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The theory and practice of conducting local housing needs studies : a framework for the assessment of… Maass, Barbara Ellis 1980

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THE THEORY AND PRACTICE OF CONDUCTING LOCAL HOUSING NEEDS STUDIES: A FRAMEWORK FOB THE ASSESSMENT OF HOUSING NEED I N CANADIAN C I T I E S A THESIS SUBMITTED I N PARTIAL FULFILLMENT OF THE REQUIREMENTS FOE THE DEGREE OF MASTER OF ARTS i n THE FACULTY OF GRADUATE STUDIES S c h o o l o f Community and R e g i o n a l p l a n n i n g We a c c e p t t h i s t h e s i s as c o n f o r m i n g t o t h e r e g u i r e d s t a n d a r d THE UNIVEBSITY OF B R I T I S H COLUMBIA O c t o b e r , 1980 by B ABB AH A E L L I S MAASS M c G i l l U n i v e r s i t y , 1977 (t) B a r b a r a E l l i s M a a s s , 1980 In p r e s e n t i n g t h i s t h e s i s in p a r t i a l f u l f i l m e n t o f the requ i rement s f o r an advanced degree at the U n i v e r s i t y o f B r i t i s h Co lumb ia , I ag ree that the L i b r a r y s h a l l make i t f r e e l y a v a i l a b l e f o r r e f e r e n c e and s tudy . I f u r t h e r agree t h a t p e r m i s s i o n f o r e x t e n s i v e c o p y i n g o f t h i s t h e s i s f o r s c h o l a r l y purposes may be g r a n t e d by the Head o f my Department or by h i s r e p r e s e n t a t i v e s . It i s u n d e r s t o o d that c o p y i n g o r p u b l i c a t i o n o f t h i s t h e s i s f o r f i n a n c i a l g a i n s h a l l not be a l l o w e d w i thout my w r i t t e n p e r m i s s i o n . B a r b a r a M a a ss , Community a n d R e g i o n a l P l a n n i n g Department o f The U n i v e r s i t y o f B r i t i s h Co lumbia 2075 Wesbrook P l a c e Vancouver, Canada V6T 1W5 Date October 6 , 1 9 8 0 . i i ABSTRACT The o b j e c t i v e o f t h i s t h e s i s i s t o p r o v i d e a p r a c t i c a l framework, t o a i d h o u s i n g p l a n n e r s t o c o n d u c t l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s f o r C a n a d i a n c i t i e s . The t h e s i s e x a m i n e s what l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s a r e , why t h e y a r e c o n d u c t e d , v a r i o u s a u t h o r s 1 v i e w s as t o how t h e y s h o u l d be c o n d u c t e d , and how t h e y a c t u a l l y h a v e been c o n d u c t e d i n C a n a d i a n u r b a n a r e a s . . The a u t h o r i d e n t i f i e s t h e m a j o r i s s u e s w h i c h s h o u l d be c o n s i d e r e d i n c o m p l e t i o n o f s u c h s t u d i e s and comments upon t h e i m p l i c a t i o n s o f use o f a l t e r n a t i v e m ethods a v a i l a b l e t o d e a l w i t h t h e s e i s s u e s . The f r a m e w o r k d e v e l o p e d i n t h e t h e s i s i s d e r i v e d f r o m 1) a r e v i e w o f c u r r e n t l i t e r a t u r e on t h e t o p i c , 2) an e x a m i n a t i o n o f t e n r e c e n t l y c o m p l e t e d C a n a d i a n l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s , and 3) t h e r e s u l t s o f a g u e s t i o n n a i r e s e n t t o t h e a u t h o r s , r e s e a r c h d i r e c t o r s , a n d / o r p l a n n i n g d i r e c t o r s r e s p o n s i b l e f o r t h e s t u d i e s . A l o c a l h o u s i n g needs s t u d y i s a r e p o r t w h i c h p r o v i d e s i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g t h e s h e l t e r n e e d s o f t h e r e s i d e n t s o f a t o w n , m u n i c i p a l i t y , o r m e t r o p o l i t a n r e g i o n . The s t u d y i s c o n d u c t e d f o r one or more o f t h e f o l l o w i n g p u r p o s e s : 1) t o d e f i n e h o u s i n g n e e d , 2) t c p r o v i d e d a t a c o n c e r n i n g t h e n e e d , 3) t o e n s u r e r e l e v a n c e t o l o c a l c o n d i t i o n s , 4) t o meet t h e g r o w i n g r e s p o n s i b i l i t i e s o f l o c a l g o v e r n m e n t s i n h o u s i n g , 5) t o f o s t e r a c t i o n t o a l l e v i a t e h o u s i n g n e e d . A l t h o u g h c u r r e n t l i t e r a t u r e on how t c c o n d u c t a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y h i g h l i g h t s some i m p o r t a n t c o n s i d e r a t i o n s , i t was f o u n d w a n t i n g i n t h r e e r e s p e c t s — 1 ) i t i s a m b i g u o u s ( a u t h o r s do n o t a l w a y s a g r e e on how t h e s t u d i e s s h o u l d be c o n d u c t e d ) , 2) i t d o e s n o t f u l l y t a k e i n t o i i i a c c o u n t t h e p r a c t i c a l c o n s t r a i n t s f a c i n g p l a n n e r s c o n d u c t i n g s u c h s t u d i e s , and 3) i t d o e s n o t i n c l u d e a number o f r e s e a r c h t o p i c s r e l a t e d t o t h e p r o c e s s o f c o n d u c t i n g t h e s t u d y . Due i n p a r t t o t h e l i m i t a t i o n s o f c u r r e n t t h e o r y on t h i s t o p i c , t h e t e n C a n a d i a n l o c a l h o u s i n g n eeds s t u d i e s r e v i e w e d have u t i l i z e d a v a r i e t y o f m e t h o d o l o g i e s t o a s s e s s h o u s i n g n e e d . C h a p t e r 3 d e s c r i b e s t h e s e m e t h o d o l o g i e s i n o r d e r t o e n a b l e f u t u r e r e s e a r c h e r s t o b e n e f i t f r o m r e c e n t p a s t e x p e r i e n c e i n t h i s f i e l d a n d t o c o m p a r e t h i s work t o t h e i r own r e s e a r c h r e q u i r e m e n t s . The f r a m e w o r k o u t l i n e d i n C h a p t e r 4 d i s t i n g u i s h e s b e t w e e n " C o n t e x t I s s u e s ' * — t h o s e w h i c h a f f e c t o v e r a l l t h e t y p e o f s t u d y t o be p r o d u c e d ( i . e . , o b j e c t i v e s , r e s e a r c h m o d e l s , v a l u e j u d g e m e n t s , f o r m a t ) - - a n d " C o n t e n t I s s u e s " — t h o s e r e l a t e d t o s p e c i f i c t o p i c a r e a s c o n t a i n e d i n t h e r e p o r t s ( i . e . , d e m o g r a p h i c a n a l y s i s , q u a n t i t y h o u s i n g s t o c k , g u a l i t y h o u s i n g s t o c k , s u i t a b i l i t y , a f f o r d a b i l i t y , s p e c i a l n e eds g r o u p s , a s p e c t s o f t h e l o c a l e n v i r o n m e n t , h o u s i n g r e q u i r e m e n t s , t a r g e t s , c o s t o f a c t i n g a n a l y s i s ) . The i m p l i c a t i o n s o f t h e t r e a t m e n t o f C o n t e x t I s s u e s by t h e t e n C a n a d i a n s t u d i e s r e v i e w e d i s d i s c u s s e d . The a d v a n t a g e s and d i s a d v a n t a g e s o f a l t e r n a t i v e m e t h o d o l o g i e s t o employ w i t h r e g a r d t o t h e C o n t e n t I s s u e s a r e t h e n o u t l i n e d . The f i n a l c h a p t e r o f t h e t h e s i s e x a m i n e s t h e g u e s t i o n "When i s a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y s u c c e s s f u l ? " I t i s t h e v i e w o f t h i s a u t h o r t h a t an a p p r o p r i a t e c r i t e r i o n t o a s s e s s t h e s u c c e s s o f a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y i s t h e d e g r e e t o w h i c h i t p r o v i d e s s u f f i c i e n t i n f o r m a t i o n t o p e r m i t t h e p o l i t i c i a n t o d e c i d e t o what e x t e n t r e s o u r c e s s h o u l d be a l l o c a t e d t o a l l e v i a t e h o u s i n g n e e d . . TABLE OF CONTENTS xv C h a p t e r 1: I n t r o d u c t i o n I . . What i s a L o c a l H o u s i n g Needs S t u d y ? I I . . Why C o n d u c t a L o c a l H o u s i n g Needs S t u d y ? 1. To D e f i n e H o u s i n g Need 2.. To P r o v i d e D a t a C o n c e r n i n g t h e Need 3.. To E n s u r e R e l e v a n c e t o L o c a l C o n d i t i o n s 4. To Meet t h e G r o w i n g R e s p o n s i b i l i t i e s of L o c a l G o v e r n m e n t s i n H o u s i n g 5. To F o s t e r A c t i o n t o A l l e v i a t e • H o u s i n g Need I I I . T h e s i s O v e r v i e w 1. Scope and O b j e c t i v e s 2. M e t h o d o l o g y 3. L i m i t a t i o n s 4. O r g a n i z a t i o n C h a p t e r 2: The T h e o r y — Review o f M e t h o d s From t h e L i t e r a t u r e I . . R e c o m m e n d a t i o n s f r o m t h e M a n u a l s 1.. G e o g r a p h i c S c o p e 2. C o n t e n t o f t h e S t u d y 3. R e s e a r c h M o d e l s 4.. D e f i n i t i o n o f C o n c e p t s 5. P r o j e c t i o n s 6. . V a l u e J u d g e m e n t s I I . . Summary o f F i n d i n g s f r o m t h e M a n u a l s I I I . L i m i t a t i o n s o f t h e T h e o r y C h a p t e r 3: The P r a c t i c e — Ten C a n a d i a n L o c a l H o u s i n g Needs S t u d i e s I . P r a c t i c a l C o n s t r a i n t s 1. H o u s i n g M a r k e t A r e a s R a r e l y C o n f o r m t o t h e B o u n d a r i e s c f an A p p r o p r i a t e J u r i s d i c t i o n 2. L a c k o f D a t a 3. . L i m i t e d R e s o u r c e s 4. . I n a d e q u a t e T h e o r y Page 1 1 2 2 6 7 8 13 14 14 15 16 17 19 20 20 22 24 40 47 49 50 51 53 53 53 54 57 58 V Page I I . . Ten C a n a d i a n L o c a l H o u s i n g Needs S t u d i e s 59 1 . H a l i f a x 61 2 . C o r n w a l l 64 3 . V i c t o r i a 68 4 . W a t e r l o o 73 5 . W i n n i p e g 78 6 . V a n c o u v e r 82 7 . Quebec 89 8 . . O t t a w a - C a r l e t o n 94 9 . . A l b e r t a 100 1 0 . M e t r o p o l i t a n T o r o n t o 104 I I I . Summary 107 C h a p t e r 4 : A Framework f o r C o n d u c t i n g 111 L o c a l H o u s i n g Needs S t u d i e s I . . C o n t e x t I s s u e s 112 1 . . O b j e c t i v e s 112 2 . R e s e a r c h M o d e l s 114 3 . . V a l u e J u d g e m e n t s 115 4 . . F o r m a t 116 I I . C o n t e n t I s s u e s 117 1 . . D e m o g r a p h i c A n a l y s i s 117 2i Q u a n t i t y H o u s i n g S t o c k 120 3 . . Q u a l i t y H o u s i n g S t o c k 121 4 . . S u i t a b i l i t y 123 5 . . A f f o r d a b i l i t y 127 6 . S p e c i a l Needs G r o u p s 131 7 . . A s p e c t s o f t h e L o c a l E n v i r o n m e n t 134 8 . : H o u s i n g R e q u i r e m e n t s 135 9 . > T a r g e t s 139 1 0 . .'.Cost o f A c t i n g A n a l y s i s 142 I I I . _ Summary 143 C h a p t e r 5 : C o n c l u s i o n s - - W h e n i s a L o c a l 145 H o u s i n g Needs S t u d y S u c c e s s f u l ? B i b l i o g r a p h y 151 A p p e n d i c e s 157 A. The Q u e s t i o n n a i r e 157 B. M e t h o d o l o g y f o r F a c t o r i n g Up I n c o m e s 162 v i LIST_OF_TABLES Page 1. R e g u i r e d Income A p p r o a c h - - H a l i f a x 63 2. H o u s i n g T a r g e t s — C o r n w a l l 67 3. Minimum D w e l l i n g U n i t S i z e - - V i c t o r i a 70 4. . Minimum O c c u p a n c y S t a n d a r d — V i c t o r i a 70 5. Summary o f C u r r e n t H o u s i n g N e e d s — V i c t o r i a 71 6. D e n s i t y A s s u m p t i o n s — V i c t o r i a 72 7. F u t u r e H o u s i n g R e g u i r e m e n t s 72 by D e n s i t y — V i c t o r i a 8. . F u t u r e H o u s i n g R e g u i r e m e n t s 72 by I n c o m e - - V i c t o r i a 9. H o u s i n g T a r g e t s f o r S i n g l e S e n i o r 76 C i t i z e n H o u s e h o l d s — W a t e r l o o 10. O c c u p a n c y P a t t e r n s — W i n n i p e g 81 11. . F u t u r e H o u s i n g O c c u p a t i o n — V a n c o u v e r 86 12. M a t c h i n g T e c h n i g u e — V a n c o u v e r 87 13.. Summary H o u s i n g N e e d s — O t t a w a - C a r l e t o n 98 14. H o u s i n g M a r k e t M o d e l — O t t a w a - C a r l e t o n 99 15. S h e l t e r C o s t / I n c o m e R a t i o s - - A l b e r t a 102 v i i L I S T OF CHARTS Page 1. H a l i f a x 61 2. C o r n w a l l 64 3. V i c t o r i a 68 4. W a t e r l o o 73 5. Winn i p e g 78 6. . V a n c o u v e r 82 7. Quebec 89 8. O t t a w a - C a r l e t o n 94 9. A l b e r t a 100 10. M e t r o p o l i t a n T o r o n t o 104 v i i i L I S T OF FIGURES Page 1 . A . I . P . H o u s i n g M o d e l B a s i c T a b l e s 27 2.. E x a m p l e " S u p p l y Framework" T a b l e 28 3.. E x a m p l e " P r o d u c t i o n R e q u i r e m e n t s " T a b l e 30 4 . C C S . D. H o u s i n g R e q u i r e m e n t s M o d e l 37 5.. Framework Summary 144 i x ACKNOWLEGEMENTS I w o u l d l i k e t o t h a n k D r . Ann McAfee f o r h e r a d v i c e , e n c o u r a g e m e n t , and u n d e r s t a n d i n g ; E r o f e s s c r Brahm Wiesman f o r h i s g u i d a n c e and p a t i e n c e ; Canada M o r t g a g e and H o u s i n g C o r p o r a t i o n f o r t h e i r f i n a n c i a l a i d ; t h e i n d i v i d u a l s who k i n d l y r e s p o n d e d t o t h e q u e s t i o n n a i r e ; and my d e a r f r i e n d s f o r " s e e i n g me t h r o u g h " . I d e d i c a t e t h i s t h e s i s t o my p a r e n t s whose l o v e , u n d e r s t a n d i n g , and s u p p o r t have made t h i s a l l p o s s i b l e . 1 CHAPTER_Ji_INTRODDCTION Io_. ^ W h a t _ i s _ A ..Local H o u s i n g Needs S t u d y ? A l o c a l h o u s i n g needs s t u d y i s a r e p o r t w h i c h p r o v i d e s i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g t h e s h e l t e r n e e d s o f t h e r e s i d e n t s o f a t o w n , m u n i c i p a l i t y o r m e t r o p o l i t a n r e g i o n . M o s t o f t e n s u c h s t u d i e s a r e c o m m i s s i o n e d by a go v e r n m e n t a g e n c y whose j u r i s d i c t i o n c o r r e s p o n d s t o t h e g e o g r a p h i c a r e a o f s t u d y . . The p u r p o s e o f t h e s t u d y i s t o document e v i d e n c e o f c u r r e n t h o u s i n g n e e d s and t o e s t i m a t e f u t u r e h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . . T h i s i n f o r m a t i o n may be u s e d t o a i d a g o v e r n m e n t body t o p r o p o s e and i m p l e m e n t a c t i o n s t o a l l e v i a t e t h e n e e d . H o w e v e r , t h e s t a t e o f t h e a r t o f c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s i s n o t w e l l d e v e l o p e d . C o m p l e t i n g a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y i s n o t a s i m p l e t a s k . L o c a l h o u s i n g p l a n n e r s have n o t h a d t h e o p p o r t u n i t y t o compare and c o n t r a s t r e c e n t e f f o r t s i n t h i s f i e l d . The p u r p o s e o f t h i s t h e s i s , t h e r e f o r e , i s t o r e v i e w b o t h t h e t h e o r y and t h e p r a c t i c e o f c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s a n d t o p r o v i d e h o u s i n g p l a n n e r s i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g t h e m e t h o d o l o g i c a l and p l a n n i n g c o n s i d e r a t i o n s n e c e s s a r y t o c o m p l e t i n g a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y i n C a n a d a . . 2 . Why C o n d u c t a L o c a l H o u s i n g Needs S t u d y ? A l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y i s c o n d u c t e d f o r one o r more o f t h e f o l l o w i n g p u r p o s e s : 1. t o d e f i n e h o u s i n g need 2. t o p r o v i d e d a t a c o n c e r n i n g t h e need 3. t o e n s u r e r e l e v a n c e t o l o c a l c o n d i t i o n s 4. t o meet t h e g r o w i n g r e s p o n s i b i l i t i e s o f l o c a l g o v e r n m e n t s i n h o u s i n g 5. t o f o s t e r a c t i o n t o a l l e v i a t e h o u s i n g need 1. TO DEFINE HOUSING NEED As d e f i n e d i n most s o c i a l l e g i s l a t i o n , " n e e d " i s a vague c o n c e p t . I t i s o t e n b u r i e d i n p h r a s e s s o g l o b a l t h a t i t h a s l i t t l e v a l u e f o r p l a c i n g b o u n d a r i e s on t h e p l a n n i n g t a s k . A l t e r n a t i v e l y , i t i s e m p l o y e d s o n a r r o w l y t h a t s p e c i f i c s e r v i c e s a r e mandated. The t e r m i s u s e d f r e q u e n t l y by p l a n n e r s and r e s e a r c h e r s as w e l l as by e x e c u t i v e s , b u t i t i s r a r e l y o p e r a t i o n a l i z e d . A l l t o o o f t e n t h e p r o f e s s i o n a l a s s u m e s t h a t i t w i l l be u n d e r s t o o d and t h e r e f o r e r e g u i r e s l i t t l e e x p l a n a t i o n . ( M o r o n e y , 1977, p. 133) Need i s a n o r m a t i v e c o n c e p t . The d e f i n i t i o n o f what c o n s t i t u t e s need c h a n g e s o v e r t i m e a n d i s d e p e n d a n t upon p a r t i c u l a r s o c i e t a l norms o r s t a n d a r d s . Moroney ( I B I D pp. 134 - 135) s t a t e s t h a t t h r e e f a c t o r s i n f l u e n c e how ne e d i s d e f i n e d - - 1 . t h e s t a n d a r d o f l i v i n g , 2. t h e s o c i o p o l i t i c a l e n v i r o n m e n t , a n d 3. r e s o u r c e s a n d t e c h n o l o g y . The c o n c e p t o f h o u s i n g need i s a good e x a m p l e o f c h a n g i n g s t a n d a r d s o v e r t i m e and among d i f f e r e n t s o c i e t i e s . As t e c h n o l o g y and o u r s t a n d a r d o f l i v i n g have p r o g r e s s e d , o u r e x p e c t a t i o n s and t h e s t a n d a r d s t h e C a n a d i a n g o v e r n m e n t and s o c i e t y as a w h c l e p l a c e on t h e d e f i n i t i o n o f a d e q u a t e h o u s i n g , 3 i n c l u d i n g q u a l i t y , s u i t a b i l i t y , and a f f o r d a b i l i t y c r i t e r i a , h a v e a l t e r e d u p w a r d . . I n c o n t r a s t , t h e s t a n d a r d s we now e m p l o y , l i k e l y a p p e a r v e r y h i g h t o many " T h i r d W o r l d " n a t i o n s . The d i s t i n c t i o n b e t w e e n t h e t e r m s " n e e d " and " w a n t " s h o u l d be c l a r i f i e d . . Andrew A r m i t a g e n e a t l y d i s t i n g u i s h e s b e t w e e n t h e two c o n c e p t s a s f o l l o w s : "Want" i m p l i e s a p u r e l y p r i v a t e a s s e r t i o n by a p e r s o n ; " n e e d " a d d s t h e n o t i o n o f n e c e s s i t y and h e n c e o b l i g a t i o n on t h e p a r t o f o t h e r s t o r e s p o n d . However, t h e " o t h e r s " a r e f r e e t o a l l o w o r r e j e c t ' t h e n e e d . . R e j e c t i o n i n e f f e c t c o n v e r t s t h e a l l e g e d " n e e d " back t o t h e c a t e g o r y o f b e i n g a " w a n t " b e c a u s e no one h a s a g r e e d on i t s n e c e s s i t y , n o r a c c e p t e d any o b l i g a t i o n . . A l l o w i n g t h e " n e e d " on t h e o t h e r h a n d , l e g i t i m i z e d i t . T hus " n e e d s " a r e t h e s u b j e c t s o f s o c i a l and n o t p r i v a t e o r i n d i v i d u a l d e f i n i t i o n . . ( A r m i t a g e , 1975, p. 19) C o n c e r n f o r t h e h o u s i n g n e e d s o f C a n a d i a n s d a t e s b a c k t o a s e a r l y as 1919 when t h e R o y a l C o m m i s s s i o n on I n d u s t r i a l R e l a t i o n s s t a t e d : The h i g h p r i c e o f b u i l d i n g l a n d and o f b u i l d i n g m a t e r i a l h a v e made i t i m p o s s i b l e f o r t h e w o r k e r t o p r o v i d e h i m s e l f w i t h a home, a n d some means s h o u l d be a d o p t e d , w i t h a s l i t t l e d e l a y a s p o s s i b l e , t o remedy t h i s d e f e c t . . ( C a n a d i a n C o u n c i l on S o c i a l D e v e l o p m e n t , 1977, p. 1) More r e c e n t l y , t h e C a n a d i a n g o v e r n m e n t h a s s t a t e d : When we t a l k a b o u t ... h o u s i n g , we a r e t a l k i n g a b o u t an e l e m e n t a l human n e e d — t h e n e e d f o r s h e l t e r , f o r p h y s i c a l and e m o t i o n a l c o m f o r t i n t h a t s h e l t e r . . ... g o o d h o u s i n g a t a r e a s o n a b l e c o s t i s a s o c i a l r i g h t o f e v e r y c i t i z e n o f t h i s c o u n t r y . ( B a s f o r d , M i n i s t e r o f S t a t e f o r U r b a n A f f a i r s , Commons D e b a t e s r M a r c h 15, 1973) However, n o t w i t h s t a n d i n g t h e abo v e g u o t e s , t h e v a s t m a j o r i t y o f C a n a d a ' s h o u s i n g s t o c k has been a nd c o n t i n u e s t o be p r o v i d e d by t h e p r i v a t e s e c t o r . . H o u s i n g i n C a n a d a , f o r t h e most p a r t , i s c o n s i d e r e d a m a r k e t c o m m o d i t y , a s o p p o s e d t o a b a s i c need o r 4 r i g h t . Most C a n a d i a n s a r e h o u s e d t h r o u g h o p e r a t i o n o f t h e h o u s i n g m a r k e t , where t h e p r i c e o f s h e l t e r f o r r e n t o r f o r p u r c h a s e i s d e t e r m i n e d by t h e m a r k e t f o r c e s o f s u p p l y and demand, and where p r o f i t i s t h e m a j o r i n c e n t i v e f o r p r o d u c t i o n o f h o u s i n g u n i t s . A l t h o u g h t h e p r i v a t e s e c t o r c o n t i n u e s t o b u i l d most o f C a n a d a ' s h o u s i n g , t h e p u b l i c s e c t o r r e c o g n i z e s t h a t h o u s i n g c a n n o t be r e g a r d e d s o l e l y a s a m a r k e t c o m m o d i t y . Thus t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t h a s p r o v i d e d f u n d s f o r h o u s i n g r e n o v a t i o n ( R . B . A . P . ) , i m p r o v e m e n t o f t h e n e i g h b o u r h o o d e n v i r o n m e n t ( N . I . P . ) . , t h e d e v e l o p m e n t o f " T h i r d S e c t o r " h o u s i n g (by c o o p e r a t i v e and n o n - p r o f i t h o u s i n g c o r p o r a t i o n s ) and t h e c o n s t r u c t i o n and management o f p u b l i c h o u s i n g . , The p r i v a t e h o u s i n g i n d u s t r y h a s a l s o b e n e f i t t e d f r o m f e d e r a l g o v e r n m e n t p r o g r a m s s u c h a s t h e A s s i s t e d R e n t a l P r o g r a m (A.R. P.) and c a p i t a l c o s t d e p r e c i a t i o n a l l o w a n c e s on i n c o m e t a x . F u r t h e r m o r e , t h e p u b l i c s e c t o r h a s a i d e d t h e p r i v a t e h o u s i n g i n d u s t r y t h r o u g h t h e d e v e l o p m e n t and m a i n t e n a n c e o f r o a d s , p u b l i c t r a n s i t , s c h o o l s and c o m m u n i t y f a c i l i t i e s , w h i c h a r e e s s e n t i a l e l e m e n t s o f t h e t o t a l " h o u s i n g p r o d u c t " . McAfee has w r i t t e n : As a r e s u l t o f t h e q u a l i t i e s i n h e r e n t i n h o u s i n g a s a c o m m o d i t y , and t h e s o c i a l a t t i t u d e s t o w a r d t h i s n e e d , t h e h o u s i n g s e c t o r h a s d e v e l o p e d as a b l e n d o f p r i v a t e e n t e r p r i s e and g o v e r n m e n t a c t i v i t y . N e i t h e r s e c t o r h a s p r o v e d i t s e l f a b l e t o a c t i n d e p e n d e n t l y . ( C i t y o f V a n c o u v e r , 1979, p. I I - 3 ) H o u s i n g need has a number o f c h a r a c t e r i s t i c s . M o s t a u t h o r s d i s t i n g u i s h 1. s t r u c t u r a l d e f i c i e n c i e s , 2. o v e r c r o w d i n g , and 3. a f f o r d a b i l i t y , t o be t h e m a j o r c o m p o n e n t s of h o u s i n g 5 n e e d . G r i g s b y and R o s e n b u r g l i s t 12 d i m e n s i o n s of t h e h o u s i n g p r o b l e m f o r l o w i n c o m e h o u s e h o l d s : ... l a c k o f a d e q u a t e h o u s i n g s p a c e , g u a l i t y and f u r n i s h i n g s ; p o o r n e i g h b o r h o o d e n v i r o n m e n t ; e x c e s s i v e h o u s i n g c o s t s r e l a t i v e t o f a m i l y i n c o m e ; l a c k o f s e c u r i t y o f o c c u p a n c y ; r e s t r i c t i o n s upon c h o i c e o f t e n u r e ; r e s t r i c t e d l o c a t i o n a l c h o i c e ; l a c k o f s p e c i a l h o u s i n g s e r v i c e s f o r t h e p h y s i c a l l y h a n d i c a p p e d ; r a c i a l d i s c r i m i n a t i o n ; e x c e s s i v e h o u s i n g c o s t r e l a t i v e t o q u a l i t y and g u a n t i t y of s p a c e r e c e i v e d ; and t h e s t i g m a a t t a c h e d t o r e c e i v i n g h o u s i n g a s s i s t a n c e . T h e s e d i m e n s i o n s o f h o u s i n g need a r e b u t a s m a l l s u b s e t o f t h e t o t a l a r r a y o f d e p r i v a t i o n s w h i c h l o w i n c o m e f a m i l i e s must e n d u r e . . ( G r i g s b y and R o s e n b u r g , 1975, p..31-32) E a c h o f t h e s e c o m p o n e n t s o f h o u s i n g n e e d may n o t n e c e s s a r i l y be a p p l i c a b l e t o t h e r e g i o n u n d e r s t u d y , and o t h e r a s p e c t s o f h o u s i n g need i n a d d i t i o n t o t h o s e c i t e d may be p a r t i c u l a r t o l o c a l c o n d i t i o n s . . Such c o n c e p t u a l v a r i a b l e s c o m p r i s i n g h o u s i n g need must be o p e r a t i o n a l i z e d . S p e c i f i c s t a n d a r d s need t o be d e v e l o p e d t o i n d i c a t e t h e s e v e r i t y o f n e e d e v i d e n c e d . F o r e x a m p l e , a common o p e r a t i o n a l d e f i n i t i o n o f a f f o r d a b i l i t y ( i . e . , e x c e s s i v e h o u s i n g c o s t s r e l a t i v e t o i n c o me) i s t h a t no h o u s e h o l d s h o u l d s p e n d an amount g r e a t e r t h a n 2 5 % o f t h e i r g r o s s i n c o m e on h o u s i n g . D i f f i c u l t i e s o f t e n a r i s e i n t h e u s e o f u n i f o r m s t a n d a r d s . . I n t h i s i n s t a n c e , f a m i l y s i z e h a s n o t b e e n t a k e n i n t o a c c o u n t . A f a m i l y h o u s e h o l d w i t h c h i l d r e n h a s g r e a t e r l i v i n g e x p e n s e s t h a n a s i n g l e p e r s o n h o u s e h o l d a n d , a l t h o u g h t h e h o u s e h o l d may s p e n d b e l o w t h e s e t a f f o r d a b i l i t y s t a n d a r d , t h e y may u n d e r g o s e v e r e f i n a n c i a l h a r d s h i p . S i m i l a r l y , p e r s o n s on v e r y l o w i n c o m e s may be u n a b l e t o a l l o c a t e a g u a r t e r o f t h e i r i n c o m e t o s h e l t e r w i t h o u t f o r e g o i n g f o o d o r c l o t h i n g r e q u i r e m e n t s . . A f f o r d a b i l i t y s t a n d a r d s s e t i n t e r m s o f i n c o m e a l o n e , do n o t c o n s i d e r t h e 6 h o u s e h o l d ' s w e a l t h o r c a p i t a l a c c u m u l a t i o n . . T h i s may be p a r t i c u l a r l y i m p o r t a n t when c o n s i d e r i n g a s u i t a b l e s t a n d a r d f o r t h e a f f o r d a b i l i t y o f h o m e o w n e r s h i p . a l t e r n a t i v e s t o u n i f o r m s t a n d a r d s w i l l be d i s c u s s e d i n l a t e r c h a p t e r s o f t h e t h e s i s . . T h e r e a r e , t h e r e f o r e , t h r e e c o m p o n e n t s t o d e f i n i n g h o u s i n g need t h a t t h e l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y may a d d r e s s . The f i r s t , i s t o d e t e r m i n e what a s p e c t s o f h o u s i n g a r e t o be c o n s i d e r e d a s o c i a l r i g h t . The s e c o n d , i s t o d e c i d e what a s p e c t s o f h o u s i n g n e e d a r e r e l e v a n t t o t h e l o c a l s i t u a t i o n . The t h i r d , i s t o d e v e l o p s t a n d a r d s whereby t h e d e g r e e o f ne e d e v i d e n c e d may be a s s e s s e d . 2. TO PROVIDE DATA CONCERNING THE NEED P r o v i d i n g r e l e v a n t d a t a c o n c e r n i n g l o c a l h o u s i n g n e e d i s a common o b j e c t i v e o f a l l l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s . T h i s d a t a c o m p r i s e s t h e b u l k o f i n f o r m a t i o n n e c e s s a r y t o e n a b l e p l a n n e r s a n d p o l t i c i a n s t o a s s e s s what p u b l i c a c t i o n s a r e r e q u i r e d t o a l l e v i a t e l o c a l h o u s i n g n e e d . . U n f o r t u n a t e l y , i n s u f f i c i e n t a v a i l a b l e d a t a c o n c e r n i n g h o u s e h o l d s ' i n c o m e s , g u a l i t y o f t h e h o u s i n g s t o c k , a s p e c t s o f t h e n e i g h b o u r h o o d e n v i r o n m e n t and o t h e r c h a r a c t e r i s t i c s o f h o u s i n g n e e d , o f t e n make t h i s a p a r t i c u l a r l y d i f f i c u l t t a s k . I t i s o f t e n n e c e s s a r y t o d e v e l o p s t a n d a r d s o f h o u s i n g n e e d w h i c h a r e t a i l o r e d t o t h e a v a i l a b i l i t y o f d a t a . . S t a n d a r d s a r e i r r e l e v a n t i f t h e y c a n n o t be c o m p a r e d t o a c t u a l l i v i n g c o n d i t i o n s a n d c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e p o p u l a t i o n . . Common d a t a s o u r c e s a v a i l a b l e t o h o u s i n g p l a n n e r s i n Canada a r e o u t l i n e d i n C h a p t e r 3.. 7 3.. TO ENSURE RELEVANCE TO LOCAL CONDITIONS A l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y , a s t h e t e r m s u g g e s t s , c o n c e n t r a t e s upon t h e h o u s i n g n e e d s o f a l o c a l a r e a . . The i n c i d e n c e and t y p e s o f h o u s i n g n e e d e v i d e n c e d i n Canada a r e n o t homogeneous, a s c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e p o p u l a t i o n ; h o u s i n g s t o c k ; p h y s i c a l , s o c i o e c o n o m i c , a n d p o l i t i c a l e n v i r o n m e n t ; d i f f e r b e tween r e g i o n s o f t h e c o u n t r y . C h a r a c t e r i s t i c s o f t h e p o p u l a t i o n d i f f e r among r e g i o n s a c c o r d i n g t o g r o w t h r a t e s ( e . g . , C a l g a r y v s . M o n t r e a l i n r e c e n t y e a r s ) age c o m p o s i t i o n { e . g . , t h e r e l a t i v e h i g h p r o p o r t i o n o f e l d e r l y i n V i c t o r i a ) a n d e t h n i c c o m p o s i t i o n . The p r i c e o f h o u s i n g a n d t h e c o s t o f l i v i n g d i f f e r s b e t w e e n h o u s i n g m a r k e t a r e a s . The age and c o n d i t i o n o f t h e h o u s i n g s t o c k a r e a r e f l e c t i o n o f l o c a l a r e a s ' e c o n o m i c and s o c i a l h i s t o r y and d e v e l o p m e n t , p r e s e n t e c o n o m i c c o n d i t i o n s a n d b u i l d i n g t e c h n i q u e s . The l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y c a n t a k e i n t o a c c o u n t t h e s e l o c a l f a c t o r s w h i c h i n f l u e n c e h o u s i n g need i n t h e a r e a . F u r t h e r m o r e , t h e s t u d y c a n p r o v i d e d e t a i l s of m u n i c i p a l b y l a w s r e g a r d i n g z o n i n g , d e m o l i t i o n and b u i l d i n g p r a c t i c e s ; t h e a v a i l a b i l i t y o f l a n d f o r r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t ( i n c l u d i n g s e r v i c i n g c a p a b i l i t y ) ; and a s p e c t s o f n e i g h b o u r h o o d e n v i r o n m e n t ( e . g . , l o c a t i o n o f s c h o o l s , h e a l t h f a c i l i t i e s , c o m m u n i t y c e n t r e s ) ; w h i c h a f f e c t t h e l o c a l e , t y p e , and q u a n t i t y o f h o u s i n g t o be c o n s t r u c t e d i n t h e n e a r f u t u r e . Such d e t a i l s c a n n o t be p r o v i d e d by s t u d i e s w h i c h i n v e s t i g a t e t h e h o u s i n g s i t u a t i o n a t a p r o v i n c i a l o r n a t i o n - w i d e s c a l e . The a v e r a g i n g o f f i n d i n g s on a l a r g e r s c a l e t e n d s t o h i d e t h e s p e c i f i c s o f l o c a l h o u s i n g n e e d . 8 4. TO MEET THE GROWING R E S P O N S I B I L I T I E S OF LOCAL GOVERNMENTS I N HOUSING A c c o r d i n g t o t h e B r i t i s h N o r t h A m e r i c a A c t , t h e p r o v i n c e s and t h e i r m u n i c i p a l i t i e s have j u r i s d i c t i o n o v e r h o u s i n g . H owever, t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t u n t i l v e r y r e c e n t l y h a s p l a y e d t h e m a j o r r c l e i n c o n d u c t i n g r e s e a r c h on t h e q u a l i t y o f h o u s i n g , d e f i n i n g h o u s i n g p o l i c y and i n i t i a t i n g h o u s i n g p r o g r a m s i n C a n a d a , t h r o u g h s u c h a g e n c i e s a s Canada M o r t g a g e and H o u s i n g C o r p o r a t i o n (C.M.H.C.) 1 and t h e now d e f u n c t (as o f 1978) M i n i s t r y o f S t a t e f o r Urban A f f a i r s . D u r i n g t h e 1 9 7 0 ' s , p r o v i n c i a l , m u n i c i p a l , a s w e l l a s m e t r o p o l i t a n l e v e l s o f g o v e r n m e n t , h a v e begun t o p l a y a g r e a t e r r o l e i n d e f i n i n g h o u s i n g i s s u e s and p r o v i d i n g h o u s i n g p r o g r a m s . L o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s r e f l e c t t h i s i n c r e a s e d p a r t i c i p a t i o n i n h o u s i n g and a r e t h e i m p o r t a n t l i n k t o p r o v i d i n g h o u s i n g p r o g r a m s w h i c h a r e r e s p o n s i v e t o l o c a l c o n c e r n s . R o s e , i n a n a r t i c l e e n t i t l e d " C a n a d i a n H o u s i n g P o l i c i e s " ( 1 9 6 9 ) , d i s c u s s e s i n some d e t a i l t h e e v o l v i n g r o l e o f t h e p r o v i n c e s and m u n i c i p a l i t i e s i n h o u s i n g s i n c e 1941. At t h a t t i m e . W a r t i m e H o u s i n g L i m i t e d , a f e d e r a l c r o w n c o r p o r a t i o n , was c r e a t e d t o p r o v i d e h o u s i n g u r g e n t l y r e q u i r e d t o a c c o m o d a t e e m p l o y e e s o f C a n a d a ' s w a r t i m e i n d u s t r i e s . I n 1945, C.M.H.C.was f o r m e d t o s u p e r s e d e W a r t i m e H o u s i n g L t d . and t o a d m i n i s t e r t h e p r o v i s i o n s o f t h e N a t i o n a l H o u s i n g A c t ( N . H . A . ) 2 i p r i o r t o M a r c h , 1979, " C e n t r a l M o r t g a g e a nd H o u s i n g C o r p o r a t i o n " 2 T h r e e m a j o r N a t i o n a l H o u s i n g A c t s have been l e g i s l a t e d — i n 1938, 1944, a n d 1954. E x t e n s i v e amendments t o t h e 1954 N.H.A. were p a s s e d i n 1964, 1S73 and 1979.. 9 A ... f a c t o r o f c o n s i d e r a b l e i m p o r t a n c e i n t h e e x p a n s i o n o f t h e f e d e r a l r o l e i n t h e e a r l y p o s t w a r y e a r s was t h e o b v i o u s w e a k n e s s o f t h e p r o v i n c i a l g o v e r n m e n t s i n t h e s e new f i e l d s o f u r b a n d e v e l o p m e n t . . . . . [ t h e y ] were by no means p r e p a r e d t o assume t h e i r c o n s t i t u t i o n a l r e s p o n s i b i l i t i e s i n t h o s e a r e a s o f g r o w t h and d e v e l o p m e n t c o m p r i s e d by t h e t e r m " u r b a n i z a t i o n " . N o t o n l y were t h e p r o v i n c i a l g o v e r n m e n t s u n p r e p a r e d i n t h e p o l i t i c a l and a d m i n i s t r a t i v e s e n s e t o p l a y much o f a r o l e i n h o u s i n g p o l i c y , b u t t h e i r f i n a n c i a l r e s o u r c e s were g u i t e i n a d e q u a t e t o meet t h e new c h a l l e n g e s t h e y were f o r c e d t o f a c e w i t h i n 2 o r 3 y e a r s a f t e r t h e war. (Rose, 1969, p. .79) I n 1949, S e c t i o n 35 o f t h e N.H.A. e n t i t l e d " P u b l i c H o u s i n g " was p a s s e d w h i c h s e t o u t t h e t e r m s o f a f e d e r a l - p r o v i n c i a l h o u s i n g p a r t n e r s h i p . What, i n f a c t , became c l e a r s o o n a f t e r e n a c t m e n t o f t h e f e d e r a l - p r o v i n c i a l p a r t n e r s h i p l e g i s l a t i o n . . . w a s t h a t t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t ... i n t e n d e d t o p l a y a s t r o n g a n d c o n t r o l l i n g r o l e i n t h e d e v e l o p m e n t o f p u b l i c l y p r o v i d e d h o u s i n g a c c o m o d a t i o n , w h e r e v e r i n i t i a t e d i n C a n a d a , as seemed t o b e f i t i t s s e n i o r r o l e i n t h e p r o v i s i o n o f c a p i t a l and o p e r a t i n g s u b s i d i e s . . ( R o s e , 1969, p. 83) Not u n t i l 1964 were m a j o r c h a n g e s made t o t h e N.H.A. w i t h r e s p e c t t o i n c r e a s e d p r o v i n c i a l a n d m u n i c i p a l p a r t i c i p a t i o n i n t h e p r o v i s i o n o f h o u s i n g , t h r o u g h t h r e e i m p o r t a n t p r o v i s i o n s : 1 . . l o a n s were a u t h o r i z e d t o n o n - p r o f i t c o r p o r a t i o n s owned by a p r o v i n c e , m u n i c i p a l i t y o r c h a r i t a b l e c o r p o r a t i o n f o r t h e c o n s t r u c t i o n o r p u r c h a s e o f h o u s i n g f o r u s e as a l o w - r e n t a l h o u s i n g p r o j e c t ; 2. t h e p r o v i n c e s were c l e a r l y r e c o g n i z e d a s t h e a u t h o r i t y t o a p p r o v e l o c a l u r b a n r e n e w a l p l a n s ; and 3. t h e d e f i n i t i o n o f " p u b l i c h o u s i n g " was r e v i s e d t o i n c l u d e o w n e r s h i p by a p r o v i n c e o r m u n i c i p a l i t y , w h i c h b r o u g h t l o c a l l e v e l s o f g o v e r n m e n t d i r e c t l y i n t o t h e f i e l d o f h o u s i n g f o r t h e f i r s t t i m e . , I t was t h e s e p r o v i s i o n s w h i c h r e s u l t e d i n t h e e s t a b l i s h m e n t o f p r o v i n c i a l n o n - p r o f i t h o u s i n g 10 c o r p o r a t i o n s - - e . g . , O n t a r i o H o u s i n g C o r p o r a t i o n ( 1 9 6 4 ) , Nova S c o t i a H o u s i n g C o m m i s s i o n ( 1 9 6 6 ) , P . E . I . H o u s i n g A u t h o r i t y ( 1 9 6 6 ) , S o c i e t e d' H a b i t a t i o n du Quebec ( 1 9 6 7 ) , M a n i t o b a H o u s i n g a n d R e n e w a l C o r p o r a t i o n ( 1 9 6 7 ) . The 1973 amendments t o t h e N.H.A. w e r e a m a j o r d e p a r t u r e f r o m p a s t f e d e r a l p o l i c i e s , i n t h a t t h e s o c i a l a s p e c t s o f h o u s i n g i n p r o v i d i n g a l i v e a b l e e n v i r o n m e n t , i n t e r m s o f o n e ' s n e i g h b o u r h o o d a n d c o m m u n i t y , was e x p l i c i t l y s t a t e d f o r t h e f i r s t t i m e . The amendments i n c l u d e d (among o t h e r p r o v i s i o n s ) i n t r o d u c t i o n o f t h e N e i g h b o u r h o o d I m p r o v e m e n t P r o g r a m ( N . I . P . ) , t h e R e s i d e n t i a l R e h a b i l i t a t i o n A s s i s t a n c e P r o g r a m ( R . R . A . P . ) , c o - o p e r a t i v e h o u s i n g a s s o c i a t i o n s , t h e A s s i s t e d H o m e o w n e r s h i p P r o g r a m (A.H.O.P.)., and a l a n d a s s e m b l y p r o g r a m . The f e d e r a l g o v e r n m e n t ' s r o l e i n t h e s e p r o g r a m s was p r i m a r i l y t o p r o v i d e f u n d s a n d s e t p r o g r a m s t a n d a r d s . F o r e x a m p l e , w i t h r e g a r d s t o N . I . P . , t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t was n o t t o be i n v o l v e d w i t h t h e o n - s i t e a d m i n i s t r a t i o n o f t h e p r o g r a m , b u t was t o h a v e a f u n d i n g , r e s o u r c e , a n d e v a l u a t i o n r o l e . The p r o v i n c e s d e s i g n a t e d t h e m u n i c i p a l i t i e s and t h e y i n t u r n i d e n t i f i e d t h e n e i g h b o u r h o o d s t o t a k e p a r t i n N . I . P . P r o g r e s s d e c i s i o n s were t o be made l o c a l l y , w i t h f e d e r a l i n v o l v e m e n t c o n f i n e d t o e n s u r i n g t h a t t h e c r i t e r i a f o r t h e p r o g r a m were r e s p e c t e d (C. M.H.C., 1976) . . Many C a n a d i a n m u n i c i p a l i t i e s t o o k p a r t i n t h e p u b l i c h o u s i n g p r o g r a m s o f t h e 1950*s a n d 6 0 ' s . However, i t was d u r i n g t h e 1970's t h a t t h e f i r s t m u n i c i p a l n o n - p r o f i t h o u s i n g c o r p o r a t i o n s were e s t a b l i s h e d — e . g . . C i t y o f T o r o n t o H o u s i n g C o r p o r a t i o n ( 1 9 7 4 ) , G r e a t e r V a n c o u v e r H o u s i n g C o r p o r a t i o n 11 ( 1 9 7 4 ) , C i t y o f V a n c o u v e r H o u s i n g C o r p o r a t i o n ( 1 9 7 4 ) . at t h i s t i m e a l s o , p r o v i n c i a l g o v e r n m e n t s f o r m e d o r e x p a n d e d t h e i r own d e p a r t m e n t s o f h o u s i n g c r uffcan a f f a i r s . D u r i n g t h e p a s t 6 - 8 y e a r s , O n t a r i o , B r i t i s h C o l u m b i a and t h e P r a i r i e P r o v i n c e s h a v e assumed i n c r e a s i n g r e s p o n s i b i l i t y f o r h o u s i n g , t r a n s p o r t a t i o n , i n f r a s t r u c t u r e s e r v i c e s a n d l a n d use c o n t r o l i n t h e i r g r o w i n g c i t i e s . W h i l e O t t a w a ' s power o f t h e p u r s e i s s t i l l s i g n i f i c a n t and e s s e n t i a l i n a s s u r i n g b a l a n c e o f c o n c e r n f o r s o l v i n g u r b a n p r o b l e m s a n d e n s u r i n g e c o n o m i c e g u i t y a n d s o c i a l j u s t i c e , t h e p r o v i n c e s a r e f u l f i l l i n g t h e i r c o n s t i t u t i o n a l o b l i g a t i o n s and a s s i s t i n g t h e i r m u n i c i p a l i t i e s t o c o p e w i t h t h e i r p r o b l e m s . ( O b e r l a n d e r , 1976, p. 7) I n t e r e s t i n g l y , t h e f e d e r a l M i n i s t r y o f S t a t e f o r U r b a n A f f a i r s i n i t i a t e d i n 1971, was d i s b a n d e d i n 1S78, w h e r e a s s i m i l a r p r o v i n c i a l m i n i s t r i e s s t r e n g t h e n e d t h e i r r o l e s . . The most r e c e n t amendments t o t h e N.H.A. were a d o p t e d i n M a r c h o f 1979.. T h e s e amendments c o n t i n u e t h e t r e n d t o w a r d a l e s s e n i n g o f f e d e r a l g o v e r n m e n t i n v o l v e m e n t i n t h e a d m i n i s t r a t i o n o f p r o g r a m s . One p o l i c y o f t h e amendments has been t e r m e d " d i s e n t a n g l e m e n t " . : T h i s means t h a t t h e f e d e r a l a u t h o r i t i e s would w i t h d r a w f r o m t h e p l a n n i n g and r e g u l a t i o n o f p u b l i c h o u s i n g p r o g r a m s and l i k e l y t h e c o m m u n i t y s e r v i c e s p r o g r a m s s u c h a s n e i g h b o u r h o o d i m p r o v e m e n t and r e s i d e n t i a l r e h a b i l i t a t i o n a s w e l l . M u n i c i p a l i t i e s and p r o v i n c e s w o u l d t a k e a l a r g e r r o l e i n t h e a d m i n i s t r a t i o n o f p r o g r a m s w h i l e t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t l i m i t e d i t s e l f t o a b i g g e r r o l e i n f i n a n c i n g . ( C i t y of T o r o n t o , 1978, p. 127) As t h e l o c u s o f d e c i s i o n - m a k i n g c o n c e r n i n g h o u s i n g and r e l a t e d u r b a n i s s u e s h a s become d e c e n t r a l i z e d , s o t h e i n t e r e s t s o f m u n i c i p a l p l a n n i n g d e p a r t m e n t s h a s d i v e r s i f i e d . P r e v i o u s l y l a r g e l y p h y s i c a l p l a n n i n g c o n c e r n s o f m u n i c i p a l g o v e r n m e n t s — e . g . , e m p h a s i s on l a n d u s e . p l a n n i n g , z o n i n g , a d m i n i s t r a t i o n o f 10 c o r p o r a t i o n s - - e . g . , O n t a r i o H o u s i n g C o r p o r a t i o n ( 1 9 6 4 ) , Nova S c o t i a H o u s i n g C o m m i s s i o n ( 1 9 6 6 ) , P . E . I . H o u s i n g A u t h o r i t y ( 1 9 6 6 ) , S o c i e t e d• H a b i t a t i o n du Quebec ( 1 9 6 7 ) , M a n i t o b a H o u s i n g a n d R e n e w a l C o r p o r a t i o n ( 1 9 6 7 ) . The 1973 amendments t o t h e N.H.A. were a m a j o r d e p a r t u r e f r o m p a s t f e d e r a l p o l i c i e s , i n t h a t t h e s o c i a l a s p e c t s o f h o u s i n g i n p r o v i d i n g a l i v e a b l e e n v i r o n m e n t , i n t e r m s o f o n e ' s n e i g h b o u r h o o d a n d c o m m u n i t y , was e x p l i c i t l y s t a t e d f o r t h e f i r s t t i m e . The amendments i n c l u d e d (among o t h e r p r o v i s i o n s ) i n t r o d u c t i o n o f t h e N e i g h b o u r h o o d Improvement P r o g r a m ( N . I . P . ) , t h e R e s i d e n t i a l R e h a b i l i t a t i o n A s s i s t a n c e P r o g r a m ( R . R . A . P . ) , c o - o p e r a t i v e h o u s i n g a s s o c i a t i o n s , t h e A s s i s t e d Homeownership P r o g r a m (A.H.O.P.)., and a l a n d a s s e m b l y p r o g r a m . The f e d e r a l g o v e r n m e n t ' s r o l e i n t h e s e p r o g r a m s was p r i m a r i l y t o p r o v i d e f u n d s a n d s e t p r o g r a m s t a n d a r d s . F o r e x a m p l e , w i t h r e g a r d s t o N . I . P . , t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t was n o t t o be i n v o l v e d w i t h t h e o n - s i t e a d m i n i s t r a t i o n o f t h e p r o g r a m , b u t was t o h a v e a f u n d i n g , r e s o u r c e , a n d e v a l u a t i o n r o l e . The p r o v i n c e s d e s i g n a t e d t h e m u n i c i p a l i t i e s and t h e y i n t u r n i d e n t i f i e d t h e n e i g h b o u r h o o d s t o t a k e p a r t i n N . I . P . P r o g r e s s d e c i s i o n s were t o be made l o c a l l y , w i t h f e d e r a l i n v o l v e m e n t c o n f i n e d t o e n s u r i n g t h a t t h e c r i t e r i a f o r t h e p r o g r a m were r e s p e c t e d (C. M.H.C. , 1976) . . Many C a n a d i a n m u n i c i p a l i t i e s t o o k p a r t i n t h e p u b l i c h o u s i n g p r o g r a m s o f t h e 1950's a n d 6 0 ' s . However, i t was d u r i n g t h e 1970's t h a t t h e f i r s t m u n i c i p a l n o n - p r o f i t h o u s i n g c o r p o r a t i o n s were e s t a b l i s h e d — e . g . , C i t y o f T o r o n t o H o u s i n g C o r p o r a t i o n ( 1 9 7 4 ) , G r e a t e r V a n c o u v e r H o u s i n g C o r p o r a t i o n 12 l o c a l b y l a w s — h a v e b e e n c o m p l e m e n t e d by more s o c i a l c o n c e r n s . 1 The l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s i n v e s t i g a t e d i n t h i s t h e s i s , a r e good e x a m p l e s o f t h e c o n c e r n s C a n a d i a n m u n i c i p a l i t i e s f o c u s upon t o d a y w i t h r e g a r d t o h o u s i n g . The s t u d i e s r e f l e c t t h e i n t e g r a t i o n of b o t h p h y s i c a l and s o c i a l p l a n n i n g i s s u e s w h i c h have a m a j o r i n f l u e n c e on t h e g u a n t i t y , t y p e a n d l o c a t i o n o f h o u s i n g w i t h i n t h e c i t y . . &n i m p o r t a n t r e s u l t o f g r o w i n g m u n i c i p a l and p r o v i n c i a l i n v o l v e m e n t i n h o u s i n g i s t h e r e c e n t i n c r e a s e i n l o c a l e x p e r t i s e i n h o u s i n g r e s e a r c h . P r o v i n c e s and m u n i c i p a l i t i e s h a v e r e c e n t l y i n s t i t u t e d s p e c i f i c p r o g r a m s t o d e a l w i t h l o c a l h o u s i n g n e e d s — e . g . , s h e l t e r a l l o w a n c e schemes s u c h a s S.A.F.E.R. ( S h e l t e r a i d f o r E l d e r l y R e n t e r s ) i n B r i t i s h C o l u m b i a o r R.A.T.E. ( R e n t a l a s s i s t a n c e t o t h e E l d e r l y ) i n New B r u n s w i c k , m u n i c i p a l h o u s i n g c o r p o r a t i o n p r o j e c t s i n c l u d i n g t h e c o n s t r u c t i o n o f h o u s i n g f o r s p e c i a l n e e d g r o u p s , m u n i c i p a l r e d e v e l o p m e n t o f u n d e r u t i l i z e d l a n d t o r e s i d e n t i a l use ( e . g . , S t . . L a w r e n c e N e i g h b o u r h o o d , T o r o n t o ; F a l s e C r e e k , V a n c o u v e r ) , l o c a l h e r i t a g e and r e h a b i l i t a t i o n p r o j e c t s . . E a c h o f t h e s e p r o g r a m s was p r e c e e d e d by e x t e n s i v e r e s e a r c h c o n d u c t e d by p r o v i n c i a l , m e t r o p o l i t a n , a n d / o r m u n i c i p a l g o v e r n m e n t a g e n c i e s . . P r i o r t o t h e mid -1970's, h o u s i n g n e e d s r e s e a r c h i n Canada was s p a r s e . The C.C.S.D. p u b l i c a t i o n H°^siS3 Reg L U iirments:__ -A_Reyiew -_gf_Re C a n a d i a n _ R e s e a r c h (19 72) l F o r e x a m p l e , see " S o c i a l P l a n n i n g i n V a n c o u v e r " by Egan, 1977. 13 i n v e s t i g a t e d s e v e n s t u d i e s c o n d u c t e d f r o m 1964 - 1 9 7 1 . 1 Of t h e s e , o n l y two f o c u s upon t h e a s s e s s m e n t o f h o u s i n g need a t t h e m u n i c i p a l l e v e l . F u r t h e r m o r e , None o f t h e h o u s i n g r e q u i r e m e n t s s t u d i e s u n d e r t a k e n s o f a r i n Canada h a v e b e e n s u p p o r t e d by a m e t h o d o l o g y p e r m i t t i n g t h e s t a t e m e n t o f h o u s i n g g o a l s i n a f o r m a g a i n s t w h i c h t h e e f f e c t i v e n e s s o f new c o n s t r u c t i o n and r e h a b i l i t a t i o n p r o g r a m s c a n be c o n c l u s i v e l y e v a l u a t e d . On t h e w h o l e , s t u d i e s t e n d t o be more c o n c e r n e d w i t h h o u s i n g demand (as a c l a s s i c a l e c o n o m i c c o n c e p t ) t h a n w i t h d e t e r m i n i n g t h e d i m e n s i o n s o f e f f e c t i v e demand and unmet h o u s i n g needs and s p e l l i n g t h e s e o u t i n t e r m s o f b o t h s u b s i d i z e d and u n s u b s i d i z e d new c o n s t r u c t i o n and r e h a b i l i t a t i o n g o a l s . . ( C a n a d i a n C o u n c i l on S o c i a l D e v e l o p m e n t , 1972, p. 69) I t h a s b e e n d u r i n g t h e r e c e n t p a s t t h a t l o c a l g o v e r n m e n t s h a v e r e q u i r e d more s o p h i s t i c a t e d and d e t a i l e d r e s e a r c h on l o c a l h o u s i n g need t o f a c i l i t a t e d e c i s i o n s r e g a r d i n g h o u s i n g p l a n n i n g p o l i c y a n d p r o g r a m f o r m u l a t i o n a t t h e l o c a l l e v e l . . The s t u d i e s r e v i e w e d i n t h i s t h e s i s d a t e f r o m 1975-1979, d u r i n g t h e p e r i o d o f c o n s i d e r a b l e i n c r e a s e i n r e s p o n s i b i l i t i e s o f l o c a l g o v e r n m e n t i n h o u s i n g . 5.. TO FOSTER ACTION TO AL L E V I A T E HOUSING NEED A . l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y c a n be an e f f e c t i v e c a t a l y s t t o f o s t e r a c t i o n t o w a r d t h e a l l e v i a t i o n o f h o u s i n g n e e d . . As d i s c u s s e d a b o v e , h o u s i n g n e e d i s a n o r m a t i v e c o n c e p t and b a s e d upon s o c i a l d e f i n i t i o n . . I n C a n a d i a n s o c i e t y , t h e 1 T h e y a r e : 1. W.M. I l l i n g , H o u s i n g Demand t o 1970^. E c o n o m i c C o u n c i l o f C a n a d a , Dec. 1964; 2. A.C. G o r a c z , H o u s i n g R e q u i r e m e n t s t o 1981, C.M.H.C., Feb. 1969; 3. S y s t e m s R e s e a r c h G r o u p , C a n a d a : F a m i l y , H o u s e h o l d . a n d H o u s i n g P r o j e c t i o n s t o t h e Y e a r 2000, T o r o n t o , 1970; 4. P e t e r B a r n a r d A s s o c i a t e s , " O n t a r i o ' s H o u s i n g R e g u i r e m e n t s t o 1980", i n The R o l e o f t h e O n t a r i o H o u s i n g C o r p o r a t i o n i n S y s t e m B u i l d i n g , T o r o n t o , 19 70; 5. P a t t e r s o n P l a n n i n g and R e s e a r c h , M o u s i n q _ N e e d s _ i n _ t h e M e t r o p o l i t a n . T o r o n t o ^ P l a n n i n g A r e a / S c a r b o r o u g h , 1969; 6. L. S m i t h , H o u s i n g i n C a n a d a : M a r k e t S t r u c t u r e and P o l i c y P e r f o r m a n c e r C.M.H.C.* 1971; and 7. O n t a r i o H o u s i n g C o r p o r a t i o n , The O t t a w a H o u s i n g M a r k e t , T o r o n t o , 1968. 14 means t o t h e a l l e v i a t i o n o f h o u s i n g need a r e l a r g e l y d e p e n d a n t upon g o v e r n m e n t a c t i o n . The i n s t i t u t i o n o f p u b l i c p r o g r a m s n e c e s s a r y t o meet h o u s i n g n e e d s r e q u i r e p o l i t i c i a n s ' and,, i n t u r n , t h e p u b l i c ' s a w a r e n e s s o f l o c a l h o u s i n g p r o b l e m s . L o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s , i n a r t i c u l a t i n g t h e d i m e n s i o n s o f l o c a l h o u s i n g n e e d , c a n p l a y a v i t a l r o l e i n e d u c a t i n g b o t h p o l i t i c i a n s and p l a n n e r s a s t o t h e e x t e n t o f n e e d w i t h i n t h e i r i m m e d i a t e e n v i r o n m e n t . I V i T h e s i s O v e r v i e w 1. . SCOPE AND OBJECTIVES The o b j e c t i v e o f t h e t h e s i s i s t o p r o v i d e a p r a c t i c a l f r a m e w o r k t o a i d h o u s i n g p l a n n e r s t o c o n d u c t l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s f o r C a n a d i a n c i t i e s . The t h e s i s w i l l e x a m i n e what l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s a r e , v a r i o u s a u t h o r s ' v i e w s a s t o h o w . t h e y s h o u l d be c o n d u c t e d , a nd how t h e y a c t u a l l y have b e e n c o n d u c t e d i n C a n a d i a n u r b a n a r e a s . The f r a m e w o r k d e v e l o p e d f r o m an e x a m i n a t i o n o f t h e t h e o r y and p r a c t i c e o f c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s w i l l i d e n t i f y t h e m a j o r i s s u e s a n d . t o p i c a r e a s w h i c h s h o u l d be c o n s i d e r e d i n c o m p l e t i o n o f t h e s t u d i e s , and a l t e r n a t i v e methods o f a c h i e v i n g t h e s t u d i e s * o b j e c t i v e s . . C u r r e n t t h e o r y on c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s i s i n a d e g u a t e a s 1. i t i s a m b i g u o u s ( a u t h o r s do n o t a l w a y s a g r e e on how t h e s t u d i e s s h o u l d be c o n d u c t e d ) , 2. i t d o e s n o t f u l l y t a k e i n t o a c c o u n t t h e p r a c t i c a l c o n s t r a i n t s f a c i n g p l a n n e r s c o n d u c t i n g s u c h s t u d i e s , a nd 3. i t d o e s n o t i n c l u d e a 15 number o f r e s e a r c h t o p i c s r e l a t e d t o t h e p r o c e s s o f c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s . An i n v e s t i g a t i o n o f t h e p r a c t i c e o f c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n eeds s t u d i e s d e m o n s t r a t e s t h e s h o r t c o m i n g s o f c u r r e n t t h e o r y . _ Due i n p a r t t o t h e l i m i t a t i o n s o f c u r r e n t t h e o r y on t h i s t o p i c , C a n a d i a n h o u s i n g n e e d s s t u d i e s h a v e u t i l i z e d a v a r i e t y o f m e t h o d o l o g i e s t o a s s e s s h o u s i n g n e e d . . The t h e s i s w i l l document t h e s e m e t h o d o l o g i e s i n o r d e r t o e n a b l e f u t u r e r e s e a r c h e r s t o b e n e f i t f r o m r e c e n t p a s t e x p e r i e n c e i n t h i s f i e l d a n d t o com p a r e t h i s work t o t h e i r own r e s e a r c h r e g u i r e m e n t s . The f r a m e w o r k d e v e l o p e d i n t h e t h e s i s w i l l s e r v e b o t h a s an e x t e n s i o n and c l a r i f i c a t i o n o f t h e t h e o r y on t h i s t o p i c a s w e l l as a p r a c t i c a l t o o l f o r h o u s i n g p l a n n e r s . 2. METHODOLOGY The f r a m e w o r k d e v e l o p e d i n t h e t h e s i s i s d e r i v e d f r o m 1. a r e v i e w o f c u r r e n t l i t e r a t u r e on t h e t o p i c , 2..an e x a m i n a t i o n o f t e n r e c e n t l y c o m p l e t e d C a n a d i a n l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s , and 3. t h e r e s u l t s o f a g u e s t i o n n a i r e s e n t t o t h e a u t h o r s , r e s e a r c h d i r e c t o r s , a n d / o r p l a n n i n g d i r e c t o r s r e s p o n s i b l e f o r t h e s t u d i e s . The l i t e r a t u r e r e v i e w i n c l u d e s an e x a m i n a t i o n o f s e v e n m a n u a l s on t h e a s s e s s m e n t o f l o c a l h o u s i n g need p u b l i s h e d b e t w e e n 1975 and 1978 i n C a n a d a , t h e U n i t e d S t a t e s , B r i t a i n , and u n d e r t h e a u s p i c e s o f t h e U n i t e d N a t i o n s . The t e n C a n a d i a n l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s were p r e p a r e d o r c o m m i s s i o n e d by p r o v i n c i a l , m e t r o p o l i t a n o r m u n i c i p a l g o v e r n m e n t a g e n c i e s b e t w e e n 1975 and 1979.. They f o c u s 17 t h e s i s . 4. . ORGANIZATION The i n t r o d u c t o r y c h a p t e r h a s i n v e s t i g a t e d what a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y i s , r e v i e w e d f i v e p u r p o s e s f o r c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s , a n d p r e s e n t e d an o v e r v i e w o f t h e t h e s i s . . C h a p t e r 2 i s a r e v i e w o f methods t o c o n d u c t l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s c o l l e c t e d f r o m s e v e n m a n u a l s p u b l i s h e d on t h e t o p i c . . A summary o f t h e s u g g e s t i o n s p r e s e n t e d and a d i s c u s s i o n o f t h e l i m i t a t i o n s o f c u r r e n t t h e o r y on t h e a s s e s s m e n t o f l o c a l h o u s i n g n e e d , c o n c l u d e s t h i s c h a p t e r . The t h i r d c h a p t e r d i s c u s s e s t h e p r a c t i c a l c o n s t r a i n t s f a c i n g h o u s i n g p l a n n e r s who w i s h t o c o n d u c t a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y i n Canada. A d e t a i l e d d e s c r i p t i o n o f 10 r e c e n t l y c o m p l e t e d s t u d i e s w h i c h i n c l u d e s e x p l a n a t i o n o f t h e m e t h o d o l o g i e s u t i l i z e d t o a s s e s s d e m o g r a p h i c t r e n d s and p r o j e c t i o n s ; t h e g u a n t i t y , q u a l i t y , and s u i t a b i l i t y o f t h e h o u s i n g s t o c k ; a f f o r d a b i l i t y ; t h e h o u s i n g n e e d s o f p a r t i c u l a r g r o u p s ; a s p e c t s o f t h e l o c a l e n v i r o n m e n t ; h o u s i n g r e q u i r e m e n t s ; h o u s i n g t a r g e t s ; and t h e c o s t s o f a c t i n g ; i s p r e s e n t e d . C h a p t e r 4 o u t l i n e s a f r a m e w o r k f o r c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s , w h i c h t a k e s i n t o a c c o u n t t h e t h e o r y and p r a c t i c e o f c o n d u c t i n g t h e s t u d i e s p r e s e n t e d i n t h e p r e v i o u s c h a p t e r s . The c h a p t e r d i s c u s s e s t h e i m p o r t a n c e o f b o t h " c o n t e x t " and " c o n t e n t " i s s u e s t h e h o u s i n g p l a n n e r s h o u l d c o n s i d e r i n a s s e s s i n g l o c a l h o u s i n g n e e d . The i m p l i c a t i o n s o f a l t e r n a t i v e methods p r o p o s e d t o d e a l w i t h s p e c i f i c t o p i c a r e a s 18 r e l a t e d t o e a c h i s s u e , a r e o u t l i n e d . The c o n c l u d i n g c h a p t e r o f t h e t h e s i s r e l a t e s t h e f r a m e w o r k p r o p o s e d i n C h a p t e r 4 b a c k t o t h e p u r p o s e s f o r c o n d u c t i n g a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y o u t l i n e d i n C h a p t e r 1. C o n c l u d i n g r e m a r k s a d d r e s s t h e g u e s t i c n "When i s a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y s u c c e s s f u l ? " . . 19 QjiAPTEE_2i._THE_THE0RY C h a p t e r 2 p r e s e n t s an o v e r v i e w o f v a r i o u s a u t h o r s 1 r e c o m m e n d a t i o n s c o n c e r n i n g a p p r o p r i a t e m e t h o d o l o g i e s f o r c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s . The r e c o m m e n d a t i o n s a r e c o n t a i n e d i n s e v e n m a n u a l s f o r t h e e s t i m a t i o n o f h o u s i n g n e e d p r o d u c e d i n C a n a d a , t h e U n i t e d S t a t e s , B r i t a i n , a n d u n d e r t h e a u s p i c e s o f t h e U n i t e d N a t i o n s . The m a n u a l s r e v i e w e d a r e : 1. A m e r i c a n I n s t i t u t e o f P l a n n e r s / U . S . D e p a r t m e n t o f H o u s i n g and U r b a n D e v e l o p m e n t (A. I . P./H.U. D.) . Regional„ H o u s i n g P l a n n i n g : A T e c h n i c a l G u i d e . . W a s h i n g t o n , D.C.: A.I.P./H.U.D., 1972. 2.. C a n a d i a n C o u n c i l on S o c i a l D e v e l o p m e n t ( C . C . S . D . ) . H o u s i n g R e q u i r e m e n t s:,. A_Re_yigw o f R e c e n t Canadian.Jesearch. . O t t a w a : C.C. S.D. , 1972. 3. C e n t r a l M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n ( C . M . H . C ) . P r o j e c t i n g _ L o n g - T e r m H o u s i n g R e q u i r e m e n t s and A s s e s s i n g C u r r e n t H o u s i n g Needs: T h e _ C a n a d i a n E x p e r i e n c e . Ottawa.: C.M.H.C, 19 78. 4. H o u s i n g S e r v i c e s A d v i s o r y Group (H.S.A.G.). The A s s e s s m e n t of H o u s i n g R e g u i r e m e n t s . L o n d o n , E n g . : D e p a r t m e n t o f t h e E n v i r o n m e n t , 1977. 5.. T e p l i t z , P.; B i r c h , d.; and F r i e d e n , B . J . . F o r e c a s t i n g M e t r o p o l i t a n H o u s i n g Needs._. C a m b r i d g e , Mass.: J o i n t C e n t e r f o r Urban S t u d i e s o f M.I.T. and H a r v a r d , 1973. . 6. U n i t e d N a t i o n s E c o n o m i c C o m m i s s i o n f o r E u r o p e . H o u s i n g R e q u i r e m e n t s and Demand: C u r r e n t M e t h o d s o f A s s e s s m e n t and P r o b l e m s o f E s t i m a t i o n . G e n e v a , S w i t z e r l a n d : U.N., 1973. . 7.. W a t s o n , C . J . , e t . a l . E s t i m a t i n g l o c a l H o u s i n g Needs: A Case S t u d y a n d D i s c u s s i o n o f M e t h o d s . B i r m i n g h a m , E n g . : C e n t r e f o r U r b a n and R e g i o n a l S t u d i e s , The U n i v e r s i t y o f B i r m i n g h a m , 1973. The m a n u a l s s u g g e s t how i d e a l l y l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s s h o u l d be c o n d u c t e d . . They p r o v i d e u s e f u l i n f o r m a t i o n t o c o n t r a s t a n d compare t o t h e a c t u a l p r a c t i c e o f c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s (Ch. 3 ) . I t i s t h r o u g h an i n v e s t i g a t i o n o f b o t h t h e t h e o r y and p r a c t i c e o f c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g 16 upon h o u s i n g r e g u i r e r a e n t s o f m u n i c i p a l i t i e s and m e t r o p o l i t a n a r e a s , and o r i g i n a t e f r o m a c r o s s t h e c o u n t r y — f r o m H a l i f a x , N.S. t o V i c t o r i a , B.C. The c i t i e s r a n g e i n p o p u l a t i o n s i z e f r o m a p p r o x i m a t e l y 45,000 ( 1 9 7 1 ; C o r n w a l l , O n t a r i o ) t o o v e r 2,800,000 (1971; M e t r o p o l i t a n T o r o n t o ) . The q u e s t i o n n a i r e ( s e e A p p e n d i x A) was s e n t t o i n d i v i d u a l s a s s o c i a t e d w i t h e a c h o f t h e t e n s t u d i e s . R e s p o n s e s were r e c e i v e d r e g a r d i n g s e v e n s t u d i e s (Quebec, M e t r o p o l i t a n T o r o n t o , C o r n w a l l , W i n n i p e g , A l b e r t a , V a n c o u v e r and V i c t o r i a ) . 3. L IMITATIONS The t h e s i s f o c u s s e s upon l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s w h i c h were c o n d u c t e d f r o m 1975 - 1979. The t h e s i s d o e s n o t e x a m i n e t h e v a l i d i t y o f t h e s t u d i e s ' f i n d i n g s . I t i s assumed t h a t t h e f i n d i n g s r e p o r t e d a r e an a c c u r a t e r e f l e c t i o n o f t h e l o c a l h o u s i n g s i t u a t i o n a c c o r d i n g t o t h e m e t h o d o l o g y u t i l i z e d . F u r t h e r m o r e , t h e a u t h o r d o e s n o t have i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e h o u s i n g p l a n n i n g p r o c e s s r e l a t e d t o e a c h s t u d y , e x c e p t where s t a t e d w i t h i n t h e t e x t s o f t h e s t u d i e s t h e m s e l v e s o r , i n some c a s e s , i n q u e s t i o n n a i r e r e s p o n s e s . T h u s , t h e a u t h o r i s n o t a b l e t o e v a l u a t e t h e d e g r e e o f e f f e c t i v e n e s s o f t h e s t u d i e s w i t h r e s p e c t t o a l l e v i a t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d . T h i s i s a f u n c t i o n o f a w i d e v a r i e t y c f v a r i a b l e s ( i n c l u d i n g , f o r e x a m p l e , t h e p o l i t i c a l e n v i r o n m e n t , p e r c e p t i o n s o f a w i d e r a n g e o f i n t e r e s t g r o u p s , t h e l e v e l o f p u b l i c c o n c e r n f o r h o u s i n g i s s u e s , t h e c a p a b i l i t y o f l o c a l g o v e r n m e n t a g e n c i e s t o i m p l e m e n t t h e s t u d i e s ' f i n d i n g s , and t h e t y p e o f h o u s i n g p l a n n i n g p r o c e s s u n d e r t a k e n ) , i n v e s t i g a t i o n o f w h i c h a r e b e y o n d t h e s c o p e o f t h e 20 n e e d s s t u d i e s , t h a t t h i s a u t h o r w i l l p r o p o s e a f r a m e w o r k f o r p r e p a r i n g f u t u r e s u c h s t u d i e s i n Canada (Ch. 4 ) . The p u b l i c a t i o n o f t h e a b o v e m a n u a l s r e f l e c t s t h e g r o w i n g i n t e r n a t i o n a l c o n c e r n f o r d e t e r m i n i n g c l e a r and p r a c t i c a l m e t h o d o l o g i e s f o r e s t i m a t i n g h o u s i n g n e e d . The f i r s t s e c t i o n o f t h i s c h a p t e r r e v i e w s r e c o m m e n d a t i o n s f r o m t h e m a n u a l s c o n c e r n i n g : 1. G e o g r a p h i c Scope o f t h e S t u d y 2. C o n t e n t o f t h e S t u d y 3. . R e s e a r c h M o d e l s 4. D e f i n i t i o n o f C o n c e p t s 5. P r o j e c t i o n s 6 . V a l u e J u d g e m e n t s A summary o f t h e r e c o m m e n d a t i o n s and a b r i e f d i s c u s s i o n o f t h e l i m i t a t i o n s o f c u r r e n t t h e o r y on c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s w i l l f o l l o w . IJL _ R e c p m m e n d a t i o n s f r o m t h e M a n u a l s 1. . GEOGRAPHIC SCOPE OF THE STUDY E a c h o f t h e m a n u a l s s u r v e y e d d i s c u s s e s m e t h o d o l o g i e s f o r c o n d u c t i n g h o u s i n g n e e d s s t u d i e s a t a l o c a l l e v e l . H o w e v e r , t h e m a n u a l s do n o t a l w a y s a g r e e a s t o t h e d e f i n i t i o n of " l o c a l " i n s p a t i a l t e r m s . The A.I.P./H.U.D..manual s t r e s s e s t h a t h o u s i n g n e e d s s t u d i e s s h o u l d be c o n d u c t e d by t h e " r e g i o n a l p l a n n i n g a g e n c y " a s : 21 The h o u s i n g d e l i v e r y s y s t e m i s a r e g i o n a l s y s t e m . What h a p p e n s i n one p a r t o f t h e r e g i o n d i r e c t l y a f f e c t s what h a p p e n s i n o t h e r p a r t s . I t i s t h e r e s p o n s i b i l i t y o f t h e r e g i o n a l a g e n c y t o s e e t h e r e g i o n w h o l e — t o p u t f o r t h a r e a w i d e p l a n s , t o make p o l i c y and a c t i o n r e c o m m e n d a t i o n s f o r b o t h l o c a l and s t a t e g o v e r n m e n t s , ... and t o e v a l u a t e t h e e f f e c t i v e n e s s o f l o c a l a c t i o n s i n a r e g i o n a l f r a m e w o r k an d s u g g e s t a l t e r n a t i v e s where a p p r o p r i a t e . (A.I.P./H.U.D. , 1972, p. 2 ) However, t h e g e o g r a p h i c e x t e n t o f s u c h a r e g i o n i s n o t d e f i n e d . The C.M.H.C. manual r e f e r s t o C e n s u s M e t r o p o l i t a n A r e a s (C.M.A.'s) and t h e T e p l i t z manual r e f e r s t o t h e A m e r i c a n c o u n t e r p a r t of S t a t i s t i c a l M e t r o p o l i t a n S u r v e y A r e a s (S.M.S.A.'s) as t h e s p a t i a l u n i t o f a n a l y s i s , p r e s u m a b l y s o a s t o c o i n c i d e w i t h C e n s u s d a t a . The two B r i t i s h m a n u a l s e m p l o y t h e b o u n d a r i e s o f E n g l i s h c o u n t i e s . The U.N. m anual s u g g e s t s t h e c o n c e p t o f a " h o u s i n g m a r k e t a r e a " a s t h e i d e a l s p a t i a l s c o p e o f a h o u s i n g n e e d s s t u d y , and d e s c r i b e s t h e c o n c e p t as f e l l o w s : The h o u s i n g m a r k e t a r e a i s a s p a t i a l u n i t w i t h i n w h i c h a h o u s e h o l d l o o k i n g f o r h o u s i n g a c c o m o d a t i o n i s l i k e l y t o c o n f i n e i t s e l f . U s u a l l y , i t i s an a r e a c o n s i s t i n g o f a c e n t r a l p l a c e and s u r r o u n d i n g z o n e s , where p l a c e s o f w o r k and r e s i d e n c e a r e c o n c e n t r a t e d w i t h i n s u c h d i s t a n c e s t h a t e n a b l e t o l e r a b l e c o mmuting. ... I n s u c h a r e a s s i m i l a r d w e l l i n g s u s u a l l y have o r t e n d t o h a v e t h e same o r a s i m i l a r p r i c e , b e c a u s e t h e d w e l l i n g s f o r m a s p a t i a l s y s t e m o f i n t e r a c t i n g u n i t s . (U.N. , 1973, p. . 12) The a u t h o r s o f t h e U.N. s t u d y s t a t e t h a t d e l i n e a t i n g t h e b o u n d a r i e s o f a h o u s i n g m a r k e t a r e a may be d i f f i c u l t i n p r a c t i c e , a s a number o f c e n t r a l p l a c e s o r l o c i o f e m p l o y m e n t may be c l u s t e r e d w i t h i n a l a r g e r r e g i o n . Where h o u s i n g m a r k e t a r e a s o v e r l a p , c a l c u l a t i n g l i k e l y c o m m u t i n g d i s t a n c e s i s n o t an e a s y t a s k . I n a d d i t i o n , t h e b o u n d a r i e s o f a h o u s i n g m a r k e t a r e a may be u n s t a b l e due t o a d m i n i s t r a t i v e , e c o n o m i c , c o m m u n i c a t i o n s 22 and t r a n s p o r t a t i o n d e v e l o p m e n t s and c h a n g e s . N o n e t h e l e s s , " t h e s y s t e m a t i c a p p l i c a t i o n o f t h e c o n c e p t o f h o u s i n g m a r k e t a r e a s w o u l d mean an i m p o r t a n t s t e p i n t h e r e f i n e m e n t o f e s t i m a t e s " (U.N., 1972 , p. 1 2 ) . . The C.C.S.D. manual c o n c u r s w i t h t h i s v i e w and p o i n t s o u t t h a t s h o u l d t h e l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y be e m p l o y e d a s a b a s i s f o r d e t e r m i n i n g p r o v i n c i a l o r n a t i o n a l h o u s i n g r e g u i r e m e n t s , e s t i m a t e s a r e b e s t o b t a i n e d by a g g r e g a t i n g t h e r e s u l t s o f a s e r i e s o f l o c a l h o u s i n g m a r k e t a n a l y s e s . . However, t h i s m a n u a l f u r t h e r s t a t e s : . . . . i t i s a l s o i m p o r t a n t t h a t h o u s i n g r e g u i r e m e n t s s t u d i e s a t some p o i n t r e c o g n i z e t h e r e a l i t i e s o f p o l i t i c a l j u r i s d i c t i o n s — f e d e r a l , p r o v i n c i a l , and m u n i c i p a l — i f t h e f i g u r e s f i n a l l y p r o d u c e d a r e t o be u s e f u l f o r p o l i c y and d e l i v e r y s y s t e m s . (C.C.S.D., 1972, p. 6) 2.. CONTENT OF THE STUDY As has b e e n d i s c u s s e d i n Ch. 1, " h o u s i n g n e e d " e n c o m p a s s e s a v a r i e t y o f v a r i a b l e s and may be i n t e r p r e t e d t o r e l a t e t o a v a r i e t y o f c o n d i t i o n s . The h o u s i n g p l a n n e r n e e d s t o d e c i d e w h i c h c o m p o n e n t s o f h o u s i n g need s/he i n t e n d s t o i n v e s t i g a t e . F o r e x a m p l e , t h e C.M.H.C. manual recommends d i s t i n g u i s h i n g b e t w e e n t h e " a d e q u a c y " , " s u i t a b i l i t y " , and " a f f o r d a b i l i t y " o f h o u s i n g . 23 ... A d e q u a c y , t h e s t r u c t u r a l c o n d i t i o n o f t h e d w e l l i n g u n i t ; S u i t a b i l i t y , t h e s i z e o f t h e u n i t c o m p a r e d w i t h t h e number o f p e o p l e l i v i n g i n i t ; and A f f o r d a b i l i t y , t h e d e g r e e t o w h i c h a d e q u a t e , s u i t a b l e a c c o m o d a t i o n c a n be s e c u r e d a t a s o c i a l l y a c c e p t a b l e r a t i o o f e x p e n d i t u r e t o i n c o m e . . (C,M.H.C., 1978, p. 16) One o f t h e a d v a n t a q e s o f c o n d u c t i n q a l o c a l h o u s i n q n e e d s s t u d y i s t h e o p p o r t u n i t y a f f o r d e d t o i n v e s t i q a t e i n d e t a i l l o c a l h o u s i n g p r o b l e m s w h i c h may go o v e r l o o k e d by s t u d i e s c o n d u c t e d a t t h e p r o v i n c i a l o r f e d e r a l l e v e l . T h i s a l l o w s t h e p l a n n e r t o be e s p e c i a l l y s e n s i t i v e t o t h e h o u s i n g n e e d s o f p a r t i c u l a r g r o u p s w i t h i n t h e r e g i o n . .A c o m p r e h e n s i v e a s s e s s m e n t o f h o u s i n g r e q u i r e m e n t s must l o o k b e y o n d t h e t o t a l number and be c o n c e r n e d w i t h t h e n e e d s o f p a r t i c u l a r g r o u p s , some o f whom may r e q u i r e s p e c i a l t r e a t m e n t . ... we c o n s i d e r w i t h i n t h e t o t a l r e q u i r e m e n t , t h e n e e d s o f e l d e r l y p e o p l e ; d i s a b l e d p e o p l e ; s i n q l e p e o p l e o f w o r k i n g a g e ; one-p a r e n t f a i m l i e s , i n c l u d i n g u n m a r r i e d m o t h e r s and b a t t e r e d women; m e n t a l l y h a n d i c a p p e d p e o p l e ; and m i n o r i t y g r o u p s . (H.S.A.G., 1977, p. . 12) Not o n l y c a n t h e r e s e a r c h e r a t t h e l o c a l l e v e l more e a s i l y o b t a i n i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g t h e number o f p e o p l e w i t h i n e a c h g r o u p c u r r e n t l y r e s i d i n g i n i n a d e q u a t e h o u s i n g , b u t s/he c a n a l s o i n v e s t i g a t e t h e h o u s i n g p r e f e r e n c e s o f p e o p l e w i t h p a r t i c u l a r h o u s i n g n e e d s i n t e r m s o f d e s i g n and l o c a t i o n . . S i m i l a r l y , r e s e a r c h e r s c a n i n v e s t i g a t e p a r t i c u l a r h o u s i n g p r o b l e m s r e l a t e d t o t h e l o c a l e n v i r o n m e n t . F o r e x a m p l e , a r e a s o f t h e r e g i o n w h i c h a r e l a c k i n g i n n e i g h b o u r h o o d s e r v i c e s s u c h as h e a l t h c l i n i c s , l i b r a r i e s o r a c c e s s i b l e s h o p p i n g a r e a s c a n be d i s t i n g u i s h e d a n d r e c o m m e n d a t i o n s c a n be p u t f o r w a r d on how t h e s e a r e a s may be i m p r o v e d . A r e a s s u i t a b l e f o r p a r t i c u l a r t y p e s o f r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t may a l s o be p i n p o n t e d , as w e l l a s a r e a s i n n e e d o f h o u s i n g r e h a b i l i t a t i o n . As h a s b e e n d i s c u s s e d i n Ch. 1, h o u s i n g n e e d d o e s n o t r e l a t e o n l y t o 24 c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e u n i t s i n w h i c h we r e s i d e , b u t i n c l u d e s t h e q u a l i t y o f t h e n e i g h b o u r h o o d and r e g i o n i n w h i c h we l i v e . . D a t a c o n c e r n i n g e n v i r o n m e n t a l q u a l i t y i s d i f f i c u l t , i f n o t i m p o s s i b l e , t o o b t a i n f r o m e s t a b l i s h e d d a t a s o u r c e s s u c h as t h e C e n s u s o r m o n t h l y h o u s i n g s t a t i s t i c s r e p o r t s . . However, l o c a l p l a n n i n g o f f i c e s c a n o b t a i n s u c h i n f o r m a t i o n t h r o u g h f i e l d s u r v e y s w h i c h i n many i n s t a n c e s may have been c o m p l e t e d p r i o r t o t h e commencement o f t h e h o u s i n g n e e d s s t u d y ( W a t s o n , 1973, p. 6) . The e c o n o m i c e n v i r o n m e n t may a l s o be v e r y i m p o r t a n t t o i n c l u d e w i t h i n t h e s c o p e o f t h e s t u d y . Employment o p p o r t u n i t i e s a r e i m p o r t a n t t o c o n s i d e r i n f o r e c a s t i n g h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . The i n c l u s i o n o f d a t a c o n c e r n i n g j o b p r o s p e c t s has i m p o r t a n t c o n s e q u e n c e s i n f u t u r e p o l i c y d e c i s i o n s r e g a r d i n g t h e q u a n t i t y and l o c a t i o n o f f u t u r e h o u s i n g . P e o p l e t o be h o u s e d i n a l o c a l i t y n e e d t o h a v e r e a s o n a b l e p r o s p e c t s o f f i n d i n g employment t h e r e , and t h i s h a s an i m p o r t a n t " b e a r i n g on h o u s i n g l o c a t i o n p o l i c y . ... H e l p t h o s e i n bad h o u s i n g c o n d i t i o n , b u t be c a u t i o u s i n p r o v i d i n g a d d i t i o n a l h o u s i n g f o r p e o p l e whose j o b p r o s p e c t s may be b e t t e r e l s e w h e r e . (H.S.A.G., 1977, pp. .2-3) I n a s i m i l a r v e i n , t h e A.I.P./H.U.D. manual p o i n t s o u t t h a t : T h e r e must be a c o n s t a n t a l e r t n e s s t o " s p e c i a l " s i t u a t i o n s i n t h e a n a l y s i s . T h i s i n c l u d e s p r o b l e m s i t u a t i o n s t h a t a r e n o t a l w a y s f u l l y r e f l e c t e d i n t h e s t a t i s t i c s ; and a l s o i n c l u d e s s p e c i a l d e v e l o p m e n t s ( s u c h a s an i n d u s t r i a l p l a n t i m p a c t ) t h a t m i g h t d i s t o r t any p a r t i c u l a r s e t o f s t a t i s t i c s . . (A.I.P./H.U.D., 1972, p. 15) 3. RESEARCH MODELS A r e s e a r c h model i s , i n e s s e n c e , a f r a m e w o r k w h i c h a l l o w s u s t o u n d e r s t a n d t h e d y n a m i c s c f h o u s i n g n e e d . I t i s a n e c e s s a r y i n g r e d i e n t t o t h e h o u s i n g needs s t u d y , a s n o t o n l y 25 does i t d e s c r i b e how t h e major a s p e c t s o f h o u s i n g need a r i s e , b u t w i l l e n a b l e t h e p l a n n e r t o m a n i p u l a t e t h e d a t a c o l l e c t e d i n a m e a n i n g f u l way. The r e s e a r c h model i s t h e p r o c e s s by w h i c h reams o f s e e m i n g l y u n r e l a t e d s t a t i s t i c s c a n t a k e on m e a n i n g , and t h e means by w h i c h " h o u s i n g n e e d " may be o p e r a t i o n a l i z e d and q u a n t i f i e d . E a c h o f t h e m a n u a l s r e v i e w e d p r o p o s e s a model f o r e s t i m a t i n g h o u s i n g n e e d . . The m o d e l s d i f f e r i n t h e i r l e v e l o f c o m p l e x i t y and c o m p r e h e n s i v e n e s s . H o w e v e r , two t y p e s o f m o d e l s may be d i s t i n g u i s h e d . The f i r s t may be t e r m e d an " o r g a n i z a t i o n a l m o d e l " . I t s p u r p o s e i s t o a s s e m b l e h o u s i n g r e l a t e d d a t a i n an o r d e r l y f a s h i o n , s u c h t h a t i t i s e a s i l y r e t r i e v a b l e and may be r e a d i l y u p d a t e d . The s e c o n d model t y p e may be t e r m e d a " c a u s a l m o d e l " . The p r i m a r y o b j e c t i v e o f t h i s model i s t o s p e c i f y how d i f f e r e n t t y p e s o f d a t a o r d a t a s e r i e s i n t e r r e l a t e . O f t e n t h e c a u s a l m o d el does n o t i n c l u d e a s w i d e a r a n g e o f d a t a as may be i n c l u d e d i n t h e o r g a n i z a t i o n a l m o d e l , however t h e c a u s a l m o d el i s a more s o p h i s t i c a t e d r e s e a r c h t o o l i n t h a t i t c a n more c l e a r l y e x p l a i n i n t e r r e l a t i o n s h i p s b e t w e e n v a r i a b l e s . . The A.I.?./HoU.D.. manual h a s been c h o s e n as a g o o d e x a m p l e o f t h e o r g a n i z a t i o n a l model t y p e . The T e p l i t z and C.C.S.D. m a n u a l s have b e e n s e l e c t e d a s e x a m p l e s o f t h e c a u s a l m odel t y p e . The O r g a n i z a t i o n a l M o d e l a) The A m e r i c a n I n s t i t u t e o f P l a n n e r s / D e p a r t m e n t o f H o u s i n g and U r b a n D e v e l o p m e n t (A. I . P./H. U.D.) M o d e l The A.I.P./H.U.D. m o d e l a t t e m p t s t o 26 ... be a w o r k a b l e v e h i c l e f o r a n a l y s i n g t h e h o u s i n g s u p p l y and demand s i t u a t i o n and d e v e l o p i n g a p r o f i l e o f t h e unmet n e e d s o f t h e a r e a i n t e r m s of numbers and t y p e s o f h o u s i n g u n i t s and o t h e r r e l e v a n t c h a r a c t e r i s t i c s . . (A.I.P./H.U.D., 1972, p. . 15) T h e i r " H o u s i n g M o d e l " a n a l y s e s and f o r e c a s t s r e q u i r e m e n t s f o r new h o u s i n g p r o d u c t i o n on a r e g i o n a l b a s i s . The m o d el i s i n f a c t a s e r i e s o f t a b l e s : S e r i e s A, The S u p p l y F r a m e w o r k ; S e r i e s B, H o u s i n g O c c u p a n c y ; and S e r i e s C, P r o d u c t i o n R e q u i r e m e n t s . The t a b l e s t o be i n c l u d e d i n e a c h s e r i e s a r e o u t l i n e d i n F i q u r e 1. The S u p p l y Framework ( S e r i e s A) t a b l e s ... c a l l f o r t h e a s s e m b l y o f i n f o r m a t i o n on t h e c u r r e n t h o u s i n g s t o c k , o c c u p i e d and v a c a n t , by g e n e r a l c o n d i t i o n ; c h a n g e s t h a t a r e t a k i n g p l a c e i n t h i s s t o c k , b o t h g a i n s a n d l o s s e s ; and p r o d u c t i o n c a p a c i t y o f t h e l o c a l d e l i v e r y s y s t e m f o r new h o u s i n g , by t y p e and v a l u e . (A.I.P./H.U.D., 1972, p..17) An e x a m p l e o f t h e f o r m a t o f one o f t h e s e t a b l e s i s shown i n F i g u r e 2. E a c h o f t h e t a b l e s i n t h i s s e r i e s d i s t i n g u i s h e s b e t w e e n " s t a n d a r d " and " s u b s t a n d a r d " h o u s i n g u n i t s , t h e d e f i n i t i o n o f w h i c h i s l e f t t o t h e h o u s i n g p l a n n e r i n o r d e r t o t a k e i n t o a c c o u n t l o c a l n orms.. Most o f t h e d a t a t o be p l u g g e d i n t o t h e s e t a b l e s i s t o be c o l l e c t e d t h r o u g h f i e l d s u r v e y s , a l t h o u g h use of t h e d e c e n n i a l c e n s u s i s a l s o recommended where a p p r o p r i a t e . T a b l e A-2, " E r e a kdown o f C u r r e n t H o u s i n g S t o c k by S u b a r e a s " may be v e r y u s e f u l i n g e o g r a p h i c a l l y p i n p o i n t i n g s p e c i f i c h o u s i n g i n a d e q u a c i e s . O t h e r t a b l e s a l l o w t h e r e s e a r c h e r t o c l a r i f y c h a n g e s i n t h e h o u s i n g s t o c k o v e r t i m e , s u c h t h a t p a s t t r e n d s may be e v i d e n c e d . The S e r i e s B t a b l e s c o n c e r n i n g H o u s i n g O c c u p a n c y d e t a i l c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e r e g i o n ' s p o p u l a t i o n . I n c l u d e d i n t h e s e t a b l e s i s d a t a c c n c e r n i n g t h e income and h o u s i n g 27 Basic Tables in the Housing Model Series A. The Supply Framework A-l Estimated Current Housing Stock, by Race and Tenure of Occupancy A-2 Breakdown of Current Housing Stock by Subareas A-3(a) Changes in Total Housing Inventory in Recent period A-3(b) Changes in Housing Inventory Occupied by White Households, Recent Period A-3(c) Changes in Housing Inventory Occupied by Minority Households, Recent Period A-4 Production and Occupancy of Non-Subsidized New Units in Recent Period Series B. Housing Occupancy B-l Breakdown of Current Households by Income Groups and Race B-2 Breakdown of Current Elderly Households by Income Groups and Race B-3 Breakdown of Current Households by Income Groups, Race and Subarea B-4 Breakdown of Renter Households by Income and Monthly Rental, 1970 B-5 Breakdown of Large Families by Income Groups and Race, 1970 B-6 Breakdown of Households by Income Groups and Race, 1950-60-70 B-7 Forecasts of Population and Household by Race by 2-Year and 10-Year Periods B-8 Forecasts of Households by Race and Income Groups in 2 Years and 10 Years Series C. Production Requirements C-l Basic Factors in Estimating New Housing Production Requirements, Next 10 Years C-2 Basic Factors in Estimating New Housing Production Requirements, Next 10 Years C-3 Basic Factors in Estimating New Housing Production Requirements, Next 10 Years C-4 Basic Factors in Estimating New Housing Production Requirements, Next 10 Years C-5 Estimated Total New Housing Production Requirements and Potential Unmet Needs, Next 10 Years C-6 Breakdown of Total New Production Requirements for Program Purposes, Next 10 Years C-7 Changes in Inventory, Occupancy and Vacancy of Standard and Substandard Units if Total Production Requirements are Met, Next 10 Years C-8 Breakdown of New Production and Rehabilitation Increment of 10-Year Total Requirements, Next 2 Yean Figure Is A.I.P./H.U.D. Housing Model Basic Tables. e x p e n d i t u r e s o f b o t h r e n t e r and owner o c c u p a n t s , as w e l l a s \ 28 Table A - 2 . B R E A K D O W N O F C U R R E N T H O U S I N G S T O C K B Y S U B A R E A S (Number of Units) Standard Substandard Total Area A Occupied Units White Owner Occupancy Single-Family Multi-Family Subtotal White Renter Occupancy Single-Family Multi-Family Subtotal Minority Owner Occupancy Single-Family Multi-Family Subtotal Minority Renter Occupancy Single-Family Multi-Family Subtotal AU Occupied Units Single-Family Multi-Family Total Occupied Vacant Units: T O T A L UNITS Area B Same Breakdown as Above Area C Same Breakdown as Above -Area D Same Breakdown as Above Figure 2i Example "Supply Framework" Table. s t a t i s t i c s c o n c e r n i n g p a r t i c u l a r g r o u p s o f p e o p l e known t o h a v e 29 e s p e c i a l l y s e v e r e h o u s i n g p r o b l e m s . . The a u t h o r s have c h o s e n t o i n v e s t i g a t e i n d e t a i l t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e e l d e r l y p o p u l a t i o n and l a r g e f a m i l i e s . A l s o i n c l u d e d i n t h i s s e r i e s a r e p o p u l a t i o n and h o u s e h o l d i n c o m e f o r e c a s t s a t 2 - y e a r and 1 0 - y e a r i n t e r v a l s . The f i n a l s e r i e s o f t a b l e s - - P r o d u c t i o n E e g u i r e m e n t s - -o u t l i n e what t h e a u t h o r s term " b a s i c f a c t o r s i n e s t i m a t i n g new h o u s i n g p r o d u c t i o n r e q u i r e m e n t s " . These f a c t o r s i n c l u d e t h e number o f new u n i t s r e q u i r e d t o c o m p e n s a t e f o r f u t u r e l o s s e s i n t h e h o u s i n q s t o c k , g r o w t h i n t h e number o f h o u s e h o l d s and v a c a n c i e s . An e x a m p l e of one o f t h e s e t a b l e s i s shown i n F i g u r e 3. . The f i n a l t a b l e o f t h i s s e r i e s and t h e model as a w h o l e , o u t l i n e s new p r o d u c t i o n a n d r e h a b i l i t a t i o n t a r g e t s f o r t h e 2 y e a r s f o l l o w i n g c o m p l e t i o n o f t h e s t u d y , a s w e l l a s a t o t a l 10 y e a r r e q u i r e m e n t . The a d v a n t a q e s o f u t i l i z i n q a model s u c h a s t h a t p r o p o s e d by A.I.P./H.U.D.. a r e : 1. t h a t a w i d e r a n g e o f f a c t o r s may be i n v e s t i g a t e d i n some d e t a i l , 2. t h e i n f o r m a t i o n i s w e l l -o r g a n i z e d and may be r e l a t i v e l y e a s y t o u p d a t e , 3. t h e model may be a d a p t e d t o s u i t l o c a l h o u s i n g c o n d i t i o n s , and 4. i t c a n p r o v i d e t h e p l a n n e r w i t h a c o m p r e h e n s i v e p i c t u r e o f t h e h o u s i n g c o n d i t i o n s i n t h e r e g i o n . H o w e v e r , i t a p p e a r s t o t h i s a u t h o r , t h a t a m a j o r d i s a d v a n t a g e i s i n h e r e n t i n a model o f t h i s t y p e . A.I.P./H.U.D.. have n o t c l e a r l y i n t e r r e l a t e d t h e d a t a t o be c o l l e c t e d i n t h e m o d e l . T h a t i s . S e r i e s C i s d e r i v e d o n l y i n p a r t f r o m t h e i n f o r m a t i o n c o l l e c t e d i n t h e S e r i e s A and B t a b l e s . As t h e a u t h o r s s t a t e : Table C-5. ESTIMATED TOTAL NEW HOUSING PRODUCTION REQUIREMENTS AND POTENTIAL UNMET NEEDS, NEXT 10 YEARS A. Housing Production Requirements 1. Growth Factor (Table C-l) 2. Replacement Factor (Table C-l) 3. Vacancy Factor (Table C-l) Subtotal 4. Reduction of Substandard Units (Table C-2) TOTAL PRODUCTION REQUIREMENTS B. Basic Production Output (assuming no additional program or subsidy efforts) 1. New private units likely to be produced without subsidy. 2. New units in subsidized project already planned or programmed. 3. New public housing units already planned or programmed. TOTAL BASIC PRODUCTION OUTPUT C. Potential Unmet Needs Housing needs to be met by production: Special needs: a. Elderly (Table C-3/Item E-3) b. Low-and moderate-income (Table C-4) (Table C-+/Items F-l , 2, 3) c. Repressed demand (Table C-4/Item G) N Total Special Non-special needs' Total Needs Less: Total Basic Production Output POTENTIAL UNMET NEEDS 'Total Production Requirements less Special Needs. Figure 3: Example "Production Requirements" Table. Most o f t h e f a c t o r s i n S e r i e s C ... i n v o l v e e s t i m a t e s 31 o f u n i t r e p l a c e m e n t s t h a t a r e j u d g e m e n t a l i n c h a r a c t e r . . .... A l l o f t h e j u d g e m e n t a l e s t i m a t e s i n t h e s e t a b l e s h a v e t h e i r s t a t i s t i c a l r o o t s i n t h e S e r i e s A and S e r i e s B t a b l e s , b u t t h e y do n o t f l o w a u t o m a t i c a l l y f r o m t h e d a t a i n t h e s e e a r l i e r t a b l e s . . They come f r o m a h a r d - h e a d e d e v a l u a t i o n o f w h e t h e r t h e r e w i l l be a d d i t i o n a l n e e d s f o r s t a n d a r d h o u s i n g o v e r and ab o v e t h o s e p r o v i d e d by n o r m a l p r o d u c t i o n p r o c e s s e s . (A. I . P./H. U. D. , 1972, p. 35) T h u s , a l t h o u g h A. I . P./H. 0.D. s u c c e e d i n d e v e l o p i n g a m e t h o d o l o g y t o d e s c r i b e a wide r a n g e o f f a c t o r s c o m p r i s i n g t h e h o u s i n g s y s t e m , i t i s u n c l e a r how h o u s i n g r e g u i r e m e n t s a r e d e r i v e d f r o m t h i s r a n g e o f d a t a . T h a t i s , s h o u l d a ch a n g e o c c u r i n one e l e m e n t o f t h e " S u p p l y F r a m e w o r k " o r " H o u s i n g O c c u p a n c y " t a b l e s , i t i s u n c l e a r how t h i s w i l l a f f e c t " P r o d u c t i o n E e g u i r e m e n t s " . The C a u s a l M o d e l a) The T e p l i t z M o d e l The T e p l i t z m anual d e s c r i b e s a m o d e l f o r t h e e s t i m a t i o n o f h o u s i n g n e e d w h i c h , i n c o n t r a s t t o t h e A.I.P./H.0.D. m o d e l , s t r e s s e s an u n d e r s t a n d i n g o f how v a r i o u s c o m p o n e n t s w i t h i n t h e h o u s i n g s y s t e m i n t e r r e l a t e . The p r i m a r y c o n c e r n i s t o d e v e l o p a m e t h o d o l o g y w h i c h c a n e x p l a i n h o u s i n g need w h i l e u t i l i z i n g r e l a t i v e l y a c c e s s i b l e i n d i c a t o r s . A number o f c o n c e p t u a l v a r i a b l e s a r e f i r s t d i s t i n g u i s h e d t o d e s c r i b e how t h e n e e d f o r h o u s i n g o r i g i n a t e s . E a c h o f t h e s e v a r i a b l e s i s t h e n d e f i n e d i n t e r m s w h i c h a r e a m e n a b l e t o g u a n t i f i c a t i o n . I n o t h e r w o r d s , e a c h o f t h e v a r i a b l e s i s o p e r a t i o n a l i z e d by c o n s t r u c t i n g i n d i c a t o r s composed o f s t a t i s t i c s w h i c h a r e e i t h e r a v a i l a b l e i n p u b l i s h e d c e n s u s r e p o r t s and h o u s i n g s t a t i s t i c s r e p o r t s , o r t h r o u g h f i e l d s u r v e y s . Whereas t h e o r g a n i z a t i o n a l m o d e l a t t e m p t s t c make s e n s e of d a t a c o l l e c t e d , t h e c a u s a l m o d el 32 d e t e r m i n e s f i r s t what a r e t h e e l e m e n t s w h i c h c o m p r i s e h o u s i n g need and o n l y t h e n a t t e m p t s t o s t r u c t u r e d a t a t o c o r r e s p o n d t o t h e s e e l e m e n t s . The T e p l i t z model has been d e v i s e d by t h e J o i n t C e n t e r f o r U r b a n S t u d i e s o f t h e M a s s a c h u s e t t s I n s t i t u t e o f T e c h n o l o g y and H a r v a r d U n i v e r s i t y . I t h a s b e e n d e v e l o p e d i n r e s p o n s e t o p e r c e i v e d i n a d e g u a c i e s i n t h e methods u t i l i z e d by t h e U . S . . D e p a r t m e n t o f H o u s i n g and Urban D e v e l o p m e n t i n d e t e r m i n i n g n a t i o n a l h o u s i n g t a r g e t s . 1 A n a l y s i s e m p l o y i n g t h e T e p l i t z m o d e l h a s been c a r r i e d o u t f o r San D i e g o and C h i c a g o , t h e f i n d i n g s o f w h i c h a r e i n c l u d e d as a p p e n d i c e s t o t h e m a n u a l . The a u t h o r s o f t h i s m o d e l s t r e s s t a k i n g a " b e h a v i o u r a l v i e w o f h o u s i n g movements" (p. 1 0 ) . The p u r p o s e i s n o t t o s p e c i f y what t h e n e e d s s h o u l d b e , b u t t o p r o p o s e a method o f a n a l y s i s — b a s e d upon t h e b e s t a v a i l a b l e u n d e r s t a n d i n g o f p e o p l e ' s b e h a v i o u r - - t o e s t i m a t e what t h e n e e d s w i l l be u n d e r d i f f e r e n t a s s u m p t i o n s a b o u t t h e f u t u r e a nd d i f f e r e n t g o a l s f o r p u b l i c p o l i c y . O n l y a t h o r o u g h , m e t r o p o l i t a n - l e v e l a n a l y s i s c a n e x p o s e t h e m u l t i p l e c a u s e s o f h o u s i n g n e e d i n s u f f i c i e n t d e t a i l t o p e r m i t e f f e c t i v e a c t i o n . ( T e p l i t z , e t . a l . , 1973, p.. 7) The a u t h o r s c o n t r a s t t h e i r a p p r o a c h t o what t h e y t e r m " t h e t r a d i t i o n a l a p p r o a c h " t o a s s e s s i n g h o u s i n g n e e d . T h i s a p p r o a c h d e f i n e s h o u s i n g r e g u i r e m e n t s a s t h e sum o f f o u r f a c t o r s : H o u s i n g R e g u i r e m e n t s = new h o u s e h o l d f o r m a t i o n s +' e x p e c t e d d e m o l i t i o n s + s u b s t a n d a r d h o u s i n g + a c c e p t a b l e v a c a n c y r a t e !The d e r i v a t i o n o f t h e s e t a r g e t s i s e x p l a i n e d i n t h e R e p o r t o f t h e P r e s i d e n t ' s C o m m i t t e e on U r b a n H o u s i n g , A_Decent_Home W a s h i n g t o n , D.C.: U.S. G o v e r n m e n t P r i n t i n g O f f i c e , 1968; E d g a r F. K a i s e r , C o m m i t t e e C h a i r m a n . . 33 The number o f s u b s t a n d a r d u n i t s i s e s t a b l i s h e d by a d i r e c t c o u n t , and t h e o t h e r c o m p o n e n t s a r e d e r i v e d by p r o j e c t i n g p a s t t r e n d s i n t o t h e f u t u r e . T e p l i t z , e t . a l . p r o p o s e a d i f f e r e n t s e t o f c o m p o n e n t s t o c o m p r i s e h o u s i n g need. T h e s e a t t e m p t t o p i n p o i n t t h e - c a u s e s u n d e r l y i n g t h e t r e n d s d e s c r i b e d i n t h e t r a d i t i o n a l a p p r o a c h a b o v e . T h e s e c a u s e s a r e : 1. t h e demography o f t h e m e t r o p o l i t a n a r e a , i n c l u d i n g i t s p o p u l a t i o n m i x , r a t e s o f m i g r a t i o n , f e r t i l i t y r a t e s , and t h e p r o p e n s i t y o f t h e p o p u l a t i o n t o l i v e i n s e p a r a t e h o u s e h o l d s ( t h e " h e a d s h i p r a t e " ) ; 2. t h e l o c a l movements of p e o p l e due t o " a c c i d e n t a l l o s s " o f t h e i r o l d u n i t o r t h r o u g h a d e s i r e f o r d i f f e r e n t h o u s i n g ; and 3.. a d d i t i o n a l u n i t s r e q u i r e d t o s a t i s f y p u b l i c g o a l s o f p r o v i d i n g a l l c i t i z e n s w i t h a minimum q u a l i t y o f h o u s i n g . The a u t h o r s t h e n d e v e l o p a s i m p l e m o d e l w h i c h r e l a t e s e a c h o f t h e s e m a j o r c o m p o n e n t s : A d d i t i o n a l H o u s i n g Need = h o u s i n g t o meet d e m o g r a p h i c c h a n g e s + h o u s i n g t o a c c o m o d a t e l o c a l movements + h o u s i n g t o a c h i e v e p u b l i c g o a l s Once t h i s r e l a t i o n s h i p has been d e f i n e d , d a t a i s r e q u i r e d t o d e s c r i b e e a c h o f t h e s e c o n c e p t u a l v a r i a b l e s . I n o r d e r t o d e v e l o p i n d i c a t o r s w h i c h c a n make u s e o f a v a i l a b l e d a t a s o u r c e s , e a c h c o m p o n e n t h a s been s u b d i v i d e d as f o l l o w s : h o u s i n g t o meet d e m o g r a p h i c c h a n g e s = n a t u r a l g r o w t h + h e a d s h i p i n c r e a s e + n e t m i g r a t i o n h o u s i n g t o a c c o m o d a t e l o c a l movements = r e p l a c e m e n t o f 34 a c c i d e n t a l l o s s e s + upward f i l t e r i n g 1 h o u s i n g t o a c h i e v e p u b l i c g o a l s = o v e r c r o w d e d u n i t s + u n i t s w i t h o u t f u l l p l u m b i n g - u n i t s w i t h b o t h c o n d i t i o n s I n some i n s t a n c e s , t h e s e s u b c o m p o n e n t s must be s u b d i v i d e d f u r t h e r i n o r d e r t o c o r r e s p o n d t o a v a i l a b l e d a t a s o u r c e s . . T h u s , no d a t a i s a v a i l a b l e w h i c h c o r r e s p o n d s d i r e c t l y t o t h e c o n c e p t o f u pward f i l t e r i n g . T h i s s u b c o m p o n e n t i s t h e r e f o r e r e d e f i n e d a s b e i n g e g u i v a l e n t t o : upward f i l t e r i n g = new u n i t s - new h o u s e h o l d s - a c c i d e n t a l l o s s e s The a u t h o r s e x p l a i n w h i c h A m e r i c a n d a t a s o u r c e s a r e r e l e v a n t f o r e a c h component of t h e i r r e s e a r c h m o d e l , and r e l y most h e a v i l y cn s t a t i s t i c s d e r i v e d f r o m t h e d e c e n n i a l c e n s u s . P r o b l e m s a r e i n h e r e n t i n f i n d i n g r e l e v a n t d a t a — e . g . , r e n e t m i g r a t i o n and h e a d s h i p r a t e f o r e c a s t s . The T e p l i t z model i s r e l a t i v e l y s i m p l e . I t d o e s n o t c o n s i d e r a v a r i e t y o f c o m p o n e n t s of h o u s i n g need e v i d e n t i n more s o p h i s t i c a t e d m o d e l s . . N o t a b l e o m i s s i o n s a r e c o n s i d e r a t i o n s o f h o u s e h o l d s ' i n c o m e s and h o u s e h o l d s i z e . (The a u t h o r s s t a t e t h a t f u t u r e r e s e a r c h may t a c k l e t h e s e a s p e c t s a s r e l a t e d t o u p w a r d f i l t e r i n g . ) The a u t h o r s m a i n t a i n i n t h e i r i n t r o d u c t i o n t o t h e m anual t h a t " t o s t u d y h o u s i n g n e e d s w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e 1 T e p l i t z e t . . a l . h e r e e m p l o y t h e t e r m " u p g r a d i n g " . . T h i s t e r m , h o w e v e r , may be c o n f u s i n g t o t h e r e a d e r a s i t i s commonly e m p l o y e d t o d e s c r i b e t h e p h y s i c a l u p g r a d i n g o f a h o u s i n g u n i t o r h o u s i n g r e h a b i l i t a t i o n . As t h e a u t h o r s d e s c r i b e " u p g r a d i n g " a s t h e n e t c o n s t r u c t i o n demand w h i c h s u r f a c e s a s a r e s u l t o f h o u s e h o l d s w i s h i n g t o move t o b e t t e r a c c o m o d a t i o n (p..24) i t i s f e l t t h a t t h e t e r m "upward f i l t e r i n g " may b e u s e d i n i t s p l a c e t o c o n n o t e t h e same c o n c e p t . . See d i s c u s s i o n w h i c h f o l l o w s . . 35 c o m p l e m e n t a r y n e e d s f o r e n v i r o n m e n t and s e r v i c e s i s t o o v e r l o o k some of t h e p r i n c i p a l d e t e r m i n a n t s o f p e o p l e ' s b e h a v i o u r " (p. . 7 ) . . C u r i o u s l y e n o u g h , h o w e v e r , e n v i r o n m e n t a l c o n s i d e r a t i o n s a r e n o t i n c l u d e d i n t h e m o d e l a s p r o p o s e d . The a u t h o r s r e c o g n i z e t h a t t h e model c o n f i n e s i t s e l f t o t h e demands p l a c e d upon t h e h o u s i n g s y s t e m by d e m o g r a p h i c c h a n g e s and h o u s i n g p r e f e r e n c e s . . They do n o t a t t e m p t t o i n c l u d e h o u s i n g s u p p l y f a c t o r s s u c h as t h e c o s t o f l a n d , l a b o u r , f i n a n c i n g and c o n s t r u c t i o n m a t e r i a l s . H o w e v e r , n o t w i t h s t a n d i n g t h e a b o v e , t h e T e p l i t z m o d e l p r o v i d e s a v e r y good i l l u s t r a t i o n o f t h e p r o c e s s by w h i c h a h o u s i n g r e s e a r c h m o d el o f t h e c a u s a l t y p e i s f o r m u l a t e d . More d e t a i l e d a n a l y s i s c o u l d c o n c e i v a b l y be i n c l u d e d w i t h i n t h e b a s i c f r a m e w o r k p r o p o s e d . F o r e x a m p l e , " h o u s i n g t o a c h i e v e p u b l i c g o a l s " c o u l d be r e d e f i n e d t o t a k e i n t o a c c o u n t t h e c o n c e p t o f a f f o r d a b i l i t y . A w i d e r r a n g e o f c o n s i d e r a t i o n s r e l a t e d t o d e m o g r a p h i c c h a n g e s and h o u s i n g p r e f e r e n c e s c o u l d be i n s e r t e d i n t o t h e m o d e l t h r o u g h a more d e t a i l e d s u b d i v i s i o n o r b r e a k d o w n o f t h e t h r e e m a j o r c o n c e p t u a l v a r i a b l e s f i r s t p r o p o s e d . b) The C a n a d i a n C o u n c i l on S o c i a l D e v e l o p m e n t (C.C.S.D.) M o d e l The h o u s i n g r e s e a r c h model p r o p o s e d by t h e C.C.S.D., e m p l o y s a c a u s a l l y b a s e d f r a m e w o r k , as i n t h e T e p l i t z m o d e l , w h i l e i n t r o d u c i n g a w i d e r r a n g e o f f a c t o r s r e l a t e d t o t h e a s s e s s m e n t o f h o u s i n g n e e d , as s u g g e s t e d by t h e A.I.P./H.U.D. m o d e l . T h i s model t a k e s i n t o a c c o u n t a number o f c o n s i d e r a t i o n s t h e a u t h o r s f e l t t o be m i s s i n g i n h o u s i n g n e e d s s t u d i e s c o n d u c t e d i n Canada a t t h e t i m e . The model d e o s n o t c o n s i d e r 36 s u p p l y f a c t o r s , and c o n c e n t r a t e s on t h e p r o b l e m o f a s s e s s i n g h o u s i n g r e g u i r e m e n t s : T h i s p a p e r p r o v i d e s no c o n s i d e r a t i o n o f t h e h o u s i n g u n i t s s u p p l y s i d e o f t h e d e m a n d - s u p p l y e q u a t i o n . . ... i t i s i m p o r t a n t t h a t t h e s e f a c t o r s be t r e a t e d s e p a r a t e l y a s p a r t o f t h e c o n s i d e r a t i o n a s t o w h e t h e r r e g u i r e m e n t s c a n a c t u a l l y be met, r a t h e r t h a n c o n f u s i n q t h e a n a l y s i s o f r e q u i r e m e n t s by i n t r o d u c i n g t h e s e s u p p l y v a r i a b l e s . ( s i c ; C.C.S.D., 1972, p. .26) The m o d e l p r o p o s e d i s c o m p r i s e d o f t h r e e s e c t i o n s — 1 . t h e H o u s e h o l d A n a l y s i s , 2 . . t h e H o u s i n g A n a l y s i s , and 3. H o u s i n g G o a l s . The c o m p o n e n t s o f e a c h s t a g e o f t h e model a r e shown i n F i g u r e 4. T h i s d i a g r a m a l s o i l l u s t r a t e s how t h e s t a g e s o f t h e m o d e l i n t e r r e l a t e and how e a c h s e c t i o n o f t h e model i s d e r i v e d f r o m r e l a t e d d a t a . The f i r s t s t a g e o f t h e m o d e l , t h e H o u s e h o l d A n a l y s i s , i n v e s t i g a t e s c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e r e g i o n ' s p o p u l a t i o n . . The a u t h o r s g r o u p d a t a on p o p u l a t i o n c h a r a c t e r i s t i c s a c c o r d i n g t o e i g h t h o u s e h o l d t y p e s . T h e s e h o u s e h o l d t y p e s a r e d i s t i n g u i s h e d i n o r d e r t o c o r r e s p o n d t o p r o b a b l e h o u s i n g n e e d s . The h o u s e h o l d t y p e s a r e : 1 . s i n g l e — a g e d 20-24 2. . s i n g l e — a g e d 25-65 3. s i n g l e — a g e d 65 p l u s 4. m a r r i e d c o u p l e w i t h o u t c h i l d r e n — u n d e r 65 5 . . m a r r i e d c o u p l e w i t h o u t c h i l d r e n — 6 5 p l u s 6. s i n g l e a d u l t o r m a r r i e d c o u p l e — 1 o r 2 c h i l d r e n 7. s i n g l e a d u l t o r m a r r i e d c o u p l e — 3 o r 4 c h i l d r e n 8. s i n g l e a d u l t o r m a r r i e d c o u p l e — 5 p l u s c h i l d r e n The a u t h o r s r e c o g n i z e t h e i m p o r t a n c e o f i n c l u d i n g d a t a on h o u s e h o l d s ' i n c o m e and w e a l t h : "The a b i l i t y o f h o u s e h o l d s t c o c c u p y t h e h o u s i n g t h e y n e e d i s c o n s t r a i n e d by t h e i r a b i l i t y t o a f f o r d i t " ( p . 9 ) . D a t a on i n c o m e a l o n e may be m i s l e a d i n g a s an i n d i c a t o r o f a h o u s e h o l d ' s a b i l i t y t o a f f o r d h o u s i n g , and A MODEL FOR ESTIMATING HOUSING REQUIREMENTS HOUSEHOLD ANALYSIS Canadian Population Population i n Urban Area Population of House-holds Households Income and Wealth Proportion of House-hold Income and Wealth for Housing HOUSING GOALS HOUSING ANALYSIS Cost Standards Dimension of Total E f f e c t i v e and Non-E f f e c t l v e House-hold Need Dimensions of E f f e c t i v e and Non-E f f e c t i v e Demand Cost of Standard Housing Concept of Standard Housing Cost of Converting to Standard Housing Standard Housing for Each Household Type Stock Housing Stock Analysis HOUSING REQUIREMENTS GOALS - New Construction - R e h a b i l i t a t i o n - Removals - Subsidies Amount and ] Types of Standard Housing Amount and Type of Non-Standard Housing Allowance for Loss, Vacancies, etc. W Figure k: C.C.S.D. Housing Requirements Model. 38 a c c u m u l a t e d c a p i t a l - - s h o u l d a l s o be t a k e n i n t o a c c o u n t . U n f o r t u n a t e l y , a s t h e a u t h o r s s t a t e , s u c h d a t a i s d i f f i c u l t t o o b t a i n . A c l e a r d e f i n i t i o n o f h o u s i n g c o s t f o r t h e r e g i o n must a l s o be e s t a b l i s h e d i n o r d e r t o d e t e r m i n e t h e p r o p o r t i o n o f i n c o m e and w e a l t h h o u s e h o l d s a r e d e v o t i n g t o s h e l t e r n e e d s . I d e a l l y , h o u s i n g c o s t s s h o u l d t a k e i n t o a c c o u n t : L . r e n t o r t h e i n t e r e s t c o m p o n e n t o f m o r t g a g e p a y m e n t s , 2. u t i l i t i e s , 3. c o s t o f m a j o r a p p l i a n c e s , 4. t r a n s p o r t a t i o n c o s t s , a n d 5. t a x e s . The h o u s i n g p l a n n e r , d e p e n d i n g upon i n i t i a l a s s u m p t i o n s , may d e c i d e n o t t o i n c l u d e e a c h o f t h e s e c o s t c o m p o n e n t s . However, i t i s i m p o r t a n t t h a t a d e f i n i t i o n o f h o u s i n g c o s t be d e c i d e d upon and t h a t t h i s d e f i n i t i o n r e m a i n c o n s i s t e n t t h r o u g h o u t e a c h o f t h e s t a g e s o f t h e m o d e l . . The H o u s e h o l d A n a l y s i s s h o u l d be c o n c l u d e d "by a s e r i e s o f t a b l e s by h o u s e h o l d t y p e f o r t h e s e l e c t e d u r b a n a r e a t h a t i n d i c a t e t h e numbers o f h o u s e h o l d s o f v a r y i n g c o m b i n a t i o n s o f w e a l t h and i ncome a v a i l a b l e f o r h o u s i n g " (p. _15) . E s s e n t i a l t o t h e s e c o n d s t a g e o f t h e m o d e l , t h e H o u s i n g A n a l y s i s , i s t h e c o n c e p t o f " s t a n d a r d h o u s i n g " . . The d e f i n i t i o n o f s t a n d a r d h o u s i n g s h o u l d i n c l u d e a s a minimum: 1. t h e s t r u c t u r a l a n d p h y s i c a l c o n d i t i o n o f t h e u n i t , 2. t h e p r o v i s i o n o f b a s i c u t i l i t i e s , 3. t h e s i z e o f t h e u n i t and t h e number o f rooms i t c o n t a i n s , and 4. .the p r o v i s i o n o f n e i g h b o u r h o o d s e r v i c e s and a c c e s s t o t r a n s p o r t a t i o n . . .The d e f i n i t i o n o f a s t a n d a r d h o u s i n g u n i t s h o u l d be d e v e l o p e d f o r e a c h o f t h e e i g h t h o u s e h o l d t y p e s o u t l i n e d a b o v e . The a u t h o r s w r i t e : 39 ... i t i s c o n c e i v a b l e t h a t d i s t i n c t s t a n d a r d s w i l l n e e d t o be d e v e l o p e d f o r s p e c i f i c age c a t e g o r i e s o f t h e same s i z e d h o u s e h o l d . F o r e x a m p l e , t h e o l d r e g u i r e s p e c i a l d e s i g n f e a t u r e and a c c e s s t o a c e r t a i n v a r i e t y o f i n d o o r and o u t d o o r r e c r e a t i o n s p a c e . . (C.C.S.D., 1972, p. 16) The s t a n d a r d h o u s i n g u n i t t y p e s d e v e l o p e d s h o u l d r e f l e c t norms w h i c h a r e w i d e l y s h a r e d w i t h i n t h e c o m m u n i t y a t a p a r t i c u l a r t i m e . Once t h e s e s t a n d a r d s h a v e been d e c i d e d u p o n , t h e c o s t o f e a c h s t a n d a r d u n i t s h o u l d be c a l c u l a t e d . The d e f i n i t i o n o f what c o n s t i t u t e s h o u s i n g c o s t s h o u l d be t h a t e m p l o y e d i n t h e H o u s e h o l d A n a l y s i s . . A t t h i s p o i n t , t h e h o u s i n g p l a n n e r i s t o go back t o t h e t a b l e s p r o d u c e d i n t h e H o u s e h o l d A n a l y s i s s t a g e o f t h e m o d e l , i n o r d e r t o i d e n t i f y t h e number o f h o u s e h o l d s u n a b l e t o a f f o r d t h e c o s t o f an a p p r o p r i a t e s t a n d a r d u n i t . The c u t - o f f p o i n t r e a f f o r d a b i l i t y may be s e t a t a c e r t a i n p r o p o r t i o n o f i n c o m e — f o r e x a m p l e , 2 5 % — o r t h e l e v e l may v a r y a c c o r d i n g t o i n c o m e . I n f o r m a t i o n i s a l s o r e q u i r e d r e g a r d i n g c u r r e n t use o f t h e h o u s i n g s t o c k . A l t h o u g h t h e r e may i n f a c t be an a d e g u a t e s u p p l y o f s t a n d a r d h o u s i n g i n t h e r e g i o n , o v e r c r o w d i n g may o c c u r i n some u n i t s w h e r e a s o t h e r s may n o t be f u l l y u t i l i z e d . A " H o u s i n g S t o c k A n a l y s i s " i n v e s t i g a t e s t h e t o t a l number o f e x i s t i n g u n i t s w h i c h meet t h e c r i t e r i a o f s t a n d a r d h o u s i n g f o r t h e v a r i e t y o f h o u s e h o l d t y p e s p r e v i o u s l y d e f i n e d . The f i n a l s t a g e o f t h e model o u t l i n e s H o u s i n g G o a l s . . The h o u s i n g p l a n n e r c o n s i d e r s h e r e how t o p r o v i d e a d e g u a t e h o u s i n g f o r t h e e s t i m a t e d number o f h o u s e h o l d s l i v i n g i n s u b s t a n d a r d u n i t s . C o n s i d e r a t i o n s h o u l d be g i v e n t o new c o n s t r u c t i o n , r e h a b i l i t a t i o n , a n d r e m o v a l s , a s w e l l a s t o t h e g r a n t i n g o f s u b s i d i e s t i e d e i t h e r t o t h e u n i t ( e . g . , p u b l i c h o u s i n g ) o r t o t h e h o u s e h o l d ( e . g . , s h e l t e r a l l o w a n c e s c h e m e s ) . 40 The c o n c e p t o f a s t a n d a r d h o u s i n g u n i t c a n be e m p l o y e d t o d e t e r m i n e how many s u b s t a n d a r d d w e l l i n g s c a n be c o n v e r t e d t o s t a n d a r d u n i t s a t b e l o w t h e c o s t o f new c o n s t r u c t i o n . The C.C.S.D. model s u c c e e d s i n m a i n t a i n i n g a c o n s i s t e n t f r a m e w o r k o f a n a l y s i s w h i l e r e t a i n i n g a r e a s o n a b l e d e g r e e o f d e t a i l , w h i c h , s i m i l a r t c t h e T e p l i t z m o d e l , may be d e c r e a s e d o r i n c r e a s e d a c c o r d i n g t o t h e r e s e a r c h r e g u i r e m e n t s o f t h e h o u s i n g p l a n n e r . T h r o u g h u t i l i z i n g t h e c o n c e p t o f s t a n d a r d h o u s i n g , t h e a u t h o r s o f t h i s m o d e l h a v e been a b l e t o g u a n t i f y t h e d i m e n s i o n s o f e f f e c t i v e and i n e f f e c t i v e demand, a s w e l l a s p r o v i d e an e s t i m a t e o f t h e c o s t o f a c h i e v i n g h o u s i n g r e q u i r e m e n t g o a l s . . 4. . D E F I N I N I T I O N OF CONCEPTS Most o f t h e manuals r e v i e w e d d e v o t e s e c t i o n s o f t h e i r t e x t s t o d i s c u s s i o n s o f how t o d e f i n e s u c h c e n t r a l c o n c e p t s a s " h o u s e h o l d " , " o v e r c r o w d i n g " , " h o u s i n g l o s s e s " , and " v a c a n c i e s " . A l t h o u g h t h e s e m a n u a l s do n o t s t a t e i n s o many words t h e i m p o r t a n c e o f c l e a r l y d e f i n i n g c o n c e p t s r e l a t e d t o h o u s i n g n e e d , t h e i r d i s c u s s i o n s on t h e meaning o f t h e s e t e r m s i m p l i e s t h i s t o be t h e c a s e . I t a p p e a r s t h a t r e g a r d l e s s o f t h e t y p e o f r e s e a r c h m o d e l c h o s e n , i t s h o u l d be b a s e d upon c o n c e p t s t h a t a r e c l e a r l y d e f i n e d . The h o u s i n g p l a n n e r s h o u l d be c a r e f u l t o a n a l y z e t h e meaning o f t h e t e r m s s/he e m p l o y s i n o r d e r t o a v o i d c o n f u s i o n and t o a d d p r e c i s i o n t o t h e s t a t i s t i c s t o be c o l l e c t e d , a) H o u s e h o l d What i s t h e meaning o f a " h o u s e h o l d " ? The U.N. p u b l i c a t i o n d i s t i n g u i s h e s b e t w e e n a " h o u s e h o l d - d w e l l i n g " , a 41 " f a m i l y h o u s e h o l d " and a " h o u s e k e e p i n g u n i t " . The " h o u s e h o l d -d w e l l i n g " c o n c e p t e q u a t e s h o u s e h o l d w i t h h o u s i n g u n i t , and t h u s d o e s n o t p r o v i d e i n f o r m a t i o n on t h e number o f b o a r d e r s o r l o d g e r s r e s i d i n g i n t h e u n i t . The " f a m i l y h o u s e h o l d " i s e q u i v a l e n t t o t h e number o f f a m i l i e s i n a r e g i o n . .. T h i s d e f i n i t i o n may be m i s l e a d i n g as " d i f f e r e n t s t a t i s t i c a l t r e a t m e n t o f r e l a t i v e s and b o a r d e r s o r l o d g e r s c a n r e s u l t i n a d i f f e r e n t number o f h o u s e h o l d s " (p. 6 ) . . The c o n c e p t c u r r e n t l y u s e d i n most E u r o p e a n c o u n t r i e s i s t h e " h o u s e k e e p i n g u n i t " o r i n d e p e n d a n t h o u s e h o l d . A c c o r d i n g t o t h i s c o n c e p t a h o u s e h o l d i s e i t h e r a one-p e r s o n h o u s e h o l d — a p e r s o n who l i v e s a l o n e i n a s e p a r a t e h o u s i n g u n i t o r who o c c u p i e s , a s a l o d g e r , a s e p a r a t e room ( o r rooms) o f a h o u s i n g u n i t — o r a m u l t i - p e r s o n h o u s e h o l d — a g r o u p o f t w o o r more p e r s o n s who c o m b i n e t o o c c u p y t h e whole o r p a r t o f a h o u s i n g u n i t . . (U. N. , 1973, p. 6) The H.S.A.G. p u b l i c a t i o n u t i l i z e s t h e " h o u s e k e e p i n g u n i t " c o n c e p t o f a h o u s e h o l d , d e f i n i n g i t as f o l l o w s : ... a s e i t h e r one p e r s o n l i v i n g a l o n e , o r a g r o u p o f p e r s o n s (who may o r may n o t be r e l a t e d ) l i v i n g a t t h e same a d d r e s s w i t h common h o u s e k e e p i n g ( g e n e r a l l y a c c e p t e d t o mean t a k i n g m e a l s t o g e t h e r ) . (H.S.A.G., 1 977, p. .40) T h i s i s t h e d e f i n i t i o n e m p l o y e d by t h e B r i t i s h C e n s u s . T h e s e a u t h o r s p o i n t o u t , h o w e v e r , t h a t i t i s n o t ... e n t i r e l y s a t i s f a c t o r y f o r e s t i m a t i n g d w e l l i n g r e q u i r e m e n t s b e c a u s e i t does n o t i n c l u d e t h o s e h o u s e h o l d s who a r e p r e v e n t e d f r o m f o r m i n g by l a c k o f h o u s i n g o r o t h e r r e a s o n s , w h i l e i t i n c l u d e s h o u s e h o l d s c u r r e n t l y s h a r i n g a d w e l l i n g a n d n o t w i s h i n g t o o c c u p y a s e p a r a t e d w e l l i n g o f t h e i r own. (H.S.A.G., 1977, P- .40) I n o r d e r t o o v e r c o m e t h e s e l i m i t a t i o n s , i n 1960 t h e B r i t i s h D e p a r t m e n t o f t h e E n v i r o n m e n t d e v i s e d t h e c o n c e p t o f " p o t e n t i a l h o u s e h o l d s " w h i c h i n c l u d e s t h e t o t a l o f c e n s u s t y p e h o u s e h o l d s , 42 PLUS m a r r i e d c o u p l e f a m i l i e s , w i t h o r w i t h o u t c h i l d r e n and n o t f o r m i n g o r h e a d i n g a s e p a r a t e h o u s e h o l d ( t e r m e d " c o n c e a l e d m a r r i e d c o u p l e h o u s e h o l d s " ) , LESS t h r e e - g u a r t e r s o f t h o s e one-p e r s o n h o u s e h o l d s who s h a r e d w e l l i n g s w i t h o t h e r h o u s e h o l d s . . However, p r o b l e m s p e r s i s t e d w i t h t h e c o n c e p t a s n o t a l l " c o n c e a l e d m a r r i e d c o u p l e h o u s e h o l d s " may want o r n e e d a s e p a r a t e d w e l l i n g , and a l a r g e number of o n e - p e r s o n h o u s e h o l d s may w i s h t o s h a r e t h e i r a c c o m o d a t i o n . The C a n a d i a n C e n s u s d e f i n i t i o n o f a h o u s e h o l d , commonly u s e d i n r e c e n t C a n a d i a n h o u s i n g needs s t u d i e s , i s : A p e r s o n o r g r o u p o f p e r s o n s o c c u p y i n g one d w e l l i n g . I t u s u a l l y c o n s i s t s o f a f a m i l y g r o u p , w i t h o r w i t h o u t l o d g e r s , e m p l o y e e s , e t c . H o w e v e r , i t may c o n s i s t o f two o r more f a m i l i e s s h a r i n g a d w e l l i n g , o f a g r o u p Of u n r e l a t e d p e r s o n s o r o f one p e r s o n a l o n e . . ( S t a t i s t i c s C a n a d a , 1972) T h i s c o r r e s p o n d s t o t h e U.N.•s " h o u s e h o l d - d w e l l i n g " c o n c e p t . . The C a n a d i a n c e n s u s a l s o d i s t i n g u i s h e s b e t w e e n " f a m i l y h o u s e h o l d s " and " n o n - f a m i l y h o u s e h o l d s " . However, when t h e r e a r e t e n o r more u n r e l a t e d p e r s o n s o c c u p y i n g one d w e l l i n g , t h i s i s t e r m e d a " c o l l e c t i v e h o u s e h o l d " . T h u s , u n r e l a t e d p e r s o n s who o c c u p y s e p a r a t e u n i t s o f rooms o f h o t e l s , l a r g e l o d g i n g h o u s e s , o r i n s t i t u t i o n s o f a l l t y p e s , a r e n o t c o u n t e d s e p a r a t e l y . S h o u l d t h e h o u s i n g p l a n n e r c h o o s e t o e m p l o y any one o f t h e a b o v e d e f i n i t i o n s o f " h o u s e h o l d " , a c o n c e p t w h i c h i s c e n t r a l t o t h e a s s e s s m e n t o f h o u s i n g n e e d , s/he i s l i k e l y t o o m i t g r o u p s o f p e o p l e who a c c o r d i n g t o o u r e v e r y d a y l a n g u a g e m i g h t q u i t e r e a d i l y be c o n s i d e r e d t o c o n s t i t u t e a h o u s e h o l d . T h u s , t h e c h o i c e o f t h e d e f i n i t i o n o f t h e t e r m h o u s e h o l d w i l l d i r e c t l y a f f e c t t h e r e s u l t s o f t h e s t u d y . O n l y i f t h e h o u s i n g p l a n n e r i s c o g n i z a n t o f t h e meaning c h o s e n o f t h e t e r m , c a n s/he c o m p e n s a t e 4 3 f o r o m i s s i o n s i n t h e d a t a . The U.N. p u b l i c a t i o n p o i n t s o u t t h a t "Many d i f f i c u l t i e s c o n n e c t e d w i t h t h e n o r m a t i v e c h a r a c t e r o f t h e d e f i n i t i o n o f h o u s e h o l d c a n be r e d u c e d by d e t i a i l e d c l a s s i f i c a t i o n " (P«.6)._ T h a t i s , t h e more d e t a i l e d t h e c l a s s i f i c a t i o n e m p l o y e d , t h e more p r e c i s e t h e h o u s i n g p l a n n e r c a n be i n d e s c r i b i n g t h e h o u s i n g s i t u a t i o n o f t h e r e g i o n . D i f f e r e n t s t u d i e s recommend c a t e g o r i z i n g h o u s e h o l d s u n d e r v a r y i n g t y p o l o g i e s . . C.C.S.D., as d i s c u s s e d e a r l i e r , recommends a minimum o f e i g h t c a t e g o r i e s w h i c h a r e d i f f e r e n t i a t e d a c c o r d i n g t o a g e , m a r i t a l s t a t u s and number o f c h i l d r e n . The U.N. m a n u a l a d o p t s a s few a s t h r e e c a t e g o r i e s — a ) n e w l y f o r m e d and e x p a n d i n g , b) s t a b i l i z e d , and c) s m a l l . I n e a c h c a s e t h e c r i t e r i a u s e d f o r c a t e g o r i z i n g h o u s e h o l d t y p e i s d i r e c t l y r e l a t e d t o t h e h o u s e h o l d ' s c h a n g e s i n t h e l i f e c y c l e as r e l a t e d t o h o u s i n g r e q u i r e m e n t s ( i . e . , p r i m a r i l y i n t e r m s o f t h e s i z e , number o f b e d r o o m s , a n d t y p e o f d w e l l i n g u n i t ) . 1 b) O v e r c r o w d i n g " O v e r c r o w d i n g " i s a n o t h e r t e r m w h i c h may be d e f i n e d i n a v a r i e t y o f ways.. The c o n c e p t o f o v e r c r o w d i n g i m p l i e s t h e e x i s t i n c e o f some norm o r s t a n d a r d w h i c h i s s u r p a s s e d . Common m e a s u r e s o f o v e r c r o w d i n g u t i l i z e a r a t i o o f p e r s o n s p e r room o r p e r s o n s p e r f l o o r s p a c e . . The U.N. manual p o i n t s o u t t h a t a r a t i o o f p e r s o n s p e r room i s s u i t a b l e , h o w e v e r , i t c a n n o t be *The H o u s i n g C o r p o r a t i o n o f B r i t i s h C o l u m b i a h a s d e v e l o p e d an i n t e r e s t i n g scheme w h i c h i l l u s t r a t e s t h e s t a g e s o f t h e l i f e c y c l e g r o u p e d a c c o r d i n g t o g e n e r a l h o u s i n g demand p r e f e r e n c e ( u n c o n s t r a i n e d by i n c ome) w h i c h i s d i s c u s s e d i n B±C± H o u s i n q Q u a r t e r l y v o l . 1 , no. .2, O c t o b e r , 1978.. 44 used i n i t s a g g r e g a t e f o r m . T h a t i s , t h e c o n c e p t becomes m e a n i n g l e s s i f i t i s c a l c u l a t e d a s an i n d e x c h a r a c t e r i z i n g t h e a v e r a g e d e n s i t y i n a l l t h e d w e l l i n g s o f t h e r e g i o n . .  The c o n c e p t i s most u s e f u l i f d a t a i s c o l l e c t e d w h i c h d i s t i n g u i s h e s t h e number o f u n d e r - o c c u p i e d d w e l l i n g s , a s w e l l a s t h o s e w h i c h a r e o v e r - o c c u p i e d . T h i s may be a c c o m p l i s h e d by a r r a n g i n g c e n s u s d a t a i n t o m a t r i c e s , w i t h r o w s w h i c h i n d i c a t e t h e number o f rooms a n d c o l u m n s w h i c h i n d i c a t e t h e number o f p e r s o n s i n h o u s e h o l d s . The norm c h o s e n t o d i s t i n g u i s h b e t ween d i f f e r e n t l e v e l s o f o c c u p a t i o n d e n s i t y w i l l be d e p e n d a n t upon l o c a l c u l t u r a l , e c o n o m i c , and c l i m a t i c c o n d i t i o n s . . The U.N. manual a l s o s u g g e s t s t h a t a d i s t i n c t i o n be drawn "between o v e r c r o w d i n g i n f l a t s a n d i n f a m i l y h o u s e s , a s t h e l a t t e r u s u a l l y h a v e open s p a c e s c o m p e n s a t i n g i n p a r t f o r t h e l a c k o f h a b i t a b l e s p a c e " (P, 9 ) . The C.M.H.C. p u b l i c a t i o n s t a t e s t h a t a s p a c e - o r room-p e r - p e r s o n i n d i c a t o r o f o v e r c r o w d i n g may be m i s l e a d i n g i f t h e norm i s h e l d c o n s t a n t . An a l t e r n a t i v e ... i s t h e s p a c e - p e r - p e r s o n i n d i c a t o r where t h e norm v a r i e s w i t h t h e number o f p e r s o n s i n a h o u s e h o l d . I t a l l o c a t e s a c e r t a i n b a s i c amount o f s p a c e t o a o n e - p e r s o n h o u s e h o l d and i n c r e a s e s t h i s s q u a r e m e t r a g e f o r e a c h a d d i t i o n a l p e r s o n b u t i n d e c r e a s i n g i r c r e m e n t s . . (C.M.H.C, 1978, p. .18) A d i s a d v a n t a g e r e m a i n s w i t h t h i s a p p r o a c h i n t h a t t h e r e i s e g u a l t r e a t m e n t o f s p a c e t y p e s - - e . g . , l i v i n g r o o m , k i t c h e n , r e c r e a t i o n a l and s l e e p i n g s p a c e a r e n e t d i f f e r e n t i a t e d . H owever, a p e r s o n - p e r - r o o m i n d i c a t o r d o e s n o t t a k e i n t o a c c o u n t t h e s i z e o f rooms and i s n o t a s e a s i l y a d j u s t e d t o a c c o u n t f o r h o u s e h o l d s i z e a s i s t h e i n d i c a t o r t i e d t o s p a c e r e g u i r e m e n t s . A t h i r d i n d i c a t o r , t h a t o f p e r s o n s - p e r - b e d r o o m , may a l s o be 45 e m p l o y e d , h o w e v e r i t s u f f e r s f r o m t h e same d i s a d v a n t a g e a s a p e r s o n - p e r - r o o m i n d e x and c a n n o t t a k e i n t o a c c o u n t t h e p r o v i s i o n o f k i t c h e n f a c i l i t i e s , e t c . c) H o u s i n g L o s s e s H o u s i n g l o s s e s , a c c o r d i n g t o T e p l i t z , e t . a l . , o c c u r f o r two r e a s o n s . What t h e s e a u t h o r s t e r m " a c c i d e n t a l l o s s e s " , "... o c c u r r a n d o m l y ; t h e r e i s no c l e a r e v i d e n c e t h a t t h e y a r e r e l a t e d t o t h e v a l u e , o c c u p a n t s , o r c o n d i t i o n s o f t h e u n i t " ( p . . 1 3 ) . . H o u s i n g u n i t s l o s t due t o f i r e s , f l o o d s , and n a t u r a l d i s a s t e r s , a s w e l l as u n i t s d e s t r o y e d t o make room f o r new h i g h w a y s , u r b a n r e n e w a l , a n d s i m i l a r c o n s t r u c t i o n , a r e c i t e d a s e x a m p l e s o f a c c i d e n t a l l o s s e s . . " E c o n o m i c l o s s e s " , on t h e o t h e r h a n d , ... a r e w i l l f u l l y d e s t r o y e d e v e r y y e a r o r c o n v e r t e d t o o t h e r u s e s , s u c h a s p r o f e s s i o n a l o f f i c e s . . ... T h e i r v a l u e h a s d e c l i n e d ( o r f a i l e d t o r i s e ) t o t h e p o i n t a t w h i c h o t h e r a c t i v i t i e s c a n make t e t t e r e c o n o m i c use o f t h e s t r u c t u r e o r t h e l a n d . T h e s e u n i t s , r a t h e r t h a n b e i n g a c c i d e n t a l l o s s e s , a r e c a s u a l t i e s o f t h e ebb and f l o w o f p r o g r e s s . ( T e p l i t z , e t . a l . , 1973, p. 13) I n d i s t i n g u i s h i n g t h e s e two c a u s e s o f h o u s i n g l o s s e s , t h e h o u s i n g p l a n n e r can f o c u s a t t e n t i o n upon m o n i t o r i n g t h e i r o c c u r r e n c e , a s o p p o s e d t o e x t r a p o l a t i n g t r e n d s f r o m d e m o l i t i o n o r h o u s i n g l o s s s t a t i s t i c s w h i c h have n o t d i f f e r e n t i a t e d u n d e r l y i n g c a u s e s . The A.I.P./H.U.D.. manual a l s o recommends d i s t i n g u i s h i n g b e t w e e n t y p e s o f h o u s i n g l o s s e s . They d i s t i n g u i s h t h r e e types.: 1. n o r m a l l o s s e s " . . . r e s u l t i n g f r o m f i r e o r o t h e r a c c i d e n t a l c a u s e s c r i n v o l v i n g d e m o l i t i o n s due t o t h e a g e , o b s o l e s c e n c e , o r u n e c o n o m i c s t a t u s o f t h e u n i t " , 2. p u b l i c a c t i o n r e m o v a l s "... r e s u l t i n g f r o m p u b l i c p r o g r a m s 46 and p o l i c i e s " , a n d 3 . . m e r g e r s , where two u n i t s h ave become one o r s e v e r a l u n i t s h a v e been r e n o v a t e d i n t o f e w e r u n i t s ( p . . 2 3 ) . d) V a c a n c i e s The U.N. manual comments on t h e p r o b l e m o f d e f i n i n g " v a c a n c i e s " and of d e t e r m i n i n g c r i t e r i a t o d e t e r m i n e t h e n e c e s s a r y r e s e r v e o f v a c a n t d w e l l i n g s i n a r e g i o n . T h i s p u b l i c a t i o n d i f f e r e n t i a t e s b e t ween " f u n c t i o n a l " and " n o n -f u n c t i o n a l " v a c a n c i e s . F u n c t i o n a l v a c a n c i e s a r e ... t h o s e w h i c h may be r e g a r d e d as b e i n g e f f e c t i v e l y i n t h e h o u s i n g m a r k e t . ... t h o s e n e w l y c o n s t r u c t e d , f r e e b e t w e e n t e n a n c i e s , u n d e r g o i n g r e n o v a t i o n , o r d w e l l i n g s w h i c h a r e f r e e b e c a u s e o f t e m p o r a r y c h a n g e s i n h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . (U.N. , 1973, p. .10) N o n - f u n c t i o n a l v a c a n c i e s a r e " t h o s e i n w h i c h no i n t e r e s t i s t a k e n f o r d i f f e r e n t r e a s o n s ( e . g . , b e c a u s e o f t h e i r u n f i t n e s s o f l o c a t i o n ) e v e n i f t h e r e i s a h o u s i n g s h o r t a g e " . . These a u t h o r s s t r e s s t h a t o n l y f u n c t i o n a l v a c a n c i e s s h o u l d be c o n s i d e r e d as f o r m i n g t h e r e s e r v e o f v a c a n t d w e l l i n g s . N o n e t h e l e s s , t h e y a l s o s t a t e t h a t " i t i s o b v i o u s t h a t no g e n e r a l l y a c c e p t a b l e d e f i n i t i o n o f v a c a n c i e s c a n be o f f e r e d n o r g e n e r a l c r i t e r i a f o r c l a s s i f y i n g s u c h d w e l l i n g s " (p. . 1 0 ) . Summary The p r o b l e m s a s s o c i a t e d w i t h d e f i n i n g t h e f o u r c o n c e p t s b r i e f l y d i s c u s s e d i n t h i s s e c t i o n , i l l u s t r a t e t h e i m p o r t a n c e o f c l e a r l y u n d e r s t a n d i n g t h e meaning o f t h e t e r m s t o be e m p l o y e d i n a h o u s i n g n e e d s s t u d y . I n some i n s t a n c e s , r e s u l t s may be u n d e r - e s t i m a t e d due t o a p o o r u n d e r s t a n d i n g o f a t e r m — a s may be t h e c a s e when u t i l i z i n g s t a n d a r d d e f i n i t i o n s o f " h o u s e h o l d " - - o r o v e r - e s t i m a t e d — a s p r o b a b l e when c o n s i d e r i n g " v a c a n c i e s " . I n o t h e r c a s e s , r e s u l t s may be m i s l e a d i n g — f o r 47 e x a m p l e , r e " h o u s i n g l o s s e s " — o r e v e n m e a n i n g l e s s — e . g . , an a g g r e g a t e d i n d e x o f " o v e r c r o w d i n g " . T h e s e p r o b l e m s may be overcome t o some e x t e n t i f t h e h o u s i n g p l a n n e r c l e a r l y s t a t e s what e a c h t e r m r e f e r s t o by e m p l o y i n g s e t s o f d e t a i l e d c l a s s i f i c a t i o n s r a t h e r t h a n one t e r m t o encompass a l l m e a n i n g s o f t h e c o n c e p t . O t h e r t e r m s t h e a n a l y s t s h o u l d be wary o f , and w h i c h a r e m e n t i o n e d i n t h e m a n u a l s r e v i e w e d , i n c l u d e " h o u s i n g c o s t " , " h o u s i n g demand", " h o u s i n g m a r k e t a r e a " , " h o u s i n g n e e d " , " h o u s i n g u n i t " , and " i n c o m e " . 5. PROJECTIONS The m a j o r i t y o f t h e m a n u a l s r e v i e w e d a d v o c a t e s h o r t f o r e c a s t i n g p e r i o d s . The a u t h o r s o f t h e H.S.A.G. r e p o r t w r i t e : Medium and l o n g - t e r m f o r e c a s t s o f p o p u l a t i o n and h o u s e h o l d s a r e n o t v e r y r e l i a b l e . I t may t h e r e f o r e be more f r u i t f u l t o p l a c e l e s s e m p h a s i s on p r e d i c t i n g t h e f u t u r e i n d e t a i l , and more on a t t e m p t i n g t o u n d e r s t a n d t h e i m p l i c a t i o n s o f t h e e x i s t i n g s i t u a t i o n . . F o r e c a s t s s h o u l d n o t be made f o r a l o n g e r p e r i o d t h a n i s n e c e s s a r y as a b a s i s f o r a c t i o n , and f o r e c a s t s l o n g e r t h a n t e n y e a r s s h o u l d n e v e r be a t t e m p t e d f o r h o u s i n g p u r p o s e s . (H.S.A.G. , 1977, p. 8) The U.N. r e p o r t c o n c u r s w i t h t h i s v i e w . They a l s o p o i n t o u t t h a t t h e r e l i a b i l i t y o f f o r e c a s t s d e c l i n e s n o t o n l y a c c o r d i n g t o t h e t i m e s p a n o f t h e e s t i m a t e , b u t a l s o as a f u n c t i o n o f t h e s i z e o f t h e r e g i o n u n d e r s t u d y . The s m a l l e r t h e r e g i o n d e l i n e a t e d f o r s t u d y i s , t h e more u n r e l i a b l e h o u s i n g f o r e c a s t s a r e l i k e l y t o be. . 48 E x p e r i e n c e s f r o m many c o u n t r i e s p r o v e t h a t e s t i m a t e s a r e f a i r l y r e l i a b l e f o r t h e p e r i o d o f f i v e t o s e v e n y e a r s . The r e l i a b i l i t y o f e s t i m a t e s f o r l o n g e r p e r i o d s d e c r e a s e s r a p i d l y . ... The main r e a s o n why l o n g - t e r m f o r e c a s t s a r e l e s s a c c u r a t e t h a n f o r e c a s t s f o r t h e w h o l e c o u n t r y o r f o r l a r g e r e g i o n s , a r e t h e u n c e r t a i n t i e s c a u s e d by m i g r a t i o n . (U.N., 1973, p..1 and p. .15) The Watson manual p r e s e n t s a s i m i l a r a r g u m e n t , and p r o p o s e s ( a s do t h e o t h e r m a n u a l s c i t e d ) t h a t f o r e c a s t s be r e g u l a r l y u p d a t e d . W h i l s t p o p u l a t i o n c h a n g e c a n be f a i r l y a c c u r a t e l y p r e d i c t e d i n t h e s h o r t - t e r m , l o n g - t e r m p r o j e c t i o n s a r e i n e v i t a b l y s u b j e c t t o c o n s i d e r a b l e v a r i a t i o n , d e p e n d i n g upon t h e a c c u r a c y o f t h e n a t u r a l i n c r e a s e and m i g r a t i o n a s s u m p t i o n s t h a t a r e i n c o r p o r a t e d . . I t i s t h e r e f o r e e s s e n t i a l t h a t p r o j e c t i o n s a r e r e g u l a r l y r e v i s e d , and t h a t a r a n g e o f a s s u m p t i o n s s h o u l d be a d o p t e d f o r l o n g e r t e r m p l a n n i n g p u r p o s e s . ... I t m u s t , h o w e v e r , be e m p h a s i s e d t h a t c o n c e r n f o r l o n g t e r m f l e x i b i l i t y i n p l a n n i n g ... c a n n o t be a l l o w e d t o d e t r a c t f r o m t h e u r g e n c y w i t h w h i c h s o l u t i o n s a r e s o u g h t t o p r e s e n t and i m m e d i a t e f u t u r e n e e d s . ( W a t s o n , 1973, p. 127) The m a n u a l s p r e s e n t a r a n g e o f recommended u p d a t i n g p e r i o d s . The l o n g e s t p e r i o d reccmmended i s t h a t o f t h e U.N. ..manual w h i c h s t a t e s t h a t r e v i s i o n s s h o u l d be u n d e r t a k e n e a c h f i v e y e a r s . The H.S.A.G. r e p o r t , i n c o n t r a s t , recommends a c o n t i n u a l m o n i t o r i n g and u p d a t i n g o f f o r e c a s t s . The A.I.P./H.U.D. ma n u a l i s t h e o n l y r e p o r t w h i c h f a v o u r s i n c l u s i o n o f l o n g t e r m p r o j e c t i o n s : P l a n n i n g a g e n c i e s , w h i l e g r e a t l y c o n c e r n e d w i t h a v a i l a b l e s h o r t t e r m a c t i o n , a r e a l s o r e s p o n s i b l e f o r t a k i n g a l o n g e r v i e w - - i d e n t i f y i n g p r o b l e m s t h a t c a n be s o l v e d i n t h e l o n g t e r m a n d s u g g e s t i n g new a p p r o a c h e s o r m o d i f i e d l e v e l s o f e f f o r t w h i c h w i l l b e a r f r u i t i n f i v e t o t e n y e a r s o r l o n g e r . ... s u g g e s t s t h e d e v e l o p m e n t o f 1 0 - y e a r f o r e c a s t s o f h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . (A.I.P./H.U.D., 1972, p. 2) 49 6. VALUE JUDGEMENTS The w h o l e p r o c e s s o f a s s e s s i n g h o u s i n g n e e d s i n v o l v e s numerous v a l u e j u d g e m e n t s . F o r e x a m p l e , t h i s i s p a r t i c u l a r l y e v i d e n t d u r i n g t h e t h i r d s t a g e o f t h e C.C.S.D. h o u s i n g m o d e l , t h e d e v e l o p m e n t o f h o u s i n g g o a l s . . H o w e v e r , n o r m a t i v e j u d g e m e n t s a r e a l s o i n h e r e n t i n d e f i n i n g a n y t e r m s a h i c h i m p l y a s t a n d a r d , s u c h a s " s t a n d a r d h o u s i n g " , " a d e g u a t e h o u s i n g " , o r e v e n " o v e r c r o w d i n g " . As h a s b e e n d i s c u s s e d i n C h a p t e r 1, " h o u s i n g n e e d " may r e f e r t o a v a r i e t y o f c o n d i t i o n s , a l l o f wh i c h i n c l u d e n o r m a t i v e o r s u b j e c t i v e j u d g e m e n t s . F o r t h e s e r e a s o n s , t h e C.C.S.D. . r e p o r t s t a t e s t h a t "a s i g n i f i c a n t d e g r e e o f c i t i z e n p a r t i c i p a t i o n i s p a r t i c u l a r y i m p o r t a n t i n d e f i n i n g t h e n o r m a t i v e i n p u t s f o r t h e a n a l y s i s " (p. 7 5 ) . The H.S.A.G. p u b l i c a t i o n recommends c o n t a c t i n g a v a r i e t y o f i n t e r e s t e d p a r t i e s i n t h e d e v e l o p m e n t o f t h e h o u s i n g n e e d s s t u d y. C o n s u l t a t i o n w i t h a l l o t h e r p u b l i c and p r i v a t e b o d i e s — i n c l u d i n g t h e H o u s i n g C o r p o r a t i o n , l o c a l h o u s i n g a s s o c i a t i o n s , a r e a h e a l t h a u t h o r i t i e s , b u i l d i n g s o c i e t i e s , b u i l d e r s and v o l u n t a r y o r g a n i z a t i o n s — w h o s e a c t i v i t i e s h a v e a b e a r i n g on l o c a l h o u s i n g p l a n s , i s a l s o e s s e n t i a l . A s s u m p t i o n s made a s a r e s u l t c f t h i s c o n s u l t a t i o n s h o u l d be c l e a r l y s t a t e d and made a v a i l a b l e t o a s s i s t t h e p l a n n i n g o f o t h e r p u b l i c s e r v i c e s on w h i c h h o u s i n g p r o v i s i o n i m p i n g e s . . (H.S.A.G., 1977, p. 5) The A.I.P./H.U.D.. ma n u a l a g r e e s t h a t n o r m a t i v e j u d g e m e n t s w i l l e ncompass a s i g n i f i c a n t p o r t i o n o f t h e h o u s i n g n e e d s s t u d y . . T h e s e a u t h o r s w r i t e : 50 ... t h e good H o u s i n g M odel must be b u i l t a s much on j u d g e m e n t s a s on v e r i f i a b l e d a t a , a n d i t s c r e d i b i l i t y w i l l d e p e n d l a r g e l y upon how good t h e s e j u d g e m e n t s a r e . . (A. I . P. /H. U. D. , 1972, p. 15) U n f o r t u n a t e l y , h o w e v e r , t h e s e a u t h o r s do n o t s u g g e s t methods o f a r r i v i n g a t "good j u d g e m e n t s " . A s i m i l a r c r i t i c i s m may be made o f t h e U.N. s t u d y w h i c h s t a t e s o n l y : The n o r m a t i v e e l e m e n t s , w h i c h a l w a y s r e f l e c t t h e s t r u c t u r e and c h a n g e s o f s o c i e t y as w e l l a s i t s v a l u e o r i e n t a t i o n , d e t e r m i n e n o t o n l y t h e c r i t e r i a o f u n f i t n e s s o f d w e l l i n g s , b u t p e n e t r a t e e v e n i n t o t h e d e f i n i t i o n o f t h e b a s i c c o n c e p t s . (U.N., 1973, p. .1) 11*. , Summary o f F i n d i n g s f r o m t h e _ M a n u a l s What a r e t h e f i n d i n g s o f t h e l i t e r a t u r e s u r v e y e d c o n c e r i n g m e t h o d o l o g i e s f o r c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s ? The m a n u a l s r e v i e w e d a g r e e on t h e f o l l o w i n g p o i n t s : 1. . F e a t u r e s o f t h e l o c a l p h y s i c a l , s o c i a l and e c o n o m i c e n v i r o n m e n t s h o u l d be i n c l u d e d w i t h i n t h e s t u d y . . 2. The s t u d y s h o u l d i n c l u d e an a n a l y s i s o f t h e p a r t i c u l a r l y s e v e r e h o u s i n g p r o b l e m s o f s p e c i a l n e e d s g r o u p s w i t h i n t h e a r e a . 3. The s t u d y s h o u l d employ a c l e a r f r a m e w o r k o r model o f a n a l y s i s . . 4. Terms and c o n c e p t s e m p l o y e d s h o u l d be p r e c i s e l y d e f i n e d . . 5. R e s u l t s s h o u l d be m o n i t o r e d and u p d a t e d a t l e a s t e v e r y 5 y e a r s . 6. V a l u e j u d g e m e n t s a r e i n h e r e n t i n t h e p r o c e s s o f a s s e s s i n g h o u s i n g n e e d . . The m a n u a l s do n o t a g r e e on t h e f o l l o w i n g p o i n t s : 1. G e o g r a p h i c s c o p e — h o u s i n g m a r k e t a r e a , p o l i t i c a l j u r i s d i c t i o n , o r c e n s u s s t a t i s t i c a l a r e a . 2.. Type o f r e s e a r c h m o d e l — o r g a n i z a t i o n a l o r c a u s a l . 51 3.. Time h o r i z o n s o f p r o j e c t i o n s — s h o r t o r l o n g t e r m . I I i i . - L i m i t a t i c n s ^ o f _ t h e T h e o r y The m a n u a l s as a w h o l e p r e s e n t i n t e r e s t i n g a p p r o a c h e s t o t h e a s s e s s m e n t o f h o u s i n g n e e d . However, t h e b o d y o f t h e o r y d e r i v e d f r o m t h e m a n u a l s may be s e e n t o be l a c k i n g on t h r e e c o u n t s . F i r s t , i t i s a m b i g u o u s . T h a t i s , a s i s s e e n f r o m t h e summary o f t h e f i n d i n g s o f t h e m a n u a l s a b o v e , t h e a u t h o r s do n o t a l w a y s a g r e e on how t h e s t u d i e s s h o u l d be c o n d u c t e d . S e c o n d l y , t h e m a n u a l s do n o t t a k e f u l l y i n t o a c c o u n t t h e p r a c t i c a l c o n s t r a i n t s f a c i n g h o u s i n g p l a n n e r s c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s . . F o r e x a m p l e , t h e t h r e e r e s e a r c h m o d e l s d i s c u s s e d i n some d e t a i l i n t h i s c h a p t e r , do n o t e x p l a i n how t o o v e r c o m e g a p s i n a v a i l a b l e d a t a . A l t h o u g h t h e y may a g r e e t h a t s u c h d a t a i s d i f f i c u l t t o f i n d , t h e y do n o t p r e s e n t a l t e r n a t i v e methods t o c o m p l e t i n g t h e s t u d y w i t h o u t c o m p l e t e i n f o r m a t i o n . I n some c a s e s , t h e p r e s c r i b e d t a s k may by i m p o s s i b l e t o p e r f o r m ( e . g . , p r o v i d i n g a n a n a l y s i s o f h o u s e h o l d s ' i n c o m e and w e a l t h as s u g g e s t e d by t h e C.C.S.D.). A d e s c r i p t i o n o f t h e p r a c t i c a l c o n s t r a i n t s f a c i n g h o u s i n g p l a n n e r s c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s i s p r o v i d e d i n C h a p t e r 3. T h i r d l y , t h e ma n u a l s do n o t d i s c u s s f o u r i m p o r t a n t a s p e c t s o f c o n d u c t i n g a l o c a l h o u s i n g n eeds s t u d y — 1 . how t o c a l c u l a t e p r o j e c t i o n s , 2. how t o d e r i v e h o u s i n g t a r g e t s , 3. what i s an a p p r o p r i a t e f o r m a t f o r t h e s t u d y , and 4. how s h o u l d t h e a c t u a l p r o c e s s o f c o n d u c t i n g t h e s t u d y be u n d e r t a k e n ( e . g . , n o t e t h e a b s e n c e o f r e c o m m e n d a t i o n s c o n c e r n i n g v a l u e j u d g e m e n t s ) . These t h r e e i s s u e s a r e e x a m i n e d i n t h e r e m a i n d e r t h e t h e s i s . 53 STUDIES T h i s c h a p t e r w i l l r e v i e w how l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s h a v e been c o n d u c t e d i n t e n C a n a d i a n u r b a n a r e a s . A l t h o u g h t h e t h e o r y o f c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s d i s c u s s e d i n C h a p t e r 2, p r o v i d e s a g o o d b a c k g r o u n d o f t h e i s s u e s t o be c o n s i d e r e d i n p r e p a r i n g s u c h s t u d i e s , t h e a c t u a l p r a c t i c e o f c o n d u c t i n g t h e s t u d i e s p o i n t s o u t f u r t h e r i s s u e s w h i c h s h o u l d be a d d r e s s e d , a n d t h e d i f f i c u l t i e s w h i c h must be o v e r c o m e i n o r d e r t o a c h i e v e a u s e f u l d o c u m e n t a t i o n o f h o u s i n g n e e d s . F o u r p r a c t i c a l c o n s t r a i n t s f a c e t h e h o u s i n g p l a n n e r w i s h i n g t o u n d e r t a k e a l o c a l h o u s i n g needs, s t u d y . F o l l o w i n g a b r i e f d i s c u s s i o n o f e a c h o f t h e s e c o n s t r a i n t s , 10 C a n a d i a n l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s w i l l be d e s c r i b e d . The c h a p t e r w i l l c o n c l u d e w i t h a b r i e f summary o f t h e s t u d i e s r e v i e w e d . I . , P r a c t i c a l C o n s t r a i n t s 1.. HOUSING MARKET AREAS RARELY CONFORM TO THE BOUNDARIES OF AN APPROPRIATE P O L I T I C A L JURISDICTION The p r e v i o u s c h a p t e r s t a t e s t h a t i d e a l l y t h e g e o g r a p h i c s c o p e o f t h e s t u d y s h o u l d be d e t e r m i n e d by t h e b o u n d a r i e s o f t h e r e g i o n ' s h o u s i n g m a r k e t a r e a . P o l i t i c a l j u r i s d i c t i o n s s h o u l d a l s o be t a k e n i n t o a c c o u n t i n o r d e r t h a t t h e s t u d y ' s f i n d i n g s may be u s e d i n g o v e r n m e n t h o u s i n g p o l i c y a n d p r o g r a m f o r m u l a t i o n . . O f t e n , h o w e v e r , i t i s i m p o s s i b l e t o a c h i e v e b o t h t h e s e o b j e c t i v e s s i m u l t a n e o u s l y . A h o u s i n g m a r k e t a r e a u s u a l l y e n c o m p a s s e s a number o f n e i g h b o u r i n g m u n i c i p a l i t i e s . I f a r e g i o n a l o r m e t r o p o l i t a n l e v e l o f g o v e r n m e n t i s n o t i n p l a c e w h i c h a p p r o x i m a t e s i n 54 s p a t i a l t e r m s t h e b o u n d a r i e s o f t h e h o u s i n g m a r k e t a r e a , no e x i s t i n g a g e n c y may be a v a i l a b l e t o c o n d u c t t h e s t u d y , and p r o g r a m s o r p o l i c i e s recommended a s a r e s u l t o f t h e s t u d y w i l l be v e r y d i f f i c u l t t o i m p l e m e n t . . S h o u l d some m u n i c i p a l i t i e s o p t t o c o n d u c t s e p a r a t e s t u d i e s , t h e i r f i n d i n g s may be i n a c c u r a t e a s t h e y c a n n o t a d e g u a t e l y t a k e i n t o a c c o u n t m i g r a t i o n b e t w e e n m u n i c i p a l i t i e s w i t h i n t h e r e g i o n a l m a r k e t . A p r o b l e m may a r i s e e v e n i f a r e g i o n a l l e v e l o f g o v e r n m e n t i s i n p l a c e , i f i t d o e s n o t p o s s e s s t h e a d m i n i s t r a t i v e and l e g i s l a t i v e p o w e r s o r f u n d i n g r e s o u r c e s n e c e s s a r y t o i m p l e m e n t t h e s t u d y ' s f i n d i n g s . . F o r e x a m p l e , r e g i o n a l g o v e r n m e n t s r a r e l y have t h e p o w e r s t o c h a n g e z o n i n g b y l a w s (as m u n i c i p a l i t i e s have) n o r t h e f u n d s t o i m p l e m e n t a s h e l t e r a l l c w n a c e scheme (as t h e f e d e r a l o r p r o v i n c i a l l e v e l s o f g o v e r n m e n t h a v e ) . Thus a d i l e m m a a r i s e s when e i t h e r t h e p o l i t i c a l j u r i s d i c t i o n o f t h e g o v e r n m e n t body c o n d u c t i n g t h e s t u d y d o e s n o t c i r c u m s c r i b e t h e e n t i r e h o u s i n g m a r k e t a r e a , o r t h e l e v e l o f g o v e r n m e n t d e e s n o t p o s s e s s t h e r e g u i s i t e means t o a c t upon t h e s t u d y ' s f i n d i n g s . A c o m p r o m i s e s o l u t i o n must o f t e n be c h o s e n w h i c h r e q u i r e s c o o p e r a t i o n b e t w e e n v a r i o u s l e v e l s o f g o v e r n m e n t , as w e l l a s b e t w e e n d i f f e r e n t j u r i s d i c t i o n s o f t h e same l e v e l o f g o v e r n m e n t ( e . g . , n e i g h b o u r i n g m u n i c i p a l i t i e s ) . 2. , LACK OF DATA I n s u f f i c i e n t r e l e v a n t d a t a i s a s e r i o u s p r o b l e m f o r p l a n n e r s c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s i n C a n a d a . A d e g u a t e i n f o r m a t i o n i s o f t e n n o t a v a i l a b l e t o a l l o w r e s e a r c h e r s t o d i s c u s s i n d e t a i l a s p e c t s o f t h e a r e a ' s p h y s i c a l and s o c i a l 55 e n v i r o n m e n t , t h e q u a l i t y o f t h e h o u s i n g s t o c k , and l o c a l h o u s i n g c o s t s r e l a t e d t o r e s i d e n t s ' i n c o m e s . Y e t e a c h o f t h e s e t o p i c s i s an i m p o r t a n t p a r t o f t h e s t u d y . F o u r d a t a s o u r c e s ARE r e a d i l y a v a i l a b l e t o C a n a d i a n h o u s i n g p l a n n e r s : a) t h e C e n s u s , b) C.M.H.C.[s H o u s i n g S t a t i s t i c s c) m u n i c i p a l r e c o r d s , and d) C.M.H.C. 's 1974 S u r v e y o f H o u s i n g U n i t s a) The C e n s u s The C a n a d i a n C e n s u s i s p u b l i s h e d e a c h 5 y e a r s , h o w e v e r o n l y t h e d e c e n n i a l C e n s u s ( o n c e e a c h 10 y e a r s ) i s c o m p l e t e i n t h a t i t i n c l u d e s i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g h o u s e h o l d i n c o m e s , s h e l t e r c o s t s , and c h a r a c t e r i s t i c s o f d w e l l i n g u n i t s ( e . g . , number o f rooms, f a c i l i t i e s , a g e ) . . I t i s d i f f i c u l t t o r e l a t e c e n s u s i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g o c c u p a n c y p a t t e r n s and s h e l t e r c o s t s , o t h e r t h a n by c e n s u s t r a c t . . Such i n f o r m a t i o n i s g u i c k l y o u t o f d a t e . D e r i v i n g m e a n i n g f u l t r e n d s o f t h e s e v a r i a b l e s i s n o t p o s s i b l e u t i l i z i n g c e n s u s d a t a a l o n e . C e n s u s b u l l e t i n s u t i l i z e d e f i n i t i o n s w h i c h a r e o f e n n o t u s e f u l t o t h e h o u s i n g p l a n n e r ( e . g . , " h o u s e h o l d " v s . " c o l l e c t i v e h o u s e h o l d " , a s d i s c u s s e d i n C h a p t e r 2) . .  F u r t h e r m o r e , a l t h o u g h c h a n g e s t o c e n s u s d e f i n i t i o n s may i n some c a s e s a i d t h e p l a n n e r ( e . g . , t h e 1976 c e n s u s r e d e f i n e d " c e n s u s f a m i l y " t o i n c l u d e c o u p l e s l i v i n g c ommon-law), i t i s n o t p o s s i b l e t o compare t h i s d a t a f r o m one c e n s u s t o t h e n e x t . Changes i n c e n s u s t r a c t b o u n d a r i e s p o s e a s i m i l a r p r o b l e m . b) C.M.H.C.•s H o u s i n g S t a t i s t i c s C.M.H.C. p u b l i s h e s a n n u a l l y a r e p o r t o f t a b l e s c o n c e r n i n g h o u s e b u i l d i n g a c t i v i t y ( i n c l u d i n g v a c a n c y r a t e s o f r e n t a l a p a r t m e n t u n i t s ) ; m o r t g a g e l e n d i n g a c t i v i t y ; , f i n a n c i n g , 56 and c h a r a c t e r i s t i c s o f d w e l l i n g s , l o a n s , and p a r t i c i p a n t s u n d e r t h e N.H.A.; p r i c e and c o s t i n d i c e s ; a n d p o p u l a t i o n c h a n g e and h o u s i n g demand; a c r o s s Canada a n d , i n some i n s t a n c e s , by p r o v i n c e a n d m u n i c i p a l i t y . . T h e s e s t a t i s t i c e s a r e d e r i v e d f r o m C.M.H.C. m o n t h l y r e g i o n a l r e p o r t s , w h i c h a r e a l s o r e a d i l y a v a i l a b l e . A l t h o u g h t h i s d a t a p r o v i d e s u s e f u l i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g a c t i v i t y i n t h e l o c a l h o u s i n g s e c t o r , i t d o e s n o t p r o v i d e i n f o r m a t i o n w h i c h i n d i c a t e s l o c a l h o u s i n g n e e d — i . e . , w i t h r e s p e c t t o t h e g u a l t i y o f t h e h o u s i n g s t o c k , o v e r c r o w d i n g o r a f f o r d a b i l i t y . c) M u n i c i p a l R e c o r d s L o c a l m u n i c i p a l r e c o r d s c a n be u s e d t o augment C.M.H.C.'s s t a t i s t i c s . A r e v i e w o f l o c a l b u i l d i n g , d e m o l i t i o n and c o n v e r s i o n p e r m i t s p r o v i d e s u s e f u l i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e t y p e , s i z e , and l o c a t i o n o f new and r e n o v a t e d u n i t s , as w e l l a s a c o u n t o f d e m o l i t i o n s i n t h e r e g i o n . H owever, s i m i l a r t o C.M.H.C.'s s t a t i s t i c s , o n l y m i n i m a l i n f o r m a t i o n c a n be c o l l e c t e d f r o m m u n i c i p a l r e c o r d s c o n c e r n i n g i n d i c a t o r s o f h o u s i n g n e e d . . d) 1974 S u r v e y o f H o u s i n g O n i t s (S.H.U.) The S.H.O.. S t u d y p r o v i d e s a v a r i e t y o f v e r y u s e f u l i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g c h a r a c t e r i s t i c s o f r e n t a l and owner-o c c u p i e d h o u s i n g s t o c k ; h o u s i n g e x p e n d i t u r e p a t t e r n s ; a f f o r d a b i l i t y , a d e q u a c y and s u i t a b i l i t y c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e h o u s i n g s t o c k ; and m o r t g a g e a r r a n g e m e n t s f o r o w n e r - o c c u p i e d h o u s i n g s t o c k o f 23 C a n a d i a n m e t r o p o l i t a n a r e a s . . 57 ... t h e o b j e c t i v e s were t o r e l a t e d w e l l i n g u n i t c h a r a c t e r i s t i c s and o c c u p a n t c h a r a c t e r i s t i c s by i n d i v i d u a l h o u s e h o l d , t o f a c i l i t a t e u n d e r s t a n d i n g o f t h e a d j u s t m e n t p r o c e s s o f h o u s e h o l d s t o d w e l l i n g u n i t s , t o l e a r n why h o u s e h o l d s c h a n g e t h e i r p a t t e r n s o f h o u s i n g c o n s u m p t i o n , and t o p r o v i d e d a t a r e l a t i n g d e m o g r a p h i c and e c o n o m i c v a r i a b l e s a t more f r e q u e n t i n t e r v a l s and i n q r e a t e r d e t a i l t h a n t h e d e c e n n i a l C e n s u s . (C.M.H.C, 1974, p. 1) N o n e t h e l e s s , two m a j o r d i f f i c u l t i e s a r e i n h e r e n t i n use o f t h e S.H.U.. S t u d y . F i r s t , t h e b o u n d a r i e s c h o s e n t o d e l i n e a t e t h e s t u d y ' s m e t r o p o l i t a n a r e a s do n o t c o i n c i d e w i t h C e n s u s M e t r o p o l i t a n A r e a s and t h e d a t a can n o t b e d i s a q g r e g a t e d a c c o r d i n g t o m u n i c i p a l i t y . T h u s , i t i s v e r y d i f f i c u l t t o com p a r e t h e f i n d i n g s o f t h e s u r v e y t o any o t h e r d a t a s o u r c e s . S e c o n d , a s t h e s t u d y was c o m p l e t e d i n 1974, i t i s now o u t o f d a t e . . No p l a n s h a v e b e e n made t o u p d a t e t h e s u r v e y . 3. L IMITED RESOURCES C o n c e i v a b l y , t h e h o u s i n g p l a n n e r c o u l d overcome t h e p r o b l e m o f l a c k o f r e l e v a n t d a t a g i v e n s u f f i c i e n t t i m e and money. F o r e x a m p l e , teams o f r e s e a r c h e r s c o u l d c o n d u c t a c o m p r e h e n s i v e s u r v e y t o document t h e s t r u c t u r a l q u a l i t y o f d w e l l i n g u n i t s , h o u s e h o l d s * s h e l t e r c o s t t o i n c o m e r a t i o s , and a t t r i b u t e s o f p a r t i c u l a r , n e i g h b o u r h o o d s * p h y s i c a l and s o c i a l e n v i r o n m e n t s . H o w e v e r , s u c h a s u r v e y i s u n r e a l i s t i c g i v e n t h e c o s t o f t h e e x e r c i s e . 1 L o c a l g o v e r n m e n t a g e n c i e s r a r e l y h a v e t h e f u n d s o r s t a f f t o u n d e r t a k e s u c h a m a s s i v e r e s e a r c h p r o j e c t . l T h e N o r t h e r n M u n i c i p a l C o u n c i l o f S a s k a t c h e w a n c o m p l e t e d a c o m p r e h e n s i v e h o u s i n g n e e d s s u r v e y i n 1977 w h i c h r e g u i r e d 17 f i e l d s t a f f w o r k e r s , 7 s t a f f f r o m t h e I n s t i t u t e of N o r t h e r n S t u d i e s , U n i v e r s i t y o f S a s k a t c h e w a n , i n a d d i t i o n t o t h e p l a n n i n g s t a f f o f t h e N.M.C. The s t u d y t o o k 1 y e a r t o c o m p l e t e a t a c o s t o f $ 3 2 0 , 0 0 0 , i n o r d e r t o s u r v e y 1,753 homes l o c a t e d i n s c a t t e r e d c o m m u n i t i e s w i t h i n t h e r e g i o n . 58 The t i m e r e q u i r e d t o u n d e r t a k e a h o u s i n g n e e d s s t u d y i s an i m p o r t a n t c o n s i d e r a t i o n , a s f i n d i n g s c a n g u i c k l y become o u t d a t e d due t o c h a n g e s i n t h e l o c a l h o u s i n g m a r k e t , m i g r a t i o n p a t t e r n s , o r s e n i o r g o v e r n m e n t h o u s i n g p r o g r a m s . A t r a d e o f f must be made between t h e amount o f d e t a i l a s t u d y c a n p r o v i d e v s . i t s u l t i m a t e u s e f u l n e s s t o w a r d a l l e v i a t i n g h o u s i n g n e e d . More t i m e a n d money a l l o c a t e d t o h o u s i n g r e s e a r c h r e s u l t s i n a l o n g e r d e l a y and l e s s money a v a i l a b l e t o a c t u a l l y s o l v i n g t h e r e g i o n ' s h o u s i n g p r o b l e m s . At some p o i n t , t h e h o u s i n g p l a n n e r ( i n common w i t h a l l p l a n n e r s ) must c o n c l u d e t h a t t h e work done p r o v i d e s j u s t a d e g u a t e i n f o r m a t i o n t o a c h i e v e i t s o b j e c t i v e s . 4. INADEQUATE THEORY C u r r e n t t h e o r y on how t o c o n d u c t a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y d i s c u s s e d i n C h a p t e r 2, d o e s n e t f u l l y t a k e i n t o a c c o u n t t h e i m p l i c a t i o n s o f t h e above m e n t i o n e d c o n s t r a i n t s . Thus t h e p l a n n e r i s "on h i s / h e r own" i n d e c i d i n g how t o o v e r c o m e t h e p r o b l e m s p o s e d by them. The t h e o r y a l s o d o e s n o t d i s c u s s t h r e e i m p o r t a n t a s p e c t s o f c o n d u c t i n g a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y — L . h o w t o c a l c u l a t e p r o j e c t i o n s , w h i c h p r o j e c t i o n s a r e i m p o r t a n t and why, 2..how t o d e r i v e h o u s i n g t a r g e t s , and 3. what i s an a p p r o p r i a t e f o r m a t f o r t h e s t u d y . As c u r r e n t t h e o r y i s i n a d e g u a t e i n t h e s e r e s p e c t s , a r e v i e w o f a c t u a l l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s c o n d u c t e d i n C a n a d a , i s a u s e f u l s o u r c e o f i n f o r m a t i o n f o r f u t u r e r e s e a r c h i n t h i s f i e l d . The f o l l o w i n g s e c t i o n o f t h i s c h a p t e r e x a m i n e s how r e s e a r c h e r s h a v e s u c c e e d e d i n o v e r c o m i n g t h e c o n s t r a i n t s 59 d i s c u s s e d a b o v e . I I . . T e n C a n a d i a n L g c a l H o u s i n g . N e e d s _ S t u d i e s The t e n C a n a d i a n l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s d e s c r i b e d i n t h i s c h a p t e r a r e p r e s e n t e d i n o r d e r o f i n c r e a s i n g c o m p l e x i t y o f t h e i r m e t h o d o l o g i e s . . The s t u d i e s t o be r e v i e w e d a r e : 1. HALIFAX - H o u s i n g C i t y o f H a l i f a x , D e c . 1 9 7 5 , p r e p a r e d by J . P h i l i p s - C l e l a n d 2. . CORNWALL - H o u s i n g P o l i c y ( P h a s e I I ) M u n i c i p a l i t y o f C o r n w a l l , F e b r u a r y 1978, p r e p a r e d by R. H u n t e r 3. VICTORIA - Housing, i n M e t r o p o l i t a n , V i c t o r i a _ ^ P h a s e I a n d _ I I j _ C a p i t a l R e g i o n a l D i s t r i c t T J u l y 1976 and J a n u a r y 1977 4. WATERLOO - H o u s i n g ..Needs:.,, An_ A p p r a i s a l _ 1976 - 19 8 1 R e g i o n a l M u n i c i p a l i t y Of W a t e r l o o , 1979 5. WINNIPEG - H o u s i n g in_Winni£ecj C i t y o f W i n n i p e g , 1979, p r e p a r e d by P . . B a r n a r d and A s s o c i a t e s 6. VANCOUVER - U n d e r s t a n d i n g V a n c o u v e r ' s H o u s i n g C i t y o f V a n c o u v e r , 1979, p r e p a r e d by A. M c A f e e and P. Mondor 7. QUEBEC - H a b i t e r Au Quebec G c u v e r n e m e n t du Quebec, 1976, p r e p a r e d by G r o u p e de T r a v a i l s u r 1 • h a b i t a t i o n , G. R. L e g a u l t , D i r e c t o r 8. . OTTAWA-CARLETON - H o u s i n g i n O t t a w a - C a r l e t o n R e g i o n a l M u n i c i p a l i t y o f O t t a w a - C a r l e t o n , 1976, p r e p a r e d by P a t e r s o n P l a n n i n g and R e s e a r c h , and Comay P l a n n i n g C o n s u l t a n t s 9.. ALBERTA - Low Income H o u s i n g i n A l b e r t a C i t i e s o f C a l g a r y and Edmonton, A l b e r t a H o u s i n g and P u b l i c W o r k s , C.M.H.C, 1978, p r e p a r e d by C l a y t o n R e s e a r c h A s s o c i a t e s 10.. METROPOLITAN TORONTO - Low Income R e n t a l _ A s s i s t e d H o u s i n a : M e t r o p o l i t a n T o r o n t o , 1977 The f o l l o w i n g t e n c h a r t s o u t l i n e t h e p u r p o s e , f o r m a t , g e o g r a p h i c s c o p e , a n d c o s t o f e a c h s t u d y , and d e s c r i b e t h e 60 s a l i e n t i s s u e s d i s c u s s e d , d a t a s o u r c e s and m e t h o d o l o g i e s e m p l o y e d . . E a c h c h a r t i s f o l l o w e d by N o t e s w h i c h e x p l a i n i n g r e a t e r d e t a i l h i g h l i g h t s of t h e s t u d y . T h e s e N o t e s c o r r e s p o n d t o f o o t n o t e numbers i n c l u d e d i n t h e c h a r t . As t h e s t u d i e s a r e p r e s e n t e d i n o r d e r o f i n c r e a s i n g c o m p l e x i t y , t h e N o t e s c l a r i f y o n l y t h o s e t e r m s and m e t h o d o l o g i e s w h i c h have n o t b e e n e x p l a i n e d p r e v i o u s l y . (For e x a m p l e , a s t h e " r e g u i r e d i n c o m e " a p p r o a c h t o a s s e s s i n g a f f o r d a b i l i t y i s d i s c u s s e d i n t h e N o t e s t o t h e f i r s t c h a r t on H a l i f a x , a n d , a l t h o u g h t h e C o r n w a l l s t u d y a l s o u s e d t h i s a p p r o a c h , i t i s n o t e x p l a i n e d a s e c o n d t i m e . ) Due t o l i m i t e d s p a c e n o t a l l d e t a i l s o f t h e s t u d i e s c a n be i n c l u d e d i n t h e t h e s i s . R e a d e r s who r e q u i r e g r e a t e r d e t a i l t h a n t h a t p r o v i d e d , s h o u l d c o n s u l t t h e s p e c i f i c s t u d y n o t e d . The i n f o r m a t i o n w h i c h i s p r o v i d e d , h o w e v e r , s h o u l d be s u f f i c i e n t t o a l l o w a c l e a r u n d e r s t a n d i n g c f t h e i s s u e s , d a t a s o u r c e s and m e t h o d o l o g i e s c o n t a i n e d w i t h i n e a c h o f t h e s t u d i e s r e v i e w e d . 6 1 CHART 1: H A L I F A X - H o u s i n g , C i t y o f H a l i f a x , 1975i p r e p a r e d b y J . P h i l i p s - C l e l a n d . P u r p o s e " t o b r i n g t o g e t h e r a v a i l a b l e i n f o r m a t i o n on t h e h o u s i n g s t o c k a n d m a r k e t c o n d i t i o n s ; p r e s e n t , p a s t a n d f u t u r e h o u s i n g n e e d s a n d demand i n H a l i f a x " ( p . l ) F o r m a t l e n g t h - 77 p a g e s n o n t e c h n i c a l l a n g u a g e - y e s ^ t a b l e s , g r a p h s , maps - 39 v i s u a l e m p h a s i s o f i m p o r t a n t p o i n t s n o G e o g r a p h i c S c o p e C i t y o f H a l i f a x a n d some o u t l y i n g s u b u r b s ( n o t c l e a r ) C o s t unknown T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 1. D e m o g r a p h i c A n a l y s i s - p o p u l a t i o n p a s t t r e n d s - p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s - h o u s e h . o l d p a s t t r e n d s - h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s C e n s u s 1951-71 C e n s u s 1951-71 l i n e a r p r o j e c t i o n l i n e a r p r o j e c t i o n 2. Q u a n t i t y H o u s i n g S t o c k - v a c a n c y r a t e s ( a p t s . ) - d e m o l i t i o n s , c o n v e r s i o n s - t e n u r e CMHC H o u s i n g S t a t s , m u n i c i p a l p e r m i t s C e n s u s 3. Q u a l i t y H o u s i n g S t o c k - e x t e r n a l c o n d i t i o n - a g e s u r v e y p r e v i o u s l y p u b l i s h e d CMHC H o u s i n g S t a t s , m u n i c i p a l p e r m i t s w i n d s h i e l d s u r v e y 4. S u i t a b i l i t y H o u s i n g S t o c k 5. A f f o r d a b i l i t y - f a m i l y i n c o m e - o w n e r s h i p c o s t - r e n t a l c o s t - h o u s i n g c h o i c e C e n s u s 1971 r e a l e s t a t e a g e n t s l o c a l n e w s p a p e r c l a s s i f i e d a d s a d j u s t e d f o r i n f l a t i o n i n t e r v i e w s u r v e y r e q u i r e d i n c o m e (1) 6. S p e c i a l N e e d s - p u b l i c h o u s i n g ( l o w i n c o m e ) - m i l i t a r y h o u s i n g - s e n i o r c i t i z e n h o u s i n g - s t u d e n t h o u s i n g r e l a t e d p e r s o n n e l r e l a t e d p e r s o n n e l r e l a t e d p e r s o n n e l r e l a t e d p e r s o n n e l i n t e r v i e w i n t e r v i e w i n t e r v i e w i n t e r v i e w 7. A s p e c t s o f L o c a l E n v i r o n m e n t - e m p l o y m e n t C e n s u s p r i n c i p a l e m p l o y e r s l i n e a r p r o j e c t i o n i n t e r v i e w 62 CHART 1: H A L I F A X ( c o n t ' d ) T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 8. H o u s i n g R e q u i r e m e n t s - t o t a l n o . 1975-81 - t y p e ( a p t s . o r " o t h e r " ) t r a d i t i o n a l m e t h o d(2) apts.=1-3 p e r s o n s / h o u s e h o l d o ther=^+ p e r s o n s / h o u s e h o l d 9. T a r g e t s - a n n u a l 1976-81 R e q u i r e m e n t s d a t a a n n u a l a v e r a g e 10. C o s t o f A c t i n g A n a l y s i s 11. O t h e r - m o r t g a g e m a r k e t - s a l e s m a r k e t m a j o r l e n d e r s m a j o r d e v e l o p e r s i n t e r v i e w i n t e r v i e w 63 NOTES TO CHART 1 : HALIFAX 1 .„ An e s t i m a t e o f t h e a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m i s p r o v i d e d by e s t a b l i s h i n g t h e r e q u i r e d i n c o m e n e c e s s a r y t o own o r r e n t a d w e l l i n g a t s p e c i f i e d c o s t s . S t e p 1 . . E s t a b l i s h c r i t e r i a f o r " a f f o r d a b l e h o u s i n g " as 27% o f m o n t h l y i n c o m e f o r r e n t a l u n i t s , and 2.5 t i m e s a n n u a l i n c o m e f o r o w n e r s h i p u n i t s . S t e p 2. D e t e r m i n e what i n c o m e i s r e q u i r e d a c c o r d i n g t o t h e s e c r i t e r i a a n d what p e r c e n t a g e o f t h e r e g i o n ' s p o p u l a t i o n i s w i t h i n e a c h i n c o m e g r o u p . . The f o l l o w i n g t a b l e i s d e r i v e d : INCOME GROUP PERCENTAGE H A L I F A X P O P U L A T I O N MONTHLY RENT HOUSE P R I C E u n d e r $2000 $2000 - $2999 1 .0 2. 0 u n d e r $45 $^5 - $67 u n d e r $5000 $5000 - $7500 $25,000+ i i ! 0 $562+ $62!500+ T a b l e 1: R e q u i r e d Income A p p r o a c h — H a l i f a x . S t e p 3. The a u t h o r s s t a t e t h a t t h e s e f i g u r e s c a n be compa r e d t o a c t u a l s h e l t e r c o s t s i n o r d e r t o e s t i m a t e "what t y p e o f h o u s i n g H a l i g o n i a n s c a n a f f o r d and t h e a r e a s i n w h i c h t h e y c a n a f f o r d t o l i v e " . ( T h i s s t e p i s n o t c o m p l e t e d w i t h i n t h e r e p o r t . ) 2. The t r a d i t i o n a l method t o ' d e t e r m i n i n g t o t a l number o f h o u s i n g r e q u i r e m e n t s i s t h e t o t a l sum of : a) p r o j e c t e d i n c r e a s e i n number o f h o u s e h o l d s , b) t h e e x p e c t e d number o f d e m o l i t i o n s t o o c c u r i n t h e p e r i o d ( i . e . , r e p l a c e m e n t u n i t s ) , and c) an a d d i t i o n a l number o f u n i t s t o a l l o w f o r a r e a s o n a b l e v a c a n c y r a t e (commonly s e t a t 3%) . . 64 CHART 2: CORNWALL - H o u s i n g P o l i c y ( P h a s e I I ) , M u n i c i p a l i t y o f C o r n w a l l , 1978; p r e p a r e d b y R . H u n t e r . P u r p o s e 1. D e t e r m i n e a p p r o p r i a t e r o l e o f t h e m u n i c i p a l i t y i n t h e l o c a l h o u s i n g m a r k e t . 2. R e v i e w m u n i c i p a l p o l i c i e s a n d a s s e s s t h e i r r e l e v a n c e . 3 . S t u d y p a s t p o p u l a t i o n a n d h o u s i n g t r e n d s t o w a r d t h e d e t e r m i n a t i o n o f d e s i r e a b l e a n d r e a l i s t i c r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t t a r g e t s . 4. N o t e m a j o r o p p o r t u n i t i e s a n d c o n s t r a i n t s t o a c h i e v i n g t a r g e t s . 5- O u t l i n e f e a s i b l e a p p r o a c h e s t o h o u s i n g d e v e l o p m e n t t h a t a r e b o t h f e a s i b l e a n d u n d e r m u n i c i p a l c o n t r o l . F o r m a t l e n g t h - 82 p a g e s n o n t e c h n i c a l l a n g u a g e - y e s t a b l e s , g r a p h s , maps - 36 v i s u a l e m p h a s i s i m p o r t a n t p o i n t s - n o G e o g r a p h i c S c o p e C i t y o f C o r n w a l l ( i n c l u d e s h o u s i n g m a r k e t a r e a ) C o s t unknown " ~ ' T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 1 . D e m o g r a p h i c A n a l y s i s - p o p u l a t i o n b y age g r o u p - p e r s o n s p e r h o u s e h o l d - t y p e o f h o u s e h o l d - p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s - h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s C e n s u s 1966, 1 9 ? l i 1976 C e n s u s C e n s u s c o h o r t s u r v i v a l (1) h e a d s h i p r a t e (2) 2. Q u a n t i t y H o u s i n g S t o c k - t y p e o f u n i t - t e n u r e - s t a r t s , c o m p l e -t i o n s by u n i t t y p e - d e m o l i t i o n s , c o n v e r s i o n s C e n s u s 1971 CMHC H o u s i n g S t a t s . C e n s u s CMHC H o u s i n g S t a t s . 1961-76 m u n i c i p a l p e r m i t s m u n i c i p a l p e r m i t s a n n u a l a v e r a g e 1966-76 3' Q u a l i t y H o u s i n g S t o c k - a r e a s i n n e e d o f r e h a b , - a g e s u r v e y p r e v i o u s l y p u b l i s h e d CMHC H o u s i n g S t a t s . w i n d s h i e l d s u r v e y 4. S u i t a b i l i t y H o u s i n g S t o c k 5. A f f o r d a b i l i t y - p e r s o n a l i n c o m e ( p e r c e n t a g e p o p u l a t i o n b y i n c o m e c l a s s ) - n o . f a m i l i e s b y i n c o m e c l a s s - a v e r a g e h o u s e p r i c e - r e n t s - h o u s i n g c h o i c e F i n a n c i a l P o s t " S u r v e y o f M a r k e t s " 1976-77 R e v e n u e C a n a d a O n t a r i o W e l f a r e C o u n c i l F i n a n c i a l P o s t O n t a r i o S t a t s , s t u d y p r e v i o u s l y p u b l i s h e d l o c a l n e w s p a p e r c l a s s i f i e d a d s a v e r a g e s e l l i n g p r i c e f o r 2 s u b d i v i s i o n s 1967-76 s u r v e y r e q u i r e d i n c o m e 6 5 CHART 2s CORNWALL (cont'd) Topic Area Issues Discussed Data Sources Methodology 6. S p e c i a l Needs -se n i o r c i t i z e n s -low income f a m i l i e s -mother-led f a m i l i e s - p h y s i c a l l y , mentally d i s a b l e d w a i t i n g l i s t s w a i t i n g l i s t s S o c i a l S e r v i c e dept. interview ?. Aspects of L o c a l Environment 8. Housing Requirements - t o t a l no. 1976-81 -by tenure t r a d i t i o n a l method apply current r a t i o 9. Targets (3) -new c o n s t r u c t i o n - a s s i s t e d housing -renovations - s e r v i c e d land requirements data CMHC s t a f f CMHC s t a f f u n i t a l l o c a t i o n method (4) u n i t a l l o c a t i o n method minimum 3-year supply of l o t s 10. Cost of Ac t i n g A n a l y s i s 11. Other -land a v a i l a b l e -municipal p a r t i c i p a t i o n i n s e n i o r govt, programs municipal records undeveloped land zoned r e s i d e n t i a l d e s c r i p t i v e 66 NOTES TO CHABT 2: CORNWALL 1. P o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s u t l i l i z e t h e c o h o r t - s u r v i v a l method w h i c h e s t i m a t e s f u t u r e p o p u l a t i o n a c c o r d i n g t o age g r o u p by t a k i n g i n t o a c c o u n t a s s u m p t i o n s c o n c e r n i n g f e r t i l i t y , m o r t a l i t y , and m i g r a t i o n r a t e s . F o r a d e t a i l e d e x p l a n a t i o n o f t h i s p r o c e d u r e , s e e H i g h t o w e r , " P o p u l a t i o n S t u d i e s " i n P r i n c i p l e s and P r a c t i c e o f U r b a n P l a n n i n g W. Goodman (ed.)., W a s h i n g t o n , D.C.: I n t e r n a t i o n a l C i t y M a n a g e r s A s s o c i a t i o n , 1968, pp. . 51-75. 2. H o u s e h o l d p r o j e c t i o n s a r e d e r i v e d by e m p l o y i n g t h e h e a d s h i p r a t e m e t h o d . A h e a d s h i p r a t e o r r a t i o i s d e f i n e d a s t h e p r o p o r t i o n o f t h e p o p u l a t i o n t h a t i s a h o u s e h o l d h e a d . As t h e p r o p e n s i t y o f h o u s e h o l d f o r m a t i o n v a r i e s s i g n i f i c a n t l y a c c o r d i n g t o a g e , a g e - s p e c i f i c h e a d s h i p r a t e s a r e d e v e l o p e d . . These may be b a s e d upon p a s t t r e n d s o r may i n t e g r a t e a s s u m p t i o n s c o n c e r n i n g f u t u r e c o n d i t i o n s ( e . g . , due t o l i k e l y i n c r e a s e d d i v o r c e and s e p a r a t i o n r a t e s , t h e h e a s h i p r a t e f o r t h o s e a g e d 30-35 w i l l i n c r e a s e i n t h e f u t u r e ) . These r a t e s a r e t h e n a p p l i e d t o p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s a c c o r d i n g t o age g r o u p i n o r d e r t o d e r i v e t h e number o f f u t u r e h o u s e h o l d s . 3. C o r n w a l l ' s summary o f h o u s i n g t a r g e t s i s p r e s e n t e d on t h e f o l l o w i n g p a g e . The t o t a l number o f new c o n s t r u c t i o n u n i t s (800) c o r r e s p o n d s t o h o u s i n g r e g u i r e m e n t s d e r i v e d u s i n g t h e t r a d i t i o n a l method. T h e s e a r e t h e n d i s a g r e g a t e d by a p p l y i n g " t h e f o l l o w i n g d i s t r i b u t i o n [ w h i c h ] i s c o n s i d e r e d d e s i r e a b l e t o 1981: 7 0 % s i n g l e d e t a c h e d , 2 0 % s e m i - d e t a c h e d , 10% row and a p a r t m e n t s " ( p . 3 9 ) . 4. . The a s s i s t e d h o u s i n g t a r g e t s a r e d e r i v e d by e s t i m a t i n g l i k e l y p r o v i n c i a l a n d f e d e r a l g o v e r n m e n t h o u s i n g s u b s i d i e s t h r o u g h c o n s u l t a t i o n w i t h s e n i o r g o v e r n m e n t s t a f f . R e l i a n c e upon s e n i o r l e v e l s o f g o v e r n m e n t t o e s t a b l i s h t a r g e t s h a s been t e r m e d t h e u n i t a l l o c a t i o n m ethod. C i t y o f Cornwall Summary of Housing Targets, 1978 t o 1981 1 T o t a l 1978 1979 1980 1981 New C o n s t r u c t i o n Dwelling U n i t s 800 200 200 200 200 S i n g l e detached 560 145 115 150 150 Semi-detached 160 45 35 40 40 Row & apartment 80 10 50 10 10 A s s i s t e d Housing AHOP-HOME2 160 40 40 40 40 P.A.R.P.3 - Senior 50 — 50 — — - Family — — — S e r v i c e d Land Reg i s t e r e d Plans (# of l o t s ) 800 200 200 200 200 E x i s t i n g Housing Rent Supplement Senior — — — — — Family 160 1 40 40 40 40 R e h a b i l i t a t i o n 710 200 200 200 110 RRAP 270 90 90 90 OHRP 440 110 110 110 110 (Rental) 240 60 60 60 60 1. Refer to r e l e v a n t s e c t i o n s f o r d e t a i l s . 2. I n d i c a t e s percentage of should be e l i g i b l e f o r homes c o n s t r u c t e d f o r ownership which a s s i s t a n c e . 3. P.A.R.P. and Rent Supplement are not to t a r g e t s u n t i l a f t e r the survey to be M i n i s t r y of Housing i s completed (May be co n s i d e r e d f i n a l undertaken by the 1978) . Table 2s Housing Targets—Cornwall. 63 CHART 3 : V I C T O R I A - H o u s i n g i n M e t r o p o l i t a n V i c t o r i a ( P h a s e I a n d I I ) , C a p i t a l R e g i o n a l D i s t r i c t , 1976-77 P u r p o s e 1. E s t a b l i s h r e g i o n a l a n d l o c a l t a r g e t s b y t y p p n f h n n s i n g , t e n u r e a n d p r i c e r e l a t i v e t o r e a l s h e l t e r n e e d s a n d h o u s e h o l d i n c o m e s . 2. E v a l u a t e e x i s t i n g p r o g r a m s . 3- Recommend i m p r o v e m e n t s t o p r i v a t e a n d p u b l i c l a n d d e v e l o p m e n t p r a c t i c e s . 4. I n v e s t i g a t e a n d recommend i n n o v a t i o n s o f h o u s i n g f o r m s a n d s e r v i c i n g s t a n d a r d s . N . B . : P u r p o s e a c h i e v e d o n l y i n p a r t . I n t e n d e d P h a s e I I I o f s t u d y w i l l n o t be c o m p l e t e d . F o r m a t l e n g t h - P h . I , 78 p a g e s n o n t e n h n i n a l l a n g n a g p - ypn P h . I I , 62 p a g e s v i s u a l e m p h a s i s i m p o r t a n t p o i n t s - n o t a b l e s , g r a p h s , maps - 59 G e o g r a p h i c S c o p e V i c t o r i a C e n s u s M e t r o p o l i t a n A r e a C o s t $80,000 T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 1. D e m o g r a p h i c A n a l y s i s - p o p u l a t i o n p a s t t r e n d s - p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s - h o u s e h o l d p a s t t r e n d s - h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s C e n s u s 1951-71 C e n s u s c o h o r t s u r v i v a l h e a d s h i p r a t e 2. Q u a n t i t y H o u s i n g S t o c k - d w e l l i n g s t a r t s - g o v e r n m e n t a s s i s t e d h o u s i n g b y t y p e - n o . o f b e d r o o m s - t e n u r e CMHC H o u s i n g S t a t s . CMHC H o u s i n g S t a t s . S . H . U . C e n s u s 3 . Q u a l i t y H o u s i n g S t o c k - p h y s i c a l c o n d i t i o n - b y i n c o m e a n d t e n u r e - a g e S . H . U . S . H . U . C e n s u s 1971 4. S u i t a b i l i t y H o u s i n g S t o c k - u n i t s i z e / h o u s e h o l d s i z e S . H . U . C e n s u s 1971 minimum o c c u p a n c y s t a n d a r d ( l ) 5. A f f o r d a b i l i t y - b y i n c o m e a n d t e n u r e - b y a g e , t e n u r e a n d h o u s e h o l d t y p e - p r o j e c t i o n t o 1986 S . H . U . S . H . U . C e n s u s 1971 S . H . U . C e n s u s 1971 h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s i n c o m e / e x p e n d i t u r e a p p r o a c h (2) 6. S p e c i a l N e e d s - s e n i o r c i t i z e n s - p r o j e c t i o n l o w i n c o m e e l d e r l y h o u s e h o l d s b y t e n u r e , h o u s e -h o l d s i z e s t u d i e s p r e v i o u s l y p u b l i s h e d C o r p o r a t e P l a n n i n g D i v . , CMHC O t t a w a 6 9 CHART 3: V I C T O R I A ( c o n t ' d ) T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 7. A s p e c t s o f L o c a l E n v i r o n m e n t - e c o n o m i c o u t l o o k D e p t . Manpower a n d I m m i g r a t i o n 8. H o u s i n g R e q u i r e m e n t s - s u m m a r y c u r r e n t a v a i l a b l e s e n i o r g o v t , p r o g r a m g u i d e l i n e s m o d i f i e d t r a d i t i o n a l n e e d s (3) - t o t a l n o . 1976-86 - b y t y p e a n d l a n d r e q u i r e m e n t s - b y q u a l i t y - b y h o u s e h o l d t y p e a n d t e n u r e - b y age g r o u p a n d t e n u r e - b y i n c o m e g r o u p 1976-86 (6) - p r o g r a m o p t i o n s m e t h o d (4) d e n s i t y a s s u m p t i o n s (5) a p p l y 1976 r a t i o s o f i n a d e q u a t e h o u s i n g t o h o u s i n g s t o c k p r o j e c t i o n s a p p l y 1976 r a t i o s a p p l y 1976 r a t i o s t o p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s 9. T a r g e t s 10. C o s t o f A c t i n g A n a l y s i s 11. O t h e r - l a n d r e q u i r e m e n t s - i n v e n t o r y a n d a n a l y s i s v a c a n t l a n d - a n a l y s i s f e d e r a l g o v t , p r o g r a m s (AHOP, A R P ) B . C . D e p t . o f H o u s i n g R e g i o n a l P l a n l a n d c o n s u m p t i o n b y t y p e o f d w e l l i n g s e r i e s o f map o v e r l a y s s u r v e y o f d e v e l o p e r s a n d l e n d i n g i n s t i t u t i o n s 70 NOTES TO CHART 3 : VICTORIA 1. A minimum o c c u p a n c y s t a n d a r d i s us e d t o d e t e r m i n e t h e s u i t a b i l i t y o f t h e h o u s i n g s t o c k a s f o l l o w s : S t e p 1. H o u s e h o l d s by s i z e a r e a s s i g n e d a minimum d w e l l i n g u n i t s i z e by number o f be d r o o m s . The minimum r e q u i r e m e n t s a r e : PERSONS/HOUSEHOLD MINIMUM NO. BEDROOMS 1 bachelor 2 1 3 2 4 3 5 3 6 4 7+ 4+ Table 3 : Minimum Dwelling U n i t S i z e — V i c t o r i a . S t e p 2. The a c t u a l d i s t r i b u t i o n o f h o u s e h o l d s i z e and h o u s i n g s t o c k s i z e i s p r e s e n t e d . S t e p 3 . T h i s d a t a i s t h e n m atched a s f o l l o w s : UNIT SIZE "A" HOUSING STOCK "B" MINIMUM REQUIREMENTS "A - B" bachelor, lbd. 2bd. 3bd. 4+bd. T o t a l 15.415 13 .990 .8,440 5,252 4 3 , 0 9 7 29 .592 5.247 4 , 3 4 4 3.914 43,097 -14 ,177 8,743 4 , 096 1.338 0 Table 4 : Minimum Occupancy S t a n d a r d — V i c t o r i a . A c c o r d i n g t o t h i s t a b l e , 14,177 1- and 2 - p e r s o n h o u s e h o l d s a r e " o v e r h o u s e d " , a s t h e y c u r r e n t l y o c c u p y u n i t s o f 2 o r more b e d r o o m s . . I t i s u n c l e a r f r o m t h i s d a t a , h o w e v e r , how many a d d i t i o n a l h o u s e h o l d s a r e " o v e r h o u s e d " and how many a r e " u n d e r h o u s e d " , as t h e d i s t r i b u t i o n o f t h o s e h o u s e h o l d s o c c u p y i n g l a r g e r o r s m a l l e r u n i t s t h a n i s t h e o r e t i c a l l y r e q u i r e d , i s unknown. The a u t h o r s o f t h e s t u d y c o n c l u d e " . . . i t d o e s p o i n t o u t t h e n e e d f o r g o v e r n m e n t s t o c o l l e c t much more r e f i n e d h o u s i n g s t a t i s t i c s ... t h a t w i l l a l l o w them t o c a r e f u l l y p l a n h o u s i n g p r o d u c t i o n by s i z e o f u n i t s , as w e l l a s t o t a l s t a r t s " 71 (p. 1 8 ) . 2.. The i n c c m e / e x p e n d i t u r e a p p r o a c h t o e s t i m a t i n g t h e e x t e n t o f t h e a f f o r d a b i l i t y , p r o b l e m i n t h e f u t u r e e s t a b l i s h e s t h e number o f h o u s e h o l d s c u r r e n t l y s p e n d i n g i n e x c e s s o f some p e r c e n t a g e ( i n t h i s i n s t a n c e , 35%) o f t h e i r i n c o m e on h o u s i n g a c c o r d i n g t o t h e age of h o u s e h o l d h e a d . T h e s e r a t i o s a r e t h e n a p p l i e d t o h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s . 3. A c o n c i s e summary o f c u r r e n t h g u s i n g _ n e e d s i s p r e s e n t e d i n t h e r e p o r t as f o l l o w s : SUMMARY OF HOUSING NEEDS IN VICTORIA CMA - 1976 - PERCENTAGE DISTRIBUTION T o t a l Stock T o t a l Stock T o t a l Stock Adequate Inadequate T o t a l T o t a l Units Without Af f o r d a b i l i t y Problem 100.0% 83.0% 95.7% 89.6% 4.3% 3.4% T o t a l Units With A f f o r d a b i l i t y Problem 17.0% 16.1% 0.9% (Represents Housing Needs i n V i c t o r i a CMA i n 1976) T a b l e 5: Summary o f C u r r e n t H o u s i n g N e e d s — V i c t o r i a . The t a b l e shows t h a t o n l y C.9% o f t h e t o t a l h o u s i n g s t o c k i s b o t h p h y s i c a l l y i n a d e g u a t e a n d w i t h an a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m . The m a j o r h o u s i n g p r o b l e m i n V i c t o r i a i s a f f o r d a b i l i t y a s 1 6 . 1 % p h y s i c a l l y a d e q u a t e u n i t s have an a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m — i . e . , t h e u n i t ' s r e s i d e n t s a r e s p e n d i n g o v e r 3 5 % o f t h e i r i n c o m e on s h e l t e r . . 4. The m o d i f i e d _ t r a d i t i o n a l method i s t h e same a s t h e t r a d i t i o n a l m e t h o d , e x c e p t t h a t t h e number o f c u r r e n t l y p o o r q u a l i t y u n i t s i s t a k e n i n t o a c c o u n t . , These " r e p l a c e m e n t r e q u i r e m e n t s " a r e ad d e d t o t h e t r a d i t i o n a l method t o t a l ( e x p e c t e d i n c r e a s e i n number o f h o u s e h o l d s , p l u s d e m o l i t i o n s , p l u s v a c a n c y a l l o w a n c e ) . . 5. T o t a l h p u s i n g r e q u i r e m e n t s a r e d i s a g g r e g a t e d by t y p e and l a n d r e q u i r e m e n t s by a p p l y i n g d e n s i t y a s s u m p t i o n s a c c o r d i n g t o t h e age o f h o u s e h o l d h e a d . S t e p 1.. E s t a b l i s h 3 d e n s i t y c a t e g o r i e s as f o l l o w s : a) low d e n s i t y = s i n q l e f a m i l y , s e m i d e t a c h e d , and d u p l e x u n i t s a t 5 u n i t s / a c r e b) medium d e n s i t y = row and g a r d e n a p a r t m e n t s up t o 72 t h r e e s t o r e y s a t 20 u n i t s / a c r e c) h i g h d e n s i t y = a p a r t m e n t s a t 4 + s t o r e y s a t 50 u n i t s / a c r e . S t e p 2. A s s i g n d e n s i t i e s t o d i f f e r e n t age g r o u p s . . AGE OF D E N S I T Y : HOUSEHOLD HEAD LOW MEDIUM H I G H 15 - 24 0% 0% 100$ 24 - 34 25% 25% 35 - 54 75% 25% 0% 55+ 0% 75% 25% T a b l e 6: D e n s i t y A s s u m p t i o n s — V i c t o r i a . S t e p 3.. A p p l y t h e s e d e n s i t i e s t o h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s i n o r d e r t o d e t e r m i n e f u t u r e h o u s i n g r e g u i r e m e n t s by d e n s i t y , and f u t u r e l a n d r e g u i r e m e n t s . A G E OF I N C R E A S E D E N S I T Y : HOUSEHOLD HEAD 1976 - 1986 LOW MEDIUM H I G H 15 - 24 1 .450 0 0 1,450 25 - 34 8,000 4, 000 2, 000 2, 000 35 - 54 5.100 3 .825 1.275 0 55+ 17.750 0 13.310 4 ,400 T o t a l 32.300 7.825 16 ,585 7.890 T a b l e ? : F u t u r e H o u s i n g R e q u i r e m e n t s b y D e n s i t y - - V i c t o r i a . INCOME GROUP 1976 INADEQUATE 1976 - 86 GROWTH T O T A L ANNUALLY U N I T S I N . H O U S E H O L D S l o w 2 ,085 10,760 12,845 1,288 m o d e r a t e 850 10 ,760 11,610 1,146 h i g h 539 10,760 11 ,300 1,146 T o t a l 3.474 32,280 35.755 3 .580 T a b l e 8: F u t u r e H o u s i n g R e q u i r e m e n t s b y Income G r o u p - -V i c t o r i a . 7 3 CHART 4 : WATERLOO - H o u s i n g N e e d s : A n A p p r a i s a l 1976-1981, R e g i o n a l M u n i c i p a l i t y o f W a t e r l o o , 1979. P u r p o s e 1. E x p l o r e t r e n d s i n c o p u l a t i o n g r o w t h , h o u s e h o l d f nrma+.i o n , h o u s i n g s u p p l y a n d h o u s i n g c o s t a s a f f e c t t h e h o u s i n g m a r k e t . 2. R e v i e w n e e d f o r new c o n s t r u c t i o n t o 1981. 3 . O u t l i n e i m p l i c a t i o n s o f t r e n d s a n d p r o j e c t i o n s f o r c o n s u m e r s , b u i l d e r s , p l a n n e r s , s o c i a l s e r v i c e s , m u n i c i p a l i t i e s a n d s e n i o r g o v e r n m e n t s . F o r m a t l e n g t h - t e x t , 60 p a g e s n o n t e c h n i c a l l a n g u a g e - v e s a p p e n d i x , 67 p a g e s v i s u a l e m p h a s i s i m p o r t a n t p o i n t s -t a b l e s , g r a p h s , maps - 30 y e s ( i t a l i c s c r i p t ) G e o g r a p h i c S c o p e R e g i o n a l M u n i c i p a l i t y o f W a t e r l o o (7 m u n i c i p a l i t i e s ) C o s t unknown T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 1. D e m o g r a p h i c A n a l y s i s - p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s - h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s c o h o r t s u r v i v a l h e a d s h i p r a t e 2. Q u a n t i t y H o u s i n g S t o c k - t y p e - t e n u r e , i n c l u d e s c o n d o m i n i u m s - s t a r t s , c o m p l e t i o n s CMHC H o u s i n g S t a t s . CMHC H o u s i n g S t a t s , m u n i c i p a l p e r m i t s CMHC H o u s i n g S t a t s . 3- Q u a l i t y H o u s i n g S t o c k k. S u i t a b i l i t y H o u s i n g S t o c k 5. A f f o r d a b i l i t y - c o m p a r i s o n s e l e c t e d wages v s . h o u s i n g c o s t s - b y i n c o m e , t e n u r e , h o u s e h o l d t y p e , age o f h o u s e -h o l d h e a d - p r o j e c t i o n t o 1981 - r e n t s CMHC H o u s i n g S t a t s . C a n a d i a n S t a t i s t i c a l R e v i e w e s t i m a t e s f r o m r e a l t o r s , b u i l d e r s s o c i a l s e r v i c e s d e p t . S . H . U . " G u i d e s f o r F a m i l y B u d g e t t i n g " , S o c i a l P l a n n i n g C o u n c i l o f T o r o n t o s u r v e y p r e v i o u s l y p u b l i s h e d i n c o m e / e x p e n d i t u r e a p p r o a c h b u d g e t a p p r o a c h ( 1 ) a p p l y 1974 r a t i o s t o h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s 6. S p e c i a l N e e d s - s e n i o r c i t i z e n s - m o t h e r - l e d f a m i l i e s s o c i a l s e r v i c e s d e p t . C e n s u s 1976 S . H . U . 7. A s p e c t s o f L o c a l E n v i r o n m e n t 8. H o u s i n g ' R e q u i r e m e n t s - t o t a l n o . new u n i t s - b y t e n u r e ( 2 ) t r a d i t i o n a l m e t h o d a d j u s t e d 1976 r a t i o s 74 CHART 4: WATERLOO ( c o n t ' d ) T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 8. H o u s i n g R e q u i r e m e n t s ( c o n t ' d ) - s i n e l e s e n i o r c i t i z e n s (3) - m o t h e r - l e d f a m i l i e s b u d g e t a p p r o a c h i n c o m e / e x p e n d i t u r e a p p r o a c h b u d g e t a p p r o a c h i n c o m e / e x p e n d i t u r e a p p r o a c h 9. T a r g e t s - b y m u n i c i p a l i t y r e q u i r e m e n t s d a t a a p p l y s h a r e o f p r o j e c t e d p o p u l a t i o n g r o w t h 10. C o s t o f A c t i n g A n a l y s i s 11. O t h e r i - l a n d s u p p l y p r e v i o u s l y p u b l i s h e d s t u d y 75 NOTES TO CHART 4: WATERLOO 1. The b u d g e t ^ a p p r o a c h u s e d t o e s t i m a t e t h e e x t e n t o f t h e a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m , c o n s i d e r s h o u s e h o l d s i z e , t h e age o f t h e h o u s e h o l d h e a d , number and a g e s o f c h i l d r e n , a l t e r n a t i v e h o u s i n g c o s t s a n d b u d g e t c o s t s " f o r a d e q u a t e f a m i l y f u n c t i o n i n g " (as o p p o s e d t o c o s t s o f t h e " b a s i c s t o s u r v i v e " , p . 2 . 9 ) . S t e p 1.. U t i l i z e t h e S o c i a l P l a n n i n g C o u n c i l o f T o r o n t o ' s p u b l i c a t i o n " G u i d e s f o r F a m i l y B u d g e t t i n g " (1976) w h i c h m e a s u r e s t h e c o s t o f r e q u i r e m e n t s f o r f o o d , c l o t h i n g , t r a n s p o r t a t i o n , home u p k e e p , h e a l t h and p e r s o n a l c a r e ; d i s c r e t i o n a r y e x p e n d i t u r e s s u c h as e d u c a t i o n , r e c r e a t i o n , a l c o h o l , t o b a c c o ; a n d home and u t i l i t y e x p e n s e s f o r a l t e r n a t i v e a c c o m o d a t i o n a c c o r d i n g t o s i z e and age c h a r a c t e r i s t i c s o f h o u s e h o l d s . S t e p 2. S u b s t i t u t e l o c a l c o s t s f o r any i t e m s w h i c h a r e e s p e c i a l l y s e n s i t i v e t o l o c a l e . . S t a t i s t i c s Canada p r i c e i n d i c e s may be u s e d as a g u i d e . S t e p 3.. U p d a t e t h e 1976 f i g u r e s by a p p l y i n g t h e a v e r a g e i n c r e a s e i n t h e c o n s u m e r p r i c e i n d e x . S t e p 4. Compare r e s u l t s t o p r e s e n t a n d p r o j e c t e d i n c o m e s o f t h e r e g i o n ' s h o u s e h o l d s t o e s t i m a t e t h e number o f h o u s e h o l d s who c a n n o t a f f o r d s u i t a b l e h o u s i n g i n c o n j u n c t i o n w i t h o t h e r b u d g e t r e q u i r e m e n t s . . 2. The d e t e r m i n a t i o n o f h o u s i n g r e q u i r e m e n t s b y t e n u r e i s b a s e d upon a s s u m p t i o n s o f a number o f s o c i o - e c o n o m i c t r e n d s s e e n t o i n f l u e n c e w h e t h e r a h o u s e h o l d w i l l p r e f e r an o w n e r s h i p o r r e n t a l u n i t i n t h e f u t u r e . A s s u m p t i o n s a r e made c o n c e r n i n q q r o u p s o f h o u s e h o l d s a c c o r d i n g t o t h e age o f h o u s e h o l d h e a d . . F o r e x a m p l e , t h e a u t h o r s s t a t e : The 1981 f o r e c a s t o f p r o b a b i l i t y o f o w n e r s h i p f o r h o u s e h o l d s aged 15 t o 24 i s 14.0%. T h i s d e c l i n e f r o m t h e 1976 a c t u a l has been p r e d i c t e d b e c a u s e i t i s e x p e c t e d t h a t t h i s g r o u p w i l l be more s u s c e p t i b l e t o unemployment and j o b u n c e r t a i n t i e s . A l s o , g o v e r n m e n t p r o g r a m s t o a s s i s t home o w n e r s h i p a r e n o t e x p e c t e d t o be as f i n a n c i a l l y a t t r a c t i v e t o f i r s t t i m e p u r c h a s e r s a s t h e y have been i n t h e p a s t , (p. 9) T h e s e r a t i o s a r e t h e n a p p l i e d t o h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s by age o f h o u s e h o l d h e a d . 3.. H o u s i n g r e g u i r e m e n t s f o r s i n g l e s e n i o r c i t i i z e n s h a v e been d e t e r m i n e d as f o l l o w s : S t e p 1. C a l c u l a t e b u d g e t o f a s i n g l e s e n i o r c i t i z e n who 76 r e c e i v e s O l d Age S e c u r i t y , G u a r a n t e e d Income S u p p l e m e n t , and G u a r a n t e e d A n n u a l Income Needs S u p p l e m e n t a n d d e t e r m i n e number o f h o u s e h o l d s w i t h a n a n n u a l d e f i c i t . S t e p 2. U t i l i z e f i n d i n g s o f S.H.U. t c e s t i m a t e number o f s i n g l e s e n i o r c i t i z e n h o u s e h o l d s p a y i n g i n e x c e s s o f 40% o f t h e i r i n c o m e on s h e l t e r . S t e p 3. S u b t r a c t t h e number o f s i n g l e s e n i o r c i t i z e n s c u r r e n t l y l i v i n g i n r e n t - g e a r e d - t o - i n c o m e u n i t s , f r o m f i g u r e s d e r i v e d i n S t e p s 1 and 2. S t e p 4. .  S u b t r a c t t h e number o f s i n g l e s e n i o r c i t i z e n o w n e r s e x p e c t e d t o s e l l t h e i r homes and become r e n t e r s , a n d who t h u s w o u l d n o t r e q u i r e a s s i s t e d h o u s i n g i n t h e n e x t 5 y e a r s , f r o m f i g u r e s d e r i v e d i n S t e p 3. S t e p 5. Use t h e f i g u r e s d e r i v e d i n S t e p 4 (one e m p l o y i n g t h e bu d g e t a p p r o a c h , t h e o t h e r t h e i n c o m e / e x p e n d i t u r e a p p r o a c h ) t o a r r i v e a t t h e number o f s i n g l e s e n i o r c i t i z e n h o u s e h o l d s r e g u i r i n g a s s i s t a n c e f o r 1979-81. S t e p 6. D e r i v e an a n n u a l a v e r a g e t a r g e t . SINGLE SENIOR CITIZEN HOUSING TARGETS REGION OF WATERLOO 1979 -1981 Income / Budget A* sumptions (59.7*. have income* too low to rent without assistance in 1981) 2.420 Income / Expenditure Ratio Assumptions (62.8*. spend more than 402 of income on accommodation In 1961) 2,549 Ownership Household becoming Rental Households 221 Assisted Single Senior Housing Units 1978 1B36 Table 9 : Housing Targets for Single Senior C i t i z e n Households—Waterloo. ~| A l l o c a t e r e g i o n a l t a r g e t s t o m u n i c i p a l i t i e s on a p e r c a p i t a b a s i s . A v e r y s i m i l a r m e t h o d o l o g y u t i l i z i n g an a v e r a g e o f f i n d i n g s a c c o r d i n g t o t h e b u d g e t a p p r o a c h a n d t h e i n c o m e / e x p e n d i t u r e a p p r o a c h , h a s been used f o r e s t i m a t i n g t h e 77 need f o r a s s i s t e d h o u s i n g f o r m o t h e r - l e d f a m i l i e s ( p . . 4 6 ) . i 78 CHART WINNIPEG - H o u s i n g i n W i n n i p e g , C i t y o f W i n n i p e g , 1979s p r e p a r e d b y P . B a r n a r d a n d A s s o c i a t e s . P u r p o s e 1. P r o v i d e i n - d e p t h u n d e r s t a n d i n g o f c u r r e n t h o u s i n g s i t u a t i o n . 2. F o r e c a s t f u t u r e h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . 3 . I d e n t i f y h o u s i n g i s s u e s a n d p r o b l e m s . 4 . D e v e l o p p r o g r a m r e c o m m e n d a t i o n s . F o r m a t (1) l e n g t h - t e x t , 92 p a g e s - n o n t e c h n i c a l l a n g u a g e - y e s a p p e n d i x , 30 p a g e s v i s u a l e m p h a s i s o f i m p o r t a n t t a b l e s , g r a p h s , maps - 4-3 p o i n t s - y e s ( u n d e r l i n e summary s e n t e n c e e a c h p a r a g r a p h ) G e o g r a p h i c S c o p e C i t y o f W i n n i p e g C o s t $50 ,000 T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 1. D e m o g r a p h i c A n a l y s i s - p o p u l a t i o n g r o w t h r a t e s - a g e s t r u c t u r e t r e n d s - c i t y v s . s u b u r b a n g r o w t h - h o u s e h o l d s i z e t r e n d s - p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s - h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s C e n s u s 1956-76 C e n s u s C e n s u s C e n s u s 5 - y e a r r a t e s c o h o r t s u r v i v a l , h i g h a n d l o w g r o w t h s c e n a r i o s h e a d s h i p r a t e 2 . Q u a n t i t y H o u s i n g S t o c k - s t a r t s b y t y p e 1961-76 - s t o c k b y t y p e - v a c a n c y r a t e s f o r a p a r t m e n t s CMHC H o u s i n g S t a t s . C e n s u s CMHC H o u s i n g S t a t s . CMHC H o u s i n g S t a t s . 3 . Q u a l i t y H o u s i n g S t o c k - b y l o c a t i o n - c o m p a r i s o n w i t h o t h e r C a n a d i a n c i t i e s s t u d y p r e v i o u s l y p u b l i s h e d S . H . U . 4 . S u i t a b i l i t y H o u s i n g S t o c k 5. A f f o r d a b i l i t y - a v e r a g e h o u s e h o l d i n c o m e v s . h o u s i n g c o s t 1966-76 - b y i n c o m e a n d t e n u r e - b y h o u s e h o l d s i z e a n d i n c o m e - p a r t i c u l a r g r o u p s (1 a n d 2 p e r s o n h o u s e h o l d s , s i n g l e p a r e n t f a m i l i e s , s i n g l e s e n i o r s ) CMHC H o u s i n g S t a t s . F i n a n c i a l P o s t " S u r v e y o f M a r k e t s " S . H . U . S o c i a l P l a n n i n g C o u n c i l o f W i n n i p e g r e p o r t " G u i d e s f o r F a m i l y B u d g e t t i n g " , T o r o n t o i n c o m e / e x p e n d i t u r e a p p r o a c h b u d g e t a p p r o a c h 6. S p e c i a l N e e d s 79 CHART 5 : WINNIPEG ( c o n t ' d ) T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 7. A s p e c t s o f L o c a l E n v i r o n m e n t 8. H o u s i n g R e q u i r e m e n t s - t o t a l n o . - b y u n i t t y p e t r a d i t i o n a l m e t h o d o c c u p a n c y p a t t e r n s (2) 9. T a r g e t s 10. C o s t o f A c t i n g A n a l y s i s - o f r e c o m m e n d a t i o n s d e p a r t m e n t a l budge t s t h o s e w h i c h e n t a i l additional c o s t s v s . t h o s e w h i c h . do n o t 11. O t h e r - h o u s i n g m a r k e t : h o u s e p r i c e s a b s o r p t i o n new u n i t s M u l t i p l e L i s t i n g s S e r v i c e CMHC " C o m p l e t e d a n d U n o c c u p i e d I n v e n t o r y 80 NOTES TO CHART 5: WINNIPEG 1. The f o r m a t o f t h i s s t u d y — e s p e c i a l l y i n t e r m s o f t h e w r i t i n g s t y l e a n d l a y o u t o f t a b l e s , g r a p h s a n d m a p s — m a k e s i t e s p e c i a l l y e a s y t o u n d e r s t a n d . The t i t l e s o f t h e r e p o r t ' s g r a p h i c s e x p l a i n why t h e i n f o r m a t i o n P r e s e n t e d i s i m p o r t a n t a s o p p o s e d t o s i m p l y d e s c r i b i n g what t h e i n f o r m a t i o n i s . F o r e x a m p l e , a t a b l e w h i c h c o m p a r e s W i n n i p e g a n d M a n i t o b a g r o w t h r a t e s f r o m 1956-1976, i s e n t i t l e d " B o t h W i n n i p e g ' s and M a n i t o b a ' s G r o w t h R a t e s Have S l o w e d " . . S i m i l a r l y , a g r a p h w h i c h d e p i c t s t h e p e r c e n t a g e o f t o t a l d w e l l i n g s t a r t s by t y p e ( s i n g l e , s e m i , row and a p a r t m e n t ) f r o m 1961-1976, i s e n t i t l e d " S i n g l e s Have D e c l i n e d i n T h e i r S h a r e o f H o u s i n g S t a r t s " . E v e r y few p a r a g r a p h s i n c l u d e a summary s e n t e n c e w h i c h i s u n d e r l i n e d , a l l o w i n g t h e r e a d e r t o s k i m p a g e s g u i c k l y w i t h o u t m i s s i n g i m p o r t a n t p o i n t s , o r t o r e a d t h e s e c t i o n more c a r e f u l l y f o r d e t a i l e d i n f o r m a t i o n . F o r e x a m p l e : S i g n i f i c a n t s h i f t s h a v e a l s o o c c u r r e d i n t h e age s t r u c t u r e , o f t h e p o p u l a t i o n . T h i s h a s been due t o t h e l a r g e number o f b a b i e s b o r n a f t e r t h e s e c o n d w o r l d war. As E x h i b i t 1.2 s h o w s , t h e p e r c e n t a g e o f t h e p o p u l a t i o n u n d e r 15 y e a r s h a s d e c r e a s e d by 6% between 1966-1976. ... (p. 2) 2. O c c u p a n c y p a t t e r n s a r e a p p l i e d t o t o t a l h o u s i n g r e q u i r e m e n t s by aqe q r o u p and h o u s e h o l d t y p e t o e s t i m a t e h o u s i n q r e q u i r e m e n t s by u n i t t y p e as f o l l o w s : S t e p 1. D i v i d e t h e t o t a l number o f h o u s e h o l d s i n t o f a m i l y and n o n - f a m i l y c o m p o n e n t s by aqe o f h o u s e h o l d h e a d . . S t e p 2. U s i n q s p e c i a l S t a t i s t i c s C anada c r o s s - t a b u l a t i o n s f o r 1971 a n d 1976 and b a s e d on t h e t r e n d s i n f a m i l y a n d n o n - f a m i l y h e a d s h i p r a t e s o b s e r v e d b e t w e e n t h e s e two p e r i o d s , c a l c u l a t e f u t u r e h e a d s h i p r a t e s f o r e a c h h o u s e h o l d t y p e t o 1999. S t e p 3. A d j u s t t h e s e r a t e s a c c o r d i n g t o a s s u m p t i o n s c o n c e r n i n g f u t u r e h o u s e h o l d f o r m a t i o n t o d e r i v e a " m o d i f i e d h i s t o r i c a l t r e n d " . . S t e p 4. A p p l y e s t i m a t e d h e a d s h i p r a t e s t o p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s t o e s t i m a t e t h e number o f f a m i l y a n d n o n - f a m i l y h o u s e h o l d s by age g r o u p t o 1999. S t e p 5. I n f l a t e t h e f i g u r e s d e r i v e d i n S t e p 4 by v a c a n c y a n d r e p l a c e m e n t r a t e s e m p l o y e d f o r d e t e r m i n i n g t o t a l number o f 1976 h o u s i n g r e q u i r e m e n t s ( t r a d i t i o n a l m e t h o d ) . S t e p 6. . A p p l y 1976 o c c u p a n c y p a t t e r n s a v a i l a b l e f r o m t h e C e n s u s , t o t o t a l h o u s i n q r e q u i r e m e n t s by age g r o u p a n d h o u s e h o l d t y p e t o d e r i v e u n i t t y p e h o u s i n g r e q u i r m e n t s t o 1999.. 81 The a u t h o r s o f t h i s s t u d y h a v e a l s o e m p l o y e d t h e a o o v e p r o c e d u r e e l i m i n a t i n g S t e p 3 t o d e r i v e p r o j e c t i o n s a c c o r d i n g t o h i s t o r i c a l t r e n d s ( i . e . , assume h e a d s h i p r a t e s w i l l f o l l o w p a s t t r e n d s ) , a s w e l l a s u n d e r two p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s — h i g h p o p u l a t i o n g r o w t h and l o w p o p u l a t i o n g r o w t h . T h u s , f o u r d i f f e r e n t s c e n a r i o s a r e p r e s e n t e d c o n c e r n i n g f u t u r e h o u s i n g r e g u i r e m e n t s by u n i t t y p e - -a) H i s t o r i c a l h e a d s h i p r a t e t r e n d / l o w p o p u l a t i o n g r o w t h , b) H i s t o r i c a l h e a d s h i p r a t e t r e n d / h i g h p o p u l a t i o n g r o w t h , c) M o d i f i e d h e a d s h i p r a t e t r e n d / l o w p o p u l a t i o n g r o w t h , and d) M o d i f i e d h e a d s h i p r a t e t r e n d / h i g h p o p u l a t i o n g r o w t h — w h i c h c a n t h e n be c o m p a r e d . . F o r e x a m p l e : AVERAGE ANNUAL A D D I T I O N S TO STOCK % D I S T R I B U T I O N — M O D I F I E D T R E N D / H I G H POPULATION GROWTH s e m i r o w a p t . s i n g l e H - O JO J*- 7 . i - r ~s 7,000 6.500 4 ,600 4 ,000 2.400 700 T o t a l No T a b l e 10: O c c u p a n c y P a t t e r n s — W i n n i p e g . 82 CHART 6 : VANCOUVER - U n d e r s t a n d i n g V a n c o u v e r ' s H o u s i n g , C i t y o f V a n c o u v e r , 1979; p r e p a r e d b y A . M c A f e e a n d P . M o n d o r P u r p o s e " t o p r o v i d e a f r a m e w o r k f o r t a c k l i n g t h e m o s t b a s i c a n d f u n d a m e n t a l i s s u e s C o u n c i l h a s t o d e a l w i t h i n h o u s i n g . I t i s h o p e d t h a t t h e r e p o r t s , t h e d e b a t e s u r r o u n d i n g them a n d t h e c o n s t i t u e n c i e s f o r m e d a r o u n d t h e i s s u e s w i l l s h a p e t h e f u t u r e h o u s i n g p o l i c i e s o f t h e C i t y a n d p r o v i d e one c o m p o n e n t o f a new C i t y P l a n . " F o r m a t l e n g t h - t e x t , 313 p a g e s n o n t e c h n i c a l l a n g u a g e - y e s _ ^ a p p e n d i x , 39 p a g e s v i s u a l e m p h a s i s i m p o r t a n t p o i n t s -t a b l e s , g r a p h s , maps - y e s (many s u b h e a d i n g s , c a r t o o n s ) G e o g r a p h i c S c o p e C i t y o f V a n c o u v e r C o s t $ 7 0 , 0 0 0 T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 1 . D e m o g r a p h i c A n a l y s i s - p o p u l a t i o n d i s t r i b u t i o n - p o p u l a t i o n a g e - s e x c o m p o s i t i o n - f a m i l y s t r u c t u r e - h o u s e h o l d d i s t r i b u t i o n , s i z e , t y p e s - h e a d s h i p p a t t e r n s - p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s 1979-86 - h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s C e n s u s 1976 C e n s u s 1971.76 C e n s u s 1971 .76 C e n s u s 1976 C e n s u s d e v e l o p m e n t t r e n d s ( 1 ) c o h o r t - s u r v i v a l ( " d e m o g r a p h i c t r e n d s " ) d e v e l o p m e n t t r e n d s h e a d s h i p r a t e m e t h o d 2. Q u a n t i t y H o u s i n g S t o c k - u n i t s b y s t r u c t u r a l t y p e a n d t e n u r e - g r o u n d o r i e n t a t i o n o f u n i t s - i l l e g a l s u i t e s - r o o m i n g h o u s e s - d i s t r i b u t i o n b y t y p e - d e n s i t y - c o m p l e t i o n s b y t y p e - d e m o l i t i o n s , c o n v e r s i o n s - n o n - p r o f i t , c o -o p e r a t i v e a n d p u b l i c h o u s i n g b y t y p e a n d l o c a t i o n C e n s u s 1971.76 C e n s u s 1971,76 m u n i c i p a l r e c o r d s " e d u c a t e d g u e s s " C e n s u s " c o l l e c t i v e h o u s e h o l d s " C e n s u s 76 C e n s u s 7 1 , 7 6 CMHC H o u s i n g - S t a t s . 5 1 - 7 8 CMHC H o u s i n g S t a t s . m u n i c i p a l r e c o r d s l o c a l CMHC r e c o r d s d i s t i n g u i s h u n i t t y p e as " g r o u n d -o r i e n t e d " o r " a d u l t " 83 CHART 6 : VANCOUVER ( c o n t ' d ) T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 2. Q u a n t i t y -H o u s i n g S t o c k ( c o n f d ) - v a c a n c y r a t e s f o r a p t s . b y s i z e - c o m p l e t e d b u t u n o c c u p i e d u n i t s b y t y p e CMHC H o u s i n g S t a t s . CMHC H o u s i n g S t a t s . 1976-78 3 . Q u a l i t y H o u s i n g S t o c k - a g e d i s t r i b u t i o n b y c e n s u s t r a c t C e n s u s 1971 '<• issume r e m o v a l s a f t e r 1971 c o m p o s e d o f u n i t s b e f o r e 1946 4 . S u i t a b i l i t y H o u s i n g S t o c k - c r o w d i n g - g r o u n d o r i e n t a t i o n ( 2 ) - u n i t s i z e - u n i t d e s i g n ( h a n d i c a p p e d ) C e n s u s ' p r e v i o u s l y p u b l i s h e d s t u d y m a t c h i n g t e c h n i q u e ( 3 ) minimum o c c u p a n c y s t a n d a r d 5 . A f f o r d a b i l i t y - h o u s e h o l d i n c ome - r e n t s , d w e l l i n g v a l u e s - r e n t s , 1976 - h o u s e p r i c e s - h o u s i n g c h o i c e - n o . o f h o u s e h o l d s b y t e n u r e & t y p e C e n s u s 1971 m a r k e t r e s e a r c h c o . s a m p l e s u r v e y 1972-1978 C e n s u s 1971 M u l t i p l e L i s t i n g S e r v i c e S . H . U . by i n c ome c a t e g o r y o n l y r e q u i r e d i n c o m e -e x a m p l e h o u s e h o l d s i n c o m e / e x p e n d i t u r e a p p r o a c h b u d g e t a p p r o a c h 6. S p e c i a l N e e d s - l o w i n c o m e h o u s e h o l d s - f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n E c o n o m i c C o u n c i l o f C a n a d a S t a t i s t i c s C a n a d a s o c i a l a s s i s t a n c e r e c o r d s C e n s u s 1976 s p e c i a l t a b u l a t i o n 76 C e n s u s ( m i g r a t i o n ) s o c i a l a s s i s t a n c e r e c o r d s B . C . H o u s i n g M a n a g e m e n t w a i t i n g l i s t s 84 CHART 6: VANCOUVER ( c o n t ' d ) T o p i c A r e a . I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 6. S p e c i a l N e e d s - e l d e r l y C e n s u s , 71 ( c o n t ' d ) & 76 SAFER ( S h e l t e r A i d f o r E l d e r l y R e n t e r s ) r e c o r d s s o c i a l a s s i s t a n c e r e c o r d s B . C . H o u s i n g M a n a g e m e n t C o m m i s s i o n r e c o r d s - h a n d i c a p p e d S o c i a l P l a n n i n g a n d R e v i e w C o u n c i l o f B . C . B . C . D e p t . o f H o u s i n g B . C . H o u s i n g M a n a g e m e n t C o m m i s s i o n r e c o r d s - s i n g l e p e r s o n s C e n s u s , 1976 s o c i a l a s s i s t a n c e r e c o r d s p r e v i o u s l y p u b l i s h e d s t u d i e s 7. A s p e c t s o f - l o c a t i o n o f P l a n n i n g L o c a l h e a l t h c a r e D e p t . E n v i r o n m e n t & r e l a t e d s o c i a l s e r v i c e s - e v o l u t i o n c i t y ' s r e s i d e n t i a l a r e a s - e x i s t i n g l o c a l r e v i e w a r e a h o u s i n g m u n i c i p a l p o l i c i e s b y - l a w s 8. H o u s i n g - t o t a l n u m b e r C e n s u s , CMHC 1. t r a d i t i o n a l R e q u i r e m e n t s H o u s i n g S t a t s m e t h o d p r o v i s i o n s o f 2. d e v e l o p m e n t Z o n i n g a n d t r e n d D e v e l o p m e n t 3 . d e v e l o p m e n t B y - l a w p o t e n t i a l ( c u r r e n t r e s i d e n t i a l l a n d d e v e l o p e d t o maximum p e r m i s s i b l e d e n s i t y ) - e l d e r l y - 1986 p o p u l a t i o n assume c u r r e n t b y d i s t r i c t p r o j e c t i o n s r a t i o e l d e r l y r e q u i r e a s s i s t e d - h o u s i n g b y d i s t r i c t ; s u b -t r a c t s e n i o r s h o u s i n g s t a r t s 85 CHART 6: VANCOUVER ( c o n t ' d ) T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 8. H o u s i n g R e q u i r e m e n t s ( c o n t ' d ) - p r o g r a m o p t i o n s r e v i e w c u r r e n t g o v e r n m e n t p r o g r a m s & p o s s i b l e a l t e r n a t i v e s b y 4 " n e e d g r o u p s " (4) a c c o r d i n g t o h o u s i n g a d e q u a c y , a s s e t s & e x p e c t a t i o n s 9. T a r g e t s - S p e c i a l N e e d s G r o u p s S p e c i a l N e e d s d a t a K e e p up & c a t c h up (5) 10. C o s t o f A c t i n g A n a l y s i s -1980 t a r g e t s - p o s t 1980 t a r g e t s a v a i l a b l e s r . g o v t , p r o g r a m s C i t y b u d g e t maximum u n i t p r i c e g u i d e -l i n e s (CMHC) r e c e n t c omple t e d p r o j e c t c o s t s c o m p a r a t i v e c o s t s c e n a r i o s (6) d e s c r i p t i v e 11. O t h e r - h o u s i n g f a m i l i e s a t h i g h d e n s i t i e s p r e v i o u s l y p u b l i s h e d r e p o r t 86 NOTES TO CHSET 6: VANCOUVER 1. P o p u l a t i o n and h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s have been e s t i m a t e d a c c o r d i n g t o two methods--a) " d e m o g r a p h i c t r e n d s " w h i c h i s e q u i v a l e n t t o c o h o r t - s u r v i v a l a n d h e a d s h i p r a t e m e t h o d s p r e v i o u s l y d i s c u s s e d , and b) " d e v e l o p m e n t t r e n d s " . T h i s method e s t i m a t e d t h e 1986 p o p u l a t i o n w h i c h w o u l d r e s u l t f r o m t h e c o n t i n u a t i o n o f r e c e n t r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t t r e n d s . S t e p 1. Assume a) t h a t t h e t o t a l s t o c k c f o c c u p i e d h o u s i n g w i l l i n c r e a s e b e t w e e n 1976-1986 a t a c o m p o u n d i n g o f t h e r a t e o f i n c r e a s e o b s e r v e d b e t w e e n 1971-1976, and b) t h a t n e t a d d i t i o n s t o t h e s t o c k w i l l h a v e , t h e same c o m p o s i t i o n i n t e r m s o f s t r u c t u r a l t y p e as t h e n e t a d d i t i o n s made i n t h e 1971-1976 p e r i o d . . S t e p 2. P r o j e c t t h e e x p e c t e d c h a n g e t o t h e s t o c k by d w e l l i n g t y p e t o 1986, u t i l i z i n g t h e a s s u m p t i o n s a b o v e . S t e p 3.. Assume f u t u r e h o u s i n g w i l l a t t r a c t h o u s e h o l d s i n t h e same manner a s i n 1976 t o d e t e r m i n e f u t u r e h o u s i n g o c c u p a t i o n . HOUSEHOLD TYPE DWELLING TYPE ADULT GROUND-ORIENTED TOTAL f a m i l i e s with c h i l d r e n couples without c h i l d r e n non-family households 10,362 22,818 64,055 39 .571 22,806 15.548 49.93-0 4 5 . 6 2 5 79 .600 T o t a l 97.235 77,925 175.160 1976 occupied dwellings 7 5 . 7 2 5 84 ,500 160 ,225 1976-86 change +21,510 +28.41% - 6 , 5 7 5 - 7 - 7 8 % +14 ,935 +9.32% Table l i s Future Housing Occupation—Vancouver. S t e p 4.. A p p l y 1976 age c o m p o s i t i o n o f h o u s e h o l d h e a d s by h o u s e h o l d t y p e , t o d e t e r m i n e e s t i m a t e d h o u s e h o l d s f o r 1986.. S t e p 5.. A p p l y 1976 a g e - s p e c i f i c h e a d s h i p r a t e s t o d e t e r m i n e p o p u l a t i o n by age g r o u p s f o r 1986. The d e v e l o p m e n t t r e n d method t a k e s l i t t l e a c c o u n t o f d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s and f o c u s s e s . . . a l m o s t e x c l u s i v e l y on r e c e n t r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t t r e n d s i n s h a p i n g t h e f u t u r e s i z e and c o m p o s i t i o n o f t h e h o u s i n g s t o c k . C u r r e n t h e a d s h i p r a t e s and d w e l l i n g o c c u p a n c y r a t i o s were u s e d t o e s t i m a t e t h e p o p u l a t i o n s i z e and age c o m p o s i t i o n t h a t 87 c o u l d be a c c o m o d a t e d i n t h i s s t o c k o f d w e l l i n g s . (P. .7-33) T h i s i s i n c o n t r a s t t o t h e d e m o g r a p h i c t r e n d s s c e n a r i o w h i c h c o n c e n t r a t e s on d e m o g r a p h i c v a r i a b l e s w h i l e l a r g e l y i g n o r i n g d e v e l o p m e n t t r e n d s a n d t h e i r i m p l i c a t i o n s . The two s c e n a r i o s d e v e l o p e d a r e t h e n c o m p a r e d t o s u g g e s t p r o b a b l e u p p e r and l o w e r l i m i t s t o t h e c i t y ' s p o p u l a t i o n and h o u s e h o l d g r o w t h . " O v e r t h e l o n g t e r m , V a n c o u v e r ' s h o u s i n g s t o c k a s w e l l a s i t s p o p u l a t i o n w i l l l a r g e l y be a r e s u l t o f i n t e r a c t i o n between what p e o p l e w ant, and c a n a f f o r d , and what b u i l d e r s a n d d e v e l o p e r s c a n s u p p l y " (p. 7-38) . 2.. The a u t h o r s c a t e g o r i z e s i n g l e d e t a c h e d d w e l l i n g s , d o u b l e h o u s e s , row h o u s e s , d u p l e x e s a n d m o b i l e hemes a s g r o u n d o r i e n t e d and s u i t a b l e f o r o c c u p a n c y by f a m i l i e s w i t h young c h i l d r e n . A p a r t m e n t s and o t h e r a t t a c h e d u n i t s ( e . g . , r o o m i n g h o u s e s ) a r e d e s i g n a t e d " a d u l t " . . 3.. The a u t h o r s use a m a t c h i n g t e c h n i q u e t o c o m p a r e t h e number o f a f f o r d a b l e g r o u n d o r i e n t e d u n i t s t c t h e number o f f a m i l i e s r e q u i r i n g s u c h h o u s i n g and a r r i v e a t t h e f o l l o w i n g t a b l e : F A M I L I E S WITH YOUNG CHILDREN HOUSING N E E D S : A F F O R D A B L E , 2 BEDROOM, GROUND-ORIENTED U N I T S . h o u s e h o l d i n c o m e u n d e r $ 8 , 0 0 0 $ 8 , 000 - 4 1 2 , 0 0 0 $ 1 2 , 0 0 0 - $ 1 8 , 0 0 0 o v e r $ 1 8 , 0 0 0 T E C H N I C A L S H O R T F A L L UNITS REQUIRED s h o r t f a l l 1 ,000 u n i t s s h o r t f a l l 8 , 0 0 0 u n i t s s h o r t f a l l 7 ,000 u n i t s a m p l e a c c o m o d a t i o n a v a i l a b l e T a b l e 1 2 : M a t c h i n g T e c h n i q u e — V a n c o u v e r . 4. The s t u d y i d e n t i f i e s f o u r need g r o u p s a c c o r d i n g t o h o u s i n g a d e q u a c y , a s s e t s and e x p e c t a t i o n s o f h o u s e h c l d s . They a r e : Group I : N o n - L i g u i d i t y Group - h o u s e h o l d s who u s u a l l y own t h e i r own homes, b u t ha v e lo w d i s p o s a b l e i n c o m e s . G r o u p I I : I n e f f e c t i v e Demand G r o u p - h o u s e h c l d s l i v e i n h o u s i n g o f a d e q u a t e q u a n t i t y and q u a l i t y , b u t s p e n d an e x c e s s i v e amount o f t h e i r i n come on s h e l t e r . G r o u p I I I : U n d e r e m p l o y e d Group s i m i l a r t o Gro u p I I , h owever may b e a b l e t o meet t h e i r n e e d s g i v e n r e a s o n a b l e employment p r o s p e c t s . 88 G r o u p I V : U n d e r h o u s e d Group - h o u s e h o l d s l i b i n g i n i n a p p r o p r i a t e h o u s i n g ( e . g . , f a m i l i e s a b o v e g r a d e , p e r s o n s r e q u i r i n g s p e c i a l d e s i g n h o u s i n g ) o r i n a d e q u a t e h o s u i n q due t o c r o w d i n g o r p o o r g u a l i t y . The number o f h o u s e h o l d s i n e a c h c a t e g o r y i s e s t i m a t e d b a s e d upon f i n d i n g s p r e e n t e d i n t h e r e p o r t . G o v e r n m e n t p r o g r a m r e q u i r e m e n t s , t h e i r a d v a n t a g e s and l i m i t a t i o n s a s w e l l a s r e l a t i v e c o s t s a r e c o m p a r e d t o t h e n e e d s o f e a c h g r o u p . 5. T h r e e o p t i o n s a r e p r e s e n t e d a s c r i t e r i a f o r t a r g e t s e t t i n g - -a) r e s p o n d t o e x i s t i n g C i t y h o u s i n g p o l i c i e s , b) r e t a i n p r e s e n t r a t i o s o f s p e c i a l n e e d s h o u s i n g t o h o u s e h o l d s by t y p e ("Keep Up T a r g e t " ) , c) s u b s t a n t i a l l y r e d u c e c u r r e n t unmet h o u s i n g n e e d s o f t h o s e e x p e r i e n c i n g h o u s i n g q u a l i t y , q u a n t i t y AND a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s o v e r a s e v e r a l y e a r t i m e s p a n (" Keep Up,;*!}^ C a t c h ^Up T a r g e t ") . The a u t h o r s a l s o t o o k " i n t o a c c o u n t l a n d a v a i l a b i l i t y , s t a f f i n g r e q u i r e m e n t s , and e n v i s a q e d CMHC u n i t a l l o c a t i o n s t c a r r i v e a t t a r g e t s f o r 1980. . 6. C o m p a r a t i v e c o s t s c e n a r i o s a r e p r e s e n t e d w h i c h c o m p a r e d i f f e r e n c e s i n s e n i o r q o v e r n m e n t f u n d i n q l e v e l s , a v a i l a b i l i t y o f s i t e s , s t a f f i n q r e q u i r e m e n t s , a n d o p e r a t i n q s u b s i d i e s . A " b e s t " and a " w o r s t " s c e n a r i o i s p r e s e n t e d . Due t o v a r i e d s e n i o r q o v e r n m e n t p r c q r a m s , t h e e f f e c t o f a c h a n g e o f t h e t a r g e t s ' h o u s i n g mix i s a l s o c o n s i d e r e d . 89 CHART 7: QUEBEC - Habiter Au Quebec, Gouvernement du Quebec. 1976; prepared by Groupe de T r a v a i l sur 1 ' H a b i t a t i o n , G.R. Legault, D i r e c t o r Appendix no. 4: "La demande e f f e c t i v e et l e s besoins en logement au Quebec de 1971 a 1981", Georges Mathews Purpose 1 . To analvze the current housing s i t . n a t i n n i n a n regions of Quebec. 2. To propose a housing p o l i c y i n c l u d i n g concrete o b j e c t i v e s and programs f o r i t s implementation. Format length - 132 vss. with nont e c h n i c a l lang uage - yes 20 pg . appendix; v i s u a l emphasis of important 17 background points - yes (margin notes) re p o r t s have a l s o been published t a b l e s , graphs , maps - 8 Geographic Scope Province of Quebec. Montreal. Ci+.v nf Onphpr. , H u l l , C h i c o u t i m i - J onquiere Cost unknown Topic Area Issues Discussed Data Sources Methodology 1. Demographic -population Bureau de cohort s u r v i v a l A n a l y s i s p r o j e c t i o n s 1981 S t a t i s t i q u e s du Quebec -household headship r a t e , p r o j e c t i o n s 1981 takes i n t o account house-hold type 2. Quantity Hous ng -units under CMHC Housing Stock co n s t r u c t i o n , S t a t s . completed -stock by type Census -demolitions municipal permits 3- Q u a l i t y Housing -age Census Stock - f a c i l i t i e s Census -abandoned Dept. Permits survey of ten uni t s and Inspections, Montreal Montreal d i s t r i c t s - i n need of p r e v i o u s l y renovation published studies 4. S u i t a b i l i t y - u n i t s of more Census Housing Stock than one pers on per room 5- A f f o r d a b i l i t y - p r o j e c t i o n to S i m l o n ( l ) inc ome/ 1981 ( f o r Montreal) expenditure approach (25% of net income) -f a m i l y incomes S t a t i s t i c s Canada cat. no. 13-208, 1975 -household Census, 1971 adjusted incomes vs. cat. no. 9 3 - according to rent s , 1970 711 d i f f e r e n c e i n average income i n H u l l , Quebec - C i t y , Montreal, C h i c o u t i m i -Jonquiere f o r these metro-p o l i t a n areas 90 CHART 7: Q U E B E C (cont'd) Topic Area Issues Discussed Data Sources • Methodology 5. A f f o r d a b i l i t y (cont'd) -non-family incomes Census, 1971 f o r Canada apply to Quebec population by age groups 6. S p e c i a l Needs -low income households -students - e l d e r l y - p h y s i c a l l y handicapped review a v a i l a b l e govt, housing 7. Aspects of L o c a l Environment 8. Housing Requirements -no. households not able to be housed by p r i v a t e sector, 1981 -no. households with a f f o r d a b i l i t y problem, 1981 -no. of un i t s by s i z e " f r u s t r a t e d demand" (2) p r o j e c t house-hold s i z e to 1981 assuming 1971 d i s t r i b u -t i o n . Add the number of u n i t s by s i z e to overcome current over-crowding assuming one person per room; and expected demolitions 9. Targets -t a r g e t s f o r Year I r e s u l t s of separate studies regarding renovation, land a c q u i s i t i o n , mortgage f i n a n c i n g , a i d to m u n i c i p a l i t i e s , new c o n s t r u c t i o n , consumer p r o t e c t i o n , a i d tc housing groups guesstimate 10. Cost of A c t i n g A n a l y s i s -targets f o r Year I past experience p r o v i n c i a l , f e d e r a l , municipal shares 1 1 . Other -economic aspects of cooperatives -renovation .programs separate appendices to the study 91 CHART 7: QUEBEC (cont •d) Topic Area Issues Discussed Data Sources Methodology 11. Other (cont'd) -housing abandonment - e v o l u t i o n of c o n s t r u c t i o n costs -housing codes -land a v a i l a b i l i t y -impact CMHC programs -review housing programs i n Ontario 92 NOTES TO CHART 7: QUEBEC 1« SIMLOM was a s u r v e y c o n d u c t e d i n 1972 by l ' U i s t i t u t N a t i o n a l de l a H e c h e r c h e S c i e n t i f i g u e o f t h e U n i v e r s i t y o f Quebec. The s u r v e y p r o v i d e d i n f o r m a t i o n on t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f 1500 h o u s e h o l d s , c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e i r c u r r e n t and p r e v i o u s d w e l l i n g u n i t s , t h e i r f u t u r e a s p i r a t i o n s w i t h r e g a r d t o h o u s i n g , and e v o l u t i o n o f h o u s e h o l d s 1 i n c o m e s . The s a m p l e was drawn t o be r e p r e s e n t a t i v e o f t h e s o c i o - e c o n o m i c , e t h n i c , and " e c o l o g i c a l " ( p r i m a r i l y d e n s i t y o f h o u s i n g u n i t s ) s i t u a t i o n o f M e t r o p o l i t a n M o n t r e a l by c e n s u s t r a c t . F i n d i n g s o f t h e s u r v e y i n c l u d e t h e number o f h o u s e h o l d s p a y i n g i n e x c e s s o f 2 5 % o f t h e i r i n c o m e on s h e l t e r . . ( F o r more i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g t h i s s u r v e y , s e e P r p j e t SIMLOM: L'.e v o l u t i o n du marche du l o q e m e n t de l a r e g i o n de cDMontreal de 1970,3 1974 G. M athews, M o n t r e a l : I.N.E.S. / U n i v e r s i t e du Quebec,"" 1974.) 2. The s t u d y e s t i m a t e s t h o s e h o u s e h o l d s whose s h e l t e r n e e d s w i l l n o t be met by t h e p r i v a t e s e c t o r o r e x p e c t e d p u b l i c s e c t o r u n i t s , t e r m e d f r u s t r a t e d demand , i n 1981., T h i s i s a c c o m p l i s h e d f o r t h e p r o v i n c e as a w hole as f o l l o w s : S t e p 1. E s t a b l i s h t h e number o f r e n t a l u n i t s a v a i l a b l e a c c o r d i n g t o m o n t h l y r e n t . Assume t h a t r e n t i n c r e a s e s w i l l f o l l o w i n c r e a s e s i n t h e c o s t o f l i v i n g ( e s t i m a t e d a t 100% f o r 1971-81) . S t e p 2. D e t e r m i n e f r o m t h e 1971 C e n s u s t h e number o f h o u s e h o l d s by i n c o m e g r o u p and a c c o r d i n g t o m o n t h l y r e n t . . ( N o t e : t h i s d a t a i s a v a i l a b l e f o r Canada a n d t h e P r o v i n c e s o n l y . ) A p p l y p e r c e n t a g e d i s t r i b u t i o n t o h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s f o r 1981. . S t e p 3. Compare t h e f i g u r e s d e r i v e d i n S t e p s 1 and 2 t o e s t a b l i s h t h e e x p e c t e d s h o r t f a l l o f u n i t s p e r r e n t a l g r o u p . . S t e p 4. Assume t h a t t h e p r i v a t e s e c t o r w i l l p r o v i d e a l l u n i t s r e q u i r e d o v e r $300.00 p e r month r e n t . S t e p 5. a) A l l o c a t e p r o p o s e d p u b l i c h o u s i n g u n i t s t o l o w e s t i n c o m e h o u s e h o l d s (under $10,000 a n n u a l i n c o m e ) . Asume t h a t i t w i l l be i m p o s s i b l e f o r t h e r e m a i n d e r o f h o u s e h o l d s e a r v i n g b e l o w $10,000 t o a f f o r d new h o u s i n g . b) S i m i l a r l y , n o n - f a m i l y h o u s e h o l d s e a r n i n g $10,000 - $16,000 w i l l be u n a b l e t o a f f o r d new h o u s i n g . c) H o w e v e r , f a m i l i e s o f i n c o m e s $10,000 - $16,000 w i l l o c c u p y more e x p e n s i v e h o u s i n g and pay o v e r 25% o f t h e i r i n c o m e s on s h e l t e r . S t e p 6.. The h o u s e h o l d s w i t h " f r u s t r a t e d demand" a r e 5a + 5b. " P o o r l y h o u s e d " h o u s e h o l d s a r e 5a + 5b + 5 c , p l u s t h o s e p o o r l y h o u s e d i n 1971 ( i . e . , p a y i n g i n e x c e s s o f 25% o f t h e i r i n c o m e on 93 s h e l t e r ) . The s t u d y f o l l o w s a s i m i l a r m e t h o d o l o g y f o r M o n t r e a l , Quebec C i t y , H u l l , a n d C h i c o u t i m i - J o n g u i e r e . S t e p 2 o f t h e p r o c e d u r e i s c o m p l e t e d by c o m p a r i n g t h e p r o v i n c i a l a v e r a g e i n c o m e t o t h a t o f e a c h o f t h e m e t r o p o l i t a n a r e a s and a d j u s t i n g t h e c e n s u s r e s u l t s w h i c h r e l a t e t o t h e p r o v i n c e as a w h o l e , a c c o r d i n g l y . 94 CHART 8: OTTAWA-CARLETON - Housing i n Ottawa-Carleton, Regional M u n i c i p a l i t y of Ottawa-Carleton, 1976; prepared by Paters on 'Planning and Research, and Comay Planning Consultants Purpose "to c l a r i f y the housing goals of the Ottawa-Carleton Region, and to recommend sound s h o r t and long range p o l i c i e s and programs to a t t a i n them" Format length - 296 pgs, 148 pg. appendix. nontechnical language - yes Six a d d i t i o n a l volumes v i s u a l emphasis important d e t a i l i n g background to points - yes ( i t a l i c s , the study have been u n d e r l i n i n g , subheadings) published, tables,graphs.maps - 3 2 Geographic Scope Regional M u n i c i p a l i t y Ottawa-Carleton (4 m u n i c i p a l i t i e s ) -does not include housing, market area as H u l l , Quebec i s excluded Cost unknown Topic Area Issues Discussed Data Sources Methodology 1. Demographic A n a l y s i s - t o t a l population . by m u n i c i p a l i t y , density, mother tongue, age, m a r i t a l status - f a m i l i e s by age, type, s i z e , no. of c h i l d r e n -households by s i z e , type,age - t o t a l population, 1971-74 -population p r o j e c t i o n s -household p r o j e c t i o n s Census, 1971 Census Census Mu n i c i p a l D i r e c t o r i e s , Assessment R o l l s survey a v a i l a b l e p r o j e c t i o n s J. K i r k l a n d , CMHC cohort s u r v i v a l headship rate 2. Quantity Housing Stock -occupied dwellings hy type, tenure, no. bedrooms - u n i t s t a r t s , completions by m u n i c i p a l i t y -demolitions by type, 1969-74 Census, 1971 Census M u n i c i p a l D i r e c t o r i e s CMHC Housing Stats S t a t i s t i c s Canada, Business Finance Div. 3 . Q u a l i t y Housing Stock -age -require rehab. -plumbing f a c i l i t i e s -need major r e p a i r , 1971 Census, 1971 study p r e v i o u s l y published Census, 1971 Census, 1961 windshield survey Housing Market Model (1) 95 CHART 8 : OTTAWA-CARLETON (cont'd) Topic Area Issues Discussed Data Sources Methodology k. S u i t a b i l i t y Housing Stock -crowding Census, 1961, 1971 1+ person/room -sharing h'holds -lodging f a m i l i e s -by u n i t s i z e S t a t s . Canada, Consumer Income and Expenditure Div. Census, 1961, 1966, 1971 Census 1961, 1966, 1971 minimum occupancy s tandard 5 . A f f o r d a b i l i t y -monthly rents -rent index -rents, vacant apts. . -value s . f . d . -housing p r i c e i n d i c e s by type -sale p r i c e s -income, h'holds, f a m i l i e s by s i z e and tenure -wages -housing choice -Housing Market Model (1) Census, 1971 S t a t s . Canada, Pr i c e s Div. CMHC "Apt. Vacancy Survey" Census, 1971 CMHC Housing S t a t s . M u l t i p l e L i s t i n g Service newspaper c l a s s i f i e d ads Census, 1971 S p e c i a l Tabulations Tabulations, Census Revenue Canada, Taxation S t a t s . S t a t s . Canada Census inc ome requirements computer model 6. S p e c i a l Needs - e l d e r l y -students -roomers -handicapped -farm workers -mother-led f a m i l i e s - f a m i l i e s study p r e v i o u s l y published recommend study recommend study recommend study recommend study 7. Aspects of L o c a l Environment 8. Housing Requirements - t o t a l number 1976-78 t r a d i t i o n a l method 9. Targets -short term (1976-1978) by tenure, type, inc ome group, program, m u n i c i p a l i t y N. B. : d i f f e r e n t i a t e s p u b l i c , p r i v a t e s t a r t s . h i s t o r i c trends Housing Market Model f i n d i n g s market conditions land a v a i l a b i l i t y guesstimate 96 CHART 8: OTTAWA-CARLETON (cont'd) Topic Area Issues Discussed Data Sources Methodology 9. Targets (cont'd) -medium term (1978-81) -long term (1981 -2011) guesstimate ( w i l l review 1978) apply medium term a s s i s t e d h'hold r a t i o s to r e q u i r e d net addi t i o n s to house 1 m i l l i o n 10. Cost of A c t i n g A n a l y s i s - s t a f f i n g - p u b l i c housing subsidy -land assembly -short and long term costs i n c u r r e d by Ontario Housing Corp. f o r Ottawa-Car l e t o n municipal c o n t r i b u t i o n = 7-5% assume 1200 . units/year ave. subsidy w i l l r i s e 3 .5% i n 1975 $ ' B 1 1 . Other -vacant land s u i t a b l e f o r r e s i d e n t i a l development inventory, f i e l d surveys 97 NOTES TO CHART 8: OTTAWA-CARLETON 1.. The a u t h o r s o f t h i s s t u d y h a v e d e v e l o p e d a h o u s i n q _ m a r i c e t m o d e l w h i c h c r o s s - t a b u l a t e s p o p u l a t i o n , i n c o m e s , s h e l t e r c o s t s and s h e l t e r q u a l i t y t o i n d i c a t e t h e number o f f a m i l i e s and n o n -f a m i l y i n d i v i d u a l s h o u s i n g i n a d e q u a t e and i n a d e q u a t e h o u s i n q , and t h o s e p a y i n q w i t h i n o r b e y o n d t h e i r i n c o m e s f o r s h e l t e r . The i n f o r m a t i o n f o r t h e model i s d e r i v e d f r o m s p e c i a l t a b u l a t i o n s o f t h e 1971 C e n s u s . S t e p 1. . D e f i n e t e r m s t o c o r r e s p o n d t o c e n s u s d e f i n i t i o n s . " S h e l t e r u n i t s " a r e e q u a l t o t h e number o f o c c u p i e d d w e l l i n g u n i t s p l u s t h e number o f l o d g i n g f a m i l i e s and l o d g i n g n o n - f a m i l y i n d i v i d u a l s . . S t e p 2.. D i s t r i b u t e f a m i l i e s and n o n - f a m i l y i n d i v i d u a l s by i n c o m e c l a s s and c a t e g o r y o f t e n u r e . S t e p 3.. D i s t r i b u t e f a m i l i e s and n o n - f a m i l y i n d i v i d u a l s by s h e l t e r c o s t , i n c o m e c a t e g o r y and c a t e g o r y o f t e n u r e . The s h e l t e r c o s t s o f l o d g e r s i s i n f e r r e d f r o m a s a m p l e o f c l a s s i f i e d a d v e r t i s e m e n t s . S t e p 4. D e t e r m i n e s h e l t e r c o s t t o i n c o m e r e l a t i o n s h i p . The s t a n d a r d o f measurement e m p l o y e d i s t h e r e n t - t o - i n c o m e s c a l e u sed f o r d e t e r m i n i n g r e n t i n p u b l i c h o u s i n g p r o j e c t s o f t h e O n t a r i o H o u s i n g C o r p o r a t i o n , w h i c h r a n g e s f r o m 1 6 . 7 % t o 25% o f g r o s s i n c o m e , d e p e n d i n g upon t h e l e v e l o f a n n u a l g r o s s i n c o m e . S t e p 5. D e t e r m i n e i n c o m e c a t e g o r i e s . A l o w - i n c o m e c a t e g o r y c o r r e s p o n d s t o t h a t s e r v e d by p u b l i c h o u s i n g . The m i d d l e - i n c o m e g r o u p i s n o t e l i g i b l e f o r r e n t - g e a r e d - t o - i n c o m e u n i t s , y e t may s t i l l r e g u i r e some t y p e o f a s s i s t a n c e t o o b t a i n a d e q u a t e h o u s i n g w i t h i n t h e i r i n c o m e s . . The h i g h i n c o m e g r o u p i s " c l e a r l y a b l e t o f i n d a d e q u a t e s h e l t e r w i t h i n t h e i r i n c o m e s w i t h o u t any a s s i s t a n c e t h o u q h some o f them may v o l u n t a r i l y d e c i d e t o s p e n d more t h a n n e c e s s a r y o r t o p u t up w i t h some i n a d e q u a c i e s s u c h a s c r o w d i n g " ( p . . 9 7 , T e c h n i c a l R e p o r t ) . S t e p 6.. D e t e r m i n e d w e l l i n g i n a d e q u a c i e s a c c o r d i n g t o t h r e e i n d i c a t o r s - - a ) c r o w d i n g (more t h a n one p e r s o n p e r r o o m ) , b) s h a r i n g (more t h a n one f a m i l y p e r d w e l l i n g ) , a n d c) i n p o o r c o n d i t i o n ( i n a s t r u c t u r e c l a s s i f i e d a s n e e d i n g m a j o r r e p a i r a c c o r d i n g t o t h e c r i t e r i a u s e d by t h e 1961 C e n s u s ) . As t h e r e e x i s t e d a h i g h c o r r e l a t i o n b etween p o o r c o n d i t i o n and a) p e r i o d o f c o n s t r u c t i o n b e f o r e 1920, b) h o u s e h o l d s w i t h more t h a n 6 p e r s o n s , c) h o u s e h o l d s w i t h more t h a n one p e r s o n p e r room, and d) m o n t h l y r e n t b e l o w $40.00 p e r month i n 1961; 1971 v a l u e s were s u b s t i t u t e d i n t o r e g r e s s i o n e g u a t i o n s o f t h e s e v a r i a b l e s t o o b t a i n e s t i m a t e s o f p o o r c o n d i t i o n i n 1971. The p r e s e n c e o f any one o f t h e t h r e e c o n d i t i o n s was s u f f i c i e n t t o c l a s s i f y a c c o m o d a t i o n a s i n a d e q u a t e , b u t i n many c a s e s t w o o r t h r e e o f t h e c o n d i t i o n s were f o u n d t o g e t h e r . 98 S t e p 7. C r o s s - t a b u l a t e t h e t h r e e c a t e g o r i e s o f i n a d e q u a c y by in c o m e g r o u p and t e n a n c y . S t e p 8. Combine c r o s s - t a b u l a t i o n s o f p o p u l a t i o n , i n c o m e , s h e l t e r c o s t and s h e l t e r g u a l i t y i n t o a h o u s i n g m a r k e t model t o p r o d u c e t h e t a b l e p r e s e n t e d on t h e f o l l o w i n g page. S t e p 9. Summarize h o u s i n g n e e d s a s f o l l o w s : SHELTER UNITS TO INCOME RELATIONSHIP TOTAL SHELTER UNITS ADEQUATE SHELTER UNITS INADEQUATE SHELTER UNITS .TOTAL 167 ,730 151.930 15.800 SHELTER COSTS WITHIN INCOME 114 ,340 104 ;330 9 .510 SHELTER COSTS BEYOND INCOME 53.390 47 .100 6 .290 TOTAL ADEQUATE INADEQUATE TOTAL 100$ 90. 6% 9.4% WITHIN INCOME 6 8 . 2 $ 62.5% 5-7% BEYOND INCOME 31.8% 28.1% 3.7% represents a "housing need" Table 1 3 : Summary Housing Needs—Ottawa-Carleton. 99 i HOUSING MARKET MODEL HOUSING MARKET MODEL, ONTARIO PORTION OF THE OTTAWA-HULL METROPOLITAN AREA, 1971 INDIVIDUALS AND FAMILIES, BY RELATIONSHIP OF SHELTER-COST-TO-INCOME AND BY ADEQUACY OF SHELTER COST WITHIN OR ALL BEYOND SHELTER 1NCOHE UNITS ALL FAMILIES AND HON-FAMILY INDIVIDUALS TOTAL Within Beyond Q U A L I T Y O F S H E L T E R : U N I T S ADEQUATE ALL INADEQUATE UNITS CONDITION ALONE OR CONDITION AND OVER-TOTAL CROWDING CONDITION AND SHARING SHARING OR ALONE OR CONDITION, SHARING OVER-SHARING AND AND OVER- CROWDING OVERCROWDING CROWDING ALONE TOTAL 167,7)0 114,340 53,390 151,910 104,830 47,100 15,800 9,510] 6,290l TOTAL NIthin Beyond 107,030 80,160 26,870 NON-FAMILY INDIVIDUALS TOTAL Within Doyond ALL FAMILIES AND NON-FAMILT INDIVIDUALS TOTAL Within Boyond TOTAL Within Beyond NON-FAMILY INDIVIDUALS TOTAL Within Boyond ALL FAMILIES AND NON-FAMILT INDIVIDUALS TOTAL Within Beyond TOTAL Within Beyond NON-FAMILT INDIVIDUALS TOTAL Within Beyond ALL FAMILIES AND NON-FAMILT INDIVIDUALS i t h l n TO' W  Boyond TOTAL Within Beyond NOW-FAMILY INDIVIDUALS TOTAL Within 'Beyond 60,700 34,180 26,530 45,210 12,570 32,640 21,440 5,540 15,900 23,770 7,0)0 16,740 68,500 51,110 17,390 41,600 33,960 9,640 24,900 17,150 7,750 54,020 50,660 1,360 41,990 40,660 1,330 12,030 10,000 2,0)0 94,990 72,880 22.110 12,040 280 1,760 56,940 31,950 24,990 17.7)0 10,000 27,710 15,300 3,300 12,000 22,4)0 6,700 15,7)0 62,390 46,210 16,170 39,150 10,330 8,820 23,2)0 15,880 7,350 51,120 48,620 3,200 40,540 39,250 1,290 11,280 9,)70 1,910 2,660 1,180 1,480 1,040 510 530 3,450 2,410 1,040 8,650 5,410 3,240 760 2,210 530 1,640 820 820 1,040 510 530 3,450 2,410 1,040 5,910 3,540 2.370 1,020 360 660 2,740 1,870 870 7.480 2,570 4,910 6,140 2,240 900 340 330 1,010 1,470 270 1,200 610 140 470 2,020 1,190 9)0 3,380 970 2,410 860 190 670 610 140 470 2,020 1,190 830 2,650 720 1.930 610 80 5)0 710 250 480 6,120 4,900 1,220 4,450 3,630 820 1,670 1,270 400 1,190 910 280 410 350 60 1,170 1,160 210 3,150 2,480 670 780 610 150 410 350 60 1,170 1,160 210 1,890 1,490 400 410 280 110 1,260 990 270 2,200 2,040 160 1,450 1,410 40 750 610 120 20 20 60 60 2,120 1,960 160 20 20 (0 60 1,170 1,3)0 40 750 6)0 120 I N A D E Q U A T E I1WNF.R AND TENANT OCCUPIED UNITS CONDITION ALONE OR CONDITION AND OVER-CROWDING CONDITION AMD SHARING OR CONDITION, SHARINC AND OVERCROWDING SHARING ALONE OR SHARING AND OVER-CROWDING OVER-CROWDING ALONE 10,060 5,500 4,560 9,270 5.220-4,050 790 280 510 4,690 1,1)0 3,560 4,170 1.100 3,270 320 30 290 2,000 880 1.120 . 450 240 210 1,480 700 700 6,110 3,600 2,530 1,580 790 790 450 240 210 1*480 780 700 5,760 1,410 2,350 420 90 1)0 370 190 180 1,040 190 850 2)0 60 170 740 190 550 2,680 690 1,990 820 180 640 2)0 60 170 740 190 550 2,5; • 670 1.910 220 10 210 100 20 80 3,850 2,910 940 3,480 2,740 740 370 170 200 1,520 1,460 60 1,420 1,180 40 100 80 20 960 690 270 200 160 40 680 530 150 •2,010 i i i io 490 760 610 150 200 160 40 680 510 150 1,840 1,440 400 200 80 120 170 90 80 20 20 60 SO 1,440 1,180 60 20 20 60 60 1,340 1,300 40 100 80 20 LODGER OCCUPIED UNITS TOTAL CONDITION ALONE OR CONDITION AND OVER-CROWDING CONDITION AMD SOARING OR CONDITION, SHARING AND OVERCROWD180 SHARING ALONE OR SHARING AND OVER-CROWDING OVZR-CRDWDINC | ALONE 5,740 4,010 1,710 2,770 2,060 710 2,970 1,950 1,020 660 100 360 590 270 320 1,970 1,630 340 2,520 1.(10 710 60 10 30 590 270 320 1.970 1,(30 340 15* 130 20 (00 270 3)0 1.37* 1,690 690 2,790 1,440 1,350 1,770 1,140 630 1,020 300 720 2,270 1,990 280 970 890 1,100 1,100 200 430 (0 350 40 10 10 390 70 320 380 1.2(0 700 80 1,000 280 100 2(0 420 380 1.280 • 70 80 1.000 50 300 280 20 _ _ (30 • 230 • - 400 2)0 220 10 210 1(0 20 (90 430 (0 1,140 950 190 20 20 210 190 20 (90 OO 60 SO 50 210 200 10 1,090 900 190 680 580 100 (50 550 100 (80 580 100 )0 30 (50 550 100 Table 14: Housing Market Model—Ottawa-Carleton. 1 0 0 CHART 9: ALBERTA - Low Income Housing i n A l b e r t a , P o l i c y and Program Development Branch ( A l b e r t a ) , C i t i e s of Edmonton and Calgary, A l b e r t a Housing and P u b l i c Works, C.M.H.C, 1978; prepared by Clayton Research A s s o c i a t e s . Purpose 1. Estimate need f o r low income r e n t a l housing. 2. Analyse c h a r a c t e r i s t i c s of households with a f f o r d a b i l i t y problem. 3- Estimate t h e i r d i s t r i b u t i o n . 4. Estimate demand f o r Community Housing Program (C.H.P.) to 1982. 5' Comment on i m p l i c a t i o n s of f e d e r a l low income housing proposals. Format l e n g t h - 112 pgs. " no n t e c h n i c a l language - yes appendix, 84 pgs. v i s u a l emphasis important points -t a b l e s , graphs, maps - 44 yes (subheadings) Geographic Scope C i t i e s of Calgary and Edmonton; Province of A l b e r t a Cost $20,000 plus s t a f f time f o r 4 months f o r s t a f f of 5 agencies Topic Area Issues Discussed Data Sources Methodology 1. Demographic A n a l y s i s -no. of t a r g e t households (1) -rente r s to 1982 S.H.U. St a t s . Canada "Survey of Household Income F a c i l i t i e s and Equipment" (H.I.F.E. ), 1976 headship rate (assume constant r a t i o r e n t e r s ) 2. Quantity Housing Stock - c u r r e n t l y a v a i l a b l e C.H.P. un i t s - a s s i s t e d low income r e n t a l housing by neighbourhood and no. bedrooms - p r i v a t e market r e n t a l housing vacancy r a t e s , completions, under c o n s t r u c t i o n -rents C.H.P. records CMHC, A l b e r t a , municipal records CMHC Housing S t a t s . study p r e v i o u s l y published 3. Q u a l i t y Housing Stock 4. S u i t a b i l i t y Housing Stock - l o c a t i o n C.H.P. un i t s vs. t a r g e t households -C.H.P. u n i t s i z e vs. t a r g e t h'hold s i z e i nterview, C.H.P. records, charac-t e r i s t i c s t a r g e t households 5. A f f o r d a b i l i t y - p r o j e c t i o n t a r g e t households - c h a r a c t e r i s t i c s of t a r g e t households (3) S.H.U., H.I.F.E. S.H.U. , H.I.F.E. s h e l t e r c o s t / income model (2) assume remain constant to 1982 101 CHART 9: ALBERTA (cont'd) Topic Area Issues Discussed Data Sources Methodology 5- A f f o r d a b i l i t y (cont'd) - d i s t r i b u t i o n t a r g e t h'holds by neighbourhood ( 4 ; S t a t s . Canada cat. no. 93-773 " S t a t i s t i c s on Low Income" 1970 Census, 1971 S.H.U. municipal records 6. S p e c i a l Needs 7. Aspects of Lo c a l Environment 8. Housing Requirements - t o t a l number -number, c h a r a c t e r i s t i c s t a r g e t h'holds 9- Targets -C.H.P. Production Targets #1 (5) 1979-82 -C.H.P. Production Targets #2 (6) 1979-82 curr e n t r e n t a l experience Calgary, Edmonton Housing Auth o r i A u t h o r i t i e s 1. ' h'holds e l i g i b l e f o r C.H.P.' unit s 2. s u b t r a c t no. targe t h'holds l i k e l y to be accomodated other programs 3 . estimated "demand" C.H.P. units "our p r o f e s s i o n a l judgement" 10. Cost of A c t i n g A n a l y s i s -example u n i t type costs i n c l u d i n g c o n s t r u c t i o n , land, design, l e g a l fees, f i n a n c i n g , over-head - r e s i d e n t i a l land costs f o r various zoning c a t e g o r i e s , suburban vs. inner c i t y ; e f f e c t on u n i t p r i c e C.H.P. records interview r e a l t o r s municipal records C.H.P. records -1 1 . Other 102 NOTES TO CHART 9: ALBERTA 1. T a r g e t _ h o u s e h o l d s a r e d e f i n e d a s " r e n t e r h o u s e h o l d s u n d e r t h e age of 65 i n t h e l o w e r t h i r d i n c o m e r a n g e p a y i n g 30% o r more o f t h e i r i n c o m e f o r s h e l t e r ( c a s h r e n t s ) " (p. . 1 3 ) . . The s t u d y d e s c r i b e s t e c h n i c a l a s p e c t s o f t h e S.H.U. and H . I . F . E . s u r v e y s i n c l u d i n g s a m p l e s i z e , t e r m i n o l o g y and l i m i t a t i o n s . 2. . The s h e l t e r . c o s t / i n c p m e m o del e m p l o y e d t c p r o j e c t t h e number o f t a r g e t h o u s e h o l d s t o 1982 i s a s f e l l o w s : S t e p 1.. C h a r t c r o s s - t a b u l a t i o n o f t h e number o f r e n t e r h o u s e h o l d s by income g r o u p and s h e l t e r / c o s t i n c o m e r a t i o f o r 1974 ( d a t a a v a i l a b l e f r o m S.H.U. and H . I . F . E . s u r v e y s ) . below $2000 SHELTER COST/ INCOME RATIO INCOME GROUPS $2000-$2999 $25,000+ T0TAL ' HOUSEHOLDS below .15 .15 - -199 i45+ T o t a l Households Table 15: S h e l t e r Cost/Income R a t i o s — A l b e r t a . S t e p 2.. Assume i n i t i a l l y t h a t any i n c r e a s e i n r e n t e r h o u s e h o l d s i s d i s t r i b u t e d i d e n t i c a l l y w i t h t h e e x i s t i n g d i s t r i b u t i o n o f a l l r e n t e r h o u s e h o l d s - - e . g . , i f 10% o f a l l r e n t e r h o u s e h o l d s h a v e i n c o m e s b e l o w $2000 and s h e l t e r c o s t / i n c c m e r a t i o s o f .45+, i t i s assumed t h a t 10% o f t h e i n c r e a s e i n r e n t a l h o u s e h o l d s a l s o f a l l s i n t o t h i s g r o u p i n g (p. B - 1 4 ) . S t e p 3. A p p l y i n f l a t i o n f a c t o r s t o i n d i v i d u a l i n come g r o u p s w i t h t h e a s s u m p t i o n t h a t t h e number o f h o u s e h o l d s w i t h i n e a c h i n c o m e g r o u p a r e e v e n l y d i s t r i b u t e d . I n c r e a s e s i n i n c o m e 1974-1978 a r e b a s e d upon i n c r e a s e s i n a v e r a g e w e e k l y e a r n i n g s . Assume i n c o m e s w i l l grow c n a v e r a g e by 7% f o l l o w i n g 1978. S t e p 4.. A p p l y i n f l a t i o n f a c t o r s t o r e n t s : 1974-1978 by t h e r e n t c o mponent o f t h e consumer p r i c e i n d e x . F o l l o w i n g 1978 assume s h e l t e r c o s t / i n c o m e r a t i o s w i l l n o t c h a n g e . S t e p 5.. D e r i v e t h e number o f t a r g e t h o u s e h o l d s f r o m t h e s e f i g u r e s u n d e r 5 need c r i t e r i a : 1. R e n t e r h o u s e h o l d s u n d e r age o f 65 i n l o w e r t h i r d 1 0 3 i n c o m e r a n g e h a v i n g a s h e l t e r c o s t / i n c o m e r a t i o o f .254-. . 2. R e n t e r h o u s e h o l d s u n d e r age 6 5 i n l o w e r t h i r d i n c o m e r a n g e h a v i n g s h e l t e r c o s t / i n c o m e r a t i o o f . 3 0 + . 3 . R e n t e r h o u s e h o l d s u n d e r age 6 5 i n l o w e r t h i r d i n c o m e r a n g e h a v i n g s h e l t e r c o s t / i n c o m e r a t i o o f . 4 0 + . 4 . R e n t e r h o u s e h o l d s u n d e r age 6 5 i n l o w e r h a l f i n c o m e r a n g e h a v i n g s h e l t e r c o s t / i n c o m e r a t i o o f . 3 0 + . 5 . R e n t e r h o u s e h o l d s u n d e r age 6 5 h a v i n g i n c o m e s b e l o w $ 1 3 , 0 0 0 p e r y e a r . . 3 . C h a r a c t e r i s t i c s ^ g f , t a r g e t h o u s e h o l d s d e s c r i b e d a r e : number o f p e r s o n s , number o f p a r e n t s , s o u r c e o f i n c o m e , a ge o f h e a d , number o f c h i l d r e n , number o f b e d r o o m s , p e r s o n s p e r bedroom, s g u a r e f e e t p e r p e r s o n , c o n d i t i o n o f d w e l l i n g u n i t . 4 . The d i s t r i b u t i o n o f t a r q e t h o u s e h o l d s by n e i g h b o u r h o o d t o 1 9 7 8 i s e s t i m a t e d by d e r i v i n g a r a t i o o f low i n c o m e t e n a n t h o u s e h o l d s t o t o t a l t e n a n t - o c c u p i e d d w e l l i n g s f o r 1 9 7 1 by c e n s u s t r a c t , a n d a p p l y i n g t h i s t o t h e t o t a l number o f t e n a n t - o c c u p i e d d w e l l i n g s i n 1 9 7 8 ( 1 9 7 6 C e n s u s p l u s i n f o r m a t i o n c o l l e c t e d f r o m m u n i c i p a l r e c o r d s ) . 5 . . C . H . P . . P r o d u c t i o n T a r g e t s #1 w h i c h assume no c h a n g e i n t h e s c o p e and a d m i n i s t r a t i o n o f C.H.P..are b a s e d upon t h e p r o j e c t e d number o f t a r g e t h o u s e h o l d s , m i n u s : a) l o w i n c o m e r e n t e r s who ha v e been h o u s e d i n a s s i s t e d low i n c o m e r e n t a l u n i t s f r o m 1 9 7 4 - 1 9 7 8 b) s i n g l e p e r s o n t a r g e t h o u s e h o l d s (as t h e y a r e n o t e l i g i b l e f o r C.H.P. h o u s i n g ) c) p r o d u c t i o n t a r g e t s f o r o t h e r a s s i s t e d l ow i n c o m e u n i t s ( i . e . , a s i d e f r o m C.H.P.) d) c o n s i d e r a t i o n o f l o w l e v e l o f demand f o r C.H.P. u n i t s (due p r i m a r i l y t c s u b u r b a n l o c a t i o n , m i n i m a l m a r k e t i n g and a d v e r t i s i n g p r o c e d u r e s ) . 6 . . C ^ H ^ P i P r o d u c t i o n T a r g e t s . # 2 assume f u n d a m e n t a l c h a n g e s a r e made t o t h e pr o g r a m w i t h r e s p e c t t o l o c a t i o n , u n i t s i z e s , a d v e r t i s i n g , and t h e e l i g i b i l i t y o f s i n g l e p e r s o n s , r e s u l t i n g i n much h i g h e r t a r g e t s . The a u t h o r s do n o t e x p l a i n t h e d e t a i l s a s t o how t h e s e t a r g e t s a r e d e r i v e d . 104 CHART 10: METROPOLITAN TORONTO - Low Income Rental A s s i s t e d Housing, M e t r o p o l i t a n Toronto Planning Dept., 1977. Purpose 1. to a s s i s t i n f o r m u l a t i n of p o l i c y on a s s i s t e d housing 2. to examine present and future needs f o r a s s i s t e d housing i n Toronto housing market area 3. to o f f e r guidance on p r o v i n c i a l and municipal government p a r t i c i p a t i o n w i t h i n l i m i t s of e x i s t i n g programs. "The study's design seeks ... to i d e n t i f y that p o r t i o n of households i n the t o t a l population which meets the e l i g i b i l t y c r i t e r i a e s t a b l i s h e d by the Ontario Housing Corporation and the M e t r o p o l i t a n Toronto Housing Company Ltd., and to evaluate both the demand created by t h i s group p r o j e c t e d i n t o the future and the c o s t i m p l i c a t i o n s of s a t i s f y i n g various l e v e l s of t h i s demand." (P. 3 - D Format length - 111 pgs. nonte c h n i c a l language - no t a b l e s , maps, graphs - 100 v i s u a l emphasis of important points - no Geographic Scope "Four C e n t r a l Regions" (Metropolitan Toronto, and Durham) . Peel, York, Cost $80,000 Topic Area Issues Discussed Data Sources Methodology 1. Demographic A n a l y s i s - p r o j e c t i o n t o t a l population - p r o j e c t i o n a l l h'hold "heads by age, m a r i t a l status planning dept. p r o j e c t i o n model cohort s u r v i v a l t r a n s l a t e population p r o j e c t i o n s according to 6 m a r i t a l status and 6 age groups 2, Quantity . Housing Stock - a v a i l a b l e a s s i s t e d housing Metro. Toronto Housing Co. , Ontario Housing Corp., CMHC records 3- Q u a l i t y Housing Stock 4. S u i t a b i l i t y Housing Stock 5- A f f o r d a b i l i t y -h'hold head Census, 1971 f a c t o r up income ranges by age, m a r i t a l s t a t u s , tenure, 1975 - p r o f i l e a s s i s t e d households c h a r a c t e r i s t i c s Metro. Toronto Housing Co., Ontario Housing Corp., records incomes (1) 100% inventory 1 i n 7 random sample 6. S p e c i a l Needs 7. Aspects of L o c a l Environment — 105 I CHART 10: METROPOLITAN TORONTO ( c o n t ' d ) T o p i c A r e a I s s u e s D i s c u s s e d D a t a S o u r c e s M e t h o d o l o g y 8. H o u s i n g R e q u i r e m e n t s - l e v e l o f s e r v i c e c u r r e n t n o . a s s i s t e d h ' h o l d s compare % a s s i s t e d h ' h o l d s b y m u n i c i p a l i t y a n d r e g i o n 9 • T a r g e t s - l e v e l of s e r v i c e t a r g e t s (2) - p r o j e c t i o n o f r a n g e o f a s s i s t e d h o u s i n g t a r g e t s 1975-1991 - t o be a c h i e v e d 1981, o r 1991 p e n e t r a t i o n f a c t o r s (2) a p p l y p e n e t r a t i o n f a c t o r s t o h ' h o l d h e a d p r o j e c t i o n s 10. C o s t o f A c t i n g A n a l y s i s - b y g o v e r n m e n t p r o g r a m : a ) 100% r e n t g e a r e d t o i n c o m e b ) 100% r e n t s u p p l e m e n t c ) 70% g e a r e d t o i n c o m e a n d 30% s u p p l e m e n t - p e r c a p i t a c o s t - m a i n t e n a n c e c o s t s M e t r e . T o r o n t o H o u s i n g C o . , O n t a r i o H o u s i n g C o r p . , CMHC r e c o r d s M e t r o . T o r o n t o H o u s i n g C o . , O n t a r i o H o u s i n g C o r p . , CMHC r e c o r d s d e t e r m i n e e x a m p l e u n i t c o s t p r i c e s p r i c e s , s u b s i d e i s u b s i d i e s , a n d c a p i t a l c o s t s . t a k e s i n t o a c o a c c o u n t i n f l a t i o i n f l a t i o n 11. O t h e r 106 NOTES TO CHART 10: METROPOLITAN TORONTO 1. I n o r d e r t o u p d a t e 1971 C e n s u s i n f o r m a t i o n on h o u s e h o l d s * i n c o m e s , t h e a u t h o r s f a c t o r up i n c o m e s by t a J c i n g i n t o a c c o u n t a) t h e d i f f e r e n c e i n g r o w t h c h a r a c t e r i s t i c s o f a v e r a g e w e e k l y wages and s a l a r i e s by i n d u s t r i a l d i v i s i o n , b) t h e i n c r e a s e i n unemployment and a s s o c i a t e d i n c o m e c h a r a c t e r i s t i c s , and c) t h e i n c r e a s e i n s o c i a l a s s i s t a n c e r e c i p i e n t s . . 1971 C e n s u s i n f o r m a t i o n was g r o u p e d a nd u p d a t e d a c c o r d i n g t o c h a r a c t e r i s t i c s o f h o u s e h o l d h e a d s r e l e v a n t t o t h e s e t h r e e f a c t o r s . The a u t h o r s d e t e r m i n e d 1975 i n c o m e c h a r a c t e r i s t i c s o f e m p l o y e d h o u s e h o l d h e a d s (by a p p l y i n g i n c r e a s e s i n wages and s a l a r i e s 1 9 7 1 - 1 9 7 5 ) , u n e m p l o y e d h o u s e h o l d h e a d s a nd t h o s e r e c e i v i n g s o c i a l a s s i s t a n c e (change f o r m 1971-1975) by age g r o u p , m a r i t a l s t a t u s and i n c o m e r a n g e s . . C o m p u t e r p r o g r a m s were r u n t o c o m p l e t e t h i s t a s k . R e p r o d u c t i o n o f t h e 16 s t e p s u s e d t o u p d a t e 1971 i n c o m e s a r e p r e s e n t e d i n A p p e n d i x B. 2. H o u s i n g r e q u i r e m e n t s a r e p r e s e n t e d a s a f u n c t i o n o f l e v e l _ o f s e r v i c e t a r g e t s , w h i c h i n t u r n a r e d e r i v e d b y a p p l i c a t i o n o f p e n e t r a t i o n f a c t o r s . A " p e n e t r a t i o n f a c t o r " i s d e f i n e d as t h e r a t i o o f a s s i s t e d r e n t a l h o u s e h o l d h e a d s t o t h e t o t a l h o u s e h o l d h e a d s w i t h i n s i x m a r i t a l s t a t u s c a t e g o r i e s by s i x aqe g r o u p s (p. , 1 2 ) . . P e n e t r a t i o n f a c t o r s were p r o d u c e d by c o m p i l i n g d a t a o f c h a r a c t e r i s t i c s o f c u r r e n t a s s i s t e d r e n t a l h o u s e h o l d h e a d s and r e l a t i n g them t o c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e t o t a l p o p u l a t i o n . T h i s a n a l y s i s p r o d u c e d p e n e t r a t i o n f a c t o r s w h i c h i n d i c a t e d t h e e x t e n t o f t h e p o p u l a t i o n m e e t i n g t h e e l i g i b i l i t y c r i t e r i a f o r a s s i s t e d h o u s i n g who p a r t i c i p a t e i n t h e a v a i l a b l e p r o g r a m s . . The s t u d y r e l a t e d t h e s e p e n e t r a t i o n f a c t o r s t o t h e f u t u r e g r o w t h o f t h e p o p u l a t i o n w h i c h i n d i c a t e d t h e e x t e n t o f f u t u r e n e e d b a s e d on ihe e x i s t i n g l e v e l o f s e r v i c e . . I t f u r t h e r e x a m i n e d t h e p o t e n t i a l f o r p r o v i d i n g a h i g h e r p r o v i s i o n l e v e l o f s e r v i c e t o s a t i s f y unmet h o u s i n g n e e d e x i s t i n g i n t h e b a s e y e a r o f t h e s t u d y , 1975, by a n a l y z i n g t h o s e m e e t i n g e l i g i b i l i t y c r i t e r i a b u t who were u n a b l e t o o b t a i n a c c o m o d a t i o n i n 1975 b e c a u s e o f an i n s u f f i c i e n t s t o c k o f a s s i s t e d h o u s i n g . , ( p . . 1 . 3 ) . Thus " l e v e l o f s e r v i c e t a r g e t s " a r e b a s e d e i t h e r on c u r r e n t p e n e t r a t i o n f a c t o r s ( " e x p r e s s e d need") o r t h o s e t h a t t a k e i n t o a c c o u n t t h e a d d i t i o n a l "unmet n e e d " . C r i t e r i a f o r two s e t s o f t a r g e t s r e l a t e d t o unmet n e e d a r e p r e s e n t e d w h i c h t a k e i n t o a c c o u n t a g e , m a r i t a l s t a t u s and in c o m e r a n g e o f t h e h o u s e h o l d h e a d , a n d s i z e o f t h e h o u s e h o l d . The f i r s t c o n c e n t r a t e s on t h e n e e d s o f s e n i o r s ; t h e s e c o n d on t h e n e e d s o f f a m i l i e s . 107 I I I . . _Sammar_y_ The s t u d i e s r e v i e w e d i n t h i s c h a p t e r h a v e an i m p o r t a n t c h a r a c t e r i s t i c i n common. Each h a s s u c c e e d e d i n i t s own f a s h i o n t o a c h i e v e t h e o b j e c t i v e s a s o u t l i n e d . The t a b l e s and n o t e s g i v e n f o r e a c h s t u d y e x p l a i n how t h i s was a c c o m p l i s h e d . The f i r s t two s t u d i e s r e v i e w e d ( H a l i f a x and C o r n w a l l ) e mploy e s s e n t i a l l y an o r g a n i z a t i o n a l f r a m e w o r k . , The a u t h o r s o f t h e s e s t u d i e s h a v e u s e d a wide v a r i e t y o f d a t a s o u r c e s i n o r d e r t o d e s c r i b e m a j o r a t t r i b u t e s o f t h e c u r r e n t l o c a l h o u s i n g m a r k e t and h o u s i n g n e e d s . H o u s i n g r e q u i r e m e n t s a r e e s t i m a t e d by e m p l o y i n g t h e " t r a d i t i o n a l m e thod". The e x t e n t o f t h e a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m i s r o u g h l y e s t i m a t e d by e s t a b l i s h i n g h o u s e h o l d s * r e q u i r e d i n c o m e s t o a f f o r d u n i t s v s . a c t u a l i n c o m e s o f t h e . p o p u l a t i o n s . The f i n d i n g s o f t h i s a p p r o a c h a r e n o t i n c l u d e d i n f i n a l f i q u r e s o f h o u s i n q r e q u i r e m e n t s . .. S i m i l a r l y , d a t a on s p e c i a l need g r o u p s a r e n o t i n t e g r a t e d i n t o h o u s i n g r e q u i r e m e n t e s t i m a t e s , and a p p e a r t o be p r e s e n t e d f o r i n f o r m a t i o n p u r p o s e s o n l y . . B o t h t h e s e s t u d i e s e m p l o y r e q u i r e m e n t s d a t a t o d e t e r m i n e t a r q e t s , however t h e C o r n w a l l t a r g e t s a r e auqmented by u n i t a l l o c a t i o n e s t i m a t e s f r o m C.M.H.C. The V i c t o r i a , W a t e r l o o , a n d W i n n i p e g s t u d i e s p r o v i d e g r e a t e r d e t a i l c o n c e r n i n g t h e a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m and a more d e t a i l e d b r e a k d o w n o f h o u s i n g r e g u i r e m e n t s . These t h r e e s t u d i e s e m p l o y e d t h e f i n d i n g s o f t h e C.M.H.C. S u r v e y o f H o u s i n g _ U n i t s . C r i t i c a l t o t h e m e t h o d o l o g i e s o f t h e s e s t u d i e s i s use o f t h e h e a d s h i p r a t e method o f d e t e r m i n i n g h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s , w h i c h i n t u r n u t i l i z e p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s b a s e d upon t h e c o h o r t -s u r v i v a l t e c h n i q u e . E a ch o f t h e s e s t u d i e s p u t s f o r w a r d 108 a s s u m p t i o n s c o n c e r n i n g h o u s i n g o c c u p a n c y c h a r a c t e r i s e s (be t h e y r e g a r d i n g t e n u r e , u n i t t y p e , u n i t g u a l i t y o r a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s ) , w h i c h a r e r e l a t e d t o t h e age o f t h e h o u s e h o l d h e a d . 1 Once t h e s e a s s u m p t i o n s h a v e been made ( b a s e d upon c o n d i t i o n s a t one p o i n t i n t i m e , p a s t t r e n d s , o r f u t u r e s c e n a r i o s ) , p r o p o r t i o n s a r e a p p l i e d t o h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s by age o f h o u s e h o l d head t o e s t i m a t e f u t u r e c o n d i t i o n s . T h e s e e s t i m a t e s may be s e e n t o be more a c c u r a t e t h a n s i m p l y p r o j e c t i n g p a s t t r e n d s , a s t h e y t a k e i n t o a c c o u n t f u t u r e c h a n g e s i n t h e p r o p o r t i o n o f h o u s e h o l d s w i t h i n age g r o u p s . Due p r i m a r i l y t o t h e p o s t - w a r "baby boom", t h e d i s t r i b u t i o n o f h o u s e h o l d s a c c o r d i n g t o age c h a n g e s o v e r t i m e , and t h i s , i t i s h y p o t h e s i z e d , w i l l a f f e c t h o u s i n g u n i t p r e f e r e n c e s i n t h e f u t u r e . The W a t e r l o o and W i n n i p e g s t u d i e s i n p a r t i c u l a r a l s o p r o v i d e g r e a t e r d e t a i l i n t h e i r e s t i m a t e s by p r e s e n t i n g more t h a n one p r o j e c t i o n b a s e d upon d i f f e r e n t a s s u m p t i o n s c o n c e r n i n g t h e f u t u r e . I n a d d i t i o n , t h e s e two s t u d i e s augment f i n d i n g s o f t h e S . H . U . . s t u d y by e m p l o y i n g t h e B u d g e t A p p r o a c h t o d e t e r m i n e t h e e x t e n t o f t h e a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m . The V a n c o u v e r s t u d y u t i l i z e s an a p p r o a c h w h i c h c o m b i n e s a t t r i b u t e s o f e a c h o f t h e p r e c e d i n g s t u d i e s a n d , i n a d d i t i o n , g o e s one s t e p f u r t h e r . The s t u d y i s s i m i l a r t o t h e H a l i f a x / C o r n w a l l o r g a n i z a t i o n a l a p p r o a c h a s i t c o l l e c t s d a t a f r o m a v e r y wide r a n g e o f d a t a s o u r c e s . T h i s i s e s p e c i a l l y t r u e 1 L i t e r a t u r e c o n c e r n i n g h o u s i n g o c c u p a n c y c h a r a c t e r i s t i c s p o i n t t o a h i g h c o r r e l a t i o n b e t ween h o u s i n g p r e f e r e n c e s and h o u s e h o l d s ' " l i f e c y c l e " , w h i c h i s r e l a t e d t o a g e o f t h e h o u s e h o l d head ( s e e C h a p t e r 1) . . 109 o f t h e d i s c u s s i o n o f h o u s i n g s p e c i a l n e eds g r o u p s . The s t u d y , s i m i l a r t o V i c t o r i a / W a t e r l o o / W i n n i p e g , u t i l i z e s d a t a f r o m S.H.U. au g m e n t e d by t h e b u d g e t a p p r o a c h f o r e s t i m a t i n g a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s , and p r o j e c t s h o u s i n g r e q u i r e m e n t s a c c o r d i n g t o u n i t t y p e b a s e d upon h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s a s s u m i n q 1976 o c c u p a n c y p a t t e r n s . (These p r o j e c t i o n s t h e a u t h o r s t e r m " D e m o g r a p h i c T r e n d s S c e n a r i o " . ) H o w e v e r , t h i s s t u d y a l s o a t t e m p t s t o t a k e i n t o a c c o u n t t h e p r o b a b l e f u t u r e s u p p l y o f h o u s i n q w h i c h t h e p r e v i o u s s t u d i e s have d i s c u s s e d b u t n o t i n c l u d e d w i t h i n t h e i r h o u s i n q r e q u i r e m e n t s p r o j e c t i o n . T h i s a p p r o a c h i s t e r m e d t h e " D e v e l o p m e n t T r e n d s S c e n a r i o " . The s t u d y a l s o s u c c e e d s i n p i n p o i n t i n g t h e number o f h o u s e h o l d s whose n e e d s c o r r e s p o n d t o c u r r e n t o r f e a s i b l e q o v e r n m e n t p r o g r a m o p t i o n s . . T a r g e t s e m p l o y i n g t h e "Keep Up and C a t c h Up" method a r e i n c l u d e d , a s w e l l a s t h e i r c o s t i m p l i c a t i o n s . The Quebec s t u d y i s a compendiu.m o f 17 s e p a r a t e r e p o r t s c o m m i s s i o n e d by t h e P r o v i n c e . The r e p o r t w h i c h o u t l i n e s a m e t h o d o l o g y f o r d e t e r m i n i n g e f f e c t i v e demand and h o u s i n g n e e d f o r Q u e b e c ' s m e t r o p o l i t a n a r e a s b a s e s i t s f i n d i n g s i n p a r t on a h o u s i n g s u r v e y and c o m p u t e r model "SIMLOM" c o n d u c t e d i n 1972 f o r M e t r o p o l i t a n M o n t r e a l , and on t h e 1971 C e n s u s b u l l e t i n 0 " H o u s e h o l d s by Income G r o u p o f Head S h o w i n g S e l e c t e d D w e l l i n g C h a r a c t e r i s t i c s a nd L i v i n g C o n v e n i e n c e s f o r Canada and P r o v i n c e s " . . By e s t i m a t i n g t h o s e h o u s e h o l d s w i t h a " f r u s t r a t e d demand" t h i s s t u d y , s i m i l a r t o V a n c o u v e r , b r i n g s t o g e t h e r b o t h demand and s u p p l y f a c t o r i n e s t i m a t i n g h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . The t h r e e r e m a i n i n g s t u d i e s ( O t t a w a - C a r l e t o n , A l b e r t a , M e t r o p o l i t a n T o r o n t o ) r e l y q u i t e h a v i l y upon c o m p u t e r p r o g r a m s 110 t o q u a n t i f y h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . The a l b e r t a s t u d y c o n c e n t r a t e s upon " t a r q e t h o u s e h o l d s " ( r e n t e r h o u s e h o l d s u n d e r t h e aqe o f 65 i n t h e l c w e r t h i r d i n c o m e r a n g e p a y i n g 30% o r more o f t h e i r i n c o m e f o r s h e l t e r ) and u t i l i z e s t h e S.H.U. and H . I . F . E . . s u r v e y r e s u l t s as t h e i r d a t a b a s e . By c o m p a r i n g c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e t a r g e t h o u s e h o l d s c u r r e n t l y l i v i n g i n p u b l i c h o u s i n g , t h e a u t h o r s a r r i v e a t r e c o m m e n d a t i o n s c o n c e r n i n g A l b e r t a ' s p u b l i c h o u s i n g p r o g r a m . The O t t a w a - C a r l e t o n s t u d y d e v e l o p e d a h o u s i n g m a r k e t m odel b a s e d upon s p e c i a l t a b u l a t i o n s o f t h e 1971 C e n s u s . S i m i l a r t o t h e A l b e r t a s t u d y , a l a r g e number o f c r o s s - t a b u l a t i o n s were r e g u i r e d t o c o m p l e t e t h e s t u d y . The m o d el d e v e l o p e d by M e t r o p o l t a n T o r o n t o i s b a s e d upon " p e n e t r a t i o n f a c t o r s " ( t h e r a t i o o f a s s i s t e d r e n t a l h e a d s o f h o u s e h o l d s t o t o t a l h o u s e h o l d h e a d s ) . C r o s s - t a b u l a t i o n s p r o v i d e d d a t a c o m p a r i n g c h a r a c t e r i s t i c s o f h o u s e h o l d s l i v i n g i n a s s i s t e d h o u s i n g t o t h e t o t a l p o p u l a t i o n (1971 C e n s u s d a t a ) . The d a t a c o n t a i n e d i n t h i s c h a p t e r , l e a d s us t o c o n s i d e r t h e i m p l i c a t i o n s o f t h e m e t h o d o l o g i e s e m p l o y e d by t h e s e s t u d i e s , a s w e l l a s t h o s e a d v o c a t e d by t h e m a n u a l s o f C h a p t e r 2. To t h i s e n d . C h a p t e r 4 w h i c h f o l l o w s , r e - e x a m i n e s t h e i s s u e s and m e t h o d o l o g i e s o f c o n d u c t i n g a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y . 111 C H A P T E R _ 4 l _ A _ F E M — O f i J _ F O ^ STUDIES T h i s c h a p t e r o u t l i n e s t h e i s s u e s and m e t h o d o l o g i e s h o u s i n g p l a n n e r s s h o u l d c o n s i d e r when c o n d u c t i n g a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y . The c h a p t e r i s p r e s e n t e d i n t h r e e p a r t s . . The f i r s t c o n s i d e r s " C o n t e x t I s s u e s " , t h e s e c o n d , " C o n t e n t I s s u e s " . The t h i r d s e c t i o n o f t h e c h a p t e r b r i e f l y s u m m a r i z e s t h e m a t e r i a l p r e s e n t e d . " C o n t e x t I s s u e s " a f f e c t o v e r a l l t h e t y p e o f s t u d y t o be p r o d u c e d . I n c l u d e d h e r e i s c o n s i d e r a t i o n o f t h e s t u d y ' s o b j e c t i v e s , r e s e a r c h m o d e l , f o r m a t , and t r e a t m e n t o f v a l u e j u d g e m e n t s . A b r i e f d i s c u s s i o n o u t l i n e s t h e a u t h o r ' s o b s e r v a t i o n s c o n c e r n i n g t h e i m p l i c a t i o n s o f t h e t r e a t m e n t o f t h e s e i s s u e s by t h e t e n C a n a d i a n s t u d i e s r e v i e w e d . . " C o n t e n t I s s u e s " r e f e r t o t h e a p p r o p r i a t e d a t a s o u r c e s a n d m e t h o d o l o g i e s t o employ w i t h r e g a r d t o s p e c i f i c t o p i c a r e a s c o n t a i n e d w i t h i n t h e r e p o r t . T h e s e t o p i c a r e a s c o i n c i d e w i t h t h o s e o u t l i n e d i n t h e c h a r t s o f C h a p t e r 3 — i . e . , d e m o g r a p h i c a n a l y s i s , q u a n t i t y o f h o u s i n g s t o c k , g u a l i t y o f h o u s i n g s t o c k , s u i t a b i l i t y o f h o u s i n g s t o c k , a f f o r d a b i i t y , s p e c i a l n e e d s , a s p e c t s of t h e l o c a l e n v i r o n m e n t , h o u s i n g r e g u i r e m e n t s , t a r g e t s , a n d c o s t o f a c t i n g a n a l y s i s . . D a t a r e g a r d i n g d e m c g r a h i c s and g u a n t i t y o f h o u s i n g s t o c k f o r m t h e b a s i s f o r d e t e r m i n i n g h o u s i n g need. The p a r t i c u l a r a s p e c t s o f h o u s i n g n e e d i n v e s t i g a t e d use t h i s i n f o r m a t i o n a s b a s e d a t a , a n a l y s e i t and i n v e s t i g a t e f u r t h e r t o 112 f i l l i n any i n f o r m a t i o n g a p s . E ach o f t h e s e t o p i c s i s t h e n c o m b i n e d ( i d e a l l y ) t o p r o d u c e h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . H o u s i n g t a r g e t s may be s e t u s i n g h o u s i n g r e g u i r e m e n t f i n d i n g s i n a d d i t i o n t o t a k i n g i n t o a c c o u n t a v a i l a b l e g o v e r n m e n t p r o g r a m s o r t h e c a p a c i t y o f g o v e r n m e n t a g e n c i . e s t o a c t upon t h e f i n d i n g s w i t h i n a p a r t i c u l a r t i m e f r a m e . F i n a l l y , c o n s i d e r a t i o n s o f t h e c o s t t o t h e m u n i c i p a l i t y o r r e g i o n o f a c t i n q upon r e c o m m e n d a t i o n s and i m p l e m e n t i n g t a r g e t s i n c l u d e d i n t h e s t u d y , may be s p e c i f i e d . DEMOGRAPHIC ANALYSIS QUANTITY HOUSING : STOCK NEEDS: -Quality - S u i t a b i l i t y - A f f o r d a b i l i t y - S p e c i a l Needs -Aspects L o c a l Environment HOUSING REQUIREMENTS RECOMMENDATIONS and TARGETS COST OF ACTING ANALYSIS Figure 5: Content Issues E a c h o f t h e C o n t e n t I s s u e s i s d i s c u s s e d i n t e r m s o f a) i t s p u r p o s e and i m p o r t a n c e , b) a l t e r n a t i v e m ethods o f d e a l i n g w i t h t h e i s s u e , and c) a d v a n t a g e s and d i s a d v a n t a g e s o f t h e a l t e r n a t i v e s . The a l t e r n a t i v e methods a r e d e r i v e d f r o m t h e s t u d i e s r e v i e w e d i n C h a p t e r 3, a s w e l l , where a p p l i c a b l e , s u g g e s t i o n s f r o m t h e m a n u a l s d i s c u s s e d i n C h a p t e r 2. I . C o n t e x t I s s u e s 1.. OBJECTIVES G e n e r a l l y s p e a k i n g , t h e c o m p l e x i t y o f t h e 1 1 3 m e t h o d o l o g i e s e m p l o y e d by t h e t e n s t u d i e s r e v i e w e d c o r r e s p o n d e d t o t h e s p e c i f i c i t y o f t h e s t u d i e s ' o b j e c t i v e s . F o r e x a m p l e , t h e H a l i f a x s t u d y ' s o b j e c t i v e s ("to b r i n g t o g e t h e r a v a i l a b l e i n f o r m a t i o n on t h e h o u s i n g s t o c k and m a r k e t c o n d i t i o n s ; p r e s e n t , p a s t and f u t u r e h o u s i n g n e e d s and demand i n H a l i f a x " ) were w i d e -r a n g i n g and r e s u l t e d i n t h e c o l l e c t i o n o f p r e v i o u s l y a s s e m b l e d d a t a . O t h e r s t u d i e s ' o b j e c t i v e s i n c l u d e d t h e i d e n t i f i c a t i o n o f h o u s i n g p r o b l e m s and t h e d e v e l o p m e n t o f p r o g r a m r e c o m m e n d a t i o n s , w h i c h n e c e s s i t a t e d a g r e a t e r d e g r e e o f o r i g i n a l r e s e a r c h and t h e a p p l i c a t i o n o f f i n d i n g s t o i m p l e m e n t a t i o n p r o p o s a l s . Two o f t h e s t u d i e s ( T o r o n t o , A l b e r t a ) c o n c e n t r a t e d p a r t i c u l a r l y upon t h e e f f e c t o f h o u s i n g needs upon c o n s t r u c t i o n o f p u b l i c a l l y s u b s i d i z e d u n i t s . I n t h e s e c a s e s , t h e m e t h o d o l o g i e s e m p l o y e d ha d t o b e o f s u f f i c i e n t d e t a i l t o a s s e s s s p e c i f i c f u t u r e r e q u i r e m e n t s f o r s u c h h o u s i n g , i n c l u d i n g i n v e s t i g a t i o n o f p a r t i c u l a r c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e r e g i o n ' s h o u s e h o l d s c o m p a r e d t o e x i s t i n g and p o s s i b l e f u t u r e e l i g i b i l i t y c r i t e r i a . . O f t e n t h e o b j e c t i v e s o f t h e s t u d y a r e d e t e r m i n e d by p e r s o n s o t h e r t h a n t h e h o u s i n g p l a n n e r . However, i f t h e p l a n n e r h a s d i s c r e t i o n i n d e f i n i n g t h e s t u d y ' s p u r p o s e , s/he s h o u l d a l l o w f o r t h e g r e a t e s t p r a c t i c a l p o t e n t i a l . A h o u s i n g n e e d s s t u d y i s most u s e f u l i f i t c a n c o n t r i b u t e t o w a r d p r o p o s a l s f o r a c t i o n t o a l l e v i a t e t h e h o u s i n g n e e d s d e s c r i b e d and a n a l y s e d w i t h i n t h e r e p o r t . . 114 No r e s e a r c h p r o g r a m ca n be j u s t i f i e d i f i t m e r e l y a t t e m p t s t o p r o v e t h e o b v i o u s , a t g r e a t e x p e n s e t o t h e p u b l i c . Nor c a n a r e s e a r c h p r o g r a m be deemed e f f e c t i v e i f i t d e l v e s i n t o a r e a s where a d d i t i o n a l d a t a c a n make no d i f f e r e n c e i n p o l i c y f o r m u l a t i o n . ... A v a l i d p u b l i c l y - s u p p o r t e d r e s e a r c h p r o g r a m must be one whose f i n d i n g s w i l l h e l p remove d o u b t o r c l a r i f y p u b l i c i s s u e s and t h u s f a c i l i t a t e t h e f o r m u l a t i o n o f p o l i c y and t h e m a k i n g o f d e c i s i o n s . (Raymond, 1970, pp. .203-204) 2. RESEARCH MODELS The c h o i c e of an a p p r o p r i a t e r e s e a r c h model i s t h e s e c o n d i s s u e . The d i s c u s s i o n o f C h a p t e r 2 l e d us t o c o n s i d e r two r e s e a r c h model t y p e s — a ) t h e o r g a n i z a t i o n a l ( t h e a s s e m b l y o f h o u s i n g r e l a t e d d a t a i n an o r d e r l y f a s h i o n ) , and b) t h e c a u s a l ( t h e i n t e r r e l a t i o n o f d i f f e r e n t t y p e s o f d a t a r e l a t e d t o i n d i c a t o r s o f h o u s i n g n e e d ) . The H a l i f a x and C o r n w a l l s t u d i e s may be c a t e g o r i z e d a s f o l l o w i n g an o r g a n i z a t i o n a l f r a m e w o r k . However, none o f t h e s t u d i e s f o l l o w s a c a u s a l f r a m e w o r k s i m i l a r t o t h o s e o u t l i n e d by T e p l i t z , a n d t h e C.C.S.D. i n C h a p t e r 2. Most o f t h e s t u d i e s e x a m i n e d i n C h a p t e r 3 a r e a h y b r i d o f t h e two a p p r o a c h e s . They a r e o r g a n i z a t i o n a l i n t h a t t h e r e s e a r c h e r s h a v e o f t e n c o l l e c t e d a s much r e l e v a n t d a t a as p o s s i b l e f r o m a w i d e r a n g e o f p r i m a r y and s e c o n d a r y s o u r c e s and y e t c a u s a l i n t h a t o f t e n t h e d a t a c o l l e c t e d i s t h e n r e - a s s e m b l e d t o meet t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e r e s e a r c h e r a n d n o t j u s t t h o s e o f t h e o r i g i n a l d a t a s o u r c e s . . I t a p p e a r s t h a t a s t r i c t l y c a u s a l s t u d y i n w h i c h e a c h d a t a component i s i n t e r r e l a t e d t o a c h i e v e a f i n a l a s s e s s m e n t o f h o u s i n q need i s n o t r e a l i s t i c i n p r a c t i c e . T h u s , a l t h o u q h i n q e n e r a l t e r m s i t i s i m p o r t a n t f o r t h e r e s e a r c h e r t o c a r e f u l l y c o n s i d e r t h e i m p l i c a t i o n s o f t h e d a t a c o l l e c t e d , t h e t h e o r e t i c a l c a u s a l f r a m e w o r k p r o p o s e d by seme o f t h e m a n u a l s may be e x t r e m e l y d i f f i c u l t t o a c h i e v e i n p r a c t i c e (due t o d a t a 115 i n f o r m a t i o n g a p s , and t i m e and c o s t c o n s t r a i n t s ) . 3. VALUE JUDGEMENTS As p o i n t e d o u t i n C h a p t e r 2, t h e r e s e a r c h e r ' s a p p r o a c h v i s a v i s v a l u e j u d g e m e n t s may g r e a t l y a f f e c t t h e f i n d i n g s o f t h e s t u d y . . T h r e e o f t h e s t u d i e s r e v i e w e d (Quebec, O t t a w a -C a r l e t o n , V a n c o u v e r ) h a v e e x p l i c i t l y t a k e n i n t o a c c o u n t p u b l i c i n p u t . The Quebec s t u d y i n c l u d e d s u b m i s s i o n s f r o m o r i n t e r v i e w s w i t h p r o v i n c i a l , m e t r o p o l i t a n a n d m u n i c i p a l g o v e r n m e n t a g e n c i e s , c i t i z e n s o r g a n i z a t i o n s and i n t e r e s t g r o u p s (136 i n t o t a l ) . . The O t t a w a - C a r l e t o n s t u d y was c o m p l e t e d i n two s t a g e s . The f i r s t s t a g e c u l m i n a t e d i n t h e p u b l i c a t i o n o f "A D i s c u s s i o n P a p e r " w h i c h was t h e n r e v i e w e d by members o f t h e g e n e r a l p u b l i c , c o m m u n i t y g r o u p s and t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y . T h e i r r e a c t i o n s were t h e n i n t u r n p u b l i s h e d s e p a r a t e l y p r i o r t o t h e p u b l i c a t i o n o f t h e s t u d y ' s " F i n a l E e p o r t " . The p u b l i s h e d V a n c o u v e r r e p o r t was a " f i r s t c u t " t o d i s c u s s i o n o f f u t u r e a c t i o n s : I t i s hoped t h a t t h e r e p o r t s , t h e d e b a t e s u r r o u n d i n g them a n d t h e c o n s t i t u e n c i e s f o r m e d a r o u n d t h e i s s u e s w i l l s h a p e t h e f u t u r e h o u s i n g p o l i c i e s o f t h e C i t y . ( C i t y o f V a n c o u v e r , 1979, p. 1-1) I n r e s p o n s e t o t h e q u e s t i o n n a i r e , t h e a u t h o r s , r e s e a r c h d i r e c t o r s a n d / o r p l a n n i n q d i r e c t o r s o f t h r e e o f t h e s t u d i e s s t r e s s e d t h e i m p o r t a n c e o f i n v o l v i n g d i f f e r e n t i n t e r e s t g r o u p s i n t h e s t u d y . I n v o l v e t h e p r i v a t e s e c t o r and t h e g e n e r a l p u b l i c , b u t a t d i f f e r e n t t i m e s a n d a t d i f f e r e n t l e v e l s . ( W i n n i p e g ) T r y t o i n v o l v e as many a c t o r s i n t h e s t u d y a s p o s s i b l e , i . e . , H o u s i n g A u t h o r i t i e s , C i v i l S e r v a n t s , 116 D e v e l o p e r s , L e n d e r s , e t c . . ( V i c t o r i a ) P l a n on d r a f t f o r m a t w i t h ample i n p u t f r o m " e x p e r t s " ( i n c l u d i n g t h o s e i n n e e d ) . ( V a n c o u v e r ) I t i s n o t known t o what d e g r e e t h e C o r n w a l l and M e t r o p o l i t a n T o r o n t o s t u d i e s s o l i c i t e d p u b l i c i n p u t . Due t o t h e w i d e r a n g e o f i n t e r e s t g r o u p s c o n c e r n e d a b o u t h o u s i n g n e e d s , i t i s i m p o r t a n t t h a t o p p o s i n g v i e w p o i n t s h a v e t h e o p p o r t u n i t y t o s t a t e t h e i r c a s e w i t h r e g a r d t o t h e s t u d y ' s a p p r o a c h and f i n d i n g s . As t h o s e c o n f r o n t e d w i t h h o u s i n g p r o b l e m s a r e i n f a c t t h o s e most k n o w l e d g e a b l e o f t h e i r n a t u r e , p u b l i c i n p u t i s a v a l u a b l e d a t a s o u r c e f o r h o u s i n g n e e d s s t u d i e s . 4. . FORMAT I f t h e h o u s i n g p l a n n e r w i s h e s t h e s t u d y t o be r e a d and u n d e r s t o o d by t h e p u b l i c and p o l i t i c i a n s , and a s h o u s i n g i s s u e s , p r o b l e m s and a l t e r n a t i v e p o l i c i e s and p r o g r a m s a r e c o m p l e x , i t i s e s s e n t i a l t h a t t h e w r i t i n g s t y l e be c l e a r and e a s i l y u n d e r s t o o d . . G r a p h i c s , maps, and e v e n c a r t o o n s , a i d e n o r m o u s l y t o make t h e s t u d y a c c e s s i b l e t o a w i d e a u d i e n c e . The c h a r t s o f C h a p t e r 3 i n c l u d e b r i e f d e s c r i p t i o n s o f e a c h s t u d y ' s f o r m a t . P a r t i c u l a r methods e m p l o y e d t o v i s u a l l y e m p h a s i z e i m p o r t a n t p o i n t s a r e n o t e d — e . g . , t h e use o f i t a l i c s , s u b h e a d i n g s , m a r g i n n o t e s . . The W i n n i p e g s t u d y i s an e x a m p l e o f a r e p o r t w i t h good f o r m a t , as has been d i s c u s s e d i n t h e N o t e s t o C h a r t 5. 117 I I C o n t e n t I s s u e s 1. DEMOGRAPHIC ANALYSIS P u r p o s e / I m p o r t a n c e : D e m o g r a p h i c a n a l y s i s i s a n e c e s s a r y i n g r e d i e n t t o any h o u s i n g n e e d s s t u d y a s i t p r o v i d e s a b a s i s f o r e s t i m a t i n g f u t u r e h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . C l e a r l y p e o p l e must be h o u s e d , s o t h e a n a l y s t n e e d s t o know f i r s t a n d f o r e m o s t how many p e o p l e t h e r e a r e and w i l l be i n o r d e r t o j u d q e how much h o u s i n q i s r e q u i r e d . . The more d e t a i l t h e a n a l y s t c a n p r o v i d e r e g a r d i n g t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f p r e s e n t and f u t u r e h o u s e h o l d s ( e . g . , f a m i l y o r n o n - f a m i l y , number o f c h i l d r e n , age o f h o u s e h o l d head) t h e more i n f o r m a t i o n s/he w i l l be a b l e t o p r o v i d e r e g a r d i n g t h e t y p e o f u n i t s r e g u i r e d . , The d e g r e e o f s e v e r i t y o f a w i d e v a r i e t y o f h o u s i n g n e e d s i s c l o s e l y r e l a t e d t o c h a n g e s i n p o p u l a t i o n s i z e , t h e t o t a l number o f h o u s e h o l d s and h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s . . F o r e x a m p l e , a marked i n c r e a s e i n t o t a l p o p u l a t i o n s i z e a t a g i v e n s u p p l y o f h o u s i n g u n i t s r e s u l t s i n an i n c r e a s e d demand f o r h o u s i n g and a l i k e l y i n c r e a s e i n i t s p r i c e . Due t o t h e l a g t i m e b e t w e e n i n c r e a s e d demand and i n c r e a s e d s u p p l y o f h o u s i n g , a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s i n c r e a s e (as p r i c e r i s e s ) , o v e r c r o w d i n g may o c c u r , and g r o u p s w i t h s p e c i a l h o u s i n g n e e d s w i l l l i k e l y go u n n o t i c e d a s b u i l d e r s c a t e r t o t h e g e n e r a l m a r k e t . The c h a r a c t e r i s t i c s o f h o u s e h o l d s a r e e s p e c i a l l y i m p o r t a n t t o t h e h o u s i n g p l a n n e r . A l t h o u g h i n some c a s e s s i g n i f i c a n t c h a n g e s i n t o t a l p o p u l a t i o n g r o w t h may n o t be e x p e c t e d , c h a n g e s i n t h e number o f p a r t i c u l a r h o u s e h o l d g r o u p s 118 w i l l a f f e c t h o u s i n g n e e d s s i g n i f i c a n t l y . F o r e x a m p l e , an e x p e c t e d i n c r e a s e i n young f a m i l y h o u s e h o l d s i s i m p o r t a n t t o n o t e a s t h e demand f o r f a m i l y h o u s i n g ( g r o u n d o r i e n t a t i o n , u n i t s o f 2 bedrooms and l a r g e r ) w i l l i n c r e a s e and c o n c u r r e n t l y t h e demand f o r 1 bedroom u n i t s may d e c r e a s e . T h i s "demand" may s o o n become a need i f s u i t a b l e u n i t s a r e i n s h o r t s u p p l y a n d , a s a r e s u l t , e x p e n s i v e . S h i f t i n g t r e n d s i n a v e r a g e h o u s e h o l d s i z e w i l l a l s o g r e a t l y a f f e c t t h e number o f u n i t s r e q u i r e d w h e t h e r o r n o t p o p u l a t i o n s i z e a l t e r s . A l t e r n a t i v e M e t h o d s : a) L i n e a r P r o j e c t i o n L i n e a r p r o j e c t i o n s a r e b a s e d upon p a s t g r o w t h r a t e t r e n d s o n l y . The H a l i f a x s t u d y i s t h e o n l y s t u d y w h i c h e m p l o y s t h i s t e c h n i g u e . T r e n d s were p l o t t e d f r o m 1951 - 1971 f o r t o t a l p o p u l a t i o n , p o p u l a t i o n by age g r o u p , t o t a l number o f h o u s e h o l d s , f a m i l y and n o n - f a m i l y h o u s e h o l d s , and a v e r a g e h o u s e h o l d s i z e ; and p r o j e c t e d a s s u m i n g a c o n t i n u a t i o n o f p a s t t r e n d s t o 199 1. b) C o h o r t S u r v i v a l / H e a d s h i p S a t e A l l o t h e r s t u d i e s e m p l o y t h e c o h o r t s u r v i v a l t e c h n i g u e f o r p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s and t h e h e a d s h i p r a t e method f o r h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s . Some o f t h e s t u d i e s p r o v i d e l o w , medium, and h i g h g r o w t h r a t e s c e n a r i o s , b a s e d upon p a s t t r e n d s i n a g e -s p e c i f i c h e a d s h i p r a t e s , o r m o d i f i e d h i s t o r i c t r e n d s w h i c h t a k e i n t o a c c o u n t e x p e c t e d s o c i o e c o n o m i c i n f l u e n c e s . c) D e v e l o p m e n t T r e n d s I n a d d i t i o n , t h e V a n c o u v e r s t u d y made u s e o f p a s t d e v e l o p m e n t t r e n d s t o e s t i m a t e t h e n u a b e r and s i z e o f h o u s e h o l d s w h i c h c o u l d be h o u s e d s h o u l d t h e s e t r e n d s c o n t i n u e , and c o m p a r e d 119 t h i s w i t h t h e h e a d s h i p r a t e method r e s u l t s . Commentary: The c o h o r t s u r v i v a l / h e a d s h i p r a t e methods a r e p r e f e r a b l e o v e r l i n e a r p r o j e c t i o n s a s t h e y p r o v i d e g r e a t e r a c c u r a c y r e g a r d i n g t h e number o f f u t u r e h o u s e h o l d s by age o f h o u s e h o l d h e a d and h o u s e h o l d t y p e ( f a m i l y o r n o n - f a m i l y ) . . As t h e d i s t r i b u t i o n o f t h e C a n a d i a n p o p u l a t i o n i s c h a n g i n g s i g n i f i c a n t l y (due p r i m a r i l y t o t h e "baby boom") p r o j e c t i o n s b a s e d s o l e l y upon p a s t t r e n d s a r e m i s l e a d i n g . . The U.N. m a n u a l s t a t e s : The h e a d s h i p r a t e method i s t h e most a d e g u a t e f o r s e v e r a l r e a s o n s . I t u s e s t h e a v a i l a b l e p o p u l a t i o n p r o j e c t i o n s by s e x , age and m a r i t a l s t a t u s a n d i t c a n a s s e s s t h e e x t e n t t o w h i c h f u t u r e c h a n g e s i n t h e number o f h o u s e h c l d s w i l l be a t t r i b u t a b l e t o t h e e f f e c t o f c h a n g e s i n t h e s t r u c t u r e o f t h e p o p u l a t i o n on t h e one hand a nd t o e c o n o m i c and s o c i a l c h a n g e s on t h e o t h e r . (U.N., 1973, p. 15) V a n c o u v e r ' s " d e v e l o p m e n t t r e n d s " s c e n a r i o i s i n t e r e s t i n g as i t i m p l i e s t h a t n o t o n l y d o e s p o p u l a t i o n a f f e c t h o u s i n g s u p p l y , b u t t h a t t h e r e v e r s e may a l s o be t r u e a t t h e l o c a l l e v e l . A l l o f t h e s t u d i e s b a s e t h e i r p r o j e c t i o n s upon C e n s u s d a t a . A l t h o u g h t h e C.C.S.D. ma n u a l h a s recommended g r e a t e r d e t a i l i n d e s c r i b i n g c h a r a c t e r i s t i c s o f h o u s e h o l d s ( i . e . , by e i g h t t y p e s ; s e e Ch„ .2) , none o f t h e s t u d i e s h a s a t t e m p t e d t o p r o j e c t t h e s e c h a r a c t e r i s t i c s i n t o t h e f u t u r e . . P r o j e c t i o n s o f h o u s e h o l d s i z e o t h e r t h a n a s one a v e r a g e f i g u r e a p p e a r n o t t o be f e a s i b l e , a s i t i s i m p o s s i b l e t o gauge i n s u c h d e t a i l how many c h i l d r e n f a m i l i e s w i l l h a v e . . The C.C.S.D. c a t e g o r i z a t i o n o f 120 h o u s e h o l d t y p e s i s u s e f u l f o r t h e p r e s e n t s i t u a t i o n , however t h e m a n u a l d o e s n o t s u g g e s t methods t c p r o j e c t h o u s e h o l d c h a r a c t e r i s t i c s i n t o t h e f u t u r e . 2 . . QUANTITY HOUSING STOCK P u r p o s e / I m p c r t a n c e : C h a r a c t e r i s t i c s o f t h e h o u s i n g s t o c k a f f e c t h o u s i n g n e e d s s i g n i f i c a n t l y . A d d i t i o n a l h o u s i n g c o n s t r u c t e d i n any g i v e n y e a r ( o v e r and a b o v e t h o s e w h i c h r e p l a c e d e m o l i s h e d u n i t s ) r a r e l y e x c e e d s 2% of a c i t y ' s a v a i l a b l e h o u s i n g . . The number and t y p e o f u n i t s a v a i l a b l e , i n c o n c e r t w i t h p o p u l a t i o n g r o w t h and c h a r a c t e r i s t i c s , a f f e c t s a l l t y p e s o f h o u s i n g n e e d . T h u s , i n o r d e r t o d e t e r m i n e h o u s i n g n e e d , t h e h o u s i n g p l a n n e r must h a v e a c l e a r u n d e r s t a n d i n g o f t h e q u a n t i t y o f h o u s i n g a v a i l a b l e a c c o r d i n g t o t y p e . A l t e r n a t i v e M e t h o d s : E a c h o f t h e s t u d i e s r e v i e w e d h a s c o l l e c t e d d a t a c o n c e r n i n g g u a n t i t y o f h o u s i n g s t o c k f r o m C.M.H.C.'s H o u s i n g S t a t i s t i c s , t h e C e n s u s , a n d / o r m u n i c i p a l p e r m i t s . . T h i s d a t a p r o v i d e s i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g u n i t t y p e ( a p a r t m e n t , d u p l e x , r o w , s i n g l e d e t a c h e d ) , u n i t s i z e , t e n u r e , d e n s i t y , l o c a t i o n , and r e c e n t d e m o l i t i o n s and c o n v e r s i o n s . M u n i c i p a l p e r m i t s r e g a r d i n g d e m o l i t i o n s and c o n v e r s i o n s a r e u s e d t o u p d a t e t h e l a t e s t C .M.H.C.or S t a t i s t i c s Canada d a t a . . Commentary: C o l l e c t i n g d a t a from t h e s e s o u r c e s i s a d e g u a t e f o r an o v e r v i e w o f c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e h o u s i n g s t o c k . . O t h e r i m p o r t a n t c h a r a c t e r i s t i c s r e l a t i n g t o . q u a l i t y and p r i c e must 1 2 1 o f t e n be r e s e a r c h e d e l s e w h e r e [ s e e b e l o w " q u a l i t y " , " a f f o r d a b i l i t y " ) . 3. . QUALITY HOUSING STOCK P u r p o s e / I m p o r t a n c e : I n a d e q u a t e q u a l i t y h o u s i n q i s one f o r m o f h o u s i n g n e e d . I n o r d e r t o a s s e s s how many u n i t s r e q u i r e r e n o v a t i o n o r s h o u l d b e . r e p l a c e d , t h e h o u s i n q p l a n n e r n e e d s t o know t h e p h y s i c a l c o n d i t i o n o f u n i t s a n d where p o o r q u a l i t y h o u s i n q i s l o c a t e d w i t h i n t h e r e q i o n u n d e r s t u d y . A l t e r n a t i v e M e t h o d s : a) C e n s u s The C e n s u s p r o v i d e s d a t a c o n c e r n i n q aqe o f d w e l l i n q s , and t h o s e u n i t s w i t h b a t h , s h o w e r and t o i l e t f a c i l i t i e s e v e r y t e n y e a r s . The aqe o f d w e l l i n g s h a s b e e n used a s a s u r r o q a t e f o r h o u s i n q q u a l i t y i n some o f t h e s t u d i e s r e v i e w e d . The C e n s u s d i d r e p o r t on " c o n d i t i o n o f d w e l l i n q " i n 1961 o n l y . . b) W i n d s h i e l d S u r v e y A w i n d s h i e l d s u r v e y w h i c h c a t e q o r i z e s t h e e x t e r i o r c o n d i t i o n o f u n i t s i n p a r t i c u l a r a r e a s was c a r r i e d o u t by 3 o f t h e 7 s t u d i e s w h i c h i n v e s t i q a t e d q u a l i t y c f h o u s i n q s t o c k . c) H o u s i n q M a r k e t M o d e l The O t t a w a - C a r l e t o n s t u d y u p d a t e d 196 1 C e n s u s r e s u l t s on c o n d i t i o n o f d w e l l i n q u n i t s by e m p l o y i n g r e g r e s s i o n e q u a t i o n s (see N o t e s t o C h a r t 8 ) . d) S u r v e y o f H o u s i n g U n i t s (S.H.U.) The S.H.U. c l a s s e d d w e l l i n g u n i t s a s p o o r , f a i r , o r g o o d , a c c o r d i n g t o 11 c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e e x t e r i o r o f t h e 122 b u i l d i n g . C ommentary: Use o f t h e C e n s u s a l o n e i s n o t a v e r y s a t i s f a c t o r y method of d e t e r m i n i n g h o u s i n g g u a l i t y . The C.M.H.C..manual p o i n t s o u t t h a t : S t u d i e s have shown t h a t t h e r e i s l i t t l e c o r r e l a t i o n b e t w e e n t h i s i n d i c a t o r [ l a c k o f b a s i c p l u m b i n g f a c i l i t i e s ] and s t r u c t u r a l h o u s i n g a d e q u a c y , p o s s i b l y b e c a u s e o f t h e low i n c i d e n c e o f d w e l l i n q s w i t h o u t b a s i c f a c i l i t i e s i n t h e l a r q e u r b a n a r e a s . . ... L a c k o f s u c h f a c i l i t i e s o c c u r s a l m o s t e x c l u s i v e l y i n r u r a l a r e a s . (C.M.H.C, 1978, pp. 16-17) A l t h o u q h age may be u s e d as an i n d i c a t o r o f h o u s i n g g u a l i t y , i t t o o may be i n a c c u r a t e d e p e n d i n g upon t h e d e g r e e o f u p k e e p and r e n o v a t i o n o f t h e h o u s i n g s t o c k . The t h r e e r e m a i n i n g " a l t e r n a t i v e s " a r e n o t i n f a c t v e r y d i f f e r e n t , a s e a c h ( i n c l u d i n g t h e 1961 Census) e x a m i n e s t h e e x t e r i o r c o n d i t i o n o f d w e l l i n g s o n l y . P r o b l e m s may o c c u r i n t h e a s s e s s m e n t o f e x t e r i o r g u a l i t y . D i f f i c u l t y i n s t a n d a r d i z i n g i n d i v i d u a l r e s p o n s e s t o c o n d i t i o n o f t h e u n i t , c a u s e d t h e A m e r i c a n C e n s u s t o d r o p g u e s t i o n s r e l a t i n g t o g u a l i t y i n 1960. D e p e n d i n g upon c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e l o c a l h o u s i n g s t o c k , i n c l u d i n g c o n s t r u c t i o n t e c h n i q u e s and b u i l d i n g m a t e r i a l s , t h e e x t e r i o r c o n d i t i o n o f u n i t s may o r may n o t r e f l e c t t h e i n t e r i o r g u a l i t y o f t h e u n i t . These p r o b l e m s may be o v e r c o m e t o some d e g r e e i f i n t e r v i e w e r s a r e t r a i n e d t o c o n s i d e r w h i c h d e f e c t s a r e i m p o r t a n t a n d t o s c o r e b u i l d i n g c o n d i t i o n s on a u n i f o r m s c a l e . N o t i n g t h e p r e s e n c e o r a b s e n c e o f p a r t i c u l a r c o n d i t i o n s ( e . g . , s a g g i n g r o o f , d e c a y i n g wood, b r o k e n windows, l o o s e b r i c k s ) m i n i m i z e s b i a s a s o p p o s e d t o r a n k i n g c o n d i t i o n s on a q u a l i t a t i v e b a s i s ( e . q . , q o o d , p o o r , v e r y p o o r ) . 123 I n o r d e r t o c o n d u c t a s u r v e y w h i c h i n c l u d e s t h e i n t e r i o r c o n d i t i o n o f u n i t s w i l l r e q u i r e g r e a t e r t i m e and c o s t . . A s t u d y p r e p a r e d by t h e S o c i a l P l a n n i n g C o u n c i l of W i n n i p e g ( H o u s i n g , C o n d i t i o n s i n W i n n i p e g , M a r c h , 197 9) i n t e r v i e w e d o v e r 1500 h o u s e h o l d s i n t h e c i t y and i n v e s t i g a t e d t h e number o f m a j o r e x t e r i o r d e f e c t s , m i n o r i n t e r i o r d e f e c t s , a m e n i t i e s o r f a c i l i t i e s a b s e n t f r o m t h e u n i t and b u i l d i n g ; a b s e n c e o f a l t e r n a t i v e means o f e g r e s s f o r m u l t i p l e u n i t d w e l l i n g s ; as w e l l a s a s u b j e c t i v e e v a l u a t i o n o f t h e a d e g u a c y o f t h e u n i t , t h e b u i l d i n g , a n d t h e n e i g h b o u r h o o d by t h e h o u s e h o l d . A n a l y s i s o f r e s p o n s e s a l l o w e d t h e r e s e a r c h e r s t o d e t e r m i n e who l i v e s i n i n a d e g u a t e h o u s i n g and t h e l o c a t i o n and t y p e s o f h o u s i n g o f p o o r q u a l i t y . I n t h i s i n s t a n c e , t h e r e was a h i g h c o r r e l a t i o n b e t w e e n age o f t h e b u i l d i n g and d e g r e e o f d i s r e p a i r . H owever, u n l e s s l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s have a c c e s s t o s i m i l a r p r e v i o u s l y p u b l i s h e d s t u d i e s , s u c h d e t a i l may n o t be a v a i l a b l e . I n t h i s c a s e , a w i n d s h i e l d s u r v e y i s t h e b e s t a l t e r n a t i v e . ( N ote: use o f t h e S.H.U. s t u d y i s now o u t d a t e d f o r s t u d i e s t o be c o n d u c t e d i n t h e 1980's.) 4.. S U I T A B I L I T Y P u r p o s e / I m p o r t a n c e : The s u i t a b i l i t y o f a h o u s i n g u n i t r e f e r s t o t h e m atch b e t w e e n c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e u n i t and c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e h o u s e h o l d . Any d i s c u s s i o n o f s u i t a b i l i t y i s d e p e n d a n t upon a s e t norm.. F o r e x a m p l e , i n c o m p a r i n g t h e s i z e o f u n i t t o t h e s i z e o f h o u s e h o l d , an " a c c e p t a b l e " r a t i o o f p e r s o n s p e r h o u s e h o l d and some " i n d i c a t o r o f u n i t s i z e i s e s t a b l i s h e d . 124 O v e r c r o w d i n q - - i . e . , when t h i s norm i s s u r p a s s e d - - i s one a s p e c t o f h o u s i n g need. U n d e r u t i l i z a t i o n o f u n i t s ( s m a l l h o u s e h o l d s who o c c u p y l a r g e u n i t s ) may a l s o be p e r c e i v e d a s a p r o b l e m , a s t h e r e i s i n e f f i c i e n t u s e o f t h e h o u s i n g s t o c k . A n o t h e r norm w h i c h may be s e t s t a t e s t h a t f a m i l i e s w i t h c h i l d r e n s h o u l d o c c u p y g r o u n d - o r i e n t e d u n i t s . . A u n i t o f s u f f i c i e n t s i z e may n o n e t h e l e s s be u n s u i t a b l e f o r a f a m i l y i f i t i s on t h e 12th f l o o r o f a h i g h - r i s e b u i l d i n g . . S i m i l a r l y , a norm f o r d i s a b l e d p e r s o n s ' h o u s i n g may r e q u i r e t h a t u n i t s be a c c e s s i b l e t o w h e e l c h a i r s . I t i s n o t s u f f i c i e n t f o r t h e h o u s i n q p l a n n e r t o e x a m i n e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e p o p u l a t i o n and h o u s i n q s t o c k s e p a r a t e l y , b u t s/he s h o u l d e x a m i n e how a s p e c t s o f b o t h f i t t o g e t h e r . H o u s e h o l d s w h i c h can n o t o b t a i n s u i t a b l e h o u s i n g , be i t d e f i n e d a c c o r d i n g t o s i z e , g r o u n d - o r i e n t a t i o n , o r n e c e s s a r y d e s i g n f e a t u r e s , a r e p o o r l y h o u s e d . A l t e r n a t i v e M e t h o d s : a) C e n s u s The C e n s u s i n c l u d e s s t a t i s t i c s on t h e number o f h o u s e h o l d s t h a t h a v e more t h a n one p e r s o n p e r room, and t h e number o f f a m i l i e s who do n o t m a i n t a i n t h e i r own h o u s e h o l d s . S p e c i a l t a b u l a t i o n s f o r s p e c i f i c g e o g r a p h i c a r e a s a r e a v a i l a b l e . b) Minimum O c c u p a n c y S t a n d a r d The V i c t o r i a s t u d y h a s e s t a b l i s h e d a norm t o a s s e s s o v e r c r o w d i n g b a s e d upon t h e minimum number o f bedrooms r e g u i r e d p e r h o u s e h o l d s i z e ( s e e N o t e s t o C h a r t 3 ) . . D a t a w h i c h d e s c r i b e s u n i t s i z e by b edrocm c o u n t i s c o m p a r e d t o t h e s e r e q u i r e m e n t s . 125 c) M a t c h i n g T e c h n i g u e The V a n c o u v e r s t u d y h a s t a k e n a s i m i l a r a p p r o a c h , however a l s c i n c l u d e s i n c o m e c h a r a c t e r i s t i c s o f f a m i l y h o u s e h o l d s and g r o u n d - o r i e n t a t i o n . The s t u d y c o m b i n e s t h r e e a s p e c t s o f s u i t a b i l i t y — c o s t o f t h e u n i t , s i z e , and g r o u n d -o r i e n t a t i o n . d) S u r v e y o f H o u s i n g U n i t s (S.H.U.) The S u r v e y o f H o u s i n g U n i t s p r o v i d e s d a t a on t h e o c c u p a t i o n o f d w e l l i n g u n i t s a c c o r d i n g t o p e r s o n s - p e r ^ b e d r o o m and d w e l l i n g a r e a p e r p e r s o n . E a c h i n d e x i s p r e s e n t e d i n i n t e r v a l s - - e . g . , t h e p e r s o n s - p e r - b e d r o o m i n d e x r a n g e s f r o m u n d e r 0.49 t o o v e r 3.50 a t i n t e r v a l s o f 0.5. . H o w e v e r , d a t a i s n o t g i v e n w h i c h c o m p a r e s h o u s e h o l d s i z e t o p e r s o n s - p e r - b e d r o o m . The p e r s o n s - p e r - b e d r o o m i n d e x i s c o m p a r e d t o age o f h o u s e h o l d h e a d and h o u s e h o l d i n c c m e o n l y . Commentary: The m a n u a l s ' d i s c u s s i o n o f o v e r c r o w d i n g s t r e s s e d t h e i m p o r t a n c e o f v a r y i n g t h e norm f o r u n i t s i z e by s i z e o f h o u s e h o l d . Use o f a p e r s o n - p e r - r o c m i n d i c a t o r ( a s e m p l o y e d by t h e C e n s u s ) d o e s n o t t a k e i n t o a c c o u n t t h e t y p e o f room, be i t k i t c h e n , l i v i n g room, bedroom, e t c . N e i t h e r a p e r s o n - p e r - r o o m o r p e r s o n - p e r - b e d r o o m i n d e x t a k e s i n t o a c c o u n t s i z e o f t h e d w e l l i n g u n i t — i . e . , s g u a r e f o o t a g e o r m e t r a g e . The U.N. M a n u a l ' s s u g g e s t i o n t h a t a d i s t i n c t i o n be drawn b e t w e e n o v e r c r o w d i n g i n a p a r t m e n t s v s . h o u s e s h a s n o t been a t t e m p t e d by any o f t h e . s t u d i e s . . Use o f t h e C e n s u s , w h i c h t e l l s us t h e a g g r e g a t e number o f h o u s e h o l d s who have more t h a n one p e r s o n p e r room, does n o t 126 i n d i c a t e t h e number o f u n d e r - c c c u p i e d o r o v e r - o c c u p i e d d w e l l i n g s . We do n o t know t h e s i z e o f t h e d w e l l i n g u n i t i n s g u a r e f o o t a g e ( m e t r a g e ) and do n o t know t h e t y p e o f rooms s p e c i f i e d . The norm i s h e l d c o n s t a n t , r e g a r d l e s s o f h o u s e h o l d s i z e . The minimum o c c u p a n c y s t a n d a r d t e c h n i g u e i m p r o v e s i n t h e o r y upon use o f t h e C e n s u s on t h r e e c o u n t s — 1 . . i t s p e c i f i e s room t y p e (bedrocms o n l y ) , 2. t h e norm i s a d j u s t e d a c c o r d i n g t o h o u s e h o l d s i z e , and 3 . . i t a l l o w s c o n s i d e r a t i o n o f u n d e r - o c c u p i e d d w e l l i n g s . However, i n p r a c t i c e , t h i s a p p r o a c h i s n o t v e r y s u c c e s s f u l a s t h e d a t a w h i c h d e s c r i b e s t h e s i z e o f h o u s e h o l d s a c c o r d i n g t o p e r s o n s - p e r - b e d r o o m , i s n o t a v a i l a b l e . . The N o t e s t o C h a r t 3 e x p l a i n why c o m p a r i s o n o f t h e h o u s i n g s t o c k t o minimum r e g u i r e m e n t s w i t h o u t d a t a on t h e a c t u a l o c c u p a n c y p a t t e r n i s m i s l e a d i n g . We c a n o n l y c o n c l u d e f r o m t h i s i n f o r m a t i o n t h a t t h e r e i s a m i s m a t c h b e t w e e n r e g u i r e m e n t s and a v a i l a b l e s t o c k , b u t we c a n n o t d e t e r m i n e t h e p r o p o r t i o n o f u n d e r h o u s e d and o v e r h o u s e d h o u s e h o l d s , w h i c h p r e s u m a b l y i s t h e o b j e c t o f t h e e x e r c i s e . I t s h o u l d be n o t e d t h a t i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g u n d e r u t i l i z a t i o n o f h o u s i n g s t o c k may be i n t e r e s t i n g f r o m o n l y a t h e o r e t i c a l v i e w p o i n t . S m a l l h o u s e h o l d s who p r e f e r l a r g e u n i t s may c r e a t e an i m b a l a n c e i n u t i l i z a t i o n o f a v a i l a b l e h o u s i n g , h o w e v e r no l e g i s l a t i o n e x i s t s t o c o n t r o l h o u s i n g o c c u p a n c y by u n i t s i z e f o r m a r k e t h o u s i n g , and i t i s h i g h l y q u e s t i o n a b l e w h e t h e r s u c h r e s t r i c t i o n s a r e d e s i r e a b l e . V a n c o u v e r ' s m a t c h i n g t e c h n i g u e h a s a s s e s s e d t h e number o f f a m i l i e s w i t h young c h i l d r e n a c c o r d i n g t o f o u r i n c o m e r a n g e s . U t i l i z i n g a r e g u i r e d i n c o m e a p p r o a c h (see b e l o w , 127 " a f f o r d a b i l i t y " ) t h e a u t h o r s h a v e c a l c u l a t e d t h e number o f u n i t s w h i c h a r e a v a i l a b l e t h a t a r e a f f o r d a b l e a s w e l l as o f a d e q u a t e s i z e (2 bedroom) and q r o u n d - o r i e n t e d . The r e s u l t i n q s h o r t f a l l o f u n i t s i s u s e f u l i n f o r m a t i o n as i t i s o f s u f f i c i e n t d e t a i l t o a c t upon. T h i s i s p o s s i b l e , a s t h e norm s e t f o r s u i t a b l e f a m i l y a c c o m o d a t i o n i s p r e c i s e . I t i s c u r i o u s t h a t t h e S.H.U. s t u d y d o e s n o t com p a r e h o u s e h o l d s i z e t o t h e number o f p e r s o n s p e r be d r o o m . T h i s d a t a w o u l d h a v e made t h e V i c t o r i a a p p r o a c h w o r k a b l e . N o n e t h e l e s s , S.H.U. d o e s compare s i z e o f h o u s e h o l d t o p e r s o n s - p e r - r o o m and d w e l l i n g a r e a p e r p e r s o n . E s t a b l i s h m e n t o f a norm r e l e v a n t t o t h i s d a t a may h a v e been t h e most a p p r o p r i a t e . m e t h o d o l o g y t o e s t a b l i s h t h e d e g r e e o f o v e r c r o w d i n g i n C a n a d i a n m e t r o p o l i t a n a r e a . U n f o r t u n a t e l y , h o w e v e r , S.H.U. d a t a i s now o u t o f d a t e , w h i c h l e a v e s c u r r e n t h o u s i n g p l a n n e r s o n l y t h e o p t i o n o f u t i l i z i n g C e n s u s d a t a a l o n g w i t h V a n c o u v e r ' s m a t c h i n g t e c h n i q u e f o r s p e c i f i c h o u s e h o l d t y p e r e q u i r e m e n t s . 5.. AFFORDABILITY P u r p o s e / I m p o r t a n c e The t h i r d a s p e c t o f h o u s i n g need r e l a t e s t o t h e h o u s e h o l d ' s a b i l i t y t o a f f o r d a d e g u a t e s h e l t e r . . A l t h o u g h a h o u s e h o l d may l i v e i n good g u a l i t y h o u s i n g o f s u i t a b l e s i z e and d e s i g n , i f t h e c o s t o f t h e u n i t r e g u i r e s t h e e x p e n d i t u r e o f an e x c e s s i v e p o r t i o n o f t h e h o u s e h o l d ' s i n c o m e , t h e h o u s e h o l d i s p o o r l y h o u s e d . A l t e r n a t i v e M e t h o d s : a) R e q u i r e d Income A p p r o a c h 128 The r e g u i r e d i n c o m e a p p r o a c h c o m p a r e s a n e s t a b l i s h e d s t a n d a r d o f a f f o r d a b l e h o u s i n g t o a c t u a l s h e l t e r c o s t s . . The most common s t a n d a r d e m p l o y e d i s 25% c f g r o s s i n c o m e f o r r e n t a l u n i t s a n d 30 - 35% o f g r o s s i n c o m e f o r o w n e r s h i p u n i t s (due t o t h e b e n e f i t s o f c a p i t a l a c c u m u l a t i o n ) . An a l t e r n a t i v e s t a n d a r d f o r o w n e r s h i p s t a t e s t h a t t h e s e l l i n g p r i c e o f a u n i t s h o u l d n o t e x c e e d 2.5 t i m e s t h e h o u s e h o l d ' s a n n u a l i n c o m e . A f f o r d a b l e m o n t h l y s h e l t e r c o s t s a r e c a l c u l a t e d f o r d i f f e r e n t i n c o m e g r o u p s and c o m p a r e d t o a c t u a l c o s t s f o r d i f f e r e n t t y p e s o f h o u s i n g i n t h e a r e a . The c o m p a r i s o n t e l l s us what h o u s i n g r e s i d e n t s c a n a f f o r d a n d , i n g e n e r a l t e r m s , who i s l i k e l y t o e x p e r i e n c e a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s , b) I n c o m e / E x p e n d i t u r e A p p r o a c h The i n c o m e / e x p e n d i t u r e a p p r o a c h u t i l i z e s d a t a w h i c h d e s c r i b e s t h e p r o p o r t i o n o f h o u s e h o l d s p a y i n g i n e x c e s s o f a f i x e d p e r c e n t a g e o f t h e i r i n c o m e (commonly r a n g i n g f r o m 25-35%) on s h e l t e r . . The d a t a h a s been c o l l e c t e d f r o m S.H.U. . ( W a t e r l o o , W i n n i p e g , V a c o u v e r , V i c t o r i a ) , t h e 1971 C e n s u s ( Q u e b e c — d a t a a v a i l a b l e on p r o v i n c e - w i d e b a s i s o n l y ) o r s p e c i a l t a b u l a t i o n s f r o m S t a t i s t i c s C anada ( O t t a w a - C a r l e t c n ) . The a p p r o a c h t a k e n by O t t a w a - C a r l e t o n v a r i e s t h e s t a n d a r d used f o r a f f o r d a b i l i t y a c c o r d i n g t o i n c o m e r a n g e ( f r o m 16.7% f o r h o u s e h o l d s e a r n i n g $2304 i n 1971 t o 25% f o r t h o s e e a r n i n g $4896 and up i n 1 9 7 1 ) . P r o j e c t i o n s u s i n g t h i s method, a p p l y p a s t r a t i o s o f h o u s e h o l d s e x p e r i e n c i n g a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s by age o f h o u s e h o l d h e a d , h o u s e h o l d i n c o m e a n d / o r t e n u r e , t o h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s . . Some s t u d i e s a t t e m p t t o u p d a t e r a t i o s t o t h e p r e s e n t b y a p p l y i n g i n f l a t i o n f a c t o r s a n d t h e s h e l t e r component o f t h e c o s t o f 1 2 9 l i v i n g i n d e x p r i o r t o a p p l y i n g f i g u r e s t o h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s . . c) B u d g e t A p p r o a c h The b u d g e t a p p r o a c h c a t e l o g u e s t h e c o s t s o f g o o d s and s e r v i c e s r e g u i r e d " f o r a d e g u a t e f a m i l y f u n c t i o n i n g " (as o p p o s e d t o m e r e l y " t h e b a s i c s t c s u r v i v e " ) o f h o u s e h o l d s o f d i f f e r e n t s i z e and a g e . The s t u d i e s e m p l o y c o s t e s t i m a t e s p r o v i d e d by t h e S o c i a l P l a n n i n g C o u n c i l o f M e t r o p o l i t a n T o r o n t o o r t h e U n i t e d Way o f t h e Lower M a i n l a n d and s u b s t i t u t e l o c a l a n d u p d a t e d c o s t s where a p p r o p r i a t e . The b u d g e t s d e r i v e d , e x c l u d i n g a c c o m o d a t i o n , a r e t h e n c o m p a r e d t o a c t u a l h o u s e h o l d i n c o m e s . The r e m a i n i n g f u n d s w h i c h c a n be a l l o c a t e d f o r h o u s i n g d e t e r m i n e t h e " a f f o r d a b l e " s h e l t e r c o s t . To pay i n e x c e s s o f t h i s amount, means t h a t h o u s e h o l d s must f o r e g o o t h e r r e g u i r e m e n t s ( e . g . , f o o d , c l o t h i n g , h e a l t h c a r e , e d u c a t i o n , r e c r e a t i o n ) . Commentary: As w i t h m e t h o d o l o g i e s f o r o t h e r a s p e c t s o f h o u s i n g n e e d , t h e s u c c e s s o f t h e a b o v e a l t e r n a t i v e s i s l a r g e l y a f u n c t i o n o f t h e a v a i l a b i l i t y o f d a t a . The r e g u i r e d i n c o m e a p p r o a c h c a n p r o v i d e u s e f u l i n f o r m a t i o n i f p l a n n e r s h a v e d e t a i l e d d a t a s o u r c e s t o draw upon r e g a r d i n g t h e c o s t o f h o u s i n g a n d h o u s e h o l d i n c o m e s . H o w e v e r , u p - t o - d a t e d a t a on r e n t s i s r a r e l y a v a i l a b l e a l t h o u g h a s k i n g r e n t s o f v a c a n t u n i t s may be e s t i m a t e d by s u r v e y i n g l o c a l n e w s p a p e r s ' c l a s s i f i e d a d v e r t i s e m e n t s . T h i s t e c h n i g u e may be v e r y i n a c c u r a t e when h o u s i n g i s i n s h o r t s u p p l y , and l a n d l o r d s 130 n e e d n o t a d v e r t i s e . * S i m i l a r l y , i t i s d i f f i c u l t t o e s t i m a t e o w n e r s h i p c o s t s o f p u r c h a s e d u n i t s as payme n t s a r e d e p e n d a n t upon i n t e r e s t r a t e s a t t h e t i m e o f p u r c h a s e a n d t h e s i z e o f downpayment. H o u s e h o l d s * i n c o m e s a r e r e p o r t e d by t h e C e n s u s o n l y once e a c h t e n y e a r s . . F i n a l l y , a l t h o u g h t h i s m e t h o d o l o g y c a n t e l l us who most l i k e l y h as an a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m , i t i s b e s t u s e d f o r i l l u s t r a t i v e p u r p o s e s a s t h e a c t u a l d i s t r i b u t i o n o f h o u s e h o l d s v s . . h o u s i n g c o s t s r e m a i n s unknown. The i n c o m e / e x p e n d i t u r e a p p r o a c h i s b a s e d upon t h e a c t u a l i n c i d e n c e o f a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s . I t s most e f f e c t i v e use i s , a g a i n , d e p e n d a n t upon t h e d e g r e e o f d e t a i l p r o v i d e d by t h e d a t a s o u r c e e m p l o y e d . . The S.H.U. s u r v e y c o m p a r e d i n c o m e / e x p e n d i t u r e r a t i o s t o d w e l l i n g u n i t c o n d i t i o n , t e n u r e , i n c o m e , h o u s e h o l d t y p e , h o u s e h o l d s i z e and age o f t h e h o u s e h o l d h e a d . The C e n s u s r e p o r t u s e d b y t h e Quebec s t u d y p r o v i d e s t h e r a t i o s b y i n c o m e r a n g e and h o u s e h o l d t y p e ( f a m i l y o r n o n - f a m i l y ) o n l y . The O t t a w a - C a r l e t o n s t u d y e m p l o y i n g S t a t i s t i c s C a n a d a c r o s s t a b u l a t i o n s , p r o v i d e s t h e r a t i o s by income c l a s s ( t h r e e c a t e g o r i e s ) , h o u s e h o l d t y p e ( f a m i l y o r n o n - f a m i l y ) and t e n u r e . A l t h o u g h c l e a r l y t h e S.H.U. s t u d y t h u s p r o v i d e s us w i t h t h e g r e a t e s t d e t a i l , p r o b l e m s p e r s i s t i n d e c i d i n g what i s t h e s t a n d a r d t o be s e t f o r d e t e r m i n i n g t h e e x i s t e n c e o f an a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m . The r a t i o n a l e b e h i n d s e t t i n g t h i s s t a n d a r d i s most c l e a r l y p r e s e n t e d by t h e b u d g e t a p p r o a c h . The b u d g e t a p p r o a c h i See l£^tment_and_Hpuse_Vacan C 1 a s s i f i e d _ A d s _ a s _ I n d i c a t o r , G.V.R.D., 1978.. 131 i s a l s o most s u c c e s s f u l l y u s e d t o d e t e r m i n e a f o r d a b i l i t y p r o b l e m s o f s p e c i a l n e e d g r o u p s a s i t i s v e r y s e n s i t i v e t o a l t e r n a t i v e r e q u i r e m e n t s o f h o u s e h o l d s . The b e s t a p p r o a c h t o d e t e r m i n i n g t o what e x t e n t w h i c h h o u s e h o l d s e x p e r i e n c e an a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m i s t o c o m b i n e t h e i n c o m e / e x p e n d i t u r e a n d b u d g e t a p p r o a c h e s . The b u d g e t a p p r o a c h c a n p r o v i d e good g u i d e l i n e s f o r d e t e r m i n i n g what i n c o m e / e x p e n d i t u r e r a t i o s a r e a p p l i c a b l e t o t h e l o c a l s i t u a t i o n . . I f u s e o f t h e S.H.U. d a t a i s n o t a p p r o p r i a t e ( e . g . , due t o d e l i n e a t i o n o f t h e s u r v e y a r e a , d a t e o f t h e s u r v e y ) t h e b u d g e t a p p r o a c h s h o u l d be u s e d t o t a k e i n t o a c c o u n t h o u s e h o l d s i z e . A f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s r e l a t e d t o f a m i l y s i z e w h i c h i n c l u d e c o n s i d e r a t i o n o f t h e number and age o f c h i l d r e n c a n o n l y be d e r i v e d by e m p l o y i n g t h e b u d g e t a p p r o a c h . . The r e q u i r e d i n c o m e a p p r o a c h may be us e d t o s u p p l e m e n t t h e s e f i n d i n q s a n d t o r e l a t e a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s t o t h e s u p p l y o f l o w c o s t h o u s i n q i n t h e m e t r o p o l i t a n a r e a . 6. .SPECIAL NEED GROUPS P u r p o s e / I m p o r t a n c e : The t e r m " s p e c i a l n e e d q r o u p s " i s i n a s e n s e a misnomer a s t h e a c t u a l h o u s i n g n e e d s o f t h e s e g r o u p s o f p e o p l e a r e i d e n t i c a l t o t h o s e o f t h e p o p u l a t i o n a t l a r g e — i . e . , t o o b t a i n good g u a l i t y , s u i t a b l e , and a f f o r d a b l e h o u s i n g . However, t h e i m p l e m e n t a t i o n r e g u i r e m e n t s n e e d e d t o s a t i s f y t h e s e n e e d s do d i f f e r f r o m o t h e r g r o u p s o f r e s i d e n t s . . S i n g l e p a r e n t f a m i l i e s , f a m i l i e s w i t h young c h i l d r e n , t h e e l d e r l y , t h e m e n t a l l y and p h y s i c a l l y d i s a b l e d , s i n g l e p e r s o n and l o w i n c o m e h o u s e h o l d s , 132 a r e o f t e n c h a r a c t e r i z e d as s p e c i a l need g r o u p s . A r e p o r t p u b l i s h e d by t h e U n i t e d Way o f t h e L o w e r M a i n l a n d ( A c c e s s t o H o u s i n g , A R e g i o n a l . P e r s p e c t i v e , Mar., 1980) l i s t s 14 key g r o u p s o f p e o p l e w i t h s p e c i a l h o u s i n g n e e d s : These g r o u p s o v e r l a p i n m e m b e r s h i p , h a v e a number o f common n e e d s and f a c e s i m i l a r b a r r i e r s t o o b t a i n i n g a d e g u a t e and a f f o r d a b l e h o u s i n g . They a r e s e e n as t h e p e o p l e who f a c e t h e most s e v e r e h o u s i n g d i f f i c u l t i e s , p a r t i c u l a r l y i n a h o u s i n g m a r k e t t h a t i s i n c r e a s i n g l y d i f f i c u l t f o r a l a r g e p r o p o r t i o n o f t h e p o p u l a t i o n . E a c h g r o u p i s h e t e r o g e n e o u s , r e p r e s e n t i n g a wide v a r i a t i o n i n h o u s i n g n e e d s a n d d e s i r e s . ( U n i t e d Way o f t h e L o w e r M a i n l a n d , 1980, p. . 3) The h o u s i n g r e q u i r e m e n t s o f s p e c i a l need g r o u p s o f t e n e x t e n d b e y o n d c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e u n i t i t s e l f . L o c a t i o n o f t h e u n i t — i t s p r o x i m i t y o r a c c e s s i b i l i t y t o c o m m u n i t y , m e d i c a l , and s o c i a l s e r v i c e s — i s e s p e c i a l l y i m p o r t a n t . D e t a i l s w h i c h o u t l i n e t h e p a r t i c u l a r r e g u i r e m e n t s o f t h e s e h o u s e h o l d s and t h e number o f h o u s e h o l d s w i t h i n e a c h g r o u p , e n a b l e p l a n n e r s and p o l i t i c i a n s t c p r o p o s e s p e c i f i c a c t i o n s a t t u n e d t o t h e r e a l i t i e s o f t h e i r n e e d s . I n some i n s t a n c e s , a l t h o u g h t h e h o u s i n g p r o b l e m o f a s p e c i a l n e e d s g r o u p may be s e v e r e , t h e number o f h o u s e h o l d s w i t h i n t h e g r o u p may be r e l a t i v e l y s m a l l . A l t e r n a t i v e M e t h o d s : a) P r i m a r y D a t a S o u r c e s The C e n s u s c a n be used t o d i s t i n g u i s h t h e s i z e o f g r o u p s w h i c h a r e c h a r a c t e r i z e d b y t h e i r a g e , h o u s e h o l d t y p e o r i n c o m e . H o w e v e r , i t c a n n o t p r o v i d e us w i t h s u f f i c i e n t i n f o r m a t i o n w h i c h r e l a t e s t h e s e c h a r a c t e r i s t i c s , a nd i t i s t h i s r e l a t i o n s h i p w h i c h r e s u l t s i n " s p e c i a l n e e d g r o u p s " . T h u s , a l t h o u g h we c a n d i s c e r n t h e number o f e l d e r l y , s i n g l e p a r e n t f a m i l y , s i n g l e p e r s o n , and l o w i n c o m e , h o u s e h o l d s s e p a r a t e l y , we 133 do n o t know t h e p r o p o r t i o n o f , f o r e x a m p l e , s i n g l e p e r s o n h o u s e h o l d s o f l o w i n c o m e . . The S.H.U. s t u d y d o e s p r o v i d e a c o m p a r i s o n o f h o u s e h o l d t y p e ( i n c l u d i n g s i n g l e p a r e n t f a m i l i e s ) a n d age o f h o u s e h o l d head t o i n c o m e / e x p e n d i t u r e r a t i o s . N e i t h e r t h e C e n s u s o r S.H.U. g i v e s us any i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g i n d i v i d u a l s w i t h p h y s i c a l o r m e n t a l d i s a b i l i t i e s . T h e r e f o r e , t h e h o u s i n g p l a n n e r must o f t e n s e a r c h a w i d e r a n g e o f p r i m a r y d a t a s o u r c e s t o e s t i m a t e t h e number o f h o u s e h o l d s w i t h i n e a c h s p e c i a l need g r o u p . . Such s o u r c e s i n c l u d e s o c i a l a s s i s t a n c e d a t a , p u b l i c h o u s i n g w a i t i n g l i s t s , and t h e r e c o r d s o f l o c a l s o c i a l s e r v i c e a g e n c i e s . ( R e f e r t o C h a r t s 1 -10 f o r a c o m p r e h e n s i v e l i s t o f s o u r c e s u s e d b y e a c h s t u d y . ) I n t e r v i e w s w i t h members c f s p e c i a l n e e d g r o u p s , a s s o c i a t e d v o l u n t e e r o r g a n i z a t i o n s , and s o c i a l s e r v i c e s p e r s o n n e l , a r e a g o o d s o u r c e o f i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e r e q u i r e m e n t s o f s p e c i a l needs g r o u p s . I n some i n s t a n c e s , s u c h g r o u p s may ha v e c o m p l e t e d r e s e a r c h r e l e v a n t t o t h e h o u s i n g n e e d s s t u d y . Commentary: A l t h o u g h a number o f t h e m a n u a l s s u g g e s t t h e i m p o r t a n c e o f c o n s i d e r i n g p a r t i c u l a r g r o u p s who have s e v e r e d i f f i c u l t i e s i n o b t a i n i n g a d e q u a t e s h e l t e r , and a l t h o u g h s u c h i n f o r m a t i o n i s e s p e c i a l l y u s e f u l t o p l a n n e r s and p o l i t i c i a n s , c u r r e n t s e c o n d a r y d a t a s o u r c e s on t h i s t o p i c a r e s c a r c e . The C e n s u s a n d C.M.H.C. *s H o u s i n g _ S t a t i s t i . e s a r e s o r r o w f u l l y i n a d e q u a t e i n m c n i t o r i n q t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f q r o u p s o f h o u s e h o l d s who have a m u l t i p l i c i t y c f h o u s i n q p r o b l e m s . T h e r e i s o n l y one a l t e r n a t i v e t o d e t e r m i n i n q t h e s c o p e o f h o u s i n g 134 p r o b l e m s e x p e r i e n c e d by s p e c i a l need g r o u p s , a n d t h a t i s t o i n v e s t i g a t e a w i d e v a r i e t y o f r e l a t i v e l y o b s c u r e p r i m a r y d a t a s o u r c e s . S t u d i e s r a r e l y a t t e m p t t c p r o j e c t t h e number o f h o u s e h o l d s w i t h i n s p e c i a l need g r o u p s ( w i t h t h e n o t e d e x c e p t i o n o f t h e e l d e r l y ) , due t c t h e d i f f i c u l t y o f o b t a i n i n g p a s t t r e n d s . The W a t e r l o o r e p o r t h a s made p r o j e c t i o n s of t h e n e e d s o f low i n c o m e s e n i o r c i t i z e n s and m o t h e r - l e d f a m i l i e s b a s e d upon c u r r e n t f i n d i n g s . H o w e v e r , t h e p r o j e c t i o n s a r e f o r a 2 - y e a r p e r i o d o n l y , w i t h i n w h i c h l i t t l e c h a n g e i n p e r c e n t a g e o f h o u s e h o l d s i n t h e s e g r o u p s v s . t h e t o t a l h o u s e h o l d p o p u l a t i o n , i s e x p e c t e d . . 7.. ASPECTS OF THE LOCAL ENVIRONMENT P u r p o s e / I m p o r t a n c e : H o u s i n g n e e d s a r e o f t e n c o n s i d e r e d t o r e l a t e n o t o n l y t o t h e d w e l l i n g u n i t , b u t a l s o t o i t s s u r r o u n d i n g e n v i r o n m e n t ( r e f e r t o Ch. 1 . ) . A u n i t w h i c h i s o f good g u a l i t y , s u i t a b l e and a f f o r d a b l e , may n o n e t h e l e s s be i n a p p r o p r i a t e i f n e i g h b o u r h o o d f a c i l i t i e s ( e . g . , s c h o o l s , m e d i c a l f a c i l i t i e s , s h o p p i n g a r e a s ) and a m e n i t i e s ( e . g . , p a r k s , r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s , l i b r a r i e s ) a r e l a c k i n g . The i m p o r t a n c e o f p r o x i m i t y t o s u c h f a c i l i t i e s and a m e n i t i e s i s c l e a r l y r e l a t e d t o t h e makeup o f t h e a r e a ' s r e s i d e n t s (and v i c e v e r s a ) . . The m e n t a l l y and p h y s i c a l l y d i s a b l e d , f o r e x a m p l e , r e q u i r e p r o x i m i t y t o m e d i c a l a n d c o m m u n i t y s u p p o r t s e r v i c e s . The e l d e r l y i d e a l l y s h o u l d b e w i t h i n w a l k i n g d i s t a n c e o f s h o p p i n g a r e a s and h e a l t h s e r v i c e s . F a m i l i e s w i t h c h i l d r e n r e g u i r e s c h o o l s , p a r k s and 1 3 5 r e c r e a t i o n a l f a c i l i t i e s . A n o t h e r a s p e c t o f t h e l o c a l e n v i r o n m e n t i m p o r t a n t t o c o n s i d e r i s t h e e c o m o n i c p r o s p e c t s o f t h e r e g i o n . P o p u l a t i o n and h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s , w h i c h i n t u r n a f f e c t h o u s i n g r e q u i r e m e n t s , s h o u l d t a k e t h i s f a c t o r i n t o a c c o u n t . Commentary: O n l y t h r e e o f t h e s t u d i e s r e v i e w e d c o n s i d e r a s p e c t s o f t h e l o c a l e n v i r o n m e n t . . Two o f t h e s e ( H a l i f a x and V i c t o r i a ) c o n s i d e r t h e r e q i o n s * e c o n o m i c o u t l o o k a n d employment f o r e c a s t s . O n l y t h e V a n c o u v e r s t u d y e x a m i n e s n e i q h b o u r h o o d f a c i l i t i e s , i n p a r t i c u l a r t h e l o c a t i o n o f h e a l t h c a r e and r e l a t e d s e r v i c e s . Due t o t h e c o n s t r a i n t s o f h o u s i n g c h o i c e p l a c e d on p a r t i c u l a r g r o u p s o f h o u s e h o l d s who r e q u i r e n e i g h b o u r h o o d f a c i l i t i e s and a m e n i t i e s , maps o f t h e i r l o c a t i o n ( e . g . , i n n e r c i t y n e i g h b o u r h o o d s v s . s u b u r b s ) w o u l d be u s e f u l h o u s i n g p l a n n i n g i n f o r m a t i o n . P r o v i s i o n o f s u c h c ommunity f a c i l i t i e s i n a r e a s c u r r e n t l y l a c k i n g t h e m , w o u l d e x t e n d t h e s u p p l y o f h o u s i n g f o r s p e c i a l n e e d g r o u p s . 8. HOUSING REQUIREMENTS P u r p o s e / I m p o r t a n c e : The i n f o r m a t i o n and a n a l y s i s c o n t a i n e d u n d e r t h e v a r i o u s h e a d i n g s d i s c u s s e d a b o v e s h o u l d be b r o u g h t t o g e t h e r t o p r o v i d e an a s s e s s m e n t c f t h e r e g i o n ' s h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . . The g r e a t e r t h e ' d e t a i l t h a t can be g i v e n t o d e s c r i b e h o u s i n g r e g u i r e m e n t s ( e . g . , u n i t s r e g u i r e d i n t h e s h o r t and l o n g t e r m by u n i t t y p e and s i z e r e l a t e d t o h o u s e h o l d s ' n e e d s , number o f u n i t s w h i c h r e g u i r e r e n o v a t i o n by l o c a t i o n , number and t y p e o f 136 h o u s e h o l d s who r e q u i r e some f o r m o f i n c o m e a s s i s t a n c e ) , t h e b e t t e r . However, as h o u s i n g r e q u i r e m e n t s a r e d e r i v e d f r o m d a t a p r e v i o u s l y c o l l e c t e d and a n a l y s e d , t h e amount o f d e t a i l w h i c h c a n be p r o v i d e d w i l l depend upon t h e d a t a s o u r c e s and m e t h o d o l o g i e s p r e v i o u s l y e m p l o y e d . A l t e r n a t i v e M e t h o d s : a) T r a d i t i o n a l M ethod The t r a d i t i o n a l method sums e x p e c t e d h o u s e h o l d i n c r e a s e a nd d e m o l i t i o n s o v e r a s e t p e r i o d p l u s an a l l o w a n c e f o r v a c a n c i e s , t o a r r i v e a t t h e t o t a l number o f new u n i t s t o be c o n s t r u c t e d f o r t h e p e r i o d . .' T h i s method h a s b e e n u s e d i n c o n j u n c t i o n w i t h t h e h e a d s h i p r a t e method f o r d e r i v i n g h o u s e h o l d p r o j e c t i o n s , t o p r o v i d e a b r e a k d o w n o f new u n i t s r e g u i r e d b y s i z e and t y p e , u t i l i z i n g c u r r e n t r a t i o s o f h o u s e h o l d s i z e and d e n s i t y a s s u m p t i o n s (see C h a r t 3, V i c t o r i a ) o r o c c u p a n c y p a t t e r n s ( C h a r t 5, W i n n i p e g ) . K n o w l e d g e o f e x p e c t e d number o f new u n i t s by t y p e ( e . g . , s i n g l e f a m i l y , r o w , a p a r t m e n t s ) c a n t h e n be u s e d t o e s t i m a t e l a n d r e g u i r e m e n t s . . The V i c t o r i a s t u d y h a s a p p l i e d S.H.U. r e s u l t s c o n c e r n i n g i n c o m e a n d t e n u r e s o t h a t a d d i t i o n a l h o u s i n g f o r f u t u r e low i n c o m e r e n t e r h o u s e h o l d s c a n be e s t i m a t e d . b) M o d i f i e d T r a d i t i o n a l Method The t r a d i t i o n a l method may be m o d i f i e d t o a l s o t a k e i n t o a c c o u n t p o o r q u a l i t y u n i t s . R e p l a c e m e n t r e g u i r e m e n t s a r e s i m p l y a d d e d t o t h e t o t a l d e r i v e d i n a ) . c) F r u s t r a t e d Demand The " f r u s t r a t e d demand" t e c h n i q u e ( s e e C h a r t 7, 137 Quebec) e s t i m a t e s t h e number o f f u t u r e h o u s e h o l d s by i n c o m e g r o u p and m o n t h l y r e n t . A s s u m p t i o n s a r e made c o n c e r n i n g t h e r e n t s o f u n i t s t o be s u p p l i e d by t h e p r i v a t e m a r k e t and e x p e c t e d p u b l i c h o u s i n g s t a r t s , t o d e t e r m i n e t h e e x p e c t e d s h o r t f a l l o f u n i t s . d) L e v e l o f S e r v i c e C r i t e r i a may be e s t a b l i s h e d t o d e s c r i b e c h a r a c t e r i s t i c s o f h o u s e h o l d s e l i g i b l e f o r p u b l i c a l l y a s s i s t e d u n i t s . E s t i m a t e s o f t h e i r d i s t r i b u t i o n i n t h e f u t u r e a r e u s e d t o i n d i c a t e t h e number of a s s i s t e d u n i t s r e g u i r e d . . e) P r o g r a m O p t i o n s The d a t a c o l l e c t e d f o r t h e s t u d y o f e a c h t y p e o f h o u s i n g need may be r e l a t e d t o p r o g r a m o p t i o n s (see C h a r t 6, V a n c o u v e r ) , i n c l u d i n g t h o s e c u r r e n t l y i n o p e r a t i o n o r t h o s e e n v i s a g e d . M o st s t u d i e s s e p a r a t e a f f o r d a b i l i t y c o n s i d e r a t i o n s f r o m g u a l i t y and s u i t a b i l i t y i s s u e s , as t h e y c a n n o t be a l l e v i a t e d by t h e c o n s t r u c t i o n o f new u n i t s a l o n e , b u t may b e s t be s o l v e d t h r o u g h p r o v i s i o n o f i n c o m e s u p p o r t . The [ a f f o r d a b i l i t y ] p r o b l e m , w h i c h a f f e c t s a l m o s t 14,000 h o u s e h o l d s i s o b v i o u s l y t o o l a r g e t o be s o l v e d by t h e r e p l a c e m e n t o f u n i t s . These p r o b l e m s c a n o n l y be s o l v e d t h r o u g h b r e a d p o l i c i e s o f i n c o m e r e d i s t r i b u t i o n , o r ... e mployment o f s u c h m e a s u r e s as s h e l t e r a l l o w a n c e s , t a x c r e d i t s , and so o n . ( C i t y o f V i c t o r i a , 1977, p..28) Commentary: The t r a d i t i o n a l method as most commonly e m p l o y e d ( H a l i f a x , W i n n i p e g , W a t e r l o o , C o r n w a l l ) d o e s n o t d i s t i n g u i s h h o u s i n g demand f r o m h o u s i n g n e e d . A l t h o u g h , when u s e d i n 138 c o n j u n c t i o n w i t h h e a d s h i p r a t e s , t h e method c a n p r o v i d e i n t e r e s t i n g d e t a i l r e g a r d i n g new c o n s t r u c t i o n , i t c a n n o t be i n t e g r a t e d w i t h t h e i n f o r m a t i o n c o l l e c t e d i n t h e s t u d y r e g a r d i n g t h e t y p e s o f h o u s i n g need i n t h e r e g i o n . The V i c t o r i a s t u d y , by d i s a g r e g a t i n g new c o n s t r u c t i o n by h o u s e h o l d s ' i n c o m e l e v e l s and t e n u r e , d o e s s u c c e e d i n i n d i c a t i n g t h e p r o p o r t i o n o f u n i t s r e g u i r e d t o h o u s e f u t u r e h o u s e h o l d s w i t h a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s . . However, t h i s method a l o n e s t i l l d oes n o t t a k e i n t o a c c o u n t t h e a l l e v i a t i o n o f c u r r e n t h o u s i n g n e e d s . The m o d i f i e d t r a d i t i o n a l a p p r o a c h i s more u s e f u l a s i t d o e s t a k e i n t o a c c o u n t r e p l a c e m e n t r e g u i r e m e n t s . . H o wever, t h e t h r e e r e m a i n i n g a l t e r n a t i v e s t o d e s c r i b i n g h o u s i n g r e g u i r e m e n t s a r e most u s e f u l a s t h e y c o n c e n t r a t e w h o l l y upon h o u s i n g n e e d s . The f r u s t r a t e d demand a p p r o a c h i s c c n c e r n e d p r i m a r i l y w i t h a f f o r d a b i l i t y c o n s i d e r a t i o n s . . The L e v e l o f S e r v i c e method i s w i d e r i n s c o p e as i t c o n s i d e r s a f f o r d a b i l i t y a n d s u i t a b i l i t y c r i t e r i a , h o w e v e r a p r o b l e m r e m a i n s i n t h a t i t i s v e r y d i f f i c u l t t o e s t a b l i s h c r i t e r i a f o r t h e l e v e l o f s e r v i c e t o be p r o v i d e d . I n r e s p o n s e t o t h e q u e s t i o n n a i r e , t h e D i r e c t o r o f t h e M e t r o p o l i t a n T o r o n t o s t u d y comments: What p r o p o r t i o n o f t h o s e m e e t i n q e l i g i b i l i t y c r i t e r i a s h o u l d be s e r v e d ? ... i t [ i s ] u n l i k e l y t h a t g ood c r i t e r i a c a n be d e v e l o p e d f o r t h e l e v e l o f s e r v i c e p r o v i d e d . The P r o g r a m O p t i o n s a p p r o a c h i s p r o b a b l y t h e most s e n s i b l e a p p r o a c h t o a r r i v i n g a t h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . The a p p r o a c h i n e s s e n c e s u m m a r i z e s e a c h o f t h e n e e d s d i s c u s s e d w i t h i n t h e r e p o r t and f i t s them t o f e a s i b l e g o v e r n m e n t p r o g r a m o p t i o n s . H o u s e h o l d s w i t h s p e c i f i c h o u s i n g n e e d s a r e g r o u p e d t o c o i n c i d e 139 w i t h p o s s i b l e g o v e r n m e n t a c t i o n s . 9. TARGETS P u r p o s e / I m p o r t a n c e : H o u s i n g t a r g e t s s p e c i f y i n g u a n t i t a t i v e t e r m s t h e a c t i o n s t h e g o v e r n m e n t a g e n c y s h o u l d t a k e t o a l l e v i a t e t h e h o u s i n g n e e d d e s c r i b e d i n p r e v i o u s s e c t i o n s o f t h e s t u d y . T a r g e t s d i f f e r f r o m H o u s i n g R e g u i r e m e n t s i n t h a t t h e y t a k e i n t o a c c o u n t a v a i l a b l e g o v e r n m e n t p r o g r a m s and t h e c a p a c i t y o f t h e g o v e r n m e n t a g e n c y t o a c t w i t h i n a p a r t i c u l a r t i m e f r a m e . M o s t o f t e n t a r g e t s o u t l i n e t h e e x p e c t e d number o f p u b l i c a l l y a s s i s t e d u n i t s w h i c h may be b u i l t o r r e n o v a t e d i n t h e s h o r t term.. T a r g e t s a r e an i m p o r t a n t a s p e c t o f t h e h o u s i n g n e e d s s t u d y a s t h e y a r e a s t a t e m e n t o f t h e commitment o f t h e g o v e r n m e n t a g e n c y t o a c t upon t h e f i n d i n g s o f t h e s t u d y . I n some i n s t a n c e s , n u m e r i c a l t a r g e t s a r e n o t i n c l u d e d w i t h i n t h e s t u d y i t s e l f , as t h e y may be d e t e r m i n e d a f t e r p u b l i c a t i o n and d i s c u s s i o n o f t h e r e g i o n ' s h o u s i n g r e g u i r e m e n t s . A l t e r n a t i v e M e t h o d s : a) R e q u i r e m e n t s D a t a The H a l i f a x and W a t e r l o o s t u d i e s have e g u a t e d t h e i r h o u s i n g r e g u i r e m e n t s d a t a w i t h t a r g e t s . H a l i f a x d e r i v e d an a n n u a l a v e r a g e ; W a t e r l o o d e t e r m i n e d e a c h m u n i c i p a l i t y ' s t a r g e t a c c o r d i n g t c t h e i r s h a r e o f t h e r e g i o n ' s p r o j e c t e d p o p u l a t i o n g r o w t h . . b) U n i t A l l o c a t i o n Method The C o r n w a l l s t u d y i n t e r v i e w e d C.M.H.C. p e r s o n n e l t o e s t i m a t e t h e number o f a s s i s t e d u n i t s t o w a r d s w h i c h t h e f e d e r a l 1 4 0 g o v e r n m e n t w i l l c o n t r i b u t e s u b s i d i e s . The s t u d y recommends t h a t "The m u n i c i p a l i t y c o n t i n u e i t s p a r t i c i p a t i o n i n t h e v a r i o u s h o u s i n g p r o g r a m s o f s e n i o r l e v e l s o f g o v e r n m e n t , e s p e c i a l l y t h o s e w h i c h e n c o u r a g e a w i d e r a n g e o f h o u s i n g o p p o r t u n i t y " . . The V a n c o u v e r s t u d y has a l s o u s e d t h i s a p p r o a c h f o r t a r g e t s p e r t a i n i n g t o t h e c o m i n g y e a r . I n o r d e r f o r f e d e r a l p r o g r a m s t o be f e a s i b l e , m u n i c i p a l c o n t r i b u t i o n s ( e . g . , p r o g r a m a d m i n i s t r a t i o n , m u n i c i p a l l a n d w r i t e - d o w n s , z o n i n g a p p o r o v a l s ) a r e r e g u i r e d . . c) G u e s s t i m a t e The O t t a w a - C a r l e t o n and Quebec s t u d i e s have r e v i e w e d t h e m a t e r i a l c o n t a i n e d i n t h e r e p o r t s t o e s t i m a t e t a r g e t s . . A c l e a r m e t h o d o l o g y i s n o t e x p l a i n e d . d) Keep Op and C a t c h Up The V a n c o u v e r s t u d y p r e s e n t s t h r e e o p t i o n s f o r t a r g e t s e t t i n g - - a ) r e s p o n d t o e x i s t i n g C i t y p o l i c i e s , b) r e t a i n p r e s e n t r a t i o s of s p e c i a l n e e d s h o u s i n g t o h o u s e h o l d s b y t y p e ("Keep Up T a r g e t ) , a n d c ) s u b s t a n t i a l l y r e d u c e c u r r e n t unmet h o u s i n g n e e d s o f t h o s e e x p e r i e n c i n g h o u s i n g g u a l i t y , q u a n t i t y , AND a f f o r d a b i l i t y p r o b l e m s , o v e r a s e v e r a l y e a r t i m e s p a n ("Keep Up and C a t c h Up T a r q e t " ) . e) L e v e l o f S e r v i c e T a r q e t s B o t h t h e A l b e r t a and M e t r o p o l i t a n T o r o n t o t a r q e t s a r e b a s e d upon a) t h e number o f h o u s e h o l d s who a r e and w i l l be e l i g i b l e f o r a s s i s t e d h o u s i n g g i v e n c u r r e n t e l i g i b i l i t y c r i t e r i a , and b) t h e number o f h o u s e h o l d s who w i l l be e l i g i b l e f o r a s s i s t e d h o u s i n g g i v e n c h a n g e s i n e l i g i b i l i t y c r i t e r i a . Commentary: 141 A p r o b l e m w i t h use o f r e g u i r e m e n t s d a t a a s t a r g e t s i s t h a t t h e r e i s not a c l e a r d i s t i n c t i o n made b e t w e e n p u b l i c and p r i v a t e s e c t o r i n v o l v e m e n t i n t h e p r o v i s i o n o f h o u s i n g . T h i s method does n o t p r o v i d e s u f f i c i e n t d e t a i l w i t h r e s p e c t t o t h e m u n i c i p a l i t y ' s r o l e i n h o u s i n g . The u n i t a l l o c a t i o n method r e l i e s upon s e n i o r l e v e l s o f g o v e r n m e n t t o d e r i v e t a r g e t s . T h e s e t a r g e t s a r e n o t b a s e d upon a c l e a r u n d e r s t a n d i n g o f l o c a l n e e d , b u t upon t h e a v a i l a b i l i t y o f p u b l i c f u n d s . . The l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y i t s e l f p r e s e n t s t h e most a c c u r a t e a s s e s s m e n t o f l o c a l n e e d a v a i l a b l e , a s i t h a s been c o n d u c t e d a t t h e l o c a l l e v e l . T h i s i n f o r m a t i o n c a n more e f f e c t i v e l y be u s e d i f i t i s c o m m u n i c a t e d t o s e n i o r l e v e l s o f g o v e r n m e n t s u c h t h a t t h e y may a d j u s t u n i t a l l o c a t i o n s t c more c l o s e l y r e f l e c t t h e d e g r e e o f h o u s i n g n e e d i n t h e c o m m u n i t y . The t h r e e r e m a i n i n g m e t h o d s t o d e r i v i n g t a r g e t s e a c h r e l a t e more c l o s e l y t o t h e f i n d i n g s o f t h e s t u d i e s . . E a c h i s b a s e d upon some s t a n d a r d s o r c r i t e r i a t o a s s e s s t h e number o f h o u s e h o l d s who s h o u l d b e n e f i t f r o m l o c a l g o v e r n m e n t a c t i o n s . The • • g u e s s t i m a t e " method d o e s n o t t e l l us what t h e s e c r i t e r i a a r e . . Thus t h e t a r g e t s c h o s e n a r e d i f f i c u l t t o s u b s t a n t i a t e . The "Keep Up and C a t c h Up" t a r g e t s and " L e v e l o f S e r v i c e " t a r g e t s a r e e x p l i c i t a s t o t h e c r i t e r i a c h o s e n . A l t h o u g h i t i s d i f f i c u l t f o r t h e h o u s i n g p l a n n e r t o e s t a b l i s h a p p r o p r i a t e c r i t e r i a , t h e a s s u m p t i o n s u n d e r l y i n g t h e c r i t e r i a c h o s e n c a n be d e b a t e d p u b l i c a l l y and w i t h p o l i t i c i a n s . 1 4 2 10.. COST OF ACTING ANALYSIS P u r p o s e / I m p o r t a n c e : The c o s t o f a c t i n g upon t h e r e c o m m e n d a t i o n s and t a r g e t s p r e s e n t e d i n t h e s t u d y a r e o f t e n t h e most i m p o r t a n t f a c t o r d e t e r m i n i n g w h e t h e r o r n o t r e c o m m e n d a t i o n s a r e i m p l e m e n t e d . They a r e a n e c e s s a r y component o f t h e l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y as t h e y e n a b l e p o l i t i c i a n s t o a r r i v e a t d e c i s i o n s c o n c e r n i n g t h e l o c a l g o v e r n m e n t ' s p a r t i c i p a t i o n i n t h e p r o v i s i o n o f p u b l i c a l l y a s s i s t e d h o u s i n g b a s e d upon b o t h t h e c o s t s a n d t h e b e n e f i t s o f t h e v e n t u r e . Some o f t h e s t u d i e s r e v i e w e d have n o t i n c l u d e d t h e c o s t i m p l i c a t i o n o f r e c o m m e n d a t i o n s . . As i n t h e c a s e o f t a r g e t s e t t i n g , t h e s e may be d e t e r m i n e d a f t e r p u b l i c a t i o n and d i s c u s s i o n o f t h e r e g i o n ' s h o u s i n g r e q u i r e m e n t s . A l t e r n a t i v e M e t h o d s : a) r e R e c o m m e n d a t i o n s A l t h o u g h t h e W i n n i p e g s t u d y d o e s n e t p r e s e n t t a r g e t s , i t comments upon t h e c o s t o f r e c o m m e n d a t i o n s c o n t a i n e d w i t h i n t h e r e p o r t . The r e c o m m e n d a t i o n s ( i n c l u d i n g e n c o u r a g e m e n t o f i n f i l l d e v e l o p m e n t , o v e r c o m i n g c u r r e n t p r o b l e m s , f a c i l i t a t i n g f u t u r e g r o w t h , and m o n i t o r i n g h o u s i n g ) a r e g r o u p e d a s t o t h o s e w h i c h d o n o t e n t a i l a d d i t i o n a l c o s t s t o t h e m u n i c i p a l i t y and t h o s e w h i c h do e n t a i l a d d i t i o n a l c o s t s . E a c h s p e c i f i c r e c o m m e n d a t i o n i s d e s c r i b e d i n t e r m s o f o p e r a t i n g and c a p i t a l e x p e n d i t u r e s a s w e l l a s a b r e a k d o w n by d e p a r t m e n t and p r o g r a m , i n p e r c e n t a g e t e r m s . b) r e T a r g e t s The V a n c o u v e r , Q u e b e c , O t t a w a - C a r l e t o n , A l b e r t a , and 1 4 3 M e t r o p o l i t a n T o r o n t o s t u d i e s p r o v i d e e s t i m a t e s o f t h e c o s t s t o t h e m u n i c i p a l i t i e s o f a c t i n g upon t h e t a r g e t s s e t . Each i s b a s e d upon p a s t e x p e r i e n c e . The V a n c o u v e r s t u d y i n c l u d e s c o s t s c e n a r i o s f o r f u t u r e t a r g e t s b a s e d upon p o s s i b l e c h a n g e s i n s e n i o r g o v e r n m e n t p r o g r a m s . . E s t i m a t e s i n c l u d e l a n d p u r c h a s e and h o l d i n g c o s t s , and s t a f f i n g c o s t s , a n d a r e d i s a g g r e g a t e d a c c o r d i n g t o t h o s e w h i c h a r e r e c o v e r a b l e v s . n o n - r e c o v e r a b l e . The O t t a w a - C a r l e t o n , A l b e r t a , a n d M e t r o p o l i t a n T o r o n t o s t u d i e s c a l c u l a t e e x a m p l e u n i t c o s t p r i c e s . The A l b e r t a s t u d y i n c l u d e s t h e g r e a t e s t v a r i e t y o f c o s t f a c t o r s — i . e . , c o s t s o f l a n d a s s e m b l y a c c o r d i n g t o l o c a t i o n , t h r e e u n i t t y p e s (row h o u s i n g , w a l k - u p , o r h i g h - r i s e ) , c o n s t r u c t i o n , d e s i g n , l e g a l f e e , f i n a n c i n g , and o v e r h e a d . The M e t r o p o l i t a n T o r o n t o s t u d y h a s d e v e l o p e d a c o m p u t e r m o d e l t o e s t i m a t e c o s t s u n d e r t h r e e s c e n a r i o s — a ) 100% r e n t - g e a r e d - t o - i n c o m e , b) 100% r e n t s u p p l e m e n t p r o g r a m , a n d c ) 70% r e n t - g e a r e d - t o - i n c o m e and 30% r e n t s u p p l e m e n t . Commentary: E a c h o f t h e s e methods i s v e r y u s e f u l . C l e a r l y t h e more s p e c i f i c r e c o m m e n d a t i o n s and t a r g e t s p r e s e n t e d i n t h e r e p o r t a r e , t h e more d e t a i l e d c o s t e s t i m a t e s c a n be. I I I . Summary The m a t e r i a l p r e s e n t e d i n t h i s c h a p t e r i s b r i e f l y s u m m a r i z e d i n F i g u r e 5 ( o v e r l e a f ) . 144 CONTEXT ISSUE • COMMENTARY 1. Objectives -allow f o r gr e a t e s t p r a c t i c a l p o t e n t i a l 2. Research Models -hybrid approach i s most u s e f u l 3- Value Judgements -involve wide range of i n t e r e s t groups 4. Format - c l e a r w r i t i n g s t y l e and graphics e s s e n t i a l CONTENT ISSUE PREFERRED METHODOLOGIES 1. Demographic A n a l y s i s -cohort s u r v i v a l / h e a d s h i p rate method -Development Trends 2. Quantity Housing Stock -CMHC Housing S t a t i s t i c s -Census -Municipal Permits 3- Q u a l i t y Housing Stock -windshield survey 4. S u i t a b i l i t y -Census -Matching Technique 5- A f f o r d a b i l i t y -Budget Approach -Income/Expenditure Approach 6. S p e c i a l Need Groups -primary data sources -interviews 7- Aspects of the L o c a l Environment -map l o c a t i o n of community f a c i l i t i e s and amenities -employment f o r e c a s t s 8. Housing Requirements -Program Options Approach -Level of Service - F r u s t r a t e d Demand 9. Targets -Keep Up and Catch Up -Level of Service Targets 10. Cost of A c t i n g A n a l y s i s -by department and program, percentage terms -example u n i t c o s t p r i c e s -cost scenarios Figure 6:- Framework Summary. 145 CHAPTER 5: CONCLUSIONS—WHEN I S A 1QCAL HOUSING NEEDS STUDY SUCCESSFUL? C h a p t e r 1 o u t l i n e d f i v e p u r p o s e s f o r c o n d u c t i n g a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y . They w e r e : 1. To d e f i n e h o u s i n g need 2. To p r o v i d e d a t a c o n c e r n i n g t h e need 3. To e n s u r e r e l e v a n c e t o l o c a l c o n d i t i o n s 4. To meet t h e g r o w i n g r e s p o n s i b i l i t i e s o f l o c a l g o v e r n m e n t i n h o u s i n g 5. To f o s t e r a c t i o n t o a l l e v i a t e h o u s i n g n e e d . The m a t e r i a l p r e s e n t e d i n t h e f o l l o w i n g c h a p t e r s and t h e f r a m e w o r k f o r c o n d u c t i n g l o c a l h o u s i n g n eeds s t u d i e s p r e s e n t e d i n C h a p t e r 4, t e l l s us how t h e f i r s t f o u r o f t h e s e p u r p o s e s may be a c h i e v e d . U n f o r t u n a t e l y , h o w e v e r , i t i s n o t n e c e s s a r i l y t r u e t h a t l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s c o n d u c t e d a c c o r d i n g t o t h e s u g g e s t i o n s p r e s e n t e d i n C h a p t e r 4 w i l l i n f a c t f o s t e r a c t i o n t o a l l e v i a t e h o u s i n g n e e d . The d e c i s i o n as t o w h e t h e r o r n o t a c t i o n s w i l l p r o c e e d f r o m t h e s t u d y i s u l t i m a t e l y up t o t h e p o l i t i c i a n s . I t i s t h e v i e w o f t h i s a u t h o r , t h a t an a p p r o p r i a t e c r i t e r i o n t o a s s e s s t h e s u c c e s s o f a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y , i s t h e d e g r e e t o w h i c h i t p r o v i d e s s u f f i c i e n t i n f o r m a t i o n t o p e r m i t t h e p o l i t i c i a n t o d e c i d e t o what e x t e n t r e s o u r c e s s h o u l d be a l l o c a t e d t o a l l e v i a t e h o u s i n g n e e d . we c a n c o n c e i v e o f a number o f i n s t a n c e s when p o l i t i c i a n s w o u l d e i t h e r d e l a y o r r e j e c t t h e s t u d y ' s p r o p o s e d a c t i o n s t o a l l o c a t e r e s o u r c e s t o a l l e v i a t e h o u s i n g n e e d , due t o 146 i n s u f f i c i e n t i n f o r m a t i o n . 1., We do n o t u n d e r s t a n d t h e s t u d y . -Thus i t i s i m p o r t a n t t o p r e s e n t t h e s t u d y i n a c l e a r and r e a d a b l e f o r m a t . 2.. We do n o t h a v e s u f f i c i e n t d a t a c o n c e r n i n g h o u s i n g need i n o u r m u n i c i p a l i t y o r v r e g i o n . - T hus i t i s i m p o r t a n t t o i n c l u d e e s t i m a t e s o f t h e k i n d s o f h o u s i n g need i n t h e a r e a - - i . e . f w i t h r e s p e c t t o g u a l i t y , s u i t a b i l i t y , a f f o r d a b i l i t y , s p e c i a l n e e d s , and a s p e c t s o f t h e l o c a l e n v i r o n m e n t . 3. We do n o t b e l i e v e t h e s t u d y ' s f i g u r e s a r e c o r r e c t . -Thus i t i s i m p o r t a n t t o e x p l a i n t h e m e t h o d o l o g i e s , t h e a s s u m p t i o n s , a n d t h e c o n s t r a i n t s , u n d e r l y i n g t h e f i g u r e s p r e s e n t e d . 4.. We do n o t know what t o do w i t h t h i s i n f o r m a t i o n . -Thus i t i s i m p o r t a n t t o i n c l u d e s p e c i f i c r e c o m m e n d a t i o n s and t a r g e t s i n t h e s t u d y w h i c h a r e r e l a t e d t o t h e pow e r s o f t h e l o c a l j u r i s d i c t i o n . 5. As t h e t a r g e t s a n d p r o j e c t i o n s i n y o u r s t u d y r e l a t e t o 10 y e a r s f r c r a now, we w i l l w a i t u n t i l t h e n b e f o r e a c t i n g . - Thus i t i s i m p o r t a n t t o i n c l u d e p r o j e c t i o n s , h o u s i n g r e q u i r e m e n t s , and t a r g e t s , i n t h e s h o r t t e r m . . 6. We do n o t knew how much t h e s e p r o p o s e d a c t i o n s w i l l c o s t . - T hus i t i s i m p o r t a n t t o i n c l u d e c o s t e s t i m a t e s o f r e c o m m e n d a t i o n s and t a r g e t s . 7. We do n o t know i f t h e v o t e r s c a r e a b o u t h o u s i n g i s s u e s . -Thus i t i s i m p o r t a n t t o h a v e i n p u t f r o m t h e p u b l i c . The s t u d y may be used a s a v e h i c l e t o s o l i c i t p u b l i c 1 4 7 v i e w s t h r o u g h w i d e d i s s e m i n a t i o n o f i t s r e s u l t s { i n c l u d i n g u se o f l o c a l media) . 8.. T h i s r e p o r t d o e s n e t i n c l u d e t h e h o u s i n g m a r k e t a r e a - - w h y s h o u l d we a c t when n e i g h b o u r i n g m u n i c i p a l i t i e s may n o t ? -Thus i t i s i m p o r t a n t t o c o n d u c t t h e s t u d y a t a r e g i o n a l l e v e l , a n d / o r t o c o - o r d i n a t e t h e p r o j e c t w i t h n e i g h b o u r i n g m u n i c i p a l i t i e s . Once t h i s i n f o r m a t i o n h a s been p r o v i d e d , p o l i t i c i a n s may n o n e t h e l e s s d e c i d e t o r e j e c t a c t i o n s t o a l l o c a t e r e s o u r c e s t o a l l e v i a t e t h e n e e d . These a c t i o n s may be p e r c e i v e d as t o o c o s t l y ( e . g . , "We a g r e e w i t h y o u r s t u d y ' s f i n d i n g s , however o u r f u n d i n g p r i o r i t i e s l i e e l s e w h e r e " ) , o r c o n t r a r y t o t h e i r p h i l o s o p h i c a l p o s i t i o n ( e . g . , "We b e l i e v e h o u s i n g s h o u l d be p r o v i d e d t h r o u g h f r e e m a r k e t m e chanisms by t h e p r i v a t e s e c t o r " ) . . I n o r d e r t o m i n i m i z e t h e l i k e l i h o o d o f r e j e c t i o n o f t h e s t u d y ' s p r o p o s a l s , i t i s i m p o r t a n t t o i n v o l v e p o l i t i c i a n s t h r o u g h o u t t h e p r o c e s s o f c o n d u c t i n g t h e s t u d y . The g u e s t i o n n a i r e ( s e e A p p e n d i x A) a s k e d "Were you s a t i s f i e d w i t h t h e r e s u l t s o r a c c o m p l i s h m e n t s o f t h e s t u d y ? " . O n l y t h e p l a n n i n g d i r e c t o r o f W i n n i p e g r e s p o n d e d w i t h a n u n c o n d i t i o n a l " y e s " . The r e a s o n s c i t e d b y t h e a u t h o r s , p l a n n i n g d i r e c t o r s , a n d / o r r e s e a r c h d i r e c t o r s o f t h e o t h e r s t u d i e s a r e i n t e r e s t i n g a s t h e y h i g h l i g h t a number o f t h e p o i n t s a b o v e . C o u n c i l and A d m i n i s t r a t o r n o t f o l l o w e d t h r o u g h on a number o f k e y r e c e m m e n d a t i o n s . ( C o r n w a l l ) No. D i d n o t s e t l o c a l t a r g e t s [ a s ] P l a n n i n g D e p a r t m e n t d i d n o t d e v e l o p any c o n s e n s u s o v e r t h i s g u e s t i o n w i t h l o c a l p l a n n e r s [ o f m u n i c i p a l i t i e s w i t h i n t h e r e g i o n ] . M a j o r d i f f i c u l t y w i t h t h i s s t u d y was n o t o b t a i n i n g i n i t i a l p o l i t i c a l i d e n t i f i c a t i o n w i t h t h e m a i n i s s u e s o f t h e s t u d y . A f f o r d a b i l i t y , e t c . , were n o t p e r c e i v e d t o be p o l i t i c a l l y s i g n i f i c a n t i n t h e 148 C.R.D. a t t h e t i m e - - m a i n i n t e r e s t s o f t h e C.R.D. i n 1977 were i d e n t i f i e d t o be i n e c o n o m i c d e v e l o p m e n t ( s a f e g u a r d i n g j o b s ) , p r o t e c t i n g t h e e n v i r o n m e n t , and m i n i m i z i n g t h e c o s t o f l o c a l s e r v i c e s . A n o t h e r m a j o r d i f f i c u l t y was t h a t c a u s e d by i n a d e g u a t e l i a s o n w i t h l o c a l p l a n n e r s . ( V i c t o r i a ) G e n e r a l l y , b u t t h e P r o v i n c i a l g o v e r n m e n t p h i l o s o p h i c a l l y r e j e c t s any c o s t - s h a r e d a c t i o n , t h e r e f o r e no a c t i o n d e s p i t e w i l l i n g n e s s by t h e F e d e r a l g o v e r n m e n t a n d C i t y . ( V a n c o u v e r ) No, v e r y l i t t l e h a s been a c c o m p l i s h e d . The r e p o r t was r e j e c t e d by t h e L i b e r a l g o v e r n m e n t a nd upon a change i n g o v e r n m e n t , t h e P.Q. h a s n o t f o l l o w e d t h r o u g h on d e c e n t r a l i z a t i o n o f h o u s i n g p r o g r a m s . (Quebec) Y e s , b u t n o t enough e x p l a n a t i o n c f why w a i t i n g l i s t s were low d e s p i t e s t a t i s t i c s s h o w i n g t h a t demand i s h i g h . ... P e r h a p s more e m p h a s i s s h o u l d be p l a c e d on t h e b e h a v i o u r a l i s s u e s s u c h a s a t t i t u d e s o f p e o p l e t o w a r d s p u b l i c h o u s i n g , e t c . ( A l b e r t a ) No. I n a b i l i t y t o e s t a b l i s h c r i t e r i a f o r l e v e l o f s e r v i c e t o be p r o v i d e d [ a s ] f i n a n c i a l c ommitment o f v a r i o u s l e v e l s o f g o v e r n e m t n d i f f i c u l t t o e s t i m a t e . ( M e t r o p o l i t a n T o r o n t o ) The g u e s t i o n n a i r e a l s o a s k e d " L o o k i n g b a c k on y o u r e x p e r i e n c e , do you h a v e any r e c o m m e n d a t i o n s o r a d v i c e f o r o t h e r a g e n c i e s c o n s i d e r i n g u n d e r t a k i n g a h o u s i n g n e e d s s t u d y ? " A g a i n , a number o f t h e r e s p o n s e s c l e a r l y r e l a t e t o t h e p o i n t s m e n t i o n e d a b o v e . 1. . Be r e a l i s t i c w i t h r e s p e c t t o h o u s i n g t a r g e t s and t h e p r o j e c t i o n s u s e d . 2.. Be c a r e f u l t o c o n s i d e r h o u s e h o l d d e v e l o p m e n t t r e n d s a s o p p o s e d t o s t r i c t p o p u l a t i o n p a r a m e t e r s . . ( C o r n w a l l ) 1. T r y t o e x a m i n e p h y s i c a l a s p e c t s o f p r o g r a m t a k e u p i n a d d i t i o n t o t r a d i t i o n a l s t a t i s t i c a l a n a l y s i s . 2. T r y t o i n v o l v e as many a c t o r s i n t h e s t u d y a s p o s s i b l e , i . e . H o u s i n g A u t h o r i t i e s , C i v i l S e r v a n t s , D e v e l o p e r s , L e n d e r s , e t c . 3. Don't l e t t h e c o n s u l t a n t do a l l t h e work, o t h e r w i s e s t a f f a t t h e l o c a l l e v e l w i l l n o t l e a r n by t h e e x p e r i e n c e . 4.. I n v o l v e t h e p o l i t i c i a n s a t a much e a r l i e r d a t e . ( V i c t o r i a ) 1. H i r e c o n s u l t a n t s who c a n p r o v i d e c r e d i b i l i t y . 2. I n v o l v e t h e p r i v a t e s e c t o r and t h e g e n e r a l p u b l i c , b u t a t d i f f e r e n t t i m e s and a t d i f f e r e n t l e v e l s . 149 3. Keep t h e media i n f o r m e d as t o what i s g o i n g on. ( W i n n i p e g ) 1. Make s u r e " c o s t " o f s t u d y d o e s n o t a p p r o a c h o r e x c e e d [ t o t a l h o u s i n g b u d g e t ] f u n d i n g a v a i l a b l e ! 2.. S e t up d a t a b a s e w h i c h c a n be m a i n t a i n e d / u p d a t e d and d o n ' t have t o r e c r e a t e a few y e a r s l a t e r . 3.. P l a n on d r a f t f o r m a t w i t h ample i n p u t f r o m " e x p e r t s " ( i n c l u d i n g t h o s e i n n e e d ) . 4. D e v e l o p i n g a commonly a c c e p t e d s t a t e m e n t o f n a t u r e and m a g n i t u d e o f need i s v e r y i m p o r t a n t f o u n d a t i o n f o r p o l i c y work and d i s c u s s i o n c f o p t i o n s . Aim s h o u l d be t o f o c u s d i s c u s s i o n on o p t i o n s , n o t d a t a v a l i d i t y . 5. D e v e l o p m e n t of p o l i c y by i n - h o u s e s t a f f may t a k e l o n g e r t h a n t h r o u g h c o n s u l t a n t s b u t d o e s i n c r e a s e a g e n c y u n d e r s t a n d i n g and s k i l l s . T r a d e o f f b e n e f i t / c o s t . ( V a n c o u v e r ) Don't do i t . A r e p o r t j u s t g e t s d one. I t may o r may n o t p l e a s e and i s d i f f i c u l t t o be u n d e r s t o o d . We d o n ' t j u s t need s t a t i s t i c s , b u t o n - g o i n g k n o w l e d g e . . (Quebec) J o i n t s t u d i e s w h i l e d i f f i c u l t t o o r c h e s t r a t e , a r e f a r more v a l u a b l e t h a n t h o s e done by one a g e n c y . I c o n s i d e r t h i s s t u d y u n i q u e b e c a u s e a) t h r e e l e v e l s o f g o v e r n m e n t were i n v o l v e d , b) s t a f f a t t h e l o c a l l e v e l a s s i s t e d i n t h e a n a l y s i s o f t h e r e s u l t s and n o t j u s t i n t h e p r o v i s i o n o f d a t a . T h u s , a l l s t a f f l e a r n e d a g r e a t d e a l f r o m t h e e x e r c i s e . ( A l b e r t a ) H o u s i n g n e e d s s t u d i e s must be a c o m p o s i t e o f d e m o g r a p h i c - i n c o m e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e p o p u l a t i o n . Good d e m o g r a p h i c i n c o m e p r o f i l e o f e x i s t i n g p o p u l a t i o n e s s e n t i a l . I t i s e s s e n t i a l t o have a c o m p u t e r model t o s i m u l a t e c o s t o f a l t e r n a t i v e t a r g e t s and i t i s u n l i k e l y t h a t g o o d c r i t e r i a c a n be d e v e l o p e d f o r l e v e l o f s e r v i c e t o be p r o v i d e d . B e i n g a b l e t o s i m u l a t e t h e c o s t o f d i f f e r e n t t a r g e t s p e r m i t s t h e p o l i t i c i a n t o d e c i d e what p r o g r a m s and t a r g e t s a r e a f f o r d a b l e . . ( M e t r o p o l i t a n T o r o n t o ) I t i s i n t e r e s t i n g t o n o t e t h a t a number o f t h e s e r e s p o n s e s comment upon t h e i m p o r t a n c e o f c o n s i d e r i n g what e f f e c t t h e s t u d y may have i n t h e l o n g e r t e r m . The c h o i c e a s t o who w i l l c o n d u c t t h e s t u d y - - a c o n s u l t a n t , l o c a l s t a f f , one a g e n c y o r m a n y - - i s an i m p o r t a n t c o n s i d e r a t i o n w i t h r e g a r d s t o f u t u r e p o s s i b l e a c t i o n s . I f t h e s t u d y i s t o be c o n d u c t e d by c o n s u l t a n t s , i t a p p e a r s i m p o r t a n t t h a t t h e r e be c l o s e l i a s o n w i t h l o c a l s t a f f . I f n o t , 1 5 0 upon c o m e p l e t i o n o f t h e w o r k , t h e r e r e m a i n s l i t t l e u n d e r s t a n d i n g o f t h e i s s u e s i n v o l v e d . The o p p o r t u n i t y f o r m o n i t o r i n g t h e r e s u l t s o f t h e s t u d y i s a l s o an i m p o r t a n t c o n s i d e r a t i o n i n t h i s r e g a r d . ( S i x o f t h e s e v e n r e p o n d a n t s t o t h e g u e s t i o n n a i r e r e p l i e d t h a t t h e r e a r e p l a n s t o m o n i t o r and u p d a t e t h e f i n d i n g s o f t h e s t u d y . ) At t h e o u t s e t o f t h i s t h e s i s , i t was e x p l a i n e d t h a t t h e a u t h o r i s n o t a b l e t o e v a l u a t e t h e d e g r e e o f e f f e c t i v e n e s s o f t h e t e n s t u d i e s r e v i e w e d w i t h r e s p e c t t o a l l e v i a t i n g h o u s i n g n e e d . . T h i s i s a f u n c t i o n o f a w i d e v a r i e t y c f f a c t o r s ( i n c l u d i n g , f o r e x a m p l e , t h e p o l i t i c a l e n v i r o n m e n t , p e r c e p t i o n s o f a wide r a n g e o f i n t e r e s t g r o u p s , t h e l e v e l o f p u b l i c c o n c e r n f o r h o u s i n g i s s u e s , t h e c a p a b i l i t y o f t h e l o c a l g o v e r n m e n t a g e n c y t o i m p l e m e n t t h e s t u d i e s ' f i n d i n g s , a n d t h e t y p e o f h o u s i n g p l a n n i n g p r o c e s s u n d e r t a k e n ) , a b o u t w h i c h we h a v e i n c o m p l e t e i n f o r m a t i o n . . H o wever, i t was n o t t h e o b j e c t i v e o f t h i s , t h e s i s t o a s s e s s t h e s u c c e s s o r f a i l u r e o f t h e t e n C a n a d i a n s t u d i e s r e v i e w e d . R a t h e r , t h e p u r p o s e was t o p r o v i d e h o u s i n g p l a n n e r s i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g t h e m e t h o d o l o g i c a l and p l a n n i n g c o n s i d e r a t i o n s n e c e s s a r y t o c o m p l e t i n g a l o c a l h o u s i n g n e e d s s t u d y i n C a n a d a . I t i s hoped t h a t t h e m a t e r i a l p r e s e n t e d i n t h i s c h a p t e r and t h e t h e s i s a s a w h o l e , w i l l a i d h o u s i n g p l a n n e r s t o c o n d u c t l c c a l h o u s i n g n e e d s s t u d i e s i n Canada w i t h a v i e w t o a c h i e v i n g a l l f i v e o f t h e p u r p o s e s o u t l i n e d above. 151 BIBLIOGRAPHY A m e r i c a n I n s t i t u t e o f P l a n n e r s and t h e U.S. D e p a r t m e n t o f H o u s i n g a n d U r b a n D e v e l o p m e n t . R e g i o n a l H o u s i n q : A T e c h n i c a l G u i d e . . W a s h i n g t o n : A.I.P./H.U.D., 1972. . A r m i t a g e , A. 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U s i n g S o c i a l R e s e a r c h i n . P u b l i c P o l i c y M a k i n g . . L e x i n g t o n , M a s s . : D.C. H e a t h and Co., 1977 158 Was the study i n i t i a t e d to deal with a p a r t i c u l a r l y serious housing problem i n the region? I f yes : a) What was the problem? b) Was the report completed and presented at a time when this problem remained as important an issue? That i s was the report timely? Did you have access to s i m i l a r research conducted i n Canada on housing need, or to any manuals on the subject, to use as guidelines i n preparing the report? I f so, can you l i s t other agencies or reports which you found to be of assistance. 7. a) Dp_you r e c a l l what kinds of problems you may have faced while conducting the research? Do you remember any tradeoffs you may have made concerning the degree of d e t a i l of the analysis due to f i n a n c i a l , time, or other constraints? Issue Problems, Constraints, Limitations, Tradeoffs 1. Data a v a i l a b i l i t y 2. Geographic scope (e.g. housing market area vs. p o l i t i c a l j u r i s d i c t i o n ) 3. Projections (e.g. short vs. long term) 4. D e f i n i t i o n of terms 5. Terms of rererence 6. Research guidelines 7. Target s e t t i n g 8. Content (e.g. choice of need groups) 9. T6T b) Please c irc le your three most serious problems. 159 8. Much of the information concerning the a f f o r d a b i l i t y of housing has been derived from the C.M.H.C. and S t a t i s t i c s Canada 1974 Survey of Housing Units. I f this study i s not repeated i n the near future, w i l l this pose serious constraints on future housing needs research i n the region? 9. To whom was the study d i s t r i b u t e d ? in-house use only P o l i t i c i a n s Development Interests Real Estate Board(s) Non-Profit Groups C i t i z e n s Groups Press and Media Other 10. Was the research c o n t r o v e r s i a l ? What reaction did the research findings receive from: 1 ff s § • 6* £ | ° C 8: -a o. v Comments a) P o l i t i c i a n s ! Municipal Council(s) Metropolitan Govt. b) Development Interests c) Real Estate Board(s) d) Non-Prof i t Groups e) C i t i z e n s Groups f ) 6) h) 11. Did the research i t s e l f r e s u l t i n any governmental p o l i c i e s and/or programs which aided i n the a l l e v i a t i o n of housing need i n your community? I f so, what were they? 160 12. What else do you f e e l the study accomplished? a) Increased p o l i t i c i a n s ' awareness of housing need yes no b) Generated i n t e r e s t i n the housing s i t u a t i o n i n the municipality or region yes __| no __ c) Other accomplishments i 13. Are you s a t i s f i e d with the r e s u l t s or accomplishments of the study? I f n o t i In what respects were you disappointed? Why do you think the r e s u l t s did not meet your expectations? 14. Although i t may as yet be early to state, do you f e e l that the housing targets ( ) and the recommendations ( ) have proven to be r e a l i s t i c and/or achievable? Are the targets useful guidelines? 15. Are there plans to monitor and update the findings of the study? I f so, how often? 1 6 1 16. I f today you had the opportunity to conduct another housing needs study, would you approach the research any d i f f e r e n t l y ? That i s , i n retrospect, would you modify the research methodology employed i n the study? I f so, how? 17. Looking back on your experience, do you have any recommendations or advice f o r other agencies considering undertaking a housing needs study? Thank you. 1 6 2 A p p e n d i x B: M e t h o d o l o g y f o r F a c t o r i n g U p I n c o m e s ( M e t r o p o l i t a n T o r o n t o , 1 9 7 7 . p p . 1 0 . 1 - 1 0 . 4 ) F A C T O R I N G U P H O U S E H O L D I N C O M E S 1 9 7 1 TO 1 9 7 5 T h e f a c t o r i n g u p o f i n c o m e s f r o m 1 9 7 1 t o 1 9 7 5 b y a g e g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s o f h o u s e h o l d h e a d w a s s e n s i t i v e t o ( a ) t h e d i f f e r e n c e i n t h e g r o w t h c h a r a c t e r i s t i c s o f . a v e r a g e w e e k l y w a g e s a n d s a l a r i e s b y i n d u s t r i a l d i v i s i o n , ( b ) t h e i n c r e a s e i n u n e m p l o y m e n t a n d a s s o c i a t e d i n c o m e c h a r a c t e r i s t i c s , a n d ( c ) t h e i n c r e a s e i n s o c i a l a s s i s t a n c e r e c i p i e n t s . T h e m e t h o d o l o g y a d o p t e d , t h e r e f o r e , f a c t o r e d u p t h e 1 9 7 1 i n c o m e s o f t h e h o u s e h o l d h e a d s t o 1 9 7 5 a n d r e a p p o r t i o n e d t h e n u m b e r i n e a c h i n c o m e r a n g e . T h e r e a p p o r t i o n m e n t w a s d i s t r i b u t e d t o t h e p r e d i c t e d 1 9 7 5 h o u s e h o l d h e a d s b y a g e g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s a f t e r t h e i n c r e m e n t a l n u m b e r o f u n e m p l o y e d h o u s e h o l d h e a d s a n d t h o s e r e c e i v i n g s o c i a l a s s i s t a n c e b e n e f i t s h a d b e e n d e d u c t e d . T h e i n c o m e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e l a t t e r t w o g r o u p s w e r e d e t e r m i n e d w i t h i n g i v e n 1 9 7 5 i n c o m e r a n g e s . T h e s e h o u s e h o l d s w e r e t h e n a d d e d t o t h e t o t a l e m p l o y m e n t h o u s e h o l d h e a d s t o p r o v i d e c o m p r e h e n s i v e p r o f i l e o f a l l h o u s e h o l d h e a d s b y a g e g r o u p , m a r i t a l s t a t u s a n d i n c o m e r a n g e s . A m o r e d e t a i l e d a n a l y s i s o f t h e c h a r a c -t e r i s t i c s o f t h e 1 9 7 1 d i s t r i b u t i o n o f h o u s e h o l d h e a d i n c o m e b y s i z e o f h o u s e h o l d a n d t e n u r e w a s a p p l i e d t o t h e 1 9 7 5 d i s t r i b u t i o n o f h o u s e h o l d h e a d s b y a g e g r o u p , m a r i t a l s t a t u s , a n d i n c o m e r a n g e s t o d e t e r m i n e a f u r t h e r b r e a k d o w n b y s i z e t e n u r e . T h e m e t h o d o l o g y i n v o l v e d t h e f o l l o w i n g s t e p s : 1 . D e r i v e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e p e r c e n t a g e g r o w t h o f t h e = c o n s u m e r p r i c e i n d e x f r o m 1 9 7 0 t o 1 9 7 5 f o r C a n a d a a n d M e t r o -p o l i t a n T o r o n t o , a n d t h e r a t i o o f t h e M e t r o p o l i t a n T o r o n t o p e r c e n t a g e g r o w t h t o t h e p e r c e n t a g e g r o w t h f o r C a n a d a . 2 . D e r i v e t h e p e r c e n t a g e i n c r e a s e i n a v e r a g e w e e k l y 163 w a g e s a n d s a l a r i e s b y i n d u s t r i a l d i v i s i o n f o r C a n a d a 1 9 7 0 t o 1 9 7 5 , a n d a d j u s t t h e i n c r e a s e t o r e f l e c t t h e c h a n g e i n t h e c o n s u m e r p r i c e i n d e x a s i t a p p l i e s t o M e t r o p o l i t a n T o r o n t o b a s e d o n t h e r a t i o i n ( 1 ) a b o v e . E x p r e s s t h i s p e r c e n t a g e i n c r e a s e d u e t o i n f l a t i o n a n d r i s i n g i n c o m e s a s a f a c t o r . P r e p a r e a s u m m a r y t a b l e f o r 1 9 7 1 h o u s e h o l d h e a d s f o r e a c h a g e g r o u p b y s i x m a r i t a l s t a t u s c a t e g o r i e s , t o t a l m a l e a n d t o t a l f e m a l e a n d i n c o m e r a n g e s . D i s t r i b u t e t h e t o t a l m a l e a n d t o t a l f e m a l e h o u s e h o l d h e a d s a c c o r d i n g t o t h e i r d i s t r i b u t i o n w i t h i n e a o f t h e m a j o r i n d u s t r i a l d i v i s i o n c a t e g o r i e s i n t h e 1 9 7 1 c e n s u s . A p p o r t i o n t h i s t o t a l m a l e a n d f e m a l e d i s t r i -b u t i o n B y m a r i t a l s t a t u s c a t e g o r i e s . W i t h i n e a c h c a t e g o r y b y a g e g r o u p , m a r i t a l s t a t u s , i n d u s t r i a l d i v i s i o n a n d i n c o m e g r o u p , a p p o r t i o n t h e n u m b e o f h o u s e h o l d s f o r t h a t i n c o m e g r o u p w i t h i n t h r e e s u b -g r o u p m e d i a n v a l u e s . A p p l y t o t h e m e d i a n v a l u e s t h e i n f l a t i o n f a c t o r s d e t e r m i n e d i n s t e p 2 t o o b t a i n t h e c o r r e s p o n d i n g 1 9 7 5 i n f l a t e d v a l u e s . D e t e r m i n e t h e 1 9 7 1 n u m b e r o f h o u s e h o l d h e a d s i n e a c h a g e g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s c a t e g o r y w h i c h f a l l i n t h e s e l e c t e d r a n g e s o f i n c o m e s c h o s e n f o r t h e s t u d y b a s e d o n t h e i m p a c t o f i n f l a t i o n o n t h e 1 9 7 1 m e d i a n v a l u e s i n s t e p ( 4 ) a b o v e . C a l c u l a t e t h e p r o p o r t i o n o f h o u s e h o l d s i n e a c h a g e g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s c a t e g o r y f a l l i n g w i t h i n t h e s e i n c o m e r a n g e s . D e t e r m i n e t h e i n c r e a s e i n t h e n u m b e r o f u n e m p l o y e d b e t w e e n 1 9 7 1 a n d 1 9 7 5 , a n d d i s t r i b u t e b y a g e g r o u p a n d s e x a c c o r d i n g t o g e n e r a l p r o f i l e p a t t e r n o f t h i s s e g m e n t o f t h e p o p u l a t i o n . 1 6 4 D i s t r i b u t e t h i s p o p u l a t i o n f u r t h e r b y m a r i t a l s t a t u s and r e l a t e t h i s p r o f i l e t o t h e f o r m a t i o n r a t e o f h o u s e h o l d h e a d s t o o b t a i n t h e u n e m p l o y e d b y age g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s o f h o u s e h o l d h e a d . F u r t h e r d i s t r i b u t e t h e u n e m p l o y e d h o u s e h o l d h e a d s by age g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s o b t a i n e d i n s t e p (7) i n t o t h e a p p r o p r i a t e i n c o m e r a n g e s . Compare t h e F a m i l y B e n e f i t s c a s e l o a d i n J u n e 1971 a n d J u n e 1975 t o o b t a i n t h e i n c r e m e n t a l g r o w t h i n t h e f a m i l y b e n e f i t s c a s e l o a d . D e t e r m i n e t h e d i s t r i b u t i o n c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e i n c r e m e n t a l g r o w t h o f f a m i l y b e n e f i t c a s e l o a d b y s t u d y i n g - s e p a r a t e l y t h e c o m p o n e n t s o f g r o w t h , i . e . (a) f a m i l y b e n e f i t m o t h e r s , f i r s t b y m a r i t a l s t a t u s a n d s u b s e q u e n t l y b y age g r o u p (b) d e p e n d e n t f a t h e r s by age g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s (c) s e n i o r c i t i z e n h o u s e h o l d h e a d s b y age g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s and (d) b l i n d a n d d i s a b l e d h o u s e h o l d h e a d s b y age g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s . T h i s p r o v i d e s t h e p r o f i l e o f h o u s e h o l d h e a d s b y age g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s who r e c e i v e f a m i l y b e n e f i t s . The i n c o m e r a n g e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e h o u s e h o l d h e a d s b y age g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s o b t a i n e d i n s t e p (10) a b o v e was d e t e r m i n e d b y a n a l y s i n g t h e r a t e s o f a s s i s t a n c e a v a i l a b l e f r o m "the f a m i l y b e n e f i t s a s s i s t a n c e p r o g r a m . D e t e r m i n e t h e 1975 t o t a l number o f h o u s e h o l d h e a d s b y age g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s f r o m t h e d e m o g r a p h i c p r o j e c t i o n s . D e d u c t f r o m t h i s t o t a l t h e i n c r e m e n t a l number u n e m p l o y e d d e r i v e d i n s t e p (7) a n d t h e i n c r e m e n t a l number on t h e f a m i l y b e n e f i t s p r o g r a m d e r i v e d i n s t e p (10) t o p r o d u c e t h e number o f 1975 h o u s e h o l d h e a d s b y age g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s , m i n u s t h e i n c r e m e n t a l g r o w t h o f h o u s e h o l d h e a d s who a r e (a) u n e m p l o y e d a n d (b) i n t h e f a m i l y b e n e f i t p r o g r a m . 165 D i s t r i b u t e t h e m o d i f i e d number o f 1975 h o u s e h o l d h e a d s b y age g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s o b t a i n e d i n s t e p (12) i n t o t h e a p p r o p r i a t e i n c o m e r a n g e s by a p p o r t i o n i n g t h e i r numbers a c c o r d i n g t o t h e p r o p o r t i o n d e t e r m i n e d by s t e p ( 5 ) . Add t o t h i s d i s t r i b u t i o n o f h o u s e h o l d h e a d s b y age g r o u p , m a r i t a l s t a t u s a n d i n c o m e r a n g e s o b t a i n e d i n s t e p (13) t h e i n c r e m e n t a l u n e m p l o y e d and f a m i l y b e n e f i t h o u s e h o l d s o b t a i n e d i n s t e p s (8) a n d (11) t o p r o v i d e t h e 1975 Income P r o f i l e o f a l l h o u s e h o l d h e a d s b y age g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s . D i s t r i b u t e t h e h o u s e h o l d h e a d s by age g r o u p a n d m a r i t a l s t a t u s i n i n c o m e c a t e g o r i e s u n d e r $15,000 i n t o owner and t e n a n t c h a r a c t e r i s t i c s b a s e d on an a n a l y s i s o f t h e 19 71 p a t t e r n . D i s t r i b u t e f u r t h e r t h e t e n a n t h o u s e h o l d h e a d s o b t a i n e d i n s t e p (15) a b o v e i n t o s i z e o f h o u s e h o l d s b a s e d on an a n a l y s i s o f t h e 1971 p a t t e r n . 

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