Open Collections

UBC Theses and Dissertations

UBC Theses Logo

UBC Theses and Dissertations

The counterbalanced adversary model of government-business interaction : an evaluation Whetter, David Clinton 1976

Your browser doesn't seem to have a PDF viewer, please download the PDF to view this item.

Item Metadata

Download

Media
831-UBC_1976_A4_6 W49_4.pdf [ 6.55MB ]
Metadata
JSON: 831-1.0093541.json
JSON-LD: 831-1.0093541-ld.json
RDF/XML (Pretty): 831-1.0093541-rdf.xml
RDF/JSON: 831-1.0093541-rdf.json
Turtle: 831-1.0093541-turtle.txt
N-Triples: 831-1.0093541-rdf-ntriples.txt
Original Record: 831-1.0093541-source.json
Full Text
831-1.0093541-fulltext.txt
Citation
831-1.0093541.ris

Full Text

fc. THE COUNTERBALANCED ADVERSARY MODEL OF GOVERNMENT-BUSINESS INTERACTION: AN EVALUATION by DAVID CLINTON WHETTER B . A r c h . , U n i v e r s i t y o f B r i t i s h C o l u m b i a , 1970 A THESIS SUBMITTED IN PARTIAL FULFILMENT OF THE REQUIREMENTS FOR THE DEGREE OF MASTER OF SCIENCE i n t h e F a c u l t y o f Commerce and B u s i n e s s A d m i n i s t r a t i o n We a c c e p t t h i s t h e s i s as c o n f o r m i n g t o the r e q u i r e d s t a n d a r d . THE UNIVERSITY OF BRITISH COLUMBIA JULY, 1976 David Clinton Whetter, 1976 In presenting th i s thes i s in pa r t i a l fu l f i lment of the requirements for an advanced degree at the Univers i ty of B r i t i s h Columbia, I agree that the L ibrary sha l l make it f ree ly ava i l ab le for reference and study. I further agree that permission for extensive copying of th is thesis for scho lar ly purposes may be granted by the Head of my Department or by his representat ives. It is understood that copying or pub l i ca t ion of th is thesis for f inanc ia l gain sha l l not be allowed without my writ ten permission. Department of "T^U * J L ^ O^fWiA^l^ ^ &iS<w\/34/» fezvWv*^ The Univers i ty of B r i t i s h Columbia 2075 Wesbrook Place Vancouver, Canada V6T 1W5 Date \SUJU^ \<=*)1(0 i ABSTRACT . . C o n t e x t The f r e e e n t e r p r i s e i d e a l s w h i c h have been t h e m a j o r p h i l o s o p h i c a l b a s e f o r t h e p r i v a t e s e c t o r o f w e s t e r n e c o n o m i e s s i n c e t h e d a y s o f Adam S m i t h , d e l i n e a t e v e r y c l e a r l y t h e r o l e s o f g overnment and b u s i n e s s i n s o c i e t y . The e a r l i e s t m o d e ls p r e s c r i b e d a s u p p l e m e n t a r y r o l e t o g overnment s i n c e t h e m a r k e t p l a c e was s u p p o s e d t o r e s o l v e and p r o v i d e f o r p u b l i c n e e d s . As t h e ' i d e a l ' m a r k e t became l e s s and l e s s r e p r e s e n t a t i v e o f a c t u a l c o n d i t i o n s t h e r o l e o f g overnment became more c e n t r a l . I n t h e p u b l i c mind g o v e r n m e n t s became c h a r g e d w i t h t h e r e s p o n s i b i l i t y o f e n s u r i n g t h a t t h e p u b l i c i n t e r e s t was p r o t e c t e d and f u l f i l l e d w h i l e b u s i n e s s r e m a i n e d r e s p o n s i b l e o n l y f o r a c h i e v i n g i t s p r i v a t e o b j e c t i v e s . However, g o v e r n m e n t s a r e s t i l l s u p p o s e d t o d i s c h a r g e t h e i r d u t y w i t h as l i t t l e i n t e r f e r e n c e i n t h e a c t i v i t i e s o f t h e p r i v a t e s e c t o r as p o s s i b l e . The u n d e r l y i n g a s s u m p t i o n o f t h i s p h i l o s o p h y i s t h a t g o v e r n m e n t s w i l l be e f f e c t i v e i n e n s u r i n g t h a t t h e p u b l i c i n t e r e s t i s p r o t e c t e d , t h a t i s , t h a t t h e r e i s a b a l a n c e o f power between government and b u s i n e s s . Most o f t h e m a j o r p r o b l e m s f a c i n g v a r i o u s s o c i e t i e s t o d a y , i n c l u d i n g f a m i n e , p o v e r t y , p o l l u t i o n and i n e q u i t a b l e d i s t r i b u t i o n o f w e a l t h and r e s o u r c e s , w o u l d seem t o i n d i c a t e t h a t t h e p u b l i c i n t e r e s t i s n o t b e i n g a d e q u a t e l y p r o t e c t e d . T h i s r a i s e s t h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e c o u n t e r b a l a n c e d a d v e r s a r y model o f g o v e r n m e n t - b u s i n e s s i n t e r -a c t i o n i s b a s e d on a s s u m p t i o n s w h i c h no l o n g e r h o l d i n o u r s o c i e t y . I f t h i s i s so t h e n d e c i s i o n makers i n b o t h government and b u s i n e s s s h o u l d c o n s i d e r t h e i m p l i c a t i o n s o f t h e i n a p p r o p r i -a t n e s s o f t h e i r p h i l o s o p h i c a l b a s e a-ndimake - a d j u s t m e n t s a c c o r d i n g l y . T h e s i s O b j e c t i v e The m a j o r g o a l o f t h i s t h e s i s i s t o e x a m i n e t h e a s s u m p t i o n s w h i c h u n d e r l i e t h e c o u n t e r b a l a n c e d , a d v e r s a r y m o d e l o f g o v e r n -ment b u s i n e s s i n t e r a c t i o n s on t h e b a s i s o f a c t u a l i n t e r a c t i o n s and p e r f o r m a n c e s o t h a t an a s s e s s m e n t o f t h e v a l i d i t y o f t h e m o d e l c a n be made. I t i s n o t my i n t e n t i o n t o c o n c l u s i v e l y d i s p r o v e t h e v a l i d i t y o f t h e m o d e l , s i n c e t h e amount o f r e s e a r c h r e q u i r e d t o a c c o m p l i s h s u c h a t a s k i s b e y o n d t h e s c o p e o f a t h e s i s a t t h i s l e v e l . I n any c a s e , t h e v a l u e o f a t t e m p t i n g s u c h an e l u s i v e g o a l i s q u e s t i o n a b l e , g i v e n t h a t t h e m a i n p u r p o s e o f e x a m i n i n g t h e v a l i d i t y o f t h e m o d e l i s t o p r o v i d e an i m p e t u s t o d e c i s i o n m a k e r s t o r e - e x a m i n e t h e i r p h i l o s o p h i c a l b a s e . No p r o o f i n s u c h a t o p i c i s l i k e l y t o be u n i v e r s a l l y a c c e p t e d a s c o n c l u s i v e , t h e r e f o r e , t h e e s t a b l i s h m e n t o f a r e a s o n a b l e d o u b t s e r v e s much t h e same p u r p o s e . T h i s r a t i o n a l e p r o v i d e d t h e b a s i s f o r my d e c i s i o n t o e x a m i n e t h e m a j o r assump-t i o n s o f t h e m o d e l i n a c o m p r e h e n s i v e manner, r a t h e r t h a n a n a l y s i n g one p a r t i c u l a r a s s u m p t i o n i n c o n s i d e r a b l e d e p t h . I f e l t i t was more v a l u a b l e t o s e t o u t t h e t o t a l p i c t u r e i n a w h o l i s t i c c o n t e x t t h a n t o d e v e l o p - a more c o n c l u s i v e e x a m i n a t i o n o f one p a r t o f t h e p r o c e s s . A p p r o a c h I n o r d e r t o f o c u s t h e a n a l y s i s o f g o v e r n m e n t - b u s i n e s s i n t e r -a c t i o n s , i t was n e c e s s a r y t o s e l e c t a p a r t i c u l a r a r e a o f i n t e r -a c t i o n i n w h i c h t h e p u b l i c i n t e r e s t f a c t o r was c l e a r l y i n v o l v e d . S e v e r a l a r e a s w o u l d h a v e b e e n a p p r o p r i a t e i n c l u d i n g ; a g r i c u l t u r e , p h a r m a c e u t i c a l s , h e a v y m a n u f a c t u r i n g i n d u s t r i e s , u t i l i t i e s , i i i c o m m u n i c a t i o n s , u r b a n d e v e l o p m e n t , h o u s i n g , f o o d p r o c e s s i n g , e t c . Government and b u s i n e s s i n t e r a c t i o n s i n r e l a t i o n t o h o u s i n g were c h o s e n as t h e d e c i s i o n m aking c o n t e x t f o r s e v e r a l r e a s o n s . 1. The p u b l i c i n t e r e s t f a c t o r has b e en an i s s u e i n h o u s i n g f o r o v e r 30 y e a r s and government and b u s i n e s s have p l a y e d m a j o r r o l e s t h r o u g h o u t t h i s p e r i o d . The r o l e o f g o v e r n -ment i n s e v e r a l o f t h e o t h e r o p t i o n s has n o t b e en as p r o n o u n c e d o v e r . s u c h a l o n g p e r i o d . T h i s e x t e n d e d p e r i o d a l l o w s f o r an e x a m i n a t i o n o f t h e n a t u r e o f g o v e r n m e n t -b u s i n e s s i n t e r a c t i o n i n d i f f e r e n t c o n d i t i o n s . 2. The h o u s i n g and d e v e l o p m e n t i n d u s t r y has e v o l v e d f r o m a s i t u a t i o n i n w h i c h i t was c h a r a c t e r i z e d by many s m a l l c o m p e t i n g n a t i o n a l f i r m s t o t h e p r e s e n t o l i g o p o l i s t i c s t r u c t u r e i n w h i c h a few l a r g e i n t e r n a t i o n a l f i r m s d o m i n a t e t h e i n d u s t r y . The c h a n g e s i n t h e n a t u r e o f g o v e r n m e n t -b u s i n e s s i n t e r a c t i o n s i n r e s p o n s e t o t h i s s h i f t c a n t h e r e -f o r e be e x a m i n e d . The r e c e n t s t r e s s on t h e u n i q u e n e s s o f i n t e r n a t i o n a l b u s i n e s s i n t e r m s o f s k i l l s and c o n c e p t s r e q u i r e d t o o p e r a t e i n t h e i n t e r n a t i o n a l e n v i r o n m e n t o f t e n o b s c u r e s t h e s i m i l a r i t y i n t h e n a t u r e o f a l l g o v e r n m e n t -b u s i n e s s r e l a t i o n s h i p s . The d i f f e r e n c e s a r e more a m a t t e r o f d e g r e e t h a n k i n d . 3. The p r e s e n t o l i g o p o l i s t i c s t r u c t u r e o f t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y i s r e p r e s e n t a t i v e o f many s e c t o r s o f t h e economy and c a n t h e r e f o r e be u s e d as a t y p i c a l example t o some d e g r e e . The r e l a t i v e l y r e c e n t change t o t h i s t y p e o f i v s t r u c t u r e means t h a t i t h a s n o t y e t become a s p e c i a l f o r m o f r e l a t i o n s h i p s u c h a s e x i s t s b e t w e e n b u s i n e s s a n d g o v e r n -ment i n more c o n c e n t r a t e d s e c t o r s s u c h a s t h e a u t o m o b i l e a n d o i l i n d u s t r i e s . 4. The l a s t r e a s o n , a nd somewhat l e s s i m p o r t a n t o n e , was my f a m i l i a r i t y w i t h t h e u r b a n d e v e l o p m e n t p r o c e s s g a i n e d f r o m p r e v i o u s e d u c a t i o n a l and r e s e a r c h e x p e r i e n c e i n t h e f i e l d o f a r c h i t e c t u r e a n d p l a n n i n g . T h i s p r o v i d e d me w i t h a b a s i c w o r k i n g k n o w l e d g e o f t h e d e c i s i o n m a k i n g s t r u c t u r e i n t h i s f i e l d a n d a c c e s s t o s p e c i a l i z e d i n f o r m a t i o n c o l l e c t e d f o r p r e v i o u s p r o j e c t s . I n t h e l i m i t e d t i m e f r a m e o f a t h e s i s p r o j e c t , t h e s e a s p e c t s w e r e d e f i n i t e a d v a n t a g e s . H a v i n g s e l e c t e d a s p e c i f i c a r e a t h e n e x t s t e p i n v o l v e d an e x a m i n a t i o n o f g o v e r n m e n t and b u s i n e s s a c t i v i t i e s i n t h i s f i e l d o v e r a t h i r t y y e a r p e r i o d . V a r i o u s s o u r c e s w e r e u s e d t o c o m p i l e t h i s d a t a i n c l u d i n g p e r i o d i c a l s , r e s e a r c h r e p o r t s a n d g o v e r n m e n t d o c u m e n t s . From t h i s d a t a p a t t e r n s o f i n t e r a c t i o n w e r e f o r m -u l a t e d , t h e n a t u r e o f t h e r o l e s o f t h e p a r t i c i p a n t s o u t l i n e d , a n d t h e k e y f a c t o r s a f f e c t i n g t h e v a l i d i t y o f t h e a s s u m p t i o n s o f t h e c o u n t e r b a l a n c e d a d v e r s a r y m o d e l w e r e e s t a b l i s h e d . An a s s e s s -ment o f t h e v a l i d i t y o f t h e c o u n t e r b a l a n c e d a d v e r s a r y m o d e l i n t h e h o u s i n g c o n t e x t was t h e n made a f t e r an e v a l u a t i o n o f t h e k e y f a c t o r s was u n d e r t a k e n . A n o m i n a l e x t e n s i o n o f t h e c o n c l u s i o n s t o a more g e n e r a l l e v e l p r o v i d e d a b a s i s f o r s e t t i n g o u t t h e i m p l i c a t i o n s o f t h e c o n c l u s i o n s f o r d e c i s i o n m a k e r s i n b u s i n e s s a n d g o v e r n m e n t . V Summary The a s s u m p t i o n t h a t g o v e r n m e n t a n d b u s i n e s s i n t e r a c t a s a d v e r s a r i e s i n a c o u n t e r b a l a n c e d power c o n t e x t seems t o be p r e v a l e n t i n b u s i n e s s a n d e c o n o m i c t h o u g h t . B u s i n e s s , g o v e r n -ment, a n d t h e p u b l i c a d h e r e t o t h i s c o n c e p t i n t h e c o n t e x t o f t h e p r o d u c t i o n o f h o u s i n g . I n o r d e r f o r t h i s a s s u m p t i o n t o be t r u e , g o v e r n m e n t w o u l d h a v e t o h a v e b o t h t h e m o t i v a t i o n and t h e c a p a b i l i t y t o e f f e c t i v e l y c o n t r o l t h e p r i v a t e s e c t o r i n t h e p u b l i c i n t e r e s t . The h o u s i n g e x a m p l e , u s e d i n t h i s t h e s i s seems t o i n d i c a t e t h a t t h e g o v e r n m e n t l a c k s b o t h t h e m o t i v a t i o n a n d t h e c a p a b i l i t y t o u n d e r t a k e s u c h a r o l e . The v a l u e s and p r i o r i t i e s o f g o v e r n m e n t d e c i s i o n m a k e r s a r e n o t d i s s i m i l a r f r o m t h o s e o f t h e p r i v a t e s e c t o r and t h e i r r e w a r d e n v i r o n m e n t r e -i n f o r c e s b e h a v i o u r w h i c h i s c o n s i s t e n t w i t h p r i v a t e i n t e r e s t s r a t h e r t h a n p u b l i c i n t e r e s t s . The power o f t h e p r i v a t e s e c t o r t o c o u n t e r a c t g o v e r n m e n t i n i t i a t i v e s w h i c h a r e i n f a v o u r o f t h e common g o o d b u t h a r m f u l t o p r i v a t e i n t e r e s t s , i s s u f f i c i e n t t o make b u s i n e s s t h e more p o w e r f u l p l a y e r i n any c o n t e s t . T h i s p ower i s i n c r e a s i n g due t o t h e c o n t i n u i n g p r o c e s s o f c o r p o r a t e c o n c e n t r a t i o n i n t h e i n d u s t r y a n d t h e f l e x i b i l i t y p r o v i d e d by t h e i n t e r n a t i o n a l s c o p e o f o p e r a t i o n s i n w h i c h t h e l a r g e c o r p o r -a t i o n s c o n d u c t t h e i r a f f a i r s . The c o n d i t i o n s i n t h e h o u s i n g c o n t e x t a r e n o t uncommon. O t h e r s e c t o r s o f t h e economy r e f l e c t s i m i l a r i n d u s t r y s t r u c t u r e s , g o v e r n m e n t - b u s i n e s s i n t e r a c t i o n p a t t e r n s , and e x a m p l e s o f f a i l u r e t o p r o v i d e f o r t h e p u b l i c i n t e r e s t . The v a l i d i t y o f t h e c o u n t e r b a l a n c e d a d v e r s a r y m o d e l o f g o v e r n m e n t b u s i n e s s i n t e r -a c t i o n s i s t h e r e f o r e q u e s t i o n a b l e . I f we c o n t i n u e t o r e l y on i t s v i b a s i c p r e m i s e s i n s e e k i n g s o l u t i o n s t o m a j o r p r o b l e m s o f u n f u l f i l l e d p u b l i c i n t e r e s t , i t i s u n l i k e l y t h a t e f f e c t i v e s o l u t i o n s w i l l be f o u n d i n t i m e t o a v o i d s e v e r e a n d a d v e r s e c o n s e q u e n c e s . T h e s e c o n s e q u e n c e s r a n g e f r o m i r r e p a r a b l e e c o l o g i c a l damage t o i n c r e a s i n g a n d d e s t r u c t i v e p o l i t i c a l i n s t a b i l i t y . S i n c e t h e b u s i n e s s c o m m u n i t y a p p e a r s t o be t h e m a j o r i n f l u e n c e i n k e y d e c i s i o n s c o n c e r n i n g a l l o c a t i o n o f r e s o u r c e s a n d d i s t r i b u t i o n o f b e n e f i t s , much o f t h e r e s p o n s i b i l i t y f o r a l t e r i n g t h e s y s t e m t o a l l o w e f f e c t i v e s o l u t i o n s t o be f o u n d , r e s t s w i t h p r i v a t e e n t e r p r i s e . The c a p a c i t y f o r an i n s t i t u t i o n s u c h a s b u s i n e s s t o r a d i c a l l y a l t e r b o t h i t s p h i l o s o p h i c a l b a s e and i t s mode o f o p e r a t i o n s i s t h e r e f o r e a t o p i c w h i c h r e q u i r e s i m m e d i a t e s t u d y a n d d e c i s i v e a c t i o n . v i i TABLE OF CONTENTS A b s t r a c t i T a b l e o f C o n t e n t s v i i L i s t . - o f I l l u s t r a t i o n s i x P a r t I : The C o u n t e r b a l a n c e d A d v e r s a r y M o d e l o f G o v e r n m e n t - B u s i n e s s I n t e r a c t i o n E c o n o m i c T h e o r i e s 1 The C a p i t a l i s t i c V i e w 3 The M a r k e t P l a c e as P r o t e c t o r / R e g u l a t o r 9 The M a r x i s t View 10 The F u n c t i o n a l R o l e s o f Government 12 The B a s i c A s s u m p t i o n s o f t h e C o u n t e r -b a l a n c e d A d v e r s a r y M o d e l 14 P a r t I I : Government and B u s i n e s s R o l e s i n H o u s i n g H o u s i n g as a P u b l i c C o n c e r n 17 B u s i n e s s R e p r e s e n t s P r i v a t e I n t e r e s t s i n H o u s i n g 18 Government R e p r e s e n t s t h e P u b l i c I n t e r e s t i n H o u s i n g 19 B u s i n e s s 1 V i e w o f i t s R o l e & Government's R o l e 21 T r a d i t i o n a l A s s u m p t i o n s H o l d f o r H o u s i n g 2 3 P a r t I I I : Government as R e p r e s e n t a t i v e o f t h e P u b l i c I n t e r e s t Government's V i e w o f i t s R o l e 26 U n s u c c e s s f u l A t t e m p t s t o I n t r o d u c e P u b l i c I n t e r e s t Recommendations 30 P a r t IV: P r e r e q u i s i t e s f o r C o n t r o l - G o v e r n m e n t M o t i v a t i o n M o t i v a t i o n a l F a c t o r s 37 C e n t r a l M o r t g a g e and H o u s i n g C o r p o r a t i o n (CMHC) 4 0 P o t e n t i a l f o r Change i n Government P r i o r i t i e s 54 Democracy - T h e o r y and P r a c t i c e i n Canada 56 v i i i P a r t V: P r e r e q u i s i t e s f o r C o n t r o l - E f f e c t i v e G o v e r n m e n t Power A. The N a t u r e o f t h e D e v e l o p m e n t I n d u s t r y B a c k g r o u n d 64 P r o f i l e s o f t h e L a r g e D e v e l o p e r (TRIZEC & GENSTAR) 67 B. The R e t a l i a t o r y P o t e n t i a l o f t h e D e v e l o p m e n t I n d u s t r y 72 C. R e t a l i a t o r y P o w e r s o f t h e D e v e l o p m e n t I n d u s t r y 89 D. I n e r t i a o f t h e C i v i l S e r v i c e 9 3 E. A c t u a l G o v e r n m e n t Power 95 P a r t V I : The M y t h o f t h e C o u n t e r b a l a n c e d A d v e r s a r y M o d e l o f G o v e r n m e n t - B u s i n e s s I n t e r a c t i o n Summary o f S u b - A s s u m p t i o n One A n a l y s i s 101 Summary o f S u b - A s s u m p t i o n Two A n a l y s i s 103 Summary o f S u b - A s s u m p t i o n T h r e e A n a l y s i s 104 C o n c l u s i o n 107 P a r t V I I : I m p l i c a t i o n s f o r B u s i n e s s a n d Go v e r n m e n t 109 B i b l i o g r a p h y i x L i s t o f I l l u s t r a t i o n s D i a g r a m 1: D i r e c t o r s h i p L i n k s o f B r a m a l e a and T r i z e c (1971) 68 D i a g r a m 2: Map o f T r i z e c C o r p o r a t i o n L t d . (1971) 69 X A c k n o w l e d g m e n t I w o u l d l i k e t o t h a n k P r o f e s s o r J.W.C. T o m l i n s o n , D r . C.D.M. W i l d e , D r . Norm S c h a e f e r , a n d D r . M i c h a e l A. G o l d b e r g f o r t h e i r a d v i c e a n d a s s i s t a n c e . I w o u l d a l s o l i k e t o t h a n k R o b i n W h e t t e r f o r p e r s e v e r i n g t h r o u g h t h e s t r a i n o f t h i s t h e s i s p r e p a r a t i o n a n d f o r t y p i n g b o t h d r a f t a n d f i n a l c o p y . 1. PART I : THE COUNTERBALANCED ADVERSARY MODEL OF GOVERNMENT-BUSINESS INTERACTION E c o n o m i c T h e o r y The p r e v a i l i n g v i e w o f t h e r o l e s o f b u s i n e s s and g o v e r n m e n t i n w e s t e r n s o c i e t y i s d e r i v e d f r o m e c o n o m i c t h e o r i e s and a s s u m p t i o n s . The p r i n c i p a l o r i g i n o f t h e c l a s s i c a l m o d e l o f t h e n o n s o c i a l i s t e c o n o m i c s y s t e m c a n be f o u n d i n Adam S m i t h ' s " W e a l t h o f N a t i o n s " , p u b l i s h e d i n 1776. I n t h e l a s t q u a r t e r o f t h e 1 9 t h c e n t u r y t h e t e r m " n e o c l a s s i c a l " was s u b s t i t u t e d f o r " c l a s s i c a l " , l a r g e l y a s a r e s u l t o f t h e a d d i t i o n o f s o -c a l l e d m a r g i n a l a n a l y s i s i n t r o d u c e d b y A u s t r i a n , B r i t i s h a n d A m e r i c a n e c o n o m i s t s . The b a s i c d o c t r i n e o f t h e e q u a l i z i n g p ower o f t h e m a r k e t p l a c e , i n w h i c h t h e c o n s u m e r - t h e i n d i v i d u a l -c o n t r o l s t h e e c o n o m i c s y s t e m i n d i r e c t l y t h r o u g h demand f o r g o o d s a n d s e r v i c e s , i s a f u n d a m e n t a l p a r t o f t h e n e o c l a s s i c a l m o d e l . "The e s s e n c e o f t h e n e o c l a s s i c a l s y s t e m i s t h a t i n d i v i d u a l s u s i n g i n c o m e d e r i v e d , i n t h e m a i n , f r o m t h e i r own p r o d u c t i v e a c t i v i t i e s e x p r e s s t h e i r d e s i r e s b y t h e way t h e y d i s t r i b u t e t h i s i n c o m e f o r t h e v a r i o u s g o o d s a n d s e r v i c e s a v a i l a b l e t o them i n m a r k e t s . . . . Thus t h e e c o n o m i c s y s t e m p l a c e s t h e i n d i v i d u a l - t h e c o n s u m e r - i n u l t i m a t e command o f i t s e l f . T h i s e c o n o m i c t h e o r y i s a s s o c i a t e d w i t h a p o l i t i c a l t h e o r y w h i c h p l a c e s t h e c i t i z e n , a s a v o t e r , i n u l t i m a t e a u t h o r i t y o v e r t h e p r o d u c t i o n o f p u b l i c g o o d s -o v e r t h e d e c i s i o n t o h a v e more e x p e n d i t u r e s f o r e d u c a t i o n o r f o r weapons o r f o r s p a c e t r a v e l . . . . The i n d i v i d u a l b e i n g i n c h a r g e c a n n o t be i n c o n f l i c t w i t h t h e e c o n o m i c o r p o l i t i c a l s y s t e m . He c a n n o t be i n c o n f l i c t w i t h w h a t he commands. " The power o f t h e i n d i v i d u a l i n a p o l i t i c a l c o n t e x t i s n o t b a s e d on f o r m a l m o d e l s b u t h a s r e m a i n e d a s a m a t t e r o f r h e t o r i c a n d 2 s u b j e c t i v e b e l i e f . The power o f t h e i n d i v i d u a l i n t h e m a r k e t -p l a c e , a s assumed b y t h e n e o c l a s s i c a l m o d e l , i s d e p e n d e n t on a h i g h l y c o m p e t i t i v e p r i v a t e s e c t o r s i n c e t h e e f f e c t o f demand on 2. p r i c e s and s u p p l y i s most e f f e c t i v e when a number o f s m a l l f i r m s a r e c o m p e t i n g i n t h e same m a r k e t . By t h e e a r l y 19 30's t h e a s s u m p t i o n o f c o m p e t i t i o n between many s m a l l f i r m s had become u n t e n a b l e . " . . . E v e n t h e more c a s u a l s c h o l a r s had d i f f i c u l t y i n d i s g u i s i n g f r o m t h e m s e l v e s t h e f a c t t h a t m a r k e t s f o r s t e e l , a u t o m o b i l e s , r u b b e r p r o d u c t s , c h e m i c a l s , aluminum, o t h e r n o n f e r r o u s m e t a l s , e l e c t r i c a l g e a r and a p p l i a n c e s , f a r m m a c h i n e r y , most p r o c e s s e d f o o d s , s o a p , t o b a c c o , i n t o x i c a n t s , and o t h e r b a s i c p r o d u c t s were s h a r e d n o t by many p r o d u c e r s , e a c h w i t h o u t power o v e r i t s p r i c e s , b u t by a h a n d f u l o f p r o d u c e r s w i t h a g r e a t d e a l o f s u c h power."^ T h i s r e a l i z a t i o n l e d t o a r e v i s i o n o f some a s p e c t s o f t h e n e o c l a s s i c a l t h e o r y a l t h o u g h t h e r e was s t i l l a s t r o n g p r e s u m p t i o n t h a t most e c o n o m i c t a s k s w o u l d be s a t i s f a c t o r i l y a c c o m p l i s h e d i n r e s p o n s e t o t h e i n s t r u c t i o n o f t h e m a r k e t . I t was f e l t t h a t o n l y when s u c h i n s t r u c t i o n was i n a d e q u a t e o r i m p e r f e c t was t h e r e any n e e d f o r government i n t e r v e n t i o n i n t h e p u b l i c i n t e r e s t . As t h e t h e o r y became l e s s and l e s s r e p r e s e n t a t i v e o f t h e a c t u a l m a r k e t c o n d i t i o n s , t h i s s u p p l e m e n t a r y r o l e o f g o v e r n -ment was g r a d u a l l y d r o p p e d i n f a v o u r o f a more a c t i v e r o l e . " . . . W i t h t h e p u b l i c a t i o n and w ide a c c e p t a n c e o f K e y n e s ' s ' G e n e r a l T h e o r y ' i n 19 36 t h e s y s t e m was no l o n g e r assumed t o be s e l f - r e g u l a t i n g . O n l y a c t i v e i n t e r v e n t i o n by t h e s t a t e w o u l d keep t h e economy a t o r n e a r f u l l employment and e n s u r e i t s s t e a d y g r o w t h . . . . W i t h i n t h e l a s t h a l f c e n t u r y t h e n e o c l a s s i c a l v i e w o f t h e s t a t e has b een amended t o i n c l u d e among t h e s t a t e ' s f u n c t i o n s t h e n e e d t o p r o v i d e o v e r a l l management f o r t h e economy. T h i s management a l s o i s s e e n as b e i n g s u p e r i o r t o p a r t i c u l a r e c o n o m i c i n t e r e s t . I t t o r e f l e c t s t h e g e n e r a l p u b l i c i n t e r e s t s . The t r a d i t i o n a l e c o n o m i c t h e o r i e s i n p l i c i t y and i m p l i c i t l y e s t a b l i s h t h e g e n e r a l r o l e c h a r a c t e r i s i t i c s o f b u s i n e s s and g o v ernment. I t i s r e c o g n i z e d t h a t t h e m a r k e t p l a c e d o e s n o t 3. p r o v i d e an a d e q u a t e f o r u m t o r a t i o n a l i z e a n d p r o v i d e f o r t h e p u b l i c i n t e r e s t and t h a t g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n on b e h a l f o f t h e p u b l i c i s n e c e s s a r y . The a d v e r s a r y p o s i t i o n s o f b u s i n e s s and g o v e r n m e n t , w i t h t h e f o r m e r r e p r e s e n t i n g p r i v a t e i n t e r e s t s and t h e l a t t e r p u b l i c i n t e r e s t s , i s t h e r e f o r e an i n t e g r a l p a r t o f c u r r e n t e c o n o m i c t h e o r y . The a s s u m p t i o n t h a t t h e s e two a d v e r s a r i e s a r e c o u n t e r b a l a n c e d i n t e r m s o f t h e i r power i s e v i d e n t i n t h e c o n t i n u a l d e b a t e a b o u t t h e a p p r o p r i a t e l e v e l o f g o v e r n m e n t i n v o l v e m e n t a n d t h e a p p a r e n t w i d e s p r e a d b e l i e f t h a t t h e p r e s e n t s y s t e m i s s u c c e s s f u l i n p r o v i d i n g f o r t h e p u b l i c i n t e r e s t . D i f f e r e n c e s o f o p i n i o n a b o u t t h e d e g r e e o f g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n and t h e r e l a t i v e s u c c e s s o f t h e p r e s e n t s y s t e m t e n d s t o d i v i d e a l o n g p o l i t i c a l i d e o l o g i c a l l i n e s , w i t h t h e c a p i t a l i s t i c v i e w and m a r x i s t v i e w r e p r e s e n t i n g t h e two m a j o r camps. The C a p i t a l i s t i c V i e w The p r e d o m i n a n t v i e w i n m o s t o f t h e l i t e r a t u r e on e c o n o m i c an d b u s i n e s s t o p i c s i s t h a t t h e p r e s e n t s y s t e m i s s a t i s f a c t o r y i n p r o v i d i n g f o r t h e p u b l i c i n t e r e s t a n d t h a t any p r o b l e m s i n a d j u s t m e n t c a n be h a n d l e d w i t h i n t h e assumed m o d e l o f b a l a n c e d p o w e r s . The g o v e r n m e n t i s u s u a l l y c h a r a c t e r i z e d a s t h e r e p r e s e n t a t i v e o f t h e p u b l i c g o o d a n d b u s i n e s s c h a r a c t e r i z e d a s b e i n g i n c o n f l i c t w i t h t h e g o v e r n m e n t a t l e a s t some o f t h e t i m e . " I n a l l b u s i n e s s o p e r a t i o n s , t h e e n t e r p r i s e h a s common i n t e r e s t s and p o t e n t i a l a r e a s o f c o n f l i c t w i t h g o v e r n -m ents and must r e c o g n i z e g o v e r n m e n t a l p o l i c i e s and a c t i o n s a s c o n s t r a i n t s i n b u s i n e s s d e c i s i o n m a k i n g . " T h i s v i e w o f t h e g o v e r n m e n t a s p r o t e c t o r o r p r e s e r v e r o f t h e 4. public i n t e r e s t i s a concept handed down from the Middle Ages. "In the Middle Ages, i t was widely believed that both the economic side of l i f e and the p o l i t i c a l side aimed at higher transcendental goals. Since ... Adam Smith ... economists have, on the whole, assumed that the purpose of the economic sector was simply to carry out the desires of various i n d i v i d u a l s . . . . Most theorists of state ... retained the older view. The state was seen as a method of reaching some higher goal, such as the public i n t e r e s t , rather than simply a way of maximizing the preference schedules of i n d i v i d u a l s . " ^ Some p o l i t i c a l s c i e n t i s t s today view the a c t i v i t i e s of govern-ment as being comparable to that of business - i e . maximizing the preference schedules of in d i v i d u a l s , but the view of the government as "public power" i s s t i l l prevalent i n economic and business l i t e r a t u r e . The i m p l i c i t p o s i t i o n i n t h i s approach i s that there are checks and balances within our p o l i t i c a l -economic - s o c i a l system which prevent the continual abuse of certain sectors of the society i n favour of other sectors. These checks and balances are manifested i n the government and the marketplace. The majority of arguments between people who believe t h i s p a r t i c u l a r version of r e a l i t y , focus on what should be the appropriate degree of control over business, based on assumptions drawn from western economic models and the c a p i t a l i s t i c p o l i t i c a l ideology. The major government role i n the counterbalanced adversary model i s that of protector and regulator. The Government as Protector The role of government as protector implies that there are adversities which must be monitored and checked. There are two related but d i s t i n c t attitudes or approaches usually taken 5. i n i d e n t i f y i n g t h e s o u r c e o f t h e a d v e r s i t i e s i n r e l a t i o n t o t h e e c o n o m i c s y s t e m . One v i e w i s t h a t t h e r e a r e i n h e r e n t c o n f l i c t s between c a p i t a l i s m and t h e p u b l i c i n t e r e s t . The o t h e r v i e w i s t h a t any d e c i s i o n made w h i c h a f f e c t s o t h e r p e o p l e w i l l a f f e c t some a d v e r s e l y and some b e n e f i c i a l l y , t h e r e b y c r e a t i n g a d v e r s i t i e s . The f o r m e r v i e w i s d i s c u s s e d by G u s t a v Papanek i n a book 7 d e a l i n g w i t h P a k i s t a n ' s D e v e l o p m e n t . The a u t h o r s e t s o u t f o u r a r e a s i n w h i c h t h e v a l u e s and o b j e c t i v e s o f c a p i t a l i s m a r e l i k e l y t o be c o u n t e r t o t h e p u b l i c i n t e r e s t . 1. D i f f e r e n c e s i n t i m e h o r i z o n s . B u s i n e s s o b j e c t i v e s t e n d t o e m p h a s i z e immediate and s h o r t t e r m r e t u r n a s o p p o s e d t o t h e l o n g e r t e r m b e n e f i t s w h i c h he assumes t o be t y p i c a l o f government o b j e c t i v e s . T h i s d i f f e r e n c e i s n o t n e c e s s a r i l y i n t e r m s o f p l a n n i n g h o r i z o n s s i n c e i t c o u l d be a r g u e d t h a t g o v ernment e l e c t i o n p r i o r i t i e s e s t a b l i s h a s h o r t t e r m d e c i s i o n m a k i n g c o n t e x t w h i l e v a r i o u s e x t r a c t i o n i n d u s t r i e s s u c h as o i l o r m i n i n g f o r example t e n d t o have 20 t o 25 y e a r h o r i z o n s . The assump-t i o n i s t h a t g o vernment, as r e p r e s e n t a t i v e o f t h e p u b l i c i n t e r e s t w o u l d be i n t e r e s t e d i n c o n s e r v i n g t h e use o f a n o n - r e n e w a b l e r e s o u r c e , s i g n i f y i n g a l o n g t e r m h o r i z o n , w h i l e p r i v a t e i n t e r e s t s t e n d t o g a i n more by i n c r e a s e d p r e s e n t and f u t u r e c o n s u m p t i o n ( i n c l u d i n g s c a r c i t y g a i n s ) , s i g n i f y i n g a s h o r t e r t e r m p r i o r i t y . 2. D i f f e r e n c e s i n goods and s e r v i c e s made a v a i l a b l e . 6. R e t u r n on i n v e s t m e n t and s a l e s o b j e c t i v e s o f t e n r e s u l t i n t h e p r o d u c t i o n o f l u x u r y goods f o r t h e few r a t h e r t h a n t h e p r o d u c t i o n o f s t a p l e p r o d u c t s f o r t h e m a j o r i t y ( a t an a p p r o p r i a t e p r i c e ) . T h i s may be more p r o n o u n c e d i n d e v e l o p i n g c o u n t r i e s t h a n i n d e v e l o p e d . 3. D i f f e r e n c e s i n method and l o c a t i o n o f p r o d u c t i o n . The i m p o r t a n c e o f employment t o a c o u n t r y ' s w e l l b e i n g i s o f t e n a t odds w i t h t h e o b j e c t i v e o f m i n i m i z i n g p r o d u c t i o n c o s t s , w h i c h t h e p r o d u c e r w i l l a t t e m p t t o a c h i e v e . The r e g i o n a l d i s p a r i t i e s i n b o t h d e v e l o p e d and d e v e l o p i n g c o u n t r i e s i n d i c a t e t h a t some d e c i s i o n s on where t o l o c a t e v a r i o u s p r o d u c t i o n f a c i l i t i e s made by b u s i n e s s a r e i n f a c t c o u n t e r t o p u b l i c i n t e r e s t . I n Canada t h e f e d e r a l g o v e r n -ment's D e p a r t m e n t o f R e g i o n a l E c o n o m i c E x p a n s i o n has a t t e m p t e d t o d e a l w i t h t h i s p r o b l e m ( w i t h l i m i t e d s u c c e s s ) . 4. D i f f e r e n c e s i n t h e d i s t r i b u t i o n o f w e a l t h . The u n d e r l y i n g framework f o r c a p i t a l i s m assumes t h a t b e n e f i t s n a t u r a l l y f a l l t o t h o s e who a r e most c a p a b l e o f a c q u i r i n g w e a l t h and power. P u b l i c i n t e r e s t o b j e c t i v e s a r e more e g a l i t a r i a n i n t h i s r e s p e c t s i n c e t h e y assume t h a t t h e e x p l o i t a t i o n o f l a r g e s e c t i o n s o f s o c i e t y f o r t h e b e n e f i t o f a few i s u n d e s i r a b l e and t h a t an e q u i t a b l e ( t h o u g h n o t n e c e s s a r i l y e q u a l ) d i s t r i b u t i o n o f w e a l t h and b e n e f i t s i s a more a p p r o p r i a t e g o a l . Papanek f e l t t h a t : "... t h e u n p l a n n e d m a r k e t s y s t e m e x p r e s s e s a s e t o f v a l u e s w h i c h may d i f f e r f r o m t h e v a l u e s o f s o c i e t y . I n 7. order to implement t h i s second set of values, the government g must intervene i n the economy." The alternate view, which does not depend on any p a r t i c u l a r i d e o l o g i c a l framework, i s that both government decisions and business decisions r e s u l t i n " e x t e r n a l i t i e s " , i e . negative or adverse r e s u l t s for some of the people affected by the decision. This i s discussed i n Gordon Tullock's book, Private Wants, 9' Public Means. The government from t h i s perspective, i s expected to try and minimize the e x t e r n a l i t i e s rather than tr y i n g to s a t i s f y everyone which i s of course impossible, given the f i n i t e boundary conditions for any a l l o c a t i o n decision. "Government r e s p o n s i b i l i t y for the public i n t e r e s t becomes i l l u s o r y and absurd i f i t i s interpreted as attempting to s a t i s f y everyone a l l the time."-^ However, in addition to dealing with the e x t e r n a l i t i e s r e s u l t -ing from i t s own decisions, Tullock f e e l s that government also has the r e s p o n s i b i l i t y to deal with the e x t e r n a l i t i e s produced by the market. In t h i s sense the view i s somewhat similar to the previously discussed one, except that the e x t e r n a l i t i e s are a r e s u l t of a decision-making process rather than a function of the ideology. The i m p l i c i t assumption i s that government, as the protector of the public i n t e r e s t , i s responsible for a l l e x t e r n a l i t i e s of the economic and s o c i a l system and that business i s not responsible for e x t e r n a l i t i e s r e s u l t i n g from private enterprise. 8 . The Government as R e g u l a t o r P r o b a b l y the most c o n t r o v e r s i a l a r e a o f government - b u s i n e s s i n t e r a c t i o n s a r i s e s from the r o l e o f t h e government as r e g u l a t o r o f i n d u s t r y and l a b o u r . The a p p r o p r i a t e degree o f c o n t r o l v a r i e s c o n s i d e r a b l y , depending on who i s making the arguments. The most common argument f a v o r i n g v e r y l i t t l e c o n t r o l d e r i v e s from t h e economic t h e o r i e s o f Adam Smith. "The common i n t e r e s t between b u s i n e s s a c t i v i t i e s and t h e b r o a d e r s o c i e t y was c i t e d by Adam Smith more th a n two c e n t u r i e s ago i n s u p p o r t o f a l a i s s e z f a i r e government p o l i c y . He argued t h a t t h e 'annual revenue o f the s o c i e t y ' w i l l be maximized when th e i n d i v i d u a l (and presumably) t h e b u s i n e s s e n t e r p r i s e i s p e r m i t t e d t o employ h i s c a p i t a l so as t o produce what i s o f g r e a t e r v a l u e t o t h e i n d i v i d u a l . A l t h o u g h the degree o f r e g u l a t i o n e x e r c i s e d by governments i s g e n e r a l l y g r e a t e r t h a n t h a t e n v i s a g e d by Adam Sm i t h , t h e b a s i c p r i n c i p l e -t h a t the i n t e r e s t s o f the n a t i o n can be maximized by p e r m i t t i n g i n d i v i d u a l s and b u s i n e s s f i r m s t o maximize t h e i r own g o a l s - s t i l l p e r s i s t s as t h e g u i d i n g p h i l o s -ophy o f the market economies o f the w o r l d v i s - a - v i s d o m e s t i c b u s i n e s s a c t i v i t i e s . " 1 1 A l t h o u g h t h i s may be t h e predominant p h i l o s o p h y t h e r e are s i g n s o f g r o w i n g c o n c e r n as t o whether t h i s i s an a p p r o p r i a t e a t t i t u d e i n t o d a y ' s b u s i n e s s w o r l d . The w i d e r range o f e f f e c t s from p a r t i c u l a r d e c i s i o n s makes l a i s s e z f a i r e approaches somewhat n a i v e . " I n an age when the a c t i o n s o f p a r t i c u l a r groups o f p e o p l e have d i r e c t and p u b l i c consequences f o r t h e community, a c o u n t e r v a i l i n g and a c c o u n t a b l e power t o a c t on b e h a l f o f a l l t he p e o p l e has become i n d i s p e n s a b l e . . . . t h e g o v e r n -ment i s no l o n g e r m e r e l y t h e i m p a r t i a l h o l d e r o f the r i n g , t h e umpire who i n t e r p r e t s t h e r u l e s agreed i n P a r l i a m e n t . I t i s i n the t h i c k o f the f i g h t , committed t o a number o f p a r t i c u l a r outcomes." x2 9. The M a r k e t p l a c e a s P r o t e c t o r / R e g u l a t o r A l t h o u g h t h e r e l e v a n c e o f t h e m a r k e t p l a c e a s an e f f e c t i v e a r b i t e r o f p u b l i c n e e d s and a l l o c a t i o n o f r e s o u r c e s h a s d i m i n i s h e d i n r e c e n t y e a r s , t h e f u n d a m e n t a l n o n - r e s p o n s i b l e a t t i t u d e o f b u s i n e s s i s d e r i v e d l a r g e l y f r o m outmoded e c o n o m i c a s s u m p t i o n s . "...The m a r k e t i s t h e i n s t i t u t i o n a l i z a t i o n o f i n d i v i d u a l i s m a nd n o n - r e s p o n s i b i l i t y . . . To be r e l i e v e d o f a l l r e s p o n -s i b i l i t y e x c e p t t o o n e s e l f , means o f c o u r s e an enormous s i m p l i f i c a t i o n o f b u s i n e s s . We c a n r e c o g n i z e t h a t i t i s p r a c t i c a l a nd n e e d n o t be s u r p r i s e d t h a t i t i s h i g h l y p o p u l a r among businessmen."-'--* The a b i l i t y t o m a i n t a i n t h i s n o n - r e s p o n s i b l e p o s i t i o n i s p a r t i a l l y a f u n c t i o n o f t h e power o f t h e b u s i n e s s s e c t o r i n r e l a t i o n t o t h e g o v e r n m e n t . I n C a n a d a t h e b u s i n e s s c o m m u n i t y h a s a l w a y s b e e n a p o w e r f u l f o r c e b u t i n o t h e r c o u n t r i e s , s u c h as P a k i s t a n , t h e r e l a t i o n s h i p c h a n g e d r a d i c a l l y o v e r a s h o r t p e r i o d w i t h t h e a c c o m p a n y i n g c h a n g e i n g o v e r n m e n t - b u s i n e s s i n t e r -a c t i o n s . "The a s s u m p t i o n o f g o v e r n m e n t o f f i c i a l s , b u s i n e s s m e n , and t h e p u b l i c was t h a t t h e g o v e r n m e n t w o u l d and s h o u l d d o m i n a t e t h e economy. E v e n t h e m o s t s e l f - c o n f i d e n t i n d u s t r i a l i s t s saw t h e i r p o s i t i o n v i s - a - v i s t h e g o v e r n m e n t a s t h a t o f s u p p l i c a n t r a t h e r t h a n m a s t e r . . . I n t h e 1960's t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n g o v e r n m e n t and b u s i n e s s h a d b e g u n t o c h a n g e s u b t l y b u t u n m i s t a k e a b l y . B u s i n e s s m e n , and e s p e c i a l l y i n d u s t r i a l i s t s h a d become w e a l t h i e r , more p o w e r f u l , and s o p h i s t i c a t e d . Now t h a t t h e y owned n e w s p a p e r s and f i n a n c e d p o l i t i c a l g r o u p s , t h e i r s u p p o r t was i n c r e a s i n g l y v a l u a b l e i n p o l i t i c a l l i f e . . . F u t u r e g o v e r n m e n t p o l i c y w i l l be f r a m e d more as a r e s u l t o f p r e s s u r e ( f r o m b u s i n e s s ) t h a n i n c o n f o r m i t y w i t h t h e n o t i o n s o f e q u i t y h e l d by t h e c i v i l s e r v i c e . " R e c e n t o b s e r v a t i o n s t h a t t h e b u s i n e s s c o m m u n i t y i s l e s s p o w e r -f u l now t h a n i n p r e v i o u s p e r i o d s o f C a n a d a ' s h i s t o r y a r e o f t e n m i s l e a d i n g . T h e r e i s c e r t a i n l y l e s s o v e r t power o f t h e t y p e 10. d i s p l a y e d d u r i n g t h e r a i l r o a d b u i l d i n g e r a when t h e G o v e r n m e n t an d t h e B o a r d o f D i r e c t o r s o f t h e C a n a d i a n P a c i f i c R a i l w a y w e r e 15 a l m o s t one i n t h e same, b u t t h e i n c r e a s e i n t h e numbers o f g o v e r n m e n t a g e n c i e s , o r t h e number o f c i v i l s e r v a n t s , o r e v e n t h e number o f a c t s o r r e g u l a t i o n s p e r t a i n i n g t o b u s i n e s s a c t i v i t i e s c a n n o t be t a k e n a s p r i m a f a c i e e v i d e n c e o f i n c r e a s i n g g o v e r n m e n t c o n t r o l o r d e c r e a s i n g b u s i n e s s p o wer. I n a n y c a s e , b u s i n e s s s t i l l h a s more t h a n e n o u g h power t o m a i n t a i n i t s p o s i -t i o n on t h e i s s u e o f r e s p o n s i b i l i t y a n d t h e g o v e r n m e n t i s i n -e v i t a b l y p l a c e d i n t h e p o s i t i o n o f a s s u m i n g r e s p o n s i b i l i t y f o r a d v e r s i t i e s c r e a t e d by t h e a c t i v i t i e s o f t h e p r i v a t e s e c t o r a s w e l l a s a d v e r s i t i e s r e s u l t i n g f r o m g o v e r n m e n t p o l i c i e s . The M a r x i s t V i e w A t one e x t r e m e o f t h i s p h i l o s o p h y , g o v e r n m e n t and b u s i n e s s a r e assumed t o be one i n t h e same, w i t h common i n t e r e s t s w h i c h a r e by d e f i n i t i o n c o u n t e r t o t h e p u b l i c g o o d s i n c e t h e y a r e c e n t e r e d on f i n a n c i a l a nd power g a i n s f o r t h e few. O t h e r a t t i t u d e s w i t h i n t h i s v i e w p o i n t s t r e s s t h e c o m m o n a l i t y o f i n t e r -e s t b u t do n o t d i s c o u n t t h e p o s s i b i l i t y o f c o n f l i c t s . F o r i n s t a n c e , t h e d e b a t e b e t w e e n t h e A m e r i c a n g o v e r n m e n t and t h e A m e r i c a n b u s i n e s s m a n i s s e e n by some as "a f a m i l y q u a r r e l among f o r c e s c o m m i t t e d t o t h e p e r p e t u a t i o n o f a c a p i t a l i s t homog-..16 e n e y . "The m i l i t a r y a nd b u s i n e s s e s t a b l i s h m e n t s r e p r e s e n t i n s e p e r a b l e e l e m e n t s o f a s i n g l e i n t e g r a t e d s y s t e m b o t h c o m m i t t e d t o t h e d e f e n s e o f c a p i t a l i s m . A l t h o u g h much o f t h e w r i t i n g i s b a s e d on a M a r x i s t - C a p i t a l i s t r i v a l r y i n i d e o l o g i e s , t h e o b s e r v a t i o n s o f t h e b e h a v i o r o f t h e 11. s y s t e m do seem t o p o i n t o u t t h a t t h e s y s t e m d o e s n o t work as e q u i t a b l y as most b u s i n e s s and e c o n o m i c w r i t e r s seem t o assume, and t h a t t h e r e i s a c o m m o n a l i t y o f i n t e r e s t between t h e b u s i -n e s s and g overnment s e c t o r s t o a d e g r e e w h i c h may i n v a l i d a t e t h e p r e d o m i n a n t model o f power b a l a n c e between o p p o s i n g s i d e s . The d e g r e e and manner i n w h i c h government and b u s i n e s s a r e i n t e r c o n n e c t e d v a r i e s f r o m c o u n t r y t o c o u n t r y . The p r e v i o u s q u o t a t i o n s r e f e r r e d m a i n l y t o t h e A m e r i c a n s i t u a t i o n . I n t h e U n i t e d Kingdom, t h e p u b l i c s c h o o l " O l d Boy" s y s t e m m a i n t a i n s c l o s e c o n t a c t s between government and b u s i n e s s . H i s t o r i c a l l y B r i t i s h c o r p o r a t e c h a r t e r s were c l o s e l y l i n k e d w i t h government o b j e c t i v e s . (eg. Hudson's Bay Company.) I n J a p a n " . . . t h e p o l i t i c a l and b u s i n e s s e l i t e s had a common c a u s e , u s i n g t h e i n s t r u m e n t a l i t i e s o f b o t h t h e p u b l i c and t h e p r i v a t e s e c t o r s 18 t o i n d u s t r i a l i z e q u i c k l y . " Heads o f l e a d i n g i n d u s t r i a l f a m i l i e s have t a k e n p o r t f o l i o s as c a b i n e t m i n i s t e r s w i t h o u t a h i n t o f t h e c o n f l i c t o f i n t e r e s t q u e r i e s t h a t accompany s u c h a p p o i n t m e n t s i n t h e U.S. P u b l i c p o l i c y i s o f t e n i n d i s t i n -g u i s h a b l e f r o m p r i v a t e p o l i c y . The M a r x i s t v i e w does n o t a r g u e f o r more e f f e c t i v e g overnment c o n t r o l , s i n c e t h e i d e o l o g y i s b a s e d on d i f f e r e n t p r e m i s e s f r o m t h o s e w h i c h p e r c e i v e t h e v i a b i l i t y o f a p r i v a t e (non-r e s p o n s i b l e ) s e c t o r and a p u b l i c ( r e s p o n s i b l e ) s e c t o r . The o b j e c t i v e o f t h e c r i t i c i s m o f t h e p r e s e n t s y s t e m o p e r a t i n g i n N o r t h A m e r i c a i s t o p r o v i d e a b a s i s f o r an a l t e r n a t i v e s y s t e m b a s e d on M a r x i s t p r i n c i p l e s . Whether o r n o t one s u b s c r i b e s t o t h e s e p r i n c i p l e s d o e s n o t a f f e c t t h e m a j o r t h r u s t o f t h e a r g u m e n t s w h i c h a t t e m p t t o show how t h e p r e s e n t s y s t e m d o e s n o t w o r k a s e q u i t a b l y a s i s o f t e n assumed b y m o s t o f o u r b u s i n e s s a n d e c o n o m i c t h e o r i s t s . The F u n c t i o n a l R o l e s o f G o v e r n m e n t 19 I n a r e c e n t b o o k , N e v i l l e A b r aham s e t s o u t t e n r o l e s w h i c h g o v e r n m e n t t e n d s t o p l a y i n r e l a t i o n t o b u s i n e s s w i t h i n t h e B r i t i s h c o n t e x t - r e g u l a t o r , c o m m u n i c a t o r , p r o t e c t o r , p e a c e m a k e r , p r o m o t o r , m a j o r b u y e r , e n t r e p r e n e u r , s h a r e h o l d e r , e m p l o y e r , and p l a n n e r / m a n a g e r . T h e s e a r e g e n e r a l e n o u g h t o be a p p l i e d o u t s i d e t h e B r i t i s h c o n t e x t a nd s t i l l be u s e f u l . Of t h e s e t e n r o l e s o n l y two - r e g u l a t o r a nd p r o t e c t o r - c o n f o r m t o t h e s p i r i t o f t h e a d v e r s a r y m o d e l . M o s t o f t h e r o l e s , m e n t i o n e d by Abraham, seem t o be v a r i o u s f o r m s o f g o v e r n m e n t s e r v i c e s  f o r b u s i n e s s . F o r e x a m p l e , t h e c o m m u n i c a t o r r o l e o f g o v e r n m e n t e n t a i l s t h e c o l l e c t i o n a n d p u b l i c a t i o n o f s t a t i s t i c s , w h i c h o n l y t h e g o v e r n m e n t h a s t h e a b i l i t y a n d c a p a b i l i t y o f d o i n g , b y v i r t u e o f i t s b u r e a u c r a c y and i t s p o s i t i o n a s t r u s t e e o f c e r t a i n i n f o r m a t i o n . The m a j o r i t y o f s t a t i s t i c a l p u b l i c a t i o n s a r e e x p r e s s l y f o r t h e u s e o f b u s i n e s s . W i t h o u t t h e s e s t a t i s t i c s m o s t b u s i n e s s f i r m s w o u l d f i n d i t much more d i f f i c u l t t o j u d g e m a r k e t t r e n d s , o w n e r s h i p t r e n d s , e t c . As c o n t r o l l e r o f i n f o r m -a t i o n , t h e g o v e r n m e n t c o u l d c o n c e i v a b l y h a v e a n a d v a n t a g e i n d i r e c t i n g t h e p r i v a t e s e c t o r b u t t h i s p o t e n t i a l h a s n o t b e e n u s e d t o d a t e . A s a p e a c e m a k e r t h e g o v e r n m e n t p r o v i d e s f r e e c o n c i l i a t i o n , a r b i t r a t i o n , a n d i n q u i r y s e r v i c e s f o r c o n f l i c t s b e t w e e n 13. management a n d l a b o u r . The f a c t t h a t g o v e r n m e n t i s b e c o m i n g i n c r e a s i n g l y i m p o r t a n t a s a m a j o r e m p l o y e r , d o e s n o t r e d u c e t h e r e l e v a n c e o f t h i s s e r v i c e f u n c t i o n t o t h e p r i v a t e s e c t o r . A s a p r o m o t e r , t h e g o v e r n m e n t c a n l e n d , g r a n t , o r i n v e s t money t o s u b s i d i z e o r p r o v i d e f a c i l i t i e s f o r ; t r a i n o r p r o v i d e s t a f f f o r ; o r i n s u r e , v a r i o u s a c t i v i t i e s w h i c h w o u l d n o t o t h e r w i s e m a t e r i a l i z e i n t h e n o r m a l m a r k e t . As a m a j o r b u y e r , t h e g o v e r n m e n t p r o v i d e s an i d e n t i f i a b l e m a r k e t o f c o n s i d e r a b l e p r o p o r t i o n s , w h i c h d o e s n o t o p e r a t e t h e same way a s t h e c o m m o d i t y c o n s u m e r m a r k e t . G o v e r n m e n t p u r c h a s e s a r e made on t h e b a s i s o f c o n t r a c t s , n e g o t i a t e d a t v a r i o u s t i m e s f o r t h e y e a r , a n d a r e u s u a l l y f o r c o n s i d e r a b l e q u a n t i t i e s . D e p e n d i n g o n how t h i s r o l e i s p e r c e i v e d b y t h e g o v e r n m e n t , i t c a n become a t o o l f o r e n c o u r a g i n g c e r t a i n i n d u s t r i e s i f t h i s i s a g o v e r n m e n t p o l i c y ; o r i t c a n become a g u a r a n t e e d s a l e s s e r v i c e f o r c e r t a i n c o m p a n i e s , w h i l e t h e i r f a v o u r e d p o s i t i o n l a s t s . The l a t t e r i s t h e more common s i t u a t i o n j u d g i n g f r o m many e x a m p l e s o f p a t r o n a g e some o f w h i c h h a v e b e e n e x p o s e d p u b l i c l y ( L o c k h e e d , S k y s h o p s ) . As an e n t r e p r e n e u r , t h e g o v e r n m e n t c a n r e d u c e o r remove t h e e l e m e n t o f r i s k f o r an i n d u s t r y o r p a r t i c u l a r b u s i n e s s , b y u n d e r w r i t i n g t h e r i s k s o f l a r g e p r o j e c t s a n d i n v e s t i n g p u b l i c money. The r e d u c e d r i s k d o e s n o t u s u a l l y b e n e f i t t h e c o n s u m e r s i n c e r a t e s o f i n t e r e s t a n d p r o f i t a r e n o t s i g n i f i c a n t l y l o w e r e d . The g o v e r n m e n t ' s r o l e a s a s h a r e h o l d e r , c r e a t e s a s i t u a t i o n w h e r e t h e g o v e r n m e n t ' s and a company's o b j e c t i v e s a r e i n e x t r i c a b l y r e l a t e d . U n l e s s t h e g o v e r n m e n t e m b a r k s on a m a j o r i t y o w n e r s h i p p r o g r a m a s a way o f m a i n t a i n i n g more d i r e c t c o n t r o l o v e r a c e r t a i n company's a c t i v i t i e s , t h e g o v e r n m e n t h a s a v e s t e d i n t e r e s t i n t h e o b j e c t i v e s o f t h e p r i v a t e company. T h i s d o e s n o t a l l o w f o r t h e a d v e r s a r y r o l e t o be p e r f o r m e d a s assumed i n t h e b a l a n c e d power m o d e l . Abraham's d e s c r i p t i o n o f t h e g o v e r n m e n t ' s r o l e a s p l a n n e r a nd  manager o f t h e economy seems t o r e l a t e i t v e r y s t r o n g l y t o t h e r e g u l a t o r a nd p r o t e c t o r r o l e s , s i n c e he assumes t h a t t h e b a s i s f o r p l a n n i n g a n d management i s a s e t o f o b j e c t i v e s c o n s i s t e n t w i t h t h e p u b l i c i n t e r e s t . I f t h e o b j e c t i v e s a r e n o t r e p r e s e n t a t i v e o f t h e p u b l i c g o o d t h e n t h e r o l e i s e s s e n t i a l l y a n o t h e r s e r v i c e t o t h e b u s i n e s s s e c t o r . The B a s i c A s s u m p t i o n s o f t h e C o u n t e r b a l a n c e d A d v e r s a r y M o d e l . The v a l i d i t y o f t h e c o u n t e r b a l a n c e d m o d e l i s l a r g e l y b a s e d on t h e e f f e c t i v e n e s s o f t h e g o v e r n m e n t i n i t s r o l e a s p r o t e c t o r a n d r e g u l a t o r o f t h e p r i v a t e s e c t o r , s i n c e a l l i t s o t h e r r o l e s seem t o be s e r v i c e f u n c t i o n s f o r b u s i n e s s a n d do n o t s u p p o r t t h e a d v e r s a r y c o n c e p t o f t h e m o d e l . The a s s u m p t i o n t h a t t h e g o v e r n m e n t i s e f f e c t i v e i n i t s r e g u l a t o r / p r o t e c t o r r o l e i s b a s e d o n t h r e e m a j o r s u b - a s s u m p t i o n s . 1. I t i s assumed t h a t g o v e r n m e n t d o e s i n f a c t r e p r e s e n t t h e p u b l i c i n t e r e s t . 2. I t i s assumed t h a t g o v e r n m e n t i s m o t i v a t e d t o c o n t r o l t h e 1 5 . p r i v a t e s e c t o r f o r the p u b l i c good. 3 . I t i s assumed t h a t government has the c a p a c i t y t o e f f e c t i v e l y c o n t r o l t h e p r i v a t e s e c t o r i n t h e p u b l i c i n t e r e s t . U n l e s s a l l t h r e e o f t h e s e c o n d i t i o n s a r e met, the c o u n t e r -b a l a n c e d a d v e r s a r y model does not h o l d . The subsequent p a r t s o f t h i s paper examine t h e s e t h r e e assumptions i n t h e c o n t e x t o f h o u s i n g , a f t e r e s t a b l i s h i n g t h a t the b a s i c model a p p l i e s t o government-business i n t e r a c t i o n s i n t h i s f i e l d . 16. NOTES - P a r t I 1. J o h n K e n n e t h G a l b r a i t h , E c o n o m i c s a n d t h e P u b l i c P u r p o s e ( T o r o n t o : The New A m e r i c a n L i b r a r y o f C a n a d a L t d . , 1 9 7 3 ) , pp. 1 2 - 1 3 . 2. I b i d . , f o o t n o t e 2, p. 13. 3. Op. c i t . , p. 15. 4. Op. c i t . , p p . 1 1 - 1 2 , 2 0 . 5. S t e f a n H. Robock a n d K e n n e t h Simmonds, I n t e r n a t i o n a l B u s i n e s s  and M u l t i n a t i o n a l E n t e r p r i s e s ( G e o r g e t o w n : I r w i n - D o r s e y L t d . , 1 9 7 3 ) , p. 141. 6. G o r d o n T u l l o c k , P r i v a t e W a n t s , P u b l i c Means (New Y o r k : B a s i c B o o k s I n c . , 1 9 7 0 ) , pp. 31-32. 7. G u s t a v F. P a p a n e c k , P a k i s t a n ' s D e v e l o p m e n t : S o c i a l G o a l s  and P r i v a t e I n c e n t i v e s ( B o s t o n : H a r v a r d U n i v e r s i t y P r e s s , 1 9 6 7 ) . 8. Op. c i t . , p. 187. 9. G o r d o n T u l l o c k , P r i v a t e W a n t s , P u b l i c Means, 1970 , pp. v -v i i i . 10. N e v i l l e A b r a h a m , B i g B u s i n e s s and G o v e r n m e n t : The New  D i s o r d e r ( L o n d o n : B o w e r i n g P r e s s L t d . , 1 9 7 4 ) , p. 2 4 3 . 11. R o b o c k , Simmonds, I n t e r n a t i o n a l Bus i r i e s s, 1 9 7 3 , p. 144. 12. N e v i l l e A b raham, B i g B u s i n e s s and G o v e r n m e n t , 1974, pp. 2-3. 13. E.F. S c h u m a c h e r , S m a l l i s B e a u t i f u l ( L o n d o n : Cox & Wyman L t d . , 1 9 7 5 ) , p. 37. 14. G u s t a v P a p a n e c k , P ak i S t a n * s D e v e l o p m e n t , 1967, p. 67. 15. G u s t a v M y e r s , A H i s t o r y o f C a n a d i a n W e a l t h ( T o r o n t o : James L e w i s & S a m u e l , 1 9 7 1 ) , p. 158. 16. Raymond V e r n o n , S o v e r e i g n t y a t B a y (New Y o r k : B a s i c B o o k s I n c . , 1 9 7 1 ) , p. 175. 17. R a l p h M i l i b a n d , c i t e d i n Raymond V e r n o n , S o v e r e i g n t y a t B a y , 1 9 7 1 , p. 175. 18. Raymond V e r n o n , S o v e r e i g n t y a t B a y , 1 9 7 1 , p. 110. 19. N e v i l l e A b raham, B i g B u s i n e s s and G o v e r n m e n t , 1974, pp. 24-27. 17. PART I I - GOVERNMENT AND BUSINESS ROLES IN HOUSING  H o u s i n g as a P u b l i c C o n c e r n The C a n a d i a n v i e w o f t h e a p p r o p r i a t e r o l e s f o r government and b u s i n e s s i n t h e f i e l d o f h o u s i n g has been r e m a r k a b l y c o n s i s t e n t f o r o v e r t h i r t y y e a r s . The government and b u s i n e s s a s s u m p t i o n s c o n c e r n i n g t h e i r r e s p e c t i v e r o l e s have n o t d r a s t i c a l l y c h a n g e d o v e r t h i s p e r i o d e i t h e r , a l t h o u g h t h e y d i f f e r c o n s i d e r a b l y f r o m t h e p u b l i c v i e w e v i d e n t i n v a r i o u s p e r i o d i c a l s . The f a c t t h a t most C a n a d i a n s w i s h e d t o own t h e i r own d w e l l i n g was o f f i c i a l l y r e c o g n i z e d by t h e Government as e a r l y as 1949. D u r i n g t h e summer o f t h a t y e a r , t h e M i n i s t e r o f R e c o n s t r u c t i o n , t h e Hon. R.H. W i n t e r s , embarked on a s e r i e s o f m e e t i n g s w i t h p r o v i n c i a l g o v e r n m e n t s t o d i s c u s s h o u s i n g p r o b l e m s . I n h i s s t a t e m e n t t o t h e House o f Commons, t h e M i n i s t e r r e p o r t e d t h a t a l l t h e p r o v i n c e s had a g r e e d w i t h h i s p o s i t i o n t h a t i t was t h e d e s i r e o f t h e a v e r a g e C a n a d i a n t o own h i s own home.''" Home o w n e r s h i p i s n o t t h e o n l y p r o b l e m o f c o u r s e . The more g e n e r a l r e q u i r e m e n t s o f a d e q u a t e h o u s i n g f o r a l l , h as been r e i t e r a t e d many t i m e s . One o f t h e more r e c e n t e x a mples was c o n t a i n e d i n t h e C a n a d i a n L a b o u r C o n g r e s s b r i e f w h i c h was s u b m i t t e d t o t h e f e d e r a l t a s k f o r c e on h o u s i n g and u r b a n d e v e l o p m e n t i n 1968. The b r i e f d e c l a r e d t h a t "a d e c e n t s t a n d a r d o f h o u s i n g s h o u l d be 2 p r o v i d e d t o e v e r y C a n a d i a n c i t i z e n as a m a t t e r o f r i g h t . " The t a s k f o r c e i n c l u d e d a s i m i l a r r e c o m m e n d a t i o n i n i t s f i n a l r e p o r t w h i c h s t a t e d t h a t ; " E v e r y C a n a d i a n s h o u l d be e n t i t l e d t o c l e a n , 3 warm s h e l t e r as a m a t t e r o f b a s i c human r i g h t . " B u s i n e s s R e p r e s e n t s P r i v a t e I n t e r e s t s i n H o u s i n g 18. I t seems t h a t t h e a v e r a g e C a n a d i a n has n e v e r had much c o n f i d e n c e i n t h e c a p a c i t y o f p r i v a t e e n t e r p r i s e t o p r o v i d e f o r b a s i c h o u s i n g n e e d s . I n 1944 C a n a d i a n Forum m a g a z i n e made t h e f o l l o w -i n g o b s e r v a t i o n ; " W e l l d e s i g n e d , p r o p e r l y - c o n s t r u c t e d d w e l l i n g s w i l l n e v e r be s u p p l i e d a t a p r i c e t h e m a j o r i t y o f t h e p o p u l a t i o n c a n a f f o r d i f we depend on an a p p e a l t o t h e c h a r i t a b l e i n s t i n c t s o f t h o s e who w o r s h i p a t t h e s h r i n e o f t h e s a c r o s a n c t ' p r o f i t m o t i v e ' . T h e s e g e n t l e m e n who, b e h i n d t h e p s e u d o - d e m o c r a t i c f a c a d e o f f r e e - e l e c t i o n s , i r r e s p o n s i b l y r e g u l a t e o u r i n d i v i d u a l f a t e s w i l l n e v e r w i l l i n g l y s u r r e n d e r one i o t a o f t h e i r s e l f - a s s u m e d ' r i g h t s ' and ' p r i v i l e g e s ' . Any b e t t e r m e n t i n t h e l i v i n g c o n d i t i o n s o f t h e p e o p l e t o d a t e has o n l y b een c o n c e d e d b e c a u s e i t a p p e a r e d t o o u r l o r d s and m a s t e r s t h e l e a s t o b j e c t i o n a b l e o f two c h o i c e s . Had t h e s e c o n d a l t e r n a t i v e , sometimes a p p r o a c h i n g an open r e v o l t , b e en l e s s r e p u g n a n t , i t w o u l d have been s e l e c t e d i n s t e a d . E a r l y i n 1967, t h e f e d e r a l g o v ernment s p o n s o r e d a s e r i e s o f h o u s i n g c o n f e r e n c e s a c r o s s Canada. The m e e t i n g s were u s u a l l y a t t e n d e d by "a b r o a d r e p r e s e n t a t i o n o f what a p p e a r e d t o . b e b u i l d e r s , l a n d s p e c u l a t o r s , r e a l e s t a t e f i r m s , d e v e l o p e r s , c o n t r a c t o r s , m u n i c i p a l g o v e r n m e n t s , and a few t r a d e u n i o n i s t s . " Moses McKay, who was a c t i n g as a l i a s o n between t h e D i s t r i c t L a b o u r C o u n c i l and t h e U n i t e d Fund a g e n c i e s a t t h e t i m e , made t h e f o l l o w i n g o b s e r v a t i o n a f t e r a t t e n d i n g t h e c o n f e r e n c e h e l d i n T o r o n t o ; " I d o n ' t d o u b t t h e s i n c e r i t y and c o n c e r n o f f e d e r a l L a b o u r M i n i s t e r N i c h o l s o n and O n t a r i o E c o n o m i c s M i n i s t e r R a n d a l l , b u t i f t h e y depend on t h o s e p r e s e n t a t t h e c o n f e r e n c e t o p r o v i d e h o u s i n g f o r low income p e o p l e t h e y w i l l , i n my o p i n i o n , be a g a i n d i s a p p o i n t e d . V e s t e d i n t e r e s t s w i l l a g a i n p r e v e n t i t . . . F r e e e n t e r p r i s e h as n o t done i t e v e n t h o u g h t h e r e has been a most s e r i o u s h o u s i n g c r i s i s f o r p a s t d e c a d e s . They won't do i t and t h e y won't l e t anyone e l s e do i t . " ^ 19. A s i m i l a r c o n c e r n was e x p r e s s e d b y D r . A.F. L a i d l a w a t a s e m i n a r on November 17, 1967 s p o n s o r e d b y t h e C a n a d i a n I n t e r n a t i o n a l C e n t r e o f R e s e a r c h a n d I n f o r m a t i o n o n P u b l i c a n d C o - o p e r a t i v e Economy. "...The t i m e h a s come t o q u e s t i o n w h e t h e r a g o o d h o u s i n g p r o g r a m i s c o m p a t i b l e w i t h t h e p r i v a t e o w n e r s h i p o f l a n d a n d w h e t h e r C a n a d i a n s c a n be h o u s e d d e c e n t l y 'as l o n g as h o u s i n g i s r u l e d b y t h e a c c e p t e d l a w s o f t h e m a r k e t p l a c e . 1 " E v e n some members o f t h e b u s i n e s s c o m m u n i t y h a v e e x p r e s s e d c o n c e r n w i t h t h e c a p a c i t y o f p r i v a t e e n t e r p r i s e t o be a n y t h i n g more t h a n r e p r e s e n t a t i v e o f p r i v a t e i n t e r e s t s . Norman B. Dephoune, a s s i s t a n t t o t h e p r e s i d e n t o f Domtar C o n s t r u c t i o n M a t e r i a l s L t d . , i n e x p r e s s i n g c o n c e r n o v e r r i s i n g c o s t s a n d d e c l i n i n g a v a i l a b i l i t y o f h o u s i n g t o t h e a v e r a g e C a n a d i a n i n 1972, f e l t t h a t t h e t i m e h a d come f o r " t h e a u t h o r i t i e s t o w e i g h t h e p r i v a t e i n t e r e s t a g a i n s t t h e common g o o d a nd come g up w i t h a s o l u t i o n t o t h i s p u z z l e . " T h e r e a p p e a r s t o be l i t t l e d o u b t i n t h e p u b l i c m i n d t h a t t h e b u s i n e s s s e c t o r i n h o u s i n g i s d i r e c t l y and e x c l u s i v e l y r e p r e s e n t a t i v e o f p r i v a t e i n t e r e s t s a n d t h a t p u b l i c i n t e r e s t w i l l n o t be s e r v e d w i t h o u t g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n . G o v e r n m e n t R e p r e s e n t s t h e P u b l i c I n t e r e s t i n H o u s i n g The r e l a t i v e i n a c c e s s i b i l i t y o f h o u s i n g due t o t h e h i g h c o s t s o f t h e h o u s i n g s t o c k b e i n g p r o d u c e d i s b y no means a new p r o b l e m , i n f a c t t h i s p r o b l e m h a s b e e n a c e n t r a l i s s u e s i n c e t h e e a r l y 1 9 4 0 ' s . An e d i t o r i a l i n Maclean's m a g a z i n e i n 1947 showed how o n l y a m i n o r i t y o f C a n a d i a n s c o u l d a f f o r d t o p a y t h e 20. r e n t s a n d m o r t g a g e s t h a t w e r e r e q u i r e d a t t h a t t i m e . The a u t h o r n o t e d t h a t ; " t h e r e a l p r o b l e m o f h o u s i n g i n t h i s c o u n t r y h a s n o t y e t b e e n f a c e d , and t h e r e i s n o t h i n g t o i n d i c a t e 9 t h e G o v e r n m e n t h a s any i n t e n t i o n s o f f a c i n g i t " . The r e s p o n -s i b i l i t y f o r d e a l i n g w i t h t h e p r o b l e m was b e i n g v e r y c l e a r l y p l a c e d on t h e s h o u l d e r s o f g o v e r n m e n t . O t h e r j o u r n a l s r e -i n f o r c e d t h i s v i e w ; " P r i v a t e e n t e r p r i s e , w i t h i t s i n s i s t e n c e u pon q u i c k p r o f i t s , h a s a m p l y d e m o n s t r a t e d i t s i n a b i l i t y t o p r o v i d e p e o p l e w i t h d e c e n t l o w - c o s t h o u s i n g . T h e r e f o r e t h e g o v e r n m e n t m u s t u n d e r t a k e t o p r o v i d e t h i s m o s t b a s i c need."''"^ A l t h o u g h many a r t i c l e s i n d i c a t e t h a t l o w - c o s t h o u s i n g i s t h e o v e r a l l o b j e c t i v e t o be a c h i e v e d b y g o v e r n m e n t , some a u t h o r s p r o m o t e a more l i m i t e d r e s p o n s i b i l i t y - t h a t o f p r o v i d i n g h o u s i n g f o r t h e l o w - i n c o m e segement o f s o c i e t y , r a t h e r t h a n l o w e r c o s t h o u s i n g f o r e v e r y o n e . "Most w e s t e r n n a t i o n s r e c o g n i z e t h a t i f l o w - r e n t a l h o u s i n g m e e t i n g d e c e n t s t a n d a r d s i s t o be b u i l t , some s o r t o f s u b s i d y scheme i s n e c e s s a r y . What h a s become e v i d e n t t o B r i t a i n , S c a n d i n a v i a , t h e U n i t e d S t a t e s , and o t h e r i n d u s t r i a l i z e d n a t i o n s i s t h a t f o r t h a t l o w i n c o m e g r o u p i n t h e c o m m u n i t y , t h e p r o v i s i o n o f h o u s i n g h a s t o be t r e a t e d i n much t h e same f a s h i o n as t h e p r o v i s i o n o f m e d i c a l s e r v i c e s o r e d u c a t i o n . 1 T h i s a p p r o a c h i s b a s e d o n t h e a s s u m p t i o n t h a t i t i s o n l y a m i n o r i t y o f C a n a d i a n s who c a n n o t a f f o r d t o buy o r r e n t accom-m o d a t i o n a t m a r k e t p r i c e s . P r o b l e m s a r i s e , h o w e v e r , when t h i s m i n o r i t y b e g i n s t o grow s i g n i f i c a n t l y . As t h e p r i c e s q u e e z e b e g a n t o a f f e c t t h e m i d d l e i n c o m e b r a c k e t i n t h e l a t e 1 9 6 0 ' s , t h e v i e w o f g o v e r n m e n t ' s r o l e a s a r e l i e f p r o v i d e r f o r t h e c a s u a l t i e s o f t h e m a r k e t p l a c e became u n t e n a b l e . The m a g n i t u d e o f t h e p r o b l e m was p o i n t e d o u t b y W y l l e F r e e m a n i n 196 8 when 2 1 . he f o u n d t h a t 8 5 % o f t h e s a l a r y e a r n e r s i n T o r o n t o w o u l d be i n e l i g i b l e f o r N.H.A. l o a n s b e c a u s e t h e i r i n c o m e was t o o l o w 12 t o e n a b l e them t o q u a l i f y , g i v e n t h e p r i c e s a t t h a t t i m e . T h i s s i t u a t i o n i s p a r t i a l l y r e s p o n s i b l e f o r one o f t h e c o n c l u -s i o n s o f t h e f e d e r a l t a s k f o r c e r e p o r t i n 1969; " H o u s i n g i s a u n i v e r s a l n e e d , y e t t h e p r i v a t e m a r k e t on w h i c h C a n a d i a n s h a v e r e l i e d i s a n y t h i n g b u t u n i v e r s a l i n i t s p r e s e n t s c o p e a n d a p p l i c a t i o n . H o u s i n g , i n a w o r d , i s t o o e x p e n s i v e f o r t o o many 13 C a n a d i a n s . . . " B u s i n e s s ' V i e w o f i t s R o l e & G o v e r n m e n t ' s R o l e The b u s i n e s s a t t i t u d e t o w a r d s t h e g o v e r n m e n t ' s r o l e i n h o u s i n g seems f a i r l y a m b i v a l e n t . M o s t o f t h e t i m e d e v e l o p e r s a r e adamant t h a t t h e y a r e q u i t e c a p a b l e o f p r o v i d i n g h o u s i n g f o r C a n a d i a n s a n d t h a t g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n i s u n n e c e s s a r y . The p r o b l e m o f p r o v i d i n g h o u s i n g f o r l o w i n c o m e f a m i l i e s i s e i t h e r e x c l u d e d f r o m t h e d e v e l o p e r s ' v e r s i o n o f t h e j u r i s d i c t i o n o f p r i v a t e e n t e r p r i s e o r t h e i n c a p a c i t y i s b l a m e d o n undue g o v e r n -ment r e s t r i c t i o n s . "...The h o u s e b u i l d i n g i n d u s t r y c o u l d p r o v i d e a c c e p t a b l e homes f o r l o w e r i n c o m e f a m i l i e s i f t h e y w e r e p e r m i t t e d t o d e v i a t e f r o m t h e s t a n d a r d s c r e a t e d f o r t h e ' i n v e s t m e n t home'....The s t a n d a r d s i n s i s t e d upon a r e much h i g h e r t h a n r e q u i r e d t o p r o v i d e d e c e n t l i v i n g a c c o m m o d a t i o n . . . I f we a r e g o i n g t o h a v e s u b s i d i z e d h o u s i n g i t c o u l d be p r o v i d e d a t l e a s t c o s t b y p r i v a t e e n t e r p r i s e . " 1 ^ On t h e o t h e r h a n d , n o t a b l y when f a c e d w i t h a s l a c k m a r k e t , b u i l d e r s a r e q u i c k t o demand g r e a t e r g o v e r n m e n t i n v o l v e m e n t i n t h e f o r m o f v a r i o u s i n c e n t i v e s . T h i s i s n o t m e r e l y a n i s o l a t e d r e q u e s t , b u t i s e x p o u n d e d b y t h e m a j o r l o b b y o f l a r g e d e v e l o p -ment c o m p a n i e s , t h e U r b a n D e v e l o p m e n t I n s t i t u t e . 22. "A t r e m e n d o u s amount o f l i p s e r v i c e i s b e i n g p a i d b y e v e r y l e v e l o f g o v e r n m e n t t o t h e h o u s i n g c r i s i s i n C a n a d a . B u t s o f a r no l e v e l o f g o v e r n m e n t h a s p r o v i d e d t h e i n c e n t i v e s t o e n c o u r a g e d e v e l o p e r s and b u i l d e r s t o go a h e a d w i t h much n e e d e d h o u s i n g a n d a p a r t m e n t p r o j e c t s . " 1 - ^ The l a t t e r c o m p l a i n t i s t h e one more o f t e n h e a r d - i . e . t h e r e a r e n o t e n o u g h i n c e n t i v e s - l a r g e l y due t o t h e g o v e r n m e n t ' s d e c i s i o n t o a v o i d d i r e c t i n v o l v e m e n t i n t h e b u i l d i n g i n d u s t r y and t o u s e i n c e n t i v e s r a t h e r t h a n e n f o r c e m e n t t o d i r e c t t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y . Any a t t e m p t b y G o v e r n m e n t t o i n t r o d u c e more d i r e c t m e t h o d s d r a w s i m m e d i a t e r e s p o n s e f r o m t h e i n d u s t r y . F i n a n c i a l P o s t r e c e n t l y c r i t i c i z e d t h e d e v e l o p e r s f o r t h e i r " f l i p - f l o p " p o l i c y . "What t h e d e v e l o p m e n t c o m m u n i t y h a s t o do i s t o d e c i d e on w h i c h s i d e o f t h e f e n c e i t s i t s . On one h a n d i t k e e p s s a y i n g g o v e r n m e n t s h o u l d g e t o u t o f d e v e l o p m e n t and l e a v e d e v e l o p e r s t o t h e i r t r a d i t i o n a l r o l e o f h o u s i n g C a n a d i a n s - a j o b t h e y h a v e done a d m i r a b l y i n t h e p a s t . B u t e v e r y t i m e t h e y a r e f a c e d w i t h a s l a c k e n i n g demand, t h e y t u r n t o g o v e r n m e n t f o r home owner g r a n t s and i n t e r e s t s u b s i d i e s . . . D e v e l o p e r s s h o u l d be p r e p a r e d t o e x e r c i s e g r e a t e r f a i t h i n t h e d y n a m i c s o f t h e m a r k e t p l a c e . " 1 6 I n g e n e r a l h o w e v e r , d e v e l o p e r s do s u b s c r i b e t o t h e m a r k e t m o d e l f o r h o u s i n g , d e s p i t e t e m p o r a r y r e q u e s t s f o r a s s i s t a n c e , and t e n d t o c a s t t h e m s e l v e s i r r e v o c a b l y i n t o t h e n e o c l a s s i c a l a d v e r s a r y p o s i t i o n w i t h r e s p e c t t o g o v e r n m e n t . However, t h e m a r k e t p l a c e i s a n i m p e r f e c t m e c h a n i s m f o r d e a l i n g w i t h p u b l i c n e e d s and a l l o c a t i o n o f r e s o u r c e s t o p r o v i d e f o r t h o s e n e e d s , a s was i n d i c a t e d i n P a r t I , and i t s u s e f u l n e s s w i t h r e s p e c t t o h o u s i n g n e e d s i s e v e n more s u s p e c t . " . . . B e c a u s e h o u s i n g i s a n e c e s s a r y c o m m o d i t y i n s h o r t s u p p l y , p e o p l e h a v e no c h o i c e b u t t o go w here t h e y c a n and p a y w h a t t h e y m u s t i n o r d e r t o be h o u s e d . As any 23. w a g e - e a r n e r who h a s l o o k e d f o r h o u s i n g k nows, t h e n o t i o n o f a ' f r e e c h o i c e among c o m p e t i t i v e c o m m o d i t i e s ' i s a sham. H o u s i n g s u p p l y and demand do n o t ' b a l a n c e o u t 1 i n C a n a d a - l o w v a c a n c y r a t e s and r a p i d l y r i s i n g p r i c e s i n n e a r l y a l l m a j o r c i t i e s b e a r t h i s o u t . I n f a c t , t h e h o u s i n g c r i s i s i s a p r i m e e x a m p l e o f how n e e d a n d e f f e c t i v e demand, f a r f r o m b e i n g e q u i v a l e n t , a r e a c t u a l l y m o s t p r o n o u n c e d a t o p p o s i t e e n d s o f t h e i n c o m e s p e c t r u m . The r i c h c a n a f f o r d t o p a y f o r l u x u r i o u s a c c o m m o d a t i o n - t h e r e f o r e t h e y a r e a n e f f e c t i v e demand. So h o u s i n g i s b u i l t f o r t h e w e a l t h y . The p o o r , on t h e o t h e r p o l e , h a v e t h e g r e a t e s t n e e d f o r h o u s i n g , b u t t h e y c a n ' t a f f o r d t o p a y t h e r a t e s t h a t p r o v i d e t h e s i z e o f p r o f i t s d e v e l o p e r s c a n make e l s e w h e r e . T h e r e f o r e , t h e y a r e n ' t an e f f e c t i v e demand. W i t h o u t s t a t e i n t e r v e n t i o n h o u s i n g f o r t h e p o o r s i m p l y d o e s n o t g e t b u i l t u n d e r a d v a n c e d c a p i t a l i s m . " 1 7 The i n a b i l i t y o f t h e m a r k e t t o e f f e c t i v e l y s a t i s f y h o u s i n g r e q u i r e m e n t s i s n o t l i m i t e d t o i t s f a i l u r e i n t h e l o w i n c o m e b r a c k e t s s i n c e , a s B a r k e r , P e n n e y and Seccombe p o i n t o u t ; " n e i t h e r d o e s t h e a v e r a g e member o f t h e w o r k i n g c l a s s r e p r e s e n t 18 a n e f f e c t i v e demand f o r h o u s i n g . " The m a r k e t p l a c e d o e s n o t t h e r e f o r e p r o v i d e a s i g n i f i c a n t c o n t r o l on t h e a c t i v i t i e s o f t h e p r i v a t e s e c t o r , l e a v i n g g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n as t h e o n l y p o s s i b l e means o f p r o v i d i n g f o r t h e p u b l i c i n t e r e s t . T r a d i t i o n a l A s s u m p t i o n s h o l d f o r H o u s i n g The h o u s i n g s e c t o r o f o u r economy c l e a r l y c o n f o r m s t o t h e b a s i c a s s u m p t i o n s p r e s e n t e d i n P a r t 1. The b u s i n e s s c o m m u n i t y i s s e e n s o l e y r e p r e s e n t a t i v e o f p r i v a t e i n t e r e s t s a nd t h e r e i s l i t t l e o r no f a i t h t h a t t h e m a r k e t p l a c e c a n p r o v i d e a d e q u a t e h o u s i n g . The r e s p o n s i b i l i t y f o r t h e p u b l i c i n t e r e s t i s c l e a r l y d i r e c t e d t o t h e G o v e r n m e n t , who m u s t a c t t o e n s u r e t h a t t h e d e v e l o p m e n t b u s i n e s s p e r f o r m s i n s u c h a manner so a s t o s a t i s f y p u b l i c n e e d s , o r t a k e i t upon i t s e l f t o p r o v i d e f o r t h e n e e d s n o t met by t h e d e v e l o p m e n t s e c t o r . T h e r e f o r e t h e k e y p o i n t s t o be e x a m i n e d , r e l a t e t o t h e a s s u m p t i o n s i n h e r e n t i n t h i s a d v e r s a r y m o d e l ; a) Does t h e G o v e r n m e n t r e p r e s e n t t h e p u b l i c i n t e r e s t i n t h e f i e l d o f h o u s i n g ? ; b) Does G o v e r n m e n t h a v e t h e m o t i v a t i o n t o c o n t r o l t h e p r i v a t e s e c t o r t o a c h i e v e p u b l i c g o o d ; a n d c) I s G o v e r n m e n t c a p a b l e o f c o n t r o l l i n g o r d i r e c t i n g t h e p r i v a t e s e c t o r i f i t w i s h e d t o do s o ? I n t a k i n g t h i s a p p r o a c h I am n o t a s s u m i n g t h a t more g o v e r n m e n t i n v o l v e m e n t i n t h e h o u s i n g i n d u s t r y w i l l a u t o m a t i c a l l y i m p r o v e t h e p r o v i s i o n o f a d e q u a t e h o u s i n g f o r C a n a d i a n s . However, b a s e d on t h e p r e v a i l i n g v e r s i o n o f t h e r o l e s o f t h e p a r t i c i p a n t s i n t h e h o u s i n g p r o c e s s , i t w o u l d seem t h a t t h e g o v e r n m e n t i s t h e o n l y p l a y e r who b o t h c a n a n d s h o u l d r e p r e s e n t t h e p u b l i c i n t e r e s t . The m a j o r p u r p o s e o f t h e t h e s i s i s t o e x a m i n e t h e a s s u m p t i o n s o f t h e c o u n t e r b a l a n c e d a d v e r s a r y m o d e l , n o t t o p r o p o s e a s o l u t i o n t o t h e h o u s i n g p r o b l e m . I f t h e c e n t r a l theme o f t h e t h e s i s was c o n c e r n e d w i t h t h e h o u s i n g p r o b l e m , t h e e f f e c t i v e n e s s o f v a r i o u s k i n d s a n d d e g r e e s o f g o v e r n m e n t i n t e r -v e n t i o n w o u l d h a v e t o be a s s e s s e d w i t h r e s p e c t t o t h e s o l u t i o n o f t h i s p r o b l e m . S i n c e t h i s i s n o t t h e c e n t r a l theme, t h e m a j o r t h r u s t o f t h e w o r k i s d i r e c t e d t o w a r d s an e x a m i n a t i o n o f t h e p e r f o r m a n c e o f g o v e r n m e n t and b u s i n e s s i n a h o u s i n g c o n t e x t , w i t h a v i e w t o w a r d s a s s e s s i n g t h e r e l e v a n c e o f t h e c o u n t e r b a l a n c e d a d v e r s a r y m o d e l i n t h e s t u d y o f g o v e r n m e n t - b u s i n e s s i n t e r a c t i o n s a n d e c o n o m i c s . NOTES - P a r t I I 1. Hon. R.H. W i n t e r s , " F e d e r a l H o u s i n g P o l i c y " , P u b l i c A f f a i r s , V o l . 1 2 , No. 2, 1 9 4 9 , p. 72. 2. C a n a d i a n L a b o u r , " H o u s i n g a ' r i g h t ' - CLC", December 1968. 3. A.T. P a t o n , "A P r o g r a m f o r U r b a n C a n a d a " , Community P l a n n i n g  R e v i e w , S p r i n g 1 9 6 9 , p. 6. 4. D o m i c l i u s ( p s e u d o n y m ) , " H o u s i n g i s n o t P h i l a n t h r o p y " , The  C a n a d i a n F o r u m , M a r c h 1944, p. 278. 5. C a n a d i a n L a b o u r , A p r i l 1967. 6. Moses McKay, " P r i v a t e I n t e r e s t s w i l l . b l o c k l o w - c o s t h o u s i n g " , C a n a d i a n L a b o u r , A p r i l 1967. 7. D r . A.F. L a i d l a w , " H o u s i n g c r i s i s ' i n e v i t a b l e 1 , may g e t w o r s e " , C a n a d i a n L a b o u r , December 1967. 8. Norman B. Dephoune, " I n H o u s i n g i t ' s A n o t h e r S t o r y " , C a n a d i a n  B u s i n e s s , A u g u s t 1 9 7 2 , p. 16. 9. M a c l e a n ' s M a g a z i n e , e d i t o r i a l : "Who's g e t t i n g t h o s e New H o u s e s ? " , M a r c h 1 5 , 1947. 10. G e o r g e E. C r e e d , " H o u s i n g a N a t i o n a l R e s p o n s i b i l i t y " , T r a d e s  and L a b o u r C o n g r e s s J o u r n a l , A p r i l 1945. 11. Rodney G r e y , " P u b l i c H o u s i n g w o u l d n o t compete w i t h j o b s o f p r i v a t e e n t e r p r i s e " , S a t u r d a y N i g h t , May 24, 1949. 12. W y l l e F r e e m a n , "The H o u s i n g C r i s i s a n d G o v e r n m e n t R e s p o n s e " , A r c h i t e c t u r e C a n a d a , W i n t e r 1 9 6 8 , p. 70. 13. A.T. P a t o n , " P r o g r a m f o r U r b a n C a n a d a " , A r c h i t e c t u r e C a n a d a , W i n t e r 1 9 6 9 , p. 4. 14. W.G. C o n n e l l y , " H o u s i n g " , C a n a d i a n Bu s i n e s s , December 1969. 15. P a t r i c k A. S a u n d e r s o n , "No G o v e r n m e n t H o u s i n g P r i o r i t y " , F i n a n c i a l P o s t , A p r i l 1 1 , 1970. 16. M ark R i c k e t s , " H o u s i n g " , F i n a n c i a l P o s t , November 2 2 , 1 9 7 5 , p. D - l . 17. B a r k e r , P e n n e y , Seccombe, H i g h r i s e a n d S u p e r p r o f i t s ( K i t c h e n e r : Dumont P r e s s G r a p h i x , 1 9 7 3 ) , p. 102. PART I I I - GOVERNMENT AS REPRESENTATIVE OF THE PUBLIC INTEREST Government's V i e w o f i t s R o l e The f e d e r a l government has m a i n t a i n e d i t s p o s i t i o n on f o u r m a j o r a s p e c t s o f i t s r o l e c o n s i s t e n t l y f o r t h r e e d e c a d e s . The f e d e r a l p o l i c y , as r e i t e r a t e d by s u c c e s s i v e m i n i s t e r s and s e n i o r c i v i l s e r v a n t s , i s t o ; a) m a i n t a i n t h a t h o u s i n g i s e s s e n t i a l l y a p r o v i n c i a l c o n c e r n as d e f i n e d by t h e c o n s t i t u t i o n . b) a v o i d any d i r e c t i n v o l v e m e n t i n t h e b u i l d i n g i n d u s t r y . c) r e l y on i n c e n t i v e s r a t h e r t h a n e n f o r c e m e n t m e a s u r e s t o a c h i e v e h o u s i n g o b j e c t i v e s . d) i n c r e a s e t h e c a p a c i t y o f t h e p o p u l a t i o n t o a f f o r d h o u s i n g i n t h e p r i v a t e m a r k e t , r a t h e r t h a n i m p l e m e n t m e a s u r e s t o r e d u c e t h e c o s t o f h o u s i n g . a) P r o v i n c i a l J u r i s d i c t i o n One o f t h e c h i e f e x p o n e n t s o f t h e p r o v i n c i a l j u r i s d i c t i o n p o l i c y was t h e Hon. C D . Howe, who was l a r g e l y r e s p o n s i b l e f o r t h e s e t t i n g up o f t h e Crown company, C e n t r a l M o r t g a g e and H o u s i n g C o r p o r a t i o n (CMHC) i n 1946. "The D o m i n i o n Government r e c o g n i z e s t h e n e e d o f a d e q u a t e h o u s i n g as Canada's most p r e s s i n g s o c i a l p r o b l e m and one o f t h e most s e r i o u s o f a l l p u b l i c p r o b l e m s . S i n c e h o u s i n g i s a f u n c t i o n o f p r o p e r t y and c i v i l r i g h t s , a m a t t e r w i t h i n t h e j u r i s d i c t i o n o f p r o v i n c i a l and m u n i c i p a l g o v e r n m e n t s , d i r e c t p a r t i c i p a t i o n by t h e D o m i n i o n i n a h o u s i n g p r o g r a m i s c i r c u m s c r i b e d . " 1 I n 1949 t h e r e was some a t t e m p t t o s e t o u t more c l e a r l y t h e r u l e s and p r o c e d u r e s w h i c h w o u l d h e l p t o overcome t h e p o t e n t i a l j u r i s d i c t i o n a l p r o b l e m s . T h o s e who were c l o s e l y c o n n e c t e d 27. w i t h t h e p o l i t i c a l and h o u s i n g i n d u s t r y s c e n e , w e r e e n c o u r a g e d b y t h i s move. " . . . S e c t i o n 35 o f t h e N a t i o n a l H o u s i n g A c t , 1944, became l a w on December 10, 1949. On t h a t d a t e , a f t e r a t h i r t y -y e a r c o n t r o v e r s y , an i m p o r t a n t s t e p was t a k e n b y t h e G o v e r n m e n t b y a c c e p t i n g a m e a s u r e o f c o n t i n u i n g r e s p o n s -i b i l i t y f o r h o u s i n g n e e d . S e c t i o n 35 o p e n e d t h e way f o r j o i n t F e d e r a l , p r o v i n c i a l and m u n i c i p a l h o u s i n g p r o j e c t s t o p r o v i d e b o t h e c o n o m i c and s u b - e c o n o m i c ( o r s u b s i d i z e d ) h o u s i n g , d e p e n d i n g on w h a t t h e p e o p l e and t h e g o v e r n m e n t s i n e a c h r e g i o n a n d l o c a l i t y c o n s i d e r e d t h e m o s t e f f e c t i v e way o f t a c k l i n g t h e i r p a r t i c u l a r h o u s i n g p r o b l e m . U n f o r t u n a t e l y t h e r e was v e r y l i t t l e r e s p o n s e t o t h e new p r o g r a m . P a r t o f t h i s was due t o t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t ' s p a s s i v e a t t i t u d e w i t h r e s p e c t t o t h e l e g i s l a t i o n . T h ey n e v e r s e t o u t t o p r o m o t e o r e x p l a i n t h e new r e g u l a t i o n s a n d a s a r e s u l t C a n a d i a n s w e r e g e n e r a l l y u n a w a r e t h a t t h e l e g i s l a t i o n 3 e x i s t e d . I t w o u l d a p p e a r t h a t t h e e s t a b l i s h m e n t o f S e c t i o n 35 d i d n o t r e p r e s e n t a d r a s t i c s h i f t f r o m t h e o n g o i n g p o l i c y o f t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t t o a v o i d t h e h o u s i n g i s s u e by p l e a d i n g c o n s t i t u t i o n a l i n c a p a c i t y . b) N o n - i n v o l v e m e n t C D . Howe was a l s o i n s t r u m e n t a l i n e s t a b l i s h i n g t h e f e d e r a l p o l i c y i n r e l a t i o n t o i t s d i r e c t p a r t i c i p a t i o n r o l e . I n 1946 he s t a t e d ; "We a r e i n t h e s e e n d e a v o r s ^ f e d e r a l h o u s i n g p r o j e c t s ] b e c a u s e i n e a c h i n s t a n c e h o u s i n g o f t h i s t y p e [[low c o s t } w o u l d n o t o t h e r w i s e be f o r t h c o m i n g . We w o u l d be v e r y h a p p y t o w i t h d r a w , b u t t h e r e seems no i m m e d i a t e p r o s p e c t o f t h i s t y p e b e i n g p r o d u c e d b y o t h e r means. I hope t h a t t h e D o m i n i o n G o v e r n m e n t ' s d i r e c t p a r t i c i p a t i o n i n t h e h o u s i n g f i e l d w i l l r e d u c e r a t h e r t h a n i n c r e a s e , b u t we a r e d e t e r m i n e d t o s e e t h a t a n a d e q u a t e number o f homes a r e b u i l t i n C a n a d a i n t h e f u t u r e . ' " * T h i s s t a n c e was a g a i n p u t f o r w a r d i n 1949 b y t h e M i n i s t e r o f 28. R e c o n s t r u c t i o n i n a s t a t e m e n t t o t h e House o f Commons r e g a r d i n g F e d e r a l H o u s i n g P o l i c y . " T h e r e i s no d e s i r e by t h e D o m i n i o n t o e n t e r t h e d i r e c t c o n s t r u c t i o n f i e l d . The p o l i c y a s e n u n c i a t e d by t h e M i n i s t e r o f R e c o n s t r u c t i o n and S u p p l y i n 1946 i s t h e k e y s t o n e o f o u r p r e s e n t p o l i c y ; t h a t i s , t h e c r e a t i o n o f c o n d i t i o n s f a v o u r a b l e t o a l a r g e h o u s i n g programme b y p r i v a t e i n d i v i d u a l s and c o m p a n i e s . O n l y t o t h e e x t e n t t h a t h o u s i n g n e e d s a r e n o t b e i n g met, i s i t p r o p o s e d t h a t t h e D o m i n i o n a n d t h e p r o v i n c e s w i l l e n t e r t h e f i e l d . I n 1 9 5 5 , S t e w a r t B a t e s , t h e n p r e s i d e n t o f CMHC s t a t e d i n an i n t e r v i e w w i t h C a n a d i a n B u s i n e s s M a g a z i n e ; "The f e d e r a l v i e w o f t h e N a t i o n a l H o u s i n g A c t h a s b e e n c o n s i s t e n t s i n c e t h e v e r y b e g i n n i n g - i t w o u l d n o t g e t i n t o h o u s e - b u i l d i n g d i r e c t l y , b u t w o u l d t r y t o p r o v i d e a ' c l i m a t e w h e r e b y w o u l d - b e h o u s e o w n e r s c o u l d p r o c e e d t o b e t t e r h o u s i n g . " c) I n c e n t i v e s The p r e c e e d i n g q u o t a t i o n s s e r v e t o e x e m p l i f y t h e f e d e r a l p o l i c y o f i n c e n t i v e s a s w e l l a s t h e i r n o n - i n v o l v e m e n t s t a n c e . I t i s q u i t e c l e a r t h a t t h e g o v e r n m e n t s e e s i t s e l f a s a f a c i l i t a t o r by o f f e r i n g f i n a n c i a l i n c e n t i v e s t o i n d u s t r y t o e n c o u r a g e them t o p r o d u c e w h a t t h e y w o u l d n o t n o r m a l l y e n d e a v o r t o . T h i s a p p r o a c h i s n o t l i m i t e d t o t h e h o u s i n g a n d d e v e l o p m e n t i n d u s t r y . " C a n a d i a n G o v e r n m e n t s h a v e a l w a y s s e e n t h e m s e l v e s as p a r t n e r s w i t h b i g b u s i n e s s . T h e i r avowed f u n c t i o n , a s h i s t o r i a n K e n n e t h McNaught h a s n o t e d , 'was t o s t e p i n t o p r o v i d e a c l i m a t e a n d f a c i l i t i e s f a v o r a b l e t o i n v e s t -ment w h e r e v e r p r i v a t e c a p i t a l f a i l e d o r was u n w i l l i n g t o do t h e j o b . " 7 E v e n when e v i d e n c e p i l e d up t o show t h a t s u c h an a p p r o a c h was n o t g e t t i n g t h e d e s i r e d r e s u l t s ( e . g . f a i l u r e t o a t t a i n h o u s i n g s t a r t t a r g e t s , f a i l u r e t o s h i f t i n v e s t m e n t t o r e s i d e n t i a l m o r t g a g e s e t c . ) t h e g o v e r n m e n t m a i n t a i n e d i t s i n c e n t i v e s a p p r o a c h . 29. Some p o s s i b l e r e a s o n s f o r t h i s b e h a v i o u r a r e p u t f o r w a r d i n s u b s e q u e n t p o r t i o n s o f t h i s t h e s i s . d) I n c r e a s e i n c o m e The n o n - i n t e r v e n t i o n a p p r o a c h w h i c h r u n s t h r o u g h a l l t h e p r e -v i o u s f e d e r a l p o l i c i e s , i s c o n s i s t e n t w i t h t h i s l a s t p o l i c y as w e l l . The e m p h a s i s o f a l m o s t a l l f e d e r a l h o u s i n g p r o g r a m s h a s b e e n on i n c r e a s i n g t h e c a p a c i t y o f p e o p l e t o p a y t h e c u r r e n t m a r k e t p r i c e s e t b y p r i v a t e i n d u s t r y . R e d u c i n g r e q u i r e d d o wnpayments, l e n g t h e n i n g t h e t e r m s o f m o r t g a g e s , a n d s o c i a l a s s i s t a n c e p a y m e n t s r a t h e r t h a n h o u s i n g s u b s i d i e s a r e a l l t y p i c a l p r o g r a m s u n d e r t h i s p h i l o s o p h y . The p o s i t i o n s t e m s f r o m a s t r o n g b e l i e f w i t h i n g o v e r n m e n t c i r c l e s t h a t t h e p r i v a t e m a r k e t i s c a p a b l e o f p r o v i d i n g h o u s i n g , g i v e n t h e " p r o p e r " f r a m e w o r k . I n h i s s e r i e s o f p r o v i n c i a l m e e t i n g s i n 1 9 4 9 , t h e Hon. R.H. W i n t e r s f o u n d t h a t a l l t h e p r o v i n c e s a g r e e d " t h a t t h e p r i m a r y a n d m o s t e c o n o m i c a l s o u r c e o f new h o u s i n g h a d b e e n g and w o u l d be f r o m p r i v a t e e n d e a v o u r . " T w e n t y y e a r s l a t e r , a f t e r c o n s i d e r a b l e e v i d e n c e t o t h e c o n t r a r y t h e f e d e r a l t a s k f o r c e o n h o u s i n g and u r b a n d e v e l o p m e n t i n c l u d e d t h e f o l l o w i n g r e c o m -m e n d a t i o n s i n t h e i r r e p o r t ; "...The l o n g t e r m o b j e c t i v e m u s t be t o s u f f i c i e n t l y r a i s e i n c o m e l e v e l s s o t h a t a l l b u t t h e m o s t d e p r i v e d f a m i l i e s c a n c o m p e t e t h e m s e l v e s i n t h e p r i v a t e m a r k e t . . . The h o u s i n g n e e d s o f m o s t C a n a d i a n s c a n and s h o u l d be met t h r o u g h t h e p r i v a t e m a r k e t . G o v e r n m e n t s , i n p r o -v i d i n g t h e n e c e s s a r y r e g u l a t o r y f r a m e w o r k , s h o u l d s e e k t o e n c o u r a g e , n o t i n h i b i t , t h e c o n s t r u c t i o n i n d u s t r y i n s e r v i n g t h e p o p u l a t i o n a t l a r g e . T h i s e v i d e n t l a c k o f commitment, i n i t s r o l e a s r e p r e s e n t a t i v e o f t h e p u b l i c i n t e r e s t i n h o u s i n g , i s i n d i c a t i v e o f a more 30. g e n e r a l g o v e r n m e n t a t t i t u d e . I n a 1973 a n a l y s i s o f t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y B a r k e r e t a l . made t h e f o l l o w i n g o b s e r -v a t i o n . " T h i s w e l f a r e r o l e o f t h e C a n a d i a n S t a t e . . . , i s t h e n e w e r o f two h a t s w h i c h g o v e r n m e n t w e a r s . I t i s s e c o n d a r y t o t h e o t h e r r o l e w h i c h g o v e r n m e n t u n d e r t a k e s - t h a t o f s u p p l y i n g a s u p p o r t s y s t e m o r i n f r a s t r u c t u r e f o r t h e economy w h i c h i s a t t h e r o o t o f t h e s e p r o b l e m s i n t h e f i r s t p l a c e . F o r t h e C a n a d i a n s t a t e h a s a l o n g h i s t o r y o f c l o s e i n t e g r a t i o n w i t h t h e f i n a n c i a l a nd i n d u s t r i a l c a p i t a l i s t s - b o t h n a t i o n a l a n d i n t e r n a t i o n a l . " - ^ A n o t h e r e x a m p l e o f t h e r e l u c t a n c e o f t h e G o v e r n m e n t t o assume i t s p u b l i c i n t e r e s t r o l e i s t h e r e p e a t e d f a i l u r e o f p r o g r e s s i v e r e c o m m e n d a t i o n s t o be p u t i n t o l e g i s l a t i o n , e v e n when t h e r e c o m m e n d a t i o n s a r e made by g o v e r n m e n t - e s t a b l i s h e d c o m m i t t e e s a n d b o a r d s . U n s u c c e s s f u l A t t e m p t s t o I n t r o d u c e P u b l i c I n t e r e s t R e c o m m e n d a t i o n s I n 1944 t h e A d v i s o r y C o m m i t t e e on R e c o n s t r u c t i o n u n d e r t o o k a s t u d y t o h e l p t h e G o v e r n m e n t p l a n a r e t u r n t o p e a c e t i m e c o n -d i t i o n s . The C o m m i t t e e recommended t h a t h o u s i n g be u s e d a s an a n t i - c y c l i c a l s t a b i l i z a t i o n t o o l w i t h p r o d u c t i o n b e i n g u s e d t o s t i m u l a t e t h e economy i n p e r i o d s o f e c o n o m i c c o n t r a c t i o n a n d dampen i t i n boom p e r i o d s . ^ " ' " T h i s became a f u n d a m e n t a l d o c t r i n e a n d was t h e b a s i s o f t h e G o v e r n m e n t ' s a t t i t u d e t o w a r d s h o u s i n g u n t i l v e r y r e c e n t l y when i t b e g a n t o be l e s s e f f e c t i v e due t o t h e i n c r e a s i n g l y c o m p l e x n a t u r e o f t h e C a n a d i a n economy. However, an i n t e g r a l p a r t o f t h e i r s t u d y was an e x a m i n a t i o n o f h o u s i n g n e e d s i n C a n a d a a n d t h e i r r e c o m m e n d a t i o n s i n c l u d e d a " t a r g e t g o a l r e f l e c t i n g t h a t n e e d , i n c l u d i n g a g o a l o f 50,000 31. u n i t s i n t h e f i r s t f u l l p o s t - w a r y e a r , a b o u t o n e - t h i r d o f 12 w h xch w o u l d be l o w i n c o m e h o u s i n g . " As D e n n i s and F i s h p o i n t e d o u t i n 1972; " H o u s i n g was s t i l l c o n s i d e r e d a s a n e c o n o m i c l e v e r , t o c o n t r o l e m p l o y m e n t and g r o w t h , b u t b a l a n c e d i n t h a t c o n s i d e r a t i o n was an a t t e m p t t o a n a l y z e , m e a s u r e , a n d b e g i n t o meet l o w i n c o m e h o u s i n g n e e d . T h a t a t t e m p t t o p l a n f o r h o u s i n g h a s n o t b e e n m a t c h e d t o t h i s day."-*--^ The f a c t t h a t o v e r 3 d e c a d e s h a v e p a s s e d w i t h o u t a s i g n i f i c a n t a t t e m p t t o a n a l y z e , m e a s u r e o r meet t h e n e e d s o f C a n a d i a n s f o r l o w i n c o m e h o u s i n g i s a g o o d i n d i c a t i o n o f t h e g o v e r n m e n t ' s p o s i t i o n . T h i s p o s i t i o n was m a i n t a i n e d d e s p i t e r e p e a t e d a t t e m p t s b y v a r i o u s p a r t s o f t h e c i v i l s e r v i c e t o i n t r o d u c e p r o g r a m s w h i c h w o u l d h a v e r e p r e s e n t e d some p r o g r e s s i n more r e s p o n s i v e d i r e c t i o n . O v e r t h e p a s t 20 y e a r s t h e r e h a v e b e e n s e v e r a l p e r i o d s o f c o n f l i c t b e t w e e n t h e C e n t r a l M o r t g a g e and 14 H o u s i n g P r e s i d e n t a n d t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . D u r i n g t h e l a t e 1 9 5 0 ' s an A d v i s o r y G r o u p w o r k e d w i t h t h e P r e s i d e n t , i n a s e r i e s o f m a j o r p o l i c y r e v i e w s , i n an a t t e m p t t o o v e r c o m e t h e B o a r d o p p o s i t i o n t o an e x p a n d e d s o c i a l h o u s i n g p r o g r a m f o r CMHC. I f t h e o p i n i o n e x p r e s s e d by one B o a r d member i n a l e t t e r t o t h e P r e s i d e n t d a t e d F e b r u a r y 1 2 , 1957, i s i n d i c a t i v e o f t h e B o a r d ' s a t t i t u d e , i t i s s m a l l wonder t h a t s u b s e q u e n t a t t e m p t s t o i n t r o d u c e p r o g r e s s i v e l e g i s l a t i o n w e r e b l o c k e d . "My m a i n c r i t i c i s m o f t h e s t a t e m e n t i s t h a t i t seems t o assume t h a t p u b l i c h o u s i n g i s p r i m a r i l y an i n s t r u m e n t o f o r " s o c i a l p o l i c y t o remedy d i r e c t l y t h e c o n d i t i o n o f t h o s e o f t h e p o o r who a r e l i v i n g i n b a d h o u s i n g . . . . P u b l i c h o u s i n g a t t h i s s t a g e i n C a n a d a . . . . s h o u l d be r e g a r d e d p r i m a r i l y a s a n e c o n o m i c m a t t e r and a s p a r t o f u r b a n d e v e l o p m e n t o r r e d e v e l o p m e n t r a t h e r t h a n an i n s t r u m e n t o f s o c i a l p o l i c y . . . . C o n s t r u c t i o n o f any p a r t i c u l a r h o u s i n g p r o j e c t s h o u l d be b a s e d o n e c o n o m i c . . . c o n s i d e r -a t i o n s p r i m a r i l y . . . . The n e e d s o f a n i n d i v i d u a l a nd s e l e c t i o n o f p a r t i c u l a r t e n a n t s s h o u l d be s e c o n d a r y . . . . 3 2 . P u b l i c h o u s i n g p r o j e c t s s h o u l d a l s o be a t a minimum s t a n d a r d a s f a r a s a c c o m m o d a t i o n i s c o n c e r n e d . . . T h i s s h o u l d be d e l i b e r a t e l y u s e d n o t o n l y t o a c h i e v e economy b u t t o make c l e a r t h a t we a r e n o t c o m p e t i n g w i t h p r i v a t e e n t e r p r i s e who we assume w i l l be b u i l d i n g a more ^ a t t r a c t i v e p r o d u c t i n t e n d e d f o r t h o s e who c a n a f f o r d i t . " S e v e r a l y e a r s l a t e r , i n 1 9 6 5 , t h e A d v i s o r y G r o u p a t t e m p t e d a n d f a i l e d t o i m p l e m e n t a number o f p r o g r e s s i v e r e c o m m e n d a t i o n s w h i c h i n c l u d e d ; " a s s i s t i n g h o m e o w n e r s h i p t h r o u g h l o n g - t e r m l o w - i n t e r e s t r a t e l o a n s i n r u r a l a r e a s ; abandonment o f t h e e n t r e -p r e n e u r i a l l i m i t e d d i v i d e n d h o u s i n g p r o g r a m ; 100 p e r c e n t l o a n s c o u p l e d w i t h c a p i t a l g r a n t s f o r h o u s i n g t o be p r o v i d e d b y n o n - p r o f i t c o r p o r a t i o n s ; a s s u m p t i o n b y t h e g o v e r n m e n t o f an i n c r e a s e d s h a r e o f p u b l i c h o u s i n g s u b s i d i e s , g r a n t s - i n - a i d f o r t h e e s t a b l i s h m e n t a n d o r -g a n i z a t i o n o f n o n - p r o f i t h o u s i n g a g e n c i e s ; g r a n t s f o r r e h a b i l i t a t i o n i n r u r a l a r e a s ; e c o n o m i c a l l y d e p r e s s e d r e g i o n s a n d f r i n g e u r b a n a r e a s ; t h e g r o u p i n g , i n one d i v i s i o n o f t h e C o r p o r a t i o n , o f r e s p o n s i b i l i t y f o r a l l l o w i n c o m e h o u s i n g p r o g r a m s , p u b l i c a n d p r i v a t e . " - ^ The r e c o m m e n d a t i o n s w e r e p r o g r e s s i v e i n t h a t t h e y w e r e a i m e d a t m a k i n g h o u s i n g more a v a i l a b l e t o t h e i n c o m e l e v e l s who d i d n o t c o n s t i t u t e an e f f e c t i v e demand i n t h e m a r k e t . The a t t i t u d e o f t h e G o v e r n m e n t h o w e v e r , a s m a n i f e s t e d i n t h e CMHC B o a r d o f D i r e c t o r s , a p p a r e n t l y h a d n o t s i g n i f i c a n t l y c h a n g e d o v e r t h e e i g h t y e a r p e r i o d , d e s p i t e t h e a t t e m p t s o f i t s own a g e n c i e s t o i n j e c t a m e a s u r e o f p u b l i c i n t e r e s t i n t o t h e f e d e r a l h o u s i n g p o l i c y . I n 1968 a f e d e r a l t a s k f o r c e c o n d u c t e d a s e r i e s o f m e e t i n g s a l l a c r o s s C a n a d a i n an a t t e m p t t o " h e a r s o m e t h i n g o f t h e v i e w s and f e e l i n g s o f ' g r a s s r o o t s ' C a n a d i a n s a s t h e y t h e m s e l v e s saw an d e x p e r i e n c e d l i f e i n a p u b l i c h o u s i n g p r o j e c t o r t h e p r o b l e m s 17 o f t e n a n c y a n d home o w n e r s h i p . " The r e p o r t p r e p a r e d b y t h e t a s k f o r c e l i s t s a l m o s t 500 b r i e f s w h i c h w e r e s u b m i t t e d b y c i t i z e n s ' s g r o u p s , m u n i c i p a l c o u n c i l s , and p r i v a t e c i t i z e n s . The r e p o r t n o t e d t h a t t h x s was t h e f x r s t w i d e r a n g i n g r e v i e w o f f e d e r a l p o l i c i e s i n t h e s e f i e l d s s i n c e t h e C u r t i s R e p o r t o f 1944. I n a p r i m e e x a m p l e o f u n d e r s t a t e m e n t t h e t a s k f o r c e o b s e r v e d t h a t ; "Any a r e a o f a c t i v i t y , c e r t a i n l y any a r e a i n v o l v i n g m i l l i o n s o f d o l l a r s o f a n n u a l f e d e r a l e x p e n d i t u r e , i s 18 w o r t h y o f r e v i e w a t l e a s t o n c e e v e r y 25 y e a r s . " W i t h s u c h a m a s s i v e i n p u t o f " g r a s s r o o t s " p r o b l e m s , one w o u l d h a v e e x p e c t e d a s t r o n g s t a t e m e n t o f t h e p u b l i c i n t e r e s t a n d a s e t o f r e c o m m e n d a t i o n s f o r p o l i c i e s r e s p o n d i n g t o t h e s e n e e d s . The r e p o r t , h o w e v e r , l a c k e d any s t r o n g i m p l e m e n t a b l e recommend-a t i o n s a n d e v e n t h e " D e c l a r a t i o n o f P r i n c i p l e s " , a t e n p o i n t l i s t o f p r i m a r y g o a l s a n d p r i o r i t i e s , c l u n g t o t h e t r a d i t i o n a l 19 n o n - i n t e r v e n t i o n p o l i c y o f t h e G o v e r n m e n t . I n t h e m o s t s i g n i f i c a n t a r e a o f t h e h o u s i n g p r o b l e m , t h a t o f m o r t g a g e f i n a n c i n g , t h e r e p o r t recommended some f o r m o f i n c e n t i v e a p p r o a c h t o e n c o u r a g e p r i v a t e l e n d e r s t o b e h a v e i n a more s o c i a l l y r e s p o n s i b l e manner. I n r e s p o n s e t o c r i t i c i s m o f t h e r e l a t i v e i n e f f e c t i v e n e s s o f t h i s a p p r o a c h , t h e t a s k f o r c e p r o v i d e d t h i s r a t i o n a l i z a t i o n . " I t h a s b e e n s u g g e s t e d t o t h e T a s k F o r c e t h a t , r a t h e r t h a n s e e k i n g t h e c o - o p e r a t i o n o f t h e p r i v a t e l e n d e r s on a v o l u n t a r y b a s i s , t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t s h o u l d l e g i s l a t e t o r e q u i r e t h a t a c e r t a i n p e r c e n t a g e o f t h e s e i n s t i t u t i o n s ' a s s e t s be i n v e s t e d i n r e s i d e n t i a l m o r t g a g e s . G i v e n t h e i m p o r t a n c e o f h o u s i n g a n d u r b a n d e v e l o p m e n t t o t h e e c o n o m i c and s o c i a l w e l l - b e i n g o f C a n a d i a n s , t h i s p r o p o s a l a p p e a r s w o r t h y o f some c o n s i d e r a t i o n . On b a l a n c e , h o w e v e r , t h e T a s k F o r c e b e l i e v e s t h a t t h e i m p l i c a t i o n s £unspecified] o f s u c h d i r e c t i n t e r f e r e n c e w i t h t h e i n v e s t m e n t p o r t f o l i o s o f p r i v a t e l e n d e r s and t h u s w i t h t h e c a p i t a l m a r k e t i t s e l f a r e s u c h a s t o o f f s e t t h e u n d e n i a b l e b e n e f i t o f an a s s u r e d m o r t g a g e s u p p l y . " 0 A 1973 a n a l y s i s o f t h e H e l l y e r R e p o r t came t o t h e c o n c l u s i o n t h a t t h e p r o p o s a l s w e r e ; " f e d e r a l i n i t i a t i v e s t o l e g i s l a t i v e l y c o m p l e m e n t t h e p r o c e s s e s o f c a p i t a l c o n c e n t r a t i o n a n d c a p i t a l i n t e n s i v e n e s s a n d t h e e f f o r t s o f t h e i n d u s t r y t o m a i n t a i n i t s 21 r a t e o f p r o f i t . " G i v e n t h e d a t a b a s e and t h e e x p e r i e n c e s o f t h e T a s k F o r c e , t h e p r o p o s a l s do n o t i n d i c a t e t h a t G o v e r n m e n t was y e t p r e p a r e d t o f u l l y t a k e on i t s p u b l i c i n t e r e s t r o l e . The f a i l u r e o f many o f t h e more p r o g r e s s i v e r e c o m m e n d a t i o n s o f t h e r e p o r t t o come t o f r u i t i o n i s f u r t h e r e v i d e n c e o f t h i s r e l u c t a n c e . One o f t h e more c r i t i c a l a n a l y s e s o f t h e f e d e r a l p o l i c y i n h o u s i n g was c a r r i e d o u t i n 19 72 b y M i c h a e l D e n n i s a n d S u s a n F i s h f u n d e d b y a r e s e a r c h g r a n t f r o m CMHC, a s p a r t o f i t s r e s e a r c h p r o g r a m . A l t h o u g h t h e r e c o m m e n d a t i o n s made i n t h e r e p o r t w e r e n o t t h a t much d i f f e r e n t f r o m t h o s e p r e s e n t e d i n p r e v i o u s r e p o r t s , t h e m a t e r i a l i n t h e r e p o r t e x p o s e d t h e i n a d e q u a c i e s o f CMHC p o l i c i e s , a n d p e r h a p s e v e n more i m p o r t a n t , i t e x p o s e d t h e " i n t r a - b u r e a u c r a t i c c o n f l i c t b e t w e e n t h e p a r t i c -u l a r i n t e r e s t s o f CMHC t e c h n o c r a t s . i n s t i m u l a t i n g h o u s i n g s t a r t s a n d t h e g e n e r a l i n t e r e s t s o f t h e s t a t e i n o r c h e s t r a t i n g 22 t h e economy a s a w h o l e . " The d e s i r e o f CMHC and t h e G o v e r n -ment, t o k e e p s e c r e t a ny s u c h k n o w l e d g e o f t h e a c t u a l p r i o r -i t i e s o f t h e G o v e r n m e n t i n h o u s i n g , c a n be p e r c e i v e d i n t h e c o n t i n u e d a t t e m p t s t o r e p r e s s t h e d i s t r i b u t i o n o f t h e doc u m e n t . The s e r i e s o f r e p r e s s i v e m e a s u r e s i s o u t l i n e d i n t h e p u b l i s h e r ' s n o t e i n t h e p r i v a t e l y p u b l i s h e d d o cument t h a t was f i n a l l y u n d e r t a k e n b y t h e a u t h o r s t h e m s e l v e s . 35. "On J u n e 30, 1 9 7 2 , 3,000 c o p i e s o f t h e s t u d y w e r e d e l i v e r e d t o CMHC b y i t s p r i n t e r s . T h o s e c o p i e s h a v e n o t b e e n r e l e a s e d . P r e s s e d i n t h e House t o t a b l e t h e s t u d y , t h e M i n i s t e r r e s p o n s i b l e f o r h o u s i n g r e s p o n d e d t h a t i t c o u l d n o t be t a b l e d b e c a u s e i t was n o t a v a i l a b l e i n F r e n c h . S h o r t l y t h e r e a f t e r , CMHC p r i n t e d a 2 7 p a ge p a m p h l e t c o n t a i n i n g t h e f i r s t c h a p t e r o f t h e s t u d y Summary a n d R e c o m m e n d a t i o n s . T h a t p a m p h l e t d i d n o t r e c e i v e w i d e d i s t r i b u t i o n ; i t i s a v a i l a b l e i n l i m i t e d q u a n t i t i e s o n l y f r o m t h e CMHC Head O f f i c e a n d o n l y t o p e r s o n s m a k i n g a w r i t t e n r e q u e s t f o r i t . C o p i e s o f t h e s t u d y m a n u s c r i p t w e r e r e l e a s e d t o t h e p r e s s b y D a v i d L e w i s , t h e l e a d e r o f t h e New D e m o c r a t i c P a r t y , who a c c u s e d CMHC o f h a v i n g d e s t r o y e d a l l c o p i e s o f t h e s t u d y . D e s p i t e t h e r e s u l t -i n g p u b l i c i t y , t h e g o v e r n m e n t c o n t i n u e s t o r e f u s e t o d i s t r i b u t e t h e s t u d y , l e a v i n g t h a t d e c i s i o n t o CMHC. As CMHC r e m a i n s u n w i l l i n g t o d i s t r i b u t e c o p i e s , t h e a u t h o r s h a v e made t h e i r s t u d y a v a i l a b l e t o u s , a n d h a v e r e v o k e d a n y p e r m i s s i o n w h i c h m i g h t a l l o w CMHC t o d i s t r i b u t e i t . I n v i e w o f t h e i n c r e a s i n g p u b l i c i n t e r e s t i n t h e s t u d y , and i n h o u s i n g i s s u e s , ... we c o n s i d e r i t i m p e r a t i v e t h a t t h i s r e s e a r c h , p a i d f o r b y t h e t a x p a y e r s , be made a v a i l a b l e t o t h e p u b l i c . " ^ I t a p p e a r s t h a t t h e g o v e r n m e n t i s n o t o n l y a v o i d i n g i t s r e s p o n s i b i l i t i e s a s r e p r e s e n t a t i v e o f t h e p u b l i c i n t e r e s t , b u t i s a l s o a ware o f i t s s h o r t c o m i n g s a n d w i s h e s t o m i n i m i z e p u b l i c e x p o s u r e o f t h e i s s u e . T h i s l a c k o f commitment t o i t s p u b l i c i n t e r e s t r o l e , r a i s e s s e r i o u s q u e s t i o n s a b o u t t h e c a p a c i t y o f g o v e r n m e n t t o . c o n t r o l a n d d i r e c t p r i v a t e e n t e r p r i s e i n a s o c i a l l y r e s p o n s i b l e manner. T h e r e a r e two a s p e c t s t o a c o n t r o l s i t u a t i o n - m o t i v a t i o n a n d po w e r . The p o i n t s r a i s e d i n t h i s s e c t i o n r a i s e some d o u b t s c o n c e r n i n g t h e G o v e r n m e n t ' s m o t i v a t i o n f o r c o n t r o l o f t h e p r i v a t e s e c t o r i n t h e p u b l i c i n t e r e s t . 36 . NOTES - P a r t I I I 1. C D . Howe, " M e e t i n g Canada's H o u s i n g Needs", P u b l i c A f f a i r s , W i n t e r 1947, p. 217. 2. O.J. F i r e s t o n e , " H o u s i n g Need and H o u s i n g Demand", RAIC J o u r n a l , J u n e 1950, p. 183. 3. R.E.G. D a v i s , "Canada's D i s c o u r a g i n g H o u s i n g Programme", The  C a n a d i a n U n i o n i s t , J u l y 1952. 4. C D . Howe, " E n f o r c e m e n t o r I n c e n t i v e s f o r H o u s i n g ? " , C a n a d i a n  B u s i n e s s , December 1946, p. 38. 5. Hon. R.A. W i n t e r s , " F e d e r a l H o u s i n g P o l i c y " , P u b l i c A f f a i r s , W i n t e r 1949, p. 72. 6. S t e w a r t B a t e s , "Ample Money and a C l i m a t e f o r D e v e l o p m e n t " , C a n a d i a n B u s i n e s s , May 1955, pp. 21-22. 7. Edward F i n n , " R e v o l t o f t h e P u b l i c E m p l o y e e s " , C a n a d i a n  D i m e n s i o n , J u n e 1972, V o l . 8, No. 7, p. 8. 8. Hon. R.A. W i n t e r s , " F e d e r a l H o u s i n g P o l i c y " , P u b l i c A f f a i r s , W i n t e r 1949, p. 72. 9. A.T. P a t o n , "Program f o r Urban Canada", Community P l a n n i n g  Review, S p r i n g 1969, p. 6. 10. G. B a r k e r , J . Penney, W. Seccombe, H i g h r i s e and S u p e r p r o f i t s ( K i t c h e n e r : Dumont P r e s s G r a p h i x , 1 9 7 3 ) , pp. 8-9. 11. M. D e n n i s , S. F i s h , P rograms i n S e a r c h o f a P o l i c y : Low  Income H o u s i n g i n Canada ( T o r o n t o : H a k k e r t , 1 9 7 2 ) , p. 128. 12. I b i d . 13. I b i d . 14. Op. c i t . , p. 126. 15. C i t e d i n D e n n i s , F i s h , op. c i t . , p. 135. 16. D e n n i s , F i s h , Programs i n S e a r c h o f a P o l i c y , 1972, p. 137. 17. P a u l T. H e l l y e r , e t a l . , R e p o r t o f t h e F e d e r a l T a s k F o r c e  on H o u s i n g and U r b a n D e v e l o p m e n t, J a n u a r y 1969, p. 3. 18. Op. c i t . , p. 1. 19. Op. c i t . , pp. 22-23. 20. Op. c i t . , p. 25. 21. B a r k e r , Penney, Seccombe, H i g h r i s e and S u p e r p r o f i t s , 1973. p. 99. 3 7 . PART I V - PREREQUISITES FOR CONTROL: GOVERNMENT MOTIVATION M o t i v a t i o n a l F a c t o r s I t i s a g e n e r a l l y a c c e p t e d p r a c t i c e t o s p e a k o f f a c t o r s w h i c h a f f e c t g o v e r n m e n t d e c i s i o n m a k i n g , b u t t h i s a c t u a l l y r e f e r s t o s p e c i f i c d e c i s i o n m a k i n g g r o u p s o r i n d i v i d u a l s w i t h i n t h e g o v e r n m e n t . We a r e t h e r e f o r e d e a l i n g w i t h t h e f a c t o r s w h i c h w i l l m o t i v a t e d e c i s i o n m a k e r s w i t h i n g o v e r n m e n t a l s t r u c t u r e s t o make d e c i s i o n s i n a s p e c i f i c way. The m a j o r f a c t o r s w h i c h i n f l u e n c e g o v e r n m e n t d e c i s i o n m a k e r s a t any l e v e l i n c l u d e ; a) t h e v a l u e s y s t e m s a nd r e l a t e d c o n c e p t u a l f r a m e w o r k o f t h e i n d i v i d u a l s i n v o l v e d ; b) t h e r e w a r d s y s t e m a nd a c h i e v e m e n t s t r u c t u r e w i t h i n w h i c h t h e i n d i v i d u a l s o p e r a t e a n d ; c) t h e d e g r e e o f e x p o s u r e t o t h e v a r i o u s s e c t o r s o f s o c i e t y w h i c h w i l l be a f f e c t e d b y t h e outcome o f t h e d e c i s i o n s made."*" The f i r s t m a j o r f a c t o r , v a l u e s y s t e m a n d c o n c e p t u a l f r a m e w o r k , i s a f u n c t i o n o f t h e t y p e o f e d u c a t i o n and t r a i n i n g r e c e i v e d a n d t h e n a t u r e o f t h e p r e d o m i n a n t e m p l o y m e n t e n v i r o n m e n t o f t h e i n d i v i d u a l . M o s t p r o f e s s i o n a l s a r e e x p o s e d t o a v e r y d e f i n i t e , a l t h o u g h o f t e n i m p l i c i t , m o d e l o f r e a l i t y , i n t h e i r e d u c a t i o n and c a r e e r e x p e r i e n c e . T h i s m o d e l o f r e a l i t y i s u s u a l l y a m i x t u r e o f i m p r e s s i o n s o f w h a t i s and w h a t s h o u l d b e , and i n c l u d e s t h e image o f t h e i n d i v i d u a l ' s r o l e i n s o c i e t y a n d how i t r e l a t e s t o o t h e r r o l e s a n d s e c t o r s o f s o c i e t y . One o f t h e m o s t p r e d o m i n a n t a n d p o w e r f u l m o d e l s o f r e a l i t y i n o u r s o c i e t y i s t h a t m o d e l a s s o c i a t e d w i t h e c o n o m i c s . I t s power d e r i v e s f r o m t h e f a c t t h a t t h i s g e n e r i c m o d e l i s f u n d a m e n t a l i n t h e t r a i n i n g o f m o s t o f t h e d e c i s i o n - m a k e r s i n b o t h b u s i n e s s a n d g o v e r n m e n t . 3 8 . " E c o n o m i c s p l a y s a c e n t r a l r o l e i n s h a p i n g t h e a c t i v i t i e s o f t h e modern w o r l d i n a s m u c h as i t s u p p l i e s t h e c r i t e r i a o f what i s 'economic' and what i s 'uneconomic', and t h e r e i s no o t h e r s e t o f c r i t e r i a t h a t e x e r c i s e s a g r e a t e r i n f l u e n c e o v e r t h e a c t i o n s o f i n d i v i d u a l s and g r o u p s as w e l l as o v e r t h o s e o f g o v e r n m e n t s . The s e c o n d m a j o r f a c t o r i n v o l v e s t h e r e w a r d s and p u n i s h m e n t s w i t h i n o r g a n i z a t i o n a l s t r u c t u r e s . E a c h government d e c i s i o n maker and d e c i s i o n m a k i n g g r o u p e x i s t s w i t h i n an i n s t i t u t i o n a l s e t t i n g w h i c h h a s b o t h e x p l i c i t and i m p l i c i t r u l e s as t o t h e t y p e o f d e c i s i o n s w h i c h c a n be made. F a i l u r e t o r e s p e c t t h e s e r u l e s c a n l e a d t o e x p u l s i o n f r o m t h a t p a r t i c u l a r p o s i t i o n . S i n c e e c o n o m i c s u r v i v a l i s one o f t h e m a n d a t o r y o b j e c t i v e s o f e a c h i n d i v i d u a l , t h e r e i s a s t r o n g i n f l u e n c e i n f a v o u r o f c o m p l i a n c e w i t h t h e a p p a r e n t r u l e s o f b e h a v i o u r . T h e r e a r e a l s o o t h e r , l e s s d r a s t i c , i n f l u e n c e s . P o t e n t i a l f o r p r o m o t i o n w i t h t h e r e l a t e d r e w a r d s o f power a n d / o r money; t h e n e e d t o m a i n t a i n a p r o f e s s i o n a l r e p u t a t i o n ; and t h e d e s i r e t o a v o i d c o n f r o n t -a t i o n s i n g r o u p i n t e r a c t i o n s , a l l a c t t o m o t i v a t e t h e d e c i s i o n maker i n c o n f o r m i n g d i r e c t i o n s . The r e w a r d s y s t e m i s t h e r e -f o r e l a r g e l y d e t e r m i n e d by t h e p o s i t i o n o f t h e i n d i v i d u a l o r g r o u p w i t h i n t h e i n s t i t u t i o n a l framework. The d e s i r e s and g o a l s o f t h e g r o u p a t a h i g h e r l e v e l t e n d t o have a p r e d o m i n a n t i n f l u e n c e , a l t h o u g h f i r m l y e s t a b l i s h e d g r o u p s c a n sometimes d e v e l o p i n t e r n a l r u l e s w h i c h r e d u c e t h e p r i m a c y o f t h e i r i m m e d i a t e s u p e r i o r s i n s e t t i n g up r e w a r d p r i o r i t i e s . The t h i r d f a c t o r , a w a r e n e s s o f i m p l i c a t i o n s o f d e c i s i o n s , has some i n f l u e n c e on t h e p r e v i o u s two f a c t o r s . A d e c i s i o n maker who has n o t been aware o f t h e a d v e r s e e f f e c t s o f h i s / h e r d e c i s i o n s on a p a r t i c u l a r g r o u p due l a r g e l y t o a n o v e r s i g h t w h i c h i s a f u n c t i o n o f t h e v a l u e s a n d c o n c e p t u a l f r a m e w o r k h e l d by t h e i n d i v i d u a l , may be f o r c e d t o m o d i f y t h i s m o d e l o f r e a l i t y when f a c e d w i t h e v i d e n c e t h a t s u c h a d v e r s e e f f e c t s h a v e i n f a c t b e e n e x p e r i e n c e d . T h i s i s n o t a l w a y s t r u e , s i n c e t h e r e a l i t y m o d e l t e n d s t o a c t a s a f i l t e r w h i c h m o d i f i e s t h e n a t u r e o f t h e i n f o r m a t i o n r e c e i v e d t o make i t c o n s i s t e n t w i t h t h e m o d e l , b u t r e p e a t e d e x p o s u r e t o a b e r r a n t e v i d e n c e w i l l u s u a l l y b r e a k down t h e r e s i s t a n c e t o a l t e r t h e m o d e l . The a c c e p t a n c e o r r e j e c t i o n o f i n f o r m a t i o n c o n c e r n i n g a d v e r s e o r b e n e f i c i a l e f f e c t s o f d e c i s i o n s , h o w e v e r , i s l a r g e l y a f u n c t i o n o f t h e p o t e n t i a l b e n e f i t s o r d a n g e r s i n v o l v e d i n a c c e p t i n g t h i s i n f o r m a t i o n a s a m o t i v a t i n g f o r c e i n d e c i s i o n m a k i n g . The s t r o n g e r t h e p o t e n t i a l e f f e c t , p o s i t i v e o r n e g a t i v e , o f t h e a f f e c t e d s e c t o r , on t h e s u c c e s s o r f a i l u r e o f t h e d e c i s i o n m a k e r s i n t h e i r r e w a r d c o n t e x t , t h e more l i k e l y i s t h e a c c e p t a n c e o f t h e c o n c e r n s o f t h i s g r o u p a s a m o t i v a t i n g f a c t o r i n t h e d e c i s i o n m a k i n g p r o c e s s . The d e c i s i o n m a k e r ' s p e r c e p t i o n o f t h e r e l a t i v e i m p o r t a n c e o f v a r i o u s g r o u p s i s o f t e n a f f e c t e d b y t h e amount o f i n t e r a c t i o n h e / s h e may h a v e w i t h p a r t i c u l a r g r o u p s . I n o r d e r t o a s s e s s t h e d e g r e e o f m o t i v a t i o n w i t h i n g o v e r n m e n t t o c o n t r o l a n d d i r e c t t h e h o u s i n g i n d u s t r y t o w a r d s s o c i a l l y d e -s i r a b l e e n d s , t h e s e t h r e e m a j o r f a c t o r s a f f e c t i n g m o t i v a t i o n s h o u l d be e x a m i n e d . I f t h e g o v e r n m e n t i s h i g h l y m o t i v a t e d t o w a r d s a c t i o n i n t h e p u b l i c i n t e r e s t one w o u l d e x p e c t t o f i n d e v i d e n c e o f a v a l u e s y s t e m a nd m o d e l o f r e a l i t y w h i c h w o u l d r a n k 40-s o c i a l g o a l s a n d c o n c e r n s v e r y h i g h on t h e s c a l e . One w o u l d a l s o e x p e c t a r e w a r d s y s t e m w h i c h w o u l d e m p h a s i z e s o c i a l l y r e s p o n s i b l e b e h a v i o u r , a n d s t r o n g l o b b y r e p r e s e n t a t i o n on b e h a l f o f p u b l i c i n t e r e s t c o n c e r n s . The l e s s e v i d e n c e t h e r e i s o f t h e s e c o n d i t i o n s , t h e l e s s l i k e l y i t i s t h a t g o v e r n m e n t w i l l be a h i g h l y m o t i v a t e d d e f e n d e r o f t h e p u b l i c g o o d . C e n t r a l M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n (CMHC) The o n l y d e c i s i o n m a k i n g b o d y r e l a t i n g t o h o u s i n g i n t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t s t r u c t u r e i s t h e c r o w n c o r p o r a t i o n CMHC w h i c h was e s t a b l i s h e d on J a n u a r y 1, 1946 by t h e C e n t r a l M o r t g a g e and H o u s i n g C o r p o r a t i o n A c t . The c o r p o r a t i o n r e p o r t s t o t h e M i n i s t e r o f S t a t e f o r U r b a n A f f a i r s a n d a d m i n i s t e r s t h e 3 p r o v i s i o n s o f t h e N a t i o n a l H o u s i n g A c t . I t i s h e a d e d b y "a B o a r d o f D i r e c t o r s c o n s i s t i n g o f t h e P r e s i d e n t , t h e d e s i g n a t e d V i c e - P r e s i d e n t , f i v e members f r o m o u t s i d e t h e p u b l i c s e r v i c e a n d t h r e e f r o m t h e p u b l i c s e r v i c e c h o s e n b y t h e M i n i s t e r o f S t a t e 4 f o r U r b a n A f f a i r s a n d a p p r o v e d b y t h e G o v e r n o r i n C o u n c i l . " CMHC i s o r g a n i z e d on a d e p a r t m e n t a l b a s i s w i t h f u n c t i o n a l r e s p o n s i b i l i t i e s d e s i g n a t e d a s ; A d m i n i s t r a t i o n , A p p r a i s a l , A r c h i t e c t u r e a n d P l a n n i n g , B u d g e t a n d F i n a n c i a l A n a l y s i s , E c o n o m i c s a n d S t a t i s t i c s , E n g i n e e r i n g a n d C o n s t r u c t i o n , F i n a n c i a l S e r v i c e s , I n f o r m a t i o n , L e g a l , L o a n s , M o r t g a g e A d m i n i s t r a t i o n , M o r t g a g e M a r k e t i n g , O r g a n i z a t i o n and M e t h o d s , P e r s o n n e l , P o l i c y P l a n n i n g , R e a l E s t a t e , S e c r e t a r i a t , S o c i a l D e v e l o p m e n t , U r b a n R e n e w a l a n d P u b l i c H o u s i n g , I n t e r n a l A u d i t , and S e n i o r A d v i s o r s . T h e r e a r e f i v e r e g i o n a l o f f i c e s w h i c h s u p e r v i s e a c t i v i t i e s u s i n g t h e same f u n c t i o n a l b a s i s . The m o s t i m p o r t a n t g r o u p w i t h i n CMHC f r o m a d e c i s i o n m a k i n g p o i n t o f v i e w i s t h e B o a r d o f D i r e c t o r s w h i c h i s c h a r g e d w i t h t h e management o f t h e C o r p o r a t i o n a nd c a n e x e r c i s e a l l p o w e r s N 6 o f t h e C o r p o r a t i o n i n c o n d u c t i n g i t s b u s i n e s s . I t i s t h i s b o a r d w h i c h s e t s p o l i c y f o r t h e C o r p o r a t i o n a nd d e t e r m i n e s i t s a c t i v i t i e s a n d p r i o r i t i e s w i t h due r e g a r d f o r t h e d e s i r e s o f t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t and t h e M i n i s t e r o f S t a t e f o r U r b a n A f f a i r s . S i n c e t h e B o a r d i s a p p o i n t e d b y t h e M i n i s t e r , t h e s e l e c t i o n o f d i r e c t o r s r e f l e c t s t h e p r i o r i t i e s a n d c o n c e r n s a t t h e f e d e r a l l e v e l . W i t h i n t h e B o a r d o f D i r e c t o r s , t h e E x e c u t i v e C o m m i t t e e o f t h e B o a r d , c o n s i s t i n g o f t h e P r e s i d e n t , a d e s i g -n a t e d V i c e - P r e s i d e n t , a n d two o t h e r d i r e c t o r s s e l e c t e d by t h e 7 B o a r d , e x e r c i s e s a l l t h e p o w e r s o f t h e B o a r d . A. V a l u e s & C o n c e p t u a l F ramework o f t h e B o a r d o f D i r e c t o r s a n d  t h e E x e c u t i v e C o m m i t t e e The f i r s t B o a r d o f D i r e c t o r s s e t up i n 1946 by t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t c o n s i s t e d m a i n l y o f p e o p l e d r a w n f r o m two k i n d s o f b a c k g r o u n d . A l m o s t h a l f o f t h e d i r e c t o r s h a d a f i n a n c i a l o r e c o n o m i c o r i e n t a t i o n . The P r e s i d e n t , D.B. M a n s u r , came f r o m an i n s u r a n c e b a c k g r o u n d , a nd was a t r u s t e e o f Sun L i f e A s s u r a n c e Company. W.C. C l a r k , a member o f t h e E x e c u t i v e C o m m i t t e e was a p r o f e s s o r o f e c o n o m i c s . M r s . M o n i c a McQueen was an e c o n o m i s t . G.F. T o w e r s , G o v e r n o r o f t h e Bank o f C a n a d a a t t h e t i m e , h a d e x t e n s i v e f i n a n c i a l e x p e r i e n c e . A n o t h e r g r o u p , N o e l L a m b e r t , J . J . P e r r a u l t , G e o r g e A. S m i t h , a nd W.W. M c L a u g h l i n , w e r e a l l 4 2. d i r e c t l y c o n n e c t e d t o t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y a s b u i l d e r s , d e v e l o p e r s , r e a l e s t a t e l a w y e r s o r t r a d e u n i o n i s t s . The r e -m a i n d e r w e r e i n v o l v e d i n W a r t i m e H o u s i n g p r o g r a m s i n some way. The E x e c u t i v e C o m m i t t e e was p r e d o m i n a t e l y e c o n o m i c a l l y o r i e n t e d , Q w i t h t h r e e o f t h e f o u r members b e i n g t r a i n e d i n t h i s f i e l d . T h i s e m p h a s i s on t h e e c o n o m i c a s p e c t o f h o u s i n g i s n o t s u p r i s i n g g i v e n t h e F e d e r a l Government's a p p r o a c h t o h o u s i n g a t t h a t t i m e . H o u s i n g was s e e n a s e c o n o m i c t o o l t o be u s e d t o h e l p s t a b i l i z e 9 t h e f l u c t u a t i o n s i n t h e economy. The p o l i c y o f a v o i d a n c e o f g o v e r n m e n t i n t e r v e n t i o n i n t h e m a r k e t s y s t e m , w h i c h i s c o n -s i s t e n t w i t h t h e e c o n o m i c v i e w p o i n t , w o u l d c e r t a i n l y be r e -i n f o r c e d b y t h e r e m a i n d e r o f t h e d i r e c t o r s who e m p a t h i z e d w i t h p r i v a t e d e v e l o p e r i n t e r e s t . S i n c e 1946, t h e E x e c u t i v e C o m m i t t e e h a s r e t a i n e d i t s e c o n o m i c / p r i v a t e d e v e l o p e r b i a s w i t h new members b e i n g s e l e c t e d f r o m e i t h e r e c o n o m i c o r d e v e l o p m e n t b a c k g r o u n d s . G i v e n t h a t t h e k e y d e c i s i o n m a k i n g g r o u p s i n g o v e r n m e n t w h i c h d e a l w i t h h o u s i n g s u b s c r i b e t o a n e c o n o m i c / f r e e e n t e r p r i s e m o d e l o f r e a l i t y , how s u i t a b l e i s t h i s m o d e l i n p r o v i d i n g a m o t i v a t i n g f o r c e i n f a v o u r o f t h e p u b l i c g o o d ? The f a l l a c i e s a n d l i m i t a t i o n s o f t h e e c o n o m i c m o d e l a r e w e l l d o c u m e n t e d i n a number o f s o u r c e s , n o t a b l y E.F. S c h u m a c h e r ' s , " S m a l l i s B e a u t i f u l " , a n d s e v e r a l o f J o h n K e n n e t h G a l b r a i t h ' s b o o k s . I t s m a j o r l i m i t a t i o n l i e s i n t h e f a c t t h a t t h e e c o n o m i c f r a m e w o r k i s e x t r e m e l y f r a g m e n t a r y , and u s e s v e r y l i m i t e d c r i t e r i a t o j u d g e i f a p r o p o s a l i s g o o d ('economic') o r b a d 4 3 . ( 1 u n e c o n o m i c ' ) . "The judgement o f e c o n o m i c s , i n o t h e r words, i s an e x t r e m e l y f r a g m e n t a r y judgement; o u t o f t h e l a r g e numbers o f a s p e c t s w h i c h i n r e a l l i f e have t o be s e e n and j u d g e d t o g e t h e r b e f o r e a d e c i s i o n c a n be t a k e n , e c o n o m i c s s u p p l i e s o n l y one - w h e t h e r a t h i n g y i e l d s a money p r o f i t t o t h o s e who u n d e r t a k e i t o r n o t . . . . I t i s a g r e a t e r r o r t o assume.... t h a t t h e m e t h o d o l o g y o f e c o n o m i c s i s n o r m a l l y a p p l i e d t o d e t e r m i n e w h e t h e r an a c t i v i t y c a r r i e d on by a g r o u p w i t h i n s o c i e t y y i e l d s a p r o f i t t o s o c i e t y as a w h o l e . " ± u The e c o n o m i c framework d o e s n o t p u t much w e i g h t on t h e p u b l i c i n t e r e s t . T hose i n v o l v e d i n p r i v a t e d e v e l o p m e n t a d h e r e t o t h e e c o n o m i c c r i t i e r i a i n e v a l u a t i n g t h e i r d e c i s i o n s as w e l l . T h e r e i s a s t r o n g commitment t o r e l y on t h e m a r k e t s y s t e m t o r e s o l v e a l l c o n f l i c t s b u t t h e f r e e m a r k e t p h i l o s o p h y i s i n d i r e c t c o n t r a d i c t i o n o f p u b l i c i n t e r e s t p r i o r i t i e s i n t h a t t h e c a s u a l t i e s o f t h e m a r k e t p l a c e a r e d i s r e g a r d e d . " . . . t h e m a r k e t i s t h e i n s t i t u t i o n a l i z a t i o n o f i n d i v i d u a l i s m and n o n - r e s p o n s i b i l i t y . N e i t h e r b u y e r n o r s e l l e r i s r e s p o n s i b l e f o r a n y t h i n g b u t h i m s e l f . I t w o u l d be 'uneconomic' f o r a w e a l t h y s e l l e r t o r e d u c e h i s p r i c e s t o p o o r c u s t o m e r s m e r e l y b e c a u s e t h e y a r e i n n e e d , o r f o r a w e a l t h y b u y e r t o pay an e x t r a p r i c e m e r e l y b e c a u s e t h e s u p p l i e r i s p o o r . " 1 1 T h i s m a r k e t o r i e n t a t i o n d o e s n o t make e i t h e r t h e e c o n o m i c o r f r e e e n t e r p r i s e model a v e r y s u i t a b l e framework f o r a d e c i s i o n m a k i n g body s u p p o s e d l y c h a r g e d w i t h c o n t r o l l i n g t h e p r i v a t e s e c t o r i n s u c h a way as t o a c h i e v e s o c i a l l y d e s i r a b l e o b j e c t i v e s . The c o n t r i b u t i o n s o f e c o n o m i c s t o s o l v i n g m a j o r p r o b l e m s has n o t been v e r y good. " P r o f e s s o r E.H. P h e l p s Brown, i n h i s P r e s i d e n t i a l A d d r e s s t o t h e R o y a l E c o n o m i c S o c i e t y on 'The U n d e r d e v e l o p m e n t o f E c o n o m i c s , ' t a l k e d a b o u t 'the s m a l l n e s s o f t h e c o n t r i b u t i o n t h a t t h e most c o n s p i c u o u s d e v e l o p m e n t s o f e c o n o m i c s i n t h e l a s t q u a r t e r o f a c e n t u r y have made t o t h e s o l u t i o n o f t h e most p r e s s i n g p r o b l e m s o f t h e t i m e s ' , and among t h e s e p r o b l e m s he l i s t s ' c h e c k i n g t h e a d v e r s e e f f e c t s on t h e e n v i r o n m e n t and t h e q u a l i t y o f l i f e o f i n d u s t r i a l i s m , 44. p o p u l a t i o n g r o w t h a n d u r b a n i s r a 1 . . . As a m a t t e r o f f a c t , t o t a l k o f ' t h e s m a l l n e s s o f t h e c o n t r i b u t i o n ' i s t o e m p l o y a n euphemism, a s t h e r e i s no c o n t r i b u t i o n a t a l l ; on t h e c o n t r a r y , i t w o u l d n o t be u n f a i r t o s a y t h a t e c o n o m i c s , as c u r r e n t l y c o n s t i t u t e d a n d p r a c t i c e d , a c t s a s a most e f f e c t i v e b a r r i e r a g a i n s t t h e u n d e r s t a n d -i n g o f t h e s e p r o b l e m s , o w i n g t o i t s a d d i c t i o n t o p u r e l y q u a n t i t a t i v e a n a l y s i s a n d i t s t i m o r o u s r e f u s a l t o l o o k i n t o t h e r e a l n a t u r e o f things."12 E v e n a l l o w i n g t h a t e c o n o m i c s m i g h t p r o v i d e a s u i t a b l e m o d e l f o r c e r t a i n a s p e c t s o f g o v e r n m e n t a l d e c i s i o n m a k i n g , a l t h o u g h i t i s d i f f i c u l t t o s e e how s u c h a f r a m e w o r k i s u s e f u l f o r d e c i s i o n m a k e r s w i s h i n g t o e v a l u a t e p u b l i c i n t e r e s t i m p l i c a t i o n s , t h e a p p l i c a b i l i t y o f s u c h a m a r k e t o r i e n t e d f r a m e w o r k t o h o u s i n g i s p a r t i c u l a r i l y l a c k i n g . S h e l t e r i s a b a s i c r e q u i r e m e n t . P e o p l e do n o t h a v e s u b s t i t u t a b l e o p t i o n s . We may be a b l e t o c h o o s e b e t w e e n a v a i l a b l e o p t i o n s o f s h e l t e r , b u t some f o r m o f s h e l t e r m u st be r e n t e d o r p u r c h a s e d . The q u a l i t y o f s h e l t e r d e s i r e d and r e q u i r e d i s t h e r e f o r e a s i g n i f i c a n t f a c t o r t o t h o s e s e e k i n g s h e l t e r b u t t h i s d o e s n o t h a v e t h e t r a d i t i o n a l m a r k e t e f f e c t on s u p p l y , e s p e c i a l l y when t h e s e l l e r s s t a n d t o make more p r o f i t b y u n d e r s a t i s f y i n g t h e n e e d s . F o r e x a m p l e , k e e p i n g t h e s u p p l y o f h o u s i n g a r t i f i c i a l l y l o w , p u t s an u p w a r d p r e s s u r e o n t h e p r i c e o f e x i s t i n g h o u s i n g , r e n t e d o r s o l d . Revenue f r o m a s i n g l e f a m i l y d w e l l i n g w i l l be i n c r e a s e d s i n c e f a m i l i e s a r e f o r c e d t o d o u b l e up. The n a t u r e o f t h e p r o d u c t t h e r e f o r e makes i t p a r t i c u l a r i l y u n s u i t a b l e f o r a m a r k e t m o d e l a p p r o a c h . The a p p a r e n t u n s u i t a b i l i t y o f t h e p r e d o m i n a n t s e t o f v a l u e s a n d c o n c e p t u a l f r a m e w o r k o f t h e CMHC B o a r d o f D i r e c t o r s a n d i t s E x e c u t i v e C o m m i t t e e i s b o r n e o u t b y t h e e x p e r i e n c e o f many c i t i z e n s who h a v e b e e n a f f e c t e d b y CMHC and i t s p o l i c i e s . I n e v e r y m a j o r c e n t e r i n Ca n a d a a d h o c c i t i z e n g r o u p s h a v e f o r m e d t o t r y t o a l t e r p l a n s a n d p r o p o s a l s p u t f o r w a r d b y CMHC, t o r e f l e c t t h e p u b l i c i n t e r e s t . T h e r e h a v e b e e n some l i m i t e d s u c c e s s e s a n d many f a i l u r e s . I n V a n c o u v e r , t h e C h i n e s e c o m m u n i t y f o u g h t f o r y e a r s t o a l t e r t h e CMHC a p p r o a c h t o u r b a n r e n e w a l w h i c h was t o t a l l y i n s e n s i t i v e t o t h e n e e d s o f t h e p e o p l e 13 i n v o l v e d . A m a r g i n a l l y s u c c e s s f u l r e h a b i l i t a t i o n p r o g r a m was a c h i e v e d , a l t h o u g h t h e o v e r a l l CMHC p o l i c y d i d n o t s i g n i f i c a n t l y c h a n g e . A c t i o n s b y m u n i c i p a l g o v e r n m e n t s i n r e s p o n s e t o CMHC f u n d i n g c r i t e r i a r e s u l t e d i n d e v e l o p m e n t p r o p o s a l s f o r f r e e w a y s and u r b a n r e n e w a l i n s e v e r a l c i t i e s w h i c h w e re a c t i v e l y o p p o s e d 14 by c i t i z e n s . CMHC r e s p o n s e t o o b v i o u s d i s c o n t e n t w i t h i t s n o n - p u b l i c i n t e r e s t p o s t u r e h a s b e e n t o d e a l w i t h e a c h i s s u e on an a d h o c b a s i s r a t h e r t h a n t o d r a s t i c a l l y a l t e r t h e i r v a l u e s , c o n c e p t s , a n d p r o g r a m s . A r e c e n t e x a m p l e o f t h e c o n t i n u e d CMHC a d h e r e n c e t o t h e e c o n o m i c , f r e e m a r k e t i d e o l o g y o c c u r e d i n t h e T r e f a n n C o u r t a r e a o f T o r o n t o , w h e r e c i t i z e n s l o s t a 16 month b a t t l e t o a c h i e v e an a r r a n g e m e n t w h i c h w o u l d k e e p t h e h o u s i n g u n i t s b e i n g b u i l t w i t h i n t h e means o f t h e w o r k i n g p e o p l e o f t h e 15 a r e a . E v e n t h e a t t e m p t s o f t h e s t a f f o f CMHC t o i n t r o d u c e p r o g r e s s i v e r e c o m m e n d a t i o n s h a s b e e n met w i t h r e s i s t a n c e a n d o f t e n r e j e c t e d 16 by t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . One o f t h e p r i m a r y p r e r e q u i s i t e s f o r e f f e c t i v e g o v e r n m e n t c o n t r o l , t h a t o f m o t i v a t i o n a l f a c t o r s r e s u l t i n g f r o m a p u b l i c i n t e r e s t s e t o f v a l u e s a n d c o n c e p t u a l f r a m e w o r k , d o e s n o t a p p e a r t o be s a t i s f i e d . T h i s l a c k i s a d i r e c t r e s u l t o f F e d e r a l G o v e r n m e n t p r i o r i t i e s s i n c e t h e y h a v e 46. t h e power t o i n t r o d u c e d i r e c t o r s w i t h more a p p r o p r i a t e b a c k -g r o u n d s a s p a r t o f t h e a p p o i n t m e n t a r r a n g e m e n t s c o n t a i n e d i n t h e C e n t r a l M o r t g a g e a n d H o u s i n g A c t . I t c a n n o t t h e r e f o r e be c l a i m e d t h a t CMHC p o l i c i e s a r e s e p a r a t e and d i s t i n c t f r o m F e d e r a l G o v e r n -ment p o l i c i e s . B. R eward S y s t e m s i n CMHC  S t a f f L e v e l The C o r p o r a t i o n i s r e s p o n s i b l e f o r h i r i n g i t s own s t a f f , on t e r m s a n d c o n d i t i o n s e s t a b l i s h e d b y t h e E x e c u t i v e C o m m i t t e e o f 17 t h e B o a r d o f D i r e c t o r s . S t a f f h i r i n g a n d f i r i n g p o l i c y i s t h e r e f o r e d i r e c t l y r e l a t e d t o t h e p r i o r i t i e s o f t h e E x e c u t i v e C o m m i t t e e , w h i c h we h a v e a l r e a d y s e e n , do n o t c o n s i d e r t h e p u b l i c i n t e r e s t a s a p r i m a r y g o a l . A l t h o u g h t h e r e h a v e b e e n a f e w a d v i s o r y r e p o r t s f r o m s p e c i a l r e s e a r c h g r o u p s w i t h i n t h e C o r p o r -a t i o n , w h i c h h a v e s t r a y e d f r o m t h e m a i n s t r e a m o f C o r p o r a t i o n p o l i c y , a n d b e e n s u b s e q u e n t l y r e j e c t e d , i t i s s i g n i f i c a n t t h a t t h e o n l y m a j o r c r i t i q u e s o f CMHC o p e r a t i o n s h a v e b e e n done b y 18 p e o p l e o u t s i d e t h e f o r m a l s t r u c t u r e o f t h e C o r p o r a t i o n . ( D e n n i s and F i s h 1 9 7 2 , S p u r r 1 9 7 6 ) . I t w o u l d a p p e a r t h a t t h e r e i s a f a i r l y s u c c e s s f u l a p p l i c a t i o n o f E x e c u t i v e C o m m i t t e e p r i o r i t i e s w i t h i n t h e r e w a r d s t r u c t u r e a t t h e s t a f f l e v e l , a n d t h a t t h e r e a r e v e r y s t r o n g i n d u c e m e n t s t o a c c e p t i n g t h e g i v e n f r a m e w o r k o r t h e r e i s a n e f f e c t i v e s c r e e n i n g p r o c e s s w h i c h m i n i m i z e s t h e number o f p o t e n t i a l l y t r o u b l e s o m e a p p l i c a n t s . A l t h o u g h CMHC i s a Crown C o r p o r a t i o n i t i s s t i l l p a r t o f t h e c i v i l s e r v i c e a n d t h e n o r m a l p r e s s u r e s t o m a i n t a i n t h e s t a t u s quo and r e s i s t a n y c h a n g e s t h a t a r e common i n s u c h p e r s o n a l s e c u r i t y c o n c i o u s o r g a n i z a t i o n s i s l i k e l y p r e v a l e n t i n t h e C o r p o r a t i o n a s w e l l , p r o v i d i n g a n e v e n s t r o n g e r p r e s s u r e t o m a i n t a i n t h e ' p a r t y l i n e ' . B o a r d o f D i r e c t o r s L e v e l The e i g h t member B o a r d i s made up o f t h r e e d i r e c t o r s a p p o i n t e d by t h e G o v e r n o r i n C o u n c i l f r o m t h e r a n k s o f t h e P u b l i c S e r v i c e ( u s u a l l y f r o m f i n a n c i a l d e p a r t m e n t s ) a n d f i v e members a p p o i n t -e d b y t h e M i n i s t e r , w i t h t h e a p p r o v a l o f t h e G o v e r n o r i n C o u n c i l , f r o m o u t s i d e t h e p u b l i c s e r v i c e . The t e r m o f o f f i c e o f t h e t h r e e ' p u b l i c s e r v i c e ' d i r e c t o r s i s n o t d e f i n e d s i n c e t h e y 19 ' h o l d o f f i c e d u r i n g p l e a s u r e . ' As l o n g a s t h e y p e r f o r m i n a manner a c c e p t a b l e t o t h e G o v e r n o r i n C o u n c i l , t h a t i s , c o n s i s t e n t w i t h F e d e r a l G o v e r n m e n t p o l i c y , t h e y may r e m a i n i n O f f i c e . P r e s u m a b l y t h e s e members w i l l e i t h e r r e t u r n t o p u b l i c s e r v i c e , i n w h i c h c a s e t h e i r p e r f o r m a n c e h a s l o n g e r t e r m i m p l i c a t i o n s i n t h a t t h e i r f u t u r e e m p l o y e r w i l l be t h e same b o d y , o r t h e y w i l l s e e k e m p l o y m e n t i n t h e p r i v a t e s e c t o r . T h e i r p e r f o r m a n c e and r e p u t a t i o n w h i l e i n o f f i c e c a n n o t t h e r e f o r e be p e r c e i v e d a s c o u n t e r - i n d u s t r y w i t h o u t r e d u c i n g t h e i r o p t i o n s f o r e m p l o y -ment b y a c o n s i d e r a b l e m a r g i n . I n n e i t h e r c a s e i s t h e r e w a r d s y s t e m one w h i c h p r o m o t e s commitment t o p u b l i c i n t e r e s t p r i o r i t i e s . The f i v e ' n o n - p u b l i c s e r v i c e ' d i r e c t o r s a r e a p p o i n t e d f o r t h r e e y e a r t e r m s a nd r e a p p o i n t m e n t i s a l l o w e d w i t h o u t l i m i t . The e m p l o y m e n t o p t i o n s a n d t h e i r i m p l i c a t i o n s f o r t h e t y p e s o f p r i o r i t i e s a ssumed b y t h e d i r e c t o r s d u r i n g t h e i r t e r m o f o f f i c e , a r e t h e same f o r t h e s e d i r e c t o r s as t h e y a r e f o r t h e t h r e e 48. d i r e c t o r s h i p p o s i t i o n s n o t e d a b o v e . However, s i n c e most o f t h e d i r e c t o r s i n t h i s c a t e g o r y , a r e f r o m t h e p r i v a t e s e c t o r , t h e more p r o b a b l e f u t u r e employment r o u t e i s t o r e t u r n t o p r i v a t e i n d u s t r y p o s i t i o n s ( o f t e n a t a h i g h e r l e v e l t h a n p r i o r ; 20 t o t h e i r a p p o i n t m e n t . ) . The i m p o r t a n c e o f s u c h d i r e c t o r s h i p s f o r i n d i v i d u a l c a r e e r s i s i n d i c a t e d by t h e l e n g t h o f t e r m s o f o f f i c e i n a p o s i t i o n w i t h modest r e m u n e r a t i o n . D i r e c t o r s a r e p a i d on a f e e / a t t e n d a n c e b a s i s p l u s a l l o w a n c e f o r e x p e n s e s . T h e r e i s a l i m i t o f $10,000 on t h e amount o f f e e s p a i d i n anyone y e a r . Most o f t h e d i r e c t o r s a r e a t a much h i g h e r s a l a r y l e v e l i n t h e i r p r i v a t e i n d u s t r y r o l e , s o t h a t no g r e a t a d v a n t a g e i s g a i n e d i n t h i s r e s p e c t . D e s p i t e t h i s f a c t , o n l y 17 o f t h e 41 d i r e c t o r s a p p o i n t e d s i n c e 1946 have f a i l e d t o e x c e e d t h e t h r e e y e a r l i m i t , 21 and many have had t e r m s o f t e n t o t w e l v e y e a r s . R e t a i n i n g o n e ' s p o s i t i o n on t h e B o a r d does seem t o be a d e s i r a b l e g o a l , w h e t h e r i t i s b a s e d on added m o n e t a r y income o r t h e a p p e a l o f e s t a b l i s h i n g a b e t t e r b a s e f o r f u t u r e c a r e e r s . S i n c e t h i s d epends on t h e a p p r o v a l o f t h e M i n i s t e r , t h e r e i s t h e added c o n s t r a i n t o f f e d e r a l p o l i c y w h i c h h e l p s t o m a i n t a i n t h e non-i n t e r v e n t i o n - p h i l o s o p h y w i t h t h e b o a r d . E x e c u t i v e Committee L e v e l The E x e c u t i v e Committee r e c e i v e s a l a r i e s a t t h e s e n i o r c i v i l s e r v a n t l e v e l , w h i c h may n o t have t h e p o t e n t i a l l y u n l i m i t e d a p p e a l o f t h e p r i v a t e s e c t o r , b u t a r e n e v e r t h e l e s s q u i t e 22 . . . s u b s t a n t i a l . T h i s may be an a d d i t i o n a l i n c e n t i v e t o m a i n t a i n t h e t y p e s o f p o l i c i e s s t a t e d a b o v e . A n o t h e r a d v a n t a g e o f t h i s p o s i t i o n i s t h e power a n d p r e s t i g e w h i c h i s a s s o c i a t e d w i t h b e i n g a b l e t o c o n t r o l s u c h a m a s s i v e e n t e r p r i s e a s CMHC. T h i s makes t h e b e h a v i o u r o f t h e p e o p l e i n t h e s e p o s i t i o n s e v e n more s u s c e p t i b l e t o p r i v a t e i n d u s t r y a n d g o v e r n m e n t p r e s s u r e , l a r g e l y b e c a u s e o f t h e i n c r e a s e d e x p o s u r e g i v e n t h e s e i n d i v i d u a l s i n t h e m e d i a . I n a n y c a s e i t i s h i g h l y u n l i k e l y t h a t a p e r s o n who d i d n o t a l r e a d y s u b s c r i b e t o t h e v a l u e s a n d p r i o r i t i e s o f t h e g o v e r n m e n t w o u l d e v e r be a p p o i n t e d t o s u c h a p o s i t i o n . The r e w a r d s y s t e m h a s i t s m a j o r e f f e c t a s a s c r e e n i n g m e c h a n i s m , a l t h o u g h o n c e i n t h e p o s i t i o n , t h e o f f i c i a l i s no d o u b t m o t i v a t e d t o c o n t i n u e t o make d e c i s i o n s b a s e d on t h e v a l u e s o f t h e c u r r e n t e m p l o y e r a n d p o t e n t i a l f u t u r e e m p l o y e r . C. L o b b y A c t i v i t y The i m p o r t a n c e o f an e f f e c t i v e l o b b y h a s n e v e r b e e n u n d e r e s t i m -a t e d b y p r i v a t e i n d u s t r y , w h i c h a n n u a l l y s p e n d s t h o u s a n d s o f d o l l a r s t o m a i n t a i n d i r e c t c o n t a c t b e t w e e n k e y g o v e r n m e n t a l d e c i s i o n m a k e r s a n d p r i v a t e i n d u s t r y r e p r e s e n t a t i v e s . The r o l e o f t h e l o b b y i s t i s t o e n s u r e t h a t g o v e r n m e n t d e c i s i o n m a k e r s a r e aware o f t h e i m p l i c a t i o n s o f any g i v e n d e c i s i o n f o r t h e p a r t i c u l a r s e c t o r o f p r i v a t e e n t e r p r i s e w h i c h t h e l o b b y i s t r e p r e s e n t s . The s t r a t e g i c i m p o r t a n c e o f l o b b i e s w i t h i n t h e A m e r i c a n g o v e r n m e n t s t r u c t u r e , w h i c h i s c o m p a r a b l e t o t h e C a n a d i a n s c e n e , i s w e l l d o c u m e n t e d i n a book e n t i t l e d "Who Runs 23 C o n g r e s s ? " p r e p a r e d b y t h e R a l p h N a d e r g r o u p . The g o v e r n m e n t d e c i s i o n maker who i s r e l a t i v e l y i s o l a t e d f r o m many o f t h e p e o p l e who w i l l be a f f e c t e d b y h i s d e c i s i o n s , i n e v i t a b l y p l a c e s c o n -s i d e r a b l e i m p o r t a n c e on t h e v i e w s o f t h o s e t o whom he i s 50. e x p o s e d . How r e p r e s e n t a t i v e t h e s e v i e w s a r e i s a f u n c t i o n o f t h e n a t u r e o f t h e l o b b i e s t o w h i c h he i s e x p o s e d . I n C a n a d a , t h e CMHC B o a r d o f D i r e c t o r s , t h e M i n i s t e r , t h e s e n i o r CMHC s t a f f a r e c o n t i n u o u s l y e x p o s e d t o t h e v i e w s o f t h e p r i v a t e s e c t o r a n d r e c e i v e l i t t l e o r no c o n t a c t w i t h l o b b i e s r e p r e s e n t -i n g t h e p u b l i c i n t e r e s t i n h o u s i n g . The 19 75 R e a l E s t a t e D e v e l o p m e n t A n n u a l l i s t s s i x t e e n m a j o r r e a l e s t a t e and f i n a n c e a s s o c i a t i o n s whose m e m b e r s h i p i n c l u d e s a l l m a j o r a n d most i n t e r -m e d i a t e d e v e l o p m e n t a n d i n v e s t m e n t c o m p a n i e s . A n o t h e r s i x t y -s e v e n a s s o c i a t i o n s a r e i n c l u d e d u n d e r s e v e n c a t e g o r i e s ; A r c h i t e c t u r a l , B u i l d i n g S e r v i c e s , C o n s t r u c t i o n , E n g i n e e r i n g , Management a n d M a i n t e n a n c e , a n d R e a l E s t a t e . One o f t h e f u n d a m e n t a l a i m s o f t h e m a j o r a s s o c i a t i o n s i s t o s u p p o r t a l o b b y f u n c t i o n i n O t t a w a , a n d t o p r e p a r e b r i e f s f o r s u b m i s s i o n t o g o v e r n m e n t t a s k f o r c e s a n d k e y g o v e r n m e n t a g e n c i e s . The a i m s a n d o b j e c t i v e s s t a t e d i n t h e D i r e c t o r y i n v a r i a b l y i n c l u d e some f o r m o f commitment t o g o v e r n m e n t - i n d u s t r y c o m m u n i c a t i o n s . F o r e x a m p l e , t h e C a n a d i a n R e a l E s t a t e A s s o c i a t i o n ; " . . . m o n i t o r s p r o j e c t e d a n d a n n o u n c e d f e d e r a l g o v e r n m e n t l e g i s l a t i o n a n d r e g u l a t i o n s , w h i c h may be r e l a t e d t o any a s p e c t o f t h e u r b a n e n v i r o n m e n t o r t h e c o n d u c t o f b u s i n e s s i n a f r e e e n t e r p r i s e s o c i e t y . The a s s o c i a t i o n i s a f r e q u e n t c o n t r i b u t o r o f b r i e f s and r e p o r t s t o g o v e r n m e n t on l e g i s l a t i o n and p r o b l e m s r e l a t i n g t o r e a l e s t a t e a n d o t h e r m a t t e r s o f p u b l i c i n t e r e s t . I t h a s p r e p a r e d m a t e r i a l t o a s s i s t t h e g o v e r n m e n t on s u c h d i v e r s e m a t t e r s a s t a x -a t i o n , u n e m p l o y m e n t i n s u r a n c e , f o r e i g n i n v e s t m e n t , l a n d u s e c o n t r o l s , emergency p l a n n i n g a n d m e t r i c c o n v e r s i o n . 2 ^ The H o u s i n g a n d U r b a n D e v e l o p m e n t A s s o c i a t i o n o f Ca n a d a p r o v i d e s a v e h i c l e f o r i n d u s t r y - g o v e r n m e n t c o m m u n i c a t i o n i n t h e f o r m o f v a r i o u s c o u n c i l s . One s u c h c o u n c i l , t h e HUDAC R e s e a r c h C o u n c i l ; " . . . i s made up o f t e c h n i c a l , e c o n o m i c , a n d s o c i a l c o m m i t t e e s . T h i s C o u n c i l ' s w o r k b r i n g s t o g e t h e r r e p r e s e n t a t i v e s o f l e n d i n g i n s t i t u t i o n s , g o v e r n m e n t s , d e v e l o p e r s , m a t e r i a l s m a n u f a c t u r e r s , r e a l e s t a t e , a n d h o u s e b u i l d e r s . " 2 5 Many o f t h e a s s o c i a t i o n s a r e now a s s u m i n g a much more i n t e r -n a t i o n a l p o s t u r e , s i n c e m e m b e r s h i p s r e f l e c t t h e f o r e i g n i n v o l v e ment o f m u l t i n a t i o n a l f i r m s . I n t e r n a t i o n a l a s s o c i a t i o n s , s u c h as t h e P a r i s - b a s e d I n t e r n a t i o n a l R e a l E s t a t e F e d e r a t i o n who r e c e n t l y e l e c t e d a C a n a d i a n , J.A. Weber, as v i c e - p r e s i d e n t a r e 2 6 b e c o m i n g more common. More s p e c i a l i z e d g r o u p s h a v e h a d i n t e r n a t i o n a l a s s o c i a t i o n s f o r many y e a r s . The I n t e r n a t i o n a l C o u n c i l o f S h o p p i n g C e n t r e s was o r i g i n a l l y f o r m e d i n 1 9 5 7 . I n 19 71 ICSC c r e a t e d a C a n a d i a n A f f a i r s C o m m i t t e e . T h i s C o m m i t t e e "... r e v i e w s and o f f e r s r e p r e s e n t a t i o n w i t h r e s p e c t t o g o v e r n m e n t l e g i s l a t i o n a f f e c t i n g t h e i n d u s t r y and g e n e r a l l y s e r v e s a s a s p okesman f o r t h e s h o p p i n g c e n t r e i n d u s t r y i n C a n a d a . . . The c o m m i t t e e c u r r e n t l y i s a c t i v e [ l 9 753 i n m o n i t o r i n g and r e p r e s e n t i n g members i n t e r e s t s on new and p r o p o s e d l e g i s l a t i o n on n a t i o n a l a n d p r o v i n c i a l l e v e l s i n t h e a r e a s o f t a x a t i o n , l a n d u s e , f o r e i g n i n v e s t -ment r e v i e w , a n d c o m p e t i t i o n r e q u i r e m e n t s . " 2 7 R e p r e s e n t a t i o n f o r t h e f i n a n c i a l c o m m u n i t y h a s n o t r e l i e d a s h e a v i l y on l o b b y t e c h n i q u e s a l t h o u g h t h e r e a r e s e v e r a l a s s o c i -a t i o n s w h i c h do h a v e a m a j o r i n p u t i n a n y r e l e v a n t d e c i s i o n 2 8 m a k i n g . The m a j o r r e a s o n f o r t h i s s i t u a t i o n i s t h a t t h i s s e c t o r i s a l r e a d y w e l l r e p r e s e n t e d on t h e g o v e r n m e n t a g e n c i e s d i r e c t l y a t a l l l e v e l s i n c l u d i n g t h e S e n a t e F i n a n c e C o m m i t t e e whose members i n c l u d e r e p r e s e n t a t i v e s o f a l l C a n a d i a n B a n k s . E v e n t h e CMHC B o a r d o f D i r e c t o r s h a s u s u a l l y h a d a t l e a s t one o r two members w i t h i n s u r a n c e and i n v e s t m e n t c o n n e c t i o n s . The m o s t g l a r i n g l a c k i n t h e l o b b y s t r u c t u r e i s i n t h e r e -p r e s e n t a t i o n o f t h e p u b l i c i n t e r e s t i n h o u s i n g . O n l y two m a j o r a s s o c i a t i o n s , t h e C a n a d i a n W e l f a r e C o u n c i l and t h e C a n a d i a n L a b o u r C o u n c i l , c a n be c o n s t r u e d a s r e p r e s e n t i n g , a t l e a s t p a r t i a l l y , t h e i n t e r e s t o f t h e a v e r a g e C a n a d i a n . B o t h t h e s e o r g a n i z a t i o n s h a v e p r e s e n t e d b r i e f s t o v a r i o u s g o v e r n m e n t c o m m i t t e e s and a g e n c i e s i n an a t t e m p t t o p r e s e n t a more r e p r e s e n t a t i v e v i e w o f C a n a d i a n h o u s i n g n e e d s . Due t o t h e s p e c i a l i z e d n a t u r e o f t h e s e o r g a n i z a t i o n s , h o w e v e r , h o u s i n g n e e d s a r e n o t p a r a m o u n t i n t h e i r l i s t o f c o n c e r n s and t h e y c a n n o t hope t o d e v o t e t h e t i m e , money, and e n e r g y r e q u i r e d t o b a l a n c e t h e p r i v a t e s e c t o r ' s p r e d o m i n a n t l o b b y p o s i t i o n i n t h e f i e l d . The n e t r e s u l t i s t h a t g o v e r n m e n t d e c i s i o n m a k i n g i n h o u s i n g i s l a r g e l y a f u n c t i o n o f t h e p r e s s u r e a p p l i e d b y p r i v a t e i n d u s t r y t h r o u g h s t r o n g , w e l l - f i n a n c e d l o b b i e s . T h e r e a r e two m a j o r h i n d r a n c e s t o a l t e r i n g t h i s s i t u a t i o n s o t h a t g o v e r n m e n t d e c i s i o n m a k e r s c o u l d be i n f l u e n c e d b y p u b l i c i n t e r e s t c o n c e r n s . F i r s t , i n o r d e r t o e s t a b l i s h an e f f e c t i v e l o b b y , f u n d s must be a v a i l a b l e , u s u a l l y i n amounts b e y o n d t h e r e a c h o f s m a l l g r o u p s . R e l a t i v e l y l a r g e o r g a n i z a t i o n s , w i t h a m p l e f i n a n c i a l r e s o u r c e s a r e t h e r e f o r e a - p r e r e q u i s i t e . I t i s v e r y d i f f i c u l t t o c o n c e i v e o f a r e p r e s e n t a t i v e g r o u p , o r g a n -i z e d on a n a t i o n a l l e v e l , w h i c h c o u l d a d e q u a t e l y r e p r e s e n t t h e p u b l i c i n t e r e s t i n h o u s i n g . T h e r e i s no o b v i o u s common b o n d w h i c h w o u l d s e r v e a s r a i s o n d ' e t r e f o r s u c h a g r o u p . I n a d d i t i o n , s i n c e many o f t h o s e m o s t c o n c e r n e d a r e a l s o i n t h e l o w e r and m i d d l e i n c o m e b r a c k e t s , - t h e f i n a n c i a l r e s o u r c e s r e q u i r e d w o u l d be d i f f i c u l t t o amass. S e c o n d l y , t h e s t r e n g t h o f a l o b b y i s d i r e c t l y r e l a t e d t o i t s 53. p o l i t i c a l p o w er. A g r o u p w h i c h c a n n o t a f f e c t t h e r e w a r d s y s t e m o f t h e g o v e r n m e n t d e c i s i o n m a k e r , w i l l n o t g a i n much i n f l u e n c e o v e r t h e d e c i s i o n m a k i n g p r o c e s s . L a r g e d e v e l o p e r s a n d i n -v e s t m e n t c o m p a n i e s c a n h a v e c o n s i d e r a b l e e f f e c t , e s p e c i a l l y a r e g i o n a l l e v e l , on e m p l o y m e n t , h o u s i n g s t a r t s , and u r b a n d e v e l o p -ment, a l l o f w h i c h a r e p o l i t i c a l l y s i g n i f i c a n t a r e a s f o r t h e g o v e r n m e n t d e c i s i o n m a k e r . I n a d d i t i o n c a m p a i g n c o n t r i b u t i o n s f r o m m a j o r a s s o c i a t i o n s c a n make a c o n s i d e r a b l e d i f f e r e n c e i n an e l e c t e d r e p r e s e n t a t i v e s c h a n c e s t o be r e - e l e c t e d , s i n c e t h e amounts a r e s u f f i c i e n t l y l a r g e . A c i t i z e n ' s l o b b y , on t h e o t h e r h a n d , h a s o n l y one l e v e r , t h a t o f p o t e n t i a l v o t e s . I f t h e p u b l i c i n t e r e s t l o b b y h a s t h e c a p a c i t y t o c r e a t e a - . p u b l i c i s s u e w h i c h may r e s u l t i n a d v e r s e p u b l i c i t y a t a c r i t i c a l t i m e , t h e r e i s some hope t h a t i t s r e q u e s t s and v i e w s w i l l be c o n s i d e r e d . T h i s power i s v e r y p r e c a r i o u s i n c o m p a r i s o n t o t h e p r i v a t e s e c t o r ' s s t r e n g t h . The c i t i z e n ' s g r o u p r e l i e s t o t a l l y on i t s a b i l i t y t o m a n i p u l a t e a p u b l i c m e d i a s y s t e m , w h i c h i s l a r g e l y c o n t r o l l e d by v e s t e d i n t e r e s t s , and w i l l o n l y e x p l o i t t h e news v a l u e o f t h e s i t u a t i o n up t o a c e r t a i n p o i n t . The m o s t e f f e c t i v e t i m e f o r s u c h p r e s s u r e i s i m m e d i a t e l y p r i o r t o e l e c t i o n s , b u t e l e c t i o n p r o m i s e s h a v e n e v e r b e e n known t o be a s a f e i n v e s t m e n t , and i n any c a s e , i f t h e s o l e power o f t h e g r o u p i s o n l y e f f e c t i v e d u r i n g a b r i e f p e r i o d e v e r y t h r e e o r f o u r y e a r s , i t i s h a r d l y a m a t c h f o r t h e p r i v a t e i n d u s t r y l o b b i e s w h i c h o p e r a t e c o n t i n u o u s l y . Some p r o f e s s i o n a l a s s o c i a t i o n s c o u l d assume r e s p o n s i b i l i t y f o r r e p r e s e n t i n g a t l e a s t some a s p e c t s o f t h e p u b l i c i n t e r e s t , and 54. a t v a r i o u s t i m e s , a r c h i t e c t s , c o m m u n i t y p l a n n e r s and e n v i r o n -m e n t a l d i s c i p l i n e s , s u b m i t b r i e f s w h i c h do r e f l e c t s u c h a c o n -c e r n . U n f o r t u n a t e l y , t h e p r o f e s s i o n a l f r a m e o f r e f e r e n c e o f t e n p r o d u c e s a r a t h e r e t h n o c e n t r i c p o s i t i o n , n o t r e p r e s e n t a t i v e o f t h e a v e r a g e C a n a d i a n c o n c e r n s , a n y more t h a n i s p r i v a t e i n d u s t r y ' s p o s i t i o n . The o t h e r d r a w b a c k i s t h a t t h e s e p r o f e s -s i o n a l a s s o c i a t i o n s u s u a l l y l a c k a s t r o n g p o l i t i c a l b a s e and t h e i r v i e w s a r e n o t r e g a r d e d a s h a v i n g any g r e a t p o l i t i c a l s i g n i f i c a n c e . Many p r o f e s s i o n s a r e a l s o i n a s e r v i c e p o s i t i o n t o t h e v e r y i n d u s t r y t h e y s e e k t o r e d i r e c t and t h i s p u t s s e v e r e l i m i t a t i o n s on t h e e x t e n t o f a n y c o u n t e r - i n d u s t r y recommend-a t i o n s o r p r e s s u r e . P o t e n t i a l f o r Change i n G o v e r n m e n t P r i o r i t i e s The a n a l y s i s o f g o v e r n m e n t ' s r o l e and i t s m o t i v a t i o n s s o f a r i n t h i s p a p e r , h a v e b e e n b a s e d on t h e h i s t o r i c a l r e c o r d s i n c e 1946. D u r i n g t h i s p e r i o d two p a r t i e s h a v e m a i n t a i n e d power i n O t t a w a , t h e L i b e r a l s and t h e C o n s e r v a t i v e s , w i t h t h e f o r m e r p a r t y m a k i n g up t h e G o v e r n m e n t f o r m o s t o f t h i s p e r i o d . S i n c e t h e r e i s n o t a g r e a t d e a l o f i d e o l o g i c a l d i f f e r e n c e b e t w e e n t h e two p a r t i e s , t h e g o v e r n m e n t p o l i c y , e s p e c i a l l y w i t h r e s p e c t t o h o u s i n g , h a s n o t a l t e r e d d r a s t i c a l l y d u r i n g t h i s p e r i o d , a s n o t e d i n P a r t I I I . T h e r e a r e t h r e e b a s i c a v e n u e s o f p o t e n t i a l c h a n g e i n g o v e r n m e n t p r i o r i t i e s . One o p t i o n w o u l d be f o r a m a j o r s h i f t i n t h e p o s i t i o n o f t h e two m a j o r p a r t i e s ( L i b e r a l s a n d C o n s e r v a t i v e s ) t o w a r d s a s t r o n g e r e m p h a s i s on s o c i a l a nd p u b l i c i n t e r e s t p r i o r i t i e s . A n o t h e r o p t i o n i s f o r i n d e p e n d e n t c a n d i d a t e s w i t h a p u b l i c i n t e r e s t p l a t f o r m t o e f f e c t i v e l y p r e s s f o r new p o l i c i e s . A t h i r d o p t i o n i s f o r t h e o t h e r n a t i o n a l p a r t y , t h e New D e m o c r a t i c P a r t y , w h i c h d o e s t e n d t o s t a n d b e h i n d a more s o c i a l i s t i c p l a t f o r m i n c l u d i n g a h o u s i n g p r o g r a m a i m e d a t d e a l i n g w i t h some o f t h e m a j o r p r o b l e m s o f h o u s i n g f o r C a n a d i a n s , t o g a i n a m a j o r i t y p o s i t i o n a t t h e F e d e r a l G o v e r n -ment l e v e l . T h e r e a r e s e v e r a l r e a s o n s why a m a j o r c h a n g e i s u n l i k e l y i n t h e p h i l o s o p h y o f e i t h e r b u s i n e s s - b a c k e d p a r t y i n C a n a d a . To e n t e r t h e p o l i t i c a l a r e n a a nd become a c a n d i d a t e f o r o f f i c e , an i n d i v i d u a l m u s t be i n d e p e n d e n t l y w e a l t h y a n d / o r j o i n a m a j o r p o l i t i c a l p a r t y s o t h a t s u f f i c i e n t f u n d s w i l l be a v a i l a b l e t o e n a b l e a c a m p a i g n t o be u n d e r t a k e n . T h o s e who a r e w e a l t h y t e n d t o be d i r e c t l y i n v o l v e d i n some f o r m o f b u s i n e s s , a n d w i l l g e n e r a l l y s u b s c r i b e t o an i d e o l o g y s i m i l a r t o t h e m a j o r p a r t i e s . I n any c a s e , t h e i n d i v i d u a l w i l l u s u a l l y i d e n t i f y w i t h t h e b a s i c f r a m e w o r k and p h i l o s o p h y o f t h e p a r t y he o r she j o i n s . I t i s u n l i k e l y t h a t a n y o n e s t r o n g l y c o m m i t t e d t o a p u b l i c i n t e r e s t p h i l o s o p h y w o u l d c h o o s e t h e L i b e r a l o r C o n s e r v a t i v e p a r t y u n l e s s t h e y i d e n t i f i e d w i t h t h e d e f i n i t i o n o f ' p u b l i c i n t e r e s t ' p r e v a l e n t i n t h o s e p a r t i e s . T h e r e i s a l s o t h e s c r e e n i n g f a c t o r i n t h e s e l e c t i o n p r o c e s s . The e x i s t i n g p a r t y e x e c u t i v e s s e l e c t t h e i r new c a n d i d a t e s a n d t h u s p r o v i d e a means o f e n s u r i n g t h a t new c a n d i d a t e s a r e ' s u i t a b l e ' , t h a t i s , c o n f o r m t o p a r t y p o l i c i e s . E v e n i f a m o d e r a t e l y r a d i c a l c a n d i d a t e c o u l d g e t t h r o u g h t h i s i n i t i a l f i l t e r , t h e r e w a r d s y s t e m o f a d v a n c e m e n t t o power p o s i t i o n s d o e s n o t r e i n f o r c e r a d i c a l b e h a v i o u r . T h o s e who s u r v i v e t h e c l i m b s a r e n o t l i k e l y t o r e t a i n v i e w s w h i c h a r e t h a t c o n t r a r y t o p r e v a i l i n g p a r t y p h i l o s o p h y . S i g n i f i c a n t m o d i f i c a t i o n s o f t h e L i b e r a l and C o n s e r v a t i v e p o s i t i o n r e g a r d i n g government r o l e s and r e s p o n s i b i l i t i e s v i s - a - v i s t h e b u s i n e s s s e c t o r and t h e p u b l i c good a r e t h e r e f o r e n o t l i k e l y t o o c c u r . The p o s s i b i l i t y o f h a v i n g a s i g n i f i c a n t number o f i n d e p e n d e n t members e l e c t e d t o o f f i c e i s e v e n more r e m o t e . The f i n a n c i a l c o n s t r a i n t s o f c a m p a i g n i n g p r e v e n t t h i s o p t i o n f r o m e v e r h a p p e n i n g . A l t h o u g h a few i n d e p e n d e n t s have been e l e c t e d a t p r o v i n c i a l and m u n i c i p a l l e v e l s , t h e c o s t o f e v e n t h e s m a l l e r s c a l e c a mpaigns has now p l a c e d t h i s p o s s i b i l i t y b e y o n d t h e r e a c h o f a l l b u t a few who may g a i n f i n a n c i a l b a c k i n g f r o m s m a l l c i t i z e n g r o u p s . The most p o s s i b l e o f t h e t h r e e o p t i o n s i s t h e e l e c t i o n t o power o f t h e t h i r d n a t i o n a l p a r t y , t h e NDP. T h i s w o u l d c e r t a i n l y a l t e r t h e m o t i v a t i o n a l framework o f t h e Government, s e t t i n g up new r e w a r d s y s t e m p r i o r i t i e s , a t l e a s t w i t h i n t h e e l e c t e d g o v e rnment s t r u c t u r e . P a r t 5 o f t h i s p a p e r e x a m i n e s what c h a n g e s w o u l d be p o s s i b l e i f t h i s s i t u a t i o n s h o u l d a r i s e , b u t t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r o r n o t a p a r t y w i t h v i e w s w h i c h r u n c o u n t e r t o t h e p r e v a i l i n g powers i n b u s i n e s s and government c a n e x p e c t t o a c h i e v e s u c h a p o l i t i c a l v i c t o r y , b e a r s f u r t h e r e x a m i n a t i o n . Democracy - T h e o r y and P r a c t i c e i n Canada C o n c e p t u a l l y t h e d e m o c r a t i c s y s t e m o f government a p p e a l s t o most p e o p l e as a f a i r s y s t e m i n w h i c h t h e w i l l o f t h e m a j o r i t y , a s m a n i f e s t e d i n a f r e e v o t i n g s t r u c t u r e , i s p u t i n t o e f f e c t by r e p r e s e n t a t i v e s e l e c t e d t o c a r r y o u t t h i s m a n d a t e . I d e a l l y t h e c h o i c e o f a c l e a r s e t o f a l t e r n a t i v e s i s made by a f u l l y i n f o r m e d a n d i n v o l v e d e l e c t o r a t e . U n f o r t u n a t e l y , t h e p r o c e s s i n m o s t c o u n t r i e s i s a f a r c r y f r o m t h e i d e a l . The e l e c t o r a t e i s n o t f u l l y i n f o r m e d , i n f a c t m o s t o f t h e e l e c t o r a t e i s e i t h e r i l l - i n f o r m e d o r n o t i n f o r m e d a t a l l . The t o t a l e l e c t o r a t e i s n e v e r i n v o l v e d ; a 30% t o 40% r e s p o n s e o f t h o s e e l i g i b l e t o v o t e i n a C a n a d i a n f e d e r a l e l e c t i o n i s c o n s i d e r e d n o r m a l . And f i n a l l y , t h e i m p l i c a t i o n s and n a t u r e o f t h e c h o i c e s t o be made a r e n e v e r c l e a r , i n f a c t , t h e y a r e o f t e n d e l i b e r a t e l y o b s c u r e d so t h a t t h e e l e c t o r a t e c a n be m a n i p u l a t e d a n d p o l a r i z e d on r e l a t i v e l y u n i m p o r t a n t i s s u e s w h i c h l e n d t h e m s e l v e s t o c u r r e n t c a m p a i g n i n g s t y l e s . T h e s e c o n d i t i o n s p r o v i d e t h e c o n t e x t w i t h i n w h i c h C a n a d i a n s make t h e i r c h o i c e a s t o w h i c h p a r t y s h o u l d be e l e c t e d t o power. The s t r a t e g i c i m p o r t a n c e o f a n e f f e c t i v e c a m p a i g n becomes e v i d e n t g i v e n t h e n e e d t o i n d o c t r i n a t e a g r e a t many, r e l a t i v e l y u n i n f o r m e d p e o p l e , i n a s h o r t p e r i o d o f t i m e . The o b j e c t i v e o f t h e c a m p a i g n i s n o t t o a i d t h e e l e c t o r a t e i n u n d e r s t a n d i n g t h e c h o i c e s t h e y h a v e , b u t t o * c o n v i n c e them t o v o t e i n a c e r t a i n manner. S u c c e s s d e p e n d s l a r g e l y o n t h e s c a l e o f t h e m e d i a c o v e r a g e t h a t c a n be o b t a i n e d . The c o s t s o f c a m p a i g n i n g h a v e r i s e n d r a m a t i c a l l y w i t h t h e b r o a d e r u s e o f t e l e v i s i o n f o r p u b l i c i t y a n d e x p o s u r e a n d t h e h i r i n g o f h i g h p r i c e d p u b l i c r e l a t i o n s and m a r k e t i n g e x p e r t s t o a i d i n t h e f o r m u l a t i o n o f c a m p a i g n s t r a t e g i e s . W i t h s u c h an e m p h a s i s on p u b l i c 58. i n d o c t r i n a t i o n i t i s n o t d i f f i c u l t t o s e e why t h e r e i s a v e r y h i g h c o r r e l a t i o n b e t w e e n t h e amount o f money s p e n t a n d t h e d e g r e e o f s u c c e s s i n e l e c t i o n s . I n C a n a d a , b o t h t h e L i b e r a l a n d C o n s e r v a t i v e p a r t i e s h a v e b e e n f i n a n c i a l l y b a c k e d b y t h e b u s i n e s s c o m m u n i t y , e n a b l i n g them t o s p e n d much g r e a t e r amounts f o r e l e c t i o n s , t h a n o t h e r p a r t i e s l i k e t h e NDP w h i c h g e t s t h e m a j o r i t y o f i t s f u n d s f r o m l a b o u r g r o u p s a nd p a r t y m e m b e r s h i p d o n a t i o n s . T h i s p u t s t h e NDP a t a s e v e r e d i s a d v a n t a g e i n t e r m s o f c o m p e t i n g w i t h t h e b u s i n e s s - b a c k e d p a r t i e s f o r t h e a t t e n t i o n o f a m a r g i n a l l y i n t e r e s t e d e l e c t o r a t e . O t h e r a d v a n t a g e s a c c r u e t o t h e i n c u m b e n t p a r t y i n t h a t t h e y h a v e a c c e s s t o many f a c i l i t i e s , d e n i e d t h e p a r t i e s n o t i n p o w e r . They a r e a b l e t o s e l e c t i v e l y p l a c e g o v e r n m e n t c o n t r a c t s i n s p e c i f i c l o c a t i o n s t o e n c o u r a g e t h e v o t e r s i n s t r a t e g i c a r e a s . Members o f t h e C a b i n e t h a v e s p e c i a l a c c e s s t o t h e p o s t a l s e r v i c e , f r e e o f c h a r g e , w h i c h c a n be u s e d t o d i s t r i b u t e p r o m o t i o n a l l i t e r a t u r e ( n o t s o s u b t l y d i s g u i s e d as r e p o r t s t o c o n s t i t u e n t s ) . M i n i s t e r s a n d g o v e r n m e n t o f f i c i a l s g e t f r e e p r e s s c o v e r a g e b y a n n o u n c i n g p r o p o s e d p l a n s , o p e n i n g new i n s t a l l a t i o n s e t c . , a t a p p r o p r i a t e t i m e s . Many more a d v a n t a g e s o f t h i s t y p e a r e i n c l u d e d i n an a n a l y s i s o f t h e A m e r i c a n s y s t e m o f g o v e r n m e n t 29 by t h e R a l p h N a d e r g r o u p . A c c e s s t o t h e m e d i a , a n d t h e t y p e o f m e d i a c o v e r a g e a r e b o t h e a s i e r a n d more f a v o u r a b l e r o r b o t h L i b e r a l a n d C o n s e r v a t i v e p a r t i e s i n C a n a d a , a l t h o u g h b l a t a n t a t t a c k s on l e f t l e a n i n g p a r t i e s h a v e g i v e n way t o more s u b t l e f o r m s o f d i s c r i m i n a t i o n i n r e c e n t y e a r s . T h i s i s p a r t i a l l y due t o t h e f a c t t h a t a l l t h e m a j o r p u b l i c m e d i a i n t h i s c o u n t r y a r e c o n t r o l l e d b y p r i v a t e e n t e r p r i s e , w i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e C a n a d i a n B r o a d c a s t i n g C o r p o r a t i o n w h i c h i s a c r o w n c o r p o r a t i o n and u s u a l l y a t t e m p t s t o p r o v i d e e q u a l t i m e f o r o f f i c i a l p a r t y p r o g r a m s . W h e t h e r i t i s i n t h e c h o i c e o f i t e m s t o be i n c l u d e d i n news r e p o r t s o r n e w s p a p e r s , o r t h e p l a c e m e n t o f news i t e m s , o r t h e t o n e o f t h e r e p o r t i n g , a l m o s t a l l p r i v a t e l y c o n t r o l l e d m e d i a t e n d t o f a v o u r t h e b u s i n e s s b a c k e d p a r t i e s . The p o s s i b i l i t y o f a m a j o r s h i f t i n G o v e r n m e n t p r i o r i t i e s a t t h e F e d e r a l l e v e l i n C a n a d a , t h e r e f o r e seems t o be r a t h e r u n - . l i k e l y , g i v e n t h e c u r r e n t e l e c t o r a l p r o c e s s , t h e n a t u r e o f c a m p a i g n s , a nd t h e o r i e n t a t i o n o f mass m e d i a . S h o u l d any o f t h e s e p a r a m e t e r s c h a n g e i n s u c h a way a s t o r e d u c e t h e b a r r i e r s a g a i n s t c h a n g e , t h e n t h e p o s s i b i l i t y o f a s h i f t c o u l d become more p r o b a b l e . S u p p o s e , t h r o u g h some u n f o r e s e e n s e t o f c i r c u m -s t a n c e s , a d i f f e r e n t s e t o f g o v e r n m e n t p r i o r i t i e s , more p u b l i c -i n t e r e s t o r i e n t e d , was i n t r o d u c e d a t t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t l e v e l . What w o u l d be t h e a c t u a l c a p a c i t y o f t h e G o v e r n m e n t t o i m p l e m e n t p r o g r e s s i v e m e a s u r e s i n f i e l d s s u c h as h o u s i n g ? T h i s i s t h e c e n t r a l t o p i c o f P a r t 5. 60. NOTES - P a r t I V 1. The d e c i s i o n m a k i n g f r a m e w o r k u s e d t o d e s c r i b e i n d i v i d u a l , g r o u p , and o r g a n i z a t i o n a l c o n t e x t s i n m o s t o f P a r t I V o f t h e r e p o r t , i s a s y n t h e s i s o f s e v e r a l c o n c e p t s d r a w i n g on g e n e r a l s y s t e m s t h e o r i e s , i n f o r m a t i o n t h e o r i e s , c o mmunica-t i o n s t h e o r i e s , b e h a v i o u r a l a n a l y s i s , a n d o r g a n i z a t i o n t h e o r i e s . Much o f t h i s w o r k was done i n 1970 and was a p p l i e d t o t h e u r b a n d e v e l o p m e n t p r o c e s s by a n i n e p e r s o n g r o u p w i t h i n t h e S c h o o l o f A r c h i t e c t u r e a t t h e U n i v e r s i t y o f B r i t i s h C o l u m b i a . The r e s u l t s o f t h e w o r k a nd a c o m p l e t e b i b l i o g r a p h y a r e c o n t a i n e d i n An I n f o r m a t i o n F l o w  A n a l y s i s o f t h e P h y s i c a l E n v i r o n m e n t P r o d u c t i o n S y s t e m , by B e s t e t a l . , an u n p u b l i s h e d t h e s i s d a t e d May 1970 and a v a i l a b l e a t t h e A r c h i t e c t u r e R e a d i n g Room a t UBC. Some o f t h e m o s t i m p o r t a n t s o u r c e s u s e d w e r e : L u d w i g v o n B e r t a l a n f f y , M o d e r n S y s t e m s R e s e a r c h f o r t h e  B e h a v i o u r a l S c i e n t i s t ( C h i c a g o : A l d i n e P u b l i s h i n g Co., 1 9 6 8 ) . C o l i n C h e r r y , On.Human C o m m u n i c a t i o n (New Y o r k / L o n d o n : F r e e P r e s s P a p e r b a c k s , 1 9 5 7 ) . K a r l W. D e u t s c h , The N e r v e s o f G o v e r n m e n t (New Y o r k / L o n d o n : F r e e P r e s s P a p e r b a c k s , 1 9 6 3 ) . Thomas S. K u h n , The S t r u c t u r e o f S c i e n t i f i c R e v o l u t i o n s ( C h i c a g o : U n i v e r s i t y o f C h i c a g o P r e s s , 1 9 6 2 ) . J . M a r c h , a n d H. S i m o n , O r g a n i z a t i o n s (New Y o r k : J o h n W i l e y a n d S o n s , 1 9 5 8 ) . A n a t o l R a p o p o r t , "What i s S e m a n t i c s ? " i n S . I . Hayakawa ( e d . ) , The Use and M i s u s e o f L a n g u a g e (New Y o r k : F a w c e t t , 1 9 6 2 ) . N. R e s c h e r , I n t r o d u c t i o n t o V a l u e T h e o r y (New Y o r k : P r e n t i c e - H a l l , 1 9 6 9 ) . S i r G e o f f r e y V i c k e r s , V a l u e S y s t e m s and S o c i a l P r o c e s s ( L o n d o n : T a v i s t o c k P u b l i c a t i o n s , 1 9 6 8 ) . B . J . W h o r f , L a n g u a g e , T h o u g h t and R e a l i t y ( C a m b r i d g e : T e c h n o l o g y P r e s s , 1 9 5 6 ) . 2. E.F. S c h u m a c h e r , S m a l l i s B e a u t i f u l ( L o n d o n : Cox & Wyman L t d . , 1 9 7 4 ) , p. 33. 3. G o v e r n m e n t o f C a n a d a , O r g a n i z a t i o n o f t h e Gove r n m e n t o f  Can a d a ( O t t a w a : I n f o r m a t i o n C a n a d a , 1 9 7 5 ) , p. 9161. 4. T o p i c a l Law R e p o r t s , CCH C a n a d i a n L t d . , 1 9 7 5, p. 5106. 5. G o v e r n m e n t o f C a n a d a , O r g a n i z a t i o n , 1 9 7 5 , pp. 9 1 6 2 - 6 3 . 61. 6. G o v e r n m e n t o f C a n a d a , R e v i s e d S t a t u t e s o f C a n a d a : C e n t r a l  M o r t g a g e a n d H o u s i n g . C o r p o r a t i o n A c t , 1 9 7 0 , p. 1051. 7. Op. c i t . , p. 1 0 5 3 . 8. The i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e i d e n t i t y a n d t r a i n i n g o f members o f t h e B o a r d was s e l e c t e d a n d s y n t h e s i z e d f r o m a number o f s o u r c e s i n c l u d i n g : CMHC A n n u a l R e p o r t s , Who's  Who ( a p p r o p r i a t e e d i t i o n s ) ; F i n a n c i a l P o s t D i r e c t o r y o f  D i r e c t o r s ( a p p r o p r i a t e e d i t i o n s ) ; and a r t i c l e s w r i t t e n i n v a r i o u s p e r i o d i c a l s b y o r a b o u t p a r t i c u l a r members, t r a c e d t h r o u g h t h e P e r i o d i c a l I n d e x e s f o r s e l e c t e d y e a r s . 9. D e n n i s , F i s h , P r o g r a m s i n S e a r c h o f P o l i c y , 1 9 7 2 , p. 128. 10. E.F. S c h u m a c h e r , S m a l l i s B e a u t i f u l , 1974, p. 35. 11. Op. c i t . , p. 36. 12. Op. c i t . , p. 39. 13. D a v i d W h e t t e r , F o r e v e r D e c e i v i n g Y o u : The P o l i t i c s o f  V a n c o u v e r D e v e l o p m e n t ( V a n c o u v e r U r b a n R e s e a r c h G r o u p , 1 9 7 2 ) , pp. 1 0 - 1 3 . 14. Op. c i t . , pp. 15-23. 15. J o h n S e w e l l , "CMHC d e f e a t s T r e f a n n R e s i d e n t s " , C i t y M a g a z i n e , J a n u a r y - F e b r u a r y 1 9 7 6 , V o l . 1, No. 8, p. 5. 16. See e x a m p l e s i n P a r t I I I o f t h i s r e p o r t . 17. G o v e r n m e n t o f C a n a d a , R e v i s e d S t a t u t e s , 1 9 7 0 , p. 1054. 18. D e n n i s , F i s h , P r o g r a m s i n S e a r c h o f P o l i c y , 1 9 7 2 , and P e t e r S p u r r , The L a n d P r o b l e m ' s P r o b l e m , u n p u b l i s h e d r e p o r t s u b m i t t e d t o CMHC i n 1976. 19. Op. c i t . , p. 1 051. 20. S e v e r a l e x a m p l e s o f t h e v a l u e o f a CMHC d i r e c t o r s h i p c a n be f o u n d b y e x a m i n i n g t h e c a r e e r p a t h o f d i r e c t o r s u s i n g v a r i o u s s o u r c e s (Who's Who, D i r e c t o r y o f D i r e c t o r s ) . A r e c e n t a n n o u n c e m e n t i n t h e F i n a n c i a l P o s t shows t h a t D.G. M a n s u r , t h e f i r s t CMHC p r e s i d e n t i s c o n t i n u i n g t o a d v a n c e a l o n g a p a t h w h i c h was s e t a f t e r he s t e p p e d down i n 1 9 5 3 , and b e g a n t o assume d i r e c t o r s h i p s o f m a j o r d e v e l o p m e n t a n d f i n a n c e c o m p a n i e s . 21. CMHC A n n u a l R e p o r t s , 1946-1974 i n c l u s i v e . 22. The s a l a r i e s o f s e n i o r CMHC p e r s o n n e l h a v e a l w a y s b e e n h i g h . The f i r s t p r e s i d e n t , D a v i d B. M a n s u r was c o n s i d e r e d a s r a n k i n g e q u a l t o t h e l e v e l o f d e p u t y m i n i s t e r a n d r e c e i v e d 6 2 . a s a l a r y o f $18,000 p e r y e a r i n 1946. ( R e f e r e n c e : C a n a d i a n B u s i n e s s M a g a z i n e , December 1946, p. 3 6 ) . 23. M ark J . G r e e n , James M. F a l l o w s , and D a v i d R. Z w i c k , Who Runs  C o n g r e s s ? (New Y o r k : G r o s s m a n P u b l i s h e r s , 1 9 7 2 ) , pp. 29-52. 24. The R e a l E s t a t e D e v e l o p m e n t /Annual 1975: D i r e c t o r y - C a n a d i a n R e a l E s t a t e A s s o c i a t i o n s , a p u b l i c a t i o n o f C a n a d i a n  B u i l d i n g , ( T o r o n t o : M a c l e a n - H u n t e r P u b l i c a t i o n s , 1 9 7 5 ) , p. A-2 3.. 25. Op. c i t . , p. A-24. 26. F i n a n c i a l T i m e s , J u n e 4, 1973. 27. R e a l E s t a t e D e v e l o p m e n t A n n u a l 1975 ( T o r o n t o : M a c l e a n -H u n t e r P u b l i c a t i o n s ) , p. A-36. 28. C a n a d i a n B a n k e r s A s s o c i a t i o n , O n t a r i o M o r t g a g e B r o k e r s A s s o c i a t i o n , S o c i e t y o f A c c r e d i t e d M o r t g a g e B r o k e r s . 29. G r e e n , F a l l o w s , and Z w i c k , Who Runs C o n g r e s s ? , 1 9 7 2 , pp. 6-28. 63. PART V - PREREQUISITES FOR CONTROL: E F F E C T I V E GOVERNMENTAL  POWER A F e d e r a l Government w i t h a commitment t o s i n c e r e l y p r o v i d i n g f o r t h e h o u s i n g n e e d s o f C a n a d i a n s w o u l d be a b l e t o employ t h r e e t y p e s o f s t r a t e g i e s , s i n g l y o r i n c o m b i n a t i o n . I t c o u l d u s e an i n c e n t i v e s a p p r o a c h and t r y t o i n f l u e n c e p r i v a t e i n d u s t r y t o w a r d s s o c i a l l y d e s i r a b l e g o a l s b y o f f e r i n g f i n a n c i a l a d v a n t a g e s f o r t h o s e who c o m p l i e d w i t h v a r i o u s r e q u i r e m e n t s . A s e c o n d a l t e r n a t i v e w o u l d be t o engage i n v a r i o u s e n f o r c e m e n t m e asures whereby t h e p r i v a t e s e c t o r w o u l d be r e q u i r e d by law t o c o n d u c t t h e i r o p e r a t i o n s w i t h i n g u i d e l i n e s r e f l e c t i n g t h e p u b l i c i n t e r e s t . T h i r d l y , t h e government c o u l d become d i r e c t l y i n -v o l v e d i n t h e a c t i v i t i e s i t was a t t e m p t i n g t o c o n t r o l , t h e r e b y p r o v i d i n g an a l t e r n a t i v e mechanism t o t h e p r i v a t e s e c t o r . The p o t e n t i a l e f f e c t i v e n e s s o f any o f t h e s e a p p r o a c h e s w i l l , h owever, be r e d u c e d and l i m i t e d b y two f a c t o r s . The most i m p o r t a n t o f t h e s e i s t h e r e t a l i a t o r y power o f t h e p r i v a t e s e c t o r , w h i c h i s o f t e n u n d e r s t a t e d o f u n d e r e s t i m a t e d . R a n k i n g a l m o s t as h i g h i s t h e i n e r t i a o f t h e c i v i l s e r v i c e s t r u c t u r e w h i c h must be u t i l i z e d t o i m p l e m e n t t h e government p r o g r a m s . The j u r i s d i c t i o n a l p r o b l e m s w h i c h e x i s t between t h e f e d e r a l and p r o v i n c i a l g o v e r n m e n t s i n a c o n s t i t u t i o n a l s e n s e a r e an added c o n s t r a i n t , e s p e c i a l l y i n t h e use o f e n f o r c e m e n t and d i r e c t i n v o l v e m e n t m e a s u r e s . 64. A. The N a t u r e o f t h e D e v e l o p m e n t I n d u s t r y  B a c k g r o u n d E x c e p t f o r a s h o r t p e r i o d i n t h e l a t e 1920's, d u r i n g w h i c h a few d e v e l o p e r s grew q u i t e r a p i d l y ( o n l y t o f a i l d u r i n g t h e D e p r e s s i o n ) , t h e h o u s i n g c o n s t r u c t i o n f i e l d was made up o f s m a l l r e a l e s t a t e and c o n s t r u c t i o n f i r m s u n t i l t h e e a r l y 1950's."*" T h e s e s m a l l f i r m s were t o t a l l y d e p e n d e n t on t h e m o r t g a g e l o a n s u p p l y . The m o r t g a g e m a r k e t was (and s t i l l i s t o a d e g r e e ) v e r y u n p r e d i c t a b l e . F o r c e r t a i n p e r i o d s l e n d e r s w o u l d f i n d more p r o f i t a b l e modes o f i n v e s t m e n t and m o r t g a g e f u n d s w o u l d become v e r y s c a r c e , u n t i l m o r t g a g e s r e g a i n e d t h e i r f i n a n c i a l a t t r a c t i v e n e s s a t w h i c h p o i n t a s u r p l u s o f f u n d s w o u l d be a v a i l a b l e . T h i s " f e a s t and f a m i n e " s i t u a t i o n , as t h e F e d e r a l 2 T a s k F o r c e r e f e r r e d t o i t xn 1969, made l o n g t e r m p l a n n i n g v i r t u a l l y i m p o s s i b l e and h e l p e d t o keep t h e f i r m s s m a l l . I n t h e p o s t w a r p e r i o d t h e r e was a d r a m a t i c i n c r e a s e i n t h e demand f o r b o t h l a n d and h o u s i n g . R e t u r n i n g s o l d i e r s and i m m i g r a t i n g f a m i l i e s r a i s e d t h e number o f f a m i l i e s b e i n g f o r m e d e a c h y e a r f r o m 38,000 p e r y e a r b e f o r e t h e war, t o 68,000 i n 3 t h e 1945-49 p e r i o d , and t o 86,000 p e r y e a r i n t h e e a r l y 1950's. T h e r e was a r a p i d e x p a n s i o n o f new h o u s i n g c o n s t r u c t i o n , p r i m a r i l y i n t h e s u b u r b s , s t i l l p r o d u c e d l a r g e l y by s m a l l b u i l d i n g f i r m s . D i f f e r e n t c o n d i t i o n s were e v o l v i n g i n t h e c i t y c e n t r e s , however, w h i c h s p e l l e d t h e b e g i n n i n g o f t h e end f o r t h e s m a l l e r f i r m s . T e c h n o l o g i c a l a d v a n c e s i n b u i l d i n g m a t e r i a l s , t o o l s , and t e c h n i q u e s , made i t e c o n o m i c a l t o b u i l d h i g h r i s e b u i l d i n g s . T h i s a l l o w e d f o r c e r t a i n e c o n o m i e s o f s c a l e 65. t o b e g i n t o o p e r a t e i n t h a t t h e more u n i t s one c o u l d b u i l d t h e l e s s t h e c o s t p e r u n i t w o u l d b e . S i n c e t h e h o u s i n g s h o r t a g e was s o a c u t e t h e r e was l i t t l e d a n g e r o f o v e r s u p p l y . I n m o s t m a j o r c i t y c e n t r e s t h e r e w e r e s p i r a l l i n g l a n d c o s t s and r a p i d l y i n c r e a s i n g d e n s i t y . L a n d a s s e m b l y became b o t h d i f f i c u l t a n d e x p e n s i v e , m a k i n g h i g h r i s e t o w e r s t h e o n l y f i n a n c i a l l y f e a s i b l e s o l u t i o n . The c o m b i n a t i o n o f e c o n o m i c p r e s s u r e and t e c h n o l o g i c a l c a p a c i t y p r o v i d e d t h e e n v i r o n m e n t r e q u i r e d t o c h a n g e t h e c h a r ^ : a c t e r o f t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y . " Between 1951 and 1968 C a n a d i a n u r b a n l a n d c o s t s r o s e 240% w h i l e t o t a l h o u s i n g c o s t s r o s e o n l y 80%. B e t w e e n 1964 a n d 1969 i n M e t r o T o r o n t o f o r e x a m p l e , l a n d c o s t s r o s e a t an a v e r a g e o f 14% p e r y e a r ! T h e s e c o s t s p l a c e d p r a c t i c a l l i m i t s on l o t s i z e . The way a r o u n d t h i s d i f f i c u l t y was t o b u i l d up r a t h e r t h a n o u t , i n t h e c o r e a r e a s , i n c r e a s i n g t h e p e o p l e h o u s e d p e r a c r e . T h e s e l a r g e r h i g h r i s e a p a r t m e n t s and c o m m e r c i a l / o f f i c e b u i l d -i n g s w e r e f a r b e y o n d t h e means o f s m a l l b u i l d i n g f i r m s . The m y r i a d o f s m a l l c o n s t r u c t i o n c o m p a n i e s a n d r e a l e s t a t e v e n t u r e s t h a t h a d b e e n t h e b a s i s o f t h e h o u s i n g i n d u s t r y b e f o r e 1950 c o u l d n ' t r a i s e t h e c a p i t a l n e c e s s a r y f o r t h i s s c a l e o f d e v e l o p m e n t . By t h e l a t e 1 9 5 0 ' s t h e f i e l d was w i d e o p e n and w a i t i n g f o r b i g c a p i t a l t o move i n on t h e p r o f i t p o t e n t i a l e x i s t i n g i n t h e h i g h r i s e m a r k e t . And " b i g c a p i t a l " d i d move i n , g i v i n g b i r t h t o a new c o r p o r a t e e n t i t y , t h e d e v e l o p m e n t c o r p o r a t i o n . The i n i t i a l a d v a n t a g e o f t h e s e c o r p o r a t i o n s l a y i n t h e i r a b i l i t y t o m o b i l i z e l a r g e amounts o f c a p i t a l , "by v i r t u e o f t h e i r s i z e , e f f i c i e n c y , a nd c l o s e r i n t e g r a t i o n w i t h t h e s o u r c e s o f c a p i t a l ( b a n k s , i n s u r a n c e 5 c o m p a n i e s , t r u s t c o m p a n i e s , and l o a n c o m p a n i e s ) . " The l a t t e r c h a r a c t e r i s t i c i s by f a r t h e m o s t i m p o r t a n t s i n c e a n a d e q u a t e r e l i a b l e s o u r c e o f c a p i t a l i s a b s o l u t e l y n e c e s s a r y t o a d e v e l o p m e n t f i r m . The " c l o s e r i n t e g r a t i o n " r e f e r r e d t o a b o v e , i s an u n d e r s t a t e m e n t , s i n c e t h r o u g h v a r i o u s m e c h a n i s m s -o w n e r s h i p , s h a r e d d i r e c t o r s h i p s , j o i n t v e n t u r e s , e t c . - m o s t l a r g e d e v e l o p e r s a r e e x t e n s i o n s o f m a j o r f i n a n c i a l c o n c e r n s . The p e r i o d 1965-70 r e p r e s e n t s t h e e m e r g e n c e o f t h e l a r g e d e v e l o p m e n t c o r p o r a t i o n . O v e r o n e - t h i r d o f t h e b i g g e s t 100 d e v e l o p e r s o p e r a t i n g i n C a n a d a w e r e i n c o r p o r a t e d o r e n t e r e d t h e d e v e l o p m e n t f i e l d d u r i n g t h i s p e r i o d . T h o s e t h a t w e r e a l r e a d y e s t a b l i s h e d p r i o r t o 196 5 , g r e w a t t r e m e n d o u s r a t e s , w i t h a s s e t s 7 t r e b l i n g a n d q u a d r u p l i n g b e t w e e n 1965 a n d 1970. The b u s i n e s s c o m m u n i t y h a s b e e n s t e a d f a s t i n a t t e m p t i n g t o m a i n t a i n t h e image o f t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y a s b e i n g v e r y c l o s e t o t h e e c o n o m i c i d e a l o f p e r f e c t c o m p e t i t i o n . As r e c e n t l y a s 1 9 7 5 , F i n a n c i a l P o s t n o t e d t h a t ; " E x c e p t f o r t h e b i g h o u s e b u i l d e r s , s u c h a s Daon, Nu-West, and C o s t a i n , w h i c h a r e c a p a b l e o f s h i f t i n g t h e i r b u i l d i n g p r o g r a m s t o more v i a b l e a r e a s , h o u s i n g i n Ca n a d a i s a v e r y l o c a l i z e d o p e r a t i o n . A s s u c h , a l a r g e p e r c e n t a g e o f t h e h o u s i n g s t o c k i s b u i l t b y s m a l l d e v e l o p e r s . " 8 T h i s p i c t u r e o f t h e h o u s i n g i n d u s t r y h a s b e e n r e f u t e d on numerous o c c a s i o n s . I n a 1970 CMHC r e p o r t , N.H. L i t h w i c k n o t e d t h a t "34 l a r g e f i r m s , c o n s t i t u t i n g l e s s t h a n 2% o f t h i s r e g i o n a l l y s e g r e g a t e d i n d u s t r y b u i l t j u s t u n d e r o n e - t h i r d o f a l l t h e new d w e l l i n g u n i t s f i n a n c e d u n d e r N a t i o n a l H o u s i n g A c t 9 l o a n s t o b u i l d e r s i n 1968." A r e c e n t r e p o r t s u b m i t t e d t o CMHC b u t n o t y e t p u b l i s h e d o f f e r s e v e n more c o n c l u s i v e e v i d e n c e t h a t l a r g e d e v e l o p e r s a r e b e c o m i n g t h e m a j o r s o u r c e o f new h o u s i n g . "Over 90 p e r c e n t o f a l l b u i l d e r s a r e s m a l l f i r m s b u t t h e y p r o d u c e l e s s t h a n 30 p e r c e n t o f a l l new h o u s i n g , a n d b o t h o f t h e s e p r o p o r t i o n s h a v e d e c l i n e d d u r i n g t h e l a s t 67. decade. In Fredricton, Montreal, Hull, Ottawa, Hamilton, Thunder Bay, Saskatoon and Calgary, about three-quarters of a l l firms are small firms, and they account for 10-20 percent of t o t a l production. Large firms comprise 5-10 percent of a l l firms i n Ottawa, Hamilton, Winnipeg and Vancouver, and produce between 50 percent and 80 percent of a l l new housing... This sample demonstrates then, that while the small builder dominates the building industry numerically, i n terms of production most new housing i s b u i l t at large scale by the bigger operators, and t h i s s i t u a t i o n i s common across Canada and i s increas-i n g . " 1 0 The large development corporations presently account for well over one-half of a l l new houses b u i l t i n Canada and the trend appears to be one of increasing t h i s proportion, with the small developers gradually disappearing i n the process. "...In such,a rapidly growing industry there are s t i l l l o t s of opportunities for speculative p r o f i t s to be taken around the edges of the larger corporate projects... Increasingly, however, these small time p r o f i t e e r s w i l l be squeezed out. The Big Developers, the f i n a n c i a l i n s t i t u t i o n s and the state p r e f e r s to Hellyer Report 1 9 6 9 ] a l l recognize the i n e f f i c i e n c y of allowing meddling entrepreneurs to continue to eat into corporate p r o f i t s by speculating on l a n d . " 1 1 P r o f i l e s of the Large Developer The large development corporations are not created i n one step. There i s a period of corporate expansion which i s characterized by a number of stages. "Consolidation proceeds from an informal partnership, through j o i n t ventures, to formally shared directorships and then ownership l i n k s . Mergers, and hence f u l l scale v e r t i c a l integration are generally the l a s t stage i n a process of integration which has been occurring for years." TRIZEC An example of t h i s process can be found i n the growth of Trizec Corporation which was o r i g i n a l l y formed i n 1960 as a j o i n t venture between Webb and Knapp (a large American 68. d e v e l o p e r ) , E a g l e S t a r I n s u r a n c e (a B r i t i s h i n s u r a n c e company) and C o v e n t N o r t h - A m e r i c a n P r o p e r t i e s (a s u b s i d i a r y o f E a g l e S t a r I n s u r a n c e ) 13 E a g l e S t a r I n s u r a n c e assumed a l m o s t t o t a l c o n t r o l o f T r i z e c when Webb a nd Knapp w e n t b a n k r u p t i n 1963 a nd 14 s o l d i t s s h a r e s t o E a g l e S t a r s u b s i d i a r i e s . By 19 71 T r i z e c was r e l a t e d t o s e v e r a l c o m p a n i e s i n b o t h t h e j d e v e l o p m e n t a n d f i n a n c i a l s e c t o r s , t h r o u g h i n t e r l o c k i n g d i r e c t o r s h i p a s i n d i c a t e d i n D i a g r a m 1. DIAGRAM 1 DIRECTORSHIP LINKS OF BRAMALEA AND TRIZEC (1971) |INVESTORS GROUP CANADA PERMANENT TRUST  CANADA LIFE ASSURANCE CANADIAN INTERNATIONAL INVESTMENT TRUST PHILIP HILL INVESTMENT TRUST NORTHWESTERN LIFE ASSURANCE KEY: Financial Corporation Development Corporation Shared Directorship (lines indicate number ol directors shared) Main Lines ol Ownership (see Corporate Map) . JPHOENIX ASSURANCE MORGAN GUARANTEE TRUST CANADIAN INTERNATIONAL INVESTMENT TRUST SUN ALLIANCE ft LONDON INSC. GROUP MONTREAL LIFE i - i f GREAT WEST a — [INTERNATIONAL . [ EQUITIES j EDPER INVESTMENTS (The Bronfman Family) WEBB & KNAPP (CANADA) T r i z e c a c q u i r e d two i m p o r t a n t s u b s i d i a r i e s i n 1 9 7 1 , Cummings P r o p e r t i e s a n d G r e a t West L i f e . S e v e r a l o f Cummings d e v e l o p -m e n t s h a d b e e n j o i n t v e n t u r e s w i t h G r e a t West. The d i r e c t o r -s h i p l i n k s w i t h G r e a t W e s t , h o w e v e r , h a d b e e n w e l l e s t a b l i s h e d p r i o r t o t h e a c t u a l m e r g e r . The c o r p o r a t e map (s e e D i a g r a m 2) o f T r i z e c a s o f 1971 i n d i c a t e s t h e t r u e n a t u r e o f most o f t h e m a j o r d e v e l o p m e n t c o m p a n i e s . "... C o n t r a r y t o a p p e a r a n c e s , t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y i s b a s i c a l l y a f i n a n c i a l i n d u s t r y . " The d e v e l o p m e n t a c t i v i t i e s o f T r i z e c , d e s p i t e t h e i r s i z e ( t o t a l a s s e t s o f $516 m i l l i o n i n 1 9 7 2 ) , r e p r e s e n t one a v e n u e o f p o t e n t i a l i n v e s t m e n t f o r E a g l e S t a r I n s u r a n c e Company. The s t r e s s on t h e i n v e s t m e n t p r i o r i t y i s r e f l e c t e d i n t h e d i v e r s i t y o f T r i z e c i n v e s t m e n t s ; "70% o f f i c e s , 1 3 % c o m m e r c i a l , 8% 17 r e s i d e n t i a l , 9% n u r s i n g homes." The h i g h e r r e t u r n a n d l e a s t c o s t i n v e s t m e n t a l t e r n a t i v e o f o f f i c e / c o m m e r c i a l p r o j e c t s i s o b v i o u s l y b a s e d on i n v e s t m e n t p r i o r i t i e s p r e s c r i b e d by t h e p a r e n t company, a l t h o u g h t h e y a r e n o t i n c o n s i s t e n t w i t h d e v e l o p e r o b j e c t i v e s f o r maximum r e t u r n o n i n v e s t m e n t . DIAGRAM 2 MAP OF TRIZEC CORPORATION LTD. (1971) EAGLE STAR INSURANCE •itlufte: uwm-ivlnp ul vlot k Wlife pi ji I lirMfitljK*" "> <«>l fcriuwn. the tulwriH %r">l><H& Jff u•>(*(). (Al .is-.ixi.te |)<) W) pent-il (S) tiutKlidiy over Ml peni-nt SUUHCI s Cuiuiluti Hrdl ( stjtr AniuJl 1)9/1) Who ()v«tis Whom (19/0) InlfMo'tioMtc Omictip (1969) Mixitlr i Ujitk & litdtKO M>IIIUJI (10/1) Mir Sloth Ixh.iKr OII.LMI r M I boh (19/0) ALUMINUM CO. OF AMERICA \ ALCOA RESIDENCES INVESTORS GflOUP BRAMALEA CONSOLIDATED DEVELOPMENTS |(S) , BRITISH NORTHWESTERN INSURANCE (CANADA) |<S> |(A) EAGLE PHILIP HILL STAR ' I N V E S T M E N T , INSURANCE I " TRUST (CANADA) |(A) HILL, SAMUEL GROUP , MihsuliiltM'S in / tuiintiii'S T(A) STAR (Great Britain) HOLDINGS I'M) MltlSlil.lMI'* 1(A) UK)", umni'd tulisui.inrs Ui.m.ilej OVPIMMS DfVeloilKHiU liiiuu Ucvt-lupit-iU DI.IMUICI M.inJMt'ifil HiJlulej Motels Ht.imjli'u i pjiig UIJMIKUK We si bi.HMjlc.i Oluc f)uild>nti% Urjiuk-d Tr.ni OiJd.i I/O SUlMLl.lH'S m (ininlni's (I lie Mil, S.imu'I (iMiiip hjs .1 pjflMl Mll'M'sl in the tl.inh ol Nuv.i S< oti.t Inisl Uu , vulnt h in tutu ti.is -in intt'ifst in r u n I'lupi' ti>s i ui i SECOND COVENT GARDEN PROPERTY CORP. I ' COVENT NORTH AMERICAN PROPERTIES WEBB & KNAPP (CANADA) CANBRITAM (NEW YORK) PHILIP HILL GULF STATES LAND \ CANBRITAM DEVELOPMENT CORPORATION IIIH",, CANBRITAM (ALBERTA) COVENT COVENT AMERICA CANADA CORPORATION CORPORATION TRIZEC TRITON CENTRES FIRST NATIONAL PROPERTY CORP. 1 GREAT WEST INTERNATIONAL EQUITIES GRANITE HOLDINGS INVERNIA INVESTMENT HALIFAX TRITON VORKDALE SHOPPING CENTRES BRENTWOOD (SHOPPING CENTRES) CUMMINGS PROPERTIES r-(S) CENTRAL PARK LODGES HASHMAN HYATT CONSTRUCTION INTERNATIONAL (CAN.) TRISUD CORPORATION (S) | ..».••.. SOCIETEE IMMOBILIERE PLACE D'ARMES P L A C E QUEBEC 1(A) RANK ORGANIZATION ??() MltlSldhlMI". (inclidiMK Odryu Ttirjlresi| in :il tuuMlnrb TRISTAR I M M O B I L I A l INC. PLACE VILLE MARIE 70. GENSTAR One o f t h e m o s t i m p o r t a n t s t e p s i n t h e e v o l u t i o n o f a s u c c e s s -f u l l a r g e d e v e l o p m e n t f i r m w i s h i n g t o o p e r a t e i n C a n a d a , i s t o 19 e s t a b l i s h an a f f i l i a t i o n w i t h a p a r t i c u l a r C a n a d i a n Bank. G e n s t a r L t d . i s one o f t h e l a r g e s t h o u s e b u i l d e r s i n C a n a d a . I t i s a w h o l l y owned s u b s i d i a r y o f a v e r y l a r g e i n v e s t m e n t company, S o c i e t e G e n e r a l de B e l g i q u e . I n 19 50 when G e n s t a r f i r s t e n t e r e d t h e C a n a d i a n b u s i n e s s s c e n e , i t c h o s e t o a l l y i t s e l f w i t h t h e R o y a l Bank o f C a n a d a . I t h a s c o n t i n u e d t o s h a r e c o n c e r n s w i t h t h i s Bank i n f o u r s p e c i f i c w a y s : " ( 1 ) They s h a r e d i r e c t o r s a n d l a w f i r m s ; (2) The R o y a l l o a n s money t o G e n s t a r ; (3) The R o y a l owns s h a r e s o f G e n s t a r ; (4) They h a v e 2 0 b e e n a l l i e d on v e n t u r e s o u t s i d e t h e c o u n t r y . " T h i s t y p e o f c l o s e r e l a t i o n s h i p a l l o w s d e v e l o p e r s t o f i n a n c e t h e i r o p e r a t i o n s u s i n g C a n a d i a n s a v i n g s , t h e r e b y m i n i m i z i n g t h e n e e d f o r i n t e r -c o r p o r a t e f i n a n c i n g w i t h t h e p a r e n t company, a l l o w i n g t h e p a r e n t t o i n v e s t more money i n o t h e r p r o j e c t s . G e n s t a r i s a l s o a good e x a m p l e o f a n o t h e r c h a r a c t e r i s i t i c common t o l a r g e d e v e l o p e r s . The t r e n d h a s b e e n t o g r a d u a l l y f o r m c o n g l o m e r a t e s i n s u c h a way a s t o a c h i e v e v e r t i c a l i n t e g r a t i o n t h r o u g h o u t t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y . G e n s t a r i s p r o b a b l y t h e m o s t a d v a n c e d i n t h i s r e s p e c t , w i t h s u f f i c i e n t s u b s i d i a r i e s t o u n d e r t a k e e v e r y a s p e c t o f t h e d e v e l o p m e n t p r o c e s s i n c l u d i n g ; b u y i n g a nd a s s e m b l i n g l a n d (BACM D e v e l o p m e n t C o r p o r a t i o n ) ; s e r v i c i n g a n d s u b d i v i d i n g ( S t a n d a r d G e n e r a l C o n s t r u c t i o n a n d BACM C o n s t r u c t i o n ) ; p r o v i d i n g t h e m a t e r i a l s f o r s e r v i c i n g t h e l a n d ( C o n s o l i d a t e d C o n c r e t e , Ocean C o n s t r u c t i o n S u p p l i e s , R e d i - M i x , C o n - F o r c e P r o d u c t s , I n l a n d / O c e a n Cement G r o u p , M i r o n ) ; p r o v i d i n g raw m a t e r i a l s f o r c o n c r e t e p r o d u c t s m a n u f a c t u r i n g f r o m a number o f p i t s a n d q u a r r i e s owned b y G e n s t a r , a nd t r a n s p o r t e d b y S e a s p a n I n t e r n a t i o n a l ; s e l l i n g o f l a n d a n d b u i l d i n g o f h o u s e s , e t c . ( E n g i n e e r e d Homes, K e i t h C o n s t r u c t i o n ) ; p r o v i s i o n o f c o n s t r u c t i o n m a t e r i a l s ( f r o m b u i l d i n g s u p p l y s u b s i d i a r i e s , T r u r o c Gypsum S u p p l i e s ) ; a n d e v e n t h e s e l l i n g o f l a w n and g a r d e n f e r t i l i z e r s t o t h e new home 21 o w n e r s ( B r o c k v i l l e C h e m i c a l I n d u s t r i e s ) . A l t h o u g h G e n s t a r and T r i z e c a r e two o f t h e b i g g e s t d e v e l o p e r s i n C a n a d a , t h e r a t e o f r a t i o n a l i z a t i o n w i t h i n t h i s i n d u s t r y i s i n c r e a s i n g , a n d t h e r e i s a s t r o n g l i k e l i h o o d t h a t ' t h r e e o r f o u r l a r g e c o r p o r a t i o n s w i l l c o n t r o l t h e t o t a l i n d u s t r y i n t h e n o t s o d i s t a n t f u t u r e , much t h e same s i t u a t i o n a s c u r r e n t l y e x i s t s i n t h e a u t o m o b i l e i n d u s t r y i n C a n a d a . A t l e a s t two o f t h e m a j o r f i r m s w i l l be f o r e i g n c o n t r o l l e d a n d a n y C a n a d i a n b a s e d d e v e l o p e r a t t h i s l e v e l w i l l a l m o s t c e r t a i n l y h a v e t o o p e r a t e on an i n t e r n a t i o n a l b a s i s . Any e v a l u a t i o n o f t h e n a t u r e o f g o v e r n m e n t - b u s i n e s s i n t e r a c t i o n i n t h e f i e l d o f h o u s i n g , w i l l t h e r e f o r e h a v e t o t a k e t h i s o l i g o p o l i s t i c s i t u a t i o n i n t o a c c o u n t . The m a j o r c h a r a c t e r i s i t i c s o f t h e l a r g e d e v e l o p e r w i l l l i k e l y r e f l e c t c u r r e n t p a t t e r n s and t r e n d s . 1. The d e v e l o p m e n t c o r p o r a t i o n w i l l o p e r a t e on an i n t e r n a t i o n a l b a s i s , w i t h d e v e l o p m e n t o p p o r t u n i t i e s b e i n g s o u g h t i n s e v e r a l c o u n t r i e s s i m i l t a n e o u s l y . 2. D e v e l o p m e n t w i l l c o n t i n u e t o be p r i m a r i l y a f i n a n c i a l a c t i v i t y w i t h t h e t y p e o f d e v e l o p m e n t b e i n g d e t e r m i n e d b y 72. i n v e s t m e n t c r i t e r i a . 3. D e v e l o p m e n t c o m p a n i e s w i l l c o n t i n u e t o h a v e v e r y c l o s e t i e s w i t h t h e f i n a n c i a l c o m m u n i t y a n d i n mos t c a s e s w i l l be an e x t e n s i o n o f t h e f i n a n c i a l s e c t o r . 4. D e v e l o p m e n t c o m p a n i e s w i l l c o n t i n u e a t t e m p t s t o r e d u c e t h e r i s k f a c t o r b y r a t i o n a l i z i n g t h e i r o p e r a t i o n s a n d a c h i e v i n g a s g r e a t a d e g r e e o f v e r t i c a l i n t e g r a t i o n a s p o s s i b l e . They w i l l c o n t i n u e t h e i r a c t i v i t i e s o f e n s u r i n g b o t h s u p p l y ( l a n d a n d b u i l d i n g m a t e r i a l s ) a n d m a r k e t ( c o n t r o l l i n g r a t e o f p r o d u c t i o n , a f f e c t i n g c o n s u m e r p r e f e r e n c e s ) , i n a d d i t i o n t o t h e c o n s t r u c t i o n a c t i v i t i e s t h e y a l r e a d y e n c o m p a s s . Now t h a t t h e n a t u r e o f t h e b u s i n e s s s e c t o r i n h o u s i n g h a s b e e n c l a r i f i e d , i t i s p o s s i b l e t o a s s e s s t h e r e t a l i a t o r y power o f s u c h an i n d u s t r y f a c e d w i t h v a r i o u s f o r m s o f g o v e r n m e n t i n t e r -v e n t i o n i n t h e p u b l i c i n t e r e s t . B. The R e t a l i a t o r y P o t e n t i a l o f t h e D e v e l o p m e n t I n d u s t r y A s i n d i c a t e d e a r l i e r , g o v e r n m e n t s h a v e t h r e e m a j o r s t r a t e g i c o p t i o n s t o d i r e c t a n d c o n t r o l t h e a c t i v i t i e s o f t h e p r i v a t e s e c t o r ; i n c e n t i v e s , e n f o r c e m e n t , a n d / o r d i r e c t i n v o l v e m e n t . The F e d e r a l G o v e r n m e n t h a s c o n s i s t e n t l y c h o s e n t h e f i r s t a l t e r n a t i v e when d e a l i n g w i t h h o u s i n g , w i t h a few r a r e e x c e p t i o n s . D u r i n g t h e S e c o n d W o r l d War a n d f o r a b r i e f p e r i o d t h e r e a f t e r , t h e r e w e r e s t r i c t c o n t r o l s p l a c e d on b o t h t h e p r i c e a n d u s e o f b u i l d i n g m a t e r i a l s . A 1946 a r t i c l e i n C a n a d i a n B u s i n e s s i n -d i c a t e d t h a t e v e n when f a c e d w i t h an a l m o s t i m p o s s i b l e h o u s i n g p r o d u c t i o n s c h e d u l e , t h e G o v e r n m e n t r e j e c t e d s u c h c o n t r o l s a n d c h o s e t h e i n c e n t i v e r o u t e i n s t e a d . 73. " i t i s q u e s t i o n a b l e w h e t h e r a n y t h i n g s h o r t o f a r e t u r n t o c o n s t r u c t i o n c o n t r o l , r i g i d l y and t o u g h l y e n f o r c e d , c o u l d f u l l y a s s u r e t h e a t t a i n m e n t o f t h e 80,000 home t a r g e t f o r 1947. The Government has l o n g abandoned t h i s c o n t r o l and i s n o t p r e p a r e d t o resume i t . . . . N e i t h e r t h e p u b l i c o r t h e b u i l d i n g i n d u s t r y l i k e i t . " 2 2 V a r i o u s e n f o r c e m e n t m easures have u s u a l l y b e en a p p l i e d a t t h e p r o v i n c i a l o r m u n i c i p a l l e v e l s , i n t h e f o r m o f z o n i n g and d e v e l o p m e n t r e g u l a t i o n s . T h e r e have b e e n some a t t e m p t s t o r e s t r i c t f o r e i g n o w n e r s h i p o f p a r t i c u l a r d e v e l o p m e n t s by t h e F o r e i g n I n v e s t m e n t Review B o a r d , b u t t h e a c t i v i t i e s o f t h i s F e d e r a l a g e n c y o n l y i n d i r e c t l y r e l a t e t o h o u s i n g . D i r e c t i n v o l v e m e n t by t h e F e d e r a l Government has been d i s c o u r a g e d by CMHC s i n c e i t was c r e a t e d i n 1946. E v e r y a t t e m p t was made t o e n s u r e t h a t f e d e r a l l y f i n a n c e d p u b l i c h o u s i n g w o u l d n o t be 23 p e r c e x v e d as i n t r u d x n g on t h e p r x v a t e s e c t o r . 1. B u s i n e s s R e s p o n s e t o Government I n c e n t i v e s By a s s u m i n g a n o n - i n t e r v e n t i o n r o l e , t h e Government makes i t s e l f c o m p l e t e l y s u s c e p t i b l e t o t h e most p o w e r f u l t o o l o f t h e p r i v a t e s e c t o r , i . e . n o n - a c t i o n . "The s i m p l e s t and most d i r e c t f o r m o f c o u n t e r v a i l i n g power a v a i l a b l e t o t h e i n t e r n a t i o n a l e n t e r p r i s e i s t o r e f u s e t o make new i n v e s t m e n t s o r e v e n t o 24 d i s c o n t i n u e e x x s t x n g o p e r a t i o n s . " T h i s power i s by no means l i m i t e d t o i n t e r n a t i o n a l b u s i n e s s . L o n g b e f o r e t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y became d o m i n a t e d by l a r g e i n t e r n a t i o n a l f i r m s , t h e Government a t t e m p t s a t i n c e n t i v e s were r e p e a t e d l y r e b u f f e d . The Government was f o r c e d t o c o n t i n u a l l y up t h e a n t e and r e a r r a n g e t h e r u l e s u n t i l b u s i n e s s f o u n d i t a c c e p t a b l e on t h e i r t e r m s . As e a r l y as 1944 Government d e c i s i o n s r e f l e c t e d t h i s dilemma. 74. "The d e c i s i o n t o l e t i n s u r a n c e c o m p a n i e s e n t e r t h e h o u s i n g f i e l d was a p p a r e n t l y a good b a r g a i n f r o m b o t h s i d e s . The g o v e r n m e n t was a n x i o u s t o s e e r e n t a l h o u s i n g c o n s t r u c t e d i n C a n a d a a n d i t s l o n g s t a n d i n g o f f e r t o g i v e f i n a n c i a l a s s i s t a n c e t o l i m i t e d d i v i d e n d c o r p o r -a t i o n s s i m p l y h a d n ' t a c h i e v e d r e s u l t s . " 2 5 By 1 9 4 9 , O t t a w a h a d i n t r o d u c e d r e n t a l i n c o m e i n s u r a n c e a n d a c c e l e r a t e d d e p r e c i a t i o n t a x a i d , w h i c h h a d s t i l l n o t p r o d u c e d t h e d e s i r e d r e s u l t s . W i t h an e l e c t i o n i n t h e o f f i n g , t h e r e was c o n s i d e r a b l e l i p s e r v i c e b e i n g p a i d t o v a r i o u s s o l u t i o n s t o t h e h o u s i n g p r o b l e m . One o f t h e p r o m i s e s w h i c h d i d come t r u e d i d n o t g r e a t l y s u r p r i s e t h e b u i l d i n g i n d u s t r y . "Mr. W i n t e r s £Reconstruction M i n i s t e r } , d i d n ' t s a y i n s o many w o r d s t h a t t h e c o m i n g new g o v e r n m e n t s u p p o r t f o r l o w - r e n t h o u s i n g i s t o i n c l u d e a d d i t i o n a l a i d s t o p r i v a t e b u i l d e r s and i n v e s t o r s . . . B u t many in-the i n d u s t r y t h i s week w e r e b e t t i n g i t w i l l . " 2 ^ S e v e r a l a l t e r a t i o n s w e r e made t o G o v e r n m e n t p r o g r a m s d u r i n g t h e e a r l y 1 9 5 0 ' s i n a t t e m p t s t o d e a l w i t h t h e d i s m a l p e r f o r m a n c e o f t h e b u i l d i n g i n d u s t r y . The number o f h o u s e s b u i l t was n o t k e e p i n g up w i t h t h e r a t e o f g r o w t h i n f a m i l i e s a n d t h e p r i c e o f h o u s i n g e x c l u d e d l o w i n c o m e p e o p l e f r o m e i t h e r b u y i n g a h o u s e o r o b t a i n i n g a f f o r d a b l e r e n t s . I n an a t t e m p t t o o v e r c o m e t h e s h o r t a g e o f f u n d s f o r m o r t g a g e s t h e G o v e r n m e n t p a s s e d t h e N a t i o n a l H o u s i n g A c t i n 1 9 5 4 , e s t a b l i s h i n g a s y s t e m o f m o r t g a g e i n s u r a n c e , a n d a l l o w i n g B a n k s t o p a r t i c i p a t e i n m o r t g a g e • l e n d i n g f o r r n e w h o u s e c o n s t r u c t i o n . T h i s a p p e a r e d t o be a d e s i r a b l e move f o r t h e i n v e s t m e n t s e c t o r a s f o r e i g n c a p i t a l b e g a n t o move i n r a p i d l y i n 1955. "A c o n s i d e r a b l e amount o f f o r e i g n c a p i t a l i s p o u r i n g i n t o C a n a d i a n h o u s i n g c o n s t r u c t i o n , p a r t i c u l a r l y i n t o a p a r t m e n t b u i l d i n g . Rumors r e p o r t t h a t S w i s s c a p i t a l i s t s h a v e b e e n r e c e i v i n g a s much a s 16 p e r c e n t on s u c h i n v e s t m e n t s . " 75. L a t e i n 1 9 5 5 , a f t e r a m e e t i n g b e t w e e n CMHC and t h e N a t i o n a l L i a s o n C o m m i t t e e o f t h e N a t i o n a l House B u i l d e r s A s s o c i a t i o n , CMHC d e c i d e d t o a l t e r i t s v a l u a t i o n p o l i c i e s s o t h a t l a r g e r 2 8 l o a n s w o u l d be a v a i l a b l e t o b u i l d e r s . The " m o r e - f u n d s - f o r -29 h o u s i n g c a m p a i g n " c o n t i n u e d i n t o t h e 1 9 6 0 ' s w i t h no a p p a r e n t en d i n s i g h t . " G overnment i n s u r e d NHA l o a n s a t 6% a r e p r o v i n g a t t r a c t i v e , and w i l l p u t some pep i n h o u s i n g s t a r t s a t l e a s t f o r t h e r e s t o f t h e y e a r 1960 ... B u t t h e r e a r e s t i l l many s o f t s p o t s i n demand a n d b u i l d e r s a r e a p p r o a c h i n g t h e s i t u a t i o n c a u t i o u s l y . I t ' s t o o e a r l y t o t e l l w h e t h e r t h i s new i n t e r e s t w i l l d e v e l o p i n t o a r e a l u p s u r g e . " - 5 0 The g o v e r n m e n t i n t r o d u c e d o t h e r new p r o g r a m s i n 196 0 , i n c l u d i n g e x t e n d i n g home i m p r o v e m e n t l o a n s t o r e n t a l p r o p e r t i e s a n d r a i s i n g t h e maximum l o a n on l i m i t e d d i v i d e n d h o u s i n g t o 20% a s w e l l a s e l i m i n a t i n g t h e 100 u n i t l i m i t , i n an a t t e m p t t o 3 p r o m o t e new h o u s i n g s t a r t s w h i c h w ere w e l l b e l o w t h e 19 59 l e v e l . I n A u g u s t 1 9 6 4 , t h e N a t i o n a l H o u s e b u i l d e r s A s s o c i a t i o n was o n c e a g a i n s u c c e s s f u l i n p e r s u a d i n g t h e g o v e r n m e n t t o i n c r e a s e t h e i n c e n t i v e s . A $500 g r a n t p e r h o u s e was t o be p r o v i d e d t o b u i l d e r s who h a d n ' t s o l d h o u s e s b y t h e end o f t h e mo n t h , w h i c h 32 h a d b e e n b u i l t t h e p r e v i o u s w i n t e r . S e v e r a l amendments t o t h e N a t i o n a l H o u s i n g A c t became l a w on J u n e 2, 1965 i n c l u d i n g a $2 1/2 b i l l i o n jump i n t h e maximum amount o f i n s u r e d l o a n s ; a p p r o x i m a t e l y a $1 b i l l i o n i n c r e a s e i n t h e d i r e c t l o a n t o b u i l d e r s a c c o u n t ; a t r i p l i n g o f t h e u r b a n r e n e w a l b u d g e t ($100 m i l l , t o $300 m i l l . ) a n d t h e p u b l i c h o u s i n g 76. b u d g e t ($50 m i l l , t o $150 m i l l . ) . 3 3 D e s p i t e t h e d r a s t i c i n c r e a s e s , n e w s p a p e r a r t i c l e s w i t h t i t l e s s u c h a s ; " H o u s i n g 34 C r i s i s ' I n e v i t a b l e ' may g e t w o r s e " ; were n o t uncommon i n December 1967. The CMHC A d v i s o r y G r o u p r e c o m m e n d a t i o n s t h a t n o n - p r o f i t h o u s i n g p r o g r a m s be r e i n f o r c e d w e r e i g n o r e d i n b o t h 1965 and 196 7, w i t h t h e g o v e r n m e n t c h o o s i n g t o r e l y on e n t r e p r e n e u r s t o p r o v i d e h o u s i n g o n a l i m i t e d d i v i d e n d b a s i s . I n o r d e r t o o v e r c o m e t h e r e l u c t a n c e o f t h e p r i v a t e s e c t o r t o p a r t i c i p a t e i n a l i m i t e d d i v i d e n d p r o g r a m t h e C o r p o r a t i o n r e m o v e d s e v e r a l o f t h e r e -s t r i c t i o n s o f t h e p r o g r a m s w h i c h w e r e meant t o h e l p a c h i e v e t h e o b j e c t i v e o f p r o v i d i n g l o w i n c o m e h o u s i n g . "...An e n t r e p r e n e u r c o u l d r e p a y t h e l o a n i n f u l l a f t e r 15 y e a r s r a t h e r t h a n t h e p r e v i o u s 50 y e a r l o a n p e r i o d and r e l e a s e t h e p r o j e c t f r o m i t s l o w r e n t a l c h a r a c t e r . The h o u s i n g c o m p a n i e s no l o n g e r h a d t o m a i n t a i n a r e s e r v e f u n d o r s u b m i t a b a l a n c e s h e e t t o CMHC. The 5% p r o f i t l i m i t a t i o n was r e m o v e d ... I f t h e b u i l d e r no l o n g e r w i s h e s t o be bo u n d b y t h e l o a n r e s t r i c t i o n s , o r w i s h e s t o s e l l t o a p u r c h a s e r who i s n o t s a t i s f a c t o r y t o t h e C o r p o r a t i o n , t h e C o r p o r a t i o n c a n n o t p r e v e n t s u c h an a c t i o n . The o n l y remedy a v a i l a b l e t o t h e C o r p o r a t i o n f o r b r e a c h o f a g r e e m e n t i s t h e c a l l i n g o f t h e l o a n , t h e C o r p o r a t i o n g e t s i t s money b a c k , t h e b u i l d e r k e e p s t h e b u i l d i n g s , a n d t h e r e n t s a r e no l o n g e r c o n t r o l l e d . " 3 5 By r e l y i n g on i n c e n t i v e s t h e g o v e r n m e n t was e v e n t u a l l y f o r c e d t o r e d u c e t h e c o n d i t i o n s o f t h e i r p r o g r a m s t o t h e p o i n t w h e r e t h e d e s i r e d r e s u l t s w e r e no l o n g e r f o r t h c o m i n g . B u s i n e s s h a d b e e n s u c c e s s f u l i n i t s n o n - a c t i o n s t r a t e g y , i n v e s t i n g a n d b u i l d i n g o n l y when t h e c o n d i t i o n s s u i t e d t h e i r o b j e c t i v e s . E v e n when t h e b u i l d i n g i n d u s t r y c h o s e t o r e s p o n d t o G o v e r n m e n t i n c e n t i v e s , t h e y d i d s o w i t h t h e i d e a o f a c h i e v i n g t h e i r o b j e c t i v e o f maximum r e t u r n on i n v e s t m e n t , t h e r e b y o f t e n d e f e a t i n g t h e p u r p o s e o f t h e g o v e r n m e n t p r o g r a m . A g o o d e x a m p l e o f t h i s p r o c e s s was t h e p e r f o r m a n c e o f t h e L i m i t e d D i v i d e n d P r o g r a m . The i d e a b e h i n d t h i s p r o g r a m was t h a t i n r e t u r n f o r 80 t o 90 p e r c e n t f i n a n c i n g f r o m t h e g o v e r n m e n t , p l u s a g u a r a n t e e d r a t e o f p r o f i t o v e r a number o f y e a r s , t h e b u i l d e r w o u l d a g r e e t o b u i l d a c c o m m o d a t i o n s w h i c h w o u l d h a v e c o n t r o l l e d r e n t s a n d be a v a i l a b l e t o l o w i n c o m e p e o p l e . As w i t h a n y s e t o f r e g u l a t i o n s , l o o p h o l e s a l l o w i n g f o r e x p l o i t a t i o n o f t h e p r o g r a m f o r p r o f i t , 3 6 w e r e s o o n f o u n d . The v a r i o u s m e t h o d s u s e d i n c l u d e d ; 1. By o v e r e s t i m a t i n g t h e c o s t s o f t h e p r o j e c t , d e v e l o p e r s w e r e a b l e t o h a v e t h e 90% CMHC l o a n c o v e r a l l c o s t s . L o a n p a y m e n t s w e r e made f r o m r e n t r e v e n u e a n d t h e d e v e l o p e r d i d n o t r e q u i r e a n y e q u i t y a t a l l . 2. F a s t p r o f i t s w e r e made b y ' m o r t g a g i n g o u t ' t h e p r o j e c t ( i e . no e q u i t y commitment) a nd t h e n s e l l i n g t h e p r o j e c t a t t h e l i s t e d s a l e s p r i c e a f t e r e n t e r i n g t h e a c t u a l p r o j e c t c o s t i n t h e i r b o o k s . A C a l g a r y f i r m made a 1 3 % p r o f i t i n l e s s 37 t h a n one y e a r u s i n g t h i s t e c h n i q u e . 3. M a r g i n a l s i t e s , c l o s e t o u n d e s i r a b l e f e a t u r e s s u c h a s h e a v y i n d u s t r i a l a r e a s , r a i l w a y y a r d s , e t c . w h i c h w ere n o t s u i t a b l e f o r d e v e l o p m e n t o n t h e p r i v a t e m a r k e t , w e r e o f t e n u t i l i z e d b y b u i l d e r s f o r t h e L i m i t e d D i v i d e n d P r o g r a m . The d e v e l o p m e n t g a v e them a g o o d r e t u r n o n o t h e r w i s e u n -p r o f i t a b l e l a n d b u t d i d n o t do much t o p r o v i d e t h e q u a l i t y o f h o u s i n g r e q u i r e d b y t h e p r o g r a m . 4. The r e n t s s e t b y t h e b u i l d e r i n h i s a p p l i c a t i o n w e r e 78. d e l i b e r a t e l y s e t l o w eno u g h t o e n s u r e a c c e p t a n c e b y CMHC. Once a c c e p t e d t h e d e v e l o p e r was a b l e t o r a i s e t h e s e r e n t s on t h e b a s i s o f ' u n e x p e c t e d c o s t s ' w h i c h h a d a l r e a d y b e e n a n t i c i p a t e d . The r e s u l t i n g r e n t s w o u l d be h i g h e r t h a n t h e l e v e l w h i c h CMHC h a d b a s e d i t s a p p r o v a l o n . 5. S i n c e v a c a n c y r a t e s w e r e a l l o w e d a s e v i d e n c e t o s u p p o r t an a p p l i c a t i o n f o r a r a i s e i n t h e a l l o w e d r e n t s , d e v e l o p e r s o f t e n i n d u c e d v a c a n c y r a t e s b y r e f u s i n g t o a c c e p t w e l f a r e 3 8 r e c i p i e n t s o r l a r g e f a m i l i e s a s t e n a n t s . The o b j e c t i v e o f p r o v i d i n g f o r l o w i n c o m e f a m i l i e s was t h u s c i r c u m v e n t e d . 6. V e r t i c a l l y i n t e g r a t e d c o m p a n i e s c o u l d make a n e x t r a p r o f i t o f 25 t o 30 p e r c e n t o n o v e r e s t i m a t e d management e x p e n s e s due t o t h e i r a b i l i t y t o p r o v i d e t h e s e s e r v i c e s i n t e r n a l l y a t l e s s t h a n t h e g o i n g r a t e . 7. By r e d u c i n g o p e r a t i n g a n d management c o s t s t h r o u g h o v e r l y s t r i c t t e n a n t r e g u l a t i o n s , d e v e l o p e r s a c h i e v e d b o t h e x t r a p r o f i t a n d h i g h v a c a n c y r a t e s ( u s i n g e v i c t i o n a s a t o o l ) , w h i c h c o u l d be u s e d t o i n c r e a s e a l l o w a b l e r e n t l e v e l s as d e s c r i b e d p r e v i o u s l y . The $200 m i l l i o n i n n o v a t i v e l o w c o s t h o u s i n g p r o g r a m , i n t r o d u c e d by t h e g o v e r n m e n t i n 1970 was b a s i c a l l y an e x t e n s i o n o f t h e L i m i t e d D i v i d e n d P r o g r a m w i t h t h e same l o o p h o l e s . E i g h t c o r p o r a t i o n s r e c e i v e d 35% o f t h e b u d g e t a n d o n l y 14,100 u n i t s o f t h e 200,000 u n i t t a r g e t w e r e c o m p l e t e d . "As one CMHC s t a f f member g r u m b l e d ... 'The o n l y t h i n g i n n o v a t i v e a b o u t i n n o v a t i v e 39 h o u s i n g i s t h e p r o f i t ! " D e s p i t e t h i s r e c o r d o f r e p e a t e d g o v e r n m e n t c a p i t u l a t i o n s t o 79. b u s i n e s s , P a t r i c k A. S a u n d e r s o n , p r e s i d e n t o f t h e O n t a r i o b r a n c h o f t h e U r b a n D e v e l o p m e n t I n s t i t u t e , t h e o r g a n i z a t i o n a c t i n g a s s p o k e s m a n f o r t h e l a r g e d e v e l o p e r s , m a i n t a i n e d t h e p r i v a t e s e c t o r p o s i t i o n t h a t t h e r e w e r e s t i l l n o t enough i n c e n t i v e s b e i n g p r o v i d e d . I n a F i n a n c i a l P o s t a r t i c l e i n A p r i l 1 9 7 0 , Mr. S a u n d e r s o n s t a t e d ; "A t r e m e n d o u s amount o f l i p s e r v i c e i s b e i n g p a i d b y e v e r y l e v e l o f g o v e r n m e n t t o t h e h o u s i n g c r i s i s i n C a n a d a . . . . B u t so f a r no l e v e l o f G o v e r n m e n t h a s p r o v i d e d t h e i n c e n t i v e s t o e n c o u r a g e d e v e l o p e r s and b u i l d e r s t o go a h e a d w i t h much n e e d e d h o u s i n g and a p a r t m e n t p r o j e c t s . " ^ 0 I t w o u l d a p p e a r t h a t i n c e n t i v e p r o g r a m s a r e n o t l i k e l y t o i n d u c e s o c i a l l y r e s p o n s i b l e b e h a v i o u r i n t h e p r i v a t e s e c t o r s i n c e t h e r e i s no e f f e c t i v e way o f r e c o n c i l i n g t h e p u b l i c a n d p r i v a t e i n t e r e s t s w i t h o u t p r o v i d i n g i n c e n t i v e t o a d e g r e e w h i c h v i r t u a l l y n e u t r a l i z e s t h e i n t e n d e d b e n e f i t s o f t h e p r o g r a m . 2. B u s i n e s s R e s p o n s e t o G o v e r n m e n t E n f o r c e m e n t The u s e o f l e g i s l a t i o n t o c o n t r o l t h e a c t i v i t i e s o f t h e p r i v a t e s e c t o r r a i s e s t h e i s s u e o f p r o v i n c i a l and f e d e r a l c o n s t i t u t i o n a l j u r i s d i c t i o n . S e c t i o n s 91 and 92 o f t h e B r i t i s h N o r t h A m e r i c a A c t (1867) s e t o u t 16 s u b j e c t s d e s i g n a t e d a s e x c l u s i v e P r o v i n c i a l j u r i s d i c t i o n , and -29 f o r F e d e r a l j u r i s d i c t i o n . The p r o v i n c i a l power o v e r h o u s i n g h a s b e e n w e l l e s t a b l i s h e d b y s e n i o r g o v e r n m e n t o f f i c i a l s o v e r t h e p a s t 30 y e a r s . L a n d u s e c o n t r o l s a r e a l s o a p r o v i n c i a l m a t t e r . C o n s t r u c t i o n r e g u l a t i o n s , s u c h a s t h e N a t i o n a l B u i l d i n g Code a r e n o t m a n d a t o r y t h r o u g h o u t C a n a d a , b u t o n l y a p p l y i f t h e p r o v i n c i a l o r m u n i c i p a l a u t h o r i t y c h o o s e t o u s e s u c h r e g u l a t i o n s i n d r a f t i n g t h e i r l e g i s l a t i o n . The f e d e r a l c a p a c i t y t o u s e e n f o r c e m e n t t e c h n i q u e s d i r e c t l y i s 80. t h e r e f o r e l i m i t e d t o a f e w s e l e c t e d a r e a s . I n d i r e c t m e a s u r e s c a n be a p p l i e d t h r o u g h t h e e s t a b l i s h m e n t o f p r e c o n d i t i o n s f o r f e d e r a l f u n d i n g p r o g r a m s . The u s e o f p r i c e , q u a n t i t y , and u t i l i z a t i o n c o n t r o l s o n b u i l d i n g m a t e r i a l s t o a c h i e v e s p e c i f i c p r o d u c t i o n t a r g e t s , a s e m p l o y e d d u r i n g t h e S e c o n d W o r l d War, w o u l d amount t o n a t i o n a l i z a t i o n o f t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y . E v e n d i s c o u n t i n g t h e m a s s i v e r e a c t i o n f r o m b o t h p r o v i n c i a l g o v e r n m e n t s and t h e p r i v a t e s e c t o r w h i c h w o u l d g r e e t s u c h a p r o p o s a l , t h e r e t a l i a t i o n o f t h e b u s i n e s s c o m m u n i t y w o u l d be c r i p p l i n g , s h o u l d s u c h p r o p o s a l s s u c c e e d i n b e c o m i n g l e g i s l a t i o n . I n v e s t m e n t w o u l d s h i f t f r o m t h e C a n a d i a n d e v e l o p m e n t s c e n e t o more l u c r a t i v e a r e a s . B u i l d i n g m a t e r i a l s m a n u f a c t u r e r s w o u l d c o n c e n t r a t e more on t h e e x p o r t m a r k e t and s h i f t p r o d u c t i o n i n t o o t h e r p r o d u c t s ( e g . f r o m b u i l d i n g m a t e r i a l s t o p u l p ) . W i t h o u t t h e s u p p o r t o f t h e p r i v a t e s e c t o r , t h e G o v e r n m e n t w o u l d be f o r c e d t o assume t h e r e s p o n s i b i l i t y f o r a l l p h a s e s o f d e v e l o p m e n t i n c l u d i n g p r o d u c t i o n and d i s t r i b u t i o n o f b u i l d i n g m a t e r i a l s , c o n s t r u c t i o n , and s a l e s . The s c a l e o f s u c h an u n d e r t a k i n g i n a c o u n t r y a s l a r g e a s C a n a d a , w o u l d be v i r t u a l l y i m p o s s i b l e . The m o s t p r o b a b l e c o u r s e o f e v e n t s w o u l d r e s u l t i n t h e l i f t i n g o f s u c h c o n t r o l s . " W i t h n a t i o n a l i s t i c e n t h u s i a s m , n a t i o n s h a v e f r e q u e n t l y e x c e e d e d t h e c o n t r o l o p t i m u m a n d b e e n f o r c e d t o r e l a x o r a b a n d o n c o n t r o l s when t h e y became aware o f w h a t t h e y w e r e l o s i n g i n p o t e n t i a l new i n v e s t m e n t s o r e x p a n s i o n s . " ^ l L a n d u s e c o n t r o l s a r e e v e n more s u s c e p t i b l e t o t h e power o f t h e b u s i n e s s s e c t o r , s i n c e t h e y a r e e f f e c t i v e a t a much s m a l l e r s c a l e , p r o v i n c i a l o r m u n i c i p a l . The a b i l i t y o f l a r g e d e v e l o p m e n t f i r m s 81. t o s h i f t t h e i r i n v e s t m e n t t o o t h e r a r e a s , c a n h a v e an e f f e c t a t a r e g i o n a l b a s i s w h i c h w i l l d i r e c t l y t h r e a t e n t h e e c o n o m i c v i a b i l i t y o f a c i t y o r p r o v i n c e . The g o v e r n m e n t s e c t o r a t t h i s l e v e l h a s v e r y l i m i t e d r e s o u r c e s and i s u s u a l l y h a r d p r e s s e d t o e v e n m a i n t a i n a d e q u a t e s e r v i c e s w i t h i n t h e e x i s t i n g c o m m u n i t y o r r e g i o n . S i n c e t h e t a x i n g o f l a n d and i m p r o v e m e n t s i s t h e i r m a j o r s o u r c e o f f u n d s , t h e y h a v e a v e s t e d i n t e r e s t i n e n c o u r a g i n g d e v e l o p m e n t , and w i l l be a f f e c t e d t h a t much more s t r o n g l y by t h e c o u n t e r v a i l i n g a c t i v i t i e s o f d e v e l o p e r s . L a n d u s e c o n t r o l s w h i c h h a v e p r o v e d u n p o p u l a r w i t h t h e d e v e l o p m e n t s e c t o r a r e u s u a l l y amended so t h a t t h e c o n s t r a i n t s do n o t c o n f l i c t w i t h p r i v a t e d e v e l o p e r o b j e c t i v e s , o f t e n i n s u c h a way t h a t t h e d i s c r e t i o n u n d e r t h e b y - l a w s i s l e f t w i t h t h e m u n i c i p a l a u t h o r -i t i e s , many o f whom a r e d i r e c t l y i n v o l v e d i n d e v e l o p m e n t them-42 s e l v e s o r h a v e b u s i n e s s c o n n e c t i o n s i n t h i s a r e a . A l t h o u g h f o r e i g n o w n e r s h i p o f l a n d i s o f t e n i d e n t i f i e d a s one o f t h e m a j o r h i n d r a n c e s i n i m p l e m e n t i n g a s o c i a l l y r e s p o n s i v e h o u s i n g p r o g r a m , t h e r o o t c a u s e s o f m o s t o f t h e p r o b l e m s a s s o c i a t e d w i t h t h i s i s s u e , do n o t a p p e a r t o l i e i n t h e n a t i o n -a l i t y o f t h e o w n e r , b u t r a t h e r i n t h e n a t u r e o f t h e p r i v a t e d e v e l o p m e n t p r o c e s s and t h e p r i v a t e p r o p e r t y r i g h t s e s t a b l i s h e d 43 i n o u r l e g a l s y s t e m . C e r t a i n p r o b l e m s c a n be t r a c e d t o f o r e i g n o w n e r s h i p s p e c i f i c a l l y , b u t t h e c a p a c i t y o f t h e g o v e r n -ment t o c o n t r o l t h i s f a c t o r , a p p e a r s t o be s e v e r e l y c o n s t r a i n e d by b u s i n e s s power a n d c o n s t i t u t i o n a l p r o b l e m s . The two c o u r s e s o f a c t i o n o p e n t o t h e G o v e r n m e n t a r e t o e s t a b l i s h l e g i s l a t i o n r e s t r i c t i n g t h e f u t u r e s a l e o f l a n d t o a l i e n s o r n o n - r e s i d e n t s , 82. o r t o e x p r o p r i a t e l a n d a l r e a d y owned by a l i e n s o r n o n - r e s i d e n t s . The r e s t r i c t i o n o f f u t u r e l a n d s a l e s i n v o l v e s t h e c o n s t i t u t i o n a l c o n f u s i o n r e g a r d i n g w h i c h l e v e l o f g o v e r n m e n t h a s t h e r i g h t t o r e s t r i c t o w n e r s h i p o f l a n d and t o w h a t c l a s s o r g r o u p o f p e o p l e . The p r e s e n t s i t u a t i o n , g i v e n t h e r e c e n t d e c i s i o n o f t h e supreme 44 c o u r t m t h e c a s e o f t h e P r i n c e E d w a r d I s l a n d l e g i s l a t i o n , seems t o h a v e e s t a b l i s h e d t h e r i g h t o f p r o v i n c e s t o r e s t r i c t t h e o w n e r s h i p o f l a n d t o n o n - r e s i d e n t s b u t n o t t o a l i e n s . O n l y t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t h a s t h e power t o r e s t r i c t t h e o w n e r s h i p o f l a n d t o a l i e n s a s p a r t o f i t s p o w e r s u n d e r t h e C a n a d i a n C i t i z e n s h i p A c t . O n l y two p r o v i n c e s h a v e p a s s e d l e g i s l a t i o n t o r e s t r i c t n o n - r e s i d e n t o w n e r s h i p , P r i n c e E d w a r d I s l a n d and S a s k a t c h e w a n . S a s k a t c h e w a n i s a t t e m p t i n g t o p e r s u a d e t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t t o amend t h e C i t i z e n s h i p A c t s o t h a t 45 p r o v i n c e s w i l l be a b l e t o b a r f o r e i g n o w n e r s h i p s p e c i f i c a l l y . The p r o v i n c i a l l e g i s l a t u r e s a p p e a r t o be a l m o s t as r e l u c t a n t a s t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t t o t a k e s t r o n g s t e p s t o r e s t r i c t n o n -r e s i d e n t and a l i e n o w n e r s h i p . The p o t e n t i a l f o r c o n s t i t u t i o n a l c o n f r o n t a t i o n may be a c t i n g a s a d e t e r r e n t , a l t h o u g h t h e s u c c e s s o f t h e P . E . I , l e g i s l a t i o n may remove t h i s h i n d r a n c e c o n -s i d e r a b l y . A n o t h e r r e a s o n f o r t h e h e s i t a n c y i s p r o b a b l y r e l a t e d t o t h e a r g u m e n t s a n d l o b b i e s o f t h o s e o p p o s e d t o s u c h moves who s e e a d r a s t i c r e d u c t i o n i n t h e w e a l t h and p r o g r e s s o f a p a r t i c u l a r r e g i o n a s an i n e v i t a b l e r e s u l t o f s u c h r e s t r i c t i v e m e a s u r e s . T h i s a d v e r s e r e p e r c u s s i o n i n c l u d e s t h e t h r e a t o f l e s s i n v e s t m e n t i n d e v e l o p m e n t , and l e s s t o u r i s m . 8 3 . P e r h a p s one o f t h e l a r g e s t p r o b l e m s o f t h i s o w n e r s h i p r e s t r i c t i o n a p p r o a c h a r i s e s when one c o n s i d e r s t h e i m p l e m e n t a t i o n o f t h i s k i n d o f r e g u l a t i o n . L a r g e r e a l e s t a t e f i r m s a r e v e r y a d e p t a t c o n c e a l i n g t h e t r u e n a t u r e o f o w n e r s h i p s i n c e t h i s i s o f t e n a n i n t e g r a l p a r t o f m a i n t a i n i n g t h e i r c o m p e t i t i v e p o s i t i o n a n d k e e p i n g t h e i r p u r c h a s e p r i c e s l o w . I t i s a w e l l known f a c t t h a t a s k i n g p r i c e s r i s e c o n s i d e r a b l y o n c e i t i s a p p a r e n t t h a t a m a j o r company i s t h e p o t e n t i a l b u y e r . The p r o l i f e r a t i o n o f l e g a l means o f c o n c e a l i n g t h e e f f e c t i v e o w n e r s h i p make i t v e r y u n l i k e l y t h a t t h e g o v e r n m e n t ( p r o v i n c i a l o r f e d e r a l ) c o u l d e n f o r c e e v e n t h e m o s t e x p l i c i t " C a n a d i a n " o r " r e s i d e n t " d e f i -n i t i o n . T h i s d i f f i c u l t y i s r e f l e c t e d i n t h e l a c k o f i n f o r m a t i o n a v a i l a b l e on p r i v a t e o w n e r s h i p . T h e r e i s no p r o v i n c e i n C a n a d a w h i c h h a s c o m p l e t e a n d r e l i a b l e i n f o r m a t i o n o n f o r e i g n o w n e r -s h i p . E v e n P r i n c e E d w a r d I s l a n d , w h i c h h a s t h e b e s t r e c o r d s on n o n - r e s i d e n t o w n e r s h i p , d o e s n o t d i s t i n g u i s h f o r e i g n a s 46 o p p o s e d t o n o n - r e s i d e n t o w n e r s h i p . A r e c e n t e x a m p l e o f t h e d i f f i c u l t i e s i n v o l v e d o c c u r r e d i n N o va S c o t i a . " I n 1969 N o va S c o t i a p a s s e d a l a w r e q u i r i n g n o n - r e s i d e n t l a n d h o l d e r s t o r e g i s t e r t h e i r h o l d i n g s , i n d i c a t i n g n a t i o n a l i t y and t h e e x t e n t o f t h e i r h o l d i n g s . F o u r y e a r s l a t e r a s many as o n e - t h i r d o f n o n - r e s i d e n t o w n e r s h a d f a i l e d t o c o m p l y w i t h t h e l a w , a n d t h e r e h a d b e e n no p r o s e c u t i o n s . " 4 ' The p o t e n t i a l power o f t h e g o v e r n m e n t t o c o n t r o l f o r e i g n and n o n - r e s i d e n t l a n d o w n e r s h i p i s t h e r e f o r e c o n s t r a i n e d by -1. The p o s s i b i l i t y o f c o n s t i t u t i o n a l c o n f r o n t a t i o n s b e t w e e n t h e f e d e r a l a n d p r o v i n c i a l g o v e r n m e n t s w h i c h a c t s a s a d e t e r r e n t t o b o t h l e v e l s o f g o v e r n m e n t . 2. The power o f e c o n o m i c r e t a l i a t i o n o f t h e p r i v a t e s e c t o r . 84. 3. The v i r t u a l i m p o s s i b i l i t y o f o b t a i n i n g r e l i a b l e i n f o r m a t i o n o n t h e o w n e r s h i p o f l a n d due t o t h e l e g a l means o f c o n -c e a l i n g o w n e r s h i p , w h i c h a r e commonly u s e d i n t h e p r i v a t e s e c t o r . E x p r o p r i a t i o n o f l a n d s h e l d by f o r e i g n e r s w o u l d r a i s e i n t e r -n a t i o n a l l e g a l p r o b l e m s s i n c e C a n a d a w o u l d be c o n t r a v e n i n g i n t e r n a t i o n a l c o n d i t i o n s f o r l e g a l e x p r o p r i a t i o n w h i c h r e q u i r e 48 t h a t t h e r e be no d i s c r i m i n a t i o n i n v o l v e d . I n an a r t i c l e b y J . A r n e t t a r g u m e n t s a r e p r e s e n t e d t o show t h a t ; " a l l t h e c a l l s f o r ' C a n a d i a n i z a t i o n ' o r ' r o l l - b a c k ' i n v o l v e i l l e g a l i t y b e c a u s e t h e y a r e by d e f i n i t i o n d i s c r i m i n a t o r y " i n t h a t t h e y " d i s c r i m i n a t e b e t w e e n f o r -e i g n e r s and n a t i o n a l s i n t h e a p p l i c a t i o n o f m u n i c i p a l l a w . " 4 9 The e x p e r i e n c e o f t h e Nova S c o t i a n g o v e r n m e n t i n t h e r e c e n t e x p r o p r i a t i o n h e l p s t o i n d i c a t e t h e t y p e o f p r o b l e m s i n v o l v e d , e v e n t h o u g h t h e e v e n t i s a t a v e r y l o c a l i z e d l e v e l . F o l l o w i n g a number o f e m b a r r a s s i n g i n c i d e n t s when p r o v i n c i a l g o v e r n m e n t b i d d e r s l o s t o u t t o A m e r i c a n s w h i l e b i d d i n g f o r l a n d n e e d e d f o r h i s t o r i c a l a n d w i l d l i f e p r e s e r v a t i o n p u r p o s e s , t h e g o v e r n -ment e x p r o p r i a t e d a l a r g e - A m e r i c a n - o w n e d p r o p e r t y i n 19 74 n e a r t h e f i s h i n g v i l l a g e o f P o r t M o u t o n . "The a d v e r s e p u b l i c i t y a b o u t t h i s a c t i o n i n t h e U.S., m a g n i f i e d by s e n s a t i o n a l and m i s l e a d i n g c o v e r a g e on t e l e v i s i o n a s w e l l a s i n some n e w s p a p e r s , seems t o h a v e c o o l e d t h e p r o v i n c e ' s e n t h u s i a s m f o r more e x p r o p r i a t i o n s . T h i s i s i n d i c a t e d by t h e i n n o c u o u s r e c o m m e n d a t i o n s o f t h e l e g i s l a t i v e c o m m i t t e e . One m a j o r r e a s o n f o r t h e s o f t e n i n g o f t h e g o v e r n m e n t a t t i t u d e i s N o va S c o t i a ' s d e p e n d e n c e on b u s i n e s s f r o m A m e r i c a n t o u r i s t s . G o v e r n m e n t o f f i c i a l s a r e c o n c e r n e d t h a t a t o u g h s t a n d o n n o n - r e s i d e n t l a n d o w n e r s h i p c o u l d d i s c o u r a g e U.S. v i s i t o r s . " 5 0 85. Enforced Investment In the l a s t 30 years there have been several suggestions made by the lay public and various government o f f i c i a l s regarding the problem of ensuring an adequate supply of mortgage funds. These suggestions are based on the observation that one of the apparent problems i n achieving an adequate supply of housing i s the a v a i l a b i l i t y of investment funds for that purpose. It i s within the power of the Federal Government and, i n the case of pr o v i n c i a l i n s t i t u t i o n s , the P r o v i n c i a l Government, to require that the private lending i n s t i t u t i o n s assign a certain portion of t h e i r funds for r e s i d e n t i a l mortgages. This could have the e f f e c t of making mortgages more available and allow more people to become poten t i a l buyers. This would e s s e n t i a l l y create a greater demand, which would i n turn, raise the average price 51 of the housing stock. The end r e s u l t i s that due to lack of control of other parts of the private sector, the government i n i t i a t i v e s are thwarted. The opposite approach has been t r i e d -i e . making mortgages less available - i n an attempt to reduce demand. "While federal and p r o v i n c i a l governments express concern about price increases for owner occupancy, the most successful program so far to control these increases have been the curbs on the mortgage market (through both rates and a v a i l a b i l i t y ) , which have r e s t r i c t e d demand by making i t more d i f f i c u l t to purchase a home. Unfortunately, i n the process, the o r i g i n a l objective of making homes more available to the average Canadian and espe c i a l -l y for the low income bracket, has been l o s t . Attempts at control to increase or decrease mortgage funds are therefore i n e f f e c t i v e due to the forces of the market system i n which the 86. p r i v a t e s e c t o r r e t a i n s t h e u p p e r h a n d . 3. B u s i n e s s R e s p o n s e t o D i r e c t G o v e r n m e n t I n v o l v e m e n t  L a n d B a n k i n g The s u c c e s s f u l l a n d b a n k i n g p r o j e c t s s u c h a s t h o s e i n S a s k a t o o n and Red D e e r , h a v e p r o v i d e d n o t o n l y c h e a p e r h o u s i n g b u t b e t t e r 53 q u a l i t y e n v i r o n m e n t s . They h a v e a l m o s t e l i m i n a t e d l a n d s p e c u l a t i o n a n d r e d u c e d t h e r o l e o f t h e p r i v a t e d e v e l o p e r c o n s i d e r a b l y . The s u c c e s s o f t h e s e p r o j e c t s i s l a r g e l y due t o t h e e x t e n s i v e l a n d h o l d i n g s w h i c h t h e m u n i c i p a l i t i e s a c q u i r e d d u r i n g two p e r i o d s , a f t e r W o r l d War I and d u r i n g t h e D e p r e s s i o n . T h i s g a v e them t h e a d v a n t a g e o f n o t h a v i n g t o s p e n d l a r g e sums o f money i n o r d e r t o e s t a b l i s h p u b l i c o w n e r s h i p o f l a r g e t r a c t s o f l a n d . An a d d i t i o n a l f a c t o r i s t h e r e l a t i v e l y s m a l l s i z e o f t h e c i t i e s i n v o l v e d , w h i c h a l l o w s a m o d e r a t e p u b l i c l a n d b a n k t o s u f f i c i e n t l y a f f e c t t h e h o u s i n g m a r k e t and r e d u c e h o u s i n g c o s t s . t h e s i t u a t i o n t o d a y i s q u i t e d i f f e r e n t e s p e c i a l l y a r o u n d t h e m a j o r c e n t r e s o f p o p u l a t i o n w h e r e d e v e l o p e r l a n d b a n k s o f v e r y l a r g e p r o p o r t i o n s h a v e b e e n a s s e m b l e d . ".. . .The s u p p l y o f e a s i l y d e v e l o p a b l e l a n d o n t h e f r i n g e s o f C a n a d i a n c i t i e s h a s b e e n m o n o p o l i z e d by a few l a r g e c o r p o r a t i o n s . P e t e r S p u r r 1 s r e p o r t f o r C e n t r a l M o r t g a g e an d H o u s i n g C o r p o r a t i o n showed t h a t i n 1 9 7 3 , 24 c o r p o r -a t i o n s h e l d 41,198 a c r e s o f l a n d i n t h e T o r o n t o a r e a , an amount t h a t w o u l d s u p p l y a l l t h e l a n d n e e d e d f o r h o u s i n g f o r 11 y e a r s a t c u r r e n t g r o w t h and d e n s i t y r a t e s . I n V a n c o u v e r 9 f i r m s h e l d 5,4 35 a c r e s , a 3 y e a r l a n d s u p p l y ; i n C a l g a r y 12 f i r m s h e l d a 10 y e a r s u p p l y ; i n Edmonton t h e m a j o r f i r m s h e l d e n o u g h l a n d t o s u p p l y a l l t h e h o u s i n g f o r 19 y e a r s . The S p u r r r e p o r t i n d i c a t e d t h a t 47 d e v e l o p e r s owned l a n d b a n k s t o t a l l i n g 103,092 a c r e s , i n t h e 21 c i t y a r e a s a n a l y z e d i n t h e r e p o r t . T h i s l a n d w o u l d s u p p l y t h e h o u s i n g n e e d s o f t h e s e 87. c e n t r e s f o r 6 t o 16 y e a r s d e p e n d i n g on t h e r a t e o f g r o w t h and t h e d e n s i t y o f d e v e l o p m e n t , a n d t h i s i s b a s e d on c o n s e r v a t i v e e s t i m a t e s . " I f d e n s i t i e s w e r e h i g h e r o r t h e f i r m s p r o v i d e d l e s s t h a n 100% o f new p r o d u c t i o n , b o t h o f w h i c h a r e l i k e l y , 55 t h e s e t i m e p e r i o d s w o u l d be e x t e n d e d . " T h e s e m a s s i v e p r i v a t e l a n d b a n k s p r o v i d e s t h e l a r g e r d e v e l o p e r w i t h a c o n s i d e r a b l e c o m p e t i t i v e a d v a n t a g e . "As t h e f i r m s h o l d t h i s l a n d now, t h e y c a n p l a n f u t u r e o p e r a t i o n s w i t h a b a s e , i n t e r m s o f l o c a t i o n and c o s t , w h i c h a r e n o t s u b j e c t t o a s many v a r i a b l e f a c t o r s , o r r i s k a s t h e i r c o m p e t i t o r s . . . A s c u r r e n t p r i c e s c o n t i n u e r i s i n g any new p u r c h a s e s by t h e s e f i r m s o r t h e i r c o m p e t i t o r s ^ i n c l u d i n g g o v e r n m e n t s a t t e m p t i n g t o e s t a b l i s h l a n d banksj['. w i l l be more e x p e n s i v e . W h i l e t h e p r i v a t e c o m p e t i t o r s must q u i c k l y t u r n o v e r c l o s e - i n h i g h - p r i c e d l a n d t o s t a y i n b u s i n e s s , t h e l a n d bank c o m p a n i e s c a n r o l l o v e r t h e i r i n v e n t o r y , d e v e l o p i n g t h e c l o s e - i n l a n d a n d u s i n g t h e a t t e n d a n t c a p i t a l a p p r e c i a t i o n t o i n c r e a s e t h e i r i n v e n t o r y f r o m c h e a p e r a c r e a g e f u r t h e r o u t . T h i s s e l f - s u s t a i n i n g a s p e c t o f l a n d b a n k s c o m b i n e d w i t h t h e i r c a p a c i t y f o r d e v e l o p m e n t i n l a r g e s c a l e i n t e g r a t e d p r o -j e c t s w h i c h a r e d e s i r e d by l o c a l a u t h o r i t i e s , e n s u r e s t h a t t h e i r o w n e r s w i l l m a i n t a i n a s t r o n g s h a r e o f t h e h o u s i n g m a r k e t , a n d c o n s e q u e n t l y , m a i n t a i n t h e c o n c e n t r a t e d s t r u c t u r e o f t h e l a n d d e v e l o p m e n t i n d u s t r y . " ^ 8 As t h e d e v e l o p e r l a n d b a n k s o f f a r m l a n d on t h e f r i n g e s o f C a n a d i a n c i t i e s i n c r e a s e i n s i z e , v a l u e and i m p o r t a n c e , t h e p o t e n t i a l f o r e f f e c t i v e p u b l i c l a n d b a n k i n g becomes l e s s and l e s s . The o p t i o n o f g o v e r n m e n t p u r c h a s e o f p r i v a t e l a n d b a n k s , s o m e t i m e s s u g g e s t e d a s a p o s s i b l e means o f d i r e c t g o v e r n m e n t i n v o l v e m e n t w o u l d l i k e l y be p r o h i b i t i v e l y e x p e n s i v e . F o r e x a m p l e , e v e n a t t e m p t i n g t o b u y t h e l a n d b a n k s o f 9 o f t h e l a r g e r f i r m s t o t a l l i n g 33,000 a c r e s w o u l d r e q u i r e a t l e a s t $500 m i l l i o n and t h i s w o u l d n o t n e c e s s a r i l y p r o v i d e t h e g o v e r n m e n t w i t h a c o n t r o l l i n g p o s i t i o n . 5 ^ 88. Government as M a j o r D e v e l o p e r A n o t h e r o p t i o n f o r d i r e c t i n v o l v e m e n t by Government w o u l d be t o a l t e r t h e a c t i v i t i e s o f CMHC so t h a t t h e Government w o u l d be a b l e t o d e v e l o p l a n d , b u i l d h o u s i n g accommodation, and r e n t o r s e l l t h e u n i t s a t l e s s t h a n t h e m a r k e t p r i c e s , u s i n g t a x e x e m p t i o n and l o w e r p r o f i t m a r g i n s t o r e d u c e t h e f i n a l p r i c e . T h i s w o u l d p r o b a b l y d r a s t i c a l l y a f f e c t t h e s m a l l e r d e v e l o p m e n t c o m p a n i e s who c o u l d n o t a f f o r d t o compete a t a r e g i o n a l l e v e l . T h i s e f f e c t was n o t i c e d i n s e v e r a l o f t h e p u b l i c l a n d b a n k i n g 5 8 e x p e r i m e n t s t r i e d i n v a r i o u s c o m m u n i t i e s . T h i s w o u l d p u t an e v e n g r e a t e r l o a d on t h e government a g e n c y s i n c e i t w o u l d have t o make up t h e r e d u c t i o n i n u n i t s p r o d u c e d t h a t w o u l d r e s u l t f r o m t h e f a i l u r e o f m a r g i n a l d e v e l o p e r s . The l a r g e d e v e l o p m e n t c o r p o r a t i o n s w o u l d n o t be d r a s t i c a l l y a f f e c t e d s i n c e t h e y c o u l d s t i l l b e n e f i t f r o m t h e i r a l r e a d y e x t e n s i v e l a n d b a n k s , and w o u l d be a b l e t o s h i f t t h e i r o p e r a t i o n s t o a r e a s n o t y e t a f f e c t e d by g o v ernment i n v o l v e m e n t . They w o u l d a l s o have t h e o p t i o n o f d e v e l o p i n g c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s and r e d u c i n g t h e i r i n v o l v e m e n t i n t h e h o u s i n g f i e l d . T h i s b e h a v i o u r was 59 a l s o n o t e d xn t h e l a n d b ankxng e x p e r x m e n t s n o t e d a b o v e . . The n e t e f f e c t w o u l d l i k e l y be a d r a s t i c r e d u c t i o n i n t h e a v a i l -a b i l i t y o f h o u s i n g s i n c e no government o r g a n i z a t i o n c o u l d be e s t a b l i s h e d q u i c k l y enough and c o m p r e h e n s i v e l y enough t o c o u n t e r -a c t t h e a c t i o n s o f t h e p r i v a t e s e c t o r . By t h e t i m e t h e n e x t e l e c t i o n o c c u r e d , t h e p r e s s u r e t o change government p o l i c y w o u l d be o v e r w h e l m i n g , r e i n f o r c e d by campaigns s u p p o r t e d by t h e l a r g e r d e v e l o p e r s who w o u l d have a t t a i n e d an e v e n s t r o n g e r p o s i t i o n by p u r c h a s i n g t h e i n t e r e s t s o f t h e s m a l l e r d e v e l o p e r s 89. f o r c e d o u t o f b u s i n e s s b y g o v e r n m e n t c o m p e t i t i o n . C. R e t a l i a t o r y P o w e r s o f t h e D e v e l o p m e n t I n d u s t r y A s n o t e d p r e v i o u s l y t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y t o d a y i s o f a much d i f f e r e n t c h a r a c t e r t h a n i t was t e n o r f i f t e e n y e a r s ago. " M e t r o p o l i t a n l a n d d e v e l o p m e n t h a s b e e n t a k e n o v e r by g i a n t s , who a r e now c o n s o l i d a t i n g t h e i r p o s i t i o n b y b u y i n g up t h e i r c o m p e t i t i o n , a n d t h e s u p p l i e r s and m a t e r i a l s i n t h e i r p r o d u c t i o n p r o c e s s e s . The s m a l l b u i l d e r , r e v e r e d i n t h e m y t h o l o g y o f h o u s i n g i s an a n a c h r o n i s m - t h e r e s i d e n t i a l c o n s t r u c t i o n i n d u s t r y i n m e t r o p o l i t a n C a n a d a c a n be r e c o g n i z e d a s p a r a l l e l i n g t h e s t r u c t u r e o f t h e a u t o m o b i l e i n d u s t r y d u r i n g t h e 1 9 2 0 s , o r t h e a i r c r a f t i n d u s t r y i n t h e 1 9 4 0 s . " 6 0 I t i s t h e r e l a t i v e l y l a r g e r s i z e o f t h e f i r m s i n v o l v e d and t h e i r i n t e r n a t i o n a l b a s e w h i c h endows t h e i n d u s t r y w i t h i t s r e t a l -i a t o r y a n d c o u n t e r v a i l i n g p o w e r . They a r e a b l e t o s u c c e s s f u l l y a p p l y t h e i r power i n f o u r b a s i c w a y s ; 1) by e m p l o y i n g a n o -a c t i o n p o l i c y t o c o u n t e r a c t i n c e n t i v e , e n f o r c e m e n t , o r d i r e c t i n v o l v e m e n t g o v e r n m e n t i n i t i a t i v e s ; 2) by c o n t r o l l i n g a l a r g e e n o u g h p o r t i o n o f t h e m a r k e t t o make p a r t i a l i n t e r v e n t i o n i n -e f f e c t i v e and l a r g e s c a l e i n t e r v e n t i o n a l m o s t i m p o s s i b l e ; 3) by b e i n g a b l e t o i n v e s t e n o u g h f u n d s i n e l e c t i o n c a m p a i g n s t o h a v e a n o t i c e a b l e e f f e c t on t h e o u tcome o f t h e e l e c t i o n p r o c e s s a n d ; 4) by b e i n g a b l e t o r e s o r t t o i n t e r n a t i o n a l p o l i t i c a l p r e s s u r e t o c o u n t e r a c t ' e x c e s s i v e ' a c t i v i t i e s o f p a r t i c u l a r n a t i o n a l g o v e r n m e n t s . 1. N o - a c t i o n s t r a t e g i e s B e c a u s e o f t h e d i v e r s i f i e d s c o p e o f t h e l a r g e d e v e l o p e r s ' a c t i v i t i e s , t h e y a r e a b l e t o t e m p o r a r i l y c e a s e o p e r a t i o n s i n a p a r t i c u l a r r e g i o n , i n r e s p o n s e t o r e s t r i c t i v e g o v e r n m e n t a c t i o n s , 90. w i t h o u t f o r f e i t i n g t h e i r o v e r a l l v i a b i l i t y . They h a v e a l a r g e e n o u g h e c o n o m i c b a s e t o e n a b l e them t o c o n t i n u e t h e i r no a c t i o n p o l i c y f o r t h e p e r i o d w i t h i n w h i c h a p a r t i c u l a r g o v e r n m e n t c a n be o p e r a t i v e ( i e . b e t w e e n e l e c t i o n s ) . They a l s o h a v e t h e a b i l i t y t o s h i f t t o o t h e r a r e a s o f r e l a t e d b u s i n e s s a c t i v i t y . "One o f t h e most o b v i o u s ways f o r a f i r m t o a v o i d c o n t r o l s i s t o c h a n g e t h e t y p e o f a c t i v i t y e n g a g e d i n . • Gone a r e t h e d a y s when a maker o f b u g g y w h i p s l i m i t e d h i s a c t i v i t y t o m a k i n g a n d t r a d i n g i n n o t h i n g b u t b u g g y w h i p s . C o n -f r o n t e d w i t h r e s t r i c t i o n s c o n c e r n i n g one a r e a o f b u s i n e s s , t h e f i r m c a n q u i c k l y move t o o t h e r s . F o r many i n t e r -n a t i o n a l c o r p o r a t i o n s t h i s i s p a r t i c u l a r i l y e a s y . M o s t h a v e many f a c e t s t o t h e i r b u s i n e s s a n d c a n d e v e l o p t h o s e i n w h i c h c o n t r o l s do n o t hamper a c h i e v e m e n t o f t h e f i r m s o b j e c t i v e s . " 6 1 T h i s i s e s p e c i a l l y t r u e o f t h e l a r g e c o n g l o m e r a t e d e v e l o p e r . F a c e d w i t h r e s t r i c t i o n s o n h o u s i n g d e v e l o p m e n t , t h e f i r m c a n s w i t c h t o c o m m e r c i a l p r o p e r t y d e v e l o p m e n t , l a n d s a l e s o r b u i l d i n g m a t e r i a l s m a n u f a c t u r i n g . E v e n i f t h e t o t a l d e v e l o p m e n t a nd c o n s t r u c t i o n s c e n e came u n d e r e f f e c t i v e c o n t r o l s , t h e i n v e s t -ment c o n g l o m e r a t e , o f w h i c h t h e d e v e l o p m e n t arm i s o n l y a p a r t , w o u l d h a v e many o t h e r o p t i o n s f o r i n v e s t m e n t b o t h n a t i o n a l l y and i n t e r n a t i o n a l l y . ( e g . m i n i n g , f o o d p r o d u c t i o n , e t c . ) . 2. M a r k e t C o n t r o l The s i z e o f t h e d e v e l o p m e n t f i r m s i n t h e i n d u s t r y p r o v i d e s them w i t h c o n s i d e r a b l e power t o d e t e r m i n e many . f a c e t s o f t h e m a r k e t . L a n d b a n k s h e l p them e s t a b l i s h t h e r a t e o f p r o d u c t i o n , v e r t i c a l i n t e g r a t i o n p r o v i d e s them w i t h i n f l u e n c e i n t e r m s o f m a t e r i a l s s u p p l y , a n d t h e i r b r o a d b a s e o f a c t i v i t i e s p r o v i d e s them w i t h e c o n o m i e s o f s c a l e w h i c h p u t s them i n a s t r o n g c o m p e t i t i v e p o s i t i o n w i t h t h e s m a l l e r f i r m s i n t h e i n d u s t r y . T h e i r s a l e s 9 1 . and a d v e r t i s i n g a c t i v i t i e s a l s o h e l p them t o i n f l u e n c e t h e m a r k e t demand, w h i c h s m a l l e r f i r m s m u s t r e s p o n d t o . A l t h o u g h t h e t y p i c a l p a t t e r n i s t o f i n a n c e d e v e l o p m e n t t h r o u g h t h e l e n d i n g i n s t i t u t i o n s o f t h e c o u n t r y i n v o l v e d , t h e l a r g e r f i r m s h a v e t h e a d v a n t a g e o f b e i n g a b l e t o r a i s e f u n d s i n t e r n a t i o n a l l y t h r o u g h t h e i r p a r e n t company. E v e n on a n a t i o n a l b a s i s t h e l a r g e f i r m i s i n a much b e t t e r p o s i t i o n t o o b t a i n f u n d i n g due t o t h e i r i n t i m a t e c o n n e c t i o n s w i t h v a r i o u s b a n k s and t r u s t c o m p a n i e s . G o v e r n m e n t moves t o r e s t r i c t i n v e s t m e n t do n o t t h e r e f o r e a f f e c t t h e l a r g e d e v e l o p e r and t e n d t o i n c r e a s e t h e p a c e o f c o n c e n t r a t i o n i n t h e i n d u s t r y b y m a k i n g i t d i f f i c u l t f o r s m a l l e r f i r m s t o s u r v i v e . Any g o v e r n m e n t p r o g r a m w h i c h o n l y c o n t r o l s p a r t o f t h e d e v e l o p m e n t p r o c e s s , w i l l n o t u s u a l l y be e f f e c t i v e , s i n c e t h e l a r g e d e v e l o p e r s c a n m a n i p u l a t e t h e r e m a i n d e r o f t h e s y s t e m t o a c h i e v e t h e i r own o b j e c t i v e s a n d d e c r e a s e t h e l i k e l i h o o d o f t h e s u c c e s s o f t h e g o v e r n m e n t p r o g r a m s . 3. P o l i t i c a l I n f l u e n c e When t h e i n d u s t r y was made up o f many s m a l l b u i l d e r s a n d d e v e l o p e r s , t h e f i n a n c i a l r e s o u r c e s a v a i l a b l e t o be p u t i n t o p o l i t i c a l c a m p a i g n s was n o t t h a t s i g n i f i c a n t . A f e w n a t i o n a l a s s o c i a t i o n s d i d h a v e some l o b b y i n g power b u t c o u l d n o t m u s t e r t h e sums o f money w h i c h c a n be a c h i e v e d t o d a y w i t h t h e c o m b i n e d r e s o u r c e s o f t h e l a r g e f i r m s . The e f f e c t a t t h e f e d e r a l l e v e l i s c o m p a r a b l e t o t h a t o f o t h e r o l i g o p o l i s t i c i n d u s t r i e s , s u c h a s t h e a u t o m o t i v e a nd f o o d p r o c e s s i n g s e c t o r s . The e f f e c t a t p r o v i n c i a l and m u n i c i p a l l e v e l s i s e v e n more n o t i c e a b l e s i n c e t h e s c a l e o f t h e c a m p a i g n s i s t h a t much s m a l l e r . I n a d d i t i o n , d e v e l o p m e n t c o m p a n i e s do n o t h a v e t o r e l y s o l e l y on t h e i r own r e s o u r c e s b u t c a n c o m b i n e w i t h t h e f i n a n c i a l a nd i n v e s t m e n t s e c t o r , o f w h i c h t h e y a r e a p a r t , and t h e r e b y i n c r e a s e t h e s i g n i f i c a n c e o f t h e i r c a m p a i g n f u n d i n g . The s t r a t e g i c a d v a n t a g e o f e x t e n s i v e p u b l i c i t y i n c a m p a i g n s i s w e l l known i n t h e p o l i t i c a l a r e n a , w h e r e t h e p a r t y w i t h t h e l a r g e s t c a m p a i g n e x p e n d i t u r e s a l m o s t i n v a r i a b l y w i n s e l e c t i o n s . S i n c e t h e d e v e l o p e r s c a n c o m b i n e t h e i r a b i l i t y t o r e a d j u s t t h e i r a c t i v i t i e s w i t h t h e i r c a p a c i t y t o s i g n i f i c a n t l y f u n d a c a m p a i g n , t h e l i k e l i h o o d o f a g o v e r n m e n t w h i c h i s v e r y u n -p o p u l a r w i t h t h e b u s i n e s s c o m m u n i t y s u r v i v i n g a s e c o n d t e r m i s v e r y s m a l l . 4. I n t e r n a t i o n a l P r e s s u r e The S p u r r r e p o r t e x a m i n e d t h e p r i n c i p a l o w n e r s h i p o f 47 o f t h e f i r m s i n t h e D e v e l o p m e n t C o r p o r a t i o n s S u r v e y o f 19 74. " W h i l e m o s t o f t h e f i r m s a r e C a n a d i a n owned, n e a r l y 40% o f them, and n e a r l y 50 p e r c e n t o f t h e l a r g e r p u b l i c c o r p o r a t i o n s , a r e c o n t r o l l e d by f o r e i g n i n t e r e s t s , p a r t i c u l a r l y B r i t i s h , n a t i o n a l i t y o f t h e owner d o e s n o t a p p e a r t o v a r y w i t h f i r m s i z e . The f o r e i g n o w n e r s v a r y f r o m B r i t i s h f a m i l i e s t o p u b l i c s t o c k c o r p o r a t i o n s i n t h e U n i t e d S t a t e s t o a German w o r k e r s i n v e s t m e n t f u n d . . . The s u r v e y d e m o n s t r a t e s t h a t f o r e i g n o w n e r s h i p i s p r e v a l e n t among t h e l a r g e r e a l e s t a t e d e v e l o p e r s . . . " 6 2 W i t h t h e amount o f f o r e i g n i n v e s t m e n t i n d e v e l o p m e n t i n c r e a s i n g and b e c o m i n g more c o n c e n t r a t e d , t h e l i k e l i h o o d o f f o r e i g n g o v e r n -m e n t s l e n d i n g o f f i c i a l s u p p o r t t o c o u n t e r h o s t c o u n t r y m e a s u r e s a g a i n s t m u l t i n a t i o n a l e n t e r p r i s e s i s q u i t e p r o b a b l e . To d a t e , much o f t h i s k i n d o f i n t e r v e n t i o n h a s b e e n l i m i t e d t o t h e o i l and m i n i n g i n d u s t r i e s b u t t h e s c a l e o f i n v e s t m e n t i n d e v e l o p m e n t 93. i s g e t t i n g t o t h e p o i n t w h e r e t h e i n t e r e s t s o f l a r g e f o r e i g n f i r m s a r e o f i n t e r n a t i o n a l p o l i t i c a l s i g n i f i c a n c e . F o r i n s t a n c e i t h a s b e e n e s t i m a t e d t h a t $ 1 , 0 0 0 m i l l i o n h a s b e e n i n v e s t e d i n 6 3 C a n a d i a n r e a l e s t a t e by German c i t i z e n s alone..-,. I n t h e c u r r e n t w o r l d e c o n o m i c s i t u a t i o n , B r i t a i n i s n o t i n a v e r y s t r o n g p o s i t i o n t o e n g a g e i n i n t e r n a t i o n a l p r e s s u r e t a c t i c s , b u t c o n d i t i o n s w i l l n o t l i k e l y r e m a i n a s t h e y a r e . I n a n y c a s e , o t h e r more p o w e r f u l c o u n t r i e s i n c l u d i n g Germany, U n i t e d S t a t e s a n d J a p a n a r e i n c r e a s i n g t h e s i z e o f t h e i r i n t e r e s t s . T h i s p o t e n t i a l power o f i n t e r n a t i o n a l f o r e i g n b a s e d f i r m s s h o u l d n o t t h e r e f o r e be o v e r l o o k e d . D. I n e r t i a o f t h e C i v i l S e r v i c e I t i s n o ; . s e c r e t t h a t s e n i o r c i v i l s e r v i c e a p p o i n t m e n t s a r e p o l i t i c a l l y m o t i v a t e d . The c u r r e n t r e s h u f f l e t a k i n g p l a c e a t a p r o v i n c i a l l e v e l w i t h NDP a p p o i n t m e n t s b e i n g r e p l a c e d by t h e S o c i a l C r e d i t P a r t y f a i t h f u l , i n d i c a t e s t h e s e l f p e r p e t u a t i n g n a t u r e o f t h e p r o c e s s . The a p p a r e n t r a t i o n a l e f o r t h e a p p o i n t m e n t s i s t h a t w i t h t h e s e n i o r p o s i t i o n s manned by p e o p l e who i d e n t i f y w i t h t h e p o l i c i e s o f t h e g o v e r n m e n t i n p o w e r , t h e c i v i l s e r v i c e w i l l be e f f e c t i v e l y m o b i l i z e d t o i m p l e m e n t g o v e r n m e n t p r o g r a m s . T h e r e i s a m a j o r f l a w i n t h i s a p p r o a c h s i n c e i t i g n o r e s t h e power o f t h e l e v e l s o f t h e c i v i l s e r v i c e b e l o w t h e s e n i o r l e v e l , a power b a s e d n o t on a u t h o r i t y b u t on a d m i n i s t r a t i v e c o n t r o l . E f f e c t i v e i m p l e m e n t a t i o n o f new p r o g r a m s r e q u i r e s c o o p e r a t i o n and commitment f r o m a l l l e v e l s o f t h e c i v i l s e r v i c e . W i t h o u t t h i s c o o p e r a t i o n , t h e o b j e c t i v e s o f a new p r o g r a m w i l l be l o s t i n a n u n t r a c e a b l e maze o f b u r e a u c r a t i c p r o b l e m s . T h i s d i l u t i n g c a p a c i t y o f t h e f e d e r a l b u r e a u c r a c y h a s o f t e n b e e n u s e d b y t h e g o v e r n m e n t t o d e a l w i t h b o t h p u b l i c demands f o r a c t i o n a n d b u s i n e s s p r e s s u r e t o a v o i d a n y c o n t r o l s o r e x t r a c o s t s . P r o g r e s s i v e g u i d e l i n e s a r e p u b l i c i z e d t o show how c o n c e r n e d t h e g o v e r n m e n t i s a b o u t t h e w e l f a r e o f t h e p e o p l e b u t t h e i m p l e m e n t a t i o n o f s u c h g u i d e l i n e s i s a d i f f e r e n t i s s u e . The g o v e r n m e n t c a n and u s u a l l y d o e s e i t h e r c l a i m t o be w o r k i n g on s o l v i n g t h e s e i m p l e m e n t a t i o n p r o b l e m s o r p l e a d c o n s t i t u t i o n a l i m p o t e n c e . The c i v i l s e r v i c e i s w e l l known f o r i t s j o b s e c u r i t y a d v a n t a g e s . S i n c e f e w p e o p l e a r e f i r e d v a r i o u s d e p a r t m e n t s e s t a b l i s h f o r m a l i z e d p r o c e d u r e s f o r o p e r a t i n g . Any a t t e m p t t o a l t e r t h e s e p r o c e d u r e s i s u s u a l l y met w i t h c o n s i d e r a b l e r e s i s t a n c e by a s t a f f who v a l u e s t a b i l i t y more t h a n m o s t o t h e r e m p l o y e e g r o u p s . T h e r e i s a c e r t a i n amount o f t u r n o v e r i n management p o s i t i o n s , e s p e c i a l l y a s one g e t s c l o s e r t o t h e p o l i t i c a l a p p o i n t m e n t l e v e l , b u t t h e r a t e o f c h a n g e , i s d e p e n d e n t o n t h e number o f c h a n g e s i n g o v e r n m e n t . S i n c e t h e r e h a s b e e n one f e d e r a l p a r t y i n power f o r m o s t o f C a n a d a ' s h i s t o r y , t h e c i v i l s e r v i c e h a s g r a d u a l l y become more and more o r i e n t e d t o L i b e r a l p o l i c i e s and p r o c e d u r e s . S e n i o r c i v i l s e r v a n t s 64 become s o p o w e r f u l t h a t t h e y a r e known a s " m a n d a r i n s " , l a r g e l y due t o t h e i r l o n g t e n u r e a nd r e s u l t a n t power p o s i t i o n s . The c o m b i n a t i o n o f s t a f f p r e f e r e n c e f o r s t a b i l i t y a n d t h e l o n g t e r m r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e c i v i l s e r v i c e , t h e L i b e r a l P a r t y , a n d t h e p r i v a t e s e c t o r , h a s c r e a t e d a m a s s i v e i n e r t i a w i t h i n t h e c i v i l s e r v i c e w h i c h w o u l d r e s i s t a ny d r a s t i c c h a n g e s i n 95. g o v e r n m e n t p o l i c y , e s p e c i a l l y i f i t was c o n s i d e r e d d e t r i m e n t a l t o t h e p r i v a t e s e c t o r . A new f e d e r a l g o v e r n m e n t c o u l d n o t r e a l l y u n d e r t a k e a m a s s i v e o v e r h a u l o f t h e c i v i l s e r v i c e t o e i t h e r p u t i n new p e o p l e o r r e p o s i t i o n e x i s t i n g s t a f f l a r g e l y b e c a u s e o f t h e s c a l e o f s u c h an u n d e r t a k i n g . The number o f p e o p l e e m p l o y e d i n G o v e r n m e n t i s a l r e a d y a s i g n i f i c a n t pro - r -p o r t i o n o f t h e C a n a d i a n w o r k i n g f o r c e a nd i s i n c r e a s i n g . The e x p e n s e o f s u c h a c h a n g e i s p r o h i b i t i v e . I n a d d i t i o n , a n y t a m p e r i n g w i t h t h e s y s t e m o f t h i s s c a l e , w o u l d p r o d u c e so much r e s e n t m e n t t h a t i t i s u n l i k e l y t h e g o v e r n m e n t p o l i c i e s w o u l d be f a v o r a b l y v i e w e d by t h e r e v i s e d c i v i l s e r v i c e . T h i s i s n o t t o s a y t h a t t h e r e i s no p o s s i b i l i t y o f c h a n g e . O v e r t i m e , t h e p r o c e d u r e s and p r o g r a m s i m p l e m e n t e d b y t h e c i v i l s e r v i c e h a v e c h a n g e d t o some d e g r e e a n d i f a new g o v e r n m e n t was a b l e t o s u r v i v e f o r a number o f t e r m s , t h e i n e r t i a o f t h e c i v i l s e r v i c e c o u l d be o v e r c o m e . However t h e c r u c i a l p e r i o d f o r a new g o v e r n m e n t i s i t s f i r s t t e r m , s i n c e t h e r e t a l i a t o r y p o w e r s o f t h e b u s i n e s s s e c t o r c a n d r a s t i c a l l y a f f e c t e l e c t i o n r e s u l t s . I t i s u n l i k e l y t h a t t h e i n e r t i a c o u l d be o v e r c o m e i n s u c h a s h o r t t i m e , e s p e c i a l l y a t t h e f e d e r a l l e v e l . E. A c t u a l G o v e r n m e n t Power A g o v e r n m e n t , m o t i v a t e d t o c o n t r o l t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y i n t h e p u b l i c i n t e r e s t , w o u l d n o t a p p e a r t o h a v e t h e c a p a c i t y t o e f f e c t i v e l y a p p l y s u c h c o n t r o l . The o l i g o p o l i s t i c s t r u c t u r e o f t h e i n d u s t r y , p l u s t h e s i z e a nd d i v e r s i t y o f t h e f i r m s i n v o l v e d make i t p o s s i b l e f o r t h e d e v e l o p m e n t s e c t o r t o e f f e c t i v e l y c o u n t e r a n y g o v e r n m e n t a t t e m p t s a t c o n t r o l . T h e r e may be i s o l a t e d e x a m p l e s o f g o v e r n m e n t s u c c e s s e s i n a r e a s w h e r e t h e l o c a l c o n d i t i o n s a r e a m e n a b l e t o g o v e r n m e n t m a n i p u l a t i o n b u t i n t h e m a j o r m e t r o p o l i t a n d e v e l o p m e n t s c e n e t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y i s d e f i n i t e l y t h e s t r o n g e r p l a y e r . P a r t o f g o v e r n -m e n t ' s l a c k o f a c t u a l power d e r i v e s f r o m t h e c h a n g e - r e s i s t a n t n a t u r e o f i t s c i v i l s e r v i c e a nd t h e j u r i s d i c t i o n a l p r o b l e m s o f f e d e r a l - p r o v i n c i a l a u t h o r i t i e s , b u t t h e r e t a l i a t o r y power o f t h e p r i v a t e s e c t o r i s b y f a r t h e m o s t i m p o r t a n t l i m i t i n g f a c t o r . 97. NOTES - P a r t V 1. B a r k e r , P e n n e y , Seccombe, H i g h r i s e and S u p e r p r o f i t s , 1973, pp. 1 2 - 1 3 . 2. P a u l H e l l y e r , e t a l . , R e p o r t o f t h e T a s k F o r c e on H o u s i n g and U r b a n D e v e l o p m e n t ( O t t a w a : Queen's P r i n t e r , 1 9 6 9 ) , p. 25, 3. B a r k e r , P e n n e y , Seccombe, H i g h r i s e a nd S u p e r p r o f i t s , 1 9 7 3 , p. 14. 4. I b i d . 5. I b i d . 6. Op. c i t . , pp. 66, 2 2 - 2 3 . 7. Op. c i t . , p. 18. 8. Mark R i c k e t s , " H o u s i n g " , F i n a n c i a l P o s t , November 22, 1975, p. D-1. 9. N.H. L i t h w i c k , U r b a n C a n a d a : P r o b l e m s a n d P r o s p e c t s ( O t t a w a : C e n t r a l M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n , 1 9 7 0 ) , p. 2 2 . 10. P e t e r S p u r r , The L a n d P r o b l e m ' s P r o b l e m , r e p o r t s u b m i t t e d t o C e n t r a l M o r t g a g e a n d H o u s i n g C o r p o r a t i o n , u n p u b l i s h e d , p. 1 9 2 , c i t e d i n D o n a l d G u t s t e i n , " G e n s t a r : P o r t r a i t o f a c o n g l o m e r a t e d e v e l o p e r " , C i t y M a g a z i n e , M a r c h / A p r i l 1976, V o l . 2, No. 1, p. 25. 11. B a r k e r , P e n n e y , Seccombe, H i g h r i s e and S u p e r p r o f i t s , 1 9 7 3 , P- 39. 12. Op. c i t . , pp. 44- 45. 13. Op. c i t . , p. 41. 14. Op. c i t . , pp. 42- 43. 15. Op. c i t . , p. 45. 16. Op. c i t . , p. 32. 17. Op. c i t . , p. 41. 18. Op. c i t . , p. 43. 19. D o n a l d G u t s t e i n , d e v e l o p e r " , C i t y "Gen Maga 20. Op. c i t . , p. 29. 21. Op. c i t . , p. 24. P o r t r a i t o f a c o n g l o m e r a t e 98. 22. K e i t h C o m pton, " E n f o r c e m e n t o f I n c e n t i v e s f o r H o u s i n g ? " , C a n a d i a n B u s i n e s s , December 1946, p. 92. 23. D e n n i s , F i s h , P r o g r a m s i n S e a r c h o f P o l i c y , 1 9 7 2 , p. 135. 24. S t e f a n H. Robo c k and K e n n e t h Simmonds, I n t e r n a t i o n a l  B u s i n e s s a n d M u l t i n a t i o n a l E n t e r p r i s e s ( G e o r g e t o w n : I r w i n -D o r s e y L t d . , 1 9 7 3 ) , pp. 2 2 0 - 2 2 1 . 25. J a n e t R. K e i t h , " I n s u r a n c e C o m p a n i e s Now T a c k l e H o u s i n g " , S a t u r d a y N i g h t , J a n u a r y 1 1 , 1947, p. 27. 26. F i n a n c i a l P o s t , A p r i l 16, 1 9 4 9 , " O t t a w a t o N i p R e n t H o u s i n g C r i s i s , P r o m i s e s New H e l p t o B u i l d e r s - 1 I F ' " . 27. M o n e t a r y T i m e s , J a n u a r y 1 9 5 5 , p. 54, "House and A p a r t m e n t C o n s t r u c t i o n Outbooms a l l O t h e r I n d u s t r i e s " . 28. F i n a n c i a l P o s t , December 3 1 , 1 9 5 5 , " W i l l New CMHC P o l i c y L o w e r Down P a y m e n t s ? " . 29. F i n a n c i a l P o s t , S e p t e m b e r 28, 1957, "More House F u n d s Move G e t s B o o s t From B u i l d e r s " . 30. F i n a n c i a l P o s t , O c t o b e r 8, 1960, "New NHA C a s h P e r k s H o u s i n g " . 31. L a b o u r G a z e t t e , November 30, 1 9 6 0 , "Announces F u r t h e r C h a nges i n N a t i o n a l H o u s i n g A c t R e g u l a t i o n s " . 32. F i n a n c i a l P o s t , A u g u s t 1, 1 9 6 4 , " H o u s e b u i l d e r s J u m p i n g f o r J o y " . 33. The C a n a d i a n B a n k e r , W i n t e r 1 9 6 5 , p. 77. 34. C a n a d i a n L a b o u r , December 1967. 35. D e n n i s , F i s h , 1 9 7 2 , c i t e d i n B a r k e r , P e n n e y , Seccombe, H i g h r i s e a n d S u p e r p r o f i t s , 1 9 7 3 , pp. 126-127. 36. T h i s m a t e r i a l i s t a k e n f r o m a c o n f i d e n t i a l r e p o r t t o t h e CMHC Low-Income H o u s i n g T a s k F o r c e , e x c e r p t s o f w h i c h w e r e c i t e d i n B a r k e r , P e n n e y , Seccombe, H i g h r i s e arid S u p e r p r o f i t s , 1 9 7 3 , p p . 121 - 1 2 7 . 37. B a r k e r , P e n n e y , Seccombe, H i g h r i s e a n d S u p e r p r o f i t s , 1 9 7 3 , p. 123. 38. D e n n i s , F i s h , P r o g r a m s i n S e a r c h o f P o l i c y , 1 972, p. 239. 39. B a r k e r , P e n n e y , S e c c o mbe, H i g h r i s e a n d S u p e r p r o f i t s / 1 9 7 3 , p. 127. 40. I s a b e l M u l l i g a n , "No G o v e r n m e n t H o u s i n g P r i o r i t y " , F i n a n c i a l  P o s t , A p r i l 1 1 , 1970. 99. 4 1 . R o b o c k , Simmonds, I n t e r n a t i o n a l B u s i n e s s , 197 3, p. 221. 42. D e t a i l s o f t h e i n t i m a t e c o n n e c t i o n s b e t w e e n m u n i c i p a l g o v e r n m e n t s and t h e d e v e l o p m e n t o f i n d u s t r y a r e c o n t a i n e d i n James L o r i m e r ' s A C i t i z e n ' s G u i d e t o C i t y P o l i t i c s ( T o r o n t o : James L e w i s & S a m u e l , 1 9 7 2 ) , c h a p t e r 7. 43. D a v i d C. W h e t t e r , C a n a d i a n C o n t r o l s on F o r e i g n O w n e r s h i p  o f L a n d : An E v a l u a t i o n , p a p e r p r e p a r e d f o r C.D.M. W i l d e , UBC F a c u l t y o f Commerce a n d B u s i n e s s A d m i n i s t r a t i o n , 197 6. 44. R i c h a r d S t a r k s , " C o u r t R u l i n g on P . E . I . L a n d : R u l e a B l o w t o E q u a l R i g h t s ? " , F i n a n c i a l P o s t , J u l y 1 2 , 1 9 7 5 , p. 5. 45. E. James A r n e t t , " C a n a d i a n R e g u l a t i o n o f F o r e i g n I n v e s t m e n t : The L e g a l P a r a m e t e r s " , The C a n a d i a n B a r R e v i e w , V o l . 50, 1972 , p. 229. 46. M a u r i c e C u t l e r , " A r e we a l i e n a t i n g t o o much r e c r e a t i o n a l l a n d a n d t o o much o f o u r b e s t a g r i c u l t u r a l l a n d ? " , C a n a d i a n G e o g r a p h i c J o u r n a l , A p r i l 1 9 7 5 , p. 24. 47. Op. c i t . , p. 26. 48. E. James A r n e t t , " C a n a d i a n R e g u l a t i o n o f F o r e i g n I n v e s t m e n t " , 1 9 7 2 , p. 235. 49. Op. c i t . , p. 237. 50. M a u r i c e C u t l e r , " A r e we a l i e n a t i n g t o o much l a n d ? " , 1 9 7 5, p. 27. 51. D a v i d B a x t e r a n d S.W. H a m i l t o n , " P r i c e s " , F i n a n c i a l P o s t , November 22, 1 9 7 5 , p. 0-1. 52. I b i d . 53. P e t e r S p u r r , " F i v e L a n d B a n k s " , C i t y M a g a z i n e , M a r c h / A p r i l 1 9 7 6 , V o l . 2, No. 1, pp. 1 0 - 2 1 . 54. D o n a l d G u t s t e i n , " G e n s t a r : P o r t r a i t o f a c o n g l o m e r a t e d e v e l o p e r " , C i t y M a g a z i n e , M a r c h / A p r i l 1976, V o l . 2, No. 1. 55. P e t e r S p u r r , The L a n d P r o b l e m ' s P r o b l e m , c i t e d i n "The U r b a n L a n d M o n o p o l y " , C i t y M a g a z i n e , November 1 9 7 5 , V o l . 1, No. 7, p. 20. 56. I b i d . 57. Op. c i t . , p. 30. 58. P e t e r S p u r r , " F i v e L a n d B a n k s " , C i t y M a g a z i n e , M a r c h / A p r i l 1976, V o l . 2, No. 1, p. 14. 100. 59. I b i d . 60. P e t e r S p u r r , The L a n d P r o b l e m ' s P r o b l e m , c i t e d i n C i t y  M a g a z i n e , November 1975, p. 31. 61. Robock, Simmonds, I n t e r n a t i o n a l B u s i n e s s , 1973, p. 227. 62. P e t e r S p u r r , The L a n d P r o b l e m ' s P r o b l e m , c i t e d i n C i t y  M a g a z i n e , November 197 5, p. 23. 63. F i n a n c i a l P o s t , J u n e 16, 1973, p. 3. 64. F i n a n c i a l P o s t , A p r i l 3, 19 76, p. 5. 101. PART V I ; THE MYTH OF THE COUNTERBALANCED ADVERSARY MODEL OF  GOVERNMENT - BUSINESS INTERACTION Summary o f S u b - A s s u m p t i o n One A n a l y s i s The a c t i o n s o f t h e g o v e r n m e n t i n h o u s i n g o v e r t h e l a s t 30 y e a r s d o e s n o t seem t o s u p p o r t t h e a s s u m p t i o n t h a t g o v e r n m e n t i s an e f f e c t i v e r e p r e s e n t a t i v e o f t h e p u b l i c i n t e r e s t . A l t h o u g h t h e r e h a v e b e e n r e p e a t e d r e q u e s t s d u r i n g t h i s p e r i o d , f o r g o v e r n m e n t t o assume a more d e f i n i t e r o l e a n d g r e a t e r r e s -p o n s i b i l i t y i n p r o v i d i n g h o u s i n g f o r C a n a d i a n s , t h e G o v e r n m e n t h a s c o n s i s t e n t l y a v o i d e d s u c h a s t e p a n d t h e p r o b l e m s i n h o u s i n g w h i c h e x i s t e d i n t h e e a r l y 1 9 4 0 ' s a r e s t i l l w i t h us t o d a y . The p e r f o r m a n c e o f t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t i n r e l a t i o n t o h o u s i n g i s n o t u n i q u e . A s i m i l a r l a c k o f d e d i c a t i o n t o t h e p r o t e c t i o n o f t h e p u b l i c i n t e r e s t i s e v i d e n t i n o t h e r a r e a s ; t h e c o n t r o l o f t h e d e v e l o p m e n t o f a t o m i c p o wer; t h e p r o t e c t i o n o f t h e c o n s u m e r f r o m v a r i o u s f o r m s o f d r u g s a n d f o o d a d d i t i v e s ; t h e management o f o u r r e n e w a b l e a n d non r e n e w a b l e r e s o u r c e s ; and p r o t e c t i o n o f C a n a d i a n s f r o m i n d u s t r i a l p o l l u t i o n o f v a r i o u s forms." 1" The d e l i n q u e n c y o f t h e C a n a d i a n G o v e r n m e n t i n t h e management o f o u r e n e r g y r e s o u r c e s was h i g h l i g h t e d i n a s t u d y p r e p a r e d b y f o u r f a c u l t y members o f t h e D a l h o u s i e 2 U n i v e r s i t y ' s F a c u l t y o f Law. "... H a v i n g e x a m i n e d d i s p a r a t e r e s o u r c e d e a l s f r o m t h e s t a n d p o i n t o f C a n a d a ' s n a t i o n a l i n t e r e s t , h a v i n g c o m p a r e d t h e p r e s s u r e s f o r d e v e l o p m e n t a t w o r k i n B r i t i s h C o l u m b i a , A l b e r t a , M a n i t o b a a n d Quebec, h a v i n g w e i g h e d t h e c l a i m s o f c o s t s a n d b e n e f i t s , t h e f o u r p r o f e s s o r s r e a c h e d g e n e r a l c o n c l u s i o n s t h a t w o u l d b r i n g a t t e n t i o n f r o m f a r b e y o n d t h e A t l a n t i c r e g i o n . . . t h o s e c o n c l u s i o n s w e r e o f o b v i o u s 1 0 2 . n a t i o n a l s i g n i f i c a n c e . C a n a d a , s a i d t h e D a l h o u s i e F o u r , i s a l m o s t a l w a y s t h e l o s e r i n b i g e n e r g y d e a l s , w h i c h a r e g e n e r a l l y u n d e r t a k e n f o r s h o r t - t e r m e n d s w i t h g e t -r i c h - q u i c k m o t i v a t i o n . T hey a r e o f t e n l a u n c h e d on p r o v i n c i a l i n i t i a t i v e w i t h o u t s e r i o u s c o n s i d e r a t i o n o f t h e e n v i r o n m e n t a l c o s t s o r t h e damage t o t h e n a t i o n a l economy. The u s u a l p u r p o s e i s t o s e r v i c e i n d u s t r y i n t h e U n i t e d S t a t e s . The i n v o l v e m e n t o f t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t , t h e p r o f e s s o r s f o u n d , i s ' c o n s i s t e n t l y u n i m p o s i n g " , e v e n when t h e c o n s t i t u t i o n p r o v i d e s a c l e a r mandate f o r a c t i o n by O t t a w a . " 2 The a u t h o r o f a book b a s e d on t h e b r i e f o f t h e f o u r D a l h o u s i e p r o f e s s o r s f o u n d two m a j o r a s p e c t s t o t h i s d e r e l i c t i o n o f d u t y by t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t i n n o t p r o v i d i n g t h e g u a r d i a n s h i p t h a t was e n t r u s t e d t o them a n d e x p e c t e d o f them by t h e C a n a d i a n p e o p l e . "The f i r s t i s t h a t when i l l - c o n s i d e r e d r e s o u r c e p r o j e c t s h a v e b e e n l a u n c h e d on p r o v i n c i a l i n i t i a t i v e s , a s s o many h a v e , t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t h a s p r o v e d i n s u f f i c i e n t l y p r o t e c t i v e o f t h e n a t i o n ' s l o n g - t e r m i n t e r e s t , i t s e n v i r o n m e n t and i t s n a t i v e p e o p l e s . The s e c o n d a s p e c t i s t h a t , when huge d e v e l o p m e n t s h a v e b e e n o r g a n i z e d u n d e r f e d e r a l a u s p i c e s , O t t a w a h a s b e e n p r e p a r e d t o s e r v e a s a p r o m o t i o n a l a d v a n c e man and s e r v i c e c o n t r a c t o r f o r g i a n t f o r e i g n e n e r g y c o r p o r a t i o n s . ' " * The r o l e o f t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t a s a s e r v i c e f o r t h e b u s i n e s s s e c t o r seems t o be much more e v i d e n t t h a n i t s p u b l i c i n t e r e s t p r o t e c t o r r o l e , w h i c h i s n e g l e c t e d i n s e v e r a l c r i t i c a l a r e a s . T h i s i s n o t t o s a y t h a t g o v e r n m e n t n e v e r a c t s i n a p r o t e c t i v e c a p a c i t y , b u t t h e r e p r e s e n t a t i v e r o l e assumed i n t h e c o u n t e r -b a l a n c e d a d v e r s a r y m o d e l d o e s n o t seem t o be p r e s e n t . T h e r e a r e , h o w e v e r , d e f i n i t e a t t e m p t s t o m a i n t a i n t h e image o r a p p e a r a n c e o f p l a y i n g t h i s r o l e . I n t h e h o u s i n g f i e l d , a g r e a t d e a l o f g o v e r n m e n t p u b l i c i t y i s a i m e d a t e s t a b l i s h i n g i t s e l f a s t h e t r a d i t i o n a l c o n c e r n e d r e p r e s e n t a t i v e o f t h e p u b l i c i n t e r e s t . G o v e r n m e n t p r o j e c t s s u c h a s t h e $ 2 0 0 m i l l i o n 103. I n n o v a t i v e H o u s i n g P r o g r a m was w i d e l y p u b l i c i z e d a s a m a s s i v e commitment . t o h o u s i n g l o w i n c o m e p e o p l e i n C a n a d a . The d i s m a l r e s u l t s o f t h e p r o g r a m were c o n t a i n e d i n a r e p o r t t o CMHC 5 w h i c h was d e l i b e r a t e l y k e p t f r o m t h e p u b l i c b y t h e g o v e r n m e n t . The m o s t r e c e n t e x a m p l e o f g o v e r n m e n t a t t e m p t s t o p r o t e c t i t s image i n h o u s i n g i s t h e e x t r e m e l y l i m i t e d c i r c u l a t i o n o f t h e P e t e r S p u r r r e p o r t w h i c h c o n t a i n s i n f o r m a t i o n i n d i c a t i n g t h e a c t u a l s u b o r d i n a t e p o s i t i o n o f t h e g o v e r n m e n t i n t h e d e v e l o p m e n t p r o c e s s . ^ T h i s t e n d e n c y t o a v o i d e x p o s u r e i s more t h a n an a v e r s i o n t o b a d p u b l i c i t y . As B a r k e r e t a l . h a v e n o t e d ; " t h e p u b l i c , i n a c a p i t a l i s t i c s o c i e t y , m ust a l w a y s h a r b o u r t h e i l l u s i o n t h a t t h e p o l i t i c a l p r o c e s s i s f r e e f r o m c o r p o r a t e 7 c o n t r o l . " B o t h p o l i t i c a l s u r v i v a l a nd p o l i t i c a l s t a b i l i t y a r e t h e r e f o r e i n v o l v e d . Summary o f S u b - A s s u m p t i o n Two A n a l y s i s I n o r d e r f o r g o v e r n m e n t t o be m o t i v a t e d t o c o n t r o l t h e p r i v a t e s e c t o r w i t h r e s p e c t t o t h e p u b l i c i n t e r e s t t h e d e c i s i o n m a k e r s m u s t h a v e v a l u e s y s t e m s a n d c o n c e p t u a l f r a m e w o r k s w h i c h p l a c e a h i g h p r i o r i t y o n t h e common g o o d . The e c o n o m i c , f i n a n c i a l , a n d d e v e l o p m e n t b a c k g r o u n d s o f k e y d e c i s i o n m a k e r s i n t h e h o u s i n g f i e l d a r e c o n s i s t e n t w i t h p a s t and p r e s e n t b e h a v i o u r b u t w o u l d seem t o i n d i c a t e t h e p u b l i c g ood i s n o t a p r i m a r y p r i o r i t y . The r e w a r d s y s t e m f o r t h e i n d i v i d u a l i n v o l v e d i n s e n i o r govern.-, ment p o s i t i o n s i s a f u n c t i o n o f g o v e r n m e n t p r i o r i t i e s a n d b u s i n e s s v a l u e s . C a r e e r b u r e a u c r a t s m u s t c o m p l y w i t h g o v e r n -ment p o l i c y , w h i c h i s n o t o f t e n p u b l i c i n t e r e s t m o t i v a t e d , i n o r d e r t o s u r v i v e a n d a d v a n c e i n t h e i r c a r e e r s . The r e m a i n d e r 104. who move i n t o t h e p r i v a t e s e c t o r a f t e r a p e r i o d o f i n v o l v e m e n t i n g o v e r n m e n t , have a v e s t e d i n t e r e s t i n m a i n t a i n i n g good r e -l a t i o n s w i t h p r i v a t e i n d u s t r y . N e i t h e r o f t h e c h a r a c t e r i s t i c s o f t h e s e two m o t i v a t i o n a l f a c t o r s , v a l u e s y s t e m s and r e w a r d s y s t e m s , a r e l i m i t e d t o h o u s i n g . The t r a n s f e r o f v a r i o u s i n d i v i d u a l s f r o m k e y d e c i s i o n m aking p o s i t i o n s i n t h e p r i v a t e s e c t o r t o i m p o r t a n t p o s i t i o n s i n government and v i c e - v e r s a , i s a common p r a c t i c e i n most government a g e n c i e s . ^ The o v e r w h e l m i n g e x p o s u r e o f d e c i s i o n makers t o l o b b i e s r e p r e s e n t i n g p r i v a t e i n t e r e s t s as o p p o s e d t o t h o s e r e p r e s e n t i n g p u b l i c i n t e r e s t s , r e i n f o r c e s t h e m o t i v a t i o n a l c l i m a t e i n f a v o u r o f t h e p r i v a t e s e c t o r . T h i s i s e s p e c i a l l y t r u e i n h o u s i n g b u t i s common i n most a r e a s o f government a c t i v i t y . The s e c o n d a s s u m p t i o n upon w h i c h t h e c o u n t e r - b a l a n c e d a d v e r s a r y model i s b a s e d , seems t o be e r r o n e o u s on t h e b a s i s o f a c t u a l p e r f o r m a n c e and t h e d e c i s i o n making e n v i r o n m e n t . Summary o f S u b - A s s u m p t i o n T h r e e A n a l y s i s The p o t e n t i a l l e g a l , a d m i n i s t r a t i v e and s t r a t e g i c power o f t h e Government t o c o n t r o l t h e p r i v a t e s e c t o r i s s e v e r e l y c o n ? s t r a i n e d by two m a j o r f a c t o r s ; a) t h e r e t a l i a t o r y power o f t h e p r i v a t e s e c t o r , and b) t h e i n e r t i a o f t h e c i v i l s e r v i c e . A t h i r d , l e s s s i g n i f i c a n t c o n s t r a i n t c a n be a t t r i b u t e d t o t h e d i v i s i o n o f j u r i s d i c t i o n a l r e s p o n s i b i l i t i e s as s e t o u t i n t h e BNA a c t . Of t h e two m a j o r f a c t o r s , t h e f i r s t i s t h e most i m p o r t a n t . The d e v e l o p m e n t i n d u s t r y h as s h i f t e d f r o m a com-p e t i t i v e s t r u c t u r e made up o f many s m a l l f i r m s , t o an o l i g o p -o l i s t i c s t r u c t u r e i n w h i c h t h e i n d u s t r y i s d o m i n a t e d by a few 105. v e r y l a r g e f i r m s . T h e s e l a r g e f i r m s h a v e s e v e r a l c h a r a c t e r -i s t i c s w h i c h p r o v i d e them w i t h d i s t i n c t a d v a n t a g e s i n any s i t u a t i o n i n v o l v i n g g o v e r n m e n t a n d b u s i n e s s c o n f r o n t a t i o n s -a s s u m i n g t h e g o v e r n m e n t h a s b e e n a b l e t o o v e r c o m e t h e p r e v i o u s l y m e n t i o n e d l i m i t a t i o n s and d o e s i n i t i a t e a p r o g r a m w h i c h i s p e r c e i v e d by t h e p r i v a t e s e c t o r a s b e i n g c o u n t e r t o t h e i r i n t e r e s t . The i m m e n s i t y o f t h e i r a s s e t s and t h e d e g r e e o f d i v e r s i f i c a t i o n w i t h i n t h e i r o p e r a t i o n s , a l l o w s l a r g e d e v e l o p e r s t o i g n o r e ' i n a d e q u a t e ' g o v e r n m e n t i n c e n t i v e s , t o o b t a i n f u n d i n g f r o m a l t e r n a t e s o u r c e s i n t h e e v e n t o f g o v e r n m e n t r e s t r i c t i o n s , and t o s h i f t t h e e m p h a s i s o f t h e i r o p e r a t i o n s t o a l t e r n a t e a r e a s i f g o v e r n m e n t r e g u l a t i o n s p r e v e n t them f r o m a t t a i n i n g t h e i r o b j e c t i v e s . T h e i r m u l t i n a t i o n a l c h a r a c t e r g i v e s them an i n t e r -n a t i o n a l b r e a d t h w h i c h e n a b l e s them t o r e a c t a t t h i s l e v e l w h i l e g o v e r n m e n t s a r e l i m i t e d t o n a t i o n a l p o l i c i e s a t b e s t . The t h r e a t o f r e d u c e d i n v e s t m e n t a t t h i s s c a l e o f o p e r a t i o n s i s t h u s a m a j o r l i m i t a t i o n on g o v e r n m e n t a c t i v i t i e s . T h e i r a b i l i t y t o s h i f t o p e r a t i o n s on a r e g i o n a l b a s i s , h o w e v e r , i s u s u a l l y more t h a n e n o u g h t o c o u n t e r u n p o p u l a r g o v e r n m e n t p r o g r a m s . The c o n g l o m e r a t e p o l i c y o f e x p a n s i o n u s e d b y t h e s e f i r m s h a s p r o v i d e d them w i t h a s i g n i f i c a n t c o n t r o l o f a l l a s p e c t s o f t h e d e v e l o p m e n t p r o c e s s , a l l o w i n g them t o d e f u s e t h e i n t e n t o f g o v e r n m e n t p r o g r a m s i n a p a r t i c u l a r p o r t i o n o f t h e d e v e l o p m e n t p r o c e s s by m a n i p u l a t i n g o t h e r p o r t i o n s o f t h e economy. S h o u l d g o v e r n m e n t a t t e m p t a m a j o r p r o g r a m on a s c a l e w h i c h t h e i n d u s t r y w o u l d f i n d d i f f i c u l t t o c o u n t e r u s i n g t h e i r 106. own power ( e g . m a s s i v e e x p r o p r i a t i o n ) , i n t e r n a t i o n a l p o l i t i c a l t a c t i c s c a n be i n s t i t u t e d , s i n c e a m a j o r p o r t i o n o f t h e l a r g e f i r m s a r e f o r e i g n b a s e d m u l t i n a t i o n a l s . The n e t r e s u l t i s t h a t ; " t h e f i r m i s t h e more p o w e r f u l p l a y e r i n t h e i n t e r n a t i o n a l 9 b u s i n e s s game." Many o f g o v e r n m e n t a t t e m p t s a t c o n t r o l r e s u l t i n s e v e r e p r e s s u r e b e i n g p l a c e d o n t h e s m a l l e r f i r m s , m a k i n g them e a s y p r e y f o r t h e e x p a n s i o n i s t p o l i c y o f t h e l a r g e c o n g l o m e r a t e s . T h i s r e s u l t s i n e v e n g r e a t e r c o n c e n t r a t i o n i n t h e i n d u s t r y a n d more i n f l u e n c e a n d power f o r t h e p r i v a t e s e c t o r . S i n c e g o v e r n m e n t i s a l m o s t t o t a l l y d e p e n d e n t on b u s i n e s s c o o p e r a t i o n t o make a p r o g r a m w o r k , t h e p u b l i c i n t e r e s t p r i o r i t i e s m u s t be c o m p r o m i s e d so t h a t p r i v a t e i n t e r e s t p r i o r i t i e s c a n be s a t i s f i e d . An a d d i t i o n a l l i m i t a t i o n on t h e g o v e r n m e n t ' s c a p a c i t y t o e f f e c t i v e l y c o n t r o l b u s i n e s s i n t h e p u b l i c i n t e r e s t i s t h e t e n d e n c y f o r t h e c i v i l s e r v i c e t o r e s i s t c h a n g e . D e p a r t m e n t a l r e o r g a n i z a t i o n s , o r new p r o c e d u r e s a r e a l w a y s b l o c k e d o r m a n i p u l a t e d b y t h o s e w i t h i n t h e p u b l i c s e r v i c e who w i s h t o m a i n t a i n t h e i r s t a t u s a n d s e c u r i t y . S i n c e one p a r t i c u l a r p a r t y h a s b e e n i n power f o r t h e m a j o r i t y o f t h e l a s t 30 y e a r s , t h e c i v i l s e r v i c e becomes an e x t e n s i o n o f t h e r e i g n i n g p h i l o s o p h y . The i n e r t i a o f g o v e r n m e n t a g e n c i e s i n a d o p t i n g a new p h i l o s o p h y w i l l t h e r e f o r e be s p r e a d t h r o u g h o u t t h e s e r v i c e a n d t h e r e p l a c e -ment o f t h e most s e n i o r o f f i c i a l s w i l l n o t a c h i e v e t h e d e s i r e d c h a n g e o f f o c u s i n t h e s h o r t t e r m . W i t h o u t t h e c o o p e r a t i o n o f t h e c i v i l s e r v i c e , a d m i n i s t r a t i v e i m p e d i m e n t s c a n e a s i l y b l o c k t h e i n t e n t o f a r a d i c a l l y new p r o g r a m . 107. A c t u a l g o v e r n m e n t power a p p e a r s t o be much l e s s t h a n assumed i n t h e c o u n t e r b a l a n c e d a d v e r s a r y m o d e l . T h e r e a r e c a s e s w h e r e p u b l i c i n t e r e s t p r o g r a m s h a v e b e e n e s t a b l i s h e d a f t e r much r e s i s t a n c e f r o m t h e p r i v a t e s e c t o r , b u t u s u a l l y i n a f o r m w h i c h m e e t s t h e p r i v a t e i n t e r e s t o b j e c t i v e s a t t h e e x p e n s e o f t h e p u b l i c o b j e c t i v e s . ( F o r e x a m p l e , p o l l u t i o n c o n t r o l s w h i c h a r e n e v e r e n f o r c e d , o r w h i c h a r e f i n a n c e d b y g r a n t s o f p u b l i c f u n d s . ) I n t h e h o u s i n g f i e l d i t w o u l d seem t h a t g o v e r n m e n t power t o i m p l e m e n t e f f e c t i v e p r o g r a m s t o d e a l w i t h t h e C a n a d i a n h o u s i n g p r o b l e m i s no m a t c h f o r t h e power o f t h e d e v e l o p m e n t i n d u s t r y t o c o u n t e r a c t s u c h m e a s u r e s . C o n c l u s i o n The t h r e e b a s i c s u b - a s s u m p t i o n s upon w h i c h t h e c o u n t e r b a l a n c e d a d v e r s a r y m o d e l i s b a s e d , do n o t seem t o h o l d i n t h e f i e l d o f h o u s i n g a nd t h e r e i s r e a s o n t o d o u b t t h a t t h e y h o l d f o r o t h e r a r e a s o f g o v e r n m e n t - b u s i n e s s i n t e r a c t i o n . One c a n n o t jump t o t h e c o n c l u s i o n t h a t t h e r e i s t h e r e f o r e a m i l i t a r y -i n d u s t r i a l - g o v e r n m e n t c o n s p i r a c y w h i c h a c t s c o u n t e r t o t h e p u b l i c i n t e r e s t b u t t h e r e i s c e r t a i n l y n o t t h e d e g r e e o f b a l a n c e d power w h i c h t h e m o d e l a s s u m e s . I n mos t c a s e s o f g o v e r n m e n t -b u s i n e s s i n t e r a c t i o n t h e g o v e r n m e n t u a c t s i n a s e r v i c e r e l a t i o n -s h i p t o b u s i n e s s , a n d i n t h e c a s e s w h e r e g o v e r n m e n t i s a l l e g e d l y i n an a d v e r s a r y p o s i t i o n i t seems t o p l a y a s u b s e r v i e n t r a t h e r t h a n a n e q u a l o r c o n t r o l l i n g r o l e . 108. NOTES - Part VI 1. A large number of books dealing with the need f o r the government to assume a more e f f e c t i v e protection role were published at the height of the environmental movement in the early 1970's. Among the f i r s t and most comprehensive were: Richard Curtis and Elizabeth Hogan, P e r i l s of the Peaceful  Atom (New York: Ballantine Books, 1970). Thomas Whiteside, Defolia t i o n (New York: Ballantine Books, 1970). Wesley Marx, The F r a i l Ocean (New York: Ballantine Books, 1969) . Robert Rienow and Leona Train Rienow,. Moment i n the Sun (New York: Ballantine Books, 1969). James Laxer, The Energy Poker Game: The P o l i t i c s of the  Continental Resources Deal (Toronto/Chicago: New Press, 1970) . Paul E h r l i c h , The Population Bomb (New York: Ballantine Books, 1970). 2. Ian A. McDougall, R. St. J. Macdonald, M. Douglas, and.J.H. Rowland, Economic.Development with Environment Security, a b r i e f to the Canadian Council of Resource and Environment Ministers, 1972. 3. P h i l i p Sykes, Sellout: The Giveaway of Canada's Energy  Resources (Edmonton: Hurtig Publishers, 1973), p. 12. 4. Op. c i t . , pp. 208-209. 5. Dennis, Fish, Programs i n Search of Policy, 1972, publisher's note. 6. City Magazine, November 1975, Vol. 1, No. 7, p. 17. 7. Barker, Penney, Seccombe, Highrise and Superprofits, 1973, p. 87. 8. F i n a n c i a l Post, A p r i l 3, 1976, p. 5. 9. Robock, Simmonds, International Business, 1973, p. 220. PART V I I : IMPLICATION FOR BUSINESS AND GOVERNMENT 109. I f we a c c e p t f o r t h e moment t h a t t h e b u s i n e s s community i s e s s e n t i a l l y i n c o n t r o l o f d e c i s i o n m a k i n g a t a p o l i c y l e v e l , and t h a t t h e c o n c e n t r a t i o n o f c o r p o r a t e power, w h i c h i s i n -c r e a s i n g on n a t i o n a l and i n t e r n a t i o n a l l e v e l s , w i l l c o n s o l i d a t e and i n c r e a s e t h e power o f p r i v a t e e n t e r p r i s e , s e v e r a l m a j o r i s s u e s a r e r a i s e d . B u s i n e s s p h i l o s o p h y and p r i o r i t i e s , as p r e s e n t l y c o n s t i t u t e d , do n o t a p p e a r t o a l l o w f o r t h e a t t a i n -ment o f p u b l i c i n t e r e s t o b j e c t i v e s , w h i c h p r e s e n t s p r o b l e m s o f g l o b a l p r o p o r t i o n s . A t one t i m e , a r e g i o n a l o r n a t i o n a l o r i e n t a t i o n was an a p p r o p r i a t e s c a l e a t w h i c h p r o b l e m s c o u l d be d e f i n e d and s o l u t i o n s p r o p o s e d . The a c t i v i t i e s and d e c i s i o n s o f one g r o u p i n a p a r t i c u l a r a r e a d i d n o t n e c e s s a r i l y have i m p l i c a t i o n s f o r o t h e r a r e a s s i n c e o u r c a p a c i t y t o a f f e c t t h e p h y s i c a l , e c o n o m i c , and s o c i a l e n v i r o n m e n t was t e c h n o l o g i c a l l y and s o c i o l o g i c a l l y l i m i t e d . Today t h i s i s no l o n g e r t r u e . Our v a s t l y i n c r e a s e d a b i l i t y t o a d v e r s e l y o r b e n e f i c i a l l y a f f e c t o t h e r s h as r a i s e d p r o b l e m s t o a g l o b a l s c a l e . T h i s g l o b a l a w a r e n e s s has been r e i n f o r c e d by many a u t h o r s , e s p e c i a l l y s i n c e t h e f i r s t p h o t o -g r a p h s o f e a r t h f r o m s p a c e p r o v i d e d a d r a s t i c a l l y d i f f e r e n t p e r s p e c t i v e t o m i l l i o n s o f p e o p l e i n e v e r y c o u n t r y on e a r t h . A l t h o u g h many p e o p l e a r e g e n u i n e l y c o n c e r n e d a b o u t t h e d a n g e r s i n h e r e n t i n g l o b a l p r o b l e m s , t h e r e i s l i t t l e o r no i n d i c a t i o n t h a t p r o g r e s s i s b e i n g made i n i m p l e m e n t i n g s o l u t i o n s t o t h e s e p r o b l e m s . 110. W h i l e m i l l i o n s s t a r v e i n v a r i o u s p a r t s o f t h e w o r l d , f a r m e r s a r e p a i d t o n o t p r o d u c e f o o d , and ' e x c e s s f o o d ' i s d e s t r o y e d o r s t o r e d a t p u b l i c e x p e n s e . E c o n o m i s t s c o n t i n u e t o d e l u d e them-s e l v e s a n d many l e a d e r s i n t o t h i n k i n g t h a t t h e s y s t e m i s w o r k i n g , u s i n g t r a d i t i o n a l b u t i n a p p l i c a b l e m o d e l s . 1 "When f a i l u r e was e v i d e n t , some o f t h e f i n e s t m i n d s o f t h e p r o f e s s i o n - men l i k e G a l b r a i t h , S a m u e l s o n , S p e n g l e r , B o u l d i n g , H e i l b r o n e r , G e o r g e s u - R o g e r , and D a l y -a t t e m p t e d t o d i s c o v e r w h a t was w r o n g w i t h t h e s y s t e m . . . B u t t h e s e men a r e a few among t h e m u l t i t u d e . The v a s t mass o f m e d i o c r e e c o n o m i s t s a r e e n t r a p p e d i n t h e i r own u n n a t u r a l l o v e f o r a g r o w i n g g r o s s n a t i o n a l p r o d u c t . . . G r o w t h m a n i a . . . i s e x a c e r b a t e d by e c o n o m i s t s who b e l i e v e i n m i r a c l e s a n d b y . . . p o l i t i c a l e c o n o m i c a d v i s o r s whose o f t e n i r r e l e v a n t c h a r t s , g r a p h s , and s t a t i s t i c s a t t r a c t p o l i t i c i a n s l o o k i n g f o r s i m p l e a n s w e r s t o c o m p l e x p r o b l e m s . " 2 B o t h g o v e r n m e n t o f f i c i a l s a nd l e a d e r s i n p r i v a t e i n d u s t r y ( i e . t h e e x e c u t i v e l e v e l ) i n many d e v e l o p e d c o u n t r i e s c o n t i n u e t o a d v a n c e t h e p r o l i f e r a t i o n o f a t o m i c e n e r g y power p l a n t s i n t h e f a c e o f c o n s i d e r a b l e e v i d e n c e t o i n d i c a t e t h a t s u c h an a p p r o a c h t o e n e r g y p r o d u c t i o n i s n e i t h e r e c o n o m i c a l n o r s a f e . I n d o i n g s o t h e y a r e i n d i r e c t l y e n c o u r a g i n g t h e s p r e a d o f n u c l e a r weapons a t a t i m e when i n t e r n a t i o n a l t e n s i o n s b e t w e e n 'have' a n d ' h a v e - n o t ' n a t i o n s i s l i k e l y t o i n c r e a s e . Many o f 4 t h e more i n s i g h t f u l s t u d i e s c a r r i e d o u t by e c o n o m i s t s h a v e i n d i c a t e d t h a t t h e gap b e t w e e n t h e 'have' a n d t h e ' h a v e - n o t ' n a t i o n s a n d b e t w e e n t h e ' have' a n d ' h a v e - n o t ' s e c t o r s o f a p a r t i c u l a r s o c i e t y a r e w i d e n i n g . As l o n g a s b u s i n e s s p r i o r i t i e s r e m a i n a s t h e p r i m a r y g o a l s t r u c t u r e i n w o r l d , n a t i o n a l , a n d r e g i o n a l d e c i s i o n m a k i n g b o d i e s , i t i s u n l i k e l y t h a t t h i s t r e n d w i l l r e v e r s e . T h i s gap i s a m a j o r s o u r c e o f t e n s i o n b e t w e e n n a t i o n s and w i t h i n n a t i o n s . The d i s s a t i s f a c t i o n c a n be . 1 1 1 . a g g r a v a t e d b y u n p r e d i c t a b l e e v e n t s s u c h a s c r o p f a i l u r e s , i n c i d e n c e s o f e n v i r o n m e n t a l damage, o r e c o n o m i c u p s e t s . The p r o b a b i l i t y o f s u c h t e n s i o n r e s u l t i n g i n m i l i t a r y o r e c o n o m i c r e t a l i a t i o n i s n o t u n l i k e l y , a s t h e ' h a v e - n o t ' s e c t o r s r e s o r t t o i n c r e a s i n g l y d e s p e r a t e a t t e m p t s t o r e c t i f y a v e r y i n e q u i t a b l e d i s t r i b u t i o n o f t h e e a r t h ' s r e s o u r c e s a n d / o r a s o c i e t y ' s w e a l t h . I t i s f o r t h i s r e a s o n t h a t t h e s p r e a d o f n u c l e a r t e c h n o l o g y i s e v e n more t h r e a t e n i n g t o e c o l o g i c a l a n d p o l i t i c a l s t a b i l i t y . The e f f o r t s o f t h e p r i v a t e s e c t o r a n d g o v e r n m e n t s t o d e a l w i t h t h e e n e r g y s h o r t a g e s now o c c u r i n g a n d p r o j e c t e d f o r d e v e l o p e d c o u n t r i e s h a s b e e n l a r g e l y d i r e c t e d a t i n c r e a s i n g t h e r a t e o f d e p l e t i o n o f n o n r e n e w a b l e e n e r g y r e s o u r c e s r a t h e r t h a n r e d u c i n g t h e w a s t e f u l p r a c t i c e s w h i c h c a u s e t h e i n c r e a s i n g 3 . demands f o r e n e r g y , i n c l u d i n g t h e a d v e r t i s i n g e f f o r t s o f t h e p r i v a t e s e c t o r t o i n c r e a s e t h e u s e o f e n e r g y c o n s u m i n g p r o d u c t s . The n e e d t o s o l v e t h e s e p r o b l e m s w h i c h o c c u r l a r g e l y a s a c o n s e q u e n c e o f t h e f a i l u r e o f t h e e x e c u t i v e l e v e l t o e f f e c t i v e l y p r o v i d e f o r t h e p u b l i c g o o d , i s no l o n g e r an o p t i o n a l i s s u e w h i c h c a n be a p p r o a c h e d f r o m a p h i l a n t h r o p i c p o i n t o f v i e w . The c o n s e q u e n c e s o f c o n t i n u i n g a l o n g o u r p r e s e n t p a t h a n d l e a v i n g s u c h p r o b l e m s l a r g e l y u n s o l v e d c o u l d be c a t a s t r o p h i c . The two mo s t l i k e l y r e s u l t s a r e c a s e s o f m a s s i v e i r r e p a r a b l e e n v i r o n m e n t a l damage and a n i n c r e a s e i n p o l i t i c a l i n s t a b i l i t y . The p r o b a b i l i t y o f e x c e s s i v e e n v i r o n m e n t a l damage f r o m p o l l u t i o n , d e p l e t i o n o f r e s o u r c e s , and t h e r e l a t i v e l y u n c o n t r o l l e d s p r e a d i n t h e u s e o f v a r i o u s c h e m i c a l s , w i l l l i k e l y become i n c r e a s i n g l y g r e a t . The e f f e c t o f any s u c h c a t a s t r o p h e c o u l d p r e c i p i t a t e 112. e v e n t s r a n g i n g f r o m c l i m a t e c h a n g e s t o t h e r e d u c t i o n o f t h e w o r l d ' s f o o d s u p p l y c a p a c i t y , w i t h t h e a s s o c i a t e d p o l i t i c a l a n d s o c i a l u p h e a v a l s w h i c h w o u l d accompany s u c h r e s u l t s . H owever, e v e n b a r r i n g a m a j o r c a t a s t r o p h e , t h e i n t e n s i t y o f i n t e r n a t i o n a l s t r e s s i s l i k e l y t o i n c r e a s e . As g o v e r n m e n t s c o n t i n u e t o p r o m i s e s o l u t i o n s t o p r o b l e m s w h i c h t h e y a r e v i r t u a l l y p o w e r l e s s t o d e a l w i t h , t h e d i s i l l u s i o n e d p u b l i c w i l l b e g i n t o s h i f t t h e i r s u p p o r t f r o m one p a r t y t o a n o t h e r , o r p e r h a p s t o new p a r t i e s , i n an a t t e m p t t o f i n d l e a d e r s who w i l l make g o o d t h e p r o m i s e s . T h i s w i l l r e s u l t i n a l t e r n a t i n g s w i n g s f r o m l e f t t o r i g h t i n t h e i d e o l o g i c a l s p e c t r u m a nd a c o n s i d e r a b l y l e s s s t a b l e p o l i t i r c a l e n v i r o n m e n t . To some d e g r e e t h i s i s a l r e a d y h a p p e n i n g i n many c o u n t r i e s s u c h a s A u s t r a l i a , New Z e a l a n d , B r i t a i n , S p a i n and P o r t u g a l . E v e n i n l o c a l p r o v i n c i a l p o l i t i c s t h e i n c r e a s i n g l y b i - p o l a r e m p h a s i s o f f r e e - e n t e r p r i s e a n d s o c i a l i s m u s e d i n t h e l a s t two e l e c t i o n s i s s e t t i n g t h e s t a g e f o r a much l e s s p r e -d i c t a b l e p o l i t i c a l c l i m a t e . A n o t h e r f a c t o r , i n s t r u m e n t a l i n r e d u c i n g p o l i t i c a l s t a b i l i t y w i l l be t h e r e p e a t e d a t t e m p t s b y d e d i c a t e d a nd c a p a b l e p e o p l e t o e x p o s e t h e f u n d a m e n t a l i n a d e q u a c i e s o f t h e s y s t e m a s i t i s p r e s e n t l y c o n s t i t u t e d . The s u r v i v a l o f a n y s o c i a l s y s t e m d e p e n d s t o a l a r g e e x t e n t on t h e f a i t h a n d c o n f i d e n c e o f t h e g e n e r a l p u b l i c i n t h e c a p a c i t y o f t h e s y s t e m t o p r o v i d e f o r t h e i r n e e d s . I n c r e a s i n g a w a r e n e s s o f t h e f a i l i n g s o f t h e s y s t e m w i l l r e d u c e t h e c o n f i d e n c e i n t h e s y s t e m a nd a d d t o t h e e v o l u t i o n a r y o r r e v o l u t i o n a r y f o r c e s w i t h i n t h e s o c i e t y . To t h o s e who -p e r c e i v e t h a t s u c h a f u n d a m e n t a l c h a n g e i s n e c e s s a r y t o s o l v e 1 1 3 . t h e p r o b l e m s f a c i n g u s , t h e d e s t r u c t i o n o f t h i s f a i t h i s a p r i m a r y g o a l . "A p h r a s e now o f t e n h e a r d f r o m t h e l i p s o f p o l i t i c i a n s i s t h a t we must ' r e s t o r e f a i t h i n o u r l e a d e r s ' . We d i s a g r e e . R a t h e r t h a n ' r e s t o r e f a i t h ' we m ust u t t e r l y d e s t r o y t h e l a s t r e m n a n t s o f i t . We c a n ' t a f f o r d t o p u t f a i t h i n p e o p l e who must p r e s e n t a f a l s e i m p r e s s i o n t o t h e p u b l i c . The more s u c c e s s f u l t h e a t t e m p t s a t e x p o s i n g t h e i n a d e q u a c i e s and f a l l a c i e s o f t h e s y s t e m , t h e s t r o n g e r t h e p r e s s u r e w i l l be f r o m t h o s e i n p o w e r , t o r e p r e s s t h e a t t e m p t s . T h i s r e p r e s s i v e t e n d e n c y w i l l a c t a s an i m p e t u s t o i n c r e a s e t h e a c t i v i t i e s o f t h o s e d e d i c a t e d t o e f f e c t i v e c h a n g e , a n d p r o v i d e them w i t h e v e n more r e a s o n t o c o n t i n u e t h e i r e f f o r t s , w h i c h w i l l i n t u r n c a u s e more r e p r e s s i o n , as t h e e x e c u t i v e l e v e l a t t e m p t s t o m a i n t a i n i t s p o s i t i o n o f c o n t r o l i n t h e f a c e o f g r o w i n g a w a r e n e s s o f t h e n e e d f o r f u n d a m e n t a l m o d i f i c a t i o n s o f t h e c u r r e n t s y s t e m . Much o f t h e r e s p o n s i b i l i t y f o r a v o i d i n g s u c h a d v e r s e r e s u l t s r e s t s w i t h t h e p r i v a t e s e c t o r , s i n c e t h e y o c c u p y t h e p o s i t i o n o f m o s t i n f l u e n c e i n d e c i s i o n m a k i n g a t t h e e x e c u t i v e l e v e l o f s o c i e t y . I n a d d i t i o n , some w o u l d a r g u e t h a t t h e p r i v a t e s e c t o r i s l a r g e l y r e s p o n s i b l e f o r many o f t h e p r o b l e m s , and t h a t i t t h e r e f o r e h a s a m o r a l r e s p o n s i b i l i t y t o c o n t r i b u t e t o t h e s o l u t i o n . B u t w h a t w o u l d s u c h a s t e p i n v o l v e ? The p r i v a t e s e c t o r a s a n i n s t i t u t i o n i n w e s t e r n s o c i e t i e s h a s w e l l e s t a b l i s h -e d s t r u c t u r e s and c u s t o m s ( r u l e s ) t h a t g o v e r n t h e b e h a v i o u r o f t h o s e i n v o l v e d . How q u i c k l y c o u l d t h i s s t r u c t u r e c h a n g e t o a l l o w new a n d d i f f e r e n t modes o f o p e r a t i o n w h i c h a r e c o u n t e r t o t h e v e r y p h i l o s o p h y upon w h i c h t h e i n s t i t u t i o n i s b a s e d ? How q u i c k l y c o u l d t h e e d u c a t i o n a l s y s t e m s i n s t i l l new c o n c e p t s , 114. a t t i t u d e s , v a l u e s , p r i o r i t i e s , a n d a n a l y t i c a l t o o l s t o p r o v i d e t h e human r e s o u r c e s n e c e s s a r y t o b o t h c h a n g e t h e e x i s t i n g b u s i n e s s e n v i r o n m e n t and i n t r o d u c e a new o n e ? C o u l d i t be done a t a l l ? T h e s e a r e a l l c r i t i c a l q u e s t i o n s f o r w h i c h t h e r e a r e no a n s w e r s a t p r e s e n t b u t w h i c h must be a d d r e s s e d i f we a r e t o c o p e w i t h m a j o r p r o b l e m s w h i c h now t h r e a t e n n o t o n l y o u r q u a l i t y o f l i f e , b u t o u r s u r v i v a l . To c o n t i n u e t o r e l y o n o utmoded m o d e l s o f o u r s y s t e m , s u c h a s t h e c o u n t e r b a l a n c e d a d v e r s a r y m o d e l o f g o v e r n m e n t - b u s i n e s s i n t e r a c t i o n s , w i l l o n l y i n c r e a s e t h e c o n f u s i o n w h i c h a l r e a d y s u r r o u n d s t h e s e c o m p l e x i s s u e s , a n d r e d u c e o u r c h a n c e s o f f i n d i n g i m p l e m e n t a b l e s o l u t i o n s . 115. NOTES - P a r t V I I 1. P a u l R. E h r l i c h , The End o f A f f l u e n c e (New Y o r k : B a l l a n t i n e B o o k s , 1974), p. 158. 2. I b i d . 3. R a l p h N a d e r , i n a l e c t u r e a t UBC i n A p r i l 1976, d e a l t a t l e n g t h w i t h t h e i r r a t i o n a l i t y o f t h e c u r r e n t e m p h a s i s on g r e a t e r e x p l o r a t i o n . He p o i n t e d o u t t h a t by r e d u c i n g o u r e n e r g y demands by 50% (a r e a l i s t i c g o a l on t h e b a s i s o f o t h e r c o u n t r i e s ' a t t e m p t s ) we c o u l d have s u f f i c i e n t e n e r g y f o r many y e a r s w i t h o u t i n c r e a s i n g t h e p r e s e n t r a t e o f c o n s u m p t i o n o f n o n - r e n e w a b l e r e s o u r c e s . 4. M e n t i o n e d by E h r l i c h i n The End o f A f f l u e n c e , p. 158. 5. P a u l R. E h r l i c h , The End o f A f f l u e n c e , 1974, p. 145. BIBLIOGRAPHY 117 BIBLIOGRAPHY Abraham, N e v i l l e . B i g B u s i n e s s and Government: The New  D i s o r d e r . London: B o w e r i n g P r e s s L t d . , 1974. A r n e t t , E.James. " C a n a d i a n R e g u l a t i o n o f F o r e i g n I n v e s t m e n t s : The L e g a l P a r a m e t e r s , " The C a n a d i a n B a r Review, Volume 50, 1972. B a r k e r , G., J . Penney, and W. Seccombe. H i g h r i s e and S u p e r p r o f i t s . K i t c h e n e r : Dumont P r e s s G r a p h i x , 1973. B a t e s , S t e w a r t . "Ample Money and a C l i m a t e f o r D e v e l o p m e n t , " C a n a d i a n B u s i n e s s , May 1955. B a x t e r , D a v i d , and S.W. H a m i l t o n . " P r i c e s , " F i n a n c i a l P o s t , November 22, 1975. B e s t , N., e t a l . An I n f o r m a t i o n F l o w A n a l y s i s o f t h e P h y s i c a l  E n v i r o n m e n t P r o d u c t i o n S y s t e m . U n p u b l i s h e d t h e s i s , UBC S c h o o l o f A r c h i t e c t u r e , 1970. C a n a d i a n B u i l d i n g . " D i r e c t o r y - C a n a d i a n R e a l E s t a t e A s s o c i a t i o n s , " T o r o n t o : M a c l e a n - H u n t e r P u b l i c a t i o n s , 1975. C a n a d i a n L a b o u r . December 1967. C a n a d i a n L a b o u r . " H o u s i n g a ' r i g h t ' - CLC", December 1968. C e n t r a l M o r t g a g e and H o u s i n g C o r p o r a t i o n . A n n u a l R e p o r t s . 1946 - 1974. Compton, K e i t h . " E n f o r c e m e n t o r I n c e n t i v e s f o r H o u s i n g ? , " C a n a d i a n B u s i n e s s , December 1946. C o n n e l l y , W.G. " H o u s i n g , " C a n a d i a n B u s i n e s s , December 1969. C r e e d , George E. " H o u s i n g a N a t i o n a l R e s p o n s i b i l i t y , " T r a d e s  and L a b o u r C o n g r e s s J o u r n a l , A p r i l 1945. C u r t i s , R i c h a r d , a n d E l i z a b e t h Hogan. P e r i l s o f t h e P e a c e f u l  Atom. New Y o r k : B a l l a n t i n e B o o k s , 1970. C u t l e r , M a u r i c e . "Are we a l i e n a t i n g t o o much r e c r e a t i o n a l l a n d and t o o much o f o u r b e s t a g r i c u l t u r a l l a n d ? , " C a n a d i a n  G e o g r a p h i c J o u r n a l , A p r i l 1975. D ^ v i s , R.E.G. "Canada's D i s c o u r a g i n g H o u s i n g Programme," The  C a n a d i a n U n i o n i s t , J u l y 1952. D e n n i s , M., and S. F i s h . P rograms i n S e a r c h o f a P o l i c y : Low  Income H o u s i n g i n Canada. T o r o n t o : H a k k e r t , 1972. 118 Dephoune, Norman B. " I n H o u s i n g I t ' s A n o t h e r S t o r y , " C a n a d i a n  L a b o u r , A u g u s t 1972. D o m i c l i u s (pseudonym). " H o u s i n g i s n o t P h i l a n t h r o p y , " The  C a n a d i a n Forum, March 1944. E h r l i c h , P a u l . The P o p u l a t i o n Bomb. New Y o r k : B a l l a n t i n e B ooks, 1970. E h r l i c h , P a u l . The End o f A f f l u e n c e . New Y o r k : B a l l a n t i n e B o o k s , 1974. F i n a n c i a l P o s t . A p r i l -16, 1949 December 31, 1955 September 28, 1957 O c t o b e r 8, 1960 A u g u s t 1, 1964 J u n e 16, 1973 A p r i l 3, 1976 F i n n , Edward. " R e v o l t o f t h e P u b l i c E m p l o y e e s , " C a n a d i a n  D i m e n s i o n , V o l . 8, No. 7, June 1972. F i r e s t o n e , O.J. " H o u s i n g Need and H o u s i n g Demand," RAIC J o u r n a l , J u ne 1950. Freeman, W y l l e . "The H o u s i n g C r i s i s and Government R e s p o n s e , " A r c h i t e c t u r e Canada, W i n t e r 1968. G a l b r a i t h , J o h n K e n n e t h . E c o n o m i c s and t h e P u b l i c P u r p o s e . The New A m e r i c a n L i b r a r y o f Canada L t d . , 1973. Government o f Canada. O r g a n i z a t i o n o f t h e Government o f Canada. O t t a w a : I n f o r m a t i o n Canada, 197 5. Government o f Canada. R e v i s e d S t a t u t e s o f C anada: C e n t r a l  M o r t g a g e and H o u s i n g C o r p o r a t i o n A c t . O t t a w a : Queen's P r i n t e r , 1970. G r e e n , Mark J . , James M. F a l l o w s , and D a v i d R. Zwick. Who Runs  C o n g r e s s ? . New Y o r k : Grossman P u b l i s h e r s , 1972. G r e y , Rodney. " P u b l i c h o u s i n g w o u l d n o t compete w i t h j o b s o f p r i v a t e e n t e r p r i s e , " S a t u r d a y N i g h t , May 24, 1949. G u t s t e i n , D o n a l d . " G e n s t a r : P o r t r a i t o f a c o n g l o m e r a t e d e v e l o p e r , " C i t y M a g a z i n e , M a r c h / A p r i l 1976. H e l l y e r , P a u l T., e t a l . R e p o r t o f t h e F e d e r a l T a s k F o r c e on  H o u s i n g and U r b a n D e v e l o p m e n t . O t t a w a : Queen's P r i n t e r , 1969. Howe, C D . " E n f o r c e m e n t o r I n c e n t i v e s f o r H o u s i n g ? , " C a n a d i a n  B u s i n e s s , December 1946. 119 Howe, CD. "Meeting Canada's Housing Needs," Public A f f a i r s , Winter 1947. Keith, Janet R. "Insurance Companies Now Tackle Housing," Saturday Night, January 11, 1947. Labour Gazette. November 3 0, 1960. Laidlaw, Dr. A.F. "Housing C r i s i s 'inevitable', may get worse," Canadian Labour, December 1967. Laxer, James. The Energy Poker Game: The P o l i t i c s of the Continental Resources Deal. Toronto/Chicago: New Press, 1970. Lithwick, N.H. Urban Canada: Problems and Prospects. Ottawa: Central Mortgage and Housing Corporation, 1970. Lorimer, James. A Citizen's Guide to City P o l i t i c s . Toronto: James Lewis & Samuel, 1972. Maclean's Magazine. "Who's getting those new houses?," March 15, 1947. Marx, Wesley. The F r a i l Ocean. New York: Ballantine Books, 1969. McDougall, Ian A., R. St. J. Macdonald, M. Douglas, and J.H. Row1and. Economic Development with Environmental Security. Brief to the Canadian Council of Resource and Environmental Ministers, 1972. McKay, Moses. "Private interests w i l l block low-cost housing," Canadian Labour, A p r i l 1967. Monetary Times, January 1955. Mulligan, Isabel. "No Government Housing P r i o r i t y , " F i n a n c i a l  Post, A p r i l 11, 1970. Myers, Gustav. A History of Canadian Wealth. Toronto: James Lewis & Samuel, 197 2. Papaneck, Gustav F. Pakistan's Development: Social Goals and Private Incentives. Boston: Harvard University Press, 1967. Paton, A.T. "A Program for Urban Canada," Community Planning  Review, Spring 1969. Rickets, Mark. "Housing," Fin a n c i a l Post, November 22, 1975. Rienow, Robert, and Leona T. Rienow. Moment i n the Sun. New York: Ballantine Books, 1969. 120 Robock, S t e f a n H., and K. Simmonds. I n t e r n a t i o n a l . B u s i n e s s  and M u l t i n a t i o n a l E n t e r p r i s e s . Georgetown, O n t a r i o : I r w i n - D o r s e y L t d . , 1973. S a u n d e r s o n , P a t r i c k A. "No Government H o u s i n g P r i o r i t y , " F i n a n c i a l P o s t , A p r i l 11, 1970. Schumacher, E.F. S m a l l i s B e a u t i f u l . L o ndon: Cox & Wyman L t d . , 1975. S e w e l l , J o h n . "CMHC d e f e a t s T r e f a n n R e s i d e n t s , " C i t y M a g a z i n e , V o l . 1, No. 8, J a n u a r y - F e b r u a r y , 1976. S p u r r , P e t e r . " F i v e Land Banks," C i t y M a g a z i n e , M a r c h / A p r i l 1976, V o l . 2., No. 1. S p u r r , P e t e r . The Land P r o b l e m ' s P r o b l e m . U n p u b l i s h e d r e p o r t s u b m i t t e d t o CMHC, 1976. S t a r k s , R i c h a r d . " C o u r t R u l i n g on P . E . I . L a n d : R u l e a Blow t o E q u a l R i g h t s ? , " F i n a n c i a l P o s t , J u l y 12, 1975. S y k e s , P h i l i p . S e l l o u t : The Giveaway o f Canada's E n e r g y  R e s o u r c e s . Edmonton: H u r t i g P u b l i s h e r s , 1973. The C a n a d i a n B a n k e r . W i n t e r , 1965. T o p i c a l Law R e p o r t s . CCH C a n a d i a n L t d . , 1975. T u l l o c k , Gordon. P r i v a t e Wants, P u b l i c Means. New Y o r k : B a s i c B ooks, 1970. V e r n o n , Raymond. S o v e r e i g n t y a t Bay. New Y o r k : B a s i c Books, 1971. W h e t t e r , D a v i d C. F o r e v e r D e c e i v i n g You: The P o l i t i c s o f V a n c o u v e r D e v e l o p m e n t . V a n c o u v e r U r b a n R e s e a r c h Group, 1972. W h e t t e r , D a v i d C. C a n a d i a n C o n t r o l s on F o r e i g n O w n e r s h i p o f La n d : An E v a l u a t i o n . U n p u b l i s h e d p a p e r p r e p a r e d f o r C.D.M. W i l d e , UBC F a c u l t y o f Commerce & B u s i n e s s A d m i n i s t r a t i o n , 1976. W h i t e s i d e , Thomas. D e f o l i a t i o n . New Y o r k : B a l l a n t i n e Books, 1970. W i n t e r s , Hon. R.H. " F e d e r a l H o u s i n g P o l i c y , " P u b l i c A f f a i r s , V o l . 12, No. 2, 1949. 

Cite

Citation Scheme:

        

Citations by CSL (citeproc-js)

Usage Statistics

Share

Embed

Customize your widget with the following options, then copy and paste the code below into the HTML of your page to embed this item in your website.
                        
                            <div id="ubcOpenCollectionsWidgetDisplay">
                            <script id="ubcOpenCollectionsWidget"
                            src="{[{embed.src}]}"
                            data-item="{[{embed.item}]}"
                            data-collection="{[{embed.collection}]}"
                            data-metadata="{[{embed.showMetadata}]}"
                            data-width="{[{embed.width}]}"
                            async >
                            </script>
                            </div>
                        
                    
IIIF logo Our image viewer uses the IIIF 2.0 standard. To load this item in other compatible viewers, use this url:
http://iiif.library.ubc.ca/presentation/dsp.831.1-0093541/manifest

Comment

Related Items