 , 9 9 2 4 6 , 4 6 6 9 5 , 9 4 5 PLANNING N IP 1 5 , 1 0 5 7 , 5 5 2 3 , 7 7 6 3 , 7 7 6 1 5 , 1 0 5 IMPLEMENTATION N IP c i t y c a p i t a l 1 7 , 4 4 9 3 2 , 0 2 7 8 , 7 4 9 4 , 3 7 4 4 , 3 7 4 1 7 , 4 4 9 * s o u r c e ( V a n c o u v e r C i t y P l a n n i n g D e p t , 1980) 40 I V . THE STUDY AREA AND METHODOLOGY 4.1 The C i t y Of V a n c o u v e r T h i s s t u d y f o c u s e s on two a r e a s o f V a n c o u v e r , B r i t i s h C o l u m b i a . V a n c o u v e r i s C a n a d a ' s t h i r d l a r g e s t u r b a n a r e a . As B r i t i s h C o l u m b i a ' s m a j o r u r b a n c e n t r e , i t b o a s t e d a c i t y p o p u l a t i o n o f 414,338 i n 1981. The c i t y ' s r e s i d e n t s a r e m a i n l y o f B r i t i s h o r i g i n ( 6 9 . 6 % ) , f o l l o w e d by C h i n e s e ( 7 . 8 % ) , and t o a l e s s e r e x t e n t S l a v i c , H i s p a n i c , I n d o - p a k i s t a n , German a nd I t a l i a n . F i g u r e 1 shows t h e V a n c o u v e r l o c a l a r e a s , g r a p h i c a l l y i l l u s t r a t i n g t h e r e l a t i o n s h i p o f t h e s t u d y a r e a s t o t h e c i t y a t l a r g e . 4.2 S t r a t h c o n a - K i w a s s a S t r a t h c o n a i s a p r i m a r i l y C h i n e s e c o m m u n i t y i n w h i c h p r o p e r t y v a l u e s a n d r e n t s h a v e t r a d i t i o n a l l y b e en l o w e r t h a n t h e c i t y a v e r a g e . T h e r e e x i s t s a p a t t e r n o f r e l a t i v e l y d e b t - f r e e , s e l f - o w n e d homes i n t h i s l o w - i n c o m e n e i g h b o u r h o o d . K i w a s s a , w h i c h r e p r e s e n t s a p o r t i o n o f S t r a t h c o n a , i s t h e a r e a w h i c h r e c e i v e d N I P f u n d i n g . T h i s a r e a i s N I P ' s s m a l l e s t — c o n t a i n i n g o n l y 95 r e s i d e n t i a l b u i l d i n g s a n d 400 p e o p l e . B o unded by C l a r k D r i v e a t t h e West o r E a s t , V e n a b l e s on t h e S o u t h , a n d a s t i n g s on t h e N o r t h , i t c o n t a i n s n e a r l y 23 a c r e s . The a r e a i s 52% s i n g l e f a m i l y , c o n v e r s i o n s a n d a p a r t m e n t s ; 22% s c h o o l s a n d a n e i g h b o u r h o o d h o u s e ; 2 1 % l i g h t i n d u s t r i a l o r w a r e h o u s e ; a n d 5% v a c a n t . D e m o g r a p h i c s t a t i t i c s i n d i c a t e t h a t a p p r o x i m a t e l y 6% o f t h e p o p u l a t i o n i s C h i n e s e . The a r e a c o n t a i n s some o f t h e o l d e s t 41 homes i n t h e c i t y , some d a t i n g b a c k a s f a r a s t h e l a t e 1 8 8 0 ' s . More t h a n 75% o f t h e r e s i d e n t i a l u n i t s a r e owner o c c u p i e d . As a r e s u l t o f n e i g h b o u r h o o d p r o b l e m s , t h e e l e m e n t a r y s c h o o l (Seymour S c h o o l ) w i t n e s s e d an e n r o l l m e n t d e c l i n e f r o m a h i g h o f o v e r 800 t o a low o f 340 i n r e c e n t y e a r s . The r e s i d e n t s h o p e d t o g a i n r e s i d e n t i a l s t a b i l i t y t h r o u g h N I P i n o r d e r t o k e e p a s t e a d y number of c h i l d r e n w i t h i n t h e a r e a . A n o t h e r p r o b l e m w i t h i n t h e n e i g h b o u r h o o d i s t h a t h o u s e h o l d i n c o m e s a r e w e l l b e l o w t h e c i t y a v e r a g e . I n 1977, 46% o f t h e h o u s e h o l d i n c o m e s were l e s s t h a n $ 6 , 0 0 0 / y e a r w i t h 8 2 % b e i n g l e s s t h a n $ 1 6 , 0 0 0 . The c i t y a s a w h o l e had o n l y 18% o f y e a r l y i n c o m e s l e s s t h a n $6,000 and 64% w i t h i n c o m e s l e s s t h a n $ 1 6 , 0 0 0 . The n e i g h b o u r h o o d h a s a number o f o n g o i n g c o n c e r n s . One s t e m s f r o m t h e t r a f f i c i m p a c t s o f B.C P l a c e a n d Expo '86 s i n c e t h e s e p r o j e c t s a r e a d j a c e n t t o t h e n e i g h b o u r h o o d and a r e l i k e l y t o g e n e r a t e a f a i r b i t o f d i s r u p t i v e t r a f f i c . A n o t h e r c o n c e r n i s t h e p r e s e r v a t i o n o f h e r i t a g e , s c h o o l and c u l t u r a l c h a r a c t e r i s t i c s . S i n c e t h e c o m m u n i t y h a s a s t r o n g C h i n e s e i d e n t i t y , t h i s i s an i m p o r t a n t i s s u e f o r t h e r e s i d e n t s . The r e s i d e n t s a l s o m e n t i o n an i n t e r e s t i n m a i n t a i n i n g open s p a c e a n d l i n e a r p a r k l i n k s , a n d a d d r e s s i n g s o c i a l p r o b l e m s s u c h a s c r i m e a n d t h e n e e d f o r p r o g r a m s t o o c c u p y t h e y o u t h s o f t h e n e i g h b o u r h o o d . 42 4.3 K e n s i n g t o n K e n s i n g t o n i s a t r i a n g u l a r l y s h a p e d 21 h e c t a r e a r e a i n t h e e a s t e r n c e n t r a l c o r r i d o r o f V a n c o u v e r . A l l o f t h e b o u n d a r y r o a d s a r e v e r y b u s y commuter and c o m m e r c i a l a r t e r i e s . K n i g h t S t r e e t i s one o f t h e c i t y ' s d e s i g n a t e d t r u c k r o u t e s w h i c h r u n s n o r t h - s o u t h , p h y s i c a l l y c u t t i n g t h e c o m m u n i t y i n t w o . A c c o r d i n g t o a 1980 CMHC r e p o r t , t h e b u s y K n i g h t S t r e e t d i v i d e r d o e s n o t c r e a t e an e a s t - w e s t b a r r i e r i n t h e m i n d s o f r e s i d e n t s . The a r e a i s b o u n d e d on t h e n o r t h e a s t by K i n g s w a y B o u l e v a r d , on t h e w e s t by F r a s e r S t r e e t , t h e e a s t by Nanaimo S t r e e t , a n d t o t h e s o u t h by F o r t y N i n t h S t r e e t . K e n s i n g t o n , i n c o n t r a s t t o S t r a t h c o n a , i s p r i m a r i l y made up o f w h i t e A n g l o - S a x o n s ( 6 9 % ) . M i n o r i t y g r o u p s i n c l u d e C h i n e s e ( 1 1 . 5 % ) , I t a l i a n ( 3 . 4 % ) , I n d o - P a k i s t a n ( 2 . 8 % ) , P o r t u g e s e ( 3 . 2 % ) , S l a v i c ( 3 . 6 % ) a n d German ( 4 . 2 % ) . As an i n d i c a t i o n o f t h i s n e i g h b o u r h o o d ' s s t a b i l i t y , K e n s i n g t o n ' s p o p u l a t i o n i n c r e a s e d by 1% b e t w e e n 1976 t o 1981 w h i c h i s c o m p a r a b l e w i t h t h e c i t y - a t - l a r g e . F u r t h e r m o r e , a s o f 1976, a l m o s t 4 3 % o f t h e r e s i d e n t s h a d l i v e d i n t h e a r e a f o r more t h a n t e n y e a r s . D e m o g r a p h i c s t a t i s t i c s i n d i c a t e t h a t K e n s i n g t o n i s a w o r k i n g c l a s s n e i g h b o u r h o o d w i t h 2 3 % o f t h e a r e a ' s p o p u l a t i o n u n d e r t h e age o f 19 c o m p a r e d w i t h a 1976 c i t y a v e r a g e o f 24%. The a v e r a g e income o f $9,000 i n 1976 i n t h i s n e i g h b o u r h o o d was w e l l b e l o w t h e c i t y a v e r a g e . K e n s i n g t o n i s a p r i m a r i l y s i n g l e f a m i l y r e s i d e n t i a l a r e a ( 7 3 % ) . C o m m e r c i a l e s t a b l i s h m e n t s make up 7% a n d d u p l e x e s o r 43 a p a r t m e n t s make up 5%. The r e m a i n d e r o f t h e a r e a i s t a k e n up w i t h p a r k s , s c h o o l s a n d s e r v i c e s . T h e r e a r e 4500 d w e l l i n g u n i t s , 7 5 % o f w h i c h a r e owner o c c u p i e d . One q u a r t e r o f t h e s e u n i t s were b u i l t p r i o r t o 1940, and a r e i n n e e d o f r e h a b i l i t a t i o n a c c o r d i n g t o a 1980 CMHC r e p o r t . K e n s i n g t o n i s s e r v e d by f o u r p a r k s w h i c h encompass 12 h e c t a r e s o f l a n d . P r i o r t o t h e N I P i m p r o v e m e n t s , ' t h e p l a y g r o u n d s on t h e s e p a r k s were r u n down and t h e t u r f on t h e p l a y i n g f i e l d was o f p o o r q u a l i t y . The c o m m u n i t y o n l y h a s one s c h o o l ( S i r R i c h a r d M c B r i d e ) a n d f o u r a n n e x e s t h a t s e r v e a s s c h o o l s . Due t o t h e l a c k o f a c o m m u n i t y c e n t r e , t h e c i t y h a d t o c o n t r a c t r e c r e a t i o n a l a c t i v i t i e s t o c h u r c h e s a n d s c h o o l s . To f u r t h e r i l l u s t r a t e t h e n e e d f o r i n f r a s t u r c t u r e r e n e w a l , 47% o f t h e n e i g h b o u r h o o d ' s s t r e e t s were w i t h o u t c u r b s , p a v i n g , o r s i d e w a l k s . F i g u r e 1 - Vancouver L o c a l Areas 2LcL7><CA2L AM IE AS T POINT KITSII-ANO DUNBAR -SOUTHLANDS ARBUTUS miDOB 4* 45 4.4 The D a t a The p r i m a r y d a t a b a s e u s e d i n t h i s s t u d y was o b t a i n e d f r o m t h e f i l e s o f t h e B r i t i s h C o l u m b i a A s s e s s m e n t A u t h o r i t y , t h e body c h a r g e d w i t h d e t e r m i n i n g a s s e s s e d v a l u e s t h r o u g h o u t t h e p r o v i n c e e a c h y e a r . F o r e a c h a n d e v e r y h o u s i n g u n i t i n K e n s i n g t o n a n d S t r a t h c o n a d a t i n g b a c k t o 1957, d e t a i l e d i n f o r m a t i o n i s p r o v i d e d on s t r u c t u r a l c h a r a c t e r i s t i c s , i m p r o v e m e n t s t o t h e u n i t , z o n i n g r e s t r i c t i o n s , l o c a t i o n , a n d a c t u a l arms l e n g t h t r a n s a c t i o n p r i c e s . N e i g h b o u r h o o d d a t a on s c h o o l s (SCHOOL) and p a r k s (PARK) were g e n e r a t e d f r o m map o b s e r v a t i o n s o b t a i n e d t h r o u g h t h e V a n c o u v e r C i t y E n g i n e e r i n g D e p a r t m e n t . U s i n g a s c a l e o f 1:400, t h e s e maps show t h e d i s t r i c t l o t a n d b l o c k numbers f o r a l l p a r c e l s i n t h e s t u d y a r e a a s w e l l a s t h e l o c a t i o n o f s c h o o l s a n d p a r k s . The DISTCBD v a r i a b l e i n d i c a t e s t h e d i s t a n c e f r o m t h e c i t y c e n t r e a n d was c r e a t e d f r o m t h e same maps on a b l o c k by b a s i s , by c a l c u l a t i n g t h e d i s t a n c e f r o m t h e c o r n e r o f G r a n v i l l e a n d W est G e o r g i a S t r e e t s t o t h e c e n t r e o f t h e b l o c k where t h e p a r c e l i s l o c a t e d . The s m a l l e s t m e a s u r e m e n t s u s e d w ere 200 f e e t w h i c h a l l o w e d f o r c l o s e a c c u r a c y . The d a t a b a s e was t h e n s u p p l e m e n t e d by i n f o r m a t i o n on N I P i m p r o v e m e n t s d u r i n g t h e p r o g r a m y e a r s . I n most c a s e s , t h e a p p r o x i m a t e d a t e of c o m p l e t i o n i s p r o v i d e d f o r i m p r o v e m e n t d a t a . T h i s d a t a , t a k e n t o g e t h e r w i t h t h e p r i m a r y d a t a b a s e , r e p r e s e n t s a f a i r l y c o m p r e h e n s i v e d e s c r i p t i o n o f t h e p h y s i c a l c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e h o u s i n g u n i t s i n q u e s t i o n , r e l e v a n t n e i g h b o u r h o o d i n f r a s t r u c t u r e i m p r o v e m e n t s , a n d t h e i r t r a n s a c t i o n h i s t o r i e s . 4 6 The v a r i a b l e s u s e d i n t h i s a n a l y s i s a p p e a r i n T A B L E I I I . The names o f t h e v a r i a b l e s , t h e i r d e f i n i t i o n s , a n d d i r e c t i o n o f e x p e c t e d i m p a c t on s a l e p r i c e ( e x p e c t e d s i g n ) a r e p r o v i d e d . B l o c k f a c e i s d e f i n e d a s t h e same s i d e o f t h e s t r e e t a s t h e h o u s i n g u n i t i m p a c t e d , w h i l e b l o c k i s d e f i n e d a s b o t h s i d e s o f t h e s t r e e t . D o l l a r s s p e n t on r e c r e a t i o n a l i m p r o v e m e n t s a r e d e f i n e d a s e i t h e r m a j o r o r m i n o r , d e p e n d i n g on w h e t h e r more t h a n $ 2 0 , 0 0 0 were s p e n t on t h e i m p r o v e m e n t . T h e s e i m p r o v e m e n t v a r i a b l e s (DOLRSOCF, (DOLRSOCA) a r e c o d e d i n t h e same way a s dummy v a r i a b l e s . A z e r o i n d i c a t e s t h a t l e s s t h a n $ 2 0 , 0 0 0 was s p e n t (a m i n o r i m p r o v e m e n t ) , w h i l e a one w o u l d i n d i c a t e t h a t more t h a n $ 2 0 , 0 0 0 was s p e n t (a m a j o r i m p r o v e m e n t ) . A l t h o u g h t h e c o d i n g may d i f f e r s l i g h t l y , m o s t o f t h e s e v a r i a b l e s a r e f a i r l y t y p i c a l o f t h o s e u t i l i z e d i n h o u s i n g p r i c e r e g r e s s i o n s t u d i e s . F o r i n s t a n c e , t h e v a r i a b l e s d e s c r i b i n g p h y s i c a l c h a r a c t e r i s t i c s a r e f a i r l y s t a n d a r d . H o w e v e r , i n s t e a d o f u s i n g number o f b a t h r o o m s p e r u n i t , t h e number o f p l u m b i n g c o n n e c t i o n s (PLUMB) i s s u b s t i t u t e d . T h e PLUMB v a r i a b l e , a s w e l l a s o t h e r p h y s i c a l c h a r a c t e r i s t i c s v a r i a b l e s s u c h a s p r e s e n c e o f g a r a g e ( G A R A G E ) , b a s e m e n t (BSMNT) , number o f rooms (ROOMS) , a n d l o t s i z e (LOTS) a r e a l l e x p e c t e d t o e x e r t a p o s i t i v e i m p a c t on h o u s e p r i c e . A g e , on t h e o t h e r h a n d , w o u l d be e x p e c t e d t o e x e r t a n e g a t i v e i n f l u e n c e , w h i l e t h e i m p a c t o f g a s a s o p p o s e d t o o t h e r t y p e s o f h e a t i n g i s u n k n o w n . U n d e r t h e z o n i n g a n d n e i g h b o u r h o o d v a r i a b l e s s e c t i o n , s c h o o l (SCHOOL) a n d p a r k s (PARK) h a v e q u e s t i o n m a r k s b e s i d e them s i n c e t h e l i t e r a t u r e i s i n c o n c l u s i v e a s t o t h e i r i m p a c t s . A l s o u n c e r t a i n a r e t h e 47 e f f e c t s o f n o n r e s i d e n t i a l z o n i n g i n t h e n e i g h b o u r h o o d s , h i g h d e n s i t y z o n i n g , r e z o n i n g a l l o w i n g a c h a n g e i n u s e o r an i n c r e a s e i n d e n s i t y . A l t h o u g h l a n d u s e i n g e n e r a l i s an i m p o r t a n t d e t e r m i n a n t o f v a l u e , i t i s u n c e r t a i n what t h e p r e c i s e i n f l u e n c e w i l l be i n t h e s e n e i g h b o u r h o o d s . I n t h i s p a r t i c u l a r s t u d y , DISTCBD i s e x p e c t e d t o have a p o s i t i v e e f f e c t on p r i c e . As one moves f u r t h e r away f r o m t h e downtown c o r e , p r o p e r t y v a l u e s w o u l d be e x p e c t e d t o i n c r e a s e s i n c e p r o x i m i t y t o t h e c o r e i s a s s o c i a t e d w i t h n e g a t i v e e x t e r n a l i t i e s s u c h a s h i g h e r d e n s i t y , i n c r e a s e d t r a f f i c a n d l i g h t i n d u s t r i a l z o n i n g . The v a r i a b l e s u s e d t o t e s t f o r g o v e r n m e n t e x t e r n a l i t y e f f e c t s were N I P and N I P A D J . N I P , w h i c h d e s i g n a t e s w h e t h e r a b l o c k i s i n a N I P a r e a , i s h y p o t h e s i z e d , t o h a v e a p o s i t i v e i m p a c t on p r i c e due t o an i n c r e a s e i n e x p e c t a t i o n s o f r e s i d e n t s . N I P A D J , w h i c h i n d i c a t e s c l o s e n e s s t o a N I P a r e a , h a s an u n c e r t a i n s i g n b e c a u s e i t i s unknown w h e t h e r any b e n e f i t s f r o m s u r r o u n d i n g a r e a s w i l l be s t r o n g e nough t o s p i l l o v e r . The i m p r o v e m e n t v a r i a b l e s a r e c o d e d b o t h a s dummy v a r i a b l e s a n d d o l l a r s . The dummy v a r i a b l e s s i m p l y i n d i c a t e w h e t h e r o r n o t an i m p r o v e m e n t h a s t a k e n p l a c e ( i . e . a t r e e h a s been p l a n t e d , a c u r b i n s t a l l e d , e t c . ) w h i l e d o l l a r v a r i a b l e s i n d i c a t e how much was s p e n t on e a c h i m p r o v e m e n t p e r b l o c k . The d o l l a r v a r i a b l e s a r e c o n s i d e r e d t o be a f i n e r measurement s i n c e t h e y g e t a t t h e q u a l i t y l e v e l o f i m p r o v e m e n t s . I n t h e a n a l y s i s , dummies a nd d o l l a r s a r e t r e a t e d i n s e p a r a t e e q u a t i o n s s i n c e t h e y a r e n o t i n d e p e n d e n t o f e a c h o t h e r . 48 The e x p e c t e d s i g n s f o r most o f t h e s e v a r i a b l e s a r e p o s i t i v e . The e f f e c t s o f t r e e s i s unknown s i n c e t h e s i z e and a e s t h e t i c c h a r a c t e r c a n n o t be m e a s u r e d . A l s o , i t i s u n c e r t a i n w h e t h e r t h e t r e e s w o u l d a f f e c t any h o u s e s o t h e r t h a n t h e o n e s on t h e b l o c k f a c e . P a v e m e n t , c u r b s , s i d e w a l k s , a n d s t r e e t l i g h t i n g a r e a l l e x p e c t e d t o h a v e a p o s i t i v e i m p a c t s i n c e t h e y i m p r o v e t h e a m b i e n c e and s a f e t y o f a b l o c k . The c o r r e s p o n d i n g d o l l a r v a r i a b l e s f o r t h e s e i m p r o v e m e n t s a r e a l s o e x p e c t e d t o h a v e a p o s i t i v e i m p a c t s i n c e t h e more money s p e n t on a b l o c k , t h e more s u b s t a n t i a l t h e i m p r o v e m e n t i s c o n s i d e r e d t o be. Dummy o r d o l l a r v a r i a b l e s f o r t h e o p p o s i t e o f t h e b l o c k f a c e have q u e s t i o n m a r k s b e c a u s e i t i s u n c e r t a i n w h e t h e r t h e s e i m p r o v e m e n t s i m p a c t any p r o p e r t i e s o t h e r t h a n t h o s e t h e y d i r e c t l y t o u c h . The s i g n s f o r i n t e r a c t i o n t e r m s a r e l i k e w i s e q u e s t i o n e d b e c a u s e i t i s unknown a p r i o r i what d i f f e r e n c e t h e s e w i l l h a v e c o m p a r e d t o t h e b a s e y e a r . L a n e p a v i n g c o u l d e x e r t a p o s i t i v e o r n e g a t i v e i n f l u e n c e d e p e n d i n g on w h e t h e r i t i m p r o v e s a c c e s s t o g a r a g e s f o r a r e a r e s i d e n t s o r c r e a t e s n e g a t i v e e x t e r n a l i t i e s by a l l o w i n g f o r i n c r e a s e d t r a f f i c t h r o u g h o u t t h e b l o c k . I n g e n e r a l , one w o u l d e x p e c t l a r g e c a p i t a l i m p r o v e m e n t s t o e x e r t a more m e a n i n g f u l i n f l u e n c e t h a n mere u p g r a d i n g o f e x i s t i n g s t r e e t s . R e c r e a t i o n a l and s o c i a l i m p r o v e m e n t s on t h e b l o c k f a c e (RSOCFACE) may e x e r t a p o s i t i v e o r n e g a t i v e i n f l u e n c e d e p e n d i n g on w h e t h e r n e g a t i v e e x t e r n a l i t i e s a r e c r e a t e d by l i v i n g d i r e c t l y i n f r o n t o f a new c o m m u n i t y h o u s e o r p a r k i m p r o v e m e n t . R e c r e a t i o n a l and s o c i a l i m p r o v e m e n t s on a d j a c e n t 49 b l o c k s (RSOCADJ) w o u l d be e x p e c t e d t o h a v e a p o s i t i v e i n f l u e n c e b e c a u s e o f t h e i n c r e a s e d a m e n i t y l e v e l p r o v i d e d f o r t h e n e i g h b o u r h o o d . I n summary, t h e d a t a d e s c r i b e d h e r e p r o v i d e s a c o m p r e h e n s i v e d e s c r i p t i o n o f h o u s i n g u n i t s , o f t h e i r n e i g h b o u r h o o d s , and o f t h e i r e x p o s u r e t o t h e N I P p r o g r a m . N e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s a r e p r o v i d e d on a b l o c k by b l o c k b a s i s a n d p r o v i d e i n f o r m a t i o n t h r o u g h dummy v a r i a b l e s (0 i f n o t p r e s e n t , 1 i f p r e s e n t ) a n d d o l l a r s ( a c t u a l amount s p e n t on i m p r o v e m e n t p e r b l o c k ) . S o c i o - e c o n o m i c i n f o r m a t i o n i s a b s e n t b e c a u s e t h i s i n f o r m a t i o n i s o n l y p r o v i d e d i n c e n s u s y e a r s ( e v e r y 5 y e a r s ) w h i c h i s i n c o n s i s t e n t w i t h t h e a n n u a l d a t a u s e d h e r e . S i n c e t h e n e i g h b o u r h o o d s i n q u e s t i o n a r e b o t h l o w e r i n c o m e s t a b l e w o r k i n g c l a s s a r e a s , l a c k o f d e m o g r a p h i c i n f o r m a t i o n i s n o t c o n s i d e r e d t o be t o o s e r i o u s . The l a r g e d a t a s e t p r o v i d e d , a s w e l l a s a m e t h o d o l o g y t h a t i m p r o v e s on s i m i l a r s t u d i e s w i l l y i e l d new i n s i g h t i n t o t h e e x t e r n a l b e n e f i t s o f a n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t e f f o r t . 50 T a b l e I I I - V A R I A B L E S AND EXPECTED SIGNS V A R I A B L E SIGN D E F I N I T I O N CONPRICE (A) Dep a c t u a l s e l l i n g p r i c e o f u n i t V a r i n c o n s t a n t 1981 d o l l a r s STRUCTURAL V A R I A B L E S AGE ROOMS L O T S I Z E PLUMBS BSMNT GARAGE HEAT a g e o f h o u s i n g u n i t i n y e a r s number o f rooms l o t a r e a i n s q u a r e f e e t number o f p l u m b i n g c o n n e c t i o n s dummy v a r i a b l e f o r t h e p r e s e n c e o f a b a s e m e n t ( 1 = y e s , 0 = n o ) dummy v a r i a b l e f o r p r e s e n c e o f g a r a g e ( 1 = y e s , 0 = n o ) dummy v a r i a b l e f o r t y p e o f h e a t i n g s y s t e m ( 1 = g a s , 0 = o t h e r ) ZONING AND NEIGHBOURHOOD V A R I A B L E S DV71 TO DV82 ? SCHOOL ? D71SCH TO D82SCH ? PARK ? D71PRK TO D82PRK ? dummy v a r i a b l e f o r e a c h y e a r i n d i c a t i n g w h e t h e r t h e s a l e was i n t h a t y e a r dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g i f s c h o o l i s on b l o c k o r b l o c k f a c e ( 1 = y e s , 0 = n o ) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d SCHOOL dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g i f p a r k i s on b l o c k o r b l o c k f a c e ( 1 = y e s , 0 = n o ) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d PARK 51 TABLE I I I CONTINUED NONRES D71NRS TO D82NRS HIGHDEN D71HDN TO D82HDN STRATH DISTCBD REZND1 REZND2 NI PAR D71NPA TO D82NPA ? dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g a t l e a s t one p a r c e l on t h e b l o c k o r b l o c k f a c e i s z o n e d f o r n o n r e s i d e n t i a l u s e (1=yes,o=no) ? i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d NONRES ? dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g a t l e a s t one p a r c e l on t h e b l o c k o r b l o c k f a c e i s z o n e d f o r h i g h e r d e n s i t y r e s i d e n t i a l u n i t s (1=yes,0=no) ? i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d HIGHDEN + dummy v a r i a b l e s i n d i c a t i n g l o c a t i o n i n STRATHCONA (1=yes,0=no) + s t r a i g h t l i n e d i s t a n c e f r o m p r i m a r y i n t e r s e c t i o n i n t h e CBD t o t h e c e n t r e o f t h e b l o c k c o n t a i n i n g t h e p a r c e l , m e a s u r e d i n c e n t i m e t e r s ( q u a r t e r m i l e u n i t s ) ? dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g a r e z o n i n g a l l o w i n g c h a n g e i n use on t h e b l o c k o r a d j a c e n t b l o c k s i n y e a r o f s a l e o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s (1=yes,0=no) ? dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g a r e z o n i n g a l l o w i n g i n c r e a s e i n d e n s i t y w i t h no c h a n g e i n use i n y e a r o f s a l e o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s (1=yes,o=no) + dummy v a r i a b l e f o r l o c a t i o n i n a N I P d e s i g n a t e d a r e a i n t h e 1977 t o 1981 p e r i o d s ? i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d NIPAR 52 T A B L E I I I CONTINUED NIPAD D71NPD TO D82NPD dummy v a r i a b l e f o r p r e s e n c e o f N IP a r e a on a d j a c e n t b l o c k ( 1 = y e s , o = n o ) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d NIPAD NEIGHBOURHOOD IMPROVEMENT V A R I A B L E S TREEBLK D71TRB TO D82TRB TREEBLK$ dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g i n t r o d u c t i o n o f t r e e s on b l o c k f a c e t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s ( 1 = y e s , 0 = n o ) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d T R E E B L K d o l l a r amount s p e n t f o r t r e e s on b l o c k f a c e D71TB$ TO D82TB$ ? TREEOPP ? D71TR0 TO D82TRO ? TREEOPP$ ? D71TR0$ TO D82TRO$ ? SWLKBLK + D71SWB TO D82SWB ? i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d TREEBLK$ dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g t h e i n t r o d u c t i o n o f t r e e s o p o s i t e o f b l o c k f a c e t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s ( 1 = y e s , 0 = n o ) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d TREEOPP d o l l a r amount s p e n t f o r t r e e s o p p o s i t e o f b l o c k f a c e i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d TREEOPP$ dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g p r e s e n c e o f s i d e w a l k on b l o c k f a c e t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s ( 1 = y e s , 0 = n o ) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d SDWKFACE 53 T A B L E I I I CONTINUED SDWKBLK$ + D71SB$ TO D82SB$ ? SDWKOPP ? D71SWO TO D82SWO ? PAVELANE + D71PAV TO D82PAV ? PAVELAN$ + D71PL$ TO D82PL$ ? PAVEMENT + D71PVM TO D82PVM ? PAVEMEN$ + D71PV$ TO D82PV$ ? d o l l a r amount s p e n t f o r s i d e w a l k on b l o c k f a c e . i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d $SDWKFACE dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g p r e s e n c e o f s i d e w a l k o p p o s i t e o f b l o c k f a c e t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s ( 1 = y e s , 0 = n o ) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e b e t w e e n y e a r s a n d SDWKOPP dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g p r e s e n c e o f p a v e d l a n e on b l o c k t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s ( 1 = y e s , 0 = n o ) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d PAVELANE d o l l a r amount s p e n t f o r p a v e l a n e on b l o c k i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d $PAVELANE dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g p r e s e n c e o f p a v e m e n t on b l o c k t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s ( 1 = y e s , 0 = n o ) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d PAVEMENT d o l l a r amount s p e n t f o r p a v e m e n t on b l o c k ( 1 = y e s , 0 = n o ) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d $PAVEMENT 54 TABLE I I I CONTINUED CURBBLK + D71CBK TO D82CBK ? CURBBLK$ + D71CB$ TO D82CB$ ? CURBOPP ? D71CB0 TO D82CB0 ? CURBOPP$ ? D71CBO TO D82CBO ? STLTG + D71STLTG TO D82STLTG ? S T L I T $ + D71ST$ TO D82ST$ ? dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g p r e s e n c e o f c u r b s on b l o c k f a c e t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s (1=yes,0=no) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d CURBBLK d o l l a r amount s p e n t f o r c u r b s on b l o c k f a c e i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d CURBBLK$ dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g p r e s e n c e o f c u r b s o p p o s i t e o f b l o c k f a c e t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s (1=yes,0=no) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d CURBOPP dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g p r e s e n c e o f c u r b s o p p o s i t e o f b l o c k f a c e t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s (1=yes,0=no) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d $CURBOPP dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g p r e s e n c e o f s t r e e t l i g h t i n g on b l o c k t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s (1=yes,0=no) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d STLTG D o l l a r amount s p e n t on s t r e e t l i g h t i n g t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d S T L I T $ 55 TABLE I I I CONTINUED RSOCFACE + DOLRSOCF ? D71RSC TO D82RSC ? RSOCADJ ? D71RSA TO D82RSA ? DOLRSOCA + dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g i m p r o v e m e n t on b l o c k f a c e t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s ( 1 = y e s , 0 = n o ) < $ 2 0 , 0 0 0 = m i n o r , > 2 0 , 0 0 0 = m a j o r d o l l a r s s p e n t on r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t s on b l o c k i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d RSOCFACE dummy v a r i a b l e i n d i c a t i n g i m p r o v e m e n t on a d j a c e n t b l o c k t h i s y e a r o r i n t h e p r e v i o u s two y e a r s ( 1 = y e s , 0 = n o ) i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d RSOCADJ < $ 2 0 , 0 0 0 = m i n o r , > $ 2 0 , 0 0 0 = m a j o r amount s p e n t on r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t s on a d j a c e n t b l o c k s D71RA$ TO D82RA$ ? i n t e r a c t i o n v a r i a b l e s b e t w e e n y e a r s a n d DOLRSOCA 56 4.5 The M e t h o d o l o g y An a p p r o p r i a t e method t o a d d r e s s t h e r e s e a r c h q u e s t i o n s p o s e d i n t h i s t h e s i s comes f r o m o u r r e v i e w o f t h e e m p i r i c a l l i t e r a t u r e : m u l t i p l e r e g r e s s i o n a n a l y s i s e m p l o y i n g a h y b r i d m o d e l c o n s i s t i n g o f p h y s i c a l c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e h o u s e i n q u e s t i o n , z o n i n g a n d n e i g h b o u r h o o d c h a r a c t e r i s t i c s , a s w e l l a s g o v e r n m e n t e x t e r n a l i t i e s o r i m p a c t v a r i a b l e s . I t i s d e s i r a b l e a s w e l l t o i n c l u d e s o c i o - e c o n o m i c v a r i a b l e s , b u t t h i s i s b e y o n d o u r p r e s e n t s c o p e . I n o r d e r t o s t u d y t h e e f f e c t s o f t h e e x t e r n a l i t y v a r i a b l e s , we w i l l a d j u s t f o r d i f f e r e n c e s i n c h a r a c t e r i s t i c s among h o u s i n g u n i t s . T h u s , a c o m p l e t e s p e c i f i c a t i o n o f t h e p h y s i c a l a nd e n v i r o n m e n t a l c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e h o u s i n g u n i t w i l l a l l o w a l l o w us t o a s s e s s t h e i m p a c t o f t h e h o u s i n g i m p r o v e m e n t e f f o r t s . T h i s s t u d y s e e k s t o i d e n t i f y t h e e f f e c t s o f N I P i m p r o v e m e n t s . T h u s , a s e a r c h was made f o r a m e t h o d o l o g y t h a t w o u l d a l l o w f o r t h e s t a t i s t i c a l c o m p a r i s o n o f i n d i v i d u a l i m p a c t v a r i a b l e s f r o m y e a r t o y e a r . F o r e x a m p l e , d i d t h e mere announcement o f N I P h a v e an i m p a c t ? D i d t h e e a r l y y e a r s o f t h e p r o g r a m y i e l d any b e n e f i t s ? D i d t h e l a t e r p r o g r a m y e a r s show l a r g e r b e n e f i t s ? The b a s i c m o d e l u t i l i z e d t a k e s t h e f o r m : Y = a + j 3 1 X 1 + / 3 2 X 2 + ...bnXn + e w h e r e : 57 Y = d e p e n d e n t v a r i a b l e ( a c t u a l s a l e s p r i c e ) a = c o n s t a n t 0 = c o e f f i c i e n t o f i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s X = i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s ( c h a r a c t e r i s t i c d e s c r i p t o r s a n d i m p r o v e m e n t v a r i a b l e s ) e = e r r o r t e r m . The m e t h o d o l o g y c h o s e n e s t i m a t e s a g e n e r a l m u l t i p l e r e g r e s s i o n e q u a t i o n by s p e c i f y i n g a s e r i e s o f dummy v a r i a b l e s , a s w e l l a s a s e t o f i n t e r a c t i o n t e r m s c o n s i s t i n g o f i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s m u l t i p l i e d by t h e dummy v a r i a b l e s f o r e a c h y e a r . The n e x t s t e p , u s i n g a b a s i c a n a l y s i s o f c o v a r i a n c e t e c h n i q u e , i s t o t e s t s t a t i s t i c a l l y t h e v a r y i n g e f f e c t s b e t w e e n y e a r s by c o m p a r i n g i n t e r a c t i o n t e r m s . The method u s e d a l l o w s b o t h t h e s l o p e a n d t h e i n t e r c e p t o f t h e r e g r e s s i o n l i n e t o v a r y . The e q u a t i o n was m o d e l l e d w i t h t h e p r i n c i p l e o f p a r s i m o n y i n m i n d . The c h o i c e o f v a r i a b l e s t o be i n c l u d e d i n t h e model was k e p t a s s i m p l e a s p o s s i b l e i n o r d e r t o i m p r o v e u n d e r s t a n d a b i l i t y a n d e x p l a n a t o r y p o w e r . I n a d d i t i o n , s i n c e t h e u l t i m a t e g o a l o f t h i s a n a l y s i s i s t o t e s t t h e s i g n i f i c a n c e o f imp r o v e m e n t v a r i a b l e s , t h e m o d e l was n o t d e s i g n e d t o be an i d e a l h o u s e p r i c e p r e d i c t i o n e q u a t i o n . C o n c e p t u a l l y , t h e a n a l y s i s o f c o v a r i a n c e t e c h n i q u e w i l l a l l o w f o r s t a t i s t i c a l t e s t s o f w h e t h e r an i n d i v i d u a l v a r i a b l e h a s c h a n g e d s i g n i f i c a n t l y f r o m one y e a r t o a n o t h e r . I n o r d e r t o i l l u s t r a t e t h i s c o n c e p t , Kmenta ( 1 9 7 1 ) p r o v i d e s a s u c c i n c t e x p l a n a t i o n t h r o u g h two m o d e l s : The f i r s t m o d e l i s t h e most 58 g e n e r a l a n d d e a l s w i t h t h e t h e d i l e m m a t h a t some m o d e l s h a v e r e g r e s s o r s w h i c h a r e b i n a r y w h i l e o t h e r s a r e n o t . Kmenta ( 1 9 7 1 ) u s e s a t r a d i t i o n a l e x a m p l e where a c o n s u m p t i o n f u n c t i o n i s e s t i m a t e d f r o m t i m e - s e r i e s d a t a t h a t i n c l u d e s a m a j o r war p e r i o d : The mean c o n s u m p t i o n i s p r e s u m e d t o d e p e n d on w h e t h e r t h e p e r i o d i s one o f p e a c e o r one o f w a r . A s i m p l e way o f r e p r e s e n t i n g t h i s m o d e l i s (1 ) C t= 0 , + 0 2 Y + y Z t+ et . w h e r e C t " r e p r e s e n t s c o n s u m p t i o n , Y r e p r e s e n t s i n c o m e , a n d Z i s a b i n a r y v a r i a b l e s u c h t h a t Z t= 1 i f t i s a w a r t i m e p e r i o d Zt= 0 o t h e r w i s e . T h e n , we h a v e C = (0 , + 7 ) + & 2 Y + e ^ t w a r t i m e ) , C = 0 , + 0 2 Y + e r ( p e a c e t i m e ) ( K m e n t a , p . 4 2 0 ) I t i s p o s t u l a t e d t h a t i n w a r t i m e , t h e i n t e r c e p t o f t h e c o n s u m p t i o n f u n c t i o n c h a n g e s f r o m /3 , t o 0 y + y . Shown d i a g r a m a t i c a l l y on t h e f o l l o w i n g p a g e : 59 One can t h e n t e s t t h e h y p o t h e s i s t h a t t h e " s u b s i s t e n c e l e v e l " of c o n s u m p t i o n changes d u r i n g t h e war by t e s t i n g : H, : 7 = 0 Ha : 7 * 0 T h i s model f o r m u l a t i o n i s t h e a n a l y s i s of c o v a r i a n c e t e c h n i q u e . A n o t h e r way t o f o r m u l a t e t h e problem would be t o a l l o w t h e s l o p e and i n t e r c e p t t o v a r y by s p e c i f y i n g t h e r e g r e s s i o n model a s : C-t = 0 1 + / 3 2 Y + 7 Z + 5 Y Z + + e t . Then, we would have C t= ( 0 1 + 7 ) + ( 0 2 + S)Y + e t ( w a r t i m e ) . C t= 0, + j3 2 Y + e t ( p e a c e t i m e ) (Kmenta, p . 4 2 4 ) . T h i s model i s p i c t u r e d d i a g r a m a t i c a l l y on t h e f o l l o w i n g page: 60 consumptior wartime p e a c e t i m e income The o n l y d i f f e r e n c e between e s t i m a t i n g two s e p a r a t e c r o s s s e c t i o n e q u a t i o n s f o r wartime and p e a c e t i m e i s Cf 2 . The r e g r e s s i o n c o e f f i c i e n t s of t h e l e a s t square e s t i m a t o r s w i l l be e x a c t l y t h e same. The second model would be p r e f e r r e d s i n c e i t w i l l a l l o w the e f f e c t s of t h e improvement v a r i a b l e s t o change from y e a r t o y e a r . Thus, t h e second and t h i r d r e s e a r c h q u e s t i o n s r e g a r d i n g t h e i m p a c t s , o f NIP d e s i g n a t i o n and t h e s p i l l o v e r t o a d j a c e n t a r e a s w i l l be answered by t e s t i n g s t a t i s t i c a l l y t h e t h e im p a c t s of t h e i n t e r a c t i o n terms f o r NIP and NIPADJ. In o t h e r words, whether NIP or NIPADJ a f f e c t s p r o p e r t y v a l u e s i n any g i v e n y e a r w i l l be e v a l u a t e d , a l o n g w i t h t h e q u e s t i o n of whether the c o e f f i c i e n t s o f t h e s e v a r i a b l e s change s i g n i f i c a n t l y over the s t u d y y e a r s . The f o u r t h r e s e a r c h q u e s t i o n of whether t h e impact of s p e c i f i c improvements change from y e a r t o y e a r w i l l be e v a l u a t e d i n t h e same way. A s e r i e s of s t a t i s t i c a l t e s t s w i l l d e t e r m i n e i f v a r i a b l e s such as s i d e w a l k s and pavements s i g n i f i c a n t l y a f f e c t p r o p e r t y v a l u e s i n any g i v e n y e a r , and f u r t h e r , whether t h e s t u d y y e a r s i n q u e s t i o n d i f f e r s i g n i f i c a n t l y f r om one a n o t h e r . 61 V. RESULTS 5.1 I n t r o d u c t i o n T h i s c h a p t e r p r o v i d e s e m p i r i c a l e v i d e n c e a b o u t t h e e x t e r n a l i t i e s c r e a t e d by l o c a l g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n i n n e i g h b o u r h o o d s . The C a n a d i a n N e i g h b o u r h o o d Improvement P r o g r a m i s e v a l u a t e d o v e r i t s e n t i r e s p a n : p r e - a n d p o s t - N i p y e a r s a r e i n c l u d e d t o c o m p a r e t h e e f f e c t s o f i n s t i t u t i n g i m p r o v e m e n t s w h i c h a r e n o t p a r t o f a w h o l e r e v i t a l i z a t i o n e f f o r t . Two s e p a r a t e s p e c i f i c a t i o n s o f t h e model a r e r u n u s i n g i m p r o v e m e n t s c o d e d i n d o l l a r s o r a s 0,1 dummy v a r i a b l e s . The r e s u l t s o f t h e a n a l y s i s o f c o v a r i a n c e t e c h n i q u e a r e p r e s e n t e d a n d t h e c o e f f i c i e n t s o f t h e i m p a c t v a r i a b l e s a r e t e s t e d f o r c h a n g e s b e t w e e n t h e y e a r s . 5.2 A n a l y s i s Of C o v a r i a n c e R e s u l t s The s t a t i s t i c a l t e s t i n g o f w h e t h e r t h e e f f e c t o f t h e i m p a c t v a r i a b l e s c hanged' o v e r t h e p e r i o d o f t h e s t u d y ( p r e - , d u r i n g a n d p o s t - N I P ) i s a c h i e v e d i n t h e f o l l o w i n g manner. D a t a i s p o o l e d i n t o one m o d e l u t i l i z i n g a l l o f t h e y e a r s f r o m 1971 t o 1982. The f i r s t m o d e l u s e s dummy v a r i a b l e s f o r e a c h y e a r a s w e l l a s i n t e r a c t i o n t e r m s f o r t h e i m p a c t v a r i a b l e s . The i n t e r a c t i o n t e r m s a r e c r e a t e d by m u l t i p l y i n g t h e dummy v a r i a b l e f o r e a c h y e a r by t h e i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s s u c h a s TREEFACE, CURBS, PAVEMENT ( a l l i n dummy t e r m s ) . F o r t h e s e c o n d m o d e l , i n t e r a c t i o n t e r m s a r e c r e a t e d by m u l t i p l y i n g y e a r l y dummy v a r i a b l e s by TREEFACE$, CURB$, PAVEMEN$ ( a l l i n d o l l a r t e r m s ) . T h e s e i n t e r a c t i o n t e r m s a l l o w t h e e f f e c t o f any i m p a c t 62 v a r i a b l e t o v a r y f r o m y e a r t o y e a r . As a f i r s t s t e p t o t h e a n a l y s i s , a g e n e r a l model was f o r m u l a t e d u s i n g CONPRICE ( r e d e f i n e d a s A) a s t h e d e p e n d e n t v a r i a b l e . CONPRICE i s t h e s t a n d a r d i z e d s e l l i n g p r i c e o f e a c h d w e l l i n g u n i t i n c o n s t a n t 1981 d o l l a r s . The V a n c o u v e r CPI was u s e d t o s t a n d a r d i z e s e l l i n g p r i c e s by t a k i n g I n { P r i c e / C P I } . A b a s e y e a r o f 1980 was c h o s e n , a n d t h u s , t h e dummy v a r i a b l e f o r t h i s y e a r was o m i t t e d f r o m t h e e q u a t i o n s . 5.3 Dummy V a r i a b l e M o d e l F o r m u l a t i o n The f i r s t m o d e l e s t i m a t e d u s e d o n l y dummies f o r t h e i n t e r a c t i o n t e r m s a n d h a d 205 v a r i a b l e s . T a b l e I V o u t l i n e s t h e v a r i a b l e s i n t h e f i r s t e q u a t i o n . The s a m p l e s i z e was 5360 w h i c h i s s u f f i c i e n t l y l a r g e t o o f f s e t any p o t e n t i a l p r o b l e m s c r e a t e d by t h e l a r g e number o f v a r i a b l e s . The m o d e l h a d an a d j u s t e d R 2 o f .31216 a nd an F-s t a t i s t i c o f 17.54 m a k i n g t h e e q u a t i o n s i g n i f i c a n t a t a l e v e l h i g h e r t h a n . 01. T h i s m o d e l was c o n s i d e r e d t o be t h e most g e n e r a l , b u t w i t h 205 v a r i a b l e s , i t was t o o l a r g e t o a n a l y z e . Numerous i t e r a t i o n s a l l o w e d us t o d e l e t e v a r i a b l e s t o make t h e model more m a n a g e a b l e . D e l e t e i o n was b a s e d on e i t h e r t - s t a t i s t i c s , w h i c h i n d i c a t e d l a c k o f s i g n i f i c a n c e o r on h i g h c o r r e l a t i o n s w i t h o t h e r i n d e p e n d e n t v a r i a b l e s . The v a r i a b l e STRATH (a dummy v a r i a b l e f o r l o c a t i o n i n S t r a t h c o n a ) h a d a h i g h c o r r e l e a t i o n w i t h DISTCBD a n d so STRATH was o m i t t e d a n d DISTCBD became t h e p r o x y . I t was a l s o f o u n d t h a t HIGHDEN was m e a s u r i n g STRATH t o a c e r t a i n e x t e n t . The 63 d e c i s i o n t o remove S t r a t h c o n a as a v a r i a b l e came a f t e r an F - t e s t d e t e r m i n e d t h a t STRATH a l o n e was not s i g n i f i c a n t l y a d d i n g t o the model. Next, CURBBLK, and STRLTG, a l o n g w i t h t h e i r i n t e r a c t i o n terms,were o m i t t e d because they were c o n s i s t e n t l y found t o be i n s i g n i f i c a n t . LOTSIZE was o m i t t e d because i t was d e t e r m i n e d t h a t GRDFL was me a s u r i n g the same t h i n g . ROOMS was o m i t t e d because i t was h i g h l y c o r r e l a t e d w i t h PLUMBS. In o r d e r t o ensure t h a t the o m i t t e d v a r i a b l e s were not s i g n i f i c a n t l y a d d i n g t o the model, the f o l l o w i n g h y p o t h e s i s was performed: H o : a l l d e l e t e d 0 = 0 H a : a l l d e l e t e d 0 * 0 An F - t e s t i n d i c a t e d i t was i m p o s s i b l e t o r e j e c t t h e n u l l h y p o t h e s i s t h a t the c o e f f i c i e n t s of the d e l e t e d v a r i a b l e s were e q u a l t o z e r o . In a d d i t i o n t o the s y s t e m a t i c d e l e t i o n of v a r i a b l e s , an e f f o r t was made t o combine c e r t a i n v a r i a b l e s . In an attempt t o make the e f f e c t s of improvements more v i s i b l e , v a r i a b l e s such as c u r b s , pavement, and pavement and c u r b s were combined, the r a t i o n a l e b e i n g t h a t i f s i n g l e improvements a r e not s i g n i f i c a n t , then i m p r o v i n g more tha n one element on a b l o c k a t a time i s more l i k e l y t o have an impact. U n f o r t u n a t e l y , t h e r e were not enough c a s e s where a c o m b i n a t i o n of improvements o c c u r r e d on one b l o c k t o make t h i s a p p r o a c h u s a b l e . 64 T a b l e IV - V A R I A B L E S IN THE MONTH GRDFL AGE BSMNT PLUMBS STRATH* DISTCBD* SCHOOL* PARK * NIPAR* NIPAD* PAVELANE* CURBBLK* CURBOPP* PAVEMENT* PVMTCRBS* i n t e r a c t i o n t e r m s w i t h Y e a r s F I R S T DUMMY V A R I A B L E EQUATION DV71 - DV82 NONRES* L O T S I Z E * TREEBLK* TREEOPP* SDWKBLK* SWLKOPP* ROOMS LOTS GARAGE HTGTYPE HIGHDEN REZND1 REZND2 S T L I T * RSOCFACE* RSOCADJ* 71 - 82 i n c l u d e d . The f o l l o w i n g v a r i a b l e s were a l l z e r o s : D74SWB-D78SWB D77CBK D 7 7 R S C - D 7 9 R S C D81SWB-D82SWB D82PVM D 7 7 R S A - D 7 9 R S A D 7 1 P A V - D 7 3 P A V D 7 7 S T L 65 5.4 P r e s e n t a t i o n Of R e s u l t s The p r e s e n t a t i o n o f t h e f i n a l r e s u l t s r e q u i r e s some c l a r i f i c a t i o n . T h e r e a r e two b a s i c q u e s t i o n s t h a t c a n be a s k e d of t h e a n a l y s i s o f c o v a r i a n c e t e c h n i q u e . . The f i r s t q u e s t i o n a s k s w h e t h e r a v a r i a b l e i n any g i v e n y e a r h a s a s i g n i f i c a n t i m p a c t on p r i c e . The s e c o n d q u e s t i o n a s k s w h e t h e r a v a r i a b l e i n any g i v e n y e a r s i g n i f i c a n t l y d i f f e r s f r o m a n o t h e r y e a r . S i n c e t h e b a s e y e a r i s 1980, t h e l i n e a r t e r m o f t h e i m p a c t v a r i a b l e s ( i . e . N I P A R , NIPAD, PAVELEANE, PAVEMENT,etc.) may be i n t e r p r e t e d a s t h e b a s e y e a r i m p a c t . T h u s , i f a l i n e a r t e r m s u c h as NIPAR has a s i g n i f i c a n t t - v a l u e , t h e i n t e r p r e t a t i o n w i l l be t h a t NIPAR has a s i g n i f i c a n t i m p a c t on t h e n a t u r a l l o g a r i t h m o f d e f l a t e d h o u s e p r i c e i n 1980. However, i f any o f t h e i n t e r a c t i o n t e r m s (e.g.D82NPA) h a s a s i g n i f i c a n t s i g n , t h e n one c a n o n l y s a y t h a t b e i n g i n a N I P a r e a i n 1982 was s i g n i f i c a n t l y more p o s i t i v e o r n e g a t i v e t h a n b e i n g l o c a t e d i n a N I P a r e a i n 1980. I t r e q u i r e s f u r t h e r a n a l y s i s t o d e t e r m i n e w h e t h e r D82NPA a c t u a l l y h a s a s i g n i f i c a n t i m p a c t on p r i c e . The r e s u l t s w i l l be p r e s e n t e d i n t h e f o l l o w i n g f o r m . F i r s t , t h e f i n a l e q u a t i o n w i l l be d e s c r i b e d a n d t h e s i g n i f i c a n t t e r m s ( a c c o r d i n g t o t - t e s t s ) d e l i n e a t e d . The n e x t s t e p w i l l be t o e v a l u a t e w h e t h e r t h e r e a r e any s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e s b e t w e e n y e a r s f o r t h e i n t e r a c t i o n t e r m s i n q u e s t i o n . The t h i r d s t e p w i l l be t o e v a l u a t e w h i c h i n t e r a c t i o n t e r m s , i f a n y , p o s i t i v e l y o r n e g a t i v e l y a f f e c t p r i c e . T a b l e s V I t h r o u g h X I I I show t h e r e s u l t s o f t h e s t a t i s t i c a l t e s t s f o r t h e dummy v a r i a b l e c o e f f i c i e n t s . T a b l e s X V I I t h r o u g h 66 XXIV show t h e r e s u l t s o f t h e s t a t i s t i c a l t e s t s f o r t h e d o l l a r v a r i a b l e c o e f f i c i e n t s . The t a b l e s i n d i c a t e w h e t h e r any o f t h e y e a r s s i g n i f i c a n t l y i m p a c t e d h o u s e p r i c e , a n d i f t h e c o e f f i c i e n t s o f t h e i n t e r a c t i o n t e r m s d i f f e r s i g n i f i c a n t l y . Be low a r e t h e two e q u a t i o n s u s e d t o d e t e r m i n e t h e a p p r o p r i a t e t -v a l u e s . F i r s t , t o d e t e r m i n e t h e i m p a c t on h o u s e p r i c e , one a d d s t h e c o e f f i c i e n t o f t h e l i n e a r t e r m ( e . g . N I P A R ) t o t h e c o e f f i c i e n t o f t h e i n t e r a c t i o n t e r m ( e . g . D 7 7 N P A ) . T h i s r e s u l t i s d i v i d e d by t h e common s t a n d a r d e r r o r f o r b o t h c o e f f i c i e n t s c o m b i n e d . The t v a l u e i s t h e n e v a l u a t e d f o r i t s s i g n i f i c a n c e a t t h e . 1 0 l e v e l f o r a two t a i l e d t e s t . N IPAR(COEF ) + D 7 7 N P A - D 8 2 N P A ( C O E F ) T v a l u e = STD ERROR (COMMON)* C a l c u l a t e d b y : V A R ( C O E F , Y R 1 ) + V A R ( C O E F , Y R 2 ) + 2 C O V ( C O E F Y R 1 , Y R 2 ) The s e c o n d e q u a t i o n i s u s e d t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e r e i s a s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e b e t w e e n two y e a r s ( e . g . t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n D77NPA a n d D 7 9 N P A ) . The c o e f f i c i e n t o f a p a s t y e a r i s s u b t r a c t e d f r o m t h e c o e f f i c i e n t o f t h e most r e c e n t y e a r , a n d t h e r e s u l t d i v i d e d by t h e common s t a n d a r d e r r o r . T h e t v a l u e i s t h e n e v a l u a t e d f o r i t s s i g n i f i c a n c e a t t h e . 1 0 l e v e l f o r a two t a i l e d t e s t . COEF RECENT YR - COEF PAST YR T v a l u e = STANDARD ERROR (COMMON) * • C a l c u l a t e d b y : V A R ( C o e f Y R 1 ) + VAR ( C o e f Y R 2 ) + 2 ( C O E F Y R 1 , Y R 2 ) The a b o v e e q u a t i o n s w i l l be u t i l i z e d f o r a l l o f t h e t a b l e s e v a l u a t i n g i m p a c t s on h o u s e p r i c e s a n d d i f f e r e n c e s b e t w e e n 67 y e a r s . 4.1 R e s u l t s Of Dummy V a r i a b l e A n a l y s i s T h e r e a r e 49 v a r i a b l e s i n t h e f i n a l e q u a t i o n l i s t e d i n T a b l e V w h i c h i n d i c a t e s t h e B v a l u e , t - v a l u e a n d s i g n i f i c a n c e l e v e l f o r e a c h v a r i a b l e . The f i n a l e q u a t i o n has an a d j u s t e d R 2 o f .31132. A l l o f t h e s i g n s f o r t h e p h y s i c a l c h a r a c t e r i s t i c s v a r i a b l e s were a s e x p e c t e d . The v a r i a b l e s BSMNT(+), MONTH ( + ) , L O T S I Z E ( + ) , G R D F L(+), AGE(-) were a l l s i g n i f i c a n t a t a .05 l e v e l a c c o r d i n g t o t h e i r t - s t a t i s t i c s . The z o n i n g a n d n e i g h b o u r h o o d v a r i a b l e s l e f t i n t h e e q u a t i o n were : (1) SCHOOL w h i c h h a d a n e g a t i v e a n d s i g n i f i c a n t s i g n i n d i c a t i n g t h a t t h e p r e s e n c e o f a s c h o o l on t h e b l o c k o r b l o c k f a c e h a d a n e g a t i v e i m p a c t on h o u s e p r i c e ; (2) D82NRS w h i c h h a d a p o s i t i v e s i g n i f i c a n t e f f e c t i n d i c a t i n g t h a t l o c a t i o n i n a n o n r e s i d e n t i a l b l o c k i n 1982 was s i g n i f i c a n t l y more p o s i t i v e t h a n i n 1980; (3) D82PRK w h i c h h a d a p o s i t i v e s i g n i f i c a n t e f f e c t i n d i c a t i n g l o c a t i o n o f a p a r k on t h e b l o c k o r b l o c k f a c e i n 1982 was s i g n i f i c a n t l y more p o s i t i v e t h a n i n 1980; (4) DISTCBD w h i c h h a d a p o s i t i v e a n d s i g n i f i c a n t s i g n a s e x p e c t e d , p r e s u m a b l y due t o t h e n e g a t i v e e x t e r n a l i t i e s p r e s e n t n e a r t h e downtown c o r e . The c o e f f i c i e n t s o f t h e i m p r o v e m e n t i n t e r a c t i o n t e r m s i n d i c a t e w h e t h e r a p a r t i c u l a r t e r m i s s i g n i f i c a n t l y p o s i t i v e o r n e g a t i v e c o m p a r e d t o t h e b a s e y e a r 1980. The f o l l o w i n g l i s t 68 i n d i c a t e s t h e r e l e v a n t s i g n s f o r t h o s e i n t e r a c t i o n t e r m s f o u n d t o be s i g n i f i c a n t : (1) D79SWB (-) (2) D76PVM (-) (3) D81RSC (+) (4) D82TRB (+) (5) D82RSC (+) (6) D82NPA (-) The common e l e m e n t o f t h e s e s i g n i f i c a n t v a r i a b l e s i s t h a t , e x c e p t f o r NPA, where t h e i n t e r a c t i o n t e r m i s p r e - 1 9 8 0 , t h e s i g n i s n e g a t i v e , w h i l e p o s t - 1 9 8 0 t e r m s h a v e p o s i t i v e s i g n s . A p o s s i b l e e x p l a n a t i o n i s t h a t s p e c i f i c i m p r o v e m e n t s s u c h a s s i d e w a l k s , p a v e m e n t s , a n d t r e e s h a v e a c c u m u l a t e d o v e r t h e N I P y e a r s a n d t h a t t h e i r i m p a c t i s , i f n o t b e n e f i c i a l , a t l e a s t more n o t i c e a b l e by 1980 t o 1982. The f a c t t h a t r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t s i n 1982 was p o s i t i v e c o m p a r e d t o 1980 may mean t h a t t h e r e was a c u m u l a t i v e c o m p l e t i o n o f p r o j e c t s by 1982, o r t h a t t h e i m p r o v e m e n t s i n p l a c e were n o t i n o p e r a t i o n r i g h t away. T h e r e i s no e a s y i n t u i t i v e e x p l a n a t i o n f o r why b e i n g i n a NI P d e s i g n a t e d a r e a i n 1982 s h o u l d be n e g a t i v e c o m p a r e d t o 1980. P e r h a p s any p r o g r a m e f f e c t s d i e d o u t by 1982. Or p e r h a p s i t c a n be a t t r i b u t e d t o 1980 b e i n g a boom y e a r f o r h o u s e p r i c e s i n g e n e r a l ( w h i l e 1982 was a b u s t y e a r ) s o t h a t h o u s e p r i c e s d e c l i n e d a l l o v e r t h e c i t y . I f t h e r e was a g e n e r a l d e c l i n e i n p r i c e s , t h e n i t i s l i k e l y t h a t t h e d e c l i n e w o u l d be g r e a t e r i n NIP a n d o t h e r m a r g i n a l n e i g h b o u r h o o d s . 69 5.5 Summary Of I m p o r t a n t Dummy V a r i a b l e R e s u l t s I n t h i s s e c t i o n , t h e t e s t s o f NIPAR, N I P A D J and RSOCFACE, RSOCADJ a l o n g w i t h t h e i r i n t e r a c t i o n t e r m s w i l l be r e v i e w e d s i n c e t h e s e v a r i a b l e s a r e i m p o r t a n t i n a n s w e r i n g t h e q u e s t i o n s p o s e d i n t h i s t h e s i s . We a r e i n t e r e s t e d i n t h e i m p a c t s o f r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t s s i n c e t h e l i t e r a t u r e h a s s t r e s s e d t h e i m p o r t a n c e o f s u c h a m e n i t i e s . The f o l l o w i n g i s a summary o f t h e NIPAR a n d N I P A D J r e s u l t s w h i c h a r e p o r t r a y e d i n TABLES VI t h r o u g h I X . 1 . None of t h e NIPAR y e a r s s i g n i f i c a n t l y a f f e c t h o u s e p r i c e . 2. The o n l y s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e b e t w e e n y e a r s on t h e NIPAR v a r i a b l e i s t h a t D82NPA i s s i g n i f i c a n t l y n e g a t i v e c o m p a r e d t o t h e b a s e y e a r 1980. 3. The o n l y N I P A D J y e a r t o s i g n i f i c a n t l y a f f e c t h o u s e p r i c e i s 1980 (a n e g a t i v e i m p a c t ) . 4. T h e r e a r e no s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e s b e t w e e n y e a r s on t h e N I P A D J v a r i a b l e s . The" f o l l o w i n g i s a summary o f t h e RSC a n d RSA r e s u l t s ( r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t s on t h e b l o c k a n d b l o c k f a c e , r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t s on a d j a c e n t b l o c k s ) w h i c h a r e p o r t r a y e d i n TABLES X t h r o u g h X I I I . 1. R e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t s on a d j a c e n t b l o c k s do n o t s i g n i f i c a n t l y a f f e c t h o u s e p r i c e . 2. T h e r e a r e no s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e s b e t w e e n y e a r s f o r t h e RSA v a r i a b l e s . 70 D80RSC h a s a n e g a t i v e a n d s i g n i f i c a n t i m p a c t on house p r i c e i n d i c a t i n g t h a t l o c a t i o n o f a r e c r e a t i o n a l o r s o c i a l i m p r o v e m e n t on a d j a c e n t b l o c k s n e g a t i v e l y a f f e c t s p r i c e . None o f t h e o t h e r y e a r s h a d a s i g n i f i c a n t i m p a c t on p r i c e . D81RSC and D82RSC a r e p o s i t i v e a n d s i g n i f i c a n t c o m p a r e d t o 1980. S i n c e D80RSC h a s a n e g a t i v e i m p a c t on h o u s e p r i c e , t h i s r e s u l t s i m p l y i n d i c a t e s t h a t 1981 and 1982 a r e n o t a s n e g a t i v e . I n f a c t , n e i t h e r o f t h e s e two y e a r s s i g n i f i c a n t l y a f f e c t h o u s e p r i c e . T h e r e i s no s i g n i f i c a n t d i f f e r e n c e b e t w e e n 1981 and 1982. 71 T a b l e V - FIN A L EQUATION--DUMMY VARUABLES DEPENDENT VARIABLE = A VARIABLES I N THE EQUATION VARIABLE B T SIG T D82RSA .07060 1 . 155 .2483 D79SWB -.60951 -1 . 682 .0926 D82NRS .93053 7. 1 18 .0000 D77NPD .14505 1 . 1 92 .2332 D78NPD .12432 1 . 058 .2900 D76PVM -.16225 -1 . 637 .1017 D82NPD .14269 1 . 307 .1912 D79NPD .13433 1 . 249 .2116 D81NPD .14979 1 . 462 .1437 D81RSC .33884 2. 670 .0076 BSMNT .06277 4. 796 .0000 D77NPA -.02640 - o . 499 .6181 MONTH .00356 2. 457 .01 40 SCHOOL -.02773 -1 . 892 .0585 PVMTCRBS -.04063 -1 . 986 .0471 DV71 -.48289 - 1 5 . 239 .0000 LOTSIZE .00001 3. 720 .0002 D78NPA -.02146 - 0 . 428 .6688 PAVELANE .02354 1 . 051 .2935 S T L I T .08291 1 . 609 .1076 PARK .01635 1 . 220 .2224 DV75 .01422 0. 486 .6269 D82TRB .21109 1 . 588 .1125 DV72 -.41602 - 1 3 . 939 .0000 GRDFL .00018 10. 1 07 .0000 D79NPA .03084 0. 709 .4786 AGE .00369 -14. 504 .0000 DV74 .06601 2. 243 .0249 D82RSC .43058 3. 014 .0026 DV73 -.20182 - 6 . 992 .0000 SWKBLK .00005 0. 001 .9996 NONRES -.04942 -1 . 265 .2060 DV76 .00829 287 .7741 PAVEMENT .00241 0. 060 .9521 D81RSA .00336 0. 058 .9538 D82PRK . 11440 2. 444 .01 45 DISTCBD .01415 6. 725 .0000 PLUMBS .02404 9. 193 .0000 D82NPA -.08635 1 . 781 .0750 DV81 . 14851 3. 629 .0003 NIPAD -.13744 - 2 . 362 .0182 RSOCADJ .02630 0. 638 .5237 NIPAR .01653 0. 584 .5595 72 DV78 RSOCFACE DV77 DV79 DV82 D81NPA (CONSTANT) -.09742 -.29514 -.02868 -.27084 -. 11145 .06450 9.89162 -2.276 -2.893 -0.628 -7.302 -2.730 1 .292 196.102 0229 0038 5298 0000 ,0064 ,1964 ,0000 MULTIPLE R .56357 R SQUARE .31762 ADJUSTED R SQUARE .31132 STANDARD ERROR .34406 F = 50.43942 S I G N I F F = .00000 73 T a b l e VI - T TESTS FOR THE EFFECTS OF NIPAR INTERACTION TERMS ON HOUSE PRICES T VALUE SIG N I F I C A N T ? D77NPA -.018 NO D78NPA -.008 NO D79NPA .077 NO D80NPA . 129 NO D82NPA -.115 NO T a b l e V I I - T TESTS FOR DIFFERENCES BETWEEN YEARS D77NPA D82NPA T VALUE RESULTS 1978 1979 1981 1982 1977 -.017 -.174 -.295 .363 1978 -.125 -.154 .116 1979 -.097 .354 1981 -.064 74 T a b l e V I I I - T TESTS FOR THE EFFECTS OF N I P A D J INTERACTION TERMS ON HOUSE PRICE T S I G N I F I C A N T ? D77NPD -.045 NO D78NPD -.0784 NO D7 9NPD -.017 NO D81NPD .092 NO D82NPD .0298 NO T a b l e I X - T TESTS FOR DIFFERENCES BETWEEN YEARS D77NPD -D82NPD T VALUE RESULTS* 1978 1979 1981 1982 1 977 1978 1979 1981 328 • .152 -.141 061 36 488 .075 -.995 0 .224 *none o f t h e t t e s t s a r e s i g n i f i c a n t a t a .10 l e v e l 75 T a b l e X - T TESTS FOR THE EFFECTS OF RSC INTERACTION TERMS ON HOUSE PRICE T VALUE SI G N I F I C A N T D80RSC -2.893 YES D81RSC .301 NO D82RSC 1.106 NO T a b l e XI - T TESTS FOR DIFFERENCES BETWEEN YEARS D80RSC-D82RSC T VALUES* 1 981 1 982 1980 2.67* 3.014* 1982 -1.187 • s i g n i f i c a n t a t a .01 l e v e l 76 T a b l e X I I - T TESTS FOR THE EFFECTS OF RSA INTERACTION TERMS ON HOUSE PRICES T S I G N I F I C A N T ? D80RSA .638 NO D81RSA .087 NO D82RSA .301 NO T a b l e X I I I - T TESTS FOR DIFFERENCES BETWEEN YEARS D80RSA TO D82RSA T VALUES* 1981 1 982 1980 .058 1.155 1981 -.344 *none o f t h e t t e s t s a r e s i g n i f i c a n t a t a .10 LEVEL 77 5.6 D o l l a r V a r i a b l e M o d e l F o r m u l a t i o n The s e c o n d m o d e l s u b s t i t u t e s d o l l a r v a r i a b l e s f o r dummy v a r i a b l e s . Much i n f o r m a t i o n was g a i n e d f r o m t h e a n a l y s i s o f t h e f i r s t m o d e l s o t h a t t h i s e q u a t i o n c o u l d be more n a r r o w l y s p e c i f i e d i n i t i a l l y . T h e r e were 171 v a r i a b l e s a n d 5345 c a s e s i n t h e f i r s t d o l l a r v a r i a b l e s p e c i f i c a t i o n e n s u r i n g no p o t e n t i a l p r o b l e m s c r e a t e d by a l a r g e number o f v a r i a b l e s . T a b l e X I V l i s t s t h e v a r i a b l e s i n c l u d e d a l o n g w i t h t h e i r i n t e r a c t i o n t e r m s . A number o f i m p r o v e m e n t v a r i a b l e s h a d l a c k e d d a t a a n d a r e l i s t e d i n t h e t a b l e . The most s e r i o u s o m i s s i o n s were a l a c k o f d a t a f o r d o l l a r s s p e n t on t h e s i d e w a l k b l o c k (SB$) w h i c h o n l y h a d d a t a f o r 1971-1973, 1979 and 1980; d o l l a r s s p e n t on t h e c u r b b l o c k (CB$) w h i c h o n l y h a d d a t a f o r 1971-1976, a n d 1978; a n d t h e r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t v a r i a b l e s (RF$ a n d RA$) w h i c h h a d i m p r o v e m e n t d a t a f o r 1980-1982 o n l y . I t i s i m p o r t a n t t o n o t e t h a t t h i s i s n o t m i s s i n g d a t a a s s u c h , b u t i n d i c a t e s none o f t h e i m p r o v e m e n t s i n q u e s t i o n were done i n t h a t p a r t i c u l a r y e a r . N e v e r t h e l e s s , t h e s e t y p e s o f o m i s s i o n s w i l l l i m i t t h e r a n g e o f c o n c l u s i o n s t h a t c a n be d r a w n . The f i r s t s p e c i f i c a t i o n h a d an a d j u s t e d R 2 o f .30229 a n d an F - s t a t i s t i c o f 18.408 m a k i n g t h e e q u a t i o n s i g n i f i c a n t a t a l e v e l h i g h e r t h a n . 01. A number o f i t e r a t i o n s were p e r f o r m e d t o d e l e t e i n s i g n i f i c a n t v a r i a b l e s . The v a r i a b l e STRATH (a dummy v a r i a b l e f o r l o c a t i o n i n S t r a t h c o n a ) was f o u n d t o be h i g h l y c o r r e l a t e d w i t h DISTCBD a s i n t h e dummy v a r i a b l e m o d el ( c o r r e l a t i o n c o e f f i c i e n t o f -.761) a n d s o STRATH was o m i t t e d a n d DISTCBD 78 became t h e p r o x y . T h i s d e c i s i o n was made a f t e r an F - t e s t d e t e r m i n e d t h a t STRATH a l o n e was n o t a d d i n g s i g n i f i c a n t l y t o t h e m o d e l . CURBBLK$ was c o n s i s t e n t l y f o u n d t o be i n s i g n i f i c a n t , a n d i t s i n t e r a c t i o n t e r m s were o m i t t e d s i m i l a r l y , e i t h e r b e c a u s e o f a l a c k o f d a t a o r s i g n i f i c a n c e . The S T L I T $ a n d i n t e r a c t i o n t e r m s w ere o m i t t e d on t h e same b a s i s . A f t e r a number o f r e g r e s s i o n e q u a t i o n r u n s , t h e o n l y TREEBLK$ t e r m t o show up s i g n i f i c a n t was D82TB$. The l i n e a r t e r m TREEBLK$ was p r e s e r v e d i n o r d e r t o e v a l u a t e t h e i m p a c t o f t h i s v a r i a b l e on h o u s e p r i c e . PARK was a s i g n i f i c a n t t e r m , b u t t h e o n l y i n t e r a c t i o n t e r m t o r e m a i n was D82PRK. The r e s t o f t h e l i n e a r t e r m s f o r i m p r o v e m e n t v a r i a b l e s were p r e s e r v e d i n o r d e r t o e v a l u a t e i n d i v i d u a l 1980 i m p a c t s on h o u s e p r i c e . T h u s , PAVELAN$, PAVEMEN$, PVMTCRB$, a n d SDWKBLK$ a r e i n t h e f i n a l e q u a t i o n . T h e i r c o r r e s p o n d i n g i n t e r a c t i o n t e r m s were n a r r o w e d t o D81PL$, D76PV$, D81PVC, a n d D82TB$. I n o r d e r t o e n s u r e t h a t t h e o m i t t e d v a r i a b l e s were n o t a d d i n g t o t h e m o d e l , t h e f o l l o w i n g h y p o t h e s i s was p e r f o r m e d : H 0 : ALL DELETED 0 = 0 Ha : ALL DELETED 0 * 0 An F - t e s t was u s e d t o make i t i m p o s s i b l e t o r e j e c t t h e n u l l h y p o t h e s i s t h a t t h e c o e f f i c i e n t s o f t h e d e l e t e d v a r i a b l e s were e q u a l t o z e r o . R e t a i n e d f o r c o m p a r i s o n p u r p o s e s were NIPAR and NIPAD a l o n g w i t h t h e i r i n t e r a c t i o n t e r m s a s w e l l a s DOLRSOCF and DOLRSOCA a l o n g w i t h t h e i r i n t e r a c t i o n t e r m s (1981 a n d 1982 o n l y ) . T h e s e a r e t h e c r i t i c a l v a r i a b l e s f o r t h i s s t u d y a n d s o a t t e m p t s were made t o k e e p them i n t h e e q u a t i o n s . 79 T a b l e X I V - VARIABLES INCLUDED I N THE F I R S T EQUATION OF THE DOLLARS S P E C I F I C A T I O N MONTH CURBBLK$* GRDFL PAVEMEN$* AGE PVMTCRB$* BSMNT S T L I T $ * PLUMBS TREEBLK$* STRATH DOLRSOCF* DISTCBD DOLRSOCA* PARK* DV71-DV82 NIPAR* NONRES NIPAD* LOTSIZE SDWKBLK$* PAVELAN$* • i n t e r a c t i o n t e r m s i n c l u d e d i n t e r a c t i o n t e r m s w i t h no c a s e s : D74SB$-D78SB$ D77CBK D77RF$-D79RF$ D81SB$-D82SB$ D82PV$ D77RA$-D79RF$ D71PL$-D73PL$ D77ST$ 80 5.7 R e s u l t s Of D o l l a r V a r i a b l e A n a l y s i s The r e s u l t s o f t h e d o l l a r s e q u a t i o n w i l l be p r e s e n t e d i n t h e same f o r m a s t h e dummy e q u a t i o n . T h e r e a r e 47 v a r i a b l e s i n t h e f i n a l e q u a t i o n w h i c h a r e l i s t e d i n T a b l e XV. The f i n a l e q u a t i o n has an a d j u s t e d R 2 o f .30446 a nd an F - s t a t i s t i c o f 50.77. The l o w R 2 i n d i c a t e s t h a t t h e r e a r e o t h e r v a r i a b l e s w h i c h may be e x p l a i n i n g h o u s e p r i c e . S i n c e t h e m a j o r g o a l o f t h i s s t u d y was t o e v a l u a t e s p e c i f i c c o e f f i c i e n t s , a l o w R 2 i s n o t a c o n c e r n . T u c k e r (1983) i n e s t i m a t i n g c r o s s s e c t i o n a l e q u a t i o n u s i n g a c o m p a r a b l y s i z e d d a t a b a s e a n d one o f t h e same n e i g h b o u r h o o d s a c h i e v e d R 2 ' s o f b e t w e e n .08 a n d .58. A l l o f t h e s i g n s f o r t h e p h y s i c a l c h a r a c t e r i s t i c s were a s e x p e c t e d and c o n s i s t e n t w i t h t h e f i n a l dummy v a r i a b l e m o d e l . As e x p e c t e d , t h e n e i g h b o u r h o o d a n d z o n i n g v a r i a b l e s a l s o y i e l d e d t h e same r e s u l t s a s t h e dummy v a r i a b l e e q u a t i o n . The d o l l a r v a r i a b l e e q u a t i o n b e g i n s t o d i f f e r when one e v a l u a t e s t h e i n t e r a c t i o n t e r m s . S i g n i f i c a n t i n t e r a c t i o n t e r m s i n c l u d e t h e f o l l o w i n g : 1. D82TB$ (+) 2. D76PV$ (-) 3. D82PRK (+) 4. D82RA$ (+) w h i c h means t h a t t h e s e v a r i a b l e s s i g n i f i c a n t l y d i f f e r e d f r o m t h e c o m p a r a b l e 1980 t e r m . The f i r s t t h r e e i n t e r a c t i o n t e r m s l i s t e d were s i g n i f i c a n t f o r b o t h t h e dummy and d o l l a r e q u a t i o n s . H o wever, D82RA$ i n d i c a t e d t h a t s p e n d i n g o v e r $20,000 on r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t s on a d j a c e n t b l o c k s i n 1982 81 had s i g n i f i c a n t l y p o s i t i v e i m p a c t s on h o u s e p r i c e s c o m p a r e d t o 1980. The c o m p a r a b l e dummy v a r i a b l e D82RSA d i d n o t i n d i c a t e t h a t t h e mere p r o v i s i o n o f t h i s t y p e o f i m p r o v e m e n t h a d t h e same e f f e c t . T h u s , t h e r e i s an i n d i c a t i o n t h a t t h e s c a l e o f t h e r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t makes a d i f f e r e n c e when e v a l u a t i n g p r i c e i m p a c t s . NIPAD a s a l i n e a r t e r m s i g n i f i c a n t l y a n d n e g a t i v e l y i m p a c t e d h o u s e p r i c e i n b o t h t h e dummy a n d d o l l a r e q u a t i o n s , m e a n i n g t h a t i n 1980, b e i n g a d j a c e n t t o a N I P n e i g h b o u r h o o d h a d a n e g a t i v e i m p a c t on p r i c e . T h i s r e s u l t s u g g e s t s t h a t i n a boom y e a r f o r h o u s e p r i c e s c i t y w i d e , t h e a r e a s a d j a c e n t t o m a r g i n a l n e i g h b o u r h o o d s may be l e s s d e s i r a b l e t h a n h i g h e r p r i c e d , d e s i r a b l e n e i g h b o u r h o o d s . 82 5.8 Summary Of R e s u l t s F o r I m p o r t a n t D o l l a r V a r i a b l e s The f o l l o w i n g i s a summary o f t h e e f f e c t s o f b e i n g l o c a t e d i n o r n e a r a N I P n e i g h b o u r h o o d . The s t a t i s t i c a l t e s t s v e r i f y i n g t h e s e c o n c l u s i o n s c a n be f o u n d i n TABLES X V I I t h r o u g h XX. 1. None o f t h e NIPAR i n t e r a c t i o n t e r m s s i g n i f i c a n t l y a f f e c t h o u s e p r i c e s . NIPAR a s a l i n e a r t e r m was i n s i g n i f i c a n t a s w e l l . 2. None o f t h e NIPAR i n t e r a c t i o n t e r m s d i f f e r e d s i g n i f i c a n t l y b e t w e e n y e a r s . 3. The NIPAD l i n e a r t e r m was s i g n i f i c a n t l y n e g a t i v e , w h i l e none o f t h e i n t e r a c t i o n t e r m s s i g n i f i c a n t l y a f f e c t e d h o u s e p r i c e . 4. None o f t h e NIPAD t e r m s s i g n i f i c a n t l y d i f f e r e d b e t w e e n y e a r s . S i n c e t h e i n t e r a c t i o n t e r m s D77NPD t o D82NPD were n o t s i g n i f i c a n t t h e m s e l v e s a t t h e .10 l e v e l , an e f f o r t was made t o s e e i f t h e c o m b i n a t i o n o f y e a r s was a d d i n g t o t h e m o d e l . To t h i s e n d , t h e e q u a t i o n was r u n o m i t t i n g t h e i n t e r a c t i o n t e r m s , b u t l e a v i n g i n 'the l i n e a r t e r m f o r 1980. An F t e s t was t h e n p e r f o r m e d t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e i n t e r a c t i o n t e r m s a s a g r o u p were s i g n i f i c a n t l y a d d i n g t o t h e m o d e l . The r e s u l t s i n TABLE XVI i n d i c a t e t h a t t h e y were n o t . However, i f s i g n i f i c a n c e l e v e l s o f b e t w e e n .15 a n d .25 ( r e f e r t o TABLE X V I ) a r e a c c e p t a b l e , t h e n one c o u l d r e d u c e t h e p r o b a b i l i t y o f m a k i n g a t y p e I I e r r o r . T h i s s t a t e o f a f f a i r s i s d e s i r a b l e t o e n s u r e t h a t c r i t i c a l v a r i a b l e s a r e n o t f a l s e l y o m i t t e d . F o r t h i s 83 r e a s o n , t h e i n t e r a c t i o n t e r m s D77NPD t o D82NPD a r e i n c l u d e d i n t h e f i n a l e q u a t i o n . The f o l l o w i n g s u m m a r i z e s t h e r e s u l t s o f d o l l a r s s p e n t on r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t s on t h e b l o c k o r b l o c k f a c e a n d a d j a c e n t b l o c k s : 1. 1982 was t h e o n l y RA$ v a r i a b l e t o d i f f e r p o s i t i v e l y a n d s i g n i f i c a n t l y c o m p a r e d t o t h e b a s e y e a r . 2. None o f t h e RA$ y e a r s s i g n i f i c a n t l y a f f e c t e d h o u s e p r i c e . 3. 1980 was t h e o n l y y e a r t h e d o l l a r s s p e n t on r e c r e a t i o n a l i m p r o v e m e n t s on t h e b l o c k o r b l o c k f a c e h a d a s i g n i f i c a n t n e g a t i v e i m p a c t on h o u s e p r i c e . 4. None o f t h e RF$ i n t e r a c t i o n t e r m s d i f f e r e d s i g n i f i c a n t l y . T a b l e s XXI t h r o u g h X X I V p r o v i d e t h e s t a t i s t i c a l r e s u l t s w h i c h s u p p o r t t h e s e c o n c l u s i o n s . 5.9 Summary Of G e n e r a l F i n d i n g s I n t h i s c h a p t e r e m p i r i c a l r e s u l t s were p r e s e n t e d t o a n s w e r t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r e x t e r n a l i t i e s a r e c r e a t e d due t o a l o c a l g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n e f f o r t . The f i r s t r e s e a r c h q u e s t i o n , (do l o c a l g o v e r n m e n t e x p e n d i t u r e s on n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s , w h e t h e r N I P o r o t h e r w i s e , h a v e a p o s i t i v e e f f e c t on s i n g l e f a m i l y p r o p e r t y v a l u e s ? ) , was a n s w e r e d i n t h e f o l l o w i n g way. Two a n a l y s i s o f c o v a r i a n c e m o d e l s were e s t i m a t e d , one dummy 84 v a r i a b l e and t h e o t h e r u t i l i z i n g d o l l a r v a r i a b l e s . Improvement d a t a was i n c l u d e d by u s i n g a l i n e a r t e r m f o r t h e i m p r o v e m e n t i n q u e s t i o n (a b a s e y e a r o f 1980) and a s e r i e s o f i n t e r a c t i o n t e r m s . The r e s u l t s o f t h e c o e f f i c i e n t s f o r t h e i m p r o v e m e n t d a t a i n d i c a t e t h a t e x p e n d i t u r e s on v a r i a b l e s s u c h a s s i d e w a l k s , t r e e s , p a v e m e n t , e t c do n o t s i n g i f i c a n t l y a f f e c t s i n g l e f a m i l y h o u s e p r i c e s . H o wever, l a r g e r s c a l e i m p r o v e m e n t s s u c h as r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l v a r i a b l e s i n d i c a t e t h a t t h e l o c a t i o n of t h e s e i m p r o v e m e n t s on t h e b l o c k o r a d j a c e n t b l o c k s n e g a t i v e l y a f f e c t s i n g l e f a m i l y h o u s e p r i c e s i n 1980. The s e c o n d r e s e a r c h q u e s t i o n , ( d o e s d e s i g n a t i o n a s a N I P a r e a by i t s e l f i n c r e a s e s i n g l e f a m i l y p r o p e r t y v a l u e s ? ) was a n s w e r e d by e v a l u a t i n g t h e NIPAR v a r i a b l e s , w h i l e t h e t h i r d q u e s t i o n (do t h e e c o n o m i c b e n e f i t s o f g o v e r n m e n t e x p e n d i t u r e s on l o c a l i m p r o v e m e n t s a f f e c t a d j a c e n t n e i g h b o u r h o o d s ? ) was a d d r e s s e d by e v a l u a t i n g t h e NIPAD t e r m s . The r e s u l t s i n d i c a t e t h a t d e s i g n a t i o n a s a N I P a r e a by i t s e l f d i d n o t a f f e c t p r i c e s . N e v e r t h e l e s s , t h e r e d o e s a p p e a r t o be some s p i l l o v e r e f f e c t a s 1980 h a d a s i g n i f i c a n t l y n e g a t i v e i m p a c t on p r i c e i n N I P a d j a c e n t n e i g h b o u r h o o d s . 85 T a b l e XV - F I N A L EQUATION--DOLLARS VARIABLES DEPENDENT VARIABLE = A VARIABLES IN THE EQUATION VAR I A B L E B T SIG T D82RA$ . 13272 1 .622 . 1 049 GRDFL .00019 10.392 .0000 D77NPD .14434 1 . 184 .2364 SDWKBLK$ .00000 -1.320 .1870 PAVEMEN$ .00000 -.342 .7326 D81PVC .00000 -1.185 .2361 D82TB$ .03887 1.710 .0873 D81RF$ .29482 1 .828 .0676 D79NPD . 14006 1 .299 . 1 942 D82NPD .15428 1 .406 .1598 D81NPD .13969 1 .356 . 1 753 D78NPD .13402 1 . 1 39 .2546 D81PL$ -.00002 -1 .292 . 1 965 DV71 -.48330 - 1 5 . 2 6 9 .0000 D77NPA -.02648 -.499 .6178 MONTH .00336 2.305 .021 2 D78NPA -.01925 -.384 .701 1 PARK .01246 .921 .3572 TREEBLK$ -.00063 -.281 .7784 AGE .00364 -14.280 .0000 DV72 -.41742 -14.041 .0000 BSMNT .06297 4.788 .0000 DV76 .00728 -.252 .8008 L O T S I Z E .00001 3.213 .001 3 D79NPA .03420 .785 .4323 DV74 .06349 2. 1 63 .0306 DV75 .01433 .490 .6239 PVMTCRB$ .00000 -1.455 . 1 456 D82RF$ .24534 1 .385 . 1 661 DISTCBD .01303 6.608 .0000 DV73 -.20283 -7.020 .0000 D82PRK .15521 3.352 .0008 D81NPA .04785 .954 .3401 PAVELAN$ .00001 1 .369 . 1 709 D76PV$ .00000 -2.070 .0385 D82NPA -.03861 -.813 .41 63 PLUMBS .02318 8.822 .0000 D81RA$ .07597 1 . 1 24 .261 3 DOLRSOCA .02416 .512 .6086 NIPAD -.13348 -2.300 .0215 DOLRSOCF -.29516 -2.474 .01 34 DV78 -.10216 -2.382 .0172 DV79 -.27519 -7.397 .0000 DV77 -.02993 -.653 .5136 DV82 -.12945 -3.140 .0017 DV81 .16057 3.748 .0002 NIPAR .01960 .695 .4868 86 (CONSTANT) 9.91015 198.838 .0000 TABLE XV CONTINUED MULTIPLE R .55729 R SQUARE .31058 ADJUSTED R SQUARE .30446 STANDARD ERROR .34534 F = 50.77110 S I G N I F F = .00000 87 T a b l e XVI - F TESTS FOR EVALUATING THE EFFECT OF D77NPD-D82NPD RESULTS FOR DOLLAR VARIABLE EQUATION: F*=.518 RESULTS FOR DUMMY VARIABLE EQUATION: F*=.759 R 2 c o m p l e t e - R 2 r e d u c e d / k - g * F = 1 - R 2 c o m p l e t e / { n - ( k + 1 ) } d . f . , = k-g d . f . 2 = { n - ( k + 1 ) } 88 T a b l e X V I I - T TESTS FOR EVALUATING EFFECTS OF NPA INTERACTION TERMS ON HOUSE PRICE T S I G N I F I C A N T ? 1 977 -.0118 NO 1 978 .0005 NO 1 979 .08 NO 1980 .695 NO 1 981 . 1 1 NO 1 982 .26 NO T a b l e X V I I I - T TESTS FOR DIFFERENCES BETWEEN YEARS D77NPA TO D82NPA T VALUES D78 D79 D81 D82 D77 -.024 -.183 -.242 .039 D78 -.173 -.215 -.062 D79 .039 .211 D81 .265 89 T a b l e X I X - T TESTS FOR THE EFFECTS OF NPD INTERACTION TERMS ON HOUSE PRICE T S I G N I F I C A N T ? 1977 .065 NO 1978 .005 NO 1979 .029 NO 1980 -2.300 YES 1981 .03 NO 1982 .12 NO T a b l e XX - T TESTS FOR DIFFERENCES BETWEEN YEARS D77NPD D82NPD T VALUES D78 D79 D81 D82 D77 .163 .06 .066 -.14 D78 -.085 -.073 -.286 D79 .005 -.177 D81 -.188 90 T a b l e XXI - T TESTS FOR EFFECTS OF D80RA$ TO D82RA$ ON HOUSE PRICE T S I G N I F I C A N T ? 1980 .512 NO 1981 .362 NO 1 982 .315 NO T a b l e X X I I - T TEST FOR DIFFERENCE BETWEEN D 8 1 R A $ AND D82RA$ T VALUE = .40 ( I N S I G N I F I C A N T ) 91 X X I I I -- T TESTS FOR EFFECTS HOUSE PRICE OF D80RF$ TO D82RF$ T S I G N I F I C A N T ? 1980 -2.474 YES 1981 .003 NO 1 982 -.525 NO T a b l e X X I V - T TEST FOR DIFFERENCE BETWEEN D81RF$ AND D82RF$ T VALUE = -.903 ( I N S I G N I F I C A N T ) 92 V I . SUMMARY AND CONCLUSIONS 6.1 The I m p l i c a t i o n s The g o a l o f t h i s t h e s i s h a s been t o i m p r o v e on e a r l i e r s t u d i e s e x a m i n i n g t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n h o u s e p r i c e a n d p u b l i c e x p e n d i t u r e i n d u c e d e x t e r n a l i t i e s . One a r e a o f i m p r o v e m e n t i n t r o d u c e d i s t h e a n a l y s i s o f c o v a r i a n c e t e c h n i q u e e m p l o y e d h e r e w h i c h a l l o w s f o r t h e s t a t i s t i c a l t e s t i n g o f i m p a c t v a r i a b l e s o v e r s e v e r a l y e a r s . The c r o s s s e c t i o n a l h e d o n i c p r i c e e q u a t i o n s t h a t a r e t y p i c a l l y u s e d do n o t a l l o w one t o make c o m p a r i s o n s b e t w e e n y e a r s . The f i n d i n g s o f t h e s e s t u d i e s a r e t h e n l i m i t e d t o s t a t i c p e r i o d s o f t i m e . A n o t h e r a r e a o f i m p r o v e m e n t i s t h a t a w i d e r r a n g e o f e x t e r n a l i t i e s h a v e been i n t r o d u c e d . R a t h e r t h a n u s i n g a few g r o s s m e a s u r e m e n t s s u c h a s a i r o r n o i s e p o l l u t i o n o r a new t r a n s i t s y s t e m , t h i s s t u d y e x a m i n e s t h e n e i g h b o u r h o o d i n f r a s t r u c t u r e i n f i n e d e t a i l . A s p e c t s o f t h e n e i g h b o u r h o o d t h a t h a v e n o t been e x a m i n e d e x p l i c i t l y b e f o r e a r e e v a l u a t e d i n much t h e same way a s i n d i v i d u a l h o u s i n g c h a r a c t e r i s t i c s . A t h i r d i m p r o v e m e n t i s t h a t t h i s s t u d y e x a m i n e s e x t e r n a l i t i e s w i t h i n t h e c o n t e x t o f a l o c a l g o v e r n m e n t i n v e r v e n t i o n . Not o n l y c a n one make c o n c l u s i o n s a b o u t i m p r o v e m e n t s t o n e i g h b o u r h o o d i n f r a s t r u c t u r e , b u t t h e e c o n o m i c i m p a c t o f p r o v i d i n g t h e s e i m p r o v e m e n t s t h r o u g h an i n t e r v e n t i o n e f f o r t c a n be s c r u t i n i z e d . I n tandem w i t h t h e p r e v i o u s l y d e s c r i b e d RRAP e v a l u a t i o n , a c o m p r e h e n s i v e l o o k a t r e v i t a l i z a t i o n o f a s i n g l e n e i g h b o u r h o o d c a n be made. O t h e r i m p r o v e m e n t s i n t r o d u c e d i n t h i s t h e s i s i n c l u d e t h e 93 u s e o f d i s a g g r e g a t e d d a t a , a n d t h e u s e o f a v e r y l a r g e number o f o b s e r v a t i o n s . M o s t s t u d i e s a g g r e g a t e d a t a i n some way, o r u s e o n l y a s m a l l number o f s i n g l e - f a m i l y o b s e r v a t i o n s . When t h e g o a l i s t o d e s c r i b e t h e b e h a v i o r o f t h e i n d i v i d u a l h o u s e h o l d , u s i n g a l a r g e number o f s i n g l e f a m i l y o b s e r v a t i o n s i s t h e most r e l i a b l e a p p r o a c h . The most g e n e r a l q u e s t i o n a s k e d i n t h i s t h e s i s i s w h e t h e r l o c a l g o v e r n m e n t e x p e n d i t u r e s on n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s N I P o r o t h e r w i s e h a v e a p o s i t i v e e f f e c t on p r o p e r t y v a l u e s . I n o r d e r t o r e a c h t h e c o n c l u s i o n t h a t s p e n d i n g on i m p r o v e m e n t s v i a an i n t e r v e n t i o n p r o g r a m i s more b e n e f i c i a l t h a n s i m p l y s u p p l y i n g them on an a d hoc b a s i s , one w o u l d e x p e c t t o f i n d t h a t v a r i a b l e s i n t h e p r e - N I P y e a r s were s i g n i f i c a n t l y n e g a t i v e c o m p a r e d t o t h e N I P y e a r s . The a n a l y s i s o f r e s u l t s i n d i c a t e t h a t pavement and d o l l a r s s p e n t on pavement a r e t h e o n l y p h y s i c a l v a r i a b l e s t o h a v e more o f an i m p a c t i n t h e N I P y e a r s . T h u s , we c a n n o t c o n c l u d e t h a t p r o v i s i o n o f p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s a r e any b e t t e r when s u p p l i e d t h r o u g h a g o v e r n m e n t p r o g r a m . T h i s f i n d i n g may h a v e been d i f f e r e n t i f a c u m u l a t i v e i m p a c t h ad been a c c o u n t e d f o r i n t h e c o d i n g o f t h e v a r i a b l e s . P e r h a p s t h e r e a l b e n e f i t s o f N I P p r o v i d e d i m p r o v e m e n t s came t h r o u g h an a c c u m u l a t i o n o f c h a n g e s i n t h e i n f r a s t r u c t u r e . A d i r e c t method o f c a p t u r i n g t h i s e f f e c t was m i s s i n g b e c a u s e o f t h e t r e a t m e n t o f t h e d a t a b a s e . H o w e v e r , t h e r e s u l t s p r e s e n t e d some i n d i c a t i o n t h a t i m p r o v e m e n t s made more o f an i m p a c t a s t h e p r o g r a m y e a r s wore o n . F o r i n s t a n c e , s i d e w a l k s , p a v e m e n t s , and t r e e s were a l l s i g n i f i c a n t l y more p o s i t i v e w i t h i n c r e a s i n g t i m e . F u t h e r work 94 on c u m u l a t i v e i m p a c t s o f i n f r a s t r u c t u r e i m p r o v e m e n t s may e x p a n d on t h e s e f i n d i n g s . H a v i n g d e t e r m i n e d t h a t p r e - a n d p o s t - N I P i m p r o v e m e n t v a r i a b l e s do n o t , f o r t h e most p a r t , s i g n i f i c a n t l y d i f f e r , we c a n t h e n a s k i f any o f t h e s e v a r i a b l e s s i g n i f i c a n t l y a f f e c t p r i c e . The f i n d i n g s a r e r a t h e r p u z z l i n g . A c o m b i n a t i o n o f pavement a n d c u r b s had a s i g n i f i c a n t l y n e g a t i v e e f f e c t on h o u s e p r i c e i n 1980, w h i l e s t r e e t l i g h t i n g h a d a p o s i t i v e e f f e c t i n t h e same y e a r . The m a r k e t a p p e a r s n o t t o be v a l u i n g N I P p h y s i c a l i m p r o v e m e n t s i n any p o s i t i v e a n d / o r c o n s i s t e n t manner. A s i g n i f i c a n t i m p a c t o f N I P d e s i g n a t i o n on p r o p e r t y v a l u e s i s n o n e x i s t e n t i n t h i s s t u d y . R e s i d i n g i n a N I P d e s i g n a t e d a r e a d o e s n o t a f f e c t p r o p e r t y v a l u e s . H o w e v e r , i n 1980, l i v i n g n e x t t o a N I P d e s i g n a t e d a r e a n e g a t i v e l y a f f e c t e d h o u s e p r i c e . A p o s s i b l e e x p l a n a t i o n i s t h a t many o f t h e i m p r o v e m e n t s were i n p l a c e o r b e i n g c o n s t r u c t e d i n 1980, c a u s i n g n e g a t i v e s p i l l o v e r e f f e c t s i n s u r r o u n d i n g a r e a s . The o t h e r e m p i r i c a l f i n d i n g o f i n t e r e s t was t h a t t h e p r e s e n c e o f r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t s on t h e b l o c k h a d a s i g n i f i c a n t l y n e g a t i v e i m p a c t on h o u s e p r i c e i n 1980. The same i m p r o v e m e n t s were f o u n d t o be s i g n i f i c a n t l y p o s i t i v e i n 1981 a n d 1982 c o m p a r e d t o 1980. One r e a s o n may be t h a t a r e c r e a t i o n c e n t e r o r c o m m u n i t y h o u s e on t h e b l o c k may g e n e r a t e some u n w a n t e d t r a f f i c a n d n o i s e . Once t h e u n c e r t a i n t y o f t h e r u n n i n g o f a new f a c i l i t y a r e o v e r , t h e m a r k e t may v i e w them l e s s h a r s h l y . A n o t h e r e x p l a n a t i o n may be t h a t a l o t o f c o n s t r u c t i o n was g o i n g on i n 1980 a n d none o f t h e p r o g r a m s were 95 a c t u a l l y i n e f f e c t . T h i s w o u l d a c c o u n t f o r a l e s s e n i n g o f t h e n e g a t i v e i m p a c t by 1981 a n d 1982. S p e n d i n g o v e r $20,000 i n 1982 on r e c r e a t i o n a l a n d s o c i a l i m p r o v e m e n t s on t h e b l o c k a l s o h a d a s i g n i f i c a n t l y n e g a t i v e e f f e c t on h o u s e p r i c e , p r e s u m a b l y f o r t h e same r e a s o n s s t a t e d a b o v e . The d o l l a r v a l u e i n d i c a t e s t h a t t h e e f f e c t o f i m p r o v e m e n t s o v e r $20,000 i s n e g a t i v e c o m p a r e d t o i m p r o v e m e n t s u n d e r $20,000. I n summary, t h e N I P p r o j e c t a p p e a r s n o t t o be s i g n i f i c a n t l y a f f e c t i n g p r o p e r t y v a l u e s . I n some c a s e s , t h e r e i s a n e g a t i v e e f f e c t w h i l e i n o t h e r c a s e s t h e p o s i t i v e e f f e c t s a r e s h o r t l i v e d . B a s e d on t h e f i n d i n g s , i t i s u n c e r t a i n w h e t h e r e c o n o m i c e f f e c t s h a v e been s t i m u l a t e d by g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n . The i m p l i c a t i o n i s t h a t t h e N I P p r o g r a m may n o t h a v e i n c r e a s e d c o n f i d e n c e i n t h e n e i g h b o u r h o o d a n d may n o t c r e a t e p o s i t i v e e x t e r n a l i t i e s . T h u s , t h e r a t i o n a l e f o r g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n i n n e i g h b o u r h o o d s may n o t be j u s t i f i e d on a p r o p e r t y v a l u e i m p a c t b a s i s . O t h e r t h a n p r o p e r t y v a l u e i m p a c t s , t h e r e i s t h e p o s s i b i l i t y t h a t p r i v a t e i m p r o v e m e n t s t o o k p l a c e a s a s p i n - o f f t o t h e N I P e f f o r t o r t h a t n e i g h b o u r h o o d d e c a y was r e v e r s e d . I f t h i s i s t h e c a s e , i t may s t i l l be p o s s i b l e t o p r o v i d e an e c o n o m i c j u s t i f i c a t i o n f o r t h e i n t e r v e n t i o n . One o f t h e h y p o t h e s e s s e t f o r t h by T u c k e r ( l 9 8 3 ) f o r f a i l i n g t o f i n d a n y s i g n i f i c a n t i m p a c t s f r o m RRAP, was t h a t i t was a c t u a l l y N I P c r e a t i n g a n e i g h b o u r h o o d e x t e r n a l i t y e f f e c t . T u c k e r q u e s t i o n e d w h e t h e r i t was t h e i m p r o v e m e n t o f n e i g h b o u r h o o d i n f r a s t r u c t u r e , r a t h e r t h a n h o u s i n g r e h a b i l i t a t i o n 96 p o l i c i e s t h a t c r e a t e p o s i t i v e e f f e c t s . The c u r r e n t s t u d y f i n d s -t h a t N I P i s n o t t h e a n s w e r e i t h e r , a n d so t h e v a l u e o f r e v i t a l i z a t i o n p r o g r a m s i s s t i l l open t o q u e s t i o n . 6.2 L i m i t a t i o n s And S o u r c e s Of E r r o r T h e r e a r e f o u r m a j o r s o u r c e s o f l i m i t a t i o n s a n d e r r o r i n t h i s s t u d y . F i r s t , t h e r e i s a l a c k o f s o c i o - d e m o g r a p h i c i n f o r m a t i o n f o r t h e n e i g h b o u r h o o d s s t u d i e d . S i n c e s u c h c e n s u s -t y p e d a t a i s o n l y p r o v i d e d e v e r y f i v e y e a r s , i t d i d n o t f i t i n t o t h e m e t h o d o l o g y e m p l o y e d . T h i s l a c k o f i n f o r m a t i o n may p r o v i d e some b i a s i n t h e f i n a l r e s u l t s i f t h e n e i g h b o u r h o o d s v a r y on an i m p o r t a n t s o c i o - e c o n o m i c d i m e n s i o n . F o r i n s t a n c e , i f y e a r s o f e d u c a t i o n o r m o t h e r t o n g u e a r e i m p o r t a n t d e t e r m i n a n t s o f v a l u e , a n d i f t h e s e two v a r i a b l e s d i f f e r s i g n i f i c a n t l y b e t w e e n t h e two n e i g h b o u r h o o d s , t h e r e s u l t s o f c o m b i n i n g t h e s e two n e i g h b o u r h o o d s w i l l be d i f f e r e n t t h a n t h e r e s u l t s o f e x a m i n i n g e a c h n e i g h b o u r h o o d a l o n e . I t i s e x p e c t e d t h a t s i n c e t h e two n e i g h b o u r h o o d s i n q u e s t i o n a r e s i m i l a r w i t h r e s p e c t t o income l e v e l s a n d s o c i a l c l a s s , t h a t t h e s e o m i s s i o n s w i l l n o t be t o o s e r i o u s . H o w e v e r , i t i s i m p o r t a n t t o n o t e t h a t d i f f e r e n t r e s u l t s may h a v e been f o u n d i f t h e two s t u d y a r e a s h a d been e x a m i n e d s e p a r a t e l y . S i n c e S t r a t h c o n a i s a C h i n e s e c o m m u n i t y , c u l t u r a l c o n s i d e r a t i o n s may d e t e r m i n e t o a l a r g e e x t e n t how n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t s a r e v a l u e d . A s e c o n d s o u r c e o f e r r o r o c c u r s b e c a u s e o f t h e e x i s t e n c e o f RRAP f u n d i n g . S i n c e RRAP a n d N I P u s u a l l y o c c u r i n t h e same n e i g h b o u r h o o d a t a p p r o x i m a t e l y t h e same t i m e , i t w o u l d be n e c e s s a r y t o s t a n d a r d i z e f o r t h e e f f e c t s o f RRAP t o d e r i v e p u r e 97 NI P i m p a c t s . U n f o r t u n a t e l y , d o i n g t h i s was b e y o n d t h e s c o p e o f t h i s s t u d y . A g a i n , t h i s s o u r c e o f e r r o r may b i a s t h e e m p i r i c a l r e s u l t s b e c a u s e i t i s d i f f i c u l t t o s e p a r a t e t h e e f f e c t s o f N I P f r o m t h e e f f e c t s o f RRAP. T h u s , t h e c o e f f i c i e n t s o b t a i n e d f o r s p e c i f i c v a r i a b l e s may be due t o o t h e r f a c t o r s r e l a t i n g t o N I P f u n d i n g . A t h i r d s o u r c e o f e r r o r l i e s i n t h e i n c o m p l e t e n e s s o f d a t a . I d e a l l y , t h i s m e t h o d o l o g y s h o u l d h a v e i n f o r m a t i o n f o r e a c h y e a r a c r o s s a l l v a r i a b l e s . A number o f i m p r o v e m e n t v a r i a b l e s h a d a l l z e r o s f o r some o f t h e y e a r s , a n d t h u s t h e a b i l i t y t o compare t h e i m p a c t s o f e a c h v a r i a b l e f o r e a c h y e a r i s i m p o s s i b l e . T h i s may d i s t o r t t h e r e s u l t s by p r o v i d i n g some i n f o r m a t i o n i n a c o m p r e h e n s i v e manner, b u t l i m i t i n g what c a n be s a i d a b o u t o t h e r v a r i a b l e s t o a c o u p l e o f y e a r s . T h i s i s a s i m i l a r d r a w b a c k f o u n d i n u s i n g a c r o s s s e c t i o n a l m e t h o d o l o g y . A f o u r t h l i m i t a t i o n e x i s t s b e c a u s e i d e a l l y , a m e a s u r e o f t h e i n i t i a l l e v e l o f s e r v i c e i n t h e s e n e i g h b o u r h o o d s s h o u l d h a v e been p r o v i d e d . I t may be t h e c a s e t h a t a r e a s w i t h an i n i t i a l l y n e g l i g i b l e l e v e l o f s e r v i c e ( i . e . v i r t u a l l y no p a r k s , c o m m u n i t y c e n t r e s , p a v e d s t r e e t s , t r e e s ) b e n e f i t t o a much g r e a t e r e x t e n t t h a n a r e a s w i t h a more l i v a b l e l e v e l . 6 . 3 Recommended A r e a s F o r F u t u r e R e s e a r c h The i m p r o v e m e n t s m e n t i o n e d i n t h e i m p l i c a t i o n s s e c t i o n a l l o w f o r more c o n f i d e n c e i n t h e p r e s e n t r e s u l t s . To t h e e x t e n t t h a t l o c a l h o u s i n g m a r k e t s d i f f e r , d a t a b a s e s d i f f e r , o r e s t i m a t i n g t e c h n i q u e s d i f f e r , t h e s e r e s u l t s may v a r y b e t w e e n s t u d i e s . I f s i m i l a r r e s u l t s a r e f o u n d i n d i f f e r e n t m a r k e t s a n d 98 f o r d i f f e r e n t i n t e r v e n t i o n p r o g r a m s , i t m i g h t s u g g e s t t h a t t h e i m p o r t a n c e o f l o c a l m a r k e t s o r t h e r u n n i n g o f s p e c i f i c p r o g r a m s i s o v e r s t a t e d . The r e s u l t s i n d i c a t e t h a t i m p r o v e m e n t s t o n e i g h b o u r h o o d i n f r a s t r u c t u r e do n o t c r e a t e e c o n o m i c b e n e f i t s f o r t h e r e s i d e n t s i n t h e a r e a o r t h o s e i n a d j a c e n t a r e a s . I t i s s t i l l open t o q u e s t i o n why p o s i t i v e e f f e c t s h a v e n o t been f o u n d i f t h e p r o g r a m s were i n f a c t r e s p o n d i n g s e n s i t i v e l y t o t h e needs o f l o c a l r e s i d e n t s . More i n v e s t i g a t i o n m i g h t be done t o d e t e r m i n e how t h e N I P p r o j e c t s were r u n i n e a c h n e i g h b o u r h o o d . F o r i n s t a n c e , i n t h e K e n s i n g t o n n e i g h b o u r h o o d , a 1980 r e p o r t by CMHC (The I m p a c t o f N I P i n B.C, 1980) i n d i c a t e s t h a t r e s i d e n t s d i d n o t h o l d h i g h r e g a r d f o r t h e p r o g r a m ' s i m p l e m e n t a t i o n g u i d e l i n e s . I n a d d i t i o n , t h e r e were c o m p l a i n t s a b o u t t h e s h o r t p l a n n i n g h o r i z o n . C i t i z e n p a r t i c i p a t i o n was d e m o g r a p h i c a l l y u n r e p r e s e n t a t i v e o f t h e l o c a l p o p u l a t i o n . T h e s e a n d o t h e r p r o b l e m s may i n d i c a t e t h a t t h e r e a l n e e d s o f t h e s e n e i g h b o u r h o o d s w ere n o t a l w a y s met. A n o t h e r a r e a f o r r e s e a r c h may be t h e e f f e c t s o f an a c c u m u l a t i o n o f i m p r o v e m e n t s on p r o p e r t y v a l u e s . T h i s c a n be done by c o m b i n i n g v a r i o u s c o m b i n a t i o n s o f i m p r o v e m e n t s , o r by c o d i n g t h e d a t a s u c h t h a t t h e r e i s an a c c u m u l a t i o n on one v a r i a b l e o v e r a p e r i o d o f y e a r s . I t may be t h a t by t h e t h o u s a n d t h new s i d e w a l k p u t i n , a p o s i t i v e b e n e f i t t o t h e n e i g h b o u r h o o d w o u l d f i n a l l y a c c r u e . F u r t h e r , e v e n t h o u g h y e a r l y dummy v a r i a b l e s w e re i n c l u d e d t o t a k e i n t o a c c o u n t a v e r a g e c h a n g e s i n p r i c e due t o macro 99 f a c t o r s , t h e s e v a r i a b l e s do n o t c o n t r o l f o r i m p a c t s t h a t a r e n e i g h b o u r h o o d s p e c i f i c . H e n c e , a more t h o r o u g h i n v e s t i g a t i o n o f s p e c i f i c h o u s i n g m a r k e t s c a n be made. D u r i n g b u s t h o u s i n g p e r i o d s , f o r i n s t a n c e , l o w e r p r i c e d h o u s i n g may d e c r e a s e more t h a n h i g h e r p r i c e d h o u s i n g a n d v i c e - v e r s a . A l s o o f i n t e r e s t may be an e x a m i n a t i o n o f p o s s i b l e s p i n -o f f s c r e a t e d by N I P f o r p r i v a t e i n v e s t m e n t i n t h e n e i g h b o u r h o o d . I t w o u l d be i n t e r e s t i n g t o f i n d o u t w h e t h e r d e v e l o p m e n t i n c r e a s e d a s a r e s u l t o f N I P e f f o r t s . The i m p o r t a n t q u e s t i o n o f w h e t h e r n e i g h b o u r h o o d d e c a y was p r e v e n t e d o r s l o w e d c o u l d be s t u d i e d . I t i s d i f f i c u l t t o s a y what w o u l d h a v e h a p p e n e d t o t h e s e n e i g h b o u r h o o d s h a d l o c a l g o v e r n m e n t n o t i n t e r v e n e d t o i m p r o v e t h e i n f r a s t r u c t u r e . One c o u l d do a t i m e - s e r i e s s t u d y o f two c o m p a r a b l e n e i g h b o u r h o o d s , one w h i c h r e c e i v e s i m p r o v e m e n t s t o n e i g h b o u r h o o d i n f r a s t r u c t u r e a n d one w h i c h d o e s n o t . C r i m e r a t e s , d e m o l i t i o n s , d e m o g r a p h i c c h a n g e s and p r o p e r t y v a l u e s c a n t h e n be c o m p a r e d ( h o l d i n g a l l e l s e c o n s t a n t ) t o a s s e s s t h e i m p a c t s o f a r e v i t a l i z a t i o n e f f o r t . I n s ummary,the a n a l y s i s p r e s e n t e d a l l o w s us t o s t a t e w i t h some c o n f i d e n c e t h a t g o v e r n m e n t s u b s i d i z e d N I P c r e a t e s v e r y few d i r e c t o r i n d i r e c t e f f e c t s on p r o p e r t y v a l u e s . I f t h i s i s t h e g o a l o f a p r o g r a m , t h a n t h i s r a t i o n a l e i s n o t j u s t i f i e d a n d an i n c r e a s e d t a x b a s e c a n n o t be e x p e c t e d t o a c c r u e . F u r t h e r r e s e a r c h h a s b e e n recommended t o v e r i f y t h a t o t h e r e c o n o m i c j u s t i f i c a t i o n s f o r N I P d i d n o t o c c u r . A l t h o u g h a p r o p e r t y v a l u e i m p a c t c o u l d n o t be f o u n d f o r t h e n e i g h b o u r h o o d s e x a m i n e d , t h i s i s n o t t o s a y t h a t o t h e r n e i g h b o u r h o o d p r o g r a m s w o u l d h a v e t h e 100 same r e s u l t s . A d i f f e r e n t t r e a t m e n t o f t h e d a t a b a s e a s s u g g e s t e d e a r l i e r may y i e l d more p o s i t i v e r e s u l t s . A f i n a l w o r d o f c a u t i o n must be p r o v i d e d f o r t h o s e r e a d e r s i n t e r e s t e d i n t h e p o l i c y i m p l i c a t i o n s o f s u c h a s t u d y . T h e s e r e s u l t s may n o t be g e r n e r a l i z a b l e t o o t h e r n e i g h b o u r h o o d s . One d i m e n s i o n o f t h e two s t u d y n e i g h b o u r h o o d s t h a t may be r e l e v a n t i s t h a t t h e s e a r e a s were n o t i n a s t a t e o f d e c l i n e . D e s p i t e t h e f a c t t h a t t h e y were i n n e e d o f a v a r i e t y o f i m p r o v e m e n t s , S t r a t h c o n a a n d K e n s i n g t o n a r e s t a b l e n e i g h b o u r h o o d s . The r a t i o n a l e f o r i n t e r v e n i n g i n t h e s e t y p e s o f n e i g h b o u r h o o d s may be b a s e d on s u c h n o n - e c o n o m i c i s s u e s a s t h e p r e v e n t i o n o f g h e t t o s , s a f e t y , and m a i n t a i n i n g a g e n e r a l s e r v i c e l e v e l t h r o u g h o u t t h e c i t y . The i n i t i a l l e v e l o f s e r v i c e may be an i m p o r t a n t v a r i a b l e t o c o n s i d e r when a s s e s s i n g r e n e w a l p r o g r a m s . E x a m p l e s o f v e r y s u c c e s s f u l e f f o r t s w i t h i n t h e C i t y o f V a n c o u v e r i n c l u d e t h e F a l s e C r e e k , F a i r v i e w S l o p e s a nd C h a m p l a i g n H e i g h t s p r o j e c t s . I n s u c h c a s e s where a m a j o r r e v a m p i n g o f a n e i g h b o u r h o o d a r e d o n e , we may s e e much more d r a m a t i c e c o n o m i c a n d n o n - e c o n o m i c i m p a c t s . 101 BIBLIOGRAPHY 1. A h l b r a n d t J r . , R o g e r S. a n d James V. C u n n i n g h a m , A New  P u b l i c P o l i c y F o r N e i g h b o r h o o d P r e s e r v a t i o n , (New Y o r k : P r a e g e r , 1 9 7 9 ) . 2. B a l l , M i c h a e l J . , "The D e t e r m i n a n t s of R e l a t i v e House P r i c e s : A R e p l y " , U r b a n s t u d i e s , 11,2, ( 1 9 7 4 ) : 2 3 1 - 2 3 3 . 3. A n d e r s o n , R. a n d T. C r o c k e r , " A i r P o l l u t i o n a n d R e s i d e n t i a l P r o p e r t y V a l u e s " , U r b a n S t u d i e s , 8, 3 ( 1 7 1 -180) . 4. B a l l , M i c h a e l J . , " R e c e n t E m p i r i c a l Work on t h e D e t e r m i n a n t s o f R e l a t i v e House P r i c e s " , U r b a n S t u d i e s , 10, ( 1 9 7 3 ) : 2 1 3 - 3 3 . 5. B e r r y , B. and R. 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